Term of Reference (TOR)
Pengembangan Kawasan Kota Baru
NEW CIREBON CITY
Disiapkan untuk
PT. Kawasan Industri Cirebon
PT. MITRA PENGEMBANG KAWASAN
HEAD OFFICE
Jababeka Center, HollywoodPlaza No. 10–12 Jl.
H. Usmar Ismail - Indonesia Movieland Kota
Jababeka, Cikarang, Bekasi 17550
West Java, Indonesia
Ph. +62 21 893 4580
Fax. +62 21 898 33921-22
mpkindonesia.com
 Latar Belakang

PT Mitra Pengembang Kawasan merupakan anak usaha Jababeka Group yang berpengalaman
dalam bidang Property Consultant, Land Acquisition, Marketing Agency dan Operation dalam
pengembangan Kawasan Industri, Kawasan Pariwisata, dan Kawasan Ekonomi Khusus maupun Real
Estate. PT Mitra Pengembang Kawasan memahami bahwa PT Kawasan Industri Cirebn saat ini
berencana untuk melakukan Pengembangan Kawasan Kota Baru berbasis kawasan Industri dengan
nama NEW CIREBON CITY.
Pembangunan Kawasan Industri adalah sebuah kawasan dengan pemusatan kegiatan industri
yang memiliki sarana dan prasarana yang digunakan untuk mendorong perumbuhan sector industri
yang lebih terpadu dan memberikan hasil yang lebih optimal bagi daerah peruntukkan Kawasan
industri.
Dalam rangka optimalisasi peran tersebut, telah ditetapkan Undang-undang pasal 20 no 5
tahun 1984 tentang Perindustrian,dimana pembangunan lokasi Industri yang berupa Kawasan
Industri yang terdiri dari beberapa pendekatan konsep yaitu aspek efisiensi, tata ruang dan
lingkungan hidup.
Aspek Efisiensi merupakan salah satu landasan pokok pengembangan Kawasan industri.
Melalui pengembangan Kawasan industri, investor sebagai pengguna kaveling industri akan
mendapatkan lokasi kegiatan industri yang sudah tertata baik dimana terdapat beberapa
keuntungan seperti bantuan proses perijinan, ketersediaan infrasturktur yang lengkap, keamanan
dan kepastian tempat usaha yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten .
Dengan banyaknya investor yang masuk disimpulkan bahwa Kawasan Industri dapat menjadi
kawasan ekonomi baru.
Menurut data BPS Kabupaten Cirebon tahun 2021 bahwa angka kemiskinan berkisar 12,300
Jiwa. Dari data tersebut, kawasan industri dapat membantu pemerintah mengurangi angka
kemiskinan dengan membuka lapangan pekerjaan yang baik bagi masyarakat kabupaten Cirebon.
Aspek Tata Ruang, aspek ini digunakan untuk menghindari permasalahan tentang konflik
penggunaan lahan. Jika lokasi peruntukkan kegiatan industri sudah diarahkan maka perlu
disenergikan dengan perencanaan prasarana dan sarana penunjang seperti penyediaan energi
listrik, telekomunikasi , fasilitas jalan dan lain sebagainya.
Aspek Lingkungan Hidup, pengembangan kawasan NCC ini sebagai penataan wilayah untuk
lingkungan hidup. Dengan mengelompokkan jenis kegiatan industry menjadi satu lokasi maka
mudah menyediakan fasilitas pengolahan limbah dan juga pengendalian limbah industri.

PT. MITRA PENGEMBANG KAWASAN

Menara Batavia, 25 th floor, Jl. KH. Mas Mansyur Kav. 126, Jakarta 10220, Indonesia, Tel. +62 21 572 7337, Fax. +62 21 572 7338
Jababeka Center, Marketing Gallery, Hollywood Plaza No. 10-12, Jl. H. Usmar Ismail – Indonesia Movieland, Kota Jababeka, Cikarang, Bekasi 17550, Indonesia
Tel. +62 21 893 4580, 893 4570, Fax. +62 21 8983 3921 – 22
mitrapengembangkawasan.com
 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

❑ Maksud
Melakukan perencanaan Detail Engineering Design kawasan yang menyesuaikan dengan Rencana
Tata Ruang Wilayah kabupaten Cirebon. Perencanaan Detail Engineering Design ini harus sesuai
dengan standar dan kaidah pengembangan Kawasan yang bisa menarik investor untuk berinvetasi
di kawasan industri NCC.

❑ Tujuan
Tujuan perancangan Masterplan Kawasan Industri adalah
▪ Sebagai dasar dari perwujudan rencana tata ruang khususnya pada Kawasan peruntukkan
industri
▪ Sebagai dasar penetapan dalam penataan wilayah terhadap issue dari masalah area sekitar.
(Rob ,Banjir)
▪ Terwujud rencana penyediaan dan pemanfaatan Kawasan peruntukan industri Kabupaten
Cirebon
▪ Sebagai dasar untuk meningkatkan value lahan
▪ Mengoptimalisasi lahan menjadi lahan yang produktif.

❑ Sasaran
Sasaran dari perancangan Masterplan Kawasan Industri ini adalah ;
▪ Mewujudkan keselarasan dan keseimbangan antar lingkungan terkhadap kawasan peruntukan
industri dengan peruntukan ruang lainnya
▪ Membuka lapangan pekerjaan baru
▪ Menciptakan keterpaduan program pembangunan
▪ Menciptakan keterpaduan dan jangka waktu yang disepakati
 LOKASI KEGIATAN

Perencanaan Masterplan Kawasan Industri terdapat di 2 (dua) kecamatan di Kabupaten

Cirebon yaitu, Kecamatan Gebang dan Kecamatan Losari yang terdiri dari 3 desa yaitu desa
Ambulu, Desa Melakasari dan Desa Losari Lor.
 DATA DASAR

a) Data RTRW Kabupaten Cirebon tahun 2018-2038

b) Dara Wilayah Administrasi
c) Data Fisiografis
d) Data Kependudukan
e) Data peruntukkan ruang
f) Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan
g) Data ketersediaan prasarana dan sarana
h) Data Kawasan industri eksisting
i) Data Jenis dan bidang usaha industri Eksisting

STANDAR TEKNIS

a) Aspek Perencanaan yaitu aspek yang terdiri dari kelayakan lingkungan dan kelayakan
lokasi guna mendukung pembangunan Kawasan industri.
b) Aspek Pembangunan yaitu aspek yang meliputi pembebasan lahan, dan perencanaan
sarana prasarana penunjang dan penyusunan Detail Engineering Design (DED)
c) Aspek Legal Administrasi yaitu aspek yang berkaitan dengan prosedur perijinan dan
legal untuk mengembangkan Kawasan industri dan Kawasan peruntukkan industri.
d) Pengaturan system zoning industri yaitu dengan mengelompokkan jenis industri yang
sama dalam satu Kawasan.
 DATA DASAR

Dalam pengembangan kawasan industri ini sudah disesuaikan dengan;

a. Pelayanan Persetujuan Kesesuain Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR)
b. Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Losari
c. Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Gebang
d. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Cirebon

PETA ADMINISTRASI KAB.CIREBON

 REFERENSI HUKUM

a. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

b. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1974 tentang Pengairan;
c. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1990 tentang Konservasi Sumberdaya Alam dan Hayati;
d. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 1999 tentang Kehutanan;
e. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2002 tentang Ketenagalistrikan;
f. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
g. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-
undangan;
h. Undang-Undang Nomor 31 Tahun 2004 tentang Perikanan;
i. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
j. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2007 tentang Perkeretaapian;
k. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
l. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah;
m. Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan;
n. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik;
o. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan
Hidup;
p. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman;
q. Peraturan Menteri Perindustrian no 30 tahun 2020 tentang Kriteria Teknis Kawasan
Peruntukan Industri
r. Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri.
s. Undang – undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian.
t. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
u. Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun 2009 Tentang Pedoman
Penentuan Daya Dukung Lingkungan Hidup Dalam Penataan Ruang Wilayah
v. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional
w. Peraturan Menteri Dalam Negeri 1 Tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan
Perkotaan
x. Peraturan Menteri Perindustrian Nomor 05/M-IND/PER/2/2014 Tentang Tata Cara Pemberian
izin Usaha Kawasan Industri dan Izin Perluasan Kawasan Industri
 RUANG LINGKUP

Lingkup pekerjaan ini dilakukan oleh Konsultan perencaan wilayah dalam

menangani penyusunan masterplan Kawasan industri yang harus diterjemahkan
dalam Detail Engineering Design (DED),
1. Pengumpulan Data
Pengumpulan data merupakan tahap dalam Penyusunan Masterplan Kawasan
Industri dilakukan untuk tujuan pemetaan dan persebaran lahan industry
eksisting,level tanah, dan dilakukan akumulasi informasi primer dan informasi
sekunder
2. Pengolahan Data
3. Perumusan Rencana
Gambar-gambar yang harus terdapat dalam desain masterplan dan DED yaitu,
❑ Standarisasi Urugan
❑ Standarisasi fasilitas jalan kawasan
❑ Standarisasi fasilitas drainase kawasan
❑ Standarisasi penerangan jalan umum (PJU)
❑ Standarisasi distribusi Listik
❑ Standarisasi distribusi air
❑ Standarisasi distribusi limbah
❑ Tahapan Pekerjaan
❑ Standar Spek Urugan
❑ Rasio Fungsi Kavling Kawasan
❑ Standarisasi distribusi saluran gas

Dengan Output pekerjaan berupa;

❑ Zoning makro
❑ Suplay listrik kawasan dan rencana jaringan
❑ WTP dan suplay air baku ke kawasan dan rencana jaringan
❑ Suplay air bersih kawasan dan rencana jaringab
❑ Suplay gas dan rencana jaringan
 KETENTUAN DESAIN

1. Pengaturan agraria dan tata ruang :

KDB : 60 -70 %
KLB IndustriI : 2
KLB Rescom :4
GSB : ½ X Lebar Jalan Terdekat
KDH : 30 – 40%
ROW Jalan : ROW 40
ROW 30
ROW 28
ROW 26
Note : Setiap jalan dan saluran yang ada harus
menyesuaikan dengan rencana pengembangan kawasan.

ROW JALAN 40
KETENTUAN DESAIN

ROW JALAN 30

ROW JALAN 26
 KETENTUAN DESAIN

2. Pengaturan System Zoning Industri :

o Zona A : Zona Commercial, Office, Residential
o Zona B : Zona Pergudangan dan logistic Warehouse (1000- 5000 m2)
o Zona C : Zona Industri Kecil (5000-10.000 m2)
o Zona D : Zona Industri Menengah (10.000-20.000 m2)
o Zona E1 : Zona Industri Furniture (20.000-50.000m2)
o Zona E2 : Zona Industri Agribisnis (20.000-50.000m2)
o Zona E3 : Zona Industri Fashion & Consumer Goods (20.000-50.000m2)
o Zona E4 : Zona Industri Automotive & Manufacture (20.000-50.000m2)

BLOCKPLAN 313 HA
 KETENTUAN DESAIN
3. Kawasan Industri Cirebon memiliki total area 848 ha dengan pembagian
sebagai berikut;
▪ Saleable Area 602.7 Ha ( 71 % )
o Zona Peruntukkan Industri
o Zona Perkantoran
o Zona Pergudangan
▪ Non Saleable Area 246.7 Ha ( 29%)
o Main Drain
o Zona Hijau
o WTP & WWTP
o Gardu Induk
o Sungai
o Jalan

4. Pengembangan setiap zona harus terdapat detail setiap kaveling sebagai berikut;
o Spesifikasi pergerakan barang,kendaraan dan orang
o Spesifikasi distribusi air, listrik dan limbah
o Spesifikasi Orientasi kaveling potongan
o 3D
o Siteplan
o Rencana ROW kawasan
o Rencana PJU
o Kebutuhan air bersih
o Jaringan dan kapasitas jaringan air kotor dan WWTP
o Konsep Maindrain
o Topografi kawasan
o Cost plan (estimasi biaya kawasan)

5. Pengaturan disetiap zona untuk menunjukkan value lahan, yaitu

o Tinggi
o Sedang
o Rendah
3D KAWASAN
3D KAWASAN
PT. MITRA PENGEMBANG KAWASAN

HEAD OFFICE
Jababeka Center, HollywoodPlaza No. 10–12
Jl. H. Usmar Ismail - Indonesia Movieland Kota
Jababeka, Cikarang, Bekasi17550West Java, Indonesia
Ph. +62 21 8934580
Fax. +62 21 89833921-22
mpkindonesia.com