Apa itu ZONA, ZONING dan ZONING REGULATION

Zoning kawasan
Dalam dunia perencanaan wilayah dan kota, apalagi bagi yang masih
berstatus mahasiswa perencanaan wilayah dan kota, pasti sering
mendengar kata zona, zoning dan zoning regulation disebut-sebut
diberbagai mata kuliah. Masing-masing pakar memiliki definisi sendiri untuk
menjelaskan definisi zona, zoning dan zoning regulation.

Mengutip buku dari Bp. Ismail bahwa Zona adalah kawasan atau area yang
memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan yang spesifik, maka zona
dipastikan memiliki suatu identitas atau ciri yang berbeda dari area lain
disekitarnya. Sedangkan Zoning adalah pembagian kawasan ke dalam
beberapa zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau
diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain. Dan Zoning regulation
dapat didefinisikan sebagai ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi,
notasi dan kodifikasi zona-zona dasar, peraturan penggunaan, peraturan
pembangunan dan berbagai prosedur pelaksanaan pembangunan. Zoning
regulation merupakan salah satu perangkat dalam perencanaan tata ruang
suatu wilayah, yang mana rencana tata ruang wilayah tersebut memiliki
jenjang rencana makro hingga mikro. Zoning regulation atau sering disebut
peraturan zonasi juga dapat difungsikan sebagai pengendali pelaksanaan
pembangunan kota atau wilayah agar rencana tata ruang dapat
diimplementasikan dengan tepat.

Beberapa orang di Indonesia menganggap bahwa peraturan zonasi

merupakan turunan dari suatu rencana atau disusun berdasarkan rencana
rinci tata ruang, seperti yang tercantum dalam Undang-undang Nomor 26
Tahun 2007, pasal 20 ayat 1 huruf f bahwa arahan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah nasional yang berisi indikasi arahan peraturan
zonasi sistim nasional, arahan perizinan, arahan insentif dan disinsentif,
serta arahan sanksi dan pasal 36 ayat 2 bahwa peraturan zonasi disusun
berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.
Hal ini menunjukkan bahwa peraturan zonasi bersifat localized dan partial.
Padahal seharusnya peraturan zonasi bersifat universal dalam arti
dimungkinkan beberapa bagian wilayah kota memiliki peraturan zonasi
yang sama.

Seharusnya perencanaan merupakan output dari peraturan zonasi dan

bukan rencana yang menentukan zoning tetapi zoninglah yang menentukan
perencanaan. Hal itu dikarenakan bahwa perencanaan terikat pada suatu
dimensi waktu, sedangkan peraturan berlaku selamanya. Apabila peraturan
zonasi merupakan bagian yang utuh dari suatu rencana, maka saat rencana
telah kedaluwarsa , semua peraturan yang terkandung di dalamnya juga
ikut kedaluwarsa.

Tujuan penyusunan peraturan zonasi antara lain :

Mengatur kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan, mengatur

keseimbangan dan keserasian peruntukan tanah dan menentukan tindakan
atas suatu satuan ruang.
Melindungi kesehatan, keamanan dan kesejahteraan masyarakat
Mencegah kesemrawutan, menyediakan pelayanan umum yang memadai
serta meningkatkan kualitas hidup
Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan
Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil
guna serta mendorong peran serta masyarakat.

Fungsi peraturan zonasi adalah :

1. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional.
Peraturan zonasi memuat ketentuan-ketentuan tentang perjabaran rencana
yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat meso sampai kepada
rencana yang bersifat mikro (rinci).
2. Sebagai panduan teknis pemanfaatan lahan.
Ketentuan-ketentuan teknis peraturan zonasi seperti ketentuan tentang
penggunaan rinci, batasan-batasan pengembangan persil dan ketentuan-
ketentuan lainnya menjadi dasar dalam pengembangan dan pemanfaatan
lahan.

3. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan

Peraturan zonasi secara lengkap memuat ketentuan tentang prosedur
pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara pengawasannya.

Pada sebagian besar negara, peraturan zonasi ditetapkan sebagai peraturan

nasional, meskipun yang diatur adalah muatan yang lebih bersifat lokal,
seperti di Inggris, Perancis, Jepang , Malaysia dll. Amerika Serikat sampai
sekarang juga masih menetapkan zoning sebagai peraturan nasional dan
telah diadopsi oleh banyak kota didalamnya dengan memberikan
kelonggaran bagi setiap kota untuk menyusun peraturan zonasinya sendiri.
Demikian juga seharusnya di Indonesia agar, lebih mudah pemaduan
serasian rencana tata ruang antar wilayah yang setara.

Selain peraturan zonasi memang ada ketentuan dan peraturan lain yang
dikembangkan setelah rencana rinci selesai disusun yang disebut
development control plan di Inggris dan beberapa negara
persemakmurannya atau urban design guidelines di Amerika Serikat.
Peraturan ini bersifat supplement dan sangat spesifik dan hanya
diberlakukan pada zona yang dikategorikan sebagai overlay zone, yaitu
kawasan yang minimal memiliki dua kepentingan yang berbeda sehingga
memerlukan penanganan khusus seperti pusat kota, daerah bandara dan
sekitarnya, kawasan heritage, kawasan tepi air dan lain sebagainya.
Sedangkan zoning regulation bersifat generik dan berlaku umum untuk
semua lahan perkotaan.