Accelerat ing t he world's research.

Studi Penerapan Akad Musyarakah

Mutanaqisah Pada KPR Muamalat iB
Kongsi Bank Muamalat
Ikhsan Dwitama

Related papers Download a PDF Pack of t he best relat ed papers 

AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH (MMQ)

Sit i Linda

BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Penelit ian Terdahulu

eka purnama

Penerapan Akad Musyarakah Mut anaqishah pada Bank Syariah

MOLBI HARSANT O
 1

STUDI PENERAPAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH PADA

KPR MUAMALAT IB KONGSI BANK MUAMALAT

Ikhsan Dwitama
Program Studi Manajemen, Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Padjajaran, Bandung, Indonesia,
dwitamaikhsan@gmail.com, 081322360248

ABSTRACT
KPR Muamalat iB Kongsi adalah produk pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) berbasis akad musyarakah
mutanaqisah dari Bank Muamalat. Dalam implementasinya, terdapat beberapa permasalahan yaitu pembagian
risiko yang tidak adil, terjadinya riba implisit, ketidakjelasan aspek pajak, dan tidak menerapkan prinsip – prinsip
syariah. Akad musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) diterapkan dalam skema
kerjasama antara bank dan nasabah dalam melakukan pembelian rumah. Lalu secara bertahap bank menjual porsi
kepemilikannya kepada nasabah dan nasabah membayarnya dengan angsuran. Penelitian yang dilakukan
menggunakan penelitian kualitatif melalui konsep Miles dan Huberman dengan metode coding. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa penerapan musyarakah mutanqisah pada produk KPR Muamalat iB Kongsi sebagian besar
sudah sesuai dengan ketentuan fatwa DSN – MUI nomor : 73/DSN-MUI/XI/2008. Ketidaksesuaian terdapat pada
aspek kewajiban pemeliharaan rumah, aspek penghitungan nilai angsuran dan aspek kepemilikan. Saat ini, praktik
tersebut diperbolehkan DSN – MUI hingga dikeluarkannya regulasi yang lebih akomodatif. Perlu dilakukan
penelitian lebih lanjut mengenai risiko pembiayaan KPR, hukum agraria syariah, serta pemasaran produk
keuangan syariah.

Kata kunci : KPR Muamalat iB Kongsi, Musyarakah Mutanaqisah, Penerapan

1. PENDAHULUAN pertama di Indonesia, Bank Muamalat menjadi

Rumah merupakan kebutuhan pokok bagi role model bagi manajemen dan
setiap individu (nasabah). Tingginya tingkat pengembangan produk keuangan syariah di
pertumbuhan penduduk yang tidak disertai Indonesia (Hamdani, 2008: 81).
dengan peningkatan ketersediaan rumah Produk KPR Muamalat iB Kongsi bertujuan
menyebabkan tingkat kebutuhan rumah untuk memfasilitasi nasabah dalam memiliki
meningkat serta harga rumah menjadi mahal. rumah berdasarkan prinsip – prinsip syariah.
Bank syariah sebagai melihat tingkat yaitu akad musyarakah mutanaqisah. Akad
kebutuhan rumahtersebut sebagai peluang musyarakah mutanaqisah adalah akad
untuk menciptakan pembiayaan kepemilikan kerjasama yang kepemilikan aset salah satu
rumah (KPR) yang inovatif dan kompetitif. pihak berkurang disebabkan oleh pembelian
Salah satu pembiayaan kepemilikan rumah secara bertahap oleh pihak lainnya. Produk
(KPR) yang dikeluarkan oleh bank syariah pembiayaan ini dilandasi oleh fatwa DSN –
adalah KPR Muamalat iB Kongsi dari Bank MUI nomor: 73/DSN-MUI/XI/2008 dan dapat
Muamalat. Bank Muamalat merupakan bank digunakan untuk memiliki properti baru (non
syariah pertama yang didirikan di Indonesia indent), properti second, maupun properti take
(Karim, 2013: 25). Sebagai bank syariah over.
 2

Siswantoro dan Qoyyimah (2005: 94) Peranan akademisi dan pihak regulasi sangat
menjelaskan bahwa pembiayaan kepemilikan dibutuhkan untuk mengawasi implementasi
rumah (KPR) berbasis musyarakah akad musyarakah mutanaqisah dalam
mutanaqisah merupakan bentuk pembiayaan pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di bank
yang lebih baik dibandingkan dengan KPR syariah (Shofni, 2012: 11).
bank konvensional. Sejalan dengan pendapat Oleh karena itu, perlu dilakukan penelitian
tersebut, Osmani dan Abdullah (2010: 10) mengenai kesesuaian KPR Muamalat iB
menjelaskan bahwa penerapan akad Kongsi Bank Muamalat dengan fatwa DSN –
musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan MUI nomor: 73/DSN-MUI/XI/2008 mengenai
kepemilikan rumah (KPR) lebih maslahat musyarakah mutanaqisah.
dibandingkan dengan akad bai bithaman ajil.
Namun, Sugema dan Irfany (2011: 26) serta 2. TINJAUAN PUSTAKA
Badri (2012: 20) berpendapat bahwa 2.1. Pembiayaan
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) saat ini Aktivitas bank syariah dalam menjalankan
dicurigai mengandung riba implisit karena fungsinya sebagai lembaga intermediasi yang
nasabah berkewajiban untuk membayar cicilan menyalurkan modal (dana) kepada nasabah
melebihi pembiayaan yang diberikan bank disebut dengan pembiayaan. Pembiayaan
syariah dan terdapat ketidakjelasan memiliki arti kepercayaan (trust) lembaga
kepemilikan. Shofni (2012: 9) menjelaskan pembiayaan kepada seseorang untuk
pula bahwa dalam pembiayaan kepemilikan melaksanakan amanah yang diberikan (Rivai
rumah (KPR) yang berbasis akad musyarakah dan Permata, 2008: 3). Bank syariah
mutanaqisah terdapat ketidakjelasan tanggung menyalurkan modal bukan sebagai utang
jawab atas pemeliharaan aset dan tidak adilnya piutang, tetapi sebagai investasi yang diberikan
distribusi risiko antara bank syariah dan kepada nasabah dalam melaksanakan usaha
nasabah. (Ismail, 2013: 106). Pembiayaan berperan
Padahal, menurut Razak dan Amin (2013: dalam menciptakan lapangan kerja,
127), pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) meningkatkan usaha nasabah, menciptakan
berbasis musyarakah mutanaqisah mampu stabilisasi ekonomi dan meningkatkan
mencegah krisis finansial dengan syarat harus profitabilitas bank syariah.
sesuai dengan prinsip – prinsip syariah dan Menurut Rivai dan Permata (2008: 5), unsur –
memiliki regulasi yang akomodatif. Sejalan unsur dalam pembiayaan adalah sebagai
dengan pendapat tersebut, Siswantoro dan berikut:
Qoyyimah (2005: 102) berpendapat bahwa 1. Terdapat pihak pemberi dan pihak penerima
perlu dilakukan penelitian mengenai pembiayaan.
implementasi akad musyarakah mutanaqisah 2. Adanya penyerahan barang, jasa atau uang
dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dari pihak pemberi dan pihak penerima
pada salah satu bank syariah di Indonesia. maupun sebaliknya.
 3

3. Adanya kepercayaan yang diberikan pihak 6. Adanya jangka waktu yang disepakati oleh
pemberi kepada pihak penerima dari bahwa kedua belah pihak menyangkut pembayaran
pihak penerima mampu memenuhi kembali pembiayaan oleh pihak penerima
kewajibannya. kepada pihak pemberi.
4. Adanya risiko pembiayaan.
5. Adanya persetujuan berupa kesepakatan Alur proses pembiayaan, menurut Ikatan
baik berupa janji lisan, tertulis, atau berupa Bankir Indonesia (2014: 224), dijelaskan pada
instrumen. gambar 2.1. berikut:

• Permohonan pembiayaan
Pengumpulan
Informasi dan • Pengumpulan data /
Verifikasi dokumen
• Verifikasi data

Analisis dan • Analisis pembiayaan

Persetujuan • Persetujuan
Pembiayaan pembiayaan

• Pemenuhan dokumen SPP, Agunan,

Administrasi dan Perjanjian Pembiayaan (Akad),
Pembukuan Pengikatan, dan Agunan
Pembiayaan
• Review dokumen dan persyaratan

• Secara on the spot, on

Pemantauan
desk, antisipasi dini,
Pembiayaan
annual review, dll.

Pelunasan dan
Penyelematan
Pembiayaan

Sumber : Ikatan Bankir Indonesia (2014: 224)

Gambar 2.1. Proses Pemberian Pembiayaan

2.2. Prinsip Pembiayaan

Terdapat dua prinsip pembiayaan, dijelaskan Menganalisis kondisi pasar di
Condition dalam negeri maupun di luar
pada tabel 2.1, yang dapat digunakan bank of Economy negeri, baik masa lalu maupun
masa yang akan datang
syariah dalam menganalisis pembiayaan yaitu: Prinsip 6A
Menganalisis aspek legalitas
Tabel 2.1. Prinsip Pembiayaan Hukum
calon nasabah
No Aspek Penjelasan Menganalisis kemampuan
Prinsip 5C teknis calon nasabah dalam
Menganalisis karakter calon Teknis
Character melakukan aktivitas produksi
nasabah 2 dan kondisi fisik usaha
Menganalisis kemampuan Menganalisis aktivitas
Capacity
1 manajemen calon nasabah pemasaran produk calon
Menilai kondisi keuangan dan nasabah melalui analisis produk,
Capital Pemasaran
permodalan calon nasabah analisis pangsa pasar, analisis
Mengetahui kemampuan agunan pesaing, dan analisis strategi
Collateral
yang dimiliki calon nasabah pemasaran calon nasabah.
 4

Manajemen
Menganalisis kemampuan (syirkah) yang kepemilikan aset (barang) atau
manajerial calon nasabah
Menganalisis kemampuan modal salah satu pihak / syarik (hishshah)
Keuangan
keuangan calon nasabah
Menganalisis kondisi berkurang disebabkan pembelian secara
Sosial
lingkungan yang terkait dengan
Ekonomi
usaha calon nasabah
bertahap oleh pihak lainnya. Hishshah bersifat
Sumber: Ismail, 2013: 120 musya yang berarti porsi kepemilikan salah
satu pihak hanya direpresentasikan dalam
2.3. Pembiayaan Kepemilikan Rumah
satuan nilai dan tidak dapat ditentukan batas-
(KPR)
batasnya secara fisik.
Menurut Ikatan Bankir Indonesia (2014: 207)
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) adalah
2.4.2. Syarat dan Rukun Akad
pembiayaan dalam jangka pendek maupun
Berikut rukun akad beserta dengan syarat -
dalam jangka panjang yang dipergunakan
syarat yang harus dipenuhi ketika
sebagai sarana pembiayaan rumah. Dalam
melakukannya (Suhendi, 2002: 47), yaitu :
Undang – Undang nomor 1 tahun 2011 tentang
1. Maudhu’ al ‘aqd
Perumahan dan Kawasan Permukiman,
Maudhu’ al ‘aqd adalah tujuan dalam
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
melakukan akad. Tujuan dari pembiayaan
bertujuan untuk memastikan ketersediaan
kepemilikan rumah (KPR) adalah untuk
modal secara berkelanjutan untuk pemenuhan
memastikan ketersediaan modal secara
kebutuhan rumah. Produk pembiayaan ini
berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan
sangat menguntungkan bagi bank syariah
rumah.
karena mengurangi idle fund (Ismail, 2013:
2. Ma’qud alaih
41). Nasabah akan memiliki rumah jika
Ma’qud alaih adalah benda - benda yang
melakukan pembiayaan dan menyelesaikan
diakadkan atau dikenal dengan objek akad
kewajibannya berupa pembayaran cicilan
(Suhendi, 2002: 47). Syarat – syarat yang
maupun penyelesaian administrasi.
harus dipenuhi berkaitan dengan ma’qud
alaih adalah sebagai berikut:
2.4. Akad Musyarakah Mutanaqisah
a. Berkaitan dengan objek akad rumah (Sabiq,
2.4.1. Definisi
2013: 37):
Musyarakah secara bahasa, berarti al –
1) Manfaat dari objek yang disewa adalah
ikhtilath yaitu penggabungan atau
boleh (mubah).
pencampuran. (Hasanudin dan Mubarok, 2012:
2) Dapat diserahkan kepada penyewa
18). Secara etimologis, mutanaqisah memiliki
(nasabah) dan dimanfaatkan kegunaannya.
arti mengurangi secara bertahap. (Hasanudin
3) Objek diketahui secara jelas dan sesuai
dan Mubarok, 2012: 60). Berdasarkan fatwa
dengan kesepakatan.
DSN – MUI No. 73/DSN–MUI/XI/2008
4) Jelas status kepemilikannya.
tentang Musyarakah Mutanaqisah,
b. Berkaitan dengan objek akad modal (maal),
musyarakah mutanaqisah adalah musyarakah
(Ismail, 2013: 180):

1) Modal berupa uang tunai dan sesuai dengan
kesepakatan.
2) Bank syariah diperbolehkan untuk meminta
agunan dari nasabah
3) Modal tidak boleh dipinjamkan atau
dihadiahkan ke pihak lain.
c. Pembagian keuntungan dan kerugian (ribh)
sesuai dengan kontribusi modal dan tertulis
dalam akad (Ismail, 2013: 180).
d. Berkaitan dengan harga sewa (ujrah)
(Hosen, 2014: 2):
1) Harga sewa yang wajib dibayar nasabah
harus jelas besarannya.
2) Waktu pembayaran harus diketahui kedua
belah pihak.
3) Nilai biaya sewa dapat berubah sesuai
kesepakatan dalam beberapa periode waktu
tertentu.
3. ‘Aqid.
‘Aqid adalah pihak –pihak yang melakukan
akad. Syarat- syarat ‘aqid adalah sebagai
berikut (Ismail, 2013: 180):
a. Merdeka, baligh, dan rusyd (kompeten).
b. Memiliki hak atau memberi kuasa untuk
mengelolanya.
c. Mengetahui manfaat barang yang
diakadkan dengan baik.
d. Dalam proses jual beli, bank syariah
berperan sebagai penjual porsi kepemilikan
aset sedangkan nasabah berperan sebagai
e. pembeli porsi kepemilikan bank syariah
atas aset.
f. Terdapat (pemilik) dan (penyewa). Dalam
proses ijarah, nasabah berperan sebagai
penyewa (musta’jir) porsi kepemilikan
rumah sedangkan bank syariah berperan
sebagai pemilik sewa (mu’jir).
5
4. Shighat al ‘aqd
Shighat al ‘aqd adalah ucapan ijab dan
kabul. Kata – kata dalam ijab kabul harus
jelas pengertiannya, terdapat kesesuaian
diantaranya dan sebaiknya dilakukan secara
tertulis (Suhendi, 2002: 48).
2.4.3. Mekanisme Akad
Mekanisme musyarakah mutanaqisah
dijelaskan dalam gambar 2.2. berikut:
Sumber : Hosen (2014)
Gambar 2.2. Mekanisme Akad Musyarakah
Mutanaqisah
Keterangan Proses pada Gambar 2.2:
1. Nasabah melakukan identifikasi rumah
2. Negoisasi dan kesepakatan pembiayaan antara
nasabah dan bank syariah
3. Membeli rumah (masing – masing pihak
berkontribusi sesuai dengan porsi modal yang
disepakati)
4. Mendapat kepemilikan dan aset
5. Nasabah membayar angsuran berupa cicilan dan
biaya sewa kepada bank syariah (bertahap)
6. Bank syariah menyerahkan hak kepemilikan
rumah kepada nasabah (bertahap)
2.5.4. Berakhirnya Akad
Musyarakah mutanaqisah berakhir apabila
terjadi hal – hal sebagai berikut (Suhendi,
2002: 133):
1. Salah satu pihak mengalami kemampuan
untuk mengelola harta, baik karena gila
maupun alasan lainnya.
 6

2. Salah satu pihak membatalkan akad 2.5.6. Keunggulan dan Kelemahan Akad
walaupun tanpa persetujuan pihak lainnya. Keunggulan dan kelemahan akad musyarakah
3. Salah satu pihak meninggal dunia. mutanaqisah dalam produk pembiayaan
4. Salah satu pihak jatuh bangkrut sehingga syariah menurut Hosen (2014: 11) dijelaskan
tidak memiliki kuasa lagi atas modal yang pada tabel 2.4. berikut :
menjadi objek musyarakah.
5. Salah satu pihak murtad. Tabel 2.4. Keunggulan dan Kelemahan
Musyarakah Mutanaqisah
No Keunggulan Kelemahan
2.5.5. Risiko Akad 1 Mendapatkan bagi Berkurangnya bagi
hasil atas biaya sewa hasil bank syariah
Risiko – risiko yang terjadi pada akad sesuai dengan porsi seiring dengan
kepemilikan asetnya berkurangnya porsi
musyarakah mutanaqisah dijelaskan pada kepemilikan
2 Meminimalisasi Terjadi risiko pajak,
tabel 2.3. berikut (Hosen, 2014: 9): risiko finansial risiko kepemilikan,
seperti gagal bayar dan risiko pelimpahan
Tabel 2.3. Risiko Musyarakah Mutanaqisah (default), inflasi, atas beban biaya aset
No Risiko Penyebab dan suku bunga.
1 Risiko Status kepemilikan aset 3 Harga sewa dapat Diperlukan evaluasi
Kepemilikan masih dimiliki bersama berubah sesuai secara berkala untuk
antara pihak nasabah dan dengan waktu yang mengevaluasi harga
pihak bank syariah ditentukan dengan sewa aset berdasarkan
berdasarkan kontribusi mengikuti harga kondisi pasar
modal (modal) masing – pasar.
masing pihak. Sumber: Hosen (2014: 11)
2 Risiko Aset yang dimiliki
Pajak merupakan barang
berwujud, diperoleh melalui 3. METODOLOGI PENELITIAN
kegiatan jual beli, dan
termasuk kedalam jenis 3.1. Jenis Penelitian
barang / jasa yang dikenakan
pajak pertambahan nilai Jenis penelitian yang dilakukan menggunakan
(PPN) sebagaimana diatur
dalam Undang – Undang metode penelitian kualitatif berbasis
No. 18 Tahun 2000.
3 Risiko Adanya fluktuasi harga
pendekatan deskriptif. Metode tersebut
Pasar suatu barang yang bertujuan untuk menganalisis penerapan fatwa
menyebabkan perubahan
harga pada jangka waktu DSN – MUI nomor: 73/DSN-MUI/XI/2008
tertentu
4 Risiko Adanya kemungkinan mengenai Musyarakah Mutanaqisah pada
Kredit wanprestasi dari pihak
nasabah yang tidak mampu KPR Muamalat iB Kongsi Bank Muamalat.
melakukan pembayaran
angsuran secara berkala
Sumber : Hosen (2014: 9)
 7

3.2. Operasionalisasi Variabel Jl. A.H. Nasution No.105, Kec. Cibiru,

Penelitian ini menggunakan variabel bebas Kota Bandung 40614. Subjek yang
(independen) yaitu pembiayaan kepemilikan diwawancara adalah Bapak Hasanudin
rumah (KPR) musyarakah mutanaqisah yang selaku dosen Fakultas Syariah dan Hukum
dijelaskan pada tabel 3.1. berikut: Universitas Islam Negeri (UIN) Sunan
Tabel 3.1. Operasionalisasi Variabel Gunung Jati Bandung.
Penelitian
Variabel Konsep Indikator
Variabel 3.4. Sumber dan Jenis Data
Pembiayaan Pembiayaan Panduan Produk
kepemilikan kepemilikan KPR Muamalat 3.4.1. Jenis Data
rumah (KPR) rumah melalui iB Kongsi
musyarakah kerjasama nomor: Jenis data terdiri dari dua jenis, yaitu:
mutanaqisah antara bank dan 01/RPDD/PMB
nasabah dengan Y/2010. 1. Data Kualitatif. Data ini diperoleh dari
janji bank Fatwa DSN –
menjual porsi MUI nomor:
sejarah perusahaan, struktur perusahaan,
kepemilikannya 73/DSN- pendapat, dan data – data relevan lainnya.
secara bertahap MUI/XI/2008
kepada nasabah tentang 2. Data Kuantitatif. Data ini diperoleh dari
pada masa Musyarakah
mendatang Mutanaqisah laporan keuangan perusahaan dan data –
Sumber : Olahan sendiri, 2014
data relevan lainnya.

3.3. Lokasi Penelitian

Penelitian ini dilaksanakan pada beberapa 3.4.2. Sumber Data

lokasi, yaitu: Sumber data terdiri dari dua sumber, yaitu :

1. Bank Muamalat Kantor Kas Padalarang 1. Data primer. Data ini diperoleh melalui

yang beralamat di Jl. Cimareme No. 340 wawancara langsung dengan Bapak

B, Kec. Padalarang, Kabupaten Bandung Hasanudin (akademisi), Bapak Syahrul

Barat 40553. Subjek yang diwawancara (praktisi), dan Bapak Sunidja (regulator).

adalah Bapak Syahrul selaku account Akademisi yang diwawancarai adalah

manager Bank Muamalat Kantor Kas individu yang memiliki kapasitas
Padalarang. sebagai dosen qawaid fiqh, ushl fiqh, dan
2. Majelis Ulama Indonesia yang beralamat fiqh muamalah. Sedangkan satu orang
di Jl. L.L.R.E. Martadinata No.115, Kec. dari pihak regulator yang diwawancarai
Buah Batu, Kota Bandung. Subjek yang adalah individu yang memiliki jabatan
diwawancara adalah Bapak Endjo Sunidja sebagai Dewan Pengawas Syariah (DPS)
selaku Bendahara Umum Majelis Ulama dan menjabat dalam komisi fatwa. Lalu
Indonesia Jawa Barat dan Dewan satu orang dari pihak Bank Muamalat
Pengawas Syariah Bank Jabar Banten yang diwawancarai adalah individu yang
Syariah. memiliki kapasitas sebagai account
3. Universitas Islam Negeri (UIN) Sunan manager dan bagian pemasaran produk
Gunung Jati Bandung yang beralamat di KPR Muamalat iB Kongsi.
 8

2. Data sekunder. Data ini diperoleh melalui Miles dan Huberman. Dalam konsep Miles dan
diperoleh melalui studi dokumentasi Huberman (1984), sebagaimana yang dikutip
terhadap laporan tahunan Bank Muamalat oleh Sugiyono (2012: 246), dikemukakan
tahun 2013, panduan produk KPR bahwa terdapat tiga aktivitas analisis data.
Muamalat iB Kongsi nomor: Aktivitas pertama yaitu data reduction, sebuah
01/RPDD/PMBY/2010, fatwa DSN – aktivitas merangkum sehingga memudahkan
MUI nomor : 73/DSN-MUI/XI/2008 pengumpulan data.. Aktivitas kedua yaitu data
tentang musyarakah mutanaqisah, dan display, sebuah aktivitas menyajikan data agar
referensi terkait. terorganisasikan dan mudah dipahami.
Aktivitas ketiga yaitu conclusion drawing /
3.5. Teknik Pengumpulan Data verification, sebuah aktivitas penarikan
Teknik pengumpulan data yang dilakukan kesimpulan dan verifikasi berdasarkan bukti –
dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: bukti data yang telah dikumpulkan.
1. Wawancara, dengan melakukan tanya Dalam melakukan operasionalisasi variabel
jawab kepada Bapak Hasanudin, Bapak dan interpretasi data wawancara, digunakan
Endjo Sunidja, dan Bapak Syahrul. metode coding. Metode coding merupakan
2. Observasi, dengan melakukan pengamatan metode analisis data kualitatif dengan
kegiatan pembiayaan di Bank Muamalat mengurai data, mengonsep data, dan
Kantor Kas Padalarang dan Bank Muamalat menyusunan kembali dengan cara baru
Kantor Cabang Bandung. (Strauss dan Corbin, 2013: 55). Terdapat tiga
3. Dokumentasi, dengan mengumpulkan data tahapan yang dilakukan penulis dalam
berupa laporan tahunan Bank Muamalat menggunakan metode coding. Tahapan
tahun 2013, panduan produk KPR pertama adalah melakukan proses
Muamalat iB Kongsi nomor: menguraikan, mengonsepkan, dan melakukan
01/RPDD/PMBY/2010, formulir nasabah kategorisasi data melalui penciptaan kode –
KPR Muamalat iB Kongsi, brosur kode deskriptif untuk memberikan makna
informasi KPR Muamalat iB Kongsi dan dasar pada kategori. Tahapan kedua adalah
referensi terkait. menciptakan kode tingkat pertama untuk
4. Studi Literatur, dengan melakukan memberikan interpretasi dengan kata – kata
pengkajian literatur yaitu fatwa DSN – MUI atau frase. Tahapan terakhir adalah
nomor: 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang menciptakan pola kode – kode melalui frase
musyarakah mutanaqisah, buku – buku atau kata – kata untuk menjelaskan kode
terkait fiqh muamalah, dan referensi terkait. deskriptif dan kode tingkat pertama (Rahmie,
2010 dalam Farisi, 2014: 37)
3.6. Analisis Data Konsep Miles dan Huberman dengan metode
Metode analisis yang digunakan dalam coding digunakan dalam penelitian ini untuk
penelitian ini adalah menggunakan konsep mendapatkan deskripsi dan verifikasi
 9

mengenai penerapan fatwa DSN – MUI nomor Pertanyaan penelitian ini mengacu pada
: 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah perkembangan pembiayaan kepemilikan
Mutanaqisah pada KPR Muamalat iB Kongsi rumah (KPR). Peneliti bermaksud untuk
Bank Muamalat. mengetahui perkembangan produk
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di
3.7. Uji Kredibilitas Data Indonesia maupun di Bank Muamalat.
Pengujian kredibilitas data dimaksudkan untuk 2. Bagaimana mekanisme yang terjadi pada
memastikan tidak terdapat perbedaan antara KPR Muamalat iB Kongsi?
hal – hal yang dilaporkan oleh peneliti dengan Pertanyaan penelitian ini mengacu pada
kenyataan sesungguhnya yang terjadi di panduan produk KPR Muamalat iB Kongsi
lapangan (Sugiyono, 2012: 268). Dalam Nomor: 01/RPDD/PMBY/2010. Peneliti
penelitian ini, cara – cara yang digunakan bermaksud untuk mengetahui konsep,
adalah sebagai berikut (Sugiyono, 2012: 270) : mekanisme, dan ketentuan pada KPR
1. Meningkatkan ketekunan, yaitu melakukan Muamalat iB Kongsi Bank Muamalat.
pengamatan secara lebih cermat dan 3. Apakah penerapan Musyarakah
berkesinambungan. Mutanaqisah pada KPR Muamalat iB
2. Triangulasi, yaitu melakukan pengecekan Kongsi Bank Muamalat sudah sesuai
data dari berbagai sumber dengan berbagai dengan fatwa DSN – MUI nomor: 73/DSN-
cara dan berbagai waktu. MUI/XI/2008 ?
3. Menggunakan bahan referensi, yaitu Pertanyaan penelitian ini mengacu pada
menggunakan referensi – referensi terkait penerapan fatwa DSN – MUI nomor:
untuk membuktikan data yang telah 73/DSN-MUI/XI/2008 mengenai
ditemukan dalam penelitian. Musyarakah Mutanaqisah pada KPR
4. Mengadakan membercheck, yaitu Muamalat iB Kongsi Bank Muamalat.
melakukan pengecekan data yang diperoleh Peneliti bermaksud untuk mengetahui
peneliti kepada pemberi data. kesesuaian KPR Muamalat iB Kongsi Bank
Muamalat dengan prinsip – prinsip syariah
4. HASIL DAN PEMBAHASAN pada fatwa DSN – MUI nomor: 73/DSN-
4.1. Pertanyaan Penelitian MUI/XI/2008.
Untuk kepentingan subjek analisis kualitatif,
terdapat tiga ringkasan pertanyaan penelitian 4.2. Analisis Data dan Display Data
yang dirancang dari pertanyaan wawancara Bagian ini terdiri dari dua bagian penjelasan
yang dilakukan. Penjelasan dari tiga yaitu analisis data dan display data. Bagian
pertanyaan penelitian secara lebih rinci adalah analisis data menjelaskan mengenai uraian –
sebagai berikut: uraian prosedur yang digunakan dalam
1. Bagaimana perkembangan pembiayaan menganalisis transkrip wawancara yang telah
kepemilikan rumah (KPR)? dilakukan kepada tiga orang responden terkait
 10

melalui teknik coding. Responden terdiri

kategori responden yaitu akademisi, praktisi, 4.2.1. Analisis Data
dan regulator dengan masing – masing pihak Dalam melakukan operasionalisasi variabel,
yang diwawancarai pada setiap kategori analisis, dan interpretasi data wawancara,
sebanyak satu orang. penulis menggunakan metode coding. Metode
Responden yang diwawancarai pada kategori coding merupakan metode analisis data
praktisi adalah Bapak Syahrul selaku account kualitatif dengan mengurai data, mengonsep
manager Bank Muamalat Kantor Kas data, dan menyusun kembali dengan cara baru
Padalarang. Sedangkan pada kategori (Strauss dan Corbin, 2013: 55). Terdapat tiga
akademisi, responden yang diwawancarai tahapan yang dilakukan dalam menggunakan
adalah Bapak Hasanudin selaku dosen Fakultas metode coding (Rahmie, 2010: 230). Tahapan
Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri pertama adalah melakukan proses
(UIN) Sunan Gunung Jati Bandung. Pada menguraikan, mengonsepkan, dan melakukan
kategori regulator, responden yang kategorisasi data melalui penciptaan kode –
diwawancarai adalah Bapak Endjo Sunidja kode deskriptif untuk memberikan makna
selaku Bendahara Umum Majelis Ulama dasar pada kategori. Tahapan kedua adalah
Indonesia Jawa Barat dan Dewan Pengawas menciptakan kode tingkat pertama untuk
Syariah Bank Jabar Banten Syariah. memberikan interpretasi dengan kata – kata
Hasil dari analisis data tersebut kemudian atau frase. Tahapan terakhir adalah
dideskripsikan dalam bagian display data menciptakan pola kode – kode melalui frase
dengan bantuan bagan untuk memperoleh atau kata – kata untuk menjelaskan kode
kesimpulan dari data wawancara yang lebih deskriptif dan kode tingkat pertama. Hasil
komprehensif dan handal. teknik analisis coding diringkas pada tabel 4.1.
berikut:
Tabel 4.1. Hasil Teknik Analisis Coding
Kode Tingkat Question
Kode Deskriptif Pattern Codes
Pertama No.
PERKEMBANGAN PEMBIAYAAN
PKPR
KEPEMILIKAN RUMAH (KPR)
PKPR Perkembangan PKPR-PERE
Kebutuhan PKPR-PERE-KEBU
1.1
Fasilitas PKPR-PERE-FATA
Manfaat PKPR-PERE-MAFA
PKPR Kebijakan PKPR-KEBI
Kemudahan PKPR-KEBI-MUDA
1.2
Diversifikasi PKPR-KEBI-UTAM
Panjang PKPR–KEBI-PANA
PKPR Kendala PKPR-KENA
1.3
Risiko PKPR-KENA-RISI
PKPR Kelebihan PKPR-KELE
Waktu PKPR-KELE-WAKU
Angsuran PKPR-KELE-ANSU 1.4
Jaminan PKPR-KELE-JAMI
 11

Tabel 4.1. Hasil Teknik Analisis Coding (Lanjutan)

Kode Tingkat Question
Kode Deskriptif Pattern Codes
Pertama No.
MEKANISME KPR MUAMALAT MEKA
iB KONGSI
MEKA Definisi MEKA-MKPR
Kepemilikan MEKA-MKPR-PEMI 2.5
Fasilitas MEKA-MKPR-PASI
MEKA Konsep MEKA-KONS
Kesepakatan MEKA-KONS-SEPA
2.6
Kerjasama MEKA-KONS-KERA
Akad MEKA-KONS-AKAD
MEKA Proses MEKA-PROS
Tahapan MEKA-PROS-TAHA
Pengajuan MEKA-PROS-JUAN
Analisis MEKA-PROS-AISA
Tandatangan MEKA-PROS-TADA 2.7, 2.13
Pembayaran MEKA-PROS-BAYA
Penjelasan MEKA-PROS-JELA
Kepemilikan MEKA-PROS-KEPE
Janji MEKA-PROS-JANI
MEKA Faktor MEKA-HATI
Peraturan MEKA-HATI-ATUR
2.8, 2.9,
Administratif MEKA-HATI-ADMI
2.10, 2.11
Kemampuan MEKA-HATI-MAPU
Spesifikasi MEKA-HATI-SPEK
MEKA Angsuran MEKA-HITU
Biasa MEKA-HITU-BIAS 2.12
Margin MEKA-HITU-MARG
Yield MEKA-HITU-YIEL 2.12
MEKA Pengawasan MEKA-PEWA
Internal MEKA-PEWA-INTE 2.14
Eksternal MEKA-PEWA-EKSE
KESESUAIAN DENGAN FATWA KESU
DSN-MUI
KESU Peranan KESU-PERA
Fuqaha KESU-PERA-FUQA
3.15
Regulasi KESU-PERA-REGU
Kesesuaian KESU-PERA-PASI
KESU Penerapan KESU-AMMQ
Tepat KESU-AMMQ-TEPA 3.16
Sesuai KESU-AMMQ-USAH
Model KESU-AMMQ-MODE
KESU Ketentuan KESU-KMAK
Sesuai KESU-KMAK-SUAI 3.17
Rujukan KESU-KMAK-RUJU
KESU Musyarakah KESU-MUSA
3.18, 3.19,
Sesuai KESU-MUSA-SESA
3.24
Tidak Sesuai KESU-MUSA-TISE
Jual-Beli KESU-JUAL
KESU 3.20
Sesuai KESU-JUAL-SUSI
Angsuran KESU-ARAN
KESU Sesuai KESU-ARAN-SUSE 3.21, 3.22
Diperbolehkan KESU-ARAN-TORA
Ijarah KESU-IJAR
KESU Sesuai KESU-IJAR-SESI 3.23
Tidak Sesuai KESU-IJAR-TISA
Sumber : Olahan sendiri, 2014
 12

Analisis coding yang dijelaskan pada bagian modal untuk membeli

rumah
berikut ini memberikan analisis deskriptif dari Simpulan Secara keseluruhan perkembangan
KPR disebabkan oleh peningkatan
hasil wawancara. kebutuhan nasabah, peningkatan
manfaat produk, dan perkembangan
1. Bagaimana perkembangan pembiayaan fatwa. KPR memiliki kendala risiko
kepemilikan rumah (KPR) di Indonesia? pembiayaan dan kelebihan seperti
adanya jangka waktu, jumlah
Bagian ini menjelaskan jawaban yang angsuran yang disesuaikan, serta
menjamin ketersediaan modal untuk
diberikan oleh masing – masing responden membeli rumah. Saat ini, kebijakan
KPR diarahkan pada kemudahan
dari pihak akademisi, praktisi, dan regulator aksesbilitas, diversifikasi akad, dan
tenor yang lebih panjang.
berkaitan dengan perkembangan produk Sumber : Olahan sendiri, 2014
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di
Indonesia maupun Bank Muamalat.
Analisis coding menunjukkan bahwa Tabel 4.3. Analisis Focussed Coding No.1
Pertanyaan Penelitian ke-1
tanggapan responden dapat dikategorikan Sub Pokok KPR berkembang seiring
menjadi empat focussed coding yaitu dengan peningkatan kebutuhan
nasabah, peningkatan manfaat
perkembangan pembiayaan kepemilikan produk, dan perkembangan
fatwa
rumah (KPR), kebijakan pembiayaan Responden Pola Keterangan
kepemilikan rumah (KPR), kendala No. Coding
Responden 1 PKPR – KPR berkembang
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR), dan PERE – seiring dengan
KEBU peningkatan kebutuhan
kelebihan pembiayaan kepemilikan rumah nasabah
Responden 2 PKPR – KPR berkembang
(KPR). Analisis coding diringkas dalam PERE – seiring dengan
FATA peningkatan manfaat
tabel 4.2. s.d. tabel 4.6. berikut. produk
Responden 3 PKPR – KPR berkembang
PERE - seiring dengan
Tabel 4.2. Analisis Data untuk Pertanyaan MAFA perkembangan fatwa
Penelitian ke-1 Sumber : Olahan sendiri, 2014
Pertanyaan Bagaimana perkembangan
Penelitian pembiayaan kepemilikan
1 rumah (KPR) di Indonesia?
Focussed Kode Keterangan Tabel 4.4. Analisis Focussed Coding No.2
Coding Tingkat Pertanyaan Penelitian ke-1
Pertama Sub Pokok Kebijakan KPR diarahkan
1 PKPR – KPR berkembang pada kemudahan aksesbilitas,
PERE seiring dengan
diversifikasi akad, dan tenor
peningkatan kebutuhan
nasabah, peningkatan
yang lebih panjang
manfaat produk, dan Responden Pola Keterangan
perkembangan fatwa No. Coding
2 PKPR – Kebijakan KPR Responden 1 PKPR – Kebijakan KPR
KEBI diarahkan pada KEBI – diarahkan pada
kemudahan aksesbilitas, MUDA kemudahan aksesbilitas
diversifikasi akad, dan Responden 2 PKPR – Kebijakan KPR
tenor lebih panjang KEBI – diarahkan pada tenor
3 PKPR – Kendala KPR adalah DIVE yang lebih panjang
KENA risiko pembiayaan Responden 3 PKPR – Kebijakan KPR
4 PKPR - Kelebihan KPR adalah KEBI - diarahkan pada
KELE adanya jangka waktu, PANA diversifikasi akad
jumlah angsuran yang Sumber : Olahan sendiri, 2014
disesuaikan, dan
menjamin ketersediaan
 13

Tabel 4.5. Analisis Focussed Coding No.3 pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
Pertanyaan Penelitian ke-1
Sub Pokok Kendala KPR adalah risiko yang mudah diakses oleh nasabah, tenor
pembiayaan yang lebih panjang, dan akad yang lebih
Responden Pola Keterangan
No. Coding beragam.
Responden 1 PKPR – Kendala KPR adalah
- Responden KENA – adanya risiko
3 RISI pembiayaan
2. Bagaimana mekanisme yang terjadi pada
Sumber : Olahan sendiri, 2014
KPR Muamalat iB Kongsi?
Tabel 4.6. Analisis Focussed Coding No.4
Pertanyaan Penelitian ke-1 Bagian ini menjelaskan jawaban yang
Sub Pokok Kelebihan KPR adalah diberikan oleh masing – masing responden
adanya jangka waktu, jumlah
angsuran yang disesuaikan, dari pihak akademisi, praktisi, dan regulator
dan menjamin ketersediaan
berkaitan dengan mekanisme KPR
modal untuk membeli rumah
Responden Pola Keterangan Muamalat iB Kongsi Bank Muamalat.
No. Coding
Responden 1 PKPR – Kelebihan KPR adalah Analisis coding menunjukkan bahwa
& KELE – adanya jangka waktu,
Responden 2 WAKU tanggapan dapat dikategorikan menjadi
Responden 2 PKPR – Kelebihan KPR adalah enam focussed coding yaitu definisi
KELE – adanya penyesuaian
ANSU jumlah angsuran dengan pembiayaan kepemilikan rumah (KPR),
kemampuan nasabah
Responden 3 PKPR – Kelebihan KPR adalah konsep pembiayaan kepemilikan rumah
KELE - menjamin ketersediaan
JAMI modal untuk membeli (KPR), proses pembiayaan kepemilikan
rumah
Sumber : Olahan sendiri, 2014 rumah (KPR), faktor – faktor yang perlu
diperhatikan, metode penghitungan
Berdasarkan analisis data tersebut, dapat angsuran, dan pengawasan pembiayaan
disimpulkan bahwa pembiayaan kepemilikan rumah (KPR). Analisis coding
kepemilikan rumah (KPR) mengalami diringkas dalam tabel 4.7. s.d. tabel 4.13.
perkembangan yang signifikan. berikut:
Perkembangan tersebut disebabkan oleh Tabel 4.7. Analisis Data untuk Pertanyaan
beberapa faktor yaitu pemenuhan Penelitian ke-2
Pertanyaan Bagaimana mekanisme yang
kebutuhan nasabah, peningkatan manfaat Penelitian 2 terjadi pada pembiayaan
kepemilikan rumah (KPR)?
produk, dan penyesuaian dengan ketentuan Focussed Kode Keterangan
yang berlaku. Kendala dalam pembiayaan Coding Tingkat
Pertama
kepemilikan rumah (KPR) adalah adanya 1 MEKA – KPR adalah pembiayaan
MKPR / fasilitas bagi nasabah
risiko pembiayaan sedangkan kelebihannya untuk memiliki rumah
2 MEKA – Konsep KPR adalah
adalah adanya jangka waktu, jumlah KONS kerjasama / kesepakatan
dan penerapan akad
angsuran yang disesuaikan, serta menjamin
berbasis syariah
ketersediaan modal untuk membeli rumah. 3 MEKA – Proses KPR melalui lima
PROS tahapan yaitu tahapan
Saat ini kebijakan pengembangan pengajuan pembiayaan,
tahapan analisis, tahapan
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) keputusan, tahapan
realisasi pembiayaan,
difokuskan kepada pengembangan dan berakhir pada
 14

tahapan perpindahan Tabel 4.9. Analisis Focussed Coding No.2

kepemilikan. Pertanyaan Penelitian ke-2
4 MEKA - Faktor yang perlu
HATI diperhatikan adalah Sub Pokok Konsep KPR adalah kerjasama
peraturan yang berlaku, / kesepakatan dan penerapan
syarat administratif, akad berbasis syariah
kemampuan Responden Pola Keterangan
pembiayaan, dan No. Coding
spesifikasi rumah Responden 1 MEKA – Konsep KPR adalah
5 MEKA - Metode penghitungan & KONS - kesepakatan
HITU angsuran menggunakan Responden 3 SEPA
metode yield yang sama Responden 2 MEKA – Konsep KPR adalah
seperti metode KONS - kerjasama
penghitungan angsuran KERA
biasa namun dengan rate Responden 3 MEKA – Konsep KPR adalah
margin (yield) sebagai KONS - penerapan akad
pengganti nilai bunga AKAD berbasis syariah
6 MEKA - Pengawasan KPR Sumber : Olahan sendiri, 2014
PEWA melalui pengawasan
internal dan pengawasan
eksternal
Simpulan Secara keseluruhan KPR adalah
pembiayaan bagi nasabah untuk Tabel 4.10. Analisis Focussed Coding No.3
memiliki rumah yang diterapkan Pertanyaan Penelitian ke-2
berdasarkan kesepakatan dan akad
Sub Pokok Proses KPR melalui lima
syariah. Proses KPR melalui lima
tahapan yaitu tahapan pengajuan tahapan yaitu tahapan
pembiayaan, tahapan analisis, tahapan pengajuan pembiayaan,
keputusan, tahapan realisasi tahapan analisis, tahapan
pembiayaan, dan berakhir pada keputusan, tahapan realisasi
tahapan perpindahan kepemilikan pembiayaan, dan berakhir pada
dengan metode yield. Sebagai metode tahapan perpindahan
penghitungan angsuran. Faktor - kepemilikan.
faktor yang perlu diperhatikan adalah
Responden Pola Keterangan
peraturan yang berlaku, syarat
administratif, kemampuan
No. Coding
pembiayaan, dan spesifikasi rumah. Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
Pengawasan internal dan pengawasan – Responden PROS – beberapa tahapan
eksternal dilakukan selama proses 3 TAHA
KPR berlangsung Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
Sumber : Olahan sendiri, 2014 – Responden PROS – tahapan pengajuan
3 JUAN pembiayaan
Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
Tabel 4.8. Analisis Focussed Coding No.1 – Responden PROS – tahapan analisis
Pertanyaan Penelitian ke-2 3 AISA administrasi dan analisis
Sub Pokok KPR adalah pembiayaan / kemampuan nasabah
Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
fasilitas bagi nasabah untuk
– Responden PROS – penandatanganan
memiliki rumah 3 TADA kesepakatan dan
Responden Pola Keterangan ketentuannya
No. Coding Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
Responden 1 MEKA – KPR adalah fasilitas – Responden PROS - tahapan pembayaran
MKPR - bagi individu (nasabah) 3 BAYA angsuran
FASI untuk memiliki rumah Responden 1 MEKA – Proses KPR melalui
Responden 2 MEKA – KPR adalah pembiayaan & PROS – tahapan perpindahan
& MKPR - untuk memiliki rumah Responden 2 KEPE kepemilikan
Responden 3 PEMI Responden 2 MEKA – Proses KPR melalui
Sumber : Olahan sendiri, 2014 PROS – tahapan janji Bank
JANI Muamalat menjual porsi
kepemilikan rumah
kepada nasabah
Responden 3 MEKA – Proses KPR melalui
PROS – tahapan penjelasan dari
JELA masing – masing pihak
Sumber : Olahan sendiri, 2014
 15

Tabel 4.11. Analisis Focussed Coding No.4 Tabel 4.13. Analisis Focussed Coding No.5
Pertanyaan Penelitian ke-2 Pertanyaan Penelitian ke-2
Sub Pokok Faktor yang harus Sub Pokok Pengawasan KPR melalui
diperhatikan adalah peraturan pengawasan internal dan
yang berlaku, syarat eksternal
administratif, kemampuan Responden Pola Keterangan
pembiayaan, dan spesifikasi No. Coding
rumah Responden 1 MEKA – Pengawasan KPR
Responden Pola Keterangan – Responden PEWA – melalui pengawasan
No. Coding 3 INTE internal
Responden 1 MEKA – Faktor yang harus Responden 1 MEKA – Pengawasan KPR
– Responden HATI – diperhatikan adalah – Responden PEWA – melalui pengawasan
3 ATUR peraturan yang 3 EKSE eksternal
berlaku Sumber: Olahan sendiri, 2014
Responden 1 MEKA – Faktor yang harus
– Responden HATI - diperhatikan adalah
3 ADMI syarat – syarat Berdasarkan analisis data tersebut, dapat
administratif
Responden 1 MEKA – Faktor yang harus
disimpulkan bahwa KPR Muamalat iB
– Responden HATI - diperhatikan adalah Kongsi adalah pembiayaan bagi nasabah
3 MAPU kemampuan
pembiayaan untuk memiliki rumah berdasarkan
Responden 1 MEKA – Faktor yang harus
– Responden HATI - diperhatikan adalah kesepakatan dan akad syariah. Terdapat
3 SPEK spesifikasi rumah
Sumber : Olahan sendiri, 2014 lima tahapan yang harus dilalui yaitu
tahapan pengajuan pembiayaan, tahapan
analisis, tahapan keputusan, tahapan
Tabel 4.12. Analisis Focussed Coding No.5 realisasi pembiayaan, dan berakhir pada
Pertanyaan Penelitian ke-2
Sub Pokok Metode penghitungan angsuran tahapan perpindahan kepemilikan dengan
menggunakan metode yield
yang sama seperti metode metode yield dalam menghitung jumlah
penghitungan angsuran biasa angsuran. Faktor - faktor yang perlu
namun dengan rate margin
(yield) sebagai pengganti nilai diperhatikan dalam pembiayaan
bunga
Responden Pola Keterangan
kepemilikan rumah (KPR) adalah peraturan
No. Coding yang berlaku, syarat administratif,
Responden 1 MEKA – Metode penghitungan
– Responden HITU - angsuran kemampuan pembiayaan, dan spesifikasi
3 BIAS menggunakan metode
penghitungan rumah. Pengawasan internal dan
angsuran biasa
Responden 1 MEKA – Metode penghitungan pengawasan eksternal dilakukan selama
– Responden HITU - angsuran
proses pembiayaan kepemilikan rumah
3 MARG menggunakan rate
margin (yield) sebagai (KPR) berlangsung.
pengganti nilai bunga
Responden 2 MEKA – Metode penghitungan
HITU - angsuran
YIEL menggunakan metode 3. Apakah penerapan Musyarakah
yield
Sumber: Olahan sendiri, 2014 Mutanaqisah pada KPR Muamalat iB
Kongsi Bank Muamalat sudah sesuai
dengan fatwa DSN – MUI nomor: 73/DSN-
MUI/XI/2008?
 16

Bagian ini menjelaskan jawaban yang 3 KESU – KPR Muamalat iB

KMAK Kongsi sudah sesuai
diberikan oleh masing – masing responden dengan ketentuan multi
akad dan ketentuan
dari pihak akademisi, praktisi, dan regulator yang berlaku
berkaitan dengan kesesuaian penerapan 4 KESU – Proses pembiayaan
fatwa DSN – MUI nomor: 73/DSN- MUSA musyarakah pada KPR
Muamalat iB Kongsi
MUI/XI/2008 mengenai Musyarakah sudah sesuai meskipun
terdapat
Mutanaqisah pada KPR Muamalat iB ketidaksesuaian pada
sertifikat kepemilikan
Kongsi Bank Muamalat. Analisis coding 5 KESU – Proses penjualan porsi
JUAL kepemilikan Bank
menunjukkan bahwa tanggapan dapat Muamalat kepada
nasabah sudah sesuai
dikategorikan menjadi tujuh focussed 6 KESU – Penetapan nilai
coding yaitu peranan DSN-MUI, penerapan ARAN angsuran pada KPR
Muamalat iB Kongsi
akad musyarakah mutanaqisah, kesesuaian sudah sesuai meskipun
nilai angsuran yang
dengan ketentuan multi akad, kesesuaian tinggi dan tidak detail
masih diperbolehkan
dalam pembiayaan musyarakah, kesesuaian 7 KESU – Proses ijarah pada KPR
IJAR Muamalat iB Kongsi
proses penjualan porsi kepemilikan Bank sudah sesuai meskipun
Muamalat kepada nasabah, kesesuaian nilai terdapat
ketidaksesuaian pada
angsuran, dan kesesuaian dalam proses pengalihan kewajiban
pemeliharaan rumah
ijarah. Analisis coding diringkas dalam sepenuhnya kepada
nasabah
tabel 4.14. s.d. tabel 4.21. berikut.
Simpulan Secara keseluruhan KPR Muamalat
Tabel 4.14. Analisis Data untuk Pertanyaan iB Kongsi sudah sesuai dengan fatwa
Penelitian ke-3 DSN – MUI nomor: 73/DSN-
Pertanyaan Apakah penerapan MUI/XI/2008. Hal ini dibuktikan
Penelitian Musyarakah Mutanaqisah pada dengan kesesuaian mekanisme KPR
3 KPR Muamalat iB Kongsi dengan seluruh ketentuan yang
Bank Muamalat sudah sesuai berlaku. Ketidaksesuaian terdapat
dengan fatwa DSN – MUI pada aspek penghitungan nilai
angsuran, aspek kepemilikan rumah,
nomor: 73/DSN-MUI/XI/2008 ? dan aspek kewajiban pemeliharaan
Focussed Kode Keterangan rumah. DSN – MUI, berperan sebagai
Coding Tingkat fuqaha, memperkenankan praktik
Pertama tersebut hingga ada ketentuan yang
1 KESU – DSN – MUI berperan melarangnya
PERA sebagai fuqaha yang Sumber : Olahan sendiri, 2014
menciptakan regulasi
dan memastikan
Tabel 4.15. Analisis Focussed Coding No.1
kesesuaian produk
keuangan syariah Pertanyaan Penelitian ke-3
Sub Pokok DSN – MUI berperan sebagai
2 KESU – Penerapan musyarakah
AMMQ mutanaqisah pada KPR fuqaha yang menciptakan
Muamalat iB Kongsi regulasi dan memastikan
sebagian besar sudah kesesuaian produk keuangan
sesuai dan tepat syariah
sehingga saat ini Responden Pola Keterangan
menjadi model No. Coding
sementara sampai Responden 1 KESU - DSN – MUI berperan
kompilasi hukum PERA - sebagai fuqaha
ekonomi syariah FUQA keuangan syariah di
(KHES) tentang Indonesia
musyarakah
mutanaqisah selesai
 17

Responden 2 KESU – DSN – MUI berperan Tabel 4.18. Analisis Focussed Coding No.4
PERA - sebagai pembuat Pertanyaan Penelitian ke-3
REGU regulasi (fatwa) Sub Pokok Proses pembiayaan musyarakah
Responden 3 KESU – DSN – MUI berperan
pada KPR Muamalat iB Kongsi
PERA - sebagai pengawas
PASI untuk memastikan
sudah sesuai meskipun terdapat
kesesuaian produk ketidaksesuaian pada sertifikat
keuangan syariah kepemilikan
dengan prinsip – prinsip Responden Pola Keterangan
syariah No. Coding
Sumber : Olahan sendiri, 2014 Responden 1 KESU – Proses pembiayaan
– Responden MUSA- musyarakah pada KPR
Tabel 4.16. Analisis Focussed Coding No.2 3 SESA Muamalat iB Kongsi
sudah sesuai
Pertanyaan Penelitian ke-3
Responden 3 KESU – Proses pembiayaan
Sub Pokok Penerapan musyarakah MUSA - musyarakah pada KPR
mutanaqisah pada KPR TISE Muamalat iB Kongsi
Muamalat iB Kongsi sebagian terdapat ketidaksesuaian
besar sudah sesuai dan tepat pada sertifikat
sehingga saat ini menjadi model kepemilikan
sementara sampai kompilasi Sumber : Olahan sendiri, 2014
hukum ekonomi syariah
(KHES) tentang musyarakah Tabel 4.19. Analisis Focussed Coding No.5
mutanaqisah selesai Pertanyaan Penelitian ke-3
Responden Pola Keterangan Sub Pokok Proses penjualan porsi
No. Coding kepemilikan Bank Muamalat
Responden 1 KESU – Penerapan musyarakah kepada nasabah sudah sesuai
AMMQ – mutanaqisah pada KPR Responden Pola Keterangan
TEPA Muamalat iB Kongsi No. Coding
sudah tepat Responden 1 KESU – Proses penjualan porsi
Responden 2 KESU – Penerapan musyarakah – Responden JUAL – kepemilikan Bank
& AMMQ - mutanaqisah pada KPR 3 SUSI Muamalat kepada
Responden 3 SESU Muamalat iB Kongsi nasabah sudah sesuai
sudah sesuai dengan ketentuan yang
Responden 3 KESU – Penerapan musyarakah berlaku
AMMQ - mutanaqisah pada KPR Sumber : Olahan sendiri, 2014
MODE Muamalat iB Kongsi
saat ini menjadi model
sementara sampai Tabel 4.20. Analisis Focussed Coding No.6
kompilasi hukum Pertanyaan Penelitian ke-3
ekonomi syariah Sub Pokok Penetapan nilai angsuran pada
(KHES) tentang KPR Muamalat iB Kongsi
musyarakah sudah sesuai meskipun nilai
mutanaqisah selesai angsuran yang tinggi dan tidak
Sumber: Olahan sendiri, 2014 detail masih diperbolehkan
Responden Pola Keterangan
Tabel 4.17. Analisis Focussed Coding No.3 No. Coding
Pertanyaan Penelitian ke-3 Responden 1 KESU – Penetapan nilai
Sub Pokok KPR Muamalat iB Kongsi – Responden ARAN - angsuran pada KPR
sudah sesuai dengan ketentuan 3 SUSE Muamalat iB Kongsi
multi akad dan ketentuan yang sudah sesuai dengan
berlaku ketentuan yang berlaku
Responden 3 KESU – Penetapan nilai
Responden Pola Keterangan
ARAN - angsuran pada KPR
No. Coding TORA Muamalat iB Kongsi
Responden 1 KESU – KPR Muamalat iB yang tinggi dan tidak
& KMAK – Kongsi sudah sesuai detail masih
Responden 3 SUAI dengan ketentuan multi diperbolehkan
akad yang berlaku Sumber : Olahan sendiri, 2014
Responden 2 KESU – KPR Muamalat iB
KMAK - Kongsi merujuk
RUJU pendapat dan ketentuan
yang berlaku
Sumber : Olahan sendiri, 2014
 18

Tabel 4.21. Analisis Focussed Coding No.7 4.2.2. Display Data

Pertanyaan Penelitian ke-3
Sub Pokok Proses ijarah pada KPR Bagian ini memberikan hasil pembahasan atas
Muamalat iB Kongsi sudah temuan yang diperoleh dari hasil analisis
sesuai meskipun terdapat
ketidaksesuaian pada coding disertai dengan bagan yang berasal dari
pengalihan kewajiban
pemeliharaan rumah proses pemetaan data. Hal tersebut bertujuan
sepenuhnya kepada nasabah untuk memberikan perspektif yang lebih luas
Responden Pola Keterangan
No. Coding mengenai variabel yang relevan tersebut. Hasil
Responden 1 KESU – Proses ijarah pada KPR
– Responden IJAR – Muamalat iB Kongsi pembahasan dijelaskan dalam penjelasan
3 SESI sudah sesuai dengan berikut.
ketentuan yang berlaku
Responden 1 KESU – Proses ijarah pada KPR
IJAR – Muamalat iB Kongsi
TISA terdapat ketidaksesuaian 4.2.2.1. Perkembangan Pembiayaan
dalam pengalihan
kewajiban pemeliharaan Kepemilikan Rumah
rumah sepenuhnya
kepada nasabah Perkembangan pembiayaan kepemilikan
Sumber : Olahan sendiri, 2014
rumah (KPR) yang signifikan di Indonesia
disebabkan oleh peningkatan kebutuhan
Berdasarkan analisis data tersebut, dapat
masyarakat, peningkatan manfaat produk, dan
disimpulkan bahwa penerapan KPR
perkembangan fatwa. Peningkatan kebutuhan
Muamalat iB Kongsi sebagian besar sudah
ditandai dengan tingginya tingkat permintaan
sesuai dengan fatwa DSN – MUI nomor:
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) sebesar
73/DSN-MUI/XI/2008. Hal ini dibuktikan
60% pada tahun 2012 – 2014, menjamurnya
dengan kesesuaian mekanisme KPR
developer / kontraktor properti, tingginya
Muamalat iB Kongsi dengan seluruh
tingkat kebutuhan unit rumah sebesar
ketentuan yang berlaku yaitu ketentuan
15.000.000 unit pada tahun 2014.
multi akad, pembiayaan musyarakah,
Perkembangan pembiayaan kepemilikan
proses jual beli (ba’i), dan proses ijarah.
rumah (KPR) di Bank Muamalat ditandai
Ketidaksesuaian terdapat pada aspek
dengan adanya produk pembiayaan hunian
penghitungan nilai angsuran, aspek
syariah (PHS) dengan akad murabahah pada
kepemilikan rumah, dan aspek kewajiban
tahun 2008 dan produk KPR Muamalat iB
pemeliharaan rumah. DSN – MUI, berperan
Kongsi pada tahun 2013. Saat ini kebijakan
sebagai fuqaha, memperkenankan praktik
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
tersebut hingga ada ketentuan yang
berfokus pada pengembangan pembiayaan
melarangnya. Diperlukan penelitian lebih
kepemilikan rumah (KPR) yang mudah diakses
lanjut mengenai operasionalisasi akad pada
oleh nasabah, tenor yang lebih panjang, dan
ketiga aspek tersebut.
akad yang lebih beragam. Hal tersebut
dimaksudkan untuk mendorong
pengembangan market share bank syariah dan
diversifikasi akad.
 19

Dalam pelaksanannya, pembiayaan masa mendatang. Walaupun terdapat kendala,

kepemilikan rumah (KPR) memiliki beberapa pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)
risiko pembiayaan seperti risiko gagal bayar, memiliki kelebihan yaitu membantu
risiko likuiditas, risiko pasar, dan risiko ketersediaan modal bagi nasabah untuk
kepatuhan. Bank syariah memiliki risiko memiliki rumah dalam jangka waktu tertentu
kepatuhan yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai angsuran, harus dibayarkan oleh
bank konvensional karena bank syariah harus nasabah, yang disesuaikan dengan
mematuhi dua jenis hukum yaitu hukum positif kemampuannya. Pemetaan data perkembangan
dan hukum syariah. Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR)
Jika risiko pembiayaan tidak dikelola dengan dijelaskan pada gambar 4.1. berikut:
baik, berbagai permasalahan akan terjadi di

Sumber : Olahan Sendiri, 2014

Gambar 4.1. Pemetaan Data Perkembangan Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR)

4.2.2.2. Mekanisme KPR Muamalat iB Pada tahapan pengajuan pembiayaan, nasabah

Kongsi diharuskan untuk menentukan spesifikasi
KPR Muamalat iB Kongsi adalah pembiayaan rumah yang diinginkan terlebih dahulu lalu
bagi nasabah untuk memiliki rumah dengan mengajukan pembiayaan kepada Bank
spesifikasi rumah yang disepakati Muamalat beserta dengan berkas administrasi
menggunakan akad musyarakah mutanaqisah. yang disyaratkan. Sedangkan pada tahapan
Terdapat lima tahapan dalam KPR Muamalat analisis, Bank Muamalat akan melakukan
iB Kongsi yaitu tahapan pengajuan analisis pembiayaan untuk mengetahui
pembiayaan, tahapan analisis, tahapan kemampuan pembiayaan nasabah.
keputusan, tahapan realisasi pembiayaan, dan Jika nasabah mampu, Bank Muamalat akan
tahapan perpindahan kepemilikan. melanjutkan ke tahapan keputusan
 20

pembiayaan. Pada tahapan ini, Bank Muamalat tempo, Bank Muamalat akan mengeluarkan
dan nasabah akan menyepakati ketentuan – surat roya’ untuk mencabut covernote
ketentuan yang harus dipatuhi. Ketentuan sehingga kepemilikan rumah dikuasai penuh
pertama mengatur mengenai kontribusi modal. oleh nasabah.
Bank Muamalat dan nasabah akan Faktor - faktor yang perlu diperhatikan dalam
berkontribusi dalam bentuk modal, dengan pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) adalah
jumlah kontribusi modal Bank Muamalat peraturan yang berlaku, syarat administratif,
(plafon) lebih besar dari nasabah (DP). Status kemampuan pembiayaan, dan spesifikasi
kepemilikan rumah akan diatasnamakan milik rumah. Kemampuan pembiayaan dan
nasabah dengan surat keterangan (covernote) peraturan yang berlaku juga diperhatikan
dalam proses pembiayaan kepemilikan rumah mengingat pembiayaan kepemilikan rumah
(KPR) Bank Muamalat. (KPR) termasuk pembiayaan yang berisiko
Ketentuan kedua, Bank Muamalat berjanji tinggi. Nasabah dan Bank Muamalat
untuk menjual porsi kepemilikan rumah yang diwajibkan untuk memberikan informasi
dimilikinya secara bertahap kepada nasabah dengan sejelas – jelasnya untuk
dan nasabah wajib membelinya dengan meminimalisasi permasalahan dan batalnya
membayar cicilan. Ketentuan ketiga, nasabah akad termasuk mengenai spesifikasi rumah.
berjanji untuk menempati (menyewa) rumah Semua bentuk penjelasan / diskusi dilakukan di
dan membayar biaya sewa sebagai biaya sewa Bank Muamalat atau tempat yang sudah
rumah. Kewajiban pemeliharaan rumah akan dijanjikan sebelumnya.
dilakukan oleh nasabah secara penuh. KPR Muamalat iB Kongsi menggunakan
Ketentuan keempat, cicilan dan sewa yang metode yield dalam memperhitungkan jumlah
dibayar nasabah diakumulasikan dalam angsuran, gabungan dari cicilan dan sewa,
angsuran menggunakan metode yield. yang dibayarkan oleh nasabah. Metode yield
Setelah ketentuan disepakati, tahapan merupakan pengembangan metode
selanjutnya adalah tahapan realisasi penghitungan angsuran oleh Bank Muamalat
pembiayaan. Tahapan realisasi pembiayaan dengan penggunaan rate margin (yield). Nilai
ditandai dengan penandatanganan surat rate margin (yield) ditentukan oleh komite
perjanjian pembiayaan (klausul akad) oleh ALCO Bank Muamalat dengan
kedua belah pihak dan realisasi kontribusi memperhitungkan risiko default, inflasi,
modal (plafon & DP). perubahan suku bunga, dan perubahan kondisi
Tahapan terakhir adalah tahapan perpindahan makro serta kondisi mikro. Nilai angsuran
kepemilikan. Tahapan perpindahan untuk setiap periode (bulan) besarnya tetap
kepemilikan dilakukan oleh nasabah dengan sesuai dengan periode evaluasi pricing.
melakukan pembayaran angsuran secara Untuk mencegah risiko pembiayaan,
berkala hingga porsi kepemilikan rumah yang pengawasan internal dan pengawasan eksternal
dimiliki Bank Muamalat habis. Pada saat jatuh dilakukan selama proses pembiayaan
 21

kepemilikan rumah (KPR) berlangsung. melakukan penilaian risiko dan pengawasan

Pengawasan eksternal dilakukan oleh Bank proses pembiayaan termasuk pembiayaan
Indonesia, Otoritas Jasa Keuangan, dan kepemilikan rumah (KPR). Pemetaan data
lembaga audit. Secara internal Bank Muamalat mekanisme KPR Muamalat iB Kongsi
memiliki komite ALCO yang berfungsi untuk dijelaskan pada gambar 4.2. berikut:

Sumber : Olahan Sendiri, 2014

Gambar 4.2. Pemetaan Data Mekanisme KPR Muamalat iB Kongsi

4.2.2.3. Kesesuaian KPR Muamalat iB sesuai, risiko kepatuhan dapat terjadi sehingga
Kongsi dengan fatwa DSN – MUI Bank Muamalat dapat diberikan sanksi oleh
No. 73/DSN – MUI/XI/2008 Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan.
Kesesuaian KPR Muamalat iB Kongsi dengan Pemetaan data kesesuaian KPR Muamalat iB
fatwa DSN – MUI No. 73/DSN – Kongsi dengan fatwa DSN – MUI nomor:
MUI/XI/2008 merupakan kewajiban yang 73/DSN-MUI/XI/2008 dijelaskan pada gambar
harus dipatuhi oleh Bank Muamalat. Jika tidak 4.3. berikut:
 22

Sumber : Olahan sendiri, 2014

Gambar 4.3. Pemetaan Data Kesesuaian KPR Muamalat iB Kongsi dengan Fatwa DSN – MUI nomor:
73/DSN-MUI/XI/2008

Kesesuaian penerapan fatwa DSN – MUI No. pembiayaan KPR Muamalat iB Kongsi
73/DSN – MUI/XI/2008 pada produk dijelaskan lebih lanjut pada tabel 4.22. berikut:
Tabel 4.22. Kesesuaian KPR Muamalat iB Kongsi dengan Fatwa DSN-MUI Nomor : 73/DSN –
MUI/XI/2008
No Ketentuan Kesesuaian Penjelasan
1 Akad musyarakah Tidak 1) Penerapan akad sesuai dengan ketentuan multi akad dan
mutanaqisah terdiri Sesuai tercatat dalam surat perjanjian pembiayaan (klausul
dari akad musyarakah akad), yaitu :
dan bai’ (jual-beli). a. KPR Muamalat iB Kongsi menerapkan akad
musyarakah mutanaqisah dalam skema
pembiayaannya.
b. Bank Muamalat (Pihak Pertama) dan Nasabah (Nama
Nasabah) (Pihak Kedua) bersepakat untuk melakukan
pembiayaan dengan jumlah kontribusi modal yang
disepakati bersama
c. Bank Muamalat (Pihak Pertama) berjanji untuk menjual
porsi kepemilikannya secara bertahap kepada pihak
kedua dan pihak kedua wajib membelinya. Nasabah
(Pihak Kedua) akan membayarkan sejumlah cicilan
kepada Bank Muamalat (Pihak Pertama) sebagai bentuk
pengalihan kepemilikan dari Bank Muamalat (Pihak
Pertama) kepada Nasabah (Pihak Kedua).
d. Rumah yang dibeli berdasarkan spesifikasi dimiliki
bersama oleh Bank Muamalat (Pihak Pertama) dan
Nasabah (Pihak Kedua) sampai dengan waktu
pembayaran angsuran (tenor) yang sudah ditetapkan.
e. Biaya sewa dan cicilan diakumulasikan dalam
pembayaran angsuran yang dibayarkan oleh pihak
kedua (nasabah) berdasarkan perhitungan
menggunakan metode yield (perhitungan terlampir)
dengan waktu pembayaran angsuran (tenor) yang
disepakati.
 23

2) Ketidaksesuaian terdapat pada sertifikasi kepemilikan

yang langsung diatasnamakan nasabah tanpa
mencantumkan Bank Muamalat. Bank Muamalat hanya
berfungsi sebagai pengawas, menandakan bahwa rumah
tersebut sedang dalam proses pembiayaan Bank
Muamalat, dengan dikeluarkannya covernote. Padahal
rumah harus dimiliki bersama berdasarkan akad
musyarakah. Seharusnya regulasi agraria dapat
mengatur kepemilikan ganda pada rumah sehingga
tidak menyebabkan permasalahan legalitas dan hukum
musyarakah.
2 Memberikan modal Sesuai Kontribusi modal diberikan dalam bentuk dana yang
dan kerja berdasarkan disesuaikan dengan rasio kontribusi modal pada Surat Edaran
kesepakatan pada saat Bank Indonesia (SEBI) Nomor 15/40/DKMP tanggal 24
akad. September 2013 tentang Financing to Value
3 Memperoleh Sesuai Nisbah bagi hasil (keuntungan) disepakati berdasarkan porsi
keuntungan kepemilikan yang dimiliki Bank Muamalat dan nasabah serta
berdasarkan nisbah mengikuti perubahan porsi kepemilikan selama proses
yang disepakati pada peralihan porsi kepemilikan rumah yang dimiliki Bank
saat akad Muamalat kepada nasabah
4 Menanggung kerugian Sesuai Nisbah bagi hasil (kerugian) disepakati berdasarkan porsi
sesuai proporsi modal. kepemilikan yang dimiliki Bank Muamalat dan nasabah serta
mengikuti perubahan porsi kepemilikan selama proses
peralihan porsi kepemilikan rumah yang dimiliki Bank
Muamalat kepada nasabah
5 Dalam akad Sesuai 1) Janji Bank Muamalat dengan nasabah disepakati dan
musyarakah dicantumkan secara tertulis dalam klausul akad, yaitu:
mutanaqisah, pihak a. Bank Muamalat (Pihak Pertama) berjanji untuk menjual
pertama (syarik) wajib porsi kepemilikannya secara bertahap kepada pihak
berjanji untuk menjual kedua dan pihak kedua wajib membelinya. Nasabah
seluruh hishshah-nya (Pihak Kedua) akan membayarkan sejumlah cicilan
secara bertahap dan kepada Bank Muamalat (Pihak Pertama) sebagai bentuk
pihak kedua (syarik) pengalihan kepemilikan dari Bank Muamalat (Pihak
wajib membelinya. Pertama) kepada Nasabah (Pihak Kedua).
2) Janji ini dilakukan mengingat saat akad disepakati,
obyek akad (rumah) tidak berada dalam kekuasaan
salah satu pihak yang bersepakat. Janji diperkuat
dengan adanya ketentuan agunan (obyek akad), sanksi,
dan asuransi untuk menjamin Bank Muamalat dan
nasabah tidak melakukan wanprestasi
6 Jual beli dilaksanakan Sesuai Jual beli dilakukan setelah rumah berada dalam kepemilikan
sesuai kesepakatan. Bank Muamalat dan nasabah. Porsi kepemilikan rumah yang
dimiliki Bank Muamalat secara bertahap akan berpindah
kepemilikannya kepada nasabah melalui proses jual beli.
Nasabah membayar cicilan, diperhitungkan dalam angsuran,
dalam jumlah dan jangka waktu yang disepakati bersama.
7 Setelah selesai Sesuai Saat pelunasan pembiayaan, Bank Muamalat melalui notaris
pelunasan penjualan, mengeluarkan surat roya’ , berfungsi untuk mencabut status
seluruh hishshah kepemilikan (pengawasan) Bank Muamalat atas rumah, dan
lembaga keuangan dokumen pembiayaan untuk diserahkan kepada Badan
syariah (LKS) beralih Pertanahan Nasional (BPN) sehingga status kepemilikan
kepada syarik lainnya. Bank Muamalat atas rumah dicabut dan kepemilikan rumah
berada penuh pada nasabah.
8 Aset musyarakah Tidak 1) Penerapan akad sesuai dengan ketentuan multi akad dan
mutanaqisah dapat di- Sesuai tercatat dalam surat perjanjian pembiayaan (klausul
ijarah-kan kepada akad), yaitu :
syarik atau pihak lain. a. KPR Muamalat iB Kongsi menerapkan akad
musyarakah mutanaqisah dalam skema
pembiayaannya.
 24

b. Pihak kedua (nasabah) berjanji untuk menyewa rumah

dan membayarkan sejumlah biaya sewa kepada pihak
pertama (Bank Muamalat) sebagai bentuk biaya (fee)
atas kehilangan manfaat pihak pertama atas rumah.
c. Biaya sewa dan cicilan diakumulasikan dalam
pembayaran angsuran yang dibayarkan oleh pihak
kedua (nasabah) berdasarkan perhitungan
menggunakan metode yield (perhitungan terlampir)
dengan waktu pembayaran angsuran (tenor) yang
disepakati
d. Pihak kedua memiliki kewajiban penuh untuk
melakukan aspek pemeliharaan atas rumah yang
disewa.
2) Ketidaksesuaian terdapat pada praktik pengalihan
kewajiban pemeliharaan rumah sepenuhnya kepada
nasabah. Seharusnya Bank Muamalat dan nasabah
melakukan kesepakatan yang lebih detail mengenai
kewajiban pemeliharaan rumah dan membagi
kewajiban pemeliharaan dengan adil. Sehingga
distribusi risiko bisa lebih adil dan tidak melanggar
hukum ijarah.
9 Apabila aset Tidak 1) Nasabah membayar biaya sewa, diperhitungkan dalam
musyarakah menjadi Sesuai angsuran, dalam jumlah dan jangka waktu yang
obyek ijarah, maka disepakati bersama. Nilai biaya sewa dapat berubah
syarik (nasabah) dapat tetapi saat ini Bank Muamalat mengeluarkan kebijakan
menyewa aset tersebut nilai biaya sewa tetap sehingga angsuran yang
dengan nilai ujrah (fee) dibayarkan bernilai tetap.
yang disepakati. 2) Ketidaksesuaian terdapat pada praktik tidak
transparansinya biaya sewa yang ditetapkan setiap
bulannya. Walaupun biaya sewa sudah diperhitungkan
dalam angsuran, seharusnya Bank Muamalat
menjelaskan dan mencantumkan pada klausul akad
mengenai jumlah biaya sewa yang dibayar setiap
bulannya secara detail.
10 Keuntungan yang Sesuai Nisbah bagi hasil disepakati berdasarkan porsi kepemilikan
diperoleh dari ujrah yang dimiliki Bank Muamalat dan nasabah serta mengikuti
tersebut dibagi sesuai perubahan porsi kepemilikan selama proses peralihan porsi
dengan nisbah yang kepemilikan rumah yang dimiliki Bank Muamalat kepada
telah disepakati dalam nasabah
akad, sedangkan
kerugian harus
berdasarkan proporsi
kepemilikan. Nisbah
keuntungan dapat
mengikuti perubahan
proporsi kepemilikan
sesuai kesepakatan
para syarik.
11 Kadar/ Ukuran bagian/ Sesuai Perpindahan porsi kepemilikan disepakati dalam klausul akad
porsi kepemilikan asset dan sesuai dengan angsuran yang dibayarkan oleh nasabah
musyarakah syarik kepada Bank Muamalat
(LKS) yang berkurang
akibat pembayaran
oleh syarik (nasabah),
harus jelas dan
disepakati dalam akad.
12 Biaya perolehan aset Sesuai 1) Biaya perolehan aset musyarakah (rumah) seperti biaya
musyarakah menjadi pajak (PBB & PPN), biaya notaris, dan biaya administrasi
beban bersama yang diperlukan sudah diperhitungkan dengan jelas dan
sedangkan biaya diakumulasikan dalam harga perolehan rumah secara
 25

peralihan kepemilikan total. Hal tersebut dibuktikan dengan adanya pernyataan

menjadi beban tertulis dari developer / penjual bahwa harga jual rumah
pembeli. sudah memperhitungkan biaya – biaya tersebut dan
disahkan oleh notaris serta tertulis dalam akta jual beli.
2) Biaya – biaya yang digunakan untuk peralihan
kepemilikan dibebankan kepada nasabah dan harus
dibayarkan sebelum tanggal realisasi pembiayaan dari
Bank Muamalat (plafon). Biaya – biaya seperti biaya
premi asuransi, biaya notaris / PPAT, dan biaya taksasi
agunan ditentukan berdasarkan dengan tarif yang berlaku
di pasar. Sedangkan biaya administrasi ditentukan
berdasarkan tiring biaya administrasi dengan
memperhatikan jenis kegiatan dan range jumlah
pembiayaan.
Sumber : Olahan Sendiri, 2014

5. SIMPULAN DAN REKOMENDASI 5.2. Rekomendasi

5.1. Simpulan Berdasarkan penelitian yang dilakukan,
Berdasarkan hasil penelitian yang disarankan beberapa hal yaitu:
dilakukan, KPR Muamalat iB Kongsi 1. Status kepemilikan ganda sebaiknya
sebagian besar sudah memenuhi prinsip – diperbolehkan dengan syarat aset
prinsip syariah yang diatur dalam DSN – (rumah) tersebut dimiliki / diperoleh
MUI No. 73/DSN – MUI/XI/2008. Pada menggunakan akad musyarakah. Hal ini
implementasinya, terdapat ketidaksesuaian bertujuan untuk menciptakan
pada aspek kepemilikan rumah (sertifikat), harmonisasi regulasi sehingga hukum
aspek penghitungan nilai angsuran, dan syariah dan hukum positif dapat sejalan
aspek kewajiban pemeliharaan rumah. dan sesuai.
Ketiga permasalahan tersebut masih 2. Biaya sewa yang dikeluarkan oleh
diperbolehkan oleh DSN – MUI hingga nasabah setiap bulannya sebaiknya
dikeluarkannya Kompilasi Hukum Ekonomi dijelaskan lebih detail dalam
Syariah (KHES) mengenai musyarakah penghitungan angsuran. Ketidakjelasan
mutanaqisah yang mengatur praktik tersebut dikhawatirkan dapat
pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) menyebabkan gharar dan permasalahan
berbasis musyarakah mutanaqisah secara di masa mendatang.
mendetail dan regulasi agraria yang lebih 3. Berkaitan dengan kewajiban
akomodatif. Selain itu, faktor kemaslahatan pemeliharaan rumah, Bank Muamalat
dan faktor tingginya kebutuhan rumah juga dan nasabah sebaiknya menyepakati
menjadi penyebab diperbolehkannya tanggung jawab pemeliharaan rumah
mekanisme KPR Muamalat iB Kongsi pada secara bersama jika terdapat kerusakan
ketiga aspek tersebut. secara alamiah dan menyepakati
tanggung jawab pemeliharaan penuh oleh
nasabah jika kerusakan disebabkan oleh

nasabah agar menghasilkan distribusi
risiko yang lebih adil.
4. Dalam penelitian mendatang sebaiknya
dilakukan wawancara terhadap pihak
konsumen produk pembiayaan KPR
Muamalat iB Kongsi dari Bank
Muamalat untuk menilai sejauh mana
pemahaman yang diketahui nasabah baik
mengenai teori maupun praktik produk
keuangan tersebut dan pihak praktisi
(Bank Muamalat) yang berasal dari
bagian pengembangan produk dan risiko
Bank Muamalat untuk mengetahui
kebijakan dan kerangka pemikiran
perbankan mengenai produk tersebut.
5. Disarankan untuk dilakukan penelitian
lanjutan mengenai studi penerapan
(shariah compliance) pada beberapa
produk keuangan syariah yang
menggunakan akad hybrid untuk
menjamin kesesuaiannya dengan prinsip
– prinsip syariah dan hukum positif di
Indonesia.
DAFTAR PUSTAKA
Agustianto. 2013. Hybrid Contract dalam
Keuangan Syariah (22 Juni 2013).
Tersedia:
http://www.agustiantocentre.com/?p=68.
Diakses pada 7 November 2014 jam 15.20
Ascarya. 2011. Akad dan Produk Bank Syariah.
Jakarta: RajaGrafindo Persada
Asian Institute of Finance. 2013. Musharakah
Mutanaqisah Home Financing. Kuala
Lumpur : Asian Institute of Finance
Badri, Muhammad Arifin. 2012. Hakekat KPR
Syariah (Hukum & Solusi). Pengusaha
Muslim (28 Februari 2012)
Fatwa Dewan Syariah Nasional – Majelis Ulama
Indonesia No: 73/DSN-MUI/XI/2008
tentang Musyarakah Mutanaqisah.
26
Farisi, Muhammad Rian. 2014. Model
Konseptual Peningkatan Fungsi Maal pada
Baitul Maal Wat Tamwil, Skripsi. Unpad
Hamdani, Roni. 2008. Kontribusi Bank
Muamalat Indonesia Terhadap Program
Akselerasi Perbankan Syariah, Skripsi.
UIN Syarif Hidayatullah
Hasanudin. 2009. Multi Akad dalam Transaksi
Syari’ah Kontemporer pada Lembaga
Keuangan Syari’ah di Indonesia: Konsep
dan Ketentuan (Dhawabith) dalam
Perspektif Fiqh, Makalah pada acara MES
Goes to Campus di UIN Syarif
Hidayatullah Jakarta, tanggal 3 Juni 2009.
Tersedia:
http://www.ekonomisyariah.org/download/
artikel/Makalah%20IAEI_Multi_Akad_Ha
sanudin.pdf. Diakses pada 7 November
2014 jam 8.00
Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok. 2012.
Perkembangan Akad Musyarakah. Jakarta:
Kencana
Hosen, M. Nadratuzzaman. 2014. Musyarakah
Mutanaqisah, Makalah. Tersedia:
http://www.ekonomisyariah.org/download/
artikel/Makalah%20 Musyarakah
%20Mutanaqishah_Nadratuzzaman.pdf.
Diakses pada 8 Agustus 2014 jam 15.00
Ikatan Bankir Indonesia. 2014. Memahami
Bisnis Bank Syariah. Jakarta: Gramedia
Ismail. 2013. Perbankan Syariah. Jakarta:
Kencana
Karim, Adiwarman A.. 2013. Bank Islam
Analisis Fiqih dan Keuangan. Jakarta: Raja
Grafindo Persada
Karim, Adiwarman A.. 2011. Penerapan
Mudarabah, Musyarakah, dan Musyarakah
Mutanaqisah di Perbankan Syariah di
Indonesia. Jurnal Muzakarah Cendekiawan
Syariah Nusantara 5 Tahun 2011
Laporan Perkembangan Keuangan Syariah tahun
2013 Otoritas Jasa Keuangan
Laporan Perkembangan Perbankan Syariah 2012
Bank Indonesia
Laporan Tahunan Bank Muamalat Tahun 2013
Osmani, Noor Muhammad dan Md. Faruk
Abdullah. Musharakah Mutanaqisah Home
Financing: A Review of Literatures and
Practices of Islamic Banks In Malaysia.
International Review of Business Research
Papers
Panduan Produk KPR Muamalat iB Kongsi
Nomor: 01/ RPDD/ PMBY/ 2010 Bank
Muamalat

Peraturan Bank Indonesia nomor 7/46/PBI/2005
tentang Akad Penghimpunan dan
Penyaluran Dana bagi Bank yang
Melaksanakan Kegiatan Usaha
Berdasarkan Prinsip Syariah
Peraturan Bank Indonesia nomor
13/23/PBI/2011 tentang Penerapan
Manajemen Risiko Bagi Bank Umum
Syariah dan Unit Usaha Syariah
Rahimie, Mohd bin Abd-Karim. 2010. Analysing
the Characteristics and Performance of
Islamic Funds : A Critical Review of the
Malaysian Case. Durham E-Theses :
Durham University
Razak, Dzuljastri Abdul dan Hanudin Amin.
2013. Application of Musharakah
Mutanaqisah Home Financing As an
Alternative to Traditional Debt Financing:
Lessons Learned From the U.S. 2007
Subprime Crisis. Journal of Islamic
Economics, Banking and Finance
Razak, Dzuljastri Abdul dan Ahamed Kameel
Mydin Meera. 2009. Home Financing
through the Musharakah Mutanaqisah
Contracts: Some Practical Issues. Journal
of King Abdulaziz University: Islamic
Economics.
Rivai, Veithzal dan Andria Permata Veithzal.
2008. Islamic Financial Management :
Teori, Konsep, dan Aplikasi Panduan
Praktis untuk Lembaga Keuangan,
Nasabah, Praktisi, dan Mahasiswa.
Jakarta: RajaGrafindo Persada
Sabiq, Sayyid. 2013. Fiqih Sunnah Jilid 5
(Terjemahan). Jakarta: Tirta Abadi
Gemilang
Shofni, Alina. 2012. Musharakah Mutanaqisah
Home Financing in Malaysia: A Critical
Appraisal, Project Paper of Certified
Islamic Finance Professional (CIFP).
INCEIF
Siswantoro, Dodik dan Hamidah Qoyyimah.
2005. Analysis on the Feasibility Study of
Musharakah Mutanaqisah Implementation
in Indonesian Islamic Bank. International
Conference 6th International Conferences
on Islamic Economics and Finance
Siswantoro, Dodik. 2012. The Awareness,
Preference And Distinctiveness Of Islamic
Home Financing Type In Indonesia. Buletin
Studi Ekonomi
Statistik Perbankan Syariah Agustus 2014
Otoritas Jasa Keuangan
Strauss, Anselm dan Juliet Corbin. 2013. Dasar
– Dasar Penelitian Kualitatif Tatalangkah
27
dan Teknik – Teknik Teorotisasi Data.
Yogyakarta : Pustaka Pelajar
Suhendi, Hendi. 2002. Fiqh Muamalah. Jakarta :
RajaGrafindo Persada
Sugema, Imam dan M. Iqbal Irfany. 2011. Riba
Implisit. Iqtishodia Jurnal Ekonomi Islam
Republika (30 Juni 2011). Tersedia:
http://fem.ipb.ac.id/d/iqtishodia/2011/Iqt
ishodia%202011%2006.pdf. Diakses pada
10 Agustus 2014 jam 18.00
Surat Edaran Bank Indonesia Nomor
15/40/DKMP tanggal 24 September 2013
Perihal Penerapan Manajemen Risiko pada
Bank yang Melakukan Pemberian Kredit
atau Pembiayaan Pemilikan Properti,
Kredit atau Pembiayaan Konsumsi Beragun
Properti, dan Kredit atau Pembiayaan
Kendaraan Bermotor
Transkrip Wawancara dengan Bapak Syahrul,
Account Manager Bank Muamalat Kantor
Kas Padalarang Bandung, tanggal 5
Desember 2014 jam 13.3oTranskrip
Wawancara dengan Bapak Endjo Sunidja,
Bendahara Umum MUI Jawa Barat, tanggal
9 Desember 2014 jam 13.15
Transkrip Wawancara dengan Bapak
Muhammad Hasanudin, Dosen Fakultas
Syariah dan Hukum Universitas Islam
Negeri Sunan Gunung Jati Bandung,
tanggal 11 Desember 2014 jam 14.00
Undang – Undang Republik Indonesia No. 5
tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok
- Pokok Agraria
Undang – Undang Republik Indonesia No. 21
tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
Undang – Undang Republik Indonesia No. 1
tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
Zuhaili, Wahbah. 2011. Fiqih Islam Wa
Adillatuhu Jilid 4 Sumpah, Nadzar, Hal –
Hal yang Dibolehkan & Dilarang, Kurban
& Aqiqah, dan Teori – Teori Fiqh
(Terjemahan). Depok: Gema Insani
Referensi Internet :
http://www.bisniskeuangan.kompas.com
http://www.bankmuamalat.co.id
http://keuangan.kontan.co.id/
http://www.ekonomisyariah.info
http://www.finance.detik.com