1

2
1. Investasi merupakan pengorbanan yang
dilakukan sekarang untuk suatu hasil
yang akan diperoleh di masa depan.
2. Investasi menimbulkan opportunity cost
karena dengan melakukan investasi pada
suatu alternatif tertentu akan
menghilangkan kesempatan
merealisasikan alternatif investasi yang
lain.

3
3. Pendirian business memerlukan dua
jenis komponen investasi:
• Aktiva tetap (fixed assets)
• Modal kerja (working capital)
4. Metode estimasi biaya investasi:
• Metode elementer
• Metode parametrik

4
Estimasi dilakukan terhadap setiap komponen
(item) biaya investasi, yaitu:
‰ Modal Kerja
- Kas (cash)
- Piutang (account receivables)
- Persediaan (inventory)
‰ Aktiva tetap
- Biaya persiapan (studi, pendirian badan
hukum, perijinan dll)
- Biaya pembebasan lahan
- Biaya engineering & design
- Biaya konstruksi
(bangunan, mesin dan peralatan)
- Biaya reinvestasi/replacement
5
Total biaya investasi yang dibutuhkan:

n
I = ∑ Qi.ci
i=1

dengan :

I = total biaya investasi

Qi = quantity of item i
ci = unit cost of item i

6
I=f(t,C,l)
dengan
t = waktu
C = kapasitas
l = lokasi
I = biaya investasi

7
Benchmark

t = t0
C = c0 t = t1
L = l0 C = c0 t = t1 Rencana
I = I0 L = l0 C = c1
t = t1
I = It L = l0
C = c1
I = Ic
Penyesuaian L = l1
waktu
Penyesuaian I =?
kapasitas
Penyesuaian
lokasi

8
‰ Penyesuaian waktu

A1
It = ( ) I0
A0

dengan
A0 = index biaya pada saat t0
A1 = index biaya pada saat t1
It = biaya investasi pada t=t1, C=c0 dan l=l0

9
‰ Penyesuaian kapasitas

c1 f
Ic = ( ) It
c0

dengan
f = parameter faktor skala ekonomis
Ic= biaya investasi pada t=t1, C=c1 dan l=l0

10
‰ Penyesuaian lokasi

I = α . Ic
c1 f A1
= α ( ) ( A ) I0
c0 0

dengan
α = parameter faktor lokasi
I = biaya investasi pada t=t1, C=c1 dan l=l0

11
1. Sumber pendanaan investasi usaha baru
dapat berasal dari:
- Milik pemilik (equity)
- Hutang (debt)
2. Komposisi pembiayaan investasi ini
disebut sebagai struktur modal. Setiap
jenis sumber modal (capital) akan
menimbulkan resiko dan biaya modal
tertentu.

12
3. Biaya modal (cost of capital)

Cost (%)
ke kd
k

- Resiko

dengan
k = biaya modal
ke = biaya equity
kd = biaya hutang
13
Biaya modal rata-rata:

k = (1 - wd) ke + wd . kd

dengan
wd = proporsi hutang

14
Proyeksi keuangan yang perlu disiapkan
meliputi:
- Rugi laba (income statement)
- Arus kas (cash flow)
- Neraca (balance sheet)
Kasus: PT Nyiur Melambai Taxy
Ahmad, seorang entrepreneur muda sedang
menjajaki pendirian sebuah perusahaan
taksi, PT Nyiur Melambai Taxy. Untuk
mewujudkan gagasan ini sang entrepreneur
telah berhasil menghimpun berbagai
informasi.
15
Jumlah taksi : 100 unit
Harga pembelian : Rp 125 juta/unit
Nilai sisa kendaraan : Rp 10 juta/unit
Pendapatan per unit : Rp 200.000/hari
Biaya O & M : Rp 650 juta/tahun
Sewa gedung & peralatan : Rp 125 juta/tahun
Kebutuhan modal kerja : Rp 100 juta
Biaya persiapan : Rp. 200 juta
Perlengkapan kantor, dll : Rp. 200 juta
Pajak penghasilan (PPh) : 30%
Asumsi :
• Periode investasi : 5 tahun
• 1 tahun : 350 hari

16
Proyeksi Rugi Laba
(dalam jutaan Rp)

Tahun ke
No Uraian
1 2 3 4 5
1. Pendapatan 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000
2. Biaya O & M 650 650 650 650 650
3. Sewa gedung & alat 125 125 125 125 125
4. Biaya depresiasi 2.380 2.380 2.380 2.380 2.380
5. Laba sebelum bunga dan 3.845 3.845 3.845 3.845 3.845
pajak
6. Bunga pinjaman - - - - -
7. Laba sebelum pajak 3.845 3.845 3.845 3.845 3.845
8. Pajak penghasilan 1.154 1.154 1.154 1.154 1.154
9. Laba bersih 2.691 2.691 2.691 2.691 2.691

17
Proyeksi Arus Kas
(dalam jutaan Rp)

No Uraian
0 1 2 3 4 5
1. Cash in flow:
- Pendapatan - 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000
- Nilai sisa - - - - - 1.100
Total cash out flow - 7.000 7.000 7.000 7.000 8.100
2. Cash out flow:
- Investasi
- Aktiva tetap 12.900 - - - - -
- Modal kerja 100 - - - - -
- Biaya (tunai) - 775 775 775 775 775
- Pajak - 1.154 1.154 1.154 1.154 1.154
Total cash out flow 13.000 1.929 1.929 1.929 1.929 1.929
3. Net cash flow (NCF) - 5.071 5.071 5.071 5.071 6.171
4. NCF kumulatif (13.000) (7.929) (2.858) 2.213 7.284 13.455

18
Neraca (per 1 Januari tahun ke 1)
Aktiva (dalam jutaan Rp)

No Uraian Jumlah
1. Kas (cash) 100,-
2. Piutang (account receivable) -
3. Persediaan (inventory) -
Total aktiva lancar 100,-
4. Mobil 12.500,-
5. Peralatan kantor dll. 200,-
6. Biaya persiapan 200,-
Total aktiva tetap 12.900,-
Total aktiva 13.000,-

19
Passiva (dalam jutaan Rp)

No Uraian Jumlah
1. Hutang lancar -
2. Hutang pajak -
Total passiva lancar -
3. Hutang jangka panjang -
4. Modal pemilik 13.000,-
5. Laba ditahan (retained earnings) -
Total equity dan hutang jangka panjang 13.000,-
Total passiva 13.000,-

20
Neraca (per 31 Desember tahun ke 1)
Aktiva (dalam jutaan Rp)

No Uraian Jumlah
1. Kas (cash) 6.219,-
2. Piutang (account receivable) 56,-
3. Persediaan (inventory) 200,-
Total aktiva lancar 6.475,-
4. Mobil 10.200,-
5. Peralatan kantor dll. 160,-
6. Biaya persiapan 160,-
Total aktiva tetap 10.520,-
Total aktiva 16.995,-

21
Passiva (dalam jutaan Rp)

No Uraian Jumlah
1. Hutang lancar 150,-
2. Hutang pajak 1.154,-
Total passiva lancar 1.304,-
3. Hutang jangka panjang -
4. Modal pemilik 13.000,-
5. Laba ditahan (retained earnings) 2.691,-
Total equity dan hutang jangka panjang 15.691,-
Total passiva 16.995,-

22
Beberapa metode evaluasi yang lazim
digunakan adalah:
1. Payback period:
Payback period adalah jangka waktu yang
diperlukan untuk mengembalikan investasi awal.
2. Net Present Value (NPV):

n
NCFt
NPV = ∑ -I
i=1 (1+k)t

Kriteria kelayakan: NPV ≥ 0

23
3. Internal Rate of Return (IRR)
Suku bunga pada saat dimana nilai
NPV = 0

NPV IRR

0 Suku bunga (i)

Kriteria kelayakan: IRR ≥ k

24
 Tahun (P/F,i,n) Discounted NCF
NCF
(n) i= 25 % i = 30 % i = 25 % i = 30 %
0 -13.000 1 1 -13.000,0 -13.000,0
1 5.071 0,80000 0,76923 4.056,8 3.900,8
2 5.071 0,64000 0,59172 3.245,4 3.000,6
3 5.071 0,51200 0,45516 2.596,4 2.308,1
4 5.071 0,40960 0,35013 2.077,1 1.775,5
5 6.171 0,32768 0,26933 2.022,1 1.662,0
Net Present Value (NPV) 997,8 -353,0

997,8
IRR = 25 % + (30 % - 25 %)
997,8 + 353
= 28,7 %

25
Latihan
1. Bagaimana jika struktur modal PT
Nyiur Melambai Taxy menjadi sbb:
- Equity = 50 %
- Debt = 50 %
dan suku bunga pinjaman 20 % per
tahun?
2. Bagaimana kinerja keuangan jika
depresiasi menggunakan metode
Double declining balance?
3. Kesimpulan apa yang dapat saudara
buat jika dilihat dari hubungan risk and
return?
26
27