1

SOSIALISASI PROGRAM
STRATEGIS DAN KEBIJAKAN
BIDANG PENETAPAN HAK DAN
PENDAFTARAN TANAH

ANDI TENRI ABENG

DIREKTUR PENGATURAN PENDAFTARAN TANAH DAN RUANG
 POINTER 2

PENDAFTARAN TANAH

PEMELIHARAAN DATA

LAYANAN ELEKTRONIK

7 LAYANAN PRIORITAS

KABUPATEN/KOTA LENGKAP
 PENDAFTARAN TANAH
KONDISI PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA 3

PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP (PTSL) adalah kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara
serentak bagi semua objek Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah desa/kelurahan atau
nama lainnya yang setingkat dengan itu, yang meliputi pengumpulan data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa Capaian 2017-2021
objek Pendaftaran Tanah untuk keperluan pendaftarannya Rerata Output 8.879.961
Rerata SHAT 6.388.376
Meningkat
lebih dari 11.244.990* 11.182.573*
▪ Mulai tahun 2017, Presiden Joko Widodo 5 Kali Lipat 7.182.661*
memberikan target tinggi kepada 9.378.496*
Sejak 1961 s.d. 2016 atau
sekitar 56 tahun, Kementerian ATR/BPN untuk 7.196.928
Kementerian ATR/BPN baru mendaftarkan seluruh bidang tanah di *
Indonesia melalui Program PTSL 5.402.950*
berhasil mendaftarkan
▪ Pada tahun 2018, diterbitkan Intruksi
kurang lebih 46 Juta Bidang
Presiden kepada seluruh K/L termasuk
atau rata-rata 500ribu
Pemerintah Daerah agar mendukung 1.168.095
bidang/tahun
pelaksanaan Program PTSL (Inpres 2/2018) 967.490

s.d. 2016 2017 s.d. 2022 *) On Progress

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

36,5% ▪
▪
42,04% Terdaftar
28,92% Sertipikat 21,4% Manfaat Pendaftaran Tanah

▪ 52,9 Juta Bidang

Didaftarkan ±27 Juta
46 Juta Bidang ▪ 36,4 Juta Bidang
Disertipikatkan
Bidang Kepastian Meminimalisir Mendukung
Meningkatkan
Indeks Kemudahan
Hukum Sengketa Pertanahan Pembangunan
Berusaha
*) Total bidang tanah terdaftar 98,9 Juta Bidang dan telah bersertipikat sebanyak 82,4 Juta Bidang

126 Juta Bidang Meningkatkan Mendorong Inklusi Bentuk Tertib

Membangun
One Map Policy
Penerimaan
data per 31 Januari 2023 Pajak
Keuangan Administrasi Skala Besar
Negara

3
 PENDAFTARAN TANAH
PERMASALAHAN UMUM PTSL 4

▪ Rendahnya antusiasme masyarakat

Beberapa Permasalahan/
Kendala Umum
Pelaksanaan PTSL
▪ Pemilik tidak bersedia tanahnya disertipikatkan (pajak)
▪ Pemilik tidak diketahui, tidak jelas atau tidak berada ditempat
▪ Masih banyak Pemerintah Daerah Provinsi maupun Kabupaten/Kota yang belum mendukung
terhadap kebijakan pengurangan/pembebasan BPHTB untuk meringankan masyarakat
▪ Kurangnya sinergi dengan aparat penegak hukum

▪ Akan menambahkan anggaran sosialisasi serta bekerjasama dengan Pemerintah Daerah

▪ Akan dilakukan sosialisasi yang massif oleh Biro Humas, Tim Kendali dan Dirjen PHPT dengan melibat Komisi II, Aparat Penegak
Hukum, Kemendagri, Kemendes, K/L terkait serta Pemerintah Daerah dan Pemerintah Desa
▪ Target sosialisasi tidak hanya kepada peserta PTSL, ditambah masyarakat luas, stake holder melalui media sosial, media cetak, website dll
 PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH WAKAF (PERMEN ATR/BPN NO 2 TAHUN 2017) 5
Nazhir dapat menerima imbalan atas pengelolaan dan
pengembangan harta benda wakaf (tidak melebihi 10%)
Syarat
Perseorangan Organisasi Badan Hukum
1. WNI 1. Pengurus memenuhi 1. Pengurus memenuhi
2. Beragama Islam persyaratan Nazhir persyaratan Nazhir
3. Dewasa Perseorangan Perseorangan
4. Amanah 2. Bergerak di bidang sosial, 2. Bdn hkm dibentuk sesuai
WAKIF NAZHIR 5. Mampu secara jasmani dan pendidikan, ketentuan yang berlaku
rohani kemasyarakatan, dan/atau 3. Bergerak di bidang sosial,
Pihak yang mewakafkan Pihak yang menerima
Dapat diganti Nazhir 6. Tidak terhalang melakukan keagamaan Islam pendidikan, kemasyarakatan,
harta benda miliknya harta benda Wakaf dari perbuatan hukum
Sementara dan/atau keagamaan Islam
1. Perseorangan Wakif untuk dikelola dan
(Surat Edaran Nomor
dikembangkan sesuai 1. Sertipikat Hak Atas Tanah yang
2. Organisasi
dengan peruntukannya
1/SE/III/2018) PERSYARATAN bersangkutan
3. Badan Hukum
PENDAFTARAN 2. bukti perolehan tanah (apabila tanah
TANAH WAKAF negara)
3. Peta Bidang Tanah/surat ukur;
Perwakafan dilakukan dihadapan 4. AIW atau APAIW;
Pejabat pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) 5. surat izin pelepasan dari pemegang Hak
Pengelolaan atau Hak Milik (apabila
HGB/HP diatas tanah hak milik/HPL)
• Membuat Akta Ikrar Wakaf (AIW) atau Akta 6. Surat pengesahan Nazhir yang
Pengganti Ikrar Wakaf, dan mendaftarkan ke bersangkutan dari instansi yang
menyelenggarakan urusan agama tingkat
Kantor Pertanahan paling lama 30 hari sejak kecamatan; dan
penandatanganan akta 7. Surat pernyataan dari Nazhir bahwa
• PPAIW diangkat dan diberhentikan oleh Menteri tanahnya tidak dalam sengketa, perkara,
sita dan tidak dijaminkan
Agama
 PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH LINTAS SEKTOR (JUKNIS LINTOR TAHUN 2022) 6

Percepatan pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui PTSL Kegiatan Pendaftaran Tanah Lintas Sektor didahului dengan nota
maupun melalui kerja sama dengan kesepahaman (MoU) dan/atau PKS dalam rangka pensertipikatan
Kementerian/Lembaga/Pemerintah Daerah (Lintas Sektor) tanah

Kebijakan Pendaftaran Tanah Lintas Sektor dilakukan untuk

mendukung program pemberdayaan masyarakat sesuai program
pemberdayaan Kementerian/Lembaga/Pemerintah Daerah bagi
masyarakat yang belum memliki sertipikat dan akses
permodalan, misalnya tanah transmigrasi, UKM, pertanian, Petani
Sawit Rakyat (PSR), Nelayan Tangkap dan Pembudidayaan Ikan,
dan subjek pemberdayaan lainnya
Kegiatan Pendaftaran Tanah Lintas Sektor merupakan kegiatan
pendaftaran tanah sporadik, namun apabila objeknya berada di
dalam penetapan lokasi PTSL maka dilakukan melalui mekanisme
PTSL

ALUR PELAKSANAAN :
Perencanaan
Output:
1. Petunjuk Operasional
Kegiatan (POK); dan
2. Surat Penyampaian Daftar
CPCL dari Kementerian ke
Kantor Pertanahan
Persiapan
Output:
1. Surat penyampaian konfirmasi
daftar CPCL dari Kantor
Pertanahan ke dinas/instansi
terkait
2. Keputusan Kepala Kantor
Pertanahan tentang Penetapan
Daftar CPCL
3. Keputusan Kepala Kantor
Petanahan tetang Pembentukan
Tim Pelaksana Pendaftaran
Tanah Lintas Sektor
Pelaksanaan
1. Pengumpulan Data Yuridis
Output:
Daftar Nominatif CPCL 4.
disertai alas hak yang
dikumpulkan dan nomor
berkas pendaftaran
2. Pengumpulan Data Fisik
Output:
Gambar Ukur dan Peta
Bidang Tanah 5.
3. Pemeriksaan Tanah
Output:
Surat Tugas, Surat
Undangan Panitia A, Berita
Acara Lapang, Risalah
Penyerahan Pelaporan
Sertipikat
Panitia A, Pengumuman Output: Daftar Isian 301A Output: Buku Laporan
Data Fisik dan Data Yuridis
Penerbitan Keputusan
HAT
Output:
Keputusan penegasan
konversi/pengakuan HAT
dan Keputusan Pemberian
Hak
Pembukuan dan
Penerbitan Sertipikat
Output:
Buku Tanah, Surat Ukur
dan Sertipikat
6
 PENDAFTARAN TANAH
PENDAFTARAN TANAH HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN (PP NO 13 TAHUN 2021) 7

UU NO 11 TAHUN 2020
HM SARUSUN dapat diberikan kepada:
a. Warga negara Indonesia
b. Badan hukum Indonesia
PP NO 13 TAHUN 2021 c. Warga negara asing yang mempunyai izin sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
PERPU NO 2 TAHUN e. Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada
2022 atau mempunyai perwakilan di Indonesia
Pasal 184 huruf b : “semua peraturan perudang-undangan yang
merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja masih tetap berlaku sepanjang
tidak bertentangan dengan Peraturan Pemerintah Penganti
Persyaratan Pendaftaran HM Sarusun
Undang-Undang ini”
1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di
• HM SARUSUN dapat atas materai cukup
diberikan kepada instansi 2. Surat Kuasa apabila dikuasakan
Pemerintah 3. Fotocopy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
Pusat/Pemerintah Daerah
4. Sertipikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (asli)
• HM SARUSUN yang 5. Proposal pembangunan rumah susun
diberikan kepada instansi 6. Ijin layak huni
Pemerintah 7. Advis Planning
Pusat/Pemerintah Daerah 8. Akta pemisahan yang dibuat oleh penyelenggara pembangunan rumah susun, dengan
tidak dapat dijaminkan lampiran gambar dan uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun horisontal serta nilai
perbandingan proposionalnya yang disahkan oleh pejabat yang berwenang (Gubernur
dengan dibebani Hak
untuk DKI Jakarta atau Bupati/Walikota)
Tanggungan.
 PENCATATAN PADA PEMELIHARAAN DATA HAK TANAH DAN RUANG
Guna penertiban administrasi pertanahan, selain ketentuan pencatatan yang sudah berlaku, diatur
beberapa materi baru terkait pencatatan dalam buku tanah dan sertipikat
PENCATATAN RRR
▪ Pencatatan batasan dan kewajiban
penerima hak dalam pembukuan
hak dapat dilakukan berdasarkan
surat keputusan pemberian hak
atau keputusan penegasan
konversi/pengakuan hak
▪ Pendaftaran tanah di Kawasan
lindung diberikan dengan Batasan
3R yang dicatat dalam buku tanah
dan sertipikat
▪ Batasan dan kewajiban merupakan
batasan dan kewajiban yang belum
diatur dalam ketentuan peraturan
perundang-undangan yang bersifat
individual yang melekat pada hak
▪ Hak atas tanah dapat dibatalkan
apabila pemegang hak tidak
mmenuhi ketentuan 3 R yang
dicatat dalam BT dan Sertipikat
8
PENCATATAN PPJB ATAU PENCATATAN
PERJANJIAN SEWA ATAS PENCATATAN PERKARA KEPEMILIKAN HMSRS
TANAH (Pasal 90) ORANG ASING
▪ Pihak yang berkepentingan dapat BLOKIR Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
mengajukan permohonan pencatatan untuk orang asing yang dibangun di
perjanjian pengikatan jual beli atau
30 hari kalender atas tanah HGB, pada kolom
perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke catatan diisi dengan kalimat
Kantor Pertanahan;
▪ Pencatatan dilakukan pada daftar “kepemilikan satuan rumah susun ini
umum dan/atau sertipikat Hak Atas STATUS QUO tidak termasuk tanah bersama”
Tanah.
▪ Dalam hal PPAT membuat akta 30 hari
Kecuali diikuti dengan
berdasarkan PPJB yang dibuat di
hadapan Notaris dengan tempat kalender putusan sita jaminan
kedudukan tidak sesuai dengan letak
tanah yang diperjanjikan wajib meneliti
kelengkapan dokumen dengan SITA
menerapkan asas kehati-hatian untuk Sita yang belum dilengkapi
melindungi pemilik sebenarnya dan
mengurangi konflik pertanahan 60 hari dengan surat izin ketua
▪ Dalam hal terdapat catatan PPJB, HAT kalender pengadilan negeri
dan HMSRS tidak dapat dilakukan
peralihan hak selain kepada pihak yang
tercantum dalam PPJB
Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak dapat dilaksanakan apabila tidak ada
perintah status quo atau sita, dengan dilengkapi surat pernyataan atau izin Ketua PN
setempat, pendaftaran tersebut tidak menghapus catatan perkara tersebut
 AKSI KORPORASI
DASAR PENGATURAN PENGGABUNGAN, PELEBURAN DAN PEMISAHAN 9

Jenis Perbuatan Hukum Terkait Perseroan Terbatas Definisi

diganti
dengan Penggabungan adalah perbuatan hukum yang dilakukan
oleh satu Perseroan atau lebih untuk menggabungkan diri
dengan Perseroan lain yang telah ada yang mengakibatkan
aktiva dan pasiva dari Perseroan yang menggabungkan diri
beralih karena hukum kepada Perseroan yang menerima
penggabungan dan selanjutnya status badan hukum
Perseroan yang menggabungkan diri berakhir karena hukum

Peleburan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua

1. Penggabungan Perseroan atau lebih untuk meleburkan diri dengan cara
1. Penggabungan mendirikan satu Perseroan baru yang karena hukum
2. Peleburan
3. Pengambilalihan
2. Peleburan memperoleh aktiva dan pasiva dari Perseroan yang
3. Pengambilalihan meleburkan diri dan status badan hukum Perseroan yang
4. Pemisahan meleburkan diri berakhir karena hukum.

▪ Pada tahun 2007 Pemerintah telah menerbitkan UU 40/2007 tentang
Perseroan Terbatas yang menggantikan UU 1/1995.
▪ UU 40/2007 mengalami perluasan pengaturan aksi korporasi di samping
penggabungan (merger) atau peleburan (konsolidasi) juga diatur
mengenai pemisahan perusahaan
Permen Menambahkan perbuatan hukum pemisahan
ATR/KBPN Nomor perseroan baik pemisahan murni maupun
16/2021 tentang pemisahan tidak murni (“spin off”) sebagai
Perubahan Ketiga dasar peralihan HAT, HPL, atau Hak Milik Atas
PMNA No. 3/1997 Satuan Rumah Susun dalam Perubahan Ketiga
PMNA 3/1997
Pengambilalihan adalah perbuatan hukum yang dilakukan
oleh badan hukum atau orang perseorangan untuk
mengambil alih saham Perseroan yang mengakibatkan
beralihnya pengendalian atas Perseroan tersebut
Pemisahan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh
Perseroan untuk memisahkan usaha yang mengakibatkan
seluruh aktiva dan pasiva Perseroan beralih karena hukum
kepada dua Perseroan atau lebih atau sebagian aktiva dan
pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada satu
Perseroan atau lebih
 AKSI KORPORASI
PERBEDAAN PENGGABUNGAN, PELEBURAN, PENGAMBILALIHAN DAN PEMISAHAN PERSEROAN 10

Perubahan Data Yuridis

Pasal 94 ayat (2) Permen ATR/KBPN No. 16 Tahun 2021
PENGGABUNGAN PELEBURAN PENGAMBILALIHAN PEMISAHAN
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar,
Aset berupa tanah Aset berupa tanah Tidak terjadi peralihan hak Aset berupa tanah hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
beralih demi hukum dari beralih demi atas tanah. Hal ini beralih demi hukum
PT yang dikarenakan dalam akuisisi
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
hukum dari PT (Pemisahan Murni dan b. peralihan hak karena pewarisan;
menggabungkan diri yang meleburkan hanya terjadi Pemisahan Tidak
kepada PT yang pengambilalihan atas saham c. peralihan hak karena penggabungan,
diri kepada PT Murni (Spin Off)
menerima baru hasil yang mengakibatkan dengan Akta
peleburan atau pemisahan perseroan atau
penggabungan dengan peleburan dengan perubahan pengendalian pemisahan yang koperasi sesuai dengan ketentuan
Akta Penggabungan Akta atas PT, tidak ada peralihan dibuat oleh Notaris peraturan perundang-undangan;
yang dibuat oleh Notaris Penggabungan kepemilikan atas aset berupa d. pembebanan Hak Tanggungan;
yang dibuat oleh tanah. e. peralihan Hak Tanggungan;
Notaris f. hapusnya Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan,
Perubahan data wajib Perubahan data Tidak ada perubahan data Perubahan data wajib
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak
didaftarkan untuk wajib didaftarkan didaftarkan untuk Tanggungan;
menjamin kepastian untuk menjamin menjamin kepastian g. pembagian hak bersama;
hukum kepastian hukum hukum h. perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau
Dikenakan BPHTB PPH Dikenakan BPHTB Tidak dikenakan BPHTB Dikenakan BPHTB penetapan Ketua Pengadilan;
PPH PPH i. perubahan nama akibat pemegang hak yang
Rancangan Rancangan Rancangan ganti nama;
Penggabungan Peleburan pemisahan j. perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah
dituangkan ke dalam dituangkan dituangkan ke dalam
akta penggabungan kedalam akta akta pemisahan yang
yang dibuat oleh peleburan yang dibuat oleh notaris
notaris dibuat oleh notaris
 KETENTUAN PEWARISAN 11

Mengapus perbedaan etnis dalam pewarisan

TATA CARA PENCATATAN
Pasal 111 (semula) PERALIHAN
Menjadi
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
dapat berupa : berupa: ▪ Apabila ahli waris ▪ Apabila ahli waris lebih
1) wasiat dari pewaris, atau lebih dari 1 (satu) dari 1 (satu) orang dan
1. wasiat dari pewaris;
2) putusan Pengadilan, atau orang dan belum ada pada waktu pendaftaran
2. putusan pengadilan;
3) penetapan hakim/Ketua Pengadilan, pembagian warisan, peralihan haknya disertai
3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
atau maka pendaftaran dengan akta waris yang
4. surat pernyataan ahli waris yang peralihan haknya
4) - bagi warganegara Indonesia memuat keterangan
dibuat oleh para ahli waris dengan dilakukan kepada bahwa Hak Atas Tanah
penduduk asli: surat keterangan ahli
waris yang dibuat oleh para ahli waris disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan para ahli waris atau Hak Milik Atas Satuan
dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang diketahui oleh kepala desa/lurah dan sebagai pemilikan Rumah Susun tertentu
saksi dan dikuatkan oleh Kepala camat tempat tinggal pewaris pada bersama, dan jatuh kepada 1 (satu)
Desa/Kelurahan dan Camat tempat waktu meninggal dunia; pembagian hak orang penerima warisan,
tinggal pewaris pada waktu 5. akta keterangan hak mewaris dari selanjutnya dapat maka pencatatan
meninggal dunia; Notaris yang berkedudukan di tempat dilakukan melalui peralihan haknya
- bagi warganegara Indonesia tinggal pewaris pada waktu pembagian hak dilakukan kepada
keturunan Tionghoa: akta meninggal dunia; atau bersama sesuai dengan penerima warisan yang
keterangan hak mewaris dari Notaris, 6. surat keterangan waris dari Balai Harta ketentuan peraturan bersangkutan
- bagi warganegara Indonesia Peninggalan. perundang-undangan berdasarkan akta waris
keturunan Timur Asing lainnya: tersebut
surat keterangan waris dari Balai
Harta Peninggalan.
Dicatat waris ke Dicatat waris
5) akta keterangan hak mewaris dari beberapa ahli waris langsung ke 1 ahli
Notaris yang berkedudukan di tempat waris berdasarkan
tinggal pewaris pada waktu meninggal Akta Pembagian
dunia; atau Waris
6) surat keterangan waris dari Balai Harta
Peninggalan.
 PEMBERIAN HAK ATAS TANAH
12

Berdasarkan PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021 tentang
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah SEMULA MENJADI Tata Cara Penetapan HPL dan HAT
4 Kondisi Siklus:
1. Siklus Penuh (Pemberian,
Perpanjangan dan Pembaruan)
Apabila tidak
dimohon 2. Siklus Tanpa Perpanjangan,
perpanjangan yaitu apabila tidak dimohon
sampai berakhir perpanjangan s.d. berakhir
hak, maka Siklus Pertama hak, maka dimohon
Diajukan
dimohon
perpanjangan
pembaruan hak
1. 2. pembaruan haknya
kembali sebelum
berakhir hak
Pemberian Perpanjangan 3. Siklus Tanpa Pembaruan, yaitu
Siklus Kedua, HGU 35 Tahun apabila s.d. paling lama 2 (dua)
HGU 25 Tahun
Siklus Ketiga dst HGB 30 Tahun tahun setelah berakhirnya
PERPANJANGAN PEMBARUAN HGB 20 Tahun
perpanjangan hak tidak
PEMBERIAN Diajukan HP 30 Tahun HP 20 Tahun
perpanjangan kembali dimohon pembaruan, maka
sebelum berakhir hak siklus kembali ke pemberian
HGU 35 Tahun HGU 25 Tahun Perpanjangan HGU 35 Tahun hak
HGB 30 Tahun HGB 20 Tahun Kedua HGB 30 Tahun Untuk
4. Siklus Tanpa Perpanjangan dan
HP 25 Tahun HP 20 Tahun HP 25 Tahun Tanah 3. Pembaruan, apabila tidak
Perpanjangan
Negara Pembaruan dimohon perpanjangan
Dst
Ketiga HGU 35 Tahun dan/atau s.d. paling lama 2
KEWENANGAN HGB 30 Tahun (dua) tahun setelah
MENTERI ATR/KBPN HP 30 Tahun berakhirnya hak tidak
(pelimpahan dimohon pembaruan, maka
kewenangan) siklus kembali ke pemberian
Gap ketidakpastian /tidak ada cut hak
off sampai kapan pemegang hak Perlu ▪ Dapat diberikan prioritas kembali kepada bekas
dapat memiliki haknya diperbaiki pemegang hak,
▪ Badan Bank Tanah atau
▪ digunakan untuk kepentingan umum; reforma
agraria; program strategis nasional; dan/atau
cadangan negara lainnya
 PERUBAHAN HGB/HP MENJADI HM
Perkembangan kebutuhan masyarakat bahwa
rumah tinggal dibuat sebagai tempat usaha
(rumah toko/rumah kantor)
Pasal 94
PP 18 Tahun 2021
tentang Hak Pengeloaan, Hak Atas
Tanah, Satuan Rumah Susun dan
Pendaftaran Tanah
“Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang
dimiliki oleh Warga Negara Indonesia, yang
digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah
tinggal termasuk rumah toko dan rumah
kantor, dapat diberikan hak milik atas
permohonan pemegang hak”
“
Proses langsung distempel pada Sertipikat HGB/HP
diubah menjadi Hak Milik dengan mencantumkan
Keputusan Menteri ATR/KBPN Nomor 1339/SK-
HK.02/X/2022 sebagai dasar pemberian haknya
Pasal 149-153
Permen ATR/KBPN 18 Tahun 2021
tentang Tata Cara Penetapan Hak
Pengelolaan dan Hak Atas Tanah,
Diatur pada Bagian Ketiga mengenai
Pemberian Hak Milik Atas Tanah
Untuk Rumah Tinggal, Rumah Toko
dan Rumah Kantor
“
13
Pasal 149 Pasal 150
(1) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
Syarat permohonan pemberian Hak Milik atas tanah untuk
rumah tinggal, rumah toko atau rumah kantor meliputi:
masih berlaku atau sudah berakhir haknya
yang dipunyai oleh perorangan Warga Negara
a. identitas Pemohon, atau identitas Pemohon dan
kuasanya serta surat kuasa apabila dikuasakan;
Indonesia dan dipergunakan serta
dimanfaatkan untuk rumah tinggal, rumah
b. surat kematian dan surat keterangan ahli waris
dalam hal pemegang hak/bekas pemegang hak
toko atau rumah kantor dapat diberikan Hak
meninggal dunia;
Milik.
c. Sertipikat Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang
(2) Rumah kantor sebagaimana dimaksud pada
bersangkutan;
ayat (1) merupakan rumah tunggal yang
d. bukti Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah
dipergunakan untuk rumah sekaligus
kantor.
dan Bangunan Waris, dalam hal permohonan Hak
(3) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas
e.
Milik yang diajukan oleh ahli waris;
izin mendirikan bangunan/persetujuan bangunan
tanah Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh
perorangan Warga Negara Indonesia yang
gedung atau surat keterangan dari kepala desa/lurah
atau izin/keterangan yang sejenis; dan
diperuntukkan untuk rumah tinggal dapat
f. surat pernyataan dari Pemohon yang menyatakan
diberikan Hak Milik.
bahwa di atas tanah yang dimohon telah didirikan
bangunan untuk rumah tinggal, rumah toko atau
rumah kantor
1 Rumah Tinggal
▪ Luasnya sampai dengan 600 m2,
▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai masih berlaku atau
telah berakhir atau atas nama pemegang hak yang masih
hidup atau meninggal dunia.
2 Rumah Toko dan Rumah Kantor
▪ Luasnya sampai dengan 120 m2
▪ Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai masih berlaku
atau telah berakhir atau atas nama pemegang hak
yang masih hidup atau meninggal dunia.
 HUNIAN UNTUK ORANG ASING
14
BATASAN HARGA MINIMAL RUMAH TUNGGAL
No. Lokasi/Provinsi Harga Minimal
Kemudahan Syarat Orang asing cukup dibuktikan dengan Dokumen 1 DKI Jakarta 5 Milyar
Keimigrasian seperti visa, paspor, atau izin tinggal. 2 Banten 5 Milyar
3 Jawa Barat 5 Milyar

2022 Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 mengenai Pembatasan Harga

Berdasarkan Keputusan Menteri ATR/KBPN tanggal 12 September
4 Jawa Tengah 5 Milyar
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing: 5 Jawa Timur 5 Milyar
6 DI Yogyakarta 5 Milyar
7 Bali 5 Milyar

Rumah Tinggal dan Rumah Susun untuk Orang Asing

8 NTB 3 Milyar
9 Sumatera Utara 2 Milyar
10 Kalimantan Timur 2 Milyar
11 Sulawesi Selatan 2 Milyar
12 Kepulauan Riau 2 Milyar
Rumah Tapak Rumah Susun
▪ Diatas Hak Pakai; ▪ Diatas Hak Pakai/Hak Guna Bangunan atas
13 Daerah/Provinsi Lainnya 1 Milyar
▪ Diatas Hak Pakai atas Tanah Tanah Negara;
Hak Milik/HPL ▪ Diatas Hak Pakai/Hak Guna Bangunan atas BATASAN HARGA MINIMAL SATUAN RUMAH SUSUN
Tanah HPL
No. Lokasi/Provinsi Harga Minimal
Untuk rumah tapak: ▪ Diatas Hak Pakai/Hak Guna Bangunan atas
1 DKI Jakarta 3 Milyar
Tanah Hak Milik
▪ rumah dengan kategori rumah 2 Banten 2 Milyar
mewah sesuai dengan ketentuan 3 Jawa Barat 2 Milyar
peraturan perundang-undangan;
Untuk rumah susun dengan kategori
rumah susun komersial 4 Jawa Tengah 2 Milyar
▪ 1 (satu) bidang tanah per 5 Jawa Timur 2 Milyar
orang/keluarga; dan/atau 6 Bali 2 Milyar
▪ tanahnya paling luas 2.000 m2 7 DIY 2 Milyar
(dua ribu meter persegi); 8 Daerah/Provinsi Lainnya 1 Miliyar
(dapat diberikan lebih dari 1 (satu)
bidang tanah atau luasannya lebih dari Diaspora Dikenakan 75%
2.000 m2 (dua ribu meter persegi), dari batasan harga minimal rumah tunggal/sarusun
dengan izin Menteri) Pembatasan dikecualikan untuk perwakilan negara asing
dan/atau perwakilan badan internasional
 Tanah Musnah 15

PP 18/2021 TATA CARA PENETAPAN TANAH MUSNAH

BERDASARKAN PERMEN ATR/KBPN NO. 17/2021
Penetapan Lokasi Pengumuman
PASAL 66 1 Tanah Terindikasi Musnah
5
(1) Dalam hal terdapat bidang tanah yang sudah tidak (14 hari kalender)
dapat diidentifikasi lagi karena sudah berubah dari
Berdasarkan
bentuk asalnya karena peristiwa alam sehingga tidak 1) hasil kegiatan pemantauan evaluasi; atau Apabila tanah akan digunakan oleh
dapat difungsikan, digunakan, dan dimanfaatkan 2) informasi/pemberitahuan dari kementerian/lembaga, pemerintah Ya pemerintah/pemda atau pihak lain dalam rangka
sebagaimana mestinya, dinyatakan sebagai Tanah daerah, masyarakat atau pihak lain pembangunan untuk kepentingan umum:
Musnah dan HPL dan/atau HAT dinyatakan hapus. ▪ Tanah ditetapkan sebagai Tanah Musnah
▪ Diberikan Dana Kerohiman
(2) Penetapan Tanah Musnah dilakukan dengan
2 Pembentukan Tidak
tahapan iderrtifikasi, inventarisasi, dan pengkajian.
Tim Peneliti Tanah Musnah
(3) Sebelum ditetapkan sebagai Tanah Musnah,
pemegang Hak Pengelolaan dan/atau Hak Atas Ya
Tanah diberikan prioritas untuk melakukan Tim Kantor Pertanah dan Unsur Pemda setempat Pemilik akan merekonstruksi/reklamasi:
rekonstruksi atau reklamasi atas pemanfaatan ▪ membuat surat pernyataan
▪ Diberikan waktu 1 Tahun
Tanah. 3 Sosialisasi Tidak
(4) Dalam hal rekonstruksi atau reklamasi dilakukan
oleh Pernerintah Pusat, Pemerintah Daerah, atau dilaksanakan paling sedikit 1 (satu) kali di kantor desa/kelurahan
pihak lain maka pemegang Hak Pengelolaan pada tempat yang telah ditentukan
Apabila 1 tahun tidak
dan/atau Hak Atas Tanah diberikan bantuan dana Penetapan melaksanakan

kerohiman.
6 Tanah Musnah
rekonstruksi/reklamasi

(5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penetapan Identifikasi, Inventarisasi &

Tanah Musnah diatur dengan Peraturan Menteri. 4
Pengkajian Pencatatan ▪ pada buku tanah, sertipikat, surat ukur, daftar nama
7 Hapusnya Hak
dan/atau daftar umum lainnya
▪ Pemegang hak menyerahkan Sertipikat
1. Identifikasi, inventarisasi bukti kepemilikan tanah dengan
mengumpulkan alat bukti kepemilikan tanah
2. Pemeriksaan lapangan
3. Rapat koordinasi dalam rangka pengkajian terhadap data fisik,
Pemberitahuan Dilaksanakan apabila sertipikat tidak diserahkan
data yuridis bidang tanah
4. Menyusun Risalah Tim Peneliti Tanah Musnah
8 Hapusnya Hak oleh pemilik tanah
 ROADMAP TRANSFORMASI DIGITAL KEMENTERIAN ATR/BPN
16

2019 2021 2023

ERA TRANSFORMASI LAYANAN ELEKTRONIK 2022 FULLY DIGITAL
1. Milestone HT 1. Mendorong Iklim ERA INFORMASI DAN 1. 100% Dokumen/
Elektronik: Investasi dan Penguatan INOVASI Warkah Elektronik
(Pembebanan; Pertanahan (UUCK & 1. Peraturan Turunan PP dan Tervalidasi
Peralihan; Peraturan 18/2021 (Tarif HPL dan 2. 100% Kota Lengkap
Perubahan Nama; Pelaksanaannya) Pengaturan Ruang Atas 3. Kolaborasi Infomasi
Hapus/Roya)A 2. Kemudahan Berusaha Tanahdan Ruang Bawah
2. Informasi melalui kepastian uang Tanah)
Elektronik
(Pengecekan, SKPT,
2020 3.
jasa pembuatan akta
Pemberlakuan
2. Kenaikan PNBP 10x lipat
- Layanan Informasi 2024
ZNT) LAYANAN ELEKTRONIK Sertipikat Elektronik 3. Pembaruan SOP INSTITUSI
3. Digitalisasi 4. Pelimpahan 4. 60% Dokumen/ Warkah BERSTANDAR DUNIA
Dokumen 1. HT Elektronik berlaku Kewenangan kepada Elektronik (Nasional) dan
Nasional Tervalidasi 1. Ranking 40 EoDB
daerah yang lebih luas
5. 150 Kantor Lengkap
Buku tanah 2. Data dan Layanan
2. Pelayanan Informasi 5. Implementasi Unit
Pertanahan Layanan Khusus 6. Integrasi Sistem dan elektronik Fully Digital
Elektronik berlaku Kolaborasi antar instansi 3. Seluruh bidang
Nasional pemerintah tanah terdaftar

2025
Layanan Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah Elektronik
100% Digital
 BUKU TANAH ELEKTRONIK
LANDASAN BENTUK BUKU TANAH ELEKTRONIK 17

KONSEP DASAR
TUJUAN
• Mengurangi arsip fisik
• Meningkatkan keamanan Buku
Tanah (hilang, rusak, perubahan
ilegal) DATABASE APLIKASI BLOK BT-EL
OLTP VALIDASI DATA PERMEN &
• Meningkatkan akurasi dan JUKNIS
kecepatan layanan informasi
(dan peralihan) PROPOSAL FORMAT BT-EL
• Mempercepat proses penerbitan
produk (mengurangi jumlah
tanda tangan)
• Meniadakan buku tanah kentang
yang tidak terdeliver ke
masyarakat
• Persiapan menuju sertipikat
kripto serta sasaran antara untuk
e-conveyancing
 LAYANAN PERTANAHAN ELEKTRONIK
BEBERAPA LAYANAN YANG TELAH DILAKSANAKAN SECARA ELEKTRONIK 18

Sejak tahun 2017, Kementerian ATR/BPN telah melaksanakan
Layanan Informasi Pertanahan Secara Elektronik (Pengecekan,
SKPT, Zona Nilai Tanah), dan Tahun 2019 layanan elektronik
diperluas ke layanan elektronik Hak Tanggungan (Roya, Cessie,
Subrograsi, Merger) dan Layanan Informasi Pertanahan
Elektronik
▪ Jumlah Sertipikat Hak Tanggungan Elektronik di Indonesia sampai saat ini
berjumlah 2.179.823, diterbitkan oleh 481 Kantor Pertanahan di 33
Provinsi dengan jumlah mitra kreditur 3.601 Badan Hukum/Bank
▪ Jumlah Pengecekan Elektronik sampai saat ini sejumlah 6.614.287
▪ Jumlah SKPT Elektronik sampai saat ini sejumlah 199.149
▪ Jumlah ZNT Elektronik sampai saat ini sejumlah 542.965

52,98% HT-ELEKTRONIK

X
PENGECEKAN
86,80 % ELEKTRONIK

SKPT
4,78 % ELEKTRONIK

INFORMASI ZNT
0,33 % ELEKTRONIK
 PERCEPATAN LAYANAN PRIORITAS
ECONOMIC VALUE ADDED LAYANAN PERTANAHAN 19

Top Ten Layanan dengan PNBP Terbesar

PNBP 2022 (Dalam Milyar)
No. Nama Prosedur Jumlah PNBP (Rp Milyar)
Maluku Utara 2
1 Peralihan Hak - Jual Beli 855.598 360
Sulawesi Barat 3
Maluku 3 2 Hak Tanggungan 749.929 359
Gorontalo 3
3 Pendaftaran SK Perpanjangan/Pembaruan Hak 24.328 344
Papua Barat 4
Kepulauan Bangka Belitung 6 4 Peralihan Hak - Pewarisan 144.882 128
Nusa Tenggara Timur 10
5 Pengecekan Sertipikat 2.512.326 125
Bengkulu 10
Sulawesi Tenggara 10 6 Pemecahan Bidang 117.031 95
Sulawesi Tengah 11
Sulawesi Utara 12
7 Pengukuran Dan Pemetaan Kadastral 174.811 69
Papua 13 8 Pemisahan Bidang 42.346 58
Aceh 17 Nilai PNBP 2022
19
9 PKKPR Untuk Kegiatan Berusaha 3.096 46
Kalimantan Tengah
Jambi 19
Rp 1,7 Trilyun 10 Peralihan Hak - Hibah 61.659 37
Kalimantan Selatan 21
Nusa Tenggara Barat 21
Sumatera Barat 22
Lampung 24
Kepulauan Riau 26
• Nilai rerata nilai PNBP dalam 5 tahun terakhir sebesar Rp
Riau 30 2,18 T, Nilai PNBP pada semester 1 tahun 2022 Rp 1,46 T
Sumatera Selatan 33
Kalimantan Barat 36
• Nilai rerata BPHTB dalam 5 tahun terakhir sebesar 6,89 T ,
Sulawesi Selatan 41 nilai BPHTB pada semester 1 tahun tahun 2022 sebesar
Daerah Istimewa Yogyakarta 41
Kalimantan Timur 49
Rp 4,03 T
Sumatera Utara 55 • Nilai rerata PPH dalam 5 tahun terakhir sebesar Rp 3,29 T
Bali 80
Banten 113
nilai PPH pada semester 1 tahun 2022 sebesar Rp 2,01 T
Jawa Timur 221 • Nilai HT Elektronik tahun 2021 sebesar Rp 690,15 T, Nilai
Jawa Tengah 225
DKI Jakarta 279
HT Elektronik di semester Tahun 2022 sebesar Rp 697 T.
Jawa Barat 292

19
PERCEPATAN LAYANAN PRIORITAS
HASIL TEMUAN KPK TERHADAP LAYANAN PERTANAHAN
Layanan Pertanahan
Lebih Banyak
Menggunakan Kuasa
65% pengguna layanan dari
semua jenis layanan adalah
kuasa (PPAT/mitra).
• 7 dari 12 kantah Jabodetabek,
layanan peralihan hak di atas 90%
menggunakan kuasa.
• Kantah Jakut dan Jakbar, layanan
peralihan hak 100% menggunakan
kuasa.
Waktu Layanan Melebihi
SLA & Terjadi
Diskriminasi Pelayanan
74% Berkas melebihi
SLA/SOP
• Kantah dengan ketidaktepatan
paling tinggi: Kota Depok (91,14%),
Kab. Bekasi (87,5%) dan Kab. Bogor
(86,9%).
• Ketidaktepatan SLA pada 3 jenis
layanan terbanyak: peralihan hak
jual beli (90,3%), perubahan hak atas
tanah (73,4%) dan roya (73,3%)
Adanya indikasi perbedaan
perlakuan layanan dengan
kuasa dan non kuasa
• Non Kuasa: 61% keterlambatan > 3
bulan
• Kuasa: 62% keterlambatan < 3 bulan
20
Pengenaan Biaya
Tambahan Di luar PNBP
Tinggi
Survei I (Responden
Perusahaan Pengembang)
• 64% menyatakan terdapat biaya
tambahan
• 53% menyatakan biaya tambahan
mencapai >200% dari biaya resmi
Survei II (Responden IPPAT)
• 47% menyatakan terdapat biaya
tambahan
• 42% menyatakan biaya tambahan
mencapai >100% dari biaya resmi
Hasil indepth interview
PPAT:
Biaya tambahan + 400% di
luar PNBP
 PERCEPATAN LAYANAN PRIORITAS
JANGKA WAKTU PENYELESAIAN 21

JENIS LAYANAN SOP AWAL USULAN

PERCEPATAN

1 Pengecekan Sertipikat 1 hari kerja 1 hari kerja

2 SKPT 1 hari kerja 1 hari kerja

3 Hak Tanggungan Elektronik Hari ketujuh Paling lama 7 hari

kalender

4 Roya Manual 5 hari kerja 3 hari kerja

Roya Elektronik
5 Peralihan
6 Pendaftaran SK
7 Perubahan HGB/HP menjadi
HM Untuk Rumah Tinggal (s.d.
600 M2). Rumah Toko dan
Rumah Kantor (s.d. 120 M2)
▪ Perbaikan Indeks Persepsi Korupsi (posisi 70).
5 hari kerja 1 hari kerja ▪ Meningkatkan transparansi dengan
memperbanyak layanan elektronik.
5 hari kerja 5 hari kerja ▪ Lebih mudah dimonitor melalui dashboard
layanan karena tidak memerlukan kegiatan
10 hari kerja 5 hari kerja lapangan.
▪ Perbaikan terhadap 7 layanan ini artinya
5 hari kerja 5 hari kerja perbaikan sebagian besar layanan
pertanahan di Kementerian ATR/BPN
(mencapai 79% dari total berkas layanan).
 PERCEPATAN LAYANAN PRIORITAS
DASHBOARD MONITORING LAYANAN 22

Telah dibuat Dashboard untuk memonitor penyelesaian 7 layanan pertanahan prioritas dengan memperhitungkan jumlah berkas yang melewati batas
waktu SOP. (https://statistik.atrbpn.go.id/QuickWins/RekapQuickWins)

Monitoring Quick Wins dapat dilihat pada Prosentase layanan dihitung Persentase (%)
dari berkas masuk yang Rerata
dashboard untuk masing-masing layanan No Nama Kanwil Pendaftaran Perubahan Hak
penyelesaiannya melebihi SOP. Peralihan Roya Pengecekan SKPT (%)
pertanahan prioritas. SK Hak Tanggungan

17 Sumbar 6.48 28.51 4.04 24.61 52.50 23.16 74.88 30.60

Persentase (%) 18 Jateng 29.58 18.81 17.80 15.03 36.02 22.97 75.96 30.88
No Nama Kanwil Perubahan Rerata (%) 19 Papua 21.07 22.85 4.86 43.05 39.64 28.47 60.16 31.44
Pendaftaran SK Peralihan Roya Pengecekan SKPT Hak Tanggungan
Hak
20 Jambi 22.11 30.75 11.77 21.74 48.69 7.66 80.20 31.85
1 Bali 14.82 5.67 0.00 0.00 0.00 0.00 48.16 9.81 21 Gorontalo 22.33 46.73 0.00 32.96 37.15 8.33 80.00 32.50
2 Malut 7.70 1.59 0.00 10.00 11.11 0.00 73.97 14.91 22 DKI 60.88 10.95 30.35 38.03 10.36 1.33 80.49 33.20
3 Kaltim 18.11 5.60 2.56 2.56 20.06 5.77 66.26 17.28 23 Sumsel 35.82 21.51 1.70 26.33 56.57 14.06 80.37 33.77
4 Maluku 5.45 9.90 7.27 5.84 48.18 0.00 50.30 18.14 24 Kalbar 37.30 37.28 9.86 25.52 46.57 7.74 75.39 34.24
5 NTT 11.92 17.98 3.03 9.34 33.97 0.00 72.55 21.25 25 Sumut 29.40 30.29 4.69 31.62 56.86 18.25 74.99 35.16
6 Papua Barat 11.11 9.75 3.33 14.89 41.90 5.83 64.22 21.58 26 Sulbar 21.83 25.41 12.50 16.22 57.36 44.45 70.10 35.41
7 Aceh 3.33 8.21 0.00 10.20 55.40 5.00 70.28 21.77 27 Jabar 41.19 22.88 15.11 25.42 47.56 30.91 80.36 37.63
8 Kalsel 41.60 12.66 6.41 2.56 17.95 7.69 67.89 22.39
28 Banten 61.46 28.91 23.80 15.16 36.05 26.77 73.62 37.97
9 Kepri 21.80 22.73 8.02 28.76 0.00 8.16 67.58 22.44
10 Lampung 10.40 28.32 5.52 26.83 12.10 0.00 75.45 22.66 29 DIY 55.42 47.28 22.57 5.50 34.40 21.40 80.82 38.20
11 Sultra 7.27 12.53 0.98 11.76 53.64 3.74 70.70 22.95 30 Sulsel 23.39 42.83 12.13 53.30 45.35 16.22 78.15 38.77
12 Babel 34.70 31.01 0.00 8.57 23.44 0.00 80.05 25.39 31 Jatim 37.59 36.28 26.25 27.97 45.35 29.71 77.92 40.15
13 Bengkulu 12.69 16.50 0.00 9.24 62.01 8.00 76.14 26.37
32 NTB 20.71 49.95 8.59 33.37 70.70 26.67 80.23 41.46
14 Sulut 9.84 9.16 4.51 14.98 64.17 11.67 72.76 26.73
33 Riau 59.11 35.37 13.52 42.67 53.22 28.33 77.63 44.27
15 Sulteng 44.80 31.72 4.40 18.78 34.28 10.26 65.77 30.00
16 Kalteng 25.72 13.10 4.76 9.52 56.16 24.81 76.05 30.02 Total 26.27 23.42 8.19 20.07 39.66 13.56 72.71 29.13

Data per tanggal 16 Februari 2023

 DEFINISI KOTA LENGKAP
23

“Kabupaten/kota dinyatakan lengkap jika seluruh bidang tanah terpetakan dan dilengkapi
atribut (tekstual/yuridis)”

Lengkap Yuridis:
Lengkap Spasial: Data Buku Tanah dan Surat Ukur
Terpetakan No GAP, No Overlap, telah diunggah dan Data yang telah
No Anomali Data. diunggah akurat (sesuai fisik dan
elektronik).

Hal-hal yang diperhatikan dalam verifikasi Kabupaten/Kota Lengkap

1. Kesesuaian data fisik (Buku Tanah analog)
dan data elektronik (data di KKP)
2. Kesesuaian kualitas data dan layanan
elektronik pengecekan
3. Kantor Pertanahan melaksanakan hal-hal
sebagai berikut:
a. Melakukan pendataan secara lengkap
dan menyeluruh pada bidang-bidang
tanah
b. Membuat rekapitulasi anomali bidang
tanah baik spasial maupun tekstual
c. Membuat rekap detail KW 4,5,6 (harus
ada konfirmasi dan penjelasan)

23
 24

TERIMA KASIH
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Melayani, Profesional, Terpercaya

Direktorat Jenderal Penetapan Hak dan

Pendaftaran Tanah
© 2023