Analisis Terhadap Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Ri. No. 467/Pdt.G/2014/PN - DPS)

Universitas Sumatera Utara
Repositori Institusi USU http://repositori.usu.ac.id

Fakultas Hukum Skripsi Sarjana
2018
Analisis Terhadap Wanprestasi Pihak

Penyewa Dalam Perjanjian Sewa
Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan
Mahkamah Agung Ri. No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps
Tarigan, Sasraw Fandapi
http://repositori.usu.ac.id/handle/123456789/4352
Downloaded from Repositori Institusi USU, Univsersitas Sumatera Utara
1
ANALISIS TERHADAP WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM

PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG RI. NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps)
SKRIPSI
Diajukan untuk melengkapi Tugas-Tugas dan memenuhi Syarat-Syarat
untuk Memperoleh Gelar Sarjana Hukum
OLEH:
SASRAW FANDAPI TARIGAN
140200233
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2018

2

3
SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertanda tangan dibawah ini

Nama : Sasraw Fandapi Tarigan
NIM : 140200233
Judul Skripsi : ANALISIS TERHADAP WANPRESTASI PIHAK PENYEWA
DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI
KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI. NO.
467/Pdt.G/2014/PN.D.ps)
Dengan ini menyatakan :

1. Skripsi yang saya tulis ini adalah benar tidak merupakan jiplakan dari
skripsi atau karya ilmiah orang lain.
2. Apabila terbukti dikemudian hari skripsi tersebut adalah jiblakan, maka
segala akibat hukum yang timbul menjadi tanggung jawab saya.
Demekian pernyataan ini saya perbuat dengan sebenarnya tanpa paksaan atau
tekanan dari pihak manapun.
Medan, April 2018
Sasraw Fandapi Tarigan

NIM : 140200233

4
ABSTRAK
SASRAW FANDAPI TARIGAN*

TAN KAMELLO**
HASIM PURBA***
Suatu perjanjian adalah peristiwa dimana seorang berjanji seorang lain
atau dimana dua orang itu berjanji untuk melaksanakan suatu hal. Suatu perjanjian
yang dilakukan oleh para pihak harus dilakukan dengan adanya kata sepakat dan
dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat dengan sesuai dengan hal-hal yang
diperjanjikan oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian
dimana pihak yang satu mengikatkan diri kepada pihak yang lainnya untuk
memberikan kepadanya kenikmatan dari suatu benda selama waktu tertentu
dengan pembayaran harga tertentu yang disetujui oleh pihak lain itu. Dalam
perjanjian sewa menyewa, barang yang dapat dijadikan sebagai objek dari
persewaan itu yaitu segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak
bergerak, barang atau benda dalam perdagangan yang dapat ditentukan dan tidak
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilan, dan ketertiban
umum. Seperti halnya yang pada perjanjian sewa menyewa yang telah diputuskan
dalam Putusan No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps. Dalam penilitian skripsi ini
membahas mengenai bagaimana dasar pertimbangan hukum pada Putusan No.
467/Pdt.g/2014/PN.Dps dan akibat hukum terhadap penyewa yang melakukan
perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa rumah dalam
mengenai perkara ini.
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif yaitu
dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder. Dan sifat
penelitian ini adalah deskriptif analisis.
Hasil penelitian ini menjelaskan bahwa pihak dari penyewa telah
melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad), hal ini dikarenakan
pihak dari penyewa telah memaksa kehendak pihak dari yang menyewakan rumah
tersebut, akan tetapi pihak dari yang menyewakan rumah tersebut enggan untuk
memperpanjang sewa rumah tersebut yang akan berakhir pada 1 Agustus 2014
sesuai dengan Surat Perjanjian Menyewa Tempat Tanggal 1 Agustus 2010 dengan
masa sewa yang akan berakhir pada 1 Agustus 2010. Dan pertimbangan hakim
pada Putusan No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps adalah pihak dari penyewa akan
menerima hukuman untuk membayar uang paksa (dwangsom) setiap hari sebesar
Rp. 50.000.000.- atas keterlambatannya dalam menjalankan putusan perkara ini
yang telah berkekuatan hukum tetap. Penyelesaian perselisihan dalam sengketa ini
telah dilaksanakan dengan baik yaitu dengan musyawarah, namun hal tersebut
juga tidak dapat titik temu untuk berdamai. Maka dari itu, kedua belah pihak
menyelesaikan perkara ini menempuh dari jalur pengadilan.
Kata Kunci: -Perjanjian, Perjanjian Sewa Menyewa.

________________
*Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
**Dosen Pembimbing I.
***Dosen Pembimbing II.
i
5
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah SWT atas segala nikmat
Islam dan nikmat kesempatan-Nya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara Medan. Adapun judul skripsi ini adalah
“ANALISIS TERHADAP WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM
PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG RI NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps)”.
Untuk penulisan skripsi ini penulis berupaya agar hasil dari penulisan
skripsi ini bisa lebih baik seperti yang diharapkan, meskipun demikian penulis ini
masih terdapat kekurangan-kekurangan, karena manusia tidak luput dari
kesalahan. Oleh karena itu, semua saran dan kritik akan penulis terima dari siapa
saja dalam rangka peyempurnaan penulisan skripsi ini.
Dalam penulisan skripsi ini penulis dapat banyak bantuan dan dukungan
dari berbagai pihak sehingga dalam kesempatan ini penulis tidak lupa
mengucapkan terima kasih kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Dr. O.K. Saidin, S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas
3. Ibu Puspa Melati, S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Dr. Jelly Leviza, S.H., M.Hum selaku Wakil Dekan III Fakultas
5. Ibu Dr. Rosnidar Sembiring, S.H., M.Hum selaku Ketua Departemen

Hukum Keperdataan yang telah banyak membantu dan memudahkan saya
dalam mengajukan judul skripsi.
6. Bapak Prof. Dr. Tan Kamello, S.H., M.S selaku dosen Pembimbing I serta
dosen saya di departemen Hukum Keperdataan yang telah banyak
membantu berupa pikiran dan waktunya untuk memberikan pengarahan
dan bimbingan kepada saya sehingga memudahkan saya dalam
menyelesaikan skripsi ini.
7. Bapak Prof. Dr. Hasim Purba, S.H., M.Hum selaku dosen Pembimbing II
serta dosen di departemen Hukum Keperdataan dan juga dosen saya
dimata kuliah Perkembangan Hukum Perdata yang juga telah banyak
membantu berupa pikiran dan waktunya untuk memberikan pengarahan
dan bimbingan kepada saya sehingga memudahkan saya dalam
ii
6
8. Alm. Bapak Dr. Pendastaren Tarigan, S.H., M.S selaku dosen Penasehat
Akademik yang telah berjasa, membantu, dan menasehati saya dalam
masa perkuliahan. Dan kepada Ibu Dr. Utary Maharani Barus, S.H.,
M.Hum juga selaku dosen Penasehat Akademik yang telah banyak
membantu dan menasehati saya dalam masa perkuliahan sampai saat ini
sehingga memudahkan saya dalam menyelesaikan skripsi ini.
9. Terima kasih kepada seluruh jajaran Bapak dan Ibu dosen dan juga kepada
seluruh jajaran staff administrasi dan pegawai Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara.
10. Terima kasih kepada kedua orang tua saya Bapak Ir. Sas Harevi Tarigan
dan Ibu Meriyati Br Perangin-angin yang telah memberikan saya
semangat, nasehat, dan memotivasi saya setiap saat sehingga saya dapat
11. Terima kasih kepada Alm. Kakek H. Supandri Tarigan dan Jenda Malem
Perangin-angin dan juga kepada Alm. Nenek Hj. Aman Br Sebayang dan
Metehsa Br Tarigan yang telah banyak berjasa sehingga saya bisa dapat
kuliah di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
12. Terima kasih kepada seluruh keluarga dan adeksaya Sas Reka Yasa
Tarigan dan Sas Nurhidayati Br Tarigan yang telah memberikan dukungan
dalam menyelasaikan skripsi ini.
13. Terima kasih kepada saudara-saudari saya yakni: Try Octari, Tommy
Sinulingga, S.H, Josua Opaldi Bangun, Dea Patrisyus Tarigan,Immanuel
Sembiring, David Sembiring, Desi Rayani Ginting, Nadya Putri Karoza
Ginting, Ekinia Karolin Sebayang, Lavenia E. Surbakti, Ririn Tarigan, Aru
Malika, Regina Yaninta Tarigan, Ade Saka Bangun, Emmiya Brahmana,
Rico Wiranta Tarigan, Febry W.I. Tarigan, Bobby Tarigan, Melta Lusianta
Br Sembiring, NichitriAgintaGinting, yang telah memberi dukungan dan
semangat kepada saya dalam menyelesaikan penulisan skripsi ini.
14. Terima kasih juga kepada Keluarga Besar IMKA ERKALIAGA (Ikatan
Mahasiswa Karo) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah
memberikan dukungan dan semangat sehingga saya dapat menyelasaikan
skripsi ini.
15. Terima kasih juga kepada kawan kawan Alumni Pesantren Darul Arafah
(Jayyid & Classic) angkatan 2014 yang saat ini juga menuntut ilmu di
Fakultas Hukum USU yang telah mendukung, membantu, dan
mendo’akan saya, sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini.
iii
7
16. Terima Kasih juga kepada Kede Petra (Kepet) Jln. Harmonika Pasar 1
yang telah memberikan tempat dan waktu kepada saya bertukar pikiran
dalam menyelesaikan skripsi ini.
17. Dan terima kasih juga kapada seluruh teman-teman saya di Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara yang tidak dapat saya sebutkan satu
persatu yang mana telah memberikan saya dukungan dalam mengerjakan
dan menyelesaikan skripsi ini.
Akhirnya penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini masih sangat jauh
dari kesempurnaan, untuk itu saya sangat mengharapkan segala kritikan dan saran
yang bersifat membangun agar bisa lebih baik lagi dikesempatan yang akan
datang dan saya berharap semoga skripsi yang sangat sederhana ini dapat
bermanfaat bagi semua pembaca dan pihak lain yang memerlukannya.
Medan, April 2018
Penulis
(Sasraw Fandapi Tarigan)
140200233
iv
8
DAFTAR ISI
ABSTRAK ................................................................................................ i
KATA PENGANTAR ............................................................................... ii
DAFTAR ISI ............................................................................................ v
BAB I PENDAHULUAN ............................................................... 1
A. Latar Belakang .............................................................. 1
B. Perumusan Masalah ....................................................... 10
C. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian .................... 11
D. Keaslian Penelitian ........................................................ 12
E. Tinjauan Pustaka ........................................................... 13
F. Metode Penelitian .......................................................... 14
G. Sistematika Penulisan .................................................... 17
BAB II TINJAUAN HUKUM TENTANG PERJANJIAN
PERJANJIAN SEWA MENYEWA……………................... 19
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian .............................. … 19
B. Aturan Tentang Perjanjian Sewa Menyewa……………. 29
C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa
Menyewa ....................................................................... 33
BAB III AKIBAT HUKUM DARI WANPRESTASI DALAM
PERJANJIAN SEWA MENYEWA..............................…… 38
A. Syarat-syarat Sahnya Perjanjian dan Asas-asas dalam
Perjanjian Sewa Menyewa................................................... 38
v
9
B. Wanprestasi……................................................................... 49
C. Akibat Hukum Terhadap Penyewa yang Melakukan
Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa-menyewa Rumah...... 57
BAB IV ANALISIS PERBUATAN WANPRESTASI PENYEWA
DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH
PADA PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG RI. NO.
467/Pdt.G/2014/PN.Dps ...................................................... 60
A. Kasus Posisi .................................................................. 60
B. Analisa Kasus................................................................ 64
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN .......................................... 72
A. Kesimpulan .................................................................... 72
B. Saran.............................................................................. 74
DAFTAR PUSAKA
vi
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar belakang
Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak,
berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang
lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. 1 Suatu
perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lainnya
atau dimana dua orang itu berjanji untuk melaksanakan suatu hal. 2 Dari pristiwa
ini, timbullah suatu hubungan antar dua orang tesebut yang dinamakan perikatan.
Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya
terikat. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa rangkaian perkataan yang
mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. 3 Dengan
demikian, hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu
menimbulkan perikatan.
Istilah hukum perjanjian atau kontrak merupakan terjamahan dari bahasa

4
Inggris yaitu contract law. Menurut R Setiawan, perjanjian adalah suatu
perbuatan hukum dimana suatu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. 5 Pengertian perjanjian akan
lebih baik apa bila sebagai perbuatan hukum dimana satu orang atau lebih
1
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Internusa, Jakarta, 2005. hal.1.
2
Ibid.
3
Ibid.
4
Salim H.S, “Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak”, Jakarta, Sinar
Grafika, 2004. hal. 3.
5
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan,Bina Cipta, Bandung, 1979. hal. 49.

2
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. 6 Dalam perumusan yang
diberikan dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) yaitu: 7
“Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, mau pun karena Undang-
undang”. Sedangkan persetujuan tersebut sebagaimana diatur dalam KUH Perdata
adalah: 8 “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”.
Untuk dapat dinyatakan bahwa suatu perjanjian itu sah atau tidak, maka
perlu melihat kepada aturan mengenai syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam
KUH Perdata bahwa: 9 untuk dapat dikatakan sebagai sahnya perjanjian diperlukan
empat syarat, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Dengan ketentuan diatas, jelas sudah bahwa untuk dapat dinyatakan suatu
perjanjian yang sah, maka setiap orang yang membuat perjanjian tidak boleh tidak
boleh bertentangan dengan Undang-undang, tidak bertentangan dengan kesusilaan
serta tidak pula bertentangan sengan ketertiban umum. 10 Verbintenis merupakan
suatu istilah dalam bahasa Belanda yang oleh para sarjana Indonesia yang
diterjamahkan dalam berbagai istilah, seperti istilah perikatan, perutangan, dan
6
J. Satrio, Hukum Perjanjian, PT. Citra Aditya, Bandung, 1992. Hal. 322.
7
Indonesia, Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Bugerlijke Wetboek), ps. 1233.
8
Ibid., ps. 1313
9
Ibid., ps. 1320
10
Ibid., ps. 1337.

3
perjanjian. 11 Akan tetapi, istilah perikan dianggap cenderung lebih tepat karena
pengertian dari verbintenis lebih sesuai dengan istilah perikatan dimana di dalam
perikatan itu para pihak saling terkait oleh hak dan kewajiban atas suatu prestasi. 12
Didalam buku yang di tulisnya, Subekti mengartikan perikatan sebagai suatu
perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan pihak yang
satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain
13
berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Pihak yang berhak menuntut
sesuatu hal diistilahkan sebagai kreditur atau si piutang, sedangkan pihak yang
berkewajiban memenuhi tuntutan kreditur atau yang si berpiutang diistilahkan
sebagai si berutang. 14 Kreditur dan debitur merupakan para pihak yang menjadi
subjek dalam suatu perikatan, sedangkan yang menjadi objek dalam suatu
perikatan merupakan hak dalam kreditur dan kewajiban dari debitur yang
umumnya disebut sebagai prestasi. 15 Suatu prestasi itu dapat berupa: 16
1. Memberikan sesuatu
2. Berbuat sessuatu; atau
3. Tidak berbuat sesuatu
Suatu prestasi yang berupa memberikan sesuatu, misalnya saja
memberikan kenikmatan atau menyerahkan hak milik atas suatu barang;
sedangkan prestasi yang berupa berbuat sesuatu maksudnya adalah melakukan
11
Hartono Hadisoeprapto, Pokok-pokok Hukum Perikatan dan Hukum jamiinan, Liberty,
Yogyakarta, 1984, hal. 28-29.
12
Ibid.
13
Subekti, Op.Cit., hal. 1.
14
Ibid.
15
Harotono Hadisoeprapto, Op. Cit., hal. 28-29.
16
Subekti,Op. Cit.,Pasal 1243.

4
suatu perbuatan atau pekerjaan tertentu, seperti buruh yang melakukan pekerjaan
sesuai dengan yang diinginkan majikannya. 17 Contoh lain dari perjanjian untuk
berbuat sesuatu adalah perjanjian sewa menyewa. Di sisi lain, prestasi yang
berupa tidak berbuat sesuatu ditandai dengan keharusan debitur untuk tidak
melakukan sesuatu perbuatan tertentu yang tidak diingnkan kreditur, seperti tidak
menyewa rumah kreditur melebihi batas waktu tertentu. 18
Dalam melaksanakan suatu perjanjian para pihak sering kali melalaikan
apa yang telah diperjanjikan meski pun telah dituangkan dalam suatu perjanjian
tertulis. Namun demikian dalam pelaksaannya seringkali terdapat penyimpangan-
penyimpangan dari isi perjaniian atau yang disebut dengan wanprestasi.
Wanprestasi adalah dimana salah satu pihak telah melakukan perbuatan
yang tidak sesuai dengan hak dan kewajiban yang telah mereka sepakati atau
dengan kata lain ketiadaan pelaksanaan janji. 19 Contoh dari wanprestasi tersebut
misalnya adanya keterlambatan pembayaran sewa yang telah mereka sepakati
antara dua orang atau dua pihak. Untuk mengetahui apakah seseorang tidak
melaksanakan apa yang telah diperjanjikan, menurut Subekti maka perlu
memperhatikan apa saja yang menjadi ciri khas dari wanprestasi pada umumnya:
1. Tidak melakukan sama sekali apa yang disanggupi akan dilakukannya;
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana
dijanjikan;
3. Melakukan apa yang di janjikan tetapi terlambat;
17
Hartono Hadisoeprapto, Op.Cit., hal. 29.
18
Ibid.
19
Wirjono prodjodikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Bale Bandung, Bandung, 1986,
hal. 44.

5
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. 20
Perjanjian ini bersifat Konsensuil, yang artinya perjanjian / kontrak itu
lahir atau ada sejak adanya kata sepakat antara kedua belah pihak. Dengan adanya
kata sepakat tersebut, perjanjian sewa menyewa mengikat kedua belah pihak
artinya para pihak tidak dapat membatalkan perjanjian penyewaan tanpa
persetujuan pihak lain. Jika perjanjian sewa menyewa tersebut
dibatalkan/diputuskan secara sepihak atau salah satu pihak tidak melakukan
prestasinya, maka pihak lain dapat menggugatnya.
Dalam sewa menyewa merupakan perjanjian timbal balik yang bagi
masing-masing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian
timbal balik sering juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak.
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban
kepada dua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu
sama lainnya. Yang dimaksud mempunyai hubungan antara yang satu dengan
yang lainnya adalah bila mana dalam perikatan yang muncul dari perjanjian
tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak lain disana berkedudukan sebagai
pihak yang memikul kewajiban. 21
Sehingga dalam hal ini terjadi adanya kesimbangan antara pihak penyewa
dan yang menyewakan. Kedudukan pihak penyewa dan yang menyewakan
diperkuat dengan adanya dasar hukum yang terdapat dalam Pasal 1548 KUH
Perdata.
20
Johanes Ibrahim, Cross Default and Cross Collateral sebagai Upaya Penyelasaian
Kredit Bermasalah,Refika Aditama, Bandung, 2004, hal. 55-56.
21
J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian,Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1995, hal. 43.

6
Pasal 1548 Kitab Undang-undang hukum Perdata yang berbunyi :
“sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak satu mengikat
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang
selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak
yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya.” 22
Dari dafenisi sewa menyewa tesebut diatas, maka dapat di telaah:
1. Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik antara
pihak menyewa dengan pihak penyewa, di mana pihak yang menyewakan
menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban membayar
sejumlah harga sewa.
2. Pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada penyewa
untuk sepenuhnya dinikmati bukan untuk dimiliki.
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan
pembayaran harga dengan sejumlah yang tertentu pula.
Untuk sewa menyewa, terhadap benda tidak bergerak seperti rumah,
dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang
Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai Perjanjian Sewa-
Menyewa Rumah haruslah diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala
bentuk perjanjian sewa menyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu
tertentu adalah batal demi hukum. 23
22
R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya
Paramita, Jakarta, 1986, Cetakan Keduapuluh, hal. 340.
23
Tan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, Alumni,

7
Pada dasarnya perjanjian akan berlangsung dengan baik jika para pihak
yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi dengan itikad baik (good faith),
namun apa bila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan
kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi.
Adapun mengenai kasus tentang sewa menyewa rumah yang penulis
jadikan sebagai bahan dalam penulisan skripsi ialah tentang wanprestasi pihak
penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang terdapat dalam Putusan
Mahkamah Agung RI. No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps yang terletak di daerah
Denpasar, Bali tepatnya di Desa Intaran Sanur Kecamatan Denpasar Selatan Kota
Denpasar.
Pihak yang menyewakan terebut telah menyewakan berupa tanah dan
rumah yang seluas 1.124 M2 kepada pihak penyewa. Bahwasanya sewa menyewa
tersebut telah tertuang dalam AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN SEWA
MENYEWA No. 267 tanggal 28 Juli 1995 yang dibuat dihadapan Notaris, untuk
jangka waktu 20 tahun sejak tanggal 1 Agustus 1994 sampai tanggal 1 Agustus
2014, dengan harga sewa US.$ 172.000,000 atau ( seratus tujuh puluh dua dollar
Amerika Serikat ).Kemudian AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN tersebut
diganti dengan SURAT PERJANJIAN MENYEWA TEMAT antara ayah dari
pihak yang menyewakan yang bernama I Ketut Sudiartha dengan pihak penyewa
yang bernama Sarita Jill Newson yang ditanda tangani pada 1 Agustus 2010,
sedangkan jangka waktu berakhirnya tetap pada 1 Agustus 2014.
Kemudian pihak penyewa yang bernama Sarita Jill Newson menyewakan
kembali tanah dan rumah yang disewanya tersebut kepada Nicole Moia dan

8
Andrian Sabine Maxwell Batten. Yang mana sewa menyewa tersebut dituangkan
dalam PERJANJIAN PEMINDAHAN dan PENYERAHAN HAK SEWA
tertanggal 18 Nopember 2011 sampai tanggal 1 Agustus 2014. Dari perjanjian
sewa menyewa tersebut pihak penyewa dari pihak pertama yaitu Sarita Jill
Newson, Nicole Moia sebagai penyewa kedua, dan Adrian Sabine Maxwell
Batten sebagai pihak penyewa ketiga mensomasi pihak dari yang menyewakan
dalam AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN SEWA MENYEWA No. 267
tanggal 28 Juli 1995 yang dibuat dihadapan Notaris, yang isinya berupa
pemaksaan kehendak untuk melakukan PERPANJANGAN SEWA tanah dan
rumah warisan dari pihak yang menyewakan tersebut, yang mana akta perubahan
perjanjian sewa tersebut telah diganti dengan SURAT PERJANJIAN SEWA
TEMPAT yang telah ditanda tangani pada tanggal 1 Agustus 2010 oleh kedua
belah pihak.
Adapun kehendak yang dilakukan oleh para pihak penyewa tersebut sudah tidak
berlaku lagi dikarenakan perjanjian sewa menyewa No. 267 tanggal 28 Juli 1995,
maka dari itu pihak dari para penyewa sudah dianggap merupakan perbuatan yang
bertentangan dengan hukum, dikarenakan “asas” dari “perjanjian” adalah
“kesepakatan” para pihak. Sebagaimana juga telah dijelaskan sebelum oleh
penulis bahwasanya dalam Pasal 1320 KUHPerdata terdapat empat syarat sahnya
perjanjian yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

9
4. Suatu sebab yang halal
Berdasarkan isi perjanjian yang tertera pada SURAT PERJANJIAN
MENYEWA TEMPAT yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak pada tanggal
1 Agustus 2010 sampai berakhirnya pada tanggal 1 Agustus 2014, yakni pihak
dari penyewa tidak dapat memaksa pihak dari yang menyewakan untuk
memberikan perpanjangan sewa menyewa rumahnya setelah jangka waktu sewa
menyewa berakhir. Bahwa juga menurut isi dari perjanjian SURAT
PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT tersebut, disebutkan bahwa “Pada waktu
perjanjian ini berakhir, semua bangunan dan alat yang ditambah oleh pihak kedua
akan menjadi hak milik dari pihak pertama, termasuk kamar mandi dan alat-alat
seperti lampu, tetapi meubel-meubel barang antik dan perabot lain yang ditambah
oleh pihak kedua tetap menjadi hak milik oleh pihak kedua”.
Dengan sikap penyewa yang mensomasi pihak yang menyewa tanah dan
rumah tersebut dengan AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN yang sudah
tidak berlaku lagi untuk agar pihak yang menyewa untuk dapat memperpanjangan
sewa rumah tersebut, dan telah diganti dengan SURAT PERJANJIAN
MENYEWA TEMPAT yang ditanda tangani dan disepakati oleh kedua belah
pihak yang dimulai sejak tanggal 1 Agustus 2010 sampai 1 Agustus 2014. Tetapi
sampai pada tanggal berakhirnya sewa tanah dan rumah tersebut, pihak dari
penyewa enggan untuk mengosongkan rumah dan tanah tersebut, dan mamaksa
pihak yang menyewakan untuk memperpanjang kontrak sewa tanah dan rumah
tersebut. Dan sikap penyewa seperti ini maka pihak penyewa dapat disebut telah
ingkar janji (wanprestasi) dan tidak beritikad tidak baik terhadap yang

10
menyewakan serta telah melakukan perbuatan melawan hukum
(onrechtmatigdaad) karena selain tidak mengosongkan rumah, si penyewa juga
tidak mau untuk membayar uang sewa tanah dan rumah tersebut.
Dari penjelasan di atas telah di paparkan bagaimana perjanjian yang baik
itu seharusnya dilaksanakan. Walaupun telah terdapat aturan-aturan mengenai
perjanjian tersebut masih banyak juga terdapat permasalahan di dalam penerapan
di dalam suatu perjanjian yang dilakukan. Dan berdasarkan kasus latar belakang
diatas, maka penulis membuat skripsi ini dengan judul “ANALISIS TERHADAP
WANPRESTASI PIHAK PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA
MENYEWA RUMAH (STUDI KASUS PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
RI NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps)”.
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian pada latar belakang tersebut di atas, maka dirumuskan
permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana hak dan kewajiban dalam perjanjian sewa menyewa
menurut aturan perundang-undangan mau pun perjanjian para pihak ?
2. Bagaimana akibat hukum terhadap perjanjian sewa menyewa dalam
hal penyewa telah melakukan wanprestasi dalam perjanjian sewa
menyewa rumah ?
3. Bagaimana analisis perbuatan wanprestasi penyewa dalam perjanjian
sewa menyewa rumah pada putusan MARI No.
467/Pdt.G/2014/PN/Dps ?

11
C. Tujuan Penelitian dan Manfaat Penelitian
a. Tujuan Penelitian
Mengarah pada judul dan permasalahan dalam penelitian ini maka dapat
dikemukakan bahwa tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui bagaimana tinjauan umum terhadap perjanjian sewa
menyewa rumah.
2. Untuk mengetahui bagaimana perjanjian sewa menyewa terhadap
penyewa yang telah melakukan wanprestasi dalam perjanjian sewa
menyewa rumah.
3. Untuk mengetahui bagaimana analisis perbuatan wanprestasi penyewa
dalam perjanjian sewa menyewa rumah pada putusan MARI No.
467/Pdt.G/2014/PN/Dps
b. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dalam
pengembangan ilmu hukum anatara lain:
1. Manfaat secara teoritis. Penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan
informasi hukum bagi para akademis di berbagai bidang hukum, selain
itu, dapat menjadi bahan, menambah wawasan ilmu hukum di bidang
perdata bagi masyarakat umum serta menjadi referensi untuk menjadi
penelitian selanjutnya.
2. Manfaat secara praktis. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan
tambahan referensi bagi pihak yang membutuhkan. Dan dapat
memberikan pandangan yang lebih baik kepada individu sebelum

12
melakukan suatu perjanjian, yang dalam hal ini terkait
denganperjanjian sewa menyewa sehingga dapat meminimalisirkan
hal-hal yang tidak diinginkan para pihak.
D. Keaslian penelitian
Skripsi ini berjudul “Analisis Terhadap Wanprestasi Pihak Penyewa
Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah
Agung RI. NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps)”
Dalam rangka meningkatkan tingkat perekonomian masyarakat, maka
berbagai macam metode pelaksanaan untuk melakukan kegiatan usaha semakin
gencar dilaksanakan, khususnya di dalam melakukan perjanjian sewa menyewa.
Dimana dalam melakukan perjanjian sewa menyewa ini terdapat dua pihak atau
lebih untuk saling mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian, tanpa adanya
suatu paksaan, kekeliruan, dan penipuan.Artinya, mereka sudah sah dan mengikat
pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan
harga. Akan tetapi dalam kenyataannya masih banyak masyarakat yang masih
lalai/ingkar dalam suatu perjanjian yang mereka telah sepakati sehingga perjanjian
mereka tidak berjalan lancar. Dengan karena adanya kelalaian antara salah satu
pihak, maka pihak yang telah melalaikan kewajibannya itu akan dikenakan ganti
rugi akibat dari wanprestasi atau perbuatan melawan hukum yang telah ia
lakukan. Padahal, sebelum kedua belah pihak menjalin suatu perjanjian, kedua
belah pihak tersebut telah mengetahui hak dan kewajibannya masing-masing.
Setelah melakukan penelitian dan uji bersih keperpustakaan Fakultas Hukum

13
Universitas Sumatera Utara, penulisan mengenai wanprestasi terhadap perjanjian
sewa menyewa memang sudah ada tetapi dalam sudut pandang pembahasan
berbeda dengan yang terdapat dalam penulisan skripsi inidan perjanjian yang
dianalisis pun berbeda. Maka dari itu, penulis berkeyakinan bahwa penulisan
skripsi ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
E. Tinjauan pustaka
Perkataan wanprestasi berasal daribahasa Belanda berarti “prestasi
buruk”. 24 Sedangkan prestasi adalah lawan kata dari wanprestasi adalah hal-hal
yang dilaksanakan oleh suatu pihak dalam perjanjian.
M. Yahya Harahap dalam bukunya segi-segi hukum perjanjian, yang
dimaksud dengan wanprestasi adalah:
“Pelaksanaan kewajiban yang dilakukan tidak tepatpada waktunya atau
dilakukan tidak menurut selayaknya maka disini dapat dilihat bahwa seorang
debitur disebutkan dalam keadaan wanprestasi, apabila ia dalam pelaksanaan
prestasi perjanjian telah lalai dan “terlambat” dari jadwal yang telah ditentukan
atau dalam melaksanakan prestasi tidak menurut sepatutnya, jadi dapat dikatakan
bahwa wanprestasi adalah apabila debitur tidak memenuhi kewajibannya dalam
suatu perikatan, ia dikatakan ingkar janji”. 25
Kata perjanjian berarti persetujuan baik tertulis maupun tidak tertulis yang
dibuat oleh dua belah pihak atu lebih yang masing-masing berjanji akan menaati
apa yang tersebut dalam perjanjian.

24
W.J.S. Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, 1976, hal.
897
25
Wan Sadjaruddin Baros, Beberapa Sendi Hukum Perikatan, USU Press, 1992, hal. 7.

14
Istilah sewa menyewa berasal dari bahasa Belanda yaitu “Huur onver
hurr”, menurut bahasa sehari-hari seawa artinya pemakaian sesuatu yang dibayar
dengan uang. 26 Perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 s/d 1600
KUHPerdata. “Perjanjian sewa menyewa dalah dimana pihak yang satu
menyanggupi akan menyerahkan suatu benda untuk dipakai selama suatu jangka
waktu tertentu, sedangkan pihak lain menyanggupi akan membayar harga yang
telah ditetapkan untuk pemakaian itu pada waktu-waktu yang ditentukan”. 27
Perjanjian sewa menyewa harus disusuaikan dengan syarat sahnya
perjanjian dalam KUHPerdata Pasal 1320, serta tiga unsur pokok yang harus ada
dalam perjanjian sewa menyewa tersebut adalah:
1. Unsur essensialia, adalah bagian perjanjian yang harus selalu da dalam

suatu perjanjian, bagian yang mutlak, dimana tanpa adanya bagian
tersebut perjanjian tidak mungkin ada. Unsur-unsur pokok perjanjian
sewa menyewa adalah barang dan harga.
2. Unsur naturalia, adalah bagian perjanjian yang oleh undang-undang
diatur, tetapi oleh para pihak dapat diganti, segingga bagian tersebut
oleh undang-undang diatur oleh hukum yang sifatnya mengatur atau
menambah.
3. Unsure aksidentalia, adalah bagian perjanjian yang ditambahkan oleh
para pihak.Dalam perjanjian sewa menyewa, sama seperti halnya
dalam jual beli dan perjanjian lain pada umumnya adalah perjanjian
konsensual, artinya ia suda h terjadi dan mengikat pada detik pada
tercapainya sepakat mengenai unsure unsure pokoknya yaitu harga dan
barang yang disewakan.
F. Metode penelitian
Untuk menyimpulkan hasil dari penulisan skripsi ini agar dapat menjadi
suatu hasil karya ilmiah, maka penulis menggunakan metode penelitian sebagai
berikut:
26
Hilman Hadikusuno, Bahasa Hukum Indonesia,Alumni, Bandung, 1984, hal. 102.
27
Subekti, Pokok Pokok Hukum Perdata, Intermasa, Jakarta, 2005, hal. 164.

15
1. Spesifikasi Penelitian
a. Jenis Penelitian
Jenis metode yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah
penelitian normatif yaitu pengelolaan dan analisis data yang hanya
mengenal data skunder saja, yang terdiri dari bahan hukum primer,
bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. 28
b. Sifat Penelitian
Sifat dari penelitian ini adalah bersifat deskriptif yakni dengan
menguraikan dan menggambarkan data permasalahan yang ada dan
disertai dengan pembahasan mengenai permasalahan-permasalahan
tersebut.
2. Pendekatan Penelitian
Dalam penulisan skripsi ini dilakukan pendekatan secara yuridis yakni
dengan melakukan tinjauan aspek-aspek hukum yang berkaitan dengan
perjanjian sewa menyewa untuk membantu menganalisa dan
menjawab permasalahan-permasalahan dalam skripsi ini.
3. Sumber Data
a. Bahan hukum primer
Data primer diperoleh langsung dari sumber pertama di lapangan
melalui penelitian, yaitu mencakup dokumen dokumen resmi,
28
Amiruddin, H. Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. Raja Grafindo,
Jakarta, 2004, hal. 163.

16
buku-buku, hasil-hasil penelitian yang berwujud laporan, dan lain
lain. 29
b. Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder digunakan untuk menjelskan bahan hukum
primer, yang isinya tidak mengikat. Bahan hukum sekunder
tersebut antara lain meliputi jurnal, majalah artikel, surat kabar,
buku, serta hasil karya ilmiah lainnya yang membahas mengenai
masalah wanprestasi terhadap perjanjian sewa menyewa. Data
sekunder yang akan diperoleh adalah salah satunya dari Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) yang
diterjemahkan oleh Subekti dan menurut lembaran Negara berlaku
sebagai hukum positif di Indonesia.
c. Bahan Hukum Tersier
Bahan hukum tersier adalah bahan yang menunjang bahan hukum
primer dan bahan hukum sekunder.Bahan hukum tersier
memberikan petunjuk atas penjelesan yang bermakna terhadap
bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus
hukum, ensiklopedia, dan lain-lain.
4. Analisis Data
Analisis data merupakan proses memaknai dan menafsirkan suatu data
yang selanjutnya data-data yang diperoleh dari penelitian kepustakaan
tersebut diolah dan dianalisis dengan menggunakan metode kualititatif
29
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitia hukum, Universitas Indonesia, Jakarta, 1986,
hal. 12.

17
yang disusun secara sistematis selanjutnya dianalisis untuk mencapai
penjelasan suatu hasil karya ilmiah sehingga skripsi ini dapat
dimengerti oleh masyrakat umum.
G. Sistematika Penulisan
Bab I : Pendahuluan
Bab ini menguraikan tentang latar belakang, perumusan masalah,
tujuan dan manfaat penelitian, keaslian penulisan, tinjauan pustaka,
metode penelitian, dan sistematika penulisan.
Bab II : Tinjauan Hukum Tentang Perjanjian Sewa Menyewa
Dalam bab ini menjelaskan tentang perjanjian secara teoritis
mengenai perjanjian secara umum, yakni berisikan tentang defenisi
pejanjian dan syarat sahnya perjanjian, asas-asas perjanjian, dan
juga membahas tentang wanprestasi.
Bab III :Akibat Hukum Dari Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa
Menyewa
Bab ini membahas tentang uraian secara teoritis mengenai hal yang
berkaitan dengan sewa menyewa yakni dalam bab ini mencakup
tentang perjanjian sewa menyewa dan asas-asas dalam perjanjian
sewa menyewa, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian
sewa menyewa rumah dan hapusnya perjanjian sewa menyewa
rumah, dan akibat hukum yang timbul terhadap penyewa yang

18
melakukan wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa rumah
tersebut.
Bab IV :Analisis Perbuatan Wanprestasi Penyewa Dalam Perjanjian
Sewa Menyewa Rumah Pada Putusan Mahkamah Agung RI.
No. 467/Pdt.G/2014/PN/Dps
Pada bab ini akan membahas tentang kasus duduk perkara yang
diangkat dari putusan MA RI No. 467/Pdt.G/2014/PN/Dps tentang
wanpretasi terhadap penyewa dalam perjanjian sewa menyewa
rumah. Dan juga akan menganalisis kasus dari putusan MA RI No.
467/Pdt.G/2014/PN/Dps untuk mengetahui sebab akibatnya dalam
permasalahan wanprestasi penyewa dalam perjanjian sewa
menyewa rumah tersebut serta menanalisis tentang penyelesaian
perselisihan sengketa para pihak dalam perjanjian sewa menyewa
rumah tersebut.
Bab V : Kesimpulan Dan Saran
Didalam bab ini merupakan penutup, penulis akan menguraikan
penjelasan dari kesimpulan skripsi ini serta memberikan saran-
saran yang dikemukakan yang mudah-mudahan akan bagi semua
pembaca, khususnya dalam perjanjian sewa menyewa rumah.

19
BAB II
TINJAUAN HUKUM TENTANG PERJANJIAN SEWA MENYEWA
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian
Setiap manusia pada umumnya akan selalu terikat antara satu dengan yang
lainnya untuk dapat melangsungkan hidupnya sehingga dengan adanya hubungan
antar sesama manusia itu dapat memberikan solusi dari masalah yang akan
muncul. Manusia sebagai mahluk sosial yang bertujuan untuk mempertahankan
hidup dan kepentingannnya tersebut membuat manusia mengatur hubungan usaha
atau bisnis dalam perjanjian.
Didalam suatu perjanjian hubungan hukum tidak dapat timbul dengan
sendirinya. Hubungan hukum itu akan tercipta karena adanya suatu tindakan
hukum atau yang disebut dengan rechtshandeking. Tindakan hukum yang
dilakukan oleh para pihaklah yang menimbulkan hubungan hukum perjanjian
sehingga terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak lain untuk memperoleh
prestasi. Sedangakan pihak yang lainnya yang menyediakan diri untuk dibebani
dengan kewajiban untuk menunaikan prestasi.
Dalam bahasa Belanda, perjanjian disebut dengan overeenkomst dan
hukum perjanjian itu disebut dengan overeenkomstenrecht. 30
Menurut Subekti, perjanjian (overeenkomst) merupakan suatu pristiwa
yang didalamnya seseorang berjanji kepada orang lain atau kedua orang itu saling
berjanji untuk melaksanakan suatu hal. 31 Dengan adanya perjanjian tersebut, para
30
C.S.T. Kansil, Crintine S.T. Kansil, Modul hukum Perdata (Termasuk Asas-Asas
Hukum Perdata), Pradnya Paramita, Jakarta, 2000, hal. 204.
31
Ibid.
19
20
pihak yang bersepakat memiliki suatu hubungan hukum untuk melaksanakan hak
dan kewajiban masing-masing. Hubungan hukum ini sering disebut dengan
perikatan.Perikatan didefenisikan sebagai suatu hubungan hukum antara dua
orang atau lebih berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal
dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan
itu. 32 Pengertian yang lengkap dan sempurna mengenai pengertian atau defenisi
dari perjanjian sangatlah sulit untuk dimengerti karena masing masing dari sarjana
mempunyai pendapat yang berbeda-beda. Untuk mempermudah dan mengetahui
pengertian dari perjanjian dari para sarjana, maka ada beberapa pendapat yang
dikemukakan sebagai berikut:
1. Menurut R. Setiawan:
Bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan hukum dimana satu orang
atau lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya
terhadap satu orang atau lebih. 33
2. Menurut R. Wirjono: 34
Bahwa perjanjian merupakan hubungan hukum mengenai harta benda
antara dua belah pihak, dalam mana satu pihak berjanji untuk
melakukan suatu hal atau tidak melakukan suatu hal sedangkan pihak
lain berhak untuk menuntut pelaksanaan pejanjian.
Maka dapat disimpulkan bahwa perjanjian itu merupakan hubungan
hukum dengan adanya kesepakatan antara para pihak dimana kesepakatan yang
32
Ibid.
33
R. Setiawan, Hukum Perikatan-Perikatan Pada Umumnya, Bina Cipta, Bandung, 1987,
hal. 49.
34
Wirjono prodjodikoro, Op.Cit., 1989, hal. 7.

21
dimaksud yakni adanya persesuaian kehendak antara para pihak yaitu dengan
bertemunya antara penawaran dan penerimaan sehingga perjanjian ini bersifat
konkret.
Pada umumnya suatu perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu,
dapat dibuat secara lisan, dan andaikata dibuat secara tertulis maka perjanjian ini
bersifat sebagai alat pembuktian apabila terjadi perselisihan. 35 Untuk beberapa
perjanjian, undang-undang menetukan bentuk-bentuk apabila bentuk itu tidak
dituruti maka perjanjian itu tidak sah. Dengan demikian bentuk tertulis tidak sah
hanya semata-mata merupakan alat pembuktian saja tetapi merupakan syarat
adanya perjanjian.
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1313, defenisi
perjanjian juga telah dijelaskan yakni bahwa suatu perjanjian adalah suatu
perbuatan dengan mana satu orang atau mengikatkan dirinya terhadap satu orang
lain atau lebih. Pasal ini menerangkan secara sederhana tentang pengertian
perjanjian yang menggambarkan tentang adanya dua pihak yang saling
mengikatkan diri. Pengertian ini sebenarnya tidak begitu lengkap tetapi dengan
pengertian ini sudah jelas bahwa dalam perjanjian terdapat satu pihak
mengikatkan diri kepada pihak lain. Pengertian ini seharusnya menerangkan juga
tentang adanya dua pihak yang saling mengikatkan diri tentang sesuatu hal.
Artinya jika hanya disebutkan bahwa satu pihak mengikatkan dirinya kepda pihak
lain, maka seolah-olah yang dimaksud hanya perjanjian sepihak, tetapi jika
35
Hasim Purba, Modul Kuliah Hukum Perikatan, Perpustakaan USU, Medan, 2010, hal.
34.

22
disebutkan juga tentang adanya dua pihak yang saling mengikatkan diri, maka
pengertian perjanjian ini meliputi baik perjanjian sepihak mau pun dua pihak. 36
Menurut para sarjana antara lain, Abdul Kadir Muhammad bahwa
rumusan perjanjian dalam KUHPerdata itu kurang memuaskan, karena
mengandung beberapa kelemahan, yaitu:
1. Hanya menyeangkut sepihak saja, hal ini diketahui dari perumusan

“satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau
lebih lainnya”. Kata kerja “mengikatkan” sifatnya hanya datang dari
satu pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya perumusan
itu “saling mengikatkan diri”, jadi ada konsensus antara pihak-pihak.
2. Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus, dalam pengertian
“perbuatan” termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa
(zaakwaarneming), tindakan melawan hukum (onrechtmatige daad)
yang tidak mengandung konsensus. Seharusnya dipakai kata
“persetujuan”.
3. Pengertian perjanjian terlalu luas, pengertia perjanjian dalam Pasal
tersebut terlalu luas, karena mencakup juga perlangsungan
perkawinan, janji kawin, yang diatur dalam lapangan hukum keluarga.
Padahal yang dimaksud adalah hubungan antara debitur dan kreditur
dalam lapangan harta kekayaan saja. Perjanjian yang dikehendaki oleh
Buku Ketiga KUHPerdata sebenarnya hanyalah perjanjian yang
bersifat kebendaan bukan perjanjian yang bersifat personal.
4. Tanpa menyebut tujuan, dalam perumusan Pasal itu tida disebutkan
tujuan mengadakan perjanjian, sehingga pihak-pihak mengikatkan diri
tidak jelas untuk apa. 37
Sehubungan dengan perkembangan pengertian perjanjian tersebut,
Purwahid Patrik meyimpulkan bahwa “perjanjian dapat dirumuskan antara dua
pihak dimana masing-masing melakukan perbuatan hukum sepihak”. 38 Perjanjian
merupakan perbuatan hukum yang melahirkan hubungan hukum yang terletak
didalam lapangan hukum harta kekayaan diantara dua orang atau lebih yang
36
Ahmadi Miru, Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai
1456 BW, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008, hal. 67-69.
37
Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikata, Alumni, Bandung, 2002, hal. 78
38
Purwahid Patrik, Pembahasan Perkembangan Hukum Perjanjian, Seminar Nasional
Asosiasi Pengajar Hukum Perdata/Dagang Fakultas Hukum UGM Yogyakarta, 2000, hal. 15

23
menyebabkan pihak yang satu berhak atas sesuatu dan pihak lainnya mempunyai
kewajiban untuk melakukan atau memberikan sesuatu. Atau dengan kata lain
pihak yang mempunyai hak disebut kreditur dan pihak yang mempunyai
kewajiban disebut dengan debitur.
Jadi jelaslah bahwa yang menjadi subjek perjanjian adalah kreditur dan
debitur.Perjanjian itu tidak hanya harus antara seorang debitur dengan seorang
kreditur saja, tetapi beberapa orang kreditur berhadapan dengan seorang debitur
atau sebaliknya. Atau juga pada mulanya kreditur terdiri dari beberapa orang
kemudian yang tinggal hanya seorang kreditur saja berhadapan dengan seorang
debitur juga tidak menghalangi perjanjian itu. 39
Berdasarkan perumusan perjanjian, maka suatu perjanjian mengandung
unsur-unsur sebagai berikut:
1. Ada pihak-pihak minimal dua pihak
Dikatakan pihakbukan orang karena mungkin sekali dalam suatu
perikatan terlibat lebih dari dua orang, tetapi pihak tetap dua.
2. Ada persetujuan antara pihak, mengenai:
a. Tujuan
b. Prestasi
c. Bentuk tertentu lisan/tulisan
d. Syarat tertentu yang merupakan isi perjanjian
Dalam perjanjianitu sendiri terdapat tiga unsur, yaitu sebagai berikut:
1. Unsur assensialia
39
Djanius Djamin dan Syamsul Arifin, Bahan Dasar Hukum Perdata, Akademi Keuangan
dan Perbankan Perbanas Medan, 2000, hal. 153

24
Unsur assensialia adalah perjanjian yang selalu harus ada didalam

suatu perjanjian, dimana tanpa adanya unsur tersebut, perjanjian tidak
mungkin ada.Dengan demikian unsur ini penting untuk terciptanya
perjanjian, mutlak harus ada agar perjanjian itu sah sehingga
merupakan syarat sahnya perjanjian.
2. Unsur naturalia
Unsur naturalia adalah unsur lazim melekat pada perjanjian, yaitu
unsur yang tanpa diperjanjikan secara khusus dalam perjanjian secara
diam-diam dengan sendirnya dianggap ada dalam perjanjian karena
sudah merupakan bawaan atau melekat pada perjanjian.Dengan
demikian, unsur ini oleh undang-undang diatur tetapi oleh para pihak
dapat disingkirkan, jadi sifat unsur ini adalah hukum mengatur
(aanvullendrecht).
3. Unsur accidentalia
Unsur accidentalia adalah unsur yang harus dimuat atau disebut secara
tegas dalam perjanjian.Unsur ini ditambah oleh para pihak dalam
perjanjian artinya undang-undang tidak mengaturnya.Dengan demikian
unsur ini harus secara tegas diperjanjikan para pihak. 40
Menurut Pasal 1338 KUHPerdata:
“semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
undang bagi mereka yang membuatnya.”
Dengan begitu segala hal yang telah dibuat dalam suatu persetujuan
berlaku bagi suatu undang-undang atau aturan bagi para pihak yang turut sepakat
dalam penyusunan perjanjian tesebut. Dengan berlakunya segala sesuatu tersebut
sebagai sesuatu undang-undang maka apabila ada pihak yang melakukan suatu hal
sebagaimana dilarang didalam suatu perjanjian, pihak lain dapat melakukan
penuntutan untuk mendapatkan pertanggungjawaban atas hal tersebut.
Persetujuan yang telah disepakati tidak dapat ditarik kembali selain
dengan sepakat dua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-
40
J. Satrio, Op. Cit., hal. 67-72

25
undang dinyatakan cukup untuk itu. Dan tentunya persetujuan yang telah
disepakati tersebutharus dilaksanakan dengan itikad baik, sebagaimana diatur
dalam Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Untuk mengetahui apakah suatu perjanjian adalah sah atau tidak sah, maka
perjanjian tersebut harus diuji dengan beberapa syarat.Pasal 1320 KUHPerdata
menentukan empat syarat untuk sahnya suatu perjanjian, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang diperkenankan.
Berkaitan dengan hal ini, Subekti mengelompokkannya menjadi dua, yaitu
syarat subyektif untuk syarat pertama dan kedua serta syarat obyektif untuk syarat
ketiga dan keempat. 41
Dalam syarat subyektif yang pertama yaitu perjanjian yang berkenaan
dengan subjek hukum atau pihak-pihak yang terikat atau yang melakukan
perjanjian. Dalam KUHPerdata Pasal 1340 dinyatakan bahwa perjanjian hanya
berlaku bagi pihak yang membuatnya. Namun, terkait dengan subjek atau pihak
pihak yang membuat suatu perjanjian, KUHPerdata membedakannya menjadi tiga
golongan, yaitu: pihak yang mengadakan perjanjian, para ahli waris dan mereka
yang mendapat hak dari padanya serta pihak ketiga. Dalam sebuah perjanjian
yang menimbulkan hubungan hukum, subjuk hukum paling tidak terdiri atas dua
pihak yang menduduki tempat yang berbeda. Seperti biasanya dalam suatu
41
Subekti, Op.Cit., hal. 17.

26
perjanjian selalu ada pihak pihak yang berbeda seperti pihak kreditur dan pihak
debitur. Agar dapat memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian, para pihak yang
mengikat diri harus sepakat (toesteming) secara sukarela. Menurut KUHPerdata,
kesepakatan yang bersifat sukarela dalam suatu perjanjian dapat terpenuhi
apabila: 42
1. Tidak terdapat paksaan (dwang) yang bertentangan dengan undang-

undang, misalnya dengan menakut-nakuti agar seseorang mau
menyetujui suatu perjanjian.
2. Tidak terdapat kekeliruan atau kekhilafan (dwaling) yang berkaitan
dengan objek/prestasi yang diperjanjikan atau mengenai subjeknya.
3. Tidak terdapat unsur penipuan (bedrog)yang disengaja, yaitu
serangkaian kebohongan (dengan tipu muslihat) sehingga
menimbulkan kesan yang keliru.
Sebagaimana juga telah dijelaskan dalam Pasal 1321 KUHPerdata, yaitu
bahwa kata sepakat tidsk sah apabila diberikan karena kekhilafan atau diperoleh
dengan paksaan atau penipuan.
KUHPerdata dalam Pasal 1315 menyatakan bahwa seseorang hanya
melakukan perjanjian untuk kepentingan diri sendiri (asas kepribadian). Suatu
perjanjian hanyalah meletakkan hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pihak
yang membuatnya. Namun, terdapat pengecualian berdasarkan Pasal 1327
KUHPerdata, bahwa perjanjian itu juga dapat dilakukan untuk kepentingan pihak
ketiga dengan suatu syarat yang ditentukan.
Dalam syarat subyektif yang kedua yaitu mengenai kecakapan bertindak
dari para pihak. Kecakapan bertindak adalah kecakapan atau kemampuan untuk
melakukan perbuatan hukum yang menimbulkan akibat hukum. Artinya, pihak-
42
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Cet 2, Alumni, Bandung, 1986, hal.
6.

27
pihak yang membuat perjanjian haruslah mereka yang berwenang untuk
melakukan perbuatan hukum, seperti yang ditegaskan dalam KUHPerdata dalam
Pasal 1329 yang menyebutkan bahwa tiap orang yang berwenang membuat
perikatan, kecuali jika ia dinyatakan tidak cakap dalam hal itu. Selanjutnya, dalam
KUHPerdata dalam Pasal 1330 dinyatakan bahwa “Yang tidak cakap untuk
membuat perjanjian adalah: 43
1. Anak yang belum dewasa. Menurut Undang-undang Nomor 1 Tahun

1974 Tentang Perkawinan menetapkan bahwa umur 19 tahun sebagai
usia kedewasaan bagi pria dan umur 16 tahun untuk wanita. 44
Sementara, KUHPerdata dalam Pasal 330 menyatakan orang yang
belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai 21 tahun, dan
belum kawin dan belum pernah melakukan perkawinan. 45
2. Orang yang dibawah pengampuan. Atau orang yang ditaruh dibawah
pengampuan, seperti cacat, gila, boros, telah dinyatakan pailit oleh
pengadilan dan sebagainya.
3. Perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang telah ditentukan
undang-undang dan pada umumnya dilarang untuk membuat
perjanjian tertentu.”
Berkaitan dengan perempuan yang telah kawin (isteri), KUHPerdata
dalam Pasal 1330 ayat (3) menyebutkan bahwa isteri pun tidak dapat melakukan
perbuatan hukum, itu dianggap tidak sesuai lagi dengan zaman kemerdekaan
Indonesia dan UUD 1945. Hal ini telah dirumah melalui Undang-undang Nomor
1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan Pasal 31 ayat (1) menyebutkan bahwa; “Hak
dan Kedudukan isteri adalah seimbang dengan hak dan kedudukan suami dalam
kehidupan rumah tangga dan pergaulan hidup bersama dalam lingkungan
43
Indonesia,Op.Cit., ps, 1330.
44
Indonesia, Undang-undang Tentang Perkawinan, UU Nomor 1 Tahun 1974, LN.No. 1
Tahun 1974, TLN.No. 3019, ps. 7 ayat (1).
45
Indonesia, Op.Cit., ps, 330.

28
masyarakat”, dan diperkuat lagi dengan ayat (2) yang menyebutkan bahwa:
“Masing-masing pihak berhak untuk melakukan perbuatan hukum”. 46
Syarat obyektif perjanjian berkenaan dengan objek dari perikatan yang
merupakan segala sesuatu yang diperjanjikan oleh kedua belah pihak yang
bersangkutan, yang dinamakan juga sebagai prestasi (pokok perjanjian). Dalam
hal ini, prestasi adalah apa yang menjadi kewajiban bagi debitur dan apa yang
menjadi hak bagi kreditur. Prestasi menurut KUHPerdata Pasal 1234 mencakup
tiga hal, yaitu: 47
1. Memberikan sesuatu memiliki pengertian untuk memberikan hak milik

atau hak penguasaan atau hak untuk menikmati sesuatu. Dalam hal ini,
yang berpindah adalah haknya, baik yang berbentuk nyata maupun
abstrak. Penekanannya adalah perpindahan hak, misalnya jual beli,
tukar menukar, sewa menyewa, pinjam pakai, dan sebagainya;
2. Berbuat sesuatu memiliki pengertian segala perbuatan yang bukan
memberikan sesuatu, melainkan janji untuk melakukan suatu hal
tertentu. Penekanannya adalah pada suatu pekerjaan yang harus
dilakukan; tidak berbuat sesuatu adalah menjanjikan tidak melakukan
sesuatu dalam hal-hal bentuk kerja tertentu.
Adapun syarat objektif yang pertama mengharuskan suatu prestasi harus
dapat ditentukan atau mengenai suatu hal tertentu (certainty). Artinya, dalam
mengadakan perjanjian, apa-apa yang menjadi hak dan kewajiban para pihak
harus dapat ditentukan sehingga dapat dilaksanakan. Dalam hal ini, pokok
perjanjian dapat berupa barang ataupun jasa. Dan barang yang dimaksud dalam
perjanjian paling sedikit harus ditentukan jenisnya. Kemudian, ada pun syarat
obyektif yang kedua adalah suatu sebab yang halal, berkaitan dengan isi
46
Indonesia, Op. Cit., ps. 31 ayat (1) dan (2).
47
Ibid, ps. 1234.

29
perjanjian itu sendiri, apakah perjanjian itu bertentangan dengan hukum,
ketertiban umum, dan kesusilaan atau tidak.
B. Aturan Tentang Perjanjian Sewa Menyewa
Menurut KUHPerdata Pasal 1548 sewa menyewa adalah “Suatu
persetujuan dengan mana pihak satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada
pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu
disanggupi pembayarannya”. 48 Sementara menurut Subekti dalam bukunya yang
berjudul Aneka Perjanjian menyebutkan bahwa sewa menyewa adalah suatu
perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan
kepada pihak yang lainnya kenikamatan dari suatu barang, selama suatu waktu
tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir
disanggupi pembayarannya. 49
Perjanjian sewa menyewa, sama halnya seperti jual beli dan perjanjian lain
pada umumnya adalah perjanjian konsensual, artinya ia sudah terjadi dan
mengikat pada detik terjadinya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu
harga dan barang. Kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan
kenikmatan suatu barang, sedangkan kewajiban pihak menyewa membayar harga
sewa. 50 Setelah syarat telah dipenuhi oleh kedua belah pihak maka perjanjan sewa
menyewa rumah dapat dilaksanakan. Konsekuensi dari perjanjian tersebut
menimbulkan hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak, baik pihak yang
menyewakan maupun pihak penyewa. Hak dan kewajiban itu harus dilaksanakan
48
Indonesia, Op.Cit., Pasal 1548.
49
Subekti, “Aneka Perjanjian” Alumni, Bandung, 1979, hal. 51.
50
Ibid, hal. 40.

30
oleh masing-masing pihak sebagai konsekuensi dari suatu perjanjian. Dalam
KUHPerdata Pasal 1550 mengatur mengenai kewajiban pokok pihak yang
menyewakan sedangkan dalam KUHPerdata Pasal 1560 mengatur mengenai
kewajiban pokok pihak penyewa.
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah
ditentukan. Sedangkan kewajiban dari pihak yang menyewakan, yaitu:
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (KUHPerdata

Pasal 1550 ayat (1))
2. Memelihara barang yag disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat
dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (KUHPerdata Pasal 1550
ayat (2))
3. Memberikan hak pada penyewa untuk menikmati barang yang
disewakan (KUHPerdata Pasal 1550 ayat (3))
4. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (KUHPerdata Pasal
1551)
5. Menaggung cacat dari barang yang disewakan (KUHPerdata Pasal
1552)
Hak dari pihak penyewa adalah menerima barang dari yang disewakan
dalam keadaan baik. Dan yang menjadi kewajibannya adalah:
1. Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik,
artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaannya
sendiri.
2. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (KUHPerdata
Pasal 1560)
Dalam KUHPerdata Pasal 1553 juga telah membahas mengenai kemungkinan
musnahnya barang yang disewa, apabila barang yang disewa musnah dalam
jangka waktu masa perjanjian sewa masih berlangsung, bisa menimbulkan
persoalan sebagai berikut:

31
1. Musnahnya seluruh barang.

Apabila musnahnya seluruh barang karena overmacht dengan
sendirinya menurut hukum perjanjian sewa menyewa gugur, dan
resiko kerugian dibagi dua antara pihak yang menyewakan dan pihak
si penyewa.Pihak yang menyewakan tidak lagi dapat menuntut
pembayaran uang sewa.Sebaliknya, dengan musnahnya barang yang
disewa, si penyewa tidak lagi dapat menuntut penggantian barang
maupun ganti rugi.
2. Apabila musnahnya barang akibat kesalahan seseorang (KUHPerdata
Pasal 1566), yang membebani si pelaku dengan kewajiban untuk
memikul segala kerugian dan kerun.
3. Musnahnya sebagian barang
Apabila yang musnah hanya sebagian saja, si penyewa dapat memilih:
a. Meminta pengurusan harga sewa sebanding dengan sebagian yang
musnah;
b. Atau menuntut pembatalan perjanjian sewa.
Sering kali terdapat kesulitan menentukan kapan suatu kemusnahan
dianggap meliputi seluruh barang atau hanya sebagian saja.Karena itu
untuk melihat batas kemusnahan dan sebagian dapat dipegang prinsip
jika yang musnah secara material hanya sebagian, dan akibat
kemusnahan barang itu masih dapat dipakai dan dinikmati sebagian
barang yang masih utuh maka kemusnahan seperti itu adalah meliputi
sebagian saja.Akan tetapi walaupun musnah sacara material hanya
sebagian, namun kemusnahan atas sebagian tadi telah
melenyapkan/menghilangkan kegunaan dan manfaat seluruh barang,
kemusnahan demikian dianggap meliputi seluruh barang.
Dalam KUHPerdata Pasal 1559 ayat (1) dilarang si penyewa untuk
menyewakan kembali barang yang disewanya kepada pihak ketiga. Si penyewa
terikat pada larangan untuk tidak mempersewakan lagi kepada orang lain, jika hal
tersebut tidak ada dalam perjanjian sewa menyewa, si penyewa boleh
mempersewakannya kembali. Kalau begitu dapat ditarik kesimpulan bahwa
mengulang sewakan barang yang telah disewa adalah boleh, jika hal itu secara
tegas diperbolehkan dalam perjanjian. Jika sampai si penyewa berbuat apa yang
dilarang itu, maka pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan perjanjian
sewanya dengan disertai pembayaran kerugian. Sedangkan pihak yang

32
menyewakan, setelah dilakukannya pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati
perjanjian ulang sewa dengan pihak ketiga tersebut.
Pada setiap perjanjian sewa menyewa yang dikenal dalam hukum perdata,
perjanjian dapat berakhir jika:
1. Berakhirnya dengan sesuai batas waktu yang ditentukan secara tertulis

(KUHPerdata Pasal 1576). Sewa menyewa dengan sendirinya berakhir
sesuai dengan batas waktu yang telah ditentukan para pihak;
2. Sewa menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan
secara lisan, perjanjian seperti ini tidak berakhir tepat pada waktu yang
diperjanjikan melainkan setelah adanya pemberitahuan dari salah satu
pihak tentang kehendak mengakhiri sewa menyewa;
3. Pengakhiran sewa menyewa baik tertulis maupun dengan secara lisan
yang tidak ditentukan batas waktu berakhirnya. Penghentian dan
berakhirnya sewa menyewa berjalan sampai pada saat yang dianggap
pantas oleh kedua belah pihak;
4. Ketentuan khusus pengakhiran sewa menyewa.
a. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana
mestinya.
b. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
c. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Apabila debitur melakukan wanprestasi, maka dia dapat dituntut untuk: 51

1. Pemenuhan perjanjian;
2. Pemenuhan perjanjian ditambah ganti rugi;
3. Ganti rugi;
4. Pembatalan perjanjian timbal balik;
5. Pembatalan dengan ganti rugi. Kewajiban membayar gantu rugi
(schade vergoeding) tersebut tidak timbul seketika terjadi
kelalaian, melainkan baru efektif setelah debitur dinyatakan
lalai (ingebrekestelling) dan tetap tidak melaksanakan
prestasinya. Hal ini diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata,
51
R. Subekti, Op.Cit.,hal. 13.

33
sedangkan bentuk pernyataan lalai tersebut diatur dalam Pasal
1238 KUHPerdata yang pada pokoknya menyatakan:
a. Pernyataan lalai tersebut harus berbentuk surat perintah

atau akta lain yang sejenis, yaitu suatu salinan dari pada
tulisan yang pernah dibuat lebih dahulu oleh juru sita dan
diberikan pada yang bersangkutan.
b. Berdasarkan kekuatan perjanjian itu sendiri.
c. Jika teguran kelalaian sudah dilakukan barulah menyusul
peringatan atau annaming atau yang biasa disebut sommasi.
d. Ketentuan khusus pengakhiran sewa menyewa.
Selanjutnya, disyaratkan kerugian yang dapat dituntut
haruslah kerugian yang menjadi akibat langsung dari
wanprestasi. Artinya, antara kerugian dan wanprestasi harus
ada hubungan sebab akibat.
Dalam hal ini kreditur harus dapat membuktikan:
1. Besarnya kerugian yang dialami.
2. Bahwa faktor penyebab kerugian tersebut adalah wanprestasi
karena kelalaian kreditur, bukan karena faktor diluar
kemampuan kreditur.
C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Pasal 1550 KUHPerdata, bahwa pihak yang menyewakan mempunyai
kewajiban, antara lain:
1. Menyerahkan benda atau barang yang disewakan kepada si penyewa.

2. Memelihara benda atau barang yang disewakan sedemikian rupa
sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
3. Memberi kepada si penyewa kenikmatan, ketentraman, dan kedamaian
dari barang yang disewakan, selama berlangsungnya perjanjian sewa
menyewa, dan tidak adanya cacat yang menyertai pemakaian barang
yang disewakan.
4. Selama berlangsungnya perjanjian sewa menyewa, melakukan
pembetulan-pembetulan pada barangnya yang disewakan yang perlu

34
dilakukan, terkecuali pembetulan-pembetulan kecil yang menjadi

kewajiban si penyewa.
5. Ia juga harus menanggung si penyewa, terhadap semua cacat dari
barang yang disewakan yang merintangi pemakaian barang itu,
walaupun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahui pada
dibuatnya waktu perjanjian sewa menyewa. Jika cacat itu telah
mengakibatkan sesuatu kerugian bagi si penyewa maka kepadanya
pihak yang menyewakan diwajibkan memberikan ganti rugi (Pasal 1551
dan Pasal 1552 KUHPerdata).
Kewajiban memberikan kenikmatan dan ketentraman kepada si penyewa,
dimaksud sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi atau
menepis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga, misalnya membantah hak si
penyewa untuk memakai barang yang disewakan, kewajiban tersebut tidak
meliputi pengamanan terhadap gugatan-gugatan fisik, misalnya orang-orang
melempari rumahnya dengan batu atau tetangga membuang sampah di pekarangan
yang disewa dan lain sebagainya.
Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1556 KUHPerdata yang berbunyi:
“Pihak yang menyerahkan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa

terhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan oleh orang-
orang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa mengajukan suatu hak atas
barang yang disewa dengan tidak mengurangi hak si penyewa untuk menuntut
sendiri orang itu”.
Pihak yang menyewakan, berhak atas:
1. Uang sewa yang harus dibayar oleh penyewa tepat waktu tertentu sesuai
dengan perjanjian sewa menyewa.
2. Pandbeslag, yaitu penyitaan yang dilakukan oleh pengadilan atas
permohonan yang menyewakan mengenai perabot-perabot rumah yang
berada dirumah yang disewakan, dalam hal penyewa menunggak uang

35
sewa rumah untuk dilelang dalam hal penyewa tidak membayar lunas
tunggakan uang sewa itu. 52
Kewajiban penyewa menurut Pasal 1560 KUHPerdata adalah:
1. Memakai barang yang disewakan sebagai seorang kepala rumah tangga

yang baik sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu
menurut perjanjian sewa menyewa.
2. Membayar uang sewa pada waktu dan tempat yang telah disetujui
dalam perjanjian sewa menyewa.
3. Melengkapi dengan perabot rumah yang secukupnya bila obejek
perjanjian sewa menyewa itu rumah yang ditinggali atau ditempati. Jika
tidak, sebagaimana dalam Pasal1581 KUHPerdata, penyewa dapat
dipaksa untuk mengosongkan rumah yang disewanya itu dengan
perantaraan pengadilan, kecuali penyewa dapat memberi jaminan cukup
untuk pembayaran sewa. Perlengkapan rumah sewa dengan perabot
cukup banyak dimaksudkan sebagai jaminan pembayaran, yang dapat
disita oleh pengadilan (pandbeslag), apabila yang menyewakan
menuntut penyewa dimuka pengadilan dalam hal penyewa menunggak
pembayaran uang sewa.
4. Melakukan reparasi atau perbaikan kecil sehari-hari sesuai Pasal 1583
KUHPerdata. 53
Penyewa berhak atas:
1. Penyerahan barang dalam keadaan terpelihara sehingga barang itu dapat
dipergunakan untuk keperluan yang diperlukan.
2. Jaminan dari yang menyewakan mengenai kenikmatan tenteram dan
damai dan tidak ada cacat yang merintangi pemakaian barang yang
disewanya. 54
Kewajiban untuk memakai barang sewaan sebagai seorang kepala keluarga
yang baik bararti kewajiban untuk memakainya seakan-akan itu barang
kepunyaannya sendiri. Jika si penyewa memakai barang yang disewakan untuk

52
M. Yahya Harahap, Op.Cit.,hal. 61.
53
Ibid, hal. 62.
54
Ibid, hal. 63.

36
keperluan lain dari pada yang menjadi tujuan pemakaiannya, atau suatu keperluan
lain dari pada yang menjadi tujuan pemakaiannya, atau suatu keperluan
sedemikian rupa hingga dapat menerbitkan kerugian kepada pihak yang
menyewakan, maka pihak ini menurut keadaan dapat meminta pembatalan
sewanya (Pasal 1561 KUHPerdata). Misalnya, sebuah rumah kediaman dipakai
untuk perusahaan atau bengkel mobil. Kalau yang disewa itu sebuah rumah
kediaman, maka si penyewa diwajibkan memperlangkapi rumah itu dengan
perabot rumah yang secukupnya, jika tidak, ia dapat dipaksa unuk mengosongkan
rumah itu, kecuali jika ia memberikan cukup jaminan untuk pembayaran uang
sewa (Pasal 1581 KUHPerdata).
Berdasarkan hal tersebut, maka perabot rumah itu dijadikan jaminan untuk
pembayaran uang sewa. Hal ini menemukan realisasinya dalam apa yang
dinamakan pandbeslag. Penyewa diwajibkan melakukan pembetulan-pembetulan
kecil sehari-hari. Pasal 1583 KUHPerdata memberikan penjelasan tentang apa
yang dimaksud dengan pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari sebagai
berikut: Jika tidak ada perjanjian, maka dianggap sebagai demikian pembetulan-
pembetulan pada lemari-lemari toko, tutupan jendela, kunci-kunci dalam, kaca
jendela, baik didalam maupun diluar rumah dan segala sesuatu yang dianggap
seperti itu, menurut kebiasaan setempat.
Seorang penyewa rumah, oleh Pasal 1591 KUHPerdata ditetapkan
kewajiban, atas ancaman ganti rugi, untuk melaporkan kepada si pemilik tanah
tentang segala peristiwa yang dilakukan diatas pekarangan-pekarangan yang
disewa. Maksudnya, adalah bahwa si pemilik dapat mengambil tindakan-tindakan

37
yang dianggap perlu untuk menghentikan perbuatan-perbuatan yang dapat
menimbulkan kerusakan pada tanah miliknya.
Dengan demikian perjanjian sewa menyewa yang telah di sepakati
persetujuannya oleh pihak-pihak, baik pengusaha maupun penyewa, hal ini bisa
terjalin hubungan yang nyata (aktual) antara pemlik dan penyewa, jika kedua
belah pihak memenuhi syarat-syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam
Pasal 1320 KUHPerdata.
Perjanjian sewa menyewa juga diatur dalam Buku III KUHPerdata Bab ke
7 (tujuh) yang mengatur hak dan kewajiban penyewa dan yang menyewakan.
Sewa menyewa merupakan jenis perjanjian yang termasuk didalamnya antara lain:
perjanjian jual beli, perjanjian sewa pakai, perjanjian sewa beli, dan lain-lain.
Perjanjian sewa menyewa tidak terlepas dari pada perjanjian pada
umumnya, karena perjanjian yang secara umum atau (universal) termasuk
didalam suatu perjanjian sewa menyewa.Perjanjian seperti ini menganut asas
konsensus.Artinya persetujuan sah dan mengikat kedua belah pihak setelah ada
kesepakatan dan mempunyai unsur pokok tanah dan harga.
Objek sewa menyewa yaitu benda bergerak dan benda tidak bergerak.
Namun dengan perkembangan zaman modern ini, bukan hanya benda bergerak
tetapi jasa (imbalan) misalnya gas sudah dapat disewakan. Dari jenis-jenis yang
bisa disewakan tersebut diatas, semua tunduk pada peraturan sewa menyewa yang
diatur pada Pasal 1548 s/d Pasal 1600 KUHPerdata.

38
BAB III
AKIBAT HUKUM DARI WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA
MENYEWA
A. Syarat-syarat Sahnya Perjanjian dan Asas-asas dalam Perjanjian
Sewa Menyewa
Untuk lebih jelasnya mengenai syarat-syarat sahnya suatu perjanjian yang
sebelumnya juga telah dijelaskan secara ringkas pada Bab II, maka pada Bab III
ini penulis akan menjelaskan lebih jelasnya lagi mengenai syarat-syarat sahnya
suatu perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
3. Suatu hal tertentu; dan
4. Suatu sebab yang halal.
Dibawah ini akan diuraikan secara garis besar satu persatu keempat syarat
sahnya suatu perjanjian tersebut.
1. Sepakat mereka yang mengikat dirinya.
Sepakat mereka yang mengikat dirinya mengandung makna bahwa para
pihak yang membuat perjanjian telah sepakat atau ada persesuaian keinginan atau
kemauan saling menyetujui kehendak masing-masing, yang dilahirkan oleh para
pihak dengan tidak adanya suatu paksaan, kekeliruan, atau penipuan. 55
Persoalan yang sering kali dikemukakan dalam hubungan perjanjian ini
adalah kapan saatnya kesepakatan ini terjadi ? Persoalan ini tidak akan timbul jika
55
Paksaan (dwang), kekeliruan (dwaling), dan penipuan (bedrog) merupakan tiga hal
yang mengakibatkan kesepakatan tidak sempurna.(Pasal 1321 s/d Pasal 1328 KUHPerdata).
38
39
para pihak yang membuat perjanjian itu pada suatu saat bersama-sama berada
disuatu tempat dan disitulah tercapai suatu kata sepakat. Akan tetapi, nyatanya
dalam pergaulan hukum di masyarakat tidak selalu demikian, melainkan banyak
perjanjian terjadi antara para pihak melalui surat menyurat, sehingga
menimbulkan persoalan kapan saatnya kesepakatan itu dapat terjadi. Hal ini
penting dipersoalkan sebeb untuk perjanjian-perjanjian yang tunduk pada asas
konsensualitas, saat terjadinya kesepakatan merupakan saat terjadinya
perjanjian. 56
Apabila dalam memberikan kesepakatan-kesepakatan itu terdapat unsur
kekhilafan atau dengan diperoleh dengan suatu paksaan atau dengan penipuan
maka dalam hal ini tidak terjadi kesepakatan demikian ketentuan yang terdapat
dalam Pasal 1321 KUHPerdata. Kekhilafan yang menyebabkan batalnya suatu
perjanjian yaitu kekhilafan mengenai hakekat barang yang menjadi pokok
perjanjian, dan selain itu kekhilafan yang lain tidak menjadi batalnya suatu
perjanjian (Pasal 1322 ayat (1) KUHPerdata).
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian.
Cakap (bekwaan) merupakan syarat umum untuk dapat melakukan
perbuatan hukum secara sah yaitu harus sudah dewasa, sehat akal pikiran dan
tidak dilarang oleh suatu peraturan perundang-undangan untuk melakukan suatu
perbuatan tertentu. 57 Dalam Pasal 1329 KUHPerdata terdapat asas umum yang
56
Riduan Syahrani, Seluk-Belum Dan Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung, 2004, hal.
206.
57
Ibid, hal. 208.

40
mengatakan bahwa “setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan, jika ia
oleh undang-undang tidak dinyatakan tak cakap”. 58
Pengecualian yang terdapat dalam Pasal 1329 KUHPerdata tersebut diatur
dalam 1330 KUHPerdata yang mengatakan tidak cakap untuk membuat perjanjian
adalah:
1. Orang-orang yang belum dewasa;
Pasal 1330 KUHPerdata menentukan bahwa:
“Belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap dua
puluh taahun, dan tidak lebih dahulu telah kawin.
Apabila perkawinan dibubarkan sebelum umur mereka genap dua
puluh tahun, maka mereka yang belum dewasa dan tidak kembali lagi
dalam kedudukan belum dewasa.
Mereka yang belum dewasa dan tidak berada dibawah kekuasaan
orang tua, berada dibawah perwalian atas dasar dan dengan cara
sebagaimana diatur dalam bagian ketiga, bagian keempat, bagian
kelima, dan bagian keenam Bab ini”.
Ketentuan pasal 330 KUHPerdata tersebut memberikan arti yang luas
mengenai kecakapan bertindak dalam hukum, yaitu bahwa:
a. Seorang yang baru dikatakan dewasa, jika ia:
• Telah berusia 21 tahun; atau
• Telah menikah;
58
Menurut M. Isnaeni substansi Pasal 1329 KUHPerdata, khususnya pada redaksi “….
Cakap membuat perikatan….” tidak konsisten, karena Pasal 1329 ini terkait dengan Pasal 1320
KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian bukan syarat sahnya perikatan. Sehingga
seharusnya redaksi tersebut berbunyi “….cakap membuat kontrak/perjanjian…”

41
Hal kedua membawa konsenkuensi hukum bahwa seorang anak
yang sudah menikah tetapi kemudian perkawinannya dibubarkan
sebelum genap 21 tahun tetap telah dianggap dewasa.
b. Anak yang belum dewasa, dalam setiap tindakannya dalam hukum
diwakili oleh:
• Orang tuanya, dalam hal anak tersebut masih berada dibawah
kekuasaan orang tuanya (yaitu ayah dan ibu secara bersama-sama);
• Walinya, dalam hal anak tersebut masih berada dibawah kekuasaan
orang tuanya (yaitu hanya ada salah satu dari orang taunya saja). 59
Dengan berlakunya Undang-undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang
Perkawinan, yang dalam rumusan Pasal 50 nya menyetakan bahwa:
1. “Anak yang belum mencapai umur 18 tahun atau belum pernah
melangsungkan perkawinan, yang tidak berada dibawah kekuasaan
orang tua, berada dibawah kekuasaan wali.
2. Perwalian itu mengenai pribadi anak yang bersangkutan maupun harta
bendanya”.
Dengan demikian maka, setelah berlakunya Undang-undang Nomor 1
Tahun 1974tentang Perkawinan, kecakapan bertindak orang pribadi dan
kewenangannya untuk melakukan tindakan hukum ditentukan sebagai berikut: 60
a. Jika seorang:
• Ia telah berumur 18 tahun; atau
59
Kartini Muljadi dan Gunawan widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 129-130.
60

42
• Telah menikah
• Seseorang yang sudah menikah tetapi kemudian perkawinannya
dibubarkan sebelum ia genap 21 tahun tetap dianggap telah
dewasa.
b. Seorang anak yang belum mencapai usia 18 tahun, dan belum
menikah, dalam setiap tindakannya dalam hukum diwakili oleh:
• Orang tuanya, dalam hal anak tersebut masih berada dibawah
kekuasaan orang tua;
• Walinya, jika anak tersebut sudah tidak lagi berada dibawah
kekuasaan orang tuanya atau hanya ada salah satu dari orang
tuanya saja.
2. Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan;
Orang yang berada dibawah pengampuan, menurut hukum tidak dapat
berbuat bebas dengan harta kekayaannya.Ia berada dibawah penguasaa
pengampuan. Kedudukannya, sama dengan seorang anak yang belum
dewasa. Kalau seorang anak belum dewasa harus diwakili orang tua
atau walinya, maka seorang dewasa yang telah ditaruh dibawah
pengampuan harus diwakili pengampuan kuratornya. 61
Orang-orang yang diletakkan dibawah pengampuan adalah setiap
orang dewasa yang selalu berada dalam keadaan kurang akal, sakit
ingatan atau boros, pembentuk undang-undang memandang bahwa
yang bersangkutan tidak mampu menyadari tanggung jawabnya dan
61

43
karena itu tidak cakap bertindak untuk untuk mengadakan
perjanjian.Apabila seorang berada dibawah pengampuan mengadakan
perjanjian, yang mewakilinya adalah orang tuanya atau
pengampuannya (Pasal 433 KUHPerdata). 62
3. Orang perempuan dalam hal yang ditetapkan oleh undang-undang,
dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang
telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu.
Dalam hal ini, sejalan dengan persamaan hak antara laki-laki dan
perempuan, baik yang sudah menikah maupun yang belum menikah, maka
ketentuan angka 3 dari Pasal 1330 KUHPerdata menjadi tidak berarti lagi. 63 Hal
ini berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung No. 3 Tahun 1963 tanggal 5
September 1963, telah menghapus Pasal 108 KUHPerdata yang mengatakan
bahwa: “seorang istri tidak boleh diperkenankan menghibahkan, menggadaikan,
memindah tangankan, dan sebagainya atau pun melakukan suatu pelunasan atau
menerima suatu pembayaran masing-masing tanpa izin tertulis tegas dari
suaminya” dan Pasal 110 KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “seorang istri
tidak diperbolehkan menghadap pengadilan tanpa izin suaminya”. Dengan
dihapuskan kedua Pasal diatas maka nyatalah kepada kita bahwa tidak ada lagi
perbedaan hak antara suami-istri, ini semua berlaku untuk warga Negara
Indonesia, sehingga istri dapat bertindak bebas melakukan tindakan hukumnya
ataupin menghadap ke pengadilan, walaupun tidak ada izin dari suaminya.
62
Mohd Syaufii Syamsuddin, Perjanjian-Perjanjian Dalam Hubungan Industrial, Sarana
Bhakti Persada, Jakarta, 2005, hal. 16.
63
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hal. 128-129.

44
Suatu hal tertentu dalam perjanjian adalah barang yang menjadi objek
suatu perjanjian. Menurut Pasal 1333 KUHPerdata barang yang menjadi objek
suatu perjanjian ini harus tertentu, setidak-tidaknya harus ditentukan jenisnya,
sedangkan jumlahnya tidak perlu ditentukan, asalkan saja dikemudiannya dapat
ditentukan atau diperhitungkan. 64 Pada perikatan untuk memberikan sesuatu,
kebendaan yang akan diserahkan berdasarkan suatu perikatan tertentu tersebut
haruslah sesuatu yang harus ditentukan secara pasti. Dalam jual beli misalnya,
setiap kesempatan antara penjual dan pembeli mengenai kebendaan yang dijual
atau dibeli haruslah terlebih dahulu ditentukan kebendaannya. 65
4. Suatu sebab yang halal.
Didalam KUHPerdata tidak memberikan pengertian atau defenisi dari
“sebab” yang dimaksud dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Hanya saja dalam Pasal
1335 KUHPerdata menyatakan bahwa: “suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang
telah dibuat karena suatu sebab yang palsu atau yang terlarang, tidaklah
mempunyai”.
Jadi dalam Pasal 1335 KUHPerdata, dijelaskan bahwa yang disebutkan
dengan sebab yang halal adalah:
1. Bukan tanpa sebab;
2. Bukan sebab yang palsu;
3. Bukan sebab yang terlarang. 66
64
Riduan Syahrini, Op.Cit.,hal. 209-210.
65
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op.Cit.,hal. 155-156.
66
Ibid, hal. 161.

45
Dan kemudian adapun asas-asas yang harus diperhatikan oleh para pihak
dalam membuat suatu perjanjian antara lain:
1. Asas kebebasan berkontrak
Buku III KUHPerdata menganut sistem terbuka, artinya memberi
keleluasaan kepada para pihak untuk mengatur sendiri pola hukumnya. 67 Sistem
terbuka Buku III KUHPerdata tercermin dari substansi Pasal 1338 ayat (1)
KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “semua perjanjian yang buat secara sah
berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”, hal itu
dimaksudkan untuk menyatakan tentang kekuatan perjanjian yaitu kekuatan yang
sama dengan undang-undang.
Dalam asas ini terkandung suatu pandangan bahwa orang bebas untuk
melakukan atau tidak melakukan perjanjian, bebas dengan siapa saja ia malakukan
perjanjian, bebas tentang apa saja yag diperjanjikan, dan bebas untuk menetapkan
syarat-syarat suatu perjanjian. 68 Menurut Sutan Remi Sjahdeini, asas kebebasan
berkontrak menurut hukum perjanjian Indonesia meliputi ruang lingkup sebagai
berikut: 69
a. Kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian.

b. Kebebasan untuk memilih pihak dengan siapa ia ingin
membuat perjanjian.
c. Kebebasan untuk menentukan atau memilih kuasa dari
perjanjian yang akan dibuatnya.
d. Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian.
e. Kebebasan untuk menentukan suatu bentuk perjanjian.
67
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian, Asas Proporsionalitas dalam Kontrak
Komersial, Kencana Pranada Media Group,Cetakan Kedua, Jakarta, 2008, hal. 109.
68
Ibid, hal. 110.
69
Sutan Remi Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi
Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indosenia, Jakarta, 1993,
hal. 47.

46
f. Kebebasan untuk menerima atau meyimpangi ketentuan

undang-undang yang bersifat opsional (aanvullend,
optional).
Namum yang penting untuk diperhatikan bahawa kebebasan berkontrak
sebagaimana tersimpul dari ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata tidaklah
berdiri dalam kesendiriannya. Asas tersebut berada dalam satu sistem yang utuh
dan padu dengan ketentuan lain terkait. 70 Apabila mengacu rumusan Pasal 1338
ayat (1) KUHPerdata yang dibingkai oleh Pasal-pasal lain dalam satu kerangka
sistem hukum perjanjian/kontrak (vide Pasal 1320, 1335, 1337, 1338 ayat (1) serta
Pasal 1339 KUHPerdata), maka penerapan asas kebebasan berkontrak ternyata
perlu dibingkai oleh rambu-rambu hukum lainnya. Hal ini berarti kebebasan para
pihak dalam membuat perjanjian dengan memperhatikan hal-hal sebagai berikut:
a. Memenuhi syarat-satarat sahnya perjanjian;

b. Untuk mencapai tujuan para pihak, perjanjian harus ada mempunyai
kuasa;
c. Tidak memandang kuasa palsu atau dilarang undang-undang;
d. Tidak bertentangan dengan kepatutan, kebiasaan, kesusilaan, dan
ketertiban umum;
e. Harus dilaksanakan dengan itikad baik.
2. Asas konsensualisme
Didalam Pasal 1320 KUHPerdata terkandung asas esensial dari hukum
perjanjian, yaitu asas “konsensualisme” yang menetukan “ada” nya perjanjian
(raison d’etre, het bestaanwaarde). 71 Dalam asas ini terkandung kehendak para
pihak untuk saking mengikatkan diri dan menimbulkan kepercayaan (vertrouwen)
70
Agus Yudha Hernoko, Op.Cit.,hal. 111.
71
Mariam Darus Badrulzaman et al, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti,

47
diantara para pihak terhadap pemenuhan perjanjian. Asas kepercayaan
(vertrouwenleer) merupakan nilai etis yang bersumber pada moral. 72
Asas konsensualisme mempunyai hubungan yang erat dengan asas
kebebasan berkontrak dan asas kekuatan mengikat yang terdapat dalam Pasal
1338 ayat (1) KUHPerdata. Hal ini sedasar dengan pendapat Subekti, yang
menyatakan bahwa asas konsensualisme terdapat dalam Pasal 1320 jo Pasal 1338
73
KUHPerdata. Pelanggaran terhadap ketentuan ini akan mengakibatkan
perjanjian itu tidak sah dan juga tidak mengikat sebagai undang-undang.
3. Asas pacta sunt servanda
Dalam perspektif KUHPerdata, asas pacta sunt servanda dapat dicermati
dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata mengatakan bahwa: “semua perjanjian
yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya”. 74 Pengertian berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya menunjukkan bahwa undang-undang sendiri mangakui dan
menempatkan posisi para pihak dalam perjanjian sejajar dengan pembuat undang-
undang. 75
Didalam pandangan Eropa Kontinental, asas kebebasan berkontrak
merupakan konsenkuensi dari dari dua asas lainnya dalam perjanjian yaitu
konsensualisme dan asas kekuatan mengikat suatu perjanjian yang lazim disebut
sebagai pacta sunt servanda.Konsensualisme berhubungan dengan terjadinya
72
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991,
hal. 43-44.
73
Ibid, hal. 37.
74
N. E. Algra et al, dalam “Kamus Istilah Hukum Fockema Andreae Belanda-Indonesia”,
Bina Cipta, Jakarta, 1983, Cetakan Pertama, hal. 384.
75
Agus Yudha Hernoko, Op.Cit., hal. 126.

48
perjanjian, pacta sunt servanda berkaitan dengan akibat adanya perjanjian yaitu
terikatnya para pihak yang mengadakan perjanjian, sedangkan kebebasan
berkontrak menyangkut isi perjanjian. 76
4. Asas itikad baik
Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata, mengatakan “persetujuan-
persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Apa yang dimaksud dengan
itikad baik (good faith), perundang-undangan tidak memberikan defenisi yang
tegas dan jelas. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, yang dimaksud dengan
itikad baik adalah kepercayaan, keyakinan yang teguh, maksud kemauan yang
baik. 77 Dalam kamus hukum FockemaAndreae dijelaskan bahwa “geode trouw”
adalah itikad baik. 78
Wirjono Prodjodikoro memberi batasan itikad baik dengan istilah “dengan
jujur” atau “secara jujur”. 79
1. Itikad baik pada pada waktu mulai berlakunya suatu hubungan hukum.
Itikad baik biasanya berupa perkiraan atau anggapan seseorang bahwa
syarat-syarat yang diperlukan bagi dimulai hubungan hukum telah
terpenuhi. Dalam konteks ini hukum memberikan perlindungan pada
pihak yang beritikad baik, sedang bagi pihak yang bertikad tidak baik
(te kwader trouw) harus bertanggung jawab dan menaggung resiko.
76
Peter Mahmud Marzuki, Batas-Batas Kebebasan Berkontrak, Yuridika, Volume 18 No.
3, Mei Tahun 2003, hal. 197.
77
Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa Depertemen
Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi II, Balai Pustaka, Jakarta, 1995,
hal. 369.
78
N. E. Algra et al, Op.Cit.,hal. 174..
79
Soetojo Prawirohamidjojo, Itikad Baik (Goede Trouw/Good Faith), Pidato Dalam
Rangka Memperingati Dies Natalis XXXVIII Universitas Airlangga Surabaya, 11 November 1992,
hal. 3.

49
Itikad baik semacam ini diatur dalam Pasal 1977 ayat (1) KUHPerdata
dan Pasal 1963 KUHPerdata, dimana terkait dengan salah satu syarat
untuk memperoleh hak milik atas barang melalui daluwarsa. Itikad
baik ini bersifat subjektif dan statis.
2. Itikad baik pada waktu pelaksanaan hak-hak dan kewajiban-kewajiban
yang termaktub dalam hubungan hukum ini. Pengertian itikad baik
seperti ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
adalah sifat objektif dan dinamis mengikuti situasi sekitar perbuatan
hukumnya. Titik berat itikad baik disini terletak pada tindakan yang
akan dilakukan oleh kedua belah pihak, yaitu tindakan sebagai
pelaksanaan sesuatu hal. 80
B. Wanpretasi
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan menyebutkan bahwa wanprestasi adalah
kewajiban tidak memenuhi suatu perutangan, yang terdiri dari dua macam sifat.
Pertama-tama yang terdiri atas hal bahwa prestasi itu masih dilakukan tetapi tidak
secara sepatutnya, sedangkan yang kedua adalah terdapat hal-hal yang disitu
prestasinya tidak dilakukan pada waktu yang tepat. 81
Sedangkan M. Yahya Harahap, pengertian wanprestasi adalah pelaksanaan
kewajiban yang tidak tepat waktunya atau dilakukan tidak menurut
selayaknya. 82Kalau begitu seorang debitur atau penyewa berada dalam keadaan
80
Wirjono Prodjodikoro, Op.Cit., hal. 56-62.
81
Sri Soedewi Masjschoen Sofyan, Hukum Perutangan Bagian A, Seksi Hukum Perdata,
Universitas Gajah Mada, Yogyakarta, 1980, hal. 12.
82
M. Yahya Harahap, Op.Cit.,hal. 60-61.

50
wanprestasi, apabila berada dalam melakukan pelaksanaannya prestasi perjanjian
telah lalai sehingga terlambat dalam jadwal waktu yang ditentukan atau dalam
melaksankan prestasi tidak menurut selayaknya atau sepatutnya.
Dari kedua pendapat diatas, dapatlah kita menarik suatu pengertian bahwa
yang dimaksud dengan wanprestasi adalah suatu kesengajaan atau kelalaian
debitur yang mengakibatkan ia tidak dapat memenuhi prestasi yang harus
dipenuhinya dalam suatu perjanjian. Jadi dapat dilihat bahwa wanprestasi itu
terjadi atau timbul apabila si berutang yakni debitur tidak memenuhi prestasi yang
seharusnya ia lakukan dalam suatu perjanjian dengan kreditur atau si berutang.
1. Timbulnya ganti rugi (schade vergoeding)
Kewajiban ganti rugi tidak sendirinya timbul pada saat kelalaian.Ganti
rugi baru efektif menjadi kemestian debitur, setelah debitur dinyatakan lalai, harus
ada pernyataan lalai dari kreditur. Pernyataan berada dalam keadaan lalai ini
ditegaskan oleh Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi: penggantian
perongkosan, kerugian, dan bunga, baru merupakan kewajiban yang harus dibayar
debitur; setelah ia untuk itu “ditegor kealpaannya” melaksanakan perjanjian, akan
tetapi sekali pun sudah ditegur ia tetap juga melalaikan peringatan yang dimaksud.
Dari ketentuan Pasal diatas terdapat suatu asas yang umum untuk lahirnya
kewajiban ganti rugi debitur harus lebih dulu diletakkan atau ditempatkan dalam
“keadaan lalai”, melalui prosedur “peringatan atau pernyataan lalai”. Kalau begitu
debitur sudah dapat dikatakan berada dalam keadaan lalai, jika sebelumnya sudah
ada pemberitahuan, peringatan, atau teguran kreditur terhadap debitur, bahwa si

51
debitur telah lalai melaksanakan perjanjian. Peringatan atau teguran itu dilakukan
oleh kreditur “sesaat” setelah batas waktu telah lewat. 83
2. Pernyataan lalai (ingebrekke stelling)
Didalam Pasal 1238 KUHPerdata, menetukan bahwa: “si berutang adalah
lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah
dinyatakan lalai, atau demi perikatan sendiri ialah jika ini menetapkan, bahwa si
berutang akan harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”.
Kata “perintah” dalam Pasal 1238 KUHPerdata tersebut mengandung suatu
peringatan dan karenanya “bevel” juga diterjemahkan dengan “peringatan”.
Karena disana dikatakan, bahwa perintah/peringatan itu ditunjukkan pada debitur
(si berutang) dan debitur (si berutang) adalah pihak yang dalam perikatan
mempunyai kewajiban prestasi, maka tentunya “perintah/peringatan” itu datang
dari krediturnya, yaitu pihak yang dalam perikatan mempunyai hal (tuntut) atas
prestasinya. Sekalipun Pasal yang bersangkutan tidak secara tegas mengatakan
apa isi perintah kreditur, namun demikian, sehubungan dengan kedudukan para
pihak dalam periktan yang bersangkutan bisa disimpulkan, bahwa perintah
kreditur adalah agar debitur memenuhi kewajiban perikatannya.Jadi kreditur
berada dalam keadaan lalai setelah ada perintah/peringatan agar debitur
melaksanakan kewajiban perikatannya.
Dalam perkembangannya, surat peringatan atau teguran juga boleh
dilakukan secara lisan, dengan ketentuan desakan atau teguran agar si berutang
melakukan dengan seketika atau dengan waktu singkat prestasinya, dinyatakan
83
Ibid, hal. 62.

52
dengan cukup tegas. Sebaiknya dilakukan dengan tertulis, dengan surat tercatat,
agar nanti dimuka hakim tidak mudah dipungkiri oleh si berutang. Sedangkan
kapan pernyataan waktu lalai itu menurut Wirjono Prodjodikoro, dalam buku
hukum perjanjian adalah tidak mutlak. 84
Menurut Subekti, wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) seorang debitur
dapat berupa empat macam, yaitu: 85
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
2. Melaksanakan apa yang disanggupinya, tetapi tidak sebagaimana
mestinya.
3. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Berbeda dengan Subekti, maka Sri Soedewi Masjchoen Sofyan,
wanprestasi tersebut dibagi menjadi dua macam, yaitu: 86
1. Prestasi itu memang dilakukan tetapi tidak secara sepatutnya.
2. Prestasi dilakukan pada waktu yang tidak tepat.
Sedang menurut Setiawan, ada tiga bentuk ingkar janji yaitu: 87
1. Tidak memenuhi prestasi sama sekali.
2. Terlambat memenuhi prestasi.
3. Memenuhi prestasi secara tidak baik.
84
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-persetujuan Tertentu,
Sumur, Bandung, 1965, hal. 7.
85
R. Subekti, Op.Cit., hal. 45.
86
Sri Soedewi Masjchoen Sofyan, Op.Cit.,hal. 12.
87
R. Setiawan, Op.Cit., hal. 17-18.

53
Akibat dari wanprestasi munculnya suatu ganti rugi bagi pihak yang
merasa dirugikan. Dalam KUHPerdata hanya mengatur tentang ganti rugi dari
kerugian yang bersifat material (berwujud) yang dapat dinilai dengan uang, dan
tidak mengatur ganti rugi dari kerugian yang bersifat immaterial, tidak berwujud.
Pada wanprestasi, perhitungan ganti rugi dihitung sejak terjadinya kelalaian. Hal
ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1237 KUHPerdata: “pada suatu perikatan
untuk memberikan barang tertentu, barang itu menjadi tanggungan debitur sejak
perikatan lahir. Jika debitur lalai untuk menyerahkan barang yang bersangkutan,
maka orang itu, semenjak perikatan dilakukan telah menjadi tanggungannya”.
Menurut Subekti, ada empat akibat terjadinya wanprestasi, yaitu:
1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur atau dengan singkat
dinamakan ganti rugi;
2. Pembatalan perjanjian atau dinamakan pemecahan perjanjian;
3. Peralihan resiko;
4. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan dihadapan hakim.
Akibat terjadinya wanprestasi diatas, maka lebih jelasnya akan dijabarkan
sebagai berikut:
1. Ganti rugi
Ganti rugi sering diperinci menjadi tiga bagian, yaitu biaya, rugi, dan
bunga. Biaya adalah segala pengeluaran dan perongkosan yang nyata-nyata sudah
dikeluarkan oleh salah satu pihak. Misalkan sorang sutradara mengadakan
perjanjian dengan seorang model/artis untuk bersuting dan seorang model/artis

54
tersebut tidak datang sehingga pertunjukan batal diadakan. Maka yang termasuk
biaya adalah ongkos cetak iklan, sewa gedung, sewa kursi, dan lain-lain.
Yang dimaksud dengan istilah rugi adalah kerugian karena kerusakan
barang-barang kepunyaan debitur yang diakibatkan atas kelalaian debitur.
Misalnya dalam jual beli sapi. Kalau sapi yang dibelinya itu mengandung
penyakit yang menular kepada sapi-sapi lainnya milik si pembeli, sehingga sapi-
sapi lainnya mati karena penyakit tersebut.
Yang dimaksud dengan bunga adalah kerugian yang berupa keuntungan,
yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur. Misalnya dalam hal jual beli
barang, jika barang tersebut sudah mendapat tawaran yang lebih tinggi dari
pembeliannya.
Dalam Pasal 1247 KUHPerdata menyatakan bahwa:
“si berutang hanya diwajibkan mengganti biaya, rugi, dan bunga yang
nyata telah atau sedianya harus dapat diduga waktu sewaktu perjanjian dilahirkan,
kecuali jika hal tidak dipenuhinya perjanjian itu disebabkan karena suatu tipu
daya yang dilakukan olenya”.
Dan dalam Pasal 1248 KUHPerdata, menyatakan bahwa:
“bahkan jika hal tidak dipenuhinya perjanjian itu disebabkan karena tipu
daya si berutang, penggantian biaya, rugi, dan bunga sekedar mengenai kerugian
yang diderita oleh si berpiutang dan keuntungan yang terhilang baginya, hanyalah
terdiri atas apa yang merupakan akibat langsung tak dipenuhinya perjanjian”.
Dari kedua Pasal tersebut dapat ditarik kesimpulan bahwa ganti rugi itu
dibatasi, hanya meliputi kerugian yang dapat diduga dan merupakan akibat

55
langsung dari wanprestasi. Berikut beberapa hal dalam persoalan ganti rugi
adalah: 88
a. Ganti rugi terdiri dari biaya-biaya yang telah dikeluarkan, kerugian

yang nyata dan bunga.
b. Ganti rugi tidak dapat diminta jika wanprestasi karena force majeur.
c. Kerugian wajib dibayar dapat berupa kerugian yang sedianya harus
dapat dinikmati kreditur.
d. Ganti rugi dapat diminta oleh kreditur sebatas pada kerugian dan
kehilangan keuntugan yang merupakan akibat langsung dari
wanprestasi tersebut.
e. Apabila dalam kontrak ada provisi yang menentukan jumlah ganti rugi
yang harus dibayar oleh pihak debitur jika wanprestasi, maka
pembayaran ganti rugi tersebut hanyalah sejumlah yang ditetapkan
dalam kontrak, tidak boleh lebih atau kurang.
f. Terhadap perikatan pembayaran sejumlah uang, maka ganti rugi hanya
terdiri dari bunga seperti yang ditetapkan dalam KUHPerdata.
2. Pembatalan perjanjian
Mengenai pembatalan peerjanjian atau juga dinamakan pemecahan
perjanjian, sebagai sanksi kedua atas kelalaian seorang debitur, mungkin ada
orang yang tidak dapat melihat sifat pembatalannya atau pemecahan tersebut
sebagai suatu hukum karena debitur menganggap dibebaskan dari kewajiban
memenuhi prestasi.Pembatalan perjanjian, bertujuan membawa kedua belah pihak
kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan. Kalau suatu pihak sudah
menerima sesuatu dari pihak lain, baik uang maupun barang, maka itu harus
dikembalikan.
Pasal 1266 KUHPerdata, meyatakan bahwa:
“syarat batal selamanya dianggap dicantumkan dalam perjanjian-perjanian

yang timbal balik, mana kala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
88
Ningrum Natasya Sirait, Hukum Kontrak Bisnis, Diktat Hukum Perusahaan, Megister
Kenotariatan USU, Medan, 2010, hal. 17.

56
Dalam hal demikian perjanjian tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan
harus diminta dihadapan hakim.
Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak
dipenuhinya kewajiban itu dinyatakan dalam perjanjian.
Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam perjanjian, hakim leluasa menurut
keadaan atas permintaan si tergugat, untuk memberikan suatu jangka waktu guna
kesempatan memenuhi kewajibannya, jangka waktu mana tidak lebih dari satu
bulan”.
Berdasarkan ketentuan Pasal tersebut maka jelas bahwa pembatalan
perjanjian tidak terjadi secara otomatis pada waktu debitur nyata-nyata melalaikan
kewajibannya, akan tetapi harus diminta kepada hakim dan disebutkan dengan
jelas, bahwa perjanjian itu tidak batal demi hukum.
3. Peralihan resiko
Peralihan resiko sebagai sanksi ketiga atas kelalaian seorang debitur
disebut dalam Pasal 1237 ayat (2) KUHPerdata.Yang dimaksud dengan resiko
adalah kewajiban untuk memikul kerugian jika terjadi suatu peristiwa diluar
kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek perjanjian.
Menurut Pasal 1460 KUHPerdata, resiko dalam jual beli barang tertentu
dipikulkan kepada si pembeli, meskipun barangnya belum diserahkan.Kalau
penjual itu terlambat menyerahkan barangnya, maka kelalaian ini diancam dengan
mengalihkan resiko tadi dari si pembeli kepada si penjual.Jadi karena lalainya si
penjual, resiko itu beralih ke si penjual.
4. Pembayaran biaya perkara
Tentang pembayaran biaya ongkos perkara sebagai sanksi keempat bagi
seorang debitur yang lalai adalah tersimpul dalam suatu peraturan Hukum Acara,
bahwa pihak yang dikalahkan diwajibkan membayar biaya perkara (Pasal 181

57
ayat (1) HIR).Seseorang debitur yang lalai tentu dikalahkan kalau sampai terjadi
perkara dihadapan hakim.
Dari pembahasan-pembahasan diatas dapat dilihat apabila wanprestasi
yang dilakukan salah satu pihak dalam perjanjian timbal balik terjadi akibat dari
keadaan memaksa (force majeure), maka perjanjian bisa menjadi batal. 89
C. Akibat Hukum Terhadap Penyewa yang Melakukan Wanprestasi
dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Penyewa disebutkan berada dalam keadaan wanprestasi, apabila dia dalam
melakukan pelaksanaan prestasi perjanjian telah lalai sehingga “terlambat” dari
jadwal waktu yang ditentukan atau dalam melaksanakan prestasi tidak
menurutnya “sepatutnya/selayaknya”. Seperti yang telah tersinggung, akibat yang
timbul dari wanprestasi ialah keharusan atau kemestian bagi penyewa membayar
ganti rugi (schadevergoeding). Atau dengan adanya wanpretasi oleh salah satu
pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut “pembatalan perjanjian”.
Sebab dengan tindakan penyewa dalam melaksanakan kewajiban “tidak
tepat waktu” atau “tak layak”, jelas merupakan “pelanggaran” hak milik rumah.
Setiap pelanggaran hak milik orang lain, berarti merupakan “perbuatan melawan
hukum” (onrechtmatigedaad). 90 Wanprestasi diperlukan terlebih dahulu suatu
proses, seperti pernyataan lalai (ingeberkestelling) yang dilakukan si penyewa.
Hal ini sebagaimana dimaksud Pasal 1243 KUHPerdata yang menyatakan:
89
Elly Erawati-Herlien Budiono, Penjelasan Hukum Tentang Kebatalan Perjanjian,
Nasional Legal Reform Program, Jakarta, 2010, hal. 28.
90
M. Yahya Harahap, Op,Cit., hal. 60-61.

58
“Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu,
atau untuk tidak berbuat sesuatu”
Atau dapat dikatakan jika ternyata dalam perjanjian tersebut terdapat
klausul yang mengatakan debitur langsung dianggap lalai tanpa memerlukan
somasi atau peringatan.Perhitungan ganti rugi akibat wanprestasi dihitung sejak
terjadi kelalaian. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1237 KUHPerdata yang
menyatakan: “Pada suatu perikatan untuk memberikan barang tertentu, barang itu
menjadi tanggungan kreditur sejak lahirnya perikatan. Jika debitur lalai untuk
menyrahkan barang yang bersangkutan, maka barang itu, semenjak perikatan
dilakukan menjadi tanggungannya”.
Pada Pasal 1246 KUHPerdata menyatakan:
“Biaya, ganti rugi, dan bunga yang boleh ditentukan kreditur terdiri atas
kerugian yang dideritanya dan keuntungan yang sedianya dapat diperoleh”
Berdasarkan Pasal 1246 KUHPerdata tersebut, dalam wanprestasi,
perhitungan ganti rugi harus dapat diatur dalam jenis dan jumlahnya secara rinci
seperti kerugian kreditur, keuntungan yang akan diperoleh sekiranya perjanjian
tersebut dipenuhi dan ganti rugi bunga (interset). Kendatipun debitur yang
wanprestasi dapat dituntut oleh kreditur untuk membayar ganti kerugian, tetapi
kerugian dapat dituntut oleh kreditur jumlahnya tidak dapat diperhitungkan
dengan sekehendak hati, melainkan dibatasi dengan sedemikian rupa oleh undang-
undang.
Pembatasan pertama untuk segala macam wanprestasi disebut dalam Pasal
1248 KUHPerdata yang menentukan demikian:

59
“Bahkan, jika hal tidak terpenuhinya perikata itu disebabkan karena tipu
daya siberutang, penggantian biaya, rugi, dan bunga sekedar mengenai kerugian
yang diderita oleh si berpiutang dan keuntungan yang terhilang baginya, hanyalah
terdiri atas apa yang merupakan akibat langsung dari tidak dipenuhinya
perikatan”.
Adapun yang dimaksud dengan “akibat langsung”dalam Pasal 1248
KUHPerdata yaitu, sebagaimana yang dikatakan Wirjono Projdodikoro 91 dalam
bukunya menyatakan bahwa akibat langsung dalam Pasal 1248 KUHPerdata
adalah “suatu akibat yang tidak begitu jauh ketinggalan dari pada hal yang
dilakukannya suatu wanprestasi. Namun, penetuan yang demikian ini, menurut
Wirjono Prodjodikoro, tentunya masih belum tegas karena pengertian jauh adalah
kabur juga. Oleh karena itu, hakimlah yang pada akhirnya harus menetapkan ini
(in konkrito) menurut rasa keadilan masyarakat.
91
Wirjono Prodjodikoro, Op.Cit., hal. 53.

60
BAB IV
PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH PADA PUTUSAN
MAHKAMAH AGUNG RI. NO. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps
A. Kasus Posisi
Bahwa pihak dari yang menyewakan (Penggugat) adalah bernama I Made
Robby Prayoga yang merupakan anak laki-laki kandung dari I Ketut Sudiartha
dan juga merupakan cucu kandung laki-laki dari I Made Lotering. Awalnya,
kakek dari pihak Penggugat mempunyai tanah dan rumah yang diwariskan kepada
ayah Penggugat, kemudian setelah ayah Penggugat meninggal diwariskan kepada
Penggugat, yakni: tanah yang diatasnya dibangun rumah sebagaimana Surat Hak
Milik (SHM) No.244/Desa Intaran, luas 2174, Gambar Situasi tanggal 19 Maret
1973 No. 102/1973 Atas Nama I Made Lotering, terletak di Desa Intaran Sahur
Kecamatan Denpasar Selatan Kota Denpasar.
Sebagian dari tanah dan rumah tersebut oleh kakek penggugat disewakan
kepada pihak penyewa (Tergugat I) yang bernama Sarita Jill Newson yakni seluas
tanah 1.124 M2 dengan batas-batas:
Sebelah Utara : Rumah yang disewa oleh nyonya Jean Howkins
Sebelah Timur : Jalan menuju rumah nyonya Jean Howkins dan
SHM 284 Sanur
Sebelah Selatan : Jalan Merta Sari
Sebelah Barat : Tanah milik Tuan Made Suweca
Setempat dikenal sebagai jalan Mertasari No.6A Desa Intaran, Sanur Kelod,
Denpasar Selatan Kota Denpasar.
60

61
Bahwa sewa menyewa tersebut tertuang dalam AKTA PERUBAHAN dan
PERJANJIAN SEWA MENYEWA No. 267 tanggal 28 Juli 1995 yang dibuat
dihadapan Notaris I Nyoman Alit Puspanda, SH, notaris Pengganti Notaris
Andjana Oka, SH, untuk jangka waktu 20 Tahun sejak tanggal 1 Agustus 1994
sampai tanggal 1 Agustus 2014, dengan harga sewa US.$ 172.000,00 (seratus
tujuh pulu dua dolar Amerika Serikat).
AKTA PERUBAHAN dan PERJANJIAN tersebut DIGANTI dengan
SURAT PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT antara ayah Penggugat sebagai
pihak yang menyewakan yang bernama I Ketut Sudiartha dengan Tergugat I yang
ditandatangani pada 1 Agustus 2010, sedangkan jangka waktu berakhirnya tetap 1
Agustus 2014. Adapun isi dari perjanjian tersebut pada article 9 disebutkan bahwa
perjanjian ini dilakukan untuk “Mengganti” Perjanjian pertama No. 267 tanggal
28 Juli 1995 yang disahkan oleh Benyamin Adnjana Oka, SH yang mana “Tidak
Berlaku Lagi”. Kecuali dijelaskan didalam perjanjian ini, provisi perjanjian yang
pertama akan dianggap sesuai dengan keinginan pihak pertama dan pihak kedua
dengan kekuatan yang sama dalam hukum, dan ditandatangani diatas materai oleh
kedua belah pihak, dimana copy yang pertama asli akan dipegang oleh pihak
pertama, copy yang kedua yang asli akan dipegang oleh pihak kedua.
Kemudian, Tergugat I Sarita Jill Newson,menyewakan kembali tanah dan
rumah yang disewanya tersebut kepada:
1. Nicole Moia disebut sebagai Tergugat II;
2. Adrian Sabine Maxwell Batten disebut sebagai Tergugat III;

62
Sewa menyewa tersebut dituangkan dalam PERJANJIAN PEMINDAHAN dan
PENYERAHAN HAK SEWA tertanggal 18 November 2011 Sampai 1 Agustus
2014 (vide Pasal 4 huruf a). Pada tanggal 2 Juni 2014 dan tanggal 12 Juni 2014,
Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III melalui kuasanya MENSOMASI
Penggugat yang isinya berupa pemaksaan kehendak untuk melakukan
PERPANJANGAN SEWA tanah dan rumah warisan Penggugat tersebut, dengan
dasar somasiPasal 6 PERJANJIAN SEWA MENYEWA No. 267 Tanggal 28 Juli
1995.
Pemaksaan kehendak yang dilakukan oleh Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III untuk memperpanjang sewa menyewa rumah warisan Penggugat
tersebut atas dasar PERJANJIAN yang sudah TIDAK BERLAKU adalah
merupakan perbuatan yang bertentangan dengan hukum(onrechtmatigdaad).
Yang mana asas dari perjanjian adalah KESEPAKATAN para pihak yang sesuai
dalam Pasasl 1320 KUHPerdata, yang mana kesepakatan dalam surat perjanjian
menyewa tempat antara ayah Penggugat yang bernama I Ketut Sudiartha dengan
Tergugat I yang ditanda tangani pada 1 Agustus 2010.
Pada article 7 dalam SURAT PERJANJIAN mengatur, “Sejauh
memungkinkan tetap menyewa rumah, Pihak Pertama memberikan Pihak Kedua
opsi pertama untuk memperpanjang kontrak sewa rumah setelah jangka waktu
kontrak pertama sampai waktu sepuluh tahun atau jangka waktu yang dapat
DISETUJIU BERSAMA Pihak Pertama dan Pihak Kedua. Pihak Kedua wajib
memberitahu Pihak Pertama jika akan ada perpanjangan paling sedikit dua bulan
sebelum kontrak berakhir”. Berdasarkan pada article 7 tersebut, Tergugat I,

63
Tergugat II, dan Tergugat III tidak dapat memaksa Penggugat untuk memberikan
perpanjangan sewa menyewa rumahnya setelah jangka waktu sewa menyewa
berakhir menurut SURAT PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT antara ayah
Penggugat yang bernama I Ketut Sudiartha dengan Tergugat I yang ditanda
tangani pada 1 Agustus 2010 samapai tanggal 1 Agustus 2014.
Bahwa klausule “sejauh memungkinkan menyewa rumah” dalam
perjanjian tersebut tidak dapat diartikan “HARUS DAPAT” menyewa rumah
tersebut, akan tetapi “SEJAUH MEMUNGKINKAN”, tetapi bila PEMILIK tidak
MENYEWAKAN maka PENYEWA tidak dapat MEMAKSA untuk menyewa
rumah PEMILIK. Adapun pada klausule “Opsi atau PILIHAN, yang dibuat oleh
kedua belah pihak adalah bilamana pihak pertama akan menyewakan kembali
rumahnya, pihak kedua akan mendapatkan opsi pertama unuk menyewa akan
tetapi bilamana Penggugat sebagai pemilik rumah tidak akan menyewakan
rumahnya maka PENYEWA tidak boleh memaksa. Dengan demikian, Hak Sewa
Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III, yang dituangkan dalam SURAT
PERJANJIAN MENYEWA TEMPAT tanggal 1 Agustus 2010 harus dinyatakan
berakhir pada tanggal 1 Agustus 2014.
Didalam ketentuan article 3 SURAT PERJANJIAN MENYEWA
TEMPAT, disebutkan bahwa pada waktu perjanjian ini berakhir, semua bangunan
dan alat yang ditambah oleh pihak kedua akan menjadi milik pihak pertama,
termasuk kamar mandi dan alat-alat seperti lampu, tetapi meubel-meubel barang
antik dan perabot lain yang ditambah oleh pihak kedua tetap menjadi hak milik
oleh pihak kedua. Begitu pula selain atas dasar ketentuan article 3 tersebut,

64
ternyata Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III, telah terbukti melakukan
PERBUATAN MELAWAN HUKUM (onrechtmatigdaad) yakni memaksa
kehendaknya untuk memperpanjang sewa rumah milik Penggugat, tanpa
PERSETUJUAN dan KEHENDAK dari pihak Penggugat sebagai pemiliknya.
Dan para pihak Tergugat juga telah terbukti TIDAK ADA ITIKAD BAIK untuk
mengosongkan dan menyerahkan rumah milik Penggugat yang akan berakhir
sewanya pada tanggal 1 Agustus 2014. Berdasarkan hal tersebut pihak dari yang
menyewakan atau pihak Penggugat merasa dirugikan dan pihak dari yang
penyewa atau para pihak Tergugat telah melakukan wanprestasi karena tidak
sesuai lagi dengan apa yang telah diperjanjikan dan yang dituangkan dalam surat
perjanjian tersebut.
B. Analisa Kasus
Sebagaiman telah dijelaskan diatas bahwa “Suatu perjanjian, merupakan
suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain, atau dimana dua
orang berjanji untuk melaksanakan sesuatu”. R. Setiawan menyebutkan bahwa
perjanjian adalah suatu perbutan hukum dimana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya terhadap satu oarng atau
lebih. 92 Lazimnya perjanjian bersifat bilateral atau timbal balik, artinya suatu
pihak yang memperoleh hak-hak dari perjanjian itu, juga menerima kewajiban-
kewajiban yang merupakan kebalikannya dari hak-hak yang diperolehnya, dan
sebaliknya suatu pihak yang memikul kewajiban-kewajiban juga memperoleh
hak-hak yang dianggap sebagai kebalikannya kewajiban-kewajiban yang
92
R. Setiawan, Op.Cit., hal. 49.

65
dibebankan kepadanya itu.Apabila tidak demikian halnya, yaitu apabila pihak
yang memperoleh hak-hak dari perjanjian itu tidak dibebani dengan kewajiban-
kewajiban sebagai kebalikannya dari hak-hak itu, apabila pihak yang menerima
kewajiban tidak memperoleh hak sebagai kebalikannya, maka perjanjian yang

93
demikian itu adalah unilateral atau sepihak. Berdasarkan hal ini dapat
disimpulkan bahwa lazimnya perjanjian itu bersifat timbal balik meskipun belum
tentu semua perjanjian bersifat timbal balik.
Perjanjian itu sendiri dapat menerbitkan suatu perikatan antara dua oarang
atau lebih mereka yang membuatnya. Menurut KUHPerdata Pasal 1313,
perjanjian diartikan sebagai suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih
mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Dalam hal ini, sebuah perjanjian
atau kontrak menjadi sumber terjadinya perikatan tersebut. Berdasarkan hal ini,
jelas bahwa perjanjian itu melahirkan perikatan. Sama halnya dengan perjanjian
sewa menyewa baik barang bergerak dan tidak bergerak ataupun yang berupa
jasa. Perjanjian ini mengikat para pihak, dimana para pihak harus melakukan
kewajiban-kewajiban yang telah ditentukan waktu, objek perjanjian dan apa saja
yang menjadi kewajiban para pihak tersebut sesuai dengan isi perjanjian.
Dalam analisa Putusan No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps mejelis hakim
memutuskan pertimbangan beberapa hal. Pertimbangan hakim pertama dalam
Eksepsi tidak dapat diterima atau menolak eksepsi para Tergugat untuk
seluruhnya. Hal ini dikarenakan atas pertimbangan hakim itu yang berisikan
bahwa, perihal gugatan Penggugat adalah perbuatan melawan hukum, oleh
93
Subekti, Op.Cit., hal 29-30.

66
karenanya majelis hakim hanya akan mempertimbangkannya apakah benar para
Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum sebagaimana yang
didalilkan oleh Penggugat dan tidak akan mempertimbangkannya dengan
pertimbangan hukum wanprestasi. Hal ini dikarenakan kuasa hukum para
Tergugat dalam eksepsinya membantah bahwa gugatan Penggugat dalam dalil
gugatannya mencampuradukan antara gugatan “Perbuatan melawan hukum”
dengan gugatan “wanprestasi” yang tidak dibenarkan secara hukum sesuai
Putusan MA No. 1875 K/Pdt/1984, tanggal 24 April 1986 bahwa penggabungan
perbuatan melawan hukum dengan wanprestasi dalam satu gugatan melanggar
tata tertib beracara, karena keduanya harus diselesaikan tersendiri. Sementara itu,
bahwasanya gugatan dari pihak Penggugat adalah perbuatan melawan hukum dan
bukan wanprestasi. Kemudian, pertimbangan majelis hakim yang menolak isi
eksepsi dari kuasa hukum para Tergugat adalah mengenai gugatan Premature,
namun majelis hakim berpendapat bahwa walaupun batas waktu sewa akan
berakhir pada tanggal 1 Agustus 2014, sedangkan gugatan diajukan pada tanggal
17 Juli 2014 tidaklah menjadikan gugatan tersebut premature karena Penggugat
bertujuan untuk mendapat kepastian hukum tentang status sewa menyewa, dengan
obyek gugatan tentang berakhirnya batas sewa antara Penggugat dengan para
Tergugat. Kemudian, alasan-alasan ditolaknya eksepsi dari pihak Tergugat karena
eksepsi dari kuasa hukum para Tergugat sudah memasuki materi pokok perkara,
maka akan dipertimbangkan bersamaan dengan pertimbangan hukum materi
pokok perkara dan secara hukum materi eksepsi dari para Tergugat bukanlah

67
alasan yang dapat untuk dikabulkan eksepsinya, oleh karena itulah eksepsi dari
para Tergugat dinyatakan ditolak untuk seluruhnya.
Pertimbangan hakim yang kedua dalam provisi atau permohonan kepada
hakim agar tindakan sementara mengenai hal yang tidak termasuk dalam pokok
perkara Penggugat adalah memohon agar para Tergugat dihukum untuk
mengosongkan dan menyerahkan rumah yang terletak di Jalan Mertasari No. 6A
Desa Intaran, Sanur Kelod, Denpasar Selatan, Kota Denpadar. Namun,
pertimbangan hakim dalam mencermati dalil provisi Penggugat ternyata dalam
alasan Penggugat dalam provisinya adalah sudah menyangkut mengenai materi
pokok perkara, maka majelis hakim akan mempertimbangkan bersamaan dengan
pertimbangan hukum pokok perkara, dengan alasan dan pertimbangan tersebut
maka gugatan provisi dari Penggugat wajib ditolak.
Pertimbangan majelis hakin yang ketiga adalah didasarkan pada putusan
yang menyertakan bahwa pihak Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III telah
melakukan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad) dikarenakan
Penggugat ternyata tidak bermaksud untuk memperpanjang masa sewa, yang
kemudian para Tergugat mensomasi Penggugat agar bersedia memperpanjang
masa sewa, sebagaimana surat somasi Para tergugat yang diajukan pada
Penggugat tertanggal 2 Juni 2014 dan tanggal 12 Juni 2014, sesuai yang dilihat
oleh majelis hakim pada bukti-bukti (P-5) untuk yang tertanggal 2 Juni 2014 dan
(P-6) untuk yang tertanggal 12 Juni 2014. Hal ini dikarenakan perjanjian secara
hukum wajib didasarkan adanya suatu kesepakatan oleh para pihak, tanpa adanya
kesepakatan tidak mungkin ada suatu perjanjian.

68
Kemudian dalam perpanjangan sewa dalam perkara tersebut didasarkan
dengan perjanjian “HAK OPSI” pertama kepada pihak penyewa apabila pemilik
tanah dan rumah akan menyewa hak milik atas tanahnya, tapi secara fakta dalam
perkara tersebut Penggugat sebagai pemilik tanah dan rumah obyek sengketa tidak
bermaksud memperpanjang masa sewa yang dilakukan oleh para Tergugat, maka
sesuai dengan isi perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dan para Tergugat
telah berakhir sejak tanggal 1 Agustus 2014 dan para Tergugat tidak bisa
memaksa pada Penggugat untuk dan harus bersedia memperpanjang sewa
menyewa sampai dengan tanggal 1 Agustus 2024. Dengan alasan dan
pertimbangan hakim tersebut, perbuatan para Tergugat memaksa Penggugat untuk
memperpanjang masa sewa sampai tanggal 1 Agustus 2024 dengan mensomasi
Penggugat adalah sebagai perbuatan yang melanggar hukum, bertentangan dengan
kewajiban hukum pelaku dan melanggar hak subyektif orang lain, yang berakibat
merugikan pihak Penggugat sebagai sebab yang kausalitas. Hal ini juga sesuai
dengan Surat Perjanjian Sewa Menyewa No. 146 tanggal 13 Juli 1994, (bukti
T.1.2.3-1), Pasal 1, yang isinya: “Perjanjian sewa menyewa pada tanggal 1
Agustus 1994 dan diadakan untuk jangka waktu 20 tahun, sehingga berakhir pada
tanggal 1 Agustus 2014. Setelah berakhirnya masa sewa pihak kedua diwajibkan
mengembalikan apa yang telah disewa tersebut kepada pihak pertama dalam
keadaan kosong”. Berdasarkan hal tersebut pihak Tergugat haruslah
mematuhinya.Sebagaimana juga telah dijelaskan dalam ketentuan Pasal 1365
KUHPerdata, agar suatu perbuatan dapat dikategorikan sebagai perbuatan

69
melawan hukum (onrechtmatige daad), maka perbuatan tersebut harus memenuhi
empat unsur, yakni:
a. Harus ada perbuatan yang bersifat melanggar hukum;

b. Perbuatan tersebut mengakibatkan kerugian pihak;
c. Ada kesalahan dalam perbuatan atau tindakan yang dilakukan tersebut;
d. Terdapat hubungan sebab akibat/kausalitas antara perbuatan yang
melanggar hukum dengan kerugian.
Kemudian dalam praktek peradilan, pengertian perbuatan melanggar hukum tidak
lagi menganut pendirian/rumusan yang sempit, tetapi telah menganut rumusan
dalam arti luas, yaitu perbuatan yang melanggar hukum telah memenuhi
persyaratan alternatif:
a. Perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum pelaku;

b. Melanggar hak subyektif orang lain;
c. Melanggar kaidah tata susila;
d. Bertentangan dengan asas-asas kepatutan, ketelitian serta sikap hati-
hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan
sesama warga negara masyarakat atau terhadap harta benda orang lain
dan yang melanggar kewajiban hukumnya, sudah dapat dikategorikan
sebagai perbuatan melanggar hukum.
Mengenai kekuatan hukum Akta Perjanjian No. 146, tanggal 13 Juli 1994
Jo. Akta Perubahan dan Perjanjian Sewa Menyewa No. 267, tanggal 28 Juli 1995
Jo. Perjanjian Sewa Menyewa Tempat, tanggal 1 Agustus 2010 Jo. Perjanjian
Pemindahan dan Penyerahan Hak Sewa, tanggal 18 Nopember 2011, tentang
perjanjian sewa menyewa bidang tanah. Pihak majelis hakim mempertimbangkan
bahwa Perjanjian Sewa Menyewa, No. 146, tanggal 13 Juli 1994 (bukti T.1.2.3-1),
Perubahan dan Perjanjian No. 267, tanggal 28 Juli 1995 (bukti P-2 = T.1.2.3-2),
adalah akta notaris yang bersifat otentik dan dimuka persidangan tidak dibantah
isi kebenarannya oleh para pihak, maka secara hukum adalah sebagai buktti yang

70
sempurna, demikian pula dengan Surat Perjanjian Sewa Tempat (bukti P-3) dan
Perjanjian Pemindahan dan Penyerahan Hak Sewa, tanggal 18 Nopember 2011
(bukti P-4 = T.1.2.3-3), walaupun dibuat secara dibawah tangan, namun oleh
karena diakuinya kebenarannya oleh para pihak dipersidangan, maka sebagai
bukti yang sah dan sempurna dalam pembuktian pokok perkara
tersebut.Kemudian majelis hakim juga menghukum Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III, untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah yang terletak di Jalan
Mertasari No. 6A Desa Intaran, Sanur Kelod, Denpasar Selatan, Kota Denpasar
milik Penggugat kepada Penggugat seketika secara lansia bebas dari penguasaan
pihak lain, atas dasar putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Selain itu mejelis hakim juga menghukum Tergugat I, Tergugat II, dan
Tergugat III, untuk membayar uang paksa (dwangsom) setiap hari sebesar Rp.
50.000.000.- (lima puluh juta rupiah) atas keterlambatannya menjalankan putusan
perkara ini yang telah berkekuatan hukum tetap. Hal ini dikarenakan bahwa para
Tergugat telah terbukti melakukan perbuatan melanggar hukum dan masa sewa
yang telah berakhir terhitung sejak tanggal 1 Agustus 2014 dan para Tergugat
wajib secara hukum untuk menyerahkan pada Penggugat tanah dan rumah obyek
sengketa terhitung sejak tanggal berakhirnya masa sewa tersebut.
Dalam petitum lainnya majelis hakim tidak mengabulkan rekonpensi
gugatan para Penggugat Rekonpensi untuk seluruhnya, hal ini dikarenakan
gugatan para Penggugat Rekonpensi adalah sama dengan obyek gugatan dalam
gugatan konpensi dan oleh karena dalam gugatan konpensi para Penggugat
Rekonpensi/para Tergugat Konpensi telah dinyatakan melakukan perbuatan

71
melawan hukum karena memaksa/mensomasi Tergugat Rekonpensi/Penggugat
Konpensi untuk memperpanjang masa sewa, maka dengan telah dikabulkannya
gugatan Penggugat dalam konpensi, maka dari itulah gugatan para Penggugat
Rekonpensi wajib dinyatakan ditolak untuk seluruhnya.
Berdasarkan hal ini juga dapat dilihat bahwa hakim telah menerapkan
kepastian hukum yang diatur dalam hukum perdata, yaitu dengan mendengarkan
kedua belah pihak yang sesuai dengan fakta hukum, disini hakim bersifat netral,
tidak memihak pada salah satu pihak, tetapi hanya menjalankan apa yang telah
diatur dalam peraturan perundang-undangan.

72
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Pertama, yang menjadi hak dari pihak yang menyewakan ialah
menerima harga sewa dari yang telah ditentukan. Dan kewajiban dari
pihak yang menyewakan yaitu, menyerahkan barang yang disewakan,
memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga dapat
dipakai untuk keperluan yang dimaksud, memberikan hak kepada
penyewa untuk menikmati barang yang disewakan, melakukan
pembetulan pada waktu yang sama, dan menanggung cacat dari barang
yang disewkan. Kedua, adapun yang menjadi hak bagi pihak penyewa
adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik.
Sedangkan yang menjadi kewajiban bagi pihak penyewa dalam
perjanjian sewa menyewa tersebut adalah memakai barang sewa
sebagaimana barang tersebut seakan-akan kepunyaan sendiri, dan
membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Kemudian,
sebelum para pihak mempunyai hak dan kewajiban masing-masing
tentunya para pihak terlebih dahulu telah memiliki kata sepakat
sebagaimana dalam Pasal 1320 KUHPerdata bahwasanya para pihak
telah sepakat untuk mengikat dirinya antara kedua belah pihak untuk
melakukan suatu perjanjian tanpa adanya suatu paksaan, kekeliruan,
dan penipuan.
72
73
2. Akibat hukum terhadap penyewa yang melakukan tindakan
wanprestasi hal ini disebabkan karena suatu kelalaian/kealpaan dari
pihak debitur (si penyewa), sehingga terlambat dari jadwal yang telah
disepakati oleh kedua belah pihak. Sehingga akibat yang timbul dari
wanprestasi ini adalah keharusan atau kemestian bagi pihak si
penyewa untuk membayar ganti rugi. Sebab, jika pihak si penyewa
telat dalam menunaikan kewajibannya, maka si penyewa merupakan
telah melakukan pelanggaran yang dapat disebut perbuatan melawan
hukum (onrechtmatigedaad). Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal
1237 KUHPerdata, bahwa jika kreditur telah memberikan barang
tertentu dan menjadi tanggungan kreditur terhadap barang itu sejak
lahirnya perikatan tersebut, akan tetapi jika barang tersebut dilalaikan
oleh pihak debitur, maka barang tersebut menjadi tanggungan debitur.
Dan sebagaimana juga telah dijelaskan dalam Pasal 1246 KUHPerdata,
yakni dalam wanprestasi perhitungan ganti rugi harus dapat diatur
dalam jenis dan jumlah yang terperinci sesuai dengan kerugian yang
dialami oleh pihak kreditur.
3. Pada pertimbangan hakim dalam Putusan No. 467/Pdt.G/2014/PN.Dps,
telah mempertimbangkan bahwa para pihak tergugat telah melakukan
suatu perbuatan dimana para pihak Tergugat telah melanggar suatu
perjanjian yang telah disepakti dengan pihak Penggugat mengenai
berakhirnya waktu sewa menyewa rumah yang semestinya telah
berakhir pada 1 Agustus 2014. Dimana majelis hakim telah melihat

74
para pihak Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III telah memaksa
pihak Penggugat untuk memperpanjang masa sewa rumah dan tanah
yang menjadi obyek sengketa dalam perkara ini. Dalam perkara ini
pihak majelis hakim juga melihat bahwa mengenai Surat Perjanjian
Menyewa Tempat tanggal 1 Agustus 2014 dengan obyek rumah yang
terletak di Desa Intaran, Sanur Kelod, Denpasar Selatan, Kota
denpasar yang dibuat oleh kedua belah pihak adalah sah sebagai
pengganti Akta Perubahan dan Perjanjian Sewa Menyewa No. 627
tanggal 28 Juli 1995 sebagai alat bukti otentik yang dibuat dihadapan
notaris, yang masa berakhirnya tetap pada 1 Agustus 2014. Maka
dengan begitu para pihak dari Tergugat I, Tergugat II, dan Tergugat III
untuk memiliki itikad baik untuk mengosongkan rumah dan tanah
yang disewanya, namun sikap dari para pihak Tergugat juga enggan
untuk mengosongkan rumah dan tanah tersebut. Maka berdasarkan hal
ini majelis hakim menganggap bahwa pihak para penyewa atau para
Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum dan harus
bertanggung jawab atas perbuatannya.
B. Saran
1. Agar dalam perjanjian sewa menyewa sebelum membuat surat
perjanjian, kedua belah pihak yang membuat kesepakatan hendaknya
dapat menghadirkan saksi-saksi sebagai penengah atau mediator. Agar
jika terdapat permasalahan dikemudian hari, para saksi tersebut dapat

75
dijadikan sebagai orang-orang penengah untuk dapat meluruskan
dalam permasalahan yang ada.
2. Agar para pihak memenuhi kewajiban masing-masing sampai dengan
berakhirnya perjanjian sehingga tidak ada pihak yang dirugikan dan
tidak timbul saling sengketa antara para pihak dalam perjanjian
tersebut.
3. Agar para pihak jika timbul perselisihan hendaknya terlebih dahulu
diselesaikan secara musyawarah. Jika dengan musyawarah tidak
tercapai kata sepakat barulah dilakukan melalui pengadilan.

76
DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Amiruddin dan Zainal Asikin. Pengantar Metode Penelitian Hukum, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2004.
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian, Asas Proporsionalitas dalam Kontrak
Komersial, Kencana Pranada Media Group, Cetakan Kedua, Jakarta, 2008
Algra, N.E et al, Kamus Istilah Hukum Fockema Andreae Belanda-Indonesia,
Bina Cipta, Jakarta, Cetakan Pertama, 1983.
Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233
sampai 1456 BW, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008.
Baros, Wan Sadjaruddin, Beberapa Sendi Hukum Perikatan, USU Press, 1992.
Badrulzaman et al, Mariam Darus, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya
Bhakti, Bandung, 2001.
Badrulzaman, Mariam Darus, Perjanjian Kredit Bank, Bandung, 1991.
Djamin, Djanius dan Syamsul Arifin, Bahan Dasar Hukum Perdata, Akademi
Kuangan dan Perbankan, Pernabas, Medan, 2000.
Erawati, Elly-Herlien Budiono, Penjelasan Hukum tentang Kebatalan Perjanjian,
Nasional Legal Reform Program, Jakarta, 2010.
Hadisoeprapto, Hartono, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan,
Liberty, Yogyakarta, 1984.
Hadikusuma, Hilman, Bahasa Hukum Indonesia, Alumni, Bandung, 1984.
Harahap, M. Yahya, Segi-segi Hukum Perjanjian, Cet 2, Alumni, Bandung, 1986.

77
Hernoko, Agus Yudha, Hukum Perjanjian, Asas Proposionalitas Dalam Kontrak
Komersial, kencana Prenada Media Group, Jakarta, Cet 2, 2011.
H.S, Salim, Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika,
Jakarta, 2004.
Ibrahim, Johanes, Cross Default and Cross Colleteral sebagai Upaya
Penyelesaian Kredit Bermasalah, Refika Aditama, Bandung, 2004.
Kamello, Tan, Hukum Jaminan Fidusia suatu Kebutuhan yang Didambakan,
Alumni, Bandung, 2006.
Kansil, C.S.T. dan Cristine S.T Kansil, Modul Hukum Perdata (Termasuk Asas-
asas Hukum Perdata), Pradnya Paramita, Jakarta, 2000.
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian,
Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
_______________________________, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian,
Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006.
Marzuki, Peter Muhammad, Batas-batas Kebebasan Berkontrak, Yuridika
Volume 18, No. 3 Mei Tahun 2003.
Purba, Hasim, Modul Kuliah Hukum Perikatan, Perpustakaan USU, Medan, 2010.
Prodjodikoro, Wirjono, Hukum Perdata tentang Persetujuan-persetujuan
Tertentu, Sumur, Bandung, 1965.
Prawirohamidjojo, Soetojo, Itikad Baik (Goede Trouw/Good Faith), Pidato dalam
Rangka Memperingati Dies Natalis XXXVIII Universitas Airlangga
Surabaya, 11 November 1992.
Poerwadarminta, W.J.S., Kamus Umum Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, 1976.

78
Subekti, R, Hukum Perjanjian, Internusa, Jakarta, 2005.
_________, Aneka Perjanjian, Alumni, Bandung, 1979.
_________, Pokok-pokok Hukum Perdata, Intermasa, Jakarta, 2005.
Subekti, R dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Pradnya
Paramita, Cetakan Kesepuluh, Jakarta, 1986.
Setiawan, R, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung, 1979.
__________. Hukum Perikatan-perikatan pada Umumnya, Bina Cipta, Bandung,
1987.
Satrio, J, Hukum Perjanjian, PT. Citra Aditya, Bandung, 1992.
_______, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Citra Aditya
Bakti, Bandung, 1995.
Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia, Jakarta,
1986.
Syahrani, Riduan, Seluk-Beluk dan Asas Hukum Perdata, Alumni, Bandung,
2004.
Syamsuddin, Mohd Syaufii, Perjanjian-perjanjian dalam Hubungan Industrial,
Sarana Bhakti Persada, Jakarta, 2005.
Sjahdeini, Sutan Remi, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang
Seimbangan bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia,
Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993.
Sofyan, Sri Soedewi Masjchoen, Hukum Perutangan Bagian A, Seksi Hukum
Perdata, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta, 1980.

79
Sirait, Ningrum Natasya, Hukum kontrak Bisnis, Diktat Hukum Perusahaan
Megister Kenotariatan USU, Medan, 2010.
Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa Depertemen
Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Indonesia, Balai Pustaka,
Jakarta, Edisi II, 1995.
Peraturan Perundang-Undangan:
Kitab Undang-undang Hukum Perdata (Burgerlijke Wetboek).
Undang-undang No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.

Analisis Terhadap Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Ri. No. 467/Pdt.G/2014/PN - DPS)

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Analisis Terhadap Wanprestasi Pihak Penyewa Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Ri. No. 467/Pdt.G/2014/PN - DPS)

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Universitas Sumatera Utara

Repositori Institusi USU http://repositori.usu.ac.id