Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ
V.10 KELEMBAGAAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
Kajian kelembagaan pengendalian pemanfaatan ruang tidak terlepas dengan sistem
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang yang akan diterapkan. Perubahan
paradigm dalam penataan ruang dari yang bersifat diskresi ke regulasi berimplikasi pada
perubahan atau penyesuaian bentuk lembaga atau tugas pokok dan fungsi lembaga dalam
mengimplementasikan RDTR dan Peraturan Zonasi. Kelembagaan menjadi salah satu kunci
berhasil tidaknya/efektif tidaknya pelaksanaan Peraturan Zonasi. Peraturan perundangan terkait
kelembagaan baik di tingkat nasional maupun di DKI perlu disesuaikan dengan kebutuhan
penerapan peraturan zonasi tersebut. Bahasan berikut ini menjadi dasar dalam merancang
sistem kelembagaan penataan ruang di Provinsi DKI Jakarta.
V.10.1 Sistem Pemanfaatan Ruang Dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang
a. Sistem Pemanfaatan Ruang
Terdapat dua sistem pemanfaatan ruang, yaitu pemanfaatan ruang yang didasarkan pada
kepastian hukum yang berupa peraturan zoning (Regulatory System) dan pemanfaatan ruang
yang proses pengambil keputusannya didasarkan pada pertimbangan lembaga perencanaan
yang berwenang untuk masing-masing-masing proposal pembangunan yang diajukan
(discretionary system). Berikut ini adalah penjelasan kedua sistem tersebut.
1. Pemanfaatan ruang dengan sistem regulatory (zoning).
Salah satu negara yang menerapkan sistem regulatory adalah Amerika Serikat. Peraturan
zoning di negara ini menjadi dasar praktek pengendalian pengunaan lahan dan
pembangunan yang dilakukan oleh pemerintahan di tingkat lokal (The Practice of local
Governement Planning, 1988:251). Peraturan Zoning (Zoning Ordinance) yang terdiri dari
peraturan penggunaan lahan, persyaratan teknis serta peta zoning disusun dan disahkan
oleh badan legislatif tingkat lokal dengan rekomendasi dari komisi perencanaan dan/atau
komisi zoning. Badan legislatif dan komisi inilah yang dalam pekerjaannya berkewajiban
mempertimbangkan dan memastikan bahwa peraturan zoning yang disusun tidak
berlawanan dengan rencana pembangunan daerah atau rencana pembangunan negara
bagian. Deviasi maupun penyimpangan dalam jumlah wajar terhadap rencana
pembangunan masih diperkenankan dalam penyusunan peraturan zoning, sehingga peran
rencana negara bagian lebih menyerupai dokumen penasehat. Kelembagaan terkait yang
mengatur penyusunan dan pelaksanaan zoning di Amerika adalah sebagai berikut.
Tabel V.3 Distribusi Kewenangan dan Tanggung Jawab dalam Pengambilan Keputusan Zoning
Lembaga Tanggung Jawab
Badan Legislatif  Menyusun dan mengesahkan peraturan dan peta zoning yang berlaku.
 Memiliki kewenangan penentu dalam pengambilan keputusan perubahan pada peraturan maupun peta
zoning.
 Memiliki kewenangan tertinggi dalam kebijakan zoning.
Komisi  Merekomendasaikan batasan-batasan distrik bagi peta zoning yang diberlakukan.
Perencanaan  Meninjau dan menyusun rekomendasi terhadap proposal perubahan peraturan maupun peta zoning.
 Menjadi penasehat badan legislatif dalam hal peraturan zoning.
 Di beberapa daerah tertentu, memiliki kewenangan penentu untuk mengadaptasi master plan.
Dewan Banding  Mempertimbangkan pengajuan proposal perubahan dan pembaharuan peraturan zoning.
 Mempertimbangkan pemberian ijin pengecualian atas pembangunan (spesial permit) atau pemberian khusus
lainnya.
Lembaga Tanggung Jawab
 Di beberapa daerah tertentu, berwenang untuk memberi kejelasan atas isi peraturan maupun peta zoning
yang berlaku.
Staf  Menjalankan kegiatan administrasi dalam implementasi peraturan zoning.
 Menegakkan peraturan zoning.
 Memberikan bantuan pada badan legislatif, komisi perencanaan dan dewan banding dengan menyusun
laporan tinjauan pembangunan dan informasi lainnya.
Sumber: The Practice of Local Government Planning. 1998.
2. Pemanfaatan ruang dengan sistem discretionary
Negara yang menganut sistem discretionary ini adalah Inggris dan Singapura. Di negara
ini, peta rencana guna lahan (masterplan) dipandang semata-mata sebagai dokumen yang
mencakup dan menggambarkan pemilahan petak-petak tanah dan penggunaannya, dan
bukan sebagai instrumen dasar, terutama dalam menjalankan fungsi pengendalian
(Ratcliffe, 1974;292). Rencana yang tertuang dalam peta penggunaan lahan bukan
merupakan satu-satunya basis pengambilan keputusan pembangunan. Pihak pengambil
keputusan berhak mempertimbangkan aspek-aspek lain yang dianggap penting untuk
mengambil keputusan (Booth, 1992). Pengambil keputusan pada sistem ini berusaha
untuk menjawab kekurangan sistem zoning, yaitu dengan mewujudkan pembangunan
yang lebih fleksibel serta lebih responsif terhadap mekanisme pasar dan aspek eksternal
lainnya.
Pemanfaatan Ruang di Indonesia
Di Indonesia sistem perencanaan meliputi perencanaan sektoral dan perencanaan spasial.
Kedua sistem terpisah tersebut saling berkaitan. Perencanaan sektoral berkaitan dengan
penyusunan serangkaian program-program pembangunan yang secara komprehensif
mencakup bidang perekonomian, politik, sosial, kebudayaan, dan sebagainya, sedangkan
perencanaan spatial lebih menekankan pada pembangunan fisik meskipun juga
mempertimbangkan aspek pembangunan lainnya secara garis besar.
Kedua sistem perencanaan ini dijalankan oleh setiap tingkatan pemerintah baik pusat
maupun daerah propinsi dan daerah kota/kabupaten. Di tingkat pusat dipegang oleh
Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional yang dalam proses perencanaan
berperan sebagai penyusun rencana sosial-ekonomi nasional serta berperan sebagai
koordinator berbagai departemen sektoral dalam menjalankan tugasnya. Perencanaan
ruang di tingkat nasional dilaksanakan oleh Badan Koordinasi Penataan Ruang Nasional
(BKPRN) sebagai badan yang tersusun atas banyak departemen dan dengan Ketua
Menko Perekonomian, sekretaris Bappenas, Ketua I: Menteri Pekerjaan Umum, dan Ketua
II: Menteri Dalam Negeri. Di propinsi, rencana sektoral dan spasial menjadi tanggung
jawab Bappeda Propinsi dan Bappeda kota/kabupaten untuk daerah kota/kabupaten
melalui masukan-masukan instansi terkait.
Rencana tata ruang di wilayah nasional, provinsi dan kabupaten atau kota berlaku sah
setelah disahkan oleh peraturan pemerintah atau peraturan pemerintah daerah (dapat
dikatakan sebagai kosensus antara masyarakat melalui DPR/DPRD dan pemerintah).
Rencana tata ruang menjadi produk perundangan yang mempunyai kekuatan hukum dan
pelanggaran terhadapnya merupakan pelanggaran terhadap peraturan perundangan yang
sah. Peraturan perundangan yang dapat menganulir rencana tata ruang yang sah adalah
peraturan perundangan yang mempunyai kekuatan hukum sama dan/atau lebih kuat.
V-44

Dokumen rencana yang berlaku sebagai landasan utama bagi pelaksanaan pemanfaatan
ruang adalah dokumen rencana tata ruang yang disahkan sebagai peraturan perundangan
yang mengikat masyarakat dan juga aparat pemerintah. Namun demikian rencana tata
ruang di Indonesia tidak diterapkan di lapangan dengan tingkat kedisiplinan yang sama
dengan dokumen zoning pada sistem regulatory. Adanya pertimbangan-pertimbangan
khusus pemerintah daerah yang berwenang tidak jarang dituangkan menjadi peraturan
perundangan (Surat keputusan, instruksi dan sebagainya) yang turut berpengaruh dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang. Proses pengendalian pemanfaatan ruang dilaksanakan
berdasarkan rencana tata ruang yang sah tersebut.
b. Sistem Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Pengertian perencanaan tata ruang di Indonesia tidak hanya meliputi proses perencanaan dan
pemanfaatan ruang saja, melainkan juga proses pengendalian pemanfaatan, berdasarkan
rencana yang telah disusun tersebut. Dalam UU No. 26 Tahun 2007, pengendalian
pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian
insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Pada dasarnya sistem pengendalian dapat
berupa zoning regulation seperti tersebut di atas dan development control atau permit system.
Pengendalian dapat dikelompokkan dalam pengendalian yang sifatnya mencegah (preventive)
dan penyembuhan (kuratif), dalam konteks pembangunan yang sifatnya langsung maupun
pembangunan yang sifatnya mengarahkan perkembangan suatu kawasan.
Tabel V.4 Klasifikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Preventif Kuratif
Direct Development  Zoning.  Enforcement
 Development Control, Development Permit, Site Plan Control.
 Subdivision Control.
 Disincentive.
Promote Development -  Incentive
1. Zoning Regulation
Seperti yang dijelaskan dalam bagian sebelumnya (pemanfaatan ruang dengan sistem
regulatory), zoning merupakan pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan
menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang (ketentuan hukum) yang berbeda-beda
(Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Setiap zona mempunyai aturan yang seragam (guna
lahan, intensitas, massa bangunan) dan satu zona dengan zona lainnya bisa berbeda
ukuran dan aturan. Dalam zoning aturan ditetapkan terlebih dahulu. Izin pembangunan
yang sesuai dengan aturan dapat langsung diterbitkan oleh pejabat berwenang tanpa
melalui penilaian (review).
Peraturan zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun 1916 dengan
tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):
a. Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin gelap akibat
banyak dan makin tingginya bangunan.
b. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai.
Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk beberapa hal sebagai
berikut (Barnet, 1982:61):
a. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ
b. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar sinar matahari
jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara mencapai bagian dalam bangunan.
c. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi kawasan yang
paling intensif pemanfaatan ruangnya.
Peraturan tradisional guna lahan awalnya terdiri dari 4 kategori dasar, yaitu perumahan,
komersial, industri dan pertanian (SO, 1979:251).
2. Development Control/Permit System
Pengendalian pemanfaatan ruang adalah sebagian dari lingkup pengendalian
pembangunan (development control). Oleh karena itu, pengertian pengendalian
pemanfaatan ruang tersebut, perlu dibedakan dengan pengertian pengendalian
pembangunan (development control). Development atau pembangunan dipahami sebagai
pelaksanaan operasi bangunan teknik, pertambangan dan operasi lainnya, dalam, pada, di
atas atau di bawah lahan, atau pembuatan setiap perubahan penting dalam penggunaan
dalam pemanfaatan bangunan dan lahan lainnya (Town and Country Planning Act, 1962,
s.12). Secara teoritis pengendalian pembangunan mengatur kegiatan pembangunan yang
meliputi pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, perekayasaan, pertambangan
maupun kegiatan serupa lainnya pada, di bawah maupun di atas tanah, dan atau
mengadakan perubahan penggunaan pada bangunan atau lahan tertentu (Khulball &
Yuen, 1991:55).
Inti pengendalian pembangunan adalah pengendalian yang melibatkan seluruh
stakeholder dalam proses pembangunan terhadap implementasi dari rencana dan
kebijakan yang telah disusun (Khulball & Yuen, 1991:2). Dengan demikian pengertian
pembangunan sangat erat kaitannya dengan pemanfaatan lahan dan kegiatan-kegiatan
yang dapat menyebabkan perubahan terhadap lahan, sedangkan pengendalian
pemanfaatan ruang mencakup pengendalian terhadap aspek yang lebih luas termasuk
pengendalian berbagai kegiatan dan aktivitas yang muncul sebagai implikasi dari rencana
tata ruang meskipun kegiatan tersebut secara fisik tidak berpengaruh langsung pada
lahan. Beberapa karakteristik dari pengendalian pembangunan antara lain adalah sebagai
berikut:
a. Pemerintah daerah melarang pembangunan tanpa izin rencana (planning permission).
b. Tiap pengembang wajib mengajukan permohonan pembangunan.
c. Pejabat berwenang dapat memberikan izin pembangunan tetap atau sementara
dengan atau tanpa persyaratan; atau menolak memberikan izin (McLoughlin,
1973:37).
d. Izin yang diberikan dapat tidak sesuai dengan rencana pembangunan berdasarkan
ketentuan yang berlaku.
e. Rencana pembangunan disiapkan oleh pemerintah daerah setelah melalui sejumlah
konsultasi publik dan mempertimbangkan keberatan-keberatan masyarakat (Alder,
1989:2).
f. Rencana pembangunan tidak mengikat keputusan perizinan, tetapi harus
dipertimbangkan.
g. Keputusan izin pembangunan berkaitan dengan isu lingkungan (lalu-lintas, amenitas,
prasarana dan lain-lain) yang tidak selalu berdampak langsung terhadap rencana
pembangunan.
V-45

h. Development control bersifat negatif dan tidak dirancang untuk mendorong 1.
pertumbuhan (Alder, 1989:7).
i. Sistem pemanfaatan ruang atau development control bersifat discretionary dan
melibatkan prosedur keputusan tersendiri bagi tiap kasus. 2.
Sasaran pengendalian pemanfaatan ruang adalah tercapainya pembangunan yang 3.
berkualitas, konsisten dan efisien. Ketiga sasaran tersebut selalu konflik, perhatian
terhadap salah satu sasaran akan membutuhkan perhatian pada sasaran yang lain. Dalam
kondisi ini advance planning akan memberikan jalan keluar untuk mencapai ketiga Pertimbangan dalam pengendalian pemanfaatan ruang :
sasaran tersebut.
1.
Landasan legal penerapan pemanfaatan ruang/development control adalah police power
dan discretionary power discretion. Dalam penerapannya, dokumen yang dirujuk adalah
rencana pembangunan (development plan) yang terdiri atas: 2.
1. Rencana struktur; deskripsi/pernyataan sasaran kebijakan tanpa peta.
3.
2. Rencana lokal/detail rencana rinci bagi kawasan tertentu dilengkapi peta.
3. Pertimbangan lainnya yang relevan. Kewenangan pengendalian pemanfaatan ruang:
Kelebihan development control adalah sifatnya fleksibel, rinci, tanggap terhadap keadilan 1.
dan kasus individual, tanggung jawab personal/pribadi (Alder, 1989:7). Sistem ini juga
memungkinkan terjadinya perjanjian antarpemerintah daerah dan pemilik lahan berkenaan 2.
dengan pemanfaatan lahannya.
3.
Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Indonesia
Tujuan pengendalian pemanfaatan ruang adalah menjamin tercapainya tertib tata ruang.
Hal ini ditegaskan dalam UU No. 26/2007, bahwa pengendalian pemanfaatan ruang Landasan kewenangan pemerintah dalam pengendalian pemanfaatan ruang meliputi:.
adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang agar pembangunan baik di tingkat
1.
pusat maupun daerah sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan.
Pengendalian pemanfaatan ruang mencakup berbagai perangkat untuk memastikan
rencana tata ruang dan pelaksanaannya berlangsung sesuai dengan rencana tata ruang
2.
yang telah ditetapkan. Prasyarat pengendalian berjalan efektif dan efisien adalah sebagai
berikut:
1. Produk rencana yang baik, berkualitas
2. Informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung
(informasi, perizinan, partisipasi, dll)
3. Perangkat pengendalian yang handal dan lengkap
Pengendalian pemanfaatan ruang diperlukan karena dalam praktek pelaksanaan 3.
pembangunan/pemanfaatan ruang tidak dapat berjalan sesuai dengan tata ruang;
Pelanggaran oleh faktor teknik operasional, administrasi/politis, mekanisme pasar, kurang
memperhatikan rencana tata ruang; Perubahan/pelanggaran pemanfaatan ruang memberi 4.
dampak ketidakadilan, dampak negatif.
Pengendalian pemanfaatan ruang merupakan kewajiban pemerintah (untuk mewujudkan
5.
tertib ruang) yang antara lain mencakup upaya dalam:
Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ
Mewujudkan keadilan, mengurangi konflik dan dampak negatif pemanfaatan ruang,
menjamin berlangsungnya pembangunan kota yang efisien, efektif serta sesuai
fungsi kota dan konsisten dengan rencana tata ruang.
Menjalankan fungsi pengendalian pemanfaatan ruang, di samping melaksanakan
pembangunan.
Menyelenggarakan peran masyarakat dalam perencanaan, pemanfaatan, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Tujuan umum (public purpose): Keamanan, ketertiban, keefektifan, efisiensi,
pertahanan, pemerataan, keadilan, kesehatan, lingkungan dan energi, moral,
pelestarian, dll
Kepentingan umum (public interest): Kenyamanan, angkutan massal/umum,
prasarana, perumahan, kebangkrutan,
Kesejahteraan umum (general welfare): Kepastian usaha, keberlanjutan usaha
Pemerintah: pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional, KSN (dekosentrasi
dan/atau tugas pembantuan kepada provinsi dan kab/kota)
Provinsi: pengendalian pemanfaatan ruang provinsi, KSP (tugas pembantuan kepada
kab/kota)
Kabupaten/kota: pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota, KS
Kab/kota
Bundles of Rights (Hak atas Lahan: Kewenangan untuk mengatur hak atas lahan,
hubungan hukum antara orang/badan dengan lahan, dan perbuatan hukum mengenai
lahan.
Police Power (Pengaturan): Kewenangan menerapkan peraturan hukum
(pengaturan, pengawasan dan pengendalian pembangunan di atas lahan maupun
kegiatan manusia yang menghuninya) untuk menjamin kesehatan umum,
keselamatan, moral dan kesejahteraan. Seringkali dianggap sebagai ‘limitation on
private property/ individual rights’ dengan mempertimbangkan:
a. Tujuan umum (public purpose):
b. Kepentingan umum (public interest)
c. Kesejahteraan umum (general welfare)
Eminent Domain (Pencabutan Hak atas Lahan): Kewenangan tindakan mengambil
alih atau mencabut hak atas lahan di dalam batas kewenangannya dengan
kompensasi seperlunya dengan alasan untuk kepentingan umum
Taxation : Kewenangan mengenakan beban atau pungutan yang dilandasi kewajiban
hukum terhadap perorangan/kelompok atau pemilik lahan untuk tujuan kepentingan
umum.
Spending Power: Kewenangan membelanjakan dana publik untuk kepentingan
umum (melalui APBN dan/atau APBD)
V-46
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

Pengendalian pemanfaatan ruang berdasarkan Undang-undang No. 26 Tahun 2007 Gambar V.29 Perangkat Pengendalian Pemanfaatan Ruang
tentang Penataan Ruang terdiri atas :
1. Peraturan Zonasi
2. Perizinan
3. Insentif dan disinsentif; dan
4. Sanksi

Terkait dengan hak penguasaan lahan, maka keterkaitan antara pengendalian

pemanfaatan ruang dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar V.28 Lingkup Pengendalian Berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007

V.10.2 Contoh Kelembagaan Perubahan Pemanfaatan Ruang Dan Penetapan Retribusi

Perubahan Pemanfaatan Ruang
Setiap kota dan Negara mempunyai bentuk peraturan zonasi yang berbeda, Perbedaan
substansi ini juga menyebabkan kebutuhan kelembagaan yang berbeda. Berkaitan dengan
pengendalian pemanfaatan ruang terutama perubahan pemanfaatan ruang, beberapa negara
mempunyai sistem kelembagaan yang berbeda, seperti pada beberapa negara berikut ini:
a. Singapura

Dalam prakteknya, pengendalian pemanfaatan ruang tidak terbatas pada perizinan,
peraturan zonasi, insentif dan disinsentif serta sanksi. Beberapa perangkat pengendalian
lainnya antara lain panduan, peraturan perundangan dan standar-standar sebagai mana
ditunjukkan pada gambar berikut ini.
Sejak tahun 1959 Singapura telah dilengkapi dengan Statutory Master Plan maupun Non
Statutory untuk melakukan pengaturan pembangunan fisiknya. Master Plan ini merupakan
rencana fisik yang komprehensif dengan penekanan pada penataan penggunaan lahan
dengan tujuan untuk mengatur pembangunan fisik baik yang dilakukan oleh pihak swasta
maupun oleh pemerintah sendiri. Pengaturan dan pengendalian pemanfaatan lahan ini diatur
secara lebih terinci oleh suatu peraturan zoning. Peraturan ini diberikan dalam master plan
yang harus dievaluasi setiap 5 tahun sekali. Namun demikian, apabila dianggap perlu,
rezoning dapat dilakukan dengan prosedur tertentu seperti yang telah ditentukan dalam
Planning Act. Rezoning dilaksanakan untuk mengakomodasikan fleksibilitas rencana supaya
lebih banyak pembangunan oleh swasta yang dapat dilaksanakan. Perubahan ini, apabila
disetujui, dapat dilaksanakan oleh pemohon setelah membayar Development Charge.
Di Singapura, karena tidak ada pemerintahan daerah, aktivitas perencanaan dan pengendalian
pemanfaatan ruang dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan badan-badan otorita yang ada.
Salah satu badan otorita yang paling penting berhubungan dengan perencanaan dan
pengendalian adalah URA atau Urban Redevelopment Authority. URA ini bertanggungjawab
dalam pembuatan rencana baik yang Statutory maupun yang Non Statutory serta memiliki

V-47
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

kekuasaan untuk rnelaksanakan program konservasi dan preservasi untuk melindungi 2. Development Control Division (DCD) yang antara lain bertugas untuk melakukan tugas
bangunan atau daerah yang mempunyai nilai historis, arsitektur, arkeologi ataupun nilai artistik. administrasi pengendalian pembangunan. DCD ini merupakan salah satu divisi yang
terdapat dalam badan otorita URA.
Tugas dan URA sendiri salah satunya adalah memeriksa usulan pembangunan baik oleh
3. Development Control Committee (DCC) yang terdiri atas institusi profesional misalnya dan
swasta maupun oleh pemerintah. Deputy Chief Planner yang terdapat dalam URA bertugas
Singapore Institute of Planner, The Singapore Institute of Architects, The Public Works
untuk mengontrol dan memastikan bahwa pembangunan yang dilaksanakan oleh swasta
Departement dan The Ministry of Environment. DCC ini antara lain bertugas untuk
maupun oleh pemerintah akan selalu sesuai dengan master plan. Apabila ada perrnintaan
mernpertimbangkan dan memberikan rekomendasi kepada pihak berwenang mengenai
pembangunan yang menyimpang dari master plan, pengabulan permohonan akan diputuskan
suatu permohonan pembangunan, memastikan bahwa proses pengambilan keputusan
oleh Menteri Pembangunan Nasional (Ministry of National Development) yang merupakan
berjalan dengan jujur dan adil, memiliki kewenangan untuk mengajukan sejumlah
atasan dan URA. Setiap permohonan yang telah disetujui oleh arsitek ataupun perencana
persyaratan teknis untuk suatu permohonan bersyarat. Komite ini lebih berfungsi sebagai
profesional (di Singapura setiap permohonan harus mendapatkan suatu penilaian terlebih
kontrol pelaksanaan perubahan pemanfaatan lahan sehingga dapat dicapai hasil yang
dahulu dan arsitek atau perencana profesional sebelum diajukan kepada pihak berwenang),
maksimal untuk suatu permohonan.
akan dipertimbangkan baik buruk dampaknya terhadap lingkungan sekitar, meliputi manfaat
baiknya maupun dampak negatifnya untuk Iingkungan sekitarnya seperti yang berhubungan
Gambar V.30 Struktur Organisasi Pihak Berwenang dalam Perencanaan di Singapura
dengan ketinggian, tata masa, lay out, building set back dan lokasi tapak.
Prosedur pengajuan permohonan perubahan pemanfaatan lahan yang tidak sesuai dengan
Minister of National
master plan adalah sebagai berikut: Development
1. Proposal permohonan diajukan kepada Menteri melalui pihak berwenang (disebut sebagai
Competent Authority yang diketuai oleh Chief Planner URA). Chief Planner URA
2. Proposal dipertimbangkan oleh Menteri untuk diputuskan (± 6 minggu). Seluruh pendapat (Competent Authority)
dan keberatan atas permohonan tersebut akan ditampung dan dijadikan dasar penentuan
keputusan.
3. Menteri akan memutuskan untuk menerima, mengabulkan atau menolak proposal setelah:
a. mempertimbangkan seluruh dampak baik yang positif maupun negatif yang mungkin Master Plan Development Development
Committe Control Division Control Committe
muncul akibat pembangunan,
b. mempertimbangkan seluruh pendapat dan keberatan dan berbagai pihak,
c. dilakukan Public Hearing (dengar pendapat) untuk mendapatkan opini dan berbagai Sumber: Khulblal & Yuen, 1991
pihak. Dengar pendapat dilaksanakan oleh pihak yang berwenang (competent
authority) yang juga menentukan hari, waktu dan tempat pelaksanaan serta melakukan
pemberitahuan kepada khalayak. Dengar pendapat diikuti oleh masyarakat yang
berkeberatan dengan permohonan pembangunan ataupun orang-orang yang peduli
dengan masalah permohonan izin pembangunan ini. Dengar pendapat ini dilakukan
dalam rangka membantu menteri dalam memutuskan suatu permohonan
pembangunan.
4. Pengumuman keputusan kepada pemohon yang dilakukan oleh pihak berwenang. Apabila
permohonan dikabulkan maka pemohon diharuskan rnembayar sejumlah uang sebagai
kompensasi akibat penyimpangan yang dilakukan. Sistem administrasi pemungutan pajak
ini serta apabila pemohon berkeberatan dengan biaya yang ditetapkan, dapat mengajukan
keberatan dengan prosedur seperti yang akan diperlihatkan pada Gambar VIII.3.

Dalam pengambilan keputusan tersebut Menteri dibantu oleh beberapa pihak yang antara lain
adalah:
1. Master Plan Committee (MPC) yang antara lain bertugas untuk mempertimbangkan dan
memberikan masukan mengenai suatu permohonan pembangunan. Selain itu juga bertugas
untuk memastikan bahwa seluruh permohonan selalu sesuai dengan master plan.

V-48
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

Gambar V.31 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan di Singapura Gambar V.32 Sistem Administrasi Pemungutan Development Charge di Singapura

Sumber: Khulbial &Yuen, 1991

Sumber: KhulbIal &Yuen, 1991

b. Amerika Serikat
Di Amerika Serikat, dalam melakukan pengendalian pemanfaatan lahan, diterapkan suatu alat
dasar yang dikenal dengan nama Peraturan Zoning. Peraturan ini diterapkan oleh
pemerintahan kota. Zoning membagi suatu wilayah tertentu ke dalarn zona-zona dengan
penggunaan lahan yang berbeda-beda. Zoning juga dianggap sebagai alat kekuasaan
penertiban yang dimiliki oleh pernerintah untuk melakukan campur tangan terhadap
kelangsungan hidup masyarakat dengan maksud untuk melindungi kesehatan, keselamatan
dan kesejahteraan masyarakat itu sendiri.

V-49

Zoning terdiri atas peta zoning dan peraturan zoning yang pembuatan dan perubahannya
memerlukan persetujuan dan Dewan Kota. Dalam pelaksanaan peraturan zoning ada
beberapa jenis aktivitas yang mungkin terjadi terutama yang berhubungan dengan
penyimpangan terhadap peraturan zoning itu sendiri. Ada beberapa jenis penyimpangan yang
mungkin terjadi terhadap peraturan zoning yang telah ditetapkan yang antara lain adalah
sebagai berikut:
1. Variances (penyimpangan)
Variances diatur dalam aturan-aturan tertentu dengan maksud untuk mengurangi
kesulitan-kesulitan yang lebih berhubungan dengan karakteristik fisik dasar lahan (Kelly
dalam So, 1988). Ada dua jenis variances, yaitu use variance dan area variance
(Mandelker, 1993). Use variance didefinisikan sebagai variance yang melibatkan
pemanfaatan lahan yang berbeda dengan yang diizinkan dalam peraturan zoning yang
meliputi spot zoning dan rezoning , sedangkan area variance adalah semata-mata
kepastian untuk mendirikan, mengubah ketentuan-ketentuan pembangunan tapak seperti
ukuran kapling, setback, dan pembatasan mengenai bagian depan, misalnya bentuk tapak
yang aneh sehingga suatu bangunan yang secara kriteria teknis hams berbentuk persegi
panjang menjadi sulit untuk dilakukan karena tapak yang ada tidak memungkinkan hal
tersebut dilakukan atau perluasan garasi mobil dan pekarangan rumah ke arah samping
atau depan sedikit dan batas yang telah ditentukan (Kelly dalam So, 1988).
2. Spot Zoning
Spot Zoning adalah perubahan peta zoning yang mengubah ulang (rezoning) suatu bagian
lahan dan penggunaan yang kurang intensif menjadi penggunaan yang lebih intensif
(Mandelker, 1993). Menurut Mahkamah Agung Texas, spot zoning adalah zoning-zoning
kecil yang berlawanan dengan zoning yang telah ditentukan. Secara definisi adalah
penyimpangan dan rencana komprehensif (Master Plan) khususnya untuk setiap persil
lahan yang mendapat perlakuan khusus atau memiliki hak istimewa yang tidak sesuai
dengan kiasifikasi penggunaan lahan di sekitarnya tanpa suatu penilaian keadaan
sekitarnya. Umumnya suatu spot zoning adalah pengecualian suatu guna lahan di suatu
daerah dengan guna lahan tertentu dengan luas yang cukup terbatas atau kecil saja.
Pengizinan suatu permohonan yang digolongkan dalam spot zoning ini akan menimbulkan
suatu kecemburuan terhadap sekitarnya.
Ada dua jenis kriteria yang digunakan sebagai dasar penilaian salah-tidaknya spot zoning,
yaitu kriteria spasial dan kriteria non-spasial. Kriteria spasial yang digunakan adalah
apakah spot zoning menjadi tidak sah jika hanya melibatkan satu persil kecil lahan dan
tidak konsisten dengan daerah sekitarnya. Sedangkan kriteria non-spasial yang digunakan
adalah apakah spot zoning menjadi tidak sah karena hanya menguntungkan satu pihak
saja sementara pemilik lahan di sekitarnya mengalarni kerugian (Mandelker, 1993). Saat
ini peraturan rnengenai spot zoning menjadi lebih lentur. Pengadilan yang memutuskan
suatu kasus biasanya tetap mempertimbangkan konsistensi dengan zoning dan
pemanfaatan lahan sekitar, tetapi ketidakkonsistenan dengan rencana kota secara
keseluruhan tidak lagi dipertimbangkan (Kelly dalam So, 1988)
3. Rezoning
Rezoning merupakan perubahan dalam peraturan zoning yang telah ditetapkan
sebelumnya dalam suatu area yang cukup luas. Rezoning merupakan salah satu bentuk
Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ
fleksibilitas terhadap peraturan zoning karena adalah merupakan suatu hal yang mustahil
apabila setiap lembaga perencana akan dapat merencanakan dan melaksanakan
peraturan zoning tersebut untuk setiap penggunaan lahan masa depan secara detail
(Wright, 1985).
Dalam pelaksanaan peraturan zoning dilakukan pembagian kekuasaan dan tanggung
jawab pada 4 lembaga utama yaitu:
1. Governing Body (Badan Pemerintah), merupakan bagian legislatif pemerintahan
daerah yang bertugas untuk menerapkan peraturan zoning termasuk petanya dan
memiliki wewenang tertinggi untuk memutuskan berbagai perubahan yang berkaitan
dengan peraturan zoning. Lembaga ini disebut juga dewan kota (City Council)
2. Planning Commission (Komisi Perencanaan), bertugas untuk memberikan
rekomendasi batas-batas wilayah untuk pembuatan peta zoning, melakukan
peninjauan dan merekomendasikan semua perubahan zoning dan memiliki wewenang
untuk memutuskan penerapan suatu Master Plan. Komisi ini bersifat ex-officio yang
terdiri atas 5-9 orang anggota.
3. Board of Appeals/Adjusment (Dewan Penyesuaian), bertugas untuk
mempertimbangkan permohonan-permohonan yang menyimpang, pengecualian
khusus ataupun izin khusus serta menangani permohonan banding masyarakat yang
tidak puas dengan keputusan yang ditetapkan. Dewan inii biasanya terdiri atas
sukarelawan masyarakat.
4. Staff (staf administrasi), bertugas untuk melakukan administrasi peraturan zoning,
penerapan peraturan zoning. Selain itu, lembaga ini juga memiliki tugas untuk
membantu ketiga lembaga sebelumnya dengan menyiapkan penilaian terhadap suatu
permohonan dan memberikan informasi lainnya serta melakukan penilaian sebelum
izin pendirian bangunan dikeluarkan. Meskipun tidak secara langsung mengatur
/menentukan keputusan mengenai suatu permohonan, peran staf administrasi dalam
pengambilan keputusan akhir sangatlah penting.
Suatu perubahan pemanfaatan lahan baik perubahan pemanfaatan lahan besar maupun
kecil memiliki beberapa tahapan prosedur yang harus diikuti yang antara lain adalah:
1. Penyerahan permohonan kepada Staf Administrasi Kota.
2. Penilaian kelengkapan administrasi dan substansi permohonan yang dilakukan oleh
Staf Administrasi Kota.
3. Pengumuman oleh Komisi Perencanaan untuk melakukan dengar pendapat.
4. Persiapan laporan dan Staf Administrasi.
5. Pelaksanaan dengar pendapat Komisi Perencanaan. Sebelumnya dilakukan
persetujuan dan pemeriksaan pendahuluan yang kemudian dilanjutkan dengan
melakukan dengar pendapat yang diikuti oleh pemohon dengan pemilik lahan di
sekitarnya (affected people).
6. Komisi Perencanaan memberikan rekomendasi tentang permohonan yang diajukan
kepada Dewan Penyesuaian.
7. Dewan Penyesuaian kemudian melakukan penilaian mengenai permohonan serta
memberikan rekomendasi keputusan yang harus diambil berdasarkan pertimbangan
pertimbangan tertentu.
8. Penyerahan rekomendasi kepada Dewan Kota untuk dinilai dan diputuskan.
9. Dengar pendapat yang dilakukan Dewan Kota dengan masyarakat.
10. Pengambilan keputusan oleh Dewan Kota mengenai suatu permohonan.
V-50
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

c. Ontario
Di Amerika Serikat sekalipun yang demokrasinya telah berjalan cukup baik, kewenangan Di Ontario, dalam melakukan pengendalian pemanfaatan lahan, juga diterapkan alat dasar
sangat tinggi yang dimiliki oleh Dewan Kota dalam memutuskan suatu permohonan yang dikenal dengan nama Peraturan Zoning. Peraturan yang diterapkan ini memiliki tujuan
mungkin saja rnenyebabkan terjadinya pengambilan keputusan yang tidak wajar karena dan tata cara pengaturan pemanfaatan lahan yang hampir sama dengan peraturan zoning
tidak ada suatu standar khusus untuk menjamin benar tidaknya suatu keputusan yang yang berlaku di Amerika Serikat. Dengan peraturan ini, suatu wilayah dibagi kedalam zona-
diambil. Bila dalam dengar pendapat yang dilaksanakan oleh Dewan Kota masyarakat zona dengan penggunaan lahan yang berbeda-beda. Peraturan ini mengatur segala bentuk
peserta dengar pendapat berkeberatan dengan permohonan yang ada dan permohonan pemanfaatan lahan yang sesuai untuk setiap daerah yang berbeda sehingga pemanfaatan
perubahan pemanfaatan lahan ditolak, pemohon yang merasa berkeberatan dengan yang tidak dikehendaki dapat dikendalikan.
keputusan tersebut dapat mengajukan penyelesaian akhir yang diajukan kepada dan
Zoning terdiri atas peta zoning dan peraturan zoning yang pembuatan dan perubahannya
diputuskan oleh pengadilan.
memerlukan persetujuan dan dewan kota. Dalam pelaksanaan peraturan zoning dilakukan
Untuk lebih jelasnya prosedur yang harus dilakukan untuk rnendapatkan izin perubahan pembagian kekuasaan kepada beberapa badan yaitu:
pemanfaatan lahan, akan dijelaskan pada Gambar VIII.6.
1. Councils of Local Municipalities (Dewan Kota), merupakan dewan legislatif daerah yang
berwenang untuk membuat dan menetapkan peraturan Zoning. Dewan ini berwenang juga
Gambar V.33 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan Besar dan Kecil di Amerika Serikat untuk memutuskan setiap permohonan perubahan yang antara lain adalah permohonan
penambahan intensitas bangunan.
2. Ontario Municipal Board (Badan Kotamadya Ontario), merupakan suatu badan yang
Pemohon Staff Administrasi Komisi Komisi
merupakan perwakilan dan kota-kota di Provinsi Ontario yang berwenang untuk
Penyerahan Melakukan penilaian Perencanaan
Mengumumkan Perencanaan
Melaksanakan dengar
Permohonan
memutuskan permohonan yang bermasalah di daerah yang lebih bawah tingkatannya,
kelengkapan pelaksanaan dengar pendapat dengan
Perubahan administrasi dan pendapat kepada masyarakat untuk misalnya apabila ada satu permohonan di suatu kota, namun dengan beberapa
Pemanfaatan substansi masyarakat mendapatkan pertimbangan tidak diizinkan oleh Dewan Kota. Apabila pemohon tidak puas dengan
permohonan masukan
Lahan keputusan tersebut dapat mengajukan permohonan ulang kepada Ontario Municipal Board
(OMB) mi. OMB mi memiliki kekuasaan untuk menolak atau menyetujui setiap
permohonan dan keputusan dan OMB mi merupakan keputusan final.
Dewan Kota Dewan Penyesuaian Dewan Penyesuaian Komisi
Perencanaan
3. Committee of Adjustment (Komisi Penyesuaian), merupakan suatu lembaga yang dibentuk
Melaksanakan dengar Menyerahkan Memberikan penilaian Memberikan
pendapat dengan rekomendasi kepada dan rekomendasi rekomendasi
oleh Dewan Kota yang beranggotakan tidak lebih dan 3 orang yang berwenang untuk
masyarakat Dewan Kota keputusan kepada keputusan kepada memberikan izin pada permohonan yang digolongkan pada Minor Variance (Perubahan
Dewan Kotadan Dewan Penyesuaian kecil).
menerima keberatan
pemohon 4. Minister of Municipal Affairs (Menteri Urusan Pemerintahan), berwenang untuk
memutuskan permohonan besar maupun permohonan yang digolongkan dalam
T Pemohon Pengadilan
perubahan kecil yaitu perubahan yang berhubungan dengan intensitas bangunan ataupun
Diizinkan
perpanjangan izin penggunaan lahan.
Mengajukan keberatan Review Permohonan
Terima?
perubahan? atas keputusan dan dan memutuskan
Dalam penerapan peraturan zoning ini ada beberapa jenis aktivitas yang mungkin terjadi
permohonan ulang permohonan
terutama yang berhubungan dengan penyimpangan terhadap peraturan zoning itu sendiri. Ada
Y beberapa jenis penyimpangan yang mungkin terjadi terhadap peraturan zoning yang telah
Y ditetapkan yang antara lain adalah sebagai berikut:
Dewan Kota
Penerbitan Izin
1. Perubahan/penyimpangan besar meliputi perubahan yang melibatkan proses zoning ulang
Perubahan baik dengan skala yang cukup luas (rezoning) maupun untuk skala yang cukup terbatas
Pemanfaatan Lahan Tidak Diperkenankan Perubahan (spot zoning).
Pemanfaatan Lahan
2. Perubahan/penyimpangan kecil meliputi perubahan yang tidak melibatkan proses zoning
ulang. Umumnya penyimpangan ini hanya berhubungan dengan kondisi fisik bangunan,
Sumber: Interpretasi Dan Kelly Dalarn So, 1988 misalnya perpanjangan izin pemanfaatan bangunan, penambahan intensitas bangunan
dan lain-lain.

Prosedur yang harus ditempuh untuk melakukan perubahan jenis besar adalah sebagai
berikut:

V-51
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

1. Pengajuan perrmohonan kepada dewan kota untuk melakukan perubahan pemanfaatan langsung telah menyebabkan pelanggaran-pelanggaran pemanfaatan ruang. Demikian pula
lahan. administrasi dan prosedur yang baik harus terjadi di dalam setiap tahapan penataan ruang dan
2. Dewan Kota memutuskan untuk melakukan persiapan perubahan rencana. tidak terlebat dari struktur kelembagaan dan kewenangannya yang telah ditetapkan. Oleh
3. Persiapan teks dan peta rencana. Dalam proses ini, Dewan Kota dapat melakukan karena itu, dibutuhkan sistem administrasi dan prosedur yang baik dalam tingkatan:
konsultasi dengan berbagai instansi maupun lembaga-lembaga lain yang berkaitan dan
a. Penyusunan rencana untuk kepentingan pengendalian.
berkepentingan dengan perubahan pemanfaatan lahan. Selain itu juga dewan harus
b. Implementasi rencana/pemanfaatan ruang.
melakukan pemberitahuan dan memberikan informasi yang lengkap kepada masyarakat
c. Pengendalian pemanfaatan ruang.
mengenai penambahan pemanfaatan maupun pelaksanaan dengar pendapat.
d. Administrasi dan prosedur untuk gugatan/pengajuan keberatan masyarakat terhadap
4. Pelaksanan dengar pendapat agar masyarakat dapat mengetahui mengenai proposal
rencana dan/atau pemanfaatan ruang.
perubahan pemanfaatan lahan dan dapat menyatakan pendapat mereka kepada Dewan
Kota.
Gambar V.34 Prosedur Perubahan Pemanfaatan Lahan Besar dan Kecil di Ontario
5. Pengambilan keputusan dan pertimbangan mengenai suatu permohonan. Dewan Kota
mempertimbangkan proposal perubahan pemanfaatan lahan dan sejumlah masukan dan
masyarakat. Pemohon
6. Pemberitahuan keputusan kepada pemohon. Mengajukan
7. Apabila pemohon tidak puas dengan keputusan yang telah diberikan, pemohon dapat permohonan perubahan Dewan Kota Dewan Kota Dewan Kota
mengajukan permohonan perubahan kepada OMB. pemanfaatan
Melakukan Melakukan Melakukan
8. OMB melaksanakan dengar pendapat dan menentukan keputusan yang harus diambil. Y persiapan persiapan teks konsultasi
Perubahan perubahan maupun peta dengan
Besar? rencana rencana berbagai
Khusus untuk perubahan kecil, prosedur yang harus ditempuh adalah: T pihak

1. Pengajuan permohonan kepada Komisi Penyesuaian yang disertai dengan bukti Komisi Dewan Dewan Kota Dewan Kota
Y
penguasaan lahan, keterangan rencana peruntukkan (KRP), keterangan situasi bangunan Penyesuaian
Melaksanakan Melakukan
Kota
(KSB), keterangan pemanfaatan lahan yang lama, gambar teknis sesuai dengan peraturan Melakukan Mengeluarkan Apakah dengar pendapat pemberitahuan
pemeriksaan izin untuk memperoleh
yang berlaku yang ditandatangani pemilik lahan untuk dilakukan pendataan dan diizinka kepada masyarakat
mengenai perubahan n? masukan dari mengenai
pemeriksaan. permohonan masyarakat pelaksanaan dengar
2. Komisi Penyesuaian kemudian menentukan pelaksanaan public hearing (dengar perubahan T mengenai
pendapat
permohonan
pendapat) serta menentukan juga peserta dan acara ini serta mengirimkan undangan pemanfaatan
perubahan
lahan
kepada peserta. Umumnya acara ini dihadiri oleh pemohon, pemerintah daerah, seluruh Pemohon OMB

pemilik lahan yang ada di sekitar lahan yang akan diubah pemanfaatannya (± 60 meter Mengajukan Melaksanakan dengar
dan lahan), berbagai departemen, Dewan Kota, dan lain-lain yang dianggap oleh Komite permohonan ulang pendapat serta memberikan
kepada OMB keputusan final atas suatu
Penyesuaian penting untuk menghadiri acara ini.
permohonan
3. Setelah dilakukan dengar pendapat, dan menampung seluruh aspirasi yang diinginkan Komisi
Penyesuaian Y
setiap pihak, Komisi Penyesuaian ini memutuskan permohonan, apakah bisa diizinkan Komisi Penyesuaian Komisi Penyesuaian

atau tidak. Apabila keberatan dengan keputusan yang ditetapkan, pemohon dapat Melakukan Menentukan Diizinkan? Mengeluarkan Izin
dengar pendapat
mengajukan permohonan ulang kepada OMB. Untuk lebih jelasnya prosedur yang harus untuk
keputusan atas Perubahan
permohonan
ditempuh dalam kedua proses perubahan ini akan diperlihatkan dalam Gambar VIII.7. memperoleh perubahan
T
masukan dari
masyarakat Pemohon OMB
Seperti yang telah dibahas sebelumnya, pada prakteknya pelaksanaan pembangunan tidak
selalu berjalan sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Pelanggaran tersebut Mengajukan Melakukan dengar
pendapat dan
dapat disebabkan oleh faktor teknik operasional, administrasi/politis dan perkembangan pasar permohonan ulang
kepada OMB memberikan
serta kemungkinan disebabkan oleh produk rencana tata ruang yang kurang memperhatikan keputusan final
aspek-aspek pelaksanaan (pemanfaatan ruang) atau sebaliknya pemanfaatan ruang kurang mengenai
permohonan
memperhatikan rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Oleh karena itu, dalam praktek Sumber: Interpretasi Planning Act Ontario, 1990
pemanfaatan ruang dibutuhkan pula tindakan pengendalian pemanfaatan ruang yang baik.
Seringkali penyebab kegagalan pemanfaatan ruang disebabkan oleh administrasi yang tidak Berkaitan dengan peran serta masyarakat dalam perencanaan dan berkaitan dengan upaya
terlalu baik yang menyebabkan sistem informasi yang buruk, terutama informasi pemanfaatan melembagakan partisipasi masyarakat dalam perencanaan pembangunan, maka perlu
maupun pelanggaran pemanfaatan ruang. Demikian pula prosedur yang berbelit-belit secara dipikirkan proses-proses yang berkaitan dengan keberatan masyarakat dalam pemanfataan

V-52
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

ruang dan perubahannya. Di beberapa negara telah memiliki wadah pengajuan keberatan Jenis Instansi-Berwenang
No. Tugas
pada pemerintah setempat seperti Planning Appeal Tribunal, Planning Appeals Board, Land Perubahan Ontario Singapura Amerika Serikat
melaksanakan administrasi pemungutan retribusi dan Besar - Chief Planner -
and Environment, Resources and Development Court dan lain-lain yang khusus disediakan
melakukan evaluasi mengenai tarif retribusi. URA
untuk mewadahi gugatan ketidakpuasan masyarakat atas rencana kota dan/atau pelaksanaan 8. Pengesahan permohonan. Kecil Kornisi Menteri Dewan Kota
pemanfaatan ruang. Dengan demikian penyimpangan-penyimpangan pemanfaatan ruang Penyesuaian
dapat dihindari. Pengendalian pemanfaatan ruang dapat berjalan dengan cukup efektif dan Besar Dewan Kota Menteri Dewan Kota
efisien apabila mempunyai dasar perencanaan tata ruang yang baik dan berkualitas serta 9. Penerbitan Izin Perubahan Pemanfaatan Lahan. Komisi Chief Planner Dewan Kota
Kecil Penyesuaian URA
informasi yang akurat terhadap praktek-praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung. Yang
Besar Dewan Kota Chief Planner Dewan Kota
perlu menjadi catatan bahwa administrasi dan prosedur pegendalian pemanfaatan ruang CR1
sangat tergantung pada sistem organisasi/kelembagaan pemanfaatan ruang di daerah. 10. Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Baru. Komisi Chief Planner Dewan Kota
Kecil Penyesuaian Uk4
Besar Dewan Kota Chief Planner Dewan Kota
Tabel V.5 Perbandingan Tugas dan Wewenang Lembaga yang Menangani URA
Pengendalian Pemanfaatan Ruang 11. Melakukan pemeriksaan ulang dan pengambilan Kecil 0MB Menteri Komisi
Instansi-Berwenang keputusan final untuk pemohon yang tidak puas dengan Penyesuaian
Jenis
No. Tugas keputusan yang ditetapkan Besar 0MB Menteri Komisi
Perubahan Ontario Singapura Amerika Serikat
1. Melakukan tugas administrasi untuk menerima Kecil Komisi Chief Planner Staf Administrasi Penyesuaian
permohonan pembangunan/perubahan pemanfaatan lahan Fenyesuaian URA 12. Jumlah lembaga yang menangani perubahan pemanfaatan 3 2 4
serta melakukan inventarisasi permohonan tersebut. lahan
Besar Dewan Kota Chief Planner Staf Administrasi
URA
2. Pemeriksaan atas persyaratan administrasi yang harus Kecil Komisi Chief Planner Staf Administrasi
dipenuhi dalam mengajukan suatu permohonan. Penyesuaian URA
V.10.3 Kelembagaan Penerapan Teknik Pengaturan Zonasi (Penerapan Insentif/Bonus Zoning
Persyaratan tersebut antara lain meliputi : rencana Dan Tuntutan Perubahan Penggunaan Lahan
peruntukkan pemanfaatan lahan lama dan baru, bukti
penguasaan lahan (100%), terutama yang telah memiliki: Besar Dewan Kota Chief Planner Staf Administrasi
Pemerintah Kota Chicago mengembangkan perangkat insentif untuk berbagai tujuan
Keterangan Rencana Peruntukkan (KRP), Keterangan URA memenuhi kebutuhan publik terkait upaya untuk melakukan perbaikan kondisi setempat (on-
Situasi Bangunan (KSB), Izin Mendirikan Bangunan (IMB) site improvement) dan perbaikan kondisi pada kawasan tertentu (off-site improvement). Obyek
dan permohonan terdahulu, gambar teknis sesuai dengan perbaikan kondisi setempat ini antara lain dapat dilihat pada gambar berikut ini.
peraturan yang berlaku.
3. Pengecekan terhadap rencana pembangunan kota apakah Kecil Komisi Chief Planner Komisi Gambar V.35 Jenis-Jenis Peningkatan Fasilitas Setempat
telah terjadi penyimpangan ataukah tidak. Apabila ada Penyesuaian URA Perencanaan yang Merupakan Obyek Insentif.
penyimpangan, pada setiap permohonan dilakukan
pengecekan terhadap visi dan misi pembangunan kota Besar Dewan Kota Chief Planner Komisi
apakah penyimpangan tersebut masih sesuai ataukah URA Perencanaan
tidak.
4. Pengecekan terhadap visi, misi, kebijaksanaan dan Kecil Komisi Chief Planner Komisi
program pembangunan kota. Dalam pengecekan terhadap Penyesuaian URA Perencanaan
vlsi dan misi ini, dilakukan juga penilaian secara obyektif bersama
terhadap kemungkinan pemanfaatan lahan baru yang dengan MPC,
diusulkan, sehingga nantinya izin tertulis yang dikeluarkan DCD, dan DCC
dapat dipertanggungjawabkan balk secara teknis Besar Dewan Kota Idem Komisi
planologis maupun secara sosial ekonomi Perencanaan
5. Melaksanakan Public Hearing atau dengar pendapat Kecil Komisi Chief Planner Komisi
dengan masyarakat yang terkena dampak ataupun Penyesuaian URA Perencanaan
masyarakat yang memiliki kepentingan atas daerah
tersebut dan juga dengan Dewan Perwakilan Rakyat untuk Besar Dewan Kota Chief Planner Komisi
mendapatkan persetujuan mengenai suatu perubahan. URA Perencanaan

6. Perumusan rekomendasi mengenai keputusan yang harus Kecil Komisi Chief Planner Komisi
diambi! berdasarkan seluruh pertimbangan perencanaan Penyesuaian URA Penyestiaian
dan pendapat yang ditampung dan pelaksanaan dengar
Besar Dewan Kota Chief Planner Komisi
pendapat.
URA Penyesuaian
7. Melaksanakan penghitungan dan penentuan besarnya Kecil - Chief Planner -
biaya pembangunan yang harus dibayar serta URA

V-53
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

Pemberian insentif (bonus zoning) ini berupa penambahan KLB, misalahnya pembangunan taman seperti di atas, Zoning Chicago menetapkannya sebagai on-site improvements dengan
public plaza dan pocket park oleh pihak pengembang kawasan yang mempunyai beberapa perhitungan bonus KLB sebagai berikut :
ketentuan sebagai berikut:
Bonus KLB = (luas area taman atau plaza dibagi dengan luas keseluruhan lahan pengembangan) x
1. Public plaza atau taman harus berupa ruang terbuka. 1,0 x Dasar KLB
2. Berukuran minimal luas 372 meter persegi. Perhitungan Bonus KLB untuk jenis peningkatan lainnya dapat dapat dilihat sebagai berikut:
3. Minimal 30% dari luas area harus dilengkapi dengan landscaping atau air mancur.
4. Public plaza atau taman yang seluas 372-1115 meter persegi harus menyediakan sedikitnya
Tabel V.6 Obyek Insentif dan Perhitungan Bonus Zoning
1 pohon untuk setiap 93 meter persegi. Sedangkan bagi luas yang lebih besar dari 1.115
meter persegi, harus menyediakan sedikitnya 1 pohon untuk setiap 186 meter persegi. No. Obyek Perhitungan Bonus KLB
5. Untuk setiap luas 2,8 meter persegi dari plaza atau taman, harus menyediakan satu tempat 1. Public plaza-pocket park
duduk.
6. Harus menyediakan lampu bagi pejalan kaki.
7. Plaza atau taman harus terhubung dengan trotoar jalan, sedikitnya 25% dari batas pinggir
taman harus mempunyai jalan depan.
8. Panjang taman/plaza tidak boleh melebihi tiga kali panjang lebarnya.
9. Permukaan taman harus tidak boleh lebih tinggi 0,9 meter dari permukaan jalan.
10. Plaza atau taman terbuka untuk publik dari jam 8 pagi sampai jam 9 malam.
11. Plaza atau taman harus menghadap selatan, timur, atau barat, atau berlokasi pada tempat
yang terkena cahaya.

Gambar V.36 Contoh Penyediaan Public Plaza

Keterangan: 2. Riverwalk
Lebar taman minimal harus
berukuran 1/3 dari panjangnya.

Beberapa kriteria yang harus

dipenuhi:

a. Proporsi minimal 30%

berupa pertamanan
(landscaped).
2
b. Satu pohon per 93 m atau
2
186 m (bagi taman dengan
2
luas lebih dari 1.115 m )
c. Bangku taman untuk setiap
2
2,8 m .

Sumber : Zoning Chicago, 2002

3. Winter Garden
Bonus yang akan diberikan pemerintah merupakan hasil peraturan zonasi yaitu Zoning Chicago.
Zoning Chicago merupakan suatu upaya yang dilakukan oleh Pemerintah Kota Chicago dalam
menyediakan ruang terbuka bagi warganya melalui pemberian bonus zonasi kepada kontraktor
gedung atau pengembang kawasan. Bonus zonasi yang diberikan ialah penambahan Koefisien
Lantai Bangunan (KLB) bagi bangunan yang menyediakan fasilitas ruang terbuka bagi publik
atau untuk privat. Terdapat dua jenis bonus zonasi yaitu; on-site improvements dan off-site
improvements. Dalam hal prosesnya, pemberian bonus diberikan oleh pemerintah kota melalui
The Zoning Administrator dan Department of Planning and Development. Pada penyediaan

V-54
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

No. Obyek Perhitungan Bonus KLB Disamping mengembangkan perangkat insentif untuk peningkatan kualitas fasilitas setempat,
Pemerintah Kota Chicago juga mengembangkan perangkat insentif untuk peningkatan fasilitas
di kawasan lain. Obyek dan perhitungan insentif yang diberikan dapat dilihat pada bagian
berikut.
Gambar V.37 Obyek Pemberian Insentif dan Perhitungan Penambahan KLB

Indoor through-block
connection

4. Outdoor through-block
connection

Pemberian bonus on-site improvements akan berdasarkan dari perhitungan terhadap area yang
telah ditentukan dari peningkatan dan pengaplikasian standar yang ditetapkan. Mekanisme
pemberian bonus juga ditetapkan dan disetujui oleh The Zoning Administrator dan The
Commissioner of the Department of Planning and Development Kota Chicago.
Jenis fasilitas yang memenuhi syarat oleh The Zoning Adminstrator :
a. sidewalk widening, yaitu meningkatkan fungsi dari keberadaan halaman suatu bangunan
untuk sirkulasi pejalan kaki dengan penanaman vegetasi atau pepohonan, landscaping,
tempat duduk, halte bus, dan fasilitas lainnya.
b. upper-story setbacks, yaitu desain bangunan/gedung yang dapat memberikan tambahan
cahaya bagi jalan dan meningkatkan sirkulasi udara.

V-55
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

c. arcades, yaitu seperti fasilitas bagi pejalan kaki yang sediakan oleh suatu bangunan yang
menyatu dengan bangunan tersebut.
d. through-block connections, yaitu memfasilitasi pejalan kaki dengan sirkulasi jalan yang baik
dan ramah lingkungan.
e. lower-level planting terraces, yaitu peletakkan vegetasi pada atap/teras lantai bawah suatu
gedung untuk memperindah bangunan dan memberi kesejukkan bagi pejalan kaki.
f. green roofs, yaitu penanaman vegetasi pada atap suatu gedung di kawasan central
business district dan berfungsi untuk mengurangi “panas kota”.
g. underground parking and loading, pembangunan fasilitas parkir di bawah tanah untuk
mengurangi luas bangunan untuk mengutamakan kepentingan bagi pejalan kaki.
Jenis fasilitas/bangunan yang memenuhi syarat oleh The Commisioner of the Department of
Planning and Development :
a. public plazas & pocket parks, penyediaan taman atau plaza bagi penghuni dan pekerja
untuk beristirahat dan bersantai pada ruang terbuka. Bermanfaat dan mudah diakses oleh
publik.
b. Riverwalk, peningkatan atau peremajaan kawasan pada area sempadan sungai.
c. winter gardens, yaitu penyediaan taman yang bermanfaat bagi publik untuk berkumpul,
beristirahat dan terlindung dari udara dingin saat musim dingin.
d. water features, yaitu air terjun buatan atau air mancur yang memberikan kesan atraktif pada
kawasan ruang terbuka maupun tertutup seperti pada taman, plaza, dan sebagainya.
e. parking concealed by habitable space, penyediaan parkir dengan dikelilingi oleh ruang bagi
perkantoran, pertokoan dan tempat tinggal sehingga dapat mengembalikan kepentingan
jalan bagi pejalan kaki.
Tambahan bonus bagi off-site improvements akan diberikan bagi rencana pengembangan
sebagai berikut:
a. Contributions to off-site parks or Chicago riverwalks, yaitu penyediaan taman atau
pengembangan pada sempadan sungai di kawasan lain yang masih termasuk ke dalam
pusat Kota Chicago. Dapat juga membantu pemerintah dalam meningkatkan taman atau
kawasan sempadan Sungai Chicago yang telah ada.
b. Special street lighting and landscaping, yaitu peningkatan terhadap kondisi fisik trotoar jalan
dengan penyediaan atau perbaikan pada penerangan jalan dan desain trotoar.
c. Transit station improvement, meningkatkan kondisi stasiun transit dengan menciptakan
akses baru, jalur lorong atau persimpangan jalan sehingga dapat mengurangi kemacetan
lalu lintas penumpang.
d. Pedway improvements, yaitu meningkatkan kondisi jalur pejalan kaki yang telah ada atau
dengan menambah akses baru pada jalur pejalan kaki.
e. Improvements of or “adoption” of a landmark, yaitu merestorasi bangunan bersejarah
dengan standar yang ada sehingga bangunan bersejarah dapat menjadi landmark bagi kota.
Dari gambar berikut dibawah dapat dilihat bahwa terdapat beberapa kelembagaan yang
mengatur mengenai penyediaan RTH oleh pihak swasta. Zoning Administrator bertugas dalam
memberikan pengawasan terhadap bentuk/jenis RTH tertentu yang berkaitan dengan standar
fasilitas dari suatu bangunan. Department of Planning and Development bertugas untuk
mengawasi dan mengatur dalam hal rencana tapak bangunan, rencana landscape, dan desain
RTH jika diperlukan. Chicago Plan Commission bertugas dalam hal meninjau ulang mengenai
penyediaan atau peningkatan fasilitas yang dikategorikan sebagai RTH pada suatu kawasan
bangunan. Izin pemberian bonus kemudian disetujui oleh City Council Committee on Zoning.

Pemberian mengenai bonus off-site improvements harus melewati proses sosialisasi (public
hearings) oleh Chicago Plan Commission dan City Council Committee on Zoning. Bonus
diberikan terhadap off-site improvements apabila permohonan izin mendapatkan rekomendasi
dari Chicago Plan Comission dan City Council.
Peraturan yang menetapkan batas-batas tertentu untuk persetujuan adminstratif bonus zonasi
dan batas-batas kebijaksanaan dari Zoning Administrator dan Commisioner pf Planning and
Development dalam pemberian bonus zonasi. Batas atas dari pemberian bonus ialah dimana
total gabungan bonus luas lantai melebihi 50% dari rasio area lantai dasar/Koefisien Dasar
Bangunan (KDB), bonus tersebut hanya dapat disetujui setelah ditinjau oleh Chicago Plan
Commission dan mendapat persetujuan dari City Council Committee on Zoning sebagai
perencana pengembangan.
Perhitungan bonus yaitu penambahan KLB bagi off-site improvements ialah sebagai berikut :
Kontribusi tunai untuk 1 sq.ft dari bonus KLB = 0,8 x biaya rata-rata dari 1 sq.ft lahan
yang dapat dibangun
Untuk dapat menghitung biaya rata-rata mengambil pada biaya rata-rata untuk 1 sq.ft
lahan dibagi oleh dasar KLB pada suatu kawasan,
Keterangan : 1 sq.ft = 0,09290304 m2

V-56

Gambar V.38 Alur Proses Perizinan dan Persetujuan Bonus Zonasi
Sumber : Zoning Chicago, 2002
V.10.4 Kelembagaan Pelaksanaan RDTR Dan Peraturan Zonasi Dki Jakarta
a. Jenis Lembaga
Dalam Raperda RDTR DKI Jakarta juga mengatur mengenai kelembagaan khususnya
mengenai pengendalian pemanfaatan ruang yang terdiri atas:
(1) Lembaga yang menetapkan dan melaksanakan fungsi amandemen RDTR dan Peraturan
Zonasi adalah DPRD.
(2) Lembaga yang melaksanakan RDTR dan Peraturan Zonasi, meliputi:
a. Lembaga Administrasi Pemanfaatan Ruang (Pemprov DKI Jakarta)
b. Lembaga Pengaduan, Penyesuaian dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang (Board
of a Adjustment) (BKPRD)
c. Lembaga Pembuat Rekomendasi Pemanfaatan Ruang (Planning Commision)
(Lembaga Independent)
b. Tugas dan Wewenang
Adapun tugas dan wewenang dari setiap lembaga adalah sebagai berikut:
Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ
(1) Lembaga yang menetapkan dan melaksanakan fungsi amandemen RDTR dan Peraturan
Zonasi adalah DPRD.
(2) Tugas dan wewenang Lembaga Administrasi Pemanfaatan Ruang meliputi :
a. Melaksanakan pencatatan administrasi yang menyangkut pemanfaatan ruang:
- perizinan;
- pelaksanaan Teknik Pengaturan Zonasi;
- pelaksanaan insentif dan disinsentif; dan
- pelaksanaan sanksi.
b. Memantau, mengevaluasi dan melaporkan hasil evaluasi pelaksanaan pemanfaatan
ruang;
c. Menerima pengaduan masyarakat berkaitan dengan ketentuan pemanfaatan ruang;
(3) Tugas dan wewenang Lembaga Pengaduan, Penyesuaian dan Pengendalian
Pemanfaatan Ruang (Board of a Adjustment)
a. Menerima pengaduan masyarakat berkaitan dengan ketentuan pemanfaatan ruang;
b. Mempertimbangkan terhadap pengaduan masyarakat;
c. Mempertimbangkan terhadap hasil evaluasi pelaksanaan pemanfaatan ruang;
d. Menerima pengajuan penyesuaian terhadap ketentuan pemanfaatan ruang;
e. Mempertimbangkan penyesuaian dalam pelaksanaan teknik pengaturan zonasi;
f. Mempertimbangkan permohonan pemanfaatan ruang yang belum diatur;
g. Mempertimbangkan terhadap sanksi administrasi, pidana dan perdata.
h. Menetapkan sanksi administrasi;
i. Menetapkan pemrosesan sanksi pidana dan perdata ke pengadilan;
j. Menafsirkan ketidakjelasan aturan/ batas zona;
(4) Tugas dan wewenang Lembaga Pembuat Rekomendasi Pemanfaatan Ruang (Planning
Commision) adalah memberi rekomendasi meliputi:
a. sanksi administrasi;
b. pemrosesan sanksi pidana dan perdata ke pengadilan;
c. keberatan dari masyarakat;
d. pelaksanaan teknik pengaturan zonasi;
e. tafsir kejelasan aturan/ batas zona;
f. pemanfaatan ruang yang belum diatur;
V-57
 Naskah Akademis Raperda RDTR dan PZ

Gambar V.39 Kebutuhan Kelembagaan dan Tugas Pelaksanaan PZ

V-58