Kasus Kelayakan Bisnis dari Aspek Keuangan:

1. Ide Bisnis apa?

Butuh Dana berapa?
Sumber dari mana?

2. Kebutuhan akan Dana

(Dilihat di Neraca sisi Aktiva):
Aktiva Tetap
Modal Kerja

3. Pemenuhan Sumber Dana

(Dilihat di Neraca sisi Passiva):
Modal Sendiri
Modal Asing

Penjelasan:

 Kebutuhan Dana à (1) Membiayai Aktiva Tetap dan (2) Modal Kerja).

 Sumber Dana à (1) Hutang; (2) Modal Sendiri/Equity).

 Menghitung Aliran Kas/Cash Flow:

(1) Cash Out Flow/COF: dana keluar diberi tanda negatif (-) dan Cash In Flow/CIF:
dana masuk diberi tanda positif (+),
(2) Initial Cash Flow: Dana yg dikeluarkan di awal proyek (berupa dana COF);
Operational Cash Flow: Dana ketika proyek beroperasi, dimana ada biaya
operasi dan ada pendapatan operasi; Terminal Cash Flow: Aliran kas kerika
proyek selesai atau diakhir proyek) yg terdiri atas pengembalian modal kerja
dan residu/nilai sisa/salvage value.

 Menilai Kelayakan Bisnis/Proyek dari sisi Keuangan.

Ada 5 (lima) metode penilaian, yaitu:
(1) Pay Back Period/PP,
(2) Average Rate of Return/ARR;
(3) Profitabilitas Indeks/PI;
(4) Internal rate of Return/IRR dan
(5) Net Present Value/NPV.
Contoh Soal:

Kasus 1.
Sebuah pabrik tekstil bermaksud melakukan perluasan pabrik. Total dana yang
diperlukan sebesar Rp 290 juta, yaitu untuk investasi mesin baru dan peralatan sebesar Rp
250 juta dan modal kerja Rp 40 juta. Semua kebutuhan dana untuk perluasan pabrik
dibiayai dengan modal sendiri. Mesin diperkirakan mempunyai umur ekonomis 5 tahun,
metode penyusutan garis lurus. Residu mesin di akhir tahun ke 5 (nilai buku) Rp 25 juta,
tetapi diperkirakan nilai pasarnya Rp 35 juta. Proyeksi tambahan penerimaan kotor
sebesar Rp 120 juta tiap tahun selama umur proyek, sedangkan biaya operasional tiap-
tiap tahun sebesar Rp 35 juta, selama umur proyek. Pajak keuntungan sebesar 15% dan
tingkat keuntungan yang disyaratkan pemodal sebesar 12%.
Dari contoh kasus dengan data di atas,

a. Hitunglah besarnya penyusutan per tahun jika menggunakan metode garis lurus?

Rumus Penyusutan dg metode garis lurus (SLN) 

HP (Harga Perolehan) – Residu (Nilai Buku)

Depresiasi/th = ------------------------------------------------------------
Umur Ekonomis

Rp 250 jt - Rp 25 jt
= -----------------------------------------
5 tahun
= Rp 45 juta per tahun

b. Buatlah aliran kas proyek; (1) Initial CF, (2) Operational CF dan (3) Terminal CF)?

(1) Initial CF = Rp 290 jt,  COF = - Rp 290 jt (dana yg dikeluarkan di awal proyek)

(2) Operational CF tiap-tiap sama (Pendapatan operasional = 120 jt, biaya

operasional = 35 Jt)

a) Rumus Operational Cash Flow seandainya ada beban bunga (ada

pemakaian Modal Asing)

Operational CF = EAT + {(1 - %Tax) x Bunga)} + Depresiasi

b) Rumus Operational Cash Flow seandainya semua modal sendiri (tidak ada
beban bunga = bunga sama dengan 0)

Operational CF = EAT + Depresiasi

 Untuk kasus no 2 di atas semua menggunakan modal sendiri, berarti memakai
Rumus (2). b)

1) Pendapatan Operasional = 120 jt

2) Biaya Operasional (biaya langsung) = 35 jt
------------ -
= 85 jt
3) Biaya Tidak langsung (Depresiasi) = 45 jt
------------ -
4) EBIT (Earning Before Interest and Tax = Laba Kotor) = 40 jt
5) Interest (Bunga yang harus dibayarkan = 0, semua MS) = 0 jt
------------ -
6) EBT (Earning Before Tax = Laba sebelum pajak) = 40 jt
7) Tax (Tarif = 15%) = 40jt x 15% = 6 jt = 6 jt
------------ -
8) EAT (Earning After Tax = Laba Bersih) = 34 jt
9) Depresiasi = 45 jt +

Operational Cash Flow = 79 jt

Operational Cash Flow = EAT + Depresiasi = 34jt + 45 jt = 79 jt

(Rumus yang Tanpa Penggunaan Modal Asing alias 100% MS)

(3) Terminal Cash Flow = Pengembalian Modal Kerja + Residu

(1) Pengembalian Modal Kerja = 40 jt

(2) Residu (Salvage Value atau Nilai sisa) = Nilai Buku + (Keuntungan setelah
dikurangi Tax).

Keuntungan = Nilai Pasar Residu – Nilai Buku (Residu)

Keuntungan = 35 jt – 25 jt = 10 jt

Keuntungan setelah dikurangi Tax = 10 jt – (15% x 10 jt)

= 10 jt – 1,5 jt
= 8,5 jt

Residu Ternimal CF = Nilai Buku + Keuntungan setelah dikurangi Tax

= 25 jt + 8,5 jt
= 33,5 jt

Terminal CF = 40 jt + 33,5 jt = 73.5 jt

c. Hitunglah Payback period (PP) proyek di atas?

Initial CF 290 jt
PP = ------------------------ X 1 tahun = --------- x 1 tahun = 3,67089 tahun
Operational CF 79 jt
 PP = 3 tahun + (0,67089 x 12 bulan)
= 3 tahun + 8 bulan + (0.05068 x 30 hari) = 1,52 hari)
= 3 tahun 8 bulan 2 hari

d. Layakkah proyek perluasan pabrik di atas (Hitung dg Profitabilitas Indeks = PV

CIF/ PV COF dan NPV = PV CIF – PV COF)?

PV CIF
PI = ----------------
PV COF

Mencari PV COF = Cash Outflow = Dana yang dikeluarkan di awal proyek (Initial CF)
berarti pada nilai dana yang dikeluarkan awal tahun atau tahun ke nol, maka dinilai
sekarang tahun ke nol ya tetap
= 290 juta

Future Value (FV)

Rumus Present Value (PV = Nilai sekarang) = --------------------------
(1 + r ) n

Dimana FV = Nilai yg akan datang

R= (r) = tingkat bunga yang disyaratkan (discount factor)
n = periode waktu dalam tahun

Aliran kas:

0 1 2 3 4 5
____________________________________________________________ tahun

-290 jt +79 jt +79 jt +79 jt +79 jt + 79 jt

(Initial CF) (Operational CF) + 73.5 jt Terminal CF
-------------
= 152.5 jt

PV CIF = 79/1,121 + 79/1,122 + 79/1.123 + 79/1,124 + 152,5/1.125

= 70,535714 + 62.978316 + 56.230640 + 50.205940 + 86.532580

= 326.48289 juta

MENCARI PV CIF DG EXCELL

 326.48289 jt
PI = ------------------- = 1.1258 (karena PI > 1, proyek layak)
290 jt

NPV = PV CIF – PV COF

= 326.48289 jt – 290 jt
= 36,48289 jt (karena NPV positif atau > dari 0, maka proyek layak)

e. Hitunglah IRR nya, dan layakkah proyek ini jika dibiayai dengan hutang dan harus
membayar bunga 14% per tahun?

Konsep IRR
Mencari R (tingkat bunga yang menyebabkan PV COF = PV CIF), caranya mencoba
dan keliru atau trial and error. Dg berbagai r (tingkat bunga) yang menghasilkan satu
nilai di atas 290 jt dan satu nilai di bawah 290 jt. Setelah itu interpolasi.

Contoh PV COF = 290 jt, Anggap sudah mencoba ketika r sebesar  r =12% (saat
menghitung PV CIF di atas) ketemu PV CIF = 326.48 jt, masih terlalu besar (di atas PV
COF 290 jt), berarti mencoba dengan r = 17 (dari 12% yg sudah dicoba) yang lebih
besar agar diperoleh nilai PV CIF yg mengecil, coba lagi dst

Pada r berapa?
Agar PV COF = PV CIF, kalau digambarkan sbb.:
 79 79 79 79 152,5
290 = -------------- + --------------- + ---------------- + ---------------- + -----------------
(1 + r ) 1 (1+r)2 (1+r)3 (1+r)4 (1+r)5

Pada saat r = 12% sudah mencoba waktu menghitung PV CIF di bagian atas
dihasilkan = 326,48289 jt (karena nilainya PV CIF masih terlalu tinggi 326,48 jt jauh di
atas 290 jt), maka agar nilai PV CIF menurun perlu dicoba lagi dengan r yang diperbesar
(karena r sebagai pembagi jika diperbesar maka nilai PV CIF akan menurun), misal
pada r = 17%

Mencoba mencari PV CIF dengan r = 17%

79 79 79 79 152,5
PV CIF = -------------- + --------------- + ---------------- + ---------------- + -----------------
(1+ 0.17) 1 (1+ 0.17) 2 (1 + 0.17) 3 (1 + 0.17) 4 (1 + 0.17) 5

79 79 79 79 152,5
PV CIF = -------------- + --------------- + ---------------- + ---------------- + -------------------
1.17 1.3689 1.601613 1.87388721 2.1924480357.

PV CIF = 67.5213676 + 57.7105706 + 49.325274 + 42.1583538104 + 69.55569507

PV CIF = 286.271261 jt

MENCARI PV CIF DG EXCELL

Melakukan Interpolasi

Langkah-langkah:

 Melakukan trial and error untuk mencari IRR  dari uji coba dengan beberapa “r”
sampai mendapatkan satu nilai ketika r = 12% diperoleh nilai PV CIF di atas (atau
lebih besar) dari PV COF = 290 juta, dan ketika memakai r = 17%, diperoleh PV CIF
di bawah (atau lebih kecil) PV COF = 290 juta, maka jelas IRR terletak diantara r =
12% s/d 17%.
Dari data di atas dapat dicari IRR dengan metode Interpolasi, sebagai berikut:

Pada saat r = 12%  PV CIF = 326.48289 jt

Pada saat r = 17%  PV CIF = 286.27126 jt
Harusnya PV CIF = PV COF = 290 jt (PV CIF yg seharusnya)

 Cari selisih PV CIF antara tertinggi dan terendah (326.48289 – 286.27126)=

40.21163 jt).

 Cari selisih PV CIF antara yg tertinggi dengan yg seharusnya (326.48289 – 290) =

36.48289 jt).

 Cari Selisih antara r tertinggi dengan r yang terendah = 17% - 12% = 5%

 Rumus:

IRR = r (tingkat bunga coba yg rendah, dalam kasus ini r =12%) + {(selisih PV CIF
antara yg tertinggi dengan yg seharusnya/ selisih PV CIF antara tertinggi dan
terendah) x selisih antara r tertinggi dengan r yang terendah}

 Contoh mencari IRR dari kasus di atas, sbb.:

IRR = 12% + {(36.48289/40.21163)x 5%}

= 12% + (0.9072721001 x 5%)
= 12% + 4,536%
= 16,536%
\

Mencari IRR dengan Excell:

 Hasil Perhitungan Manual trial and error berbeda dengan yg pakai Excell, karena
perhitungan manual banyak melakukan pembulatan, yang lebih tepat mana?
Tentunya yang menggunakan Excell

Kasus 2.

Jika soal sama persis seperti kasus 1, yang berbeda hanya biaya perluasan pabrik ini
dibiayai dengan modal sendiri sebesar Rp 150 juta dan modal asing Rp 140 juta. Beban
bunga akibat penggunaan modal asing sebesar Rp 14 juta tiap-tiap tahun selama umur
proyek.

a. Buatlah aliran kas proyek tersebut? Ingat: Operational CF ada beban bunga

RUMUS:

(2) Operational CF = EAT + {(1 - %Tax) x Besar Bunga} + Depresiasi

(1) Pendapatan Operasional = 120 jt

(2) Biaya Operasional (biaya langsung) = 35 jt
------------ -
= 85 jt
(3) Biaya Tidak langsung (Depresiasi) = 45 jt
------------ -
(4) EBIT (Earning Before Interest and Tax = Laba Kotor) = 40 jt
(5) Interest (Bunga yang harus dibayarkan = 14 jt, ada MA) = 14 jt
------------ -
(6) EBT (Earning Before Tax = Laba sebelum pajak) = 26 jt
(7) Tax (Tarif = 15%) = 26jt x 15% = 3.9 jt = 3.9 jt
 ------------ -
(8) EAT (Earning After Tax = Laba Bersih) = 22.1 jt
(9) {(1- 0.15) x 14 jt } = 0,85 x 14 jt = 11.9 jt = 11.9 jt
(10) Depresiasi = 45 jt +

Operational Cash Flow = 79 jt

Ada modal asing, sehingga ada bunga:

Operational Cash Flow = EAT + {(1- %Tax) x Besar Bunga} + Depresiasi = 22.1jt +
11.9 + 45 jt = 79 jt

Kesimpulan: Penggunaan Modal Asing tidak mempengaruhi Cash Flow, buktinya

kasus No 1 dan No 2, Operational CF sama

b. Betulkah adanya atau tidaknya penggunaan modal asing tidak akan mempengaruhi
aliran kas proyek (Kelayakan proyek dari sisi keuangan)?

BETUL (Kasus no 1 tanpa modal asing dan kasus no 2 yang ada penggunaan
modal asing berakibat ada beban bunga) tetapi ternyata Cash Flow-nya sama,
sehingga dapat disimpulkan penggunaan modal asing tidak akan mempengaruhi
kelayakan proyek dari sisi keuangan.