Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Direktorat Jenderal Cipta Karya

Direktorat Bina Penataan Bangunan

Peraturan Menteri PUPR No. 22 tahun 2018 tentang

Pembangunan
Bangunan Gedung Negara
 LATAR BELAKANG
 Bangunan Gedung Negara (BGN) merupakan salah satu Aset
Negara yang mempunyai nilai strategis sebagai tempat proses
penyelenggaraan negara, sehingga perlu diatur secara efektif,
efisien, dan tertib.
 BGN tidak hanya yang dibiayai oleh APBN, namun juga APBD
Provinsi dan Kabupaten/Kota.
 Perlu adanya pengaturan yang bersifat nasional sebagai pedoman
bagi pembangunan BGN.
 Pengaturan tersebut diharapkan dapat dipergunakan sebagai
pedoman dalam penyelenggaraan BGN baik di Pusat, Provinsi,
maupun Kabupaten/Kota.
 DASAR HUKUM
 Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

 Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan

Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung

 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 73 tahun 2011

tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara

 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 142 tahun 2018 tentang

Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan nomor
94/PMK.02/2017 tentang Petunjuk Penyusunan dan Penelaahan
Rencana kerja dan Anggaran Kementerian Negara/Lembaga dan
Pengesahan Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran.
 BAB I
KETENTUAN UMUM
 DEFINISI
Bangunan Gedung Negara adalah bangunan gedung
untuk keperluan dinas yang menjadi barang milik
negara/daerah dan diadakan dengan sumber pembiayaan
yang berasal dari dana APBN, dan/atau APBD, atau
perolehan lainnya yang sah.

Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah kegiatan

mendirikan Bangunan Gedung Negara yang diselenggarakan
melalui tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi,
dan pengawasannya, baik merupakan pembangunan baru,
perawatan bangunan gedung, maupun perluasan bangunan
gedung yang sudah ada, dan/atau lanjutan pembangunan
bangunan gedung.
 TUJUAN

a. mewujudkan Bangunan Gedung Negara yang sesuai dengan

fungsinya;
b. memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, kemudahan, efisien dalam penggunaan sumber
daya, serasi dan selaras dengan lingkungannya; dan
c. mewujudkan penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara
yang tertib, efektif, dan efisien.
 BAB II
1. Persyaratan
PERSYARATAN Administrasi
BANGUNAN 2. Persyaratan Teknis
GEDUNG NEGARA
 PERSYARATAN ADMINISTRATIF

1. Status Hak Atas Tanah dan/atau izin pemanfaatan

2. Status Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
3. Izin Mendirikan Bangunan Gedung (IMB), termasuk dokumen
AMDAL
4. Dokumen Pendanaan
5. Dokumen Perencanaan
6. Dokumen Pembangunan
7. Dokumen Pendaftaran
 PERSYARATAN TEKNIS
1. TATA BANGUNAN
 peruntukan dan intensitas
bangunan
 wujud / arsitektur bangunan
dan lingkungan
 dampak lingkungan
2. KEANDALAN BANGUNAN
 keselamatan
 kesehatan
 kemudahan/aksesibilitas
 kenyamanan
3. KLASIFIKASI
 Bangunan Sederhana
 Bangunan Tidak Sederhana
 Bangunan Khusus
4. STANDAR LUAS
 Gedung Kantor : rata-rata 10 m2/ personel
 Rumah Negara : tipe didasarkan pada
tingkat jabatan dan golongan penghuni
 Bangunan Gedung Negara lainnya :
mengikuti ketentuan yg ditetapkan oleh
menteri yang bersangkutan
5. STANDAR JUMLAH LANTAI
 Jumlah lantai BGN maks. 8 lantai (>8 lt hrs
dgn persetujuan menteri)
 Basemen maks. 3 lapis
 Rumah Negara  maks. 2 lantai
 BAB III 1. UMUM
2. KLASIFIKASI
KLASIFIKASI, STANDAR 3. STANDAR LUAS
LUAS, DAN STANDAR 4. STANDAR JUMLAH
JUMLAH LANTAI LANTAI
 UMUM

BANGUNAN GEDUNG
KANTOR

BANGUNAN
GEDUNG RUMAH NEGARA
NEGARA

BANGUNAN GEDUNG
LAINNYA
KLASIFIKASI
Berdasarkan KOMPLEKSITAS
• BG Kantor dan BGN lainnya dengan jumlah lantai
Sederhana: BGN sd. 2 lantai
dengan teknologi- • BG Kantor dan BGN lainnya dengan luas sd.
500m2
spesifikasi sederhana • Rumah Negara Tipe C,D, dan E

Tidak Sederhana: BGN • BG kantor dan BGN lainnya dengan jumlah lantai
KLASI dengan teknologi- lebih dari 2 (dua) lantai;
BG kantor dan BGN lainnya dengan luas lebih dari
FIKASI spesifikasi tidak •
500 m2; dan
sederhana • Rumah Negara meliputi Rumah Negara Tipe A dan
Tipe B.

Khusus: BGN dengan

fungsi, teknologi, dan • BGN yang memiliki persyaratan khusus, serta
dalam perencanaan dan pelaksanaannya
spesifikasi khusus memerlukan penyelesaian atau teknologi khusus;
• BGN yang mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi
untuk kepentingan nasional;
• BGN yang penyelenggaraannya dapat
membahayakan masyarakat disekitarnya;
dan/atau
• BGN yang mempunyai resiko bahaya tinggi.
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
A. RUANG UTAMA
LUAS RUANG (m 2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
JABATAN R. PENUNJANG JABATAN
JABATAN
R. KERJA JML
R. JML
R. TAMU R. RAPAT R. TUNGGU R. SEKRET R. STAF R. SIMPAN R. TOILET CATATAN
ISTIRAHAT STAF
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Menteri/ Ketua Lembaga 28,00 40,00 40,00 60,00 20,00 15,00 24,00 14,00 6,00 247,00 8

2 Wakil Menteri K/L 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 2

3 Eselon IA/ Anggota Dewan 16,00 14,00 20,00 18,00 10,00 10,00 15,00 10,00 4,00 117,00 5
R.Staf pada setiap
4 Eselon IB 16,00 14,00 20,00 9,00 5,00 7,00 4,40 5,00 3,00 83,40 2 jabatan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
5 Eselon IIA 14,00 12,00 14,00 12,00 5,00 7,00 4,40 3,00 3,00 74,40 2
personel @ 2,2 - 3 m2/
6 Eselon IIB 14,00 12,00 10,00 6,00 5,00 5,00 4,40 3,00 3,00 62,40 2 personel, sesuai
dengan tingkat jabatan
7 Eselon IIIA 12,00 6,00 3,00 3,00 24,00 0
R. Toilet
8 Eselon IIIB 12,00 6,00 3,00 bersama
21,00 0

9 Eselon IV 8,00 8,80 2,00 18,80 4

B. RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3

1 Ruang Rapat Utama Kementrian 140 m2 Kapasitas 100 orang

2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0,4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0,8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

C. SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:
- Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
- Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
- Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara,
kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.
STANDAR LUAS RUMAH NEGARA
LAMPIRAN - 2
ST ANDAR LUAS RUMAH NEGARA
LUAS (m 2)
TIPE PENGGUNA
BANGUNAN TANAH

1 2 3 4

- Menteri
KHUSUS 400 1000
- Kepala Lembaga Tinggi/ Tertinggi Negara

- Sekretaris Jenderal/Direktur Jenderal/Inspektur Jenderal

A 250 600
- Pejabat yang setingkat/Anggota Dewan

- Direktur/Kepala Pusat/Kepala Biro

B - Pejabat yang setingkat 120 350

- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/d dan IV/e

- Kepala Sub Direktorat/Kepala Bagian/Kepala Bidang

C - Pejabat yang setingkat 70 200

- Pegawai Negeri Sipil Gol. IV/a dan IV/ c

- Kepala Seksi/Kepala Sub Bagian/Kepala Sub Bidang

D - Pejabat yang setingkat 50 120

- Pegawai Negeri Sipil Gol. III

E - Pegawai Negeri Sipil Gol. I dan II 36 100

Keterangan :
1. Untuk :
- Untuk Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus.
- Untuk Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A.
Untuk Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu
2. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam RTRW, toleransi kelebihan luas
- DKI Jakarta : 20%
- Ibukota Provins : 30%
- Ibukota Kab/ K : 40%
- Perdesaan : 50%
S TA N D A R J U M L A H L A N TA I
Bangunan Gedung Negara

JUMLAH LANTAI
Bangunan Gedung Negara harus mendapat
sepanjang tidak bertentangan persetujuan terlebih
dengan peraturan daerah setempat, dahulu dari Menteri
ditetapkan paling banyak 8
(DELAPAN) LANTAI

JUMLAH LAPIS BESMEN

Bangunan Gedung Negara sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan daerah
setempat, ditetapkan paling banyak 3 (TIGA)
LAPIS
 Penggunaan Building Information Modelling
(BIM) wajib diterapkan pada BGN tidak
sederhana dengan kriteria luas di atas 2.000 m2
dan di atas 2 lantai

Jumlah Bangunan Gedung Negara

dengan luas lebih dari 2.000 m2
dan di atas 2 lantai sejak 2008 -2018
adalah sejumlah 435 bangunan
Risiko Jenis Kontrak
EVOLUSI TEKNOLOGI DAN ARTIFICIAL
INTELLIGENT (AI)
“BIM merupakan model
pengembangan lain dari kecerdasan
buatan.

Teknologi memungkinkan pihak

pengembang dan perancang untuk
menentukan proses konstruksi,
perencanaan, pengambilan
keputusan, dan data lampau
sebuah bangunan untuk
selanjutnya direkam sepanjang
masa berdiri hingga proses
pembongkaran nantinya.

BIM memainkan peran penting

dalam transformasi dunia
konstruksi. Teknologi BIM mampu
Sumber: Kompas.com “Bagaimana Artificial Intelligence Mengubah
memangkas waktu, kesalahan, dan Dunia Konstruksi?” oleh Rosiana Haryanti
biaya dengan sangat baik.”
TUJUAN IMPLEMENTASI BIM MANFAAT IMPLEMENTASI

1 Peningkatan efisiensi dan akurasi

Peningkatan
Kolaborasi
produktivitas dan Proses desain dan konstruksi lebih
efisiensi proses
stakeholder 2 ramping dan transparan
konstruksi
konstruksi
3 Akurasi dalam perhitungan

Menghindari kesalahan mulai

4 perencanaan hingga pelaksanaan
Regulator aktif
memberikan Peningkatan mutu,
approval, pengendalian 5 Waktu pelaksanaan lebih cepat
memonitor dan biaya dan
supervisi progres manajemen waktu
konstruksi Mempermudah proses monitoring dan
6 evaluasi di setiap tahapan pembangunan
TINGKATAN DALAM BIM
PENERAPAN BIM PADA
PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG
DI LINGKUNGAN DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA

Renovasi Stadion Utama Gelora Bung

Karno
Renovasi dan Pengembangan Stadion
Manahan Solo (BIM 7D)
Pembangunan Pasar Atas Bukittinggi
(BIM 5D)
Pembangunan Arena Aquatic Papua
(BIM 5D)

Pembangunan Istora Bangkit Papua

 1. UMUM
BAB IV 2. KOMPONEN BIAYA
PEMBANGUNAN
BIAYA 3. BIAYA STANDAR &
PEMBANGUNAN BIAYA NON STANDAR
4. STANDAR HARGA
BGN SATUAN TERTINGGI
5. BIAYA PEKERJAAN LAIN
6. BIAYA PERAWATAN
 UMUM

Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung

Negara harus dituangkan dalam Daftar Isian
Pelaksanaan Anggaran (DIPA) atau Daftar
Pelaksanaan Anggaran (DPA)
KOMPONEN BIAYA
PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG BIAYA PELAKSANAAN
KONSTRUKSI
NEGARA

BIAYA PERENCANAAN
TEKNIS
BIAYA
PEMBANGUNAN
BIAYA PENGAWASAN
TEKNIS

BIAYA PENGELOLAAN
KEGIATAN
BIAYA PERENCANAAN TEKNIS

tahap konsepsi perancangan : 10%

tahap pra rancangan : 20%

BIAYA tahap pengembangan rancangan : 25%

PERENCANAAN
TEKNIS tahap rancangan detail (gambar detail,
RKS & RAB) : 25%

tahap pelelangan konstruksi : 5%

dihitung berdasarkan persentase
terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara. tahap pengawasan berkala : 15%
BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI
BIAYA
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
dihitung berdasarkan persentase
terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara.
Persiapan / pengadaan penyedia jasa
perencana : 5%
reviu rencana teknis s.d serah terima dok,
perencanaan : 10%
pelelangan penyedia jasa pelaks. konstruksi
fisik : 5%
pengawasan teknis pelaksanaan konstruksi
fisik (berdasarkan prestasi pek. konstruksi
fisik) s.d serah terima pertama (PHO)
pekerjaan konstruksi : 70%
pemeliharaan s.d serah terima akhir (FHO)
pekerjaan konstruksi : 10%
BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN
honorarium staf dan panitia lelang;

perjalanan dinas;

rapat;

BIAYA proses pelelangan;

PENGELOLAAN
bahan & alat yang berkaitan dengan pengelolaan kegiatan
KEGIATAN sesuai dgn pentahapannya;

penyusunan laporan;

dihitung berdasarkan persentase dokumentasi;

terhadap biaya pelaksanaan konstruksi
sesuai dengan klasifikasi Bangunan
Gedung Negara. persiapan & pengiriman kelengkapan administrasi
atau dokumen pendaftaran BGN.
BIAYA PEMBANGUNAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA
pekerjaan struktur

pekerjaan arsitektur
Biaya Standar
(berdasarkan Standar harga
satuan, koefisien, luas pekerjaan perampungan
bangunan)

pekerjaan utitiltas
BIAYA
KONSTRUKSI perizinan selain IMB
FISIK
penyiapan dan pematangan
Biaya lahan
Nonstandar peningkatan arsitektur-
(berdasarkan kebutuhan struktur
nyata & harga pasar wajar
dgn MAKS. total 150% biaya
standar) green building

Kelengkapan BG (pekerjaan
ME)
 BIAYA NON STANDAR
Presentase komponen pekerjaan non standar
JENIS PEKERJAAN PERMEN 45/2007 PERMEN 22/2018
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X 7-15% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X 8-14% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X 2-4% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X 1-3% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11% dari X 6-11% dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X 1-2% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X 1-2% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & ke-butuhan khusus 3-8% dari X 3-5% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y Koefisien Pengali Lapis Besmen
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z Paling Banyak 30% dari Z
Perizinan selain IMB - Paling Banyak 1% dari X
Penyiapan dan pematangan lahan - Paling Banyak 3,5% dari X
Pemenuhan persyaratan BGH - Paling Banyak 9,5% dari X
Penyambungan utilitas - Paling Banyak 2% dari X

X = total biaya konstruksi fisik pekerjaan standar.

Y = Standar Harga Satuan Tertinggi per m2.
Z = total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya
STANDAR HARGA SATUAN
TERTINGGI

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara

ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara untuk

Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.

Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung

berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi
yang ditetapkan oleh Menteri Pekerjaan Umum.
STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI DIBEDAKAN
Lokasi Kab./Kota

PAGAR PAGAR
GEDUNG RUMAH
GEDUNG RUMAH
NEGARA NEGARA NEGARA NEGARA

TIPE A DEPAN DEPAN

SEDERHANA

TIPE B SAMPING SAMPING

TIDAK
SEDERHANA
TIPE C/D/E BELAKANG BELAKANG
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA

• Rencana pendanaan harus mendapatkan rekomendasi.

• Rekomendasi diberikan oleh menteri untuk Pembangunan Bangunan
Gedung Negara yang pendanaannya bersumber dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau perolehan lainnya yang sah
yang akan menjadi Barang Milik Negara;
• Pemberian rekomendasi dilimpahkan wewenangnya kepada :
A. Direktur Bina Penataan Bangunan Direktorat Jenderal Cipta Karya
untuk Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang dilakukan oleh
K/L untuk Bangunan Gedung Negara yang berada di wilayah Provinsi
DKI Jakarta dan gedung perwakilan Republik Indonesia di luar negeri.
B. Kepala Dinas Provinsi yang bertanggung jawab atas pembinaan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara untuk Pembangunan
Bangunan Gedung Negara yang dilakukan oleh K/L untuk Bangunan
Gedung Negara yang berada di luar wilayah Provinsi DKI Jakarta.
 BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG
MENYERTAI / MELENGKAPI
PEMBANGUNAN
Biaya pekerjaan lain yang menyertai atau melengkapi Pembangunan sebagaimana
merupakan biaya pekerjaan yang terkait tetapi terpisah dengan Pembangunan
Bangunan Gedung Negara, untuk memenuhi ketentuan peraturan perundang-
undangan.

1. penyiapan lahan dalam kompleks

2. pematangan lahan
3. penyusunan RTBL termasuk rencana induk (master plan)
4. penyusunan studi AMDAL
5. penyelidikan tanah terperinci
6. biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, & pengawasan u/ perjalanan dinas
ke lokasi kegiatan yg sukar dijangkau (remote area)
7. rekomendasi khusus karena sifat bangunan, lokasi atau letak bangunan,
ataupun karena luas lahan
8. biaya penyedia jasa studi penyusunan program pembangunan BGN klasifikasi
bangunan khusus.
BIAYA PERAWATAN
Biaya perawatan BGN dihitung berdasarkan TINGKAT
KERUSAKAN pada bangunan, yaitu:
o Kerusakan Ringan: biaya perawatan maks. 30%
biaya pembangunan tahun berjalan
o Kerusakan Sedang: biaya perawatan maks. 45%
biaya pembangunan tahun berjalan
o Kerusakan Berat: biaya perawatan maks. 65%
biaya pembangunan tahun berjalan
Tingkat kerusakan dikonsultasikan terlebih dahulu
kepada Direktorat BPB, DJCK (tingkat nasional) atau
OPD setempat pembina bangunan gedung (provinsi
/ kabupaten /kota).
Biaya perawatan BGN yang termasuk kategori
bangunan cagar budaya, besarnya biaya perawatan
dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata.
 1. UMUM
BAB V 2. PENGGUNA
PENYELENGGARA ANGGARAN
PEMBANGUNAN 3. PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI
BGN 4. HUBUNGAN KERJA
 UMUM
Penyelenggara Pembangunan
Bangunan Gedung Negara terdiri
atas:
1. pengguna anggaran; dan
2. penyedia jasa konstruksi.
PENGGUNA ANGGARAN
1. Kementerian / Lembaga
2. Organisasi Perangkat Daerah
3. Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha
Milik Daerah.

bertanggung jawab untuk:

1. menyusun dokumen pendanaan
pembangunan Bangunan Gedung Negara; dan
2. melaksanakan pembangunan, mengendalikan
pembangunan, dan memanfaatkan bangunan.
Pengguna Anggaran dapat melimpahkan
pelaksanaan penyelenggaraan pembangunannya
kepada K/L atau OPD Pembina Teknis setempat
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
PENYEDIA JASA KONSTRUKSI
1. penyedia jasa perencanaan konstruksi;
2. penyedia jasa pelaksanaan konstruksi;
3. penyedia jasa pengawasan konstruksi;
dan/atau
4. penyedia jasa manajemen konstruksi.
HUBUNGAN KERJA
1. pengguna jasa bertanggung jawab atas pembayaran
semua prestasi pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh
penyedia jasa konstruksi berdasarkan perjanjian yang
telah disepakati bersama;
2. penyedia jasa wajib bertanggung jawab atas kegagalan
bangunan gedung dalam jangka waktu yang ditentukan
sesuai dengan rencana umur konstruksi (paling lama 10
tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir layanan
jasa konstruksi);
3. hubungan kerja dilakukan secara kontraktual dengan
jenis kontrak lump sum (Lumpsum Fixed Price
Contract);
4. dalam pelaksanaan kontrak lump sum (Lumpsum Fixed
Price Contract), daftar volume dan harga (bills of
quantity) tidak dapat dijadikan dasar perhitungan
untuk melakukan pembayaran; dan
5. tahap pembayaran kontrak lump sum dilakukan
berdasarkan prestasi fisik pekerjaan yang kriterianya
ditetapkan dalam kontrak yang bersangkutan
 1. UMUM
BAB VI 2. KEG. PERSIAPAN
3. PERENCANAAN
TAHAPAN TEKNIS
4. PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN KONSTRUKSI
BGN 5. PENGAWASAN TEKNIS
6. KEG. PASCA
KONSTRUKSI
 TAHAPAN PEMBANGUNAN

TAHAPAN PEMBANGUNAN DOK.

 Perencanaan teknis PEMBA-
 Pelaksanaaan konstruksi NGUNAN
DIPA/
 Pengawasan teknis
DPA

PASCA KONSTRUKSI
Kegiatan persiapan untuk
PERSIAPAN mendapatkan:
 Rencana kebutuhan • Status barang dari
 Rencana pendanaan pengelola barang
 Rencana penyediaan • SLF
dana • Pendaftaran BGN
DOK.
PENDAF-
TARAN
PERSIAPAN
RENCANA PERSETUJUAN
KEBUTUHAN
PEMBANGUNAN
1. Menteri Keuangan (APBN),
2. Menteri Dalam Negeri (APBD Provinsi)
3. Gubernur (APBD Kab./Kota)

RENCANA
REKOMENDASI
a. klasifikasi bangunan
PENDANAAN gedung;
Diprogramkan 1. Menteri PUPR
b. luas bangunan;
dalam RPJM (APBN), c. jumlah lantai;
2. Menteri Dalam d. rincian komponen biaya
Negeri (APBD pembangunan;
Provinsi)
3. Gubernur (APBD e. tahapan pelaksanaan
Kab./Kota) pembangunan

RENCANA Rencana kerja

PENYEDIAAN dan anggaran
DANA (RKA)
Pentahapan Pembangunan
Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang tidak dapat
diselesaikan dalam 1 (satu) tahun anggaran karena kondisi tertentu,
dilakukan dengan proyek tahun jamak (multiyears project).

KONDISI TERTENTU: PEDOMAN PENTAHAPAN PEMBANGUNAN:

a. kompleksitas atau a. penyusunan seluruh dokumen perencanaan
spesifikasi; teknis selesai di tahun pertama;
b. besaran kegiatan; b. pelaksanaan fondasi dan struktur bangunan
c. ketersediaan anggaran. keseluruhan diselesaikan pada tahun anggaran
yang sama; dan/atau
c. pelaksanaan sisa pekerjaan diselesaikan pada
tahun anggaran selanjutnya.

Dalam hal pelaksanaan proyek tahun jamak tidak dapat dilakukan dengan
pentahapan, untuk efektifitas dan efisiensi harus dilaksanakan dengan
kontrak tahun jamak
PENDAPAT TEKNIS PERSETUJUAN (Menteri
(Menteri PUPR/ Kepala Keuangan / Kepala daerah
OPD Pembina BG) bersama DPRD)
PERENCANAAN TEKNIS
1. data dan informasi;
KONSEPSI 2. analisis;
RANCANGAN 3. dasar pemikiran dan pertimbangan perancangan;
4. program ruang;
10% 5. organisasi hubungan ruang;
6. skematik rencana teknis; dan
7. sketsa gagasan.

1. pola, gubahan, dan bentuk arsitektur yang Value Engineering u/

PRA RANCANGAN diwujudkan dalam gambar pra rancangan bangunan gedung >
2. nilai fungsional dalam bentuk diagram; dan 12.000m2 atau >8lt, (VE
20% 3. aspek kualitatif serta aspek kuantitatif, baik dalam selama 40 jam)
bentuk laporan tertulis dan gambar

1. pengembangan arsitektur (gambar rencana arsitektur, uraian konsep dan visualisasi

PENGEMBANGAN desain 2D dan 3D)
RANCANGAN 2. sistem struktur, uraian konsep dan perhitungannya;
3. sistem mekanikal, elektrikal termasuk IT, sistem pemipaan (plumbing), tata lingkungan
25% 4. penggunaan bahan bangunan secara garis besar
5. perkiraan biaya konstruksi

1. Gambar detail arsitektur, struktur, utilitas dan lansekap DED

RANCANGAN DETAIL 2. RKS
3. Rincian volumen pekerjaan dan RAB (EE)
25% 4. Laporan Perencanaan

PELELANGAN KONSTRUKSI 5%
Laporan akhir pekerjaan perencanaan :
PENGAWASAN 1. dokumen perencanaan teknis;
BERKALA 2. laporan pengadaan penyedia jasa pelaksanaan konstruksi fisik;
3. laporan penyelenggaraan paket lokakarya Value Engineering, jika terdapat kegiatan VE;
15% 4. surat penjaminan atas kegagalan bangunan dari penyedia jasa perencanaan konstruksi;
5. laporan akhir pengawasan berkala termasuk perubahan perancangan.
DOKUMEN PERENCANAAN TEKNIS
a.laporan konsepsi perancangan;
b.dokumen pra rancangan;
c. dokumen pengembangan rancangan;
d.dokumen rancangan detail (DED);
e.laporan kegiatan lokakarya rekayasa nilai atau value
engineering (VE) untuk kegiatan yang diwajibkan;
f. reviu desain untuk kegiatan yang memerlukan
penyedia jasa manajemen konstruksi;
g.kontrak kerja perencana konstruksi; dan
h.kontrak kerja manajemen konstruksi untuk kegiatan
yang memerlukan penyedia jasa manajemen
konstruksi
PELAKSANAAN KONSTRUKSI
merupakan tahap perwujudan dokumen DILAKUKAN OLEH
perencanaan menjadi bangunan gedung yang PENYEDIA JASA
siap dimanfaatkan. KONSTRUKSI`
berupa kegiatan: harus mendapatkan
a. pembangunan baru; pengawasan teknis oleh
b. perluasan; penyedia jasa pengawasan
c. lanjutan pembangunan bangunan gedung konstruksi atau penyedia jasa
yang belum selesai; dan/atau manajemen konstruksi, dan
d. pembangunan dalam rangka perawatan pengawasan berkala oleh
(rehabilitasi, renovasi, dan restorasi) penyedia jasa perencanaan
termasuk perbaikan sebagian atau seluruh konstruksi.
bangunan gedung.
dokumen pelaksanaan
meliputi: konstruksi
a. pelaksanaan konstruksi sampai dengan
serah terima pertama (Provisional Hand
Over/PHO) pekerjaan; dan
b. pelaksanaan pemeliharaan pekerjaan
konstruksi sampai dengan serah terima
akhir (Final Hand Over/FHO) pekerjaan.
DOKUMEN PELAKSANAAN KONSTRUKSI
a. semua berkas perizinan yang diperoleh pada saat pelaksanaan konstruksi fisik,
termasuk IMB;
b. as built drawings;
c. kontrak kerja pelaksanaan konstruksi fisik, pekerjaan pengawasan atau manajemen
konstruksi beserta segala perubahan atau addendumnya;
d. laporan pelaksanaan (harian, mingguan, bulanan, laporan akhir pengawasan teknis
termasuk laporan uji mutu dan laporan akhir pekerjaan perencanaan);
e. berita acara pelaksanaan konstruksi yang terdiri atas perubahan pekerjaan,
pekerjaan tambah /kurang, serah terima pertama (PHO) dan serah terima akhir
(FHO) dilampiri dengan berita acara pelaksanaan pemeliharaan pekerjaan
konstruksi, pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara lain yang berkaitan dengan
pelaksanaan konstruksi fisik;
f. kontrak kerja perencanaan konstruksi;
g. hasil pemeriksaan kelaikan fungsi (commisioning test);
h. foto-foto dokumentasi setiap tahapan kemajuan fisik;
i. dokumen K3 atau SMK3;
j. manual operasi dan pemeliharaan bangunan gedung, termasuk peralatan dan
perlengkapan MEP;
k. garansi atau surat jaminan peralatan dan perlengkapan MEP;
l. sertifikat Bangunan Gedung Hijau (BGH), dalam hal ditetapkan sebagai BGH;
m. surat penjaminan atas kegagalan bangunan dari penyedia jasa pelaksanaan
konstruksi dan penyedia jasa pengawasan teknis.
PENGAWASAN TEKNIS
Oleh PENYEDIA JASA
MANAJEMEN KONSTRUKSI
(MK), atau PENYEDIA JASA
PENGAWASAN
KONSTRUKSI
Meliputi kegiatan: rekomendasi
a. pengendalian waktu; kelaikan fungsi
b. pengendalian biaya; bangunan gedung
c. pengendalian pencapaian sasaran fisik sesuai dengan
(kuantitas dan kualitas); dokumen IMB kepada
d. tertib administrasi Pembangunan PA untuk pengurusan
Bangunan Gedung Negara. SLF

Meliputi pengawasan :
a. tahap perencanaan (jika menggunakan MK);
b. persiapan konstruksi;
c. tahap pelaksanaan konstruksi s.d serah terima pertama (PHO) pekerjaan konstruksi;
d. tahap pemeliharaan pekerjaan konstruksi s.d serah terima akhir (FHO) pekerjaan konstruksi.

PENYEDIA JASA MANAJEMEN KONSTRUKSI

1. BGN klasifikasi tidak sederhana, jumlah lantai > 4 lantai dan luas bangunan > 5.000 m2 untuk
pembangunan baru, perluasan dan/atau lanjutan pembangunan bangunan gedung; `
2. perawatan Bangunan Gedung Negara kecuali Rumah Negara untuk tingkat kerusakan berat dan
perawatan terkait keselamatan bangunan;
3. Bangunan Gedung Negara klasifikasi bangunan khusus;
4. melibatkan lebih dari satu penyedia jasa, baik perencanaan maupun pelaksana konstruksi;
5. pelaksanaannya lebih dari satu tahun anggaran dengan menggunakan kontrak tahun jamak.
PASCA KONSTRUKSI
Penetapan status Bangunan Gedung Negara sebagai barang milik negara dilakukan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang barang milik negara
atau daerah

Penerbitan sertifikat laik fungsi dilakukan sesuai

ketentuan peraturan perundang-undangan

Pendaftaran sebagai Pendaftaran dilakukan oleh K/L atau OPD Pengguna Anggaran
Bangunan Gedung Negara kepada:
a. Menteri melalui Dirjen Cipta Karya untuk BGN dengan sumber
Surat Keterangan Bukti pembiayaan dari APBN yang akan menjadi BMN, yang
Pendaftaran Bangunan dilaksanakan di tingkat pusat, termasuk perwakilan RI di luar
Gedung Negara dengan negeri; atau
diberikan Huruf Daftar b. Gubernur / bupati / walikota melalui OPD yang bertanggung
Nomor (HDNo) jawab dalam pembinaan BGN, untuk BGN dengan sumber
pembiayaan dari APBD yang akan menjadi Barang Milik
Daerah.
 1. UMUM
2. PBGN DESAIN
BAB VII BERULANG
PENYELENGGARAAN 3. PBGN DESAIN
PEMBANGUNAN PURWARUPA
4. PBGN
TERTENTU TERINTEGRASI
5. PEMELIHARAAN
DAN/ATAU
PERAWATAN
PENYELENGGARAAN
PEMBANGUNAN TERTENTU
Penyelenggaraan pembangunan tertentu
Bangunan Gedung Negara terdiri atas:
1. pembangunan Bangunan Gedung Negara
dengan desain berulang;
2. pembangunan Bangunan Gedung Negara
dengan desain purwarupa (prototype);
3. pembangunan Bangunan Gedung Negara
terintegrasi;
4. pemeliharaan dan/atau perawatan
Bangunan Gedung Negara.
DESAIN BERULANG
Merupakan penggunaan secara berulang terhadap produk
desain yang sudah ada yang dibuat oleh penyedia jasa
perencanaan yang sama, dan telah ditetapkan sebelumnya
dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK).
Pelaksanaan pembangunan dengan desain berulang terdiri
atas:
a. desain berulang total; dan
b. desain berulang parsial.
Biaya perencanaan untuk desain berulang diperhitungkan
terhadap komponen biaya perencanaan sebagai berikut:
a. pengulangan pertama sebesar 75%
b. pengulangan kedua sebesar 65%
c. pengulangan ketiga dan pengulangan seterusnya masing-
masing sebesar 50%
DESAIN PROTOTYPE
Penggunaan desain purwarupa (prototype) ditetapkan oleh:
1. Dirjen CK (APBN)
2. Gubernur (APBD Provinsi)
3. Bupati/Walikota (APBD Kabupaten/kota)
Desain puwarupa meliputi:
a. Rumah Negara yang berbentuk rumah tinggal tunggal
atau rumah susun;
b. gedung kantor sederhana dan tidak sederhana;
c. gedung SD, SMP, SMA/SMK, Kejuruan atau yang
sederajat; dan
d. gedung fasilitas kesehatan.
Biaya penyesuaian perencanaan teknis desain purwarupa oleh
penyedia jasa sebesar 50% dari biaya perencanaan,
Biaya penyesuaian oleh Dit. BPB atau OPD paling banyak 60%
dari biaya perencanaan penyesuaian oleh penyedia jasa
perencanaan konstruksi
PEMBANGUNAN TERINTEGRASI

• Pembangunan Bangunan Gedung Negara

terintegrasi merupakan gabungan pekerjaan
konstruksi dan jasa konsultansi konstruksi.
• Pembangunan Bangunan Gedung Negara
terintegrasi dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangundangan.
PEMELIHARAAN DAN/ATAU
PERAWATAN
Pemeliharaan bangunan merupakan usaha
mempertahankan kondisi bangunan dan upaya untuk
menghindari kerusakan komponen atau elemen
bangunan agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi.
Perawatan bangunan merupakan usaha memperbaiki
kerusakan yang terjadi agar bangunan dapat berfungsi
dengan baik sebagaimana mestinya.
Pemeliharaan dan/atau perawatan dilaksanakan dengan
mempertimbangkan:
a. umur bangunan;
b. penyusutan;
c. kerusakan bangunan.
Biaya pemeliharaan ditetapkan paling banyak 2% dari
harga standar per m2 (meter persegi) tertinggi tahun
berjalan
UMUR BANGUNAN DAN
PENYUSUTAN
• Umur bangunan merupakan jangka waktu bangunan
gedung masih tetap memenuhi fungsi dan keandalan
bangunan, sesuai dengan persyaratan yang telah
ditetapkan (50 tahun).
• Penyusutan merupakan nilai penurunan atau
depresiasi bangunan gedung yang dihitung secara
sama besar setiap tahunnya selama jangka waktu
umur bangunan. Ditetapkan sebesar:
a. 2% per tahun U/ bangunan permanen;
b. 4% per tahun U/ bangunan semi permanen
c. 10% per tahun U/ bangunan konstruksi darurat
• nilai sisa (salvage value) paling sedikit sebesar 20%
KERUSAKAN BANGUNAN

• Kerusakan bangunan merupakan kondisi tidak

berfungsinya bangunan atau komponen bangunan
yang disebabkan oleh:
a. penyusutan atau berakhirnya umur bangunan;
b. kelalaian manusia; atau
c. bencana alam.
• Kerusakan bangunan digolongkan atas tiga tingkat
kerusakan, yaitu:
a. kerusakan ringan;
b. kerusakan sedang; dan
c. kerusakan berat.
 BAB VIII
PENGELOLAAN
TEKNIS
PEMBANGUNAN
BGN
PENGELOLAAN TEKNIS
1. Setiap pembangunan bangunan gedung
negara yang dilaksanakan oleh K/L/OPD
harus mendapat bantuan teknis dalam
bentuk pengelolaan teknis;
2. Pengelolaan teknis dilakukan oleh tenaga
pengelola teknis yang bersertifikat;
3. Tenaga pengelola teknis bertugas
membantu dalam pengelolaan kegiatan
pembangunan bangunan gedung negara di
bidang teknis administratif.
ORGANISASI PENGELOLA TEKNIS

• Pengelola Teknis sebagaimana

bertugas membantu kuasa
pengguna anggaran K/L atau OPD
dalam bidang teknis administratif
pada setiap tahapan
pembangunan BGN.
• Kompetensi Pengelola Teknis
dikelompokkan berdasarkan:
a. Klasifikasi, yaitu: Arsitektur,
Sipil, Mekanikal atau mesin,
Elektrikal atau elektro,
Teknik Lingkungan;
Planologi; atau
Manajemen.
b. Kualifikasi, (ABCD)
 BAB IX
PEMBINAAN DAN
PENGAWASAN
PEMBINAAN DAN PENGAWASAN
Pembinaan dan pengawasan teknis Pembangunan bangunan
gedung negara diselenggarakan oleh Menteri. Pembinaan teknis
Pembangunan BGN dilakukan oleh:

tingkat nasional dengan sumber

Menteri PUPR melalui
pembiayaan APBN dan/atau
Direktur Bina Penataan
perolehan lainnya yang sah yang
Bangunan, DJCK,
akan menjadi Barang Milik Negara;

tingkat provinsi dengan sumber

Gubernur melalui kepala OPD pembiayaan APBD provinsi dan/atau
Pembina bangunan gedung perolehan lainnya yang sah yang
akan menjadi Barang Milik Daerah;

tingkat kabupaten / kota dengan

Bupati / walikota melalui
sumber pembiayaan dari APBD
kepala OPD Pembina
kabupaten / kota dan/atau perolehan
bangunan gedung
lainnya yang sah yang akan menjadi
Barang Milik Daerah.

Pembinaan dan pengawasan teknis dilakukan melalui bantuan teknis yang

berupa bantuan tenaga, informasi dan kegiatan percontohan
PEMBINAAN TEKNIS
FASILITASI 1. Penyusunan NSPK tentang pembangunan
BGN;
2. Penyusunan formula perhitungan Standar
Harga Satuan Tertinggi BGN;
3. Penyusunan panduan pengelolaan teknis;
4. Penyusunan SOP Penyelenggaraan BGN;
5. Pemberian bantuan teknis pengelola teknis;
6. sosialisasi, diseminasi, pelatihan teknis,
workshop dan FGD;
7. Peningkatan kapasitas penyelenggara
pembangunan BGN;
8. Peningkatan kapasitas pengelola teknis;
9. Peningkatan kapasitas tenaga pendata harga
Kabupaten / Kota;
10. Percontohan pembangunan BGN.

KONSULTASI 1. Rekomendasi penyusunan rencana pendanaan

pembangunan bangunan gedung negara;
2. Perhitungan nilai bahan atau material bangunan
gedung negara yang masih dapat dijual kembali
dalam rangka penghapusan bangunan gedung
negara; dan/atau
3. Rekomendasi terkait persyaratan dan prosedur
pembangunan bangunan gedung negara.
PENGAWASAN TEKNIS
dilakukan terhadap:
1. pemberian bantuan teknis pembangunan bangunan
gedung negara;
2. ketaatan penerapan peraturan terkait penyelenggaraan
BGN di tingkat provinsi dan kabupaten / kota serta
melihat kinerja pemerintah provinsi dalam memantau
penerapan peraturan perundang-undangan terkait BGN
di kabupaten atau kota;
3. pelaksanaan kebijakan BGN nasional, baik pada tingkat
provinsi maupun kabupaten atau kota;
4. pelaksanaan pembangunan BGN;
5. pendaftaran BGN;
6. Standar harga satuan tertinggi yang ditetapkan.
TERIMA KASIH