Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan

Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO

ANALISIS LIFE CYCLE COST PADA GREEN BUILDING

PERINGKAT PLATINUM DI INDONESIA

LIFE CYCLE COST ANALYSIS OF PLATINUM RATING

GREEN BUILDING IN INDONESIA

Rizky Wibowo Santoso Putro *1, Raflis2

3
Jurusan Teknik Sipil, Universitas Trisakti, Jakarta
*e-mail: 1rizkywbsp@gmail.com

ABSTRAK
Saat ini, pemanasan global semakin terasa dengan meningkatnya pembangunan gedung yang tidak
ramah lingkungan. Green Building merupakan salahsatu solusi untuk mengurangi pemanasan global.
Tetapi untuk membangun sebuah green building tidaklah murah. Maka dari itu, penelitian ini bertujuan
untuk mengetahui Life Cycle Cost pada Green Building. Dengan menggunakan Present Worth Method
pada tingkat suku bunga (i) = 6 % dan periode analisis (n) = 17 tahun maka diperoleh Life Cycle Cost
dari Alamanda Tower sebesar Rp 1.554.041.286.554. Dengan memasukkan Nilai Sisa sebesar Rp
282.281.574.483, total Life Cycle Cost menjadi sebesar Rp 1.271.759.712.070.
Kata kunci : Green Building, Life Cycle Cost, Present Worth Method

ABSTRACT

At present, global warming is increasingly felt with the increasing construction of buildings that are
not environmentally friendly. Green Building is one of the solution to reduce global warming. But to
build a green building isn’t cheap. Therefore, this study aims to determine the Life Cycle Cost on the
Green Building. By using the Present Worth Method at the interest rate (i) = 6% and the analysis
period (n) = 17 years, the Life Cycle Cost obtained from Alamanda Tower is Rp 1.554.041.286.554.
By entering the Residual Cost of Rp 282.281.574.483, the total Life Cycle Cost is Rp
1.271.759.712.070.
Keywords: Green Building, Life Cycle Cost, Present Worth Method

A. PENDAHULUAN yang memperhatikan pada lingkungan sekitar

Bangunan gedung merupakan penyumbang
emisi gas rumah kaca terbesar di bumi, 30-40%
seluruh emisi CO2 yang ada didunia berasal dari
sektor bangunan (Green Building Council
Indonesia, 2009), jika dibiarkan terus menerus
maka dapat menimbulkan masalah yang lebih
serius dikemudian hari. Oleh karena itu,
diperlukan upaya untuk mengatasi pemanasan
global, dengan cara membangun bangunan
berkelanjutan yang ramah lingkungan salah
satunya yaitu bangunan hijau (The United
Environmental Protection Agency, 2010)
Green building juga dapat disebut sebagai
bangunan berkelanjutan karena konsepnya yang
memperhatikan lingkungan sekitar agar dapat
menjadi bangunan yang digunakan untuk
dimasa yang akan datang tidak hanya saat ini,
namun untuk membangun sebuah green
building harus memenuhi kriteria tersendiri
bangunan itu dibangun (Ahn, 2010; Nilashi et
al., 2015).
Inilah mengapa konsep green building
dianggap sebagai salah satu solusi untuk
mengurangi kerusakan lingkungan, mengatasi
krisis energi serta meminimalkan emisi karbon
yang menjadi penyebab utama global warming.
Maka dapat disimpulkan konsep ini merupakan
solusi dari pesatnya industrialisasi pada
berbagai bidang, termasuk pada sektor
konstruksi.
Untuk mengadopsi konsep bangunan hijau
banyak pertimbangan yang harus diperhatikan
salah satunya biaya untuk membuat sebuah
bangunan berkonsep green building. Inilah
yang menyebabkan mengapa masih banyak
investor yang tidak mengadopsi konsep
bangunan hijau karena biayanya lebih mahal di
banding bangunan konvensional (Richardson
368
 Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan
Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO

dan Lynes, 2007). Sehingga tujuan penelitian B. METODE DAN KONSEP

ini adalah untuk menghitung Life Cycle Cost
pada Gedung Alamanda Tower yang dimana
bangunan tersebut berkonsep green building
dan berkategori platinum.
Adapun beberapa penelitian terdahulu yang
juga berkaitan dengan Green Building dan Life
Cycle Cost, diantaranya [10], [23], [5]. Tetapi
terdapat perbedaan dengan penelitian penulis
saat ini, yaitu green building yang digunakan
sebagai objek penelitian berada di Indonesia
sedangkan penelitian terdahulu berada diluar
Indonesia. Hal itulah yang melatarbelakangi
penelitian ini.
A.1 Green Building
Menurut Zaid dan Kiani (2016) dalam
penelitian “Are green offices better than
conventional?” istilah "hijau" pada bangunan
berkonsep green building mengacu pada
bagaimana ramah lingkungan bangunan, dalam
hal desain, teknik, dan teknologi yang
digunakan dalam bangunan.
A.2 Life Cycle Cost
Menurut Ugarelli (2010) dalam jurnal "The
Role of Cost Breakdown Structure in Life Cycle
Cost Model" pada tahun 2015, life cycle cost
merupakan teknik yang memungkinkan
penilaian biaya secara komparatif untuk dibuat
selama periode waktu tertentu, dengan
mempertimbangkan dalam hal investasi modal
awal dan biaya operasional masa depan.
Kelly dan Male (1993) ; Ashworth dan Hogg
(2007) mengatakan bahwa Life Cycle Cost
(LCC) mengevaluasi berbagai elemen biaya,
khususnya bahan dan komponen yang
digunakan, seperti energi, konsumsi air, dan
kinerja keseluruhan aset.
LCC tersusun dari biaya awal, biaya
perawatan dan operasional, biaya perubahan
dan penggantian serta nilai sisa.
LCC= C + M + O + R – S
A.3 Cost Breakdown Structure
Dalam jurnal berjudul "The Role of Cost
Breakdown Structure in Life Cycle Cost Model"
pada tahun 2015, Cost breakdown structure
menggambarkan semua biaya yang muncul
dalam setiap fase dari Life Cycle Cost dan
tujuannya adalah untuk mengidentifikasi,
menentukan, dan mengatur semua elemen biaya
yang akan diperhitungkan dalam biaya siklus
hidup (Langdon, 2010). Cost breakdown
structure membantu dalam memperkirakan
biaya siklus hidup
PENELITIAN
Metode yang digunakan untuk mencapai
tujuan tersebut, ialah Metode Nilai Sekarang
(Present Worth Method), yaitu dengan
mengkonversikan semua aliran kas menjadi
nilai sekarang (P) dan dijumlahkan sehingga P
yg diperoleh ialah nilai netto.
B.1 Variabel Penelitian
Dalam penelitian ini variabel yang akan
digunakan untuk mendapatkan Life Cycle Cost
pada Alamanda Tower antara lain: Biaya Awal
(Initial Cost), Biaya Energi (Energy Cost),
Biaya Penggantian (Replacement Cost), Biaya
Operasional dan Pemeliharaan (Operation &
Maintenance Cost), Nilai Sisa (Residual Cost),
dan Umur Siklus dari gedung tersebut.
B.2 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan untuk
memeriksa pilihan discount rate dan
pengaruhnya terhadap hasil Analisis Life Cycle
Cost.
C. HASIL PENELITIAN DAN
PEMBAHASAN
C.1 Cost Breakdown Structure
Pengkategorian Life Cycle Cost pada Tugas
Akhir ini dapat dilihat pada Gambar D.1,
dimana biaya-biaya yang akan dihitung dibagi
menjadi empat kategori biaya, yaitu Biaya
Awal, Biaya Energi, Biaya Operasional dan
Perawatan, serta Biaya Penggantian.
Gambar C.1 Cost Breakdown Structure(Mengadopsi
Trixy Firsani et al, 2012; Suzaini M Zaid et al, 2016)
369
 Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan
Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO

Tabel 3 Estimasi Biaya Awal

C.2 Biaya Awal (Initial Cost)
Biaya Awal (Initial Cost) terdiri dari biaya
konstruksi, biaya perencanaan, biaya
administrasi, jasa profesi, biaya perabot, dan
biaya lain-lain.
Biaya konstruksi pada penelitian ini dapat
dilihat pada Tabel 1. Adapun penjelasan
perhitungan estimasi sebagai berikut : C.3 Biaya Energi (Energy Cost)
1. Estimasi harga lahan didasarkan pada Biaya Energi terdiri dari biaya penggunaan
harga lahan di Jalan TB Simatupang, Jakarta listrik dan biaya penggunaan air dapat dilihat
Selatan yang dimana rata - rata bangunan pada Tabel 4 dan Tabel 5.
disana merupakan gedung perkantoran, yaitu
Rp. 30.000.000 /m2 . Dikalikan dengan Tabel 4 Estimasi Biaya Penggunaan Listrik
luasan lahan pada Alamanda Tower, yaitu
10.979 m2.
2. Biaya Bangunan untuk Alamanda Tower
dengan total luas bangunan 52.275m2 adalah
sebesar Rp. 455.292.862.070
3. Biaya peralatan tetap yang berupa sistem
tata udara, transportasi vertikal, sistem
pencegahan dan penanggulangan bahaya
kebakaran diestimasikan sebesar 5% dari
biaya bangunan, mengingat fungsi dari
Alamanda Tower merupakan Office
Building.
4.Total biaya diperoleh dengan mengalikan
volume dengan biaya per unitnya lalu
dijumlahkan.
Tabel 1 Estimasi Biaya Konstruksi Tabel 5 Estimasi Biaya Penggunaan Air

Perhitungan biaya jasa profesi, biaya

perabot, biaya administrasi, dan biaya lain –
lain dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2 Estimasi Biaya Jasa Profesi, Biaya
Perabot, Biaya Administrasi

C.4 Biaya Penggantian (Replacement Cost)

Keseluruhan biaya pada Initial Cost dapat Biaya penggantian pada objek penelitian ini
dilihat pada Tabel 3. memiliki umur penggunaan selama 17 tahun.
Dengan demikian komponen-komponen yang
memiliki usia rencana dibawah 17 tahun harus
mengalami penggantian.
Total estimasi dari biaya penggantian dapat
dilihat pada Tabel 6.

370
 Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan
Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO
Tabel 6 Estimasi Biaya Penggantian
C.5 Biaya Operasional dan Pemeliharaan
(Operational and Maintenance Cost)
Dalam buku Juwana, S (2005), Besar biaya
operasional secara sederhana dapat
diperhitungkan sekitar 25% dari jumlah
penerimaan:
O = 0,25R
dimana R adalah Penerimaan didasarkan
pada pendapatan dari luas lantai produktif
(Lnetto) dengan mempertimbangkan faktor
bangunan kekosongan gedung:
R = 12 x Lnetto x n x r x (1 - v)
dimana: n = jumlah lantai yang disewakan
r = nilai sewa minimum per m2 per
bulan
v = faktor kekosongan gedung
(minimum : v = 20%)
Dari jumlah ini, alokasi untuk biaya
pengelolaan bangunan (BO) sebesar 6% dari O,
sedang sisanya sebesar 94% dari O digunakan
untuk biaya pemeliharaan/perawatan bangunan
(BM). Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada
Tabel 7.
Tabel 7 Estimasi Biaya Operasional dan
Pemelihara
C.6 Analisis Life Cycle Cost
Pada tahap ini semua nilai yang memiliki
usia rencana harus dikonversikan menjadi nilai
sekarang atau Present Worth. Perhitungan
besarnya Present Worth Method menggunakan
biaya-biaya yang sudah dihitung sebelumnya
dengan:
1. Tingkat suku bunga (i) : 6%
2. Periode Analisis (n) : 17 tahun
3. Present Time : 2018
Untuk menghitung analisis life cycle cost
harus mengubah semua biaya menjadi nilai
sekarang, dikarenakan biaya yang terdapat di
kategori Initial Cost terjadi di awal
pembangunan maka tidak terpengaruh oleh time
value of money, sedangkan pada biaya lain
seperti Energy Cost dan Replacement Cost yang
terpengaruh oleh time value of money harus
dijadikan ke nilai sekarang karena memiliki
usia rencana untuk dilakukan penggantian.
Karena sebelumnya sudah menghitung biaya
yang dimana merupakan nilai annual / tahunan
maka dapat menghitung nilai sekarang dari
Energy Cost, serta sudah diketahui tingkat suku
bunga berdasarkan bank indonesia di akhir
tahun 2018. Untuk menghitung Energy Cost
menggunakan rumus nilai sekarang seri
pembayaran (equal - payment - series present -
amount formula).
Untuk biaya penggantian atau replacement
cost menggunakan rumus nilai sekarang
pembayaran tunggal (single - payment present -
amount formula). Karena biaya yang
dikeluarkan pada replacement cost merupakan
biaya masa datang (F) yang dikeluarkan pada
tahun ke-n.
Kemudian semua biaya dijadikan Present
Worth lalu dijumlahkan untuk mendapatkan
Life Cycle Cost dari Alamanda Tower.
C.7 LCC Modelling
LCC Modelling dibuat untuk
memperlihatkan presentase dari tiap kategori
biaya didalam Life Cycle Cost. LCC Modelling
dibagi menjadi dua, tanpa nilai sisa dan dengan
nilai sisa. Lebih jelasnya dapat dilihat pada pie
chart dalam Gambar C.2 dan C.3.
Tabel 8 LCC Modelling tanpa nilai sisa
371
 Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan
Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO

Gambar C.2 LCC Modelling tanpa nilai sisa

Gambar C.4 Grafik sensitivitas LCC terhadap
Tabel 9 LCC Modelling dengan nilai sisa perubahan i

D. KESIMPULAN
Berdasarkan analisis dan pembahasan yang
telah dilakukan pada bab sebelumnya, maka
dapat ditarik kesimpulan yaitu sebagai berikut :
1. Kategori biaya yang terdapat pada Alamanda
Tower terdiri dari biaya awal,biaya energi,
biaya operasional dan pemeliharaan, dan biaya
penggantian.
2. Dengan menggunakan Present Worth
Method pada tingkat suku bunga (i)=6% dan
periode analisis (n)=17 tahun maka diperoleh
Life Cycle Cost dari Alamanda Tower sebesar
Rp 1.554.041.286.554.
3. Jika memperhitungkan nilai sisa sebesar Rp
282.281.574.483 maka diperoleh LCC sebesar
Rp 1.271.759.712.070.

REFERENSI
Gambar C.3 LCC Modelling dengan nilai sisa
1.Aos, S., Phipps, P., Barnoski, R., & Lieb, R.
(2001). T HE COMPARATIVE COSTS AND
C.8 Analisis Sensitivitas BENEFITS © Washington State Institute for
Analisis sensitivitas ini merupakan Public Policy. Analysis, (May), 1–180.
perubahan Life Cycle Cost terhadap tingkat
suku bunga (i) dengan rentang ± 30 %. 2.Barringer, P. (2003). A Life Cycle Cost Summary.
Analisis sensitivitas dilakukan untuk Perth : Maintenance Engineering Society of
memeriksa pilihan discount rate dan Australia.
pengaruhnya terhadap hasil Analisis Life Cycle
Cost. Hasil perhitungan sensitivitas dimasukkan 3.Dunk, A. S. (n.d.). ASSESSING THE
CONTRIBUTION OF PRODUCT LIFE
dalam Tabel 10 dan diberikan juga grafik hasil CYCLE COST ANALYSIS , CUSTOMER
Analisis sensitivitas pada Gambar C.4. INVOLVEMENT , AND COST
Tabel 10 Sensitivitas LCC terhadap perubahan i MANAGEMENT TO THE COMPETITIVE
ADVANTAGE OF FIRMS. Advances in
Management Accounting (Vol. 20). Emerald
Group Publishing Ltd.
https://doi.org/10.1108/S1474-
7871(2012)0000020008

4.Firsani, T., & Utomo, C. (2012). Analisa Life

Cycle Cost pada Green Building Diamond
Building Malaysia. Teknik ITS, 1(September
(2012)), D34–D38.
5.Gallinger, G.W., & Poe, J.B. (1995). Essentials of
Finance An Integrated Approach. New Jersey
372
 Prosiding Seminar Intelektual Muda #1, Inovasi Ilmu Pengetahuan, Teknologi Dan Seni Dalam Perencanaan dan
Perancangan Lingkungan Terbangun ,11 April 2019, hal:368-373, ISBN : 978-623-91368-0-2, FTSP, Universitas Trisakti.
RIZKY WIBOWO SANTOSO PUTRO

: Prentice-Hall Inc.
6.Greenship, P. P., Tools, G. R., Kriteria, R., &
Tolok, D. A. N. (2014). GREENSHIP
RATING TOOLS GREENSHIP untuk
BANGUNAN BARU, 2014(April 2013).
7.Harris, D. (2017). Life-cycle cost analysis
(LCCA): a comparison of commercial
flooring.
8.Helgeson, J. F., & Lippiatt, B. C. (2009).
Multidisciplinary life cycle metrics and tools
for green buildings. Integrated Environmental
Assessment and Management, 5(3), 390–398.
https://doi.org/10.1897/IEAM_2008-069.1
9.Hossaini, N., Hewage, K., & Sadiq, R. (2015).
Spatial life cycle sustainability assessment: A
conceptual framework for net-zero buildings.
Clean Technologies and Environmental
Policy, 17(8), 2243–2253.
https://doi.org/10.1007/s10098-015-0959-0
10.Hui, O. C., & Mohammed, A. H. (2015). The role
of cost breakdown structure in life cycle cost
model. Jurnal Teknologi, 74(2), 117–121.
https://doi.org/10.11113/jt.v74.4531
11.Iskandar, A., Alifen, R. S., & Budiman, J. (n.d.).
STUDI KOMPARASI LIFE CYCLE COST
PADA GEDUNG APARTEMEN, 1–8.
12.Juwana, J.S. (2005). Panduan Sistem Bangunan
Tinggi. Jakarta : Erlangga
13.Kalengkongan, G. (2013). Tingkat Suku Bunga
dan Inflasi Pengaruhnya terhadap Return on
Asset (ROA) pada Industri Perbankan yang Go
Public di Bursa Efek Indonesia. Jurnal EMBA,
1(4), 737-747.
18.Sacks, A., Nisbet, A., Ross, J., Harinarain, N.,
Sacks, A., Nisbet, A., … Harinarain, N.
(2014). Life cycle cost analysis : a case study
of Lincoln on the Lake.
https://doi.org/10.1108/17260531211241202
19.Senthil Kumaran, D., Ong, S. K., Tan, R. B. H.,
& Nee, A. Y. C. (2001). Environmental life
cycle cost analysis of products. Environmental
Management and Health, 12(3), 260–276.
https://doi.org/10.1108/09566160110392335
20.Shankar, A., Mohamed, K., Sami, A. E. T.,
Shankar, A., Mohamed, K., & Sami, A. E. T.
(2010). Suitability of life cycle cost analysis
(LCCA) as asset management tools for
institutional buildings.
21.Sumardi, D. (2015). Analisis Life Cycle Cost
Pada Bangunan Rumah Susun Sederhana
Sewa Di Daerah Istimewa Yogyakarta.
Analisis Pemilihan Supplier Mebel Dengan
Menggunakan Analytic Network Processs
(ANP).
https://doi.org/10.1016/j.jcis.2010.12.048
22.Yudiana, F. E. (2013). DIMENSI WAKTU
DALAM ANALISIS TIME VALUE OF
MONEY DAN ECONOMIC VALUE OF
TIME.
23.Zaid, S. M., Kiani Rad, A., & Zainon, N. (2017).
Are green offices better than conventional?:
Measuring operational energy consumption
and carbon impact of green office in Malaysia.
Facilities, 35(11–12), 622–637.
https://doi.org/10.1108/F-06-2016-0063

14.Kamagi, G. P. (2013). Analisis Life Cycle Cost

Pada Pembangunan Gedung (Studi Kasus :
Proyek Bangunan Rukan Bahu Mall Manado).
Sipil Statik, 1(8), 549–556.
https://doi.org/ISSN: 2337-6732

15.Kshirsagar, A.S., Mohamed, A.E.G., & Tariq,

S.A. (2010). Suitability of Life Cycle Cost
Analysis (LCCA) as asset management tools
for institutional buildings. Journal of Facilities
Management, 8(3), 162- 178

16.McLaney, E. (2006). Business Finance Theory

and Practice. London : Pearson Education
Limited.

17.Poerbo, H. (1998). Tekno Ekonomi Bangunan

Bertingkat Banyak : Dasar - Dasar Studi
Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan,
Rumah Sakit, Apartemen (Cetakan Ketiga).
Jakarta : Djambatan.

373