Project Management

(Planning, Executing, Monitoring & Controling)

Studi Lapangan

Proyek Bakrie Tower

Oleh :
PT. Hutama Karya (Persero)
Divisi Gedung

Lokasi Proyek Bakrie Tower

Lokasi Proyek Bakrie Tower

Data Proyek
1. Owner
2. Harga Borongan
3. Waktu Pelaksanaan
4. Technical Data
5. Project Location
6.

Luas bangunan

7. Tahapan Pekerjaan
Tahap I
Tahap II
Tahap III
Tahap IV
Tahap V
Tahap VI
Tahap VII
Tahap VIII
Provisional Sum

: PT. Bakrie Swasakti Utama

: Rp. 660.000.000.000,: 731 hari kalender ( 24 bulan )
: 4 level of Basement
48 Office Buldings Tower
: Komplek Kawasan Rasuna Epicentrum,
Jl. Rasuna Said Jakarta Selatan
: Tower
: 85.000 m2
Basement : 33.000m2
: Pekerjaan Pondasi
: Pekerjaan Galian Tanah & Struktur Basement
: Pekerjaan Struktur Atas / Tower
: Pekerjaan Finishing Arsitektur
: Pekerjaan Instalasi MEP
: Pekerjaan Kulit Luar/Faade
: Pekerjaan Landscape
: Pekerjaan Special Lighting
: Curtain Wall, Elevator, Genset, BAS

Konsultan Pendukung
1. Design Architect

: HO+K INTERNATIONAL (BEIJING)

2. Architect Of Record

: URBANE

3. Structural Design Engineer

: WIRATMAN &

ASSOCIATES
4. MEP Engineer

: ELMES

5. Faade Design Consultant

6. QS Consultant

: CONNEL WAGNER
: WTPATNERSHIP

7. Property Management Consultant

: PT. PROCON INDAH

8. Konsultan Manajemen Konstruksi

: PT. CIRIAJASA CIPTA

MANDIRI

Struktur Organisasi Project (design &

build)
BSU
(Owner)

CCM
(MK)
HK
(Main Contractor)

Wiratman
(Konsultan Struktur)

Urbane
(Konsultan Arsitektur)

Elmes
(Konsultan M&E)

Flowchart Proses forcon & shopdrawing

Proses forcon
Konsultan
Perencana

Start

HK

BSU

Finish

Proses
shopdrawing

Konsultan
Perencana

Start

HK

MK

Finish

Metode Kerja Struktur

Metode Konstruksi Struktur :
1. Galian tanah, sistem Bottom-up
2. Dinding penahan tanah, sistem contiguous pile + Ground anchor
3. Pondasi, sistem Bore pile + Raft foundation
4. Lantai, sistem Flat Slab & Drop Panel (Khusus Basement)
5. Core wall
6. Balok Prestress
7. Tulangan plat lantai menggunakan Steel Deck + wire mesh
8. Metode begisting
System Konvensional untuk slab&balok Basement
System Tunnel Form untuk facing wall
System Cuplock untuk slab&balok Tower
System Climbing formwork/jump form untuk corewall
System Steel form untuk kolom bulat

10

Langkah-langkah Pelaksanaan Proyek

1. Site Management
a. Site Instalation
b. Sarana & Prasarana Proyek
c. Sumber Daya Manusia (Struktur Organisasi)
2. Metode Kerja
a. Planning & Scheduling (S Curve & Bar Chart)
1. S Curve
2. Bar Chart
3. Network Planning & Jalur Kritis
b. Detail Metode Pelaksanaan
1. Struktur
2. Arsitektur/Finishing
3. M&E
3. Evaluasi & Monitoring

11

Site Instalasi

LOADING

MENUJU WASH BAY

BORING PILE

WASH BAY

COUNTER
WEIGHT TC
DITUTUP

12

Site Instalasi
Site Tampak Sisi Timur

POS JAGA

AREA STOCK MATERIAL BESI

KANTOR MK
KANTOR LOGISTIK
& PERALATAN

SITE OFFICE

PARKIR SITE OFFICE

13

Traffic Management
MOHON MAAF

LINK R-1

PERJALANAN ANDA TERGANGGU

PELAKSANAAN PROYEK BAKRIE
TOWER

HATI HATI
ADA PEKERJAAN
BAKRIE TOWER

TERIMA KASIH

ARAH
PROYEK BAKRIE
TOWER LURUS

PETUGAS TRAFFIC
PAGAR
PENGAMAN

RS. MMC

N
E ME
PART UNA
S
KE- A
A
R
N
TAMA

PETUGAS TRAFFIC

MOHON MAAF

KLUB RASUNA

GERBANG

TERIMA KASIH

SAT
GED. PU N
MA
PERFIL

STADION
KUNINGAN

PASAR
AL
FESTIV
ARAH
PROYEK
BAKRIE TOWER

PERJALANAN ANDA TERGANGGU

PELAKSANAAN PROYEK BAKRIE
TOWER

GED. NYI
AGENG SERANG

PESONA
RASUNA

JL. JEMBATAN MERAH

JL. JEMBATAN MERAH
Jalur. KELUAR DARI
PROYEK BAKRIE TOWER

14

Management
Resiko
15

Management Resiko

16

Management Resiko
Kertas Kerja Penilaian Resiko
1. Unit Kerja/
Unit Usaha

Divisi Gedung Proyek Bakrie Tower

2. Sasaran
3. Judul
Resiko

Owner Gagal Bayar

Diagram Pohon Sebab-Akibat Faktor Pemicu :
Judul Resiko : Owner Gagal Bayar

Pelanggan gagal
memperoleh Sumber dana
utama

Pengajuan Kredit tidak

disetujui Sumber
Pendanaan / Bank

Penjualan tidak laku

Tidak diketahui alternatif

sumber dana lainnya

Dana hasil penjualan tidak

tercollect dengan Baik

Pembayaran/ Installment
tidak sesuai rencana

Collection digunakan tidak

sesuai rencana

17

Management Resiko
4. Analisis
Resiko

Catatan Rincian Data Faktor-Faktor Pemicu:

1.
Mekanisme Pembayaran DP 20%, MC 01 Progress mencapai 15 % selanjutnya progress setiap
bulan.
2.
Perkiraan start proyek bulan Juli 2006, periode pelaksanaan Bakrie Tower 24 bulan.
3.
Informasi Sumber Pendanaan Proyek.
1. Dana hasil penjualan, metode penjualan bebas (Free Salling)
2. Kontraktor Financing 30 % - 40%
3. Kredit Investasi dari Bank / Sumber Pendanaan lain
d.
Mekanisme proporsi pembayaran adalah 70 % dari owner dan 30% dari kontraktor untuk
setiap progress claim atas pekerjaan (MC)
e.
Owner (PT. BSU) merupakan anak perusahaan dari Bakrie Land Development (BLD. tbk ) yang
merupakan perusahaan publik ( tbk ).
f.
Saat ini owner memilih beberapa paket pekerjaan dalam kawasan Rasuna Epicentrum yang
masing-masing bernilai cukup besar.
Faktor Positif (Faktor Pencegah/Peredam) :
1.

Perhitungan Besarnya Akibat Resiko:

Akibat yang mungkin terjadi apabila owner gagal bayar adalah :
1.
Akibat keterlambatan pembayaran termyn

18

Management Resiko
2. Akibat owner tidak mampu membayar :
> Putus Kontrak tuntutan hukum
Perhitungan Besarnya Akibat Resiko:

Besarnya Akibat
Resiko

Akibat atas biaya langsung : biaya

langsung meningkat
(Rating :
)

Rating Akibat
Terbesar :

Akibat biaya lainnya:Putus Kontrak,

tuntutan hukum, kerugian
(Rating :
)

5.
Kesimpulan
Analisis
Resiko
Besarnya
Kemungkina
n Rsiko

Tingkat Eksposur Resiko

Rating
Kemungkinan :
Prioritas No: 1

19

Planning
20

Master Schedule (S Curve)

21

Tahapan Jalur Kritis

22

Master Schedule (Bar Chart)

23

Network Planning

24

Metode Struktur (Bekisting &

Pengecoran)

Metode Bekisting Proyek Bakrie Tower

Konvensional + Cuplock (Balok + Plat)
Climbing (Corewall)
Steel Form (Kolom Bulat)
Metode Pengecoran Proyek Bakrie Tower
Climbing Placing Boom
Portable Concrete Pump Kap 5500 MPH
Trowel Finisher
25

Slab & Balok (tahapan cor)

Pengecoran thp 2
Pengecoran thp 1

Pengecoran thp 4
Pengecoran thp 3

26

Siklus Slab & Balok

SIKLUS PEKERJAAN SLAB & BEAM
LANTAI 4
URAIAN
1
Tahap 1 & 3
PERANCAH
PAS. BEKISTING + METALDECK
PEMBESIAN
PENGECORAN
Tahap 2 & 4
PERANCAH
PAS. BEKISTING + METALDECK
PEMBESIAN
PENGECORAN

OVERLAP 4-5
HARI KE
7
8
9 10

Z-3 Z-1

LANTAI 5
11

12

13

14

15

16

Z-3 Z-1

Z-2 Z-4

Z-2 Z-4

27

Corewall climbing (tahapan cor)

Pengecoran thp 3

Pengecoran thp 2

Pengecoran thp 1

28

Corewall Climbing (Siklus Cor)

SIKLUS PEKERJAAN COREWALL
LANTAI 10
URAIAN
1

OVERLAP 10-11
HARI KE
8
9 10 11

LANTAI 11
12

13

14

15

16

17

Tahap 1
PEMBESIAN
PAS. BEKISTING
PENGECORAN
BONGKAR BEKISTING
Tahap 2
PEMBESIAN
PAS. BEKISTING
PENGECORAN
BONGKAR BEKISTING
Tahap 3
PEMBESIAN
PAS. BEKISTING
PENGECORAN
BONGKAR BEKISTING

29

18

Monitoring
&
Controling
30

Monitoring Struktur

31

Monitoring Struktur

32

Monitoring Struktur

33

Monitoring Arsitektur

34

Monitoring Arsitektur

35

Monitoring Mekanikal

36

Monitoring Elektrikal

37

Pelaporan Pekerjaan
Pelaporan Internal :
1. Laporan Mingguan
Progress pekerjaan mingguan versus rencana mingguan
Evaluasi Pengendalian Waktu (EPW)
Kendala-kendala yang terjadi selama pelaksanaan
2. Laporan Bulanan (RKK)
Progress pekerjaan bulanan versus rencana bulanan
Kendala-kendala yang terjadi selama pelaksanaan
Visualisasi kondisi terakhir (update)
Keuangan dan sumber daya (mandor, material, subkon dll)

Pelaporan External :
1.
2.
3.

Laporan Mingguan
Laporan Bulanan
Laporan Visual (Foto & Video)

38

Ilustrasi Pekerjaan
Struktur Atas (Tower)

39

Corewall Climbing

40

Corewall Climbing

41

Formwork (system caplock) + Metaldeck

42

Alat Bantu Cor (placing boom)

Jangkauan belalai
mencapai 15m

43

Alat Bantu Angkut (tower crane)

TC Climbing

TC Standing
Placing Boom

TC Clymbing

PH

44

Visual Bulanan (Agt 06 s/d Nov 06)

45

Visual Bulanan (Des 06 s/d Mar 07)

46

Visual Bulanan (Apr 07 s/d Jul 07)

47

Visual Bulanan (Agt 07 s/d Nov 07)

48

Visual Bulanan (Des 07 s/d Jan 08)

49

Visual Bulanan (Feb 08 s/d Mar 08)

50

Visual Bulanan (Apr 08 s/d Mei 08)

51

Visual Bulanan (Jun 08 s/d Jul 08)

52