A.

PERMASALAHAN HUKUM
Dewasa ini permasalahan hukum yang terjadi di masyarakat semakin marak
dan beragam khususnya dalam bidang lelang hak tanggungan. Permasalahan tersebut
terjadi pada Hak tanggungan debitur macet yang objek jaminannya terpaksa dilelang
oleh kreditur (bank) untuk menyelesaikan kredit yang telah disepakati oleh kedua
belah pihak. Kewajiban pihak debitur yang objek jaminannya telah dilelang ialah
untuk mengosongkan objek jaminan tersebut. Namun, kenyataannya saat eksekusi
objek lelang debitur kredit macet belum mengosongkan objek lelang yang sudah
dinyatakan pemenangnya dalam risalah lelang.

B. ANALISIS KASUS
Lelang menurut Richard L. Hirshberg menyebutkan bahwa lelang (auction)
merupakan penjualan umum dari properti baagi penawar yang tertinggi, dimana
pejabat lelang bertindak terutama sebagai perantara dari penjual. Sesuai dengan
perkembangan peraturan di indonesia pengertian lelang dalam pasal 1 PMK 06 2020
menyebutkan bahwa lelang ialah penjualan barang dimuka umum dengan penawaran
harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk
mencapai harga tertinggi , yang didahului dengan pengumuman lelang. Lelang sendiri
secara ekplisit diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan 213.06/2020. Pelaksanaan
lelang harus berlandaskan pada asas asas lelang, yakni :
a. Asas Keterbukaan
b. Asas Persaingan
c. Asas Keadilan
d. Asas Kepastian hukum
e. Asas Efisiensi
f. Asas Akuntabilitas

Dalam perjanjian debitur menjadikan tanah dan/atau bangunan miliknya

menjadi tanggungan utang. Sesuai perjanjian dalan hal debitur cedera janji atau tidak
mampu membayar kewajiban utangnya maka berdasarkan pasal 6 undang-undang hak
tanggungan kreditur dapat melakukan penjualan atas barang jaminan tersebut melalui
KPKNL tanpa melalui persetujuan dari pihak debitur.
 Terkait permasalahan diatas bahwasanya kita perlu melihat apakah pelelangan
tersebut dilaksanakn secara mandiri (sukarela) atau melalui KPKNL. KPKNL
merupakan lembaga lelang yang bertanggung jawab atas proses lelang yang
didaftarkan melalui Sertifikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh BPN yang mana
dalam hal ini pelelangan tersebut melalui APHT. Dalam Pasal 41 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan peralihan
hak atas tanah melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan kutipan Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Risalah
Lelang mempunyai kedudukan yang sama dengan Akta Jual Beli yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang biasa dipergunakan sebagai salah satu
dasar untuk mendaftar peralihan hak atas tanah. pemenang lelang dapat mengajukan
permohonan Grosse Risalah Lelang yang merupakan salinan asli Risalah Lelang yang
berkepala “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuahan Yang Maha Esa” ke KPKNL.
Grosse Risalah Lelang memiliki kekuatan eksekutorial yang berkekuatan sama
dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap. Hal ini sesuai dengan Pasal 25 PMK
06 2020 yang ditentukan bahwa Lelang yang telah dilaksanakan sesuai ketentuan
yang berlaku tidak dapat dibatalkan, maka secara langsung pihak debitur kehilangan
haknya atas objek jaminan tersebut karena lelang telah dilaksanakan dan telah selesai
dimenangkan seseorang.
Permasalahan dalam pelelangan ini terjadi ketika pemenang lelang tidak bisa
menguasai objek lelang yang dibelinya dikarenakan susahnya pengosongan dan
adanya gugatan dari pihak debitor. Pemenang lelang seharusnya dapat menguasai
obyek lelang tersebut karena terbukti secara sah membeli tanah tersebut melalui
lembaga lelang resmi yaitu Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang
(KPKNL). Sesuai dengan yang tercantum dalam SEMA Nomor 06 Tahun 2020
menyebutkan bahwa proses eksekusi atau lelang eksekusi secara hukum telah selesai
jika objek eksekusi atau objek lelang telah diserahkan kepada pemohon eksekusi atau
pemenang lelang, apabila debitur menolak atau tidak bersedia melakukan
pengosongan objek jaminan Hak Tanggungan, pembeli objek jaminan dapat
melakukan permohonan kepada Pengadilan Negeri setempat untuk melakukan
pengosongan.

Dalam pelaksanaan lelang terkadang barang yang dijual tidak sepenuhnya

dikuasai oleh pihak penjual, adakalanya tanah dan/atau bangunan masih dikuasai oleh
pihak ketiga. Penguasaan oleh pihak ketiga ini juga bermacam macam alasannya, ada
yang legal seperti sewa menyewa ada juga pendudukan secara illegal. Untuk
melakukan pengosongan objek yang telah dimenangkan, pembeli/pemenang lelang
harus mengajukan permohonan pengosongan melalui pengadilan setempat, karena
Pejabat Lelang/Pelelang tidak memiki kewenangan terkait pengosongan dan untuk
eksekusi pengosongan itu sendiri juga dengan melibatkan aparat keamanan setempat.

Upaya penyelesaian yang dapat dilakukan oleh pemenang lelang jika objek
lelang yang belum dikosongkan ialah mengacu Sub Kamar Perdata dalam SEMA no 4
tahun 2014 yang mana menyebutkan bahwa “Proses eksekusi atau lelang eksekusi
secara hukum telah selesai jika objek eksekusi atau objek lelang telah diserahkan
kepada pemohon eksekusi atau pemenang lelang. Keberatan terhadap penyerahan
tersebut harus diajukan dalam bentuk gugatan bukan perlawanan .” Pemenang lelang
dapat mengajukan langsung surat penetapan pengosongan objek lelang kepada ketua
pengadilan negeri tanpa melalui gugatan.
 LEGAL OPINION PERTANGGUNGJAWABAN ATAS HALANGAN
PENGUASAAN HASIL LELANG OLEH DEBITUR KREDIT MACET

Peraturan Lelang & Pembuatan Lelang

Dosen Pengampu
Dr. Firman Floranta Adonara S.H M.H

Oleh
Mega Meilani Reformisiane
220720201016

KEMENTERIAN PENDIDIKAN, KEBUDAYAAN, RISET, DAN TEKNOLOGI

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS JEMBER
2024