Ali Masykur April 18, 2021 1

Aspek jaminan merupakan salah satu aspek yang

sangat penting dalam analisis perkreditan.
Conflict of interest atau sering disebut keuangan
konflik yaitu konflik keagenan antara pihak bank
dengan debitur.
Jasa perbankan dalam memberikan kredit
memperoleh pendapatan bunga, sedangkan debitur
yang telah menerima haknya berupa kredit, wajib
membayar bunga disamping pokoknya.

Ali Masykur April 18, 2021 2

 Persoalan muncul ketika pihak debitur
memperoleh keuntungan yang melebihi
biaya bunganya, bank tidak akan ikut
menikmati kenaikkan keuntungan tersebut,
tetapi ketika perusahaan atau pihak debitur
mengalami kerugian maka bank ikut
menanggungnya.
 Oleh karena itu untuk mengatasinya maka
bank meminta jaminan.
Jaminan ini hanya sekedar untuk menutup
risiko sesuai dengan nilai yang
diperjanjikan dalam komitmen kredit.

Ali Masykur April 18, 2021 3

Aspek jaminan menjadi cover risiko ketika
pihak debitur tidak mampu lagi
melaksanakan kewajibannya terhadap bank.
Untuk itu penilaian jaminan menjadi mutlak
dilakukan oleh bank bila kredit yang telah
diberikan ingin tetap memberikan keamanan
bagi bank.

Ali Masykur April 18, 2021 4

 Dalam penilaian ini ada dua sasaran pokok :
 Untuk menilai nilai ekonomis dari barang

jaminan
 Untuk menilai nilai yuridis dari barang

jaminan.

Ali Masykur April 18, 2021 5

 Secara umum syarat-syarat ekonomis yang
dipenuhi dari jaminan perkreditan antara
lain :
◦ Jaminan harus mempunyai nilai ekonomis secara
umum dan bebas .
◦ Nilai jaminan harus lebih besar dari nilai kredit
yang diberikan .
◦ Barang jaminan mudah untuk dipasarkan.

Ali Masykur April 18, 2021 6

◦ Nilai jaminan konstan atau mungkin berubah di
masa yang akan datang.
◦ Kondisi dan lokasi barang jaminan sangat strategis.
◦ Barang jaminan secara fisik tidak mudah rusak.
◦ Barang jaminan mempunyai umur ekonomis jangka
waktu lama

Ali Masykur April 18, 2021 7

 Secara umum syarat-syarat yuridis yang
dipenuhi dari jaminan perkreditan antara
lain :
◦ Barang jaminan milik nasabah atau calon debitur
yang bersangkutan.
◦ Ada dalam kekuasaan calon debitur itu sendiri.
◦ Tidak berada dalam persengketaan dengan pihak
lain.

Ali Masykur April 18, 2021 8

◦ Memiliki bukti-bukti kepemilikan / sertifikat atas
nama nasabah yang masih berlaku .
◦ Bukti-bukti kepemilikan yang ada memenuhi syarat
untuk diadakan pengikatan bank secara hipotik,
kredit verband, fiduciare eigendom over dracht dan
lain-lain.
◦ Barang-barang jaminan tersebut bebas tidak ada
ikatan jaminan dengan pihak lain.

Ali Masykur April 18, 2021 9

 Jaminan kredit perbankan secara umum
dikelompokkan menjadi dua macam yaitu :
 Jaminan material/harta
perusahaan/perorangan/badan.
Jaminan ini bisa berupa harta lancar atau
harta tetap.
 Jaminan non material.

Jaminan non material sering disebut

jaminan pihak ketiga. Jaminan pihak ketiga
dapat berupa jaminan perorangan, jaminan
perusahaan atau jaminan bank.

Ali Masykur April 18, 2021 10

1. Dari pemilik barang jaminan itu sendiri :
Berupa kekayaan dari si debitur yang bersankutan
atau kekayaan pihak ke-3 lainnya yang digunakan
untuk jaminan kredit yang diperolah debitur.
2. Dari status kekayaan tersebut didalam
perusahaan :
Sebagai Current Assets yang berupa
piutang,stock persediaan barang-barang
setengah jadi (bahan baku dan lain-lain).
Sebagai Fixed Assets yaitu kekayaan atau alat
produksi dari debitur yang bersangkutan seperti
tanah, bangunan, alat-alat produksi, alat-alat
transportasi dan lain sebagainya.

Ali Masykur April 18, 2021 11

3. Jaminan itu sendiri :
◦ Jaminan dalam bentuk Tangible Assets yaitu
barang-barang yang ada wujudnya,secara phisik
berupa aktiva lancar, aktiva tetap milik
perusahaan ataupun jaminan kebendaan.
◦ Jaminan dalam bentuk Intangible Assets yaitu
jaminan kredit tidak ada wujudnya secara phisik
berupa jaminan pribadi letter of quarante, letter
of comport recomendasi dan lain-lain.

Ali Masykur April 18, 2021 12

4. Dari fungsi kegiatannya jaminan dibagi
menjadi dua macam :
◦ Jaminan utama yaitu barang-barang yang
diperoleh atau dibeli dengan kredit yang
bersangkutan dan kemudian dijaminkan kepada
Bank kembali.
◦ Jaminan tambahan yaitu barang-barang jaminan
lainnya diluar yang dibiayai dengan kredit,
dengan tujuan sebagai alat pengamanan
terhadap kredit yang telah ditarik oleh debitur.

Ali Masykur April 18, 2021 13

5. Dari jumlah kreditur jaminan dapat
dibedakan :
◦ Jaminan tunggal yaitu suatu kekayaan hanya ada
pengikatan jaminan dengan Bank itu saja.
◦ Jaminan gabungan yaitu barang jaminan yang
diikat secara bersama-sama atau sendiri-sendiri
oleh masing-masing kreditur yang
bersangkutan.

Ali Masykur April 18, 2021 14

6. Kestabilan nilai barang jaminan :
 Kemungkinan naik turunnya nilai rupiah di
waktu yang akan datang seperti tanah,
logam mulia, valuta asing, mesin-mesin
transportasi dan stock barang dagangan.
 Kesetabilan nilai barang jaminan itu sangat
penting untuk diperhatikan dalam seleksi
barang atau kekayaan yang akan diikat
sebagai barang jaminan .

Ali Masykur April 18, 2021 15

7. Penguasaan barang jaminan :
 Secara fisik dikuasai oleh bank dan
disimpan dalam gudang atau dalam
khasanah Bank , misalnya logam mulia,
sertifikat deposito, surat-surat berharga,
dengan pengamanan kunci rangkap.
 Secara phisik dikuasi dan digunakan
kembali oleh pihak debitur yaitu terutama
jaminan utama yang diikat bank dengan
cara Fidusia .

Ali Masykur April 18, 2021 16

Pengikatan jaminan akan memberikan
kenyamanan bagi pihak-pihak yang
bertransaksi. Pihak bank akan mendapatkan
kepastian hukum, sedangkan pihak debitur
wajib memenuhi kewajibannya bila
melakukan wan prestasi sesuai yang
diperjanjikan.

Ali Masykur April 18, 2021 17

 Pengikatan jaminan terdiri dari :
 Pengikatan notariil atau otentik
Pengikatan notariil atau sering disebut
akte otentik adalah akte yang bentuknya
ditentukan oleh undang-undang dan dibuat
oleh atau dihadapan pegawai-pegawai
umum yang berwenang untuk itu ditempat
dimana akte dibuat.
 Akte di bawah tangan
Akte ini dibuat sebagai bukti perjanjian
antara bank dengan debitur dalam
memenuhi perjanjian prosedur pinjam-
meminjam uang dan pengakuan hutangnya.

Ali Masykur April 18, 2021 18

 Penilaian jaminan perlu dilakukan bank
sebab hasil penilaian akan memberikan
informasi seberapa besar nilai tersebut
dapat mengcover plafon kredit yang
diajukan debitur. Namun secara umum
bank akan meminta cover jaminan harta
tetap minimal 120% dari plafon kredit yang
diajukan oleh calon debitur / applicant.

Ali Masykur April 18, 2021 19

 Dalam kaitannya dengan penilaian jaminan harta
tetap, ada beberapa terminologi berikut ini :
a. Market Value yaitu nilai wajar jaminan yang dinilai
berdasarkan nilai yang berlaku di pasar.
b. Nilai perolehan yaitu nilai yang sebanding dengan
biaya untuk memperoleh barang tersebut.
c. Nilai Buku adalah nilai perolehan setelah
dikurangi dengan nilai penyusutan.
d. Nilai Likuidasi yaitu nilai yang didasarkan pada
harga likuidasi apabila jaminan tersebut
dilikuidasi.
e. Nilai ganti (replacement cost ) yaitu nilai yang
dikeluarkan untuk memperoleh kembali barang
serupa atau dapat juga disebut recontruktion cost
.

Ali Masykur April 18, 2021 20

 Sebagai ilustrasi sebuah bank menerima
permohonan kredit sebesar Rp.
500.000.000,-. Pemohon menyerahkan
jaminan berupa tanah 500 meter2 yang
diatasnya berdiri rumah seluas 200 meter2.
secara rinci harga tanah dan rumah menurut
pemohon, harga pasar didasarkan dari kantor
pajak serta harga likuidasi berdasarkan
kebijakan bank adalah sebagai berikut :

Ali Masykur April 18, 2021 21

No. Jenis Harga Pasar / Harga Pasar Nilai Likuidasi
M2 (Menurut Dinas menurut taksiran
Pajak Bank (80%)

1 Tanah 500 m2 Rp. 500.000/m2 Rp. 250.000.000 Rp. 200.000.000

2 Rumah 200 m2 Rp. 500.000/m2 Rp. 100.000.000 Rp. 80.000.000

Jumlah Rp. 350.000.000 Rp. 280.000.000

Ali Masykur April 18, 2021 22

 Berdasarkan informasi diatas bila bank
mengambil cover ratio 120%,
maka penghitungannya adalah :
 Dasar Market Value

120% = Market Value/Plafon Kredit

120% = 350.000.000/Plafon Kredit
Plafon Kredit = 350.000.000 x (100/120)
= 291.666.667
 Dasar Liquidity Value

Plafon Kredit = 280.000.000 x (100/120)

= 233.333.333

Ali Masykur April 18, 2021 23

 Hasilnya tentu berbeda. Bagi bank lebih aman
menggunakan nilai likuidasi, tapi bagi nasabah
akan memilih nilai pasar.
 Pada saat komitmen antara bank dengan calon
debitur tentu dapat bernegosiasi, sebab
pertimbangan dalam keputusan kredit bukan
hanya memperhatikan aspek ini.
 untuk jaminan harta tak bergerak akan
menggunakan harga pasar tetap, untuk
jaminan
benda bergerak akan menggunakan nilai
likuidasi.

Ali Masykur April 18, 2021 24

Ali Masykur April 18, 2021 25