Penyusunan Laporan Penilaian

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASI
PENILAIANPROPERTIDASAR
MODUL
PenyusunanLaporanPenilaian
DEPARTEMENKEUANGANREPUBLIKINDONESIA
BADANPENDIDIKANDANPELATIHANKEUANGAN
PUSDIKLATKEUANGANUMUM
2008
IDENTITASMODUL
Judul
Penulis
Penilai
Edisi
:PenyusunanLaporanPenilaian
:Satriotomo,SH,M.Ec.Dev
:Qoswara,SE,Msi
:Tahun2008
DikeluarkanolehPusatPendidikandanPelatihanKeuanganUmum
BadanPendidikandanPelatihanKeuangan
untukDTSSPenilaianPropertiDasar.
Dilarangkerasmengutip,menjiplak,ataumenggandakansebagianatauseluruhisi
modulini,sertamemperjualbelikantanpaizintertulisdariPusatPendidikandan
PelatihanKeuanganUmumBPPK.
KATAPENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang
senantiasadiperlukanolehsetiaporang,termasukmerekayangtengahbekerjadalam
rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran
pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan
pengembangansumberdayamanusiadalamrangkamengantisipasipermasalahandan
pemenuhankebutuhankerjadimasadepan.
Modul Penyusunan Laporan Penilaian yang ditulis oleh Satriotomo, SH,
M.Ec.DevinidisusundandigunakandalamDiklatTeknisSubstantifSpesialisasi(DTSS)
Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi
pegawaidariDirektoratJenderalKekayaanNegara(DJKN)DepartemenKeuangan,dan
dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi
pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber
dayamanusiagunamemperlancarpelaksanaantugasdilingkungankerjaDJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,
diantaranyaSaudaraQoswaraSE,Msi(dariDJKN).
Kamimenghargaidanberterimakasihatasupayapenulisdanpereviewdalam
mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan
kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan
UmumBadanPendidikandanPelatihanKeuanganDepartemenKeuangan.
Jakarta,
Desember2008
Pj.KepalaPusdiklatKeuanganUmum,
AriWahyuni
NIP060078951
DTSSPenilaianPropertiDasar
PusdiklatKeuanganUmum
DAFTARISI
Halaman
SAMPULDEPAN .......................................................................................
SAMPULDALAM ......................................................................................
ii
LEMBARIDENTITASMODUL..................................................................
iii
LEMBARPERSETUJUANPENILAI...........................................................
iv
KATA PENGANTAR..................................................................................
DAFTARISI................................................................................................
vi
PENDAHULUAN..........................................................................................
DESKRIPSISINGKAT .................................................................
TUJUANINSTRUKSIONALUMUM ..........................................
TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS .......................................
KEGIATANBELAJAR..................................................................................
PENGERTIANLAPORAN............................................................
BENTUKBENTUKLAPORAN...................................................
LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)...........................
A. PENDAHULUAN .............................................................. ....
B. DASARPENILAIAN......................................................... ....
C. PRESENTASIDATA......................................................... ....
D. ANALISISDATADANKESIMPULAN ........................... ....
11
E. LAMPIRANLAMPIRAN ................................................. ....
13
CONTOHCONTOH ..................................................................
15
RANGKUMAN...............................................................................................
37
TESTFORMATIF .......................................................................................
39
UMPANBALIK DANTINDAKLANJUT..................................................
40
DAFTARPUSTAKA..................................................................................
41
KUNCIJAWABANTESTFORMATIF ......................................................
42
Modul:PenyusunanLaporanPenilaian
vi
PENDAHULUAN
A. DESKRIPSISINGKAT/RELEVANSI/PENGANTAR
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara mempunyai tugas dan fungsi salah satunya
sebagaipenilaiasetasetpemerintah.Hasildaripenilaiantersebut merupakansebuah
data yang penting yang digunakan oleh pemerintah di dalam menyusunan Laporan
KeuanganPemerintahPusat.Berdasarkanhal itulah maka modul inidisusundengan
maksud agar peserta diklat dalam hal ini yang akan menjadi seorang penilai dapat
membuat laporan penilaian dengan efektif dan efisien sesuai dengan standar dan
peraturan yang berlaku, sehingga dapat meningkatkan kompetensi mereka untuk
meningkatkankinerja.
B. TUJUANINSTRUKSIONALUMUM
Setelah mengikuti mata pelajaran ini peserta diharapkan dapat menyusun laporan
penilaiandenganbaikdanbenar
C. TUJUANINSTRUKSIONALKHUSUS
Setelahmengikutipembelajaraninipesertadiharapkanmampu:
a. Menjelaskanpengertianlaporanpenilaian
b. Menjelaskantujuanpembuatanlaporanpenilaian
c. Menjelaskanfungsilaporanpenilaian
d. Menyusunlaporanpenilaiansesuaidenganbentukdanformatlaporanpenilaian
e. Menyusunisilaporanpenilaian
f. Menyusun laporan penilaian sesuai dengan sistematika pelaporan penilaian
lengkap
KEGIATANBELAJAR
1. PENGERTIANLAPORAN
Laporanpenilaian(valuationreport)merupakansebuahlaporantertulisdarinilai
danataupenilaianyangtelahdilaksanakanolehpenilaikepadapihakyangmemberitugas
(klien).Tujuandarilaporanpenilaianiniadalahagarpembaca(klien)memahamimasalah
penilaian dari objek yang dinilai melalui alasan dan deskripsi data yang relevan untuk
mendukung suatu opini/kesimpulan nilai. Laporan penilaian ini merupakan tahap akhir
darirangkaianprosespenilaian.
American Institute of Real Estate Appraisers (AIREA), memberi standar bahwa
laporanpenilaiansetidaknyaharusmencakupbeberapahalsebagaiberikut:
1. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.
2. Spesifikasi kepentingan (interests) yang terdapat dalam properti yang dinilai, yaitu
melaluianalisiskepemilikan,keuangan(financial),kepentinganlegaldanlainlain.
3. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaianitusendiri.
4. Menetapkan tanggal penilaian (date of valuation), tanggal inspeksi lapangan dan
tanggalpelaporan.
5. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti yang
dinilai(jikadianggapperlu).
6. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.
7. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung
analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.
8. Menerangkan semua asumsi dan batasan (limiting condition) yang mempengaruhi
analisis,opinidankesimpulannilai.
9. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real
properti.
10. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,
pendanaandanlainlain.
Sementara itu, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, SPI 3 tentang
PelaporanPenilaianTahun2007,laporanpenilaianseharusnya:
1. Menyusun kesimpulan penilaian secara lengkap dan mudah dimengerti serta tidak
menimbulkankesalahpahaman.
2. Mengidentifikasipemberitugas, maksuddantujuanpenilaian,tanggaltanggal yang

relevan dengan penilaian yaitu tanggal penilaian, tanggal laporan penilaian, dan
tanggalinspeksilapangan.
3. Menentukan dasar penilaian, termasuk jenis dan definisi nilai pasar dan nilai selain
nilai pasar yang akan dilaporkan secara terpisah dalam hal beberapa komponen
propertidalampenilaiandinilaipadadasarselainnilaipasar.
4. Mengidentifikasi dan menjelaskan hak kepemilikan atau kepentingan properti yang
dinilai, karakteristik fisik dan legal properti, golongan properti lain yang dinilai
selainkategoripropertiyangutama.
5. Menjelaskanruanglingkuppenugasanpenilaian.
6. Menjelaskanseluruhasumsidankondisipembatasyangmendasarikesimpulannilai.
7. Mengidentifikasiasumsikhususdanmenentukankemungkinankondisitersebutakan
terjadi.
8. Memuat deskripsi informasi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang
dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian yang diterapkan, dan alasan yang
mendukunganalisis,opinidankesimpulandalamlaporan.
9. Memuat pernyataan yang secara khusus melarang publikasi dari laporan secara
keseluruhanatausebagian,ataureferensididalamnya,atauopininilaiataunamadan
afiliasiprofesionaldaripenilai,tanpapersetujuantertulisdaripenilai.
10. Memuatpernyataanpenilai(compliancestatement)dimanapenilaiantelahdilakukan
sesuaiSPI.Pernyataanpenilaitersebutharusmengkonfirmasikan:
a. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar
sesuaidenganpemahamanterbaikdariPenilai.
b. Analisisdankesimpulanhanyadibatasiolehasumsidankondisiyangdilaporkan.
c. Penilai tidak memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai (jika terdapat
kepentingantertentuharusdisebutkan).
d. Imbalanjasapenilaitidakberkaitandenganhasilpenilaianyangdilaporkan.
e. PenilaiandilakukandenganmemenuhiketentuanSPIdanKEPI.
f. Penilai telah memenuhi syarat pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakanoleh asosiasipenilaiyangdiakuipemerintah.
g. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang
dinilai.
h. Penilaimelakukaninspeksiterhadappropertiyangdinilai.
i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah

menyediakanbantuanprofesionaldalampenyiapanlaporanpenilaian.
11. Mencantumkannama,kualifikasiprofesional,dantandatanganpenilai.
Menurut SPI 2007, penyajian laporan penilaian ditentukan oleh penilai dan
pemberitugasberdasarkaninstruksidanspesifikasipenugasan.Jenis,isi,danpanjangnya
laporantergantungdarimaksuddantujuanpengguna,persyaratanhukum,jenisproperti,
sifat, dan kompleksitas dari permasalahan penilaian. Dokumentasi yang cukup untuk
seluruh laporanpenilaian harusdisimpanrapidalamarsipkerjauntuk mendukung hasil
dan kesimpulan dari penilaian dan harus disimpan dalam jangka waktu setidaknya lima
tahunsetelahpenyelesaian.
2. BENTUKBENTUKLAPORAN
Bentuklaporanpenilaiantergantungdarikebutuhandantujuanpenilaian.Secara
garis besar bentuk laporan penilaian dibagi menjadi laporan lisan dan laporan tertulis.
Namun demikian, bentuk laporan penilaian yang lazim digunakan dalam praktek
penilaian properti dikelompokkanmenjadi 4(empat)macam,yaitu:
a) Laporanlisan/oralreport,yaitulaporanlisandaripenilai.Laporaninidiperlukanjika
keadaannyamendesakatauklientidakmemerlukanpelaporansecaratertulis.
b) Surat/letter report, yaitu laporan penilaian yang berbentuk surat dan berisikan hasil
investigasi dan analisis yang disimpulkan dalam sebuah surat (contoh SPPTPBB).
Estimasi nilai disampaikan melalui suatu surat yang disahkan dengan tanda tangan
penilai. Surat ini biasanya hanya berisi opini nilai dari properti, tanpa disertai
dukungandata,informasidananalisis.Laporansemacam ini biasanyadisiapkanatas
permintaanpelanggan(klien),namunsetidaknyalaporanpenilaianberbentuksuratini
berisikantentang:
Identifikasiyangmencukupimengenaiproperti danhakkepemilikanyangterdapat
dalam properti yangdinilai
Pernyataanmengenaitujuanpenilaian
Deskripsimengenaibentukanalisisyangdipakai
Tanggalpenilaian,tanggalpelaporandansemuabatasanbatasanmasalah(limiting
condition).
Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai
c) Formulir/form report, adalah laporan penilaian dalam bentuk formulir khusus yang
disediakan oleh perusahaan penilai dan bentuk formulir tersebut adalah standar.
Bentuk laporan ini biasanya digunakan oleh institusi keuangan, asuransi, dan
pemerintah. Form report ini merupakan bentuk laporan yang memuat tentang hasil
penilaiandarisuatupropertisecarasingkatdanbiasanyaberisikaninformasiberkaitan
dengan:
Tanah, yaitu mencakup mengenai luas tanah, bentuk tanah, jenis hak atas tanah,
topografi,ada/tidaknyabanjir,lebardepan(frontage)dancirikhususlainnyayang
berkaitandenganonsitedanoffsiteimprovement.
Bangunan, yaitu mencakup informasi mengenai luas bangunan, jumlah lantai
bangunan, kegunaan bangunan, umur bangunan/tahun dibangun, jumlah ruangan,
kondisi bangunan secara umum, spesifikasi bangunan (lantai, atap, dinding dan
langitlangit), fasilitas bangunan (mekanikal dan elektrikal), desain, bangunan
pelengkap,pagardantaman.
Sertifikasi nilai, yaitu kesimpulan/opini nilai yang dihasilkan melalui sebuah
analisis,tandatangan/pengesahan,asumsidankondisipembatas.
Dalampembuatanbentuklaporanini,halyangharusdiperhatikanadalahketikaform
tidak dapat mengakomodir data penilaian yang penting dan krusial maka sebaiknya
penilai tetap memasukkan data tersebut ke dalam laporan dengan tidak mengubah
struktur form.
d) Laporan lengkap/narrative report, adalah laporan penilaian yang disampaikan secara
lengkap, disertai deskripsi properti (tanah dan bangunan), datadata pendukung,
analisisdandisertai jugadengandatadatapendukung lainnya seperti foto,siteplan,
buildingplan,gambardetaildanpotongan bangunan,denah/peta yang menunjukkan
letakobjekdaninformasilainyangmendukungopininilai.Laporanpenilaianbentuk
ini harus lengkap, jelas,terperincidan sistematis sehinggapembacadapat mengikuti
langkahlangkahpenilaianhinggasampaipadakesimpulannilaiakhir.Dalamlaporan
lengkap ini, penilai harus memisahkan bagian deskriptif dengan bagian analisis dan
interpretasi. Data faktual dan deskriptif biasanya terletak di awal laporan sehingga
memudahkandalamanalisisdaninterpretasi.Datafaktualtersebutmenjadidasarbagi
penilai untuk menganalisis faktorfaktor yang mempengaruhi nilai dan dasar bagi
penilaiuntukmelakukaninterpretasi.
3. LAPORANLENGKAP(NARRATIVEREPORT)
Sebagaimana diterangkan di atas bahwa laporan penilaian berbentuk naratif
haruslah memuat secara lengkap, jelas, rinci dan sistematis mengenai data dan analisis
penilaian yang dilakukan. Untuk itu setiap laporan penilaian berbentuk naratif haruslah
memuatbeberapahal,diantaranyaadalah
A. PENDAHULUAN
Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,
yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan
konklusi penting (summary of important conclusion). Secara lengkap bagianbagian
tersebutdapatdijabarkansebagaiberikut:
a) Halamanjudul.Halamanjudulinisekaligusjugadigunakansebagaihalamansampul
laporan.Halaman ini biasanya berisipropertidanalamat propertiyangdinilai, nama
dan alamat penilai/perusahaan penilai beserta logonya dan bulan/tahun penilaian
tersebutdilaksanakan.
b) Suratpengantaratauseringdisebutsebagailetteroftransmitalmerupakansuratyang
dibuat oleh penilai kepada pelanggan (klien) yang menyatakan bahwa penilai telah
melakukanpenilaianatasobjekyangditunjukpadatanggaltertentudanuntuktujuan
tertentu serta pernyataan/opini nilai atas objek yang dinilai. Surat pengantar ini
berisikanantaralain:
tanggalsuratdanpihakyangmemberitugas
alamatproperti
pernyataanidentifikasikepentingankepentinganyangterdapatdalamproperti yang
dinilai
Pernyataanmengenaitelahdilaksanakannyainspeksiterhadapproperti
tanggalpenilaianefektif
estimasinilai
batasanmasalah
tandatanganpenilai.
c) Daftar isi (table of content), yaitu memuat mengenai daftar pokok bahasan yang
terdapat dalam laporan penilaian, termasuk daftar tabel, diagram, denah dan foto
objek.
d) Sertifikasi nilai, yaitu sertifikasi nilai yang disertai dengan pernyataan nilai akhir,
tandatanganpenilai,tanggaldancap/stempeldenganuraian/pernyataanseperticontoh
berikut : Kesimpulan nilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini adalah
berdasarkan fakta yang benar dan sesuai dengan kenyataan dan pengetahuan
penilai.
e) Rangkumankonklusipenting,rangkuman ini diperlukan bila laporanterlalupanjang
danterdiridaribeberapaobjek.
Mengawalilaporanpenilaian,penilaijugaharusmenyatakansiapapemberitugas,
untuk siapa laporan tersebut dibuat dan menyatakan bahwa properti telah dilakukan
pemeriksaan/inspeksi. Penilai dalam hal ini juga dapat menegaskan batasanbatasan
penggunaan laporan penilaian tersebut dan tanggung jawab penilai hanya terbatas pada
tujuan sebagaimanadinyatakandalam laporan,kecualiklientelah meminta izinterlebih
dahulukepadapenilai.
B. DASARPENILAIAN
Bagian berikutnya dari suatu laporan penilaian adalah dasar penilaian. Dasar
penilaian yangdimaksudadalah segala hal yang dipakai sebagaidasardalampenentuan
nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada bagian ini biasanya
merangkumitentang:
a. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini
nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.
b. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.
c. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.
d. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.
Secara detail halhal diatas dinyatakan pada bagianbagian dari laporan sebagai
berikut:
i. Asumsidan kondisipembatas
Asumsi dan kondisi pembatas ini dinyatakan dalam laporan adalah bertujuan
untuk melindungi penilai terhadap kemungkinan penyalahgunaan hasil penilaian yang
telah dilakukan. Asumsi dan kondisi pembatas yang sering dimasukkan dalam laporan
penilaian adalah asumsi pasar wajar, opini yang berbeda, dasar yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah/bangunan, tanggal dan tujuan yang spesifik dilakukannya
penilaiansertabatastanggungjawabpenilai.
ii. Tujuanpenilaian(theobjectiveofsolution)
Tujuanpenilaianharuslahdinyatakandenganjelaspadalaporanpenilaianapakah
untuk tujuan jual beli, agunan bank, asuransi, lelang, pajak, pembebasan tanah dan lain
sebagainya.Tujuanpenilaianiniperludinyatakandenganjelaskarenamempunyaikaitan
eratdenganjenisnilaiyangdihasilkandansejauhmanatanggungjawabpenilaiterhadap
opini nilai yangdiberikan.Sebagaicontoh,apabilatujuanpenilaianadalahuntuktujuan
pajak(misalnyaPajakBumidanBangunan),makajenisyangdiestimasiadalahnilaijual
objek pajak (NJOP) dimana dalam penentuannya perlu memperhatikan peraturan
peraturan yang berlaku seperti kelas tanah dan bangunan, daftar biaya komponen
bangunan (DBKB) dan zona nilai tanah (ZNT) serta tanggung jawab penilai hanya
sebatasuntuktujuan/kepentinganpajaksajadanbukanuntuktujuanlainnya.
iii. Tanggalpemeriksaan(inspectiondate)
Tanggalpemeriksaan adalahtanggaldilakukannyapengecekan fisik,pengukuran
dan pengidentifikasian langsung di lapangan terhadap objek yang dinilai. Tanggal
pemeriksaanlapanganiniperludisebutkandenganlengkaptanggal,bulandantahunnya,
sesuai dengan waktu inspeksi yang telah dilakukan. Tanggal pemeriksaan lapangan ini
dapatberupasuatutanggaltertentu,misalnya3Maret2001,ataupundapatberupasuatu
periodewaktu,misalnya3Mei2001sampaidengan10Mei2001.
iv. Tanggalpenilaian(dateofvaluation)
Tanggal penilaian adalah tanggal dimana nilai ditetapkan. Tanggal penilaian ini
harusdinyatakandenganjelasdanlengkaptanggal,bulandantahunnya.Mungkintanggal
penilaian ini sama atau mungkin juga berbeda dengan tanggal pemeriksaan lapangan,
tergantungdarimasingmasingkeadaan.Sebagaicontoh:tanggalpenilaianuntuktujuan
pajak (PBB) adalah selalu ditetapkan berdasarkan keadaan objek per tanggal 1 Januari
daritahunpajakyangbersangkutan,jadiapabilapadatanggal1Januaritahunpajakyang
bersangkutan bangunan tersebut ada dan pada tanggal 10 Januari tahun yang sama
bangunan tersebut terbakar, maka Pajak Bumi dan Bangunannya tetap dikenakan
berdasarkan tanggal penilaian per tanggal 1 Januari tahun pajak tersebut. Untuk tujuan
jualbeli biasanya tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan permohonan klien atau
ditetapkan sama sesuai tanggal pelaksanaan pemeriksaan lapangan, sedangkan untuk
asuransi nilai ganti rugi/penggantian adalah berdasarkan pada nilai objek pada tanggal
sebelum terjadinya musibah. Jadi tanggal penilaian biasanya ditetapkan berdasarkan
tujuanpenilaiantersebutdilakukan.
v. Dokumenkepemilikan
Semuaitemyangberkaitandengankepemilikanpropertipadabagianiniperludinyatakan
denganjelas,yaitumeliputiantaralain:
Alamat
:jalan,no,RT/RW,kelurahan,kecamatan,kota/kabupaten.
Jenishak
:hakmilik,hakgunabangunan,hakpakai,hakgunausaha,danlainlain.
Namapemilik:namadaripemeganghakapakahpribadi/badan.
Luastanah
:berapameterpersegiluastanahyangdimiliki/dikuasai.
Statustanah :apakahsedangdijadikanjaminanbankdikuasaipihaklaindan
sebagainya.
vi. Deskripsilokasi
Dalam bagian ini perlu dijelaskan tentang alamat properti secara lengkap dan
jelas, sehingga pembaca jika menghendaki dapat menemukan properti tersebut hanya
dengan berpatokanpadaalamatyangdisampaikantersebut.Penilaipadabagian ini juga
perlumenguraikanlokasipropertiatauobjekyangdinilaidarisuatulandmarktertentudi
suatu kota dimana objek yang dinilai terletak, seperti tugu, alunalun, balai kota, pasar,
kantor pos besar (central post office) dan sebagainya. Selain lokasi, penilai juga perlu
menguraikan mengenai aksesibilitas menuju ke objek yang dinilai, seperti pencapaian
dari jalan besar,saranatransportasiumum yangtersedia, lingkungan sekitardan halhal
lainyangdapatmenjelaskankeberadaanpropertiyangdinilai.
C.PRESENTASIDATA
Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang
membahassecaralebihrincimengenai:
Identifikasiproperti.
Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.
Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).
Zoning.
Ukurandata.
Deskripsi mengenaibangunan(improvement).
Studipemasaran(jikadiperlukan).
i. Identifikasiproperti
Identifikasi properti yang dimaksud adalah meliputi dua hal, yaitu identifikasi
terhadaptanahdan identifikasiterhadappengembangan yangadadiatastanahtersebut.
Jika properti yang dinilai berupa tanah kosong, maka identifikasi hanya dilakukan
terhadap tanah saja, sedangkan bila properti yang dinilai berupa tanah yang sudah
dikembangkan/dibangun,makaselainterhadaptanah,identifikasidilakukanjugaterhadap
bangunan, bangunan pelengkap, fasilitas dan semua pengembangan yang dilakukan di
atastanahpropertisubjek.
Deskripsimengenaitanahadalahmenjelaskanmengenaikeadaanfisiktanah,yaitu
meliputi luas, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi, lebar depan (frontage), daya dukung
tanah,lokasitanah(kebaikandankekurangannya)dan view.Deskripsiterhadapbangunan
dalam hal ini adalah meliputi deskripsi mengenai kualitas fisik/ material bangunan,
desain, fungsi, fasilitas bangunan dan keadaan bangunan. Secara lengkap deskripsi
mengenaitanahdanbangunaniniakanditerangkanpadababselanjutnya.
ii. Lingkungansekitarnya(neighborhood)
Lingkungan sekitarnya merupakan bagian penting yang harus diterangkan juga
dalam laporan, karena bagaimanapun juga nilai suatu properti sangat dipengaruhi oleh
keadaan lingkungan sekitar. Beberapa item yang biasa diterangkan adalah fasilitas
lingkungansekitarseperti:sekolah,toko/mal,terminal,stasiun,bandara,tempatrekreasi
dan sebagainya. Fasilitas lingkungan ini dapat berdampak positif dan dapat pula
berdampak negatif.Sebagaicontohapabilapropertiterletakberdekatandengankampus,
pusat perbelanjaan, bandara atau terletak dengan jalan besar maka otomatis akan
berpengaruh positif terhadap nilai properti. Sebaliknya, apabila suatu properti terletak
berdekatan dengan kuburan, tempat penimbunan sampah (TPA) atau terletak dekat
dengankawasankumuh,makaotomatisakanberpengaruhnegatifterhadapnilaiproperti.
iii. Perencanaankota/zoning
Untuk melakukan penilaian beberapa propertitertentu, penilai perlu menyatakan
apakah zoning yang ditetapkan pemerintah pada kawasan di mana properti tersebut
berada. Dari informasi zoning tersebut maka penilai perlu menganalisis apakah
penggunaan properti sesuai dengan zoning yang ditetapkan oleh pemerintah dan
bagaimanakaitannyadengannilaiproperti.Nilaisuatupropertiakanmencapaisuatunilai
yang tertinggi dan terbaik apabila memenuhi kriteria the highest dan best use, yaitu
bahwa properti tersebut harus memenuhi 4 (empat) kelayakan, yaitu kelayakan secara
fisik, kelayakan secara legalitas/peraturan, kelayakan secara finansial dan menghasilkan
keuntunganyangmaksimal.Darikeempatsyaratdiatas,zoningmerupakanbagiansyarat
pentingbagisuatupropertiuntukdapatmenghasilkannilaiyangtertinggidanterbaik.
10
iv. Ukurandata
Ukuran data disini penting untuk dikemukakan supaya tidak terjadi salah
penafsiran dan untuk memudahkan pemahaman. Ukuran data biasanya menggunakan
ukuran yang lazim digunakan pada kawasan dimana properti tersebut terletak, apakah
menggunakanmeterpersegi,kakipersegi,yard,tombak,hektar,accredansebagainya.
v. Deskripsimengenaibangunan/pengembangan
Deskripsi mengenai bangunan/pengembangan ini penting untuk memberikan
informasi mengenai identifikasigambaran fisikdari bangunan yangakandinilai.Dalam
melakukanidentifikasiinipenilaiperlumembagibangunanmenjadi3(tiga)bagian,yaitu
: bangunan utama, yaitu bangunan yang mempunyai luas paling besar dan mempunyai
kegunaan yang utama dan paling dominan bangunan tambahan dan pengembangan
lainnya(otherslandimprovement/OLI).
Beberapa hal yang penting untuk diuraikan dalam deskripsi bangunan ini antara
lainmeliputi:
Fungsibangunan/jenispenggunaanbangunan
Luasbangunan
Jumlahlantaibangunan
Tahundibangun
Tahunrenovasi
Strukturutamabangunan
Komponen penutup bangunan, yaitu komponen/material yang menjadi penutup atap,
dinding,lantaidanlangitlangit
Komponenkomponenkhusus bangunan,sepertireliefdinding, bentukatap,meterial
khususbangunandansebagainya
Fasilitas pelengkap bangunan, yaitu listrik, telepon, sistem pendingin udara, sound
system,sistempemadamkebakaran,pasokanairbersih,sistempembuanganairkotor,
sistempemanasairdanlift/eskalator
Pengembangan tanah lainnya, yaitu meliputi ada tidaknya kolam renang, taman,
lapangantenis,jalanlingkungan,perkerasanhalamandanpagar.
D.ANALISISDATADANKESIMPULAN
Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian
analisis,yaituanalisis:
11
Penggunaan tertinggi dan terbaik bilamana properti berupa tanah kosong (vacant
land)ataupuntelahdikembangkan.
Dasarpenilaian.
Nilaitanah.
Pendekatanperbandingan.
Pendekatanbiaya.
Pendekatanpendapatan.
Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.
i. Analisiskegunaantertinggidanterbaik
Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik ini diperlukan untuk melihat apakah
kegunaan dan keberadaan properti subjek/properti yang dinilai telah memenuhi kriteria
sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu mempunyai kelayakan secara fisik,
kelayakansecaralegalitas,kelayakansecarafinansialdanmemberikankeuntunganyang
palingmaksimal.Analisiskegunaantertinggidanterbaikinidapatdilakukanbaikkepada
objek berupa tanah kosong/tanah yang dianggap kosong maupun terhadap tanah yang
sudahterdapatpengembangandiatasnya.
ii. Dasarpenilaian
Dalam item dasar penilaian ini ada dua hal yang harus dijelaskan, yaitu definisi
nilai dan metodemetode penilaian yang digunakan dalam penilaian tersebut. Dalam
penjelasan tentang metode penilaian, penilai menguraikan secara jelas metode penilaian
apa yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti. Selain menjelaskan metode
penilaian yang dipakai, pada bagian ini juga perlu dijelaskan pula datadata pendukung
yangdiperolehuntukpenerapanmasingmasingmetode.Sebagaicontoh,datadataharga
jual properti pembanding disertakan jika pendekatan data pasar (market data approach)
digunakan dalam penilaian properti tersebut dan jika digunakan pendekatan pendapatan
(income approach) maka perlu diuraikan mengenai datadata yang berkaitan dengan
perbandingansewapropertisejenisdi lingkungansekitarnya,tingkathunian(occupancy
rate)propertisejenis,trendpasardansebagainya.
iii. Nilaitanah
Pada bagian ini diuraikan mengenai dasar dan metode yang dipakai dalam
menentukan nilai tanah, apakah berdasarkan pada analisis perbandingan data pasar
ataukah berdasar pada metode penentuan nilai tanah yang lain seperti metode alokasi,
metode ekstraksi, metode subdivision of development, metode residual ataukah metode
12
pengkapitalisasian sewa dasar tanah. Metode perbandingan data pasar adalah metode
terbaikdanpalingumumdigunakan,karenametodeinilebihmencerminkankondisipasar
yang sebenarnyadariproperti sejenis.Namundalampenentuan nilaitanahuntuktujuan
pajak, seringkali penentuan nilai tidak mendasarkan secara murni metode perbandingan
data pasar, tetapi sudah terdapat unsur kebijakan yang tertuang dalam klasifikasi tanah
sebagaimanasaatinidipakaidalampenentuanNJOPPBBuntukbumi.
iv. Penilaian(valuation)
Dalam bagian ini penilai menguraikan secara ringkas semua metode dalam
penilaian yang digunakan, baik secara pendekatan biaya (cost approach), pendekatan
pendapatan(incomeapproach)maupunpendekatanperbandingandatapasar(marketdata
approach) yang sesuai dengan tujuan penilaian tersebut dilakukan. Selain menguraikan
mengenaimetodepenilaianyangdigunakanadalahcukuppentingjugauntukmenyatakan
bagaimanaprosesdanhasilpenilaianyangdihasilkansertarekonsiliasinilaidarimetode
metodepenilaianyangdipakai.
v. KesimpulanNilai(StatementofValue)
Dari berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari tiap metode yang dipakai serta
setalah melakukan rekonsiliasi nilai, maka selanjutnya dalam bagian ini penilai
menyampaikan keputusan tentang opini nilai yang dihasilkannya. Kesimpulan nilai
properti ini harus disertai tandatangan asli dari penilai dan sebaiknya antara halaman
kesimpulan nilai dan tanda tangan penilai tidak terdapat pada halaman yang terpisah,
yaituuntuktujuankeamanandangunamenghindariadanyapemalsuan.
E.LAMPIRANLAMPIRAN
Datadata pendukung yang perlu diketahui oleh pembaca perlu disertakan dalam
laporanpenilaian,yaitupadabagianlampiran.Datadatayangdilampirkantersebutantara
lainmeliputi:
Plotplan,yaitupeta(plan)yangmenunjukkanletakdaritiaptiapunitbangunanyang
dinilaipadatanahproperti subyek.
Planandelevationofbuilding,yaitupeta(plan)yangmenunjukkandenah/pembagian
ruangtiapunitbangunansertagambartampakbangunan,baikdaridepanmaupundari
samping, yang berguna bagi pengidentifikasian dan penghitungan biaya reproduksi
barupadapendekatanbiaya.
Photo/gambar, yaitu berguna untuk memberi gambaran riil mengenai kondisi
bangunan, sebagai media untuk mengingat keadaan bangunan yang sebenarnya dan
13
sekaligus sebagai barang bukti sekiranya pada suatu ketika diperlukan sebagai alat
buktidipengadilan.
Petakota,kawasandanpetapeta lainnya.Hal inibergunauntuk memberigambaran
mengenailokasi/letakproperti.
Bagandangrafik.
Abstraksi mengenaisewa/penyewaan.
Datapendapatandanpengeluaran.
Spesifikasibangunan.
Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).
Datapenjualan/datapembanding.
Analisispasar(trendandoccupancy).
14
4.CONTOHCONTOH
a. Contoh Surat Pengantar yang memuat secara lengkap informasi mengenai Letter of
Transmital
Surabaya,15Agustus2007
NomorSurat :...................................................
Sifat
:Penting/segera
Lampiran
:Satuset
Perihal
:PenilaianProperti......................
Yth. PemerintahKotaSby
Jalan................Nomor.................
........................
DenganHormat,
Berdasarkan kontrak Perjanjian Kerja Nomor: ...................... tertanggal ....................,
kami telah melakukan peninjauan lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis dan penilaian
terhadapsebuahpropertiyangterletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,
KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur,sesuaidengandatadatafisik
dan legal (dokumendokumen), pernyataanpernyataan, dan keteranganketerangan yang
diberikanPemberiTugas.
Tujuan penilaian adalah sesuai dengan yang telah dinyatakan dalam Kontrak Perjanjian
KerjaNomor:.......................tertanggal..................,yaituuntukmenentukanNilaiPasar
ataspropertisebagaimanadimaksuddiatasuntukDasarNegosiasiPenentuanBagiHasil
dan Kerjasama Operasi antara Pemerintah Kota Surabaya dan PT.X berdasarkan sisa
BOTsampai31 Maret2009danrenovasi yangakandilakukanPT.XLaporanpenilaian
initidakdirekomendasikanuntuktujuanpenilaianlainnya.
BerdasarkanStandarPenilaianIndonesia(SPI)2007,dansesuaidenganhasilpeninjauan
lokasi dan fisik, pemeriksaan, analisis, dan penilaian serta dengan mempertimbangkan
segaladatadan informasi yangobjektif, makadenganasumsiasumsi,syaratsyaratdan/
atau pembatasanpembatasan tertentu sebagaimana dinyatakan dalam laporan penilaian
ini, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Properti yang terletak di Jalan Tunjungan
Nomor3KelurahanGenteng,KecamatanGenteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur
padatanggal15Agustus2007adalahsebagaiberikut:
Rp59.527.961.000,00
(Limapuluhsembilanmilyarlimaratusduapuluhtujuhjutasembilanratusenampuluh
saturiburupiah)
Nilai pasar tersebut merupakan nilai dari properti yang harus dianggap sebagai satu
kesatuanyangtidakdapatdipisahkan.
Kami menyatakan bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun dan dalam bentuk
apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang terhadap properti yang dinilai
maupunpendapatnilaipropertiyangkaminyatakandalamlaporanpenilaianini.
Demikian penilaian properti ini dilakukan secara objektif dan bebas dari konflik
kepentingansesuaikapasitaskamisebagaiPerusahaanPenilai.Kamiucapkanterimakasih
ataskepercayaanyangtelahSaudaraberikankepadakami.
Hormatkami,
Appraisal
Namalengkap
Pimpinan
IjinPenilai:
15
b.ContohDaftarIsiyanglengkap
DaftarIsi
Halaman
SuratPengantar
DaftarIsi
PernyataanPenilai
RingkasanNilai
AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum
I.
Pendahuluan
I.1. DasarPenugasandanRuangLingkupPenilaian
I.2. TujuanPenilaian
I.3. TanggalInspeksidanPenilaian
I.4. Pengertiandandefinisi
I.5. PendekatandanMetodePenilaian
I.6. ProfilObjekPenilaian
I.7. Data/DokumenyangDiberikan
II.
PenilaianPlasadanParkir
II.1. PenjelasanUmumProperti
II.1.1. LokasidanIdentitas
II.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan
II.1.3. KondisidanPasarProperti
II.1.4. AnalisaDampakLingkungan
II.1.5. DataKepemilikanTanah
II.1.6. Peruntukan Lahan(TownPlanning)
II.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik
II.2. ProsesPenilaian
II.2.1. PendekatanBiaya
II.2.2. PendekatanPendapatan
II.2.3. Rekonsiliasi(Kesimpulan)Nilai
LampiranLampiran
ApendikA :TabelPerhitungan
ApendikB :PetaLokasi
ApendikC :FotoFoto
ApendikD :GambarSituasiTanah
16
c.ContohGeneralAssumptionsandLimitingConditionsyangLengkap
AsumsiAsumsidanSyaratSyaratPembatasanUmum
(GeneralAssumptionsandLimitingConditions)
Penilaian properti ini berdasarkan pada asumsiasumsi dan syaratsyarat pembatasan
sebagaiberikut:
1. Bahwa kami bertindak sebagai penilai tidak mempunyai kepentingan finansial
terhadappropertiyangdinilaidanhasildaripenilaianyangdilakukan
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen asli yang diberikan atau
diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian properti ini adalah sah, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya
dan bahwa dokumendokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotocopy,
turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan dokumen asli yang dianggap sah,
lengkapsertasesuaidengankenyataansebenarnya
3. Bahwa dokumendokumen, pernyataanpernyataan dan keteranganketerangan yang
diberikanolehPemberiTugasataupihakketiga kepadakamiuntuktujuanpenilaian
properti ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya,
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya penilaian
propertiini
4. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumenasliyangdiberikandan/ataudiperlihatkanolehPemberiTugaskepadakami
adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam
setiap dokumen foto copy, turunan dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi
Tugaskepadakami
5. Bahwa instansipemerintahdan/ataupihak yang mengeluarkandan/atau menerbitkan
izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas
adalah pejabat dan /atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakantindakan
tersebut dan diwakili oleh orang(orang) yang berhak dan mempunyai izin,
persetujuan,lisensi,dan/ataubuktitandapendaftaranyangbersangkutan
6. Bahwadalammelakukanpenilaianpropertiini,kamitidakmemberikanlegalitasatas
suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan
didalamnyaatasproperti yangterkait
7. Bahwa dalam melakukan penilaian properti ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syaratsyarat yang harus dipenuhi layaknya sebgai jaminan pengikatan
haktanggungandanolehkarenanyajikalaporaninibertujuansebagaidasarkebijakan
pemberiankreditolehbank,makapihakbankbersangkutanberkewajibanmemeriksa
dan memastikan terpenuhinya syaratsyarat tersebut termasuk di dalamnya aspek
legalitas
8. Kecualidinyatakansecarategasdalampenilaianpropertiini,tidakdapatdiasumsikan
bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas properti
yangdinilai
9. Bahwasemuasengketadalambentukperkarapidanamaupunperdata(baikdidalam
maupundiluarpengadilan)yangberkaitandenganpropertiyangdinilaitidakmenjadi
tanggungjawabkami
17
10. Bahwanilaidiberikan dalambentukrupiah

11. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari orang (manday) dan bukan
ditentukanberdasarkanbesarnyanilaiyangdiberikandalamLaporanPenilaian
12. BahwaLaporanPenilaianinidianggapsahapabilaterdaptcap(seal)dantandatangan
aslidaripihakkami
13. Bahwa perubahanperubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta
yang berkaitan dengan kondisi properti, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,
marketconditionsdansebagainyabukanmenjaditanggungjawabkami
14. Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada Pemberi Tugas dimaksud dan kami
tidakbertanggungjawabterhdappihaklainyangmenggunakanLaporanPenilainini
15. Bahwa kami mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajibanuntukmemeriksastrukturbangunanataupunbagianbagiandariproperti
yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau dan kami tidak memberikan
jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak
terlihat
16. Bahwa dalam penilaian ini, mesinmesin dirincikan sebagai satu unit kerja lengkap,
yaitutermasuksemuabagian(part)danperlengkapan(accessories)yangsecarateknis
tergabungdalamunittersebut
17. Bahwa tanggung jawab material dalam penilaian ini adalah sebatas fee yang sudah
kami terima
18. Laporan penilain ini baik sebagian maupun seluruhnya bersifat rahasia dan tidak
dapatdisebarluaskansecaraumummelaluiiklan,berita,penjualanataumedialainnya
tanpaijindarikami
19. Penilaian properti ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam
tujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan dan penilai tidak bertanggungjawab terhdap penggunaan untuk tujuan
lainnya.
18
d.ContohPernyataanPenilaiyangLengkap
PernyataanPenilai
Kami sebagai penilai yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa kesimpulan
nilaidalampenilaianpropertidimaksudadalah:
Berdasarkanpengetahuankamidanberdasarkandatayangkamipercaya
Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta
tersebutadalahbenar
Berdasarkan atas analisis, opini, dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan
kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini, dan kondisi
profesionalpenilai
Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau
pribadibaiksekarangmaupunpadamasayangakandatangataspropertiyangdinilai
Telahdisiapkan,dibuat,disusunsesuaidantundukpadaStandarPenilaianIndonesia
(SPI)2007danKodeEtikPenilaiIndonesia(KEPI).
Penilai,
Appraisal
NamaLengkap
Pimpinan
IjinPenilai:
AnggotaMAPPI:
19
e.ContohLaporanPenilaianYangLengkap
Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, maka

disampaikan
contohlaporanpenilaiansebagaiberikut:
ContohLaporanPenilaianyangLengkap
I.Pendahuluan
I.1. DasarPenugasandanLingkupPenilaian
a. SesuaidenganKontrakPerjanjian KerjaNomor.................tertanggal...............,
penilaian ini dilakukan atas permintaan Pemerintah Kota Sby sebagai Pemberi
Tugas.
b. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah sesuai dengan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2007, dengan ruang lingkup meliputi peninjauan lokasi dan
fisik, pemeriksaan, investigasi datadata pembanding, penilaian dan
menyampaikanLaporanPenilaian.
c. Objekpenilaianadalah:
Properti, terletak di Jalan Tunjungan Nomor 3, Kelurahan Genteng, Kecamatan
Genteng,KotaSurabaya,PropinsiJawaTimur.
Properti ini meliputi sebidang tanah dengan luas 4.130 m2, diatasnya berdiri
bangunan plasa, gedung parkir, perkantoran bertingkat, dan sarana pelengkap
lainnya dengan luas kurang lebih 31.244 m2, berikut mesinmesin dan
peralatannya.
Alas hak properti objek penilaian adalah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor295atasnamaPT.W,SuratUkurNo.437/1989tanggal02Mei1989dan
berakhir haknya pada tanggal 30 April 2009. Sertifikat mana berdiri diatas
Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah Nomor : 1 atas nama Pemerintah Kotamadya
DaerahTingkatIISbyditerbitkanpadatanggal23Sepetember1988,SuratUkur
No.1037/1988tanggal22September1988.
I.2. TujuanPenilaian
Penilaian ini dibuat untuk tujuan menentukan Nilai Pasar atas properti sebagaimana
dimaksud diatas untuk Dasar Negosisasi Penentuan Bagi Hasil dan Kerjasama
OperasiantaraPemerintahkotaSurabayadanPT.XberdasarkansisaBOTsampai31
Maret2009danrenovasiyangakandilakukanPT.X.
I.3. TanggalInspeksidanPenilaian
Inspeksilapangandilakukanpadatanggal8Juni28Juli2007.Penilaiandibuatper
tanggalpenilaian01Agustus2007,denganasumsitidakadaperubahansejaktanggal
inspeksidilapangan.
I.4. PengertiandanDefinisi
a. Harga
20
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannya
denganpenilaian,hargamerupakanfaktorhistoris,baikyangdiumumkansecara
terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau
kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan
atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan
nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya
merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu
danataupenjualtertentudalamkondisiyangtertentupula(SPI2007Konsepdan
PrinsipUmumPenilaianbutir4.2).
b. Nilai
Nilaiadalahkonsepekonomisyangmerujukkepadahargayangsangatmungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia
untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang
sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai
dengan definisi tertentu dari nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum
Penilaianbutir4.5).
c. NilaiPasar
Nilaipasardarisuaturealestatlebihmencerminkankegunaannyamenurutpasar
dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak
tertentudapatsajaberbedadengankegunaanasetdipasaratauindustritertentu.
(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir4.9).
d. PenggunaanTertinggidanTerbaik,HighestandBestUse
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebgai penggunaan yang
palingmungkindanoptimaldarisuatuproperti,yangsecarafisikdimungkinkan,
telahdipertimbangkansecera memadai,secarahukumdiijinkan,secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI 2007 Konsep
danPrinsipUmumPenilaianbutir6.3).
I.5. PendekatandanMetodePenilaian
Terdapatbeberapapendekatanyanglazimdigunakandalampenilaiansuatuproperti.
Prinsipnyasemuapendekatandapatdiaplikasikanterhdapsemuajeinisproperti,tetapi
pada kenyataannya ada beberapa pendekatan yang kurang sesuai atauterpaksa tidak
dapat digunakan sehubungan dengan datadata yang disyaratkan oleh pendekatan
bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih disebabkan oleh tujuan dari penilaian itu
sendiri. Untuk kasuskasus tertentu, penilaian suatu properti dapat melibatkan
beberapa pendekatan sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasar
metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada masing
masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam
penilaianinidapatdijelaskansebagaiberikut:
a. PendekatanDataPasar
Pendekataninimempertimbangkanpenjualandaripropertisejenisataupengganti
dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses
perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian)
dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi
21
maupunpropertiyangmasihdalamtahappenawaranpenjualandarisuatuproses
jualbeli.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.1).
Pendekatan Data Pasar atau Pendekatan Perbandingan Data Pasar disebut juga
PerbandinganLangsung.Konsepdasardaripendekatanpenilaianiniadalahpada
prinsip supply and demand, yaitu keseimbangan antara penawaran dan
permintaan serta prinsip substitusi, yaitu adanya kecenderungan minat yang
tinggi pada properti/ aset yang ditawarkan lebih murah dibanding properti/ aset
sejenis(identik)yanglebihmahal.
Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan properti/ aset lain yang sejenis atau
hampirsamayangterdapatdipasar.Pendekataniniakanmenghasilkanpenilaian
yangakuratapabilaproperti/asetyangdinilaidenganproperti/asetyangmenjadi
pembandingmempunyaiperbedaanyangrelatifkecilataumasihdalamtoleransi
yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan
tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan
jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk
penyelesaianpersamaansimultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran
atau transaksi yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian
melakukananalisahubungankorelasidari faktorfaktoryang berpengaruhuntuk
menentukan nilai properti yang menjadi objek penilaian. Apabila properti/ aset
yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya
berupa nilai (positif), sebaliknya bila properti/ aset yang dinilai mempunyai
faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai
(negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis
propertidandatadatapembandingyangtersedia.
Faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan
berbedabedapadatiap jenisproperti.Faktorfaktoryang menjadipertimbangan
dalampenilaiandijelaskanpadamasingmasingpenilaianobjek.
Jikajumlahproperti/aset yangdinilairelatifbanyak,makaasumsipenjualannya
harus dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasar
properti/asetbersangkutan.Hargajualdapatdiproyeksikanmengalamikenaikan
sesuai dengan kondisi riil pasar. Hasil penjualan dikurangi biaya yang timbul
dalam proses penjualannya merupakan laba bersih (net income operational)
masingmasing tahap yang kemudian didiskon (present value) dengan discount
rate tertentu untuk mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlah
keseluruhan nilai sekarang dari masingmasing tahap penjualan merupakan
IndikasiNilaiPasar dariproperti/asetbersangkutan.
b. PendekatanBiaya
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai substitusi dari
pembelian suatu properti, sesseorang dapat membuat properti yang lain baik
berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan
yang sebanding. Dalam konteks real estat, seseorang biasanya dianggap tidak
wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah
yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan
melibatkan jangkawaktu yang lebihpanjang,ketidaknyamanandanresiko yang
lebih tinggi. Dalam prakteknya, pendekatan ini juga melibatkan estimasi
22
depresiasiuntukpropertiyanglebihtuadan/ataumemilikikeusanganfungsional
dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin
dibayarkan untuk properti yang dinilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum
Penilaianbutir9.2.1.2)
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/ aset
berdasarkan perhitungan seluruh biayabiaya yang diperlukan untuk pengadaan,
pembangunan/ pengganti properti/ aset yang identik dengan properti/ aset yang
dinilai. Perhitungan dilakukan seolaholah properti yang dinilai masih dalam
keadaanbarusehingganilaiyangdihasilkandisebutsebagaiBiayaPenggantian
Baru.
Setelah Biaya Penggantian Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan
penyesuaianpenyesuaiandenganmemperhitungkanpenyusutanpenyusutanyang
terjadi sesuai kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisi
lingkungan sekitaryangberpengaruhdariproperti/asetyangdinilai.
Umumnyapenyusutandapatdikatagorikansebagaiberikut:
Kerusakanfisik(PhysicalDeterioration)
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang
pertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik
yangada.
Kemunduranfungsional(FunctionalObselesence)
Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal perencanaan
yang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/desain,
ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas
sertakemajuanteknologidanlainlain.
Kemunduranekonomi(EconomicObsolescense)
Faktorfaktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai serta kondisi
lingkungan, peraturanperaturan pemerintah seperti zoning dan peraturan
peraturanlainyangmembatasipenggunaansuatuproperti/aset.
Nilai yang diperoleh setelah Biaya Penggantian Baru dikurangi dengan
penyusutanpenyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dari
properti/asettersebut.
c. PendekatanPendapatan
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan
denganpropertiyangdinilaidanmengestimasinilaimelaluiproeseskapitalisasi.
Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan
bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi
estimasinilai.Prosesinimungkinmenggunakankapitalisasiatautingkatdiskonto
(menggambarkan tingkat pengembalian investasi), atau keduanya. Pada
umumnya, prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan
yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan
tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin
terjadi.(SPI2007KonsepdanPrinsipUmumPenilaianbutir9.2.1.3).
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar suatu
propertisangattergantungpotensisuatupropertiuntukmenghasilkanpendapatan.
23
Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan,

diantaranya ialah Gross Income Multiplier (GIM), Direct Capitalization,
DiscountedCashFlow(DCF)danResidualTechnique.
Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang
dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung
menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang
digunakanadalahtingkatkapitalisasi(yield)yangberlakuumumdipasarproperti
bersangkutandanmetodeinidisebutKapitalisasiLangsung.
Apabila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaian dapat menggunakan Metode Arus Kas yang didiskontokan atau lebih
dikenaldenganistilahDiscountedCashFlow(DCF).Denganpendekatanininilai
pasardarisuatupropertiadalahsejumlahnilaikinidariNetOperationalIncome
yangakandiperolehdarihasiloperasionalproperti.
HasilpenilaiandenganPendekatanPendapatanmerupakannilaidarikeseluruhan
bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung delam operasional seperti
tanah,gedung,saranapelengkap,mesinmesindanperalatandanmerupakansatu
kesatuanyangtidakterpisahkan.
I.6. ProfilObjekPenilaian
PropertiJalanTunjunganNomor3Surabaya
Properti ini berupa bangunan plasa, gedung parkir dan gedung perkantoran yang
terletakdiJalanTunjunganNomor3,KelurahanGenteng,KecamatanGentengKota
SurabayaPropinsiJawaTimur.
Pada mulanya, aset ini dibangun di atas lahan bekas kebakaran sesuai dengan Surat
Perjanjian No.511.3/3/03/411.12/1985 tanggal 16 Januari 1985 oleh PT. Y dengan
peruntukanplasadangedungparkiruntukparkirkendaraanpengunjungpertokoandi
Jalan Tunjungan dengan sistem BOT dangan diberi Hak Guna Bangunan selama 20
tahun dan menerima pembayaran atas penjualan hak pakai stan pertokoan serta
menerima penghasilan lain yang timbul dari hak yang diberikan dengan tetap
membayarretribusikepadaPemerintahKota,denganmembayarsumbanganinvestasi
sebesarRp.170,000,000.00(seratustujuhpuluhjutarupiah)yangharusdibayarpada
saatpenandatanganankontrak.
(lihat Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 295 atas nama PT.W, Surat Ukur No.
437/1989 tanggal 02 Mei 1989 (berakhir haknya pda tanggal 30 April 2009).
Sertifikat mana berdiri di atas Sertifikat Hak Pengelolaan Tanah No. 1 atas nama
PemerintahKotamadyaDaerahTingkatIISby,SuratUkurNo.1037/1988tanggal22
September1988).
Dalam perjalanannya, pada tahun 1996 atas persetujuan Pemerintah Kota Sby
pengelolaannyatelahdiambil aliholehPT.W.
BerdasarkanSuratPermohonanPT.XNo..........tertanggal27September2005perihal
PermohonanPenyerahanKembalikepadaPemKotSbydanPerpanjanganKerjasama
PengelolaanGedungTunjunganCenterdenganPT.X
Menurut zoning tata ruang wilayah Kotamadya Surabaya, obyek berada di kawasan
komersial dengan KDB tinggi, KLB tinggi, aksesibilitas baik, sarana infrastruktur
PLN,Telkomdamsaluranairtelahtersedia.
24
Penggunaantanahobyektersebutsaat initelahsesuaidenganperuntukantataruang
kotamadyasetempat.
I.7. Data/Dokumenyangdiberikan
Data/dokumenberupafotocopyyangkamiterimadariPemkotSby(Pemilikasetyang
dinilai) adalah berdasarkan dokumen yang diberikan pada penilaian sebelumnya
sebagaiberikut:
1. Sertifikattanah.
2. LayoutDenahGambarTanahdanBangunan.
3. Rekeninglistrikdanair.
4. IMB.
5. SPPTdanBuktiPembayaranPBBtahun2005.
6. PerjanjianPembangunanGedungParkir,PertokoandanPerkantoranBertingkat.
7. Addendum Perjanjian Pembangunan Gedung Parkir, Pertokoan dan Perkantoran
Bertingkat.
8. Permohonan penyerahan kembali dan perpanjangan kerjasama pengelolaan
GedungTunjunganCenter.
9. PerincianBiayaRenovasi.
10. ClosingAdvicedariAsuransiPT.A.
11. Daftarluasstanddanmasapenyewaan.
12. BiayaPegawai(ditunjukan).
13. StrukturOrganisasi.
II.PenilaianProperti
II.1.PenjelasanUmumProperti
I.1.1. LokasidanIdentitas
PropertiiniberupabangunanplasayangterletakdiJalanTunjunganNomor3
danJalanGentengkaliyangdikenalsebagaipusatpenjualanelektronikberada
di Kelurahan Genteng, Kecamatan Genteng, Kotamadya Surabaya, Propinsi
JawaTimur.
UntukmenujuLokasiinidapatdicapaidariarahUtarakearahSelatanmelalui
Jalan Gemblongan, dari arah Barat ke Selatan melalui Jalan Praban, maupun
dariarahTimurkeSelatanmelaluiJalanGentengkali.
Lokasi properti terletak sekitar 35 meter dari pertemuan antara Jalan
GemblongandenganJalanPraban,JalanGentengkalidanJalanTunjungandan
berjarak radial sekitar 1,14 km ke arah Selatan dari pusat kota (Tugu
Pahlawan).
Bangunanbangunan di sekitar obyek yang dapat dijadikan petunjuk antara
lain:
Siola.
25
GitaTamtama.
BankMandiri.
Perhutani.
Batasbataspropertiditandaidengan:
SebelahUtara
:SioladanJalanGentengkali.
SebelahTimur
:JalanGentengArnowo.
SebelahSelatan
:TunjunganElectronicCenter.
SebelahBarat
:SioladanJalanTunjungan.
Kami juga mengidentifikasi beberapa faktorpenambahdan faktorpengurang

darilokasipropertiyangdinilai.
FaktorPenambah :
Propertitersebutterletakdipusatkota(CBD).
FaktorPengurang :
Pembangunan awalnya digunakan untuk mendukung lahan parkir di Jalan
Tunjungansehinggajumlahluasyangdapatdisewakanrelatifkecildandalam
pengelolaannyakurangdiminatiolehpenyewa/pedagang.
I.1.2. FasilitasdanKeadaanLingkungan
Objek initerletakdi lokasi yangstrategis, yaitu jalanutamapusatkota,jalan
terbuatdariperkerasanaspalhotmixdenganlebarbadanjalanlebihkurang12
m,jalaninidilengkapisaluranairtertutupdikeduasisinya.
Topografiobjekdatar,denganelevasitanahkuranglebih1mdaripermukaan
jalanexsisting.
Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar obyek adalah jaringan
listrik, jaringan telepon, saluran air, fasilitas umum yang tersedia di sekitar
lokasi antara lain pasar Genteng, Kantor PemKot, sekolahsekolah, tempat
ibadahdansebagainya.
Angkutan penumpang umum dapat ditemui di depan lokasi dengan jenis
angkutanberupabiskota,angkotdantaksiyanglewatdidepanlokasi.
Kondisilingkunganobjekamandanbebasbanjir.
I.1.3. KondisiPasarProperti
Lokasi obyek merupakan salah satu area untuk kawasan komersial berupa
perdagangan,bank,perkantorandansebagainyayangcukupdiminatiinvestor
maupunpengguna langsung(user)dengan harga cukuptinggidanterletakdi
tepijalanutamadenganaksesibilitasbaikdankondisilingkunganaman,ramai
danbebasbanjir.
Waktu yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 sampai dengan 1,5
tahun,pendekatan yangterbaikuntukpenjualan melaluiagenproperti,dijual
langsungmelaluimediamassacetakmaupunolehpenjual.
I.1.4. AnalisaDampakLingkungan
26
Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti

tersebut tidak pernah digunakan dalam kegiatan berkaitan dengan
kontaminasi,pencemarandanpolusilingkungan.
Kamitidak melakukanpenelitianperihalpenggunaan masa lalu maupun saat
ini, baikdiproperti yang bersebelahanuntukkemudian menetapkanadaatau
tidaknyakontaminasimaupunpolusilingkungan,sehinggakamiberanggapan
tidakadanyamasalahtersebut.
Namun demikian apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi maupun
potensi kontaminasi lingkungan di properti tersebut ataupun properti yang
bersebelahan, kami menyatakan bahwa penilaian ini dengan sendirinya tidak
berlakudanperlusegeradilakukanpenilaianulang.
I.1.5. DataKepemilikanTanah
Berdasarkaninformasidandokumenyangkamiterima,datakepemilikanatas
tanahobjekiniadalahsebagaiberikut:
No. HakKepemilikan
1.
Luas(m2)
SertifikatHakGuna
BangunanNo.295,
SuratUkurNo.
437/1989
4.130
Berdiridiatas:
4.130
SertifikatHak
PengelolaanNo.1,Surat
UkurNo.1037/1988
Atas
Nama
Tanggal
Penerbitan Berakhir
PT.W
06/05/1989 30/04/2009
Pemkot
Surabaya
22/09/1988 Selama
dipergunakan
Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan

(frontage) yang memanjang pada Jalan Tunjungan kurang lebih 37 meter,
panjang ke belakang kurang lebih 76 meter, panjang bagian depan yang
memanjang pada Jalan Gentengkali kurang lebih 47,5 meter, panjang ke
belakangkuranglebih53meter.
Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh, melainkan dengan
mengambil sampling ukuran yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas (diwakili
Bapak ........). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam
salinansurattanahtersebutdiatas.
Dalampenilaianini,kamimengasumsikanbahwaperpanjanganmasaberlaku
Sertifikat Hak Guna Bangunan atas objek penilaian dapat diberikan oleh
KantorPertanahanKotaSurabaya.Selainitu,kamitidakmenelitisecaradetail
aspekhukumdarisurattanahdiatasdanmenyarankankepadaPemberiTugas
agarmenunjukkonsultanhukumindependentuntukmelakukannya.
Untuk penilaian ini, kami beranggapan bahwa properti objek penilaian telah
dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan
bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun selain dikemukakan dalam
laporanini.
27
I.1.6. PeruntukanLahan,TownPlanning
Berdasarkan informasi lisan dari Dinas Tata Kota mengenai Rencana Tata
Ruang Pemerintah Kota Surabaya, objek penilaian terletak di atas zoning
komersialdengan batasanbatasansebagaiberikut:
KoefisienDasarBangunan(KDB)
:60%
Jumlahlantaimaksimum
:10lantai
I.1.7. PemanfaatanTertinggidanTerbaik(ZoningHighestandBestUse)
Ditinjau dari aspek fisik, legal, finansial, pasar dan zona peruntukan yang
ditetapkan oleh Pemerintah Kota Sby, maka pemanfaatan yang tertinggi dan
terbaikdariobjekiniadalahsebagaikawasankomersial.
Dengandemikian,penggunaansaatiniatasobjekpropertitelahmencerminkan
penggunaanyangtertinggidanterbaik.
II.2.ProsesPenilaian
Untuk memudahkan proses dan kesesuaian pendekatan, penilaian objek ini
dikelompokkan ke dalam beberapa bagian sesuai dengan karakteristik dan fungsi
masingmasingdaribagianobjeksebagaiberikut:
Objekyangdinilai
Pendekatanyangdigunakan
(1)PenilaianTanah
PendekatanDataPasar
(2)PenilaianBangunan
PendekatanBiaya
(3)Fasilitaspelengkaplainnya
PendekatanBiaya
(4)Mesindanperalatannya
PendekatanBiaya
Propertikeseluruhan
MetodeDCF
II.2.1.PendekatanKalkulasiBiaya
(1)PenilaianTanah
a. Faktor Justifikasi
Sehubungan dengan penilaian tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar,
faktorfaktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan justifikasi
perbandinganadalah:
1. FaktorWaktu,yaitukemungkinanperbedaanhargaantarawaktupenawaran/
transaksi denganindikasihargapadasaatpenilaian.
2. Faktor Lokasi, meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas
infrastruktur, prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan
lingkungansecarakeseluruhan.
28
3. FaktorLuas,sehubungandenganliquiditas(tingkatkemudahan)penjualan.
4. FaktorBentuk,meliputidenah,frontagedanposisitanah.
5. FaktorKondisiFisik,meliputikeadaanfisiktanahsecarakeseluruhan.
6. Faktor Status Kepemilikan dengan perbandingan antara Hak Milik, Hak
GunaBangunan,PetokD,Girikataulainlainnya.
7. Dan lainlain faktor yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya
keterpaksaanatassuatutransaksidanlainlain.
b. DataPembandingTanah
Data transaksi atau penawaran yang digunakan sebagai bahan pertimbangan
dalampenilaianini,adalahsebagaiberikut:
No.
Karakteristik/Data
Pembanding
Lokasi
DataPembanding
1
Jl.Tunjungan
No.5Surabaya
Jl.Pemuda
Jl.B.Rachmat
No.23Surabaya 80Surabaya
1.
LuasTanah
2.415m2
2.950m2
3.780m2
2.
SuratTanah
SHGB
SHGB
SHGB
6.
Peruntukan
Komersial
Komersial
Komersial
Indikasihargatanah/m2
7.618.305
6.750.000
6.500.000
Mei2005
Juli2004
TanggalTransaksi
No FaktorPenyesuaian
Data1
Luas
%
1 Lokasi
Data2
2.415 Luas
7.618.305 %
0%
Data3
2.950 Luas
3.780
6.750.000 %
6.500.000
5%
337.500
5%
325.000
(190.458) 2,5%
(168.750)
0%
2 Luastanah
2,5%
3 Surattanah
0%
0%
0%
4 Peruntukan
0%
0%
0%
5 Tanggaltransaksi
0%
5%
(337.500)
5%
(325.000)
(190.458) 2,5%
(168.750)
0%
7.237.390
6.412.500
0%
6.500.000
Jumlahpenyesuaian
2,5%
Nilaisetelahpenyesuaian
5%
Pembobotan
30% 2.171.217
Nilaiindikasi
Properti
NilaiPasar
5%
30% 1.923.750
40% 2.600.000
100%
6.694.967
4.130
27.650.213.710
29
c. IndikasiNilaiPasarTanah
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang berkaitan dengan
nilaidanpenilaiansecaraobyektif,makakamiberpendapatbahwaindikasinilai
pasartanahseluas4.130meterpersegiinipadatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp.27.650.213.710,00
(Duapuluh tujuhmilyarenam ratuslimapuluhjutaduaratus tigabelasributujuh
ratussepuluh rupiah)
(2)PenilaianBangunan
a. BiayaPenggantianBaruatauBiayaReproduksiBaru
Bangunanbangunan yangdiperhitungkan hanya yang beradadiatastanah yang
dinilai. Bangunanbangunan atau instalasiinstalasi bangunan yang tidak dapat
diestimasi secara visual, atau bagian yang tertanam akan diperhitungkan secara
wajarsesuaidenganfungsinya.
Karakteristik Bangunan berdasarkan Surat Keputusan Walikota Kepala Daerah
Tingkat II Sby No.188.45/647.91/411.59/89 yang dikeluarkan An.
Walikotamadya Kepala Daerah Tinggkat II di Sby tanggal 31 Mei 1989 adalah
sebagaiberikut:
Uraian
Properti
Tahundibangun
1989
KonstruksiRangkaBangunan
BetonBertulang
UkuranBangunan
TinggiBangunan
36m
Pondasi
TiangPancang&BatuKali
LuasLantai(m2)
31.244m2
Atap
DakBeton
Plafon
Akustik,Gypsum,Triplek&Expose.
Dinding/Partisi
Batadiplesterdandicatkacarangkaaluminium.
Lantai
Teraso,Keramik& RabatBeton.
Pintu
Harmonika,kacarangkaaluminium,doubleplywood
rangkakayu&PVC.
Jendela
Kacarangkaaluminium,kacarangkakayu,jalusi.
PenggunaanRuangan
PlasadanParkir.
Sanitair
Washtafel,klosetdudukdanurinoir.
Fasilitas
Lift,Escalator,Tangga.
KondisiBangunan
Sedang.
BiayaReproduksiBaru
68.738.800.000
30
b. Penyusutan
Datapenyusutanyangdigunakandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:
DataPembanding
No. Karakteristik/DataPembanding
1.
Tahundibangun
2.
1990
1998
1985
Umurefektif
16tahun
8tahun
21tahun
3.
Umurekonomis
30tahun 35tahun
25tahun
4.
Kondisi
Penyusutan
sedang
baik
buruk
(1)KerusakanFisik
23%
13%
30%
(2)KemunduranFungsional
20%
10%
26%
(3)KemunduranEkonomi
13%
5%
18%
6.
TotalPenyusutan
56%
28%
74%
7.
RataRataPenyusutan
3,50%
3,50%
3,52%
c. IndikasiNilaiBangunan
bangunan seluas 31.244 meterpersegi dengan akumulasi penyusutan pasar
sebesar59,75%padatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp27.666.600.600,00
(Duapuluhtujuhmilyarenamratusenampuluhenamjutaenamratusribuenam
ratusrupiah)
(3)PenilaianFasilitasPelengkapLainnya
a. KarakteristikFasilitasPelengkapLainnya
Sarana pelengkap yang diperhitungkan hanya yang berada di atas tanah yang
dinilai.
Kami tidak melakukan inspeksi terhadap sarana atau instalasiinstalasi yang
tertutup,tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual atau bagian
yang tertanam dengan kondisi yang masih dapat berjalan dan akan
diperhitungkansecarawajarsesuaidenganfungsinya.
Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian
propertiyangtidakdiinspeksidanlaporaninitidakdimaksudkanuntukmemberi
gambaranataupunpernyataanatasbagianbangunantersebut.
31
No. Karakteristik
1.
SumberTenaga
Saranapelengkap
SumberListrik
AirBersih
Sistem
Komunikasi
JaringanPLN
Jaringan
PDAM
Jaringan
Telkom
Sumurbor
2.
KapasitasTerpasang
2x1,000KVA
9linePABX8
line32
extension
3.
Pelengkap
Transformator2x
1,000KVA
Pompa
Tandomair
piping,
Peralatan
standaruntuk
kerjanormal
2MCCB1000Amp
PanelInduk
10Paneldistribusi
cabletry,dll
4.
Kondisi
cukup
cukup
cukup
5.
TahunPembelian
1999
1989
1999
6.
PenyusutanPasar
49,86%
49,50%
48,13%
b. RekapitulasiBiayaPenggantianBaruFasilitasPelengkapLainnya
RekapitulasiBiayaPenggantianBarusaranapelengkaplainnyaadalahsebagai
berikut:
No. Fasilitas
1.
SumberListrik
2.
SumberAirBersih
3.
Telepon10line+PABX
Jumlah
BiayaReproduksiBaru(Rp.) IndikasiNilaiPasar
1.215.500.000
606.066.000
207.000.000
102.456.000
33.750.000
16.245.000
1.456.250.000
724.767.000
c. IndikasiNilaiFasilitasPelengkapLainnya
saranapelengkaplainnyapadatanggalpenilaianadalahsebesar:
Rp.724.767.000,00
(Tujuhratusduapuluhempatjutatujuhratusenampuluhtujuhriburupiah)
32
(4)PenilaianMesinMesindanPeralatannya
No. Uraian
Jml.
BiayaPenggantiBaru
(Rp.)
IndikasiNilaiPasar
(Rp.)
1.
ElectricGeneratorSet
2.019.270.000
858.180.000
2.
FireHydrantSystem
1.468.740.000
560.590.000
3.
PasenggerLift
1.207.800.000
233.510.000
4.
Escalator
2.214.300.000
357.240.000
5.
SewageTreatmentPlant
275.000.000
81.130.000
6.
ACSystem&Fan
3.548.200.000
1.508.000.000
10.733.310.000
3.598.650.000
Jumlah
Rincian lengkap mengenai spesifikasi dan sebagainya mengenai mesinmesin dan

peralatnnya tersebut adalah sebagaimana yang terdapat dalam laporan penilaian
sebelum perbaikan dengan asumsi nilai yang dihasilkan telah mencerminkan nilai
pasardarimesinmasindanperalatannya.
(5)IndikasiNilaiTunjunganCenterberdasarkanPendekatanBiaya
Berdasarkanasumsiasumsi danpendekatanpenilaian ini, makakami berpendapatan
bahwa Nilai Pasar atas Gedung Tunjungan Center pada tanggal penilaian adalah
sebagaiberikut:
No. Uraian
BiayaReproduksiBaru IndikasiNilaiPasar
(Rp.)
(Rp.)
1.
Tanah
27.650.213.710
27.650.213.710
2.
Bangunan
68.736.800.000
27.666.600.600
3.
Fasilitaspelengkaplainnya
1.456.250.000
724.767.000
4.
Mesinmesindan
peralatannya
10.733.310.000
3.598.650.000
108.576.573.710
59.640.231.310
Jumlah
II.2.2.PendekatanPendapatan
Karena properti yang dinilai menghasilkan pendapatan (income producing

properti) dan pembagian keuntungan didasarkan atas pendapatan yang akan
diperoleh selama masa umur ekonomis dibangun maka digunakan metode
penilaianpendapatan(incomeapproach).
(1)AnalisisPasarPropertiKomersialdiSurabaya
Berdasarkan informasi dari beberapa lembaga penelitian tentang pasar properti
komersial di Surabaya dapat digambarkan bahwa secara umum, perkembangan
tingkat pasokan, tingkat permintaan dan tingkat hunian, harga sewa dan harga jual
tahun2006dapatdideskripsikansebagaiberikut:
33
a. TingkatHunian(OccupancyRate)
No. NamaPusatPebelanjaan
TingkatHunian
1.
HiTechMall,Jl.KusumaBangsa
90% 100%
2.
WorldTradeCentreSurabaya
90% 100%
3.
PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo
92%
4.
TunjunganElectronicCentreGentengkali
80%
b. TingkatSewadanServiceCharge
No. NamaPusatPebelanjaan
Ratarata
sewa/m2/bulan
Service
Charge/m2/bulan
1.
HiTechMall,Jl.KusumaBangsa
105.000
25.000
2.
WorldTradeCentreSurabaya
122.000
50.000
3.
PusatITPlasaMarinaJl.Margorejo
125.000
40.000
4.
TunjunganElectronicCentreGentengkali
100.000
22.500
(2)KondisiProperti
Pada saat penilaian properti ini dilaksanakan, umur efektif bangunan mencapai 17
tahun.Penilaiandidasarkanpadanilaikinidaripendapatanpropertiselamasisaumur
ekonomis. Penggunaan ruang sejak properti dibangun sampai masa kerjasama tidak
berubah,yaitu:
Basement :Peralatanutilitasgedung.
Lantai1 :Electronic,householddanaudiovisual.
Lantai2 :Game,DVD/VCD.
Lantai3 :ITMart.
Lantai4 :Hiburan(ClubDeluxe).
Lantai5 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.
Lantai6 :Hiburan(HotShot),KantorOperasional&Parkir.
Lantai7 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.
Lantai8 :Gudang,KantorOperasional&Parkir.
Lantai9 :RumahLift&Mesin(Radiator,coolingtower,tangki,dll).
(3)AsumsiPenilaian
DatadanasumsiasumsiyangkamigunakansehubungandenganPendekatan
Pendapatandalampenilaianiniadalahsebagaiberikut:
a. Tingkat hunian dalam masa renovasi diasumsikan pada tahun 2006 adalah 80%
dantahun2007meningkat5%menjadi85%danselanjutnyatetapmenjadi90%.
b. Pendapatan diasumsikan diperoleh dari pendapatan sewa, service charge, parkir
danruangiklan.
34
c. Penyewa diasumsikan dikenakan harga sewa sesuai dengan tarif sewa masing
masinglantai.
d. Pendapat service charge didasarkan pada service charge yang berlaku pada
propertisejenisdengandilakukanpenyesuaian.
e. Pendapatan diasumsikan mengalami pertumbuhan sebesar 10% setiap tahunnya
danmenjadipertumbuhankonstansetelahperiodeBOTberakhir.
f. Biaya PBB dan asuransi yang digunakan didasarkan atas SPPT PBB dan
InsurancePolicytahun2006yangkemudiandiproyeksikanmengalamikenaikan
10%tiaptahunnya.
g. DiscountRatediperhitungkansesuaidenganasumsidari:
Modal
Komposisi
Rate
Jumlah
Bank
65%
14%
9%
Sendiri
35%
17%
6%
DiscountRate
15%
h. Capitalization Rate diperhitungkan sesuai dengan asumsi Discount Rate pada

tahun yang bersangkutan dikurangi dengan pertumbuhan nilai properti yang
dipengaruhi oleh pertumbuhan income dan recapture rate bangunan dan sarana.
Tingkat capitalization rate yang diasumsikan pada akhir tahun tersebut adalah
15%.
(4)PenghitungandenganMetodeDiscountedCashFlow
Tabelperhitunganterlampir
(5)IndikasiNilaiPropertiberdasarkanPendekatanPendapatan
Berdasarkan asumsiasumsi dan pendekatan penilaian ini, maka kami berpendapat
bahwaNilaiPasaratasGedungKantorPropertipadatanggalpenilaianadalahsebagai
berikut:
Rp.59.415.691.472,00
(Limapuluhsembilanmilyarempatratuslimabelasjutaenamratussembilanpuluh
saturibuempatratustujuhpuluhduarupiah)
II.2.3.Rekonsiliasi(kesimpulan)nilai
Untuk memutuskan kesimpulan nilai pasar properti, kami melakukan rekonsiliasi
nilai dari dua besaran nilai yang dihasilkan dari 2 (dua) pendekatan penilaian
dengantetapmemprioritaskaninformasitransaksiyangterjadidipasarsaatini.
DenganmempertimbangkanpropertiyangdinilaitelahmemenuhikriteriaHighest
and Best Use, dan kedua pendekatan penilaian yang digunakan ternyata dapat
memberikan indikasi Nilai Pasar yang sesungguhnya, maka rekonsiliasi nilai
dilakukan dengan cara pembobotan terhadap dua nilai dari kedua pendekatan
penilaiansebagaiberikut:
35
No. PendekatanPenilaian IndikasiNilaiPasar

(Rp.)
Bobot
RekonsiliasiNilai
(Rp.)
1.
Biaya
59.640.231.310
50%
29.820.115.655
2.
Pendapatan
59.415.691.472
50%
29.707.845.736
NilaiPasarProperti
59.527.961.391
36
RANGKUMAN
Laporanpenilaian(valuationreport)adalahsebuahlaporantertulisdarinilaidan
atau penilaian yang telah dilaksanakan oleh penilai kepada pihak yang memberi tugas
(klien).
Bentuklaporanada4macam:
a. Laporanlisan/oralreport
b. Surat/letterreport
c. Formulir/formreport
d. Laporanlengkap/narrativereport
Bagian pendahuluan dari laporan lengkap ini meliputi beberapa bagian penting,
yaituhalamanjudul,suratpengantar,daftarisi,sertifikasi/pernyataannilaidanringkasan
konklusipenting(summaryofimportantconclusion).
Dasar penilaian yang dimaksud adalah segala hal yang dipakai sebagai dasar
dalam penentuan nilai atau yang dijadikan dasar dalam memberikan opini nilai. Pada
bagianinibiasanyamerangkumitentang:
1. Asumsiasumsi yang dipakai sebagai dasar pertimbangan dalam memberikan opini
nilaidankondisikondisiyangmembatasivaliditasopinitersebut.
2. Tujuandankegunaanpenilaiantersebutdilakukan.
3. Definisijenisnilaiyangdipakai/diestimasidantanggalditetapkannyanilai.
4. Hakhakyangterdapatdalampropertiyangdinilai.
Pada bagian presentasi data ini biasanya terdiri dari bagianbagian yang
membahassecaralebihrincimengenai:
1. Identifikasiproperti.
2. Identifikasipersonal properti/itemsyangbukantermasukrealproperti.
3. Dataluasareadanpersekitaran(neighborhood).
4. Zoning.
5. Ukurandata.
6. Deskripsimengenaibangunan(improvement).
7. Studipemasaran(jikadiperlukan).
Bagian analisis data dan kesimpulan ini biasanya terdiri dari beberapa bagian
analisis,yaituanalisis:
37
1. Penggunaantertinggidanterbaikbilamanapropertiberupatanahkosong(vacantland)
ataupuntelahdikembangkan.
2. Dasarpenilaian.
3. Nilaitanah.
4. Pendekatanperbandingan.
5. Pendekatanbiaya.
6. Pendekatanpendapatan.
7. Rekonsiliasinilai/indikasinilaiakhirproperti.
38
TESTFORMATIF
JawablahPertanyaandibawahinidenganringkasdanjelas!
1. Sebutkan dan jelaskan beberapa hal yang Saudara ketahui yang setidaknya harus
tercantumdalamlaporanpenilaimenurutAmericanInstituteofRealEstateappraisers
(AIREA).
2. Sebutkan dan jelaskan bentukbentuk laporan penilaian secara umum yang Saudara
ketahui!
3. SebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandengantanahyangSaudara
cantumkandalamlaporanpenilaian!
4. Sebutkandanjelaskaninformasiapasajayangberkaitandenganbangunanyangharus
Saudaracantumkandalamlaporanpenilaian!
5. SebutkandanjelaskandatadatapendukungapasajayangSaudaraketahuiyangperlu
disertakandalamlampiranlaporanpenulisan!
39
UMPANBALIK
PeriksalahjawabanSaudaradengankuncijawabantestformatifyangadadibagian
belakangmodulini.HitunglahjumlahjawabanSaudarayangsesuaidengankunci
jawaban,kemudiangunakanrumusdibawahiniuntukmengetahuitingkatpenguasaan
Saudaraterhadapmateri.
Rumus=
JumlahJawabanyangsesuaikunci
Jumlahsemuasoal
X100
Penjelasantingkatkepuasan
90% 100% =sangatbaik
80% 89%
=baik
70% 79%
=cukup
0% 69%
=kurang
KalauSaudaramencapaitingkatpenguasaan80%keatas, Saudaradapatmeneruskan
denganmateriselanjutnya.TetapikalaunilaiSaudarakurangdari80%makaSaudara
harusmengulangimateriiniterutamayangSaudarabelumkuasai.
40
DAFTARPUSTAKA
AppraisalInstitute,2001,TheAppraisalofRealEstate,12thEdition,Chicago,Illinois,
USA.
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi
Pertama,BPFEYogyakarta,3748.
StandarPenilaianIndonesia(SPI)2007
Supardi, Untung, Modul Mata Kuliah Penilaian Aset Sektor Publik, MEPUGM,
Yogyakarta.
41
KUNCIJAWABANTESTFORMATIF
1. Yangharusminimaltercantumdidalamlaporanadalah:
a. Identifikasidandeskripsimengenaipropertisubjekyangdinilai.
b. Spesifikasikepentingan(interests)yangterdapatdalampropertiyangdinilai,yaitu
melalui analisis kepemilikan, keuangan (financial), kepentingan legal dan lain
lain.
c. Mengidentifikasi opini yang menjadi tujuan penilaian dan sekaligus kegunaan
penilaianitusendiri.
d. Menetapkan tanggal penilaian (dateof valuation),tanggal inspeksi lapangan dan
tanggalpelaporan.
e. Menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest & best use) dari properti
yangdinilai(jikadianggapperlu).
f. Menerangkanprosedurpenilaianyangdigunakan.
g. Menyediakan/menampilkan data pendukung dan alasanalasan yang mendukung
analisis,opinidankesimpulannilaidalamlaporan.
h. Menerangkansemuaasumsidanbatasan(limitingcondition)yangmempengaruhi
analisis,opinidankesimpulannilai.
i. Mengidentifikasi personal properti/itemitem yang bukan termasuk dalam real
properti.
j. Menerangkan sejarah/riwayat properti, termasuk riwayat penjualan, penyewaan,
pendanaandanlainlain.
2. Bentuklaporanpenilaiansecaraumumada5antaralain:
e. Laporanlisan/oralreport
f. Surat/letterreport
g. Sertifikasinilai/pernyataantentangkesimpulannilai
h. Formulir/formreport
i. Laporanlengkap/narrativereport
3. Informasi yang berkaitan dengan tanah yang harus dicantumkan di dalam penilaian
adalah:
a. Faktorjustifikasi
b. Datapembandingtanah
c. Indikasinilaipasartanah
42
4. Informasi yang berkaitan dengan bangunan yang harus dicantumkan di dalam

penilaianadalah:
a.Biayapenggantibaru/biayareproduksibaru
b.Penyusutan
c.Indikasinilaibangunan
5. Datadatayangmendukungdidalamlampiranpenulisanpenilaianadalah
a. Plotplan.
b. Planandelevationofbuilding.
c. Photo/gambar.
d. Petakota,kawasandanpetapetalainnya.Bagandangrafik.
e. Abstractmengenaisewa/penyewaan.
f. Datapendapatandanpengeluaran.
g. Spesifikasibangunan.
h. Estimasidetailmengenaibiayabangunanbaru(RCN).
i. Datapenjualan/datapembanding.
j. Analisispasar(trendandoccupancy).
43
DAFTARPUSTAKA
AmericanInstituteofRealEstateAppraisers,1987,TheAppraisalofRealEstate,
NinethEdition,Chicago,Illinois,USA.
Hidayati,WahyudanHarjanto,Budi,2003,KonsepDasarPenilaianProperti,
EdisiPertama,BPFEYogyakarta,3748.
Supardi,Untung,ModulMataKuliahPenilaianAsetSektor Publik,MEPUGM
Yogyakarta.
27

Penyusunan Laporan Penilaian

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Anda mungkin juga menyukai

Penyusunan Laporan Penilaian

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penyusunan Laporan Penilaian

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

DIKLATTEKNISSUBSTANTIFSPESIALISASI

A. PENDAHULUAN .............................................................. ....

D. ANALISISDATADANKESIMPULAN ........................... ....

E. LAMPIRANLAMPIRAN ................................................. ....

2. Mengidentifikasipemberitugas, maksuddantujuanpenilaian,tanggaltanggal yang

i. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah

10. Bahwanilaidiberikan dalambentukrupiah

Untuk memberi gambaran tentang laporan penilaian yang lengkap, maka

Ada empat metodologi yang lazim digunakan dalam pendekatan pendapatan,

Kami juga mengidentifikasi beberapa faktorpenambahdan faktorpengurang

Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti

Tanah tersebut mempunyai bentuk huruf L, dengan panjang bagian depan

Rincian lengkap mengenai spesifikasi dan sebagainya mengenai mesinmesin dan

Karena properti yang dinilai menghasilkan pendapatan (income producing

h. Capitalization Rate diperhitungkan sesuai dengan asumsi Discount Rate pada

No. PendekatanPenilaian IndikasiNilaiPasar

4. Informasi yang berkaitan dengan bangunan yang harus dicantumkan di dalam

Anda mungkin juga menyukai