Putusan 921 PDT.G 2019 PN TNG 20220622161335

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
R
Nomor 921/Pdt.P/2019/PN.Tng.
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
Pengadilan Negeri Tangerang yang memeriksa dan memutus perkara
perdata permohonan keberatan pada tingkat pertama, telah menjatuhkan
do
putusan sebagai berikut dalam perkara gugatan antara:
gu IR.RUDY DERMAWAN, umur: 52 tahun, pekerjaan: tidak mempunyai pekerjaan
tetap, yang beralamat di Kampung Kramat No.5, RT006/RW015,
In
A
Kelurahan Cililitan, Kecamatan Kramatjati, Jakarta Timur, DKI Jakarta,
Dalam hal ini memberi kuasa kepada JANNUS BERNARDUS
ah
lik
SAMOSIR, SH.,Advokat dan Konsultan Hukum dari kantor SAMOSIR
HERSUTANTO & PARTNERS yang beralamat di Apartemen Gading
am
ub
Mediterania Residences Unit CA/02/23-J, Jl. Boulevard Bukit Gading
Raya, Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240 berdasarkan Surat Kuasa
Khusus tanggal 12 September 2019,selanjutnya disebut
ep
k
-----------------------------------------------------------------------------PEMOHON
ah
KEBERATAN;
R
si
MELAWAN
ne
ng
1. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG SELATAN,

PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA
do
RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL), SELAKU KETUA
gu
PELAKSANA PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

KEPENTINGAN UMUM JALAN TOL SERPONG-BALARAJA, yang
In
A
berlamat di Letnan Soetopo, Lingkar Timur BSD, Rawa Mekar Jaya,

Serpong, Kota Tangerang Selatan, Banten, Indonesia, selanjutnya disebut
ah
lik
--------------------------------------------------------------TERMOHON KEBERATAN I;
2. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG SELATAN,

m
ub
PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA

ka
RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL), yang berlamat di Letnan

ep
Soetopo, Lingkar Timur BSD, Rawa Mekar Jaya, Serpong, Kota Tangerang
Selatan, Banten, Indonesia, selanjutnya disebut
ah
--------------------------------------------------------------------------------------------------T
es
ERMOHON KEBERATAN II;

M
ng
on
gu
Halaman 1 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
3. PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA qq. MENTERI PEKERJAAN
R
UMUM qq. DIREKTUR JENDERAL BINA MARGA qq. KETUA SATUAN
si
KERJA PEMBANGUNAN JALAN TOL SERPONG-BALARAJA, yang
ne
ng
beralamat di Jalam Pattimura No.20, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, DKI
Jakarta-12110, Indonesia, selanjutnya disebut
---------------------------------------------------------------------------------------------------T
do
gu ERMOHON KEBERATAN III;
Pengadilan Negeri tersebut;
In
A
Setelah membaca berkas permohonan keberatan dari pemohon
Kebaratan ;
ah
Setelah membaca penetapan Ketua Pengadilan Negeri Tangerang
lik
tanggal 25 September 2019 nomor 921/Pdt.G/2019/PN Tng, tentang penetapan
Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara tersebut;
am
ub
Setelah membaca penetapan Hakim Pengadilan Negeri Tangerang
tanggal September 2019 nomor 336/Pdt.G/2019/PN Tng, tentang penetapan
hari persidangan pertama;
ep
k
TENTANG DUDUKNYA PERKARA

ah
R
Menimbang, bahwa Pemohon keberatan mengajukan permohonan
si
keberatanya tanggal 23 September 2019 terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan
ne
ng
Negeri Tangerang tanggal 25 September 2019 nomor 921/Pdt.G/2019/PN.Tng.

telah mengemukakan dalil-dalil sebagai berikut:
1. Bahwa berdasarkan SERTIPIKAT HAK MILIK No.00650/CILENGGANG,
do
gu
Surat Ukur No.7/Cilenggang/2006, tanggal 14 Maret 2006,

NIB:28.04.05.13.00474, PEMOHON KEBERATAN adalah pemilik hak atas
tanah seluas 364M2 (dimana luas sesuai kondisi saat ini 400M2) yang
In
A
tertletak di RT007/RW003, Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong,

Kota Tangerang Selatan, Propinsi Banten, Indonesia (selanjutnya disebut
ah
lik
“TANAH PEMOHON KEBERATAN”)(BUKTI P-2).

2. Bahwa sesuai surat SEKRETARIAT DAERAH, PEMERITAH PROPINSI
BANTEN No.590/1335-B.Infrastruktur/2017 tertanggal 12 April 2017, perihal
m
ub
Pemberitahuan Rencana Pembangunan Jalan Tol Serpong-Balaraja, trase

ka
jalan Tol Serpong-Balaraja berada di Propinsi Banten melewati Kota

ep
Tangerang Selatan dan Kabupaten Tangerang, yaitu antara lain melewati

Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan,
ah
dimana TANAH PEMOHON KEBERATAN terletak (BUKTI P-3).

R
3. Bahwa sesuai surat KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG

es
M
SELATAN, PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA

ng
RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL) No.10/TPT-

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Serbaraja/36.07/VII/2019 tanggal 31 Juli 2019, Hal: Penyampaian Nilai
R
Ganti Kerugian (BUKTI P-4), TERMOHON KEBERATAN I menyampaikan
si
nilai ganti kerugian TANAH PEMOHON KEBERATAN yang terkena rencana
ne
ng
pembangunan Jalan Tol Serpong-Balaraja sesuai penilaian yang
dilaksanakan oleh Tim Penilai Kantor Jasa Penilai Publik TOTO SUHARTO
dan REKAN (dalam BUKTI P-4, tidak terlampir/ditemukan dokumen resmi
do
gu penilaian yang dilaksanakan oleh Tim Penilai Kantor Jasa Penilai Publik
TOTO SUHARTO dan REKAN), dengan rincian sebagai berikut:
In
A
Nomor Bidang : 250.
Nama Pemilik : Ir. RUDY DERMAWAN.
Lokasi : Kelurahan Cilenggang-Kecamatan
ah
Serpong.
lik
Penggunaan Lahan : tanah kosong.
Obyek Ganti Rugi Tanah Terkena : 400M2.
Kerugian Non
am
ub
Kerugian Fisil Konpensasi
Fisik Nilai
Masa
Indikasi Nilai Pasar Biaya Penggantian
Tunggu
Tanah terkena - - Transaksi Wajar (Rp.)
- - - (Rp.)
(Rp.) (Rp.)
ep
k
3.189.200.000 191.352.000 375.957.632 3.756.509.63

- - - - -
,- ,- ,- 2,-
ah
R
4. Bahwa sesuai Surat SAMOSIR HERSUTANTO & PARTENERS
si
No.004/SHP/08/2019 tertanggal 09 Agustus 2019, perihal Keberatan Atas
ne
ng
Nilai Ganti Kerugian (BUKTI P-5), PEMOHON KEBERATAN telah

menyampaikan keberatan atas nilai ganti rugi sebagaimana dimaksud
dalam BUKTI P-4 kepada TERMOHON KEBERATAN I, dan PEMOHON
do
gu
KEBERATAN menyampaikan kepada TERMOHON KEBERATAN I untuk

merubah/menawarkan nilai ganti kerugian dimaksud menjadi
In
A
Rp22.500.000,- per meter persegi.

5. Bahwa keberatan PEMOHON KEBERATAN tersebut di atas berdasarkan
alasan antara lain:
ah
lik
i. Bahwa penilaian ganti kerugian pengadaan tanah wajib dilakukan

meliputi: tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan,
m
tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian lain yang
ub
dapat dinilai.
ii. Bahwa sesuai BUKTI P-4, penilaian ganti kerugian pengadaan tanah
ka
ep
tidak memperhitungkan/menilai: ruang atas tanah dan bawah tanah,

bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian
ah
lain yang dapat dinilai.

R
iii. Bahwa TANAH PEMOHON KEBERATAN yang menjadi objek ganti rugi
es
berada di pinggir jalan besar dan terdapat pohon-pohon, dan terletak di

M
ng
area strategis di kawasan BSD City yang belum diperhitungkan dalam

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
penilaian ganti rugi, khususnya berdasarkan unsur ruang atas tanah dan
R
kerugian lain yang dapat dinilai.
si
iv. Bahwa TERMOHON KEBERATAN dalam menentukan nilai ganti
kerugian tidak mempertimbangkan informasi-informasi yang
ne
ng
berkembang, khususnya informasi yang disampaikan oleh media-media
elektronik terkait dengan lokasi TANAH PEMOHON KEBERATAN.
do
gu v. Bahwa berdasarkan Undang-Undang No.12 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pada
bagian Menimbang huruf (b.), telah mengatur: “bahwa untuk menjamin
In
A
terselenggaranya pembangunan untuk kepentingan umum, diperlukan
tanah yang pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan
ah
lik
prinsip kemanusian, demokratis, dan adil”.
6. Bahwa kemudian TERMOHON KEBERATAN I mengundang PEMOHON
KEBERATAN untuk hadir dalam musyawarah ganti kerugian pada tanggal
am
ub
28 agustus 2019 di Kantor Kecamatan Serpong, yang mana kami selaku
kuasa PEMOHON KEBERATAN hadir dalam undangan dimaksud dan
ep
meminta kepada TERMOHON KEBERATAN I untuk memperoleh fotokopi
k
dokumen resmi hasil penilaian yang dilaksanakan oleh Tim Penilai Kantor
ah
Jasa Penilai Publik TOTO SUHARTO dan REKAN dan keterangan resmi
R
si
dari TERMOHON KEBERATAN I tentang zona nilai tanah (vide Pasal 2 ayat
(2) huruf (d) PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA
ne
ng
RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL RI No.5 Tahun 2017

tentang Layanan Informasi Pertanahan Secara Elektronik jo. Pasal 16 ayat
do
gu
(1) PERATURAN PEMERINTAH No.128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif
atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional), yang
In
A
akan PEMOHON KEBERATAN gunakan dalam perkara a quo. TERMOHON

KEBERATAN menolak permintaan PEMOHON KEBERATAN dimaksud atas
ah
lik
alasan bahwa dokumen-dokumen dimaksud tidak dapat disampaikan

dan/atau dimiliki oleh PEMOHON KEBERATAN.
7. Bahwa kemudian TERMOHON KEBERATAN I mengundang kembali
m
ub
PEMOHON KEBERATAN untuk hadir dalam musyawarah ganti kerugian

ka
tahap 3 pada tanggal 05 September 2019 di Kantor Kecamatan Serpong

ep
(BUKTI P-6), yang mana kami selaku kuasa PEMOHON KEBERATAN hadir
dalam undangan dimaksud dan menyatakan tetap keberatan atas nilai ganti
ah
kerugian dimaksud kepada TERMOHON KEBERATAN I.

R
8. Bahwa dalam musyawarah ganti kerugian tidak ada kesungguhan untuk

es
M
bermusyawarah dari PARA TERMOHON KEBERATAN, dan PARA

ng
TERMOHON KEBERATAN memperlihatkan kesewenang-wenangan, tidak

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
adil dan tidak terbuka atas informasi-informasi yang dibutuhkan oleh
R
PEMOHON KEBERATAN, sehingga PEMOHON KEBERATAN berada pada
si
posisi yang lemah dan dirugikan, yang mana (secara dan dengan terpaksa)
ne
ng
PEMOHON KEBERATAN harus mengajukan gugatan a quo untuk
memperoleh dan mempertahankan haknya dalam perkara a quo.
9. Bahwa berdasarkan BUKTI P-6, PEMOHON KEBERATAN mengajukan
do
gu gugatan a quo dalam tenggang waktu 14 hari kerja setelah hasil
musyawarah penetapan ganti kerugian tidak tercapai kesepakatan pada
tanggal 05 September 2019, yaitu gugatan a quo dapat dimohonkan
In
A
selambat-lambatnya tanggal 25 September 2019 (vide Pasal 38 ayat (1)
Undang-Undang RI No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
ah
lik
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum).
10. Bahwa berdasarkan Undang-Undang RI No.2 Tahun 2012 tentang
am
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
ub
(selanjutnya disebut “UURI No.2 Tahun 2012”), dalam Penjelasan, huruf I,
UMUM, menyatakan dan mengatur bahwa:
ep
“…Salah satu upaya pembangunan dalam kerangka pembangunan nasional
k
yang diselenggarakan Pemerintah adalah pembangunan untuk Kepentingan

ah
Umum. Pembangunan untuk Kepentingan Umum tersebut memerlukan

R
si
tanah yang pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan prinsip
yang terkandung di dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik
ne
ng
Indonesia Tahun 1945 dan hukum tanah nasional, antara lain prinsip
kemanusiaan, keadilan, kemanfaatan, kepastian, keterbukaan,
do
gu
kesepakatan, keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan

sesuai dengan nilai-nilai berbangsa dan bernegara.”
“Hukum tanah nasional mengakui dan menghormati hak masyarakat atas
In
A
tanah dan benda yang berkaitan degan tanah…”

NILAI GANTI KERUGIAN, YANG DISAMPAIKAN TERMOHON KEBERATAN I
KEPADA PEMOHON KEBERATAN, TIDAK SESUAI KONDISI/PROSPEK/NILAI
ah
lik
TANAH DI KAWASAN TANAH PEMOHON KEBERATAN.

11. Bahwa berdasarkan UURI No.2 Tahun 2012 dimaksud di atas, PEMOHON
m
ub
KEBERATAN berpendapat bahwa TERMOHON KEBERATAN I telah

menyampaikan nilai ganti kerugian dimaksud secara tidak adil, tidak terbuka
ka
dan merugikan PEMOHON KEBERATAN, karena Indikasi Nilai Pasar atas

ep
TANAH PEMOHON KEBERATAN, yang disampaikan TERMOHON

ah
KEBERATAN dalam BUKTI P-4, tidak sesuai informasi-informasi yang ada

R
dalam media-media elektronik tentang kondisi/prospek/nilai tanah/lahan di

es
kawasan dimana TANAH PEMOHON KEBERATAN terletak.

M
12. Bahwa TANAH PEMOHON KEBERATAN sesuai peta lokasi (BUKTI P-7 dan
ng
P-8) terletak:
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Di pingir Jalan Cilenggang 2, berdekatan dengan Kantor kelurahan
R
Cilenggang, Kecamtan Serpong, Kota Tangerang selatan;
si
- 500M dari Jalan Raya Pelayangan, dan 225M dari Jalan Raya Serpong;
- 1,7Km dari Statiun Serpong dan 1,7Km dari Statiun Rawa Buntu; dan
ne
ng
- 1,5Km dari pintu masuk dan keluar tol Tol Serpong.
do
13. Bahwa sesuai keterangan tersebut di atas dan sesuai informasi media
gu elektronik dari https://lahanindustri.wordpress.com, tanggal 22 Juni 2018,
TANAH PEMOHON KEBERATAN terletak di kawasan strategis dan antara
In
A
lain dekat akses transportasi yang cepat seperti KRL/jalan Tol antara lain
untuk akses ke Jakarta dan Bandara Soekarno-Hatta, serta fasilitas rumah
ah
lik
sakit, sekolah/universitas, hotel, mall, perkantoran, wisata kuliner, gedung
pertemuan (seperti Indonesian Convention Exhibition ICE BSD), dan BSD
City (BUKTI P-9).
am
ub
14. Bahwa sesuai informasi media elektronik dari https://properti.kompas.com,
tanggal 30 Maret 2016 dan 31 Maret 2016, pembangunan jalan Tol
ep
Serpong-Balaraja diprediksi akan meningkatkan harga lahan di kawasan
k
yang dilintasi dan percepatan pembangunan infrastruktur akan sangat

ah
berdampak pada pengembangan kawasan, seperti pembangunan proyek

R
si
residensial dan kawasan komersial di sekitar Serpong dan Balaraja, yang
mana harga lahan di Serpong, khususnya di kawasan BSD City berada di
ne
ng
harga Rp12.000.000,- s/d Rp13.000.000,- per meter persegi untuk

perumahan, dan berada di harga Rp18.000.000,- s/d Rp20.000.000,- per
do
gu
meter persegi untuk kawasan komersial. Adapun pintu jalan Tol Serpong-
Balaraja akan berada antara lain di BSD City (AEON Mall), BSD City 2
(kawasan industry), BSD City 3 (perumahan), Legok, Citraraya dan Balaraja
In
A
(BUKTI P-11 dan P-12).

15. Bahwa sesuai informasi media elektronik dari
ah
lik
https://www.propertiterkini.com, tanggal 12 Agustus 2018, harga tanah dan

property dalam kawasan elite atau kota mandiri, seperti Bintaro, BSD City
dan Gading Serpong, serta Alam Sutra berada di harga Rp20.000.000,- s/d
m
ub
Rp30.000.000,- per meter persegi (BUKTI P-13).

16. Bahwa sesuai informasi media elektronik dari https://properti.kompas.com,
ka
tanggal 26 April 2019, menyatakan bahwa harga tanah di Serpong yang

ep
dekat akses jalan arteri dan jalan tol sudah mencapai Rp20.000.000,- s/d
ah
Rp25.000.000,- per meter persegi. Harga dimaksud berbeda jauh jika

R
dibandingkan pada tahun 2007, yaitu sekitar Rp1.000.000,- s/d

es
Rp2.000.000,- per meter persegi (BUKTI P-14).

M
ng
17. Bahwa berdasarkan alasan-alasan dan bukti-bukti sebagaimana tersebut di

on
atas dan dimana TANAH PEMOHON KEBERATAN berada dekat lokasi

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
akses jalan tol dan arteri, maka saat ini harga TANAH PEMOHON
R
KEBERATAN pantas dan layak dihargai Rp20.000.000,- s/d Rp25.000.000,-
si
per meter persegi.
ne
ng
NILAI GANTI KERUGIAN, YANG DISAMPAIKAN TERMOHON KEBERATAN I
KEPADA PEMOHON KEBERATAN, SANGAT MENGUNTUNGKAN INVESTOR
(khususnya), dan pengembang properti di kawasan yang dilalui tol serpong-
do
gu balaraja.
In
A
atas, nilai ganti kerugian atas TANAH PEMOHON KEBERATAN yang
disampaikan oleh TERMOHON KEBERATAN adalah sangat
ah
lik
menguntungkan pihak investor dan pengembang properti, yang khususnya
ikut serta dalam pembangunan jalan Tol Serpong-Balaraja, dalam hal ini PT
TRANS BUMI SERBARAJA, yang adalah perusahaan yang sepenuhnya
am
ub
dimiliki oleh PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk. (vide BUKTI P-15 dan p-16)
19. Bahwa sesuai BUKTI P-9, PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk., berusaha
ep
dalam bidang pembangunan real estate, yang terkenal dengan nama BSD
k
City dan memiliki beberapa pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC
ah
BSD, BSD Junction, Giant Hypermarket BSD, AEON Mall, dan

R
si
TERASKOTA, serta beberapa tempat rekreasi menarik seperti Ocean Park
Water Adventure.
ne
ng
20. Bahwa sesuai informasi dari media elektronik dari https://www.bisnis.com,

tanggal 12 September 2019, bahwa PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk.
do
melanjutkan pengembangan kawasan BSD City, dimana pemerintah
gu
menjadikan BSD City sebagai salah satu acuan pengembangan konsep ibu
kota baru. PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk. masih memiliki lahan seluas
In
A
2.172 ha di kawasan BSD City untuk dikembangkan. (vide BUKTI P-17)

21. Bahwa sesuai BUKTI P-7, P-8, P-11, P-12, dan P-17, membuktikan bahwa
PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk. (investor) sangat membutuhkan
ah
lik
pembangunan jalan Tol Serpong-Balaraja untuk meningkatkan

penjualan/keuntungan dan meningkatkan harga lahan-lahan/aset yang
m
ub
dimiliki PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk., khususnya lahan-lahan/aset yang

belum terbangun, yang mana dengan adanya jalan Tol serpong Balaraja,
ka
ep
harga-harga lahan-lahan/aset di kawasan Bumi Serpong Damai juga

menjadi lebih menarik dan mahal/tinggi.
ah
22. Bahwa sesuai informasi dari media elektronik dari https://www.bisnis.com,

R
tanggal 13 Februari 2019, bahwa PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk.

es
membukukan marketing sales senilai Rp6.200.000.000.000,- pada tahun

M
ng
2018 atas peningkatan penjualan produk residensial dan apartemen. (vide

on
BUKTI P-18)
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
23. Bahwa sesuai informasi dari media elektronik dari https://kompas.com,
R
tanggal 18 Maret 2019, bahwa PT BUMI SERPONG DAMAI Tbk.
si
memasang target marketing sales senilai Rp6.200.000.000.000,- pada
ne
ng
tahun 2019. (vide BUKTI P-19)
atas, membuktikan bahwa lahan, asset, property, dan apartemen di
do
gu kawasan Bumi Serpong Damai sangatlah menarik dan sangat diminati
konsumen, walupun harga lahan, asset, property, dan apartemen dimaksud
sudah tinggi dan mahal.
In
A
BAHWA NILAI GANTI KERUGIAN UNTUK TANAH PEMOHON KEBERATAN
sebesar Rp22.500.000,- per meter persegi adalah benar dan beralasan.
ah
lik
25. Bahwa berdasarkan alasan-alasan dan bukti-bukti sebagaimana diuraikan di
atas, khususnya BUKTI P-14, membuktikan bahwa kawasan Bumi Serpong
am
ub
Damai sangat diminati konsumen, dan membuktikan pula bahwa harga
sebagaimana dinyatakan dalam BUKTI P-14, dimana harga tanah di
ep
Serpong yang dekat akses jalan arteri dan jalan tol sudah mencapai
k
Rp20.000.000,- s/d Rp25.000.000,- per meter persegi, adalah benar dan

ah
beralasan.
R
si
atas, permintaan PEMOHON KEBERATAN kepada TERMOHON
ne
ng
KEBERATAN I sebagaimana dinyata dalam BUKTI P-5 untuk meminta nilai

ganti kerugian dimaksud menjadi Rp22.500.000,- per meter persegi adalah
do
benar dan beralasan.
gu
27. Bahwa permintaan PEMOHON KEBERATAN tersebut di atas sesuai dan

berdasarkan hukum tentang “asas kesejahteraan” sebagaimana diatur dan
In
dinyatakan dalam Pasal 2 huruf (h) UURI No.2 Tahun 2012, yaitu
A
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan berdasarkan

asas kesejahteraan, dimana di dalam penjelasan pasal dimaksud, yang
ah
lik
dimaksud dengan “asas kesejahteraan” adalah bahwa Pengadaan Tanah

untuk pembangunan dapat memberikan nilai tambah bagi kelangsungan
m
ub
kehidupan Pihak yang Berhak dan masyarakat luas.

Bahwa asas kesejahteraan menjadi hal yang utama dan sangat penting,
ka
karena proyek pembangunan jalan tol dimaksud telah menimbulkan dampak

ep
negatif (menderita kerugian secara moril dan materiil) bagi PEMOHON

ah
KEBERATAN, antara lain yaitu:

i. Hilangnya potensi pendapatan akibat lahan/tanah yang akan hilang
R
es
seluruhnya;
M
ii. Hilangnya potensi mata pencaharian; dan

ng
iii. Meresahkan karena harus mencari lokasi/lahan pengganti untuk itu.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
28. Bahwa permintaan PEMOHON KEBERATAN tersebut di atas sesuai dan
R
berdasarkan hukum tentang “asas kesepakatan” sebagaimana diatur dan
si
dinyatakan dalam Pasal 2 huruf (f) UURI No.2 Tahun 2012, yaitu
ne
ng
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dilaksanakan berdasarkan
asas kesepakatan, dimana di dalam penjelasan pasal dimaksud, yang
dimaksud dengan “asas kesepakatan” adalah bahwa proses Pengadaan
do
gu Tanah dilakukan dengan musyawarah para pihak tanpa unsur paksaan
untuk mendapatkan kesepakatan bersama.
Bahwa Pasal 37 ayat (2) UURI No.2 Tahun 2012 telah mengatur dan
In
A
menyatakan bahwa Hasil kesepakatan dalam musyawarah sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada
ah
lik
Pihak yang Berhak yang dimuat dalam berita acara kesepakatan.
Bahwa berdasarkan Pasal 72 ayat (1) Perpres No.71 Tahun 2012 tentang
am
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk
ub
Kepentingan Umum, telah mengatur dan menetapkan bahwa Hasil
kesepakatan dalam musyawarah menjadi dasar pemberikan Ganti Kerugian
ep
k
kepada Pihak yang Berhak yang dituangkan dalam berita acara

kesepakatan.
ah
R
si
atas dan tidak adanya kesepakatan dalam musyawarah antara PEMOHON
ne
ng
KEBERATAN dan TERMOHON KEBERATAN I/TERMOHON KEBERATAN

III, kami mohon kepada Majelis Hakim yang menangani perkara a quo untuk
mengabulkan permohonan PEMOHON KEBERATAN dan memutuskan nilai
do
gu
ganti kerugian dimaksud menjadi Rp22.500.000,- per meter persegi,

ditambah Biaya Transaksi sebesar Rp191.352.000,- dan Kompensasi Masa
In
A
Tunggu sebesar Rp375.957.632,-.

ah
lik
Berdasarkan alasan-alasan, bukti-bukti tersebut di atas dan ketentuan hukum

yang berlaku dan memaksa, PEMOHON KEBERATAN memohon kepada
Majelis Hakim PENGADILAN NEGERI TANGERANG KELAS I A KHUSUS yang
m
ub
menangani perkara a quo memberi Putusan sebagai berikut:

ka
1. mengabulkan keberatan dari PEMOHON KEBERATAN.

ep
2. Menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian sesuai tuntutan

ah
PEMOHON KEBERATAN, yaitu sebesar Rp22.500.000,- per meter persegi,

R
ditambah Biaya Transaksi sebesar Rp191.352.000,- dan Kompensasi Masa

es
M
Tunggu sebesar Rp375.957.632,-.

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Menghukum TERMOHON KEBERATAN I dan TERMOHON KEBERATAN III
R
untuk melaksanakan dan membayar pemberian Ganti Kerugian sesuai
si
tuntutan PEMOHON KEBERATAN, yaitu sebesar Rp22.500.000,- per meter
ne
ng
persegi, ditambah Biaya Transaksi sebesar Rp191.352.000,- dan
Kompensasi Masa Tunggu sebesar Rp375.957.632,-.
do
gu 4. Menghukum PARA TERMOHON KEBERATAN untuk tunduk dan patuh
terhadap isi putusan ini.
In
A
5. Menghukum PARA TERMOHON KEBERATAN secara tanggung renteng
untuk membayar biaya perkara.
ah
lik
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex
aequo et bono).
am
ub
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan untuk
Pemohon keberatan hadir kuasanya, untuk Termohon kebefratan I dan
ep
k
Termohon keberatan II hadir kuasanya : Hadir kuasanya Novi Elisabet

ah
Pardede, SH,DKK berdasarkan Surat Kuasa tanggal 11 Oktober 2019

R
si
sedangkan untuk Tergugat III hadir kuasanya Felix Nixon H.N Manuhale, SE,
SH, Anthony Silaban, Iwan Susanto, SH dan Mohamad Yusuf, SH. Para
ne
ng
Advokad dan Penasihat Hukum pada Kantor Felix Antony & Parn Bp.Pambudi,
SH, Berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 14 Oktober 2019;
do
Menimbang, bahwa sesuai dengan Perma No. 3 tahun 2016 untuk
gu
perkara perdata Permohonan Keberatan terhadap penetapan harga tanah untuk

kepentingan umum tidak di kenal acara upaya perdamaian dengan mengacu
In
A
pada Perma No. 1 tahun 2016 maka setelah para pihak hadir acara persidangan
dilanjutkan dengan pembacaan surat permohonan keberatan oleh pemohon ;
ah
lik
Menimbang, bahwa Pemohon Keberatan di persidangan menyatakan

tidak ada perubahan terhadap permohonan keberatan yang telah diajukanya ;
Menimbang, bahwa atas permohonan keberatan tersebut Temohon I dan
m
ub
Termohon II telah mengajukan jawabannya dengan mengemukakan dalil-dalil

ka
sebagai berikut;
ep
DALAM POKOK PERKARA

ah
1. Bahwa Termohon Keberatan I dan Termohon Keberatan II menolak dengan

R
tegas dalil-dalil yang dikemukakan oleh Pemohon Keberatan kecuali

es
M
terhadap hal-hal yang telah diakui dan menguntungkan bagi Termohon

ng
Keberatan I dan Termohon Keberatan II;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa yang menjadi pokok permasalahan dalam perkara keberatan ini
R
menurut dalil gugatan Pemohon Keberatan berkaitan dengan Besarnya Nilai
si
Penggantian Wajar Bidang Perbidang Tanah Dan Tegakan untuk harga
ne
ng
Objek Pengadaan Tanah, terhadap bidang-bidang objek pengadaan tanah
nomor : 250, terletak di Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong, Kota
Tangerang Selatan karena dalam penetapan penilaian harganya tidak
do
gu sesuai/tidak mengacu kepada patokan harga di kawasan tanah pemohon
keberatan yang terletak di Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong,
In
A
Kota Tangerang Selatan atas dalil-dalil dalam pokok gugatan Pemohon
Keberatan tersebut, dengan ini Termohon Keberatan I selaku Ketua
ah
Pelaksana Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Ruas Jalan Tol
lik
Serpong-Balaraja menyatakan menolak dengan tegas;
am
ub
3. Bahwa dalam kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, dalam hal ini pelaksana pengadaan tanah untuk
pembangunan ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja, sepanjang kurang lebih 1,9
ep
k
km dengan luas kurang lebih 155.939 m2 terletak di Kelurahan Cilenggang,

ah
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan Provinsi Banten, dalam

R
si
pelaksanaannya mengacu sebagaimana dimaksud dalam ketentuan
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
ne
ng
Kepentingan Umum dan peraturan pelaksananya;
4. Bahwa menanggapi dalil gugatan Pemohon Kebetaran terhadap
do
gu
Penyampaian Nilai Penggantian Wajar Bidang Perbidang Tanah dan

Tegakan untuk harga Objek Pengadaan Tanah yang telah disampaikan
In
A
kepada Pemohon Keberatan pada tanggal 09 Agustus 2019, terhadap

bidang-bidang objek pengadaab tanah nomor : 250 terletak di Kelurahan
ah
Cilenggang, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan sebagai objek

lik
pengadaan tanah adalah bukan hasil penilaian dari Termohon Keberatan I

(Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah), tetapi merupakan hasil penilaian dari
m
ub
Jasa Penilai/Penilai Publik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 63

Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelanggaraan
ka
ep
Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,

sebagaimana telah diubah, terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 30
ah
Tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Presiden Nomor :71
R
Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi

es
M
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
5. Bahwa Penilai Pertanahan yang selanjutnya disebut Peniai adalah orang
R
perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan
si
professional yang telah mendapat ijin praktik penilaian I objek dari Menteri
ne
ng
Keuangan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah. Sehingga
untuk itu Penilai Ganti Kerugian dari objek pengadaan tanah a quo yang
bertanggung jawab penuh atas hasil pelaksanaan penilaian ganti kerugian
do
gu sebagaimana dimaksud oleh Pemohon Keberatan baik secara Administrasi,
Perdata maupun Pidana tanpa melibatka Termohon Keberatan I dan
In
A
Termohon Keberatan II, dalam hal ini;
6. Bahwa berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota

ah
lik
Tangerang Selatan selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan Ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja Nomor : 60/KEP-
am
ub
36.07/VIII/2018 Tanggal 29 Agustus 2018 tentang penetapan jasa penilai
ganti kerugian kegiatan pelaksanaan pengadaan tanah ruas Jalan Tol
Serpong-Balaraja terletak di Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong,
ep
k
Kota Tangerang Selatan, yang melaksanakan tugas penilaiannya adalah

ah
Kantor Jasa Penilai Publik TOTO SUHARTO dan REKAN sebagai Jasa
R
si
Penilai Publik berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor :
1009/KM.I/2009 Tanggal 28 Juli 2009 tentang Izin Usaha Kantor Jasa
ne
ng
Penilai public Toto Suharto dan Rekan;
7. Bahwa Berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota
do
gu
Tangerang Selatan selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Untuk

Pembangunan Ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja Nomor : 60/KEP-
In
A
36.07/VIII/2018 Tanggal 29 Agustus 2018, merupakan dasar dalam

pelaksanaan tugas dan tanggung jawab yang diberikan sepenuhnya kepada
ah
Kantor Jasa Penilai public Toto Suharto dan Rekan dalam melaksankan
lik
tugas terhadap penilaian ganti kerugian pengadaan tanah untuk ruas Jalan
Tol Serpong-Balaraja terletak di Kelurahan Cilenggang, Kecamatan
m
ub
Serpong, Kota Tangerang Selatan, karena menurut sifatnya Jasa Penilai

Publik bersifat independen dalam melaksanakan tugasnya;
ka
ep
8. Bahwa dalam penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan umum

ah
setelah ditetapkan lokasi tanah yang akan dilaksanakan kegiatan

R
pengadaan tanah dimaksud demikian dilakukan inventarisasi dan identifikasi

es
penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sebagaimana

M
ng
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor : 2 Tahu 2012 Pasal 27 ayat (2)

on
huruf a meliputi kegiatan :

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah dan
si
b. pengumpulan data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah yang
hasilnya dipergunakan oleh penilai untuk melakukan penilaian besaran
ne
ng
ganti rugi sebagaimana dimaksud Undang-Undang No.2 tahun 2012;
do
gu 9. Bahwa dalam melakukan tugasnya Penilai atau Jasa Peniai Publik
berdasarkan ketentuan sebagaimana dimaksud Undang-Undang No.2 tahun
2012 Pasal 33 jo Peraturan Presiden Nomor :71 Tahun 2012 tentang
In
A
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, sebagaimana telah diubah, terakhir dengan Peraturan
ah
lik
Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan
Presiden Nomor : 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan
am
ub
Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dalam Pasal 65
berbunyi : ep
1) Penilai bertugas melakukan penilaian besarnya Ganti Kerugian bidang
k
per bidang tanah, meliputi :

ah
si
a. tanah;
ne
ng
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
do
gu
d. tanaman;
In
A
e. benda yang berkaitan dengan tanah;dan / atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.

ah
lik
2) Dalam melakukan tugasnya sebagaimana dimaksud pada ayat (1),

m
Penilai atau Penilai Publik meminta peta bidang tanah, daftar

ub
nominative, dan data yang diperlukan untuk bahan penilaian dari Ketua
ka
Pelaksana Pengadaan Tanah.

ep
10. Bahwa besarnya nilai ganti kerugian merupakan hasil penilaian yang
ah
dilakukan oleh Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan, yang dijadikan
R
dasar musyawarah untuk menentukan bentuk ganti kerugian, sebagaimana

es
M
dimaksud dalam Pasal 66 Peraturan Presiden Nomor : 71 Tahun 2012

ng
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
ng
Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
11. Bahwa berdasarkan hal tersebut diatas, maka gugatan yang diajukan Para
do
gu Penggugat adalah kurang pihak (Plurium Litis Consortium) karena tidak
menarik Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan;
In
A
12. Bahwa dari Daftar Nominatif Pengadaan Tanah Jalan Tol Serpong-Balaraja
(Verifikasi dan Hasil Inventarisasi dan Identifikasi) Kelurahan Cilenggang,
ah
lik
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan sebagaimana Nomor 11/TPT-
SERBARAJA/VIII/2018 Tanggal 31 Agustus 2018 terhadap bidang tanah
am
ub
milik Pemohon Keberatan dengan nomor bidang 250 yang terkena rencana
pembangunan jala tol sebagai berikut : ep
No. Bidang Pemilik Alas Hak Luas Yang Terkena Keterangan 250 Ir. Rudy
k
Dermawan Sertifikat Hak Milik Nomor 650/Cilenggang 400 m2;

ah
si
13. Bahwa hasil penilaian oleh Jasa Penilai Publik yang dilakukan oleh Kantor
Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan, terhadap objek pengadaan
ne
ng
tanah ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja terletak di Kelurahan Cilenggang,

Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan yang diantaranya adanya hak
do
dan kepentingan milik dari Pemohon Keberatan yang telah disampaikan
gu
kepada Pelaksana Pengadaan Tanah dengan Berita Acara Penyerahan

Hasil Penilaian dan Musyawarah bentuk ganti kerugian pengadaan tanah
In
A
ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja Nomor : H.Tnr.18.00.376.3 Tanggal 21

November 2018;
ah
lik
14. Bahwa kemudian Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Jalan Tol Serpong-
Balaraja beserta tim melaksanakan musyawarah dengan mengundang para
m
ub
warga selaku pihak yang berhak atas objek pengadaan tanah termasuk
Pemohon Keberatan berdasarkan dalam Pasal 68 jo Pasal 69 Peraturan
ka
ep

Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, sebagaimana telah
ah
diubah, terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang

R
Perubahan Ketiga atas Peraturan Presiden Nomor : 71 Tahun 2012 tentang

es
M

ng
Kepentingan Umum sebagaimana surat undangan sebagai berikut :

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Tanggal 02 Agustus 2019, sebagaimana Surat Kepala Kantor Pertanahan
R
Kota Tangerang Selatan selaku Pengadaan Tanah No. 08/TPT-
si
Serbaraja/36.07/VII/2019 Tanggal 29 Juli 2019;
ne
ng
b. Tanggal 28 Agustus 2019, sebagaimana Surat Kepala Kantor Pertanahan
Kota Tangerang Selatan selaku Pengadaan Tanah 14/TPT-
do
gu Serbaraja/36.07/VIII/2019 Tanggal 23 Agustus 2019;
c. Tanggal 05 September 2019, sebagaimana Surat Kepala Kantor
In
A
Pertanahan Kota Tangerang Selatan selaku Pengadaan Tanah 15/TPT-
Serbaraja/36.07/VIII/2019 Tanggal 29 Agustus 2019;
ah
lik
Dari kedua undangan pada huruf a dan b diatas pihak KJPP tidak hadir
dalam undangan musyawarah bentuk ganti kerugian namun baru hadir pada
am
ub
saat undangan ke 3 (tiga) sesuai huruf c diatas dan dalam pertemuan
dimaksud tidak dicapai kesepakatan dan pemohon keberatan tetap pada
ep
pendiriannya sesuai dengan didalilkan dalam gugatan;
k
ah
15. Bahwa dari hasil muyawarah yang dilakukan Termohon Keberatan I dan
R
si
Termohon Keberatan II, Pemohon Keberatan menyampaikan besaran nilai
ganti keugian atas fisik dan non fisik yang merupakan hasil penilaian dari
ne
ng
Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 73 ayat (1) Peraturan Presiden Nomor : 71 Tahun 2012 tentang
do
gu

In
A

ah
lik
16. Bahwa sesuai yang dimaksud dalam Pasal 66 ayat (3) Peraturan Presiden
Nomor : 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
m
ub
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, sebagaimana telah diubah,

terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015 tentang
ka
ep
Perubahan Ketiga atas Peraturan Presiden Nomor : 71 Tahun 2012 tentang

ah
Kepentingan Umum dan Penilai wajib bertanggung jawab terhadap

R
penilaian yang telah dilaksanakan, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 32

es
M
ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah

ng
Bagi Kepentingan Umum;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
17. Bahwa besarnya nilai ganti kerugian merupakan hasil penilaian yang
R
dilakukan oleh Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan yang dijadikan
si
dasar musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian dan dalam hal
ne
ng
ini telah disampaikan kepada Pemohon Keberatan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 66 Peraturan Presiden Nomor : 71 Tahun 2012 tentang
do
gu Kepentingan Umum, sebagaimana telah diubah, terakhir dengan Peraturan
In
A
ah
lik
18. Bahwa menanggapi dalil gugatan Pemohon Keberatan pada angka 4
(empat) pada intinya keberatan terhadap besaran ganti rugi yang dianggap
am
ub
pemohon keberatan telah dinilai oleh Apraisal secara tidak objektif dan
meminta agar bidang tanah nomor 250 seharusnya diberikan nilai
penggantian yaitu Rp 22.500.000 /m2 (dua puluh dua juta lima ratus ribu
ep
k
rupiah per meter persegi), bahwa keberatan dimaksud adalah patut untuk
ah
ditolak sebab dari Perhitungan Penggantian Harga Tanah dan Bangunan

R
si
yang diinginkan oleh Pemohon Keberatan mengacu/membandingkan
dengan informasi yang ada dalam media-media elektronik berkaitan dengan
ne
ng
kondisi, nilai tanah di kawasan sekitar bidang tanah Pemohon Keberatan;
19. Bahwa dari apa yang dimohonkan oleh Pemohon Keberatan adalah tidak
do
gu
berdasar hukum karena dari hasil penilaian penggantian wajar oleh Jasa
Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan sangat wajar sebab diantara bidang-
In
A
bidang tanah sekitar Pemohon Keberatan sudah menerima/tidak keberatan

dengan hasil penilaian dari Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan dan
ah
diantara bidang-bidang tanah sekitar Pemohon Keberatan sudah

lik
melepaskan haknya dan sudah menerima ganti kerugian;

m
ub
20. Bahwa berdasarkan hasil Nilai Penggantian Wajar Bidang Per Bidang Tanah
dan Tegakan oleh Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan yaitu:
ka
ep
Pada bidang tanah Nomor 250 atas nama Pemohon Keberatan untuk Nilai
Objek Ganti Kerugian fisik dan non fisik berdasarkan indikasi Nilai Pasar
ah
adalah :
es
M
- Untuk Tanah Rp 7.973.000/m2 x 400 = 3.189.200.000,-

ng
- Bangunan/Sarana Pelengkap = -
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Tanaman = -
si
- Solatium = -
- Biaya Transaksi = 191.352.000,-
ne
ng
- Kompensasi masa tunggu = 375.957.632,- +
do
gu Total = 3.756.509.632,-
21. Bahwa dari keinginan Pemohon Keberatan sangat mengada-ada dan

sangat tidak wajar sebab berdasarkan data yang ada pada pelaksanaan
In
A
pembayaran Nilai Objek Ganti Kerugian fisik dan non fisik berdasarkan
Indikasi Nilai Pasar atas objek pengadaan tanah untuk lokasi tanah yang
ah
lik
sama sebagian besar sudar terlealisir dibayar ganti ruginya dan tidak
keberatan atas penetapan Nilai Objek Ganti Kerugian fisik dan non fisik
am
ub
berdasarkan Indikasi Nilai Pasar yang telah dinilai oleh Jasa Penilai Publik
Toto Suharto dan Rekan yaitu untuk tanah bidang Nomor : 246, 248,
249,251, dan 252 yang posisi dan letak tanahnya sama dengan milik
ep
k
pemohon keberatan bahkan bidang tanah Nomor : 246, 248, 249,251, dan
ah
252 dalam hal ini sudah menerima ganti rugi dan sudah melakukan
R
si
pelepasan hak atas tanahnya berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan
Hak Atas Tanah;
ne
ng
22. Bahwa berdasarkan data-data yang ada terhadap bidang tanah yang sudah
dibayar dalam pelaksanaan pembayaran Nilai Objek Ganti Kerugian fisik
do
gu
dan non fisik berdasarkan Indikasi Nilai Pasar atas objek pengadaan tanah
untuk lokasi tanah sekitar yang letaknya berdekatan dengan bidang tanah
In
A
Pemohon Keberatan yaitu :
a. Pada bidang kepemilikan objek pengadaan tanah bidang Nomor 246

ah
lik
berdasarkan Sertifikat Hak Milik Nomor : 685/Cilenggang seluas 1,675

m2 atas nama dr. H. Tri Wisesa Soetisna, S,BTKV dkk (disebelah timur
m
ub
dengan bidang tanah Pemohon Keberatan), sudah menerima ganti rugi

dan sudah melakukan pelepasan hak atas tanahnya berdasarkan Surat
ka
Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Swasta

ep
Nomor : 593/137-KEC.SRP dan ditindaklanjuti dengan Berita Acara

ah
Pelepasan Hak Nomor : 186/BAPH/SB-I/X/2019 Tanggal 03 Oktober

R
2019;
es
M
b. Pada bidang kepemilikan objek pengadaan tanah bidang Nomor 248

ng
berdasarkan Sertifikat Hak Milik Nomor : 181/Cilenggang seluas 865 m2

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
atas nama Saminah (disebelah selatan dengan bidang tanah Pemohon
R
Keberatan), sudah menerima ganti rugi dan sudah melakukan pelepasan
si
hak atas tanahnya berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas
ne
ng
Tanah untuk Kepentingan Swasta Nomor : 593/187-SPH/2013 dan
ditindaklanjuti dengan Berita Acara Pelepasan Hak Nomor :
188/BAPH/SB-I/X/2019 Tanggal 03 Oktober 2019;
do
gu c. Pada bidang kepemilikan objek pengadaan tanah bidang Nomor 249
berdasarkan tanah Negara bekas milik adat Girik Nomor : 157 Persil 12-D
In
A
atas nama Titin seluas 99 m2 (disebelah barat dengan bidang tanah
Pemohon Keberatan), sudah menerima ganti rugi dan sudah melakukan
ah
lik
pelepasan hak atas tanahnya berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan
Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Swasta Nomor : 592.2/14-
am
ub
KEC.SRP/2015 dan ditindaklanjuti dengan Berita Acara Pelepasan Hak
Nomor : 189/BAPH/SB-I/X/2019 Tanggal 03 Oktober 2019;
ep
k
d. Pada bidang kepemilikan objek pengadaan tanah bidang Nomor 251

berdasarkan tanah Negara bekas milik adat C. No: 155 Persil 12-D atas
ah
R
nama Safar bin Jaisan ahli waris Misah Djaisan seluas 209 m2
si
(disebelah barat daya dengan bidang tanah Pemohon Keberatan), sudah
ne
ng
menerima ganti rugi dan sudah melakukan pelepasan hak atas tanahnya
berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah untuk
Kepentingan Swasta Nomor : 592.2/21-KEC.SRP/2015 dan
do
gu

In
A
e. Pada bidang kepemilikan objek pengadaan tanah bidang Nomor 252

berdasarkan tanah Negara bekas milik adat C No : 154 Persil 12-D atas
ah
lik
nama Titin seluas 359 m2 (disebelah barat bidang nomor 251), sudah
menerima ganti rugi dan sudah melakukan pelepasan hak atas tanahnya
m
ub
berdasarkan Surat Pernyataan Pelepasan Hak Atas Tanah untuk

Kepentingan Swasta Nomor : 592.2/16-KEC.SRP/2015 dan
ka

ep

ah
23. Bahwa untuk diketahui oleh Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa dan
es
memutus perkara permohonan ini, terhadap pemilik bidang-bidang tanah

M
yang terkena objek pengadaan tanah Jalan Tol Serpong-Balaraja sampai

ng
hal ini tanggal 24 Oktober 2019, tidak ada yang menyampaikan keberatan
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
maupun mengajukan gugatan permohonan keberatan terhadap hasil
R
penilaian penggantian nilai wajar oleh Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan
si
Rekan, kecuali Pemohon Keberatan dengan bidang nomor 250 dalam
ne
ng
perkara a quo;
24. Bahwa terhadap gugatan Permohonan Keberatan dapat dinyatakan kurang
do
gu pihak karena seharusnya Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan
Rekan dijadikan sebagai pihak dalam perkara a quo sebab pokok persoalan
dalam perkara a quo adalah keberatan atas penilaian harga penggantian
In
A
kerugian fisik dan non fisik terhadap harga tanah yang merupakan hasil
penilaian dari Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan yang
ah
lik
melaksanakan tugas dan tanggung jawab atas penilaian ganti kerugian
pengadaan tanah ruas Jalan Tol Serpong-Balaraja di Kelurahan Cilenggang,
am
ub
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan;
25. Bahwa berdasarkan uraian-uraian jawaban tersebut diatas, untuk itu

ep
k
Termohon Keberatan I dengan ini memohon agar sudi kiranya Majelis

Hakim Pengadilan Negeri Tangerang yang mengadili dan atau memeriksa
ah
R
perkara ini, berkenan untuk memutus sebagai berikut :
si
DALAM POKOK PERKARA
ne
ng
1. Menolak gugatan Pemohon Keberatan untuk seluruhnya.
do
gu
2. Menghukum Pemohon Keberatan untuk membayar biaya yang timbul dalam

perkara ini.
In
A
Atau :
Jika Majelis Hakim yang memeriksa dan memutus perkara ini berpendapat lain,
ah
lik
mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).
Menimbang, bahwa sedangkan untuk Termohon III telah pula

m
ub
mengajukan jawabanya dengan mengemukakan hal hal sebagai berikut :

ka
1. Bahwa dalam rangka proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk

ep
kepentingan umum, Temohon Keberatan III melaksanakan tugas dan

ah
fungsinya berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan

R
Perumahan Rakyat Nomor : 336/KPTS/M/2018 Tanggal 14 Mei 2018 (Bukti

es
T.III-1) yang berarti bahwa Termohon Keberatan III melaksanakan tugas

M
ng
yang diberikan serta mewakili kepentingan Negara Republik Indonesia cq

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pengadaan tanah untuk kepentingan umum yaitu pengadaan tanah Jalan
R
Tol Serpong-Balaraja.
si
2. Bahwa dalam Keberatan Permohonan Pemohon tidak dikenal
ne
ng
istilah/Nomenklatur Ketua Satuan Kerja Pembangunan Jalan Tol Serpong-
Balaraja melainkan Tim Pengadaan Tanah Jalan Tol Serpong-Balaraja yang
do
gu ada Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat sehingga
Keberatan Pemohon harus ditolak.
In
A
3. Bahwa pembangunan infrastruktur Jalan Tol Serpong-Balaraja merupakan
Proyek Strategis Nasional yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor
ah
lik
56 Tahun 2018 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden Nomor 3
Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional
am
ub
(Lampiran Perpres Nomor 56 Tahun 2018, A.Proyek Pembangunan
Infrastruktur Jalan Tol Nomor 34. Jalan Tol Serpong-Balaraja (30 km)
Provinsi Banten) (Bukti T.III-2), sehingga pengadaan tanah untuk
ep
k
Kepentingan Umum Jalan Tol Serpong-Balaraja harus didukung oleh semua

pihak.
ah
si
4. Bahwa pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum khususnya Jalan Tol Serpong-Balaraja berdasarkan
ne
ng
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (UU Nomor 2 Tahun 2012) junto
do
gu
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang

Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum (Perpres Nomor 71 Tahun 2012) junto Peraturan
In
A
Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun

2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah (Perkaban
ah
lik
Nomor 5 Tahun 2012) dan Peraturan Mahkamah Agung Republik Indonesia

Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan
m
ub
Penitipan Ganti Kerugian ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah

Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, sehingga peraturan tersebut
ka
diatas sesuai asas hukum merupakan lex spesiaiis derogate legi generalis.
ep
5. Bahwa pelaksanaan pengadaan tanah Jalan Tol Serpong-Balaraja juga

ah
didasarkan pada Penetapan Lokasi berdasarkan Keputusan Gubernur

es
Banten Nomor : 596/Kep.278-Huk/2017 Tentang Penetapan Lokasi

M
Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Jalan Tol Serpong-Balaraja dan

ng
Keputusan Gubernur Banten Nomor : 596/Kep.220-Huk/2019 Tentang

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Perpanjangan Penetapan Lokasi Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan
R
Jalan Tol Serpong-Balaraja (Bukti T.III-3).
si
6. Bahwa Berdasarkan Penetapan Lokasi (penlok) tersebut diatas, maka
ne
ng
Termohon Keberatan III sebagai Instansi yang memerlukan tanah
mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepada Lembaga
do
gu Pertanahan, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional cq Kepala Kantor
Badan pertanahan Nasional Kota Tangerang Selatan Provinsi Banten selaku
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah (Termohon Keberatan I) sesuai Pasal
In
A
27 ayat (1) UU Nomor 2 Tahun 2012 “ (Berdasarkan penetapan lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud dalam
ah
lik
Pasal 26 ayat (1), Instansi yang memerlukan tanah mengajukan
pelaksanaan pengadaan tanah kepada Lembaga Pertanahan)”.
am
ub
7. Bahwa selanjutnya Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, menjalankan
proses pelaksanaan pengadaan tanah telah sesuai sebagaimana diatur
ep
k
dalam UU Nomor 2 Tahun 2012 beserta peraturan pelaksanaanya,

khususnya pada Pasal 27 sampai dengan Pasal 50 mulai dari Tahapan
ah
R
sebagai berikut :
si
a. Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan serta
ne
ng
Pemanfaatan Tanah;
do
b. Pengumuman Hasil Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan,
gu
Pemilikan, Penggunaan serta Pemanfaatan Tanah;

In
A
c. Hasil Pengumuman dan Verifikasi/Perbaikan Data Inventarisasi dan

Identifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan serta Pemanfaatan
ah
Tanah;
lik
d. Menetapkan Penilai sesuai dengan Ketentuan Peraturan Perundang-

m
ub
undangan yang berlaku;

ka
e. Mengumumkan Penilai yang teah ditetapkan;

ep
f. Menyerahkan Hasil Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan,

ah
Pemilikan, Penggunaan serta Pemanfaatan Tanah kepada Kantor Jasa

R
Penilai Publik (KJPP);

es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
g. Penyerahan Hasil Penilaian Pengadaan Tanah dari KJPP kepada Ketua
R
Pelaksana Pengadaan Tanah;
si
h. Pelaksanaan Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian;
ne
ng
i. Dan seterusnya sampai dengan Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah.
do
gu 8. Bahwa Termohon Keberatan III menolak Permohonan Pemohon pada
angka 6,7,8,11,12,24,27 dan 28 karena ketidaksepahaman Pemohon dalam
In
A
proses Pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang disamakan dengan
jual beli tanah secara individual (pribadi). Bahwa perlu Termohon Keberatan
ah
III sampaikan bahwa berdasarkan Perpres Nomor 71 Tahun 2012 Pasal 66
lik
ayat (2) yang menyatakan “ Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud
pada ayat (1), merupakan nilai tunggal untuk bidang per bidang tanah”.
am
ub
Berdasarkan hal tersebut diatas, tidak ada zona nilai tanah untuk
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang ada
ep
nilai tanah bidang per bidang tanah.
k
ah
9. Bahwa berkaitan dengan nilai atau harga objek pengadaan tanah bagi
R
si
pembangunan Untuk Kepentingan Umum diatur dalam Pasal 1 angka 11
UU Nomor 2 Tahun 2012 yang menyatakan :
ne
ng
“ Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai adalah orang

perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan
do
gu
professional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri

Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
In
A
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah”.
10. Bahwa Penilai Pertanahan dalam menetapkan nilai atau harga objek
ah
lik
pengadaan tanah berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) tentang

Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
m
ub
Kepentingan Umum, sehingga permohonan Pemohon pada angka

4,5,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,25,26,29 dan tuntutannya adalah
ka
mengada-ada karena tidak memiliki dasar hukum yang kuat;

ep
11. Bahwa berdasarkan Pasal 32 UU Nomor 2 Tahun 2012 yang dinyatakan

ah
dalam ayat (1) dan (2) sebagai berikut :

es
M
“ (1) Penilai yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat

ng
(1) wajib bertanggung jawab terhadap penilaian yang teah dilaksanakan”.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“ (2) Pelanggaran terhadap kewajiban Penilai sebagaimana dimaksud pada
R
ayat (1) dikenakan sanksi administrasi dan/atau pidana sesuai dengan
si
ketentuan peraturan perundang-undangan”.
ne
ng
12. Bahwa lembaga penilai public sebagai suatu lembaga atau sebagai subjek
hukum yang independen dan professional dalam perkara Permohonan
do
gu Keberatan ini seharusnya dijadikan sebagai salah satu pihak Termohon
Keberatan dengan demikian pada perkara Keberatan Pemohon dikatakan
terdapat kurang pihak, dimana lembaga penilai public dapat diminta untuk
In
A
memberikan parameter penilaian atau keterangan hasil penilaian.
ah
lik
Berdasarkan uraian fakta-fakta dan dasar hukum sebagaimana tersebut
diatas adalah beralasan jika Termohon Keberatan III memohon Kepada Yang
am
ub
Mulia Majelis Hakim yang menangani perkara ini untuk kiranya berkenan
memutus dalam sebuah Putusan sebagai berikut :
1. Menolak Permohonan Keberatan Pemohon untuk seluruhnya atau setidak-

ep
k
tidaknya menyatakan permohonan keberatan Pemohon tidak dapat

ah
diterima.
R
2. Menyatakan proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
si
kepentingan umum jalan tol Serpong-Balaraja telah sesuai dengan
ne
ng
peraturan perundang-undangan.
3. Menyatakan sah dan berharga analisa penggantian wajar yang dinilai oleh
Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto dan Rekan terhadap bidang 250
do
gu
objek pengadaan tanah seluas 400 m2 senilai Rp 3.756.509.632,- (tiga

miliar tujuh ratus lima puluh enam juta lima ratus sembilan ribu enam ratus
In
tiga puluh dua rupiah).
A
4. Menghukum Pemohon untuk membayar biaya perkara ini.

ah
Atau
lik
Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, Termohon Keberatan

III mohon putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).
m
ub
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil-dalil gugatannya Pemohon

ka
Keberatan mengajukan bukti surat antara lain :

ep
1. Bukti P-1 : FotoCopy Kartu Tanda Penduduk Nik3175041009670013, atas

ah
nama IR. RUDYDERMAWAN.

R
2. Bukti P-2 : FotoCopySERTIPIKAT HAK MILIK No.00650/CILENGGANG,

es
Surat Ukur No.7/ Cilenggang/ 2006, tanggal 14 Maret 2006,

M
ng
NIB:28.04.05.13.00474, luas 364M2, terdaftar atas nama PRMOHON

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
KEBERATAN, yang terletak di RT007/RW003, Kelurahan Cilenggang,
R
Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan, Propinsi Banten, Indonesia.
si
3. Bukti P-3 : FotoCopySurat Sekretariat Daerah Pemerintah Banten ktruktur
ne
ng
No.590/1335-B.Intra/2017 tertanggal 12 April 2017, perihal pemberitahuan
Rencana Pembangunan jalan Tol Serpong Balaraja.
4. Bukti. P-4 : Fotocopy Surat KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA
do
gu TANGERANG SELATAN, PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA
DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL) No.10/TPT-
In
A
Serbaraja/36.07/VII/2019 tanggal 31 Juli 2019, Hal: Penyampaian Nilai
Ganti Kerugian.
ah
5. Bukti P-5 : Foto CopySurat SAMOSIR HERSUTANTO & PARTENERS
lik
No.004/SHP/08/2019 tertanggal 09 Agustus 2019, perihal Keberatan Atas
Nilai Ganti Kerugian.
am
ub
6. Bukti P-6 : Fotocopy Surat KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA
TANGERANG SELATAN, PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA
ep
DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL) No.15/TPT-
k
Serbaraja/36.07/VIII/2019 tanggal 29 Agustus 2019, 9Hal: Musyawarah

ah
Bentuk Ganti Kerugian Tahap Ketiga.

R
si
7. Bukti P-7 : Fotocopy Peta lokasi lahan/tanah milik PEMOHON KEBERATAN
ya ng terletak di di RT007/RW003, Kelurahan Cilenggang, Kecamatan
ne
ng
Serpong, Kota Tangerang Selatan, Propinsi Banten, Indonesia, yang

PEMOHON KEBERATAN peroleh dari GOOGLE MAPS.
do
gu
8. Bukti P-8 : Fotocopy Peta lokasi lahan/tanah milik PEMOHON KEBERATAN

yang terletak di di RT007/RW003, Kelurahan Cilenggang, Kecamatan
Serpong, Kota Tangerang Selatan, Propinsi Banten, Indonesia, yang
In
A
PEMOHON KEBERATAN peroleh dari GOOGLE MAPS.

9. Bukti. P-9 : Fotocopy Informasi media elektronik dari https:
ah
lik
/lahanindustri.wordpress.com, tanggal 22 Juni 2018, tentang Pesatnya

Perkembangan di BSD City telah Membuka Peluang Besar bagi Bisnis
m
ub
Properti.
10. Bukti P-10 : Fotocopy Informasi media elektronik dari
ka
https://finance.detik.com, tanggal 30 April 2013, tentang Harga Tanah di

ep
Serpong Terus Nanjak, Tembus Rp15 Juta/m2.

ah

R
https:/properti.kompas. com, tanggal 30 Maret 2016, tentang Lahan Bebas

es
990 Persen, TolSerpong-Balaraja Mulai Dibangun Kuartal IV.

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
12. Bukti P-12 : FotocopyInformasi media elektronik dari https:properti.kompas.
R
com, tanggal 31 Maret 2016, tentang Siap-siap…Harga Lahan di Kawasan
si
Ini Bakal Naik 5 Persen;
ne
ng
13. Bukti. P-13 : FotocopyInformasi media elektronik dari
https:/www.propertiterkini. com, tanggal 12 Agustus 2018, tentang Kata
Mereka Soal Potensi Pasar Properti di Tangerang.
do
gu 14. Bukti. P-14 : Fotocopy Informasi media elektronik dari
https:/www.propertiterkini. com, tanggal 12 Agustus 2018, tentang Kata
In
A
Mereka Soal Potensi Pasar Properti di Tangerang.
15. Bukti P-15: Fotocopy Informasi media elektronik dari https://www.bisnis.com,
ah
tanggal 23 Juni 2019, tentang Astra Infra Hengkang dari Konsorsium
lik
Serbaraja.
am
ub
https://www.Kontan.co.id, tanggal 07 Juli 2019, tentang Meski Astra Infra
dan Transindo cabut, pembangunan tol Serpong-Balaraja berlanjut.
ep
k
https://www.bisnis.com, tanggal 12 September 2019, tentang Punya

ah
Landbank Besar, Bumi Serpong Damai (BSDE) Fokus Kembangkan

R
si
Properti di Jaboderabek.
ne
ng
https://www.bisnis.com, tanggal 13 Februari 2019, tentang Bumi Serpong

Damai (BSDE) Kantongi Marketing Sales Rp6,2 Triliun.
do
gu
19. Bukti P-19 : Fotocopy Informasi media elektronik dari https://kompas.com,

tanggal 18 Maret 2019, tentang Konservatif, Bumi Serpong Damai Incar
Penjualan Rp6,2 Triliun. Bukti
In
A
20. Bukti P-20 : Fotocopy surast Kepala Kantor Pertanahan kota Tqangerang
Selatan, Provinsi Banten (Kementrian Agraria dan tata Ruang /badan
ah
lik
Pertanahan Nasional ) selaku Ketua Pelaksan Pengadaan Tanah

No.08/TPT-Serbaraja/36.07/VII/2019 tanggal 29 Juli 2019 hal: Penyampaian
m
ub
hasil Penilaian dan musyawarah Bentuk Ganti Kerugian , sesuai dengan

asli :
ka
21. Bukti P-21 : Fotocopy surat Kepala Kantor Pertanahan kota Tqangerang
ep
Selatan, Provinsi Banten (Kementrian Agraria dan tata Ruang /badan

ah
Pertanahan Nasional) selaku Ketua Pelaksan Pengadaan Tanah

R
No.14/TPT-Serbaraja/36.07/VII/2019 tanggal 23 Agustus hal: Penyampaian

es
hasil Penilaian dan musyawarah Bentuk Ganti Kerugian , sesuai dengan

M
ng
asli ;
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Fotocopy surat bukti tersebut telah dicocokan dengan aslinya dan
R
ternyata telah sesuai dengan aslinya sedangkan untuk sebagian sesuai dengan
si
fotocopy dan kesemuanya telah pula dibubuhi materai sesuai peraturan
ne
ng
perundang-undangan tentang bea materai oleh karenanya dapat diterima dan
dipertimbangkan sebagai bukti yang sah;
do
gu Menimbang, bahwa
tidak mengajukan bukti berupa saksi maupun Ahli ;
pemohon keberatan di persidangan menyatakan
In
A
Menimbang, bahwa untuk menguatkan sangkalannya atau jawabannya
Termohon I dan Termohon II mengajukan bukti surat berupa :
ah
lik
1. Bukti.TK..I.II.1 :Fotocopy Surat Keputusan Gubernur Banten
Nomor.596/Kep.278Hut/2017 tanggal 21 Juni 2017 tentang Penetapan
am
ub
Lokasi pengadaan Tanah Untik pembangunan Jalan Tol Serpong Balaraja ,
copy dari copy;
2. Bukti.TK..I.II.2 : Fotocopy Surat Keputusan Gubernur Banten Nomor.
ep
k
596/Kep.220/2017 tanggal 21 Juni 2019 tentang Perpanjangan Penetapan

ah
Lokasi pengadaan Tanah Untik pembangunan Jalan Tol Serpong Balaraja ,

R
copy dari copy;
si
3. Bukti.TK..I.II.3 : Fotocopy Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota
ne
ng
Tangerang Selatan selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah Ruas Jalan

Tol Serpong – Balaraja Nomor.60/Kep.36.07/VIII/2018 tanggal 29 Agustus
2018 tentang Penetapan Jasa Penilai Ganti Kerugian Kegiatan
do
gu
Pelaksanaan Pengadaan Tanah Ruas Jalan Tol Serpong – Balaraja di

Kelurahan Cilenggang Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan ,
In
A
sesuai Copy dari Copy :

4. Bukti.TK..I.II.4 : ; Bukti.TK..I.II -. 4 : Fotocopy Daftar Nominatif Pengadaan
ah
Tanah jalan Tol Serpong - Balaraja (Verivikasi dan hasil Inventarisasi dan
lik
Indentifikasi ) Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong Kota Tangerang

Selatan nomor.11/TPT-SERBARAJA/VIII/ 2018 tanggal 31 Agustus
m
ub
2018,sesuai dengan asli

5. Bukti.TK..I.II.5: Fotocopy Berita acara penyerahan hasil inventarisasi dan
ka
ep
indentifikasi Pengadaan Tanah Ruas jalan tol Serpong – Balaraja,

Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong, Kota Tangerang Selatan
ah
kepada penilai Toto Suharto nomor 73.1/PPT=Kurser/XII/2015 tanggal 25

R
Nopember 2015;sesuai dengan asli ;

es
M
6. Bukti.TK..I.II.6 : Bukti.TK..I.II.- 6 : Fotocopy Laporan Penilaian Rencana

ng
pembangunan jalan Tol Serpong- Balaraja yang terletak di Kelurahan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Cilenggang , Kecamatan Serpong Kota Tangerang Selatan oleh Kantor
R
Penilai Publik Toto Suharto & Rekan yang ditujukan kepada Pejabat
si
pembuat komitmen Kegiatan Pengadaan Tanah jalan Tol Serpong
ne
ng
Balaraja, sesuai dengan asl
7. Bukti.TK..I.II.7 : Surat termohon Keberatan I.II perihal Undangan ke-i
ntanggal 2 Agustus 2019 sebagaimana tanggal 29 Juli 2019
do
gu nomkor.08/TPT Serbaraja /36.07/VII/2019, sesuai asli ;
8. Bukti.TK.I.II.8: Fotocopy Surat Termohon Keberatan I.II perihal undangan
In
A
ke I tanggal 2 Agustus 2019 sebagaimana tanggal 29 Juli 2019 nomor .
09/TPT Serbaraja /36.7/VIII/2019;;, sesuai dengan asli;
ah
9. Bukti.TK .I.II.9: Fotocopy Surat Termohon Keberatan I.II perihal undangan
lik
ke II tanggal 28 Agustus 2019 sebagaimana tanggal 23 Agustus 2019
nomor .13/TPT Serbaraja /36.7/VIII/2019, sesuai dengan asli;
am
ub
10. Bukti.TK.I.II.10: Fotocopy Fotocopy Surat Termohon Keberatan I.II perihal
undangan ke II tanggal 28 Agustus 2019 sebagaimana tanggal 23 Agustus
ep
2019 nomor.14/TPTSerbaraja /36.7/VIII/2019, sesuai dengan asli;
k
11. Bukti.TK.I.II.11: Fotocopy Fotocopy Surat Termohon Keberatan I.II perihal

ah
undangan ke III tanggal 05 September 2019 sebagaimana tanggal 29

R
si
Agustus 2019 nomor.15/TPTSerbaraja /36.7/VIII/2019, sesuai dengan asli;
12. Bukti.TK.I.II.12: Fotocopy Surat Termohon Keberatan I.II perihal undangan
ne
ng
ke II tanggal 05 September 2019 sebagaimana tanggal 29 Agustus 2019

nomor.16/TPTSerbaraja /36.7/VIII/2019, sesuai dengan asli;
do
gu
13. Bukti.TK.I.II.13: di Pending: Fotocopy Daftar hadir penyampaian hasil

mausyawarah dan penilaian bentuk ganti kerugian Pengadaaan tanah untuk
Pembangunan Jalan Tol Serpong-Balaraja
In
A
a. 02 Agustus 2019
b. 21 Agustus 2019
ah
lik
c. Agustus 201
14. Bukti.TK.I.II.14:Fotocopy Berita acara pelepasan hak atas tanah

m
ub
No.188/BAPH/SB-I/X/2019 sebagaimana diuraikan dalam surat pernyataan

pelepasan Hak atas tanah untuk kepentingan swasta No. 593/187-
ka
ep
SPH/2013 tanggal 25 September 2013 (bidang tanah No.248), sesuai

dengan asli ;
ah
15. Bukti.TK.I.II.15: Fotocopy Berita acara pelepasan hak atas tanah

R

es
M
pelepasan Hak atas tanah untuk kepentingan swasta No. 592.2/14-

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
KEC.SRP/2015 tanggal 06 April 2015 (bidang tanah No.249), sesuai
R
dengan asli ;
si
ne
ng
pelepasan Hak atas tanah untuk kepentingan swasta No. 593/137-
KEC.SRP tanggal 23 Desember 2015 (bidang tanah No.246), sesuai
do
gu dengan asli ;
17. Bukti.TK.I.II.17:Fotocopy Berita acara pelepasan hak atas tanah
In
A
ah
KEC.SRP/2015 tanggal 06 April 2015 (bidang tanah No.252), sesuai dengan
lik
asli ;
am
ub
ep
KEC.SRP tanggal 06 April 2015 (bidang tanah No.251), sesuai dengan asli;
k
ah
Fotocopi surat bukti tersebut kesemuanya telah dicocokan dengan aslinya

R
si
dan ternyata telah sesuai dengan aslinya sedangkan untuk sebagian sesuai
dengan fotocopy dan kesemuanya telah pula dibubuhi bea materai sesuai
ne
ng
peraturan perundang-undangan tentang bea materai oleh karenanya dapat

diterima dan dipertimbangkan sebagai bukti yang sah;
Menimbang, bahwa untiuk Termohon Keberatan III telah pula
do
gu
mengajukan surat bukti sebagai berikut :
1. Bukti T.III - 1 : Fotocopy Keputusan Mentri PURN Nomor

In
A
336/KPTS/M/2018 tentang Ketua dan Sekretaris pada Tim Pengadaan

Tanah Jalan Tol Cikampek - Palimanan, Jalan Tol Serpong – Balaraja,
ah
lik
dan Pelebaran jalan Tol Tangerang-Merak, sesuai dengan asli

2. Bukti T.III - 2 : Fotocopy Perpres No.56 tahun 2018 tentang Perubahan
kedua atas Peraturan Presiden No.3 tahun 2016 tentang Percepatan
m
ub
Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional (Lampiran Perpres No 56 tahun

ka
2018 tentang perubahan kedua atas peraturan Presiden No.3 tahun 2016
ep
tentang percepatan pelaksanaan Proyek Strtegis Nasional A.Proyek

pembangunan intrastruktur jalan Tol nomor 34 jalan Tol Serpong-Balaraja
ah
(30 km) Provinsi Banten , Copy dari Copy :

3. BuktiT.III- 3 : Fotocopy Keputusan Gubernur Banten No.596/Kep.278-
es
M
Huk/2017tentang Percepatan Pengadaan Tanah untuk pembangunan

ng
jalan Tol Serpong –Balaraja juncto Keputusan Gubernur Banten

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
No,596/Kep-220Huk/2019 Tentang Perpanjangan Penetapan Lokasi
R
Pengadaan Tanah untuk Pembangunan jalan Tol Serpong- Balaraja, ,
si
Copy dari Copy :
4. BuktiT.III- 4 : Fotocopy Dokumen Pengumuman hasil Invetarisasi dan
ne
ng
indentifikasi Peta Bidang dan Daftar Nominatif Pengadaan tanah Ruas
Jalan jalan Tol Serpong –Balaraja Kelurahan Cilenggang Kecamatan
do
gu Serpong Nomor.25/TPT-Serbaraja/36.07/XII/2017, Copy dari Copy ;
5. BuktiT.III- 5 : Fotocopy Keputsan Kantor Pertanahan Kota Tangerang
Selatan nselaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah bRuas jalan Tol
In
A
Serpong-Balaraja Nomor 60/KEP-36.07/VII/2018 tentang Penetapan
Jasa Penilai ganti Kerugian Kegiatan Pelaksakan Pengadaan Tanah
ah
lik
Ruas jalan Tol Serpong-Balaraja di Kelurahan Cilenggang Kecamatan
Serpong Kota Tangerang Selatan, sesuai copy dari copy..
6. BuktiT.III- 6: Fotocopy Berita acara penyerahan hasil penilaian
am
ub
Pengadaan Tanah jalan Tol Serpong- Balaraja I Nomor
H.Tnr,18.00.376.1, copy dari copy ;
7. BuktiT.III- 7 : Fotocopy Nilai penggantian wajar bidang per bidang
ep
k
tanah dan Tegakan No.File :P.PL.18.00.0038.7 dengan nomor bidang 250

ah
atas nama Ir.Rudy Dermawan (Pemohon) copy dari copy;

R
8. BuktiT.III- 8 : Fotocopy Tanda terima undangan musyawarah bentuk
si
ganti kerugian dari surat undangan Nomor .09/TPT-
ne
ng
Serbaraja/36.07/VII/2019 tanggal 29 Juli 2019, copy dari copy;

ganti kerugian tanggal 28 Agustus 2019 dengan Nomor. 14/TPT-
do
gu
Serbarajaq/36.07/VII tanggal 23 Agustus 2019, copy dari copy;

ganti kerugian tanggal 15 September 2019 dengan Surat Undangan
In
A
Nomor. 15/TPT-Serbarajaq/36.07/VII tanggal 29 Agustus 2019, copy dari

copy;
11. BuktiT.III- 11 : Fotocopy Dokumentasi Foto musyawarah bentuk ganti
ah
lik
kerugian tanggal 02 Agustus 2019 , copy dari copy;

12. Bukti T.III- 12 : Fotocopy Dokumentasi Foto musyawarah bentuk ganti
m
ub
kerugian tanggal 28 Agustus 2019 , copy dari copy ;

13. BuktiT.III- 13 : Fotocopy Dokumentasi Foto musyawarah bentuk ganti
ka
kerugian tanggal 05 September 2019 , copy dari copy;

ep
14. BuktiT.III- 14 : Fotocopy Dokumentasi Foto Pembayaran ganti

kerugian atas bidang Nomor 56 tanggal 09 Oktober 2019 , copy dari
ah
copy;
R
15. BuktiT.III- 15 : Fotocopy Dokumentasi Fot o Pembayaran atas bidang

es
Nomor 59 tanggal 09 Oktober 2019 ; copy dari copy;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
16. BuktiT.III- 16 : Fotocopy Dokumentasi Foto musyawarah ganti
R
kerugian atas bidang No.mor 188 tanggal 09 Oktober 2019 , copy dari
si
copy;
17. BuktiT.III- 17 : Fotocopy Dokumentasi Foto pembayaran ganti
ne
ng
kerugian atas bidang 300 tanggal 09 Oktober 2019 copy dari copy;
18. BuktiT.III- 18 : Fotocopy Dokumentasi Foto pembayaran ganti kerugian
do
gu atas bidang 301 tanggal 09 Oktober 2019 copy dari copy; Fotocopi surat
bukti tersebut kesemuanya telah dicocokan dengan aslinya dan ternyata
telah sesuai dengan aslinya sedamgkan untuk sebagian sesuai dengan
In
A
fotocopy dan kesemuanya telah pula dibubuhi dengan bea materai
sesuai peraturan perundang-undangan tentang bea materai oleh
ah
lik
karenanya dapat diterima dan dipertimbangkan sebagai bukti Penggugat
yang sah;
am
ub
Menimbang, bahwa untuk memperjelas atas obyek sengketa, Majelis
ep
telah melakukan pemeriksaan setempat atas obyek sengketa dan hasilnya
k
ternyata sesuai dengan apa yang tertuang dalam permohonan keberatan dari
ah
pemohon keberatan karena tidak ada keberatan dari Termohon keberatan I,

R
si
termohon keberatan II maupun Termoohon Keberatan III terhadap luas dan
batas obyek sengketa :
ne
ng
Menimbang, bahwa selanjutnya Pemohon Keberatan dan para Termohon

Keberatan tidak mengajukan apa apa lagi dan mohon putusan ;
do
gu
Menimbang, bahwa selanjutnya segala sesuatu yang termuat dalam

berita acara persidangan perkara ini, untuk menyingkat putusan ini dianggap
In
A
telah termuat dan menjadi bagian yang tak terpisahkan dengan putusan ini;
Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal
ah
lik
yang diajukan lagi dan mohon putusan;
TENTANG HUKUMNYA
m
ub
Menimbang, bahwa dalam Permohonan keberatanya pemohon

ka
keberatan pada pokoknya menyatakan hal hal sebagai berikut :

ep
- Bahwa pemohoin keberatan adalah pemilik atas tanah seluas 364 M2 yang
terletak di RT 007/RW 003 kwl. Cilenggang, Kec. Serpong, Kota Tangerang
ah
Selatan , Prop. Banten sesuai Sertifikat Hak Milik No. 00650/cilanggeng,

es
surat ukur No. 7/Cilenggeng/2006 tanggal 14 Maret 2006, NIB :

M
ng
28.04.05.13.0074 dimana atas tanah milik Pemohon Kebaratan tersebut

on
terkena proyek rencana pembangunan jalan tol Serpong – Balaraja ;

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa pemohon Keberatan menyatakan keberatan atas nilai ganti rugi atas
R
tanah miliknya sesuai dengan penilaian yang dilakukan oleh Tim Penilai
si
Publik Toto Suharto dan Rekan, Pemohon Keberatan menyampaikan
ne
ng
Keberatan untuk merubah / menawarkan nilai kerugian dimaksud menjadi
Rp. 22.500.000,- per meter persegi dari sebelumnya Rp. 7.973.000,- ;
- Bahwa permohonan keberatan pemohon tersebut didasarkan pada :
do
gu 1. Bahwa penilaian ganti kerugian pengadaan tanah wajib dilakukan
meliputi: tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan,
tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian lain yang
In
A
dapat dinilai.
2. Bahwa sesuai BUKTI P-4, penilaian ganti kerugian pengadaan tanah
ah
tidak memperhitungkan/menilai: ruang atas tanah dan bawah tanah,
lik
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian
lain yang dapat dinilai.
am
ub
3. Bahwa TANAH PEMOHON KEBERATAN yang menjadi objek ganti rugi
berada di pinggir jalan besar dan terdapat pohon-pohon, dan terletak di
area strategis di kawasan BSD City yang belum diperhitungkan dalam
ep
k
penilaian ganti rugi, khususnya berdasarkan UNSUR RUANG ATAS

ah
TANAH DAN KERUGIAN LAIN YANG DAPAT DINILAI.

R
4. Bahwa TERMOHON KEBERATAN dalam menentukan nilai ganti
si
kerugian tidak mempertimbangkan informasi-informasi yang
ne
ng
berkembang, khususnya informasi yang disampaikan oleh media-media

elektronik terkait dengan lokasi TANAH PEMOHON KEBERATAN.
5. Bahwa berdasarkan Undang-Undang No.12 Tahun 2012 tentang
do
gu
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pada

bagian Menimbang huruf (b.), telah mengatur: “bahwa untuk menjamin
terselenggaranya pembangunan untuk kepentingan umum, diperlukan
In
A
tanah yang pengadaannya dilaksanakan dengan MENGEDEPANKAN

PRINSIP KEMANUSIAN, DEMOKRATIS, DAN ADIL”.
ah
lik
Menimbang, bahwa atas dalil – dali Pemohon Keberatan tersebut ,

Termohon Keberatan I dan Termohon II menyangkalnya dengan
mengemukakan hal hal yang pada pokoknya sebagai berikut :
m
ub
- Bahwa permohonan Pemohon Kebaratan kurang pihak karena seharusnya

kantor jasa penilai public Toto Suharto dan rekan dijadikan pihak dalam
ka
ep
perkara A Quo , sebab pokok persoalan dalam perkara A Quo adalah

keberatan atas penilaian nilai harga penggantian kerugian fisik dan non fisik
ah
terhadap harga tanah , yang merupakan hasil penilaian dari jasa penilai
R
public Toto Suharto dan rekan yang melaksanakan tugas dan tanggung
es
M
jawab atas penilaian ganti rugi pengadaan tanah ruas jalan tol serpong –
ng
balaraja di kelurahan Cilenggeng, kec. serpong, Kota Tangerang Selatan ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa harga yang ditetapkan oleh Panitia pengadaan tanah untuk
R
pembangunan ruas jalan Tol Serpong – Balaraja atas obyek sengketa sudah
si
sesuai dengan nilai yang wajar karena didasarkan pada penilaian yang
ne
ng
dilakukan oleh jasa penilai public Toto Suharto dan rekan yang
melaksanakan tugas dan tanggung jawab atas penilaian ganti rugi
pengadaan tanah ruas jalan tol serpong – balaraja di kelurahan Cilenggeng,
do
gu kec. serpong, Kota Tangerang Selatan ;
In
A
Menimbang, bahwa atas dalil dalil pemohon kebeatan tersebut Termohon
ah
lik
keberatan III menyangkalnya dengan mengemukakan hal hal yang pada
pokoknya sebagai berikut :
- Bahwa lembaga penilai public sebagai lembaga atau sebagai subyek hokum
am
ub
yang independen dan professional dalam perkara Permohonan Keberatan
ini seharusnya dijadikan sebagai salah satu pihak Termohon Keberatan
ep
dengan demikian pada perkara Keberatan Pemohon dikatakan terdapat
k
kurang pihak, dimana lembaga penilai public dapat diminta untuk

ah
memberikan parameter penilaian atau keterangan hasil penilaian

R
si
- Bahwa Penilai Pertanahan dalam menetapkan nilai atau harga objek
pengadaan tanah berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) tentang
ne
ng
Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum, sehingga permohonan Pemohon keberatan adalah
do
gu
mengada-ada karena tidak memiliki dasar hukum yang kuat;
Menimbang, bahwa berdasarkan hal – hal tersebut di atas, maka

In
A
menurut Pengadilan yang menjadi pokok permasalahan dalam perkara ini

adalah ;
ah
lik
1. Apakah nilai ganti kerugian atas tanah milik Pemohon Keberatan seluas
364 M2 yang terletak di RT 007/RW 003 kel. Cilenggang, Kec. Serpong,
m
ub
Kota Tangerang Selatan , Prop. Banten sesuai Sertifikat Hak Milii No.
00650/cilanggang, surat ukur No. 7/Cilenggeng/2006 tanggal 14 Maret
ka
2006, NIB : 28.04.05.13.0074 yang terkena proyek pembangunan jalan tol

ep
Serpong – Balaraja sudah pantas dan layak ;

ah
2. Apakah dengan tidak disertakanya lembagai penilai public Toto Suharto dan
R
Rekan yang telah melaksanakan penilaian harga penggantian kerugian fisik

es
dan non fisik terhadap harga tanah ruas jalan tol serpong – balaraja di
M
ng
kelurahan Cilenggang, kec. serpong, Kota Tangerang Selatan menjadikan

on
permohonan Pemohon Kebaratan menjadi kurang pihak :

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa selanjutnya pengadilan akan mempertimbangkan
R
sebagai berikut :
si
Menimbang, bahwa terhadap obyek sengketa berupa tanah Sertifikat Hak
ne
ng
Milik No. 00650/cilanggang, surat ukur No. 7/Cilenggeng/2006 tanggal 14 Maret
2006, NIB : 28.04.05.13.0074 atas nama Pemohon Keberatan yang terkena
do
gu proyek pembangunan ruas jalan tol Serpong – Balaraja oleh Panitia pengadaan
tanah proyek pembangunan ruas jalan tol Serpong – Balaraja dihargai dengan
nilai Rp. 7.973.000,- ; per meter persegi ;
In
A
Menimbang, bahwa penetapan nilai ganti rugi tersebut didasarkan atas
ah
penilaian dari lembaga penilai Publik dalam hal ini oleh lembaga penilai public
lik
Toto Suharto dan rekan, sebagaimana dimaksud dalam paal 63 Perpres No. 71
tahun 2012 tentang penyelenggaraan pengadaan tanah bagi kepentingan
am
ub
umum, sebagaimana telah diubah dengan peraturan Presioden No. 30 tahun
2015 tentang perubahan ketiga atas Perpres No. 71 tahun 2012 tentang
ep
penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
k
umum ;
ah
R
Menimbang, bahwa nilai ganti kerugian tersebut menurut Pemohon
si
Keberatan dinilai tidak pantas dan tidak wajar , menurut Pemohon Keberatan
ne
ng
nilai yang pantas dan wajar untuk ganti rugi atas tanah yang menjadi obyek
sengketa adalah sebesar Rp. 22.500.000,- permeter persegi , hal ini didasarkan
pada informasi media elektronik dari property kompas com tanggal 26 April 2019
do
gu
( Bukti T – 14 ), dimana dalam pemberitaanya menyatakan bahwa harga tanah

di Serpong yang dekat dengan akses jalan arteri dan jalan tol sudah mencapai
In
A
Rp. 20.000.000,- s/d Rp. 25.000.000,- ;
Menimbang, bahwa menurut Pemohon keberatan nilai tanah di daerah

ah
lik
obyek sengketa dari tahun ke tahun terus meningkat seiring dengan

pembangunan kawasan perumahan di BSD dan juga pembangunan jalan Tol
m
ub
yang memudahkan akses bagi masyarakat yang tinggal di sekitarnya untuk

menuju ke Bandara Soekarno Hatta maupun ke daerah lain ( Bukti P – 9, bukti
ka
P – 10, bukti P – 11, Bukti P – 12, bukti P – 13, bukti P – 13, bukti dan bukti P –
ep
14 ) ;
ah
Menimbang, bahwa dengan demikian Permohonan Keberatan pemohon

R
keberatan yang menyatakan bahwa harga tanah atas obyek sengjeta yang
es
M
pantas dan layak sebesar Rp 22.500.000,- per meter persegi ( bukti P – 4 )

ng
didasarkan atas pemberitaan elektronik dari media kompas property ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa setelah Pengadilan meneliti dengan seksama berita
R
tersebut, ternyata nilai harga tanah tersebut muncul dari pernyataan Teddy
si
Surianto, presiden direktur Medialand, perusahaan property yang berada di
ne
ng
bawah naungan grup Kompas Gramedia ;
Menimbang, bahwa pernyataan dari Presiden Direktur Medialand
do
gu tersebut menurut Pengadilan hanyalah merupakan penilaian
terhadap tanah yang berada di sekitar serpong dekat dengan jalan arteri dan
secara umum
jalan tol dan tidak spesifik atas obyek sengketa dalam perkara A Quo disamping
In
A
itu pendapat dari nara sumber tersebut sangatlah diragukan kevaliditasanya
karena Teddy Suryanto bukanlah ahli atau orang yang mempunyai kompetensi
ah
lik
untuk membuat penilaian yang wajar atas nilai harga suatu tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum ;
am
ub
Menimbang, bahwa penilaian yang bersifat umum atau bersifat asumsi
belaka dan di sampaikan oleh orang yang tidak mempunyai keahlian atau
ep
kompetensi untuk itu, tidaklah bisa dijadikan dasar untuk menentukan nilai
k
yang pantas dan wajar atas obyek sengketa, seharusnya Pemohon Keberatan
ah
menghadirkan Saksi atau setidaknya Ahli dari lembaga penilai Publik sebagai
R
si
pembanding atas harga yang ditetapkan oleh Panitia Pengadaan Tanah untuk
kepentingan Umum dalam hal ini panitia pengadaan tanah untuk pembangunan
ne
ng
ruas jalan tol Serpong – balaraja ;
Menimbang, bahwa dengan demikian menurut Pengadilan, dalil pemohon
do
gu
keberatan yang menyatakan bahwa harga tanah atas obyek sengketa sebesar
Rp. 22.500.000,- tidak bisa dibuktikan menurut hukum dan haruslah di tolak ;
In
A
Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan di atas maka

Petitum permohonan Keberatan pemohon keberatan pada angka 2 hatuslah
ah
lik
ditolak ;
Menimbang, bahwa oleh karena permohonan keberatan Pemohon

m
ub
keberatan bertumpu pada petitum angka 2, maka dengan ditolaknya petitum

pada angka 2 terhadap petitum yang lain haruslah dinyatakan di tolak pula ;
ka
ep
Menimbang, bahwa terhadap surat bukti lainya Pengadilan tidak akan

ah
mempertimbangkan lagi karena sudah tidak ada relevansinya untuk

R
dipertimbangkan lebih lanjut ;

es
M
Menimbang, bahwa oleh karena permohonan Keberatan Pemohon

ng
Keberatan ditolak maka sebagai pihak yang kalah Pemohon Keberatan haruslah
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
di hokum untuk membayar biaya perkara yang besarnya akan disebutkan dalam
R
amar putusan di bawah ini ;
si
Memperhatikana akan ketentuan peraturan perundangan lainnya yang
ne
ng
berhubungan dengan perkara ini ;
do
gu MENGADILI
1. Menolak permohonan Keberatan pemohon keberatan untuk seluruhnya ;
In
2. Menghukum pemohon keberatan untuk membayar biaya perkara sebesar
A
Rp.2.066.000,-(dua juta enam puluh enam ribu rupiah)
ah
lik
Demikianlah diputuskan oleh Hakim tunggal pada Pengadilan Negeri
Tangerang pada hari Senin tanggal 25 Nopember 2019 oleh kami : Arif Budi
am
ub
Cahyono, SH sebagai Hakim Tunggal , putusan mana diucapkan pada hari
Kamis tanggal 28 Nopember 2019 dalam persidangan yang terbuka untuk
umum oleh Hakim tersebut, dengan dibantu oleh Suwarni SH,MH. sebagai
ep
k
Panitera Pengganti pada Pengadilan Negeri Tangerang dengan dihadiri oleh

ah
kuasa hukum Para pemohon Keberatan dan kuasa hokum para termohon
R
si
keberatan;
ne
ng
Hakim tunggal Panitera Pengganti
do
gu
In
A
Arif Budi Cahyono, S.H. Suwarni , S.H.,M.H

ah
lik
Perincian biaya :
m
ub
1. Pendaftaran ............................ : Rp.30.000,00;

2. Redaksi ................................... : Rp.10.000,00;
ka
3. Proses ..................................... : Rp.75.000,00;

ep
4. Materai .................................... : Rp.6.000,00;

5. PNBP Relaas .......................... : Rp.20.000,00;
6. Panggilan Sidan ..................... : Rp.650.000,00;
ah
7. Biaya Pemeriksaan Setempat : Rp.1.275.000,00;

R
G
es
Jumlah : Rp.2.066.000,00;
M
(dua juta enam puluh enam ribu )

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 921 PDT.G 2019 PN TNG 20220622161335

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 921 PDT.G 2019 PN TNG 20220622161335

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

1. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG SELATAN,

PELAKSANA PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK

berlamat di Letnan Soetopo, Lingkar Timur BSD, Rawa Mekar Jaya,

2. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG SELATAN,

PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA

RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL), yang berlamat di Letnan

ERMOHON KEBERATAN II;

Halaman 1 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca penetapan Ketua Pengadilan Negeri Tangerang

TENTANG DUDUKNYA PERKARA

Negeri Tangerang tanggal 25 September 2019 nomor 921/Pdt.G/2019/PN.Tng.

Surat Ukur No.7/Cilenggang/2006, tanggal 14 Maret 2006,

tertletak di RT007/RW003, Kelurahan Cilenggang, Kecamatan Serpong,

“TANAH PEMOHON KEBERATAN”)(BUKTI P-2).

Pemberitahuan Rencana Pembangunan Jalan Tol Serpong-Balaraja, trase

jalan Tol Serpong-Balaraja berada di Propinsi Banten melewati Kota

Tangerang Selatan dan Kabupaten Tangerang, yaitu antara lain melewati

dimana TANAH PEMOHON KEBERATAN terletak (BUKTI P-3).

3. Bahwa sesuai surat KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA TANGERANG

SELATAN, PROPINSI BANTEN (KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA

RUANG/BADAN PERTANAHAN NASIONAL) No.10/TPT-

Halaman 2 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

3.189.200.000 191.352.000 375.957.632 3.756.509.63

Nilai Ganti Kerugian (BUKTI P-5), PEMOHON KEBERATAN telah

KEBERATAN menyampaikan kepada TERMOHON KEBERATAN I untuk

Rp22.500.000,- per meter persegi.

i. Bahwa penilaian ganti kerugian pengadaan tanah wajib dilakukan

tidak memperhitungkan/menilai: ruang atas tanah dan bawah tanah,

lain yang dapat dinilai.

berada di pinggir jalan besar dan terdapat pohon-pohon, dan terletak di

area strategis di kawasan BSD City yang belum diperhitungkan dalam

Halaman 3 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL RI No.5 Tahun 2017

akan PEMOHON KEBERATAN gunakan dalam perkara a quo. TERMOHON

alasan bahwa dokumen-dokumen dimaksud tidak dapat disampaikan

PEMOHON KEBERATAN untuk hadir dalam musyawarah ganti kerugian

tahap 3 pada tanggal 05 September 2019 di Kantor Kecamatan Serpong

kerugian dimaksud kepada TERMOHON KEBERATAN I.

8. Bahwa dalam musyawarah ganti kerugian tidak ada kesungguhan untuk

bermusyawarah dari PARA TERMOHON KEBERATAN, dan PARA

TERMOHON KEBERATAN memperlihatkan kesewenang-wenangan, tidak

Halaman 4 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

yang diselenggarakan Pemerintah adalah pembangunan untuk Kepentingan

Umum. Pembangunan untuk Kepentingan Umum tersebut memerlukan

kesepakatan, keikutsertaan, kesejahteraan, keberlanjutan, dan keselarasan

tanah dan benda yang berkaitan degan tanah…”

TANAH DI KAWASAN TANAH PEMOHON KEBERATAN.

KEBERATAN berpendapat bahwa TERMOHON KEBERATAN I telah

dan merugikan PEMOHON KEBERATAN, karena Indikasi Nilai Pasar atas

TANAH PEMOHON KEBERATAN, yang disampaikan TERMOHON

KEBERATAN dalam BUKTI P-4, tidak sesuai informasi-informasi yang ada

dalam media-media elektronik tentang kondisi/prospek/nilai tanah/lahan di

kawasan dimana TANAH PEMOHON KEBERATAN terletak.

Halaman 5 dari 36 Putusan No.921/Pdt.P/2019/PN Tng.

yang dilintasi dan percepatan pembangunan infrastruktur akan sangat

berdampak pada pengembangan kawasan, seperti pembangunan proyek

harga Rp12.000.000,- s/d Rp13.000.000,- per meter persegi untuk

(BUKTI P-11 dan P-12).

https://www.propertiterkini.com, tanggal 12 Agustus 2018, harga tanah dan

Rp30.000.000,- per meter persegi (BUKTI P-13).