BAB III

TINJAUAN PROYEK

3.1. Lokasi Proyek

Proyek Pembangunan Rumah Susun Sewa di Kabupaten Sikka ini terletak di Jln.
Balitbang, Kelurahan Kota Uneng, Kecamatan Alok, Kota Maumere, Kabupaten Sikka,
Provinsi Nusa Tenggara Timur. Sebelah Utara Bangunan langsung berbatasan dengan
SMPK Santa Maria Maumere, sedangkan dari arah timur bengunan berada di belakang
kantor Pertanahan Maumere.

Gambar 3.1 Lokasi Praktek

(Sumber: Google Earth.2019)
3.2. Profil Perusahaan
Perusahaan yang menjadi wadah Kerja Praktek mahasiswa praktikan yaitu PT. Tiga
Putra Sejati Mandiri yang terdaftar di Kementerian Keuangan Republik Indonesia
Direktorat Jenderal Pajak, dengan kantor pusat di Jl. Ahmad Yani, Lengkeng Rembong,
Ruteng, Flores, Nusa Tenggara Timur, dan NPWP : 02.598.501.1-924.000. Perusahaan ini
beroperasi sebagai konsultan proyek pembangunan gedung, dan ditunjuk langsung oleh
pemilik proyek untuk bertindak sebagai konsultan perencana dan konsultan pengawas
dalam Proyek Pembangunan Rumah Susun Sewa di Maumere Kabupaten Sikka. Sebagai
sebuah perusahaan yang resmi memiliki struktur organisasi dalam setiap proyek
pembangunan yang ditangani. Struktur organisasi tersebut berguna untuk memperjelas
jalur teknis pekerjaan sehingga dapat berjalan sesuai dengan ketentuan dan tugasnya.
Berikut adalah struktur organisasi pekerjaan pada Proyek Pembangunan Rumah Susun
Sewa.
 Gambar 3.2 Struktur Organisasi Pekerjaan Pada Proyek

3.3. Unsur-Unsur Pelaksanaan Proyek

3.3.1 Pemilik Proyek (Owner)
Pemilik proyek atau pemberi tugas adalah orang atau badan yang memiliki proyek
dan memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan yang membayar biaya
pekerjaan tersebut (Ervianto, 2005). Pemberi tugas dalam surat perjanjian pemborongan
adalah sebagai pihak pertama dan dapat mengambil keputusan sepihak untuk
mengambil ahli pekerjaan yang dilakukan, dengan cara menulis surat kepada kontraktor
apabila terjadi hal-hal diluar kontrak yang ditetapkan dalam undang-undang didalam
surat perjanjian kerja (SPK). Pemberi tugas juga berwenang untuk memberitahukan
hasil lelang secara tertulis kepada kontraktor.
Menurut Ervianto (2005) tugas dan wewenang pemilik proyek adalah:
1. Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor).
2. Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah
dilakukan oleh penyedia jasa.
3. Memberikan fasilitas baik sarana dan prasarana yang dibutuhkan oleh pihak
penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan.
4. Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan.
5. Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia jasa sejumlah
biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah bangunan.
6. Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan dengan cara
menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas nama
pemilik.
7. Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan (bila terjadi).
 8. Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh
penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan apa yang dikehendaki.
9. Memberikan hasil lelang secara tertulis kepada masing-masing kontraktor.
10. Dapat mengambil ahli pekerjaan secara sepihak dengan cara memberitahukan
secara tertulis kepada kontraktor jika telah terjadi hal - hal di luar kontrak yang
ditetapkan.

3.3.2 Konsultan Perencana

Konsultan perencana adalah suatu badan hukum atau perorangan yang diberi tugas
oleh pemberi tugas untuk merencanakan dan mendesain bangunan sesuai dengan
keinginan pemilik proyek. Selain itu juga memberikan saran dan pertimbangan akan
segala sesuatu yang berhubungan dengan perkembangan proyek tersebut. Perencana
juga bertugas untuk memberikan jawaban dan penjelasan atas hal-hal yang kurang jelas
terhadap gambar rencana dan rencana kerja serta syarat-syarat. Perencana juga harus
memberikan gambar revisi bila terjadi perubahan-perubahan rencana dalam proyek.
Pekerjaan perencanaan meliputi perencanaan arsitektur, struktur, mekanika dan
elektrikal, anggaran biaya serta memberikan saran yang diperlukan dalam pelaksanaan
pembangunan (Ervianto, 2005).
1. Tugas dan kewajiban konsultan perencana adalah: Membuat perencanaan secara
lengkap yang terdiri dari gambar rencana, rencana kerja, syarat-syarat, hitungan
struktur, dan rencana anggaran biaya.
2. Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pemilik proyek, konsultan
supervisi, dan kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.
3. Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan.
4. Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek.
5. Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal yang
kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja, dan syarat-syarat (Ervianto,
2005).

3.3.3 Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas adalah suatu badan hukum atau perorangan baik swasta
atau instansi pemerintah yang berfungsi sebagai badan yang bertugas mengawasi
dan mengontrol jalannya proyek agar mencapai hasil kerja yang optimal menurut
persyaratan yang ada (Ervianto, 2005).
Tugas konsultan pengawas antara lain :
1. Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan.
 2. Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan
pekerjaan.
3. Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan.
4. Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi
antar berbagai bidang agar pelaksanaan berjalan lancar.
5. Menghindari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta menghindari
pembengkakan biaya.
6. Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar dicapai hasil
akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kuwalitas, kuwantitas serta waktu
pelaksanaan yang ditetapkan.
7. Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor.
8. Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan yang berlaku.
9. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan).
10. Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan tambah atau
berkurangnya pekerjaan. (Ervianto, 2005).

3.3.4 Kontraktor
Kontraktor adalah orang atau badan hukum yang menerima pekerjaan dan
menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan
berdasarkan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat yang telah ditetapkan
(Ervianto, 2005).
Tugas dan wewenang kontraktor :
1. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana, peraturan, syarat-syarat,
risalah penjelasan pekerjaan, yang ditetapkan oleh pemilik proyek
2. Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan manajemen
konstruksi.
3. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, mingguan, dan bulana
kepada konsultan manajemen konstruksi.
4. Menyediakan alat keselamatan kerja dan keamanan di lokasi proyek.
5. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikan sesuai
dengan ketetapan yang berlaku (Ervianto, 2005).

3.4. Hubungan Kerja

Yang dimaksudkan dengan hubungan kerja adalah hubungan dalam pelaksanaan
pekerjaan antara keempat unsur pelaksanaan proyek konstruksi. Dalam pengelolaan suatu
proyek perlu dijamin adanya hubungan yang baik antar unsur-unsur terkait. Semua pihak
dari keempat unsur pelaksana harus tunduk dan patuh kepada peraturan-peranturan yang
telah disusun baik dari segi teknis maupun administratif. Penyimpangan yang terjadi akan
mengakibatkan kesulitan dan ketidaklancaran pelaksanaan pembangunan. (Ahadi, 2011).
Pada proyek Pembangunan “RUMAH SUSUN MBR” ini, ada beberapa unsur atau
pihak yang terlibat di dalam proyek tersebut. Unsur-unsur tersebut memiliki hubungan
kerja satu sama lain di dalam menjalankan tugas dan kewajibannya masing – masing.
Dapat digambarakan dalam bagan di bawah ini:

Gambar 3.3 Struktur Hubungan Kerja

3.4.1 Hubungan antara Konsultan Perencana dengan Pemilik Proyek
Ikatan berdasarkan kontrak, konsultan memberikan layanan konsultasi dimana
produk yang dihasilkan berupa gambar – gambar rencana dan peraturan serta syarat –
syarat, sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan
oleh konsultan.
3.4.2   Hubungan Kontraktor dengan Pemilik Proyek
Ikatan berdasarkan kontrak, kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek yang telah dituangkan
kedalam gambar rencana dan peraturan serta syarat-syaratoleh konsultan, sedangkan
pemilik proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor.
3.4.3   Hubungan Konsultan Pengawas dengan Pemilik Proyek
Terikat ikatan kontrak dan hubungan fungsional. Pengawas menyampaikan
perubahan – perubahan yang terjadi berkaitan dengan pelaksanaan di lapangan. Owner
membayar atau mengurangi biaya perubahan.
3.4.4    Hubungan Konsultan Perencana dengan Kontraktor
Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana
dan peraturan serta syarat – syarat, kemudian kontraktor harus merealisasikan menjadi
sebuah bangunan.

3.4.5    Hubungan Konsultan Pengawas dengan Kontraktor

Terikat hubungan fungsional. Pengawas melakukan pengawasan selama pelaksanaan

pekerjaan sesuai dengan peraturan – peraturan yang telah disepakati. Kontraktor
melaporkan setiap hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan kendala – kendala secara
teknis kepada pengawas.

3.4.6   Hubungan Konsultan Pengawas dengan Konsultan Perencana

Terikat hubungan fungsional. Perencana memberikan hasil desain serta peraturan –

peraturan pelaksanaan kepada pengawas. Pengawas melaporkan hasil pekerjaan serta
kendala – kendala teknis yang timbul di lapangan guna dicari perubahan.

3.4.7    Hubungan Sub Kontraktor dengan Kontraktor

Sub Kontraktor hanya memiliki hubungan dengan kontraktor saja tanpa ada
hubungan dengan elemen – elemen dalam proyek selain kontraktor. Ikatan kontrak
hanya terjadi dengan Kontraktor.
3.5 Data Umum Proyek
3.5.1. Uraian
Proyek Pembangunan Rumah Susun Sewa di Kabupaten Sikka merupakan proyek
pembangunan pertama oleh program pemerintah untuk mengadakan program
perumahan, salah satunya dengan melakukan program pengadaan rumah yang
berdasarkan kemampuan keuangan pada masyarakat yang berpenghasilan rendah yaitu
program pengadaan rumah susun sederhana dan sewa (rusunawa) yang berada di jalan
Balitbang Kecamatan Alok Kabupaten Sikka sehingga dapat memberikan pelayanan
yang optimal bagi masyarakat. Gagasan pembangunan ini direncanakan Kementerian
Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Direktorat Jenderal
Penyediaan Perumahan Satuan Kerja Penyediaan Rumah Susun Strategis. Setelah
perancangan selesai, lalu dilakukan pelelangan umum dan dimenangkan oleh PT. Tiga
Putra Sejati Mandiri sebagai kontraktor pelaksana pembangunan dengan nilai tender
Rp. 12.916.609.000,00 dengan menggunakan Anggaran pendapatan Negara (APBN) .
Adapun Data Umum Proyek Pembangunan Rumah Susun Sewa di Maumere
Kecamatan alok Kabupaten Sikka adalah sebagai berikut:

1 Kegiatan Pembangunan Rumah Susun MBR

2 Jenis Kegiatan Pembangunan Rumah Susun MBR
3 Lokasi Proyek Jalan Balitbang Kecamatan Alok Kabupaten
Sikka
4 No Kontrak KU.03/SNUT.PP.NTT/287/IV/2018

5 Nilai Kontrak 12.915.987.000

6 Waktu Pelaksanaan 240 Hari Kerja
7 Tahun Anggaran 2018
8 Penyedia Jasa PT. Tiga Putra Sejati Mandiri Jln. Jend. A. Yani
Ruteng - Flores – NTT

9 Konsultan Manajemen PT. Tripatra Konsultan JO. CV. Bayu Pratama

Demblaksari Rt.005 Baturetno, Banguntapan,
Kab. Bantul –Yogyakarta

1 Luas bangunan 780,9375 m2

0
3.5.2 Pemilik Proyek / Owner
Pemilik Proyek Pembangunan Rumah Susun sewa di Maumere Kecamatan Alok
Kabupaten Sikka ini Adalah Kementerian Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat
Republik Indonesia Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Satuan Kerja
Penyediaan Rumah Susun Strategis

3.5.3 Konsultan
(a) Konsultan Perencana
Konsultan perencanaan Proyek Pembangunan Rumah Susun MBR ini
adalah PT. Tiga Putra Sejati Mandiri
(b) Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawas Proyek Pembangunan Rumah Susun MBR adalah PT.
Tiga Putra Sejati Mandiri

3.5.4. Kontraktor Pelaksana

Kontraktor pelaksana Proyek Pembangunan Rumah Susun MBR ini adalah PT. Tiga
Putra Sejati Mandiri , yang ditentukan berdasarkan keputusan pelelangan.
3.5.5. Waktu Kerja
Waktu kerja yang ditentukan sesuai dengan kontrak yaitu selama 240 (dua ratus
empat pulh) hari kalender sejak tanggal ditetapkan kontrak yaitu 16 April 2018 s/d 15
Desember 2018.

3.5.6. Tenaga Kerja

Tenaga kerja pada proyek ini adalah gabungan dari tenaga kerja lokal dan tenaga
kerja dari daerah luar yang berjumlah 86 tenaga kerja, karena selain menambah jumlah
tenaga kerja, mempercepat proses pelaksanaan pekerjaan proyek pun menjadi salah satu
tujuan. Untuk menjamin hal itu, pengelola proyek juga menyediakan tempat istirahat
bagi tenaga kerja yang berada di dalam lokasi proyek.
 Upah kerja yang dibayar pemilik proyek kepada kepala tukang dan pekerja adalah
berdasarkan prestasi kerja sebagai berikut:
1. Kepala tukang jawa : Rp150.000/hari
2. Kepala tukang lokal : Rp120.00/hari
3. Tukang jawa : Rp120.000/hari
4. Tukang lokal : Rp100.000/hari
5. Pekerja jawa : Rp80:000/hari
6. Pekerja lokal : Rp60.000/hari

3.6. Data Khusus Proyek

Proyek Pembangunan Rumah Susun sewa ini direncanakan 3 (lantai) dengan
menggunakan pondasi Tiang Pancang dengan Pile Cap (PC). Maka dari itu, struktur
konstruksi yang terencana sebagai berikut:
3.6.1 Struktur
3.6.1.1 Tiang Pancang
Pondasi yang digunakan yaitu pondasi tiang pancang dengan diameter 250
mm x 250 mm, dengan panjang 5 m.

 Detail

Gambar 3.4 Detail Tiang Pancang

(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

 Rencana
Dalam perencana tiang pancang diletakan 210 titik dengan spesifikasi :
 Gambar 3.5 Rencana Tiang Pancang
(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

3.6.1.2 Pile cap

Ada tiga jenis pile cap yang digunakan yakni pile Cap 1 dengan satu titik
tiang pancang atau PC 1, Pile Cap 2 dengan dua titik tiang pancang atau PC 2,
dan Pile Cap 3 dengan tigfa titik tianmg pancang atau PC 3 yang di rincikan
sebagai berikut :
 Detail Pile Cap
 Pile cap 1
PC 1 dengan ukuran 600 mm x 600 mm

Gambar 3.6 Detail PC – 1

(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

 Pile cap 2
PC 2 dengan ukuran 650 mm x 1300 mm.
 Gambar 3.7 Detail PC - 2
(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

 Pile cap 3
PC 3 dengan 1200 mm x 1300 mm

Gambar 3.8 Detail PC – 3

(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

 Rencana pile cap

Pile cap yang direncanakan yaitu pile cap dengan spesifikasi:

Tabel 2. Spesifikasi Pile Cap

(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)
 Gambar 3.9 Rencana Pile Cap
(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)

 Material Pile cap

Tabel 3. Kualitas Bahan

(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)
Tabel 4. Kontruksi beton Bertulang
(Sumber PT.Tiga Putra Sejati Mandiri)