ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG

Tugas Mata Kuliah:

METODE ANALISIS PERENCANAAN DAN PEMBANGUNAN (ANALISIS LOKASI)

D s!" P!"ga#$u: Dra. Bitta Pigawati, MT

Ol!h:

Sariffuddin, ST

MAGISTER PEMBANGUNAN %ILA&A' DAN KOTA

PROGRAM PASCASAR(ANA UNI)ERSITAS DIPONEGORO

SEMARANG 2008

ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG

Abstrak Persaingan bisnis merupakan kondisi umum dan normal dalam sistem perekonomian. Karena dengan persaingan akan memunculkan kretivitas-kreativitas baru agar dapat memenangkan persaingan dan pada akhirnya dapat memberikan nilai tambah pada setiap komoditi/ jasa yang ditawarkan. Namun bagaimana jika persaingan tersebut dalam satu lokasi yang relatif sama dan target pasar yang sama pula Kondisi ini terlihat pada penentuan lokasi pembangunan toko Alfamart dan !ndomaret yang selalu berdekatan bahkan dapat dipastikan jarak antara kedua toko tersebut tidak lebih dari " km. #enarik untuk dikaji$ bagaimana hubungan persaingan kedua toko tersebut ditinjau dari teori lokasi.

A* PENDA'ULUAN Sistem perekonomian akan berpengaruh pada pemilihan lokasi suatu unit aktivitas tertentu di suatu wilayah. Pada dasarnya lokasi dipengaruhi oleh penggunaan sumber daya yang terbatas atau langka (scarcity . !aktor"faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi adalah produksi, ketersediaan bahan baku, energi, lahan, tenaga ker#a, dan modal. Pada konteks sistem pelayanan, dari seluruh faktor tersebut yang paling berpengaruh adalah keberadaan pasar. Sehingga, pasar men#adi salah satu faktor dominan yang mempengaruhi keberadaan suatu aktivitas perekonomian tertentu. Begitupula keberadaan swalayan $lfamart dan %ndomaret. &edua aktivitas perekonomian ini 'enderung mendekati pasar yaitu penduduk, karena usaha perekonomian dari kedua toko swalayan ini adalah menyediakan kebutuhan pokok sehari"hari untuk penduduk. Menarik untuk dika#i adalah kedua toko swalayan ini memiliki target pasar yang sama dan kebanyakan memilih lokasi yang relatif sama atau berdekatan. B* RUMUSAN MASALA' Permasalahan keberadaan toko swalayan $lfamart dan %ndomaret yang selalu relatif berdekatan merupakan fenomena yang unik. (al ini karena mereka memiliki target pasar sama dan produk yang dipasarkan #uga sama, sehingga tentu ter#adi persaingan di antara keduanya. Bahkan di beberapa lokasi #ustru kedua toko swalayan ini berdampingan. Padahal, kedua toko swalayan ini termasuk bersaing sempurna karena mereka memiliki produk yang ditawarkan relatif sama dan target pasar yang sama pula. Sehingga, yang men#adi pertanyaan adalah kenapa kondisi ini bisa terjadi dan kenapa mereka tetap e%ist dan sama-sama berkembang C* MAKSUD DAN TU(UAN Berdasarkan fenomena yang telah diuraikan pada pendahuluan dan rumusan masalah, maka makalah ini dimaksudkan untuk menka#i se'ara mendalam mengenai latar belakang pemilihan lokasi kedua toko swalayan tersebut yang relative seragam.

D* GAMBARAN UMUM ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG Pada dasarnya $lfamart dan %ndomaret merupakan perusahaan yang memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa penyediaan bahan kebutuhan sehari"hari penduduk. Sehingga se'ara umum keberadaan alfamart dan indomaret mengikuti ke'enderungan kepadatan permukiman. Produk yang ada di kedua toko swalayan ini relatif sama yaitu kebutuhan"kebutuhan sehari"hari penduduk yang sifatnya primer dan sekunder.. &edua toko swalayan ini menganut sistem perekonomian yang sama yaitu )irlaba. Pemilihan lokasi pembangunan toko swalayan se'ara umum dekat dengan permukiman, dekat dengan aksesibilitas (jalan dan mudah di#angkau. *ebih lan#ut, yang dimaksud +ona pendidikan Tembalang adalah wilayah yang masih mendapatkan imbas dari keberadaan aglomerasi pendidikan tinggi di Tembalang (,ndip, Politeknik, Politekkes, ,niversitas Pandanaran, ST%- .endekia, dan lain"lain . Pengaruh itu berupa keberadaan mahasiswa yang /menambah/ #umlah penduduk Tembalang dan se'ara otomatis #uga membutuhkan fasilitas yang dapat memenuhi kebutuhannya. *okasi keberadaan toko swalayan ini sangat berdekatan dan dapat dikategorikan dalam 0 kelompok +ona pasar yaitu dapat dilihat (1 di #alan Tembalang, terdapat 2 toko %ndomaret yaitu di )gesrep dan depan &elurahan Sumur Boto, (2 di 3alan Tirtoagung terdapat 1 toko %ndomaret dan 1 toko $lfamart yang #araknya kurang dari 1 km dan (0 di 3alan Ban#arsari terdapat 1 toko %ndomaret dan 1 toko $lfamart yang #araknya kurang dari 1 km. 3ika di'ermati toko di 3alan Tirtoagung dan 3alan Ban#arsari, kedua toko tersebut tidak menun#ukkan disparsi yaitu pemisahan lokasi yang #auh diantara keduanya. E* ANALISIS LOKASI ALFAMART DAN INDOMARET Pemilihan lokasi kedua toko ini memiliki karakter yang sama, yaitu mendekati pasar (penduduk sebagai pasar , lokasi yang mudah diakses (aksesible pesaing tidak begitu diperhatikan. &' (okasi mendekati Pasar )penduduk sebagai pasar' Strategi pemilihan lokasi kedua toko ini adalah di#angkau semudah"mudahnya oleh masyarakat dan menyediakan kebutuhan sehari"hari penduduk. Sehingga penempatan toko"toko ini mempertimbangkan keter#angkauan masyarakat untuk mengakses dan banyaknya penduduk (sebagai pasar yang berada di 4ona"+ona oleh masyarakat dan khusus untuk lokasi di +ona pendidikan Tembalang faktor lokasi

pasar. Mengingat banyaknya penduduk di 4ona pendidikan Tembalang yang dibentuk dari penduduk asli dan penduduk pendatang terutama mahasiswa men#adikan penempatan lokasi"lokasi toko relatif tersebar mengikuti skala pelayanannya. Sistem yang dianut perusahaan %ndomaret maupun $lfamart mengambil bahan baku dalam skala besar langsung dari pabrik"pabrik yang kemudian dikumpulkan dalam satu lokasi di pusat (3akarta maupun pusat wilayah (Semarang yang kemudian didistribusikan ke setiap toko. Pusat mana#emen pembelian bahan baku dan pendistribusian bahan baku tidak sepenuhnya dilakukan di 3akarta (sebagai pusat namun 'ukup di setiap pusat" pusat wilayah yaitu Semarang, begitupula 5ogyakarta dengan pusat di Semarang, meskipun beberapa produk didatangkan dari pusat di 3akarta. *ebih lan#ut, yang 'ukup menarik adalah setiap pusat wilayah memiliki tanggung#awab sebagai pengumpul untuk produk spesifik yang nantinya akan didistribusikan pula ke pusat wilayah di daerah lain. Sebagai 'ontoh6 ke'ap, pengumpul utama di pulau #awa adalah Semarang, begitupula untuk produk"produk lain yang diproduksi di sekitar 3awa Tengah. Pusat wilayah Semarang ini bertanggung#awab untuk mengirimkannya ke pusat (3akarta yang nantinya di distribusikan pula ke pusat"pusat wilayah lainnya. Sistem mana#emen ini yang dapat mengurangi biaya transportasi pembelian bahan baku dan pendistribusian produk. Meskipun target pasar kedua toko ini sama yaitu masyarakat namun pada kenyataannya mereka tetap e7ist, tetap ter#adi persaingan namun persaingan tersebut relatif tidak men'olok. (al ini karena #umlah pasar lebih banyak daripada toko"toko yang melayani. 8$MB$9: S&-M$ D%ST9%B,S% B$9$)8 D$) &;;9D%)$S%
Garis distribusi barang & koordinasi

Pusat
Manajemen pusat dan pengumpul produk pusat

Pusat Wilayah
Manajemen Wilayah & pengumpul wilayah

Toko

"' (okasi yang mudah dijangkau )aksesible' Sistem pemasaran lebih mementingkan pasar daripada bahan baku, penempatan lokasi yang mudah di#angkau (aksesible men#adi pertimbangan yang utama. 3ika kita 'ermati lokasi toko"toko tersebut di +ona pendidikan Tembalang selalu memiliki persamaan. Mereka menempatkan toko pada lokasi yang relatif sama. Sebagai 'ontoh, di 3alan Tirtoagung terdapat Toko %ndomaret yang berdekatan dengan Toko $lfamart, #araknya tidak lebih dari 1 km, begitupula di 3alan Ban#arsari #araknya tidak lebih dari 1 km. Sedangkan di 3alan Tembalang ()gesrep < Sumur Boto telah ditempati 2 toko indomaret yang #araknya tidak lebih dari 1 km #uga. &husus untuk #alan Tembalang ()gesrep < Sumur Boto , lokasi ditempat ini telah dikuasai oleh %ndomaret sehingga $lfamart tidak mengambil lokasi di sepan#ang #alan ini. $lfamart dan %ndomaret memiliki target pasar yang sama, dan memiliki +ona" +ona pasar yang sama pula. Di 3alan Tembalang ()gesrep < Sumur Boto memiliki target pasar di sekitar )gesrep, dan kelurahan Sumur Boto, dimana daerah ini padat penduduk baik penduduk asli maupun penduduk pendatang (mahasiswa yang kost . Di 3alan Tirtoagung #uga dilayani oleh dua toko ($lfamart dan %ndomaret , daerah ini #uga padat penduduk. &asus serupa #uga berlaku untuk daerah di sekitar 3alan Ban#arsari. 3ika di'ermati lebih mendalam, bahwa terhadap 0 +ona pasar yang men#adi target pemasaran produk %ndomaret dan $lfamart ini yaitu (1 4ona )gesrep dan Sumur Boto di 3alan tembalang, (2 4ona Tirtoagung di 3alan Tirtoagung dan (0 4ona Ban#arsari yaitu di #alan Ban#arsari. Perlu di'ermati bahwa setiap +ona"+ona pasar hanya dilayani oleh dua toko baik itu dari %ndomaret maupun $lfamart. 3ika di satu +ona pasar telah berdiri dua toko maka perusahaan )irlaba tersebut tidak membangun toko yang serupa di +ona pasar yang sama. *' (okasi Pesaing tidak begitu berpengaruh *okasi pesaing tidak begitu pengaruh pada pen'apaian target pemasaran. Maksudnya adalah lokasi yang saling berdekatan dengan mana#emen dan kepemilikan yang berbeda tentu se'ara rasional akan menimbulkan persaingan, namun pada kenyataannya persaingan tersebut tetap ter#adi se'ara sehat dan normal dan tidak berpengaruh signifikan pada skala pelayanan maupun target pasar masing"masing toko. &edua toko ini tidak begitu mempermasalahkan persaingan mendapatkan target pasar (masyarakat karena #umlah pasar #auh lebih banyak daripada keberadaan toko" toko mereka. Dengan kata lain bahwa mereka akan tetap sustainable karena demand sangat besar sedangkan mereka bertindak sebagai pensupli sa#a. Dan ada

kemungkinan bahwa besarnya demand tersebut akan terus bertambah dengan ren'ana pengalokasian ,ndip dari Semarang bawah ke Tembalang. F* KESIMPULAN Berdasarkan ka#ian tersebut diatas maka dapat disimpulkan sebagai berikut: 1. Strategi pemilihan lokasi lebih mendekati pasar daripada bahan baku 2. Persaingan antara %ndomaret dan $lfamart di 4ona Pendidikan Tembalang relatif ke'il karena besarnya demand lebih besar daripada supply dan ada ke'enderungan demand tersebut akan terus bertambah. 0. Pemilihan lokasi berada di tempat yang mudah di'apai untuk daerah target pemasarannya. =. Sistem pusat ber#en#ang yaitu pusat (#akarta dan pusat wilayah (semarang, dll dapat mengurangi beban transportasi karena pada dasarnya pusat"pusat tersebut #uga mendekati bahan baku.