ANALISIS INVESTASI PROYEK

1. Pendahuulan

Analisis proyek industri pada dasarnya merupakan suatu studi

ekonomi manajerial yang dilakukan secara komprehensif
mencakup analisis, studi teknik, dan analisis ekonomi. Pada
dasarnya alternatif proyek industri terdiri atas dua aspek utama
yang perlu dipertimbangkan, yaitu : aspek teknik dan aspek
ekonomi. Aspek teknik meliputi studi yang berkaitan dengan
proses produksi, karekteristik produksi, sistem usaha, dan lokasi
dari unit produksi. Faktor-faktor teknik ini perlu diperhatikan pada
awal melakukan proyek industri seperti; memilih proses produksi
yang tepat diantara beberapa kemungkinan cara memproduksi
produk industri yang sama. Perlu diperhatikan pemilihan mesin-
mesin dan peralatan yang sesuai dengan karakteristik pekerjaan,
yang tentunya berkaitan dengan proses produksi dan skala output
dalam produksi (retruns scale). Manajer proyek industri harus
memperhatikan secara terperinci tentang kebutuhan pabrik,
peralatan, kebijaksanaan inventori, dan lain-lain pada akhirnya
perlu pula memperhatikan pemilihan lokasi industri yang tepat.
Lokasi dari suatu industri berbeda antara industri yang satu dan
industri lainnya, tergantung sifat karakteristik industri itu.

Aspek ekonomi dari proyek industri berkaitan dengan pendugaan

penerimaan total dan biaya total per satuan waktu. Pendugaan
penerimaan total dan biaya total pada masa mendatang dapat
menggunakan pendekatan peramalan (forecasting) atau metode
lainnya seperti : unit engineering costing.

Analisis investasi proyek inudstri bertujuan untuk memilih aktivitas

investasi yang paling menguntungkan. Dengan demikian metode
analisis investasi proyek industri yang akan dibahas adalah: nilai
bersih sekarang (Net Present Value = NPV), rasio manfaat biaya
(Benefit Cost Ratio = BCR), tingkat pengembalian hasil internal
(Internal Rate of Return = IRR), analisis break even (Break-Even
Analysis), dan metode lainnya yang banyak diterapkan dalam
analisis investasi proyek industri.

1
 TUJUAN IDENTIFIKASI
KESEMPATAN:
PROYEK INDUSTRI: SUMBER DAYA YANG
PERMINTAAN PASAR
KEUNTUNGAN EKONOMIS DIMILIKI ATAU YANG
DAPAT DIJANGKAU

ALTERNATIF PERTIMBANGAN:
PROYEK INDUSTRI TEKNIK
EKONOMI

KRITERIA EVALUASI:
TINGKAT KEUNTUNGAN
EKONOMIS (PROFITABILITY)

ALTERNATIF TERPILIH:
PROYEK INDUSTRI
YANG FISIBEL

2. Pengaruh Waktu Terhadap Nilai Uang

Proyek industri merupakan suatu aktivitas yang bersifat jangka

panjang, sehingga aliran kas (csh flow) akan terdiri dari beberapa
waktu sesuai dengan umur ekonomis dari proyek industri itu.
Dalam hal ini perlu diperhatikan bahwa nilai uang sebagai manfaat
ekonomi dari proyek yang diperkirakan akan diterima pada masa
mendatang tidak sama dengan nilai uang yang diterima pada saat
sekarang, karena adanya faktor interst rate tertentu.

Dengan demikian semua nilai yang apakah sebagai penerimaan

total atau biaya total sepanjang waktu, harus dievaluasi pada nilai
sekarang (present value of money). Dalam ekonomi manajerial,
pengaruh waktu dan interest rate memperoleh perhatian utama
dan merupakan topik penting dalam analisis investasi proyek
industri.

Jika uang sejumlah P diinvestasikan sekarang dengan interest rate

sebesar i per tahun, nilai uang itu akan bertambah setiap tahun.

2
Apabila investasi awal sebesar P, sedangkan (pada akhir tahun ke-
n) adalah :

F = P(1 + i)n

Dimana:

F = nilai uang pada masa yang akan datang (future value of

money)

P = nilai uang pada saat sekarang (present value of money)

(1 + i)n = faktor pengganda (compound factor = CF).

Berdasarkan persamaan nilai uang pada masa yang akan datang,

F, yang dihitung berdasarkan investasi awal sebesar P, dengan
interest rate sebesar 1 per tahun, kita dapat juga menghitung nilai
uang pada masa sekarang, P, berdasarkan perkiraan penerimaan
total atau biaya total pada masa yang akan datang, F, apabila
interest rate sebesar i per tahun, sebagai berikut:

P = F [ 1/(1 + i)n]

Dimana

F = nilai yang akan datang dari uang yang diperkirakan akan

diterima atau dikeluarkan.

P = nilai uang yang diperhitungkan sebagai penerimaan sekarang

atau biaya sekarang berdasarkan perkiraan penerimaan total atau
biaya total pada masa yang akan datang.

[ 1/(1 + i)n]= faktor nilai sekarang (present worth factor = PF)

atau sering juga disebut sebagai faktor diskon ( discount factor =
DF)

Sebagai contoh, jika kita menginvestasikan uang pada saat

sekarang sebesar 1.000.000, dengan interest rate 18% per tahun,
maka setelah 5 tahun, nilai uang itu akan menjadi:

F = P(1 + i)n = Rp. 1.000.000 (1 + 0,18)5 = Rp. 2.287.800.-

Dalam kasus ini faktor penggada (CF) adalah sebesar: (1 + 0,18) 5

= 2,2878.

3
 Dengan cara yang sama juga dapat ditentukan nilai sekarang dari
sejumlah uang yang direncanakan diterima atau dikeluarkan pada
waktu yang akan datang. Misalkan pada 5 tahun yang akan
datang dari saat sekarang direncanakan akan diterima uang
sejumlah 5.000.000, apabila interest rate diperhitungkan sebesar
18% per tahun, maka nilai sekarang dari uang tersebut adalah:

P = F [1/(1 + i)n] = Rp. 5.000.000 [1/ (1 + 0,18) 5]

= Rp. 2.185.500

Dalam kasus ini faktor nilai sekarang (DF) atau faktor diskon (DF)
adalah sebesar : [ 1/(1 + 0,18) 5] = 0,4371.

3. Kriteria Evaluasi Proyek Industri

Berdasarkan konsep ekonomi manajerial, suatu aktivitas dikatakan

memiliki keuntungan ekonomis (economic profit) apabila
memenuhi persamaan berikut:

 = TR – TC > 0

dimana :

 = keuntungan ekonomis

TR = penerimaan total (total revenue)

TC = biaya total (total costs),

Rate of interest atau rate of return merupakan konsep periodik

yang mengukur tingkat pengembalian investasi (return on
investement = ROI) relatif terhadap jumlah investasi selama
periode waktu tertentu. Dengan demikian interest rate merupakan
rasio antara hasil yang diterima dan jumlah dana yang
diinvestasikan. Jika seorang investor menginvestasikan Rp.
10.000.000.000, dan setelah satu tahun ia memperoleh hasil
sebesar Rp, 1.000.000.000, dikatakan bahwa interest rate dari
aktivitas investasi itu adalah sebesar : Rp. 1.000.000.000/Rp.
10.000.000.000 = 0,10 = 10%.

4. Analisis Investasi Proyek Industri untuk Pilihan Tunggal

Apabila kita hanya memiliki satu alternatif pilihan seperti: apakah

industri yang direncanakan perlu dilaksanakan atau tidak perlu,
apakah kapasitas pabrik perlu diperluas melalui penambahan
mesin baru atau tidak perlu tanpa ada alternatif pilihan lain yang

4
dijadikan pembanding, maka kita mengatakan bahwa investor itu
memiliki pilihan tunggal dalam melaksanakan investasi.

4.1. Kriteria Nilai Bersih Sekarang (NPV)

Kriteria nilai bersih sekarang (Net Present Value = NPV) untuk

menganalisis investasi proyek industri yang memiliki umur
ekonomis t (t = 1,2,3,…,n) tahun dilakukan berdasarkan formula
berikut:

NPV(i) = {{Bt / (1 + i)t}} – {C0 + {Ct/(1 + i)t}}

Dimana:

NPV(i) = Nilai bersih sekarang pada tingkat interest rate i per

tahun

Bt = penerimaan total (manfaat ekonomi) dari proyek

industri pada periode waktu ke-t (t = 1,2,3, …,n)

C0 = biaya investasi awal dari proyek industri

Ct = biaya total yang dikeluarkan untuk proyek industri pada

periode waktu ke t (t = 1,2,3…,n)

(1 + i)t = faktor nilai sekarang (PF) atau fasktor diskon (DF) yang
merupakan faktor koreksi pengaruh waktu terhadap nilai
uang yang pada periode ke-t dengan interest rate i per
tahun.

Formula NPV(i) di atas dapat juga dinyatakan dalam bentuk lain,

sebagai berikut

NPV (i) = {PFt(B)t)} – {PFt(Ct)}

Disini t = 0,1,2,…,n, sedangkan PF t adalah faktor nilai

sekarang, yaitu: PFt = (1 + i)t

Suatu proyek industri dikatakan memiliki keuntungan ekonomis,

sehingga layak untuk dilaksanakan, apabila nilai NPV (i) lebih besar
daripada nol. Jika nilai NPV(i) lebih kecil daripada nol,. Proyek
industri akan mendatangkan kerugian ekonomis apabila
dilaksanakan. Dalam kondisi ini, tentu saja manajer yang berada
dala manajemen bisnis total harus menolak proyek industri yang
memiliki keuntungan ekonomis negatif.

5
 Tabel 1

Perkiraan Aliran Kas PT”X” dari Penambahan Sebuah Mesin

Baru Dengan Tingkat Bunga Kredit 18 %

Biaya Total, C, Penerimaan Total,

Tahun
(Rp.1.000.000) B, (Rp.1.000.000)

0 50 0

1 15 25

2 20 30

3 10 65

4 10 75

5 5 50

Tabel 2

Lembar Kerja Perhitungan NPV(i = 0,18)

PFt (Ct) PFt (Bt) NPVt
Tahun DFt Ct Bt
(5) = (6) = (7) =
(1) (2) (3) (4)
(2) x (3) (2) x (4) (6) – (5)
0 1,0000 50 0 50,00 0,00 -50,00

1 0,8475 15 25 12,71 21,19 8,48

2 0,7182 20 30 14,36 21,55 7,19

3 0,6086 10 65 6,09 39,56 33,47

4 0,5158 10 75 5,16 38,69 33,53

5 0,4371 5 50 2,19 21,86 19,67

NPV(i = 0,18) = NPVi = 52,34

6
4.2. Kriteria Rasio Manfaat-Biaya (BCR)

Kriteria rasio manfaat-biaya (Benefit-Cost Ratio = BCR)

untuk menganalisis investasi proyek industri yang memiliki umur
ekonomis t (t = 1,2,3…,n) tahun dilakukan berdasarkan formula
berikut :

BCR(i) = {{Bt / (1 + i)t}} : {C0 + {Ct/(1 + i)t}}

Dimana:
BCR(i) = Nilai rasio manfaat biaya pada tingkat interest rate (i)
per tahun
Bt = penerimaan total (manfaat ekonomi) dari proyek
industri pada periode waktu ke-t (t = 1,2,3, …,n)
C0 = biaya investasi awal dari proyek industri
Ct = biaya total yang dikeluarkan untuk proyek industri pada
periode waktu ke t (t = 1,2,3…,n)
(1 + i)t = faktor nilai sekarang (PF) atau fasktor diskon (DF) yang
merupakan faktor koreksi pengaruh waktu terhadap
nilai uang yang pada periode ke-t dengan interest rate i
per tahun.

Formula BCR(i) di atas dapat juga dinyatakan dalam bentuk lain,

sebagai berikut

BCR (i) = {PFt(B)t)} – {PFt(Ct)}

Disini t = 0,1,2,…,n, sedangkan PFt adalah faktor nilai sekarang,

yaitu: PFt = (1 + i)t

Suatu proyek industri dikatakan memiliki keuntungan ekonomis,

sehingga layak untuk dilaksanakan, apabila nilai BCR (i) lebih besar
daripada satu. Jika nilai BCR(i) lebih kecil daripada satu.

Apabila kasus hipotesis dari PT. ELEKTRO tentang studi

kelayakan pembelian sebuah mesin baru dilakukan dengan
menggunakan konsep BCR, maka perhitungan adalah sebagai
berikut:

PFt(Bt) = 21,19 + 21,55 + 39,56 + 38,69 + 21,86 = 142,85

 PFt(Ct) = 50,00 + 12,71 + 14,36 + 6,09 + 5,16 + 2,19 =
90,51

7
BCR(i) = {PFt(Bt)} /{PFt(Ct)}= 142,85/90,51 = 1,58

4.3. Kriteria Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) atau sering juga disebut secara

singkat sebagai rate of return merupakan suatu indeks
keuntungan (profitability index) yang telah dipergunakan secara
luas dalam analisis investasi proyek industri. Internal Rate of
Return (IRR) dapat didefinisikan sebagai suatu interest rate (i)
yang membuat nilai sekarang dari aliran kas proyek industri
menuju nol. Dengan demikian IRR merupakan suatu intrest rate
yang membuat nilai NPV sama dengan nol. Dalam analisis invetasi
proyek industri, nilai IRR dapat dijadikan sebagai suatu kriteria
untuk menunjukkan sejauhmana nilai IRR dari proyek industri itu
berbeda dengan MARR yang diharapkan (expected minimum
attractive of return) oleh investor. Suatu proyek industri dianggap
memenuhi kelayakan ekonomi, dalam arti mampu memberikan
keuntungan ekonomis, apabila nilai IRR lebih besar daripada
MARR yang diharapkan oleh investor. Apabila semua data untuk
membiayai proyek industri diperoleh berdasrakan pinjaman dari
Bank, proyek industri itu dianggap memenuhi kelayakan ekonomi
apabila nilai IRR dari proyek itu lebih besar daripada tingkat bunga
pinjaman dari bank.

Perhitungan nilai IRR dari suatu proyek industri dilakukan

secara coba-coba (trial and error) melalui suatu proses bertahap,
bukan secara langsung sebagaimana perhitungan NPV dan BCR.
Hal ini disebabkan karena kita tidak mengetahui secara pasti
interest rate yang membuat nilai NPV sama dengan nol, sehingga
perhitungan harus dilakukan secara bertahap melalui perubahan
nilai interest rate sampai memperoleh nilai NPV sama dengan nol.
Penerapan konsep IRR dalam analisis investasi pembelian mesin
baru oleh PT. ELEKTRO dilakukan secara bertahap, sebagai
berikut:

Berdasarkan perhitungan pada interest rate sebesar 18%,

diketahui bahwa nilai NPV = 52,34 (juta rupiah). Nilai ini jauh
lebih besar daripada nol, sedangkan IRR adalah interest rate yang
membuat nilai NPV sama dengan nol. Hal ini berarti nilai interest
rate yang membuat nilai NPV = 0, harus lebih besar daripada
18%.

8
NPV (i = 0,18) = 52,34
NPV (i = 0,24) = 36,22
NPV (i = 0,36) = 13,30
NPV (i = 0,45) = 1,42
NPV (i = 0,48) = -1,83
Karena nilai NPV (i = 0,48) telah negatif, selang atau interval
nilai interset rate 45% dan 48% telah mencakup nilai IRR proyek
industri yang membuat NPV = 0. Dengan demikian perkiraan
terhadap IRR proyek pembelian mesin baru dilakukan melalui
menetapkan satu nilai diantara selang interest rate 45% dan 48%.
Dengan menggunakan interpolasi linear, nilai IRR dapat
diperkirakan, sebagai berikut:

i = 0,45 NPV = 1,42

i = 0,48 NPV = -1,83

IRR = 0,45 + {(1,42 – 0) / (1,42 – (-1,83))} (0,48-0,45)

= 0,45 + 0,0131= 0,4631 = 46,31%

Dengan demikian berdasarkan kriteria IRR diketahui bahwa

pembelian mesin baru akan memberikan IRR = 46,31%, dan
karena nilai ini lebih besar daripada MARR yang diharapkan yaitu
sesuai tingkat bunga pinjaman dari Bank sebesar 18%, maka
disimpulkan bahwa pembelian mesin baru oleh PT. ELEKTRO
adalah layak berdasarkan pertimbangan ekonomi. Berdasrakan
analisis kelayakan ekonomi terhadap rencana investasi pembelian
mesin baru dari PT. ELEKTRO diperoleh nilai-nilai NPV (i = 0,18) = Rp.
52.340.000, BCR (i = 0,18) = 1,58 dan IRR = 46,31%. Semua kriteria
menunjukkan bahwa pembelian mesin baru adalah layak
berdasarkan pertimbangan ekonomi, sehingga manajer PT.
ELEKTRO seyogianya melaksanakan keputusan pembelian mesin
baru itu.