I.
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kawasan Cekungan Bandung yang merupakan salah satu kawasan andalan
dan Pusat Kegiatan Nasional (PKN) di Jawa Barat juga mempunyai arti penting
bagi keutuhan ekosistem Jawa Barat dalam mendukung kehidupan, pelestarian
fungsi lingkungan hidup, dan menjamin pembangunan berkelanjutan. Kawasan
Bandung Utara (KBU) sebagai kawasan konservasi air di Cekungan Bandung
diharapkan dapat mendukung kualitas lingkungan Kawasan Cekungan Bandung.
Dalam perkembangannya hingga saat ini, pertumbuhan dan perkembangan
penggunaan lahan di Kawasan Bandung Utara (KBU) masih belum terkendali
sehingga menimbulkan gangguan fungsi lindung baik di kawasan itu sendiri
maupun kawasan di bawahnya.
Dalam upaya pengendalian pemanfaatan ruang di KBU, pemerintah Provinsi
Jawa Barat telah mengeluarkan beberapa kebijakan yang diantaranya berupa
Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2008 tentang Pengendalian Pemanfaatan
Ruang di Kawasan Bandung Utara.
Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 1 Tahun
2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Bandung Utara
disusun guna menyediakan pedoman dan arahan bagi upaya pengendalian
pemanfaatan ruang di Kawasan Bandung Utara serta aturan teknisnya. Peraturan
Gubernur ini juga diharapkan mampu sebagai rujukan bagi semua pihak dalam
melakukan koordinasi, kerjasama, penyesuaian, dan komunikasi dalam rangka
mewujudkan keterpaduan dan efektivitas upaya pengendalian pemanfaatan ruang
di KBU yang melibatkan Pemerintah, Pemerintah Provinsi Jawa Barat, Kota
Bandung, Kota Cimahi, Kabupaten Bandung, Kabupaten Bandung Barat, instansi
terkait, masyarakat, serta para pelaku usaha.
Ketentuan teknis dalam Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Provinsi Jawa
Barat Nomor 1 Tahun 2008 Tentang Pengendalian Pemanfaatan Ruang di KBU
meliputi ketentuan teknis pemanfaatan ruang, penataan bangunan, rekayasa
teknis dan vegetatif, pengawasan, dan rekomendasi perizinan.
II.
Peta
Arahan
Zonasi (Zoning Map) sebagaimana tercantum pada Lampiran IV dan Teks Arahan
Aturan per Zona (Zoning Text ) sebagaimana tercantum pada pasal pasal batang
tubuh .
III.
IV.
KDB Maksimum
Berdasarkan kemiringan maksimum yang boleh
dibangun 30%
Perkotaan
40%
37%
32%
10%
2%
Perdesaan
20%
12%
7%
2%
2%
Catatan :
- KDB maksimum perkotaan = 40%
- KDB maksimum non perkotaan = 20%
- Disarankan untuk Kawasan Bandung Utara KDB maksimum yang diperbolehkan yaitu berdasarkan
kemiringan maksimum yang boleh dibangun sebesar 30%.
- (*) hanya diperbolehkan bagi pembangunan prasarana/sarana khusus/tertentu
Tabel Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang Budidaya Permukiman dan non Permukiman di KBU.
Fungsi Utama/
Pemanfaatan Ruang
Lokasi
Kabupaten/Kota
Kota Bandung
Budidaya Permukiman
A : Perkotaan
Kecamatan
Cibeunying Kaler
Cibiru
Cicendo
Cidadap
Coblong
Sukajadi
Sukasari
Ujungberung
Kota Cimahi
Cimahi Tengah
Cimahi Utara
Dilarang
-
Cimahi, Karangmekar,
Padasuka, Setiamanah
Cibabat, Cipageran, Citeureup,
Pasirkaliki
Parongpong
Sariwangi, Ciwaruga
Ngamprah
Tanimulya, Ngamprah
Lembang
Lembang, Kayuambon
Boleh Bersyarat
A. Kegiatan pembangunan rumah tinggal
dan non rumah tinggal pada Zona I
berupa :
1. Renovasi bangunan.
2. Penambahan vertikal lantai
bangunan lama.
3. Bangunan baru yang secara
penilaian daya dukung dan daya
tampung lingkungan masih
dimungkinkan
B. Sarana dan prasarana dan infrastruktur
pelayanan seperti jaringan transmisi
listrik, gardu listrik, menara
telekomunikasi, instalasi air bersih, jalan
lingkungan.
C. Jalan umum dan infrastruktur
transportasi.
D. Kegiatan di wilayah KWT akt < KWT
maks., atau di Zona II dan III dengan
ketentuan :
1. Rumah tinggal tdk melebihi KDB
maks. 40%,
2. Komplek Perumahan, Rumah Susun,
Perkantoran, Sekolah/
Kampus,Perhotelan, kawasan
perdagangan dan jasa,dengan KDB
kawasan maks. 30% dan KDH min.
64%, kecuali kawasan tertentu yg
menurut RDTR lebih ketat.
3. Non rumah tinggal yang bukan
kawasan dengan KDB maks. 30%.
Boleh
-
Budidaya Permukiman
B. Perdesaan
Kab. Bandung
Cileunyi
Cimenyan
Cilengkrang
Kab. Bandung Barat
Lembang
Parongpong
Cihanjuang, Cihanjuang,
Rahayu, Cigugur Girang,
Cihideung
Lembang
Parongpong
Cihanjuang, CihajuangRahayu,
Karyawangi, Cigugur Girang,
Padaasih
Kab. Bandung
Budidaya Permukiman
C. Perdesaan tertentu /
perbatasan desa kota
Cileunyi
Cileunyi Wetan,
Cibiru Wetan
Cimenyan
Mekarwangi
Cilengkrang
Girimekar, Malatiwangi,
Jatiendah
Parongpong
Lembang
Cisarua
Cikalong Wetan
Ngamprah
Cihanjuang, CihajuangRahayu,
Cigugur Girang, Cihideung
Cikidang, Mekarwangi, Cikole,
Cikahuripan
Kertawangi, Pasirhalang
Cipada
Ngamprah
Budidaya Pertanian
Lahan Basah
Kab. Bandung
Cimenyan
Cilengkrang
Malatiwangi, Ciporeat,
Cilengkrang
Cileunyi
Cikalong Wetan
Cipada, Ciptagumanti,
Mekarjaya, Mandalamukti,
Ciptagumanti, Cisomang
Cisarua
Cipada, Sadangmekar,
Pasirlangu, Tugumukti,
Pasirhalang, Jambudipa,
Padaasih
Ngamprah
Bojongkoneng, Sukatani,
Ngamprah, Mekarsari, Cilame,
Pakuhaji
Parongpong
Lembang
Cikole,Cibogo, Cikidang,
Wangunharja, Wangunsari,
Cibodas, Suntenjaya,
Pagerwangi
Padalarang
Tagogapu, Campakamekar
Budidaya Pertanian
Lahan Kering
Kab. Bandung
Cimenyan
Mekarmanik, Cimenyan,
Cibeunying
Cilengkrang
Cileunyi
CikalongWetan
Parongpong
Cisarua
Ngamprah
Kota Cimahi
Ganjarsari, Mandalamukti,
Mekarjaya, Mandalamukti,
Karyawangi, Cihideung,
Cihanjuang, Ciwaruga, Cihanjuang
Rahayu, Sariwangi
Kertawangi, Pasirlangu,
Tugumukti, Pasirhalang,
Jambudipa, Padaasih
Cilame
Sukasari
Coblong
Dago
Ujungberung
Pasirjati, Pasirwangi,
Pasanggrahan
Cibiru
Cibeunyingkidul
Pasirlayung
Cidadap
Ciumbuleuit
Cibeunying Kaler
Cigadung
Cimahi Utara
Cipageran, Citeureup
Lembang
Kota Bandung
- Pertanian dan
perkebunan yang sesuai
kaidah lingkungan.
- Hutan Rakyat, Hutan,
Ruang Terbuka Hijau
- Renovasi bangunan lama
tanpa melebihi
KDB
lama/KDBmaks.(15% )
- Pagar, benteng, pos jaga,
pos pengamatan
Budidaya Perkebunan
atau Hutan Rakyat
Kab. Bandung
Kota Bandug
Kota Cimahi
Cimenyan
Mekarsaluyu, Cimenyan,
Mandalmekar, Ciburial,
Mekarmanik, Cikadut
Cilengkrang
Cileunyi
Cikalong Wetan
Cisarua
Ngamprah
Parongpong
Padalarang
Tagogapu
Lembang
Cibiru
Jayagiri, Gudangkahuripan,
Wangunsari, Pagerwangi,
Mekarwangi, Langensari,
Cikidang, Cibogo, Cikahuripan
Cisurupan, Palasari, Pasirbiru
Mandalajati
Cidadap
Ciumbuleuit, Hegarmanah
Ujungberung
Pasanggrahan, Pasirjati,
Pasirwangi
Coblong
Dago
Cibeunying Kaler
Cimahi Utara
Cigadung
Cipageran, Citeureup
2.
B. Penetapan KLB
1. Rumus Perhitungan KLB adalah sebagai berikut :
JLB
KLB = ------------------------------------LK
KLB = Koefisien Lantai Bangunan
JLB = Luas Lantai Bangunan
LK = Luas Kavling/Petak/Persil
C. Penetapan KDH
1. Penetapan KDH Maksimum berdasarkan kemiringan lereng
Kemiringan Lereng
Rata-rata
Perkotaan
Perdesaan
0% - 8%
52%
76%
8% - 15%
55%
85%
15% - 30%
61%
91%
30% - 40%
88%
98%
>40%
96%
100%
dimana :
KDH = Koefisien Dasar Hijau
KD = Koefisien Dasar Bangunan
3. Ruang Terbuka Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin
diperuntukkan bagi penghijauan/penanaman di atas tanah. Dengan demikian
area parkir dengan lantai perkerasan masih tergolong RTH sejauh ditanami
pohon peneduh yang ditanam di atas tanah, tidak di dalam wadah kedap air.
10
4. KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk tiap-tiap klas bangunan dalam kawasankawasan bangunan, dimana terdapat beberapa klas bangunan dan kawasan
campuran.
Pelandaian Maksimum
0-8 %
8-15 %
15-30 %
> 30 %
Kemiringan
Pelandaian Maksimum
0-15 %
(Kawasan perkotaan
berkepadatan tinggi)
0-15 %
(Kawasan perkotaan
berkepadatan
sedang)
0-15 %
(Kawasan perkotaan
berkepadatan
rendah)
15-30 %
> 30 %
ii.
iii.
iv.
12
bentukan yang
13
terbangun
Sesedikit mungkin
menggunakan bahan
perkerasan, jalan
perlu dirancang seefisien
mungkin
14
Gunakan GSB yang kecil untuk meminimalkan luas tanah yang dibangun dan diperkeras
15
ii)
iii)
ii)
Bangunan dipecah dalam massa yang lebih kecil dan jangan membuat
massa bangunan yang besar dan lebar, sehingga tidak perlu melakukan cut
and fill tanah yang terlalu besar.
16
iii)
iv) Bangunan dengan bentuk dan struktur yang sesuai dengan kemiringan
lereng atau tidak banyak merubah kontur lahan alami.
17
v)
Bagian dari bangunan seperti teras dan garasi dirancang agar dapat
memanfaatkan perbedaaan kontur, misalnya dengan membangun
garasi sebagai lantai dasar atau bagian teras rumah.
vi) Menggunakan tipe pondasi dan struktur yang sesuai dengan kondisi
kemiringan lereng.
Jenis pondasi perlu diplih secara cermat untuk lahan yang berkontur
c. Untuk kawasan rawan bencana gerakan tanah maupun gempa, bentuk dan
struktur bangunan harus disesuaikan dengan peraturan perundangan dan
SNI yang berlaku.
2. Atap Bangunan
a. Sebaiknya menggunakan atap dengan desain tanpa talang agar air dapat
dialirkan langsung ke tanah.
b. Melengkapi jalur jatuhnya air dari atap di tanah dengan lapisan kerikil dan
pasir untuk mempercepat air meresap serta mengurangi air larian dan
mengurangi volume air pada saluran permukaan.
18
c. Apabila menggunakan talang maka pada akhir pipa talang harus dialirkan
pada sumur resapan
d. Membangun ruang utilitas di atap, hanya
apabila
digunakan sebagai
bangunan,
19
JENIS
URAIAN
REKAYASA
1.
REKAYASA
TEKNIS
1. SUMUR RESAPAN :
Teknis pembuatan sumur resapan mengacu kepada peraturan perundang
undangan dan SNI 03-2459-1991, Sumur Resapan Air Hujan Untuk Lahan
Perkarangan.
SNI 03-2453-2002, Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujan Untuk
Lahan Perkarangan.
SNI 03-2459-2002, Spesifikasi Sumur Resapan Air Hujan Untuk Lahan
Perkarangan.
T.70
T.80
T.90
T.100
T.120
T.150
T.200
10
15
0.16
0.18
0.20
0.23
0.27
0.34
0.45
20
0.38
0.43
0.49
0.55
0.65
0.81
1.08
25
0.51
0.58
0.65
0.73
0.88
1.10
1.44
30
0.60
0.68
0.76
0.85
1.02
1.29
1.69
T.70
T.80
T.90
T.100
T.120
T.150
T.200
10
15
20
25
30
20
JENIS
URAIAN
REKAYASA
Lubang
diisi
dengan
sampah
organik
untuk
memicu
terbentuknya biopori.
Cara pembuatan :
1. Buat lubang silindris secara vertikal ke dalam tanah dengan diameter
10 cm atau tidak dengan diameter 10 cm. Kedalaman kurang lebih
100 cm atau tidak sampai melampaui muka air tanah bila tanahnya
dangkal. Jarak antara lubang 5 100 cm.
2. Mulut lubang dapat diperkuat dengan semen selebar 2 3 cm
dengan tebal 2 cm di sekeliling mulut lubang.
3. Isi lubang dengan sampah organik yang berasal dari sampah dapur,
sisa tanaman, dedaunan, atau pangkasan rumput.
4. Sampah organik perlu selalu ditambahkan ke dalam lubang yang
isinya sudah berkurang dan menyusut akibat proses pelapukan.
5. Kompos yang terbentuk dalam lubang dapat diambil pada setiap
akhir musim kemarau bersamaan dengan pemeliharaan lubang
resapan.
Biopori dapat dibuat di dasar saluran yang semula untuk membuang air
hujan, di dasar alur di sekeliling batang pohon atau pada batas tanaman.
21
LRB dapat dibuat di dasar saluran yang semula untuk membuang air
hujan, di dasar alur yang dibuat di sekeliling pohon, atau pada batas
tanaman.
22
JENIS
URAIAN
REKAYASA
sistem
drainase
bawah
tanah
tertutup
dengan
tempat
Sistem pembuangan air kotor yang baik dan aman untuk perumahan skala
besar adalah dengan menyalurkan melalui pipa tertutup/rool ke lokasi bak
penampungan/kolam
oksidasi,
setelah
melaui
proses
treatment
(pemisahan antara limbah padat dan cair), kemudian dialirkan melalui bak
resapan ke perairan umum
2.
REKAYASA
VEGETASI
a. VEGETASI PEKARANGAN :
a.1. Pekarangan Rumah Besar
-
RTH min yang disarankan adalah luasan lahan kavling dikurangi luas
dasar bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
RTH min yang disarankan adlh luasan lahan kavling dikurangi luas
dasar bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
RTH min yang disarankan adalah luasan lahan kavling dikurangi luas
dasar bangunan sesuai peraturan daerah setempat;
23
JENIS
URAIAN
REKAYASA
b. VEGETASI JALAN :
b.1. Vegetasi tepi Jalan
- tidak bergetah/beracun dan berbuah terlalu besar
- dahan
tidak
mudah
patah,
perakaran
dalam
dan
tidak
tanaman
seimbang,
sehinggai
tidak
mengganggu
kendaraan
- jenis tanaman berupa pohon, semak/perdu
b.2. Vegetasi pada median jalan
- dapat menahan silau lampu kendaraan
- jenis tanaman berupa semak/perdu
b.3. Vegetasi jalur pejalan kaki
- peletakan tanaman dapat melindungi pejalan kaki
- jenis tanaman berupa semak/perdu
c. VEGETASI RTH PERKOTAAN
-
24
JENIS
URAIAN
REKAYASA
NAMA SPECIES/FAMILI
I
1
2
3
4
5
II
1
2
3
4
5
III
1
2
3
4
5
purpurea
TINGGI
>
>
>
>
>
10
10
10
10
10
20
20
20
20
20
M
M
M
M
M
20
20
20
20
20
M
M
M
M
M
DIAMETER
TAJUK
>
>
>
>
>
12
12
20
12
12
M
M
M
M
M
6-9 M
> 12 M
6-9 M
6-9 M
6-9 M
<6M
2-6 M
<
<
<
<
2-6
2-6
2-6
2-6
6
6
6
6
M
M
M
M
M
M
M
M
25
26