TUGAS INDIVIDU (REVIEW)

Nama Mata Pelatihan : Tahap Perencanaan KPBU Rusun Merah Putih

Nomor Daftar Hadir : 03
Nama Peserta : Candra Dian Lukita Tauhid
Asal Instansi : DPKPP Kabupaten Cirebon
Lembaga Penyelenggara Pelatihan : Bapekom Wilayah IV Bandung

TAHAP PERENCANAAN
PROYEK KPBU RUSUN MERAH PUTIH

Tahap perencanaan merupakan tahap pertama dalam proses penyelenggaraan KPBU atas
prakarsa pemerintah dalam hal ini adalah Proyek KPBU Rusun Merah Putih. Setiap kegiatan
pada tahap perencanaan dalam penyelenggaraan KPBU Rusun Merah Putih ini dijelaskan pada
gambar berikut.

Gambar Alur Usulan Rencana KPBU, Penetapan KPBU, dan

Penyusunan Daftar Rencana KPBU
Dalam Permen Bappenas No.7 Tahun 2023 terdapat 3 kegiatan pada Tahap Perencanaan yaitu:
A. Identifikasi KPBU
Profil proyek KPBU Rusun Merah Putih dijelaskan pada tabel berikut.
Tabel Profil Proyek KPBU Rusun Merah Putih
Profil Proyek
PJPK Kementerian PUPR
Lokasi Proyek Sisi barat dan timur Jalan Tol Belmera yang terletak di Kilometer 8
Kelurahan Besar, Medan Labuhan, Kota Medan, Sumatera Utara
Status Lahan BMN Setditjen BM PUPR (Surat Pelepasan Hak)
• SHP No.4/1993 (15/9/1993) an. Departemen Pekerjaan Umum RI
• Surat Ukur No.5143/1993 (20/8/1993)
Status Proyek Telah menyesuaikan OBC
Luas Lahan 59.800 m² semula diperuntukkan untuk interchange
Kondisi Eksisting Belum dimanfaatkan (idle)
Kondisi Tanah Sebagian besar sawah dan tidak diketahui penggarapnya
Terdapat hunian yang berada di atas lahan
Ditemukan patok-patok baru
Rencana Rusun dan Fasilitas 2 Tower Rusun MBR Tipe 27: 640 unit
Bangunan Lainnya 2 Tower Rusun MBR Tipe 36: 640 unit
3 Tower Rusunawa Tipe 36: 960 unit
2 Tower Rusun Mewah Sewa Tipe 36: 640 unit
Jumlah: 9 Tower 2.880 Unit
Fasilitas yang akan dibangun • Fasos dan Fasum: Sky bridge, Jalan Akses, Masjid, Area Service,
Parking Lot, Jalan Sekunder, Area Sport
• RTH: Taman, Danau Retensi, Buffer
• Komersial: Besar (Pasar Modern), Sedang, Kecil
• Rusun: MBR, Rusunawa, Apartemen
Estimasi CAPEX 498.178 Million
Estimasi OPEX 246.1 Million (life cycle 20 years)
Rekomendasi Skema KPBU Skema berbasis ketersediaan layanan infrastruktur

Lokasi Proyek KPBU Rusun Merah Putih terbagi menjadi 2 (dua) area yaitu area barat
seluas 3,95 Ha dan Area Timur seluas 2,00 Ha. Berikut adalah gambaran ilustrasi
kondisi eksisting tapak Proyek KPBU Rusun Merah Putih.
 Gambar kondisi eksisting tapak Proyek KPBU Rusun Merah Putih

Kondisi akses lokasi Proyek KPBU Rusun Merah Putih terdiri dari 3 (tiga) akses yaitu
sebagai berikut.
1. Area barat membutuhkan perlintasan tidak sebidang dengan rel kereta api
2. Area utara membutuhkan penyambungan askes dari perumahan sekitar dan
memanfaatkan JPOO Eksisting
3. Area selatan membutuhkan jalan alternatif akses dari selatan di luar sempadan tol

Ilutrasi kondisi akses lokasi dijelaskan pada gambar berikut.

 Gambar kondisi akses lokasi Proyek KPBU Rusun Merah Putih

Dalam kegiatan identifikasi KPBU disusun studi pendahuluan yang memuat:

a. Kajian Strategis
Memastikan inisiatif penyediaan Infrastruktur sejalan dengan perencanaan
Pembangunan, tata ruang, serta sektor terkait dan mendukung kebijakan yang
telah ditetapkan. Secara singkat, kebutuhan data dan output kajian strategis secara
umum pada identifikasi dan usulan KPBU dijelaskan pada tabel sebagai berikut.
 Tabel kebutuhan data dan output kajian strategis pada
identifikasi dan usulan KPBU
Kajian inisiatif penyediaan infrastruktur
Kebutuhan Data Output
1. RPJMN dan Renstra KemenPUPR 1. Analisis penentuan PJPK
2. RTRW Kota Baru 2. Analisis keseuaian KPBU dengan
3. Keseuaian lahan dengan dokumen RTRW dokumen RPJMN/D dan/atau Renstra
Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam K/L, RKP/RKPD, rencana bisnis BUMN/D
dokumen RTRW: 3. Analisis keseuaian lokasi dengan RTRW
a. Peta rencana pola ruang 4. Analisis keterkaitan antar sektor
b. Peta rencana struktur ruang Infrastruktur dan antar wilayah
c. Peraturan zonasi
4. Kesesuaian dengan hukum dan
peraturan yang berlaku (peraturan
terkait PKBU, peraturan terkait
penentuan PJPK)

Di kegiatan ini dilakukan pemetaan kelembagaan dan stakeholders untuk

menentukan perencanaan penyediaan Infrastruktur.
a. Tinjauan terhadap kebijakan dan rencana strategis sektor
Sumber data yang diperlukan adalah:
- Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN)
- Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
- Rencana Kerja Pemerintah
- Rencana Kerja Daerah
- Rencana Strategis
- Rencana Kerja Kementerian/Lembaga memuat inisiatif Penyediaan
Infrastruktur yang dihasilkan dalam studi pendahuluan ini
b. Tinjauan terhadap aspek kepatuhan
Memastikan lokasi proyek dengan perencanaan tata ruang dalam Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW)/Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) serta meninjau
keterkaitan antar sektor Infrastruktur. Area Barat Proyek KPBU Rusun Merah
Putih ini berada di zonasi perumahan kepadatan tinggi dan sedang, sedangkan
area timur berada di zonasi perumahan kepadatan tinggi.
Sebagian kecil area barat merupakan area perdagangan dan sempadan sungai
dan rel kereta api. Begitu juga dengan area timur sepanjang rel kereta api dan
 sungai merupakan sempadan sungai dan rel kereta api. Kesesuaian zonasi dan
intensitas bangunan Proyek KPBU Rusun Merah Putih dijelaskan di gambar
berikut.

Gambar Kesesuaian zonasi dan intensitas bangunan

Proyek KPBU Rusun Merah Putih
c. Tinjauan terhadap aspek regulasi
Analisis peraturan perundang-undangan yang relevan dengan inisiatif
Penyediaan Infrastruktur yang diusulkan serta mengidentifikasi risiko hukum
termasuk strategi mitigasi risiko yang dapat diidentifikasi dalam tahap
perencanaan. Menteri dapat menyesuaikan regulasi yang perlu ditinjau sesuai
dengan kebutuhan dalam pelaksanaan proyek namun bertanggung jawab
untuk memastikan regulasi yang relevan dengan rencana proyek Penyediaan
Infrastruktur telah terpenuhi. Tinjauan dapat dilakukan sebagai berikut:
- Kajian pengaturan bidang dan sektor terkait rencana proyek Penyediaan
Infrastruktur. Kajian ini setidaknya memuat regulasi yang menjadi acuan
pada bidang dan sektor yang akan dikerjasamakan dengan skema KPBU.
- Kajian Lingkungan setidaknya memuat ketentuan terkait proses dalam
memperoleh persetujuan lingkungan.
Kajian lingkungan untuk proyek KPBU Rusun Merah Putih diantaranya:
a. Tidak dekat dengan ekosistem yang sensitif, kawasan lindung dan
habitat spesies yang terancam punah
 b. Tidak dekat daerah dengan arkeologi dan/atau situs bersejarah
atau institusi budaya dan sosial yang ada
c. Tidak dekat/di wilayah yang ditempati oleh kelompok rentan etnis
minoritas atau masyarakat adat, atau tanah dimana mereka berada
secara kolektif
d. Tidak berada di daerah padat penduduk, dimana pemukiman
kembali mungkin diperlukan atau potensi dampak polusi dan
gangguan lainnya dapat berdampak signifikan terhadap
Masyarakat
e. Tidak berada di wilayah yang sering terjadi konflik alokasi sumber
daya alam, dll
Kategori proyek KPBU Rusun Merah Putih ini adalah KATEGORI B dengan
pemberitahuan mengarah pada pemukiman paksa atau pengungsian
orang dari mata pencahariannya (LARAP Sederhana dengan Rumah Tangga
Terkena Dampak di bawah 40 Rumah Tangga). Kategori B adalah kategori
dengan potensi dampak buruk terhadap lingkungan atau sosial dalam
jumlah terbatas yang umumnya spesifik lokasi, sebagian besar dapat
dibalik, dan siap ditangani melalui mitigasi.
Kondisi Sosio Budaya di Proyek KPBU Rusun Merah Putih ini adalah tidak
ada masyarakat adat, sebagian besar masyarakat di sekitar lokasi proyek
adalah masyarakat adat yang sudah turun temurun tinggal di lokasi proyek.
generasi. Sedangkan kondisi sosio ekonomi di Proyek KPBU Rusun Merah
Putih ini menggambarkan kegiatan masyarakat adalah pekerja di sektor
industri dan pergudangan, pekerja informal, dan profesi lainnya.
- Kajian pemanfaatan BMN/BMD memuat bagaimana proses pemanfaatan
BMN/BMD dalam rencana proyek Penyediaan Infrastruktur termasuk lini
masa proses pemanfaatannya.
- Kajian tentang Pengadaan Tanah setidaknya memuat hasil identifikasi
status kepemilikan tanah untuk menetapkan apakah rencana proyek
Penyediaan Infrastruktur memerlukan pengadaan tanah atau tidak. Status
lahan Proyek KPBU Merah Putih dijelaskan pada gambar berikut.

Gambar ilustrasi status lahan Proyek KPBU Rusun Merah Putih

- Kajian Produk Dalam Negeri setidaknya memuat hasil identifikasi terhadap
kebutuhan tingkat komponen dalam negeri yang disyaratkan pada
pelaksanaan rencana proyek Penyediaan Infrastruktur sesuai dengan
peraturan perundang-undangan sektor.
- Kajian Peraturan Terkait Lainnya setidaknya memuat peraturan-peraturan
lainnya yang belum dibahas namun menjadi dasar dalam keberlangsungan
rencana proyek Penyediaan Infrastruktur.
 Regulasi penyediaan Infrastruktur skema KPBU Proyek Rusun Merah Putih

d. Tinjauan terhadap aspek kelembagaan

Memerlukan pemetaan pemangku kepentingan, penentuan peran dan
tanggung jawab penyelenggara Infastruktur serta sistem pelaporan simpul
KPBU kepada Menteri PUPR sebagai PJPK.
Tinjauan kelembagaan ini dapat dilakukan merujuk pada regulasi yang relevan,
contohnya regulasi terkait dengan sektor, regulasi yang berkaitan dengan
organisasi dan tata kerja pemerintah, atau instrumen regulasi lainnya yang
terkait. Peran kelembagaan Proyek KPBU Rusun Merah Putih dijelaskan pada
tabel berikut.
 Tabel peran kelembagaan Proyek KPBU Rusun Merah Putih

b. Kajian Inisiatif Penyediaan Infrastruktur

Tujuan dari dilakukannya kajian inisiatif Penyediaan Infrastruktur dalam studi
pendahuluan adalah untuk mengidentifikasi adanya kebutuhan Penyediaan
Infrastruktur serta menjawab kebutuhan tersebut dengan menentukan rencana
proyek yang akan dilaksanakan. Selanjutnya, mengidentifikasi skema Penyediaan
Infrastruktur terbaik untuk proyek yang hendak disediakan tersebut. Kajian ini
menghasilkan:
• Rencana bentuk KPBU
• Rencana skema pembiayaan KPBU dan sumber dananya
• Rencana penawaran KPBU yang mencakup jadwal, proses, dan cara penilaian
Secara singkat kebutuhan data dan output secara umum pada identifikasi dan
usulan KPBU pada kajian inisatif penyediaan Infrastruktur dijelaskan pada tabel
sebagai berikut.
 Tabel kebutuhan data dan output pada identifikasi dan usulan KPBU pada kajian
inisatif penyediaan Infrastruktur Proyek KPBU Rusun Merah Putih
Kajian inisiatif penyediaan infrastruktur
Kebutuhan Data Output
1. Profil daerah (karakteristik local, potensi 1. Rencana bentuk KPBU (DBUFOMT)
pengembangan wilayah, kondisi 2. Cakupan wilayah proyek, geografis,
demografi) demografi, aspek sosial terkait
2. Gambaran detail lokasi yang akan (Pendidikan, pendapatan) pada KPBU
dibangun untuk rumah susun sektor perumahan
3. Hasil dari konsultasi public untuk 3. Analisa lokasi proyek, konsep desain
menggambarkan dukungan dari (bila sudah ada), luasan lahan proyek,
pemangku kepentingan kapasitas yang direncanakan
4. Analisa VFM: 4. Rencana skema pembiayan KPBU
• Factor VFM (pengelolaan risiko, (apakah aka nada area komersial yang
optimalisasi anggaran, dimanfaatkan nantinya)
pengelolan pendapatan, efisiensi 5. Kajian alokasi risiko dari sisi identifikasi,
dan efektivitas) mitigasi dan alokasi risiko
• Asumsi alokasi risiko: risiko 6. Rencana penawaran kPBU yang
konstruksi, risiko rancangan, mencakup jadwal, proses, dan cara
biaya operasi dan perawatan, penilaian
risiko pemasaran 7. Hasil pelaksanaan konsultasi public dan
5. Data kapasitas fiscal PJPK indikasi dukungan yang diperlukan
6. Estimasi tarif yang diterapkan, dalam proyek KPBU perumahan
pendapatan lainnya missal lahan parker, 8. Analisa VFM Kuantitatif apakah
serta estimasi biaya CAPEX dan OPEX Pembangunan sektor perumahan
tersebut cocok menggunakan skema
PKBU

Kajian Inisiatif ini dilakukan dengan cara sebagai berikut:

1. Penentuan Kebutuhan Penyediaan Infrastruktur
a. Tinjauan Kondisi Ketersediaan Layanan
Menyusun uraian permasalahan atas ketersediaan Layanan yang sedang
berjalan atau peluang penyediaan Layanan yang dibutuhkan
masyarakat/pengguna Layanan. Uraian disusun dengan mendeskripsikan:
• Kondisi penyediaan Layanan eksisting atau peluang penyediaan
Layanan
• Besaran biaya yang dikeluarkan untuk proses eksisting atau peluang
penyediaan Layanan
• Ketersediaan, pemanfaatan dan kondisi aset
Berikut ini adalah gambar ilustrasi analisa elevasi dan drainase serta
masterplan drainase Kota Baru 2023 dijelaskan sebagai berikut.

Gambar analisa elevasi dan drainase

Gambar Masterplan drainase Kota Baru 2023

Berikut adalah kebutuhan Infrastruktur kebutuhan hunian Proyek KPBU
Rusun Merah Putih dengan 10.000 jiwa (7000 jiwa di bangunan Rusunawa
dan 3000 jiwa di bangunan Apartemen) berupa air, daya listrik, dan
sampah.

Tabel kebutuhan Infrastruktur kebutuhan hunian

 Gambar konsep utilitas Proyek KPBU Rusun Merah Putih

b. Tinjauan Dampak Terhadap Kondisi Ketersediaan Layanan

Menyusun uraian terkait dampak pada aspek ekonomi, sosial, finansial,
atau aspek lain yang relevan atas kondisi eksisting.
c. Tinjauan Kebutuhan Infrastruktur
Menyusun uraian indikasi awal Infrastruktur yang diharapkan untuk
menjawab kebutuhan yang telah diidentifikasi.
• Konsep akses untuk Proyek KPBU Rusun Merah Putih membutuhkan
beberapa Fly Over untuk menghubungkan antar area. Berikut analisa
kebutuhan ruang akses dari Selatan dijelaskan pada gambar berikut.

Gambar analisa kebutuhan ruang akses dari selatan

Gambar berikut menjelaskan konsep akses dan sirkulasi Proyek Rusun

KPBU Rusun Merah Putih

Gambar Konsep Akses dan Sirkulasi Proyek KPBU Rusun Merah Putih
Gambar Konsep Aksesbilitas Proyek KPBU Rusun Merah Putih
Berikut adalah ilustrasi Gate Pintu Masuk Kota Baru yang menggambarkan
akses berupa fly over untuk mengatasi kemacetan di lokasi tersebut.

Gambar ilustrasi gate masuk Proyek KPBU Rusun Merah Putih Kota Baru
• Konsep siteplan Proyek KPBU Rusun Merah Putih ini terdiri dari 2 (dua)
opsi. Perbedaan opsi tersebut adalah akses jalan sekunder yang
dijelaskan pada gambar berikut.

Gambar SIteplan Proyek KPBU Rusun Merah Putih Opsi 1

Gambar SIteplan Proyek KPBU Rusun Merah Putih Opsi 2
Gambar ilustrasi 3D Proyek KPBU Rusun Merah Putih
 2. Tinjauan Awal Rencana Proyek
Tinjauan awal untuk menentukan rencana proyek yang paling tepat
dilaksanakan dalam menjawab kebutuhan Penyediaan Infrastruktur tersebut.
• Menyusun Indikasi Awal Rencana Proyek setidaknya memuat bentuk
dan ruang lingkup proyek; lini masa proyek; persyaratan dan hal-hal
spesifik proyek, antara lain mencakup indikasi Layanan, standar
pelayanan minimum dan/atau spesifikasi keluaran sesuai dengan
kebutuhan proyek; potensi minat dan kapabilitas pasar; dan indikasi
Dukungan Pemerintah.
• Tinjauan awal proyek memuat identifikasi risiko proyek, penilaian risiko
proyek; alokasi risiko; dan mitigasi risiko
Risiko pada proyek KPBU Rusun Merah Putih dijelaskan pada tabel
berikut.

Tabel risiko Proyek KPBU Rusun Merah Putih

Alokasi Risiko
Kategori
Deksripsi Badan
Risiko PJPK Bersama
Usaha
Risiko Berhubungan dengan kesesuaian dalam menentukan lokasi; ✓
ketersediaan kepastian lahan yang clear and clean; memetakan kearifan
lahan, akses, lokal/ulayat; rencana dan realisasi perijinan yang terukur;
dan lokasi aksesibilitas dan keamanan yang baik; serta kondisi eksisting
dari asset di lokasi
Risiko sosial- Dampak proyek terhadap lingkungan/property sekitar serta ✓ ✓ ✓
lingkungan Masyarakat (aksi protes, kerusuhan); mekanisme ganti-rugi
dan pemukiman Kembali; kepatuhan regulasi; ha katas tanah;
dan aksi industry; faktor eksternalitas (perubahan iklim, cuaca
buruk, dll)
Risiko desain Ketidaksesuaian desain dengan tujuan pelayanan proyek, ✓
proses persetujuan desain oleh PJPK, dan segala bentuk
perubahan desain (toleransi/intoleransi)
Risiko Kenaikan biaya konstruksi yang sangat signifikan dari yang ✓
konstruksi diproyeksikan, keterlambatan penyelesaian, manajemen
proyek, risiko interface, pemenuhan standar kualitas, health
and safety, aksi industry, vandalisme
Risiko Keterjadian yang menyebabkan penurunan performa layanan, ✓
operasional kenaikan biaya operasional, health and safety, ketersediaan
sumber daya, pemenuhan standar kualitas, aksi industry
vandalisme
 Alokasi Risiko
Kategori
Deksripsi Badan
Risiko PJPK Bersama
Usaha
Risiko Perbedaan signifikasn antara proyek dengan reaalisasi ✓ ✓ ✓
permintaan permintaan (users), ketidakselarasan pendapatan dengan
biaya, Tingkat pengukuran dukungan pemerintah
Risiko Pasar Risiko inflasi, fluktuasi nilai tukar dan suku bunga, ✓
(Finansial) ketidaksediaan asuransi proyek, dan refinancing
Keadaan Kejadian yang tidak didguga dan berada diluar control para ✓
Kahar (Force pihak, sehingga performa layanan Infrastruktur tertunda atau
Majeure) bahkan terhenti
Risiko Ketidakpatuhan terhadap regulasi, adanya perubahan hukum ✓
Perubahan yang diskriminatif dan berimbas kepada performa
Hukum proyek/layanan, maupun kepada unsur biaya badan usaha
(Change in
Law)
Terminasi Dini Pemutusan hubungan kontrak sebelum akhir konsesi yang ✓
disepakati, konsekuensi finansial dari Tindakan terminasi,
serta komitmen membayar kompensasi dari PJPK
Risiko Kondisi Penurunan drastic nilai ekonomi asset sebelum berakhirnya ✓
Aset masa Kerjasama, konsidi/keadaan asset tidak sesuai kriteria
(Handback) kontraktual pada saat pemindahtanganan (handback) dari
badan usaha kepada PJPK

• Analisis finansial proyek memuat penilaian awal aspek finansial dan

penilaian awal aspek ekonomi
Estimasi total benefit ekonomi dijelaskan pada tabel sbb.

3. Pemilihan Opsi Metode Penyediaan Infrastruktur

4. Rekomendasi metode penyediaan/modalitas proyek
Opsi model pembiayaan paling tepat untuk Proyek KPBU Rusun Merah Putih
ini adalah Availability Payment dimana penyediaan Infrastruktur dilakukan oleh
 Badan Usaha dan operasi selama masa konsesi. PJPK melakukan pembayaran
AP jika BUP telah mengoperasikan Infrastruktur yang dikerjasamakan sesuai
dengan syarat yang ditetapkan dalam perjanjian Kerjasama. Dari hasil analisis
finansial berdasarkan 4 (empat) model pembiayaan, berikut tabel hasil key
output indicator pada masing-masing model untuk masa konsesi 20 tahun.

Tabel Hasil analisa keuangan, masa konsesi 20 tahun

B. Penetapan Skema Pendanaan

Project Cost (CAPEX)
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disebutkan di atas, berikut ini hasil perhitungan
Project Cost (CAPEX) berdasarkan estimasi biaya (RAB) dari Arsitek.
 Tabel Project Cost (Capex)

O&M (OPEX)
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disebutkan, berikut ini estimasi hasil
perhitungan biaya O&M (OPEX) baik annual dan periodic/berkala juga biaya life cycle
selama 20 tahun dalam present value.
Tabel Operation & Maintenace (OPEX)

Pendapatan (Revenue)
Berdasarkan asumsi-asumsi yang telah disebutkan pada asumsi finansial, berikut ini
estimasi hasil perhitungan pendapatan Rusun selama 20 tahun. Adapun pendapatan
utama Rusun bersumber dari sewa area komersial seluas 4,083 m2 (fasilitas rusun)
sebesar 59.3% dari total pendapatan, pendapatan sewa Hunian 36.6%, dan
pendapatan dari Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) pengguna Fasilitas Rusun
sebesar 4.0%.
Tabel Pendapatan Rumah Susun (2025 -2046)
 Model Pendapatan Sewa (rental) yaitu dengan 2 Skenario
➢ Skenario 1: Semua tipe rusun pembayaran sewa per bulan
➢ Skenario 2: Tipe rusun MBR 1 Terprogram, pembayaran sewa dibayar per
bulan, sedangkan Tipe Rusun MBR 2 umum dan Tipe Rusun umum/apartment
pembayaran sewa dibayar dengan cara dimuka dalam satu kali bayar untuk
mendapatkan hak pemanfaatan selama 20 tahun (sale long term lease right)
Tarif Sewa Hunian dan Perniagaan berdasarkan hasil WTP dan ATP Real Demand Survey
(RDS), sementara karean hasil RDS belum ada, maka estimasi tarif diestimasikan
berdasarkan:
o Rusun Tipe -1 Estimasi berdasarkan rata-rata tarif rusunawa sesuai regulasi
Pemerintah KOTA BARU No 20 tahun 2013
o Rusun Tipe -2 Estimasi berdasarkan Harga/M2 Rusunami, Kepmen PUPR No 242/2020
o Rusun Tipe -3 Estimasi rusun apartmen. Berdasarkan rata-rata harga pasar apartmen
sejenis di sekitar lokasi rusun

Pendapatan lain: Bangunan Perniagaan, Perkantoran dan Komersial disewakan per

tahun per m2 (estimasi berdasarkan harga pasar komersial sejenis di sekitar lokasi).
Dilihat dari estimasi indikasi pendapatan dari 2 (dua) scenario, dipilihlah pendapatan
bersumber dari sewa rusun per bulan (tipe 1unit rusunawa MBR) dan sewa jangka
panjang 20 tahun) untuk tipe umum dan tipe 3 umum.
C. Penyusunan Rencana Anggaran
Penyusunan rencana anggaran dilakukan oleh PJPK.

Selain melaksanakan kegiatan tersebut, pada tahap perencanaan dilaksanakan:

a. Konsultasi publik
Untuk memperoleh tanggapan dan/atau masukan dari pemangku kepentingan yang
menghadiri Konsultasi Publik. Hasil Konsultasi Publik dituangkan dalam berita acara
Konsultasi Publik yang paling sedikit memuat:
• daftar peserta Konsultasi Publik
• notulensi pembahasan rencana Penyediaan Infrastruktur
• kesimpulan dan rencana tindak lanjut
Metode yang digunakan adalah metode Real Demand Survey (RDS) dengan survey
kuantitatif dan kualitatif. Dalam real demand survey dilakukan untuk menentukan
harapan segmen konsumen target, faktor-faktor yang mereka pertimbangkan saat
membeli dan menyewa rumah, persepsi proyek, kesediaan untuk membayar.
Sementara itu, metode In Depth Interview (IDI) dan Focus group discussion (FGD)
dilakukan bagian dari survei kualitatif untuk memahami preferensi dan persyaratan.
Survei kuantitatif mencakup 774 rumah tangga terdiri dari intender (niat dan minat)
dan non-intender (tidak niat dan tidak minat). Dari jumlah responden dikelompokan
dalam empat segmen pendapatan dan jenis hunian rusunawa, rusunami, dan
apartemen komersial. Adapun kategori responden dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel Respon dan survey primer

Survei kualitatif dilaksanakan dengan wawancara mendalam atau in depth interview

(IDI) terhadap 7 personil yang mewakili Human Resources (HR) dan General Affairs
(GA) 7 perusahaan di Kawasan Industri.

Tabel survey kualitatif

Dari real demand survey adalah untuk menjawab willingness to pay (WTP) dan minat
dari responden atas layanan publik bidang perumahan. Berdasarkan 4 kelompok
responden atas preferensinya pada jenis tipe hunian, dan untuk tipe komersial
apartemen dibagi 2 yaitu sewa jangka pendek dan jangka panjang.
 Tabel Willingnes to Pay (WTP) dan minat/ketertarikan responden terhadap
hunian berasarkan jenis hunian

Real demand survey, juga menjawab tentang kemampuan membayar (ability to

pay). Berdasarkan survei kuantitatif diperoleh jumlah penghasilan keluarga per
bulan dari masing-masing kelompok Rusunawa #1 Rp 3.300.000 dan Rusunawa #2
Rp 5.000.000 Rusunami Rp 5.400.000 dan Apartemen Komersial Rp 9.400.000
Ability to Pay (ATP), dihitung berdasarkan penghasilan keluarga dikali antara
terendah 20% dan tertinggi 30% selanjutnya dihitung ATP rata-rata, sebagaimana
tersaji pada tabel di bawah ini.
Tabel Availability to pay (WTP)

Real Demand survey (RDS) juga berusaha menjawab sumber dan pertumbuhan
permintaan perumahan di Kota Medan. Berikut ini adalah hasil perhitungan
ukuran permintaan perumahan. Adapun tahapan dan rincian perhitungan dapat
dilihat pada Laporan Real Demand Survey dalam lampiran.
 Tabel Sumber Pertumbuhan Permintaan 2021-2025

Perkiraan kebutuhan perumahan untuk setiap segmentasi dalam 3 - 5 tahun ke

depan adalah sebagai berikut:

Rusunawa #1 : 300 - 530 unit

Rusunawa #2 : 290 - 490 unit
Rusunami : 300 - 520 unit
Apartemen komersial untuk sewa jangka pendek : 100 - 180 unit
Apartemen komersial untuk sewa jangka Panjang : 140 - 230 unit

b. Pengusulan proyek KPBU ke dalam daftar rencana KPBU

Dokumen pendukung untuk usulan KPBU dalam proses penyiapan yang terdiri atas:
• studi pendahuluan KPBU
• lembar ringkasan dari studi pendahuluan KPBU
Dokumen pendukung untuk usulan KPBU siap ditawarkan yang terdiri atas:
• prastudi kelayakan
• lembar ringkasan dari prastudi kelayakan
• surat pernyataan persetujuan prinsip Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan
Pemerintah, apabila diperlukan
• studi pendahuluan, dalam hal proyek belum diusulkan dalam daftar rencana KPBU
c. Penyusunan daftar rencana KPBU
Menteri Perencanaan menyusun daftar rencana KPBU bersumber dari hasil penilaian
kesesuaian terhadap usulan dan hasil identifikasi terhadap prioritas Pembangunan.