STUDI KASUS 2: KECURANGAN DALAM PENILAIAN ASET (RUMAH/BANGUNAN)

Gene Percudani adalah seorang kontraktor asal Pennsylvania yang menjalankan bisnis
pembangunan rumah, bisnis percudani merupakan bisnis yang berkembang pesat dalam pasar saat itu
dengan menggunakan media iklan sebagai promosi dengan slogan “Mengapa Harus Menyewa Ketika
Anda Dapat Memiliki Rumah Anda Sendiri”, fokus bisnis ini ditujukan untuk pekerja dengan gaji
menengah ke bawah, perusahaan ini menawarkan pembiayaan berupa pinjaman guna membayar biaya
sewa rumah yang akan ditempati selama setahun dan apabila pembayaran rumah dapat dilunasi kurang
dari waktu yang disepakati maka pembeli akan mendapatkan potongan harga atas rumah yang dibeli.
Adapun perusahaan Percudani lain yang berperan sebagai pialang yakni Chapel Creek Mortgage untuk
pinjaman dari J.P Morgan Chase.
Danny Ruiz merupakan seorang pekerja hotel yang menjadi pembeli dalam bisnis Percudani
dengan pembelian rumah seharga $171.000. Namun, jika Ruiz dapat melunasinya kurang dari dua tahun,
rumah itu hanya dihargai $125.000.
Ebert Rios merupakan seorang sopir truk UPS yang juga merupakan pembeli dalam bisnis
Percudani. Rios telah membeli rumah di Pegunungan Pocono seharga $140.000. Namun, dalam jangka
waktu pelunasan rumah tersebut, Ia diberitahu bahwa nilai rumah yang Ia beli hanya sekitar $100.000.
Dominick Stranieri merupakan seorang penaksir nilai setempat yang bekerja untuk perusahan
Percudani. Perusahaan Percudani mempekerjakan Straneiri karena pekerjaannya yang cepat dan fee
yang rendah sekitar $250 dibanding dengan penaksir nilai lainnya yang umumnya mendapatkan fee
$300 hingga $400.
Kecurangan dalam kasus ini adalah perusahan Percudani menghasilkan pendapatan dengan
membuat pembeli membeli rumah dengan membayar uang muka untuk rumah serta dengan
mendapatkan pinjaman dengan kedok pembiayaan dari perusahaan yang berkoalisi dengan perusahaan
Percudani (dalam hal ini Chapel Creek Mortgage sebagai pialang (perantara) untuk pinjaman dari J.P
Morgan Chase dan merupakan salah satu unit usaha Chase Manhattan Mortgage) setelah itu
menggunakan jasa Straneiri sebagai penaksir nilai untuk melakukan penilaian yang terinflasi dan
menjualnya kembali untuk mendapatkan laba yang besar. Dalam hal ini Ruiz merupakan pembeli yang
dijanjikan mendapat potongan harga jika Ruiz dapat melunasi biaya rumahnya kurang dari dua tahun
dengan modus seperti ini pembeli akan lebih giat dalam pelunasan rumah dan memang jika Ruiz dapat
melunasi rumahnya sebelum waktu yang ditentukan maka akan lebih cepat perusahaan Percudani
mendapatkan penghasilan yang nantinya digunakan untuk memikat pembeli yang lain dengan metode
yang sama terus menerus seperti itu.
Disisi lain rumah – rumah yang dijual perusahaan Percudani ada beberapa yang nilai rumahnya
sudah menurun namun dengar kerja sama bersama Straneiri yang merupakan penaksir nilai melakukan
penaksiran dengan tingkat penilaian yang tinggi agar mendapat laba yang besar seperti halnya yang
dialami oleh Rios yang membeli rumah dengan nilai $140.000 padahal nilai rumah itu hanya sekitar
$100.000.
Pertanyaan:
1. Bagaimana sebuah kesempatan dapat diciptakan untuk melakukan kecurangan penilaian?
Apakah penaksir nilai bekerja sendiri, atau secara rutin berkoalisi dengan pihak-pihak lain?
Jawab: Kesempatan dalam kecurangan penilaian tercipta dari tekanan yang di rasakan oleh
penaksir nilai akibat ketakutan mereka jika tidak mengikuti penilaian yang lebih tinggi yang
diminta oleh pialang, bisnis yang mereka jalani akan mengalami kesulitan.
2. Bagaimana kecurangan penilaian dapat terdeteksi? Apakah ada kesengajaan untuk
melakukan penipuan secara lebih mudah untuk membuktikan adanya kecurangan penilaian?
Jawab: Kecurangan penilaian merupakan salah satu bentuk korupsi yakni termasuk dalam
kategori suap dalam bentuk komisi dimana terjadi karena ada penerimaan atau pemberian
sesuatu untuk memengaruhi keputusan bisnis. Kecurangan dalam kasus ini sangat sulit
terdeteksi karena kecurangan tidak hanya dilakukan oleh satu pihak tetapi dengan berkoalisi
mendeteksi kecurangan jenis ini harus dilakukan investigasi secara menyeluruh.
3. Apakah ada tekanan atau tekanan yang dirasakan yang dapat memotivasi penaksir nilai
untuk membuat kesalahan penilaian?
Jawab: Tekanan berupa rasa takut jika tidak mengikuti penilaian yang lebih tinggi yang
diminta oleh pialang, bisnis yang mereka jalani akan mengalami kesulitan.
4. Bagaimana penaksir nilai merasionalkan tindakan kecurangan mereka?
Jawab: “Penilaian adalah opini, Nilai seperti kecantikan, ada tergantung dari mata yang
dapat melihatnya.” Ujar Percudani, dan dalam sebuah wawancara “Nilai akan naik, tetapi
nilai juga akan turun”
5. Mengapa tekanan yang dirasakan pada saat itu dapat meningkatkan nilai kekayaan yang ada
meskipun dilakukan secara curang?
Jawab: Karena mendapat tekanan yang disebutkan diatas maka penaksir menggunakan
tingkat penilaian yang tinggi terhadap aset yang dijual dan mendapatkan laba yang lebih
besar walaupun nilai dari aset tersebut sudah mengalami penurunan nilai.
6. Apakah ada pengendalian yang akan membantu untuk mencegah terjadinya kecurangan
penilaian?
Jawab: Pengendalian yang harus dilakukan untuk mencegah kecurangan penilaian dengan
mengimplementasikan program dukungan pegawai (Employee Assistance Programs). Salah
satu dari tiga elemen segitiga kecurangan adalah tekanan yang dirasakan. Seringkali,
tekanan yang memotivasi kecurangan adalah apa yang dianggap pelaku sebagai suatu
ketidakadilan atau apa yang diyakini tidak memiliki solusi logis yang memungkinkan.
Perusahaan yang memberikan pelatihan mengenai cara yang efektif untuk menangani
tekanan pribadi kepada para pegawainya mengeliminasi banyak potensi kecurangan.
Pengimplementasian EAP dianggap dapat membantu pegawai dalam mengatasi tekanan
seperti masalah kesehatan dan keluarga.
7. Apakah ada pengendalian dasar yang tersedia untuk mencegah pemilik rumah dari
keinginan “menurunkan nilai” rumah mereka?
Jawab: Pemilik rumah harus memiliki pengetahuan akan tingkat penilaian terhadap aset
yang mereka miliki atau memiliki penaksir nilai pribadi mereka sendiri.