Pendaftaran Pertama Kali secara Sporadik

Dokumen, Tata Cara, dan Biaya

A. Dokumen/Surat-surat yang diperlukan
1. Pembuktian Hak Lama merujuk pada Penjelasan Pasal 24 ayat (1) PP Pentan:
a. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom
yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik;
b. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad 1834-27) sejak berlakunya UUPA hingga tanggal
pendaftaran tanah dilaksanakan menurut PP Nomor 10 Tahun 1961 di daerah
bersangkutan;
 c. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapradja
yang bersangkutan;
d. Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Permen Agraria Nomor 9 Tahun
1959;
e. Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, sebelum atau
setelah berlakunya UUPA, tidak disertai dengan kewajiban untuk mendaftarkan hak
yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya;
f. Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda
kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya
Peraturan Pemerintah ini;
g. Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan;
h. Akta ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak diberlakukannya PP Nomor 28
Tahun 1977;
i. Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat lelang yang berwenang, yang tanahnya
belum dibukukan;
j. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil
oleh negara atau pemerintah daerah;
k. Petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir, dan Verponding Indonesia
sebelum berlakunya PP Nomor 10 Tahun 1961;
l. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat di Kantor Pelayanan PBB; atau
m. Lain-lainnya yang disebut sebagai alat bukti tertulis dengan nama apapun juga,
sebagaimana ketentuan UUPA.
2. Surat pernyataan dalam hal tidak ada dokumen yang dapat dijadikan sebagai alat bukti,
dengan persyaratan:
a. Penguasaan dan penggunaan tanah telah dilakukan selama 20 tahun secara nyata
dan dengan itikad baik;
b. Selama penguasaan dan penggunaan tanah tidak diganggu gugat dan diakui sah
oleh MHA desa yang besangkutan;
c. Diperkuat dengan kesaksian orang yang dapat dipercaya;
d. Ada kesempatan bagi pihak lain (jika ada) untuk mengajukan keberatan;
e. Dilakukan penelitian mengenai hal di atas
3. Akta Jual Beli Tanah dalam hal diperolehnya hak atas tanah melalui jual beli.
4. Surat Keterangan Waris dalam hal diperolehnya hak atas tanah melalui pewarisan.
5. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan.
6. Surat Keterangan Bukan Tanah Sengketa.
7. Surat Keterangan Tanah Belum Bersertifikat.
8. Surat Permohonan Pendaftaran Tanah Pertama Kali.
9. Surat Permohonan Pengukuran Tanah.
10. Dokumen yang berisi identitas pemohon hak yang berupa:
 a. Kartu Tanda Penduduk;
b. Kartu Keluarga, khususnya untuk menunjukkan identitas anak;
c. Surat Nikah;
d. Akta Kelahiran, khususnya untuk menunjukkan identitas anak;
e. Surat Kematian, khususnya untuk hak yang diperoleh lewat pewarisan; dan
f. Nomor Pokok Wajib Pajak.

B. Tata Cara Pendaftaran Tanah Pertama Kali secara Sporadik

1. Pemohon pergi ke Kantor Pertanahan setempat dan mendatangi loket pendaftaran
pertama kali.
2. Pemohon melakukan pendaftaran dengan menyerahkan surat-surat yang sudah
dikumpulkan di dalam satu map. Petugas Kantor Pertanahan akan melakukan
pengecekan kelengkapan dan keabsagan berkas, lalu memberi tanda terima berkas.
3. Petugas Kantor Pertanahan bagian pengukuran akan mendatangi lokasi bidang tanah
untuk melakukan pengukuran dan pemetaan, untuk kepentingan data fisik. Petugas akan
mengukur, menetapkan letak dan batas, serta memasang tanda-tanda batas (patok) pada
sudut bidang tanah yang bersangkutan. (Pasal 17 ayat (1) PP Pentan)
4. Petugas Kantor Pertanahan akan memanggil pemilik bidang tanah dan pemilik hak atas
bidang tanah yang berdampingan untuk menyaksikan dan memeriksa batas tanah. Para
pihak akan menyetujui pengukuran dan menandatangani berita acara. (Pasal 17 ayat (2)
jo. Pasal 18 ayat (4) PP Pentan)
5. Bidang tanah yang telah ditetapkan batasnya akan diukur dan dipetakan di dalam peta
dasar pendaftaran. (Pasal 20 ayat (1) PP Pentan)
6. Peta dasar pendaftaran yang telah dibuat akan diberi Nomor Identifikasi Bidang Tanah
(NIB) dan dibukukan dalam daftar tanah serta dicantumkan dalam Daftar Isian. (Pasal 21
ayat (1) PP Pentan jo. Pasal 23 ayat (1) Permen 3/1997)
7. Bidang tanah yang telah dibuat peta pendaftaran juga dibuat surat ukur untuk
pendaftaran haknya. (Pasal 22 ayat (1) PP Pentan)
8. Petugas Kantor Pertanahan akan melakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis
terhadap bidang tanah dalam hal data yuridis. (Pasal 25 ayat (1) PP Pentan)
9. Hasil penelitian data yuridis dimasukkan dalam Daftar Isian. (Pasal 26 ayat (1) PP Pentan)
10. Petugas Kantor Pertanahan akan mengumumkan Daftar Isian beserta peta bidang tanah
dari hasil pengukuran selama 30 hari untuk memberi kesempatan pihak lain untuk
mengajukan keberatan di Kantor Kepala Desa, Kantor Kelurahan, website Kementerian,
maupun media massa. (Pasal 88 ayat (1) huruf b PP 18/2021)
11. Petugas Kantor Pertanahan akan membuat berita acara saat selesainya jangka waktu
pengumuman dan disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan. (Pasal 28 ayat (1) PP
Pentan)
12. Data yuridis, data fisik bidang tanah, dan surat ukur disatukan dalam buku tanah sebagai
bentuk pendaftaran terhadap hak atas tanah tersebut. (Pasal 29 ayat (1) PP Pentan)
 13. Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat hak atas tanah berdasarkan buku tanah dan
menyerahkannya kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah sebagai
pemegang hak maupun kepada pihak lain yang diberi kuasa oleh pemegang hak. (Pasal
31 ayat (1) jo. ayat (3) PP Pentan)
14. Sertipikat hak atas tanah merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan yuridis di dalamnya selama datanya
sesuai. (Pasal 32 ayat (1) PP Pentan)
Sertipikat hak atas tanah dikatakan sebagai alat bukti yang kuat, bukan mutlak, karena
hukum tanah di Indonesia menganut sistem publikasi negatif tendensi positif. Artinya,
sertipikat tersebut membuktikan kepemilikan atas tanah selama tidak dibuktikan
sebaliknya.

C. Biaya yang dibutuhkan

1. Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah sebagaimana diatur
dalam Pasal 4 ayat (1) PP PNBP

Tu : Tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah

Dalam Rangka Penetapan Batas
L : Luas tanah dalam meter persegi
HSBKu : Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pengukuran yang berlaku
untuk tahun berkenaan
2. Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat
(1) PP PNBP

Tpa : Tarif Pelayanan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia

AL : Luas tanah dalam meter persegi
HSBKpa : Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan Pemeriksaan Tanah oleh
Panitia A untuk tahun berkenaan

3. Tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali untuk Keputusan Perpanjangan
maupun Pembaruan Hak Atas Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau
Hak Pakai Berjangka Waktu (tidak berlaku untuk Hak Milik) sebagaimana diatur dalam
Pasal 16 ayat (1) PP PNBP

4. Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali sebagaimana diatur dalam Lampiran
Nomor IIA PP PNBP
Rp50.000 per bidang

5. BPHTB berdasarkan Peraturan Daerah  sering menggunakan Peraturan Daerah DKI

Jakarta Nomor 18 Tahun 2010 dan Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 126 Tahun
2017
a. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp80.000.000 berdasarkan
Pasal 5 ayat (7) Perda 18/2010
b. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal waris dan hibah wasiat
sebesar Rp350.000.000 berdasarkan Pasal 5 ayat (8) Perda 18/2010
c. Tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5% berdasarkan Pasal 6
Perda 18/2010

Memperhatikan Pasal 5 ayat (2) Perda 18/2010, Nilai perolehan objek pajak adalah
harga transaksi dalam jual beli atau nilai pasar bagi waris dan hibah wasiat. Namun
berdasarkan Pasal 5 ayat (3), diatur bahwa nilai yang digunakan adalah NJOP apabila
diketahui nilai perolehan objek pajak lebih rendah dari NJOP atau tidak diketahui.
Pendaftaran Pertama Kali secara Sistematik (PTSL)
Dokumen, Tata Cara, dan Biaya
A. Dokumen/Surat-surat yang diperlukan
1. Pembuktian Hak Lama merujuk pada Penjelasan Pasal 24 ayat (1) PP Pentan:
a. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom
yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik;
b. Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings
Ordonnantie (Staatsblad 1834-27) sejak berlakunya UUPA hingga tanggal
pendaftaran tanah dilaksanakan menurut PP Nomor 10 Tahun 1961 di daerah
bersangkutan;
c. Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapradja yang
bersangkutan;
d. Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Permen Agraria Nomor 9 Tahun
1959;
e. Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, sebelum atau
setelah berlakunya UUPA, tidak disertai dengan kewajiban untuk mendaftarkan hak
yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya;
f. Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian
oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan
Pemerintah ini;
g. Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan;
 h. Akta ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak diberlakukannya PP Nomor 28
Tahun 1977;
i. Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat lelang yang berwenang, yang tanahnya
belum dibukukan;
j. Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh
negara atau pemerintah daerah;
k. Petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir, dan Verponding Indonesia sebelum
berlakunya PP Nomor 10 Tahun 1961;
l. Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat di Kantor Pelayanan PBB; atau
m. Lain-lainnya yang disebut sebagai alat bukti tertulis dengan nama apapun juga,
sebagaimana ketentuan UUPA.
2. Surat pernyataan dalam hal tidak ada dokumen yang dapat dijadikan sebagai alat bukti,
dengan persyaratan:
a. Penguasaan dan penggunaan tanah telah dilakukan selama 20 tahun secara nyata dan
dengan itikad baik;
b. Selama penguasaan dan penggunaan tanah tidak diganggu gugat dan diakui sah oleh
MHA desa yang besangkutan;
c. Diperkuat dengan kesaksian orang yang dapat dipercaya;
d. Ada kesempatan bagi pihak lain (jika ada) untuk mengajukan keberatan;
e. Dilakukan penelitian mengenai hal di atas.
3. Akta Jual Beli Tanah dalam hal diperolehnya hak atas tanah melalui jual beli.
4. Surat Keterangan Waris dalam hal diperolehnya hak atas tanah melalui pewarisan.
5. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan.
6. Surat Keterangan Bukan Tanah Sengketa.
7. Surat Keterangan Tanah Belum Bersertifikat.
8. Surat Permohonan Pendaftaran Tanah Pertama Kali.
9. Surat Permohonan Pengukuran Tanah.
10. Dokumen yang berisi identitas pemohon hak yang berupa:
a. Kartu Tanda Penduduk;
b. Kartu Keluarga, khususnya untuk menunjukkan identitas anak;
c. Surat Nikah;
d. Akta Kelahiran, khususnya untuk menunjukkan identitas anak;
e. Surat Kematian, khususnya untuk hak yang diperoleh lewat pewarisan; dan
f. Nomor Pokok Wajib Pajak.

B. Tata Cara Pendaftaran Tanah Pertama Kali dengan PTSL

1. Pemohon mendatangi tempat pendaftaran PTSL dan menyerahkan dokumen yang telah
disatukan. Petugas Panitia Ajudikasi PTSL akan memberi tanda terima penyerahan
dokumen.
2. Kegiatan pengumpulan data fisik dilakukan oleh Satgas Fisik dan pengumpulan data
yuridis dilakukan oleh Satgas Yuridis, dilakukan oleh satu tim untuk setiap
desa/kelurahan lokasi objek PTSL. (Pasal 18 huruf a Permen PTSL)
3. Satgas Fisik melakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang fisik untuk
kepentingan pengumpulan data fisik dengan teknolohi survei dan pemetaan yang terdiri
dari metode teretris, metode fotogametris, metode satelit, atau kombinasi dari ketiganya.
(Pasal 19 ayat (1), (2), dan (3) Permen PTSL)
4. Pengumpulan data fisik melibatkan pemilik bidang tanah yang berdampingan dan
partisipasi masyarakat. (Pasal 18 huruf b Permen PTSL)
5. Satgas Yuridis melakukan pengumpulan alat bukti mengenai kepemilikan maupun
penguasaan tanah melalui bukti tertulis, keterangan saksi, dan pernyataan yang
bersangkutan. (Pasal 20 ayat (1) Permen PTSL)
6. Hasil pengumpulan dan pemeriksaan alat bukti akan dituangkan di dalam Risalah
Penelitian Data Yuridis. (Pasal 21 ayat (1) Permen PTSL)
7. Panitia Ajudikasi PTSL melakukan penelitian data yuridis. (Pasal 22 ayat (1) Permen
PTSL)
8. Risalah Penelitian Data Yuridis berisi rekapitulasi data yuridis dan dimasukkan dala
Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah. (Pasal 24 ayat (1) Permen PTSL)
9. Data fisik dan data yuridis dimasukkan dalam formulir Pengumuman Data Fisik dan Data
Yuridis untuk diumumkan selama 14 hari kalender di Kantor Panitia Ajudikasi PTSL dan
Kantor Kepala Desa/Kelurahan untuk memenuhi asas publisitas. Tahapan ini membuka
kesempatan bagi pihak yang ingin mengajukan keberatan. (Pasal 24 ayat (2) Permen
PTSL)
10. Panitia Ajudikasi PTSL membuat Berita Acara Pengesahan Pengumuman Data Fisik dan
Data Yuridis setelah masa pengumuman selesai. (Pasal 24 ayat (4) Permen PTSL)
11. Penyelesaian kegiatan PTSL terdiri atas 4 kluster, yaitu:
a. Kluster 1 bagi bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat
untuk diterbitkan sertipikat hak atas tanah;
b. Kluster 2 bagi bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat
untuk diterbitkan sertipikat hak atas tanah namun terdapat perkara maupun sengketa;
c. Kluster 3 bagi bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya belum memenuhi
syarat untuk diterbitkan sertipikat hak atas tanah karena subjek dan/objek haknya
belum memenuhi persyaratan tertentu; atau
d. Kluster 4 bagi bidang tanah yang subjek dan objeknya sudah terdaftar dan sudah
bersetipikat namun data fisknya tidak sesuai dengan kondisi aktual. (Pasal 25 ayat (1)
Permen PTSL)
12. Panitia Ajudikasi PTSL akan menegaskan konversi menjadi hak milik atas nama
pemegang hak yang terakhir dalam hal telah memenuhi kluster 1 dan membukukannya
dalam buku tanah yang bersangkutan. Buku tanah ditandatangani oleh Ketua Panitia
Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan. (Pasal 26 huruf a dan huruf b jo. Pasal
28 ayat (1) dan ayat (3) Permen PTSL)
 13. Hak yang sudah terdaftar di dalam buku tanah dan memenuhi syarat untuk diberi tanda
bukti haknya, akan diterbitkan sertipikat hak atas tanah, yang mencantumkan data
yuridis, dan ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi PTSL atas nama Kepala
Kantor Pertanahan. (Pasal 31 ayat (1) dan ayat (4) Permen PTSL)
14. Sertipikat hak atas tanah diserahkan kepada pemegang hak atau kuasanya. (Pasal 31
ayat
(5) Permen PTSL)
15. Membayar BPHTB dan PPh terutang bagi objek pajak di atas Rp2.000.000.000.
16. Panitia Ajudikasi PTSL melakukan pengumpulan, pengelompokan, pengolahan, dan
penyimpanan data PTSL dalam bentuk elektronik sebagai pelaporan kegiatan PTSL.
(Pasal 36 ayat (1) Permen PTSL)

C. Biaya yang dibutuhkan

Biaya yang dikenakan kepada pemilik bidang tanah yang ingin mendaftarkan tanah melalui
PTSL diatur dalam Surat Keputusan Bersama Menteri ATR/BPN Nomor 25/SKB/V/2017,
Menteri Dalam Negeri Nomor 590-3167A Tahun 2017, dan Menteri Desa Pembangunan
Daerah Tertinggal dan Transmigrasi Nomor 34 Tahun 2017.
1. Kategori I (Provinsi Papua, Papua Barat, Maluku, Maluku Utara, Nusa Tenggara
Timur): Rp450.000
2. Kategori II (Provinsi Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Sulawesi Tengah, Sulawesi
Utara, Sulawei Tenggara, Nusa Tenggara Barat): Rp350.000
3. Kategori III (Provinsi Gorontalo, Sulawesi Barat, Sulawesi Selatan, Kalimantan
Tengah, Kalimantan Barat, Sumatera Utara, Aceh, Sumatera Barat, Kalimantan
Timur): Rp250.000
4. Kategori IV (Provinsi Riau, Jambi, Sumatera Selatan, Lampung, Bengkulu,
Kalimantan Selatan): Rp200.000
5. Kategori V (Jawa dan Bali): Rp150.000