ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERKEBUNAN KELAPA SAWIT

PT XYZ DI KABUPATEN MOROWALI,

PROVINSI SULAWESI TENGAH

Asumsi Dasar yang Digunakan

Asumsi yang digunakan sebagai dasar dalam perhitungan kelayakan finansial pada
analisis kelayakan usaha adalah sebagai berikut:

Umur ekonomis tanaman kelapa sawit adalah 25 tahun berdasarkan pada masa produktif kelapa
sawit.
1. Jumlah hari kerja adalah 25 hari per bulan, dengan asumsi hari kerja tidak termasuk hari
minggu, hari libur nasional, dan hari besar keagamaan.
2. Kenaikan harga diasumsikan dengan mengalikan harga dengan rata-rata tingkat inflasi
di Indonesia pada 10 tahun ke belakang sebesar 5.6 persen per tahun berdasarkan tingkat
inflasi BPS 2008 sampai 2017.
3. Asumsi harga TBS sebesar Rp 1693 merupakan rata-rata harga TBS pada tahun 2017
yang didapatkan dari Dinas Perkebunan Sulawesi Tengah Tahun 2018.
4. Asumsi biaya panen sebesar Rp 87.5/kg TBS dengan asumsi jarak dari perkebunan
kelapa saawit PT XYZ ke pabrik kelapa sawit adalah 100 kmyang di peroleh dari
laporan keuangan perusahaan.
5. Asumsi produktivitas mengacu pada PPKS Medan tahun 2006 pada tingkat
produktivitas kelapa sawit pada tanah S2.
6. Asumsi biaya perawatan didapatkan dari proyeksi biaya perawatan PT XYZ, dan
diasumsikan setiap tahunnya menurun 2.5 persen.
7. Analisis kelayakan investasi di asumsikan dengan modal sendiri, sehingga tingkat
diskonto yang digunakan sebesar 5.3 persen atas dasar tingkat bunga deposito Bank
Indonesia tahun 2017.
8. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 36 tahun 2008, pasal 17 ayat 2a,
bahwa pajak pendapatan yang digunakan perusahan adalah sebesar 25 persen.
9. Perhitungan pajak perolehan Hak Guna Usaha (HGU) didasarkan pada Undang-
Undang No. 12 tahun 1994.

Aspek Finansial

Ruang lingkup analisis kelayakan investasi yang diteliti meliputi pembangunan

perluasan perkebunan tanaman kelapa sawit dengan luas 1000 ha, penyediaan bahan baku,
serta sarana dan prasarana penunjang proses produksi. Perhitungan yang digunakan setiap
tahun menggunakan acuan harga pada tahun 2017. Harga yang digunakan pada laporan
keuangan perusahaan pada penelitian ini didasarkan atas harga pada tahun 2014 yang
ditingkatkan dengan rata-rata tingkat inflasi di Indonesia selama 10 tahun terakhir sebesar
5,6 persen per tahun. Jangka waktu analisis dilakukan selama 25 tahun dengan masa
pembangunan perkebunan selama 3 tahun. Analisis finansial yang akan dilakukan meliputi
analisis investasi pembangunan perkebunan kelapa sawit, proyeksi arus kas, laporan laba
rugi, dan analisis switching value. Penentuan kelayakan suatu usaha berdasarkan kriteria
investasi, dilakukan dengan alat ukur melalui pendekatan NPV, net benefit, IRR, Net B/C,
IRR, serta payback period, yang dapat diketahui dengan proyeksi arus kas, laporan laba
rugi, dan analisis switching value. Data yang dibutuhkan untuk analisis arus kas meliputi
arus penerimaan (inflow) dan arus pengeluaran (outflow).
Arus Penerimaan (Inflow)

Penerimaan yang diperoleh PT XYZ berasal dari nilai penjualan tandan buah segar
(TBS) dan nilai sisa. Nilai penjualan ini merupakan hasil perkalian dari jumlah
produktivitas dengan harga jual produk. Jumlah produktivitas didapatkan dari proyeksi
produktivitas tanaman kelapa sawit oleh Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS Medan,
2006), yang dihitung berdasarkan jenis tanah yang digunakan yaitu tanah jenis S2. Peneliti
memilih proyeksi produktivitas tanaman kelapa sawit pada tanah jenis S2 disesuaikan
dengan jenis tanah yang terdapat pada perkebunan kelapa sawit PT XYZ adalah tanah jenis
S2, yang diketahui dari dokumen perusahaan PT XYZ. Sedangkan untuk harga jual produk
didapatkan dari rata-rata harga jual TBS di Kabupaten Morowali pada tahun 2017 yaitu
sebesar Rp 1693 yang diperoleh dari Dinas Perkebunan Sulawesi Tengah (2018). Selain
penjualan TBS, inflow juga diperoleh dari nilai sisa yang merupakan nilai barang investasi
yang tersisa pada saat umur proyek berakhir.
Penanaman tanaman kelapa sawit pada penelitian ini dilakukan pada tahun pertama,
sehingga tanaman kelapa sawit menghasilkan tandan buah segar pada tahun ke-5. Pada
tahun pertama penanaman kelapa sawit dilakukan seluas 500 ha, lalu dilanjutkan
penanaman kelapa sawit seluas 500 ha pada tahun berikutnya. Sehingga produksi tandan
buah segar di perkebunan kelapa sawit PT XYZ pada tahun ke-5 adalah produksi untuk
luas 500 ha, sedangkan untuk tahun ke-6 sampai seterusnya adalah produksi untuk luas
1000 ha. Berikut merupakan proyeksi penerimaan (inflow) PT XYZ, proyeksi produksi,
dan hasil penjualan selama umur proyek yang diperoleh merupakan asumsi dari
produktivitas tanaman kelapa sawit oleh Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS Medan,
2006) yang di sajikan pada Tabel 6.
 Tabel 6. Asumsi Produksi dan Penerimaan PT XYZ Untuk Luas Perkebunan 1000 Ha
Harga TBS
Tahun TBS (ton) TBS (kg) (Rp) Nilai Penjualan (Rp)
0
1
2
3
4
5 7 000 7 000 000 1 693 11 851 000 000
6 16 000 16 000 000 1 693 27 088 000 000
7 19 000 19 000 000 1 693 32 167 000 000
8 23 000 23 000 000 1 693 38 939 000 000
9 26 000 26 000 000 1 693 44 018 000 000
10 28 000 28 000 000 1 693 47 404 000 000
11 28 000 28 000 000 1 693 47 404 000 000
12 28 000 28 000 000 1 693 47 404 000 000
13 28 000 28 000 000 1 693 47 404 000 000
14 28 000 28 000 000 1 693 47 404 000 000
15 27 000 27 000 000 1 693 45 711 000 000
16 26 000 26 000 000 1 693 44 018 000 000
17 26 000 26 000 000 1 693 44 018 000 000
18 25 000 25 000 000 1 693 42 325 000 000
19 24 000 24 000 000 1 693 40 632 000 000
20 23 000 23 000 000 1 693 38 939 000 000
21 22 000 22 000 000 1 693 37 246 000 000
22 21 000 21 000 000 1 693 35 553 000 000
23 19 000 19 000 000 1 693 32 167 000 000
24 18 000 18 000 000 1 693 30 474 000 000
25 17 000 17 000 000 1 693 28 781 000 000
TOTAL 502 000 000 810 946 000 000
Sumber: Pusat Penelitian Kelapa Sawit Medan 2006 dan Dinas Perkebunan Sulawesi Tengah 2017

Arus Pengeluaran (Outflow)

Arus pengeluaran dalam analisis kelayakan investasi pembangunan perkebunan

kelapa sawit PT XYZ terdiri dari biaya investasi dan biaya operasional. Arus pengeluaran
menggambarkan pengeluaran-pengeluaran yang akan terjadi selama umur ekonomis
perkebunan yang telah di tentukan oleh perusahaan PT XYZ.

Biaya Investasi

Biaya investasi merupakan biaya awal yang dikeluarkan untuk pembangunan

perluasan perkebunan tanaman kelapa sawit dengan luas lahan 1000 ha. Biaya investasi
biasanya biaya yang berjumlah besar dengan jangka waktu untuk re-investasi yang lama.
Biaya investasi meliputi biaya investasi tanaman, infrastruktur, bangunan, mesin, alat berat,
kendaraan, dan inventaris. Biaya re-investasi dilakukan pada seluruh biaya investasi
kecuali biaya tanaman, karena umur ekonomis biaya investasi tanaman melebihi tahun
analisis. Rekapitulasi biaya investasi PT XYZ disajikan pada Tabel 7. Sedangkan rincian
lengkap untuk biaya investasi yang dikeluarkan PT XYZ disajikan pada Lampiran 5,
Lampiran 6, Lampiran 7, Lampiran 8, Lampiran 9, Lampiran 10, dan Lampiran
11.

Tabel 7. Rekapitulasi Biaya Investasi PT XYZ Untuk Perkebunan Kelapa Sawit Seluas
1000 Ha.
No Uraian Umur Ekonomis Nilai (Rp)
1. Tanaman 25 92 046 589 000
2. Infrastruktur 12 2 495 844 852
3. Bangunan 12 10 539 068 960
4. Mesin 8 1 163 853 950
5. Alat Berat 8 7 551 015 000
6. Kendaraan 5 2 890 458 300
7. Inventaris 4 61 812 960
Total 116 748 643 022

Biaya investasi pada tahun ke-0 yang dikeluarkan berupa biaya perizinan dan
sertifikasi, ganti rugi tanam tumbuh, dan pembukaan lahan sebesar dengan total biaya
sebesar Rp 12357040000. Pada tahun ke-1 biaya investasi yang dikeluarkan berupa biaya
pembuatan teras seluas 1000 ha, pembibitan seluas 750 ha, penanaman LCC seluas 500 ha,
penanaman TBM seluas 500 ha, mesin, alat berat, kendaraan, dan infrastruktur dengan total
biaya sebesar Rp 44960569602. Pada tahun ke-2 biaya investasi yang dikeluarkan berupa
pembibitan seluas 500 ha, penanaman LCC seluas 500 ha, penanaman TBM seluas 500 ha,
dan pemeliharaa TBM-1 seluas 500 ha dengan total biaya sebesar Rp 23786842500. Pada
tahun ke-3 biaya investasi yang dikeluarkan berupa biaya pemeliharaan TBM-1 seluas 500
ha dan pemeliharaan TBM-2 seluas 500 ha dengan total biaya sebesar Rp 9792651500.
Pada tahun ke-4 biaya invetasiyang dikeluarkan berupa biaya pemeliharaan TBM-2 seluas
500 ha, pemeliharaan TBM-3 seluas 500 ha, bangunan, dan inventaris dengan total biaya
sebesar Rp 20713693920. Pada tahun ke-5 biaya investasi yang dikeluarkan berupa biaya
pemeliharaan TBM-3 seluas 500 ha dengan total biaya sebesar Rp 5137846000.

Biaya Operasional

Biaya operasional merupakan biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan secara

berkala untuk memenuhi input dalam kegiatan produksi. Biaya operasional terdiri dari
biaya tetap dan biaya variabel. Biaya operasional dari PT XYZ terdiri dari biaya perawatan,
biaya panen, dan biaya gaji. Biaya perawatan dan biaya panen termasuk ke dalam biaya
variabel, karena biaya perawatan bergantung pada umur tanaman, dan biaya panen
bergantung pada produktivitas tanaman setiap tahunnya. Sedangkan untuk biaya gaji
diasumsikan sebagai biaya tetap untuk setiap tahunnya. Biaya perawatan dan biaya panen
merupakan biaya yang diproyeksikan oleh perusahaan dilihat dari kebutuhan dan harga
tahun 2017, sedangkan biaya panen di asumsikan oleh perusahaan sebesar Rp 87.5/kg TBS
dengan asumsi jarak dari perkebunan kelapa sawit ke PKS adalah 100 km. Biaya
perawatan yang di proyeksikan oleh perusahaan sudah termasuk biaya pemeliharaan
(pupuk, air, listrik, dsb), gaji tenaga kerja harian, alat, dan transportasi. Biaya perawatan di
mulai dari TM 1 (Tanaman Menghasilkan 1), yaitu pada tahun ke lima. Hal ini dikarenakan
pada penelitian ini tanaman kelapa sawit mulai menghasilkan tandan buah segar pada tahun
ke lima. Untuk biaya panen yang di asumsikan pun sudah termasuk biaya tenaga kerja
harian, biaya transportasi, dan biaya alat. Sedangkan biaya gaji yang dimaksud dalam biaya
operasional merupakan biaya gaji di luar gaji tenaga harian. Data biaya operasional
diperoleh dari laporan keuangan PT XYZ tahun 2014, harga-harga yang yang tersedia
kemudian dikalikan dengan rata-rata tingkat inflasi di Indonesia pada 10 tahun terakhir
yaitu 5.6 persen setiap tahunnya. Data biaya operasional ini dibutuhkan untuk analisis arus
kas perusahaan dan laporan laba rugi perusahaan. Biaya gaji PT XYZ dan asumsi biaya
panen secara rinci berturut- turut disajikan pada Lampiran 3 dan Lampiran 2. Rekapitulasi
biaya perawatan PT XYZ disajikan pada Tabel 8. Sedangkan rinciannya disajikan pada
Lampiran 4.
Tabel 8. Proyeksi Biaya Perawatan PT XYZ Untuk Perkebunan Kelapa Sawit Seluas
1000 Ha
URAIAN Biaya /Ha (Rp)
TM 1 9 428 000
TM 2 9 192 000
TM 3 8 963 000
TM 4 8 738 000
TM 5 8 520 000
TM 6 8 307 000
TM 7 8 099 000
TM 8 7 897 000
TM 9 7 699 000
TM 10 7 507 000
TM 11 7 319 000
TM 12 7 136 000
TM 13 6 958 000
TM 14 6 784 000
TM 15 6 614 000
TM 16 6 449 000
TM 17 6 288 000
TM 18 6 131 000
TM 19 5 977 000
TM 20 5 828 000
TM 21 5 682 000
TM 22 5 540 000

Analisis Laba Rugi

Analisis laba rugi didasarkan pada besarnya volume penjualan dengan harga jual
produk, serta selisihnya terhadap biaya produksi setiap tahun. Analisis ini dilakukan untuk
mengetahui perkembangan profitabilitas usaha setiap tahunnya selama perkebunan kelapa
sawit masih beroperasi. Laporan laba rugi juga menunjukkan besar pajak yang harus
dibayarkan kepada pemerintah sesuai dengan undang-undang yang berlaku untuk
dimasukkan ke dalam laporan arus kas. Proyeksi laba rugi dan pajak yang dihasilkan
selama 25 tahun disajikan pada Tabel 9. Sedangkan rincian lengkapnya dapat dilihat pada
lampiran 13.
Analisis laporan laba rugi perusahaan baru memperoleh pendapatan pada tahun ke-
5 dari hasil penjualan TBS, hal ini disebabkan perkebunan kelapa sawit baru memproduksi
TBS pada tahun ke-4. Total akumulasi laba bersih selama periode produksi (25 tahun) yang
didapatkan dari total hasil penjualan setelah dikurangi oleh biaya pengeluaran dan pajak,
memperoleh laba bersih sebesar Rp 240703856875.
Tabel 9. Analisis Laba Rugi PT XYZ Untuk Pembangunan Perluasan Perkebunan Kelapa
Sawit Seluas 1000 Ha.
Tahun Laba Bersih (Rp) Pajak (Rp)
1 - 7 669 185 725 31 200 000
2 - 7 669 185 725 31 200 000
3 - 7 669 185 725 31 200 000
4 - 7 669 185 725 31 200 000
5 - 4 108 185 725 2 993 700 000
6 2 054 814 275 6 803 200 000
7 5 830 564 275 8 072 950 000
8 10 784 564 275 9 765 950 000
8 14 549 314 275 11 035 700 000
9 17 126 814 275 11 882 200 000
10 17 334 814 275 11 882 200.000
11 17 536 814 275 11 882 200 000
12 17 734 814 275 11 882 200 000
13 17 926 814 275 11 882 200 000
14 16 932 564 275 11 458 950 000
15 15 933 314 275 11 035 700 000
16 16 111 314 275 11 035 700 000
17 15 103 064 275 10 612 450 000
18 14 090 814 275 10 189 200 000
19 13 073 564 275 9 765 950 000
20 12 052 314 275 9 342 700 000
21 11 027 064 275 8 919 450 000
22 8.816 564 275 8 072 950 000
23 7 783 314 275 7 649 700 000
24 6 747 064 275 7 226 450 000
25 5 706 814 275 6 803 200 000
Total 240 703 856 875 213 157 900 000
 Analisis Investasi

Dalam melakukan analisis investasi, dibutuhkan perhitungan arus kas, laporan laba
rugi, dan switching value. Analisis arus kas dilakukan untuk mendapatkan nilai Net
Present Value (NPV), Net Benefit Cost Ratio (Net B/C), Internal Rate of Return (IRR), dan
Payback Period (PP). Hasil perhitungan analisis kelayakan investasi dihitung dengan
menggunakan analisis cash flow. Hasil perhitungan analisis kelayakan investasi
pembangunan perluasan perkebunan kelapa sawit disajikan pada Tabel 10. Sedangkan
untuk rinciannya disajikan pada Lampiran 12.

Tabel 10. Rekapitulasi Analisis Kriteria Investasi Pembangunan Perluasan

Perkebunan Kelapa Sawit PT XYZ Seluas 1000 Ha.
Kriteria Investasi Hasil Analisis
NPV Rp 52 951 448 529
IRR 7%
Net B/C 1.49
PP 12 tahun 1 bulan

Net Present Value (NPV)

Net present value adalah selisih antara manfaat bersih dengan biaya yang
digunakan, dihitung dengan menggunakan discount rate 5.3 persen. Discount rate yang
digunakan merupakan tingkat diskonto yang didasarkan oleh tingkat bunga deposito Bank
Indonesia tahun 2017.
Hasil analisis menunjukkan NPV pada discount rate sebesar 5.3 persen bernilai
positif, yaitu sebesar Rp 52951448529. Nilai NPV positif ini menunjukkan bahwa
pembangunan perkebunan kelapa sawit PT XYZ layak untuk dilaksanakan, karena hasil
yang diperoleh lebih besar dari nol.

Internal Rate of Return (IRR)

Analisis internal rate of return digunakan untuk mengevaluasi kemampuan

perusahaan dalam menghasilkan keuntungan yang dikaitkan dengan nilai waktu uang,
dilakukan dengan discount rate sebesar 5.3 persen. Nila IRR menunjukkan besarnya
discount rate yang apabila digunakan untuk mendiskontokan seluruh kas masuk akan
menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi yang dikeluarkan. Hasil
analisis IRR menunjukkan, pada discount rate 5.3 persen IRR sebesar 7 persen. Dalam hal
ini IRR lebih besar dibandingkan dengan discount rate, sehingga pembangunan
perkebunan kelapa sawit PT XYZ layak untuk dilaksanakan.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)

Net benefit cost ratio digunakan untuk mengukur berapa besar manfaat yang dapat
diterima dari setiap investasi yang dikeluarkan. Hasil analisis Net B/C yang diperoleh
untuk pembangunan perkebunan kelapa sawit menghasilkan nilai 1.49, yang artinya setiap
tambahan biaya yang dikeluarkan sebesar Rp 1 akan menghasilkan tambahan manfaat
bersih bagi PT XYZ sebesar Rp 1.49. Hasil analisis ini menunjukkan bahwa Net B/C
bernilai lebih besar dari satu, nilai tersebut mengindikasikan bahwa usaha memiliki
manfaat bersih yang menguntungkan terhadap satu satuan kerugian dari bisnis tersebut
sehingga layak untuk dilaksanakan.
Payback Period (PP)

Analisis payback period dilakukan untuk mengetahui jangka waktu pengembalian

biaya investasi yang dikeluarkan. Hasil analisis menunjukkan pembangunan perkebunan
kelapa sawit PT XYZ akan mencapai titik pengembalian pada saat berumur 12 tahun dan 1
bulan. Apabila ditinjau dari umur analisis kelayakan investasi yang mencapai 25 tahun,
maka pembangunan perkebunan kelapa sawit PT XYZ memungkinkan dan layak untuk
dilaksanakan, karena jangka waktu pengembalian biaya investasi yang dikeluarkan lebih
kecil dibandingkan umur proyek.

Analisis Switching Value

Analisis switching value dilakukan untuk mengukur berapa besar perubahan yang
dapat ditoleransi oleh perusahaan. Analisis ini dilakukan pada dua indikator yaitu apabila
terjadi kenaikan biaya produksi sebesar 70.46 persen dan penurunan kapasitas produksi
sebesar 21.12 persen. Penetapan kenaikan biaya produksi sebesar 70.46 persen, disebabkan
oleh pada kenaikan 70.46 persen hasil analisis kelayakan investasi yang diperoleh
menunjukkan batas toleransi dari peningkatan biaya produksi. Sedangkan untuk penurunan
kapasitas produksi sebesar 21.12 persen ditetapkan karena pada saat penurunan produksi
sebesar
21.12 persen, hasil analisis kelayakan investasi yang diperoleh menunjukkan batas
toleransi dari penurunan kapasitas produksi.

Kenaikan Biaya Produksi (70.46 persen)

Pada indikator kenaikan biaya produksi dengan asumsi kenaikan biaya sebesar
70.46 persen, semua variabel biaya produksi diproyeksikan mengalami kenaikan biaya,
kecuali biaya gaji karena sifatnya tetap sehingga tidak berpengaruh terhadap kelancaran
biaya produksi. Biaya produksi merupakan faktor internal sehingga dapat dikendalikan
oleh perusahaan. Ringkasan hasil analisis sensitivitas apabila terjadi kenaikan biaya
produksi sebesar 70.46 persen disajikan pada Tabel 11. Sedangkan rinciannya disajikan
pada Lampiran 14.

Tabel 11. Rekapitulasi Hasil Analisis Switching Value Pada Indikator Kenaikan Biaya
Produksi Sebesar 70.46 persen.
Kriteria Investasi Hasil Analisis
NPV Rp 7 065 569
IRR 5%
Net B/C 1
Payback Period 14 tahun 4 bulan

Berdasarkan hasil analisis sensitivtas yang dilakukan pada kenaikan biaya produksi
70.46 persen, hasil yang diperoleh menunjukkan nilai NPV yang lebih dari 0, IRR kurang
dari discount rate, Net B/C ratio sama dengan 1, dan payback period 14 tahun 4 bulan.

Penurunan Kapasitas Produksi (19.55 persen)

Analisis sensitivtas dengan indikator penurunan kapasitas produksi dilakukan

dengan asumsi sebesar 19.55 persen. Penurunan kapasitas produksi mengakibatkan
 penurunan penerimaan dari penjualan tandan buah segar. Kapasitas produksi merupakan
faktor eksternal sehingga tidak bisa dikendalikan oleh perusahaan. Rekaptulasi hasil
analisis sensitivitas bila terjadi penurunan kapasitas produksi sebesar 19.55 persen
disajikan pada Tabel 12. Sedangkan rinciannya disajikan pada Lampiran 16.

Tabel 12. Rekapitulasi Hasil Analisis Switching Value Pada Indikator Penurunan
Kapasitas Produksi Sebesar 19.55%.
Kriteria Investasi Hasil Analisis
NPV Rp 21 499 039
IRR 5%
Net B/C Ratio 1
Payback Period 12 tahun 4 bulan

Berdasarkan hasil analisis yang diperoleh, apabila terjadi penurunan kapasitas

produksi sebesar 19.55 persen, hasil yang di peroleh menunjukkan nilai NPV yang
dihasilkan lebih dari dari nol, IRR kurang dari dari discount rate, Net B/C sama dengan
satu, dan payback period 12 tahun 4 bulan.
Analisis switching value dilakukan untuk mengukur berapa besar toleransi yang
bisa di jalankan oleh perusahaan terhadap perubahan pada komponen- komponen penting
dari usaha yang dijalankan. Persentase perubahan yang lebih rendah menunjukkan
komponen tersebut lebih peka terhadap penerimaan yang diterima oleh perusahaan
dibandingkan dengan komponen yang persentasenya lebih besar.
Hasil analisa penurunan produksi sebesar 19.55 persen, artinya nilai tersebut
merupakan batas penurunan produksi perkebunan kelapa sawit PT XYZ agar usaha
perkebunan tetap layak untuk dijalankan secara finansial. Hasil analisa peningkatan biaya
produksi yaitu biaya perawatan, menunjukkan batas peningkatan biaya produksi agar usaha
perkebunan kelapa sawit PT XYZ tetap layak untuk dijalankan adalah sebesar 70.46
persen. Berdasarkan hasil analisis switching value, kelayakan investasi pembangunan
perluasan perkebunan kelapa sawit PT XYZ seluas 1000 ha lebih peka terhadap penurunan
nilai produksi dibanding kenaikan biaya produksi.

LAMPIRAN

Biaya Panen
Harga Panen Biaya Panen
Tahun TBS (ton) TBS (kg) (Rp/kg) (Rp)
0
1
2
3
 4 14,000 14,000,000 87.5 1,225,000,000
5 16,000 16,000,000 87.5 1,400,000,000
6 19,000 19,000,000 87.5 1,662,500,000
7 23,000 23,000,000 87.5 2,012,500,000
8 26,000 26,000,000 87.5 2,275,000,000
9 28,000 28,000,000 87.5 2,450,000,000
10 28,000 28,000,000 87.5 2,450,000,000
11 28,000 28,000,000 87.5 2,450,000,000
12 28,000 28,000,000 87.5 2,450,000,000
13 28,000 28,000,000 87.5 2,450,000,000
14 27,000 27,000,000 87.5 2,362,500,000
15 26,000 26,000,000 87.5 2,275,000,000
16 26,000 26,000,000 87.5 2,275,000,000
17 25,000 25,000,000 87.5 2,187,500,000
18 24,000 24,000,000 87.5 2,100,000,000
19 23,000 23,000,000 87.5 2,012,500,000
20 22,000 22,000,000 87.5 1,925,000,000
21 21,000 21,000,000 87.5 1,837,500,000
22 19,000 19,000,000 87.5 1,662,500,000
23 18,000 18,000,000 87.5 1,575,000,000
24 17,000 17,000,000 87.5 1,487,500,000
25 16,000 16,000,000 87.5 1,400,000,000
TOTAL 502,000,000 43,925,000,000
 51

Lampiran 2. Biaya Gaji PT XYZ Untuk Luas Lahan 1000 Ha

Gaji / Bulan
No Tenaga Kerja Jumlah (Rp) Total (Rp)
I Tenaga Staf
1 Estate Manager 1 11,707,000 11,707,000
2 Manager Divisi 1 9,365,600 9,365,600
3 Kepala Tata Usaha 1 8,194,900 8,194,900
4 Kepala Teknik 1 8,194,900 8,194,900
5 Asisten Manager 1 8,194,900 8,194,900
6 Asisten Pembibitan 1 4,682,800 4,682,800
7 Asisten Pemeliharaan 1 4,682,800 4,682,800
8 Kepala Keamanan 1 3,512,100 3,512,100
9 Asisten Lapangan 5 4,682,800 23,414,000
10 Kasie 1 4,682,800 4,682,800
11 Kepala Gudang 1 4,682,800 4,682,800
12 Kepala Mekanik 1 4,682,800 4,682,800
13 Kerani 1 2,341,400 2,341,400
14 HCD 1 2,341,400 2,341,400
15 Tenaga Bengkel/ Workshop 1 2,341,400 2,341,400
16 Pelayan 1 1,756,050 1,756,050
17 Asisten Pelayan 1 1,756,050 1,756,050
TOTAL (per bulan) 21 87,802,500 106,533,700
TOTAL (per tahun) 1,278,404,400
Lampiran 3. Rincian Biaya Operasional
DOSE BIAYA/HK JUMLAH
No Uraian (KG/PKK) HK/VOL (Rp) (Rp)
I TENAGA KERJA
1 Mandor 2.00 73,584 126,000
Jumlah 126,000
2 Circle Weeding
Manual 6.00 70,080 420,480
Chemist 6.00 70,080 420,480
3 Weeding Gawangan 70,080 -
Manual 2.00 70,080 140,160
Chemist 2.00 70,080 140,160
4 Wiping 3.00 70,080 210,240
5 Dongkel Anak Kayu 2.00 70,080 140,160
6 Pemeliharaan Jalan 4.80 70,080 336,384
7 Pemeliharaan Parit 0.50 70,080 35,040
8 Pemeliharaan Teras Kontur 1.80 70,080 126,144
9 Pemeliharaan TPH 0.20 70,080 14,016
10 Sample Daun 0.09 70,080 6,307
11 Pemupukan 0.80 70,080 56,064
12 Pengendalian HPT 0.20 70,080 14,016
13 Sensus 6.00 70,080 420,480
14 Penunasan 5.00 70,080 350,400
15 Analisa Daun 0.09 70,080 6,307
Jumlah 40.48 2,836,838

II BAHAN
1 RP 1.23 166.60 2,920 486,472
2 Urea 1.24 168.30 5,855 985,397
3 MOP/KCl 1.00 136.00 6,424 873,664
4 Kieserite 0.53 71.40 3,738 266,893
5 NPK 15.15.6.4 1.00 136.00 5,151 700,536
6 Meiester 0.35 47.60 31,886 1,517,774
7 Borate 0.06 13,875 -
8 Herbisida (Kleen Up) 0.04 5.97 39,245 234,175
Herbisida (Ally) 0.00 0.34 310,688 105,634
Herbisida (Gramoxone) 0.03 4.08 60,094 245,184
8 Racun Tikus (Klerat) 0.09 11.90 36,792 437,825
Jumlah 5,853,552

III ALAT & TRANSPORT

 53

1 Handsprayer 0.08 292,000 23,360

2 Transport (10%) 585,356
3 Dodos 0.05 58,400 2,920
Jumlah 611,636

TOTAL BIAYA 9,428,027

Lampiran 4. Rincian Biaya Investasi Tanaman
Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
Perizinan dan Sertifikasi 3,000,000 1,000 ha 3,000,000,000
Ganti Rugi Tanam Tumbuh 5,000,000 1,000 ha 5,000,000,000
Pembukaan Lahan 4,357,040 1,000 ha 4,357,040,000
Teras 15,219,100 650 km 9,892,415,000
Pembibitan 3,995,650 1,000 ha 3,995,650,000
Penanaman LCC 1,296,932 1,000 ha 1,296,932,000
Penanaman (TBM-0, 1-3 bulan) 34,643,558 1,000 ha 34,643,558,000
Pemeliharaan TBM-1 (12 bulan) 9,635,370 1,000 ha 9,635,370,000
Pemeliharaan TBM-2 (12 bulan) 9,949,932 1,000 ha 9,949,932,000
Pemeliharaan TBM-3 (12 bulan) 10,275,692 1,000 ha 10,275,692,000
TOTAL BIAYA 92,046,589,000

Lampiran 5. Rincian Biaya Investasi Infrastruktur

Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
1. Pembuatan Jalan
Pembuatan Jalan Utama 27,394,380 12 km 328,732,560
Pembuatan Jalan Koleksi 19,784,830 40 km 791,393,200
2. Pembuatan Parit -
Parit 2,4x1,8x1,2 m 17,560,500 10 km 175,605,000
Parit 1,8x1,2x1,0 m 15,219,100 15 km 228,286,500
Parit 1,2x0,9x0,6 m 8,194,900 25 km 204,872,500
3. Pembuatan Jembatan -
Jembatan 4x2 m 3,219,934 45 unit 144,897,030
Jembatan 4x4 m 3,805,284 31 unit 117,963,804
Jembatan 4x6 m 3,979,362 9 unit 35,814,258
4. Gorong-Gorong 9,365,600 50 unit 468,280,000
TOTAL BIAYA 2,495,844,852
Lampiran 6. Rincian Biaya Investasi Bangunan
Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
1. Bangunan Perumahan
Rumah G1 310,967,442 1 unit 310,967,442
Rumah G2 382,116,480 1 unit 382,116,480
Rumah G4 519,673,730 1 unit 519,673,730
Rumah G6 626,909,850 2 unit 1,253,819,700
Rumah G10 224,774,400 12 unit 2,697,292,800
2. Bangunan Perusahaan - -
Kantor Estate 888,561,300 1 unit 888,561,300
Kantor Divisi 257,554,000 1 unit 257,554,000
Guest House 722,438,970 1 unit 722,438,970
Gudang Sentral 1,696,344,300 1 unit 1,696,344,300
Gudang Pupuk 140,484,000 1 unit 140,484,000
Gudang Chemist 52,681,500 1 unit 52,681,500
Gudang Solar 52,681,500 1 unit 52,681,500
Gudang Limbah B3 52,681,500 1 unit 52,681,500
Workshop 438,310,080 1 unit 438,310,080
Gereja 264,695,270 1 unit 264,695,270
Musholla 168,580,800 1 unit 168,580,800
Poliklinik 185,438,880 1 unit 185,438,880
Rumah Pompa 43,901,250 1 unit 43,901,250
Rumah Genset 22,243,300 1 unit 22,243,300
Pos Satpam 11,168,478 1 unit 11,168,478
Menara Api 11,589,930 1 unit 11,589,930
Rumah Penitipan Anak 101,148,480 1 unit 101,148,480
Ruang Serbaguna 264,695,270 1 unit 264,695,270
TOTAL BIAYA 10,539,068,960
 55

Lampiran 7. Rincian Biaya Investasi Mesin

Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
Genset 100 KVA 386,331,000 1 unit 386,331,000
Genset 45 KVA 146,337,500 1 unit 146,337,500
Genset 20 KVA 117,070,000 1 unit 117,070,000
Mesin Diesel Yanmar 40,974,500 1 unit 40,974,500
Pompa Air 3,219,934 2 unit 6,439,868
Water Bowser 43,315,900 2 unit 86,631,800
Alkon 2,575,540 2 unit 5,151,080
Tangki Solar 10000 L 32,779,600 1 unit 32,779,600
Tangki Solar 5000 L 26,340,750 1 unit 26,340,750
Profil Tank 2200 L 4,916,940 3 unit 14,750,820
Radio Rig 2,926,750 1 unit 2,926,750
Handy Talkie 1,815,094 3 unit 5,445,282
Instalasi Air 117,070,000 1 Ls 117,070,000
Peralatan Workshop 175,605,000 1 Ls 175,605,000
TOTAL BIAYA 1,163,853,950

Lampiran 8. Rincian Biaya Investasi Alat Berat

Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
Excavator 807,783,000 1 unit 807,783,000
Bulldozer 837,050,500 1 unit 837,050,500
Grader 2,101,406,500 1 unit 2,101,406,500
Compador 995,095,000 1 unit 995,095,000
Backhoe Loader 1,170,700,000 1 unit 1,170,700,000
Tracktor 702,420,000 2 unit 1,404,840,000
Trailer 58,535,000 4 unit 234,140,000
TOTAL BIAYA 7,551,015,000
Lampiran 9. Rincian Biaya Investasi Kendaraan
Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
Mobil Double Cabin
(Manager) 351,210,000 1 unit 351,210,000
Single Cabin (KTU) 292,675,000 1 unit 292,675,000
Pick Up Workshop 275,114,500 1 unit 275,114,500
Pick Up Security 275,114,500 1 unit 275,114,500
General Transport 351,210,000 1 unit 351,210,000
Ambulance 409,745,000 1 unit 409,745,000
Bus Sekolah 263,407,500 1 unit 263,407,500
Dump Truck 310,235,500 2 unit 620,471,000
Sepeda Motor 25,755,400 2 unit 51,510,800
TOTAL BIAYA 2,890,458,300

Lampiran 10. Rincian Biaya Investasi Inventaris

Harga Satuan Total Harga
Uraian (Rp) Unit Satuan (Rp)
Perabot Rumah 936,560,000 0 Unit 14,984,960
Perabot Kantor & Poliklinik 585,350,000 0 Unit 46,828,000
TOTAL BIAYA 61,812,960
 57

Lampiran 11. Cash Flow Pembangunan Perluasan Perkebunan Kelapa Sawit PT XYZ seluas 1000 ha.
58

Lanjutan Cash Flow Pembangunan Perluasan Perkebunan Kelapa Sawit PT XYZ seluas 1000 ha.
 59

Lampiran 12. Laporan Laba Rugi Pembangunan Perluasan Perkebunan Kelapa Sawit PT XYZ Seluas 1000 ha.
Lanjutan Laporan Laba Rugi Pembangunan Perluasan Perkebunan Kelapa Sawit PT XYZ Seluas 1000 ha.
Lampiran 13. Cash Flow Peningkatan Biaya Produksi Sebesar 70.46 persen.
Lanjutan Cash Flow Peningkatan Biaya Produksi Sebesar 70.46 persen.
Lampiran 14. Laporan Laba Rugi Peningkatan Biaya Produksi Sebesar 70.46 persen
Lanjutan Laporan Laba Rugi Peningkatan Biaya Produksi Sebesar 70.46 persen.
 65

Lampiran 15. Cash Flow Penurunan Produksi Sebesar 19.55 persen.

Lanjutan Cash Flow Penurunan Produksi Sebesar 19.55 persen.
Lampiran 16. Laporan Laba Rugi Penurunan Produksi Sebesar 19.55 persen.
Lanjutan Laporan Laba Rugi Penurunan Produksi Sebesar 19.55 persen

.
 69

Lampiran 17. Kuisioner

KUISIONER PENELITIAN
PENENTUAN KELAYAKAN INVESTASI ASPEK NON FINANSIAL DAN
FINANSIAL PT XYZ

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN

PERKEBUNAN KELAPA SAWIT PT XYZ KABUPATEN MOROWALI
SULAWESI TENGAH

IDENTITAS RESPONDEN
Nama :
Pekerjaan/Jabatan :
Diharapkan bapak/ibu dapat mengisi kuisioner ini secara lengkap, objektif dan benar
adanya, karena kuisioner ini digunakan untuk penelitian skripsi dengan tujuan ilmiah sehingga
sangat dibutuhkan data yang valid dan akurat.

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

1. Bagaimana sejarah berdiri serta kondisi umum PT XYZ?
2. Bagaimana perkembangan PT XYZ saat ini?

ASPEK NON FINANSIAL DAN FINANSIAL

A. MANAJEMEN DAN HUKUM

1. Bagaimana struktur organisasi perkebunan kelapa sawit PT XYZ?
2. Apa tugas dan wewenang dari setiap bagian struktur organisasi?
3. Bagaimana intensitas waktu bekerja karyawan?
4. Berapa jumlah karyawan?
5. Bagaimana penyerapan tenaga kerja perkebunan kelapa sawit PT XYZ?
6. Apa bentuk badan hukum dari PT XYZ?
7. Bagaimana kelengkapan dan keabsahan dari perizinan dan legalitas perkebunan
kelapa sawit PT XYZ?

B. PASAR
1. Jenis produk apa saja yang di pasarkan?
2. Segmentasi pasar apa saja yang dibidik?
C. TEKNIS
1. Bagaimana identifikasi fisik dan lingkungann lokasi perkebunan kelapa
sawit PT XYZ?
2. Bagaimana aksesibilitas perkebunan kelapa sawit PT XYZ?
3. Apa saja jenis bahan baku yang digunakan?
4. Darimana mendapatkan kebutuhan bahan bahan baku?
5. Bagaimana proses produksinya?
6. Apa saja alat dan mesin yang digunakan untuk proses produksi?

D. SOSIAL
1. Bagaimana hubungan perusahaan dengan masyarakat?
2. Bagaimana PT XYZ melakukan pengenalan perusahaan kepada
masyarakat?

E. FINANSIAL
1. Dari mana saja penerimaan yang diperoleh PT XYZ?
2. Apa saja biaya investasi yang dibutuhkan PT XYZ untuk
pembangunan perkebunan kelapa sawit seluas 1000 ha?
3. Bagaimana rincian biaya investasinya?
4. Apa saja biaya operasional yang dibutuhkan PT XYZ untuk
pembangunan perkebunan kelapa sawit seluas 1000 ha?
5. Bagaimana rincian biaya operasionalnya?
6. Apa saja biaya perawatan yang dibutuhkan PT XYZ untuk
pembangunan perkebunan kelapa sawit seluas 1000 ha?
7. Bagaimana rincian biaya perawatannya?