( TESIS)
OLEH :
YOGYAKARTA
2016
ii
iii
“MOTTO”
iv
HALAMAN PERSEMBAHAN
Ditujukan untuk:
Ayah : J. Tamba
Ibu : H. Naibaho
v
vi
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha
Yogyakarta
telah mendapatkan bantuan dan dukungan yang tidak ternilai dari berbagai
1. Bapak Dr. Ir. Harsoyo, M.Sc., selaku Rektor Universitas Islam Indonesia.
2. Bapak Dr. Aunur Rohim Faqih, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas
3. Bapak Drs. Agus Triyanta, M.A., M.H., Ph.D., selaku Ketua Program
dan Bapak Rio Kustianto, S.H., M.Hum. Not selaku Dosen Pembimbing
vii
Kedua yang telah memberi semangat, bimbingan dan saran selama
ayah J. Tamba dan ibu H. Naibaho, serta abang dan kakak (Benris Tamba,
Herlina Ratnawati Tamba, Hetty Tamba, Jon Feri Tamba Dan Indra Dewi)
bimbingan dan dorongan baik yang bersifat materi maupun non materi
sehingga dengan ini semua saya menjadi tetap tegar dan tabah dalam
menuntut ilmu.
8. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang telah
Demikian ungkapan terima kasih penulis, semoga tesis ini bermanfaat dan
berguna bagi penulis dan para pembaca. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
viii
Yogyakarta, 17 November 2016
Penulis
ix
DAFTAR ISI
BAB I PENDAHULUAN
x
2. Objek Hak Tanggungan ...................................................................... 54
3. Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit Bank .............................. 58
4. Eksekusi Hak Tanggungan .................................................................. 60
5. Hapusnya Hak Tanggungan ................................................................ 64
C. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
1. Tidak Memuat Kuasa Untuk Melakukan Perbuatan Hukum Lian Dari
Pada Membebankan Hak Tanggungan ............................................. 68
2. Tidak Memuat Kuasa Subtitusi ......................................................... 69
3. Mencantumkan Secara Jelas Objek Hak Tanggunga ......................... 71
xi
BAB IV PENUTUP
DAFTAR PUSTAKA
xii
ABSTRAK
xiii
Abstrac
A notary deed should qualify for the formal and material can expressed as
a notary that satisfies the strength of evidence as authentic deed. From the analysis
of this study, the form of SKMHT it is not in accordance with the form of notary
deed as specified by UUJN. SKMHT made before a notary is not in accordance
with the provisions of UUJN any changes to the existing law after the SKMHT
will not maintain the quality deed will be deed under the hand, the not-fulfillment
of formal requirements of a notary deed. If the notary deed raises it can file a civil
suit and notaries are subject to civil penalties and costs of compensations and
interest to the notary. Advice author, notary in running position must correspond
to the provisions of applicable law. Therefore, as long as the provisions regarding
the form and procedure for filling the form SKMHT do not change, then a notary
must fill in the form SKMHT a view also provisions to be found in UUJN. In this
case a notary can do changes (renvoi) in the SKMHT form either in deed or in the
beginning of the end of the deed or deed of the cover , so that SKMHT deed made
by the notary will still have the strength of evidence was perfect.
xiv
BAB I
PENDAHULUAN
terhadapmasyarakat yang memerlukan suatu dana, oleh karena itu sesuai fungsi
serta jenis produk-produk yang dihasilkan dan yang diberikan oleh bank menjadi
tersebut.
1
2
Bank Perkreditan Rakyat Dan Transformasi Badan Kredit Desa Yang Diberikan
bunga”
uang, barang) dengan balas prestasi (kontra prestasi) akan terjadi pada
debitur dan kreditur, mereka menarik keuntungan dan saling menanggung resiko.
1
Tomas suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan, (Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1991),
Hlm.18
2
O.P Simorangkir, Seluk Beluk Bank Komersial, Cetakan Kelima, (Aksara Persada
Indonesia, Jakarta, 1998) Hlm. 91.
3
Kiranya uraian ini cukup jelas jika arti pendahulu pada perjanjian kredit
dimana dalam perjanjian ini mencantumkan syarat bahwa penerima kredit akan
menjamin kredit itu dengan hak tanggungan. Janji itu tidak berdiri sendiri, akan
yang sehat. Untuk mengurangi resiko tersebut, jaminan pemberian kredit debitur
sebelum pemberi kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama watak,
3
H. Budi Untung, Kredit Perbankan Indonesia Edisi II, (Andi Offset, Yogyakarta, 2011)
Hlm. 31
4
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit, (Alumni, Bandung, 1983) hlm.122
5
H. Budi UntungOp.Cit hlm. 54
4
memberikan suatu perlindungan hukum bagi pemberi dan penerima kredit serta
para pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu wadah lembaga
jaminan hukum bagi semua pihak yang berkepentingan dalam kaitanya dengan
pemberian kredit.6Pada dasarnya jenis jenis jaminan kredit terdiri dari jaminan
yang diberikan seseorang pihak ketiga guna pemenuhan kewajiban pihak debitur
kebendaan ini terbagi menjadi 2 (dua) yaitu jaminan dengan benda berwujud
(material) dan jaminan dengan benda yang tak berwujud (immaterial). Adapun
jenis-jenis hak atas tanah yang dapat dijadikan sebagai jaminan yaitu Hak Milik,
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, yang diatur dalam Pasal 4
didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahkan dan dibebani hak tanggungan
terhadap kreditur, yang dituangkan dalam perjanjian dan merupakan bagian tidak
terpisahkan dari perjajian kredit, perjanjian tersebut dibuat dengan akta autentik.
Jaminan yang diberikan oleh debitur adalah jaminan berupa benda yang tak
6
Nindyo Pramono, Hukum Perbankan 1, (Laksbang Pressindo, Jogjakarta, 1999), Hlm. 3.
5
pemberiaan Hak Tanggungan pada suatu objek harus didahului dengan perjanjian
pokok, hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 10 angka (1) UUHT, yang
menyebutkan bahwa:
dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian hutang
tersebut”
tahap pemberian hak tanggungan ini dilakukan dengan dibuatnya Akta Pemberian
Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Selanjutnya setelah
pemberian Hak Tanggungan wajib hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(selanjut disebut PPAT), karna sesuatu hal tidak dapat hadir sendiri, maka ia wajib
6
menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan surat kuasa membebankan hak
Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT” dengan
Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat
berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan
atau karena telah habis jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan
ayat (4).
Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar
mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
diberikan.
SKMHT dibuat dengan akta PPAT, dan bila objek hak tanggungan terletak di luar
wilayah kerja PPAT maka SKMHT dibuat oleh Notaris dengan akta Notaris.
7
Tanah. Dan pada ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24
Pelaksananya.
UUJN) menegaskan bahwa akta notaris adalah akta autentik yang dibuat oleh atau
dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-
Undang ini, autentik atau tidaknya suatu akta tidaklah cukup apabila kata itu
dibuat oleh dan dihadapan pejabat saja, disamping itu akta autentik haruslah
suatu akta dibuat oleh atau dihadapan notaris akan tetapi tidak mengikuti bentuk
dan tata cara yang ditetapkan oleh Undang-Undang maka sifat keautentikannya
8
akan hilang atau tidak ada dan kekuatan pembuktian dapat terdegradasi, yaitu
persyaratan dalam pembuatan akta, agar akta Notaris tersebut akta autentik
Notaris. Dimana bentuk akta autentik notaris diatur dalam pasal 38 undang-
a. Judul akta
b. Nomor akta
d. Nama
berpedoman terhadap bentuk blanko akta SKMHT yang dikeluarkan oleh BPN-RI
Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah, Ternyata bagian awal dan akhir
akta dari blanko tersebut tidak sesuai dengan dengan ketentuan yang diatur dalam
maupun juga bentuk PPAT. Namun, jika dibuat akta SKMHT dibuat notaris maka
pertanahan hanya menerima akta SKMHT dalam bentuk blanko PPAT. Walaupun
dibuat secara notaris. Hal ini tidak sesuai dengan UUJN yang sudah menetapkan
mengenai format akta notaris yang bersifat autentik. Namun para Notaris harus
mengikuti ketentuan yang dibuat oleh kantor pertanahan dengan membuat akta
Hal ini sangat berpengaruh terhadap SKMHT yang dibuat Notaris, jika
sempurna, maka pihak tersebut dapat mengajukan gugatan perdata dan Notaris
dapat dijatuhi sanksi perdata dan biaya ganti rugi dan bunga terhadap Notaris
yang bersangkutan
B. Rumusan Masalah
C. Tujuan Penelitian
D. Keaslian Penelitian
penelitian tersebut:
dalam praktek.
7
Hermina, “Praktek penggunaan surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) di
kota samarinda”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Dipenegoro, Semarang,
2007.
12
dalam tesis ini adalah lokasi penelitian dan dalam penelitian ini penulis tidak
hanya membahas tentang SKMHT dan APHT tetapi juga akibat hukum bagi
a. Pengertian Notaris
8
Silvyana Trianggraeny, “Tinjauan Tentang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(SKMHT) Pada Perjanjian Kredit Usaha Rakyat PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk Skc
Magelang”, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan UGM, Yogyakarta, 2013.
13
b. Kewenangan Notaris
oleh undang-undang.
berwenang pula:
9
Habib Ajie, Hukum Notaris Indonesia, (Tafsiran Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun
2004 Tentang Jabatan Notaris), PT. Refika Aditama, Bandung, 2008, Hlm77.
14
khusus;
buku khusus;
aslinya;
pembuatan Akta;
peraturan perundang-undangan.
maka akta yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris tidak berstatus
seperti akta di bawah tangan apabila akta itu ditandatangani oleh para
yang diatur dalam Pasal 16 ayat (1) dan ayat (2) UUJN yaitu:
15
hukum;
menentukan lain;
buku yang memuat tidak lebih dari 50 (lima puluh) Akta, dan
jika jumlah Akta tersebut dapat dijilid menjadi lebih dari satu
berikutnya;
bersangkutan;
disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Selain Hak Milik,
Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, hak atas tanah berupa Hak
Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib
ditetapkan dalam pasal 1 ini telah memberikan suatu hal yang jelas sekali,
yaitu:10
pemegangnya;
berada;
Hak Tanggungan sebagi satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan utang tertentu mempunyai empat asas, yaitu sebagai berikut 11:
atau Droit de preference. (Pasal 1 ayat (1) , pasal 20 ayat ayat (1) UUHT)
Hal ini berarti bahwa kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak
10
A.P. Parlindungan, Komentar Undang-Undang Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah (U.U. No. 4 Tahun 1996/9 April 1996/L.N.
No. 42) & Sejarah Terbentuknya, Medan: Mandar Maju, 1996, hlm. 35.
11
Nur Hayatun Nufus, Proses Pembebanan Hak Tanggungan Terhadap Tanah Yang
Belum Bersertifikat (Studi Di PT Bank Rakyat Indonesia Tbk Unit Bekasi Kota), Tesis, Program
Studi Magister Kenotariatan Universutas Diponegoro, Semarang, Hlm 11
19
2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada
terbeban Hak Tanggungan walau di tangan siapapun benda itu berada. Jadi
meskipun hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut
Tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap
huruf c)
harus disebutkan secara jelas mengenai benda yang dibebani itu berupa
apa, di mana letaknya, berapa luasnya, apa batas-batasnya, dan apa bukti
pemiliknya.
harus dapat diketahui oleh umum, untuk itu terhadap Akta Pembebanan
Di dalam Buku III KUH Perdata Tentang Perikatan, Pasal 1233 KUH Perdata,
ditegaskan bahwa:
20
“ Tiap – tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang –
undang.”
Dari Pasal di atas maka Hak Tanggungan pun lahir dari perjanjian. Pada
dasarnya di dalam hubungan perikatan, selalu terdapat dua unsur yang hadir
pada diri debitor untuk memenuhi kewajiban, prestasi atau utang yang ada pada
dirinya tersebut, dengan tanpa memperhatikan ada tidaknya harta benda miliknya
yang dapat disita oleh kreditor bagi pemenuhan piutang kreditor tersebut. Atau
dengan kata lain Schuld menunjukkan sisi kewajiban atau prestasi atau utang yang
harus dilaksanakan, dipenuhi atau dibayar, tanpa memperhatikan ada tidaknya hak
suatu kewajiban, prestasi atau utang dari debitor. Perikatan dengan Schuld tanpa
Haftung, dapat lahir karena tidak terpenuhinya kausa yang halal dari empat syarat
Hukum Perdata.
Pada sisi sebaliknya dapat juga ditemui adalah perikatan dengan Haftung
tetapi tanpa Schuld. Perikatan jenis ini dapat ditemui dari perjanjian pemberian
jaminan kebendaan oleh pihak ketiga, yang bertujuan untuk menanggung atau
atau utang seorang debitor kepada kreditor. Dengan perikatan ini, yang lahir dari
12
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan, Hak Tanggungan,
(Jakarta: Prenada Media Group, 2008), hlm. 15.
21
pihak ketiga tersebut, pihak ketiga telah meletakkan kebendaannya, yang setiap
saat dapat disita, dan dijual kreditor untuk mengambil pelunasan terlebih dahulu
jelas merupakan salah satu jenis jaminan kebendaan, yang meskipun tidak
dinyatakan dengan tegas, adalah jaminan yang lahir dari suatu perjanjian.
Selanjutnya, jika dibaca lebih lanjut ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang
Hak Tanggungan, dalam rumusan Pasal 10, Pasal 11, dan Pasal 12 Undang-
Undang Hak Tanggungan dapat diketahui bahwa pada dasarnya pemberian Hak
pokoknya. Sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 10 ayat (1) UUHT yang
yang dituangkan didalam dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian
(SKMHT)
lain.14
14
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan UUPA, Isi Dan
Pelaksanaan, Jilid 1, Djambatan, 2003, Hal. 419-420.
23
dilakukan;
PPAT, dengan suatu akta autentik yang disebut Surat Kuasa Membebankan Hak
Oleh BPN Melalui Kantor Pos (Pasal 15 Ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996)
SKMHT yang dibuat oleh Notaris atau PPAT yang bersangkutan dalam
dua ganda. Semua dibuat asli dan ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima
kuasa, 2 orang saksi dan Notaris atau PPAT yang membuatnya. Selember
disimpan oleh Notaris untuk warkah dan yang satu lainnya diberikan kepada
Dalam penggunaan SKMHT tidak ada minuta tidak ada juga „grosee‟
kuasa yang bukan SKMHT „in originali‟, yang formulirnya disediakan oleh badan
24
Menteri.15
Pasal 15 ayat (1) UU nomor 4 Tahun 1996 memuat larangan dan persyaratan bagi
nama serta identias kreditor, nama serta debitor, apabila debitor bukan
dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi Hak
telah habis jangka waktu, hal tersebut diatur dalam Undang-Undang dalam rangka
melindungi kepentingan kreditor sebagia pihak yang umumnya diberi kuasa untuk
15
Boedi Harsono., Op Cit.,Hal. 445.
16
Penjelasan Pasal 15 UU Nomor 4 Tahun 1996.
17
Boedi Harsono., Op.Cit.,Hal. 446
25
(3) dan ayat (4) UU Nomor 4 Tahun 1996. Apabila yang dijadikan objek Hak
Tanggungan atas tanah yang sudah didaftar, dalam jangka waktu selambat-
lambatnya satu bulan sesudah diberikan, wajib diikuti dengan penggunaan APHT
yang bersangkutan. Sedangkan apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah
yang belum didaftar, jangka waktu penggunanya dibatasi tiga bulan. Batas waktu
tiga bulan berlaku juga bilamana hak atas tanah yang bersangkutan sudah
bersertifikat, tetapi belum tercatat atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai
1) Awal akta
2) Badan akta
a) Komparisi
b) Isi akta
Dalam bentuk berbagai akta Notaris atau akta PPAT kelima hal tersebut
merupakan bagian yang harus ada dalam sebuah akta, karena akan menunjukkan
18
Habib Ajie, Pemahaman Terhadap Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan,
Mandar Maju, Bandung, 1999, Hal.11
26
dengan fakta-data yang ada. Sehingga perbedaan terlihat dari substansi kelima
F. Metode Penelitian
1. Pendekatan Penelitian
hukum dalam artian yang nyata atau dapat dikatakan melihat, meneliti,
19
Cholid Narbuko Dan H. Abu Achmadi, Metodologi Penelitian, (Jakarta: PT. Bumi
Aksara, 2002), Hlm. 1.
20
Ibid, Hlm. 14.
27
aspek kemasyarakatan.21
2. Spesifikasi Penelitian
permintaan data yang terarah dan sistematis dengan nara sumber yang
21
Bambang Sunggono,Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada,
2003), Hlm. 43.
28
dan data sekunder. Adapun jenis dan sumber data yang dipergunakan
a. Data Primer
b. Data Sekunder
22
Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum Dan Jurimetri, (Jakarta: Ghalia
Indonesia, 1990), Hlm. 52.
23
Ibid.
29
terdiri dari :
1. Data primer merupakan data yang diperoleh dengan cara langsung dari
Nomor 5491.
kepustakaan
Analisa Kualitatif, artinya menguji data dengan konsep dan pendapat para
32
kesimpulan secara induktif, yaitu dari hal yang bersifat khusus menuju ke
kesimpulan akhir yang memadai sebagai karya ilmiah dalam bentuk tesis.
G. Sistem Penulisan
bab memiliki keterkaitan antara yang satu dengan yang lain. Gambaran yang
lebih jelas mengenai penulisan hukum ini akan diuraikan dalam sistematika
berikut:
Bab III Hasil Penelitian dan Pembahasan, dalam bab ini diuraikan
Kabupaten Klaten?
33
2012?
1. Pengertian Notaris
yang) berwenang untuk membuat akta tentang segala tindakan, perjanjian dan
dan kutipannya, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga
Kewenangan Notaris untuk membuat akta otentik diatur dalam Pasal 1 (1)
UUJN yang berbunyi: “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk
dari Notaris adalah untuk membuat akta otentik. Otentisitas dari akta notaris
seorang pejabat umum, sehingga akta yang dibuat Notaris dalam kedudukannya
sebagai pejabat umum tersebut memperoleh sifat akta otentik, sebagaimana yang
1
R. Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat Di Indonesia Suatu Penjelasan, Rajawali,
Jakarta, 1982, Hlm. 8
2
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Ps. 1 (1).
34
35
Definisi akta Notaris diatur dalam Pasal 1 (7) UUJN yang berbunyi: “Akta
Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut
bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang ini”.3Dari definisi
tersebut maka setiap akta otentik yang dibuat oleh Notaris atau yang disebut akta
notariil harus dibuat dalam bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam UUJN.
Perbedaan terbesar antara akta otentik dan akta yang dibuat dibawah tangan
adalah:4
sedang mengenai tanggal dari akta yang dibuat dibawah tangan tidak
selalu demikian.
3
Ibid., Ps.1
4
G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Cet. 5, Jakarta, Penerbit Erlangga,
1999, hlm.54.
36
2. Kewenangan Notaris
oleh undang-undang.
berwenang pula:
khusus;
buku khusus;
aslinya;
37
pembuatan Akta;
peraturan perundang-undangan.
maka akta yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris tidak berstatus
seperti akta di bawah tangan apabila akta itu ditandatangani oleh para
yang diatur dalam Pasal 16 ayat (1) dan ayat (2) UUJN yaitu:
perbuatan hukum;
bulan berikutnya;
bersangkutan;
Salah satu wewenang utama dari seorang Notaris adalah untuk membuat
suatu akta otentik, dimana dalam membuat akta otentik tersebut, Notaris tersebut
sebagian kewenangan oleh negara dalam bidang hukum perdata untuk membuat
suatu akta sebagai alat bukti. Ada 2 jenis akta Notaris yaitu: Akta yang dibuat
oleh (door) seorang notaris disebut dengan istilah akta relaas atau akta partij.5
Akta relaas adalah akta yang dibuat “oleh” (door) notaris sebagai seorang
5
Habib Ajie, Hukum Notaris Indonesia Tafsir Tematik Terhadap No. 30 Tahun 2004
Tentang Jabatan Notaris, Op.Cit Hlm.45
40
pejabat umum, akta ini menguraikan secara otentik sesuatu tindakan yang
dilakukan atau suatu keadaan yang dilihat atau disaksikan serta dialami oleh
pembuat akta tersebut, yakni notaris itu sendiri, di dalam menjalankan jabatannya
selaku notaris. Bentuk akta relaas ini antara lain: Risalah Rapat Umum Pemegang
Saham Perseroan Terbatas, akta protes non akseptasi atau non pembayaran, akta
Akta partij adalah akta yang dibuat “dihadapan” (ten overstaan) notaris,
yaitu akta yang berisikan suatu “cerita” dari apa yang terjadi karena perbuatan
yang dilakukan oleh pihak lain di hadapan notaris, artinya yang diterangkan atau
diceritakan oleh pihak lain kepada Notaris dalam menjalankan jabatannya dan
untuk keperluan mana pihak lain tersebut sengaja datang di hadapan notaris dan
memberikan keterangan itu atau melakukan perbuatan itu di hadapan Notaris, agar
keterangan atau perbuatan tersebut dikonstatir oleh notaris di dalam suatu akta
otentik. Bentuk akta-akta partiij antara lain: akta jual beli, akta sewa-menyewa,
surat wasiat, kuasa dan lain-lain. Dalam akta partij ini dicantumkan secara otentik
keterangan-keterangan dari para pihak dalam akta tersebut, disamping relaas dari
notaris itu sendiri, yang menyatakan bahwa orang-orang yang hadir tersebut telah
dalam akta. Yang pasti secara otentik dari suatu akta partij kepada pihak lain
adalah:
4) Bahwa apa yang tercantum dalam akta itu adalah sesuai dengan apa
2014. Pasal 38 ayat (1) dan ayat (2) menegaskan bahwa, 6Setiap akta notaris
terdiri atas:
b) Nomor akta. Nomor akta cukup dengan menulis nomor akta saja
nomor akta Notaris tersebut dimulai setiap awal bulan, jadi setiap
6
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Psl. 38
42
awal bulan nomor akta dimulai dari angka satu kembali. Hal ini
kepada pihak ketiga, dimana yang pasti secara otentik pada suatu
tanggal dari akta tersebut. Hal ini juga sesuai dengan bunyi
Pasal 15
7
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Psl. 15.
43
pencantuman jam dalam awal akta, hal ini sebelumnya tidak ada
mengenai jam ini sangat penting untuk menjaga kualitas dari suatu
akta, karena dalam praktek sering terjadi suatu istilah yang dikenal
sebagai “pabrik akta”, dimana dalam satu hari seorang notaris dapat
jam ini, maka dapat memastikan apakah benar akta tersebut telah
2) Badan Akta
dari kartu Identitas antara lain: Kartu Tanda Penduduk (KTP), Passport,
identitas dalam akta adalah suatu hal yang krusial, karena pihak yang
tercantum dalam akta, oleh karena itu seorang Notaris harus teliti dalam
Notaris.
lain, baik dengan kuasa tertulis maupun dengan kuasa lisan. Orang
sedang orang yang diwakili itu adalah pihak melalui atau dengan
perantaraan kuasa.
badan lain.
c. Isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak yang
berkepentingan.
1320 KUHPerdata yaitu: kausa yang halal dan hal yang tertentu.
klausul apa saja yang dapat diperjanjikan dalam suatu perjanjian dan tidak
tanggal lahir, serta pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal dari
dilakukan oleh seorang notaris dan harus dinyatakan dengan tegas dalam
lainnya.
3) Akhir Akta
jumlah perubahannya.8
Setiap akta Notaris baik dalam bentuk akta partij maupun akta
verlijden dari akta. Pembacaan ini wajib dilakukan oleh notaris itu sendiri
dan tidak dapat dibacakan oleh asisten atau pegawai Notaris karena
apa yang mereka dengar dari yang dibacakan oleh Notaris, dan yakin
bahwa akta tersebut benar-benar berisikan apa yang dikehendaki oleh para
pihak.
tersebut tercapai atau tidak, yang utama adalah formalitas pembacaan yang
8
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Psl. 38.
49
sendiri, mengetahui, dan memahami isinya, namun mengenai hal ini harus
dinyatakan dengan tegas dalam penutup akta dan pada setiap halaman
Dalam UUJN sanksi terhadap Akta Notaris dan terhadap Notaris diatur
(dikumpulkan) dalam pasal 84 dan 85, sedangkan dalam UUJN sanksi tersebut
langsung dicantumkan pada pasal yang berkaitan sehingga jika ada pelanggaran
terhadap pasal yang tidak ada sanksinya, maka sudah tentu tidak ada sanksi
Jenis sanksi yang diatur didalam UUJN ialah sanksi perdata dan sanksi
administratif. Sanksi perdata adalah sanksi berupa akta yang bersangkutan hanya
mempunyai kekuatan nilai pembuktian dibawah tangan, dan hal tersebut dapat
dijadikan alasan bagi para pihak (para penghadap) yang tercantum dalam akta
yang menderita kerugian untuk menuntut pergantian biaya, ganti rugi, dan bunga
9
Habib Adjie, Penafsiran Tematik Hukum Notaris Indonesia,(Bandung: Refika Aditama, 2015)
hlm 57.
10
Ibid., hlm 58.
51
Notaris yang dalam menjalankan tugas dan jabatannya ada persyaratan tertentu
dan tindakan tertentu yang yang tidak dilakukan atau tidak dipenuhi oleh Notaris
a. Teguran lisan
b. Teguran tertulis
c. Pemberhentian sementara
11
Ibid
52
berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
b. Yang dibebankan.
5 Tahun 1960
dalam pasal 1 ini telah memberikan suatu hal yang jelas sekali, yaitu:13
12
J.Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan, Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 1, Pt. Itra
Aditya Bakti, Bandung, 1998, Hlm 65.
13
A.P. Parlindungan, op.cit, hlm. 35.
53
pemegangnya;
berada;
Hak Tanggungan sebagi satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan utang tertentu mempunyai empat asas, yaitu sebagai berikut 14:
atau Droit de preference. (Pasal 1 ayat (1) , Pasal 20 ayat ayat (1) UUHT)
Hal ini berarti bahwa kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak
2. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada
terbeban Hak Tanggungan walau di tangan siapapun benda itu berada. Jadi
meskipun hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tersebut
14
Nur Hayatun Nufus, op.cit, Hlm 11
54
Tanggungan yang ada tetap melekat pada objek tersebut dan tetap
huruf c)
harus disebutkan secara jelas mengenai benda yang dibebani itu berupa
apa, di mana letaknya, berapa luasnya, apa batas-batasnya, dan apa bukti
pemiliknya.
harus dapat diketahui oleh umum, untuk itu terhadap Akta Pembebanan
dua Unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan obyek hak
tanggungan yaitu:
didaftar dalam daftar umum maksudnya adalah bahwa hak atas tanah
Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak tanah yang dibebani
pelunasannya.
Dari dua unsur atau syarat tersebut maka hak atas tanah yang dapat
Menurut Pasal 20 ayat 1 UUPA hak milik adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan
cara yaitu:
penetapan Pemerintah.
atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik
4) Hak Atas Tanah Hak Pakai atas tanah negara yang diberikan kepada
Hak pakai atas tanah negara yang sifatnya tidak dapat dipindahkan
atau dijual seperti hak pakai atas nama Pemerintah (Pemda), hak pakai
atas nama badan keagamaan dan sosial dan hak pakai atas nama
Hak Tanggungan).
Hak pakai diatas tanah diatas hak milik dapat dijadikan jaminan kredit
Peraturan Pemerintah.
Hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan wajib didaftar
penjelasannya UUHT).
tanah).
6) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda
15
Henny Tanuwidjaja, Pranata Hukum Jaminan Utang Dan Sejarah Lembaga Hukum
Notariat, Refika Aditama, Bandung, 2012, Hlm. 25.
59
maka Hak Tanggungan pun lahir dari perjanjian. Selanjutnya, jika dibaca
Tanggungan, dalam rumusan Pasal 10, Pasal 11, dan Pasal 12 Undang-
16
Butir 8 Penjelasan UmumUUHT
60
berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan
jumlah tertentu atau jumlah yang ada pada saat permohonan eksekusi
b. Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari
dari suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk
satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum.
Salah satu ciri hak tanggungan adalah mudah dan pasti dalam
maka berdasarkan hak yang ada pada pemegang hak tanggungan dapat
17
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hlm.118
18
Penjelasan Pasal 6 UUHT
61
kurang disukai, karena selain memerlukan proses lama dan biaya mahal,
yang rumit, berbelit dan memakan waktu yang lama. Berdasarkan Pasal 20
ayat (1) UUHT, apabila debitur cidera janji, bagi kreditur pemegang hak
258 Ri Bgw/ Rbg (Reglemen hukum acara untuk daerah luar jawa dan
Hal ini menunjukkan ciri khas hak tanggungan sebagai lembaga hak
jaminan atas tanah yang kuat, yang menjamin pelaksanaan eksekusi yang
62
penjualan itu, dengan hak mendahului dari para kreditur lainnya. Cara ini
tanggungan lebih dari satu orang. Karenanya jika satu objek dibebani lebih
piutang tertentu, maka setiap hak tanggungan itu diberi peringkat yang
pertama itu merupakan hak yang diberikan oleh Pasal 6 UUHT, dan
wajib dicantumkan janji debitur yang disebutkan dalam Pasal 11 ayat (2)
huruf e UUHT.
persetujuan dari pemberi hak tanggungan, tetapi juga tidak perlu meminta
cidera janji)19. Dan cara yang kedua dengan titel eksekutorial pada hak
(fiat eksekusi) dari pengadilan negri yang bersangkutan. Dengan kata lain
bahwa eksekusi grosse akta atas dasar permohonan kreditur dilakukan atas
pihak debitur.
berasal dari plafond, bunga dan denda yang harus dibayar oleh debitur.
19
Henny Tanuwidjaja, op.cit, hlm.36
64
dilaksanakan dengan mudah dan cepat serta biaya lebih hemat tidak dapat
tercapai.
karena dapat merugikan pihak lain, maka cara ini hanya dapat dilakukan
jika tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Untuk itu, sejak 1 (satu)
surat kabar daerah atau media massa setempat penjualan inipun harus
dilakukan menurut ketentuan hukum yang berlaku, dalam hal ini Peraturan
yang dibebani hak tanggungan agar hak atas tanah yang dibelinya itu
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut, dimana
1. Jangka waktunya berakhir, kecuali hak atas tanah yang dijadikan objek
bersangkutan;
5. Tanahnya musnah.
Dari ketentuan Pasal 18 ayat (1) UUHT tersebut, dapat diketahui bahwa Hak
Tanggung dapat sengaja dihapuskan dan dapat pula hapus karena hukum. Hak
tanggungan dapat hapus karena hukum karena hapusnya utang yang dijaminkan
dengan hak tanggungan dan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan.20
Nomor 3 Tahun 1996, dimana dalam peraturan ini ditetapkan pembuatan Surat
sendiri oleh pemberi hak tanggungan sebagai pihak yang berwenang melakukan
20
Sutan Remy Sjahdeini, op.cit, Hlm.152.
21
Boedi Harsono, op.cit, Hal. 419-420.
67
yaitu karena suatu sebab pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir dihadapan
Tanggungan (SKMHT) adalah sebagai alat untuk mengatasi apabila pemberi hak
tanggungan tidak dapat hadir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
menyebutkan bahwa :
“Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta Notaris
atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah” Sejalan dengan hal tersebut, Surat Kuasa
tetapkan pada Pasal 15 ayat (1) UUHT. Tidak terpenuhinya persyaratan mengenai
kuasa yang bersangkutan akan batal demi hukum, yang berarti pula surat kuasa
22
Sutan Remy Sjahdeini, op.cit, Hlm.105.
68
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak
ditugaskan juga kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Surat Kuasa
Dengan kata lain, sekalipun harus dibuat dengan akta otentik, namun pilihannya
bukan hanya dengan akta Notaris saja, tetapi dapat juga dibuat dengan akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Penugasan kepada Pejabat Pembuat Akta
dibuat dengan akta otentik yang memuat kuasa untuk membebankan hak
23
Ibid
69
(SKMHT) selain dari harus dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT, menurut
Pasal 15 ayat (1) Undang- Undang Hak Tanggungan harus pula dipenuhi
perbuatan hukum lain: dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa
hak atas tanah. Berkenaan dengan larangan tersebut, maka tidak termasuk
demikian pula terpisah dari akta-akta lain, maka kuasa membebankan Hak
harus dibuat terpisah secara khusus. Menurut Pasal 15 ayat (1) Undang-
pelimpaan kuasa yang diterima penerima kuasa kepada orang lain atas
orang lain, hal ini merupakan ketentuan umum mengenai kuasa. Di dalam
daripada tempat tinggal pemberi kuasa. Hal ini kiranya Surat Kuasa
25
Sutan Remy Sjahdeini, op.cit, Hlm.106
71
kuasa substitusi dalam hal objek hak jaminan berada di lain pulau selain
telah memenuhi syarat formal dan syarat substansi (materiil), maka dalam
atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa
Hak Tanggungan (APHT) pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus
“Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal
dari konversi hak lama, yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan
bersangkutan”
tanah-tanah yang sudah bersertifikat, akan tetapi belum terdaftar atas nama
pemberi hak tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru,
berasal dari konversi hak lama. Batas waktu penggunaan Surat Kuasa
Tanggungan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) tidak
28
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Op cit, Hal.121.
74
Kredit-Kredit Tertentu.
program, kredit kecil, kredit kepemilikan rumah, dan kredit lainnya yang
Usaha Kecil;
yang dimaksud pada ayat (3) dan (4), atau waktu yang ditentukan menurut
ketentuan sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) akan batal demi hukum.
Kebatalan dalam ayat (5) maka tindakan atau peristiwa hukum yang bersangkutan
dianggap sejak mula tidak pernah ada. Adanya sanksi “batal demi hukum”
dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika pemberi Hak
telah habis jangka waktu, hal tersebut diatur dalam Undang-Undang dalam rangka
melindungi kepentingan kreditor sebagia pihak yang umumnya diberi kuasa untuk
30
J.Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaimnan, Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 2, Citra
Aditya Bakti, Bandung, 1998, Hlm. 203-204
31
Boedi Harsono., Op.Cit.,Hal. 446
76
4) Awal akta
5) Badan akta
c) Komparisi
d) Isi akta
Dalam bentuk berbagai akta Notaris atau Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) kelima hal tersebut merupakan bagian yang harus ada dalam sebuah akta,
kosong yang disesuaikan dengan fakta-data yang ada. Sehingga perbedaan terlihat
32
Habib Ajie, op.cit, Hal.11
77
BAB III
Setelah diundangkannya UUHT saat ini, maka objek tanah yang dulunya
dapat dibebani melalui lembaga jaminan hipotik telah diambil alih oleh lembaga
Tanggungan (SKMHT) wajib dituangkan dalam bentuk akta Notaris atau akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kata wajib dibuat denga akta Notaris dan PPAT
dalam Pasal 15 UUHT tersebut memiliki arti bahwa bentuk SKMHT wajib
dikatakan bahwa tidak dipenuhinya syarat ini menjadikan kuasanya batal demi
hukum.
Mengingat objek hak tanggungan yang diatur dalam UUHT saat ini
dulunya merupakan objek dari hipotik, maka dalam membahas SKMHT tentu
tidak dapat lepas dari membahas praktek SKMH diwaktu yang lalu. Berdasarkan
Pasal 1171 KUHPerdata ayat (2) dikatakan bahwa SKMH harus dituangkan
78
dalam bentuk akta otentik hanyalah notaris saja, sekarang kewenangan untuk
kewenangan kepada PPAT untuk menuangkan SKMHT dalam bentuk otentik ini
adalah berkaitan dengan penetapan PPAT sebagai pejabat umum dalam Pasal 1
angka (4) UUHT. Karena PPAT sekarang adalah pejabat umum, maka ia pun
itu, diwaktu lalu SKMH dapat dibuat dengan perbuatan hukum sepihak
(machtiging), walaupun saat ini UUHT tidak menyatakan bahwa SKMHT harus
Blangko SKMHT yang disiapkan oleh pihak Badan Pertanahan nasional (BPN) ,
timbul kesan kepada kita bahwa paling tidak untuk SKMHT yang dibuat dalam
SKMHT sebagaimana diatur dalam huruf h (lampiran 23) Pasal 96 ayat (1)
Sedangkan untuk Notaris sendiri, harus tunduk pada UUJN, karena UUJN ini
adalah panduan utama seorang Notaris dalam membuat suatu akta Notaris,
sehingga setiap akta yang dibuat seorang Notaris harus sesuai dengan aturan-
33
Kewenangan PPAT Dalam Menuangkan Kuasa Dalam Bentuk Otentik Disini, Hanya
Sebatas SKMHT Saja. Pp Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Pejabata Pembuat Akta Tanah
79
aturan yang ditetapkan dalam UUJN supaya akta tersebut dapat dinyatakan
sebagai akta notaris yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta otentik.
Pasal 1868 KUHPerdata jo Pasal 1 angka (1) jo Pasal 1 (7) jo Pasal 38 UUJN.
tatacara dari akta notaris tersebut harus sesuai dengan yang diatur dalam UUJN.
Oleh karena itu, seorang notaris ketika menjalankan jabatannya tidak terlepas dari
segala ketentuan yang diatur dalam UUJN, begitu juga mengenai bentuk dan tata
cara pembuatan setiap akta harus sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh
UUJN, meskipun dalam hal ini Notaris tersebut mengisi suatu blanko SKMHT
menjalankan jabatannya. Hal ini diatur dalam Pasal 16 UUJN yang berbunyi:
saksama, mandiri, tidak berpihak, dan menjaga kepentingan pihak yang terkait
menjalankan jabatannya tersebut, seorang notaris harus teliti dan penuh kehati-
hatian agar setiap akta tersebut dibuat sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang
tercantum dalam UUJN, sehingga setiap akta yang dibuat oleh Notaris tersebut
merupakan suatu akta yang baik dan benar, akta yang bermutu dan berdampak
positif. Dan tetap terjaga keotentitasannya sehingga para pihak dalam akta dapat
34
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit., Ps. 16 (a).
80
apabila dikaitkan dengan UUJN. Oleh karena itu perlu dilakukan penelitian
mengenai hal-hal apa sajakah yang kurang dan dapat ditambahkan oleh seorang
kekurangan apa sajakah dalam blanko SKMHT yang dapat ditambahkan oleh
seorang Notaris agar SKMHT yang dibuat Notaris tersebut tetap memenuhi
Penelitian ini dilakukan dengan meneliti lebih lanjut mengenai awal akta, badan
akta, dan akhir atau penutup akta dari blanko SKMHT yang diterbitkan oleh BPN
RI.
1) Judul Akta;
2) Nomor akta;
1) Judul akta;
2) Nomor akta;
akta notaris baru ditetapkan dalam UUJN yang mulai berlaku pada
pada bunyi Pasal 1868 KUHPerdata, Pasal 1 (1), Pasal 1 (7) dan Pasal
82
maka salah satu syarat dari akta otentik adalah dibuat dalam bentuk
ketentuan Pasal 1 (7) UUJN yang dimaksud dengan akta Notaris adalah
akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk
dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang- Undang35 ini. Sedangkan
bentuk akta notaris sendiri diatur di dalam Pasal 38 UUJN. Oleh karena
itu, apabila suatu akta Notaris tidak dibuat sesuai dengan ketentuan
dimaksud di atas, atau karena suatu cacat dalam bentuknya, tidak dapat
para pihak.”Oleh karena itu, suatu akta Notaris yang cacat dalam
35
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, op.cit.,psl 1 ayat (7)
83
kolom mengenai daerah kerjannya. Hal ini agar akta tersebut tetap
sesuai dengan bentuk akta Notaris yang diatur dalam Pasal 38 (2)
menentukan apakah akta tersebut otentik atau tidak, karena salah satu
syarat dari akta otentik yang ditetapkan dalam Pasal 1868 KUHPerdata
3) Isi akta.
terdiri atas:
berkepentingan; dan
penghadap.
3) Penandatanganan akta.
.
penambahan, pencoretan, atau penggantian
tersebut diatas maka dapat diketahui bahwa akhir atau penutup akta
yang tercantum dalam akhir atau penutup akta. Oleh karena itu,
adalah suatu hal yang sangat penting untuk dapat menentukan apakah
akta tersebut telah dibuat oleh Notaris yang berwenang atau tidak.
tangan.
38 (4) UUJN, Yang dapat disimpulkan bahwa apabila suatu akta cacat
penggantian. Pada dasarnya setiap isi akta tidak dapat diubah atau
harus diparaf atau diberi tanda pengesahan lain oleh penghadap, saksi-
saksi dan Notaris. Setiap perubahan yang dilakukan dalam suatu akta
dengan yang tercantum sebelumnya, dan jumlah kata, huruf dan angka
sebab disana dikatakan bahwa yang satu lembar dismpan oleh kantor
brevet (akta brevte adalah surat kuasa otentik yang dikeluarkan oleh
ketentuan UUJN, karena akta notariil yang asli, minutnya hanya ada
Maka dapat kita tarik kesimpulan bahwa SKMHT yang dibuat dalam akta
notaris sangat berbeda denga SKMHT yang dibuat oleh PPAT. Seharusnya
SKMHT notaris dibuat dengan mengikuti Pasal 38 UUJN , agar keotentikan akta
tetap terjaga. Namun dalam perakteknya apabila SKMHT yang dibuat secara
Pasal 96 ayat (1) menyebutkan bahwa bentuk akta yang digunakan di dalam
pembuatan akta PPAT dan tata cara pengisian akta dibuat sesuai lampiran
36
J. Satrio,Op.Cit, Hlm. 175
37
R. Soegondo Notodisoerjo, Op. Cit, Hlm. 170
92
peraturan perkaban. Lampiran yang dimkasud dalam Pasal 96 ayat (1) lampiran
23.
perkaban nomor 8 tahun 2012, yaitu mencantumkan kop surat dalam awal
2012. Contoh kantor pertanahan Kabupaten Klaten tidak menerima bentuk skmht
lain selain dalam bnetuk perkaban Nomor 8 Tahun 2012, demikan ini ketidak
Menurut Slamet setiyadi, selaku kepala sub seksi peralihan hak, pembeban
hak dan PPAT kantor pertanahan kabupaten klaten, format dan bentuk SKMHT
yang dibuat oleh Notaris dan PPAT adalah sama, tidak ada perbedaan karena
semua harus mengikuti satu aturan yang sama yaitu perkaban nomor 8 tahun
2012. Aturan yang bertentangan dalam hal ini, yaitu Notaris mempunyai aturan
sendiri yakni UUJN. Semua diserahkan kepada Notaris mengikuti UUJN atau
2012, tujuan SKMHT sendiri adalah APHT, sedangkan APHT adalah produk dari
agraria sehingga harus tunduk kepada Perkaban. segala yang menyangkut tentang
perlihan atas tanah tunduk pada peraturan Perkaban Nomor 8 Tahun 2012 yang
38
WawancaraKepala Sub Seksi Peralihan Hak, Pembeban Hak Dan PPAT Kantor
Pertanahan Kabupaten Klaten, Slamet Setiyadi, Pada Tanggal 20 September 2016 Pukul 10.40
WIB
93
15. Dengan menuangkan kuasa secara notariil, Selama ini akta-akta notariil dibuat
oleh notaris, Karena mereka yang diangkat sebagai Notaris dianggap mampu
untuk meyusun akta sendiri, dalam ketentuan UUHT sendiri tidak tidak ada
Perkaban Nomor 8 Tahun 2012. Atas dasar itu semua maka LOGIKA KITA
PERTANAHAN.39
dibuat oleh Notaris tetap terjaga, dan keaman dan kenyaman dari para penghadap.
Tanggung jawab Notaris sebagai profesi lahir dari adanya kewajiban dan
39
j.satrio op.cit hal 175
94
secara sah dan terikat mulai berlaku sejak Notaris mengucapkan sumpah
Notaris sebagai wakil Negara bertangung jawab penuh kepada pemerintah dan
meliputi:
adalah salah satu peraturan yang memuat keharusan, larangan, dab sanksi
yang dapat dinilai dengan uang. Yang timbul oleh karena dalam
pihak ketiga
Tanggung jawab pidana dari pegawai, bagian terbesar diatur dalam Kitab
Jika kita mengkaji SKMHT maka kita harus mengkaji kuasa terlebih
kepada orang lain (si wakil) untuk atas namanya melakukan perbuatan
hukum.40Ciri dari kuasa adalah penerima kuasa menyebutkan suatu nama pemberi
kuasa pada saat melakukan perbuatan hukum, termasuk perbuatan menerima suatu
pernyataan dari orang lain yang ditujukan untuk menimbulkan akibat hukum
kerja. Dengan menyebut suatu nama pemberi kuasa, berakibat bahwa pemberi
kuasa akan menjadi pihak dalam suatu perbuatan hukum. Melakukan Perbuatan
hukum tersebut “atas nama” pemberi kuasa, artinya bahwa apa yang dilakukan itu
adalah tanggung jawab pemberi kuasa dan segala hak dan kewajiban yang timbul
dari perbuatan yang dilakukannya itu jadilah hak dan kewajiban pemberi kuasa.41
terjemahan dari lastgeving yang diatur dalam Buku III Bab XVI mulai dari pasal
1792 sampai dengan pasal 1819.42 Para pembentuk KUHPerdata dahulu belum
40
Hartono soerjo pratiknjo, Op.Cit., hlm. 56.
41
R. Subektri, aneka perjanjian cetakan ketujuh, alumni, bandung, 1985, hlm.141.
42
Herlien Budiono,Kumpulan Tulisan….Dibidang Kenotariatan Buku I, Opcit., hlm. 413.
96
menurut pasal 1792 KUHPerdata adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang
kuasa tidak hanya dapat diberikan melalui perbuatan hukum perjanjian, akan
lastgeving yang tidak memuat kuasa ini dapat dilihat pada komisioner.Seorang
komisioner berbuat untuk orang lain akan tetapi atas namanya sendiri dan karena
kuasa itu diberikan melalui perbuatan hukum perjanjian seperti lastgeving, maka
43
Hartono Soerjopratiknjo,op.cit., hlm. 57.
44
Kuasa (Volmacht) yang diberikan melalui perbuatan hukum sepihak disebut
machtiging yaitu pernyataan kehendak oleh orang yang diwakili yang tertuju kepada pemberian
“macht” (kuasa).Ibid., hlm. 63.
97
kepada rekannya untuk membeli suatu benda, maka hal itu tidak mewajibkan
rekan tersebut membeli benda itu. Namun apabila pemberian kuasa itu dituangkan
dalam bentuk lastgeving, maka penerima kuasa wajib untuk membeli benda yang
Jika kita melihat penjelasaan tentang kuasa, bahwa kuasa pada umumnya
buat dalam bentuk sepihak ataupun perbuatan hukum dalam bentuk perjanjian
seperti lastgeving, sifat dan fungsi kegunaanya untuk pemberi kuasa. Tetapi
berbeda dengan SKMHT bahwa sifat dan fungsi kegunaannya adalah untuk
penerima kuasa. Dimana SKMHT tersebut diguna untuk dikemudian hari sesuia
dengan kepentingan penerima kuasa (bank) dapat melakukan kuasa tersebut yakni
sebagaimana dimaksud pada angka (3) dan (4) tidak berlaku terhadap SKMHT
Usah Kecil ;
atau PIR lainnya yang dijamin dengan hak atas tanah yang
pada ayat (3) dan (4), atau waktu yang ditentukan menurut ketentuan
sebagaimana yang dimaksud pada ayat (5) akan batal demi hukum. Jika
dengan ketentuan UUJN maka segala perbuatan hukum yang ada setelah
terjadinya SKMHT akan tidak terjaga kualitas aktanya akan menjadi akta
di bawah tangan
Akta, yang, karena tidak berkuasa atau tidak cakapnya pegawai dimaksud di atas,
atau karena suatu cacat dalam bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta
jika ia ditandatangani oleh para pihak.” Dari ketentuan yang terdapat dalam Pasal
1(7) UUJN dan kita hubungkan dengan Pasal 1869 KUHPerdata ini maka apabila
suatu akta notaris dibuat tidak sesuai dengan bentuk yang ditetapkan dalam UUJN
yang dapat diartikan dibuat cacat dalam bentuknya, maka akta notaris tersebut
tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun hanya mempunyai kekuatan
pihak. Penurunan kekuatan pembuktian akta Notaris yang dibuat tidak sesuai
dengan bentuk yang ditetapkan oleh UUJN juga dapat kita lihat dalam ketentuan
pelanggaran pasal UUJN mana sajakah yang dapat menyebabkan akta tersebut
ketentuan dalam UUJN mengenai bentuk dari suatu akta Notaris yang memiliki
kekuatan pembuktian yang sempurna maka dapat kita lihat bahwa ada beberapa
100
syarat-syarat formiil dari suatu akta Notaris yang tidak terpenuhi dalam blanko
SKMHT yang diterbitkan BPN-RI tersebut yang terdapat di bagian awal akta dan
formiil dari blanko SKMHT yang diterbitkan BPN-RI untuk dapat dinyatakan
sebagai akta notariil yang mempunyai kekuatan pembuktian sempurna antara lain
mengenai tidak adanya keterangan mengenai jam (pada awal akta) dan tidak
berdasarkan Pasal 1868 jo Pasal 1869 KUHPerdata jo Pasal 1 (1) jo Pasal 1 (7) jo
Pasal 38 jo Pasal 44 jo Pasal 50 (4) jo Pasal 84 UUJN maka SKMHT yang dibuat
notaris dengan hanya berpedoman pada tata cara pengisian blanko SKMHT hanya
ditandatangani oleh para pihak. Hal ini tentu membawa akibat hukum yang
penting bagi sah atau tidak SKMHT tersebut sebagai dasar dari pembuatan APHT,
karena berdasarkan Pasal 15 (1) UUHT ditentukan bahwa SKMHT wajib dibuat
dalam akta Notaris atau PPAT. Dan karena SKMHT yang dibuat dengan tidak
sesuai dengan UUJN tidak dapat dikatakan sebagai akta Notaris sebagaimana
dinyatakan dalam Pasal 1 (7) UUJN maka SKMHT yang dibuat oleh Notaris
Hal ini sangat berpengaruh terhadap SKMHT yang dibuat notaris, jika
sempurna, maka pihak tersebut dapat mengajukan gugatan perdata dan Notaris
dapat dijatuhi sanksi perdata dan biaya ganti rugi dan bunga terhadap Notaris
yang bersangkutan.
sejak semula tidak pernah ada. adanya sanksi pembatalan untuk melindungi
kepentingan umum dan sekelompok orang tertentu (para pihak)47. Suatu akta yang
batal demi hukum maka akta tersebut dianggap tidak pernah ada atau tidak pernah
dibuat. Sesuatu yang tidak pernah dibuat dapat dijadikan dasar suatu tuntutan
dalam penggantian biaya, ganti rugi dan bunga kepada Notaris karena jika para
penghadap merasa dirugikan atas hubungan hukum antara Notaris dan para
penghadap.48
47
J. satrio, op.cit hlm. 170.
48
Habib Ajie, Sanksi Perdata Dan Administrative Terhadap Notaris Sebagai Pejabat
Public, Refika Aditama, Bandung, 2013, Hlm.91
BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
sebagai berikut:
dalam akta Notaris atau akta PPAT, meskipun demikian dalam prakteknya
Perkaban Nomor 8 Tahun 2012, ketidak sesuai dengan bentuk akta Notaris
sehingga SKMHT tidak bisa dijadikan dasar dalam pembuatan APHT. jika
gugatan perdata dan notaris dapat dijatuhi sanksi perdata dan biaya, ganti
102
103
B. Saran
Dari uraian-uraian yang telah dibahas diatas, maka ada beberapa saran yang
tersebut dengan melihat juga ketentuan yang terdapat dalam UUJN. Dalam
Klaten, INI Kabupaten Klaten, dan IPPAT Kabupten Klaten) seharus yang
format SKMHT, sehingga akta yang dibuat dihadapan Notaris atau PPAT
keotentikanya terjaga.
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku/Literatur
H. Budi Untung, Kredit Perbankan Indonesia Edisi II, (Andi Offset, Yogyakarta,
2011)
B. Peraturan Perundang-undangan
C. Tesis.