TUGAS BESAR 1

ESTIMASI BIAYA DAN REKAYASA EKONOMI

DISUSUN OLEH
KELOMPOK 1

GITASARI APRILIA 41119110019

ACHMAD FARHAN 41119110064
HARIYANTO 41119110065
M.UMAR MUKAROM 41119110072
GERBY ISLA MAULIDA 41119110078
WAHYU NUR AISAH 41119110079
RIZAL FAUZI AKBAR 41119110080
KHALIFAH JIHAD 41119110096
DWI WAHYUNI 41119110097
ACHMAD SAIFUDIN 41119110161

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MERCU BUANA
2021
 KATA PENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kepada Allah SWT, yang telah melimpahkan rahmat dan kemudahan-Nya
sehingga kami dapat menyelesaikan tugas besar ini sekaligus menyusun tugas besar ini dengan baik
tepat pada waktu yang telah ditentukan.

Laporan tugas besar ini disusun berdasarkan data – data yang diambil dari berbagai sumber dan
literatur yang dilaksanakan selama kurang lebih 5 minggu

Terselesaikannya laporan tugas besar ini berkat adanya kerjasama serta bantuan dari berbagai pihak.
Oleh sebab itu pada kesempatan ini, kami tidak lupa mengucapkan terima kasih kepada :

1. Bapak Anom Wibisono, M.T selaku dosen mata kuliah Estimasi Biaya dan Rekayasa Ekonomi
telah membantu dan membimbing dalam pengerjaan laporan tugas besar

2. Semua pihak yang membantu dan memberi dukungan selama proses pengerjaan laporan tugas besar

Kami menyadari bahwa dalam pembuatan laporan ini masih jauh dari kesempurnaan baik isi maupun
penulisannya. Hal ini karena keterbatasan pengetahuan dan pengalaman kami.

Oleh sebab itu, kritik dan saran dari berbagai arah yang bersifat membangun sangat kami harapkan
demi kesempurnaan laporan ini. Demikian pengantar ini kami buat semoga laporan ini dapat
bermanfaat bagi pembaca.

Jakarta, 29 Maret 2021

Kelompok 1

i
 DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR............................................................................................................................i
DAFTAR ISI.........................................................................................................................................ii
BAB I | PENDAHULUAN....................................................................................................................1
1.1 Latar Belakang.......................................................................................................................1
1.1.1 Pengertian Rumah Kost.................................................................................................1
1.1.2 Fungsi Rumah Kost........................................................................................................2
1.2 Maksud dan Tujuan...............................................................................................................2
BAB II | TINJAUAN PUSTAKA..........................................................................................................4
2.1 Engineering Estimate ( EE )...................................................................................................5
2.2 Draft Owner Estimate............................................................................................................5
2.3 Owner Estimate.....................................................................................................................5
2.4 Bill Of Quantity ( BOQ ).......................................................................................................6
2.5 Rencana Anggaran Biaya ( RAB ).........................................................................................6
2.6 Rencana Anggaran Pelaksanaan ( RAP )...............................................................................6
BAB III | DATA PROYEK...................................................................................................................7
3.1 DATA PROYEK...................................................................................................................8
3.2 GAMBAR..............................................................................................................................8
BAB IV | HASIL PEMBAHASAN.....................................................................................................13
BAB V | KESIMPULAN.....................................................................................................................15

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI ii

 1 BAB I | PENDAHULUAN
REKAYASA BIAYA KONSTRUKSI | RENCANA
ANGGARAN BIAYA & RENCANA ANGGARAN
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH KOST
SULTAN, KALIGAWE RAYA – SEMARANG

1.1 Latar Belakang

Kemajuan pembangunan dan perekonomian yang terjadi dibanyak kota di Indonesia selain
membawa dampak positif berupa pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan, juga membawa dampak
negative berupa kesenjangan kehidupan antara di kota dan di daerah. Hal ini yang kemudian
menyebabkan arus urbaninsasi dari daerah menuju kota. Banyak dampak yang ditimbulkan dari arus
urbanisasi, salah satunya yaitu kurangnya tempat tinggal yang layak bagi pendatang dikarenakan
lahan yang semakin terbatas dan jumlah pendatang yang semakin banyak.

Pembangunan rumah atau tempat tinggal adalah suatu bentuk pemenuhan kebutuhan dasar
manusia. Dimana Kebutuhan tersebut sudah di atur dalam UUD 45 pasal 28, bahwa rumah adalah
salah satu hak dasar rakyat dan oleh karena itu setiap Warga Negara berhak untuk bertempat tinggal
dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat. Selain itu rumah juga merupakan kebutuhan
dasar manusia untuk meningkatkan mutu lingkungan kehidupan, memberi arah pada pertumbuhan
wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakkan kegiatan ekonomi dalam rangka
peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Dalam pengertian yang luas, rumah tinggal bukan
hanya sebuah bangunan ( structural ), melaikan juga tempat kediaman yang memenuhi syarta-syarat
kehidupan yang layak, dipandang ari berbagai segi kehidupan masyarakat ( Frick dan Muliani, 2006 ).
Berdasarkan pengertian tersebut rumah dapat diartikan sebagai empat tinggal yang memiliki berbagai
macam fungsi untuk tempat tinggal manusia yang layak.

1.1.1 Pengertian Rumah Kost

Perumahan yang muncul dari kebijakan perumahan dan perencanaan yang bertujuan untuk
mengurangi dampak negatif dari perkotaan (Wistanley, dkk, 2010). Rumah kos atau hunian sewa atau
hunian transien merupakan hunian yang oleh pemiliknya disewakan seluruh atau sebagian unitnya
kepada mahasiswa sebagai pihak pengguna untuk mewadahi kegiatan-kegiatan mahasiswa selama
masa studinya dan berkesempatan dalam pengembangan dan peningkatan kualitas pendidikan di
institusi akademik (Nurdini, 2012).

Rumah kos biasanya terdapat di area yang dekat dengan kampus. Pemiliknya biasanya
merupakan penduduk setempat ataupun pemilik modal yang besar. Rumah kos untuk mahasiswa
biasanya terdiri dari 1 kamar, dan di dalamnya terdapat tempat tidur, 1 meja belajar dan 1 lemari,
penggunaan kamar mandi dan dapur secara kolektif. Perkembangan rumah kos pada saat ini terlihat
dari pembangunan dan fasilitas yang diberikan semakin eksklusif. Hal ini terlihat dalam penyediaan
AC, kamar mandi dalam dan ruang tamu. Sistem pembayaran kos-kosan didasarkan pada jangka

1
 waktu sebulan terkadang bisa 3 bulan langsung. Pembayaran untuk jangka waktu yang panjang
biasanya akan diberikan potongan oleh pemilik rumah kos.

Menurut pemerintah atau dinas perumahan dan kawasan permukiman Jakarta, (2010) rumah
kos memiliki ciri-ciri atau diartikan sebagai berikut :

a) Rumah kos adalah rumah yang penggunaannya sebagai atau seluruhnya dijadikan sumber
pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima penghuni minimal 1(satu) bulan
dengan memungut uang kos.

b) Pengelola rumah kos adalah pemilik rumah dan atau orang mengelola rumah kos.

c) Penguhuni adalah penghuni yang menempati rumah kos sekurang-kurangnya 1(satu) bulan
dengan membayar uang kos.

d) Uang kos adalah harga sewa dan biaya lainnya yang dibayar oleh penghuni dengan
perjanjian.

1.1.2 Fungsi Rumah Kost

Rumah kos dirancang untuk memenuhi kebutuhan hunian yang bersifat sementara dengan
sasaran pada umumnya adalah mahasiswa dan pelajar yang berasal dari luar kota ataupun luar daerah.
Rumah kos juga di tempati oleh masyarakat umum yang tidak memiliki rumah pribadi dan
menginginkan berdekatan dengan lokasi beraktifitas (Jhon Modell, 2010). Fungsi dari Rumah kos
sebagai berikut :

a) Sebagai sarana tempat tinggal sementara bagi mahasiswa yang pada umumnya berasal dari
daerah selama masa studinya.

b) Sebagai sarana tempat tinggal sementara bagi masyaraka umum yang bekerja di kantor
atau yang tidak memiliki rumah tinggal agar berdekatan dengan lokasinya.

c) Sebagai sarana pembentukan kepribadian mahasiswa untuk lebih berdisiplin, mandri dan
bertanggung jawab.

d) Sebagai tempat untuk menggalang pertemanan dengan mahasiswa lain dan hubungan
sosial dengan lingkungan sekitarnya.

1.2 Maksud dan Tujuan

Adapun tujuan dari perumusan perhitungan Rencana Anggaran Biaya untuk proyek Pembangunan
Kost Sultan Semarang, Kaligawe – Kota Semarang adalah :

 Untuk mengetahui berapa biaya yang harus dikeluarkan oleh owner untuk proses
pembangunan Rumah Kost Sultan Semarang.

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 2

  Memberikan rincian Rencana Anggaran Biaya ( RAB ), termasuk juga perhitungan mengenai
Analisa Harga Satuan dari bahan dan material, serta upah pekerja.
 Untuk memenuhi Tugas Besar 1 mata kuliah Estimasi Biaya Proyek & Rekayasa Ekonomi
oleh Bapak Anom Wibisono, MT.

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 3

 2 BAB II | TINJAUAN PUSTAKA
REKAYASA BIAYA KONSTRUKSI | RENCANA
ANGGARAN BIAYA & RENCANA ANGGARAN
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH KOST
SULTAN, KALIGAWE RAYA – SEMARANG

PROSES
PERENCANAAN

PROSES
PELELANGAN
( BIDDING )

PROSES
PELAKSANAAN

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 4

 2.1 Engineering Estimate ( EE )
Engineering Estimate adalah perhitungan biaya untuk suatu paket pekerjaan
konstruksi yang dilakukan oleh konsultan perencana atau orang yang memiliki kemampuan
dalam enghitung biaya suatu pekerjaan konstruksi. Data yang dikumpulkan bisa berasal dari
data historis, yaitu data harga yang pernah diperoleh dari kontrak-kontrak sebelumnya. Selain
itu data berdasarkan harga di pasar, data dari Badan Pusat Statistik (BPS), dan berbagai
sumber lain yang mendukung untuk menentukan harga pada Engineering Estimate dapat
digunakan.

Proses pembuatan EE oleh konsultan kemudian direview oleh owner, yang kemudian
menghasilkan Harga Perkiraan Satuan ( HPS ). EE yang telah diterima sebagai hasil
pekerjaan dari konsultan perencana, maka dapat dijadikan HPS dengan syarat telah
disesuaikan dengan harga pasar.

Perpres 70 tahun 2012 pasal 66 ayat 7

Penyusunan HPS dikalkulasi secara keahlian berdasarkan data yang dapat
dipertanggung jawabkan meliputi :
h..perkiraan perhitungan biaya yang dilakukan oleh konsultan perencana (engineer’s
estimate)

2.2 Draft Owner Estimate

Jasa Manajemen Konstruksi digunakan untuk membantu dalam membuat draft Owner
Estimate, dan pengawasan pelaksanaan konstruksi. Dalam pembuatan draft Owner Estimate,
harga satuan dari konsultan perencana diubah dengan menggunakan analisa harga satuan.
Draft ini dibuat secara professional untuk selanjutnya diberikan kepada owner sebagai
pemberi tugas. Pihak owner yang menerima harga yang telah dibuat oleh MK biasanya adalah
Pejabat Pembuat Komitmen (PPK) yang kemudian digunakan sebagai salah satu pedoman
dalam proses tender.

2.3 Owner Estimate

Owner Estimate atau Harga Perkiraan Sendiri (HPS) adalah perkiraan harga
pengadaan barang / jasa yang dianalisa secara professional dan disahkan oleh eksekutif yang
memiliki otoritas. OE berfungsi sebagai acuan dalam melakukan evaluasi harga penawaran
bahan dan material, serta upah dengan tujuan untuk mendapatkan harga penawaran yang
wajar, dapat dipertanggungjawabkan dan dapat dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
kontrak.

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 5

 2.4 Bill Of Quantity ( BOQ )
Bill Of Quantity adalah volume HPS yang telah diperkirakan sebelumnya. BQ ini
kemudian diserahkan pada para kontraktor yang hendak melakukan proses tender sebelum
tahap anwezing dimulai. Dengan menggunakan BQ ini sebagai acuan, kontraktor mengajukan
penawaran harga yang mereka sanggupi. Jika ada ketidaksamaan antara volume pada BQ dan
gambar kerja, maka para kontraktor yang mengajukan penawaran dapat menyanggah
ketidaksesuaian ini sebelum ditandatanganinya surat perintah kerja (SPK) atau lebih tepatnya
pada tahap anwezing.

2.5 Rencana Anggaran Biaya ( RAB )

Rencana Anggaran Biaya adalah estimasi biaya yang dibuat oleh kontraktor untuk
mengikuti proses lelang atau tender dalam pengadaaan barang atau jasa pada sebuah proyek.
Dalam kegiatan lelang tersebut, kontraktor menawarkan harga sesuai dengan kualitas dan
kuantitas yang ditentukan oleh owner. Biaya-biaya seperti keuntungan dan biaya tak langsung
lainnya sudah termasuk didalam perhitungan ini.

2.6 Rencana Anggaran Pelaksanaan ( RAP )

Rencana Anggaran Pelaksanaan adalah rencana anggaran atau biaya yang dibuat oleh
kontraktor untuk memperkirakan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan pekerjaa
konstruksi setelah mereka memenangkan lelang atau tender. RAP ini yang kemudian menjadi
acuan dalam pelaksanaan proses konstruksi proyek tersebut. Pada perhitungan ini biaya-biaya
tak langsung dikeluarkan dari rincian anggaran, agar dapat melihat biaya pelaksanaan murni.

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 6

 3 BAB III | DATA PROYEK
REKAYASA BIAYA KONSTRUKSI | RENCANA
ANGGARAN BIAYA & RENCANA ANGGARAN
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH KOST
SULTAN, KALIGAWE RAYA – SEMARANG

Data yang digunakan dalam penelitian berupa data sekunder yang diperoleh dari berbagai sumber,
diantaranya dari manajemen team project. Dari data yang digunakan ini diharapkan dapat memberikan
perhitungan rincian anggaran biaya dari sudut pandang owner sebagai pemberi tugas, dan kontraktor
sebagai pelaksana.

LOKASI KOST SULTAN SEMARANG

Jl. Industri Raya No.5, Kaligawe Raya ,
Semarang

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 7

 3.1 DATA PROYEK

1. Nama Proyek : Pembangunan Kost Sultan Semarang

Jl. Industri Raya Nomor 5, Kaligawe , Semarang.
2. Konsultan : PT. Sultan Jaya
Jl. Wologito Barat X RT 06 RW 05, Semarang
3. Type Bangunan : Bangunan Rumah Tinggal
4. Luas Area : 456 m²
5. Lama Konstruksi : 6 Bulan
6. Data Bangunan :

LUASAN BANGUNAN
 Luas Tanah : 456 m2
 Luas Bangunan : 607 m2
 Jumlah Lantai : 3 Lantai
 Struktur Bangunan : Beton

3.2 GAMBAR
PEMBANGUNAN KOST SULTAN SEMARANG

GAMBAR 1 –TAMPAK

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 8

 GAMBAR 2 - DENAH LT.1

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 9

 GAMBAR 2 - DENAH LT.2

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 10

 GAMBAR 3 – DENAH ROOF TOP

GAMBAR 3 - TAMPAK

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 11

 GAMBAR 3 – POTONGAN A-A

GAMBAR 4 – POTONGAN B-B

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 12

 4 BAB IV | HASIL PEMBAHASAN
REKAYASA BIAYA KONSTRUKSI | RENCANA
ANGGARAN BIAYA & RENCANA ANGGARAN
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH KOST
SULTAN, KALIGAWE RAYA – SEMARANG

A. Rincian Kegiatan Proyek Perencanaan Pembangunan Kost Sultan Semarang

Tahap kegiatan perencanaan yang akan dibahas dalam tugas besar ini meliputi:
1. Persiapan
Hal – hal yang dilakukan tim pada tahap persiapan ini adalah :
a. Tim menentukan nama kelompok beserta proyek apa yang akan digunakan
sebagai Tugas Besar
b. Tim menentukan pembagian tugas tiap anggota tim secara merata.
c. Tim menetapkan metode pembuatan RAB (Owner Estimate), Laporan
Perencanaan dan Video.
2. Pengumpulan Data
Data yang dibutuhkan untuk pengerjaan Tugas Besar ini antara lain :
a. Drawing (Struktur, Arsitektur, MEP)
b. Analisa Harga Satuan
c. Daftar Harga Satuan Material, Upah dan Bahan
d. Site Plan Kost Sultan
3. Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan
Tahapan pelaksanaan pekerjaan penyusunan Tugas Besar 1 sebagai berikut :
a. Pembuatan RAB (Owner Estimate) yang terdiri dari :
1.) Rekapitulasi RAB / Owner Estimate
2.) Estimasi Pekerjaan Sipil
3.) Estimasi Pekerjaan Arsitektur
4.) Estimasi Pekerjaan M/E
5.) AHS (Analisa Harga Satuan)
6.) Daftar Harga Satuan Material, Upah, dan Bahan
b. Pembuatan Laporan Perencanaan Pekerjaan
c. Pembuatan Video

B. Hasil Kerja Kegiatan Perencanaan Pembangunan Kost Sultan Semarang

Pada poin ini akan dijabarkan hasil perhitungan RAB (Owner Estimate) sebagai berikut :

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 13

 1. Rekapitulasi RAB/Owner Estimate
NO. JENIS PEKERJAAN JUMLAH
1   2 3
I PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 255,968,585
II PEKERJAAN STRUKTUR  
  II.I PEKERJAAN STRUKTUR BAWAH Rp 520,598,212
  II.II PEKERJAAN STRUKTUR ATAS Rp 1,579,129,646
III PEKERJAAN ARSITEKTUR  
  III.I PEKERJAAN ATAP Rp 95,447,681
  III.II PEKERJAAN DINDING Rp 615,625,049
  III.III PEKERJAAN LANTAI Rp 188,283,935
  III.IV PEKERJAAN TOILET & DAPUR Rp 135,049,308
  III.V PEKERJAAN PLAFOND Rp 48,012,522
  III.VI PEKERJAAN RAILING Rp 45,066,250
  III.VII PEKERJAAN KUSEN, DAUN PINTU & JENDELA Rp 177,153,600
  III.VIII PEKERJAAN PENGECATAN Rp 131,683,988
  III.IX PEKERJAAN EKSTERIOR Rp 77,120,330
IV PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL & PLUMBING  
  IV.I PEKERJAAN MEKANIKAL ELEKTRIKAL Rp 47,034,500
  IV.II PEKERJAAN PLUMBING Rp 47,557,500
TOTAL Rp 3,963,731,104
JASA 15 % Rp 594,559,666
JUMLAH BIAYA TOTAL Rp 4,558,290,770
DIBULATKAN Rp 4,558,291,000
Empat Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Dua Ratus Sembilan Puluh Satu Ribu
Rupiah

2. Estimasi Pekerjaan Sipil

Terlampir dalam file Excel “RAB Konco Turu – Kelompok 1”
3. Estimasi Pekerjaan Arsitektur
Terlampir dalam file Excel “RAB Konco Turu – Kelompok 1”
4. Estimasi Pekerjaan MEP
Terlampir dalam file Excel “RAB Konco Turu – Kelompok 1”
5. AHS (Analisa Harga Satuan)
Terlampir dalam file Excel “RAB Konco Turu – Kelompok 1”
6. Daftar Harga Satuan Material, Upah dan Bahan
7. Terlampir dalam file Excel “RAB Konco Turu – Kelompok 1”

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 14

 5 BAB V | KESIMPULAN
REKAYASA BIAYA KONSTRUKSI | RENCANA
ANGGARAN BIAYA & RENCANA ANGGARAN
PERENCANAAN PEMBANGUNAN RUMAH KOST
SULTAN, KALIGAWE RAYA – SEMARANG

Kesimpulan dalam laporan perencanaan ini berupa hasil design dan rencana anggaran biaya.
Dalam menentukan nilai sebuah proyek, pemberi tugas (Owner) harus merencanakan desain
bangunan yang akan dibangun. Proses perencanaan ini, umumnya dikerjakan oleh konsultan
perencana, produk yang dikeluarkan oleh konsultan perencana adalah gambar perencanaan
dan estimasi biaya pelaksanaan. Setelah desain bangunan dan estimasi biaya tersebut selesai
direncanakan, perencanaan anggaran proyek konstruksi dibuat ulang menurut owner sebagai
pemberi tugas untuk membuat rencana anggaran biaya (RAB) yang akan dikeluarkan.
Sebelum tahap pelaksanaan konstruksi dapat dimulai, para kontraktor yang berniat untuk
melaksanakan proyek tersebut harus memberikan penawaran anggaran yang berpedoman
pada RAB oleh owner.

KELOMPOK – 1 ǀ ESTIMASI BIAYA PROYEK & REKAYASA EKONOMI 15