12.a.modul Pendanaan Dan Pembiayaan RS

DIKLAT PENYELENGGARAAN RUMAH SWADAYA
MODUL 3
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Rumah Swadaya
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya i
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
PUSAT PENDIDIKAN DAN PELATIHAN JALAN, PERUMAHAN,
PERMUKIMAN DAN PENGEMBANGAN INFRASTRUKTUR WILAYAH
KATA PENGANTAR
Modul Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya bertujuan untuk

memberikan pemahaman kepada peserta diklat tentang Pendanaan dan Sistem
Pembiayaan Rumah Swadaya yang meliputi Kebijakan dan Strategi Pendanaan
dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya serta memahami pola dan model
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya yang ada.
Modul ini disusun dalam 5 (lima) bab yang terdiri dari Pendahuluan, Kebijakan
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Pembangunan Perumahan, Pola Pendanaan
dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya, Pendanaan dan Penganggaran terkait
“Bantuan Stimulan” di daerah serta Penutup. Modul ini disusun secara
sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih
mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif peserta diklat.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun
atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.
Penyempurnaan maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa
terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan
dan peraturan yang terus-menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu
dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah
dalam bidang penyelenggaraan rumah swadaya.
Bandung, Desember 2016
Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya i

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR..................................................................................................... i
DAFTAR ISI................................................................................................................ ii
DAFTAR TABEL ........................................................................................................ iv
DAFTAR GAMBAR..................................................................................................... v
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ........................................................................ vii

A. Deskripsi ....................................................................................................... vii
B. Persyaratan .................................................................................................. vii
C. Metode ......................................................................................................... vii
D. Alat Bantu/Media ......................................................................................... vii
BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................................1

A. Latar Belakang ................................................................................................2
B. Deskripsi Singkat ............................................................................................2
C. Tujuan Pembelajaran .....................................................................................3
D. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok .............................................................3
E. Estimasi Waktu ...............................................................................................4
BAB 2 KEBIJAKAN PENDANAAN DAN SISTEM PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

PERUMAHAN............................................................................................................5
A. Indikator Keberhasilan ...................................................................................6
B. Isu dan Masalah Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah untuk MBR....6
C. Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Perumahan .....8
D. Pembiayaan Formal (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan/FLPP) ....15
E. Pembiayaan Jejaring Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan ..............28
F. Latihan ..........................................................................................................43
G. Rangkuman...................................................................................................43
ii Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

BAB 3 POLA PENDANAAN DAN SISTEM PEMBIAYAAN RUMAH SWADAYA ......... 45
A. Indikator Keberhasilan ................................................................................ 46
B. Pola Pembiayaan Mandiri/Biaya Sendiri ..................................................... 46
C. Pola Pembiayaan Arisan Perumahan .......................................................... 48
D. Pola Pemberian Bantuan ............................................................................. 50
E. Pola Pemberian Pinjaman ........................................................................... 55
F. Pola Tabungan Perumahan ......................................................................... 62
G. Pola Pembiayaan Tabungan Perumahan di Negara-Negara Lain ................ 74
H. Latihan ......................................................................................................... 97
I. Rangkuman .................................................................................................. 98
BAB 4 PENDANAAN DAN PENGANGGARAN TERKAIT BANTUAN RUMAH

SWADAYA DI DAERAH ........................................................................................... 99
A. Indikator Keberhasilan .............................................................................. 100
B. Sistem Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah Swadaya
di Daerah ................................................................................................... 100
C. Kemasan Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah
Swadaya di Daerah yang layak jual ........................................................... 100
D. Latihan ....................................................................................................... 102
E. Rangkuman ................................................................................................ 124
BAB 5 PENUTUP................................................................................................... 125

A. Simpulan .................................................................................................... 126
B. Tindak Lanjut ............................................................................................. 127
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................ 129
GLOSARIUM......................................................................................................... 130
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya iii

DAFTAR TABEL
Tabel 1. Kelompok Sasaran Program Rumah Murah Pro Rakyat ......................25

Tabel 2. Jumlah Batasan Penghasilan dan Batasan Bantuan Harga Rumah ......26
Tabel 3. Prinsip Program BUM Bapertarum PNS ...............................................30
Tabel 4. Angsuran FLPP dan BUM BAPERTARUM PNS .....................................31
Tabel 5. Besaran Iuran yang Harus Disetorkan oleh Pekerja .............................32
Tabel 6. Instrumen dan Batasan yang Diperbolehkan.......................................33
Tabel 7. Prinsip Program BUM JAMSOSTEK ......................................................36
Tabel 8. Angsuran FLPP dan BUM JAMSOSTEK Tenor 10 Tahun ......................37
Tabel 9. Angsuran FLPP dan BUM JAMSOSTEK Tenor 15 Tahun ......................37
Tabel 10. Ikhtisar Program Plan D’Epargne Logement ........................................79
Tabel 11. Ilustrasi Sistem Bauspar di Jerman ......................................................81
Tabel 12. Presentase Kontribusi Gaji Pekerja dalam Tabungan EPF ...................95
Tabel 13. Presentase Pembagian Kontribusi Gaji Pekerja pada Sub-Akun ..........96
iv Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Mengurai Benang Kusut Pendanaan dan Sistem Pembiayaan

Rumah Swadaya.................................................................................. 7
Gambar 2. Sistem Pendanaan dan Pembiayaan untuk Swadaya/MBR ................ 7
Gambar 3. Pilar Pembangunan Perumahan ......................................................... 9
Gambar 4. Sistem Pembiayaan Perumahan di Indonesia .................................. 10
Gambar 5. Skema Pendanaan dan Sistem Pembiayaan ..................................... 12
Gambar 6. Perjalanan KPR Bersubsidi ................................................................ 15
Gambar 7. Mekanisme FLPP ............................................................................... 18
Gambar 8. Supply Chain (Rantai Pasok) dalam Pengelola FLPP ......................... 19
Gambar 9. Program Rumah Pro-Rakyat ............................................................. 26
Gambar 10. Bank Pelaksana FLPP......................................................................... 27
Gambar 11. Prinsip Program BUM KPR Yayasan Kesejahteraan Pendidikan dan
Perumahan ....................................................................................... 40
Gambar 12. Diagram Prinsip Konstribusi CSR Bidang Permukiman ..................... 41
Gambar 13. Mekanisme Arisan Perumahan Pola Terencana ............................... 49
Gambar 14. Rumah ............................................................................................... 51
Gambar 15. Prinsip Kelompok Simpan Pinjam ..................................................... 55
Gambar 16. Prinsip KSP ........................................................................................ 56
Gambar 17. Prinsip Kerja CU ................................................................................ 58
Gambar 18. Prinsip Mekanisme CREDIT UNION-KOPDIT ..................................... 61
Gambar 19. TAPERUM .......................................................................................... 65
Gambar 20. Tahapan dalam Tabungan Kontraktual............................................. 75
Gambar 21. Fase Sistem Bauspar ........................................................................ 82
Gambar 22. Proses Pemukan Dana Sistem Bauspar ........................................... 83
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya v

Gambar 23. Diagram Pembiayaan Sistem Bauspar...............................................83
Gambar 24. Sistem Pembiayaan Perumahan RRC ................................................85
Gambar 25. Komposisi Kontribusi dan Alokasi Kontribusi Peserta CPF ................91
vi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi
Mata Diklat ini bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada peserta
tentang Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya yang meliputi
Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
serta memahami pola dan model Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah
Swadaya yang ada.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini, peserta diklat dilengkapi dengan peraturan
perundang-undangan dan pedoman yang terkait dengan materi pendanaan dan
sistem pembiayaan rumah swadaya.
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh Widyaiswara, adanya
kesempatan tanya jawab, curah pendapat, bahkan diskusi.
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat
Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu :
1) note book dan LCD;
2) papan tulis atau white board dengan penghapusnya;
3) bahan tayang; serta
4) modul dan/atau bahan ajar.
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya vii

viii Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
BAB 1
PENDAHULUAN
Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 1

Pendahuluan
A. Latar Belakang
Salah satu masalah utama dari penyelenggaraan perumahan di negara
berkembang, termasuk di Indonesia adalah pendanaan dan system pembiayaan
perumahan. Pengadaan perumahan membutuhkan sumber daya finansial yang
tidak sedikit dan seringkali menguras perekonomian suatu negara, maka tak
heran jika masalah pendanaan dan system pembiayaan seringkali menjadi dalih
di balik kurangnya komitmen pemerintah pada hak rakyat akan perumahan. Hal
ini tidak akan menjadi masalah bagi Masyarakat Berpenghasilan Tinggi (MBT)
karena tanpa komitmen pemerintah pun mereka dapat memenuhi sendiri
kebutuhan akan perumahan dengan cara membeli rumah di pasar komersial
yang disediakan oleh pengembang privat. Akan tetapi tidak demikian halnya
dengan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Mereka membutuhkan
jaminan berupa bantuan pembiayaan perumahan karena dengan kemampuan
daya beli yang dimiliki, hampir mustahil bagi mereka untuk mengakses rumah
dengan harga pasar.
Modul ini berisi berbagai skema pembiayaan yang dapat diupayakan oleh warga
masyarakat untuk mengakses rumah swadaya. Terdiri dari pembiayaan pribadi
secara mandiri, pola pembiayan bantuan pemerintah, pola pembiayaan
pinjaman pemerintah, hingga dengan arisan.
B. Deskripsi Singkat
Mata Diklat ini bertujuan untuk memberikan pemahaman kepada peserta
tentang Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya yang meliputi
Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
serta memahami pola dan model Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah
Swadaya yang ada.
2 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

C. Tujuan Pembelajaran
1. Kompetensi Dasar
Setelah mengikuti pembelajaran mata diklat ini, peserta diklat diharapkan
memahami dan mampu menjelaskan mengenai kebijakan, strategi, model
dan pola Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya.
2. Indikator Keberhasilan
Setelah menerima materi ini, peserta diklat diharapkan mampu :
a) menjelaskan Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Rumah Swadaya.
b) menjelaskan model/pola/pendekatan Sistem Pembiayaan Rumah
Swadaya baik yang dilakukan oleh pemerintah, masyarakat, swasta,
donor dan lain-lain.
c) Memahami pola dan model pendanaan dan penganggaran untuk
bantuan stimulan rumah swadaya di daerah
D. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok

Materi pokok dan sub materi pokok mata diklat ini, meliputi :
1) Kebijakan Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Pembangunan

Perumahan
a) Isu dan Masalah Pendanaan, Sistem Pembiayaan dan
“Penganggaran” Perumahan
b) Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Perumahan
c) Pembiayaan Formal (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan/FLPP)
d) Pembiayaan Jejaring Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
2) Pola Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
a) Pola Pembiayaan Mandiri/ Biaya Sendiri
b) Pola Pembiayaan dari Arisan
c) Pola Pembiayaan Mendapatkan Bantuan

d) Pola Pembiayaan dari Pemberian Pinjaman
e) Pola Tabungan Perumahan
f) Pola Pembiayaan Tabungan Perumahan di Negara-negara Lain
3) Pendanaan dan Penganggaran terkait “Bantuan Stimulan” di daerah
a) Sistem Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah
Swadaya di Daerah
b) Kemasan Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah
Swadaya di Daerah yang layak jual
E. Estimasi Waktu
Waktu yang diperlukan dalam mata diklat ini adalah 3 jam pembelajaran (1 Jam
Pembelajaran @ 45 menit).

BAB 2
KEBIJAKAN PENDANAAN DAN SISTEM
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

Kebijakan Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Pembangunan Perumahan
A. Indikator Keberhasilan
Dengan mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu memahami
dan bisa menjelaskan Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem
Pembiayaan Rumah Swadaya.
B. Isu dan Masalah Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah untuk

MBR
Beberapa isu umum yang menjadi kendala dalam pembiayaan perumahan bagi
MBR saat ini adalah sebagai berikut :
1) Mekanisme pembiayaan sektor formal perbankan yang tidak terakses

oleh MBR yang sebagian besar unbankable dan tidak memiliki
penghasilan tetap.
2) Lemahnya jaminan pembiayaan perumahan dari sektor formal,
khususnya terkait dengan status legal tanah yang biasanya dapat
dijadikan agunan untuk memperoleh kredit pembangunan perumahan.
3) Sistem pembiayaan rumah untuk MBR yang belum utuh, sehingga
rentan terjadi kredit macet.
4) Penghasilan pekerjaan informal yang tidak tetap dan nominal yang
minim seringkali menjadi kendala didalam memenuhi persyaratan
pembiayaan jangka panjang.
5) Keluarga yang tidak memiliki tabungan akan sulit memenuhi
persyaratan uang muka pembelian/pembangunan rumah.

Gambar 1. Mengurai Benang Kusut Pendanaan dan
Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
Gambar 2. Sistem Pendanaan dan Pembiayaan untuk Swadaya/MBR

C. Kebijakan dan Strategi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Perumahan
Salah satu masalah utama dari pembangunan perumahan di negara
berkembang, termasuk di Indonesia adalah pembiayaan. Pengadaan
perumahan membutuhkan sumber daya finansial yang tidak sedikit dan
seringkali menguras perekonomian suatu negara, maka tak heran jika masalah
pembiayaan seringkali menjadi dalih di balik kurangnya komitmen pemerintah
pada hak rakyat akan perumahan. Hal ini tidak akan menjadi masalah bagi
Masyarakat Berpenghasilan Tinggi (MBT) karena tanpa komitmen pemerintah
pun mereka dapat memenuhi sendiri kebutuhan akan perumahan dengan cara
membeli rumah di pasar komersial yang disediakan oleh pengembang privat.
Akan tetapi tidak demikian halnya dengan masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR). Mereka membutuhkan jaminan berupa bantuan pembiayaan
perumahan karena dengan kemampuan daya beli yang dimiliki, hampir mustahil
bagi mereka untuk mengakses rumah dengan harga pasar.
Merujuk kepada pilar pembangunan perumahan, maka dalam sistem

pembiayaan, terdapat tiga pelaku utama dalam sistem pembiayaan pasar
perumahan, yaitu :
1) Masyarakat (Demand), sebagai konsumen (namun dapat pula

merangkap sebagai produsen dalam kasus perumahan swadaya);
2) Pengembang (supply), sebagai penyedia perumahan; dan
3) Lembaga Penerbit Kredit/Pembiayaan, sebagai lembaga yang
menyediakan kredit kepemilikan, pembangunan dan perbaikan rumah
bagi masyarakat, maupun kredit konstruksi bagi pengembang.

Gambar 3. Pilar Pembangunan Perumahan

Gambar 4. Sistem Pembiayaan Perumahan di Indonesia

Penyebab tidak berkembangnya pasar perumahan MBR ternyata tidak semata-
mata pada sisi permintaan (demand side) saja, tetapi pada sisi penyediaan
(supply side) juga. Beberapa kendala utama pada sisi permintaan (demand-side),
adalah :
1) Rendahnya kemampuan mengangsur MBR, sebagai akibat dari

rendahnya penghasilan mereka.
2) Tingginya tingkat resiko kredit macet, sebagai akibat dari sifat informal
pekerjaan MBR pada umumnya; dan
3) Rendahnya nilai aset yang dimiliki MBR yang dapat dijadikan kolateral
kredit pemilikan, pembangunan atau perbaikan rumah.
Sedangkan kendala utama pada sisi penyediaan (supply side) berupa :
1) Kesulitan yang dihadapi Lembaga Penerbit Kredit/Pembiayaan (LPK/P)

untuk mendapatkan dana berbunga rendah yang sesuai untuk
pembiayaan jangka panjang perumahan MBR.
2) Dengan tingkat bunga kredit konstruksi yang sama, pengembang lebih
tertarik menggunakannya untuk pembangunan perumahan bagi
segmen non MBR, relatif terhadap pembangunan rumah bagi segmen
MBR.

Gambar 5. Skema Pendanaan dan Sistem Pembiayaan

Pembiayaan perumahan adalah salah satu bagian dari sektor pembiayaan yang
lebih besar dimana uang dipinjamkan dan dibayar untuk mengisi pembangunan
kota dan ekonomi negara. Pasar uang ini terdiri dari pembeli dan penjual dan
peminjam, juga semua transaksi yang terjadi di antaranya. Selain itu, pasar
pembiayaan perumahan terdiri dari produsen perumahan, konsumen
perumahan, dan lembaga yang meminjamkan uang untuk perumahan dan
semua transaksi yang terjadi diantaranya. Adapun sistem Pembiayaan
perumahan yang ada terdiri dari 2 jenis, yakni sistem pembiayaan perumahan
secara konvensional-formal dan sistem pembiayaan perumahan secara
informal.
1. Sistem Pembiayaan Perumahan Konvensional-Formal

Strategi pembiayaan perumahan konvensional berdasarkan pemisahan
antara produksi perumahan dengan pembiayaan perumahan. Perumahan
diproduksi, sebesar atau sekecil proyek sektor swasta atau pemerintah.
Dalam pembiayaan perumahan konvensional, tujuannya adalah untuk
menyediakan pinjaman kepada masyarakat sehingga mereka dapat
membeli unit rumah yang sudah siap, dan bila cocok, kebanyakan
menggunakan pinjaman pembiayaan hipotek.
Dalam upaya agar pembiayaan perumahan menjangkau kaum miskin,

sistem konvensional untuk mengelola pembiayaan perumahan dan lembaga
pembiayaan formal yang meminjamkan untuk perumahan memiliki catatan
yang sangat rendah. Fakta yang menyedihkan adalah bahwa sistem
perumahan formal yang ada di kebanyakan negara di Asia saat ini, tidak
dapat menjangkau mayoritas populasi kota.
Bahkan pada saat sistem pembiayaan konvensional telah diberikan

tambahan berbagai subsidi, baik langsung maupun tidak langsung pada
biaya perumahan, tingkat bunga dan pengembalian, tambahan ini tidak
cukup untuk menangani permasalahan yang menurun dari mekanisme
pembiayaan konvensional. Sebagai hasilnya, mereka terus melayani
beberapa yang beruntung dan terpilih, meninggalkan mayoritas calon
peminjam di luar jangkauan layanan pembiayaan mereka.

2. Strategi Pembiayaan Perumahan Informal
Pasar pembiayaan informal memberikan akses cepat dan mudah dalam
pembiayaan perumahan bagi mereka yang tidak dapat memenuhi
persyaratan pinjaman sektor formal. Prinsip dari sektor pembiayaan
informal sangat mirip dengan sektor formal, namun keinformalannya
memiliki fleksibilitas yang cukup tinggi.
Beberapa merasa bahwa dengan sedikit pemahaman dan peraturan, sistem

peminjaman informal ini dapat berjalan lebih efektif, lebih efisien, dan tidak
terlalu eksploitatif. Banyak yang juga merasa bahwa pemberi pinjaman
sektor formal harus banyak belajar dari sistem pemberi pinjaman informal,
yang telah berhasil memberikan akses pembiayaan kepada mayoritas
populasi, terutama kaum miskin.
Sebagian besar pasar informal berjalan baik karena pemberi pinjaman

mengenal peminjamnya dan memiliki kaitan sosial yang membuat
peminjam sulit untuk tidak membayar tanpa kehilangan muka. Hal ini tidak
terlalu berbeda dari prinsip hubungan pelanggan, sejarah kredit dan
peringkat kredit yang digunakan oleh bank untuk menentukan siapa yang
dapat pinjaman. Pelajaran dari sistem pinjaman informal adalah hubungan
keuangan dapat didasarkan pada asas kepercayaan dan kerjasama, daripada
dokumen kaku dari pendapatan atau kemauan untuk membayar.
Untuk semua permasalahannya, sistem pinjaman informal menunjukkan

bahwa cakupan yang kecil dan lokal lebih efeketif daripada yang besar dan
terpusat, sehingga pengetahuan personal menggantikan persyaratan
hukum dan administrasi. Namun karena terlalu lokal, pemberi pinjaman
informal tidak memiliki kapasitas untuk melayani skala yang dibutuhkan
dalam area mereka sendiri. Ditambah lagi, bila ada yang salah dalam
pinjaman informal, karena semua didasarkan pada persetujuan verbal, baik
peminjam maupun pemberi pinjaman mempunyai dasar untuk meminta
pertolongan luar melalui sistem legal

D. Pembiayaan Formal (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan/
FLPP)
1. Latarbelakang
Permasalahan mendasar bagi masyarakat khususnya masyarakat
berpenghasilan rendah untuk memiliki atau membeli rumah adalah masalah
keterjangkauan. Kemampuan atau daya beli sebagian besar masyarakat
Indonesia masih sangat terbatas. Sedangkan harga lahan dan harga bahan
bangunan semakin lama semakin meningkat. Disamping itu, masih tingginya
tingkat suku bunga kredit menjadi salah satu kendala yang dihadapi oleh
masyarakat pada saat mereka mengakses sumber-sumber pembiayaan
perumahan melalui lembaga perbankan untuk mendapatkan kredit
pemilikan rumah (KPR). Rezim tingkat suku bunga tinggi disebabkan karena
adanya ketidaksesuaian (mismatch) antara masa tenor (jatuh tampo red.)
pinjaman dengan tenor pendanaan Bank.
Gambar 6. Perjalanan KPR Bersubsidi
Dalam rangka memberikan kemudahan dan/atau bantuan dalam

mendapatkan akses kredit pemilikan rumah bagi masyarakat
berpenghasilan rendah, Pada tahun 2010, pemerintah melalui Kementerian
Perumahan Rakyat mengeluarkan kebijakan dan strategi melalui Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Kebijakan FLPP sebagai pengganti dari kebijakan bantuan subsidi uang muka
dan subsidi selisih suku bunga yang telah dikeluarkan dari tahun 2005
hingga tahun 2009. FLPP merupakan pemberian pinjaman kepada lembaga
keuangan bank dengan tingkat suku bunga sangat lunak yaitu ditetapkan
satu digit sepanjang masa pinjaman (fixed rate) sehingga diharapkan dapat
menurunkan tingkat suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR yang
mendapatkan fasilitas FLPP disebut sebagai KPR Sejahtera.
KPR Sejahtera adalah kredit pinjaman yang bersifat jangka panjang, dengan
lama tenor pinjaman umumnya membutuhkan waktu antara 10 s/d 15
tahun bahkan ada yang sampai 20 atau 30 tahun. Dengan tenor pinjaman
selama itu debitur KPR Sejahtera dituntut untuk memiliki kapasitas
keuangan yang cukup untuk membayar angsuran. Tentunya apabila tingkat
suku bunga yang ditetapkan untuk pinjaman KPR Sejahtera tersebut tinggi,
hal itu secara langsung akan memberatkan debitur khusunya debitur yang
masuk dalam katagori masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi itulah
yang dialami oleh debitur KPR selama ini, mengingat rezim saat ini adalah
rezim tingkat suku bunga tinggi.
Ada dua jenis bantuan pembiayaan perumahan yang disediakan melalui

mekanisme FLPP, yaitu:pembiayaan rumah sejahtera dan pembiayaan
rumah sejahtera murah. Dana FLPP dikelola oleh Badan Layanan Umum
Kementerian Perumahan Rakyat (BLU-Kemenpera) yang berwenang untuk
menetapkan mekanisme pengelolaan dan penyaluran dana FLPP. Untuk
melakukan kerjasama Operasional penyaluran, Kemenpera
menandatangani perjanjian kerjasama dengan bank-bank pelaksana.
Melalui skema FLPP pula, dimungkinkan untuk melakukan mobilisasi dana di
luar APBN, misalnya dari investor institusional (dana pensiun, perusahaan
asuransi), dana tabungan (Taperum, TWP, YKPP, pekerja swasta), dan pasar
modal.
2. Prinsip Program FLPP

FLPP merupakan terobosan dalam pengembangan pembiayaan perumahan
jangka panjang. Mengingat akar persoalan pembiayaan perumahan MBR
terletak di kedua sisi pasar (permintaan dan penyediaan), maka secara
umum titik intervensi kebijakan pembiayaan perumahan bagi MBR melalui
FLPP dapat dikelompokkan menjadi :

a) Intervensi pada sisi permintaan (demand side), yang bertujuan untuk
menurunkan besar angsuran yang harus dibayar MBR debitur KPR,
dengan cara memberikan fasilitas likuiditas berbunga rendah kepada
Lembaga Pemberi Kredit atau Pembiayaan (LPK/P) sebagai bagian dari
pokok pinjaman debitur/nasabah masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) yang mengambil Kredit Pemilikan Rumah Sederhana Sehat
(KPRSh).
b) Intervensi pada sisi penyediaan (supply side), yang bertujuan untuk
meningkatkan pembangunan penyediaan RSH bagi MBR oleh
pengembang, dengan cara memberikan dukungan pendanaan berbunga
rendah kepada LPK/P untuk disalurkan sebagai kredit/pinjaman
konstruksi kepada pengembang yang berupa: Kredit Konstruksi Rumah
Sejahtera (KK Rumah Sejahtera); dan Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera
Murah (KK Rumah Sejahtera Murah).
Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) merupakan

program pembiayaan perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan
Menengah Bawah (MBM) dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
yang pengelolaannya dilaksanakan oleh Kementerian Perumahan Rakyat.
FLPP sebagai program baru yang bertujuan memberikan bunga yang
terjangkau dan tetap sepanjang masa pinjaman (fixed rate mortgage) bagi
Masyarakat BerpenghasilanMenengah Bawah (MBM) dan Masyarakat
Berpenghasilan Rendah (MBR). Kebijakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan
Perumahan ini didasari atas hal-hal, antara lain :
a) Kemampuan/daya beli masyarakat masih sangat terbatas & kenaikan

pendapatan setiap tahunnya tidak signifikan dibandingkan dengan laju
inflasi pertahun;
b) Suku bunga kredit dibebankan Bank kepada masyarakat masih tinggi
(dua digit);
c) Optimalisasi pemanfaatan dana APBN dengan keterbatasan keuangan
negara agar lebih berkelanjutan;
d) Pemupukan dana perumahan dalam jangka panjang;

e) Daya tarik bagi sumber dana lain untuk berperan dalam pembiayaan
perumahan sehingga dapat mengintegrasikan sumber-sumber
pembiayaan yang ada.
3. Mekanisme FLPP
Melalui Fasilitas likuiditas ini akan disediakan dana jangka panjang yang
dapat berasal dari APBN (pos pembiayaan) atau sumber dana jangka
panjang lainnya (misalnya Bapertarum dan Lembaga sejenis lainnya) untuk
kemudian dipadukan (blended) dengan dana pihak ketiga dari Bank
Pelaksana agar dapat memproduksi pembiayaan atau kredit perumahan
yang lebih terjangkau dengan ciri : (i) KPR dengan suku bunga 1 digit (Single
digit mortgage); dan (ii) KPR dengan tingat suku bunga tetap selama masa
pinjaman (Fixed rate mortgage).
Gambar 7. Mekanisme FLPP

Sesuai dengan pengelolaan keuangan negara, alokasi dana FL masuk dalam
pos pembiayaan. Dana tersebut akan dapat dimanfaatkan kembali untuk
penerbitan KPR Sejahtera pada tahap selanjutnya. Hal ini sangat berbeda
dengan pola lama yang dana bantuan pembiayaan perumahan masuk dalam
pos belanja subsidi, sehingga dana subsidi tersebut tidak dapat
dimanfaatkan kembali setelah dilakukan pembayaran subsidi atas KPR yang
diterbitkan. Ke depan sumber dana FL diharapkan tidak hanya berasal dari
APBN semata tetapi juga dapat memanfaatkan sumber-sumber dana jangka
panjang lainnya seperti Bapertarum, dana YKPP, ASABRI, Jamsostek,
Hibah/Bantuan luar negeri atau dana-dana lain yang sah.
4. Lembaga Pengelola Fasilitas Likuiditas

Operasionalisasi fasilitas likuiditas memerlukan lembaga khusus (special
purpose vehicle/SPV), dengan pertimbangan karakteristik dana dan
kegiatan yang dikelola. Untuk keperluan tersebut, Kementerian Perumahan
Rakyat mengusulkan kepada Kementerian Keuangan agar Pusat Pembiayaan
Perumahan dapat menerapkan Pola Pengelolaan Keuangan Badan Layanan
Umum (BLU).
Gambar 8. Supply Chain (Rantai Pasok) dalam Pengelola FLPP

BLU - PPP
DEMAND
SUPPLY KK FUNDING
SMF
Database
Masyarakat
Secondary Berpenghasilan
Pemda Pemasok Developer Bank Mortgage Facility Tetap
Bahan Target
Lahan Pembangunan Pembiayaan KPR Pembiayaan
Bangunan
perumahan terjangkau Sekunder Pasar
● Ketersediaan • Ketersediaan • Margin • Mayoritas bank fokus • Dana perbankan • Pasar captive
lahan dengan bahan pengembang pada KPR kelas umumnya berjangka yang besar
lokasi baik dan bangunan terbatas menengah atas pendek sehingga dengan
harga masuk alternatif • Beban pajak • Penghasilan calon rentan terhadap penghasilan tetap
plafon yang berganda pembeli yang fluktuasi
● Ketersediaan terjangkau • Biaya perijinan terbatas baik untuk • Pasar modal
infrastruktur dan yang mirip dengan cicilan maupun Uang menyediakan peluang
● Perijinan yang berkualitas rumah kelas Muka untuk penyedian
sulit dan mahal menengah atas dana jangka panjang

Melalui Keputusan Menteri Keuangan Nomor 290/KMK.05/2010 tanggal 15
Juli 2010, Pusat Pembiayaan Perumahan ditetapkan sebagai Satuan Kerja
Instansi Pemerintah yang menerapkan Pengelolaan Keuangan Badan
Layanan Umum secara penuh. Pemindahan dana APBN dari rekening Kas
negara untuk dikelola oleh BLU Pusat Pembiayaan Perumahan diatur
melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 130/PMK.05/2010 tentang
Tata Cara Penyediaan, Pencairan, dan Pertanggungjawaban Dana Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan. Prinsipprinsip good governance akan
menjadi dasar dalam pelaksanaan pengelolaan dan pemanfaatan dana FL.
5. Penerima Manfaat
Masyarakat penerima manfaat FL adalah Masyarakat Berpenghasilan
Menengah Bawah dan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBM dan MBR)
yaitu mereka yang mempunyai penghasilan maksimum Rp.7 juta/bulan
untuk MBM dan penghasilan maksimum Rp.4 juta/bulan untuk MBR.
Masyarakat penerima manfaat juga diwajibkan memiliki Nomor Pokok
Wajib Pajak (NPWP) dan Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) Pajak
Penghasilan (PPh) orang pribadi sesuai dengan undang-undang perpajakan
yang berlaku.
6. Maksimum KPR
Kebijakan FL tidak mengatur harga rumah, namun mengatur maksimum
KPR. Menurut hasil simulasi yang telah dilakukan oleh Kementerian
Perumahan Rakyat, bantuan pembiayaan melalui FL dapat memfasilitasi
MBR untuk mengangsur KPR Sejahtera Tapak (landed house) sampai
dengan maksimum KPR sebesar Rp.80 juta. Sedangkan untuk kepemilikan
rumah susun (sarusun) dimungkinkan untuk memfasilitasi MBM sampai
dengan maksimum KPR Sejahtera Susun sebesar Rp.135 juta.
Dalam upaya menciptakan keadilan bagi penerima manfaat, Pemerintah

telah mengatur hal tersebut melalui penetapan tingkat suku bunga KPR
Sejahtera. Semakin tinggi kemampuan KPR yang dapat diakses oleh
masyarakat, maka pengenaan tingkat suku bunga akan semakin besar.
Sebagai ilustrasi apabila seseorang (MBR) akan membeli Rumah Sejahtera
Tapak dengan KPR sebesar Rp.50 juta, maka dia akan dikenakan bunga
sebesar 8,15%.

Sedangkan apabila orang lain yang juga MBR akan membeli Rumah
Sejahtera Tapak dengan KPR sebesar Rp.80 juta, maka dia akan dikenakan
bunga sebesar 8,5%
7. Kelompok Sasaran KPR Sejahtera.

FLPP terdiri terbagi menjadi FLPP bagi Rumah Tapak dan Rusun.
Penjelasanya kelompok sasaran ini adalah sebagai berikut :
a) Kelompok Sasaran untuk KPR Sejahtera Tapak dan KPR Sejahtera

Syariah Tapak adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak
tetap paling banyak Rp. 4.000.000,- per bulan.
b) Kelompok Sasaran untuk KPR Sejahtera Susun dan KPR Sejahtera
Syariah Susun adalah MBR dengan penghasilan tetap maupun tidak
tetap paling banyak Rp. 7.000.000,- per bulan.
Penghasilan untuk masyarakat berpenghasilan tetap adalah gaji/upah pokok

pemohon per bulan dan untuk masyarakat berpenghasilan tidak tetap
adalah hasil usaha rata-rata per bulan dalam setahun yang dimiliki
pemohon. Analisa atas kelayakan dan kemampuan mengangsur pemohon
KPR Sejahtera diserahkan kepada Bank Pelaksana.
Kriteria Kelompok Sasaran KPR Sejahtera sebagai berikut :
a) belum pernah memiliki rumah baik yang perolehannya melalui

kredit/pembiayaan perumahan bersubsidi maupun tidak bersubsidi
yang dibuktikan dengan surat keterangan dari RT/RW setempat/Instansi
tempat bekerja atau surat keterangan sewa/kuitansi sewa rumah;
b) memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP); dan
c) menyerahkan fotokopi (SPT) Tahunan PPh Orang Pribadi atau surat
pernyataan bahwa penghasilan pokok yang bersangkutan tidak melebihi
batas penghasilan pokok yang dipersyaratkan dalam Peraturan Menteri
ini; dan
d) dalam hal kelompok sasaran yang bekerja sebagai PNS dan TNI/Polri
yang karena keperluan dinas dipindahkan ke kota lain, dikecualikan dari
ketentuan belum memiliki rumah yang perolehannya melalui
kredit/pembiayaan perumahan bersubsidi atau tidak bersubsidi.

8. Lingkup Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
Kredit kepemilikan rumah sederhana sehat (KPRSh) terdiri dari :
a) Kredit Pemilikan Rumah Sejahtera (KPR Sejahtera) :

- KPR Sejahtera Tapak;
- KPR Sejahtera Syariah Tapak;
- KPR Sejahtera Susun;
- KPR Sejahtera Syariah Susun;
- KPR Sejahtera Murah Tapak; dan
- KPR Sejahtera Murah Syariah Tapak.
b) Kredit Pembangunan/Perbaikan Rumah Swadaya Sejahtera (KPRS
Sejahtera).
c) Kredit Konstruksi Rumah Sejahtera (KK Rumah Sejahtera) :
- KK Rumah Sejahtera Tapak; dan
- KK Rumah Sejahtera Murah Tapak.
KPR Sejahtera Tapak
a) Batasan harga Rumah Sejahtera Tapak paling banyak yang

diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR Sejahtera Tapak adalah Rp.
70.000.000,-
b) Rumah Sejahtera Tapak yang dapat difasilitasi KPR Sejahtera Tapak
mempunyai luas lantai paling sedikit 36 m2.
c) Uang muka KPR Sejahtera Tapak paling sedikit 10% dari harga jual
Rumah Sejahtera Tapak.
d) Kriteria Kelompok Sasaran KPR Sejahtera Tapak adalah sebagai berikut :
- Nilai KPR paling banyak Rp. 63.000.000,-;
- diberlakukan suku bunga paling tinggi 7,25% per tahun;
- Suku bunga sebagaimana dimaksud pada huruf a adalah bersifat
tetap selama jangka waktu kredit (fixed rate mortgage) dengan
metode perhitungan bunga tahunan (annuity) atau nilai angsuran
yang setara dengan metode perhitungan bunga tahunan;

- Pengembalian pokok pinjaman KPR diamortisasi secara penuh
sesuai dengan kesepakatan antara Bank Pelaksana dengan Satker
BLU-Kemenpera; dan
- Jangka waktu KPR sebagaimana dimaksud pada huruf a disepakati
oleh Bank Pelaksana dan kelompok sasaran yang disesuaikan
dengan kemampuan membayar angsuran.
KPR Sejahtera Syariah Tapak
a) Batasan harga Rumah Sejahtera Tapak paling banyak yang

diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR Sejahtera Syariah Tapak adalah
Rp. 70.000.000,-
b) Rumah Sejahtera Tapak yang dapat difasilitasi KPR Sejahtera Syariah
Tapak mempunyai luas lantai paling sedikit 36 m2
c) Uang muka KPR Sejahtera Syariah Tapak paling sedikit 10% (sepuluh
persen) dari harga jual Rumah Sejahtera Tapak.
d) Kriteria Kelompok Sasaran KPR Sejahtera Syariah Tapak adalah sebagai
berikut :
- nilai pembiayaan paling banyak Rp. 63.000.000,- diberlakukan
marjin/sewa paling tinggi setara 7,25% per tahun;
- tingkat marjin/sewa adalah bersifat tetap selama jangka waktu
pembiayaan (fixed rate mortgage) dengan nilai angsuran yang
setara dengan metode perhitungan bunga tahunan (annuity);
- pengembalian pokok pembiayaan diamortisasi secara penuh sesuai
dengan kesepakatan antara Bank Pelaksana dengan Satker BLU -
Kemenpera; dan
- jangka waktu pembiayaan disepakati oleh Bank Pelaksana dan
kelompok sasaran yang disesuaikan dengan kemampuan membayar
angsuran.
KPR Sejahtera Susun
a) Batasan harga Rumah Sejahtera Susun paling banyak yang

diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR Sejahtera Susun adalah Rp.
144.000.000,-

b) Uang muka KPR Sejahtera Susun paling sedikit 12,5% dari harga jual
Rumah Sejahtera Susun.
c) Kriteria Kelompok Sasaran KPR Sejahtera Susun adalah sebagai berikut :
- nilai KPR paling banyak Rp. 126.000.000,- diberlakukan suku bunga
paling tinggi 7,25% per tahun;
- suku bunga adalah bersifat tetap selama jangka waktu kredit (fixed
rate mortgage) dengan metode perhitungan bunga tahunan
(annuity) atau nilai angsuran yang setara dengan metode
perhitungan bunga tahunan;
- pengembalian pokok pinjaman KPR diamortisasi secara penuh
sesuai dengan kesepakatan antara Bank Pelaksana dengan Satker
BLU - Kemenpera; dan
- jangka waktu KPR disepakati oleh Bank Pelaksana dan kelompok
sasaran yang disesuaikan dengan kemampuan membayar angsuran.
KPR Sejahtera Syariah Susun
a) Batasan harga Rumah Sejahtera Susun paling banyak yang

diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR Sejahtera Syariah Susun adalah
Rp. 144.000.000,-
b) Uang muka KPR Sejahtera Syariah Susun paling sedikit 12,5% (dua belas
koma lima persen) dari harga jual Rumah Sejahtera Susun.
c) Kriteria Kelompok Sasaran KPR Sejahtera Syariah Susun sebagai berikut :
- nilai pembiayaan paling banyak Rp. 126.000.000,- diberlakukan
marjin/sewa paling tinggi setara 7,25%per tahun;
- tingkat marjin/sewa sebagaimana dimaksud pada huruf a adalah
bersifat tetap selama jangka waktu pembiayaan (fixed rate
mortgage) dengan nilai angsuran yang setara dengan metode
perhitungan bunga tahunan (annuity);
- pengembalian pokok pembiayaan sebagaimana dimaksud pada
huruf a diamortisasi secara penuh sesuai dengan kesepakatan
antara Bank Pelaksana dengan Satker BLU - Kemenpera; dan

- jangka waktu pembiayaan sebagaimana dimaksud pada huruf a
disepakati oleh Bank Pelaksana dan kelompok sasaran yang
disesuaikan dengan kemampuan membayar angsuran.
KPR Sejahtera Murah FLPP
Seluruh komponen intervensi dalam Program Rumah Murah Pro-Rakyat

bertujuan untuk mengurangi ‘biaya perumahan’ yang harus dikeluarkan
debitur sasaran untuk memiliki sebuah Rumah Murah. Penerapan berbagai
intervensi dalam program ini menuntut adanya tingkat keterpaduan yang
sangat tinggi karena melibatkan banyak pihak sekaligus jenis komponen
yang diintervensi.
Lingkup pembiayaan program ini sebaiknya mencakup seluruh komponen

intervensi, yaitu: Penghibahan lahan, Pembangunan PSU oleh Pemerintah
Pusat, Perijinan, Sertifikasi, Sambungan listrik dan PDAM, Penyaluran Kredit
Kontruksi, Penyaluran Pembiayaan Pemilikan Rumah.
Kelompok sasaran Program Rumah Murah Pro Rakyat terdiri 3 (tiga)

kategori, yakni sebagaimana tergambar dalam diagram berikut :
Tabel 1. Kelompok Sasaran Program Rumah Murah Pro Rakyat

Tabel 2. Jumlah Batasan Penghasilan dan Batasan Bantuan Harga Rumah
Gambar 9. Program Rumah Pro-Rakyat
LINGKUNGAN PENERAPAN PROGRAM PRO RAKYAT
Fasilitasi kepada Pemda

Pendampingan
untuk penyusunan Urutan
kepada Kelompok
Prioritas
Membangun
Pola Swadaya
BANTUAN URUTAN PRIORITAS
KELOMPOK
PERIJINAN
MEMBANGUN
PELAKU UMK
T36 dgn HARGA (1,2 – 2 juta)
20 – 25 jt
N
RA
BA
BANKABLE
SA
NG
SA
UN
Pola Formal
Pendampingan
K
AN
PENGEMBANG
PO
NON-BANKABLE kepada Kelompok

RU
membangun ditanahnya
LO
yg berkelompok Mengangsur
M
sendiri yg dihibahkan
AH
KE
PSU DARI
PE
BA
PEMERINTAH
SI
BI
LI
AY
DA
AA
BANTUAN
PA
KK PRO
N
SERTIFIKASI
RU
NG
RAKYAT
M
I
PL
AH
KA
M
UR
KPR Pro Rakyat

LAHAN BUMN/
AH
SWASTA YG diterbitkan
DIHIBAHKAN LAHAN NEGARA bank KPRS Pro Rakyat
Ketentuan khusus
YG DIHIBAHKAN diterbitkan bank
urutan prioritas
penerima rumah
Manajemen Program di Tingkat Kota/Kab
Perubahan PP 38/2008 Permenpera tentang
KPRS Rumah Murah
Prioritasi kota/
kabupaten sasaran
Fasilitasi Pengelolaan
Program kepada Pemda
Sumber: Kemenpera, 2012
9. Bank Pelaksana FLPP

Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan dilaksanakan oleh
sejumlah bank mitra, yakni 8 bank nasional dan 10 bank pembangunan
daerah sebagaimana berikut :

Gambar 10. Bank Pelaksana FLPP
10. Kebijakan Pendukung Program FLPP

Sejumlah kebijakan yang mendukung program FLPP ini terdiri dari kebijakan
Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP), Insentif Perpajakan, dan
Dukungan PSU Perumahan.
Kebijakan Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP), datang dari beberapa

stakeholder, dalam hal ini adalah Jamsostek, Bapertarum dan YKPP :
a) Pinjaman uang muka perumahan (PUMP)” JAMSOSTEK adalah salah

satu program dari Dana Peningkatan Kesejahteraan Peserta (DPKP) yang
memberikan pinjaman sebagian Uang Muka Perumahan kepada tenaga
kerja peserta Jamsostek untuk pemenuhan kebutuhan perumahan
melalui fasilitas KPR dari perbankan.
b) Program “bantuan uang muka 15 juta dari BAPERTARUM-PNS berupa
bantuan uang muka (BUM) kredit pemilikan rumah (KPR) adalah
bantuan yang diberikan kepada pns dalam rangka membantu uang
muka pembelian rumah yang dilakukan melalui fasilitas kpr.
c) Bantuan Uang Muka dari Yayasan Kesejahteraan Pendidikan dan
Perumahan (YKPP) untuk anggota aktif (BUM 14 juta sebagai pinjaman
tanpa bunga) dan pensiunan (BUM 20 juta sebagai bantuan dengan
kewajiban mengembalikan santuan ASABRI yang telah diterima setinggi-
tingginya Rp. 6 Juta.

E. Pembiayaan Jejaring Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan
1. BAPERTARUM
BAPERTARUM-PNS didirikan berdasarkan keputusan Presiden RI Nomor 14
Tahun 1993 tentang Tabungan Perumahan Pegawai Negeri Sipil,
sebagaimana telah diubah dengan Keputusan Presiden Nomor 46 Tahun
1994. Dilatarbelakangi dengan terbatasnya kemampuan pegawai negeri sipil
(PNS) untuk membayar uang muka pembelian rumah dengan fasilitas Kredit
Pemilikan Rumah atau KPR maka didirikan BAPERTARUM-PNS. Institusi ini
berfungsi untuk meningkatkan kesejahteraan pegawai negeri sipil untuk
memiliki rumah yang layak.
a) Pengerahan Dana. Dana diperoleh dari potongan gaji pegawai negeri

sipil berdasarkan golongan dengan besaran sebagai berikut :
- Golongan I = Rp. 3.000,-
- Golongan II = Rp. 5.000,-
- Golongan III = Rp. 7.000,-
- Golongan IV = Rp.10.000,-
Pengumpulan dana dilakukan melalui pemotongan gaji dan sudah
dilakukan sejak 1 Januari 1993 sampai dengan yang bersangkutan
berhenti bekerja, yang disebabkan pensiun, meninggal dunia, atau
sebab-sebab lain. Dana yang dihimpun akan digunakan sebagai dana
pengembangan dan dana digulirkan. Dana pengembangan akan
diinvestasikan dan dana digulirkan akan disalurkan untuk realisasi
bantuan dana dari Bapertarum. Dana pengembangan dikelola sebesar
60% oleh Departemen Keuangan dan dana digulirkan dikelola sebesar
40% oleh Bapertarum.
b) Pemupukan Dana. Pemupukan dana menggunakan dana
pengembangan sebesar 60% dari total dana Bapertarum yang
terkumpul dan hanya dapat dilakukan pada instrumen deposito dan
obligasi yang memberikan imbal hasil yang tetap dan tidak memiliki
resiko. Dana ini tidak dapat digunakan pada instrumen investasi lain
(seperti saham, yang bersifat memiliki resiko penurunan nilai investasi).

c) Pemanfaatan Dana. Bapertarum memberikan 3 jenis manfaat kepada
PNS, yaitu :
- Bantuan Uang Muka KPR. Bantuan Uang Muka KPR adalah bantuan
yang diberikan dalam rangka membantu sebagian uang muka
pembelian rumah yang dilakukan melalui KPR. Besarnya bantuan
yang diberikan dibedakan berdasarkan golongan PNS, yaitu :
 Golongan I = Rp. 1,2 juta
 Golongan II = Rp. 1,5 juta
 Golongan III = Rp. 1,8 juta
Selain bantuan tersebut, PNS juga berhak memanfaatkan tambahan
bantuan dana uang muka dengan tingkat suku bunga 6% per tahun
yang harus dikembalikan sesuai dengan jangka waktu/tenor KMR,
yaitu:
 Golongan I = Rp. 13.800.000,-
 Golongan II = Rp. 13.500.000,-
 Golongan III = Rp 13.200.000,-
Sehingga total bantuan yang diterima PNS adalah Rp15.000.000,-
(Lima Belas Juta Rupiah).
- Bantuan Biaya Membangun. Bantuan Biaya Membangun adalah
bantuan untuk sebagian biaya membangun rumah bagi PNS yang
memiliki tanah atas nama yang bersangkutan atau pasangan serta
belum ada bangunannya dan akan dibangun rumah. Besarnya
bantuan yang diberikan dibedakan berdasarkan golongan PNS
sebagai berikut :
Selain bantuan tersebut, PNS juga berhak memanfaatkan tambahan
bantuan dana uang muka dengan tingkat suku bunga 6% per tahun
yang harus dikembalikan sesuai dengan jangka waktu/tenor KMR,
yaitu :

Kedua bantuan ini diberikan kepada PNS yang memenuhi
persyaratan sebagai berikut :
 PNS aktif dan belum memanfaatkan bantuan atau pinjaman
Tabungan Perumahan.
 PNS yang telah memiliki masa menabung Tabungan Perumahan
minimal 5 tahun.
 PNS yang belum memiliki rumah.
 PNS aktif golongan I, II, dan III dengan akad KPR yang berlaku
sejak 1 Januari 2006.
 Tidak dalam Masa Persiapan Pensiun atau 1 tahun sebelum
batas usia pensiun.
- Pengembalian Tabungan. Pengembalian Tabungan merupakan
pengembalian seluruh iuran Tabungan Perumahan Pegawai Negeri
Sipil, kepada PNS yang berhenti bekerja karena pensiun, meninggal
dunia atau berhenti bekerja karena sebab-sebab lain, dimana
selama PNS tersebut belum pernah memanfaatkan bantuan selama
masa dinas-nya masih aktif.
Tabel 3. Prinsip Program BUM Bapertarum PNS

PROGRAM “BANTUAN UANG MUKA 15 JUTA”
DARI BAPERTARUM-PNS
- Bantuan Uang Muka (BUM) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah bantuan yang diberikan
kepada PNS dalam rangka membantu uang muka pembelian rumah yang dilakukan melalui
fasilitas KPR.
- Persyaratan Peserta :
1) PNS aktif golongan I,II, dan III.
2) Memiliki masa kerja paling singkat 5 tahun.
3) Belum pernah menerima dan memanfaatkan layanan TAPERUM-PNS.
4) Belum memiliki rumah.
- Fitur BUM:
No. Jenis Bantuan Gol. I Gol. II Gol. III Keterangan
1 BUM 1.200.000 1.500.000 1.800.000 Bantuan
2 Tambahan BUM 13.800.000 13.500.000 13.200.000 Pinjaman dengan bunga

6% per tahun (anuitas)
15.000.000 15.000.000 15.000.000
(sumber : bapertarum-pns.co.id)
28

Tabel 4. Angsuran FLPP dan BUM BAPERTARUM PNS
Angsuran Total Angsuran Tahun
No Nilai KPR Paling Banyak + UM
FLPP UM 1-15
1 50.000.000
Gol I 13.800.000 491.300 118.500 609.800
Gol II 13.500.000 491.300 115.900 607.200
Gol III 13.200.000 491.300 113.300 604.600
2 60.000.000
Gol I 13.800.000 593.100 118.500 711.600
Gol II 13.500.000 593.100 115.900 709.000
Gol III 13.200.000 593.100 113.300 706.400
3 70.000.000
Gol I 13.800.000 696.100 118.500 814.600
Gol II 13.500.000 696.100 115.900 812.000
Gol III 13.200.000 696.100 113.300 809.400
4 80.000.000
Gol I 13.800.000 802.800 118.500 921.300
Gol II 13.500.000 802.800 115.900 918.700
Gol III 13.200.000 802.800 113.300 916.100
2. JAMSOSTEK
Penyelenggaraan program jaminan sosial merupakan salah satu tangung
jawab dan kewajiban Negara untuk memberikan perlindungan sosial
ekonomi kepada masyarakat. Sesuai dengan kondisi kemampuan keuangan
Negara, Indonesia seperti halnya berbagai negara berkembang lainnya,
mengembangkan program jaminan sosial berdasarkan funded social
security, yaitu jaminan sosial yang didanai oleh peserta dan masih terbatas
pada masyarakat pekerja di sektor formal.
Tonggak penting berikutnya adalah lahirnya UU No.3 tahun 1992 tentang

Jaminan Sosial Tenaga Kerja (JAMSOSTEK). Dan melalui PP No.36/1995
ditetapkannya PT Jamsostek sebagai badan penyelenggara Jaminan Sosial
Tenaga Kerja. Program Jamsostek memberikan perlindungan dasar untuk
memenuhi kebutuhan minimal bagi tenaga kerja dan keluarganya, dengan
memberikan kepastian berlangsungnya arus penerimaan penghasilan
keluarga sebagai pengganti sebagian atau seluruhnya penghasilan yang
hilang, akibat risiko sosial.

Institusi ini memberikan perlindungan berupa empat program, yang
mencakup Program Jaminan Kecelakaan Kerja (JKK), Jaminan Kematian
(JKM), Jaminan Hari Tua (JHT), dan Jaminan Pemeliharaan Kesehatan (JPK)
bagi seluruh tenaga kerja dan keluarganya. Pekerja di perusahaan berhak
mendapatkan manfaat setelah perusahaan mendaftarkan pekerjanya pada
Jamsostek, atau pekerja mendaftarkan secara individu kepada Jamsostek.
a) Pengerahan Dana
Dana yang didapatkan Jamsostek berasal dari iuran berdasarkan nilai
nominal tertentu dan berdasarkan upah sekurang-kurangnya setara
dengan Upah Minimum Provinsi/Kabupaten/Kota. Berikut merupakan
besaran iuran yang harus disetorkan oleh pekerja :
Tabel 5. Besaran Iuran yang Harus Disetorkan oleh Pekerja
Dimana ketentuan pembayaran memiliki aturan sebagai berikut :

- Setiap bulan atau setiap tiga bulan dibayar di depan.
- Dibayarkan langsung oleh peserta sendiri atau melalui Penanggung
Jawab Wadah/Kelompok secara lunas.
- Pembayaran iuran melalui Wadah/Kelompok dibayarkan pada
tanggal 10 bulan berjalan disetorkan ke Wadah/Kelompok, dan
tanggal 13 bulan berjalan Wadah/Kelompok setor ke PT Jamsostek
(Pesero).

- Pembayaran iuran secara langsung oleh Peserta baik secara bulanan
maupun secara tiga bulanan dan disetor paling lambat tanggal 15
bulan berjalan.
- Dalam hal peserta menunggak iuran, masih diberikan grace periode
selama 1 (satu) bulan untuk mendapatkan hak jaminan program
yang diikuti.
- Peserta yang telah kehilangan hak jaminan dapat memperoleh
haknya kembali jika peserta kembali membayar iuran termasuk satu
bulan iuran yang tertunggak dalam masa grace periode.
- Peserta yang telah terdaftar di Jamsostek memiliki akun individual
untuk melihat besaran iuran dan manfaat yang bisa didapat serta
syarat pengajuannya.
b) Pemupukan Dana
Dana yang didapatkan dari iuran peserta akan dikelola oleh Jamsostek
pada instrumen-instrumen yang telah diatur pada PP No. 22 Tahun
2004 yang mengatur pilihan portofolio investasi dan likuiditas.
Instrumen dan batasan yang diperbolehkan adalah sebagai berikut :
Tabel 6. Instrumen dan Batasan yang Diperbolehkan

Dalam struktur organisasi, Jamsostek memiliki direktur investasi yang
akan memaksimalkan pemupukan dana yang ada dengan uang hasil
iuran tersebut.
c) Pemanfaatan Dana.
Pengadaan perumahan tidak merupakan bagian dari tugas pokok
Jamsostek sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Namun
demikian, PT Jamsostek (Persero) memiliki program untuk membantu
pekerja dalam pengadaan rumah, dengan memanfaatkan sebagian dari
keuntungan perusahaan. Pinjaman Uang Muka Perumahan (PUMP)
adalah salah satu program dari Dana Peningkatan Kesejahteraan
Peserta (DPKP) yang memberikan pinjaman sebagian Uang Muka
Perumahan kepada tenaga kerja peserta Jamsostek untuk pemenuhan
kebutuhan perumahan melalui fasilitas KPR dari perbankan. Tujuan dari
PUMP ini adalah untuk membantu Tenaga Kerja peserta program
Jamsostek dalam rangka pemilikan rumah melalui KPR perbankan.
PUMP ini akan diberikan kepada Tenaga Kerja yang telah memenuhi
persyaratan dengan jumlah maksimal yaitu sebesar Rp 20.000.000,-
untuk penyaluran lewat perbankan dan Rp 15.000.000,- untuk
penyaluran biasa. Tingkat suku bunga yang dikenakan oleh PUMP
sangat ringan, yaitu sebesar 3% per tahun dan berlaku secara flat.
Jangka waktu PUMP maksimal 5 tahun dan tipe rumah yang mendapat
dukungan PUMP-Jamsostek maksimal sampai dengan rumah sederhana
(RS/T36).
d) Persyaratan PUMP
Perusahaan sebagai penjamin :
- Telah berdiri minimal satu tahun dan masa aktif.
- Tertib administrasi kepesertaan program Jamsostek.
- Koperasi karyawan yang telah mendapatkan surat kuasa dari
perusahaan untuk pengurusan PUMP (koperasi karyawan telah
berdiri minimal 1 (satu) tahun.
- Pejabat Penanggung jawab pengurusan PUMP pada Perusahaan
minimal adalah Manajer Personalia/SDM.

Tenaga Kerja
- Belum memiliki rumah sendiri yang dibuktikan dengan surat
pernyataan bermaterai cukup dari tenaga kerja Jamsostek.
- Telah terdaftar menjadi peserta Jamsostek minimal 1 tahun.
- Mendapatkan rekomendasi dari perusahaan Penanggung Jawab
Pengurusan PUMP.
- Upah yang dilaporkan maksimal sebesar Rp 4.500.000,-.
- Bersedia dipotong gajinya untuk pembayaran angsuran PUMP
kepada PT Jamsostek (persero).
- Setuju dan sepakat untuk membeli rumah yang ditawarkan oleh
Pengembang: baik lokasi rumah, tipe rumah, harga rumah,
besarnya uang muka KPR, jangka waktu maupun suku bunga KPR-
nya.
- Dinyatakan lulus seleksi KPR oleh bank pemberi KPR dengan bukti
diterbitkan SP3K (Surat Pemberitahuan Persetujuan Pemberian
Kredit).
- Pembayaran angsuran dilaksanakan secara kolektif oleh Perusahaan
penanggung Jawab pengurusan PUMP.
Pengembang
- Terdaftar sebagai anggota REI atau APERSI/KOPPERSI (Koperasi
Pengembangan Rumah Sederhana Indonesia) atau Perum
PERUMNAS.
- Mendapatkan rekomendasi dari REI atau APERSI/KOPPERSI
setempat (kecuali Perum PERUMNAS).
- Telah memiliki lahan siap bangun dan mendapatkan ijin prinsip dari
Instansi yang berwenang (lahan tidak bermasalah).
- Mendapat dukungan dari Bank Pemberi KPR.
- Melakukan penawaran rumah melalui Perusahaan peserta
Jamsostek yang dikoordinasikan dengan kantor cabang PT.
Jamsostek (Persero) dalam rangka konfirmasi ketertiban
administrasi kepesertaanya.

e) Tahapan Pengajuan PUMP
- Tahap Awal
Dalam tahapan awal pengembang menawarkan perumahan pada
Jamsostek atau pekerja/pemberi kerja mencari perumahan yang
telah disepakati. Jamsostek kemudian akan melanjutkan proses
penawaran pengembang dan pekerja/pemberi kerja dengan
menverifikasi data serta memberikan surat PUMP yang
mensyaratka pekerja/pemberi kerja untuk memberikan akad kredit
atau SP3K bila lulus persyaratan perbankan.
- Tahap Pencairan
Setelah bukti akad kredit atau SP3K maka kantor cabang akan
meneruskan ke kantor wilayah dan kantor wilayah akan
mentransfer rekening pengembang. Setiap bulan Jamsostek akan
mewajibkan pekerja untuk memberikan salinan bukti pembayaran
sampai cicilan rumah dilunasi. Jamsostek juga memberi pembinaan
dan monitor selama periode pelunasan cicilan berlangsung.
Tabel 7. Prinsip Program BUM JAMSOSTEK
“PINJAMAN UANG MUKA PERUMAHAN

(PUMP)” DARI JAMSOSTEK
- PUMP adalah salah satu program dari Dana Peningkatan Kesejahteraan
Peserta (DPKP) yang memberikan pinjaman sebagian Uang Muka
Perumahan kepada tenaga kerja peserta Jamsostek untuk pemenuhan
kebutuhan perumahan melalui fasilitas KPR dari perbankan.
- Fitur PUMP:
No. Fitur Keterangan
1 Besaran PUMP Rp 20 juta untuk penyaluran melalui perbankan
2 Bunga 6% per tahun (flat)

3 Masa Pinjaman Maksimum 5 tahun
4 Penggunaan PUMP Untuk bantuan uang muka rumah sederhana, maksimum tipe
36
(sumber : www.jamsostek.co.id)

Tabel 8. Angsuran FLPP dan BUM JAMSOSTEK Tenor 10 Tahun
Nilai KPR Paling Angsuran Total Angsuran Tahun
No
Banyak + UM FLPP UM 1-10 11-15
1 50.000.000
20.000.000 491.300 226.500 717.800 491.300
2 60.000.000
20.000.000 593.100 226.500 819.600 593.100
3 70.000.000
20.000.000 696.100 226.500 922.600 696.100
4 80.000.000
20.000.000 802.800 226.500 1.029.300 802.800
Tabel 9. Angsuran FLPP dan BUM JAMSOSTEK Tenor 15 Tahun

Total Angsuran
Nilai KPR Paling Banyak Angsuran
No Tahun
+ UM
FLPP UM 1-15
1 50.000.000
20.000.000 491.300 171.700 663.000
2 60.000.000
20.000.000 593.100 171.700 764.800
3 70.000.000
20.000.000 696.100 171.700 867.800
4 80.000.000
20.000.000 802.800 171.700 974.500
3. Yayasan Kesejahteraan Pendidikan & Perumahan (YKPP)

Dasar Hukum YKPP :
a) UU No 16 Tahun 2001 ttg Yayasan Juncto UU RI Nomor 28 Tahun 2004

Ttg Perubahan atas UU No. 16 Tahun 2001 tentang Yayasan.
b) Akta Notaris & Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Imas Fatimah. SH.
No. 27 tgl 10 Agustus 2007 ttg Akta Penggabungan Yayasan Kejuangan
Panglima Besar Sudirman (YKPBS), dan Yayasan Satya Bhakti Pertiwi
(YSBP) kedalam Yayasan Kesejahteraan Perumahan Prajurit TNI,
Anggota Polri, PNS dan Pensiunan Dephan, TNI dan Polri

c) Akta Notaris & Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Imas Fatimah. SH.
No. 22 tgl 10 Desember 2007 Ttg Risalah Rapat Luar Biasa Pembina
YKPP Hasil Pengabungan.
d) Akta Notaris & Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Imas Fatimah No.
23 tgl 10 Desember 2007 ttg Perubahan Anggaran Dasar YKPP Hasil
Penggabungan menjadi Anggaran Dasar YKPP singkatan Dari Yayasan
Kesejahteraan Pendidikan dan Perumahan.
e) Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI No: AHU-103.AH.05 Tahun
2008 tgl 17 Januari 2008 ttg Pemberian Persetujaun atas Perubahan
pasal-1 Anggaran Dasar Yayasan Kesejahteraan Pendidikan dan
Perumahan
Profile YKPP. Yayasan Kesejahteraan Pendidikan dan Perumahan (YKPP)

merupakan Organisasi yang bergerak dibidang Sosial Kemanusiaan dengan
cara melaksanakan pengabdiannya kepada bangsa dan negara pada
umumnya dan kepada prajurit TNI, Anggota Polri dan Pensiunan
dilingkungan Dephan dan TNI pada khususnya, YKPP berusaha berperan
secara aktif dalam meningkatkan Kesejahteraan Pendidikan, Bantuan Sosial
Pendidikan serta Bantuan Uang Muka (BUM) untuk memiliki rumah melalui
fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui Bank bagi prajurit TNI,
Anggota Polri, PNS Dephan dan Pensiunan PNS Dephan, TNI dan Polri.
Sekilas Lakgiat Usaha. Dalam rangka menunjang Tugas Pokok YKPP untuk
meningkatkan kesejahteraan, pendidikan, bantuan sosial dan pendidikan
kepada para keluarga Prajurit TNI, PNS dan Pensiunan TNI dan Kemhan RI
serta Bantuan Uang Muka (BUM) untuk memiliki rumah melalui fasilitas
KPR, maka YKPP melaksanakan kegiatan usaha sesuai dengan UU RI Nomor :
28 Tahun 2004 pasal 7 ayat (2) yaitu Yayasan dapat melakukan penyertaan
dalam berbagai bentuk usaha yang bersifat prospektif dengan ketentuan
seluruh penyertaan tersebut paling banyak 25% dari seluruh nilai kekayaan
Yayasan, serta ketentuan dan kebijakan yang tertuang dalam AD ART YKPP.

Kegiatan Usaha merupakan salah satu unsur dari YKPP yang merumuskan
kebijakan operasional khususnya dalam mengembangkan kegiatan di
bidang usaha melalui baik melalui penyertaan dana dan aset lainnya,
investasi maupun usaha lainnya yang prospektif untuk memenuhi
kebutuhan kesejahteraan pendidikan, Bantuan Uang Muka Perumahan
Prajurit TNI, Anggota Polri dan PNS Kemhan Aktif serta Pensiunan Prajurit
TNI/Polri dan Wredatama PNS Kemhan sesuai dengan UU RI Nomor : 28
Tahun 2004 dan AD ART YKPP.
Visi dan Misi. Demi terwujudnya Yayasan yang mandiri dan kelayakan
kesejahteraan pendidikan, perumahan dan bantuan sosial maka Lakgiat
Usaha YKPP mempunyai misi menyelenggarakan kegiatan usaha melalui
penyertaan dana dan aset lainnya, investasi serta usaha lain yang prospektif
sesuai ketentuan yang berlaku untuk mendukung Pemberian BUM, Bantuan
Sosial dan Bantuan Pendidikan.
Fungsi utama :
a) Menyelenggarakan Pembinaan Pendidikan Tinggi Universitas

Pembangunan Nasional Veteran dan Pendidikan Menengah Taman
Taruna Nusantara serta menyelenggarakan Bantuan Sosial Pendidikan
Dasar, Menengah dan Pendidikan Tinggi bagi keluarga Prajurit TNI, PNS
dan Pensiunan dilingkungan Dephan dan TNI serta memberikan
Bantuan Uang Muka (BUM) untuk memiliki rumah melalui fasiltas Kridit
Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank bagi Pajurit TNI, Anggota Polri, PNS
dan Pensiunan Dephan, TNI dan Polri.
b) Menyelenggarakan berbagai penyertaan dalam berbagai bentuk usaha
yang bersifat prospektif, paling banyak 25% dari seluruh nilai kekayaan
YKPP guna pencapaian maksud, tujuan, misi, visi dan tugas YKPP

Gambar 11. Prinsip Program BUM KPR Yayasan Kesejahteraan
Pendidikan dan Perumahan
SIFAT Bantuan Uang Muka (BUM) KPR YKPP
1. ANGGOTA AKTIF
 Besarnya BUM KPR Rp. 14 Juta.
 Bersifat bantuan pinjaman tanpa bunga.
 Diperhitungkan dengan santunan ASABRI yang diterima pada saat
pensiun,
a) Jika nilai santunan < BUM KPR, maka kekurangannya
merupakan bantuan dari YKPP;
b) Jika nilai santunan > BUM KPR, maka kelebihannya diberikan
kepada ybs oleh PT. ASABRI.
2. PENSIUNAN
 Besarnya BUM KPR Rp. 20 Juta.
 Bersifat bantuan dengan kewajiban mengembalikan santuan
ASABRI yang telah diterima setinggi-tingginya Rp. 6 Juta.
4. Corporate Social Responsibility (CSR) Perseroan Terbatas (PT).

Menurut World Business Council for Sustainable Development (WBCSD,
2002), CSR merupakan wujud komitmen dunia usaha yang berkontribusi
pada pembangunan ekonomi berkelanjutan, bekerja dengan karyawan dan
keluarganya, komunitas lokal dan masyarakat luas guna meningkatkan
kualitas hidup dan lingkungannya. Dalam Konstribusinya di bidang
perumahan, pelaksanaan CSR ini berlandaskan beberapa hal berikut :
a) Komitmen Perusahaan sebagai Community Based Housing Service

(CBHS) yang berperan dalam menyediakan rumah bagi karyawan dan
masyarakat.
b) Dalam konteks kepedulian lingkungan, CSR merupakan komitmen
perusahaan dalam penataan permukiman yang bersentuhan langsung
dengan permukiman masyarakat
c) Dalam konteks hubungan internasional, CSR merupakan bentuk
partisipasi perusahaan dalam mendukung upaya mencapai ketersediaan
perumahan sebagai implementasi hak hidup sesuai yang tercantum
dalam Deklarasi HAM PBB Pasal 25 UNHCS, yakni setiap orang berhak
atas taraf hidup memadai dan kesehatan dan kesejahteraan diri
maupun keluarganya, termasuk sandang, pangan ,perumahan.

Prinsip Konstribusi CSR dalam Bidang Permukiman terdiri dari Mekanisme
Internal & Eksternal Perusahaan. Mekanisme Internal diarahkan untuk
memenuhi kebutuhan papan untuk karyawan/keluarganya yang dapat
dilaksanakan melalui beberapa cara: (i) membangunkan rumah; (ii)
membelikan rumah yang sudah jadi; (iii) meminjamkan rumah milik
perusahaan selama masa kerja; (iv) menyewakan rumah; (v) menyediakan
uang sewa rumah; serta (vi) memperhitungkan kebutuhan papan ke dalam
gaji karyawan.
Gambar 12. Diagram Prinsip Konstribusi CSR Bidang Permukiman
Sedangkan wujud dari mekanisme eksternal CSR adalah minimisasi dampak

negatif dan maksimisasi dampak positif operasi perusahaan. Wujud
tanggung jawab sosial perusahaan dalam minimisasi dampak negatif—
terkait isu perumahan—adalah pemberian kompensasi yang setara
terhadap masyarakat terkena dampak bila perusahaan dalam operasinya
harus memindahkan kelompok masyarakat tertentu ke luar dari wilayah
dampak operasinya. Sedangkan tanggung jawab sosial perusahaan dalam
maksimisasi dampak positif terwujud dalam bentuk pemberdayaan
kelompok masyarakat rentan yang tinggal di sekitar wilayah dampak operasi
perusahaan. Kedua hal tersebut di atas merupakan satu bentuk investasi
sosial dengan tujuan utamanya adalah memperoleh “social license to
operate” dari para pemangku kepentingan strategis yang tinggal di wilayah
dampak.

Konstribusi CSR dalam bidang permukiman dapat diberikan dalam bentuk :
a) Pemberdayaan Sosial, berupa pemberdayaan masyarakat di bidang

perumahan (sosialisasi NSPM, bantuan alat produksi bahan bangunan
dan alat pertukangan, bantuan teknologi tepat guna bidang perumahan,
dan lain-lain)
b) Pemberdayaan Ekonomi, berupa bantuan modal/kredit usaha dan atau
biaya perumahan, pelatihan dan pemasaran
c) Program Lingkungan, berupa fasilitasi pembangunan dan perbaikan
rumah dan Prasarana & Sarana Utilitas Perumahan (PSU Perumahan).
d) Program Pendampingan, dapat diberikan dalam bentuk Bantuan
bimbingan CDO (Community Development Officer) atau pendampingan
masyarakat bidang perumahan dan Penyedia Local Community
Organizer (LCO) / fasilitator bidang perumahan
Model Penerapan CSR dalam bidang Permukiman dapat dilakukan

melalui:
a) Keterlibatan langsung Perusahaan, dengan menjalankan program CSR

secara langsung di masyarakat tanpa perantara.
b) Yayasan atau organisasi sosial perusahaan, yang didirikan didalam
yayasan sendiri dibawah perusahaan/groupnya. Model ini merupakan
adopsi dari model yang lazim diterapkan di perusahaan-perushaan
negara maju. Biasanya, perusahaan menyediakan dana awal, dana rutin
atau dana abadi yang dapat digunakan secara teratur bagi kegiatan
yayasan.
c) Bermitra dengan pihak lain, melalui kerjasama dengan lembaga
sosial/organisasi non pemerintah (Ornop), instansi pemerintah,
universitas, atau media massa, baik dalam mengelola dana maupun
dalam melaksanakan kegiatan sosialnya.

d) Konsorsium dimana perusahaan turut mendirikan, menjadi anggota
atau mendukung suatu lembaga sosial yang didirikan untuk tujuan
sosial tertentu. Dibandingkan dengan model lainnya, pola ini lebih
berorientasi pada pemberian hibah perusahaan yang bersifat hibah
pembangunan. Pihak konsorsium atau lembaga semacam itu yang
dipercayai oleh perusahaan-perusahaan yang pendukung secara pro
aktif mencari mitra kerjasama dari kalangan lembaga operasional dan
kemudian mengembangkan program yang disepakati bersama.
F. Latihan
1. Sebutkan isu dan masalah pendanaan dan sistem pembiayaan rumah
untuk MBR!
2. Jelaskan pelaku utama dalam sistem pembiayaan pasar perumahan!
3. Jelaskan secara singkat prinsip dan mekanisme FLPP!
4. Jelaskan kontribusi CSR dalam penyediaan perumahan!
G. Rangkuman
Pengadaan perumahan membutuhkan sumber daya finansial yang tidak sedikit
dan seringkali menguras perekonomian suatu negara, maka tak heran jika
masalah pembiayaan seringkali menjadi dalih di balik kurangnya komitmen
pemerintah pada hak rakyat akan perumahan, terutama bagi MBR. Mereka
membutuhkan jaminan berupa bantuan pembiayaan perumahan karena
dengan kemampuan daya beli yang dimiliki, hampir mustahil bagi mereka untuk
mengakses rumah dengan harga pasar. Isu umum yang menjadi kendala dalam
pembiayaan perumahan bagi MBR adalah mekanisme, lemahnya jaminan,
sistem pembiayaan rumah untuk MBR yang belum utuh, penghasilan pekerjaan
informal yang tidak tetap dan nominal yang minim, serta keluarga yang tidak
memiliki tabungan.
Sistem pembiayaan perumahan yang ada terdiri dari 2 jenis, yakni sistem
pembiayaan perumahan secara konvensional-formal dan sistem pembiayaan
perumahan secara informal. Pembiayaan perumahan formal dapat melalui
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Bentuk pembiayaan Jejaring
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan terdiri atas BAPERTARUM,

JAMSOSTEK, YKPP dan CSR PT. Adapun pembiayaan perumahan informal
memberikan akses cepat dan mudah dalam pembiayaan perumahan bagi
mereka yang tidak dapat memenuhi persyaratan pinjaman sektor formal.
Prinsip dari sektor pembiayaan informal sangat mirip dengan sektor formal,
namun keinformalannya memiliki fleksibilitas yang cukup tinggi.

BAB 3
POLA PENDANAAN DAN
SISTEM PEMBIAYAAN RUMAH SWADAYA

Pola Pendanaan dan
Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
dan bisa menjelaskan model/pola/pendekatan Pendanaan dan Sistem
Pembiayaan Rumah Swadaya baik yang dilakukan oleh pemerintah, masyarakat,
swasta, donor, dan lain-lain.
B. Pola Pembiayaan Mandiri/Biaya Sendiri
1. Pemanfaatan Aset Komunitas (Pengelolaan SDA)1

Pembiayaan berbasis pemanfaatan penghasilan/income komunitas ini
adalah pola pembiayaan perumahan & PSU dimana sumber dana
pembangunan diperoleh dari penggunaan income/penghasilan komunitas
yang dihasilkan dari penjualan hasil pengelolaan SDA milik komunitas.
Prinsip Dasar pembiayaan berbasis pemanfaatan penghasilan komunitas ini

merujuk kepada beberapa prinsip berikut :
a) Kekuatan rasa kebersamaan dan modal ”TRUST” kepercayaan antar

warga
b) Upaya penyediaan fasilitas Publik (Prasarana-Sarana Umum)
c) Penjualan hasil SDA milik komunitas berupa hasil hutan atau laut yang
dikelola secara kolektif dalam rentang waktu tertentu.
d) Biasa diterapkan oleh masyarakat yang masih berpegang teguh kepada
tradisi dan memiliki mata pencaharian di bidang budidaya tani, hasil
hutan dan perikanan.
1
Merujuk kepada TRADISI LUBUK LARANGAN yang dikembangkan oleh masyarakat Kep. Riau dan
beberapa daerah di Indonesia.

2. Gotong Royong Berbasis Aset Non Finansial 2
Pembiayaan Gotong Royong adalah pola pembiayaan perumahan dimana
sumberdaya produksi perumahan diperoleh melalui pengumpulan aset non
finansial, tanpa atau sedikit proses yang membutuhkan aset finansial
(uang).
Prinsip Dasar pembiayaan gotong royong ini berbasis kepada :
a) Kekuatan Rasa kebersamaan & modal sosial ”TRUST” kepercayaan antar

warga
b) Upaya penyediaan fasilitas Publik (Prasarana-Sarana Umum)
c) Ketersediaan aset sumber daya pembangunan yang dibutuhkan dalam
proses pembangunan/perbaikan perumahan dalam bentuk aset non
finansial, yakni :
- Kebutuhan tanah/lokasi diperoleh melalui penguasaan lahan
adat/komunitas atas seizin tokoh adat /komunitas terkait dan pola-
pola penyediaan lahan informal (warisan, sewa lahan adat, dan
sebagainya).
- Kebutuhan Material/bahan bangunan diperoleh dengan :
 Pengambilan/pengumpulan SDA yang tersedia di zonasi
produktif yang diijinkan atau
 Pertukaran aset material yang dimiliki warga dengan aset
lainnya.
- Kebutuhan tenaga kerja diperoleh dengan adanya partisipasi
keluarga/kerabat/tetangga dalam proses pembangunan, mulai dari
tahap perencanaan s/d pengelolaan. Bentuk penghargaan terhadap
keterlibatan tenaga kerja ini biasanya dalam bentuk :
 Upacara, kenduri, atau
 Pemberian pakaian atau makanan/sembako yang terlibat dalam
proses pembangunan
2
Merujuk kepada TRADISI SUKKU yang dikembangkan oleh Masyarakat Di Kab. Enrekang,
Sulawesi Selatan, dan beberapa daerah di Indonesia.

 Pemberian sejumlah uang yang nilainya sesuai dengan
keikhlasan pemilik rumah.
- Penerapan Teknologi konstruksi perumahan & PSU menggunakan :
 Cara-cara dan peralatan pertukangan/pembangunan yang
sederhana.
 Terjadinya proses transfer ketrampilan/pengetahuan
membangun secara informal berbasis praktek konstruksi
langsung di lapangan.
Pola Dasar pembiayaan gotong royong ini disesuaikan dengan kebiasaan

dan tradisi setempat.
C. Pola Pembiayaan Arisan Perumahan 3

Arisan Perumahan adalah Pengumpulan sejumlah uang dalam nilai tertentu dari
setiap anggota, yang kemudian seluruh uang terkumpul diberikan kepada setiap
anggota secara bergilir berdasarkan sistem pengundian (acak/terencana) dalam
rentang waktu tertentu.
Prinsip dasar dari arisan perumahan ini berbasis kepada :
1) Modal sosial ”Trus/kepercayaan” dan semangat kebersamaan antar

anggota
2) Komitmen dan disiplin yang kuat dari setiap anggota arisan untuk
mematuhi aturan main yang telah disepakat bersama
3) Konsistensi tujuan arisan untuk pembangunan perumahan secara
bertahap.
4) Jumlah iuran arisan disesuaikan dengan kemampuan anggotanya.
5) Jumlah anggota yang terlibat lebih efektif dalam skala kecil (8-12
anggota)
6) Penerapan pencatatan administrasi pembukuan sederhana dan tidak
perlu membutuhkan keahlian khusus. Pencatatan administrasi ini
terkait tentang :
3
Merujuk kepada ARISAN RIK RIK GEMI yang dikembangkan Kel. Palasari, Kec. Cibiru, Bandung,
Jawa Barat, berorientasi untuk perbaikan/renovasi rumah.

a) Kegiatan pengumpulan iuran (nama anggota, tanggal, dan besaran
iuran),
b) Kegiatan pengundian (nama pemenang, besar dana yang diterima,
tanggal dan tempat penarikan, Daftar kehadiran anggota setiap
dilakukan pertemuan).
7) Dana arisan tidak selalu sesuai dengan jumlah dana yang dibutuhkan
dalam proses pembangunan/perbaikan rumah.
8) Resiko penambahan dana dari sumber pembiayaan lain mengingat
fluktuasi harga beberapa komponen sumberdaya pembangunan rumah
seperti material, tanah, dan peralatan yang dinamis berubah menurut
waktu.
Gambar 13. Mekanisme Arisan Perumahan Pola Terencana
1 2 3 4 1
Rp Rp Rp Rp
PUTARAN KE-1
lahan
4 X Rp Undi Acak
PUTARAN KE-2
material
PUTARAN KE-3
1 2 3 4 2 Konstruksi
Rp Rp Rp Rp
PUTARAN KE-4
4 X Rp Finishing
Undi Acak
PUTARAN KE-5
1 2 3 4 3
Infrastruktur 1
Rp Rp Rp Rp
PUTARAN KE-6
4 X Rp Undi Acak Infrastruktur 2
PUTARAN KE-7
Fasos
PUTARAN KE-8
1 2 3 4 4
Fasum
Rp Rp Rp Rp
4 X Rp Undi Acak

Pola dasar arisan perumahan dapat dibedakan menjadi 2 jenis menurut alokasi
penggunaan dana arisan, yakni :
1) Pola arisan perumahan tidak terencana, dimana penggunaan dana

arisan disesuaikan dengan kebutuhan masing-masing individu. Artinya
setiap anggota memiliki kebebasan untuk menggunakan dana tersebut
asalkan tetap untuk kegiatan pembangunan perumahan.
2) Pola arisan perumahan terencana, dimana penggunaan dana arisan
sudah direncanakan dan disepakati bersama oleh anggota arisan.
Artinya, setiap anggota harus mengalokasikan penggunaan dana arisan
untuk mengadakan sumberdaya/melakukan proses pembangunan yang
telah disepakati bersama.
D. Pola Pemberian Bantuan
1. Cobild
Co-Bild merupakan sebuah program yang dibuat oleh pemerintah Indonesia
dalam mengatasi kekurangan perumahan yang ada di Indonesia. Program
ini ditujukan kepada masyarakat berpenghasilan rendah agar dapat
memiliki rumah layak huni. Adapun latar belakang terbentuknya program
ini adalah untuk menguji kehandalan mekanisme pembiayaan perumahan
dengan berdasar pada suku bunga pasar, program ini mengedepankan
mikro kredit perumahan yang dapat diakses oleh masyarakat
berpenghasilan rendah. Tujuannya adalah untuk memenuhi kebutuhan
akan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah melalu pemberian
dukungan terhadap proses pembangunan rumah secara bertahap, atau
lebih dikenal dengan “rumah tumbuh”. Adapun sasaran dari Co-BILD
diperuntukan bagi rumah tangga yang memiliki pendapatan rendah, namun
stabil dan mampu menabung dalam jangka waktu pendek, sehingga
bantuan atau kredit yang diberikan dapat dikembalikan lagi oleh
masyarakat dengan penghasilan rendah tersebut.

Secara umum Co-BILD memiliki beberapa tujuan utama diantaranya adalah
a) Menciptakan sistem dukungan kelembagaan pada tingkat nasional dan

lokal untuk pelaksanaan desain dan pengelolaan dari prakarsa –
prakarsa komunitas dibidang perumahan dan permukiman.
b) Membangun kapasitas organisasi dan komunitas menjadi forum bagi
kegiatan – kegiatan pembangunan dan perbaikan perumahan.
c) Mengembangkan mekanisme pembiayaan yang mendukung komunitas
lokal, dan khususnya masyarakat yang kurang mampu dalam upaya
mereka mendapatkan lahan, prasarana dan perumahan lain yang
terkait.
Program yang dikomandoi oleh Departemen Permukiman dan Prasarana

Wilayah (Kimpraswil) ini telah dilakasanakan pada beberapa propinsi di
Indonesia, di antaranya adalah kabupaten Gunung Kidul Yogyakarta.
Program ini akan langsung diserahkan dari pemerintah pusat kepada
pemerintah daerah dan instansi yang terkait yang terdapat di daerah.
Gambar 14. Rumah
Pelaksanaan program Co-BILD ini menerapkan pendekatan pertisipatif yang

memfasilitasi dan mendorong agar seluruh pemangku kepentingan
(Stakeholders) ditingkat local untuk dapat turut serta dalam pelaksanaan
program ini. Pendekatan partisipasi masyarakat dan stakeholder ini
didasarkan atas prinsip desentralisasi dan pemberdayaan masyarakat dalam
membangun dan meyediakan rumah yang layak huni bagi masyarakat yang

ada pada wilayah ditempat mereka tinggal. Program ini merupakan
program nasional yang melibatkan masyarakat dalam pemenuhan
kebutuhan akan kekurangan rumah di negeri ini.
Program Co-BILD ini berjalan melalu penyediaan dana yang bergulir sebagai
pinjaman kepada rumah tangga yang diberikan untuk melakukan
pembebasan tanah, perbaikan rumah, pembangunan rumah baru dan
peningkatan atau pengadaan prasarana lingkungan permukiman. Co-BILD
memberikan pinjaman sebanyak 3 kali putaran yang besarnya rata – rata
Rp.2.400.000,- untuk masa pinjam selama 2 tahun dengan suku bunga 18%
pertahun yang disesuaikan dengan suku bunga perumahan yang telah
ditetapkan oleh BTN yang dievaluasi setiap 6 bulan sekali. Program ini
dilaksanakan dengan menggunakan sebuah pendekatan pembelajaran
untuk menggali dan mengembangkan melalui proses partisipatif, suatu
strategi yang mengakomodasi dan merespon kebuthan akan perumahan
suatu daerah dengan mengedepankan pembangunan yang berbasis pada
masyarakat.
Pinjaman yang diberikan kepada masyarakat dengan menggunakan

mekanisme bunga Bank 18% petahun akan memberikan sedikit kemudahan
bagi masyarakat dalam memperbaiki, maupun membuat rumah baru.
Dengan adanya program ini akan memberika hasil berupa pengurangan
jumlah kekurang perumahan yang ada di Indonesia
2. GNPSR
GNPSR adalah salah satu Kebijakan Perumahan Pada Orde Reformasi,
dimana dalam GBHN 1999-2004 disebutkan bahwa kesejahteraan rakyat
ditandai oleh tercukupinya kebutuhan dasar diantaranya papan.
Pembangunan perumahan tersebut diselenggarakan berdasarkan prinsip
pemenuhan kebutuhan akan rumah layak merupakan beban dan
tanggungjawab masyarakat sendiri.
Pemerintah mendukung melalui penciptaan iklim yang memungkinkan
masyarakat mandiri dalam kebutuhannya akan rumah layak huni dalam
lingkungan sehat, tertib dan terjangkau.

Sejalan dengan Repelita pada era Orde Baru, dalam PROPENAS 2000-2004
juga disebutkan bahwa sasaran program perumahan adalah untuk
pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dan terjangkau.
Kebijaksanaan Pembangunan Nasional untuk sektor perumahan dan
pemukiman ditetapkan melalui Kebijaksanaan dan Strategi Nasional
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman (KSNPP).
Menurut KSNPP, Visi Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional
adalah: Semua orang menghuni rumah layak dalam lingkungan permukiman
yang sehat, aman, serasi, produktif dan berkelanjutan. Sedangkan Misi
Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional adalah: Membantu
semua orang agar dapat menghuni rumah yang layak dalam lingkungan
permukiman yang sehat, aman, serasi, dan berkelanjutan, yang seluruh
kegiatannya dititikberatkan pada terwujudnya masyarakat yang mampu
memenuhi kebutuhan akan rumah layak dalam permukiman yang sehat dan
terdorongnya pertumbuhan wilayah melalui pembangunan kawasan
perumahan dan permukiman di perkotaan yang selaras, seimbang dan
terpadu dengan daerah perdesaan.
Selanjutnya untuk mendorong percepatan pemenuhan kebutuhan
perumahan ditetapkan KEPPRES No. 63 Tahun 2000 Tentang Pembentukan
Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan
Permukiman Nasional (BKP4N), yang menyebutkan bahwa badan ini
dibentuk sebagai wadah koordinasi lintas sektor pengembangan perumahan
dan permukiman. Wadah koordinasi ini juga direncanakan dibentuk di
tingkat propinsi dan kabupaten/kota.
Mengingat masyarakat adalah pemeran utama dalam pembangunan
perumahan maka telah didorong dan di tumbuhkembangkan perumahan
secara swadaya masyarakat. Demikian pula dalam rangka efektivitas
bantuan pengadaan rumah bagi MBR, Pemerintah telah menyempurnakan
konsep Rumah Sederhana/Rumah Sangat Sederhana (RS/RSS) menjadi
Rumah Sederhana Sehat (RSH) yang dituangkan dalam Keputusan Menteri
Permukiman Prasarana Wilayah No. 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman
Teknis Rumah Sederhana Sehat.

Pada tahun 2003 Presiden Megawati mencanangkan Gerakan Nasional
Pembangunan Sejuta Rumah (GNPSR) agar setiap orang Indonesia mampu
memenuhi kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau. Upaya pemerintah
dalam GNPSR terfokus pada kebijakan untuk mendukung mekanisme
pembiayaan pemilikan RSH melalui subsidi bunga program KPR, penyediaan
prasarana dan sarana dasar, dan pembangunan rumah susun sederhana
(rusunawa).
Pada tahun 2004 Pemerintah dalam Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta
Rumah (GNPSR) menargetkan membangun RSH sebanyak 200.000 unit.
Sisanya sebanyak 600 ribu unit merupakan perbaikan lingkungan kumuh,
pembangunan rumah swadaya, dan pembangunan Rumah Susun Sederhana
Sewa (Rusunawa).
Rencana lain dalam kerangka GNPSR adalah:
Pembangunan melalui skim pasar perumahan secara umum/komersial
sebanyak 52,5 ribu unit (KPR umum) dan akan meningkat setiap tahunnya ±
10% sampai dengan tahun 2020.
Pembangunan perumahan subsidi 203 ribu unit (terdiri atas RSH 200 ribu
unit dan rusunawa sehat 3 ribu unit) dan akan meningkat setiap tahunnya ±
10% sampai dengan tahun 2020.
Pembangunan perumahan melalui swadaya 600 ribu unit (terdiri atas
rumah baru 370 ribu unit dan pemberdayaan masyarakat 230 ribu unit) dan
diharapkan dapat meningkat setiap tahunnya ± 2,5% sampai dengan tahun
2020.
Penataan kawasan kumuh (perbaikan rumah) sebanyak 200 ribu unit dan
diharapkan dapat meningkat setiap tahunnya ± 15% sampai dengan tahun
2020.
Salah satu langkah konkrit lain yang dilakukan oleh Pemerintahan Presiden
Susilo Bambang Yudhoyono dalam rangka menunjang GNPSR adalah
membentuk kembali Kementerian Negara Perumahan Rakyat sebagai
lokomotif penggerak pembangunan rumah rakyat dengan target jumlah
RSH yang harus terbangun adalah sebanyak 225.000 unit RSH pada tahun
2005.

GNSPR oleh pemerintahan Presiden Susilo Bambang Yudhoyono dituangkan
dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional 2004 – 2009
(Perpres 7/2005) yang menyebutkan bahwa target yang akan dicapai
sampai tahun 2009 adalah :
a) Rumah baru layak huni : 1.350.000 unit
b) Rumah sederhana sehat : 925.000 unit
c) Rumah susun sederhana sewa : 60.000 sarusun
d) Rumah susun sederhana milik : 25.000 sarusun
e) Perbaikan rumah/kredit mikro : 3.600.000 unit
RSH tersebut diperuntukkan bagi pegawai negeri sipil dan TNI-Polri serta
masyarakat umum yang berpenghasilan rendah yaitu pendapatannya
kurang dari Rp. 1,5 juta per bulan. Rumah susun sederhana sewa dan rumah
susun sederhana milik diprioritaskan bagi MBR dan tenaga kerja anggota
Jamsostek
E. Pola Pemberian Pinjaman
1. Kelompok Simpan Pinjam (KSP)
Gambar 15. Prinsip Kelompok Simpan Pinjam
Pengertian dari Kelompok Simpan Pinjam dengan Tabungan Komunitas

adalah Kelompok yang dibentuk untuk menjalankan kegiatan simpan
(tabungan) dan pinjam atas sejumlah uang yang dikumpulkan dari, oleh dan
untuk memenuhi kebutuhan komunitas.

Gambar 16. Prinsip KSP
Buku Simpan-Pinjam Individu
% Deviden per individu
KELOMPOK SIMPAN PINJAM

TABUNGAN KOMUNITAS
BUNGA
PINJAMAN
Dana
Dana
Pembangunan
Pinjaman Operasional
Perbaikan
anggota Kegiatan
PSU
KSP
Permukiman
Prinsip Dasar KSP ini adalah :
a) Prinsip kesetaraan, keadilan-demokrasi dan gotong royong antar

anggota.
b) Pengumpulan iuran tetap secara rutin berdasarkan waktu yang
disepakati bersama dalam 1 tahun.
c) Alokasi Dana Tabungan individu sebagai Tabungan komunitas.
d) Pemberian dana pinjaman kepada anggota yang membutuhkan setelah
uang terkumpul cukup banyak, (setelah 2-3 bulan misalnya).
e) Dana pinjaman ini dapat digunakan oleh anggota untuk pembangunan
atau perbaikan rumah dan kebutuhan dasar lainnya.
f) Dana pinjaman dikembalikan dalam waktu tertentu, secara keseluruhan
atau bertahap, tanpa atau dengan bunga.
g) Perolehan bunga pinjaman dapat dijadikan sumber dana Kelompok
sebagai :
- Dana/modal tambahan untuk mengembangkan kegiatan simpan

pinjam.
- Biaya operasional dalam menjalankan kegiatan simpan pinjam.

- Penghasilan tambahan (insentif) bagi anggota yang menabung
- Biaya pembangunan/perbaikan fisik perumahan & PSU.
Mekanisme Kegiatan Kelompok Simpan Pinjam adalah sebagai berikut :
a) Pembentukan kelompok Simpan Pinjam dengan anggota yang memiliki

kesetaraan latarbelakang sosial ekonomi.
b) Pelaksanaan rembuk anggota penyepakatan aturan main sebagai
berikut:
- Penentuan intensitas pertemuan kelompok dan waktunya.
- Penentuan nilai iuran setiap anggota dalam setiap pertemuan.
- Rentang waktu penyimpanan sebelum waktu pemberian pinjaman.
- Persyaratan pinjaman dan cara pengembaliannya.
- Penetapan struktur organisasi sederhana (Ketua – Sekretaris –
Bendahara) dan pembagian serta periode tugas.
- Penentuan tempat penyimpanan uang yang aman: cara
penyimpanan tradisional (safety box atau lainnnya) atau cara
modern (rekening di bank).
c) Pelaksanaan kegiatan simpan pinjam dalam periode 1 tahun (termasuk
pelaksanaan pembangunan/perbaikan PSU Permukiman).
d) Review kinerja kegiatan KSP di akhir tahun dengan melakukan kegiatan :
- Verifikasi Neraca Finansial Kelompok mencakup :
 Perolehan Bunga Pinjaman
 Biaya Operasionalisasi KSP & Pembangunan/Perbaikan PSU
- Verikasi Neraca Finansial setiap anggota (Debet Kredit)
- Pembagian deviden/keuntungan Kelompok kepada para anggota
(jika diperlukan), atau dijadikan tabungan komunitas/bersama.
Langkah ini menjamin transparansi dan kepercayaan setiap anggota bahwa

uang mereka terkelola dengan baik.

2. ”Credit Union” (CU)4 atau Koperasi Kredit
Pengertian ”Credit Union” hampir sama dengan Kelompok Simpan Pinjam.
Perbedaannya adalah :
a) Jumlah anggota CU lebih besar dan menawarkan beragam bentuk

simpanan dan pinjaman.
b) Legalitas & Standar Kinerja CU berada dibawah pengawasan Badan
Koordinasi Koperasi Kredit Indonesia (BK3I) / Induk Koperasi Kredit
(INKOPDIT) Jakarta.
c) Setiap anggota memiliki kebebasan berkegiatan di kantor CU kapan
saja.
d) Setiap anggota dapat mengelola rekening pribadi (menyimpan,
memperoleh dividen atas simpanan & membayar bunga pinjaman).
e) Dana CU biasanya disimpan dalam rekening bank untuk pertimbangan
keamanan.
Gambar 17. Prinsip Kerja CU
Prinsip Dasar ”Credit Union” berbasis kepada :
a) Prinsip kesetaraan, keadilan-demokrasi dan gotong royong antar

anggota.
b) Pemanfaatan sumberdaya tersedia dalam pembangunan perumahan &
PSU.
c) Kegiatan dasar CU adalah :
4
Merujuk kepada Praktek KOPERASI PERUMAHAN BOROMEUS, dalam menyediakan perumahan
bagi karyawannya.

- Kewajiban Pembelian saham anggota (min. 1 saham) dengan nilai
tertentu yang dapat dijual kembali ketika anggota terkait keluar dari
CU.
- Penyisihan %pendapatan anggota/bulan dalam bentuk tabungan
individu.
- Penyisihan % tabungan individu merupakan dana bersama.
- Pembelanjaan dana CU (dana simpanan dan dana eksternal dari
berbagai sumber) untuk kegiatan :
 Operasionalisasi kegiatan CU/KOPDIT
 Pinjaman Anggota untuk beragam kebutuhan dengan prioritas
kebutuhan perumahan & modal usaha ekonomi produktif.
 Produksi pembangunan/perbaikan perumahan berbasis prinsip
P2BPK (Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok)
dimana CU/KOPDIT bertindak sebagai Developer Rakyat.
- Pemberdayaan anggota & pengurus CU/KOPDIT secara simultan
mengenai :
 Pengelolaan & pengembangan Kegiatan CU
 Pengelolaan aset finansial,
 Ketrampilan pengembangan usaha ekonomi produktif dan
 Pengetahuan lingkungan permukiman yang layak huni.
 Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok (P2BPK)
- Pengembangan jejaring dengan stakeholder potensial yang dapat
mendukung program Pembangunan Perumahan seperti Instansi
Pemerintah/Swasta/BUMN, PU, Lembaga Donor (UN habitat, World
Bank dan lain-lain), Perbankan, Konsultan Pembangunan/LSM dan
lain-lain.
Mekanisme kegiatan “Credit Union”/KOPDIT dapat disusun sebagai
berikut:
a) Identifikasi kelompok dengan kesamaan latarbelakang, visi dan misi.

b) Pembentukan komite organisasi CU/KOPDIT yang bertugas (pada saat
awal pembentukan), yakni :

- Penjajakan persyaratan administratif legalitas organisasi/koperasi
yang ditetapkan oleh Badan Koordinasi Koperasi Kredit Indonesia
(BK3I) atau Induk Koperasi Kredit (INKOPDIT)
- Perumusan Anggaran Dasar Rumah Tangga (AD/ART).
- Penyiapan Rencana Bisnis (Business Plan) yang mencakup :
 Analisis lingkungan dimana CU akan dibentuk dan
dioperasionalisasikan;
 Rumusan Tujuan jangka pendek – panjang; dan
 Rencana Aksi (Action Plan).
c) Pembentukan CREDIT UNION/KOPDIT melalui penyampaian dokumen
pembentukan sesuai persyaratan kepada Badan Koordinasi Koperasi
Kredit Indonesia (BK3I) / Induk Koperasi Kredit (INKOPDIT). Dokumen ini
mencakup :
- Form aplikasi dan biaya;
- Pernyataan kesanggupan CU sebagai Koperasi Layanan Perkreditan;
- Dokumen Anggaran Dasar Rumah Tangga (AD/ART); dan
- Rencana Bisnis (Business Plan).
d) Pemilihan dan penetapan dewan kerja (Ketua, Sekretaris, Bendahara)
dan beberapa fungsi perwakilan terkait kegiatan CU. Tugas dewan ini
antara lain :
- melakukan supervisi pengelolaaan CU;
- menyetujui aplikasi pinjaman anggota; serta
- menseleksi dan mempekerjakan manajer jika diperlukan dan lain-
lain.
e) Pelaksanaan kegiatan CU (Simpan Pinjam & Produksi Perumahan
berbasis pola Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok
(P2BPK)

Gambar 18. Prinsip Mekanisme CREDIT UNION-KOPDIT
PEMBELANJAAN/PENGELUARAN
OPERASIONAL PINJAMAN PRODUKSI
KEGIATAN ANGGOTA PERUMAHAN
CU Non Perumahan (P2BPK)
(+Bunga)
DANA EKSTERNAL
(GRANT-PINJAMAN
Dana
CSR BUMN/D,
Bergulir
APBD-APBN,
DLL) CREDIT UNION - KOPDIT
Distribusi
Rumah
Prinsip
SIMPAN-PINJAM INDIVIDU
Snow
Bowling
f) Pemberdayaan kapasitas pengurus & anggota CU/KOPDIT dalam bidang

Tridaya (Peningkatan Kondisi Ekonomi, Sosial dan Lingkungan) terutama
dalam hal :
- Pengelolaan aset finansial individu/kelompok
- Ketrampilan pengembangan usaha ekonomi produktif dan
- Pengetahuan lingkungan permukiman yang layak huni.
- Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok (P2BPK)
g) Pengembangan jejaring kerjasama antara Koperasi, pemerintah Pusat
dan Lembaga Donor (jika memungkinkan) untuk meningkatkan
kapasitas koperasi dalam pembangunan perumahan bertumpu pada
kelompok (anggota koperasi).
h) Review kinerja kegiatan CU/KOPDIT di akhir tahun dengan melakukan
kegiatan :
- Verifikasi Neraca Finansial Kelompok mencakup :
 Perolehan Bunga Pinjaman
 Biaya Operasionalisasi CU/Kopdit
 Biaya Produksi Perumahan

- Verikasi Neraca Finansial setiap anggota (Neraca Debet Kredit)
- Pembagian % keuntungan kegiatan CU sebagai deviden bagi setiap
anggota
- Verifikasi % keuntungan kegiatan sebagai modal dasar/
pengembangan
F. Pola Tabungan Perumahan
1. TAPERUM
Program-program pembiayaan perumahan lainnya masih belum
dikembangkan lebih lanjut, yaitu untuk pembiayaan perumahan umum,
pembiayaan perumahan swadaya dan pembiayaan perumahan sosial.
Untuk mewadahinya dibutuhkan Undang-Undang Tabungan
Perumahan (UU Taperum) yang sudah diamanatkan sejak Kongres Nasional
tahun 1972 untuk memupuk dana perumahan.
Penyaluran FLPP selama ini menuai banyak permasalahan administrasi

keuangan dan pembiayaan dikarenakan masih bercampur dengan bisnis
bank umum dan belum memiliki wadah dan sistem pengumpulan dana dan
pembiayaan perumahan yang tepat. Besarnya dana FLPP bukan dikarenakan
pemupukan dana yang sistematis, melainkan karena penyaluran yang
tersendat namun subsidi APBN terus dikucurkan.
Cikal Bakal Taperum ini sudah ada sejak Peran tabungan perumahan
pegawai negeri sipil (Taperum-PNS) yang dikelola Bapertarum-PNS dan
simpanan dana pekerja pada PT. Jamsostek serta anggota prajurit TNt/Potri-
Pensiunan pada YKPP, ternyata ketiganya telah membantu PNS, pekerja dan
anggota prajurit berpenghasilan menengah ke bawah dalam mendapatkan
kepemilikan rumah dan membangun rumahyanglayakdan terjangkau. Oleh
karena itu menjadi penting bahwa masyarakat umum berpenghasilan
menengah ke bawah, khususnya MBR perlu memiliki tabungan perumahan
yang dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan rumah yang tayak dan
terjangkau di masa mendatang.
Berkaitan dengan pentingnya tabungan perumahan tersebut, maka sesuai

UU PKP, Pemerintah/Pemda harus mampu mengerahkan dan melakukan
pemupukan dana, yang meliputi dana masyarakat dan dana tabungan

perumahan termasuk investasi atas kelebihan likuiditas, dan/atau lainnya
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 123 ayat
1). Dan Pemerintah/ Pemda bertanggung jawab mendorong pemberdayaan
bank dan lembaga keuangan bukan bank dalam pengerahan dan
pemupukan dana dan dana lainnya khusus untuk perumahan bagi
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman secara
berkelanjutan (Pasal 123 ayat 2 dan 3).
Keuntungan untuk menggali dan mengembangkan pemanfaatan tabungan

pekerja/pegawai dari instansi swasta dan pemerintah adalah dapat
terhimpun dana dalam jumlah besar dan sifatnya dana jangka panjang serta
dapat digunakan untuk membangun Rumah Sejahtera dan mensubsidi
bunga KPR. Apalagi kita ketahui saat ini jumlah PNS sebanyak 4 juta,
Sedangkan pekerja/buruh sebanyak 12 juta, dan prajurit TNI/PoIri, sehingga
total dapat dihimpun 22 juta penabung.
Melihat sangat berperannya tabungan perumahan pada masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah, khususnya MBR dalam upaya
memenuhi kebutuhan akan perumahan seperti yang diperlihatkan pada
beberapa contoh di atas, maka ada beberapa beberapa harapan yang perlu
diwujudkan, yaitu :
a) UU Tabungan Perumahan nantinya mengatur setiap warga negara yang

berpenghasilan sesuai UMR wajib menyisihkan penghasilannya sebesar
satu persen untuk tabungan perumahan.
b) Pemerintah perlu membentuk TABUNGAN PERUMAHAN RAKYAT
(TAPERA) lewat menggalang dana jangka panjang berbasis sosial.
c) Diharapkan empat badan usaha milik negara (BUMN) yakni PT. ASKES,
PT. TASPEN, PT. ASABRI, DAN PT. JAMSOSTEK yang memiliki kekayaan
total sebesar 77,1 Triliun rupiah mendukung program tabungan
perumahan rakyat.
Dengan adanya pemanfaatan dana-dana jangka panjang yang dihimpun dari

berbagai sumber yang selama ini terpecah-pecah pada lembaga-lembaga
tersebut, maka pengaturan pengelolaan dan pemanfaatan yang lebih baik
akan mendukung bagi penyelenggaraan pembangunan perumahan yang
layak, terjangkau dan berkelanjutan.

Pemanfaatan dana jangka panjang ini harus menjadi komponen sumber
dana utama FLPP, sebagaimana gagasan awal dibentuknya FLPP.
Prinsip Taperum
Taperum adalah salah satu solusi pembiayaan perumahan yang sifatnya

jangka panjang dan murah yang kelak akan digabungkan dengan sumber
pembiayaan FLPP. Taperum nantinya perlu diberi kewenangan untuk
mengkoordinasi tabungan dan dana jangka panjang dari berbagai
sumber, mengeluarkan skema-skema pola tabungan perumahan,
memberikan pinjaman kepada masyarakat yang membutuhkan rumah,
sekaligus mengelola dana jangka panjang yang berasal darilembaga lainnya.
Selain mendukung pembiayaan perumahan milik bersubsidi, Taperum
nantinya berpotensi untuk membiayai perumahan swadaya secara
berkelompok.
Taperum juga berfungsi untuk menertibkan pembelian rumahbersubsidi,

dimana masyarakat pada saat mulai mencicil rumah diharapkan sudah
menempati rumah tersebut.Program pembiayaan perumahan Kemenpera
juga belum menyentuh skema pembiayaan perumahan umum, baik untuk
pembiayaan pembangunan skala besar maupun untuk pembiayaan
perumahan umum sewa.
Pembiayaan perumahan umum bersifat pembiayaan lembaga / korporasi,

bukan pembiayaan perorangan, yang memiliki konsep dan mekanisme
tersendiri sebagai pembiayaan pembangunan (sovereign finance).

Gambar 19. TAPERUM
2. TAPERA
Latar Belakang Tapera
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Pemenuhan

atas kebutuhan rumah merupakan penjabaran dari amanat yang
terkandung di dalam UUD 1945 dan juga hak azasi manusia yang dijamin
oleh UU No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia yang dalam Pasal 40
menyatakan bahwa ”setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta
berkehidupan yang layak.” Tidak hanya itu, terpenuhinya kebutuhan
perumahan akan memberi rasa aman bagi setiap orang dan percaya diri
atas kemampuan ekonomi untuk membina keluarga dan menyiapkan
generasi masa datang yang lebih baik.
Sayangnya, bagi sebagian besar masyarakat, pemenuhan kebutuhan akan

rumah baru merupakan wacana yang jauh dari kenyataan hidup sehari-hari.
Dari tahun ke tahun masih terjadi kesenjangan antara kebutuhan dan
penyediaan rumah; masih terdapat berbagai kendala yang dihadapi,
khususnya oleh masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah,
disebabkan karena masih rendahnya daya beli dan/atau terbatasnya akses
mereka ke sistem pembiayaan perumahan.

Terbitnya UU Nomor 1 Tahun 2011 tanggal 12 Januari 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman membawa harapan baru, termasuk
bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Sekurangnya terdapat tiga
butir penting dari undang-undang ini. Pertama, ada pernyataan eksplisit
akan hak setiap warga negara akan perumahan (Pasal 19). Jelas pula terasa
semangat atas upaya pemenuhan kebutuhan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah; bahkan ada pasal yang mengatur tentang
kewajiban pemerintah provinsi untuk mencadangkan dan menyediakan
tanah bagi perumahan MBR (antara lain, Pasal 17 dan 126). Undang-undang
ini menempatkan perumahan dan permukiman kumuh sebagai bagian dari
sistem yang terdiri dari pembinaan, penyelenggaraan perumahan dan
penyelenggaraan kawasan permukiman.
Kedua, terdapat pengakuan bahwa penyelenggaraan perumahan adalah

tanggung jawab negara yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah
dan pemerintah daerah. Ini semakin menekankan bahwa pembangunan
perumahan dan permukiman tidak terlepas dari pembangunan daerah,
perkotaan ataupun perdesaan. Adapun pembagian tugas dan wewenang
pemerintah dalam melaksanakan pembinaan penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman mengacu kepada otonomi daerah dan
kemandirian daerah.
Ketiga, sistem pembiayaan akan menjadi bagian penting dari pembangunan

perumahan dan kawasan permukiman. Jika pada undang-undang yang
terdahulu (UU No. 4/1992) hanya ada satu ketentuan pemerintah untuk
memberi kemudahan atas KPR (Pasal 33), maka di dalam undang-undang
baru terdapat beberapa pasal dan bahkan bab khusus tentang pendanaan
dan pembiayaan perumahan (Bab X), yang mencantumkan berbagai skema
pembiayaan, termasuk dana tabungan (Pasal 124) sampai dengan
pembiayaan sekunder untuk perumahan (Pasal 128). Pasal 24 secara
eksplisit menyatakan bahwa ”Ketentuan mengenai tabungan perumahan
diatur tersendiri dengan undang-undang.”

Penekanan aspek pembiayaan perumahan dalam UU No. 1/2011
merupakan suatu kemajuan. Secara umum, tujuan dari sistem pembiayaan
perumahan adalah untuk menciptakan pasar perumahan yang lebih efisien,
yang ditandai dengan tersedianya dana jangka panjang (untuk mendanai
perumahan) dalam jumlah cukup dan harga yang terjangkau (Lea, 1994;
Pickering, 2000; dan Wartell, 2010).
Sejalan dengan rumusan ini, tujuan dari pengembangan pembiayaan

perumahan di Indonesia telah tercantum di dalam RPJPN 2005-2025, pada
BAB IV E butir 2, sebagai berikut :
“Terpenuhi kebutuhan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan

sarana pendukungnya bagi seluruh masyarakat yang didukung oleh sistem
pembiayaan perumahan jangka panjang yang berkelanjutan, efisien, dan
akuntabel untuk mewujudkan kota tanpa permukiman kumuh.”
Sistem pembiayaan perumahan terdiri atas berbagai komponen yang

berada di pasar primer atau sekunder. Sistem pembiayaan perumahan
membutuhkan mekanisme pengerahan dana masyarakat secara
berkesinambungan yang dimanfaatkan khusus untuk perumahan. Salah satu
jawaban untuk memenuhi kebutuhan ini adalah dengan membangun
tabungan perumahan berskala nasional. Melalui akumulasi dana dalam
jumlah besar, skema tabungan perumahan dapat membantu meningkatkan
daya beli masyarakat akan perumahan dan mendekatkan akses masyarakat
yang berpenghasilan menengah dan rendah ke sistem pembiayaan
perumahan.
Tujuan penerapan tabungan perumahan ini bukan untuk membangun dana

murah jangka panjang, tetapi untuk membangun dana efektif jangka
panjang. Dana efektif jangka panjang adalah dana yang masih lebih rendah
dari harga pasar modal, tetapi lebih tinggi dari harga bunga tabungan.

Di berbagai negara, tabungan perumahan menjadi pilar utama pembiayaan
perumahan dan bahkan mewarnai mobilitas dana di dalam sistem keuangan
dan perbankan di negara tersebut. Mengingat perannya yang vital untuk
memajukan kesejahteraan bangsa dan mengembangkan perekonomian
nasional, maka perlu kajian mendalam untuk merumuskan mekanisme
tabungan perumahan dan kelembagaannya, dan menempatkannya di dalam
sistem pembiayaan perumahan nasional.
Ketentuan Dasar Tabungan perumahan sebagai Perwujudan Tanggung

Jawab Negara Terhadap Hak Atas Rumah
Hak atas rumah diakui sebagai bagian dari Hak Azasi Manusia, khususnya
Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Hak tersebut masuk kedalam Konvensi
Hak Ekonomi Sosial dan Budaya (EKOSOB), yang telah diratifikasi oleh
Indonesia melalui Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2005 tentang
Pengesahan International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights
(Kovenan Internasional tentang Hak-hak Ekonomi, Sosial dan Budaya).
Hak atas rumah sebagai sebuah hak azasi manusia yang diakui oleh seluruh
bangsa-bangsa melalui Piagam Hak Azasi Manusia,5 Pasal 25 (1) yang
menyatakan bahwa “Setiap orang berhak atas tingkat hidup yang memadai
untuk kesehatan dan kesejahteraan dirinya dan keluarganya, termasuk hak
atas pangan, pakaian, perumahan dan perawatan kesehatan serta
pelayanan sosial yang diperlukan, dan berhak atas jaminan pada saat
menganggur, menderita sakit, cacat, menjadi janda/duda, mencapai usia
lanjut atau keadaan lainnya yang mengakibatkannya kekurangan nafkah,
yang berada di luar kekuasaannya”.6 Dengan demikian, kaitan antara hak
atas rumah dan tanggung jawab negara terhadap akses masyarakat atas hak
tersebut menjadi sangat penting.
5Dokumen resmi Piagam Hak Azasi Manusia pasal 25 berbunyi : (1) Everyone has the right to a
standard of living adequate for the health and well-being of himself and of his family, including
food, clothing, housing and medical care and necessary social services, and the right to security in
the event of unemployment, sickness, disability, widowhood, old age or other lack of livelihood in
circumstances beyond his control. http://www.un.org/en/documents/udhr/diaksespadatanggal
21 Oktober 2011
6Piagam Hak Azasi Manusia, http://www.kontras.org/baru/Deklarasi%20Universal%20HAM.pdf,
diakses pada tanggal 21 Oktober 2011

Tabungan perumahan sebagai bentuk tanggung jawab negara mengenai
penjaminan akses masyarakat terhadap salah satu hak azasi manusia yaitu
hak atas rumah. Secara filosofis dan yuridis, Hak atas Rumah diatur dalam
Undang-Undang Dasar, UU tentang Hak Azasi Manusia, UU tentang
Pengesahan Kovenan EKOSOB, dan UU tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman.
Skema Penyelenggaraan Tabungan Perumahan
Untuk memudahkan penjelasan penyelenggaraan Tabungan Perumahan,

maka model yang akan dijelaskan berikut ini adalah model campuran HPF-
CSH (hybrid). Dimana, alternatif-1 serta alternatif-2 sudah terwakili untuk
penjelasannya. Skema penyelenggaraan Tabungan Perumahan yang dapat
dikembangkan oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan (BP-Tapera)
dibagi atas :
a) Model bisnisHousing Provident Fund (HPF), untukselanjutnyadisebut

Tabungan PerumahanWajib (TPW), sifatnyawajibbagipekerja yang
memilikihubungankerja industrial.
b) Model bisnis Contractual Saving Housing (CSH), untuk selanjutnya
disebut Tabungan Perumahan Berdasarkan Perjanjian (TPBP), sifatnya
sukarela bagi masyarakat yang tidak memiliki hubungan kerja industrial
dan belum memiliki rumah.
Kata kunci dari kepesertaan dalam Program Tapera ini adalah masyarakat
yang memiliki penghasilan. Sedangkan masyarakat yang penghasilannya
sangat rendah pendekatan hunian sebaiknya dilakukan secara sewa (rental
housing atau public housing) yang menjadi tanggungjawab Kementerian
Perumahan Rakyat dan Kementerian Sosial.
Tabungan Perumahan Wajib
a) Proses pendaftaran, penyetoran, dan pencairan Tapera :

Pemberi kerja yang memiliki pekerja dalam jumlah tertentu dan omset
tertentu (lihat Jamsostek) wajib mengikuti Tapera. Total setoran
tabungan minimum adalah sebesar 5% dari gaji pokok pekerja setiap
bulannya, dengan alternatif rincian :

- Tanggung jawab pekerja : 3-5%, dan
- Tanggung jawab pemberi kerja : 0-2%.
Pemberi kerja awalnya melakukan pendaftaran administrasi (dapat
diwakili Direktur Keuangan bagi pekerja swasta atau Bendahara Satuan
Kerja bagi PNS) bagi seluruh pekerja yang memenuhi persyaratan
mengikuti program TPW. Pendaftaran seharusnya dapat dilakukan
secara online agar lebih mudah dan cepat.
BP-Tapera selanjutnya melakukan verifikasi data administrasi dan
kunjungan lapangan. Setelah verifikasi administasi selesai, BP-Tapera
memberikan otorisasi pembukaan rekening atas nama BP-Tapera qq
nama pekerja pada bank koresponden yang ditunjuk.
Pemotongan gaji pekerja dilakukan setiap bulan, dan disetorkan paling
lambat tanggal 15 setiap bulan ke rekening BPT qq nama pekerja. Untuk
itu Bank Koresponden wajib melakukan update data dan informasi dan
BP-Tapera wajib secara berkala (setiap 6 bulan) menyampaikan data
tabungan kepada Pekerja melalui Pemberi Kerja.
Pemerintah daerah dapat mengawasi keikutsertaan pemberi kerja
dalam Tapera melalui penambahan syarat Tapera atas setiap ijin usaha
yang terkait.
Peraturan teknis lebih lanjut tentang proses pendaftaran, penyetoran,
dan pencairan iuran/setoran Tapera diatur lebih lanjut dalam peraturan
teknis BP-Tapera.
b) Proses pengumpulan dana :
Untuk mengumpulkan dana dalam mekanisme Tabungan Perumahan
Wajib (TPW), Badan Pengelola Tapera dapat membuka Akun Kumpulan
Dana, yaitu akun yang digunakan untuk menampung seluruh dana yang
masuk baik dari hasil setoran tabungan dari pemberi kerja, setoran hasil
pemanfaatan, setoran hasil pemupukan, atau setoran hasil lainnya.
Untuk itu dalam akun ini bisa saja terbagi atas beberapa sub akun
sebagai berikut :

- Sub Akun Hasil Setoran Tabungan, yaitu akun yang digunakan untuk
menampung setoran tabungan dari pekerja dan pemberi kerja.
- Sub Akun Hasil Setoran Pemanfaatan, yaitu akun yang digunakan
untuk menampung seluruh pengembalian cicilan pokok dan bunga
dari pembiayaan sisi demand dan supply.
- Sub Akun Hasil Setoran Pemupukan, yaitu akun yang digunakan
untuk menampung seluruh pengembalian pokok dan bunga dari
hasil pemupukan dana.
- Sub Akun Hasil Setoran Lainnya, yaitu akun yang digunakan untuk
menampung pemasukan lainnya yang mungkin terjadi, seperti hasil
penalti akibat pemberi kerja terlambat membayar setoran;
menyalahgunakan setoran; menyetor tidak melalui bank;
menampung sisa anggaran hasil lainnya; menampung dana dari
pihak luar (jika diperlukan); menampung sisa hasil usaha lainnya
(CPF Singapura menutup biaya operasionalnya dari hasil sewa
gedung dan parkir gedung yang dimilikinya sehingga dana peserta
dapat secara utuh termanfaatkan kembali kepada peserta).
c) Proses penyaluran dana :
Untuk menyimpan uang keluar, diperlukan beberapa akun sebagai
berikut :
- Akun Biaya Cadangan Klaim, yaitu akun yang akan digunakan untuk
membayar pencairan tabungan pekerja (pokok dan bunga
tabungan) akibat memasuki masa pensiun, meninggal dunia, atau
sebab lain sesuai peraturan.
- Akun Biaya Cadangan Risiko, yaitu akun yang akan digunakan untuk
menampung pembayaran premi risiko (risk premium) dari setiap
KPR yang disalurkan atau sejumlah premi tertentu berdasarkan
jumlah dana yang masuk. Dana dalam Akun Biaya Cadangan Risiko
dapat diinvestasikan pada :
 Instrumen keuangan yang bersifat lancar (liquid asset), seperti:
giro, tabungan, dan deposito, dan/atau
 Aset yang bersifat kurang lancar (illiquid asset), seperti: rumah
susun sewa dan/atau gedung perkantoran.

- Akun Biaya Operasional, yaitu akun yang akan digunakan untuk
menampung biaya opersional, termasuk pengeluaran biaya
pemeliharaan, biaya riset, dan biaya lainnya yang dianggap perlu.
Dalam jangka panjang, perlu diupayakan agar biaya operasional
Tapera nantinya hanya diambil dari hasil sewa properti yang
dikelola (perkantoran dan/atau rusunawa) dan hasil penalti yang
didapat, sehingga hasil dari Pemanfaatan dan Pemupukan dapat
digunakan seluruhnya untuk pembiayaan perumahan yang
terjangkau.
- Akun Dana Kelolaan, yaitu akun yang akan digunakan untuk
Pemupukan dan Pemanfaatan. Besaran dana dalam Akun Dana
Kelolaan merupakan hasil pengurangan antara lain :
 Jumlah dana dalam Akun Kumpulan Dana (hasil setoran
tabungan, setoran pemupukan, dan setoran lainnya); dan
 Jumlah total uang yang akan keluar, terdiri dari :
 Jumlah dana dalam Akun Biaya Cadangan Klaim, ditambah,
 Jumlah dana dalam Akun Biaya Cadangan Risiko, ditambah,
 Jumlah dana dalam Akun Biaya Operasional.
 Jumlah dana yang masuk dalam Akun Dana Kelolaan ini
selanjutnya akan digunakan untuk Pemanfaatan (pembiayaan
perumahan) dan Pemupukan dengan porsi sebagai berikut :
 Porsi pemanfaatan dana kelolaan (Pemanfaatan) paling
sedikit sebesar 85% dari jumlah total Dana Kelolaan setiap
tahunnya, dan
 Porsi pemupukan dana kelolaan (Pemupukan) paling
banyak sebesar 15% dari jumlah total Dana Kelolaan setiap
tahunnya.
Perlu diadakan sistem teknologi informasi yang canggih dan aman
agar seluruh transaksi keuangan baik internal maupun eksternal
dilakukan melalui sistem perbankan, dan langsung terintegrasi ke
dalam sistem pelaporan keuangan agar lebih transparan dan
akuntabel.

Untuk itu transaksi melalui uang tunai (cash) baik dari setoran
pemberi kerja maupun transaksi internal pengelolaan Tapera perlu
dihindari (paperless and zero petty cash).
d) Proses pemanfaatan dana :
Pemanfaatan dapat dibagi dalam dua jenis, yaitu :
- Pemanfaatan untuk pembiayaan sisi permintaan (demand), antara
lain untuk: (a) perolehan rumah, (b) pembangunan baru rumah, (b)
pemeliharaan dan perbaikan rumah, atau (d) kepentingan lain di
bidang perumahan dan kawasan permukiman sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
- Pemanfaatan untuk pembiayaan sisi pasokan (supply), antara lain
untuk: (a) pembelian tanah dalam rangka pencadangan lahan, dan
(b) penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dalam
kawasan siap bangun atau lingkungan siap bangun.
Tingkat keuntungan (return) hasil pemanfaatan (pembiayaan sisi
demand dan supply) dalam simulasi perhitungkan sebesar 3% per tahun
yang didapat dari bunga pinjaman (KPR) kepada debitur. Hasil
penerimaan bunga pinjaman dikembalikan kepada peserta dalam
bentuk bunga tabungan.
Pembiayaan sisi supply diperkirakan hanya berlangsung selama 10
tahun pertama. Pembiayaan sisi supply ini dapat dilakukan dengan
membiayai entitas lain (misalnya Perum Perumnas), tetapi perlu
diperjanjikan sejak awal bahwa rumah yang lahannya dibeli dari dana
Tapera harus dijual kembali ke peserta Tapera.
Pemerintah Daerah dapat berperan dalam penentuan lokasi lahan
murah perumahan yang akan dibeli dan dicadangkan sesuai arah
pembangunan daerah dalam RTRW daerah, termasuk memberikan
kemudahan untuk proses sertifikasi lahan.
e) Proses pemupukan dana :
Sesuai amanat UU PKP No 1 Tahun 2011 pasal 143, pemupukan dana
tabungan perumahan hanya boleh diinvestasikan dalam rangka
pembiayaan penyelenggaraan PKP.

Untuk itu instrumen keuangan yang dapat digunakan untuk pemupukan
dana Tapera ini adalah instrumen keuangan yang diterbitkan para
pelaku kegiatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman.
Kemudian dalam penjelasan RUU ini dapat diperjelas dengan rincian
bahwa para pelaku kegiatan penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman memiliki karakteristik sebagai berikut :
- perusahaan pembiayaan sekunder perumahan;
- lembaga keuangan yang mengikuti program pemerintah dalam
pembiayaan perumahan; dan/atau
- pelaku pembangunan di bidang perumahan dan kawasan
permukiman.
Untuk menjamin keamanan investasi dana Tapera, maka penerbit
instrumen keuangan yang dimaksud adalah perusahan yang sebagian
besar modalnya dimiliki negara atau pemerintah daerah.
Untuk menghindari penyalahgunaan investasi, disarankan bunga/marjin
pemupukan ditetapkan dalam undang-undang (seperti CPF Singapura),
misalnya kupon instrumen keuangan yang diterbitkan harus mengikuti
mana yang tertinggi antara acuan berikut: (a) sebesar 7% per tahun,
atau sebesar kupon Surat Utang Negara yang paling terakhir terbit dan
sesuai umur pinjaman ditambah 50 basis poin.
G. Pola Pembiayaan Tabungan Perumahan di Negara-Negara Lain
1. Tabungan Kontraktual (contractual savings)

Tabungan kontraktual merupakan pengembangan dari sistem mutual
building society yang dikembangkan di Inggris pada abad ke-197, di mana
sekelompok individu yang ingin memiliki rumah bergabung dan secara rutin
menyimpan sejumlah uang hingga terkumpul cukup uang untuk
membangun sebuah rumah yang akan dialokasikan untuk salah satu
anggotanya melalui undian.
7Hans Joachim Dubel, Contractual Savings for Housing, Housing Finance Policy in Emerging
Markets, eds.Loic Chiquier dan Michael J. Lea, The International Bank for Reconstruction and
Development, Washington DC, 2009

Seluruh anggota kelompok tersebut akan terus menyetorkan uang hingga
seluruh anggotanya telah memperoleh rumah. Sistem inilah yang kemudian
dikembangkan menjadi tabungan kontraktual yang dijalankan di berbagai
negara, antara lain Perancis dan Jerman, dan juga telah banyak diadopsi di
kawasan Eropa Timur, Timur Tengah, Afrika Utara dan beberapa wilayah di
Amerika Latin.8
Menurut Lea dan Renaud, tabungan kontraktual adalah suatu bentuk

perjanjian antara nasabah dan sebuah lembaga keuangan, di mana nasabah
menyatakan komitmennya untuk menyetorkan dana sejumlah tertentu
selama suatu periode tertentu (periode ini disebut periode menabung).
Setelah akhir periode menabung, dan setelah melalui masa tunggu (waiting
period), nasabah tersebut berhak untuk memperoleh pinjaman dengan
jumlah tertentu, yang besarnya disesuaikan dengan besar/kecilnya
tabungan nasabah tersebut9.
Gambar 20. Tahapan dalam Tabungan Kontraktual
Sumber : Michael J. Lea dan Bertrand Renaud, (1995), Contractual savings for housing: How
suitable are they for transitional economies? World Bank Policy Research Working Paper 1516,
Washington DC: Financial Sector Development Department.
Menurut Dubel, pada dasarnya sistem tabungan kontraktual merupakan

dua produk keuangan yang terdiri dari produk tabungan dan opsi kredit.10
Secara hukum, sebuah produk tabungan kontraktual sama dengan
tabungan biasa yang dapat diambil setiap saat, namun hak untuk
memperoleh pinjaman dan premi bunga biasanya dikaitkan dengan batas
minimum periode menabung. Selain itu pihak pengelola tabungan
kontraktual juga dapat menolak pencairan tabungan, khususnya jika dana
cadangan tidak mencukupi. Hal ini membuat produk tabungan kontraktual
8Ibid, hlm 215.

9Michael J. Lea dan Bertrand Renaud, Contractual Savings for Housing: How Suitable Are They for
Transitional Economies?, Policy Research Working Paper no.1516, 2009.
10Dubel, Op.Cit

yang secara de jure adalah dana jangka pendek berubah menjadi dana
tabungan jangka panjang secara de facto.11
Sebagai produk opsi kredit, seorang nasabah produk tabungan kontraktual

berhak mengajukan pinjaman dengan nilai yang proporsional dengan nilai
tabungannya. Bunga yang dikenakan atas pinjaman nasabah tersebut
biasanya berada di bawah tingkat bunga di pasar dan dipatok pada suatu
tingkat bunga secara tetap selama jangka waktu pinjaman.12
Terdapat dua sistem tabungan kontraktual yaitu sistem terbuka dan sistem
tertutup. Sistem terbuka adalah sistem tabungan kontraktual di mana
peserta memiliki hak untuk segera mengajukan kredit setelah masa
menabungnya selesai, dan pihak pengelola dapat menggunakan sumber
dana di luar simpanan peserta untuk memenuhi kebutuhan dana untuk
dipinjamkan kepada peserta. Sedangkan dalam sistem tertutup pengajuan
kredit oleh peserta ditentukan oleh pengelola tabungan berdasarkan
urutan, dan sumber dana yang digunakan untuk pemberian pinjaman
sepenuhnya berasal dari dana tabungan peserta.13
2. Housing Provident Fund (HPF)

Sistem HPF muncul sebagai respon atas masalah yang timbul dalam
perekonomian yang memiliki tingkat inflasi tinggi dan belum memiliki pasar
modal yang berkembang. Situasi ini menyebabkan rendahnya animo
masyarakat untuk menabung sehingga pada akhirnya akan menghambat
kegiatan-kegiatan yang memerlukan pendanaan jangka panjang. Sistem ini
digunakan di Singapura, Malaysia, Republik Rakyat Cina (RRC), dan India.
HPF merupakan institusi keuangan khusus yang mengumpulkan iuran wajib

yang dikumpulkan dari pekerja sektor swasta maupun publik14. Iuran yang
dikumpulkan merupakan persentase tertentu dari gaji para pekerja, dan
11Ibid, hlm 224

12Michael J. Lea dan Bertrand Renaud, Contractual Savings for Housing: How Suitable Are They for
Transitional Economies?, Policy Research Working Paper no.1516, 2009, hlm 224
13Lea dan Renaud, Op.Cit
14LoicChiquier, Housing Provident Funds, Housing Finance Policy in Emerging Markets, eds.Loic
Chiquier dan Michael J. Lea, The International Bank for Reconstruction and Development,
Washington DC, 2009

biasanya pemberi kerja turut memberikan kontribusi iuran yang besarnya
proporsional dengan iuran pekerja.15 HPF kemudian mengelola iuran
tersebut dan melakukan pemupukan dana melalui berbagai instrumen
investasi.
HPF biasanya terintegrasi dengan sistem jaminan hari tua, di mana peserta
dapat menarik simpanan dan hasil pengembangannya setelah mereka
pensiun. Namun HPF juga memberikan beberapa manfaat yang biasanya
dapat dinikmati peserta sebelum masa pensiun, misalnya :16
a) Menarik sebagian dana untuk membayar uang muka rumah (biasanya

dibatasi hanya untuk rumah pertama) atau merenovasi rumah, atau
b) Menerima pinjaman kepemilikan rumah jangka panjang dengan bunga
rendah, baik dari lembaga pengelola HPF maupun dari lembaga
peminjam lainnya.
Terdapat banyak variasi dalam kelembagaan HPF, misalnya apakah HPF

menjadi pemberi pinjaman langsung kepada peserta (contoh: RRC dan
Meksiko) atau tidak menjadi pemberi pinjaman langsung (contoh: Brazil dan
Singapura). Walaupun berbeda, terdapat beberapa persamaan di antara
pengelola lembaga HPF tersebut, antara lain :
a) Penabung berpendapatan rendah mensubsidi silang sejumlah kecil

peminjam yang memiliki pendapatan lebih baik,
b) Tabungan yang terkumpul tidak mampu mencukupi kebutuhan dana
pensiun peserta,
c) Biaya pengelolaan lembaga HPF tinggi, sementara tingkat pengembalian
pinjaman relatif rendah, dan
d) Keberadaan lembaga HPF dapat menghambat perkembangan lembaga
pemberi pinjaman swasta
15Ibid.
Washington DC, 2009.

3. Tabungan Perumahan di Perancis
Perancis merupakan salah satu negara yang menggunakan sistem tabungan
kontraktual untuk tabungan perumahannya. Tabungan perumahan di
Perancis disebut dengan nama Plan D’epargne Logement (PEL) yang
diperkenalkan pada tahun 1970 dan Compte D’epargne Logement (CEL)
yang diperkenalkan pada tahun 1965. PEL itu sendiri merupakan
pengembangan dari konsep CEL yang sudah diperkenalkan terlebih dahulu.
Baik skema PEL maupun CEL ditawarkan kepada peserta oleh perbankan
Perancis hingga saat ini.17
Pengerahan Dana
PEL dan CEL merupakan produk yang ditawarkan oleh perbankan komersial
di Perancis. Dengan kata lain, PEL dapat dilihat sebagai suatu produk
tabungan perumahan standar yang ditawarkan dan dikelola oleh bank-bank
di Perancis. Kepesertaan dalam PEL bersifat sukarela (tidak diwajibkan) dan
pribadi, dalam artian tidak terdapat keterlibatan sama sekali dari pemberi
kerja baik secara administratif maupun dalam bentuk kontribusi.
Program PEL menuntut setiap peserta berkomitmen untuk menabung

minimal selama empat tahun sebelum peserta tersebut berhak
memanfaatkan fasilitas pinjaman yang diberikan. Selama periode waktu
tersebut, peserta harus menabung sejumlah dana minimal sebesar jumlah
minimum yang telah disyaratkan. Setelah periode menabung selesai dan
melewati masa tunggu, peserta berhak memperoleh pinjaman maksimum
di mana total bunga pinjaman yang harys dibayar adalah 2,5 kali total bunga
yang diperoleh dari simpanan peserta tersebut.18
Washington DC, 2009.
18Hans Joachim Dubel, Contractual Savings for Housing, Housing Finance Policy in Emerging
Markets, eds.Loic Chiquier dan Michael J. Lea, The International Bank for Reconstruction and
Development, Washington DC, 2009.

Tabel di bawah ini menunjukkan intisari dari program PEL di Perancis :
Tabel 10. Ikhtisar Program Plan D’Epargne Logement
Fitur Keterangan
Setoran awal Ada jumlah minimum tertentu (mulai 1 Maret
2011, € 225)19
Ketentuan setoran tahunan Ada ketentuan setoran minimum (mulai 1 Maret

minimum 2011, Minimum €540/tahun atau €45/bulan
atau €135/kuartal atau €270/semester)
Ketentuan tabungan total Sebesar ketentuan setoran awal+setoran

minimum tahunan+bunga
Ketentuan tabungan total Ada ketentuan maksimum (mulai 1 Maret 2011

maksimum maksimum total tabungan €61.200)
Bunga tabungan Imbal hasil setelah pajak yang bersaing dengan

tingkat bunga pasar
Insentif Imbal hasil/bunga bebas pajak
Premi bunga yang diberikan oleh pemerintah
(tambahan bunga atas saldo tabungan yang
diberikan pemerintah)
Sifat opsi mengajukan Terbuka (penabung dapat langsung mengajukan
pinjaman pinjaman setelah periode menabung selesai atau
menunda pinjaman hingga maksimum 10 tahun
sejak kontrak tabungan dibuka)
Periode menabung dan masa Minimal 4 tahun dan dapat diperpanjang hingga
tunggu 10 tahun
Sumber: Michael J. Lea dan Bertrand Renaud, (1995), Contractual savings for housing: How
suitable are they for transitional economies? World Bank Policy Research Working Paper 1516,
Washington DC: Financial Sector Development Department.
19Prêt épargne logement & Prêt du plan épargne logement. Cbanque website
<http://www.cbanque.com/credit/pretpel.php> 16 Februari 2011, diakses pada 11 Agustus 2011

Pemupukan Dana
Karena PEL merupakan produk tabungan yang ditawarkan oleh perbankan,

maka pemupukan dana dilakukan sesuai kebijakan masing-masing bank
pengelola. Dana yang terkumpul dari nasabah diakumulasikan dan
digunakan sebagai sumber dana murah oleh bank untuk membiayai
pinjaman KPR dari peserta PEL dan CEL yang sudah berhak menerima
pinjaman. Kelebihan dana yang dimiliki (yang belum diperlukan untuk
membiayai klaim pinjaman peserta PEL dan CEL) dimanfaatkan sebagai
sumber dana untuk membiayai produk investasi perumahan seperti
regulated mortgage loan dan mortgage bond market. Namun jika terdapat
kesulitan likuiditas untuk memenuhi klaim peserta PEL dan CEL, bank yang
bersangkutan harus mencari sumber dana lain untuk menutup kekurangan
tersebut.
Pemanfaatan Dana
Setelah menyelesaikan periode menabung (minimal selama 4 tahun dan

maksimal selama 10 tahun), peserta dapat menarik dana hasil tabungannya
dan mengajukan pinjaman yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan
yang terkait perumahan, antara lain :20
a) Pembelian unit rumah pertama, baik dalam kondisi baru, rumah bekas
pakai,
b) Renovasi rumah pertama,
c) Pembangunan rumah pertama, dan
d) Modernisasi perangkat energi rumah (misalnya memasang berbagai
peralatan untuk menghemat penggunaan energi di rumah, seperti
pemanas air bertenaga matahari, atau panel surya).
20Lea dan Renaud. Op.Cit.

4. Tabungan Perumahan di Jerman
Secara konsep, pembiayaan perumahan di Jerman dilakukan menggunakan
tabungan kontraktual yang disebut Bauspar. Sistem Bauspar di Jerman
adalah kombinasi antara etika sosial masyarakat dengan pembiayaan
perumahan modern. Sebagai ilustrasi, bila ada sepuluh orang yang ingin
memiliki rumah dan masing-masing menabung sepersepuluh nilai
rumahnya selama sepuluh tahun, maka setiap orang baru memiliki rumah
pada tahun ke-sepuluh tersebut.
Dengan demikian, tentunya rata-rata waktu pemilikan rumah setiap orang

adalah sepuluh tahun. Akan tetapi bila dana tabungan ini dikumpulkan
menjadi satu dan setiap tahunnya seorang peserta dapat meminjam dana
yang terkumpul tersebut untuk membeli rumah, maka setidaknya satu
orang peserta mampu memiliki rumah setiap tahunnya. Dengan demikian
maka rata-rata waktu pemilikan rumah akan turun dari 10 tahun menjadi
5,5 tahun per orang. Ilustrasinya adalah sebagai berikut :
Tabel 11. Ilustrasi Sistem Bauspar di Jerman

Contoh : - 10 pembeli potensial
- Harga beli rumah: 1000 satuan uang
- Pinjaman rata-rata pertahun: 100 satuan uang
Bila membeli rumah tanpa Bausparkasse maka setiap pembeli

harus menabung selama 10 tahun untuk membeli rumah.
Dengan demikian waktu rata-rata untuk membeli rumah adalah
10 tahun.
Bila membeli rumah dengan Bausparkassen maka skemanya akan

sebagai berikut:
Periode iuran
Pembeli Tahun 1 Tahun 2 … Tahun 10
A 100 100 … 100
B 100 100 … 100
C 100 100 … 100
D 100 100 … 100
E 100 100 … 100
F 100 100 … 100
G 100 100 … 100
H 100 100 … 100
I 100 100 … 100
J 100 100 … 100
Jumlah dana terkumpul 1000 1000 1000
Penerima Manfaat Rumah A B … J
Periode Menerima Rumah 1 tahun 2 tahun … 10 tahun
Periode rata-rata memiliki rumah 5,5 tahun
Sumber : “The “Bauspar” System in Germany.” European Office, Germany Bausparkassen, 2010.

Secara keseluruhan sistem Bauspar ini terdiri dari empat fase yang terdiri
sebagai berikut :
Gambar 21. Fase Sistem Bauspar

fase 1 Conclusion of contract Penetapan besaran kontrak tabungan dan pinjaman
serta spesifikasi yang diperlukannya
fase 2 Savings Period Sejumlah uang ditabung tiap bulan untuk memenuhi
persyaratan pinjaman minimum
fase 3 Allotment Persyaratan minimum pinjaman dipenuhi dan

bausparkasse memiliki dana cukup untuk memberi pinjaman
fase 4 Loan Period Pembayaran cicilan pinjaman untuk pelunasan pinjaman

Bauspar
Sumber: Cieleback, Marcus. “Prepayment of Mortgage Borrowers having a Bauspar-Loans.”

Property Management. 2003.
Pengerahan Dana
Bauspar adalah tabungan perumahan dengan model kontraktual sehingga

peserta dari model ini bersifat sukarela. Proses dimulai saat peserta
membuat kontrak dengan Bausparkassen. Pada kontrak ini ditetapkan
besaran nilai tabungan dan pinjaman termasuk suku bunga dan tenor yang
diperlukan. Pada tahap penyelesaian kontrak, Bausparkassen dan peserta
menyetujui tentang jumlah kontraktual, nilai tabungan, suku bunga, dan
tingkat redemption (penebusan) yang disepakati, biasanya hal-hal yang
disepakati ini disebut dengan tarif. Suku bunga tabungan bersifat tetap
(fixed rate) dan berkisar antara 1,5% hingga 4,25%. Sistem Bauspar juga
mengenal istilah option atau tariff variable. Option memberikan keleluasaan
kepada peserta untuk memilih beberapa variasi tarif yang diinginkan untuk
berjaga-jaga seandainya ada perubahan dalam kontrak yang sudah
disepakati.21
Pemupukan Dana
Proses pemupukan dana dari Bauspar dapat digambarkan pada diagram

berikut:
21“The “Bauspar” System in Germany.”European Office, Germany Bausparkassen, 2010.

Gambar 22. Proses Pemukan Dana Sistem Bauspar

Dana tabungan ini kemudian digunakan untuk investasi pada obligasi

beragun aset yang disebut Pfandbrief atau covered bond.
Pemanfaatan Dana
Dana tabungan yang terkumpul digunakan untuk membantu pembiayaan

bagi peserta dalam membeli rumah atau merenovasi rumah. Bausparkassen
tidak ikut membantu dalam menyediakan fisik rumah tetapi hanya
membantu dalam penyediaan pembiayaannya saja. Dana pinjaman Bauspar
menetapkan tingkat suku bunga yang lebih rendah bila dibandingkan
dengan pinjaman perumahan konvensional. Berikut ini adalah diagram
pembiayaan dengan adanya Bauspar.
Gambar 23. Diagram Pembiayaan Sistem Bauspar

Harga Rumah Pembiayaan
20% dibiayai dengan dana akumulasi tabungan

20% dibiayai dengan pinjaman Bauspar
100%
max 60% dibiayai dengan kredit konvensional


Adanya Bauspar akan mengurangi beban bunga yang harus ditanggung oleh
peserta karena beban bunga Bauspar yang lebih rendah. Selain itu,
pinjaman Bauspar dapat dilunasi lebih cepat dari yang seharusnya oleh
peminjam tanpa dikenakan penalti. Konsep ini yang membedakan pinjaman
Bauspar dengan pinjaman perumahan konvensional.
Untuk melakukan pinjaman, peserta harus memiliki tabungan minimal 40%-

50% (tergantung tarif yang disepakati) dari total nilai kontrak yang
disepakati. Peserta juga harus memenuhi waktu periode tabungan yang
sudah ditetapkan. Jika nilai tabungan minimal dan periode waktu tabungan
sudah dipenuhi maka tercapailah target valuation index. Target valuation
index ini menunjukkan kinerja tabungan dari peserta. Nilai target valuation
index yang tinggi akan memperoleh prioritas terlebih dahulu dalam
mendapatkan dana alokasi dari Bausparkassen. Peserta yang memiliki
jumlah tabungan yang besar dan jangka waktu pembayaran pinjaman yang
pendek akan lebih diutamakan.22
5. Tabungan Perumahan di Republik Rakyat Cina (RRC)

Seiring dengan reformasi ekonomi RRC dari sistem ekonomi terpusat
menjadi sistem ekonomi pasar pada 1978, sistem perumahan juga
mengalami perubahan, di mana mekanisme pasar juga diterapkan dalam
sistem kepemilikan dan pembiayaan perumahan.23
Reformasi 1978 menjadi awal mula restrukturisasi sistem pembiayaan

perumahaan di RRC, di mana berbagai alternatif sistem pembiayaan
perumahan dimunculkan. Sebagai bagian dari sistem pembiayaan
perumahan, Housing Provident Fund (HPF) didirikan pada tahun 1991 di
Shanghai dan diperluas ke kota-kota lain di seluruh RRC pada tahun 1995
(Chen dan Wu, 2006).24
22Lea,Michael. J. & Bertrand Renaud."Contractual Savings for Housing. How Suitable are They for
Transisional Economies?” Policy Research Working Paper. 1995.
23XingQuan Zhang, The restructuring of housing finance system in urban China.Cities, 17(5),2000,
339-348.
24Chun Chen dan Zhi Gang Wu, China housing provident fund: inequitable and inefficient.
Proceeding of Chinese Research Institute of Construction Management International Symposium
on Advancement of Construction Management and Real Estate, 2006.

Pada gambar 24 terlihat keterkaitan antara HPF dengan peserta, pemberi
kerja, dan lembaga-lembaga keuangan lain dalam pembiayaan perumahan.
Seorang pekerja peserta HPF (Rumah Tangga) yang akan membeli rumah
akan berhubungan dengan lembaga pengelola HPF dan bank komersial yang
akan membiayai pembelian rumah. HPF kemudian akan mengucurkan dana
untuk pembayaran rumah kepada pengembang. Karena seringkali harga
rumah yang akan dibeli lebih mahal dari pinjaman yang diberikan oleh HPF,
maka peserta harus berhubungan dengan bank komersial untuk menambah
pembiayaan rumah yang akan dibelinya.
Gambar 24. Sistem Pembiayaan Perumahan RRC
Regulasi dan Kebijakan

Bank komersial Pemerintah kota Pengelolaan
Kredit pembangunan Pembayaran kembali
Pengembang Unit Kerja
Uang Unit Kontribusi

Muka rumah bulanan HPF
Rumah Tangga
Pinjaman KPR
HPF
Kredit Pemilikan
Rumah Angsuran Angsuran
Komersial Bulanan Bulanan
Asuransi
menjamin
Bank Komersial Pengelola HPF
Sumber: Deng, Yongheng, and Peng Fei. The Emerging Mortgage Markets in China. In D.
BenShaher, C. K. Y. Leung & S. E. Ong (Eds.), Mortgage Market Worldwide (pp. 1-33): Blackwell
Publishing. 2008.

Pengerahan Dana
Tabungan perumahan di RRC bersifat wajib bagi seluruh pekerja sektor

formal (pegawai negeri, pegawai perusahaan milik negara, perusahaan
penanaman modal asing, dan perusahaan swasta). Seluruh perusahaan
pemberi kerja (atau disebut Danwei di RRC) dalam sektor formal diwajibkan
mengikutsertakan pekerjanya dalam program HPF.25
Pekerja dan pemberi kerja memberikan kontribusi kedalam rekening HPF

yang dibuka atas nama pekerja. Besarnya kontribusi yang diberikan oleh
pekerja adalah 5% dari gaji pekerja dan pemberi kerja juga memberikan
kontribusi sebesar 5%. Namun, besaran kontribusi yang diterapkan dalam
skema HPF di suatu kota dapat berbeda dari besaran kontribusi di kota lain.
Hal ini disebabkan perbedaan kondisi perekonomian di tiap kota dan
pengelolaan HPF yang bersifat lokal pada tingkatan kota.26
HPF dikelola oleh pusat pengelolaan HPF (HPF management center) dan
diatur oleh komite manajemen HPF (HPF management committee). Komite
manajemen HPF ini bertugas melakukan pengaturan atas HPF melalui
penetapan peraturan dan kebijakan-kebijakan terkait pengelolaan HPF,
misalnya kebijakan mengenai persyaratan pengambilan pinjaman HPF dan
besaran kontribusi peserta. Anggota komite manajemen HPF adalah
perwakilan lembaga pemerintahan lokal, serikat pekerja, pegawai, dan
pemberi kerja.27
Pemupukan Dana
Karena pengelola HPF harus selalu memastikan likuiditas dana HPF agar
selalu tersedia untuk diambil kembali oleh peserta dan untuk dipinjamkan
kepada peserta dengan bunga rendah, maka pengelola HPF hanya dapat
melakukan pemupukan dana di luar dana yang dicadangkan untuk
dibayarkan kembali kepada peserta.28
25Lan Deng, Qingyun Shen dan Lin Wang, Housing policy and finance in China: A literature review.
U.S. Department of Housing and Urban Development, 2009
26Ibid
27Ibid
28Ibid

Pemupukan dana HPF sangat terbatas. Akibat banyaknya penyalahgunaan
dana pada awal pendirian HPF, regulator HPF sangat membatasi jenis
investasi dana HPF yang diperbolehkan. Dana HPF tidak dapat
diinvestasikan di pasar saham maupun dipinjamkan kepada pengembang
komersial untuk proyek pembangunan perumahan. Satu-satunya instrumen
yang diizinkan sebagai instrumen pemupukan dana (di luar simpanan dalam
rekening tabungan/deposito bank) adalah obligasi pemerintah RRC.29
Walaupun instrumen ini adalah instrumen pemupukan dana yang aman,

namun instrumen ini tidak dapat menampung seluruh dana yang tersedia
untuk dipupuk. Akibatnya, banyak sekali dana menganggur yang tidak dapat
diinvestasikan di luar rekening tabungan/deposito. Sebagai contoh, pada
tahun 2008 terdapat dana menganggur sebesar RMB 200 Miliar dana
menganggur dalam rekening bank.
Salah satu alternatif investasi dana HPF yang dilakukan pemerintah RRC
untuk menyiasati hal ini adalah mengizinkan investasi hasil pemupukan
dana HPF dalam program rumah sewa murah (cheap rental housing), dan
sejak tahun 2009 melakukan uji coba pemupukan dana melalui investasi
pada program pembangunan rumah murah sederhana (economic
comfortable housing) di beberapa kota. Investasi dana pada program
pinjaman pembangunan diharapkan akan memberikan imbal hasil yang
lebih besar daripada bunga yang diperoleh dari pinjaman pada peserta.30
Pemanfaatan Dana
Dana yang dimiliki peserta dalam dalam rekening HPF nya dapat
dimanfaatkan peserta untuk berbagai keperluan terkait perumahan, antara
lain :31
29Lan Deng, Qingyun Shen dan Lin Wang, Housing policy and finance in China: A literature review.
U.S. Department of Housing and Urban Development, 2009
30Ibid
31Chen dan Wu, Op.Cit

a) Pembelian rumah (baik membayar keseluruhan harga rumah maupun
membayar uang muka rumah),
b) Perbaikan rumah, dan
c) Renovasi rumah maupun pembangunan rumah oleh peserta.
Selain itu HPF juga memberikan pinjaman dengan bunga yang lebih rendah
dari kredit pemilikan rumah komersial. Peserta dapat memperoleh
pinjaman sebesar 10-15 kali lebih besar dari simpanan di rekening HPF
peserta yang bersangkutan.32 Jika peserta meninggal dunia, dana dapat
diwariskan.33
Walaupun peserta dapat memperoleh pinjaman antara 10-15 kali

simpanannya, namun seringkali peserta tidak dapat memenuhi seluruh
kebutuhan pendanaan rumahnya dari HPF (Chen dan Wu, 2006). Hal ini
dikarenakan terbatasnya nilai pinjaman yang dapat diperoleh peserta (baik
karena relatif kecilnya tabungan seorang peserta maupun karena plafon
pinjaman HPF yang dibawah harga rumah) maupun karena tingginya harga
rumah (Zhang, 2000). Oleh karena itu, peserta HPF yang ingin membeli
rumah perlu mengajukan kredit rumah dari bank komersial untuk menutup
selisih antara harga rumah dengan dana dari HPF.
6. Tabungan Perumahan di Singapura

Dalam menjalankan sistem tabungan perumahan, Singapura mengaturnya
melalui suatu sistem jaminan sosial yang bernama Central Provident Fund
(CPF).34 CPF bersifat wajib bagi setiap warga negara Singapura dan dikelola
oleh pemerintah. CPF dibentuk pada tahun 1955, pada awalnya CPF
dibentuk untuk mempersiapkan dana pensiun bagi para pekerja yang sudah
pensiun atau sudah tidak mampu bekerja kembali. Kemudian pada tahun-
tahun selanjutnya CPF berkembang menjadi sarana jaminan sosial yang
komprehensif (Loke & Cramer, 2009).
32Deng, Shen dan Wang, Op. Cit

33Mark Duda, Xiulan Zhang dan Mingzhu Dong, China’s Homeownership-Oriented Housing Policy:
An Examination of Two Programs Using Survey Data from Beijing, Joint Center for Housing Studies
Harvard University2005
34http://vandine.com/cpfref.htm, diakses padatanggal 11 Agustus 2011

CPF tidak hanya menyediakan dana untuk pensiun namun juga untuk
menyediakan dana untuk pembiayaan perumahan, fasilitas kesehatan,
pendidikan anak-anak, bahkan dana CPF ini dapat digunakan untuk asuransi
bagi para pekerja dan sektor keuangan.
Pengerahan Dana
CPF adalah skema sistem iuran jaminan sosial yang didukung bersama-sama
oleh pekerja, pemberi kerja, dan pemerintah. Dengan kata lain pekerja,
pemberi kerja, dan pemerintah wajib memberikan kontribusinya berupa
dana kepada CPF. CPF wajib diikuti oleh pekerja dan pekerja mandiri yang
merupakan warga negara Singapura atau penduduk yang tinggal secara
permanen di Singapura. CPF sendiri bersifat fully funded, yaitu iuran yang
harus dibayar setiap periode oleh peserta dan pemberi kerja.
Pada sistem CPF, pemberi kontribusi tidak hanya dari peserta CPF namun
juga dari pemberi kerja. Sejak 1 Maret 2011, peserta yang berumur di
bawah 50 tahun berkontribusi sebesar 20% dari gaji bulanannya dan
pemberi kerja berkontribusi sebesar 15,5% dari gaji bulanan peserta kepada
CPF sehingga total kontribusi peserta dan pemberi kerja adalah 35,5%.
Namun persentase ini akan berbeda untuk peserta yang memiliki
pendapatan di bawah $1.500 per bulan. Komposisi kontribusi dari peserta
dan pemberi kerja terhadap CPF bervariasi tergantung dari usia peserta dan
pendapatan peserta. Sedangkan kontribusi maksimum peserta CPF adalah
$4.500.
Setiap peserta CPF memiliki akun pribadi masing-masing dan terdiri dari tiga
alokasi, yaitu Ordinary Account (OA), Special Account (SA), dan Medisave
Account (MA).
OA adalah akun yang dapat digunakan untuk membeli rumah, investasi, dan
tujuan-tujuan lain yang telah mendapat persetujuan. Sebagian besar
kontribusi CPF akan dialokasikan pada OA di awal-awal periode tabungan
CPF dimulai. Dengan demikian, peserta CPF diharapkan dapat membeli
rumah lebih cepat. OA memberikan tingkat pengembalian berupa suku
bunga yang besarannya didasarkan pada suku bunga pasar untuk deposito
12 bulan dan suku bunga bulanan dari bank lokal.

SA adalah akun yang dialokasikan untuk persiapan pensiun peserta dan juga
dapat digunakan untuk investasi finansial yang berkaitan dengan kebutuhan
pensiun peserta. SA memberikan tingkat pengembalian yang dipatok sama
dengan suku bunga utang jangka panjang. SA dan OA dapat digunakan
untuk keperluan investasi bagi para peserta yang menginginkan tingkat
pengembalian yang lebih besar.
MA adalah akun yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan

peserta dan keluarga peserta. Proporsi MA ini semakin besar seiring
bertambahnya usia peserta. Seperti halnya SA, MA memberikan tingkat
pengembalian yang juga dipatok sama dengan suku bunga utang jangka
panjang.
Peserta CPF akan memperoleh tingkat pengembalian minimum sebesar

2,5% setiap tahunnya secara total. Tingkat suku bunga CPF akan direvisi
setiap tiga bulan. Namun demikian peserta CPF memperoleh tingkat
pengembalian tambahan sebesar 1% per tahun jika akun peserta sudah
mencapai $60.000.
Bila peserta ingin memperoleh tingkat pengembalian yang lebih tinggi,

maka peserta dapat menggunakan dana pada akun OA dan SA sebagai dana
investasi berdasarkan skema investasi yang diperbolehkan oleh CPF. Dana
yang diambil dapat digunakan untuk berinvestasi pada deposito
berpendapatan tetap, obligasi pemerintah, asuransi, dan Exchange Traded
Fund (ETF). Untuk investasi yang menggunakan OA, maksimum 35% saja
yang bisa digunakan untuk investasi pada saham, properti, dan obligasi
korporasi. Sedangkan untuk investasi pada emas maksimum hanya 10% saja
dan melalui bank penjual emas yang memperoleh izin. Keuntungan dari
hasil investasi tidak dapat diambil dan digunakan untuk memperbesar dana
pensiun peserta.
Selain ketiga akun di atas, ada satu akun lagi yaitu Retirement Account (RA)
yang dibuka saat peserta mencapai usia 55 tahun. RA dapat diambil tunai
setelah peserta berusia 55 tahun namun setelah menyisihkan terlebih
dahulu dana di PF Minimum Sum dan Medisave Account (MA).
Komposisi kontribusi dan alokasinya pada berbagai akun digambarkan pada

bagan berikut :

Gambar 25. Komposisi Kontribusi dan Alokasi Kontribusi Peserta CPF
Sumber: About the Central Provident Fund, 2011.
Pemupukan Dana
Dana yang terkumpul pada CPF harus diinvestasikan pada obligasi

pemerintah dan deposito yang dimiliki otoritas moneter Singapura. Otoritas
moneter kemudian akan menggunakan dana deposito ini untuk membeli
obligasi pemerintah. Suku bunga obligasi pemerintah ini bersifat
mengambang. Suku bunga obligasi pemerintah akan mengikuti tingkat suku
bunga yang akan diberikan pada Ordinary Account (OA). Dana CPF tidak
hanya diinvestasikan pada sektor keuangan dalam negeri, tetapi juga
diinvestasikan ke luar negeri dan juga diinvestasikan pada sektor riil.
Investasi dana CPF dilakukan menggunakan Singapore Government
Investment Corporation (GIC).

Pemanfaatan Dana
Pemanfaatan dana CPF terdiri atas berbagai skema-skema yang memiliki

manfaat yang berbeda-beda bagi peserta pada berbagai bidang.35
a) Bidang Kesehatan
Pada bidang kesehatan terdiri dari beberapa skema, yaitu :
- Medisave; dimulai tahun 1984, skema medisave digunakan untuk
membayar biaya rumah sakit peserta dan orang-orang yang
ditanggungnya pada rumah sakit pemerintah dan rumah sakit
swasta yang telah disetujui.
- Medishield; dimulai tahun 1990, skema medishield digunakan untuk
asuransi kesehatan berbiaya rendah pada peserta yang memiliki
sakit yang menahun atau berkepanjangan. Peserta cukup
membayar $12 per tahun yang langsung dipotong dari akun
medisave dan dapat digunakan untuk klaim maksimum $20.000
setahun atau $60.000 selama hidup.
- Medishield Plus; skema ini mirip dengan medishield namun dengan
nilai premi dan klaim yang lebih besar.
- CPF LIFE (Lifelong Income Scheme for the Elderly); skema yang
memberikan pendapatan seumur hidup kepada peserta.
b) Kepemilikan Rumah
- Public Housing Schemes; digunakan untuk membeli rumah-rumah
yang disediakan pemerintah (House Developmet Board/HDB), baik
itu rumah yang baru dan rumah yang sudah dijual oleh pemilik
sebelumnya. Peserta dapat menggunakan dana Ordinary Account
(OA) secara tunai (lump sum) atau mengajukan pinjaman yang
dapat dilunasi secara mencicil.
- Residential Properties Schemes; digunakan untuk membeli semua
rumah yang ada di Singapura termasuk rumah yang bukan rumah
susun dan rumah yang memiliki nilai leasing di bawah 60 tahun.
35http://vandine.com/cpfref.htm, diunduh tanggal 11 Agustus 2011

c) Perlindungan Keluarga
- Dependent’s Protection Schemes; digunakan sebagai asuransi bila
peserta meninggal dunia atau tidak mampu bekerja kembali karena
cacat tubuh atau sakit sebelum usia 60 tahun. Premi yang
dibayarkan sebesar $36 hingga $360, tergantung usia peserta. Nilai
uang pertanggungan yang diberikan maksimum $36.000. Semua
peserta CPF secara otomatis sudah terdaftar untuk mengikuti
skema ini saat mereka mulai menjadi peserta, kecuali mereka
menyatakan tidak ikut.
- Home Protection Schemes; adalah perlindungan yang diberikan
kepada peserta dan keluarganya, jika peserta meninggal dunia atau
tidak mampu lagi bekerja secara tetap sebelum usia 60 tahun dan
sebelum pinjaman rumahnya lunas, maka peserta dan keluarganya
dapat tetap memiliki rumah tersebut.
d) Pengembangan Aset
- CPF Investment Scheme (CPFIS); seperti sudah disinggung di atas,
skema ini digunakan untuk peserta yang ingin memperoleh tingkat
pengembalian yang lebih besar, setelah peserta memenuhi
persyaratan jumlah akun minimum. Investasi dilakukan pada
produk-produk keuangan yang sudah disetujui pengelola CPF.
- Share Ownership Top-Up Scheme; yaitu skema yang memberikan
$200 pada peserta yang sudah berusia 21 tahun ke atas dan telah
berkontribusi $500 selama 6 bulan. Uang $200 langsung dibelikan
untuk membeli saham Singapore Telecom.
- Non-Residential Properties Scheme; skema yang memperbolehkan
peserta CPF membeli property komersial seperti took, pabrik,
gudang, dan lain-lain.
- Education Scheme; skema yang memberikan pembiayaan bagi
peserta atau anaknya yang ingin melanjutkan pendidikan tinggi.

e) Sosial
Workfare Income Supplement (WIS) Scheme; skema untuk warga
negara Singapura yang sudah tua dan berpendapatan rendah untuk
terus bekerja dan menjalani pelatihan agar dapat meningkatkan
kemampuan kerja peserta. Skema ini bertujuan para pekerja
berpendapatan rendah ini dapat meningkatkan pendapatannya dan
memiliki akun CPF yang lebih besar.
7. Tabungan Perumahan di Malaysia

Employees Provident Fund(EPF) atau yang dikenal sebagai Kumpulan Wang
Simpanan Pekerja (KWSP) merupakan lembaga milik pemerintah Malaysia
yang bekerja di bawah Departemen Keuangan, ditunjuk untuk mengelola
tabungan para pekerja di Malaysia dengan tujuan memberikan manfaat
pensiun sesuai dengan diberlakukannya Employees Provident Fund Act
1991 (Act 452). Lembaga ini mengatur rencana tabungan wajib (compulsory
savings) dan perencanaan pensiun (retirement planning) bagi para pekerja
yang bekerja secara legal di Malaysia. Keanggotaan EPF adalah wajib untuk
warga negara Malaysia yang bekerja, warga negara non-Malaysia yang
merupakan penduduk permanen, dan warga negara non-Malaysia yang
terpilih menjadi anggota EPF sebelum 1 Agustus 1998.36
Visi utama EPF dimaksudkan untuk membantu para pekerja, baik dari sektor
swasta dan sektor publik non-pensiun (non-pensionable public sectors),
untuk menyimpan sebagian kecil dari gaji mereka di dalam skema
perbankan seumur hidup (life time banking scheme) sehingga dapat
digunakan ketika para pekerja tersebut tidak dapat bekerja untuk
sementara waktu atau untuk selamanya. Manfaat EPF yang utama adalah
untuk pensiun tetapi tidak menutup kemungkinan seperti penyakit, cacat
atau pengangguran akan ditanggung. EPF juga menyediakan kerangka kerja
bagi para pemberi kerja untuk memenuhi kewajiban hukum dan moral
terhadap para pekerjanya.37
36http://www.lawyerment.com.my/library/doc/empl/epf/ dan
http://www.kwsp.gov.my/index.php?ch=p2corporateinfo&pg=en_p2corporateinfo_geninfo&ac
=1854&tpt=32enenenenenenenenenenenen, diakses pada tanggal 9 September 2011.
37 Ibid

Pengerahan Dana
EPF ini bersifat wajib baik bagi para pekerja untuk menabung setiap
bulannya melalui potongan gaji dan bagi pemberi kerja untuk ikut
memberikan kontribusi dana terhadap setiap pekerjanya. Besarnya
kontribusi pekerja dan pemberi kerja diatur oleh lembaga seperti yang
terlihat pada tabel di bawah ini:
Tabel 12. Presentase Kontribusi Gaji Pekerja dalam Tabungan EPF
Presentase Kontribusi Gaji Pekerja
Pekerja Pemberi Kerja

Semua kelompok pekerja warga
11% 12%
negara Malaysia
Kelompok pekerja asing
(merupakan penduduk
11% RM5 per orang
permanen dan yang terpilih
menjadi anggota EPF)
Kontribusi dana ini dibayarkan setiap bulannya melalui pemberi kerja

kepada lembaga EPF sebelum jatuh tempo. Adapun hukuman yang
diberikan kepada pemberi kerja jika terlambat melakukan pembayaran
yaitu: (1) denda dalam bentuk bunga akan dikenakan pada jumlah
pembayaran kontribusi pada bulan tersebut atau (2) membayarkan dividen
(hasil investasi EPF) atas kontribusi yang masih harus dibayarkan setiap
bulannyasesuai dengan tingkat yang disetujui oleh Dewan EPF.
Setiap peserta EPF baik pekerja maupun pemberi kerja memiliki akun
individual yang dapat diakses masing-masing anggota untuk menggunakan
layanan EPF secara online yang disebut dengan ‘i-Akaun Services’. Setiap
peserta EPF memiliki akun yang dibagi ke dalam tiga sub-akun dengan
manfaat yang berbeda yang memiliki presentase pembagian kontribusi yang
berbeda-beda seperti pada tabel di bawah ini.38
38http://www.kwsp.gov.my/index.php?ch=p2employers&pg=en_p2employers_empguide&ac=29
4, diakses pada tanggal 14 September 2011.

Tabel 13. Presentase Pembagian Kontribusi Gaji Pekerja pada Sub-Akun
Presentase
Kontribusi (%)
Akun I Manfaat pensiun pada usia 55 60

Akun II Manfaat perumahan, pendidikan, pembelian 30
komputer, dan penarikan dana (withdrawal)
pada usia 50
Akun III Manfaat kesehatan dan medis 10
Pemupukan Dana
Dana yang terkumpul dari para pekerja dan pemberi kerja ini akan
diinvestasikan ke dalam instrumen-instrumen keuangan yang disetujui oleh
Lembaga EPF untuk menghasilkan manfaat dana yang menjadi hak para
pekerja. Instrumen keuangan yang diperbolehkan menurut Employees
Provident Fund Act 1991 adalah Malaysia Government Securities (MGS),
instrumen pasar uang, utang dan obligasi, ekuitas, dan properti. Keputusan
lembaga EPF untuk berinvestasi di instrumen berisiko rendah dengan
pendapatan tetap (low-risk fixed revenue instruments) bertujuan untuk
mempertahankan nilai pokok (principal value) dari kontribusi peserta dan
menyediakan keamanan finansial yang stabil bagi para peserta.
Hasil dari investasi ini diberikan kepada masing-masing peserta EPF berupa
dividen yang akan dibayarkan setiap bulannya ke akun setiap anggota.
Tingkat dividendiatur oleh EPF disesuaikan pada tingkat pengembaliandari
investasiyang dilakukan. EPF pun menjamin setiap anggota mendapatkan
dividen minimal 2,5% setiap tahunnya.39
Adapun alternatif investasi yang diberikan oleh EPF yaitu peserta dapat
menggunakan tabungan EPF mereka sendiri untuk berinvestasi, di mana
kegiatan tersebut tidak ditanggung oleh EPF dan peserta menanggung
segala kerugian yang terjadi.
39http://www.lawyerment.com.my/library/doc/empl/epf/, diakses pada tanggal 9 September

2011

Tetapi ada persyaratan bagi peserta yang ingin mengatur investasinya
sendiri yaitu berdasarkan Members' Investment Scheme, peserta dengan
dana lebih dari RM55.000 dalam Akun I baru diperbolehkan untuk
mengatur investasi tabungan mereka sendiri melalui perusahaan pengelola
investasi yang disetujui oleh Departemen Keuangan Malaysia.
Pengerahan dana EPF yang terkumpul dalam jangka panjang ini

berkontribusi menurunkan suku bunga pasar sejak tahun 1996 karena 75%
dari dana investasi terkonsentrasi terhadap organisasi atau badan yang
berhubungan erat dengan tren tingkat bunga pasar, seperti Malaysia
Government Securities (MGS), utang atau obligasi, dan instrumen pasar
uang, tetapi suku bunga yang semakin menurun memberikan efek buruk
terhadap tingkat pengembalian investasi EPF.
Pemanfaatan Dana
Akun II (30%) dapat dimanfaatkan untuk melakukan pembelian atau

konstruksi sebuah rumah tinggal atau rumah toko (ruko) atau untuk
mengurangi hipotek pembelian rumah. Penarikan tabungan pada Akun II
berikut dengan dividen yang diperoleh dapat dilakukan oleh para peserta
EPF jika telah mencapai usia 50 tahun. Penarikan dana untuk pembelian
rumah berasal dari Akun II dapat dilakukan dalam dua tahun sejak tanggal
penandatanganan perjanjian jual beli. Penarikan dana tidak memungkinkan
untuk pembelian rumah ke-dua kecuali rumah pertama yang dibeli melalui
tabungan EPF dijual terlebih dahulu. Selain manfaat bagi para pekerja,
pemberi kerja juga mendapatkan insentif berupa adanya pemotongan pajak
pada bunga pendapatan perusahaan pemberi kerja.40
H. Latihan
1. Pola pembiayaan perumahan swadaya yang mana yang telah Saudara
pahami?
2. Pola pembiayaan apakah yang belum diterapkan di daerah Saudara?
3. Pola pembiayaan apa yang telah diterapkan dan seoptimal apa?
40http://www.lawyerment.com.my/library/doc/empl/epf/, diakses pada tanggal 9 September

2011.

I. Rangkuman
Model/pola/pendekatan Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya
baik yang dilakukan oleh pemerintah, masyarakat, swasta, donor dan lain-lain
meliputi pola pembiayaan mandiri/biaya sendiri, pola pembiayaan arisan
perumahan, pola pemberian bantuan, pola pemberian pinjaman dan pola
tabungan perumahan.

BAB 4
PENDANAAN DAN PENGANGGARAN TERKAIT
BANTUAN RUMAH SWADAYA DI DAERAH

Pendanaan dan Penganggaran Terkait
Bantuan Rumah Swadaya di Daerah
pola dan model pendanaan dan penganggaran untuk bantuan stimulan rumah
swadaya di daerah.
B. Sistem Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah

Swadaya di Daerah
Sistem pembiayaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah Swadaya di
daerah dilakukan dengan berbagai pendekatan program, baik dengan
pendekatan aturan hibah maupun bansos.
Mekanisme penyaluran dilakukan juga beragam, mulai dari uang, barang atau
bantuan pihak ketiga.
Besarannyapun beragam, tiap daerah memiliki justifikasi dan rujukan sendiri,

mulai dari Rp.3,5 Juta sampai Rp. 50 juta rupiah.
C. Kemasan Pendanaan dan Penganggaran Bantuan Stimulan Rumah

Swadaya di Daerah yang layak jual
Salah satu persoalan utama urusan perumahan di daerah adalah bahwa urusan
perumahan masih belum “popular”, belum menjadi isu yang “mainstream”.
Implikasi dari kondisi tersebut adalah masih kurang perhatiannya daerah
terhadap urusan perumahan yang ditandai dengan kualitas APBD yang masih
kecil / rendah.
Secara regulasi di pusat pun, belum ada aturan yang mendorong standar
penganggaran dan pembiayaan seperti di usuran pendidikan dan kesehatan.
Padahal dengan UU 23 tahun 2014 sudah menempatkan urusan perumahan
menjadi usuran wajib yang menyangkut pelayanan dasar. Sehingga sudah

selayaknya untuk mencapai tujuanya, perlu dibuat rumusan standard
penganggarannya.
Gambar 26. Perhatian Pada Urusan Perumahan Masih Perlu Ditingkatkan
Dengan regulasi dan kedudukan urusan wajib yang menyangkut pelayanan

dasar, artinya yang sama dengan bidang pendidikan dan kesehatan, alokasi
anggaran bidang perumahan mendapatkan alokasi anggaran masih kurang 1%.
Untuk mendorong pengarusutaman urusan perumahan, diperlukan satu

pendekatan program yang bisa mengangkat urusan perumahan menjadi lebih
popular, dengan popularitas nya bias mendorong urusan perumahan dan
kawasan permukiman jadi arus utama.
Berdasarkan pengalaman beberapa pelaku PKP di daerah dan beberapa

pemerintah daerah membuat program yang memiliki nilai jual (branded),
sehingga urusan perumahan dan kawasan permukiman menjadi urusan
bersama.

Beberapa contoh di bawah ini adalah upaya beberapa pemda membuat
program dan kegiatan yang “popular” :
1) GEBRAK PAKUMIS (Gerakan Bersama Atasi Kawasan Padat Kumuh Dan

Miskin)
2) GEMPITA (Gerakan Menabung Penghuni Apartemen Transit)
3) GEMPUR (Gerakan Menabung Penghuni Rusun)
1. GEBRAK PAKUMIS (Gerakan Bersama Atasi Kawasan Padat Kumuh Dan

Miskin)
Gerakan Bersama Atasi Kawasan Padat Kumuh dan Miskin (Gebrak Pakumis)
merupakan sebuah inisiasi membangun gerakan bersama supaya urusan
perumahn dan kawasan permukimina menjadi popular dan mainstream.
Gerakan ini digagas oleh Pemerintah Kabupaten Tangerang, yang pada
giliran pelaksanaan telah menjadi gerakan bersama pemangku kepentingan
di Kabupaten Tangerang dan mampu mengerakan keterpaduan pendanaan
program yang terstruktur dan keterpaduan lokasi pelaksanaan programnya.
Di bawah ini adalah informasi yang berkaitan dengan Gerakan Bersama “

Gebrak Pakumis” Pemerintah Kabupaten Tangerang

2. GEMPUR/GEMPITA
Gerakan Menabung Penghuni Rumah Susun (GEMPUR) atau Gerakan
Meabung Penghuni Apartemen Transit adalah sebuah inisiasi kreatif
program penyediaan pembiayaan perumahan berbasis komunitas, dalam
skala kecil merupakan implementasi nyata Tabungan Perumahan Rakyat
(TAPERA)

Latar Belakang
Rumah merupakan kebutuhan yang paling mendasar bagi setiap orang

terutama masyarakat yang telah berkeluarga dimana bangunan ini yang
berfungsi sebagai tempat tinggal dan kegiatan lainnya. Memiliki rumah juga
merupakan ciri kemapanan bagi seseorang atau sebuah keluarga. Bahkan
dalam UUD 1945 menyebutkan “bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera
lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang
baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.
Mengingat pentingnya fungsi rumah sebagai tempat tinggal merupakan

keinginan (butuh) bagi setiap masyarakat baik di perkotaan maupun
diperdesaan. Keinginan masyarakat ini tentu saja beragam keberadaannya,
ada yang telah memiliki rumah tinggal sendiri dengan kemampuannya dan
banyak juga masyarakat yang belum memilikinya dengan alasan belum atau
tidak mampu menjangkau harga/biaya rumah baik dengan membeli
ataupun membangunnya sehingga mereka terpaksa tinggal di rumah bukan
miliknya baik dengan menyewa/kontrak ataupun menumpang.
Memiliki rumah merupakan mimpi setiap masyarakat terutama mereka

yang memiliki kemampuan finasial terbatas/MBR (masyarakat
berpenghasilan rendah), sementara harga/biaya rumah semakin mahal
terutama rumah yang ditawarkan dipasar perumahan. Tingginya harga
rumah tersebut disebabkan banyak faktor seperti mahalnya harga
tanah/lahan, tingginya biaya produksi rumah, inflasi,dll.
Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk yang terus meningkat maka

kebutuhan akan perumahan juga ikut meningkat. Untuk memenuhi
kebutuhan tersebut diperlukan lahan yang tidak sedikit, di lain pihak
ketersediaan lahan di kawasan perkotaan semakin terbatas dengan harga
lahan yang semakin mahal/tinggi. Kondisi tersebut pada akhirnya memicu
terjadinya penyimpangan pemanfaatan lahan secara ilegal pada lokasi-
lokasi di sepanjang bantaran sungai, rel kereta, dan lain-lain sehingga timbul
kantong-kantong permukiman kumuh terutama di lokasi yang padat
penduduk dan strategis/dekat pusat perekonomian atau bisnis.

Selain itu, terjadinya peningkatan kebutuhan rumah tinggal yang ditujukan
dengan “backlog” perumahan yang cukup besar khususnya di Jawa Barat.
Salah satu solusi dalam menjawab isu keterbatasan lahan dalam penyediaan
perumahan adalah melalui pembangunan perumahan secara vertikal dalam
bentuk rumah susun. Dengan dibangunnya rumah susun beserta prasarana
dan sarananya maka diharapkan kendala keterbatasan lahan dapat teratasi
dan kebutuhan akan perumahan di perkotaan yang dekat dengan segala
aktivitas kehidupan sehari-hari terpenuhi dengan harga yang terjangkau,
sesuai dengan kemampuan masyarakat khususnya yang berpenghasilan
rendah.
Dengan dibangunnya rumah susun oleh Pemerintah yang dilengkapi dengan

sarana dan prasarananya dengan istilah APARTEMEN TRANSIT yang dikelola
oleh Pemerintah Jawa Barat melalui Balai Pengelolaan dan Pelayanan
Perumahan (BP3JB) Provinsi Jawa Barat yang berlokasi di Rancaekek, BKPML
Ujung Berung, Batujajar, dan Solokan Jeruk merupakan uji-coba dimana
masyarakat yang menghuni merupakan hasil seleksi secara khusus. Sesuai
dengan ketentuan, mereka akan menghuni 3 tahun dan maksimal 6 tahun
yang kemudian harus keluar dan dengan arahan program khusus nantinya
mereka diharapkan pindah dan menempati rumah sendiri.
Dengan kondisi dan persoalan diatas, dan memanfaatkan peluang dan

potensi yang ada terutama program yang difasilitasi Pemerintah Provinsi
Jawa Barat untuk membantu masyarakat (MBR) bermukim pada hunian
yang layak (rumah sewa/milik), melalui program penghunian apartemen
transit maka dikembangkan program khusus yaitu Gerakan Menabung
Penghuni Apartemen Transit Provinsi Jawa Barat disingkat “GEMPITA”.
Tujuan dan Sasaran
Tujuan :
Dalam mensiasati kemampuan financial masyarakat berpenghasilan rendah

(MBR) dalam upaya untuk membeli/membangun rumah tinggal milik sendiri
yaitu dengan memupuk dan mengumpulkan sebagian dana pendapatannya
untuk ditabung secara rutin setiap bulannya melalui lembaga keuangan
resmi (BANK),

sehingga dalam jangka waktu tertentu akan terakumulasi sejumlah dana
yang akan dipergunakan bagi dana awal atau uang muka perumahan baik
rumah tapak ataupun rumah susun milik (Rusunami).
Dengan terakumulasi dana tersebut melalui GEMPITA (tabungan) yang

dimiliki MBR/Masyarakat khususnya penghuni apartemen transit Provinsi
Jawa Barat menjadi dorongan awal atau persiapan mereka (MBR) kemana
akan tinggal setelah keluar dari Apartemen Transit.
Selain itu, bertujuan memberikan pembelajaran kepada masyarakat (MBR)

khususnya penghuni apartemen transit untuk membuat/mempersiapkan
rencana masa depan dan selalu membuat keputusan bijak terkait
pengaturan keuangannya melalui disiplin menabung.
Sasaran :
Yang menjadi kelompok sasaran program GEMPITA (tabungan) adalah

masyarakat berpenghasilan rencah (MBR) khususnya penghuni apartemen
transit Provinsi Jawa Barat baik mereka yang berstatus berkeluarga ataupun
lajang yang saat ini (2015) menghuni di lokasi Rancaekek, BKPML Ujung
Berung, Batujajar,dan Solokan Jeruk.
Adapun sasaran program GEMPITA (tabungan) itu sendiri adalah untuk

menghimpun dana sendiri yang secara rutin disisihkan dan ditabung di Bank
tertentu sebagai dana awal atau uang muka perumahan yang
diinginkannya.
Apa Itu Tabungan GEMPITA ?
GEMPITA (tabungan) merupakan kepanjangan dari Gerakan Menabung

Penghuni Apartemen Transit Provinsi Jawa Barat yang digagas dalam
program perumahan berkelanjutan yang dikelola Balai Pengelolaan dan
Pelayanan Perumahan (BP3JB) Provinsi Jawa Barat sebagai bentuk
terobosan penting dibidang perumahan. Hal ini didasari dengan peraturan
dalam pengelolaan apartemen transit terkait adanya batasan waktu
menghuni/tinggal di apartemen transit yaitu selama 3 tahun dan hanya
dapat diperpanjang maksimal 6 tahun, kemudian harus keluar dari
apartemen transit.

Setiap warga penghuni apartemen trasit dihimbau guna memiliki dan
menjalankan GEMPITA (tabungan) yang harus dilakukan dengan
kedisiplinan dan rutinitas tinggi melalui cara menyisihkan minimal 25% dari
pendapatannya setiap bulan untuk ditabungan dengan membuka rekening
tabungan pada Bank (Mis. BTN). Melalui beberapa kali penyuluhan yang
dilakukan bersama BTN Cabang Bandung kepada warga apartemen transit
yang berlokasi di Batujajar dan Rancaekek, program GEMPITA (tabungan)
telah berjalan melalui produk tabungan khusus di bank BTN.
GEMPITA (tabungan) juga merupakan bentuk siasat program dalam upaya

memberikan bimbingan, dorongan kepada masyarakat binaan dalam hal ini
pada warga penghuni apartemen transit yang saat ini belum memiliki
rumah tinggal sendiri. Besarnya dana yang ditabung diharapkan sebesar-
besarnya dan dimungkinkan adanya tambahan pendapatan hasil dari
kegiatan usaha tambahan (income generating) sesuai pengembangan
program kegiatan positif di lingkungan apartemen transit.
Bagaimana GEMPITA Dijalankan ?
Sebagaimana dijelaskan di atas, GEMPITA (tabungan) sebagai sebuah upaya

guna menghimpun dana perumahan masyarakat (MBR) yang merupakan
cita-cita dan keinginannya untuk memiliki rumah tinggal sendiri dan
dijalankan dengan kesadaran mereka (MBR) masing-masing. Selain itu, ini
didasarkan pula pada niat yang kuat dari mereka dan adanya arahan dan
bimbingan yang intensif baik dari Pemerintah maupun dari pihak Bank.
Kedisiplinan dari masyarakat (penghuni apartemen transit) dalam

melaksanakan proses tabungan diharapkan menjadi catatan positif (track-
record) tentang masyarakat tersebut bagi Bank pelaksana penyalur KPR
dalam mempertimbangkan keputusannya tentang realisasi/tidaknya
terhadap usulan KPR. Paling tidak ada dua aspek dari Gempita; pertama,
penghuni apartemen transit peserta Gempita (tabungan) dalam periode
waktu tertentu akan memiliki/terkumpul sejumlah dana bagi dana awal
atau uang muka rumah; kedua, dengan melihat buku tabungan tersebut
merupakan catatan khusus bagi Bank untuk melihat bagaimana tingkat
kedisiplinannya dalam menabung dikaitkan dengan gambaran kewajiban
dalam mengangsur KPR nantinya.

Pada prosesnya, Gempita (tabungan) ini dijalankan secara konsisten dengan
berusaha tidak diambil/dicairkan selama periode menghuni apartemen
transit dengan tujuan hanya diperuntukan bagi persiapan membiayaan
rumah yang diinginkannya.
Besaran jumlah tabungan yang disisihkan sebagaimana dijelaskan di atas,

tentu jumlahnya sebesar-besarnya (paling tidak terkumpul dana tabungan
minimal 10% dari harga rumah). Hal ini seiring dengan perkembangan
waktu dimana harga/biaya rumah terus meningkat/mahal yang diakibatkan
oleh berbagai factor yang akhirnya bagaimana tingkat keterjangkauan/
kemampuan MBR itu sendiri. GEMPITA (tabungan) tidak hanya bertujuan
untuk uang muka perumahan (rumah tapak/rusunami) saja, akan tetapi
dapat diperuntukan pula bagi pembangunan rumah diatas lahannya
didaerah asal (kampung halaman).
Simulasi GEMPITA
Dengan dukungan Pemerintah dan pelaku perumahan lainnya, GEMPITA

(tabungan) menjadi aspek sangat penting dalam upaya membantu MBR
merealisasikan keinginannya untuk memiliki rumah tinggal sendiri. Tentu
saja hal ini dilakukan atas dasar keinginan kuat dari MBR itu sendiri dan
didorong oleh para pihak dalam bidang perumahan tersebut.
GEMPITA dijalankan dengan ilustrasi khusus yaitu:
a) Income keluarga perbulan sebesar Rp. 2.000.000

b) Dana tabungan perbulan 25% x Rp 2.000.000 = Rp. 500.000, terdiri:
− Sewa apartemen transit T-24, Lt-2 = Rp 245.000
− Tabungan (GEMPITA) perbulan = Rp 255.000
Bila mereka (MBR) dapat menyisihkan secara rutin setiap bulan sebesar
minimal Rp 255.000 selama menghuni di apartemen trasit, maka
akumulasinya digambarkan pada grafik berikut.

Melihat grafik tersebut, akumulasi GEMPITA (tabungan) selama 3 tahun
sebesar Rp 9.180.000, dan selama 6 tahun sebesar Rp 18.360.000. Potensi
ini belum termasuk adanya peluang dana lain seperti dana yang
berusumber dari; Bapetarum (PNS), dan BPJS-Perumahan (pekerja
industry).
Semakin besar dana tabungan terakumulasi merupakan kekuatan tersendiri

dalam pendanaan perumahan yang dapat menyesuaikan sesuai harga/biaya
perumahan, bahkan dapat menyesuaikan terhadap besaran kebutuhan KPR
dari Bank penyalur.
Kesimpulan
GEMPITA merupakan tabungan khusus dalam program perumahan yang

berkelanjutan pada penghuni apartemen transit Provinsi Jawa Barat yang
dikelola BP3JB dengan tujuan untuk menghimpun dana secara individu
melalui tabungan pribadi yang disimpan dan dikelola oleh bank resmi
sebagai dana perumahan bila mereka (penghuni) keluar dari apartemen
transit maksimal 6 tahun.
GEMPITA merupakan potensi yang harus terus dikembangkan dari mereka

untuk menumbuhkan kedisiplinan dalam pengelolaan keuangan yang bijak
dalam upaya mempersiapakan rencana masa depannya terkait masalah
kebutuhan perumahannya sebagai tempat tinggal. Dengan dorongan dan
bimbingan secara khusus kepada mereka baik yang dilakukan Pemerintah,
Bank, dan pihak lain menjadi penting agar terus berkembang secara positif
baik dalam kualitas penghuni apartemen transit itu sendiri maupun
kuantitas dana tabungan masing-masing.
D. Latihan
Jelaskan secara singkat program terkait kemasan pendanaan dan penganggaran
bantuan stimulan rumah swadaya di daerah yang layak jual!

E. Rangkuman
pendekatan aturan hibah maupun bansos. Adapun beberapa contoh Beberapa
upaya pemda dalam membuat program dan kegiatan yang “popular” terkait
pendanaan dan penganggaran bantuan stimulan rumah swadaya adalah
GEBRAK PAKUMIS (Gerakan Bersama Atasi Kawasan Padat Kumuh Dan Miskin),
GEMPITA (Gerakan Menabung Penghuni Apartemen Transit) dan GEMPUR
(Gerakan Menabung Penghuni Rusun).

BAB 5
PENUTUP

Penutup
A. Simpulan
Pengadaan perumahan membutuhkan sumber daya finansial yang tidak sedikit
dan seringkali menguras perekonomian suatu negara, maka tak heran jika
masalah pembiayaan seringkali menjadi dalih di balik kurangnya komitmen
pemerintah pada hak rakyat akan perumahan, terutama bagi MBR. Mereka
membutuhkan jaminan berupa bantuan pembiayaan perumahan karena
dengan kemampuan daya beli yang dimiliki, hampir mustahil bagi mereka untuk
mengakses rumah dengan harga pasar. Isu umum yang menjadi kendala dalam
pembiayaan perumahan bagi MBR adalah mekanisme, lemahnya jaminan,
sistem pembiayaan rumah untuk MBR yang belum utuh, penghasilan pekerjaan
informal yang tidak tetap dan nominal yang minim, serta keluarga yang tidak
memiliki tabungan.
Sistem pembiayaan perumahan yang ada terdiri dari 2 jenis, yakni sistem
pembiayaan perumahan secara konvensional-formal dan sistem pembiayaan
perumahan secara informal. Pembiayaan perumahan formal dapat melalui
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Bentuk pembiayaan Jejaring
Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan terdiri atas BAPERTARUM,
JAMSOSTEK, YKPP dan CSR PT. Adapun pembiayaan perumahan informal
memberikan akses cepat dan mudah dalam pembiayaan perumahan bagi
mereka yang tidak dapat memenuhi persyaratan pinjaman sektor formal.
Prinsip dari sektor pembiayaan informal sangat mirip dengan sektor formal,
namun keinformalannya memiliki fleksibilitas yang cukup tinggi.
Model/pola/pendekatan Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

baik yang dilakukan oleh pemerintah, masyarakat, swasta, donor dan lain-lain
meliputi pola pembiayaan mandiri/biaya sendiri, pola pembiayaan arisan
perumahan, pola pemberian bantuan, pola pemberian pinjaman dan pola
tabungan perumahan.

pendekatan aturan hibah maupun bansos. Adapun beberapa contoh Beberapa
upaya pemda dalam membuat program dan kegiatan yang “popular” terkait
pendanaan dan penganggaran bantuan stimulan rumah swadaya adalah
GEBRAK PAKUMIS (Gerakan Bersama Atasi Kawasan Padat Kumuh Dan Miskin),
GEMPITA (Gerakan Menabung Penghuni Apartemen Transit) dan GEMPUR
(Gerakan Menabung Penghuni Rusun).
B. Tindak Lanjut
Materi mengenai Pembiayaan dan Pendanaan Perumahan Swadaya ini
disampaikan supaya ASN nantinya dapat lebih optimal bukan saja
mensosialisasikan tapi mendorong masyarakat untuk terus berperan aktif
dengan mengaplikasikan program pembiayaan yang telah ada.

DAFTAR PUSTAKA
Permen P2BPK.
Perda-perda di daerah untuk pendanaan rumah swadaya.

GLOSARIUM
Perumahan dan Satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan,

Kawasan Permukiman penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan
kawasan permukiman, pemeliharaan dan
perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas
terhadap perumahan kumuh dan permukiman
kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem
pembiayaan, serta peran masyarakat
Perumahan Kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi
dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum
sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak
huni
Lingkungan Hunian Bagian dari kawasan permukiman yang terdiri atas

lebih dari satu satuan permukiman
Rumah Bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat

tinggal yang layak huni, sarana pembinaan
keluarga, cerminan harkat dan martabat
penghuninya, serta aset bagi pemiliknya
Rumah Swadaya Rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya

masyarakat
Permukiman Kumuh Permukiman yang tidak layak huni karena

ketidakteraturan bangunan, tingkat kepadatan
bangunan yang tinggi, dan kualitas bangunan serta
sarana dan prasarana yang tidak memenuhi syarat
Perumahan Kumuh Perumahan yang mengalami penurunan kualitas

fungsi sebagai tempat hunian

12.a.modul Pendanaan Dan Pembiayaan RS

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

12.a.modul Pendanaan Dan Pembiayaan RS

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DIKLAT PENYELENGGARAAN RUMAH SWADAYA

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

Modul Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya bertujuan untuk

Bandung, Desember 2016

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya i

DAFTAR TABEL ........................................................................................................ iv

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ........................................................................ vii

BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................................1

BAB 2 KEBIJAKAN PENDANAAN DAN SISTEM PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN

ii Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

BAB 4 PENDANAAN DAN PENGANGGARAN TERKAIT BANTUAN RUMAH

BAB 5 PENUTUP................................................................................................... 125

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................ 129

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya iii

Tabel 1. Kelompok Sasaran Program Rumah Murah Pro Rakyat ......................25

iv Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Gambar 1. Mengurai Benang Kusut Pendanaan dan Sistem Pembiayaan

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya v

vi Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya vii

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 1

2 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

D. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok

1) Kebijakan Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Pembangunan

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 3

4 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 5

B. Isu dan Masalah Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah untuk

1) Mekanisme pembiayaan sektor formal perbankan yang tidak terakses

6 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Gambar 2. Sistem Pendanaan dan Pembiayaan untuk Swadaya/MBR

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 7

Merujuk kepada pilar pembangunan perumahan, maka dalam sistem

1) Masyarakat (Demand), sebagai konsumen (namun dapat pula

8 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 9

10 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

1) Rendahnya kemampuan mengangsur MBR, sebagai akibat dari

Sedangkan kendala utama pada sisi penyediaan (supply side) berupa :

1) Kesulitan yang dihadapi Lembaga Penerbit Kredit/Pembiayaan (LPK/P)

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 11

12 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

1. Sistem Pembiayaan Perumahan Konvensional-Formal

Dalam upaya agar pembiayaan perumahan menjangkau kaum miskin,

Bahkan pada saat sistem pembiayaan konvensional telah diberikan

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 13

Beberapa merasa bahwa dengan sedikit pemahaman dan peraturan, sistem

Sebagian besar pasar informal berjalan baik karena pemberi pinjaman

Untuk semua permasalahannya, sistem pinjaman informal menunjukkan

14 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Gambar 6. Perjalanan KPR Bersubsidi

Dalam rangka memberikan kemudahan dan/atau bantuan dalam

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 15

Ada dua jenis bantuan pembiayaan perumahan yang disediakan melalui

2. Prinsip Program FLPP

16 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

Program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) merupakan

a) Kemampuan/daya beli masyarakat masih sangat terbatas & kenaikan

Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya 17

Gambar 7. Mekanisme FLPP

18 Pendanaan dan Sistem Pembiayaan Rumah Swadaya

4. Lembaga Pengelola Fasilitas Likuiditas