VALUASI ARUS KAS TERDISKONTO

(DISCOUNTED CASH FLOW VALUATION)

Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan yang
didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas suatu properti atau usaha.
Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi
arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang
dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu
metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan. Penerapan analisis DCF
secara luas antara lain disebabkan oleh kemajuan teknologi komputer. Analisis DCF diterapkan
dalam penilaian real properti, bisnis dan aktiva tidak berwujud; dalam analisis investasi; dan
sebagai prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan analisis
DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti investasi dan bisnis dan
sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penjamin emisi, penasehat dan pengelola keuangan,
dan manajer portofolio investasi.
Sebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan, analisis DCF
melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode baik untuk menilai properti operasional,
properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar
yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya dengan
properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas secara berkala pada
umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan piutang tak
tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama
dengan estimasi nilai akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode proyeksi, kemudian
didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya
pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah pendapatan
bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam
hal penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir
periode proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah
Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian
Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.
 Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversikan
jumlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa yang akan datang menjadi nilai kini.
Secara teori, tingkat diskonto harus merefleksikan ‘opportunity cost’ dari modal, yaitu tingkat
pengembalian modal yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk
penggunaan lain dengan resiko yang sama.

A. Arus Kas Ganda – Nilai Mendatang (multiple cash flow – future value)
Yang dimaksud dengan arus kas ganda adalah arus kas yang terdiri dari lebih satu periode. Arus
kas ini berguna untuk mengetahui nilai investasi di masa mendatang.
B. Arus Kas Berganda – Nilai Sekarang (Multiple Cash Flow – Present Value)
Arus kas ini berguna untuk mengetahui nilai kas yang kita miliki beberapa tahun lalu
dengan nilai investasi yang kita miliki saat ini..
C. Keputusan atas dasar Arus Kas Terdiskonto
Jika nilai sekarang dari investasi tersebut negative (artinya nilai sekarang dari
pengeluaran dana lebih besar dari nilai sekarang dari dana yang diterima) maka anda tidak akan
mengambil investasi tersebut, begitu sebaliknya (jika positif)
D. Anuitas dan Perpetuitas
Anuitas – rangkaian terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama yang terjadi pada
selang waktu yang tetap
3 ciri dari anuitas :
 rangkaian terbatas (finite series) artinya punya jangka waktu (lawannya tidak terbatas
alias selamanya);
 pembayaran dalam jumlah yang sama (equal payment) jadi kalau ada 1 saja pembayaran
yang berbeda nilainya maka perhitungan anuitas tidak berlaku dan
 selang waktu (interval) yang tetap artinya tidak ada selang waktu yang lompat.
Misalnya : selang waktu 1,2,3,4,5 dstnya, tidak boleh 1,3,4,5 dstnya (tidak ada yang
kedua).
Anuitas terbagi dua :
 Anuitas Biasa (ordinary annuity) : anuitas yang pembayaran pertamanya pada akhir
periode (t=1)
 Annuity due : anuitas yang pembayaran pertamanya pada awal periode (t=o)
 Perpetuitas – rangkaian tidak terbatas dari pembayaran dalam nilai yang sama. 2 ciri dari
anuitas :
 rangkaian tidak terbatas (infinite series) artinya jangka waktunya tidak terbatas alias
selamanya;
 pembayaran dalam jumlah yang sama (equal payment) jadi kalau ada 1 saja pembayaran
yang berbeda nilainya maka perhitungan anuitas tidak berlaku dan yang menarik di sini tidak
dikenakan syarat selang waktu (interval) yang tetap. Hal ini disebabkan walaupun ada selang
waktu yang tidak tetap, dengan waktu yang tak terbatas, maka hal tersebut dapat diabaikan.
Rumus dasar :
1) Perpetuitas : PV = C / r
2) Anuitas Biasa (pembayaran pada akhir periode)
 PV = C x [ 1- (1+r)^-t)]/r
 FV = C x [(1+r)^t – 1]/r
3) Jumlah pembayaran (angsuran) untuk anuitas biasa C= PV / [ 1- (1+r)^-t)]/r
Dimana :
C = pembayaran yang nilainya sama (equal payment)
r = tingkat diskonto (discount rate)
t = banyaknya periode
Prinsip untuk mencari tingkat diskonto dengan menggunakan proses coba-coba (trial and
error process), dengan cara :
 Pilihlan suatu tingkat bunga dan hitung nilai sekarang dari pembayaran berdasarkan tingkat
suku bunga tersebut.
 Bandingkan antara nilai sekarang hasil perhitungan (computed PV) di atas dengan jumlah
pinjaman sebenarnya (actual loan amount).
 Jika computed PV > loan amount, maka tingkat diskonto (bunga) nya terlalu rendah
 Jika computed PV < loan amount, maka tingkat diskonto (bunga) nya terlalu tinggi
*Sesuaikan tingkat diskonto dan ulang prosesnya hingga computed PV = loan amount
E. Anuitas untuk Nilai Mendatang (Future Value)
FV = C x [ ((1+r)^t – 1)/ r]
F. Annuity Due
FV = C x [ ((1+r)^t – 1)/ r](1+r)
G. Anuitas Bertumbuh (Growing Anuity)
PV = C / (r – g) x [ 1 – ((1+g)/(1+r))^t]
H. Perpetuitas Bertumbuh
Merupakan suatu aliran arus kas yang bertumbuh terus sampai waktu tak terhingga.
PV = C / (r-g)
I. Bunga Tahunan Efektif / Effective Annual Rate (EAR)
Adalah suku bunga sebenarnya yang dibayar (atau diterima) setelah dilakukan
perhitungan nilai majemuk yang terjadi selama tahun tersebut. Jika ingin dilakukan perbandingan
investasi dengan periode kemajemukan yang berbeda, perlu dihitung EAR dan menggunakannya
untuk perbandingan.
J. Tingkat Suku Bunga Tahunan / Annual Percentage Rate (APR)
Ini adalah tingkat suku bunga tahunan yang diakui (dikutip) secara legal. Secara definisi ,
APR = tingkat suku bunga per periode dikali dengan jumlah periode dalam setahun.
Konsekuensinya, untuk mendapat tingkat suku bunga per periode, digunakan persamaan :
Tingkat suku bunga per periode = APR / jumlah periode per tahun. Namun jangan pernah
membagi tingkat suku bunga efektif dengan jumlah periode dalam setahun – karena hal ini tidak
akan menghasilkan tingkat bunga per periode.
Hal-hal yang perlu diingat:
a. Kita selalu perlu memastikan bahwa tingkat suku bunga dan periode waktunya sesuai.
b. Jika kita sedang menggunakan periode tahunan (1 tahun = 1 periode), kita perlu tingkat
suku bunga tahunan.
c. Jika kita sedang menggunakan periode bulanan (1 tahun = 12 bulan = 12 periode), kita
perlu tingkat suku bunga bulanan.
d. Jika APR didasarkan atas perhitungan majemuk bulanan, maka harus digunakan periode
bulanan atau bila digunakan tingkat suku bunga secara sesuai jika pembayarannya lebih
dari sebulan.
K. Rumus EAR
EAR = (1 + APR/m)^m – 1
Dimana APR adalah tingkat suku bunga resmi
M adalah jumlah periode majemuk per tahun
 L. Menghitung APR dari EAR
APR = m [(1 + EAR)^(-m) – 1]
M. Nilai Sekarang dengan Majemuk Harian
FV = PV(1 + r)^t
N. Majemuk Berkelanjutan (Continuous Compounding)
Terkadang perhitungan investasi atau pinjamannya didasarkan atas majemuk berkelanjutan.
Rumusnya adalah :
EAR = e^q – 1
E adalah fungsi khusus yang biasanya ditulis dengan e^x

Jenis-jenis Pinjaman
1. Pinjaman diskon murni (Pure Discount Loan) : Treasury Bills (TB, surat berharga
pemerintah Amerika Serikat) merupakan contoh dari jenis pinjaman ini. Jumlah pokok
pinjaman dibayar kembali pada tanggal tertentu di masa mendatang tanpa adanya
pembayaran bunga secara berkala.
2. Pinjaman Hanya Bunga (Interest Only-Loan) : Aliran aruas kas ini serupa dengan arus
kas pada obligasi perusahaan.
3. Pinjaman Diamortisir dengan Pembayaran Pokok Pinjaman Tetap (Amortized Loan
with Fixed Principal Payment)
4. Pinjaman Diamortisasi dengan Pembayaran Tetap (Amortized Loan with Fixed
Payment)