Studi Kasus-The Platinum Pointe Land Deal

Gambaran Umum Bisnis

Robinson Brothers Homes (RBH) adalah perusahaan tingkat menengah yang

bergerak di bidang kontruksi rumah. Perusahaan membangun rumah untuk keluarga
tunggal dan perumahan dengan kepadatan tinggi, seperti townhouse dan kondominium.
Pada tahun 2006, RBH membangun hampir 2.000 rumah per tahun. RBH pertama
befokus untuk membangun rumah dengan kualitas/harga yang lebih tinggi dan kedua
meningkatkan jumlah pembeli. Pada tahun 2006, rata – rata harga jual untuk sebuah
rumah buatan RBH sedikit lebih dari $400.000.

Saham RBH telah dijual kepada publik sejak tahun 1995. Perusahaan telah
mendapatkan keuntungan yang tinggi selama satu dekade terakhir, tetapi keuangan
diduga akan menjadi lebih ketat pada tahun 2007 karena melambatnya pengonstruksian
rumah sejak awal 2006 dan Harry Hepburn tetap ingin menjaga keutuhan timnya.
Terdapat satu proyek yang menjanjikan bernama Platinum Pointe Land Deal. Ini
merupakan sebuah proyek besar yang menjanjikan pendapatan sebesar lebih dari $100
juta dan keuntungan mendekati $14 juta pada tahun 2008 – dalam 11 periode waktu.
Akan tetapi, proyeksi keuangan mengerjakan proyek ini tidak bisa memberikan
pengembalian modal yang dibutuhkan perusahaan untuk proyek ini tidak bisa
memberikan pengembalian modal yang dibutuhkan perusahaan untuk proyek dengan
tingkat risiko sebesar ini.

Akuisisi lahan adalah fungsi utama dalam bisnis konstruksi rumah. Personel akuisisi
di RBH harus menemukan lahan yang dapat perusahaan memanfaatkan untuk
membangun rumah dan dapat dijual dengan keuntungan yang baik. Perbedaan antara
waktu akuisisi lahan dan penjualan rumah yang terakhir dibangun biasanya antara 3-5
tahun. Sebagian bagian standar dari proses akuisisi, personel akuisisi di RBH diwajibkan
untuk mempersiapkan proposal akuisisi lahan yang terperinci.
Proposal menyediakan informasi detail: Sifat permintaan
 Lokasi
 Hak
 Infrastruktur
 Desain produk
 Dll
Jaringan Platinum Pointe ditentukan oleh Michael Borland, wakil direktur dari akuisisi
lahan untuk divisi Southern California. Jaringan Platinum Pointe terletak di Emerald
Estates master plannd community yang dikembangkan oleh Jackson Development
Company.

Michael menulis proposal secara detail untuk membangun 195 rumah dalam 2
format, yaitu triplex townhouse dan six-plex cluster home. Divisi lain dalam RBH telah
menghasilkan rumah yang hampir mirip, tapi formatnya tidak ditawarkan di Southern
California sebelumnya, dan beberapa modifikasi dibuat agar rumah-rumah ini mampu
menarik pembeli di California. Ukuran rumah-rumah ini berkisar dari 1.628 kaki persegi
(1 kaki persegi = 0,093 m2) sampai 2.673 kaki persegi dengan harga $445.000 sampai
$705.000.

Michael kecewa setelah ia meliat proyeksi IRR untuk proyek ini yang haya
sebesar 21% dibawah angka minimum yang diperlukan untuk proyek degan tingkat risiko
24,5%. Ia memutuskan untuk mendiskusikan masalah ini dengan hari Hepburn untuk
mencari solusinya.
Analisis Kasus

Presiden direktur direktur Southern California Division dari Robinson Brothers

Home (RBH), Harry Hepburn, ingin menjalankan sebuah proyek bernama Platinum
Pointe. Proyek ini diperkirakan akan menghasilkan keuntungan $14 juta pada tahun 2008
dalam 11 periode waktu. Namun, menurut analisis keuangan proyek ini tidak dapat
memberikan pengembalian modal yang dibutuhkan perusahaan karena memiliki tingkat
resiko yang besar. Harry berpikir menyiapkan proyeksi yang lebih optimis agar proyek
ini disetujui. Namun, Michael yang merupakan wakil direktur akuisisi lahan menunjukan
proporsi IRR untuk proyek ini hanya 21% dibawah angka minimum yang disyaratkan
24,5%.

Lalu Harry memodifikasi IRR agar pihak perusahaan menyetujui proyek ini. Harry
bekerja sama dengan Michael untuk menampilkan proporsal yang bagus. Hal ini
merupakan bentuk kecurangan yang dapat merugikan pihak perusahaan karena besarnya
biaya yang tidak dapat ditutupi oleh perusahaan. Harry tidak mempedulikan resiko yang
mungkin terjadi, padahal belum tentu proyek tersebut menguntungkan.

Harry tidak paham betul mengenai masalah etis, sehingga dia tetap mementingkan
kepentingannya sendiri. Untuk mengatasi hal ini, manajer memerlukan keterampilan
perseptif pertimbangan etis. Manajer senior harus menjadi teladan moral atau model
peran dalam organisasi tersebut. Manajer yang tidak memahami etika akan membuat
kesalahan yang dapat menyebabkan kerugian pada pihak – pihak tertentu.

Alasan penolakan proyek tersebut bukan hanya karena IRR saja tetapi ada factor
resiko – resiko lainnya. Antara lain :

 Politisi / Hak.
 Pengembangan
Resiko Pasar
  Hubungan Kasus dengan Sistem Pengendalian Manajemen

Terkait dengan kasus RBH ini, Harry Hepburn menyalahgunakan wewenagnya

sebagai presiden direktur. Harry ingin menajalankan proyek Platinum Pointe ini agar
dapat mendapatkan keuntungan yang besar dan mengembalikan masa kejayaannya
seperti tahun – tahun lalu.. Harry berharap proyek ini memberikan keuntungan yang
signifikan untuk 4 tahun ke depan. Serta proyek ini akan membuat karyawan terlihat
sibuk dan produktif. Padahal, proyek tersebut tidak layak untuk dijalankan.

Proyeksi keuangan perusahaan telah menunjukan bahwa proyek tersebut tidak

layak untuk dijalankan karena besarnya biaya yang akan timbul. Tetapi, Harry tetap ingin
menjalankan proyek dengan mencari sumber dana dari pihak luar antara lain, Lot Option
dan / atau Joint Venture yang beresiko. Harry memang akan menguntungkan perusahaan
/ organisasi untuk jangka waktu pendek namun merugikan shareholder seperti
masyarakat dalam jangka waktu panjang.

Kesimpulan

Perilaku etis dan perilaku yang memaksimalkan nilai tidaklah sama. Manajemen
perusahaan Robin Brothers Home (RBH) hanya ingin memaksimalkan keuntungan
bagi organisasi dan keuntungan pribadi tanpa melihat factor – factor lainnya. Mereka
ingin menjalankan proyek Platinum Pointe yang tidak dapat dijalankan karena
besarnya biaya yang diperlukan dan IRR atas proyek tersebut juga lebih rendah dari
perhitungan yang seharusnya. Hal ini membuat presiden direktur RBH, Harry
Hepburn berperilaku tidak etis. Dia tetap ingin menjalankan proyek tersebut dengan
menampilkan laporan yang telah dimodifikasi.
 Biaya yang diperlukan untuk proyek tersebut besar, jadi Harry mencari sumber
pendanaan dengan Joint Venture dan Lot Option. Sementara itu, semua indikasi
bunga menunjukan akan terus naik selama proyek berlangsung. Sedangkan, produk
perusahaan yang akan dijual harganya terus mengalami penurunan.

Sebagai seorang pemimpin organisasi / manajer, seharusnya Harry menjadi

teladan moral dan memberikan contoh yang baik kepada bawahannya. Seharusnya
Harry tidak menjalankan proyek tersebut karena akan merugikan beberapa pihak.