Laporan Studi Kelayakan Kalijati Industrial Estate Rev Cash Flow

Laporan
STUDI KELAYAKAN
(feasibility study)
KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG

Surat Pengantar
Bandung, 18 April 2019
Kepada Yth.
PT. KIES
Konsorsium Kalijati Industrial Estate Subang
Di Jakarta

Perihal : Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate Subang
Dengan Hormat,
Memenuhi permintaan PT. KIES (Konsorsium Kalijati Industrial Estate Subang) bersama ini
kami sampaikan Laporan Studi Kelayakan Proyek Pembangunan Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate Subang.
Laporan ini merupakan hasil kajian dan analisa kami atas aspek teknis, pemasaran,
manajemen, keuangan dan resiko. Berdasarkan analisa dan perhitungan yang kami lakukan
menunjukkan bahwa proyek pembangunan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial
Estate Subang ini LAYAK dilaksanakan.
Perlu kami tambahkan bahwa proyeksi keuangan yang disusun atas dasar asumsi‐asumsi
tertentu yang validitasnya tergantung dari perubahan yang mungkin timbul dikemudian hari.
Perubahan pada satu atau beberapa asumsi tersebut dengan sendirinya akan mempengaruhi
hasil proyeksi dan kesimpulan yang telah diambil.
Demikian laporan Studi Kelayakan ini kami sampaikan, atas kepercayaan yang diberikan kami
ucapkan terimakasih.
Hormat Kami,
Tim Penyusun
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG i

DAFTAR ISI

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ................................................................................................................ I‐1
1.2 Tujuan Studi Kelayakan ................................................................................................... I‐1
1.3 Asumsi Dan Kondisi Pembatas ........................................................................................ I‐1
1.4 Metode Penyusunan Studi Kelayakan ............................................................................ I‐3
1.4.1 Pengumpulan Dan Pengkajian Data.................................................................... I‐3
1.4.2 Studi Kepustakaan .............................................................................................. I‐3
1.4.3 Pengamatan Lapangan ........................................................................................ I‐3
1.5 Sistematika Pembahasan ................................................................................................ I‐4

BAB II ASPEK TEKNIS
2.1 Lokasi, Aksesbilitas Dan Kondisi Lingkungan Sekitar ..................................................... II‐1
2.2 Tinjauan Tata Ruang Wilayah ........................................................................................ II‐2
2.3 Potensi Lokasi ................................................................................................................ II‐5
2.4 Konsep Pengembangan Kawasan .................................................................................. II‐5
2.5 Tipe Pengembangan Properti Komersial ..................................................................... II‐12
2.6 Jadwal Pembangunan .................................................................................................. II‐13

BAB III ASPEK PASAR DAN PEMASARAN
3.1 Gambaran Umum Kabupaten Subang .......................................................................... III‐1
3.1.1 Kondisi Administrasi Dan Geografis Wilayah .................................................... III‐1
3.1.2 Kondisi Kependudukan Dan Tenaga Kerja ........................................................ III‐4
3.1.2.1 Kependudukan .................................................................................... III‐4
3.1.2.2 Tenaga Kerja ....................................................................................... III‐5
3.1.3 Kondisi Pendapatan Regional Bruto (PDRB) ..................................................... III‐7
3.2 Perkembangan Kawasan Industri ............................................................................... III‐11
3.2.1 Perkembangan Kawasan Industri Secara Umum ............................................ III‐11
3.2.2 Perkembangan Kawasan Industri Di Kabupaten Subang ................................ III‐13

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG ii

3.2.3 Perkembangan Harga Properti Komersial Di Indonesia ................................. III‐16
3.3 Analisis Pasokan Dan Permintaan .............................................................................. III‐17
3.3.1 Pasokan ........................................................................................................... III‐17
3.3.2 Permintaan ...................................................................................................... III‐20
3.3.3 Harga Lahan, Pemeliharaan Dan Upah Tenaga Kerja ..................................... III‐23
3.3.3.1 Harga Lahan ...................................................................................... III‐23
3.3.3.2 Biaya Pemeliharaan .......................................................................... III‐23
3.3.3.3 Upah Tenaga Kerja ............................................................................ III‐24
3.3.4 Potential Buyer ............................................................................................... III‐25
3.3.5 Pesaing Usaha ................................................................................................. III‐26
3.3.5.1 Karawang International Industry City (KIIC) ..................................... III‐26
3.3.5.2 Suryacipya City Of Industry (Kawasan Industri Suryacipta) .............. III‐27
3.3.5.3 Kawasan Industri Deltamas ‐ Cikarang ............................................. III‐29
3.3.5.4 Kawasan Industri Jababeka I & II ‐ Cikarang ..................................... III‐31
3.3.5.5 Kawasan Industri Delta Silicon / Lippo ‐ Cikarang ............................ III‐34
3.3.5.6 Kawasan Industri Kujang Cikampek .................................................. III‐35
3.3.5.7 Kawasan Industri Kota Bukit Indah ................................................... III‐37
3.4 Strategi Pemasaran ..................................................................................................... III‐41

BAB IV ASPEK ORGANISASI DAN MANAJEMEN
4.1 Profil Perseroan ............................................................................................................ IV‐1
4.2 Struktur Organisasi ....................................................................................................... IV‐1

BAB V ASPEK KEUANGAN
5.1 Rencana Anggaran Investasi .......................................................................................... V‐2
5.2 Asumsi Dasar Keuangan ................................................................................................ V‐5
5.3 Analisis Hasil Proyeksi Keuangan ................................................................................... V‐5
5.3.1 Proyeksi Pendapatan ......................................................................................... V‐5
5.3.2 Biaya Bunga ........................................................................................................ V‐6
5.3.3 Tingkat Diskonto (Discount Rate) ...................................................................... V‐6
5.3.4 Proyeksi Laba Rugi Proyek ................................................................................. V‐7
5.4 Analisis Kelayakan Usaha ............................................................................................... V‐9

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG iii

5.4.1 Perhitungan Internal Rate Of Return (IRR) ........................................................ V‐9
5.4.2 Perhitungan Nett Present Value (NPV) ............................................................ V‐10
5.4.3 Profitability Index (PI) ...................................................................................... V‐10
5.4.4 Payback Period (PP) ......................................................................................... V‐10

BAB VI ANALISA RESIKO
6.1 Resiko Internal .............................................................................................................. VI‐1
6.2 Resiko Eksternal ............................................................................................................ VI‐1
6.2.1 Resiko Penurunan Tingkat Penjualan ............................................................... VI‐2
6.2.2 Resiko Harga Jual .............................................................................................. VI‐2
6.2.3 Resiko Persaingan Usaha .................................................................................. VI‐3
6.2.4 Resiko Krisis Ekonomi, Politik Dan Sosial .......................................................... VI‐3
6.2.5 Resiko Nilai Tukar Mata Uang Asing ................................................................. VI‐3

BAB VII KESIMPULAN DAN SARAN
7.1 Kesimpulan .................................................................................................................. VII‐1
7.1.1 Aspek Teknis .................................................................................................... VII‐1
7.1.2 Aspek Pasar Dan Pemasaran ............................................................................ VII‐2
7.1.3 Aspek Organisasi Dan Manajemen .................................................................. VII‐2
7.1.4 Aspek Keuangan ............................................................................................... VII‐3
7.1.5 Aspek Resiko .................................................................................................... VII‐3
7.2 Saran ............................................................................................................................ VII‐4

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG iv

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Pre Planning Komposisi Lahan Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate ................................................................................ II‐8
Tabel 2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan ............................................................ II‐14
Tabel 3.1 Luas Wilayah Menurut Kecamatan di Kabupaten Subang ........................... III‐3
Tabel 3.2 Jumlah Penduduk Kabupaten Subang Tahun 2015 ‐ 2017 .......................... III‐4
Tabel 3.3 Tabel Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Menurut Jenis Kegiatan Utama
Di Kabupaten Subang Tahun 2014 ‐ 2017 .................................................... III‐6
Tabel 3.4 Jumlah Pencari Kerja Menurut Tingkat Pendidikan Yang Ditamatkan
Dan Jenis Kelamin Di Kabupaten Subang Tahun 2017 ................................. III‐7
Tabel 3.5 PDRB Kabupaten Subang Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha
(Juta Rupiah), 2010‐2016 ............................................................................. III‐9
Tabel 3.6 Perbandingan PDRB di 5 Kabupaten .......................................................... III‐10
Tabel 3.7 Jumlah Perusahaan Menurut Kode Industri Di Kabupaten Subang
Tahun 2017 ................................................................................................. III‐14
Tabel 3.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial (%,yoy) ........ III‐17
Tabel 3.9 Perkembangan Indeks Supply Properti Komersial ..................................... III‐19
Tabel 3.10 Perkembangan Indeks Demand Properti Komersial .................................. III‐22
Tabel 3.11 Harga Jual Tanah dan Biaya Perawatan Kawasan Industri Tahun 2018 .... III‐24
Tabel 3.12 Daftar UMK di Propinsi Jawa Barat Tahun 2018 ........................................ III‐25
Tabel 3.13 Data Kawasan industri di Kabupaten Bekasi, Karawang dan Purwakarta . III‐39
Tabel 5.1 Perkiraan Anggaran Investasi Proyek ............................................................ V‐2
Tabel 5.2 Proyeksi Pendapatan Kawasan Industri Kalijati Industrial Estate ................. V‐6
Tabel 5.3 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) .............................. V‐7
Tabel 5.4 Proyeksi Laba‐Rugi ........................................................................................ V‐8
Tabel 5.5 Perhitungan IRR, NPV, PI dan Payback Periode ............................................ V‐9

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG v

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Lokasi Kawasan Industri Terpadu KaLijati Industrial Estate .......................... II‐1
Gambar 2.2 Kondisi Jalan Raya Sukamulya – Purwadadi yang merupakan akses utama
saat ini ........................................................................................................... II‐2
Gambar 2.3 Peta Rencana Pemanfaatan Ruang Kabupaten Subang ................................ II‐4
Gambar 2.4 Pre Siteplan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate ................. II‐7
Gambar 3.1 Peta Administrasi Kabupaten Subang .......................................................... III‐2
Gambar 3.2 Gerbang Tol yang berada di Kabupaten Subang .......................................... III‐4
Gambar 3.3 Grafik Jumlah Penduduk Kabupaten Subang Tahun 2015 ‐2017 ................. III‐5
Gambar 3.4 Grafik Tabel Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Menurut Jenis
Kegiatan Utama Di Kabupaten Subang Tahun 2014 ‐ 2017 ......................... III‐7
Gambar 3.5 Pie Chart Distribusi PDRB Kabupaten Subang Tahun 2016 .......................... III‐8
Gambar 3.6 Grafik Laju PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Kab. Subang
Tahun 2010 ‐ 2016 ....................................................................................... III‐8
Gambar 3.7 Perbandingan IPM 2017 di 5 Kabupaten ................................................... III‐10
Gambar 3.8 Peta Kawasan Industri di Indonesia ........................................................... III‐13
Gambar 3.9 Arahan Zona Industri pada Peta Rencana Pola Pemanfaatan Ruang
RTRW Kabupaten Subang .......................................................................... III‐15
Gambar 3.10 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial .............. III‐16
Gambar 3.11 Grafik Ketersediaan Lahan dan Cadangan Lahan di Beberapa
Kawasan Industri ........................................................................................ III‐18
Gambar 3.12 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Properti Komersial ............. III‐19
Gambar 3.13 Grafik Penjualan Lahan Pada Beberapa Kawasan Industri Tahun 2018 .... III‐21
Gambar 3.14 Pie Chart Sektor Yang Mendominasi Penjualan Lahan Industri
Tahun 2018 ................................................................................................. III‐21
Gambar 3.15 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Properti Komersial .......... III‐22
Gambar 3.16 Harga Lahan di Beberapa Daerah Tahun 2018 .......................................... III‐23
Gambar 3.17 Masterplan Kompetitor KIIC Karawang ..................................................... III‐26
Gambar 3.18 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Suryacipta Karawang .............. III‐28
Gambar 3.19 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Deltamas ‐ Cikarang ................ III‐30

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG vi

Gambar 3.20 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Jababeka I & II......................... III‐32
Gambar 3.21 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Delta Sillicon ........................... III‐35
Gambar 3.22 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Kujang Cikampek .................... III‐36
Gambar 3.23 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Kota Bukit Indah ..................... III‐38
Gambar 3.24 Kawasan Industri Kota Bukit Indah ............................................................ III‐38
Gambar 4.1 Struktur Organisasi Manajemen Perusahaan Kalijati Industrial Estate
(usulan konsultan) ........................................................................................ IV‐2

Bab 1
Pendahuluan
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG I- 1
1.1 LATAR BELAKANG
Studi kelayakan ini dilatarbelakangi atas dasar :
 Peluang pengembangan properti di Kabupaten Subang yang saat ini menjadi potensi baru
seiring semakin pesat dan bertumbuhnya perekonomian Kabupaten Subang.
 Mengidentifikasi produk pengembangan properti yang sesuai untuk dikembangkan
diatas lahan yang akan dikembangkan disesuaikan dengan peraturan yang berlaku
sehingga menghasilkan The Highest & Best Use for The Existing Use.
 Memberikan good behaviour (perilaku yang baik) dalam pengembangan properti
development, sehingga setiap pengembangan akan menjadi lebih tidak beresiko
 Meminimalsir resiko‐resiko bisnis yang mungkin terjadi dengan melakukan assesment
terhadap resiko dan mencari solusi yang kemudian dijadikan patokan dan panduan dalam
melaksanakan coorporate business plan tersebut.
Hasil dari Studi Kelayakan ini dapat digunakan sebagai guidance (panduan) dengan dasar
asumsi adalah benar dan sesuai dengan kondisi real market. Panduan tersebut apabila
dijalankan akan memberikan hasil yang dapat memuaskan owner (stakeholder).
1.2 TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Studi kelayakan ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan Kawasan Terpadu Kalijati
Industrial Estate Subang di Kabupaten Subang. Hasil studi ini diharapkan bermanfaat bagi
manajemen untuk menetapkan kebijaksanaan, perencanaan, pengambilan keputusan dalam
pembangunan Kawasan Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang.
1.3 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi‐informasi lain yang diberikan oleh
Perusahaan Pengembang kepada kami atau yang tersedia secara umum, dan kami tidak
bertanggung jawab atas pemeriksaan independen terhadap informasi‐informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perusahaan Pengembang bahwa
mereka tidak mengetahui fakta‐fakta yang menyebabkan informasi‐informasi yang diberikan
kepada kami menjadi tidak lengkap.
Kami tidak melakukan verifikasi atas aset atau fasilitas Perusahaan Pengembang. Selain itu,
kami juga tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari transaksi. Jasa yang kami
berikan kepada Perusahaan Pengembang dalam kaitan dengan transaksi hanya merupakan
evaluasi kelayakan atas proyek yang akan dijalankan Perusahaan dan bukan jasa‐jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit atau pelaksanaan prosedur‐prosedur
tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk
mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan, atau penyimpangan
dalam laporan keuangan atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai
kewenangan dan tidak mencoba mendapatkan bentuk transaksi‐transaksi lainnya yang ada
untuk Perusahaan Pengembang.
Studi kelayakan ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan‐peraturan pemerintah pada tanggal transaksi tersebut
dilaksanakan.
Dalam penyusunan studi kelayakan ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi lainnya,
seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perusahaan dan semua pihak yang terlibat
dalam transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan
jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan informasi mengenai transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen Perusahaan Pengembang.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan studi kelayakan ini sampai dengan
tanggal terjadinya transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara
material terhadap asumsi‐asumsi yang digunakan dalam penyusunan studi kelayakan ini.
Studi kelayakan ini telah dilakukan melalui penerapan studi kelayakan yang lazim
dipergunakan dan diaplikasikan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI), serta Peraturan Bapepam‐LK VIII.C.3 Nomor. KEP‐340/BL/2009.
Kami tidak melakukan uji tuntas (due diligence) terhadap Perusahaan Pengembang akan
tetapi hanya melakukan review berdasarkan data yang diterima dan verifikasi terhadap pihak
terkait, baik pimpinan rekan, maupun rekan, dan para penilai lainnya, sama sekali tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap Perusahaan Pengembang baik sekarang maupun
di kemudian hari.
1.4 METODE PENYUSUNAN STUDI KELAYAKAN
1.4.1 Pengumpulan dan Pengkajian Data
Untuk mendukung lebih akuratnya kajian terbatas ini juga dilakukan pengumpulan data
statistik yang telah dipublisir oleh Biro Pusat Statistik (BPS), Dinas Tenaga Kerja, Dinas
Perkerjaan Umum dan Kawasan Permukiman, Dinas Perijinan dan Penanaman Modal, Bank
Indonesia dan Sumber lain yang dianggap relevan dalam penyusunan studi ini.
1.4.2 Studi Kepustakaan
Buku‐buku kepustakaan termasuk majalah, brosur dan media online yang mendukung dalam
penyusunan studi terbatas ini.
1.4.3 Pengamatan Lapangan
Untuk lebih meyakinkan data dan informasi yang diperoleh tersebut dilakukan peninjauan
dan pengamatan secara visual yakni kondisi lahan Kawasan Terpadu Kalijati Industrial Estate
Subang dan kondisi sekitar lingkungan kawasan.
Tujuan pengamatan langsung antara lain :
a. Untuk mengetahui kondisi lahan dan pembangunan Kawasan Terpadu Kalijati Industrial
Estate Subang tersebut.
b. Untuk mengetahui situasi dan kondisi sosial dan ekonomi di sekitar lokasi rencana
Kawasan.
c. Untuk mengetahui sejauh mana daya dukung prasarana dan sarana yang telah ada di
sekitar lokasi kawasan.
d. Mengetahui kondisi pasar dan kompetitor bagi Kawasan Terpadu Kalijati Industrial
Estate Subang.
e. Mengetahui rencana pengembangan wilayah dan potensinya

1.5 SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Bab I Pendahuluan
Dalam bab ini diuraikan mengenai latar belakang proyek, tujuan studi kelayakan, metode yang
digunakan dan sistematika pembahasan.
Bab II Aspek Teknis
Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai letak lokasi, sarana dan prasarana lain‐lain yang
berhubungan dengan masalah teknis.
Bab III Aspek Pasar & Pemasaran
Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai (khususnya di sekitar lokasi) :
 pertumbuhan perekonomian,
 perkembangan perindustrian, perkembangan perekonomian, perkembangan bisnis &
perusahaan, perkembangan tenaga kerja (dan komponen‐komponen yang dapat
dijadikan potential market buyers)
 pertumbuhan segmen target pasar dan daya beli pasar
 proyeksi dan pangsa pasar yang dapat dimasuki (segment market & opportunities).
BAB IV Aspek Organisasi dan Manajemen
Dalam aspek ini akan diuraikan mengenai struktur organisasi dan lain‐lain yang berhubungan
dengan manajemen perusahaan dan pengelolaan Kawasan Terpadu Kalijati Industrial Estate
Subang.
BAB V Aspek Keuangan
Dalam aspek ini akan dianalisa mengenai rencana investasi, sumber dana, asumsi‐asumsi
beserta proyeksinya.
Bab VI Analisa Resiko
Untuk mengetahui sejauh mana risiko yang dihadapi perusahaan, yang meliputi resiko
internal maupun resiko eksternal dalam operasional perusahaan. Assesment resiko‐resiko
tersebut (disertai solusi) untuk meminimaliisir terjadinya error dan deadlock dalam perjalanan
pengembangan dan pengoperasionalan properti yang dikembangkan.
Bab VII Kesimpulan Dan Saran
Setelah mengadakan pembahasan mengenai studi terbatas ini, terutama mengenai

perhitungan/analisa dan aspek keuangan maupun aspek‐aspek lainnya, maka akan diberikan
kesimpulan mengenai studi terbatas ini, serta saran‐saran untuk pembangunan dan
kelangsungan operasional Kawasan Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang tersebut.

Bab 2
Aspek Teknis
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG II - 1

2.1 LOKASI, AKSESBILITAS DAN KONDISI LINGKUNGAN SEKITAR
Lokasi Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang terletak di Kecamatan
Kalijati (Desa Marengmang dan Desa Caracas), Kecamatan Cipeundeuy (Desa Sawangan dan
Desa Kosar) dan Kecamatan Purwadadi (Desa Belendung, Desa Koranji dan Desa Panyingkiran)
di Kabupaten Subang. Dengan luas area sekitar 1.600 Ha lokasi Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate Subang dapat diakses melalui Jalan Raya Sukamulya – Purwadadi.
Bila melalui Jalan Tol Cipali (Cikampek – Palimanan) untuk mengakses ke lokasi ini bisa keluar
melalui Gerbang Tol Kalijati dan hanya berjarak kurang lebih sekitar 5 Km dari gerbang tol
tersebut.
Gambar 2.1 Lokasi Kawasan Industri Terpadu KaLijati Industrial Estate
Tinjauan jarak dari lokasi pengembangan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate
Subang ke beberapa tempat strategis di Pulau Jawa adalah sebagai berikut :
 Bandara Udara Soekarno Hatta Tangerang berjarak ± 134 Km
 Bandara Udara Halim Perdana Kusuma Jakarta berjarak ± 101 Km
 Bandara Udara BIJB – Kertajati Majalengka berjarak ± 74,3 Km
 Bandara Udara Husein Sastranegara Bandung berjarak ± 105 Km
 Pelabuhan Tanjung Priok Jakarta berjarak ± 114 Km
 Pelabuhan Cirebon berjarak ± 109 Km


 Pelabuhan Tanjung Emas Semarang berjarak ± 335 Km
 Pelabuhan Tanjung Perak Surabaya berjarak ± 680 Km
Wilayah perencanaan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang didominasi
oleh lahan perkebunan dan tegalan dengan kontur yang relatif datar dengan kemiringan lahan
sekitar 0‐10%. Kondisi jalan akses utama saat ini yaitu Jalan Raya Sukamulya – Purwadadi
mempunyai lebar rata‐rata 6‐8 meter dengan kondisi perkerasan jalan yang cukup baik. Jalan
Raya Sukamulya – Purwadadi ini merupakan jalan dengan kondisi lingkungan yang sedang
berkembang, penggunaan lahan di sekitar jalan ini sudah berkembang menjadi mix use,
dimana selain permukiman penggunaan di sekitar sudah mulai didominasi oleh perdagangan
dan jasa, pendidikan dan juga ada kegiatan industri di beberapa tempat.

Sumber : Google Street View
Gambar 2.2 Kondisi Jalan Raya Sukamulya – Purwadadi yang merupakan akses utama saat ini
2.2 TINJAUAN TATA RUANG WILAYAH
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Subang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Subang Tahun 2011‐2031, diketahui bahwa kebijakan
penataan ruang wilayah Kabupaten Subang seperti yang termuat dalam pasal 3 ayat 2 salah
satunya meliputi “pengembangan kawasan peruntukan industri pengolahan berwawasan


lingkungan”, sementara strategi pengembangan industri sebagaimana yang dimaksud dalam
pasal 3 ayat 2 RTRW Kabupaten Subang tersebut adalah :
1. Mengalokasikan lahan peruntukan industri pada daerah kurang produktif dan akses
transportasinya baik.
2. Mendorong berdirinya kawasan industri dengan mengoptimalkan zona industri yang
telah ada.
3. Mendorong pengembangan infrastruktur penunjang pada kawasan peruntukan industri.
4. Mengembangankan model taman industri.
5. Meningkatkan kinerja pemenuhan baku mutu limbah industri dan operasional dokumen
pengelolaan lingkungan industri.
6. Meningkatkan penegakan hukum lingkungan
7. Meningkatkan transparansi dan efisiensi pelayanan perizinan.
Masih mengacu kepada Peraturan Daerah Kabupaten Subang Nomor 3 Tahun 2014 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Subang Tahun 2011‐2031, pada pasal 63 ayat
2 disebutkan bahwa kawasan peruntukan industri besar dan industri menengah dialokasikan
lahan dengan luas kurang lebih 11.250 Ha, yang meliputi di beberapa kecamatan seperti :
1. Kecamatan Cipeundeuy
2. Kecamatan Pabuaran
3. Kecamatan Kalijati
4. Kecamatan Purwadadi
5. Kecamatan Cobogo
6. Kecamatan Pagaden
7. Kecamatan Cipunagara
Kemudian lanjut dalam Pasal 69 ayat 2, tertuang bahwa di Kabupaten Subang terdapat
beberapa KSK (Kawasan Strategis Kabupaten) yang ditetapkan yakni :
1. KSK Minapolitan
2. KSK Agropolitan Ponggang
3. KSK Kawasan Peruntukan Industri sekitar koridor jalan tol
4. KSK Pemandian Air Panas Ciater dan sekitarnya
5. KSK Perkotaan Subang dan sekitarnya


Bila mengacu kepada beberapa pasal dalam Peraturan Daerah Kabupaten Subang Nomor 3
Tahun 2014 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Subang Tahun 2011‐
2031, maka lokasi wilayah perencanaan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate
Subang berada dalam lokasi yang diperuntukan dalam lokasi peruntukan kawasan industri
dan termasuk dalam KSK (Kawasan Strategis Kabupaten) Kawasan peruntukan industri sekitar
jalan tol, hal ini dapat disimpulkan bahwa lokasi wilayah perencanaan Kawasan Industri
Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang telah sesuai dengan peruntukannya.
Gambar 2.3 Peta Rencana Pemanfaatan Ruang Kabupaten Subang


2.3 POTENSI LOKASI
Ditinjau dari sisi regional, lokasi kawasan yang terletak di Kabupaten Subang memiliki prospek
yang cerah karena potensinya sebagai daerah yang akan berkembang pesat dengan posisi
yang berada di Pantai Utara Pulau Jawa yang tidak terlalu jauh dari Jakarta yang dihubungkan
oleh tol Trans Pantura Jawa, serta dari sisi Pemerintah Daerah Kabupaten Subang memiliki
kepentingan untuk memacu pertumbuhan ekonomi diwilayah ini yang akan menjadi tumpuan
peningkatan PAD Kabupaten.
Akses menuju lokasi juga akan menjadi daya tarik yang besar bila rencana pembuatan
Gerbang Tol langsung menuju lokasi dapat terealisasikan.
2.4 KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN
Kalijati Industrial Estate Subang didesain dan direncanakan sebagai Kawasan Industri
Terpadu sebagai kawasan Industri, Pergudangan, hunian dan komersial eksklusif dengan
konsep yang disesuaikan dengan kondisi pasar yang sangat dinamis. Berada dalam satu
cluster khusus dengan berbagai fasilitas yang menunjang kegiatan tersebut yang menjadi
keunggulan dari Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang. Sebagai program
jangka panjang, kawasan industri ini akan dikembangkan menjadi perkotaan yang
pertumbuhannya dimotori oleh pertumbuhan industri.
Beberapa hal melatarbelakangi konsep pengembangan yang paling memungkinkan (most

propable use) dengan mempertimbangkan kemampuan menghasilkan yang paling optimal
(maximum productivity), adalah diurutkan sebagai berikut : Lokasi dan aksesibilitas, Potensi
Pasar, Luasan lahan dan Regulasi Tata Kota yang ada
Smart Green Industrial Development
Teori Smart Green Industrial Development ini terdapat dua kata kunci yakni Smart dan Green.
Kata kunci smart ini diambil dari konsep Smart City yang memiliki pengertian yakni suatu
konsep sebagai respon konseptual terhadap berbagai krisis perkotaan untuk mengembalikan
hubungan antar manusia, ruang binaan dan ruang alami yang lebih harmonis
(penataanruang.net). Tujuan utama dari konsep Smart City ini yaitu melestarikan lingkungan,
menigkatkan daya saing, dan membangun masyarakat yang madani. Konsep smart city dapat
didefinisikan menjadi 6 dimensi yakni Smart Economy, Smart Mobility, Smart Environment,
Smart People, Smart Living, dan Smart Governance (www. Smart‐cities.eu). Kata kunci green


terilhami dari konsep Green City, Green city yang bisa dikatakan sebagai kota ekologis
(Nicholas, 2012) memiliki pengertian ialah adanya keseimbangan antara pembangunan dan
perkembangan kota dengan kelestarian lingkungan. Konsep ini menekankan pada kebutuhan
terhadap rencana pengembangan kota dan kota‐kota baru memperhatikan kondisi ekologis
lokal dan meminimalisir dampak yang merugikan dari pengembangan kota.
Smart Green Industrial Development ini merupakan kumpulan industri dalam satu tempat,
dimana pelakunya mencoba meningkatkan performansi, lingkungan, ekonomi, dan sosial.
Konsep ini berusaha mengintegrasikan elemen‐elemen fisik maupun sistemnya, melalui
penggunaan teknologi untuk meminimalisir dampak lingkungan.
Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang mempunyai luas lahan kurang
lebih sebesar 1.600 Ha, bila mengacu kepada Keputusan Menteri Perindustrian Republik
Indonesia Nomor 35 Tahun 2010 Tentang Pedoman Teknis Kawasan Industri tercantum pada
keputusan tersebut adalah bahwa lahan yang dapat dijual pada kawasan industri adalah
sebesar 70%, artinya sebesar 70% atau ±1.120 Ha dari luas total kawasan yang diperuntukan
bagi kavling industri, Kavling komersial dan kavling perumahan. Sisanya sebanyak minimal 10
% dipergunakan untuk Ruang Terbuka Hijau, dan sisanya lagi diperuntukan untuk jalan dan
sarana penunjang lainnya.
Sebagai kawasan industri terpadu maka Kalijati Industrial Estate Subang direncanakan
dengan fasilitas yang sangat lengkap untuk menunjang berbagai kegiatan yang tidak hanya di
bidang industri. Fasilitas‐fasilitas yang direncanakan terdapat pada Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate Subang antara lain sebagai berikut :
A. Ruang Terbangun Komersial
1. Kavling Industri & Pergudangan 3. Hotel & Apartement
2. Ruko/Rukan
B. Sarana Penunjang Kawasan
1. Rumah Sakit 6. Power Plant/Gardu Induk
2. Sarana Ibadah 7. Wastewater Treatment Plan
3. Golf Course 8. Water Treatment Plan
4. Dry Port Peti Kemas 9. SPBU
5. Parkir Truk/Bus 10. Sub Terminal

Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE
II - 7
Gambar 2.4 Pre Siteplan Kawasan Industri

Terpadu Kalijati Industrial Estate

Gambar 2.4 Pre Siteplan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate

Sumber : Pre Planning Consultant

Tabel 2.1 Pre Planning Komposisi Lahan Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate
NO. URAIAN UNIT LUAS ( m2 ) %

A. RUANG TERBANGUN INDUSTRI
1 BLOK A1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 8 238.488
9 BLOK B1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 8 240.000
18 BLOK C1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 12 360.000
25 BLOK D1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 2 60.000


40 BLOK E1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 17 494.220
51 BLOK F1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 4 120.000


61 BLOK G1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 3 90.000
69 BLOK H1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 3 90.000
75 BLOK I 1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 6 150.000
75 BLOK J 1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 2 60.000


83 BLOK K 1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 3 72.212
90 BLOK L 1 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 12 119.888
Jumlah A 760 11.048.748

B. RUANG TERBANGUN KOMERSIAL
1 BLOK B1 Ruko 3 lantai 8.532
2 BLOK B2 Ruko 3 lantai 9.177
3 BLOK B3 Apartment dan Hotel 33.955
4 BLOK B4 Apartment dan Hotel 105.510
5 BLOK B5 Rumah Sakit Type A 17.740
Jumlah B 174.914
Total Jumlah A + B 11.223.662 70%

C. SARANA PENUNJANG KAWASAN DAN RTH
1 Jalan, Saluran dan RTH Jalan 2.316.305
2 Taman / RTH 1.750.000


3 Sarana Ibadah / Mesjid 2 59.485
4 Pemadam Kebakaran 1 3.000
5 Pengolahan Air Bersih dan Pond / Danau 1 68.500
6 Pengolahan Air Limbah dan Pond / Danau 1 100.000
7 Area Tunggu Parkir Truk dan Bis 2 33.700
8 Gardu Listrik 1 22.500
9 Sarana Sub Terminal 1 100.000
10 Mini Golf Course 111.400
11 Dry Port Peti Kemas 206.448
12 SPBU 5.000
Jumlah C 4.776.338 30%
Total Jumlah Keseluruhan (A+B+C) 16.000.000

Sumber : Pre Planning Consultant
2.5 TIPE PENGEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL
A. Kavling Industri
Tipe kavling industri yang akan diarahkan untuk dikembangkan diatas site berdasarkan
kondisi pasar dan kesesuaian lahan adalah sebagai berikut :
1 Kavling Type 1. Kavling Industri ini mempunyai luas sebesar 3 Ha, dengan ukuran panjang
200 meter dan lebar 150 meter.
4 Kavling Type 4. Kavling Industri ini mempunyai luas sebesar 0,5 Ha, dengan ukuran
panjang 100 meter dan lebar 50 meter.
B. Rumah Toko (Ruko)/Rumah Kantor (Rukan)
Bangunan rumah toko / rumah kantor yang akan dikembangkan di lokasi tanah adalah
berukuran tapak 4,5 m X 12 m (Luas Tanah : 54 m2) dengan ketinggian 2 lantai (Luas Bangunan


: 108 m2) dan ketinggian 3 lantai (Luas Bangunan : 162 m2). Pengembangan ruko / rukan akan
dilakukan setelah bangunan gudang logistik berjalan dan mulai menunjukkan aktifitas dan
memanfaatkan momentum nilai harga tanah yang sudah naik, sehingga harga jual per unitnya
akan menjadi lebih besar.
C. Hotel & Apartment
Pengembangan Hotel dan Apartement di Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate
Subang dialokasikan pada 2 zona yang berbeda, dan terletak pada area yang berdekatan
dengan Pintu masuk Kawasan industri ini. Total luas area pengembangan Hotel dan
Apartement sebesar 13,9 Ha ( B3 = 3,4 Ha & B4 = 10,5 Ha).
Pengembangan Hotel dan Apartement akan dilakukan setelah fungsi bangunan ruko/rukan
dan industri berjalan dan mulai menunjukkan aktifitas.
2.6 JADWAL PEMBANGUNAN
Pekerjaan konstruksi Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang akan
dilakukan oleh kontraktor‐kontraktor lokal rekanan owner, sedangkan untuk bagian khusus
yang terkait System Mechanical & Electrical (ME) sebaiknya dilakukan oleh kontraktor yang
paham akan sistem yang efisien dan menghasilkan produk yang rendah dalam biaya bulanan
dan rendah dalam biaya perawatan (low energy cost & low budget maintenance).
Rencana pembangunan akan memakan waktu selama kurang lebih 36 (tiga puluh enam) bulan
dengan mengacu kepada target Soft Opening (Trial Opening) di akhir tahun Ke‐2 nantinya.


Tabel 2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan

Jadwal Pelaksanaan Pembangunan

Tabel 2.2

Bab 3
Aspek Pasar dan
Pemasaran
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG
III - 1

3.1 GAMBARAN UMUM KABUPATEN SUBANG
3.1.1 Kondisi Administrasi dan Geografis Wilayah
Sebagai salah satu kabupaten di Provinsi Jawa Barat, Kabupaten Subang secara geografis
terletak di wilayah pantura tepatnya pada koordinat 107031’ sampai 107054’ Bujur Timur dan
6011’ sampai 6049’ Lintang Selatan. Dengan luas wilayah sebesar 205.176,95 Ha atau 6,34%
dari Propinsi Jawa Barat. Bila melihat batas wilayah, Kabupaten Subang berbatasan dengan :
 Sebelah Utara : Laut Jawa
 Sebelah Selatan : Kabupaten Bandung dan Kabupaten Bandung Barat
 Sebelah Barat : Kabupaten Karawang dan Kabupaten Purwakarta
 Sebelah Timur : Kabupaten Indramayu dan Kabupaten Sumedang
Dilihat dari topografinya, dengan range ketinggian tempat antara 0 – 1500 mdpl di atas
permukaan laut, Kabupaten Subang terbagi dalam 3 zona / klasifikasi daerah, yaitu :
1. Daerah Pegunungan dengan ketinggian antara 500 – 1500 mdpl dengan luas ±41.035,09
Ha atau 20% yang meliputi wilayah Kecamatan : Serangpanjang, Sagalaherang, Ciater,
Cisalak,Tanjungsiang, sebagian Kasomalang dan Jalancagak.
2. Daerah Bergelombang/Berbukit dengan ketinggian antara 50 – 500 mdpl dengan luas ±
71.502,16 Ha atau 34,85% yang meliputi wilayah Kecamatan : Cijambe, Cibogo, Subang,
Dawuan, Kalijati,Cipeundeuy, sebagian Kecamatan Cikaum dan Purwadadi.
3. Daerah Dataran Rendah dengan ketinggian antara 0 ‐ 50 mdpl dengan luas ± 92.639,7 Ha
atau 45,15% yang meliputi wilayah Kecamatan : Blanakan, Legonkulon, Pusakanagara,
Pusakajaya, Pamanukan, Sukasari, Ciasem, Patokbeusi, Pabuaran,Tambakdahan, Binong,
Pagaden, Pagaden Barat, Cipunagara,Compreng, sebagian Kecamatan Cikaum dan
Purwadadi.
Jumlah kecamatan pada tahun 2018 masih tetap sebanyak 30 kecamatan sesuai Peraturan
Daerah Tingkat II (Perda) Nomor : 3 Tahun 2007. Begitu pula jumlah desa dan kelurahan pada
tahun 2018 masih tetap sebanyak 253, yang terdiri dari 245 desa dan 8 Kelurahan.

III - 2

Gambar 3.1 Peta Administrasi Kabupaten Subang
III - 3

Tabel 3.1 Luas Wilayah Menurut Kecamatan di Kabupaten Subang
KECAMATAN LUAS (KM2) PERSENTASE
(1) (2) (3)
SAGALAHERANG 45,22 2,20
SERANGPANJANG 54,03 2,63
JALANCAGAK 36,64 1,79
CIATER 57,23 2,79
CISALAK 83,28 4,06
KASOMALANG 39,68 1,93
TANJUNGSIANG 67,16 3,27
CIJAMBE 101,31 4,94
CIBOGO 61,36 2,99
SUBANG 44,23 2,16
KALIJATI 97,48 4,75
DAWUAN 88,19 4,30
CIPEUNDEUY 94,21 4,59
PABUARAN 60,95 2,97
PATOKBEUSI 80,62 3,93
PURWADADI 86,3 4,21
CIKAUM 92,8 4,52
PAGADEN 44,81 2,18
PAGADEN BARAT 49,1 2,39
CIPUNAGARA 100,78 4,91
COMPRENG 65,67 3,20
BINONG 47,41 2,31
TAMBAKDAHAN 58,62 2,86
CIASEM 110,04 5,36
PAMANUKAN 35,38 1,72
SUKASARI 64,23 3,13
PUSAKANAGARA 54,71 2,67
PUSAKAJAYA 60,94 2,97
LEGONKULON 72,23 3,52
BLANAKAN 97,15 4,73
KAB. SUBANG 2.051,76 100,00
Sumber : Kabupaten Subang Dalam Angka 2018
Kabupaten Subang dilintasi jalur transportasi pantai utara (pantura). Jalur pantura di
Kabupaten Subang merupakan salah satu yang paling sibuk di Pulau Jawa. Kecamatan yang
berada di jalur ini adalah Kecamatan Patokbeusi, Ciasem,Sukasari, Pamanukan, Pusakajaya
dan Pusakanagara. Selain itu Kabupaten Subang sudah dilintasi Jalan Tol Cipali (Cikampek –
Palimanan) yang merupakan tol Trans Jawa yang menghubungan jalur utara di pulau jawa,
III - 4

dengan 3 Gerbang Tol yang berada di Kabupaten Subang, yaitu GT Kalijati (Km 98) dan GT
Subang (Km 110). Dengan keberadaan tol tersebut tentu saja akan meningkatkan
pertumbuhan pembangunan di Kabupaten Subang.

Gambar 3.2 Gerbang Tol yang berada di Kabupaten Subang
3.1.2 Kondisi Kependudukan dan Tenaga Kerja
3.1.2.1 Kependudukan
Jumlah Penduduk merupakan salah satu modal dalam pembangunan dalam menciptakan
kesejahteraan rakyat namun demikian jika pertambahan penduduk tidak terkendali malah
akan menjadi beban bagi pemerintah dalam menciptakan kesejahteraan tersebut.
Berdasarkan hasil pengumpulan data yang dilakukan. Penduduk Kabupaten Subang pada
tahun 2017 berjumlah 1.562.509 orang dengan komposisi penduduk laki‐laki berjumlah
789.211 orang dan penduduk perempuan berjumlah 773.298 orang.
Tabel 3.2 Jumlah Penduduk Kabupaten Subang Tahun 2015 ‐ 2017
JUMLAH PENDUDUK (Jiwa)
KECAMATAN
2015 2016 2017
(1) (2) (3) (4)
SAGALAHERANG 29.584 29.824 30.057
SERANGPANJANG 25.182 25.462 25.739
JALANCAGAK 46.017 47.031 48.057
CIATER 29.143 29.560 29.978
CISALAK 40.451 40.977 41.502
KASOMALANG 42.215 42.872 43.529
TANJUNGSIANG 44.089 44.529 44.964
CIJAMBE 39.215 39.461 39.702
CIBOGO 45.482 46.712 47.965
SUBANG 128.995 131.066 133.143
KALIJATI 63.830 64.828 65.827
DAWUAN 39.551 39.975 40.395
CIPEUNDEUY 46.142 48.984 49.830
III - 5

KECAMATAN
2015 2016 2017
(1) (2) (3) (4)
PABUARAN 61.015 61.392 61.759
PATOKBEUSI 79.951 80.728 81.496
PURWADADI 62.266 63.376 64.493
CIKAUM 47.809 48.275 48.734
PAGADEN 61.360 62.009 62.654
PAGADEN BARAT 33.810 33.869 33.921
CIPUNAGARA 60.594 60.982 61.360
COMPRENG 44.432 44.655 44.868
BINONG 43.415 43.608 43.794
TAMBAKDAHAN 40.854 41.032 41.202
CIASEM 105.487 106.444 107.387
PAMANUKAN 57.057 57.575 58.085
SUKASARI 40.538 40.825 41.105
PUSAKANAGARA 38.912 39.133 39.345
PUSAKAJAYA 45.306 45.536 45.757
LEGONKULON 21.953 22.038 22.120
BLANAKAN 62.733 63.242 63.741
KAB. SUBANG 1.529.388 1.546.000 1.562.509
Sumber/Source: Kabupaten Subang Dalam Angka 2018, 2017, 2016

1.570.000

1.560.000

1.550.000

1.540.000
1.530.000
1.520.000
1.510.000
2015 2016 2017

Gambar 3.3 Grafik Jumlah Penduduk Kabupaten Subang Tahun 2015 ‐2017
3.1.2.2 Tenaga Kerja
Pertumbuhan tenaga kerja yang kurang diimbangi dengan pertumbuhan lapangan kerja akan
menyebabkan tingkat kesempatan kerja cenderung menurun. Tenaga kerja adalah modal bagi
III - 6

geraknya roda pembangunan. Jumlah dan komposisi tenaga kerja akan terus mengalami
perubahan seiring dengan berlangsungnya proses demografi.
Pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi berdampak terhadap masalah ketenagakerjaan .
Berdasarkan data Sakernas, jumlah penduduk usia kerja (15 tahun ke atas) di Kabupaten
Subang mencapai 1.191.759 orang. Dari Jumlah tersebut sebanyak 793.666 jiwa merupakan
angkatan kerja yang terdiri 724.308 jiwa yang berkerja dan sebanyak 69.358 jiwa yang
tidak/belum bekerja. Sebanyak 724.308 jiwa yang berkerja terbagi dalam 3 (tiga) lapangan
usaha yakni 201.017 jiwa di bidang pertanian, 144.923 jiwa bekerja dibidang industri dan
sebanyak 378.368 jiwa berkerja dibidang jasa.
Sementara pada Tahun 2017 di Kabupaten Subang terdapat pencari kerja sebanyak 575.997
jiwa yang terdiri dari 371.826 jiwa penduduk laki‐laki dan 204.171 penduduk perempuan.

Tabel 3.3 Tabel Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Menurut Jenis Kegiatan Utama Di
Kabupaten Subang Tahun 2014 ‐ 2017
Tahun (Jiwa)
Jenis Kegiatan Utama
2014 2015 2017
I. Angkatan Kerja 729.932 703.798 793.666
1. Bekerja 680.739 633.116 724.308
2. Pengangguran 49.193 39.037 69.358
II. Bukan Angkatan Kerja 408.603 452.866 398.093

(Sekolah, Mengurus rumah tangga, dan Lainnya)
Jumlah 1.138.535 1.156.664 1.191.759
Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja (TPAK) 93% 89,96% 91,26%

Tingkat Pengangguran 6,74% 10,04% 8,74%
Sumber/Source: Kabupaten Subang Dalam Angka 2018

III - 7

1.200.000
1.190.000

1.180.000
1.170.000
1.160.000

1.150.000
1.140.000
1.130.000
1.120.000
1.110.000
2014 2015 2017

Gambar 3.4 Grafik Tabel Penduduk Berumur 15 Tahun Keatas Menurut Jenis Kegiatan Utama
Di Kabupaten Subang Tahun 2014 ‐ 2017

Tabel 3.4 Jumlah Pencari Kerja Menurut Tingkat Pendidikan Yang Ditamatkan Dan Jenis
Kelamin Di Kabupaten Subang Tahun 2017
Laki‐laki Perempuan Jumlah
Tingkat Pendidikan Yang Ditamatkan
(Jiwa) (Jiwa) (Jiwa)
SD 131.478 78.960 210.438
SLTP 111.014 57.530 168.544
SLTA ke atas 129.334 67.681 197.015
JUMLAH 371.826 204.171 575.997
Sumber/Source: Kabupaten Subang Dalam Angka 2018

3.1.3 Kondisi Pendapatan Regional Bruto (PDRB)
Produk Domestik Regional Bruto merupakan dasar pengukuran atas nilai tambah yang
mampu diciptakan akibat timbulnya berbagai aktivitas ekonomi dalam suatu wilayah.
Sehingga PDRB ini sering digambarkan sebagai kemampuan suatu daerah dalam mengelola
sumber daya alam dan sumber daya manusia yang dimiliki oleh daerah tersebut. Melihat
besaran nilai tambah dari masing‐masing sektor terhadap kontribusi dalam PDRB, sektor
pertanian masih tetap mendominasi yaitu sebesar 28,56 persen. Persentase sektor pertanian
ini mengalami peningkatan dibanding tahun sebelumnya. Sektor perdagangan berada pada
urutan kedua, sektor industri pengolahan diurutan ketiga. Kontribusi sektor perdagangan dan
industri mengalami peningkatan dibanding tahun sebelumnya. Hal ini mungkin dipengaruhi
III - 8

oleh makin berkembangnya kedua sektor tersebut sehingga berdampak pada kontribusi
terhadap total PDRB.

Real Estate Administrasi Jasa Pendidikan Jasa Lainnya Jasa Kesehatan dan
Jasa Keuangan dan 1% Pemerintah, Pertahanan 3% 2% Kegiatan Sosial
Asuransi dan Jaminan Sosial Wajib 1%
4% Informasi dan 4%
Pertanian, Kehutanan
Komunikasi dan Perikanan
3% 28%
Penyediaan Akomodasi
dan Makan Minum

Pertambangan dan
3%
Penggalian
Transportasi dan 11%
Pergudangan Konstruksi Industri Pengolahan
4% 8% 12%
Perdagangan Besar dan
Eceran, Reparasi Mobil
dan Sepeda Motor
15%

Gambar 3.5 Pie Chart Distribusi PDRB Kabupaten Subang Tahun 2016

35.000.000,00
31.487.537,28
29.307.917,72
30.000.000,00
26.815.273,04
24.732.535,58
25.000.000,00 23.052.644,34
22.364.300,89
19.817.219,28
20.000.000,00
15.000.000,00
10.000.000,00
5.000.000,00

‐
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gambar 3.6 Grafik Laju PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Kab. Subang Tahun 2010 ‐ 2016

Tabel 3.1 PDRB Kabupaten Subang Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha (Juta
Rupiah), 2010‐2016
Kategori Uraian 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]
A Pertanian, Kehutanan dan Perikanan 5.925.573,16 6.357.445,60 6.514.657,88 6.957.244,93 7.358.307,57 8.172.521,92 8.823.772,13
B Pertambangan dan Penggalian 3.677.894,45 4.712.234,49 3.612.502,42 3.494.040,28 3.592.490,64 3.327.071,29 3.385.703,28

C Industri Pengolahan 2.038.433,98 2.286.052,66 2.578.405,51 2.862.711,46 3.197.009,70 3.555.376,24 3.847.852,83
D Pengadaan Listrik dan Gas 12.422,67 13.312,30 13.798,95 13.103,28 14.721,49 17.923,52 20.538,74
Tabel 3.5
E Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 18.349,58 19.025,92 19.872,04 20.935,18 21.405,76 23.471,44 26.762,25
F Konstruksi 1.134.367,37 1.271.051,82 1.684.536,55 1.847.882,03 2.065.985,79 2.394.310,90 2.543.074,15
G Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 2.558.944,58 2.834.802,96 3.236.653,44 3.619.838,62 4.056.395,80 4.458.466,89 4.735.728,53
H Transportasi dan Pergudangan 703.033,37 739.571,89 786.445,78 837.308,34 885.259,30 1.101.729,38 1.216.200,92
I Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 673.161,27 730.048,75 798.712,39 850.692,36 920.906,58 980.214,40 1.044.026,23
2016
J Informasi dan Komunikasi 457.171,40 506.313,09 532.748,05 554.797,25 619.409,68 695.647,00 799.320,70
K Jasa Keuangan dan Asuransi 710.024,90 776.537,75 879.445,44 1.013.603,39 1.104.926,87 1.238.173,35 1.401.237,10
L Real Estate 204.705,74 215.906,49 237.339,02 257.173,04 267.950,99 284.766,00 303.332,74
M,N Jasa Perusahaan 9.005,41 9.279,61 10.203,83 11.508,83 11.185,28 12.397,38 13.468,32
O Administrasi Pemerintah, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib 772.459,16 873.640,47 981.971,89 1.064.261,14 1.171.233,07 1.298.205,00 1.366.573,24
Atas Dasar Harga Berlaku Menurut
PDRB Kabupaten Subang
Lapangan Usaha (Juta Rupiah), 2010‐
P Jasa Pendidikan 424.369,36 472.203,96 562.891,48 677.976,57 812.380,00 938.782,00 1.046.297,67

Q Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 112.220,83 123.709,10 136.101,20 150.032,79 170.847,25 206.073,00 233.167,35
R,S,T,U Jasa Lainnya 385.082,05 423.164,03 466.358,48 499.426,08 544.857,26 602.788,00 680.481,09
PRODUK DOMESTIK REGIONAL BRUTO 19.817.219,28 22.364.300,89 23.052.644,34 24.732.535,58 26.815.273,04 29.307.917,72 31.487.537,28
Sumber/ Source: Kabupaten Subang Dalam Angka 2018
III - 9
III - 10

Melihat perbandingan antar daerah yang meliputi Subang, Sumedang, Purwakarta,

Indramayu dan Karawang dari beberapa indikator terpilih seperti IPM memperlihatkan bahwa
Kabupaten Subang masih berada di bawah Sumedang, Purwakarta, dan Karawang. Namun
jika dibandingkan dengan Indramayu, IPM Kabupaten Subang masih lebih baik. Penghitungan
angka IPM 2017 ini merupakan angka dengan metode baru.
Lain halnya dengan perbandingan total PDRB atas dasar harga berlaku tahun 2017
menunjukkan bahwa Kabupaten Subang berada di urutan keempat setelah Kabupaten
Karawang, Indramayu dan Purwakarta. Total PDRB ADHB tahun 2017 tertinggi dicapai oleh
Kabupaten Karawang sebesar 197.057.313,40 juta rupiah, sedangkan total PDRB ADHB
terendah dicapai oleh Kabupaten Sumedang yang hanya 29.638.762,80 juta rupiah.

Sumber : BPS Provinsi Jawa Barat, 2018
Gambar 3.7 Perbandingan IPM 2017 di 5 Kabupaten
Tabel 3.6 Perbandingan PDRB di 5 Kabupaten

III - 11

3.2 PERKEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI
3.2.1 Perkembangan Kawasan Industri Secara Umum
Pertumbuhan kawasan industri, khususnya dalam kurun waktu 50 tahun, telah mengalami
beberapa tahapan perkembangan. Pada 1970‐an, upaya pertama pemerintah adalah
memfasilitasi pertumbuhan industri yang jumlahnya semakin meningkat.
Di tahap ini kawasan industri hanya dikembangkan oleh pemerintah daerah (pemda)/badan
usaha milik negara (BUMN) dengan jumlah yang masih terbatas. Semakin meningkatnya arus
investasi yang masuk ke Indonesia dan seiring dengan berdirinya Himpunan Kawasan Industri
Indonesia (HKI) pada tahun 1988, diusulkan kepada pemerintah agar swasta dapat diberikan
kesempatan ikut mengembangkan kawasan industri.
Akhirnya, pemerintah mengeluarkan Keputusan Presiden No. 53/1989 tentang Kawasan

Industri. Hal positif dari dikeluarkannya regulasi tersebut adalah tumbuhnya kawasan‐
kawasan industri yang dikembangakan oleh swasta di berbagai daerah terutama di pulau Jawa
seperti di sisi koridor jalan tol Jakarta – Cikampek, di Jawa Tengah, Jawa Barat dan pulau
Batam.
Pembangunan kawasan industri semakin berkembang dengan diterbitkannya PP No. 24/2009
tentang Kawasan Industri, UU No. 3/2014 tentang Perindustrian dan turunannya yaitu PP No.
142/2015 tentang Kawasan Industri yang mewajibkan industri manufaktur baru berlokasi di
kawasan industri untuk memberikan jaminan terhadap kepastian investasi.
Himpunan Kawasan Industri Indonesia (HKI) mencatat ada 87 kawasan industri yang tersebar
di 18 propinsi dengan total area 86.059 hektare. Jawa Barat merupakan wilayah yang paling
cepat pertumbuhan kawasan industrinya, terutama di sekitar wilayah Bekasi–Karawang–
Purwakarta.
Adapun, penyebarannya di kabupaten Bekasi terdapat 10 kawasan industri dengan total
luasan area 9.600 hektare. Di kabupaten Karawang, terdapat 11 kawasan industri dengan
luasan area mencapai 6.432 hektare. Sementara itu, di Purwakarta ada dua kawasan industri
dengan total luasan 1.476 hektare.
Perkembangan kawasan industri lainnya di Indonesia, yaitu di Jawa Tengah terdapat sembilan
kawasan industri dengan luas 4.197 hektare dan di Jawa Timur ada delapan kawasan industri
dengan total luasan 6.334 hektare.
III - 12

Pemerintah juga terus mendorong upaya pengembangan kawasan industri di luar pulau Jawa
dalam rangka pemerataan ekonomi. Kawasan industri di luar pulau Jawa pertama kali
dikembangkan di Medan dan sekitarnya, kemudian menyusul di Makassar, Batam Kepulauan
Riau, Kalimantan Timur dan Sulawesi Tengah.
Tercatat pengembangan kawasan industri di luar pulau Jawa sampai saat ini ada 34 kawasan
industri dengan total luasan lahan 48.485 hektare.
Sejak 2015, Kementerian Perindustrian telah menargetkan 18 kawasan industri baru yang
akan beroperasi. Kawasan Industri (KI) tersebut diantaranya adalah KI Ladong, KI
Lhokseumawe, KI Sei Mangkei, KI Tanjung Buton, KI Jambi, KI Golden Integrated Industrial
Port Estate (GIIPE), KI Kuala Tanjung dan KI Dumai yang keseluruhannya berada di pulau
Sumatera.
Di Kalimantan ditargetkan ada dua kawasan industri baru yang dapat beroperasi, yaitu KI
Landak dan KI Ketapang. Sementara di Sulawesi akan ada lima kawasan industri, yaitu KI
Bitung, KI Palu, KI Morowali, KI Konawe, dan KI Bantaeng.
Di pulau Jawa ada tiga kawasan industri yaitu KI Wilmar, KI Kendal dan KI Java Integrated
Industrial and Port Estate (JIIPE). Dari beberapa kawasan industri tersebut yang telah
beroperasi dan sedang dalam tahap konstruksi yaitu KI JIIPE, KI Morowali, KI Sei Mangkei, KI
Dumai, KI Kendal, KI Palu dan KI Bantaeng, KI Wilmar, dan KI Tanjung Buton.
Beberapa dari kawasan industri baru diatas juga masuk sebagai proyek pembangunan
prioritas sesuai amanat Perpres No 58/2017 tentang Perubahan atas Perpres No. 3/2016
tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional (PSN).

III - 13

Sumber : Himpunan Kawasan Industri Indonesia
Gambar 3.8 Peta Kawasan Industri di Indonesia
3.2.2 Perkembangan Kawasan Industri di Kabupaten Subang
Industri pengolahan menjadi salah satu roda perekonomian yang mempunyai kemampuan
cukup besar dalam menghasilkan nilai tambah barang dan menyerap tenaga kerja.
Perusahaan/ Usaha Industri di sini adalah suatu unit (kesatuan) produksi yang terletak di
suatu tempat tertentu yang melakukan kegiatan mengubah suatu barang baik secara mekanik
maupun kimia atau mengubah barang yang nilainya rendah menjadi barang yang tinggi
nilainya sehingga menjadi barang / benda produk yang sifatnya menjadi lebih dekat kepada
pemakai akhir. Termasuk kedalam sektor ini adalah perusahaan / usaha yang melakukan
kegiatan jasa industri dan pekerjaan perakitan (asembling) dari suatu bagian industri.
III - 14

Selanjutnya berdasarkan Dinas Koperasi, UMKM, Perdagangan dan Perindustrian Kabupaten
Subang, jumlah perusahaan industri sebanyak 143 perusahaan dengan tenaga kerja sebanyak
43.189 pada tahun 2017.

Tabel 3.7 Jumlah Perusahaan Menurut Kode Industri Di Kabupaten Subang Tahun 2017

Sumber : Kabupaten Subang Dalam Angka 2018
Terkait perkembangan kawasan industri di Kabupaten Subang wilayah Kabupaten Subang
menjadi incaran investor dalam menanamkan modalnya di bidang industri. Oleh karena itu
dalam penataan wilayahnya perlu dilalukan dengan baik. Supaya kegiatan industri bisa pro
rakyat., manfaat besar industri ialah upaya menyerap tenaga kerja.
Kabupaten Subang merupakan wilayah strategis karena wilayah Karawang, Purwakarta dan
Bekasi dinilai telah padat oleh industri. Maka Wilayah Subang menjadi peluang
pengembangan selanjutnya. Peluang ini didukung oleh pembangunan jalan tol dan
pembangunan pelabuhan baik di Cilamaya maupun di Patimban.
III - 15

Zona Kawasan Industri di Kabupaten Subang yang sudah tertuang dalam proses Revisi
Rencana Umum Tata Ruang (RTRW) Kabupaten meliputi di 7 (tujuh) kecamatan dengan total
luasan sebesar 11.250 ha, yakni Kecamatan Pabuaran, Cipeundeuy, Kalijati, Purwadadi,
Cikaum, Cipunagara, dan Cibogo. Zona industri yang paling banyak dilirik ivestor dalam dan
luar negeri yakni Cipeundeuy, Kalijati, Purwadadi, dan Cipeundeuy.

Gambar 3.9 Arahan Zona Industri pada Peta Rencana Pola Pemanfaatan Ruang RTRW
Kabupaten Subang
III - 16

3.2.3 Perkembangan Harga Properti Komersial di Indonesia
Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan IV‐2018 meningkat sebesar 0,62% (qtq), lebih
tinggi 0,03% (qtq) dibandingkan pada triwulanan sebelumnya. Kenaikan harga properti
komersial tertinggi pada convention hall (3,71%,qtq), diikuti oleh hotel (3,09%, qtq) dan
warehouse complex (1,64%, qtq). Peningkatan harga pada convention hall dan hotel terutama
didorong oleh meningkatnya permintaan untuk kegiatan meeting, incentive, convention and
exhibition (MICE) di Jabodebek.
Secara tahunan, kenaikan Indeks Harga Properti Komersial meningkat dari 0,50% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 1,03% (yoy) pada triwulan IV‐2008. Kenaikan harga properti
komersial tertinggi terjadi pada segmen convention hall (19,97%, yoy) diikuti oleh
perkantoran (2,09%, yoy) dan warehouse complex (1,65%, yoy). Disisi lain, tarif sewa/harga
jual ritel mengalami penurunan sebesar ‐2,36% (yoy).

Sumber : Laporan PPKOM Bank Indonesia Triwulan IV 2018
Gambar 3.10 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Properti Komersial

III - 17

Tabel 3.8 Pertumbuhan Triwulanan Indeks Harga Properti Komersial (%,yoy)

3.3 ANALISIS PASOKAN DAN PERMINTAAN
3.3.1 Pasokan
Permintaan lahan untuk kawasan industri makin besar seiring dengan tingginya animo
investor membangun pabrik di Indonesia. Namun, investor masih terkonsentrasi di Bekasi dan
Karawang akibat minimnya infrastruktur di daerah lain.
Berdasarkan data Himpunan Kawasan Industri (HKI), mayoritas permintaan lahan industri
berada di wilayah Bekasi dan Karawang, Jawa Barat, yakni sekitar 600 hektare atau 60% dari
total permintaan tahunan. Adapun sisanya tersebar di sejumlah kawasan industri lainnya,
mulai dari Sumatra hingga Sulawesi.
Permintaan lahan kawasan industri terus meningkat seiring dengan program hilirisasi industri
dan meningkatnya kinerja perekonomian Indonesia. Dalam lima tahun ke depan, Indonesia
membutuhkan sedikitnya 10 ribu hektare (ha) lahan untuk kawasan industri baru.
Setiap tahun, Kementerian Perindustrian (Kemenperin) memperkirakan, kebutuhan lahan

industri di Indonesia mencapai 1.200 ha. Dalam lima tahun ke depan, 60% permintaan lahan
masih terpusat di Pulau Jawa dan sisanya tersebar di luar Pulau Jawa.
Selama ini masalah utama dari sisi pasokan adalah terbatasnya lahan industri untuk dijual.
Hal ini menyebabkan potensi kerugian bagi banyak pengembang kawasan industri karena
ketiadaan stok lahan industri sementara permintaan tinggi. Kondisi ini terutama terjadi di
III - 18

wilayah Bekasi dan Karawang. Salah satu alasan terbatasnya pasokan lahan industri saat ini
adalah adanya Peraturan Pemerintah No. 24/2009 yang menyatakan bahwa setiap industri
baru harus berlokasi di dalam kawasan industri. Hal ini mendorong meningkatnya tingkat
penyerapan terhadap lahan industri yang ada.
Pasokan Lahan industri di Kabupaten Karawang memiliki lahan terbanyak dalam keperluan
industri. Dari beberapa kawasan industri yang beroperasi, diperkirakan sekitar 227 Ha lahan
yang tersedia, dan dua kawasan industri yang beroperasi diperkirakan menyediakan lahan
industri sebesar 195 Ha. Dengan demikian Kabupaten Karawang memiliki total lahan sebesar
422 Ha, belum termasuk perluasan kawasan industri di masa depan. Tidak ada kawasan
industri baru yang akan dikembangkan di Kabupaten Bekasi karena kelangkaan lahan.
Ketersediaan lahan telah menjadi masalah utama bagi beberapa pengembang seperti
MM2100.
Mengingat ketersediaan lahan yang mulai terbatas pada beberapa wilayah kabupaten sekitar
akan sangat menguntungkan bagi Kabupaten Subang yang masih memiliki ketersediaan lahan
yang masih cukup luas.

Sumber : Jakarta Property Market Report 2018
Gambar 3.11 Grafik Ketersediaan Lahan dan Cadangan Lahan di Beberapa Kawasan Industri
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial pada triwulan IV‐2018 meningkat
sebesar 6,09% (qtq), lebih tinggi 0,35% (qtq) dibandingkan padaa triwulan sebelumnya.
Pertumbuhan pasokan terutama berasal dari segmen lahan industri (9,00%, qtq), khususnya
lahan industri di Provinsi Banten. Hal ini sejalan dengan mulai beroperasinya dua kawasan
III - 19

baru yaitu Kawasan Industri Terpadu Wilmar Serang dan Modern Halal Valley Cikande Tahap
I.
Secara Tahunan, Indeks Pasokan Properti Komersial juga tumbuh menguat dari 2,94% (yoy)
pada triwulan sebelumnya menjadi 8,58 % (yoy) pada triwulan IV‐2018. Kenaikan pasokan
diantaranya terjadi pada segmen apartemen (9,81%, yoy).

Gambar 3.12 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Properti Komersial
Tabel 3.9 Perkembangan Indeks Supply Properti Komersial


III - 20

3.3.2 Permintaan
Walaupun mengalami penurunan dibanding tahun sebelumnya, penjualan kavling pada

kawasan industri tetap menjanjikan ini terbukti pada beberapa pengembang kawasan industri
yang mencatatkan penjualan maupun penyewaan lahan dan pergudangannya.
Seperti yang dikutip pada laporan Jakarta Property Market Report 2018, tercatat kawasan
industri yang terbesar yang mencatatkan transaksi terbesar adalah Modern Cikande yang
mencatatkan transaksi sebesar 22,6 Ha kepada industri peleburan baja dan industri kecil
lainnya seperti logistik, elektronik dan cat.
Kawasan Industri Suryacipta melaporkan satu transaksi besar 8,3 Ha dengan perusahaan
peralatan rumah tangga baru dari Korea. Pengembang lainnya yang melaporkan kinerja
penjualannya adalah Karawang New Industry City (KNIC), yang menjual total 3,5 Ha kepada
produsen komponen otomotif Jepang dan perusahaan bio‐medis asal Taiwan. Kemudian
pengembang Kota Bukit Indah menjual total 3,8 Ha kepada beberapa perusahaan otomotif,
logistik, plastik dan lahan sebesar 2,7 Ha untuk digunakan sebagai tempat parkir untuk
perusahaan otomotif.
Total penjualan pada kuartal 3 tahun 2018 di Kabupaten Karawang adalah 15,6 Ha, turun lebih
dari 40% dibandingkan pada kuartal sebelumnya. Kabupaten Bekasi mencata transaksi
penjualan yang lebih kecil pada kuartal 3 Tahun 2018, karena GIIC yang menjadi pendorong
utama kawasan ini hanya mencatatkan penjualan sebesar 3 Ha kepada perusahaan suku
cadang otomotif. Pengembang lainnya yaitu Jababeka mencatat melakukan penjualan
sebesar 0,7 Ha untuk industri makanan. Tiga pengembangan lainnya di Kabupaten Bekasi
melakukan transaksi sebesat 5,74 Ha pada kuartal 3 Tahun 2018 jauh dibawah transaksi tahun
sebelumnya yaitu sebesar 24,9 Ha.
Dari segi penyewaan lahan, pengembang Kawasan Industri Kujan Cikampek (KIKC)
mengidikasikan bahwa mereka akan berhenti menawarkan tanah untuk disewakan dan
mungkin dikonversi menjadi penggunaan komersial lainnya. Kawasan Industri lainnya yang
berfokus pada penyewaan tanah seperti Kota Bukit Indah melaporkan transaksi penyewaan
sebesar 10,39 Ha, hampir dua kali lipat dari yang dicapai pada Tahun 2017.

III - 21

Gambar 3.13 Grafik Penjualan Lahan Pada Beberapa Kawasan Industri Tahun 2018
Keseluruhan kegiatan kawasan industri pada Tahun 2018 dalam hal ukuran lahan didominasi
oleh sektor idustri makanan (19%), diikuti oleh industri otomotif (17%). Empat sektor lainnya
seperti logistik/gudang, manufaktur, elektronik dan besi/baja memiliki proporsi yang sama di
kuartal 3 Tahun 2018. Pola seperti itu kemungkinan akan berlanjut setidaknya untuk proyeksi
jangka pendek.

Gambar 3.14 Pie Chart Sektor Yang Mendominasi Penjualan Lahan Industri Tahun 2018
III - 22

Indeks Permintaan Properti Komersial pada triwulan IV‐2018 tumbuh sebesar 1,32% (qtq),
lebih tinggi 0,42% (qtq) dibandingkan pada triwulan sebelumnya. Pertumbuhan permintaan
terhadap properti komersial terutama berasal dari segmen convention hall (10,21%, qtq)
khusunya di wilayah Jabodebek. Selain itu kenaikan permintaan yang cukup tinggi juga berasal
dari segmen apartemen (1,73%, qtq) dan lahan industri (1,62%, qtq). Permintaan terhadap
properti komersial secara tahunan meningkat sebesar 3,19% (yoy), lebih tinggi 2,18%
dibandingkan pada triwulan sebelumnya.

Gambar 3.15 Grafik Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Properti Komersial

Tabel 3.10 Perkembangan Indeks Demand Properti Komersial


III - 23

3.3.3 Harga Lahan, Pemeliharaan Dan Upah Tenaga Kerja
3.3.3.1 Harga Lahan
Selama periode Tahun 2018 harga tanah masih relatif stabil di tengah situasi ekonomi yang
penuh tantangan saat ini yang dihadapi oleh semua sektor. Harga lahan tertinggi berada di
Kabupaten Bogor dengan harga USD 269 atau sekitar Rp 3.846.700,‐ (kurs Rp. 14.300) per
meter persegi, disusul oleh Kabupaten Bekasi dengan harga tanah sebesar USD 201,3 atau
sekitar Rp. 2.878.590,‐ (kurs Rp. 14.300) per meter persegi dan Kabupaten Tangerang sebesar
USD 179,3 atau sekitar Rp 2.563.990,‐ (kurs Rp. 14.300) per meter persegi.
Dalam hal ini Kabupaten Subang mempunyai harga lahan yang relatif lebih murah
dibandingkan dengan daerah lain. Saat ini harga lahan di Kabupaten Subang dan Kabupaten
Purwakarta berkisar di rentang harga Rp. 1.000.000,‐ sampai Rp. 1.800.000,‐, dimana hal
tersebut sangat menguntungkan bagi prospek pertumbuhan industri kedepan.

Gambar 3.16 Harga Lahan di Beberapa Daerah Tahun 2018
3.3.3.2 Biaya Pemeliharaan
Demikian halnya dengan biaya perawatan, biaya perawatan tertinggi berada di Kabupaten
Bekasi dengan harga USD 0,07 atau sekitar Rp 1.000,‐ (kurs Rp. 14.300) per meter
persegi/Bulan, disusul oleh Kabupaten Tangerang, Karawang dan Bogor dengan harga tanah
sebesar USD 0,06 atau sekitar Rp. 860,‐ (kurs Rp. 14.300) per meter persegi/Bulan dan
Kabupaten Serang sebesar USD 179,3 atau sekitar Rp 715,‐ (kurs Rp. 14.300) per meter
persegi/Bulan.
III - 24

Tabel 3.11 Harga Jual Tanah dan Biaya Perawatan Kawasan Industri Tahun 2018

3.3.3.3 Upah Tenaga Kerja
Salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan dalam pengembangan kawasan industri adalah
upah tenaga kerja yang berlaku di wilayah kawasan industri tersebut. Tingginya besaran upah
tenaga kerja pada suatu wilayah akan menyebabkan keenggannan bagi para investor untuk
mengembangkan usahanya di wilayah tersebut. Seperti yang terjadi di beberapa wilayah di
sekitar ibukota Jakarta, beberapa perusahaan yang merasa berat dengan upah tenaga kerja
yang ditetapkan di wilayahnya mulai berpikir untuk memindahkan kegiatan usahanya ke
tempat lain dengan upah minimum yang lebih rendah.
Bila melihat UMK (Upah Minimun Kabupaten) Kabupaten Subang tahun 2018 hanya sebesar
Rp. 2.529.760,‐, jumlah tersebut menempatkan Kabupaten Subang pada peringkat ke 14 dari
seluruh kabupaten/kota yang ada di Propinsi Jawa Barat, jauh dibawah Kabupaten Karawang
yang berada di peringkat tertinggi dengan UMK Tahun 2018 sebesar Rp. 3.919.291,‐,
kemudian Kota Bekasi diperingkat kedua dengan UMK Tahun 2018 sebesar RP. 3.915.394,‐
dan Kabupaten Bekasi di peringkat ketiga dengan UMK Tahun 2018 sebesar Rp. 3.837.940,‐.
Hal tersebut tentu saja akan menjadi ketertarikan tersendiri bagi para investor dalam
menanamkan modalnya di Kabupaten Subang, dimana bila saja ada kawasan industri terpadu
dengan fasilibilitas lengkap dan aksesbilitas yang baik ditambah lagi oleh UMK yang rendah
tentu saja akan menjadi pilihan yang menarik bagi para investor untuk berinvestasi di
Kabupaten Subang.
Pada Tahun 2018 UMK (Upah Minimum Kabupaten) di Kabupaten Subang sebesar Rp.
2.529.760,‐ sebelumnya pada Tahun 2017 UMK (Upah Minimum Kabupaten) di Kabupaten
Subang sebesar Rp. 2.327.027,‐, hal tersebut menunjukkan kenaikan UMK (Upah Minimum
Kabupaten) dari Tahun 2017 ke Tahun 2018 hanya sebesar Rp. 202.688,‐ atau sebesar 8,71%.
III - 25

Tabel 3.12 Daftar UMK di Propinsi Jawa Barat Tahun 2018

Sumber : BPS Propinsi Jawa Barat, 2018
3.3.4 Potential Buyer
Segmen target yang menjadi sasaran pasar Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial
Estate Subang dalam studi kelayakan kali ini adalah untuk pelaku bisnis menengah ke atas
investor asing dan investor dalam negeri sendiri. Segmen target yang menjadi sasaran pasar
komersial (Ruko/Rukan) dalam studi kelayakan kali ini adalah untuk pelaku bisnis kecil,
menengah ke atas. Kemudian kawasan hunian ditargetkan kepada para Ekspatriat yang
enggan melakukan perjalanan pulang‐pergi ke Jakarta dan juga para pelaku usaha lainnya dan
pekerja. Dan target yang menjadi sasaran untuk Hotel adalah pelaku bisnis sendiri yang
berada di kawasan industri ataupun tamu‐tamu corporate dan pelaku bisnis. Sementara
III - 26

untuk Golf Course akan menjadi daya tarik bagi kalangan Ekspatriat maupun pelaku usaha
lainnya untuk melepaskan penat sekaligus berolahraga tanpa harus pergi jauh ke tempat lain.
3.3.5 Pesaing Usaha
3.3.5.1 Karawang International Industry City (KIIC)
KIIC adalah kawasan industri hijau namun modern yang terletak di barat Karawang, sebelah
selatan Jakarta dan ini merupakan perusahaan patungan antara PT. Sinar Mas Land Tbk. dan
ITOCHU Corporation Jepang. Ini meliputi area seluas 1.400 hektar dan berisi berbagai
perusahaan nasional dan multinasional seperti Toyota Motor Mfg.Indonesia, HM Sampoerna,
Yamaha Motor Mfg. Indonesia, Astra Daihatsu Motor, Panasonic Semiconductor Indonesia
dan Sharp Semiconductor Indonesia. Pada Oktober 2012 perusahaan mengakuisisi 200 hektar
lahan baru untuk mengembangkan Industrial Park di Karawang International Industrial City
(KIIC) di Indonesia untuk mengamankan lahan industri yang memenuhi kebutuhan Jepang
manufaktur, ingin memperluas bisnis mereka di Indonesia.

Gambar 3.17 Masterplan Kompetitor KIIC Karawang
III - 27

KIIC terletak 55 km dari CBD Jakarta (sekitar satu jam timur melalui tol), dan sekitar 130
perusahaan yang beroperasi pabrik‐pabrik mereka di total luas pembangunan 1.400 ha,
termasuk pembebasan lahan tambahan. KIIC berdiri di awal tahun 1992, dan lebih dari 80%
dari pelanggan perusahaan yang berorientasi Jepang karena kualitas yang lebih baik dari
manajemen pengembang selama 20 tahun terakhir. KIIC juga memiliki berbagai fasilitas untuk
mendukung pelanggan seperti 160 kamar apartemen, dua restoran Jepang, tiga bank, toko‐
toko, dan fasilitas olahraga dan mulai membangun pabrik siap pakai (Ready Built Factory)
untuk memenuhi tuntutan perluasan diversifikasi. Ready Built Factory terdiri atas tanah
seluas 5 Ha dan luas lantai kotor bangunan seluas 27.000 meter persegi.
 Pengelola : PT. MALIGI PERMATA INDUSTRIAL ESTATE DAN PT.
HARAPAN ANANG BAKRI AND SONS
 Alamat : Graha KIIC Jl. Permata Raya LOT C‐1B Kawasan
Industri KIIC
Karawang, Kecamatan Teluk Jambe, Kabupaten
Karawang.
 Luas Lahan Keseluruhan : 779,85 Ha bebas dari Ijin Prinsip 1.400 Ha
 Luas Lahan Terjual : 341,43 Ha
 Luas Lahan Siap Dipasarkan : 204,46 Ha
 Harga Jual Tanah Kavling/m2 : Rp. 2.000.000,‐ s/d Rp. 3.000.000,‐
 Fasilitas Kawasan : Power Supply (PLN), Water Treatment Plant &
Sewage Treatment Plant, Telecommunication System
(TELKOM), Puri KIIC Service Apartment, Management
Office, Business Center (for Rental), Local & Overseas
Bank, Post Office, Canteen, Japanese Restaurant, Fire
Brigade, 24 hours Security, Sport station, Golf course
& Residential
 Negara Asal Pabrik / Investor : Indonesia, Jepang, Singapura, USA, Jerman, Perancis,
Inggris, Malaysia & Tanzania
3.3.5.2 Suryacipya City Of Industry (Kawasan Industri Suryacipta)
Suryacipta City of Industry (Kawasan Industri Suryacipta ) terletak di daerah Karawang.
Lokasinya yang strategis dapat dengan mudah dicapai langsung dari jalan tol Jakarta‐
III - 28

Cikampek, hanya 1,3 Km dari Karawang Timur gerbang tol 2. Suryacipta City of Industry
terletak di jantung pembangunan Industri Karawang.

Gambar 3.18 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Suryacipta Karawang
Terdapat banyak perusahaan nasional dan internasional belokasi di Kawasan Industri
Suryacipta untuk basis manufaktur mereka. Di antara perusahaan‐perusahaan tersebut
adalah Astra Daihatsu Motor, Nestle, Bridgestone, TVS Motor Company, Santos Jaya Abadi
(Kapal Api), GS Battery, JVC Electronics, KIA, Hitachi Kimia, Musashi, Isuzu dan banyak lainnya.
 Pengelola : PT. SURYACIPTA SWADAYA
 Alamat : Jl. Surya Lestari C3, Kutamekar, Kecamatan Ciampel,
Kabupaten Karawang ‐ 41361
 Luas Lahan Keseluruhan : 1.450 Ha
 Luas Lahan Terjual : 188,7 Ha
 Luas Lahan Siap Dipasarkan : 702,3 Ha
(TELKOM), Dormitory, Clinic, Management Office,
Fire Bigade, 24 Hours Security, Canteen/Restaurant,
Post Office, Mosque.
 Negara Asal Pabrik / Investor : Indonesia, Jepang, Belgia, Italia, Singapura, USA,
Korea
III - 29

3.3.5.3 Kawasan Industri Deltamas ‐ Cikarang
Kota Deltamas, Kota Mandiri seluas ± 3.000 Ha yang terletak di Cikarang Pusat, Kabupaten
Bekasi dan sangat strategis di antara kota Jakarta dan Bandung serta bagian timur Jawa
dengan memiliki akses tol langsung dari Tol Jakarta Cikampek KM 37. Rencana di masa depan,
akan dibangun pula akses tol langsung yang lainnya dari Tol Jakarta Cikampek dari sisi utara
dan Tol Jati Asih dari sisi selatan yang akan memberikan kemudahan dan kenyamanan
aksesbilitas. Dan juga rencana Pemerintah dalam membangun infrastruktur yang baru berupa
pelabuhan di daerah Karawang serta jalan tol baru dari pelabuhan Tanjung Priok ke kawasan
industri daerah Bekasi, Cikarang, Karawang dan Purwarkarta untuk meningkatkan efisiensi
dan efektifitas biaya dan waktu.
Kawasan Industri Deltamas merupakan kawasan industri bagian dari Kota Deltamas –
Cikarang Pusat, Bekasi. Dikembangkan bersama‐sama antara PT. Sinar Mas Land dengan Sojitz
Jepang. Area industri seluas 1.300 Ha dengan nama Greenland International Industrial Center
(GIIC) tersedia bagi para investor yang ingin mengembangkan investasinya atau memulai
investasi baru di kawasan industri yang merupakan kawasan industri terbesar di Indonesia.
GIIC dibagi menjadi 2 (dua) zone, yaitu zone 1 dengan luas 400 Ha dan zone 2 dengan luas
lahan 600 Ha. Hingga saat ini dari zone 1 telah terjual sekitar kurang lebih 260 Ha. Di kawasan
ini, juga sudah terdapat Kawasan Industri Terpadu Indonesia‐China (KITIC) yang akan
mengembangkan lahan seluas 200 Ha bagi industri‐industri China yang akan membuka usaha
di Indonesia.
Greenland Phase 1 & 2
Untuk kawasan industri di Kota Deltamas memiliki 2 konsep, konsep pengembangan yang
pertama yakni Greenland Industry seluas 50 Ha yang telah selesai dibangun untuk light
industrial dan kini habis terjual. Area industri Greenland dengan kelebihannya yaitu sistem
cluster membuat keamanan dapat terjaga 24 jam. Letaknya yang sangat strategis yaitu berada
di boulevard utama memberi kemudahan aksessibilitas bagi pelaku industri, selain itu konsep
yang diterapkan “Standard Factory Building” di area industri ini yang ramah lingkungan, serta
didukung pula dengan pusat makanan di Sentra Niaga.
Telah beroperasi kurang lebih 90 perusahaan dari berbagai jenis usaha seperti roti, plastic
molding, chemical,automotive parts, reconditioned machinery, dan jenis usaha lainnya.
III - 30

Sedangkan untuk pengembangan kedua seluas 1.300 Ha atau disebut Greenland International
Industrial Center (GIIC) akan masuk dalam ZONI (Zona International) untuk daerah industri
yang terdiri dari 7 kawasan terbesar dan akan menjadi zona ekonomi special. Hal ini didukung
oleh adanya rencana pemerintah untuk membuat jalur tol Karang‐Tanjung yang akan
mendukung jalur distribusi bagi daerah‐daerah industri di Kota Bekasi khususnya.

Gambar 3.19 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Deltamas ‐ Cikarang

 Pengelola : PT. Sinar Mas Land, Tbk. & Sojitz Jepang
 Alamat : Jl. Tol Jakarta‐Cikampek Km. 37 Cikarang Pusat 17530,
Telp : 021‐89971188, Fax : 021‐89972028 ‐ Bekasi
 Luas Lahan Terjual : 400 Ha
 Luas Lahan Siap Dipasarkan : 1.300 Ha
III - 31

(TELKOM), Clinic, Estate Management Office, Fire
Bigade, 24 Hours Security, Canteen/Restaurant, Post
Office, Mosque, Hotel, Housing, Dan lain‐lain.
 Negara Asal Pabrik / Investor : Indonesia, Jepang, China, Korea, India, Taiwan,
Malaysia
3.3.5.4 Kawasan Industri Jababeka I & II ‐ Cikarang
Kota Jababeka terletak 35 Km sebelah timur dari pusat bisnis Jakarta dan mencakup daerah
Cikarang, yang merupakan bagian dari Kabupaten Bekasi. Luas Kabupaten Bekasi 150.000 Ha
dan berbagi perbatasan dengan Kabupaten Karawang di sebelah Timur, Bogor di sebelah
Selatan dan Jakarta di sebelah Barat. Laut Jawa terletak di Utara Kabupaten Bekasi. Kota
Jababeka dapat diakses dengan mudah dari jalan tol Bekasi‐Cikampek dan dilayani oleh
gerbang tol Cikarang Barat & Lemahabang Kilometer 31.
Waktu jarak tempuh antara Kota Jababeka dan Jakarta Pusat dengan mobil adalah sekitar 1 –
1,5 jam. Kota Jababeka adalah sebuah pengembangan kota mandiri yang sudah matang,
dimana kini sekitar 60% telah dikembangkan dari total 5.600 hektar lahan. Kota berbasis
industri mandiri yang adalah rumah bagi lebih dari 1.650 lokal dan multinasional perusahaan
dari lebih dari 30 negara, seperti Amerika Serikat, Jepang, Perancis, Inggris, Belanda, Australia,
Korea, Singapura, Taiwan, Malaysia, dan banyak lainnya. Kota Jababeka memiliki kawasan
industri, perumahan dan komersial, jaringan transportasi umum, belanja, rekreasi dan tempat
hiburan, serta dry port, pembangkit listrik, dua tempat pengolahan air bersih, dua tempat
pengolahan air limbah dan berbagai fasilitas lainnya.
Kawasan Industri Jababeka merupakan kawasan eko‐industri modern pertama di Indonesia
yang dikembangkan bersama‐sama dengan ProLH GTZ di bawah program kerjasama teknis
yang dibentuk Kementerian Lingkungan Hidup Indonesia dan Republik Jerman. Sejak
pendiriannya pada tahun 1989, Kawasan Industri Jababeka telah diakui sebagai kawasan
industri yang paling sukses di Indonesia dalam hal menarik perusahaan‐perusahaan
multinasional (MNCs), perusahaan lokal terkemuka dan perusahaan kecil & menengah.
Kawasan Industri Jababeka saat ini berkembang lebih dari 2.000 hektar, dan berpenghuni
lebih dari 1.650 perusahaan lokal dan mancanegara dari Amerika, Jepang, Perancis, Inggris,
Belanda, Australia, Korea, Singapura, Taiwan, Malaysia, dan sebagainya.
III - 32

Kawasan ini menawarkan solusi pembangunan industri yang komprehensif dan bermanfaat
untuk hampir semua jenis perusahaan. Salah satu yang termasuk di dalamnya adalah tanah
dan bangunan yang dibuat sesuai dengan kebutuhan pabrik. Pabrik yang dirancang secara
estetis serta dapat digunakan untuk berbagai keperluan membuat unit‐unit ini menjadi
pilihan bagi para wirausahawan dan juga para perusahaan besar. Fasilitas seperti bangunan
pabrik, bangunan three‐in‐one, bangunan pendukung, gedung R & B, bangunan Hom & Bizz,
gudang modern dan bangunan industri yang dapat diubah sesuai kebutuhan. Semua
bangunan menawarkan fleksibilitas dan pemanfaatan ruang yang maksimal.

Gambar 3.20 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Jababeka I & II

III - 33

Standar bangunan Pabrik (SFB)
Standar bangunan Pabrik (SFB) mempunyai

luasan sekitar 1.000 m2, terdiri dari area
produksi dengan area kantor pendukung. Unit
ini dirancang untuk industri kecil dan menengah.
Tiga fungsi dalam satu bangunan (TOB)
Tiga fungsi dalam satu bangunan (TOB)

mempunyai luasan sekitar 350 m2, dibagi untuk
ruangan untuk industri, ruang kantor dan ruang
tamu. Unit ini terutama dirancang untuk
penyimpanan atau produksi, dan fitur aksesibilitas
mereka membuat mereka kondusif untuk bongkar
muat.
Bangunan industri pendukung (SIB)
Bangunan industri pendukung (SIB) adalah

pabrik‐ pabrik yang didesain khusus untuk
industri rumahan, total luasan sekitar 160 m2.
Unit ini dirancang untuk bisnis kecil dan
menengah dan menyediakan penghuni dengan
ruangan terpisah antara ruang produksi dan
ruang tamu.
Kota Jababeka pada awalnya adalah sebuah industrial township terintegrasi seluas 3.806
hektar (per April 2012) yang menjadi tempat bagi kawasan industri, perumahan, kompleks
ruko dan business district, jaringan transportasi publik, pusat perbelanjaan, lapangan golf,
universitas (President University), pusat hiburan dan leisure, hingga infrastruktur industri
seperti dry port, pembangkit listrik, dan fasilitas pengelolaan air bersih.
PT. Jababeka Tbk. adalah pelopor pengembang kawasan industri terpadu di Cikarang yang
mengembangkan kota industri ramah lingkungan dan terlengkap di Indonesia. Luas Kota
Jababeka adalah 5.600 hektar yang dihuni oleh lebih dari 1.650 perusahaan multinasional dari
30 negara dengan jumlah pekerja lebih dari 700.000 orang, yang dilengkapi dengan pusat
III - 34

pendidikan seperti President University, 1.500 hektar tempat hunian, komersial, golf, medical
city, botanical garden, dan fasilitas pendukung lainnya.
PT. Jababeka Tbk. merupakan satu‐satunya kawasan industri terpadu yang memiliki anak
usaha yang bergerak di bidang energi yaitu PT. Bekasi Power dan dry port pertama di
Indonesia. Pada tahun 2011 dengan memadukan potensi daerah dan pengalaman Jababeka
sebagai pengembang kota, Jababeka mengakuisisi Tanjung Lesung menjadi wilayah
pengembangan dalam bidang pariwisata. Saat ini Kota Jababeka sudah dalam posisi mature
dan well‐developed, namun masih bisa lebih dikembangkan lagi. Dari total lahan seluas 3.806
hektar tadi, sekitar 1.000 hektar diantaranya masih berbentuk landbank, alias tanah kosong
yang siap untuk dikembangkan kapan saja.
 Pengelola : PT. KAWASAN INDUSTRI JABABEKA, Tbk.
 Alamat : Jababeka Center, Hollywood Plaza No. 10 – 12,
Jl. H. Usmar Ismail, Kota Jababeka, Kecamatan
Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi ‐ 17550
 Luas Lahan Terjual : 2.800 Ha
 Harga Jual Tanah Kavling /m2 : Rp. 2.000.000,‐ s/d Rp. 3.000.000,‐
(TELKOM), Power Plant (Cikarang Listrindo), Cikarang
Dry Port, Dormitory, Clinic, Estate Management
Office, Fire Bigade, Security, Canteen/Restaurant,
Post Office, Mosque, Hotel, Housing, Golf Court, dll.
Korea, India, Taiwan, Malaysia (30 negara investor).
3.3.5.5 Kawasan Industri Delta Silicon / Lippo ‐ Cikarang
Kawasan Industri Delta Silicon merupakan pengembangan dari Kawasan Kota Mandiri Lippo
Cikarang. Dikembangkan oleh PT. Lippo Cikarang Tbk. Delta Silicon I s/d VI saat ini mempunyai
luasan eksisting seluas 898 Hektar. Rencana pengembangan Delta Silicon akan dibangun
sampai dengan luas 1.000 Ha.
III - 35

 Pengelola : PT. LIPO CIKARANG, Tbk.
 Alamat : Easton Commercial Centre, Jalan Gunung Panderman
Kav. 05, Lippo Cikarang, Bekasi 17550
 Fasilitas Kawasan : Power Supply (PLN), Water Treatment Plant & Sewage
Treatment Plant, Telecommunication System
(TELKOM), Dormitory, Clinic, Estate Management
Post Office, Mosque, Hotel, Housing, Golf Court, dll.
Korea, India, Taiwan, Malaysia (30 negara investor).

Gambar 3.21 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Delta Sillicon
3.3.5.6 Kawasan Industri Kujang Cikampek
Kawasan Industri Kujang Cikampek merupakan salah satu perusahaan Kawasan Industri yang
berlokasi di Propinsi Jawa Barat dan didirikan pada bulan Agustus 1990 dengan luas lahan 140
III - 36

Ha. Lokasi Kawasan Industri Kujang Cikampek mudah dijangkau dan hanya berjarak + 1,5 Km
dari pintu keluar Toll Dawuan / Cikampek Barat.
 Pengelola : PT. KAWASAN INDUSTRI KUJANG CIKAMPEK
 Alamat : Dawuan, Cikampek, Karawang 41373, West Java,
Indonesia
 Luas Lahan Keseluruhan : 140 Ha
 Luas Lahan Terjual : 42 Ha
 Luas Lahan Siap Dipasarkan : 98 Ha
 Harga Jual Sewa Kavling /m2 : USD 2,‐ s/d USD 2,5,‐ per Tahun
(TELKOM), Dormitory, Clinic, Estate Management
Post Office, Mosque, Dan lain‐lain.
 Negara Asal Pabrik / Investor : Indonesia, Jepang, Inggris, Belanda dll.

Gambar 3.22 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Kujang Cikampek
III - 37

3.3.5.7 Kawasan Industri Kota Bukit Indah
Kota Bukit Indah berkembang dengan dua pengembang, yaitu PT. Besland Pertiwi dan PT.
Indotaisei Indah Pembangunan. PT. Besland Pertiwi berkonsentrasi pada sewa Standard
Factory Building, sementara PT. Indotaisei Indah Pembangunan berkonsentrasi pada
penjualan lahan industri. PT Besland Pertiwi berkonsentrasi pada penyewaan Bangunan
Standar Pabrik, sedangkan PT Indotaisei Indah Pembangunan berkonsentrasi pada penjualan
lahan industri.
 Pengelola : PT . BESLAND PERTIWI & PT . INDOTAISEI INDAH
DEVELOPMENT
 Alamat : Kawasan Industri Indotaisei Sektor IA, Blok B Kalihurip,
Cikampek 41373
(TELKOM),
Dormitory, Clinic, Estate Management Office, Fire
Bigade,
24 hours Security, Canteen/Restaurant, Post Office,
Mosque, Dan lain‐lain.
Inggris, Korea, Swiss dll.

III - 38

Gambar 3.23 Masterplan Kompetitor Kawasan Industri Kota Bukit Indah

Gambar 3.24 Kawasan Industri Kota Bukit Indah

III - 39

Tabel 3.13 Data Kawasan industri di Kabupaten Bekasi, Karawang dan Purwakarta
I. Bekasi

III - 40

II. Karawang

III - 41

III. Purwakarta
3.4 STRATEGI PEMASARAN
Dalam mengoptimalkan dan mempercepat penjualan lahan industri Kalijati Industrial Estate
Subang, beberapa strategi pemasaran harus diterapkan untuk mencapai tujuan tersebut.
Untuk mendukung strategi pemasaran ini harus pula direncanakan alokasi dana yang cukup
besar setiap tahun agar tingkat penjualan yang diharapkan dapat tercapai. Strategi
pemasaran secara langsung yang akan diterapkan antara lain adalah sebagai berikut:
III - 42

 Pameran
Mengadakan atau mengikuti pameran perindustrian maupun properti untuk menarik

minat para pelaku usaha di beberapa mall, pertokoan besar atau gedung konvensi yang
diadakan oleh REI, perbankan ataupun asosiasi‐asosiasi perindustrian lainnya. Pameran
dapat dilakukan sebanyak 2‐4 kali dalam setahun dengan syarat event yang diikuti adalah
relevan dengan target pasar, contohnya pameran industri atau manufaktur.
 Kanvassing
Meliputi cold fax yang berupa perkenalan atau tawaran free tour kawasan industri;
penyebaran brosur di event‐event yang berpotensi mengundang para pengunjung yang
sesuai dengan target marketnya seperti di seminar seminar yang akan diikuti oleh pihak
korporasi/perusahaan, dan juga di pameran‐pameran dimana kita tidak dimungkinkan
untuk ikut serta tetapi berprospektif untuk diikuti atau dikunjungi oleh target market;
ataupun networking dengan para broker properti maupun dengan pihak instansi
pemerintah seperti BKPM, aosiasi asosiasi dan trade board lokal dan asing dan pihak
instansi banking seperti bagian pemberian kredit ataupun pihak konsultan/appraiser.
 Iklan
Mengiklankan kawasan industri di beberapa media cetak serta audio/visual dengan
jangkauan lokal, nasional maupun internasional yang memiliki tingkat sirkulasi atau
penetrasi yang tinggi pada target pasar yang dituju. Sebagai contoh memasang iklan pada
koran yang banyak dibaca para pebisnis dengan sirkulasi nasional per bulan dalam
setahun untuk tujuan meningkatkan awareness dan sebagai reminder.
 Banner dan signboard
Membuat banner dan signboard sebagai informasi maupun penunjuk arah untuk
mempermudah masyarakat, tenant dan prospektif tenant mengetahui lokasi dari
kawasan industri. Sebagai contoh pemasangan billboard di pinggir Tol Bandara, Tol Dalam
Kota Jakarta, Tol Jakarta‐Cikampek dan Tol Cikampek – Palimanan. Contoh lain adalah
pemasangan spanduk di beberapa daerah strategis lainnya.

III - 43

 Customer‐get‐customer
Dapat dilakukan dengan dengan memelihara hubungan dengan existing tenant dan
menginformasikan kepada mereka secara pribadi untuk mereferensikan kawasan
industri kepada relasi mereka yang sedang mencari lahan industri.
 Strategic alliance
Hal ini dapat dilakukan dalam bentuk kemitraan dengan suatu group industrialis dimana
terjadi peleburan atau sharing operasional dan modal sehingga dapat terjalin sinergi
misalnya database sharing sehingga menambah prospective buyer maupun mengangkat
daya tarik kawasan industri. Contohnya Sinar Mas dengan Nisho Iwai/Marubeni telah
membuat strategic alliance pada kawasan industri KIIC.
 Dorr‐to‐door
Melakukan persuasi secara door‐to‐door mengingat disekitar lokasi kawasan industri

banyak terdapat industri‐industri yang beroperasi.
Selain itu strategi pemasaran tidak langsung dapat juga dilakukan melalui product
improvement yang meliputi:
 Persuasi penyelesaian proses perijinan Gerbang Tol yang akan menjadikan akses
langsung terhadap kawasan ini, hal tersebut merupakan kunci utama untuk
mengdongkrak brand value maka harga tanah di daerah ini akan naik signifikan dan value
proposition‐nya pun meningkat. Hal ini akan menyebabkan dua hal positif, yaitu
meningkatnya prospektif buyer dan harga jual tanah.
 Pematangan lahan yang juga sangat menentukan kesuksesan penjualan lahan terutama
dalam hal closing rate, dimana pada akhirnya, kebanyakan prospektif buyer, terutama
yang memerlukan lahan untuk langsung digunakan, akan mencari tempat lain apabila
lahan di suatu kawasan industri tidak siap infrastrukturnya.
 Improvisasi infrastruktur di kawasan, seperti dengan adanya waste water treatment yang
lebih lengkap, penyiapan saluran gas yang lebih luas dan cost reducing innovation, seperti
wind power generator yang dapat digunakan untuk memberikan subsidized tariff listrik
adalah hal‐hal yang dapat ditonjolkan dan pada akhirnya menentukan pilihan prospektif
buyer untuk membeli. Improvisasi lain seperti gudang siap pakai (mixed use factory
III - 44

building), rumah buruh sederhana, apartemen, hotel, housing complex untuk expatriate,
golf course/driving range, club house, maupun commercial center/office center.

Untuk mengaplikasikan beberapa kebijakan pemasaran yang dilakukan, maka dilakukan
penguatan‐penguatan terhadap beberapa fokus strategis pemasaran, antara lain :
1 Brand Empowermen : Memperkuat Kalijati Industrial Estate Subang satu entitas produk.
Brand ini merupakan identitas (identity) yang melekat dengan produk, berintgritas
(integriy) dan mewakili citra produk (image). Merupakan ciri khas yang mengarahkan
mindset market pada “keputusan memilih”. Sehingga brand yang dipilih merupakan hal
yang unik dan ikonik, mudah dikenali, mudah diingat, mudah diucapkan dan memuat
DNA produk yang bersifat origin spesific.
2 Differentiation : Membuat “pembeda” yang membuat market menempatkan sebagai
obyek khas yang unik dan tidak dapat disamai oleh kompetitornya. Sebagai produk jasa
yang membawa karakter fisik, maka pemilihan tema serta desain‐desain yang substansial
lainnya akan mernperkuat upaya diferensiasi ini.
3 Positioning : Mengarahkan produk jasa pelayanan ini pada posisi dan segmentasi tertentu
yang mendekatkan, produk sehingga secara psikologis mudah diakses pasar. Positioning
ini berkaitan dengan Pricing Segment Positioning, Service Positioning, Spatial Positioning
dan beberapa penguatan terkait lainnya yang akan mengarahkan preferensi pasar pada
Kalijati Industrial Estate Subang ini.

Bab 4
Aspek Organisasi
Dan Manajemen
IV - 1

Dalam upaya membentuk perusahaan yang mapan dan untuk mencapai tujuannya diperlukan
adanya sistem organisasi dan manajemen yang baik. Struktur organisasi dan manajemen yang
baik sangat erat hubungannya dengan koordinasi kerja yang terpadu dan terarah. Salah satu
penunjang keberhasilan perusahaan sangat ditentukan oleh staf yang memenuhi kualitas dan
menempatkannya sesuai dengan bidang keahliannya (the right man on the right place).
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan
dengan bagan organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang
terpadu. Penempatan tenaga kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan
keterampilannya merupakan faktor yang penting dalam menerapkan kebijaksanaan
perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas kepada unit di bawahnya
atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan. Struktur
organisasi yang telah dibuat dapat dijadikan pegangan dalam mengelola perusahaan, agar
dapat beroperasi sesuai dengan yang diharapkan.
4.1 PROFIL PERSEROAN
PERSEROAN nantinya akan didirikan sebagai Pengembang Kawasan Industri Terpadu Kalijati
Industrial Estate Subang dan merupakan pengembangan dibidang properti yang pertama
kali.
4.2 STRUKTUR ORGANISASI
Kewajiban utama PERSEROAN adalah membangun dan mengelola Kawasan Industri Terpadu
Kalijati Industrial Estate Subang. Sebagai salah satu produk properti dari PERSEROAN,
nantinya Proyek Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate ini wajib memberikan
keuntungan bagi majority shareholder yaitu pemilik.
Struktur organisasi perusahaan ini disusun dengan pola yang sederhana, yang diharapkan
dapat mengelola perusahaan secara efektif dan efisien.

IV - 2

Gambar 4.1 Struktur Organisasi Manajemen

Perusahaan Kalijati Industrial Estate (usulan
Struktur Organisasi Manajemen Perusahaan Kalijati Industrial Estate
konsultan)

(usulan konsultan)

Gambar 4.1

IV - 3

Pelaksanaan operasional Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang

diharapkan mengacu kepada Standard Operating Procedure (SOP) yang berjalan baik di
beberapa properti sejenis di tempat lain. Kebutuhan personalia SDM operator
memperhatikan lingkup kerja, kapasitas, kebutuhan servis & pelayanan
penghuni/pengunjung, kompleksitas peralatan & sistem teknologi yang ada. Dengan jumlah
staff karyawan yang memadai dan berkualitas diharapkan mampu memberikan pelayanan
optimal dan memberikan keuntungan maksimal.
Dalam menjalankan usaha/ mengoperasikan kegiatan Kawasan Industri Terpadu Kalijati

Industrial Estate Subang perusahaan melakukan kerja sama dengan perusahaan yang sudah
berpengalaman dalam pengelolaan property maintenance & environment service yang sudah
berpengalaman mengelola kegiatan tersebut di Indonesia.

Bab 5
Analisis Keuangan
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG V- 1

PT. KIES merupakan perusahaan Konsorsium Kalijati Industrial Estate Subang berencana
melakukan pengembangan suatu kawasan industri terpadu yang terletak di Kecamatan
Kalijati (Desa Marengmang dan Desa Caracas), Kecamatan Cipeundeuy (Desa Sawangan dan
Desa Kosar) dan Kecamatan Purwadadi (Desa Belendung, Desa Koranji dan Desa Panyingkiran)
Kabupaten Subang Provinsi Jawa Barat. Dengan luas wilayah sebesar 1.600 Ha Kawasan
Industri Kalijati Industrial Estate Subang nantinya akan dilengkapi dengan fasilitas‐fasilitas
yang lengkap, modern, memadai dan berorientasikan pada Smart Green Industrial
Development yakni pegembangan yang mengutamaan keseimbangan antara pembangunan
dan perkembangan kawasan dengan kelestarian lingkungan sehingga dapat meminimalisir
dampak yang merugikan dari pengembangan kawasan industri tersebut. Beberapa fasiltas
yang direncanakan dibangun di kawasan ini antara lain :
A. Ruang Terbangun Komersial
1. Kavling Industri & Pergudangan
2. Ruko/Rukan
3. Hotel & Apartement
B. Sarana Penunjang Kawasan
1. Rumah Sakit
2. Sarana Ibadah
3. Golf Course
4. Dry Port Peti Kemas
5. Parkir Truk/Bus
6. Power Plant/Gardu Induk
7. Wastewater Treatment Plan
8. Water Treatment Plan
9. SPBU
10. Sub Terminal
Untuk merealisasikan perencanaan pengembangan tersebut maka perlu dibuat suatu analisis
kelayakan usaha/bisnis dari segi keuangan/financial agar pengembangan ke depan dapat
berjalan dengan lancar dengan mempertimbangkan segala faktor yang mempengaruhi
termasuk memperhitungkan resiko yang kemungkinan akan terjadi di masa datang.

Dalam perhitungan analisis keuangan ini, pengembangan Hotel, Apartement dan Rumah Sakit
tidak dimasukkan dalam perhitungan, karena pengembangan fasiltas‐fasilitas tersebut dalam
pembangunan dan pengelolaannya bisa dikerjasamakan dengan investor lain yang sudah
berpengalaman bahkan sudah mempunyai brand image dibidangnya masing‐masing sehingga
akan menjadi nilai tambah bagi Kawasan Industri Kalijati Industrial Estate Subang ini.
5.1 RENCANA ANGGARAN INVESTASI
Berdasarkan analisis konsultan dengan menggunakan harga satuan yang berlaku dipasaran
maka didapat perhitungan besaran rencana anggaran investasi pembangunan Kawasan
Industri Kalijati Industrial Estate Subang adalah sebesar Rp. 12.150.222.874.500,‐ dengan
rencana alokasi biaya dan rencana proporsi pembiayaan proyek sebagai berikut :
Tabel 5.1 Perkiraan Anggaran Investasi Proyek
No Uraian Volume Satuan Harga Satuan (Rp.) Jumlah (Rp.)

A TANAH DAN PERUNTUKAN
2
1 Pembelian Lahan 16.000.000 m Rp 300.000 Rp 4.800.000.000.000

1. Kavling effektif 70 % 11.200.000 m
2
2
2. Sarana Penunjang Kawasan 30 % 4.800.000 m
2 2

HPP Tanah Effektif / m 11.200.000 m Rp 428.571
Uraian Sarana Penunjang :

1 Jalan 450.500 m
2
2 Saluran Drainase 42.600 m'

2
3 Saluran Air Limbah 34.080 m

4 Pengolahan Air Bersih 68.500 m
2
5 Jaringan Air Bersih 21.300 m'

6 Pengolahan Air Limbah 100.000 m
2
7 Jaringan Air Limbah 21.300 m'

2
8 Gardu Induk Listrik PLN 22.500 m

9 Jaringan Listrik Kawasan dan PJU Kawasan PJU Kawasan 21.300 m'
2
10 Powerplant Genset / Listrik Kawasan 20.000 m

11 Jaringan Gas 21.300 m'
12 Jaringan Telekomunikasi 21.300 m'
2
13 Pemadam Kebakaran 3.000 m

14 Sub Terminal 100.000 m
2
2
15 Area Parkir/tunggu truk dan bis 33.700 m

16 Dryport Peti Kemas 206.448 m
2
2
17 RTH Mini Golf Course 111.400 m
2
18 SPBU 5.000 m

19 Mesjid 59.485 m
2
2
20 Openspace / Ruang Terbuka Hijau 2.710.000 m
Jumlah A Rp 4.800.000.000.000


lanjutan
B PERIJINAN DAN PAJAK
1 PERIJINAN
2
1 Ijin Prinsip 16.000.000 m

2 Ijin Lokasi 16.000.000 m
2
3 Rekomendasi PDAM / Air Tanah

4 Rekomendasi PLN ( Jaringan SUTT )
5 Rekomendasi Pertamina ( Jaringan Gas )
6 Rekomendasi Jasamarga ( Gerbang Tol )

7 Rekomendasi Tanah Milik Pemda ( Jalan Desa )
8 SK. Kelayakan Investasi
2
9 Analisa Dampak Lingkungan 16.000.000 m Rp 250 Rp 4.000.000.000

10 Aspek Tata guna Lahan
11 Peil Banjir
12 Pengesahan Site Plan

13 Ijin Lingkungan 1 Ls Rp 1.400.000.000 Rp 1.400.000.000
14 Ijin Rekomendasi Dinas Pertanian
2

15 IMB Induk ( Total Luas m2 Bangunan ) dan Splitzing ‐ m Rp ‐ Rp ‐
16 Ijin Analisa Dampak Lalulintas Dinas Perhubungan ( ANDALALIN ) 1 Ls Rp 500.000.000 Rp 500.000.000
2
17 Proses Admministrasi Pengalihan Tanah Jalan Desa 80.000 m Rp 1.000.000 Rp 80.000.000.000

2 PAJAK ‐ PAJAK
Biaya Pajak Perolehan

1 Notaris 16.000.000 m
2
Rp 500 Rp 8.000.000.000
2
2 Sertifikat induk HGB 16.000.000 m Rp 2.000 Rp 32.000.000.000
3 Biaya splitzing sertifikat 761 Unit Rp 10.000.000 Rp 7.610.000.000

4 BPHTB Pembelian lahan 16.000.000 m
2
Rp 20.000 Rp 16.000.000.000
Biaya Pajak Penjualan
1 1.a. BPHTB penjualan Kavling 3 Ha 165 Unit Rp 4.197.000.000 Rp 692.505.000.000
1.b. BPHTB penjualan Kavling 2 Ha 155 Unit Rp 2.797.000.000 Rp 433.535.000.000
1.c. BPHTB penjualan Kavling 1 Ha 201 Unit Rp 1.397.000.000 Rp 280.797.000.000
1.d. BPHTB penjualan Kavling 0.5 Ha 240 Unit Rp 697.000.000 Rp 167.280.000.000

2 1.a. SSP/PPH penjualan Kavling 3 Ha 165 Unit Rp 2.100.000.000 Rp 346.500.000.000
1.b. SSP/PPH penjualan Kavling 2 Ha 155 Unit Rp 1.400.000.000 Rp 217.000.000.000
1.c. SSP/PPH penjualan Kavling 1 Ha 201 Unit Rp 700.000.000 Rp 140.700.000.000
1.d. SSP/PPH penjualan Kavling 0.5 Ha 240 Unit Rp 350.000.000 Rp 84.000.000.000

3 Akta Jual Beli + Balik Nama + Notaris ( 1% ) 761 Unit Rp 682.500.000 Rp 519.382.500.000
Jumlah B Rp 3.031.209.500.000
C PERENCANAAN
2
1 Pengukuran Detail Topografi 16.000.000 m Rp 1.000 Rp 16.000.000.000
2
2 Masterplan Kawasan dan Perencanaan Cut and Fill 16.000.000 m Rp 1.500 Rp 24.000.000.000

3 Detail Engineering Design Jaringan Jalan 1,50% % Rp 563.125.000.000 Rp 8.446.875.000
4 Detail Engineering Design Exit Toll 2,00% % Rp 30.000.000.000 Rp 600.000.000
5 Detail Engineering Design Drainase & Saluran Pembuangan 2,00% % Rp 170.400.000.000 Rp 3.408.000.000

6 Detail Engineering Design Water Treatment Plan (WTP) 2,00% % Rp 205.500.000.000 Rp 4.110.000.000
7 Detail Engineering Design Jaringan Air Bersih 2,00% % Rp 31.950.000.000 Rp 639.000.000

8 Detail Engineering Design Wastewater Treatment Plan (WWTP) 2,00% % Rp 250.000.000.000 Rp 5.000.000.000
9 Detail Engineering Design Jaringan Air Limbah 2,00% % Rp 42.600.000.000 Rp 852.000.000
10 Detail Engineering Design Gardu Induk/power plant 1,50% % Rp 33.750.000.000 Rp 506.250.000

11 Detail Engineering Design Jaringan Listrik Kawasan dan PJU Kawasan 850 Titik Lampu 1,00% % Rp 63.900.000.000 Rp 639.000.000
12 Detail Engineering Design Powerplant Genset / Listrik Kawasan 2,00% % Rp 40.000.000.000 Rp 800.000.000
13 Detail Engineering Design Jaringan Gas 2,00% % Rp 42.600.000.000 Rp 852.000.000

14 Detail Engineering Design Telekomunikasi 1,00% % Rp 10.650.000.000 Rp 106.500.000
15 Detail Engineering Design Pemadam Kebakaran 2,00% % Rp 4.500.000.000 Rp 90.000.000
16 Detail Engineering Design Sub Terminal 2,00% % Rp 20.000.000.000 Rp 400.000.000

17 Detail Engineering Design Area Parkir Truk dan Bis 1,00% % Rp 11.795.000.000 Rp 117.950.000
18 Detail Engineering Design Dryport Peti Kemas 2,00% % Rp 41.289.600.000 Rp 825.792.000

19 Detail Engineering Design Mini Golf / RTH 1,00% % Rp 38.990.000.000 Rp 389.900.000
20 Detail Engineering Design SPBU 2,00% % Rp 10.000.000.000 Rp 200.000.000
21 Detail Engineering Design Mesjid 2,00% % Rp 13.384.125.000 Rp 267.682.500

22 Detail Engineering Design Taman dan RTH 1,00% % Rp 18.970.000.000 Rp 189.700.000
23 Detail Engineering Design Gerbang Kawasan 2,00% % Rp 15.000.000.000 Rp 300.000.000
24 Detail Engineering Design Marketing Gallery dan Kantor Pengelola 2,00% % Rp 10.000.000.000 Rp 200.000.000
25 Detail Engineering Design Pagar Keliling Kawasan 1,00% % Rp 32.400.000.000 Rp 324.000.000
Jumlah C Rp 69.264.649.500

lanjutan
D PRA KONSTRUKSI
2
1 Land Clrearing 16.000.000 m Rp 10.000 Rp 160.000.000.000
2
2 Pembuatan Area Direksikit, Parkir Alat Berat 20.000 m Rp 150.000 Rp 3.000.000.000

3 Pagar seng Pengaman proyek posisi tertentu / gerbang proyek 800 m' Rp 200.000 Rp 160.000.000
2
4 Bedeng Tukang dan gudang material inc. listrik & MCK 2.000 m Rp 1.000.000 Rp 2.000.000.000

5 Pos Keamanan Proyek + Penerangan 500 m'
2
Rp 450.000 Rp 225.000.000
6 Cut and Fill serta Pembuatan Blok Kavling 16.000.000 m Rp 100.000 Rp 1.600.000.000.000
Jumlah D Rp 1.765.385.000.000
E KONSTRUKSI SARANA DAN PRASARANA
2
1 Pembangunan Jalan Utama dan Jalan Sekunder 450.500 m Rp 1.250.000 Rp 563.125.000.000

2 Pembangunan Exit Toll 1 Ls Rp 30.000.000.000 Rp 30.000.000.000
3 Pembangunan Drainase & Saluran Pembuangan 42.600 m' Rp 4.000.000 Rp 170.400.000.000
2

4 Pembangunan Water Treatment Plan (WTP) dan Pond 68.500 m Rp 3.000.000 Rp 205.500.000.000
5 Pembangunan Jaringan Air Bersih 21.300 m' Rp 1.500.000 Rp 31.950.000.000
2
6 Pembangunan Wastewater Treatment Plan (WWTP) dan Pond 100.000 m Rp 2.500.000 Rp 250.000.000.000

7 Pembangunan Jaringan Air Limbah 21.300 m' Rp 2.000.000 Rp 42.600.000.000
2
8 Pembangunan Gardu Induk/power plant 22.500 m Rp 1.500.000 Rp 33.750.000.000
9 Pembangunan Jaringan Listrik Kawasan dan PJU Kawasan 850 Titik Lampu 21.300 m' Rp 3.000.000 Rp 63.900.000.000

10 Pembangunan Powerplant Genset / Listrik Kawasan 20.000 m
2
Rp 2.000.000 Rp 40.000.000.000
11 Pembangunan Jaringan Gas 21.300 m' Rp 2.000.000 Rp 42.600.000.000
12 Pembangunan Telekomunikasi 21.300 m' Rp 500.000 Rp 10.650.000.000

13 Pembangunan Pemadam Kebakaran 1.500 2
Rp 3.000.000 Rp 4.500.000.000
m
2
14 Pembangunan Sub Terminal 40.000 m Rp 500.000 Rp 20.000.000.000

15 Pembangunan Area Parkir Truk dan Bis 33.700 m
2
Rp 350.000 Rp 11.795.000.000
2
16 Pembangunan Dryport Peti Kemas 82.579 m Rp 500.000 Rp 41.289.600.000
2
17 Pembangunan Mini Golf / RTH 111.400 m Rp 350.000 Rp 38.990.000.000

18 Pembangunan SPBU 2.500 m
2
Rp 4.000.000 Rp 10.000.000.000
2
19 Pembangunan Mesjid 4.461 m Rp 3.000.000 Rp 13.384.125.000
2
20 Pembangunan Taman dan RTH 54.200 m Rp 350.000 Rp 18.970.000.000

21 Pembangunan Gerbang Kawasan 3.000 2
Rp 5.000.000 Rp 15.000.000.000
m
2
22 Pembangunan Marketing Gallery dan Kantor Pengelola 2.000 m Rp 5.000.000 Rp 10.000.000.000

23 Pembangunan Pagar Keliling Kawasan 27.000 m' Rp 1.200.000 Rp 32.400.000.000
Jumlah E Rp 1.700.803.725.000
F PENGELOLAAN KAWASAN DAN MARKETING
1 Biaya Kantor (Listrik, Tlp, dll) 120 Bulan Rp 75.000.000 Rp 9.000.000.000
2 Gaji Karyawan (Direktur, Wakil Direktur, Direktur Marketing, Direktur Legal dan HRD, 120 Bulan Rp 450.000.000 Rp 54.000.000.000
Direktur Teknik, Tenaga Ahli, Staf dan Security)
3 Biaya Cetakan, Promosi dan Exibishi 120 Bulan Rp 250.000.000 Rp 30.000.000.000

4 Fee Marketing 2% Rp 31.528.000.000.000 Rp 630.560.000.000
5 Over head dan Kordinasi Lingkungan 120 Bulan Rp 250.000.000 Rp 30.000.000.000
6 CSR Daerah 10 Tahun Rp 3.000.000.000 Rp 30.000.000.000
Jumlah F Rp 783.560.000.000
Jumlah Biaya Perijinan, Pajak, Konstruksi Sarana dan Prasaranam Pengelolaan dan Marketing (B+C+D+E+F) Rp 7.350.222.874.500
Jumlah Total Biaya (A+B+C+D+E+F) Rp 12.150.222.874.500
Sumber : Hasil Analisis Konsultan, 2019
Ca ta ta n : ti da k termas uk perhi tungan pemba nguna n / inves tas i Ruko, hotel , apa rtement da n ruma h s a ki t.


5.2 ASUMSI DASAR KEUANGAN
Asumsi dasar yang dipergunakan dalam proyeksi keuangan ini dapat dilihat sebagai berikut :
A PERHITUNGAN HARGA DASAR KAVLING

2
1 HPP Tanah Effektif / m2
11.200.000 m Rp 4.800.000.000.000 Rp 428.571
2
2 HPP Sarana dan Prasarana, dll / m2 11.200.000 m Rp 7.350.222.874.500 Rp 656.270
3 Total HPP Tanah Kavling Industri / Harga Dasar Rp 1.084.841
2
4 Total Biaya Investasi 11.200.000 m Rp 1.084.841 Rp 12.150.222.874.500

B PERHITUNGAN HARGA DASAR PENJUALAN KAVLING
Jumlah Harga Satuan Jumlah Harga

No. Uraian Luas (m2) Total Jumlah (Rp.)
(unit) (Rp./m2) (Rp./unit)
Harga Jual Kavling Industri ( 200 US$ /m2 )
( Rp. 2.800.000 . M2 ) = Rp.14.000 / US$
1 Kavling 3 Ha 165 30.000 Rp 2.800.000 Rp 84.000.000.000 Rp 13.860.000.000.000
4 Kavling 0.5 Ha 240 5.000 Rp 2.800.000 Rp 14.000.000.000 Rp 3.360.000.000.000
C Pajak‐pajak
 BPHTB 5% dari unit terjual
 PPH Penjualan 2,5% dari unit terjual
D Sumber Pendanaan
 Modal sendiri 40%
 Kredit Pinjaman 60%
 Bunga Pinjaman 15%

E Lain‐lain
 Ekskalasi Harga Jual 7,5% /tahun
 Ekskalasi Biaya 5% /tahun
 Biaya Marketing 2% dari penjualan
 Biaya Administrasi 4% dari penjualan
5.3 ANALISIS HASIL PROYEKSI KEUANGAN
5.3.1 Proyeksi Pendapatan
Pendapatan yang dihitung dalam perhitungan ini adalah pendapatan yang berasal dari
penjualan kavling industri, dengan asumsi seluruh kavling dapat terjual dalam waktu 5 tahun
dengan skema penjualan sebagai berikut :
1. Tahun ke 1 : 20%
2. Tahun Ke 2 : 25%
3. Tahun Ke 3 : 30%
4. Tahun Ke 4 : 15%
5. Tahun Ke 5 : 10%

Tabel 5.2 Proyeksi Pendapatan Kawasan Industri Kalijati Industrial Estate
Tahun Ke‐
No Uraian Satuan
1 2 3 4 5
Asumsi

Ekskalasi Harga Jual (7,5%/thn) 1 1,075 1,15 1,225 1,3
Skema Penjualan %/tahun 20% 25% 30% 15% 10%
1 Kavling 3 Ha

Harga Jual Rp Rp 84.000.000.000 Rp 90.300.000.000 Rp 96.600.000.000 Rp 102.900.000.000 Rp 109.200.000.000
Unit Tersedia unit 165 132 91 41 16
Unit Terjual unit 33 41 50 25 16

Unit Tersisa unit 132 91 41 16 0
Jumlah Penerimaan (1) Rp Rp 2.772.000.000.000 Rp 3.702.300.000.000 Rp 4.830.000.000.000 Rp 2.572.500.000.000 Rp 1.747.200.000.000
2 Kavling 2 Ha


Jumlah Penerimaan (2) Rp Rp 1.736.000.000.000 Rp 2.287.600.000.000 Rp 3.026.800.000.000 Rp 1.646.400.000.000 Rp 1.092.000.000.000
3
Kavling 1 Ha

Jumlah Penerimaan (3) Rp Rp 1.120.000.000.000 Rp 1.505.000.000.000 Rp 1.964.200.000.000 Rp 1.029.000.000.000 Rp 728.000.000.000
4
Kavling 0,5 Ha

Jumlah Penerimaan (4) Rp Rp 672.000.000.000 Rp 903.000.000.000 Rp 1.159.200.000.000 Rp 617.400.000.000 Rp 436.800.000.000
Jumlah Total Penerimaan
Rp Rp 6.300.000.000.000 Rp 8.397.900.000.000 Rp 10.980.200.000.000 Rp 5.865.300.000.000 Rp 4.004.000.000.000
(1+2+3+4)
Sumber : Analisis Konsultan, 2019
Pada tabel diatas dapat diperkirakan pendapatan dari penjualan kavling industri sebanyak 154
unit pada tahun pertama adalah sebesar Rp. 6.356.000.000.000,‐. Kemudian puncak
penjualan terjadi pada tahun ke‐3 yaitu sebesar 30% atau sebanyak 232 unit dengan perkiraan
pendapatan sebesar Rp. 10.996.300.000.000,‐. Total unit yang diperkirakan sudah terjual
sampai pada tahun ke‐3 adalah sebanyak 578 unit atau sebesar 75% dari seluruh unit kavling
yang tersedia. Berdasarkan skema/target penjualan yang sudah dijelaskan sebelumnya maka
total proyeksi pendapatan dari hasil penjualan kavling industri adalah sebesar Rp.
35.863.975.000.000,‐.
5.3.2 Biaya Bunga
Biaya bunga atas pembiayaan investasi dari bank dihitung dalam mata uang rupiah dengan
tingkat suku bunga sebesar 15% per tahun. Pembagian pembiayaan dengan pihak perbankan
baik kredit investasi adalah sebesar 40% : 60%.
5.3.3 Tingkat Diskonto (Discount Rate)
Tingkat diskonto adalah tingkat balikan (rate of return) yang diperlukan untuk mendorong
seseorang investor menanamkan dananya pada cash flow yang didiskonto. Tingkat diskonto

harus mencerminkan opportunity atau kompensasi atas benefit foregone bagi penyedia
modal. karena modal digunakan pada investasi tersebut dari pada investasi lain.
Tingkat bunga yang dipakai dalam proses “discounting” adalah biaya rata‐rata tertimbang
(weighted average cost of capita. WACC), yang diperhitungkan dengan mempertimbangkan
struktur dan komposisi modal yang digunakan perusahaan yang berasal dari long term debt
dan equity. Biaya atau tingkat bunga pasar pinjaman (cost of debt) dan biaya atau tingkat
balikan ekuitas (market rate of return on equity).
Dengan memperhatikan hal‐hal tersebut diatas. maka tingkat diskonto dalam studi kelayakan
ini adalah sebagai berikut :

Tabel 5.3 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
COC WACC
Struktur Pembiayaan Jumlah Komposisi (Cost Of Capital) (weighted average
cost of capita)
Dana Pinjaman Rp 7.290.133.724.700 60% 15% 9%
Dana Sendiri Rp 4.860.089.149.800 40% 18,5% 7,60%
Jumlah Rp 12.150.222.874.500 16,60%
5.3.4 Proyeksi Laba Rugi Proyek
Berdasarkan asumsi dan proyeksi pendapatan yang telah diperhitungkan sebelumnya
kemudian dihitung perkiraan proyeksi laba‐rugi selama 5 tahun kedepan. Berdasarkan
perhitungan tersebut diperkirakan perusahaan akan mendapatkan keuntungan sebesar Rp.
19.421.871.514.571,‐ atau sebesar 54,64 % dari total penerimaan penjualan. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 5.4 Proyeksi Laba‐Rugi
Tahun Ke‐
Uraian
1 2 3 4 5
Penerimaan Penjualan Rp 6.300.000.000.000 Rp 8.397.900.000.000 Rp 10.980.200.000.000 Rp 5.865.300.000.000 Rp 4.004.000.000.000
Harga Pokok Penjualan
Tanah Rp 964.285.714.286 Rp 1.195.714.285.714 Rp 1.461.428.571.429 Rp 732.857.142.857 Rp 471.428.571.429
Konstruksi, Sarana dan Prasarana Rp 1.476.607.500.000 Rp 1.830.993.300.000 Rp 2.237.880.700.000 Rp 1.122.221.700.000 Rp 721.897.000.000
Total HPP Rp 2.440.893.214.286 Rp 3.026.707.585.714 Rp 3.699.309.271.429 Rp 1.855.078.842.857 Rp 1.193.325.571.429
Tabel 5.4
Laba Kotor Rp 3.859.106.785.714 Rp 5.371.192.414.286 Rp 7.280.890.728.571 Rp 4.010.221.157.143 Rp 2.810.674.428.571

Beban Operasional
Marketing/Pemasaran 2% Rp 126.000.000.000 Rp 167.958.000.000 Rp 219.604.000.000 Rp 117.306.000.000 Rp 80.080.000.000
Administrasi 4% Rp 252.000.000.000 Rp 335.916.000.000 Rp 439.208.000.000 Rp 234.612.000.000 Rp 160.160.000.000
Jumlah Rp 378.000.000.000 Rp 503.874.000.000 Rp 658.812.000.000 Rp 351.918.000.000 Rp 240.240.000.000
Laba Usaha Rp 3.481.106.785.714 Rp 4.867.318.414.286 Rp 6.622.078.728.571 Rp 3.658.303.157.143 Rp 2.570.434.428.571

Taksiran Pajak 5% Rp 315.000.000.000 Rp 419.895.000.000 Rp 549.010.000.000 Rp 293.265.000.000 Rp 200.200.000.000
Proyeksi Laba‐Rugi
Laba Bersih Rp 3.166.106.785.714 Rp 4.447.423.414.286 Rp 6.073.068.728.571 Rp 3.365.038.157.143 Rp 2.370.234.428.571
V- 8Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG

5.4 ANALISIS KELAYAKAN USAHA
Analisa kelayakan ditinjau dari berbagai indikator investasi seperti IRR, NPV, BCR dan payback
period. Dalam menganalisa kelayakan proyek maka dibandingkan kondisi setelah optimalisasi
dengan sebelum optimalisasi untuk mendapatkan laba sebelum pajak. Perhitungan tersebut
akan digunakan untuk menghitung IRR, NPV, PI dan payback periode.
Tabel 5.5 Perhitungan IRR, NPV, PI dan Payback Periode
INPUT DATA PROSES
Jumlah Periode 5
Tingkat Suku Bunga 15%
Periode Aliran Kas Masuk PVIF (Present
Value Interest Present Value
Investasi Factor)
Rp 12.150.222.874.500,00
Awal
1 Rp 6.300.000.000.000,00 0,87 Rp 5.481.000.000.000,00
2 Rp 8.397.900.000.000,00 0,756 Rp 6.348.812.400.000,00

3 Rp 10.980.200.000.000,00 0,658 Rp 7.224.971.600.000,00
4 Rp 5.865.300.000.000,00 0,572 Rp 3.354.951.600.000,00

5 Rp 4.004.000.000.000,00 0,497 Rp 1.989.988.000.000,00
OUTPUT

Present Value Aliran Kas Masuk Rp 24.399.723.600.000
Investasi Awal Rp 12.150.222.874.500
NPV Rp 12.249.500.725.500
Proficiency Index (PI) 2,008
Payback Periode rata‐rata 1,71

IRR 32,5%

5.4.1 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat itu net present
value adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila
IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan.
Berdasarkan pengujian yang dilakukan selama 5 tahun ternyata IRR proyek ini adalah sebesar
32,5% diatas dari weighted average cost of capital (WACC) yang diproyeksikan yaitu 16,60%.
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG V - 10

5.4.2 Perhitungan Nett Present Value (NPV)
Nett Present Value adalah selisih antara serangkaian penerimaan dimasa yang akan datang
setelah dinilai saat ini (memakai diskon faktor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan
saat ini. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila NPV
menunjukkan angka positif.
Berdasarkan pengujian selama 5 tahun dan perhitungan serta analisa yang dilakukan
terhadap rencana pembiayaan proyek ini. ternyata Nett Present Value (NPV) pada diskon
faktor 15% menunjukkan nilai positif sebesar Rp. 12.249.500.725.500,‐.
5.4.3 Profitability Index (PI)
Profitability Index (PI) atau Indeks Profitabilitas adalah metode penghitungan kelayakan
proyek dengan membandingkan antara jumlah present value nilai arus kas dengan nilai
investasi dari proyek. Indeks Profitabilitas (PI) juga dikenal sebagai rasio laba investasi (profit
investment ratio (PIR)) dan rasio investasi nilai (value investment ratio (VIR)), adalah rasio hasil
investasi dari proyek yang diusulkan. Ini adalah alat yang berguna untuk proyek‐proyek
peringkat karena memungkinkan untuk menghitung jumlah nilai yang diciptakan per unit
investasi.
Hasil perhitungan Profitability Index (PI) dengan tingkat bunga sekitar 15% adalah sebesar
2,008. Berdasarkan kriteria PI atas kelayakan suatu proyek (PI = 2,008 lebih besar dari 1), maka
proyek ini memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.
5.4.4 Payback Period (PP)
Payback period adalah jangka waktu kembalinya investasi yang telah dikeluarkan melalui
keuntungan yang didapatkan dari suatu proyek yang sudah dibuat. Ada juga yang menyebut
kalau payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk bisa menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto.
Berdasarkan proyeksi proceed, perusahaan sudah mampu mengembalikan seluruh investasi
selama perusahaan berjalan 1 tahun 9 bulan semenjak mulai operasi.

Bab 6
Analisis Resiko
Laporan Studi Kelayakan KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG VI - 1

Dalam menjalankan pembangunan dan kegiatan usaha Kawasan Industri Terpadu Kalijati
Industrial Estate Subang, pihak perusahaan tidak akan terlepas dari resiko‐ resiko yang
dipengaruhi oleh faktor eksternal maupun internal yang dapat mempengaruhi pendapatan
maupun kinerja perusahaan.
Identifikasi pengukuran/penilaian (assesment) resiko‐resiko baik internal maupun eksternal
menentukan arah kebijakan dari manajemen untuk operasional properti saat ini maupun
dimasa depan. Assesment diperlukan untuk mengukur kemampuan daya tahan serta
mempersiapkan solusi sebelum resiko tersebut kemungkinan akan terjadi di masa depan.
6.1 RESIKO INTERNAL
Internal Risk dalam property & development lebih berkaitan dengan tim manajemen
pengembang. Secara umum permasalahan yang mungkin terjadi dalam manajemen properti
Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang disebabkan oleh persoalan‐
persoalan :
 kemampuan (capability);
 kejujuran (integrity);
 daya juang (determination);
 komunikasi (communication);
 pengupahan (remuneration)
permasalahan yang mungkin timbul tersebut setelah dilakukan assessment (Identifikasi

pengukuran/penilaian) kemudian dirumuskan sesuai dengan arah kebijakan manajemen. Dan
penerapan harus sesuai dengan SOP (standart operation & procedure) dan SPM (standar
pengendalian mutu) yang telah ditetapkan sebagai dasar menjalankan sistem manajemen di
dalam internal tim Perseroan.
6.2 RESIKO EKSTERNAL
External Risk dalam property & development lebih berkaitan dengan perubahan diluar tim
manajemen pengembang. Secara umum permasalahan eksternal yang mungkin terjadi dalam
pengembangan dan pengoperasian properti Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial
Estate Subang disebabkan oleh persoalan‐persoalan :
 Tingkat penjualan (sales);
 Harga Jual (price);


 Persaingan usaha (competition);
 Resiko politik & ekonomi (political & economical changes)
 Fluktuasi mata uang terkait (currency exchange rate).

6.2.1 Resiko Penurunan Tingkat Penjualan
Occupancy Rate (OR) atau tingkat hunian dari sebuah Kawasan Komersial merupakan
parameter yang sangat menentukan berhasil atau tidaknya sebuah kawasan komersial
tersebut. Hal ini disebabkan karena dengan semakin tingginya tingkat penjualan maka
penerimaan Kawasan Komersial bisa menjadi lebih maksimal.
Apabila program promosi kawasan serta konsep yang ditawarkan tidak berhasil menarik
perhatian calon pembeli potensial maka diperkirakan akan terjadi risiko penurunan atau
terhambatnya penjualan. Sebagai akibat hal tersebut dalam jangka panjang akan dapat
mengakibatkan pengalihan calon pembeli tersebut kepada Kawasan Komersial lain yang
memiliki promosi dan konsep yang lebih menarik, dan pada akhirnya akan menurunkan
pendapatan perseroan.
6.2.2 Resiko Harga Jual
Sales Rate (SR) atau harga jual unit dari sebuah kawasan komersial merupakan parameter
yang sangat menentukan berhasil atau tidaknya sebuah kawasan komersial tersebut. Hal ini
disebabkan karena dengan semakin optimalnya harga jual maka penerimaan kawasan
komersial bisa menjadi lebih maksimal.
Apabila penetapan harga jual tanah dan bangunan kawasan komersial serta konsep yang
ditawarkan tidak berhasil menarik perhatian calon pembeli potensial maka diperkirakan akan
terjadi risiko penurunan atau terhambatnya penjualan. Sebagai akibat dan resiko
pengembangan skala kecil dan menengah adalah harga yang ditawarkan harus lebih
rasionalistis. Selain itu memanfaatkan fasilitas penunjang kawasan (pintu tol, hotel &
apartement, pertokoan, rumah sakit, golf course, dll) dari pengembang sejenis dengan skala
besar akan membuat pengalihan calon pembeli tersebut kepada kawasan komersial yang
dijual yang memiliki promosi dan konsep yang lebih menarik dan pada akhirnya akan
menaikkan pendapatan perseroan.


6.2.3 Resiko Persaingan Usaha
Adanya perkembangan teknologi yang pesat dan deregulasi yang dikeluarkan oleh
pemerintah mendorong meningkatnya promo‐promo, serta konsep penjualan kawasan
komersial secara modern dan sesuai dengan era globalisasi saat ini. Dimasa mendatang,
perusahaan kemungkinan juga menghadapi perubahan akibat terjadinya penurunan
penjualan, perubahan pada strategi kreasi program dan promosi pada kawasan komersial
lainnya.
Potensi adanya pemberian diskon besar‐besaran oleh pesaing‐pesaing yang sudah eksis
sebelumnya dengan tetap menyediakan paket promo yang menarik juga merupakan resiko
persaingan yang mungkin terjadi. Dengan adanya potensi persaingan dimasa mendatang dan
bilamana perusahaan tidak dapat mengantisipasi semua perubahan tersebut maka dapat
berdampak pada penurunan pendapatan perseroan.
6.2.4 Resiko Krisis Ekonomi, Politik Dan Sosial
Bilamana terjadi perubahan situasi politik dan sosial ekonomi ke arah yang negati di Indonesia
tentunya akan berdampak juga di Kabupaten Subang, hal ini dapat memicu terjadinya situasi
yang aman dan nyaman di berbagai tempat. Adanya ketidaknyamanan suasana seperti ini
juga akan mempengaruhi arus distribusi barang/jasa yang akan dilakukan oleh dunia usaha.
Dengan adanya hambatan tersebut maka upaya promosi atau pemasaran yang dilakukan oleh
dunia usaha akan berkurang. Sebagai akibat dari kondisi tersebut turut pula mengakibatkan
berkurangnya jumlah investasi di berbagai sektor yang datang ke Indonesia.
Untuk Pulau Jawa sendiri kondisi perekonomian berkembang pesat, tetapi berbagai
permasalahan terutama dampak perluasan daerah untuk fungsi kawasan industri dan
pergudangan yang terjadi di beberapa lokasi di Pulau Jawa yang diharapkan mampu
meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan jangan sampai berdampak luas terhadap
perubahan tata ruang wilayah, perkembangan wilayah dan ketahanan pangan Pulau Jawa
secara keseluruhan. Pemerintah wajib menjaga iklim yang kondusif untuk kemajuan dan
pemerataan perekonomian di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
6.2.5 Resiko Nilai Tukar Mata Uang Asing
Pendapatan yang diterima perusahaan dalam bentuk mata uang asing (apabila ada) akan
sangat terpengaruh dari fluktuasi nilai tukar mata uang asing terhadap rupiah. Terjadinya
fluktuasi diluar nilai tukar yang diproyeksikan akan dapat mempengaruhi jumlah pendapatan


yang diterima perusahaan yang berdampak terhadap kemampuan cash flow perusahaan
dalam mengembalikan pinjaman dalam mata uang asing. Resiko kurs tidak dapat dihindari
ataupun dikendalikan oleh pihak manajemen karena merupakan risiko yang bersifat global.
Nilai tukar juga mempengaruhi biaya penggantian suku cadang peralatan yang berbasis impor
dan menggunakan mata uang asing sebagai instrumen jual beli. Sehingga mengoptimalkan
suku cadang lokal yang berkualitas dan mengadopsi teknologi yang terbarukan merupakan
suatu keharusan dalam persaingan global.

Bab 7
Kesimpulan
Dan Saran
VII - 1

7.1 KESIMPULAN
Dari hasil pengkajian terhadap beberapa aspek sebagaimana telah dibahas pada bab‐bab
sebelumnya, maka dapat disimpulkan hal‐hal sebagai berikut yang dijelaskan pada masing‐
masing aspek yang telah dibahas.
7.1.1 Aspek Teknis
Kesimpulan yang didapat setelah menganalisa aspek teknis adalah sebagai berikut :
1. Lokasi Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang terletak di Kecamatan
Kalijati (Desa Marengmang dan Desa Caracas), Kecamatan Cipeundeuy (Desa Sawangan
dan Desa Kosar) dan Kecamatan Purwadadi (Desa Belendung, Desa Koranji dan Desa
Panyingkiran) di Kabupaten Subang yang mempunyai luas area sekitar 1.600 Ha.
2. Lokasi Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang dapat diakses melalui
Jalan Raya Sukamulya – Purwadadi dengan keluar Gerbang Tol Kalijati dari Jalan Tol Cipali
(Cikampek‐Palimanan).
3. Ditinjau dari sisi regional, lokasi kawasan memiliki prospek yang cerah karena potensinya
sebagai daerah yang akan berkembang pesat dengan posisi yang berada di Pantai Utara
Pulau Jawa yang tidak terlalu jauh dari Jakarta yang dihubungkan oleh tol Trans Pantura
Jawa, serta dari sisi Pemerintah Daerah Kabupaten Subang memiliki kepentingan untuk
memacu pertumbuhan ekonomi diwilayah ini yang akan menjadi tumpuan peningkatan
PAD Kabupaten.
4. Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang berada dalam lokasi yang
diperuntukan dalam lokasi peruntukan kawasan industri dan termasuk dalam KSK
(Kawasan Strategis Kabupaten) Kawasan peruntukan industri sekitar jalan tol, hal ini
dapat disimpulkan bahwa lokasi wilayah perencanaan Kawasan Industri Terpadu Kalijati
Industrial Estate Subang telah sesuai dengan peruntukannya.
5. Kalijati Industrial Estate Subang didesain dan direncanakan sebagai kawasan industri
yang terpadu dan mandiri dengan konsep yang disesuaikan dengan kondisi pasar yang
sangat dinamis. Berada dalam satu kawasan khusus dengan berbagai fasilitas yang
menunjang kegiatan industri, komersial dan kegiatan lainnya yang menjadi keunggulan
dari Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang.
6. Rencana pembangunan akan memakan waktu selama kurang lebih 36 (tiga puluh enam)
bulan dengan mengacu kepada target Soft Opening (Trial Opening) di akhir tahun Ke‐2.
VII - 2

7.1.2 Aspek Pasar Dan Pemasaran
Kesimpulan yang didapat setelah menganalisa aspek pasar dan pemasaran adalah sebagai
berikut :
1. Disebutkan dalam laporan Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Bank Indonesia
triwulan IV‐2018 bahwa harga properti komersial meningkat sejalan dengan kenaikan
permintaan.
2. Berdasarkan data Himpunan Kawasan Industri (HKI), mayoritas permintaan lahan industri
berada di wilayah Bekasi dan Karawang, Jawa Barat, yakni sekitar 600 hektare atau 60%
dari total permintaan tahunan.
3. Mengingat ketersediaan lahan yang mulai terbatas pada beberapa wilayah sekitar akan
sangat menguntungkan bagi Kabupaten Subang yang masih memiliki ketersediaan lahan
yang masih cukup luas.
4. Kabupaten Subang mempunyai harga lahan yang relatif lebih murah dibandingkan
dengan daerah lain, dimana hal tersebut sangat menguntungkan bagi prospek
pertumbuhan industri kedepan. Sama halnya dengan biaya perawatan dimana
Kabupaten Subang masih memiliki biaya perawatan yang relatif lebih rendah dibanding
daerah sekitarnya.
5. UMK (Upah Minimun Kabupaten) Kabupaten Subang tahun 2018 hanya sebesar Rp.
2.529.760,‐, jumlah tersebut menempatkan Kabupaten Subang pada peringkat ke 14 dari
seluruh kabupaten/kota yang ada di Propinsi Jawa Barat, jauh dibawah Kabupaten
Karawang yang berada di peringkat tertinggi kemudian Kota Bekasi diperingkat kedua
dan Kabupaten Bekasi di peringkat ketiga. Hal tersebut tentu saja akan menjadi
ketertarikan tersendiri bagi para investor dalam menanamkan modalnya di Kabupaten
Subang.
7.1.3 Aspek Organisasi Dan Manajemen
Perusahaan harus mempunyai struktur organisasi yang merupakan pedoman dalam hirarki
operasional usaha. Komisaris dan direksi perusahaan harus melakukan penempatan dan atau
meminta jasa pendampingan dari orang / lembaga yang berpengalaman dalam bidang bisnis
property development (developer) & property management, sehingga hal ini sangat
membantu dalam menjalankan kelangsungan operasional perusahaan.
VII - 3

Pembagian tugas dan tanggung jawab tersebut didasarkan atas pengalaman dari para
pengurus perusahaan dan disesuaikan dengan kondisi dalam perusahaan.
7.1.4 Aspek Keuangan
Kesimpulan yang didapat setelah menganalisa aspek keuangan adalah sebagai berikut :
1. Berdasarkan analisis konsultan dengan memperkirakan harga satuan yang berlaku
dipasaran maka didapat perhitungan besaran rencana anggaran investasi pembangunan
Kawasan Industri Kalijati Industrial Estate adalah sebesar Rp. 12.150.222.874.500,‐.
2. Berdasarkan skema/target penjualan yang sudah dijelaskan sebelumnya maka total
proyeksi pendapatan dari hasil penjualan kavling industri adalah sebesar Rp.
35.863.975.000.000,‐.
3. Berdasarkan perhitungan yang sudah dijelaskan diperkirakan perusahaan akan
mendapatkan keuntungan sebesar Rp. 19.421.871.514.571,‐ atau sebesar 54,64% dari
total penerimaan penjualan.
4. Berdasarkan pengujian yang dilakukan selama 5 tahun ternyata Internal Rate of Return
(IRR) proyek ini adalah sebesar 32,5% diatas dari weighted average cost of capital (WACC)
yang diproyeksikan yaitu 16,60%.
5. Berdasarkan pengujian selama 5 tahun dan perhitungan serta analisa yang dilakukan
terhadap rencana pembiayaan proyek ini. ternyata Nett Present Value (NPV) pada diskon
faktor 15% menunjukkan nilai positif sebesar Rp. 12.249.500.725.500,‐.
6. Hasil perhitungan Profitability Index (PI) dengan tingkat bunga sekitar 15% adalah sebesar
2,008. Berdasarkan kriteria PI atas kelayakan suatu proyek (PI = 2,008 lebih besar dari 1),
maka proyek ini memenuhi kriteria tersebut dan layak untuk didanai.
7. Berdasarkan proyeksi proceed, perusahaan sudah mampu mengembalikan seluruh
investasi selama perusahaan berjalan 1 tahun 9 bulan semenjak mulai operasi.
7.1.5 Aspek Resiko
Kesimpulan yang didapat setelah menganalisa aspek resiko adalah sebagai berikut :
1. Penerapan manajerial harus sesuai dengan SOP (standart operation & procedure) dan
SPM (standar pengendalian mutu) yang telah ditetapkan sebagai dasar menjalankan
sistem manajemen di dalam internal tim Perseroan.
VII - 4

2. Permasalahan eksternal yang mungkin terjadi dalam pengembangan dan pengoperasian
properti Kawasan Industri Terpadu Kalijati Industrial Estate Subang disebabkan oleh
persoalan‐persoalan : Tingkat penjualan (sales); Harga Jual (price); Persaingan usaha
(competition); Resiko politik & ekonomi (political & economical changes) Fluktuasi mata
uang terkait (currency exchange rate).

7.2 SARAN
1. Memanfaatkan dengan baik pengalaman yang dimiliki oleh Group dan Jaringan Usaha
dalam menjaring penghuni untuk long time period, untuk pembeli potensial dan
pengunjung properti yang dikembangkan.
2. Memanfaatkan keunggulan lokasi, fasilitas, jumlah target penghuni yang dimiliki juga
oleh Group dan jaringan bisnisnya (captive market).
3. Mempertahankan tingkat hunian dan kunjungan dengan cara lebih banyak menyuguhkan
pelayanan yang menjadi kelemahan dari pesaing‐pesaing di kawasan lain dengan
menawarkan produk dengan kemasan yang lebih variatif dan tetap berkelas.

Laporan Studi Kelayakan Kalijati Industrial Estate Rev Cash Flow

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Studi Kelayakan Kalijati Industrial Estate Rev Cash Flow

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan

KALIJATI INDUSTRIAL ESTATE SUBANG

Setelah mengadakan pembahasan mengenai studi terbatas ini, terutama mengenai

Beberapa hal melatarbelakangi konsep pengembangan yang paling memungkinkan (most

NO. URAIAN UNIT LUAS ( m2 ) %

1 BLOK A1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 8 238.488

2 BLOK A2 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 6 180.000

3 BLOK A3 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 5 135.000

4 BLOK A4 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 9 179.983

5 BLOK A5 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 10 50.000

6 BLOK A6 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 10 50.000

7 BLOK A7 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 20.000

8 BLOK A8 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 6 120.000

9 BLOK B1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 8 240.000

10 BLOK B2 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 8 240.000

11 BLOK B3 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 28 140.000

12 BLOK B4 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 20.000

13 BLOK B5 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 5 24.955

14 BLOK B6 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 5 24.416

15 BLOK B7 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 19.074

16 BLOK B8 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 19.935

17 BLOK B9 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 7 34.778

18 BLOK B10 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 10 50.000

18 BLOK C1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 12 360.000

19 BLOK C2 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 12 240.000

20 BLOK C3 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 6 180.000

21 BLOK C4 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 5 50.000

22 BLOK C5 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 1 30.000

23 BLOK C6 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 6 30.000

24 BLOK C7 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 8 39.803

25 BLOK D1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 2 60.000

26 BLOK D2 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 5 100.000

NO. URAIAN UNIT LUAS ( m2 ) %

27 BLOK D3 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 8 40.000

28 BLOK D4 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 8 40.000

29 BLOK D5 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 7 205.107

30 BLOK D6 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 10 200.000

31 BLOK D7 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 14 70.000

32 BLOK D8 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 12 240.000

33 BLOK D9 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 12 240.000

34 BLOK D10 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 22 439.685

35 BLOK D11 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 24 479.800

36 BLOK D12 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 8 40.000

37 BLOK D13 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 6 30.000

38 BLOK D14 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 6 30.000

39 BLOK D15 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 20.000

40 BLOK E1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 17 494.220

41 BLOK E2 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 9 270.000

42 BLOK E3 Kavling Industri Type 2 ( Luas 20.000 m2 ) 12 240.000

43 BLOK E4 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 12 120.000

44 BLOK E5 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 24 240.000

45 BLOK E6 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 7 34.000

46 BLOK E7 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 5 25.000

47 BLOK E8 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 3 30.000

48 BLOK E9 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 6 60.000

49 BLOK E10 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 5 50.000

50 BLOK E11 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 2 20.000

51 BLOK F1 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 4 120.000

52 BLOK F2 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 2 50.084

53 BLOK F3 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 5 25.000

54 BLOK F4 Kavling Industri Type 4 ( Luas 5.000 m2 ) 4 20.000

55 BLOK F5 Kavling Industri Type 3 ( Luas 10.000 m2 ) 4 40.000

NO. URAIAN UNIT LUAS ( m2 ) %

56 BLOK F6 Kavling Industri Type 1 ( Luas 30.000 m2 ) 4 60.000