Kajian Teknis Bangunan Ruko

KAJIAN TEKNIS ATAS KELAIAKAN FUNGSI

BANGUNAN
RUKO DAN GUDANG
Safrudin Dp.A.Md1, Junyanto T. Prasetyo, S.Ars.2, Dhanang Rizaldi M, ST.3
CV. ALL DESIGN KONSULTAN

Abstrak
Ruko atau rumah toko merupakan salah satu pembentuk pertumbuhan awal pusat kota dan
merupakan penggerak perekonomian satu kota. Dan pada kenyataannya jumlah keberadaan ruko sering
diidentikkan sebagai salah satu faktor yang menunjukkan kemajuan salah satu kota. Sehingga dapat
dikatakan bahwa ruko memiliki konstribusi terhadap wajah perekonomian kota. Penelitian ini akan
mengkaji mengenai bentuk dari setiap bagian depan bangunan ruko yang mendominasi pada beberapa
rumah toko yang berada di Pinggiran jalan. Apakah ada perbedaan konsep fasade pada kedua jenis
bangunan ruko tersebut. Metode penelitian yang digunakan dalam perencanaan ini adalah dengan cara
deskriptif yaitu menguraikan dengan kata-kata yang bersifat ilmiah yang kemudian dapat dijelaskan
dalam hubungan penulisan, komperatif yaitu berdasarkan perbandingan-perbandingan yang lebih baik
untuk perencanaan. Penampilan fasade bangunan tidak terlepas dari estetika bangunan dengan
mempertimbangkan prinsipprinsip perancangan seperti keindahan fisik; kesatuan, keseimbangan,
proporsi, skala dan irama

Kata Kunci : Peraturan Pemerintah, Sertifikat Laik Fungsi (SLF), Bangunan Ruko dan Gudang
1. Pendahuluan
Ruko atau rumah toko merupakan salah satu pembentuk pertumbuhan awal pusat kota dan
merupakan penggerak perekonomian satu kota. Dan pada kenyataannya jumlah keberadaan ruko sering
diidentikkan sebagai salah satu faktor yang menunjukkan kemajuan salah satu kota. Sehingga dapat dikatakan
bahwa ruko memiliki konstribusi terhadap wajah perekonomian kota. Dalam lingkungan sebuah kota
bangunan ruko merupakan salah satu elemen pembentuk kota mempunyai karakter tersendiri bagi kesan
visual seseorang. Kesan visual yang dihasilkan itu dapat menghasilkan sesuatu yang menyenangkan dimana
kesan visual ini lebih banyak berpengaruh pada keserasian antara bentuk – bentuk fisik suatu bangunan yang
terjadi terhadap lingkungannya. Kemajuan zaman menuntut manusia kepada tuntutan kehidupan yang lebih
efektif , efisien dan praktis . Hal ini mendorong
berkembangnya ruko di seluruh penjuru dunia sebagai alternatif hunian yang dengan kesederhanaannya dan
kepraktisannya dapat menampung segala aktifitas dengan skala ekonomi kecil , adanya efisiensi waktu
dengan adanya percampuran fungsi hunian dan kerja , dengan efisiensi lahan dan kemudahan
pembangunannya . Kebutuhan akan ruko pada suatu wilayah berhubungan langsung dengan perkembangan
ekonomi di wilayah itu yang terbilang cepat. Di Morowali Utara ruko yang umumnya berada di pusat kota
telah berkembang hingga pinggiran kota. Bentuk ruko yang monoton dan letaknya yang sangat berdekatan
satu sama lain menunjukkan bahwa beberapa pengembang ruko hanya memperhatikan fasad depan bangunan
ruko tanpa melihat lokasi atau tempatnya. Hal ini juga terjadi pada bangunan ruko yang berada
dipersimpangan jalan dimana kurang mendapatkan perhatian terhadap pemanfaatan fasad bangunan ruko
tersebut. Sehingga menyebabkan berkurangnya nilai estetika pada fasad bangunan ruko yang berada di
persimpangan jalan. Penelitian ini akan mengkaji mengenai bentuk dari setiap bagian depan bangunan ruko
yang mendominasi pada beberapa rumah toko yang berada di persimpangan jalan. Untuk lebih memahami
dari penelitian ini pembahasan akan mengkaji fasade bangunan ruko yang berada di persimpangan jalan pada
dua jalan di kota Medan antara ruko lama dengan ruko baru pada lokasi yang berbeda. Apakah ada perbedaan
konsep fasade pada kedua jenis bangunan ruko tersebut. Ruko secara fungsional adalah bangunan yang
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

digunakan sebagai tempat tinggal dan tempat berdagang/ usaha. Dari segi bentuk bangunan, ruko merupakan
bangunan berderet rapat berbentuk blok – blok berlantai dua hingga empat. Masing – masing unit umumnya
mempunyai luas lantai berkisar 20m hingga 100m dengan ukuran 5m x 20m, dimana lantai berfungsi sebagai
ruang komersial,gudang hunian, maupun perkantoran. Bangunan ruko cenderung menggunakan gaya
arsitektur dan konstruksi yang efisien dan sederhana, terkesan serba sama dan monoton jika di pandang dari
sisi ruang kota, Tipologi dari ruko yang biasanya dikenal adalah relatif sempit dengan massa bangunan yang
memanjang kebelakang dan kedua sisinya masih saling berdekatan yang menyebabkan kualitas dalam
bangunan rendah. Dengan menimbang fungsi ruko sebagai salah satu bangunan niaga, dimana faktor ekonomi
sangat mempengaruhi desain. Faktor lain yang juga mernjadi pertimbangan dalam penataan penampilan
estetika bangunan ruko adalah fasade. Fasade merupakan rangkaian elemen -elemen arsitektur mulai dari
atap, dinding, bukaan, lantai, struktur, material hingga pencahayaan. Bahkan vegetasi atau tanaman menjadi
salah satu elemen pelengkap yang turut mempengaruhi fasade.

Berdasarkan latar belakag diatas maka peneliti melakuakan kajian mengenai uji laik fungsi
bangunan dengan merumuskan beberapa rumusan masalah. Beberapa rumusan masalah mengenai study
ini yaitu menentukan faktor apa saja yang mempengaruhi kelaikan fungsi suatu bangunan, persyaratan
apa saja yang harus terpenuhi agar bangunan dikatakan laik fungsi secara teknis menurut UU Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum. Dan juga kriteria laik fungsi bangunan agar bangunan yang belum laik fungsi
dapat menyesuaikan kriteria agar memenuhi kelaikan fungsi bangunan. Adapun tujuan dari penelitian
ini adalah untuk mengatahui apa saja persyaratan laik fungsi suatu bangunan dan juga persyaratan teknis
laik fungsi bangunan.
Metode uji kelaikan fungsi bangunan dilakukan berdasarkan Model Teknis Pemeriksaan
Kelaikan Bangunan Gedung, dan melakukan penyesuaian terhadap aspek teknis seperti yang
diamanatkan dalam Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan
Gedung [3]. Tabel 2. Menunjukkan beberapa aspek pemeriksaan yang harus dilakukan oleh Pengkaji
Teknis. Untuk Gambar 2. Menunjukkan Bagan Tata Cara Penerbitan SLF-BG yang sudah ada (existing)
dan memiliki IMB sesuai amanat dalam Permen PUPR No 27/ PRT/ M Tahun 2018 tentang Sertifikat
Laik Fungsi [3]. Uji dilakukan dengan analisa teknis struktur pada bangunan
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

2. Metode Penelitian

2.1 Gambaran Umum Lokasi

Lokasi Ruko, Tbk berkedudukan di Pinggiran kota, Jl. Tans Sulawesi. Luas lahan keseluruhan
Tbk adalah kurang- lebih sekitar 5.000 m2.

Tabel 1 Luas Lahan

No. Penggunaan Lahan Luas (M2) Persentase (%)

1. Ruko 650 13

2. Gudang 100 2

3. Bangunan Lainnya 2.088 41,76

4. Luas Total Jalan 662 13.24

5. Luas Ruang Terbuka Hijau (RTH) 1.500 30

Total Luas Lahan 5.000 100

Gambar 1 Site Plan

(Sumber. Bangunan Ruko dan Gudang)

2.2 Metode Pelaksanaan Kajian

Mempelajari dan menggunakan Model Teknis Pemeriksaan Kelaikan Bangunan Gedung, dan
melakukan penyesuaian terhadap aspek teknis seperti yang diamanatkan dalam Permen PU No.
29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung [3]. Tabel 2. Menunjukkan
beberapa aspek pemeriksaan yang harus dilakukan oleh Pengkaji Teknis. Untuk Gambar 2.

Menunjukkan Bagan Tata Cara Penerbitan SLF-BG yang sudah ada (existing) dan memiliki IMB sesuai
amanat dalam Permen PUPR No 27/ PRT/ M Tahun 2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi [3]
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

Tabel 2 Aspek Pemeriksaan SLF Untuk Bangunan Gedung Komersial oleh Konsultan
Pengkaji Teknis.
I. Pemeriksaan A. Pemeriksaan Persyaratan 1. Fungsi Bangunan Gedung
Persyaratan Peruntukan Bangunan 2. Pemanfaatan Ruang Dalam BG
Tata Bangunan Gedung 3. Pemanfaatan Luar BG

B. Pemeriksaan Persyaratan 1. Luas bangunan,

Intensitas BG 2. Jumlah Lantai,
3. Ketinggian Bangunan,
4. Luas Daerah Hijau Dalam Area,
5. Jarak Sempadan BG,
6. Jarak BG dengan persil,
7. Jarak Antar BG
C. Pemeriksaan Persyaratan 1. Pemeriksaan Penampilan BG
Arsitektur BG 2. Pemeriksaan Tata Ruang Dalam BG
3. Pemeriksaan Keseimbangan, Keserasian
dan Keselarasan Dengan Lingkungan
D. Pemeriksaan Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan
II. Pemeriksaan A. Pemeriksaan Persyaratan 1. Pemeriksaan Sistem Struktur BG
Persyaratan Keselamatan BG 2. Pemeriksaan Sistem Proteksi Bahaya
Keandalan BG Kebakaran
3. Pemeriksaan Sistem Penangkal Petir
4. Pemeriksaan Sistem Instalasi Listrik
5. Pemeriksaan Sistem Pengamanan
Bencana Bahan Peledak (untuk BG yang
memiliki kebutuhan pengamanan tinggi)
B. Pemeriksaan Persyaratan 1. Pemeriksaan sistem penghawaan
Kesehatan BG 2. Pemeriksaan sistem pencahayaan
3. Pemeriksaan sistem penyediaan air bersih/
minum
4. Pemeriksaan sistem pengelolaan air kotor
dan/ atau air limbah (black water)
5. Pemeriksaan sistem pengelolaan kotoran
dan sampah
6. Pemeriksaan sistem pengelolaan air hujan
(grey water)
7. Pemeriksaan penggunaan bahan BG
C. Pemeriksaan Persyaratan 1. Pemeriksaan Ruang Gerak Dalam BG
Kenyamanan BG 2. Pemeriksaan Kondisi Udara Dalam Ruang
3. Pemeriksaan Pandangan Dari Dan
Kedalam BG
4. Pemeriksaan Kondisi Getaran dan dan
Kebisingan dalam BG
D. Dokumen 1. Pemeriksaan Sarana Hubungan Horisontal
Antar Ruang/ Antar Bangunan
3. Pemeriksaan Kelengkapan Prasarana dan
Sarana Pemanfaatan BG (sesuai peraturan
perundang-undangan)
Sumber. Permen PU No. 29/PRT/M/2006
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

(Sumber. Lampiran Permen PUPR No 27/ PRT/ M

Tahun 2018)
Gambar 2 Bagan Tata Cara Penerbitan SLF-BG yang sudah ada (existing) dan
memiliki IMB
Keterangan. (*) Pemda juga bisa meminta pertimbangan teknis dari
TABG (**) Dilakukan bila Pemda memerlukan verifikasi kebenaran
kondisi lapangan
3. Hasil dan Pembahasan
Penilaian kelaikan bangunan dikaji dengan standart dan peraturan bangunan gedung
yang disusun sehingga memenuhi kelaikan bangunan didasarkan pada 3 (tiga) teknis, yaitu Teknis
Arsitektur, Teknis Struktur, Teknis Utilitas yang dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3 Penilaian Kelaikan Arsitektur

SISTEM ARSITEKTUR
Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Dengan Nilai
Dinilai Standar
Pengamatan Visual
Kondisi Existing Ada Sesuai Desain Awal Sesuai 3
Tapak
Pengamatan Visual Ada Sesuai Desain Awal Sesuai 3
Site Plan/Mater Plan
Pengamatan Visual
Tampak Banguanan Ada Sesuai Desain Awal Sesuai 3

Pengamatan Visual Menggunakan Atap Spandec

Denah Atap Ada Kondisi Baik Sesuai 3

Pengamatan Visual Ada Menggunakan Rangka Kayu dan Sesuai 3

Penutup Plafond
Pengamatan Visual
Dinding Gudang
Pengamatan Visual
Penutup Lantai Kramik
Plafond Calsiboar Kondisi Baik
Dinding plesteran sebagian sisi
Ada luar sebagian kecil mengalami Perbaikan dengan cara 2
Retakan, ada 2 spot mengalami Plesteran Kembali
retak non struktur
Menggunakan Tegel 40x40
Ada Kondisi Baik Sesuai 3
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

Ada, Menggunakan Pintu Besi Plat

Pintu Depan Ada Kondisi Baik Sesuai 3
Untuk Pintu Akses Keluar Cuman
Pintu Belakang Harus Mempunyai 1 Harusnya Tiap Petak Punya Menambah Pintu 2
Pintu Akses Keluar Pintu Akses Keluar Keluar
Tidak Ada Pencahayaan Alami
Sistem Jendela Tidak Ada Berupa Jendela Tadak Sesuai 1

Tidak Ada Penghawaan Alami

Sistem Penghawaan Tidak Ada Berupa Jendela Tadak Sesuai 1

Tabel 4 Penilaian Kelaikan Struktur

STRUKTUR BAWAH
Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Pengamatan Visual Mutu Beton K-200 Mutu Beton K-200 (desain awal) Sesuai 3
Sloof Kondisi Baik
Pengamatan Visual Mutu Beton K-200 Mutu Beton K-200 (desain awal) Sesuai 3
Kolom Pedestal Kondisi Baik

STRUKTUR ATAS
Pengamatan Visual Balok Bagian Dalam Mengalami
Balok Mutu Beton K-200 Retakan Ada 2 Spot Retakan Perbaikan Kembali 2
Struktur
Pengamatan Visual Mutu Beton K-175 Mutu Beton K-175 (desain awal) Sesuai 3
Balok Sofi-sofi Kondisi Baik

Tabel 5 Penilaian Kelaikan Utilitas

ELEKTRIKAL (LAK)
Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Box Panel MDP Puil Ada Sesuai 3
Gambar Diagram Puil Ada Sesuai 3
(Wiring Single Line)
Lajur kabel (cable Puil Ada Sesuai 3
tray)
Fiting Lampu Ada Menggunakan Sistem Tempel Sesuai 3
Stop Kontak Ada Menggunakan Sistem Tanam Sesuai 3
Saklar Tunggal dan
Ganda Ada Menggunakan Sistem Tamam Sesuai 3

Penangkal Petir Standar Tidak Ada Sesuai 1

ELEKTRIKAL (LAL)
Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Sistem Jaringan Std. LAN - IT Ada Sesuai 3
Lokal (iNet / Wifi)
Sistem Jaringan Std. IT/Puil Ada Sesuai 3
CCTV
 Kajian Teknis Bangunan Ruko

SISTEM PLUMBING
Sistem Pemadam Kebakaran
Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Apar - Keandalan Sistem Kebakaran Lengkap Sesuai 3
- Melindungi/Aman

Sistem Penyediaan Air Bersih

Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Sumber Air Bersih PDAM Ada Sesuai 3

Sistem Air Kotor Hujan

Komponen Yang Standart Hasil Pemeriksaan Kesesuian Nilai
Dinilai Dengan Standar
Lavatory (WC) Memenuhi Ada Sesuai 3
Septictank

Keterangan :
Nilai 1 = Tidak Laik = ≤ 79%
Nilai 2 = Laik Dengan Beberapa Syarat Perbaikan = 80% - 94%
Nilai 3 = Laik = 95 % - 100%

Tabel 6 Penilaian Kelaikan

Nilai 1 Nilai 2 Nilai 3

Pernilaian (< 79 %) (80 % - 94 %) (95 % - 100%) Keterangan

Tidak Laik Laik Dengan Syarat Laik

Teknis Arsitektur 10% 10% 80% Laik Dengan Syarat

Perbaikan
Teknis Struktur 0% 5% 95% Laik

Teknis Utilitas 5% 0% 95% Laik

 Kajian Teknis Bangunan Ruko

4. Kesimpulan
Berdasarkan hasil pembahasan pemeriksaan Bangunan Ruko dan Gudang dari persyaratan teknis
dapat disimpulkan untuk masing -masing Teknis Arsitektur, Teknis Struktur Dan Teknis Utilitas sebagai
berikut :
Teknis Arsitektur, berdasarkan hasil pengolahan data didapatkan kesimpulan bahwa
terdapat kerusakan ringan seperti retak-retak halus dan mengelupas pada elemen dinding luar bangunan
Gudang agar bisa diperbaiki secepatnya.dan Melakukan Penyecekan secara berkala.
Teknis Struktur, Berdasarkan hasil pengamatan visual dan pengecekan perhitungan struktur
existing bangunan Ruko dan Gudang terhadap material/ profil yang ada, Kondisi
struktur bangunan gedung Ruko dan Gudang masih kuat, kokoh dan layak huni. Hanya saja perlu
pengecekan secara berkala terhadap struktur bangunan atau perlu
penanganan untuk terus menjaga bangunan tetap terawat.
Teknis Utilitas, berdasarkan hasil pengolahan data didapatkan kesimpulan bahwa banyak terjadi
permasalahan pada kelistrikan. Oleh sebab itu dilakukan tindakan preventif pengecekan mengenai
utilitas. Dapat disimpulkan bahwa persyaratan teknis membutuhkan banyak perbaikan dan juga tindakan
preventif terhadap persyaratan teknis yang masih belum sesuai.

Referensi
[1] U.-u. No, "Th 2002 mengenai Bangunan Gedung dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 29," PRT/M/2006
Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung.
[2] D. Yustikarini, "PELAKSANAAN TUGAS DINAS PENATAAN RUANG DALAM PENERBITAN SERTIFIKAT
LAIK FUNGSI BANGUNAN GEDUNG DI KOTA MAKASSAR," Universitas Hasanuddin, 2020.
[3] S. P. Rukin, SERTIFIKAT LAIK FUNGSI BANGUNAN GEDUNG: Implementasi Kebijakan Perizinan Pemanfaatan
Bangunan Gedung di daerah. Zifatama Jawara, 2019.