Anda di halaman 1dari 123

Laporan Studi Kelayakan

Pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang


Kabupaten Batang, Jawa Tengah

Milik
PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA

PT. PROVALINDO NUSA


Wijaya Grand Center
Jl. Wijaya II Blok F No. 36B, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 12160
Tlp : 7279 0338 / 7279 0341 - Fax: 720 6774
2019
No. Laporan : Jakarta, 29 Oktober 2019
No. Proyek :

Kepada Yth,
PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Jl. Semarang Kendal Km. 12, Semarang
Jawa Tengah

Perihal : Laporan Studi Kelayakan Pembangunan Kawasan Industri Tulis, Kabupaten Batang

Dengan hormat,
Sesuai dengan Surat Penawaran No. 098/PNW-FS/0.1-PVN/VI/19 dari PT. Provalindo Nusa Tanggal
21 Juni 2019 kepada PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero), maka bersama ini dapat kami
sampaikan Laporan Studi Kelayakan Pembangunan Kawasan Industri Tulis, Kabupaten Batang
dengan luas 300 hektar.
Produk properti yang akan dikembangkan pada Kawasan Industri Tulis Batang yang terletak di
Kabupaten Batang, Jawa Tengah berupa Kavling Jual, Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP), Ruko dan
Perkantoran. Selain itu, beberapa fasilitas yang terdapat pada Kawasan Industri Tulis Batang berupa
Pengelolaan Air Bersih, Pengelolaan Air Limbah, Rumah Dinas Karyawan, Masjid dan Kantor
Pengelola. Biaya investasi dalam rangka pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang sebesar
Rp3.326.661.059.000,- termasuk nilai lahan atau Rp1.222.535.016.000,- diluar Bangunan dan Mesin.
Pinjaman Bank untuk mendanai proyek pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang diasumsikan
sebesar Rp855.774.512.000,-.
Hasil analisa kelayakan proyek menunjukkan bahwa IRR sebesar 11,77%, NPV positif sebesar
Rp123.286.485.000,- pada discount rate 11%, Payback Period selama 14,8 tahun dan Loan Tenor
Bank selama 14 tahun termasuk grace period 8 tahun, sehingga dapat disimpulkan bahwa
pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang layak untuk direalisasikan.
Analisa keuangan disusun atas dasar asumsi yang validalitasnya sangat bergantung pada perubahan
yang mungkin terjadi dikemudian hari, perubahan pada satu atau beberapa asumsi akan
mempengaruhi kesimpulan yang diambil.
Demikian kami sampaikan, atas perhatian dan kerjasama kami ucapkan terima kasih.

Hormat Kami,
PT. Provalindo Nusa

Ir. Cut Syahnaz, MSc.


Direktur
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

RINGKASAN EKSEKUTIF

1. Nama Perusahaan : PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)


2. Nama Proyek : Studi Kelayakan Pembangunan Kawasan Industri Tulis, Kabupaten
Batang dengan luas 300 Ha
3. Lokasi Aset : Desa Kenconorejo, Desa Ponowareng dan Desa Simbangjati
Kecamatan Tulis, Kabupaten Batang, Provinsi Jawa Tengah
Peta Lokasi Tapak

Pusat Kabupateng Batang Pelabuhan Batang PLTU Batang


Sumber : Hasil Survey, 2019

Ringkasan Eksekutif | iii


STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4. Rencana Pengembangan :
Alokasi Lahan Efektif dan Non- Efektif

Keterangan Komposisi Luas


Total Lahan 3.000.000 m²
Komposisi Lahan
Lahan Non-Efektif 13,55% 406.453 m²
Lahan Efektif 86,45% 2.593.547 m²
100,00% 3.000.000 m²
Lahan Non-Efektif
Penghijauan 73,81% 300.000 m²
Jalan & Infrastruktur 26,19% 106.453 m²
Subtotal 100,00% 406.453 m²
Lahan Efektif
Kavling Industri 79,99% 2.074.600 m²
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 18,51% 480.000 m²
Ruko (2Lt) 180/150 0,72% 18.600 m²
Perkantoran (3Lt) 720/400 0,49% 12.800 m²
Poliklinik (2lT) 180/150 0,01% 180 m²
Masjid 0,01% 300 m²
Kantor Pengelola 0,03% 900 m²
WTP 0,09% 2.400 m²
WWTP 0,15% 3.767 m²
Subtotal 100,00% 2.593.547 m²

Rencana Pengembangan

Deskripsi Area (m²) Jumlah (unit) Kavling (m²) Bangunan (m²)


Kavling Jual 2.047.000 2.047.000
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 480.000 480.000 480.000
Ruko (2Lt) 180/150 18.600 124 18.600 22.320
Perkantoran (3Lt) 720/400 12.800 32 12.800 23.040
WTP 2.400 2.400 2.400
WWTP 3.767 3.767 3.767

5. Nilai Investasi :
Total
Deskripsi
(Rp000)
Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Pematangan Lahan & Infrastruktur 299.202.035
Bangunan dan Mesin 2.104.126.042
Total Diluar Bangunan dan Mesin 1.222.535.016
Total Investasi 3.326.661.059

Ringkasan Eksekutif | iv
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

6. Pendanaan Investasi:
Total
Deskripsi %
(Rp000)
Masuk Pembiayaan
Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 299.202.035
1.222.535.016
Tidak Masuk Pembiayaan
Bangunan Dan Mesin 2.104.126.042

Sumber Pembiayaan
Modal 29% 351.925.646
Pinjaman 70% 855.774.512
Pre-Sales 1% 14.834.859
100% 1.222.535.016
Rekap Pendanaan
Modal 21% 711.757.391
Pinjaman 26% 855.774.512
Pre-Sales 53% 1.759.129.156
100% 3.326.661.059

7. Analisa Kelayakan :
Discount Rate 11,00%
Net Present Value (NPV) Rp123.286.485.000,-
Internal Rate of Return (IRR) 11,77%
Payback Period 14,8
Loan Tenor (include grace Period) 14,0

Dari tabel diatas, diketahui bahwa analisa kelayakan proyek menunjukan NPV positif dan IRR lebih
besar dari discount rate, sehingga dapat disimpulkan bahwa pengembangan Kawasan Industri Tulis,
Kabupaten Batang LAYAK untuk dilaksanakan.

oOo

Ringkasan Eksekutif | v
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

PENDAHULUAN

1
1.1 LATAR BELAKANG
Sektor Industri merupakan salah satu sektor yang memiliki peranan penting dalam pembangunan
wilayah. Hampir semua negara memandang bahwa industrialisasi adalah suatu keharusan karena
menjamin kelangsungan proses pembangunan ekonomi jangka panjang dengan laju pertumbuhan
ekonomi yang tinggi dan berkelanjutan yang menghasilkan peningkatan pendapatan perkapita setiap
tahun. Pembangunan ekonomi di suatu negara dalam periode jangka panjang akan membawa
perubahan mendasar dalam struktur ekonomi negara tersebut, yaitu dari ekonomi tradisional yang
dititikberatkan pada sektor pertanian ke ekonomi modern yang didominasi oleh sektor industri.
Kawasan Industri adalah suatu daerah yang didominasi oleh aktivitas industri yang mempunyai
fasilitas kombinasi terdiri dari peralatan-peralatan pabrik (industrial plants), sarana penelitian dan
laboratorium untuk pengembangan, bangunan perkantoran, bank serta fasilitas sosial dan fasilitas
umum. Pembangunan kawasan industri di Indonesia pertama dimulai pada tahun 1973 yaitu dengan
berdirinya Jakarta Industrial Estate Pulo Gadung (JIEP), kemudian tahun 1974 dibangun Surabaya
Industrial Estate Rungkut (SIER), selanjutnya dibangun Kawasan Industri Cilacap (tahun 1974),
menyusul Kawasan Industri Medan (tahun 1975), Kawasan Industri Makasar (tahun 1978), Kawasan
Industri Cirebon (tahun 1984), dan Kawasan Industri Lampung (tahun 1986).
Awal perkembangan industri di indonesia dimulai pada abad ke 18, kegiatan industri dilakukan
dengan menggunakan alat-alat yang sederhana. Seiring berjalannya waktu, maka kegiatan industri
pun mulai menggunakan alat-alat modern dan terus berkembang sampai sekarang. Kemudian
munculnya UndangUndang Nomor 5 Tahun 1984, tentang perindustrian mendorong agar upaya
pembangunan industri perlu dilakukan melalui pembangunan lokasi industri yaitu berupa kawasan
industri. Guna mendorong percepatan pembangunan kawasan industri yang dimaksud, kemudian
pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2009 tentang Kawasan Industri,
dimana setiap perusahaan industri baru setelah diberlakukannya peraturan pemerintah tersebut,
wajib masuk dalam kawasan industri.
PT Kawasan Industri Wijayakusuma atau PT KIW (Persero) merupakan salah satu Badan Usaha Milik
Negara (BUMN) yang berpredikat sangat bagus atas kinerja keuangannya (Penghargaan dari
Infobank). PT KIW (Persero) bergerak di bidang usaha kawasan industri dengan bidang usaha utama
adalah penjualan kaveling industri, persewaan bangunan pabrik siap pakai (BPSP), pengolahan air
limbah, penjualan air bersih dan service charge. PT KIW (Persero) berkedudukan di Kota Semarang,

Pendahuluan | 1 - 1
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Provinsi Jawa Tengah. Saat ini lokasi PT KIW (Persero) dengan ijin lokasi seluas  250 Ha, sudah
dikembangkan seluas  150 Ha dengan total investor (Tenant) sebanyak 91 perusahaan. Dari luas ijin
lokasi  250 Ha, persediaan lahan efektif saat ini tersisa seluas  78 Ha yang diprediksi akan habis
terjual dalam waktu 5 tahun ke depan. Oleh karena itu manajemen perlu melakukan diversifikasi
usaha, sebagai upaya untuk menjaga eksistensi reputasi perusahaan yang telah diraih saat ini.
PT KIW (Persero) saat ini telah memiliki anak perusahaan yang secara prinsip sudah disetujui oleh
pemegang saham yang saat ini dalam proses administrasi pengukuhan di Notaris ddengan nama PT
Putra Wijayakusuma Sakti disingkat PT PWS. Dengan adanya PT PWS diharapkan ketika melakukan
pengembangan kawasan industri baru akan lebih flexible dalam melakukan kerjasama dengan pihak
lain.
Ditetapkannya Perda No.10 Tahun 2017 tentang Rencana Pembangunan Industri Provinsi Jawa
Tengah, merupakan sinyal yang harus menjadi peluang bagi PT KIW (Persero) dan PT PWS ikut
berperan serta mewujudkan amanat yang berada dalam Perda tersebut. Potensi ini tentu akan
banyak memberi peluang terutama di bidang industri, perdagangan dan jasa, pariwisata atau
kegiatan lainnya, menjadi bagian sistem pengembangan kawasan strategis. Pengembangan kawasan
industri tentu sangat bergantung pada kesesuaian Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW),
ketersediaan lahan dukungan dan infrastruktur yang memadai.
Lokasi pengembangan kawasan industri di Jawa Tengah yang berpotensi dan memiliki lokasi strategis
antara lain di Kabupaten Batang, Kabupaten Tegal, Kabupaten Rembang, Kabupaten Brebes, dan
Kabupaten Grobogan. Beberapa lokasi tersebut sebagai lokasi yang merupakan fokus PT KIW
(Persero) melalui PT PWS dalam pengembangan kawasan industri baru, dari lokasi tersebut akan
dilakukan kajian dan ditentukan lokasi terbaik yang memiliki unsur-unsur lengkap sebagai kawasan
yang terintegrasi oleh fasilitas pendukung industri modern.
Berdasarkan kondisi inilah, PT Kawasan Industri Wijayakusuma memanfaatkan peluang tersebut
dengan merencanakan pembangunan Kawasan Industri yang berlokasi di Kabupaten Batang, Provinsi
Jawa Tengah. Berdasarkan hal tersebut, maka ditunjuklah PT. Provalindo Nusa sebagai konsultan
untuk melakukan kajian Studi Kelayakan Pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang.

1.2 MAKSUD DAN TUJUAN


Studi ini bertujuan memberikan opini independen atas rencana pengembangan usaha
tersebut,secara khusus maksud dan tujuan disusunnya studi ini adalah sebagai berikut :
1. Memberikan gambaran tentang rencana investasi yang meliputi aspek teknis, aspek pasar dan
aspek keuangan, serta prospek usaha tersebut dimasa yang akan datang, sehingga dapat
menjadikan masukan kepada perusahaan untuk mengambil kebijakan-kebijakan untuk
kemajuan dan kelangsungan usahanya.
2. Memberikan gambaran dan analisa keuangan yang meliputi rencana biaya investasi dan modal
kerja (jika ada), serta proyeksi manfaat ekonomi dan finansial yang akan diperoleh perusahaan.
Dengan demikian pihak perusahaan akan dapat mempersiapkan segala sesuatu yang berkaitan
dengan masalah sumber pembiayaan.

Pendahuluan | 1 - 2
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

3. Menganalisa kelayakan usaha investasi tersebut, sehingga dapat dipergunakan sebagai bahan
pertimbangan dan keputusan bagi pihak manajemen dan pihak perbankan/debitur untuk
merealisasikan rencana usaha tersebut.

1.3 OBJEK PEKERJAAN


Objek pekerjaan studi kelayakan ini adalah Kawasan Industri yang berlokasi di Kecamatan Tulis,
Kabupaten Batang, Provinsi Jawa Tengah dengan luas kawasan industri sebesar 300 Ha.

1.4 METODOLOGI STUDI


Untuk mendapatkan data-data dan kondisi lahan yang dikaji dan dianalisis, kami menggunakan
metode studi sebagai berikut :
a. Mengkaji data-data sekunder;
b. Wawancara dengan pihak manajemen/staff perusahaan; dan
c. Pengamatan lapangan (general view).
Adapun tahapan pekerjaan studi ini adalah :
1) Persiapan;
2) Pengumpulan data internal;
3) Pengumpulan data eksternal;
4) Survei dan pengamatan lapangan;
5) Pengolahan dan analisis data;
6) Pembuatan draft laporan;
7) Diskusi; dan
8) Penyusunan laporan final.

1.5 SISTEMATIKA PEMBAHASAN


Sistematika pembahasan dalam studi kelayakan ini meliputi :
1. Pendahuluan
Dalam bab ini akan diuraikan mengenai latar belakang, tujuan penyusunan studi kelayakan,
metode yang digunakan dan sistematika pembahasan.
2. Gambaran Umum Perusahaan
Pada bagian ini akan menjabarkan kinerja perusahaan, mulai dari pendirian perusahaan,
legalitas, manajemen.
3. Aspek Pasar
Bagian ini bertujuan melihat bagaimana kondisi pasar properti dimaksud di suatu wilayah
tertentu dimana tapak berada pada masa kini dan prospeknya pada masa mendatang. Dari hasil
analisis pasar ini akan diperoleh gambaran bagaimana tingkat marketibility dari produk properti
yang dikembangkan di atas tapak.

Pendahuluan | 1 - 3
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4. Analisa Teknis
Analisa teknis bertujuan untuk mengetahui dan menganalisa hal-hal teknis yang berhubungan
dengan rencana pengembangan usaha, serta teknis kinerja pengembangan usaha yang akan
dikembangkan.
5. Analisa Keuangan
Dalam aspek ini menjelaskan asumsi-asumsi mengenai pendapatan dan biaya-biaya operasional
serta estimasi investasi yang kemudian diproyeksikan dalam arus kas dan analisa keuangan
sehingga menghasilkan analisa kelayakan usaha. Adapun metode yang digunakan adalah metode
Internal Rate of Return (IRR) dan Net Present Value (NPV).

oOo

Pendahuluan | 1 - 4
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

GAMBARAN
PERUSAHAAN
2
2.1 LATAR BELAKANG PERUSAHAAN
PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero) yang selanjutnya disebut “Perseroan” didirikan pada
tanggal 7 Oktober 1988 dengan Akta Notaris Soeleman Asdjasasmita, SH Nomor: 10 tanggal 7
Oktober 1988. Pada saat awal berdiri Perseroan bernama PT Kawasan Industri Cilacap (Persero).
Perusahaan memulai usahanya di Cilacap dengan membangun Kawasan Industri Cilacap, pada tahun
1995 mulai melakukan pembangunan di Semarang dengan membangun “Kawasan Industri Tugu
Wijayakusuma” yang berlokasi di Jalan Semarang – Kendal Km. 12 Kecamatan Tugu Kota Semarang.
Perseroan telah mengalami beberapa perubahan yang tercantum dalam beberapa akta perubahan.
Perubahan terakhir tercantum dalam Akta Pernyataan Keputusan Risalah Rapat Umum Pemegang
Saham Tahunan Perusahaan (Perseroan) PT Industri Wijayakusuma Nomor 7 Tanggal 12 Juli 2019 di
hadapan Notaris Sunjoto, SH yang berkedudukan di Jakarta. Akta tersebut telah mendapatkan
persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-
0037452.AH.01.02.Tahun 2019.

Adapun maksud dan tujuan Perseroan, berdasarkan Akta Perubahan Nomor 7 Tertanggal 12 Juli
2019 adalah bergerak dalam bidang pembangunan dan pengelolaan kawasan industri (industrial
estate, kawasan Bisnis dan bidang-bidang lainnya untuk menghasilkan barang dan/atau jasa yang
bermutu tinggi dan berdaya saing kuat untuk mendapatkan/mengejar keuntungan guna
meningkatkan nilai Perseroan dengan menerapkan prinsip-prinsip Perseroan Terbatas serta usaha
lainnya yang akan dimuat dalam keputusan rapat umum pemegang saham Perseroan dari waktu ke
waktu.

2.2 MODAL DASAR PERUSAHAAN DAN KOMPOSISI PEMEGANG SAHAM


Modal dasar perusahaan tertuang dalam Akta Pernyataan Keputusan Risalah Rapat Umum
Pemegang Saham Tahunan Perusahaan (Perseroan) PT Industri Wijayakusuma Nomor 7 Tanggal 12
Juli 2019. Akta tersebut telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia Nomor AHU-0037452.AH.01.02.Tahun 2019. Dalam akta tersebut disebutkan
bahwa modal dasar Perseroan ini berjumlah Rp 100.000.000.000,- (seratus milyar rupiah), terbagi
atas 100.000 (seratus) saham, masing-masing saham bernilai nominal Rp1.000.000,- (satu juta
rupiah). Dari modal dasar tersebut ditempatkan sebesar Rp25.863.000.000,-. Komposisi pemegang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:

Gambaran Perusahaan | 2 - 1
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 2.1 Komposisi Pemegang Saham PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)


No Nama Jumlah Saham Nilai Saham
1. Negara Republik Indonesia 13.214 Rp13.214.000.000
2. Pemerintah Kabupaten Cilacap 2.203 Rp2.203.000.000
3. Pemerintah Provinsi Jawa Tengah 10.446 Rp10.446.000.000
Jumlah 25.863 Rp25.863.000.000
Sumber: Dokumen PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero), 2019

2.3 SUSUNAN DIREKSI DAN KOMISARIS


Susunan Direksi dan Komisaris PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero) berdasarkan Akta No 07
Tertanggal 12 Juli 2019 dan Akta No 14 Tertanggal 13 Agustus 2019 adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2 Susunan Direksi dan Komisaris PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Jabatan Nama
Direktur Utama Tn. Rachmadi Nugroho
Direktur Tn. Ahmad Fauzie Nur
Direktur Tn. Ir. Slamet Wahyu Hidayat
Komisaris Utama Tn. Prasetyo Aribowo, SH. M. Soc, SC
Komisaris Tn. Ir. Anton Santosa, MT
Sumber: Dokumen PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero), 2019

2.4 LEGALITAS PERUSAHAAN


Untuk mendukung pelaksanaan seluruh kegiatan usahanya dalam menjalankan usahanya
PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero), telah memiliki beberapa legalitas dan surat perijinan
penting lainnya, perijinan tersebut antara lain:
1. Akta Pernyataan Keputusan RPUPS PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 14
Terdaftar : 13 Agustus 2019
Notaris : Sugiharto, SH
Pengesahan : Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia
Tertanggal 15 Agustus 2019 Nomor AHU-AH.01.03-0314152
2. Akta Pernyataan Keputusan RPUPS PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 07
Terdaftar : 12 Juli 2019
Notaris : Sunjoto, SH
Pengesahan : Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia
Tertanggal 15 Juli 2019 Nomor AHU-0037452.AH.01.02.Tahun 2019.

Gambaran Perusahaan | 2 - 2
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

3. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)


Nomor : 84
Terdaftar : 17 Februari 2010
Notaris : Prof. Dr. Liliana Tedjosaputro, SH, MH

4. Akta Pernyataan Keputusan Diluar Rapat PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)


Nomor : 68
Terdaftar : 15 Desember 2009
Notaris : Prof. Dr. Liliana Tedjosaputro, SH, MH
5. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 84
Terdaftar : 17 Februari 2010
Notaris : Prof. Dr. Liliana Tedjosaputro, SH, MH
6. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 82
Terdaftar : 15 Agustus 2008
Notaris : Prof. Dr. Liliana Tedjosaputro, SH, MH
Pengesahan : Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia
Tertanggal 15 Oktober 2008 Nomor AHU-74461.AH.01.02.Tahun
2008.
7. Akta Pernyataan KRPAD PT Kawasan Industri Cilacap (Persero)
Nomor : 34
Terdaftar : 31 Maret 1998
Notaris : Asmara Noer, SH
8. Akta Pernyataan KRPAD PT Kawasan Industri Cilacap (Persero)
Nomor : 33
Terdaftar : 31 Maret 1998
Notaris : Asmara Noer, SH
9. Akta Pendirian PT Kawasan Industri Cilacap (Persero)
Nomor : 10
Terdaftar : 07 Oktober 1988
Notaris : Soeleman Ardjasasmita, SH
Pengesahan : Surat Keputusan Menteri Kehakiman Republik Indonesia Tertanggal
23 Januari 1989 Nomor 02-708.HT.01.01.Th.’89.
10. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 141-02/11.01/SIUP/XII/1998
Terdaftar : 23 Desember 1998
Diterbitkan oleh : Departemen Perindustrian dan Perdagangan Republik Indonesia

Gambaran Perusahaan | 2 - 3
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

11. Surat Tanda Daftar Perusahaan PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)


Nomor : 11.01.1.68.03002
Terdaftar : 29 Februari 2012
Diterbitkan oleh : Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Kota Semarang
12. Nomor Induk Berusaha (NIB)
Nomor : 9120208202363
Terdaftar : 26 Februari 2019
Diterbitkan oleh : Pemerintah Republik Indonesia
13. NPWP PT PT Kawasan Industri Wijayakusuma (Persero)
Nomor : 01.459.754.6-093.000

oOo

Gambaran Perusahaan | 2 - 4
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

ANALISA PASAR

3
3.1 MAKRO EKONOMI NASIONAL
Analisa makro ekonomi dilakukan untuk memberikan proyeksi yang lebih akurat terhadap kondisi
makro ekonomi dan hubungannya dengan kondisi pasar. Ekonomi Indonesia pada triwulan II 2019
tumbuh 5,05% (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan dengan capaian triwulan sebelumnya
sebesar 5,07% (yoy), terutama akibat pertumbuhan ekspor yang masih mengalami kontraksi.
Permintaan domestik naik dipengaruhi konsumsi yang lebih tinggi dan investasi yang stabil sehingga
tetap mendukung pertumbuhan ekonomi nasional. Secara spasial, pertumbuhan ekonomi ditopang
oleh membaiknya ekonomi Sumatera, Kalimantan, Bali dan Nusa Tenggara, serta stabilnya
pertumbuhan ekonomi Jawa. Bank Indonesia memperkirakan pertumbuhan ekonomi tetap baik
yang didukung permintaan domestik. Bauran kebijakan Bank Indonesia dan Pemerintah juga
diprediksi dapat mendorong berlanjutnya momentum pertumbuhan ekonomi yang sempat
melemah. Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi Indonesia 2019 berada di bawah titik tengah
kisaran 5,0-5,4%, dan baru akan menuju titik tengah kisaran 5,1-5,5% pada tahun 2020.
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Juli 2019 berada pada angka 0,31% (mtm), menurun
dibandingkan dengan bulan sebelumnya sebesar 0,55% (mtm). Secara tahunan, inflasi Juli 2019
tercatat 3,32% (yoy), sedikit meningkat dibandingkan dengan tahun sebelumnya sebesar 3,28%
(yoy). Inflasi yang terkendali didorong oleh inflasi inti yang terjaga didukung ekspektasi yang baik
dan juga konsistensi kebijakan Bank Indonesia menjaga stabilitas harga, permintaan agregat yang
terkelola, dan pengaruh harga global yang minimal. Inflasi administrated prices mencatat deflasi
akibat berlanjutnya dampak kebijakan penurunan tarif batas atas angkuran udara. Sementara
industri kelompok volatile food melambat, meskipun terdapat beberapa komoditas hortikultura yang
meningkat dan perlu diperhatikan. Bank Indonesia tetap menjaga stabilitas harga dan memperkuat
koordinasi kebijakan dengan Pemerintah secara konsisten, baik di tingkat pusat maupun daerah,
guna memastikan inflasi tetap rendah dan stabil di tengah tantangan gangguan cuaca akibat
kemarau panjang yang diperkirakan dapat berdampak pada pasokan bahan pangan. Secara
keseluruhan, inflasi di tahun 2019 diperkirakan akan berada di bawah titik tengah kisaran sasarannya
3,5±1% dan terjaga dalam kisaran sasaran 3,0±1% di tahun 2020.
Sementara itu untuk Nilai Tukar Rupiah, pada Juli 2019 Rupiah mengalami apresiasi 0,8% secara
point to point dibandingkan dengan level akhir Juni 2019, dan 1,3% secara rerata dibandingkan
dengan level Juni 2019. Perkembangan hal tersebut ditopang berlanjutnya aliran masuk modal asing

Analisa Pasar | 3 - 1
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

yang sejalan persepsi positif investor asing terhadap prospek ekonomi nasional dan daya tarik aset
keuangan domestik yang tetap tinggi. Sejalan pergerakan mata uang global, Rupiah pada Agustus
2019 melemah dipengaruhi ketidakpastian pasar keuangan dunia akibat kembali meningkatnya
ketegangan pasar keuangan dunia dikarenakan tingginya persaingan hubungan dagang antara AS
dan Tiongkok. Hal ini menimbulkan efek adanya depresiasi Rupiah 1,6% secara point to point dan
1,4% secara rerata dibandingkan dengan level bulan Juli 2019. Ke depan, Bank Indonesia
memandang nilai tukar Rupiah tetap stabil sesuai dengan mekanisme pasar yang terjaga. Untuk
mendukung efektivitas kebijakan nilai tukar dan memperkuat pembiayaan domestik, Bank Indonesia
terus mengakselerasi pendalaman pasar keuangan, baik di pasar uang maupun valas.
Tabel 3.1 Indikator Makro Ekonomi Nasional Tahun 2014 – Triwulan II 2019

Indikator Satuan 2016 2017 2018 Trw I 2019 Trw II 2019

Pertumbuhan Ekonomi % yoy 5,0 5,07 5,17% 5,07% 5,05%


Inflasi Tahunan % 3,02 3,61 3,13 2,62 3,32%
Nilai Tukar Rata-rata Rp/USD 13.550 13.568 14.231 14.460 14.111
Suku Bunga - BI Rate % 4,75 4,25 5,83 5,87 5,89
Sumber: BPS, Bank Indonesia, 2019 (diolah)

3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi


Pertumbuhan ekonomi Indonesia lebih rendah dari pencapaian di triwulan sebelumnya, yaitu
tercatat 5,05% (yoy). Penurunan diakibatkan pertumbuhan ekspor yang masih mengalami kontraksi.
Pertumbuhan ekonomi ditopang oleh membaiknya ekonomi Sumatera, Kalimantan, Bali dan Nusa
Tenggara, serta stabilnya pertumbuhan ekonomi Jawa. Secara keseluruhan, pertumbuhan ekonomi
2019 berada di bawah titik tengah kisaran 5,0 - 5,4% dan meningkat menuju titik tengah kisaran 5,1-
5,5% pada tahun 2020.
Grafik 3.1 Pertumbuhan Ekonomi Nasional Tahun 2014 – Triwulan I 2019

Sumber: BPS, Bank Indonesia, 2019 (diolah)

Sementara pertumbuhan ekonomi menurun, permintaan domestik ditopang terutama oleh


konsumsi rumah tangga yang bersumber dari peningkatan konsumsi nonmakanan. Konsumsi rumah

Analisa Pasar | 3 - 2
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

tangga pada Triwulan II 2019 tercatat tumbuh 5,17% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 5,02% (yoy). Peningkatan konsumsi rumah tangga
dipengaruhi oleh meningkatnya konsumsi nonmakanan yang bersumber dari kenaikan konsumsi
untuk pemenuhan kebutuhan tersier, antara lain pendidikan, kesehatan, restoran dan hotel, serta
perumahan dan perlengkapan rumah tangga. Kenaikan pengeluaran pendidikan meningkat seiring
dengan periode pendaftaran pendidikan untuk tahun ajaran baru yang berlangsung pada Triwulan II
2019. Peningkatan pengeluaran kesehatan rumah tangga antara lain dipengaruhi oleh peningkatan
klaim asuransi kesehatan. Berikut tabel pertumbuhan ekonomi Indonesia dari sisi pengeluaran.
Tabel 3.2 Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran
Tahun
Komponen PDB Pengeluaran
2017 2018 Trw I 2019 Trw II 2019
Konsumsi Rumah Tangga 4,94 5,05 5,02 5,17
Konsumsi Lembaga Nonprofit Melayani Rumah Tangga 6,93 9,08 16,95 15,27
Konsumsi Pemerintah 2,13 4,80 5,21 8,23
Investasi 6,15 6,67 5,03 5,01
Investasi Bangunan 6,24 5,45 5,48 5,46
Investasi Nonbangunan 5,90 10,31 3,69 3,70
Ekspor 8,91 6,48 -1,86 -1,81
Impor 8,06 12,04 -7,36 -6,73
PDB 5,07 5,17 5,07 5,05
Sumber: BPS, Bank Indonesia, 2019 (diolah)

Kontribusi investasi yang tumbuh stabil dapat memberikan dampak bagi keberlanjutan momentum
pertumbuhan ekonomi. Kinerja investasi pada Triwulan II 2019 tumbuh 5,01% (yoy), relatif stabil
dibandingkan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 5,03% (yoy). Pertumbuhan investasi
membaik ini salah satunya ditopang oleh investasi nonbangunan yang tumbuh menjadi 3,70% (yoy)
pada Triwulan II 2019. Kinerja investasi nonbangunan membaik sejalan dengan kontraksi impor
barang modal yang berkurang, hal itu dipengaruhi oleh peningkatan impor mesin industri sejalan
dengan industri pengolahan besi dan baja yang tumbuh, serta peningkatan impor barang
perlengkapan untuk mendukung pembangunan proyek ketenagalistrikan.
Sementara itu dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi ditopang oleh sektor tersier yang
tumbuh tinggi. Tingginya pertumbuhan sektor tersier didorong oleh lapangan usaha transportasi,
pergudangan, informasi dan komunikasi serta lapangan usaha jasa-jasa lainnya dengan konstribusi
terhadap pertumbuhan ekonomi yang terus meningkat. Kinerja sektor primer meningkat sejalan
dengan perbaikan lapangan usaha pertanian, peternakan, kehutanan dan perikanan. Sedangkan
kinerja sektor sekunder melambat sejalan dengan lapangan usaha industri pengolahan yang tumbuh
lebih rendah. Kinerja lapangan usaha pertambangan dan penggalian sendiri menurun di Triwulan II
2019 sebesar 0,71% (yoy), dari triwulan sebelumnya yang tumbuh positif sebesar 2,32% (yoy).
Penurunan tersebut disebabkan oleh ekspor produk pertambangan yang mengalami kontraksi.
Penurunan kinerja lapangan usaha pertambangan dan penggalian utamanya disebabkan oleh sub-
lapangan usaha biji logam dan tambang migas yang terkontraksi akibat menurunnya produksi
tembaga dan emas. Berikut tabel pertumbuhan ekonomi sisi lapangan usaha.

Analisa Pasar | 3 - 3
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 3.3 Pertumbuhan Ekonomi Sisi Lapangan Usaha


Tahun
Komponen PDB Pengeluaran
2017 2018 Trw I 2019 Trw II 2019
Pertanian, Peternakan, Kehutanan, dan Perikanan 3,87 3,91 1,81 5,33
Pertambangan dan Penggalian 0,66 2,16 2,32 -0,71
Industri Pengolahan 4,29 4,27 3,86 3,54
Listrik, Gas, Air Bersih, dan Pengadaan Air 1,76 5,47 4,48 2,65
Kontruksi 6,80 6,09 5,91 5,69
Perdagangan dan Penyediaan Akomodasi dan Makanan dan Minuman 4,63 5,10 5,38 4,80
Transportasi, Pergudangan, Informasi dan Komunikasi 9,12 7,03 7,35 7,88
Jasa Keuangan, Real Estate, dan Jasa Perusahaan 5,43 4,87 7,33 6,07
Jasa-Jasa Lainnya 4,37 6,85 7,13 8,39
PDB 5,07 5,17 5,07 5,05
Sumber: BPS, Bank Indonesia, 2019 (diolah)

3.1.2 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) tetap terkendali meskipun meningkat dibandingkan periode
sebelumnya. Inflasi IHK tercatat sebesar 1,67% (qtq) pada Triwulan II 2019, meningkat dari triwulan
sebelumnya sebesar 0,35% (qtq). Inflasi IHK didorong oleh peningkatan seluruh kelompok inflasi
seiring dengan peningkatan tekanan permintaan pada periode Hari Besar Keagamaan Nasional
(HBKN). Inflasi inti tercatat sedikit meningkat dari 0,72% (qtq) pada Triwulan I 2019 menjadi sebesar
0,82% (qtq) pada Triwulan II 2019. Kelompok volatile food mencatat inflasi 5,47% (qtq) pada
Triwulan II 2019, sedangkan inflasi administered prices tercatat 0,55% (qtq) meningkat dari triwulan
sebelumnya 0,02% (qtq). Inflasi IHK pada Juli 2019 tercatat sebesar 3,32% (yoy), sedikit meningkat
dibandingkan dengan inflasi bulan sebelumnya sebesar 3,28% (yoy). Diperkirakan, selama 2019
inflasi akan berada di bawah titik tengah kisaran sasarannya 3,5±1% dan terjaga dalam kisaran
sasaran 3,0±1% pada 2020. Berikut laju inflasi Indonesia tahun 2019 hingga Bulan Juli
Grafik 3.2 Laju Inflasi Indonesia Tahun 2019 (%)

Sumber: Bank Indonesia, 2019 (diolah)

Analisa Pasar | 3 - 4
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

3.1.3 Nilai Tukar Rupiah


Nilai tukar Rupiah bergerak sesuai dengan fundamentalnya sehingga turut menopang ketahanan
eksternal. Pada Juli 2019, Rupiah mengalami apreasiasi 0,8% secara point to point dibandingkan
dengan level akhir Juni 2019, dan 1,3% secara rerata dibandingkan dengan level Juni 2019. Sejalan
pergerakan mata uang global, Rupiah pada Agustus 2019 melemah dipengaruhi ketidakpastian pasar
keuangan dunia akibat kembali meningkatnya ketegangan hubungan dagang antara AS dan Tiongkok
sehingga mengalami depresiasi 1,6% secara point to point dan 1,4% secara rerata dibandingkan
dengan level bulan Juli 2019. Hingga Agustus, Rupiah sampai dengan Agustus 2019 secara point to
point menguat sebesar 0,98% dibandingkan dengan level akhir tahun 2018. Dinamika Rupiah
ditopang berlanjutnya aliran masuk modal asing ditengah pola musiman peningkatan permintaan
valas nonresident. Pada Triwulan II 2019, Rupiah mengalami penguatan sebesar 0,80% secara point
to point. Perekonomian yang kondusif juga tercermin dari inflasi yang rendah dan stabil serta posisi
cadangan devisa yang masih tetap tinggi sampai dengan Triwulan II 2019. Penguatan Rupiah juga
sejalan dengan pergerakan mayoritas mata uang kawasan dipengaruhi optimism perbaikan
hubungan dagang antara AS dan Tiongkok dan ketidakpastian pasar keuangan global yang
berkurang, seiring perkiraan kebijakan moneter global yang lebih longgar.
Grafik 3.3 Perkembangan Nilai Tukar Rupiah terhadap US Dollar Tahun 2015 – 2018 Triwulan IV

Sumber: Bank Indonesia, 2019

3.1.4 Suku Bunga BI 7-Day (Reverse) Repo Rate


Rata-rata harian (RRH) suku bunga Pasar Uang Antar Bank tenor overnight (PUAB) O/N pada
Triwulan II 2019 tercatat 5,89%, tidak jauh berbeda dibandingkan dengan RRH pada triwulan
sebelumnya yang sebesar 5,87% serta berada di sekitar suku bunga kebijakan BI-7DRR sebesar
6,00%. Transmisi kebijakan moneter didukung pasar uang yang stabil dan efisien. Volatilitas suku
bunga PUAB O/N terkendali didukung oleh likuiditas yang mencukupi. Sementara suku bunga
deposito perbankan turun di Triwulan II 2019. Rerata tertimbang (RRT) suku bunga deposito pada
akhir Triwulan II 2019 turun 5 bps menjadi 6,83% dari 6,88% pada triwulan sebelumnya. Penurunan
suku bunga deposito ini berlanjut pada Juli 2019. Suku bunga kredit turun pada Triwulan II 2019. RRT

Analisa Pasar | 3 - 5
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

suku bunga kredit pada akhir Triwulan II 2019 tercatat sebesar 10,75%, turun 11 bps dari RRT suku
bunga akhir triwulan sebelumnya.
Grafik 3.4 Pertumbuhan BI Rate Tahun 2016 –Tahun 2019 Triwulan II

Sumber: Bank Indonesia, 2019

3.1.5 Perkembangan Investasi


Berdasarkan data realisasi investasi Triwulan II 2019, total investasi mencapai Rp200,5 triliun
meningkat sebesar 13,7% dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2018. Capaian investasi ini
berhasil menyerap tenaga kerja Indonesia sebanyak 255.314 orang. Nilai investasi selama Triwulan II
Tahun 2019 untuk Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) sebesar Rp 95,6 triliun, meningkat
18,6% dari periode yang sama pada tahun 2018. Sementara nilai investasi untuk Penanaman Modal
Asing (PMA) sebesar Rp 104,9 Triliun. BKPM juga mencatat realisasi investasi (PMDN & PMA) selama
periode Triwulan II 2019 berdasarkan lokasi proyek (5 besar) adalah: Jawa Barat (Rp 31,4 triliun,
15,6%); Daerah Khusus Ibukota Jakarta (Rp 29,8 triliun, 14,9%); Jawa Timur (Rp 14,9 triliun, 9,7%);
Jawa Tengah (Rp 14,7 triliun, 7,4%) dan Banten (Rp 12,1 triliun, 6,0%). Sedangkan realisasi investasi
(PMDN & PMA) periode Triwulan II 2019 berdasarkan sektor usaha (5 besar) adalah: Transportasi,
Gudang, dan Telekomunikasi (Rp 34,5 triliun, 17,2%), Listrik, Gas dan Air (Rp 23,7 triliun, 11,8%),
Industri Makanan (Rp 12,7 triliun, 8,6%); Tanaman Pangan, Perkebunan, dan Peternakan (Rp 16,9
triliun, 8,4%); dan Pertambangan (Rp 15,1 triliun, 7,5%). Pada Triwulan II 2019, realisasi investasi di
Jawa sebesar Rp 108,8 triliun dan realisasi investasi di luar Jawa sebesar Rp 91,7 triliun. Realisasi
penyerapan tenaga kerja pada Triwulan II 2019 mencapai 255.314 orang yang terdiri dari 141.153
orang di proyek PMDN dan sebanyak 114.161 orang d proyek PMA.

Analisa Pasar | 3 - 6
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Grafik 3.5 Realisasi Penanaman Modal Triwulan Tahun 2017 – 2019 Triwulan II (Rp. Triliun)

Sumber: Badan Koordinasi Penanaman Modal, 2019

3.2 GAMBARAN EKONOMI PROVINSI JAWA TENGAH


Secara astronomis, Jawa Tengah terletak antara 5040’ dan 8030’ Lintang Selatan dan antara 108030’
dan 111030’ Bujur Timur (termasuk Pulau Karimunjawa). Berdasarkan posisi geografisnya, Jawa
Tengah memiliki batas-batas yakni sebelah utara berbatasan dengan Laut Jawa, sebelah selatan
berbatasan dengan Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dan Samudra Hindia, sebelah Barat
berbatasan dengan Provinsi Jawa Barat dan sebelah timur berbatasan dengan Provinsi Jawa Timur.
Provinsi Jawa Tengah terdiri dari 35 Kabupaten/Kota yakni 29 Kabupaten dan 6 Kota, dengan luas
wilayah Provinsi Jawa Tengah yakni sebesar 3,25 juta hektar atau sekitar 25,04% dari luas Pulau
Jawa.
Tabel 3.4 Laju Perumbuhan PDRB Atas Dasar Harga Konstan 2010 Menurut Provinsi di
Indonesia 2013 - 2017 (%)
Tahun
Provinsi 2013 2014 2015 2016* 2017**
Aceh 2,61 1,55 -0,73 3,31 4,19
Sumatera Utara 6,07 5,23 5,10 5,18 5,12
Sumatera Barat 6,08 5,88 5,52 5,26 5,29
Riau 2,48 2,71 0,22 2,23 2,71
Jambi 6,84 7,36 4,20 4,37 4,64
Sumatera Selatan 5,31 4,79 4,42 5,03 5,51
Bengkulu 6,07 5,48 5,13 5,30 4,99
Lampung 5,77 5,08 5,13 5,15 5,17
Kep Bangka Belitung 5,20 4,67 4,08 4,11 4,51
Kep Riau 7,21 6,60 6,01 5,03 2,01
DKI Jakarta 6,07 5,91 5,89 5,85 6,22
Jawa Barat 6,33 5,09 5,04 5,67 5,29
Jawa Tengah 5,11 5,27 5,47 5,28 5,27
DI Yogyakarta 5,47 5,17 4,95 5,05 5,26
Jawa Timur 6,08 5,86 5,44 5,55 5,45

Analisa Pasar | 3 - 7
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tahun
Provinsi 2013 2014 2015 2016* 2017**
Banten 6,67 5,51 5,40 5,26 5,71
Bali 6,69 6,73 6,03 6,24 5,59
Nusa Tenggara Barat 5,16 5,17 21,77 5,82 0,11
Nusa Tenggara Timur 5,41 5,05 5,03 5,18 5,16
Kalimantan Barat 6,05 5,03 4,86 5,22 5,17
Kalimantan Tengah 7,37 6,21 7,01 6,36 6,74
Kalimantan Selatan 5,33 4,84 3,83 4,38 5,29
Kalimantan Timur 2,76 1,71 -1,21 -0,38 3,13
Kalimantan Utara - 8,18 3,40 3,75 6,59
Sulawesi Utara 6,38 6,31 6,12 6,17 6,32
Sulawesi Tengah 9,59 5,07 15,52 9,98 7,14
Sulawesi Selatan 7,62 7,54 7,17 7,41 7,23
Sulawesi Tenggara 7,50 6,26 6,88 6,51 6,81
Gorontalo 7,67 7,27 6,22 6,52 6,74
Sulawesi Barat 6,93 8,86 7,39 6,03 6,67
Maluku 5,24 6,64 5,48 5,76 5,81
Maluku Utara 6,36 5,49 6,10 5,77 7,67
Papua Barat 7,36 5,38 4,15 4,52 4,01
Papua 8,55 3,65 7,47 9,21 4,64
Rata-Rata 5.71 5.21 4.99 5.16 5,23
Sumber: Badan Pusat Statistika, 2018

3.2.1 LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI


Perekonomian Jawa Tengah berdasarkan besaran Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) atas dasar
harga berlaku triwulan I-2018 mencapai Rp 310.644,31 miliar dan atas dasar harga konstan 2010
mencapai Rp 228.752,27 miliar.
Ekonomi Jawa Tengah triwulan I-2018 tumbuh 5,41% (yoy). Dari sisi produksi, pertumbuhan
didorong oleh semua lapangan usaha, dengan pertumbuhan tertinggi dicapai Lapangan Usaha
Informasi dan Komunikasi yang tumbuh 15,86%. Dari sisi Pengeluaran, didorong oleh pertumbuhan
semua komponen yang menguat.
Tabel 3.5 PDRB Provinsi Jawa Tengah Tahun 2013 - 2018

Uraian 2013 2014 2015 2016 2017 2018


Triw-I
PDRB ADHB (triliun Rp) 623,7 925,6 1.014 1.092 1.187 310,6
Pertumbuhan Ekonomi (%) 5,8 5,3 5,47 5,28 5,27 5,41
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2018

Pertumbuhan ekonomi Provinsi Jawa Tengah pada triwulan I 2018 yang tercatat sebesar 5,41% (yoy)
relatif stabil dibandingkan dengan pertumbuhan pada triwulan sebelumnya (5,40%; yoy), meski lebih
tinggi dibanding pertumbuhan ekonomi triwulan I sejak tahun 2016. Kinerja perekonomian Jawa
Tengah tersebut berada di atas pertumbuhan ekonomi nasional yang tercatat pada level 5,06%
(yoy), namun masih lebih rendah dibandingkan pertumbuhan kawasan Jawa yang meningkat
menjadi sebesar 5,78% (yoy). Lebih lanjut, secara triwulanan, Produk Domestik Regional Bruto

Analisa Pasar | 3 - 8
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

(PDRB) Jawa Tengah tumbuh 2% (qtq), relatif stabil dibandingkan periode yang sama tahun
sebelumnya yang tercatat tumbuh 1,99% (qtq).

Grafik 3.6 Pertumbuhan Ekonomi Jawa Tengah Tahun 2014 – 2018

Sumber : KEKR Jawa Tengah, 2018

3.2.2 INFLASI
Inflasi Jawa Tengah pada triwulan I 2018 tercatat sebesar 3,39% (yoy), mengalami penurunan
dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 3,71% (yoy). Sementara itu, secara triwulanan Jawa
Tengah mengalami inflasi sebesar 1,24% (qtq), atau meningkat dibandingkan triwulan IV 2017 yang
mencatatkan inflasi sebesar 0,95% (qtq).

Laju inflasi Jawa Tengah pada triwulan laporan relatif sama dengan inflasi nasional yang tercatat
sebesar 3,40% (yoy), namun lebih rendah dibandingkan inflasi Kawasan Jawa yang tercatat sebesar
3,47% (yoy). Dibandingkan dengan provinsi lainnya di Kawasan Jawa, inflasi Provinsi Jawa Tengah
pada triwulan I 2018 menempati urutan ketiga tertinggi setelah Jawa Barat dan Banten yang tercatat
masing-masing sebesar 3,91% (yoy) dan 3,55% (yoy). Penurunan laju inflasi Jawa Tengah pada
triwulan I 2018 terutama didorong oleh melambatnya harga kelompok transportasi, komunikasi, dan
jasa keuangan pasca normalisasi periode libur panjang akhir tahun 2017.
Grafik 3.7 Perkembangan Inflasi Jawa Tengah dan Nasional Tahun 2012 – 2017

Analisa Pasar | 3 - 9
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Sumber : KEKR Jawa Tengah, 2018

3.3 GAMBARAN EKONOMI KABUPATEN BATANG


Kabupaten Batang terletak antara 6051’46” dan 7011’47” Lintang Selatan dan antara 109040’19” dan
110003’06” Bujur Timur. Letak Kabupaten Batang berada pada pesisir pantai utara Pulau Jawa,
Kabupaten Batang membentang dari wilayah pantai hingga dataran tinggi mendekati wilayah Dieng.
Kabupaten Batang sebelah barat berbatasan dengan Kabupaten dan Kota Pekalongan, sebelah
selatan berbatasan dengan Kabupaten Wonosobo dan Kabupaten Banjarnegara, sebelah timur
dengan Kabupaten Kendal dan sebelah utara berbatasan dengan Laut Jawa.
Wilayah Kabupaten Batang yang membentang dari daerah pesisir meliputi kecamatan Gringsing,
Banyuputih, Subah, Tulis, Kandeman dan Batang, hingga kecamatan yang terlatak di sepanjang
dataran tinggi yaitu kecamatan Bawang, Reban, dan Blado.
3.3.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi
PDRB atas dasar harga berlaku Kabupaten Batang pada tahun 2017 mencapai 18,7 triliun rupiah,
secara nominal, nilai PDRB ini mengalami kenaikan sebesar 1,5 triliun rupiah dibandingkan denan
tahun 2016 yang mencapai 17,2 triliun rupiah. Berdasarkan harga konstan 2010, PDRB Kabupaten
Batang juga mengalami kenaikan, dari 12,9 triliun rupiah pada tahun 2016 menjadi 13,6 triliun
rupiah pada tahun 2017. Perkembangan ini menunjukkan selama tahun 2017 pertumbuhan ekonomi
Kabupaten Batak naik 5,29 persen. Kenaikan PDRB ini disebabkan oleh peningkatan produksi, tanpa
pengaruh inflasi. Sementara itu berdasarkan lapangan usaha, laju pertumbuhan tertinggi di
Kabupaten Batang dicapai lapangan usaha pertambangan dan penggalian yang tumbuh sebesar
20,90 persen. Laju pertumbuhan yang tertinggi pada sektor pertambangan dan penggalian ini ikut
terdorong akibat adanya proses penyiapan lahan (pengerukan dan pengurungan) lahan PLTU dan
jalan tol Semarang - Batang.

Analisa Pasar | 3 - 10
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Grafik 3.8 Laju Pertumbuhan Ekonomi Kabupaten Batang Tahun 2013 – 2017 (%)

Sumber : Badan Pusat Statistika Kabupaten Batang, 2018

Seperti tahun sebelumnya, lapangan usaha industri pengolahan masih menjadi penyumbang
terbesar PDRB Kabupaten Batang dengan peranan sebesar 34,35 persen. Lapangan usaha dengan
peranan terbesar selanjutnya adalah lapangan usaha pertanian, kehutanan dan perikanan sebesar
21,22 persen serta lapangan usaha perdagangan besar eceran, reparasi mobil dan motor sebesar
13,11 persen. Sementara itu PDRB perkapita mengalami peningkatan, dimana pada tahun 2017 nilai
PDRB perkapita Kabupaten Batang mencapai 24,73 juta rupiah, tidak hanya meningkat
perkembangan PDRB perkapita Kabupaten Batang tiap tahun masih lebih besar daripada angka
inflasi.
Tabel 3.6 Pertumbuhan Ekonomi Atas Dasar Harga Konstan Menurut Lapangan Usaha di
Kabupatan Batang Tahun 2015 – 2017 (%)
Tahun
Inflasi
2015 2016 2017
Pertanian, Kehutanan dan Perikanan 3,30 1,88 -2,29
Pertambangan dan Penggalian 2,50 8,72 20,90
Industri Pengelolaan 5,30 4,69 7,48
Pengadaan Listrik dan Gas 8,78 8,64 5,14
Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang 2,42 9,74 9,93
Konstruksi 7,86 7,39 13,59
Perdagangan Besar dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 4,57 6,18 5,85
Transportasi dan Pergudangan 7,65 5.28 4.64
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 8,16 7,76 4,77
Informasi dan Komunikasi 15,64 8,76 9,12
Jasa Keuangan dan Asuransi 6,19 7,60 3,83
Real Estate 6,31 6,87 5,80
Jasa Perusahaan 6,72 6,67 6,22
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib 7,25 0,80 1,07

Analisa Pasar | 3 - 11
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Inflasi Tahun
Jasa Pendidikan 6,69 7,49 5,54
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 5,24 8,75 6,85
Jasa Lainnya 4,10 6,72 6,90
Produk Domestik Regional Bruto 5,43 4,98 5,29
Sumber : Badan Pusat Statistika Kabupaten Batang, 2018

3.3.2 Inflasi
Secara umum tingkat inflasi dihitung untuk melihat perubahan harga-harga konsumen pada berbagai
kelompok komoditas. Komoditas tersebut dikelompokkan menjadi 7 kelompok yaitu: kelompok
bahan makanan, kelompok makanan jadi, minuman, rokok dan tembakau, kelompok perumahan,
kelompok sandang, kelompok kesehatan, kelompok pendidikan dan kelompok transportasi. Inflasi
tahun kalender pada tahun 2017 sebesar 3,44 persen, hal tersebut berdasarkan kelompok
pengeluaran, kelompok makanan jadi, minuman, rokok dan tembakau memiliki nilai laju inflasi yang
paling tinggi dibandingkan kelompok pengeluaran yang lain yaitu 4,18 persen, kemudan disusul oleh
kelompok bahan makanan sebesar 3,61 persen serta kelompok perumahan sebesar 3,32 persen.
Grafik 3.9 Laju Inflasi Kabupaten Batang Tahun 2013 – 2017 (%)

Sumber : Badan Pusat Statistika Kabupaten Batang, 2018

3.4 GAMBARAN UMUM INDUSTRI NASIONAL


3.4.1 Visi, Misi dan Strategi Pembangunan Industri
Demi mewujudkan perindustrian yang baik di masa yang akan datang maka diperlukan visi dalam
pembangunan industry nasional. Visi pembangunan Industri Nasional adalah Indonesia menjadi
Negara industry tangguh, yang dimaksud dengan dengan industry tangguh bercirikan : struktur
industry nasional yang kuat, dalam, sehat dan berkeadilan; industri yang berdaya saing tinggi di
tingkat global; dan industry yang berbasis inovasi dan teknologi.
Dalam rangka mewujudkan visi tersebut, pembangunan industry nasional mengemban misi sebagai
berikut : meningkatkan peran industri nasional sebagai pilar dan penggerak perekonomian nasional;
memperkuat dan memperdalam struktur industri nasional; meningkatkan industri yang mandiri,
berdaya saing, dan maju, serta Industri Hijau; menjamin kepastian berusaha, persaingan yang sehat,

Analisa Pasar | 3 - 12
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

serta mencegah pemusatan atau penguasaan industri oleh satu kelompok atau perseorangan yang
merugikan masyarakat; membuka kesempatan berusaha dan perluasan kesempatan kerja;
meningkatkan persebaran pembangunan industri ke seluruh wilayah Indonesia guna memperkuat
dan memperkukuh ketahanan nasional; dan meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan
masyarakat secara berkeadilan.
Strategi yang ditempuh untuk mencapai visi dan misi pembangunan industri nasional adalah sebagai
berikut:
• mengembangkan industri hulu dan industri antara berbasis sumber daya alam;
• melakukan pengendalian ekspor bahan mentah dan sumber energi;
• meningkatkan penguasaan teknologi dan kualitas sumber daya manusia (SDM) industri;
• menetapkan Wilayah Pengembangan Industri (WPI);
• mengembangkanWilayah Pusat Pertumbuhan Industri (WPPI), Kawasan Peruntukan Industri,
Kawasan Industri, dan Sentra Industri kecil dan industri menengah;
• menyediakan langkah-langkah afirmatif berupa perumusan kebijakan, penguatan kapasitas
kelembagaan dan pemberian fasilitas kepada industri kecil dan industri menengah;
• melakukan pembangunan sarana dan prasarana Industri;
• melakukan pembangunan industri hijau;
• melakukan pembangunan industri strategis;
• melakukan peningkatanpenggunaan produk dalam negeri; dan
• meningkatkan kerjasama internasional bidang industri.
3.4.2 Sasaran Dan Tahapan Capaian Pembangunan Industri
a. Sasaran Pembangunan Industri
Sasaran Pembangunan Industri Nasional adalah sebagai berikut:
1. meningkatnya pertumbuhan industri yang diharapkan dapat mencapai pertumbuhan 2 (dua)
digit pada tahun 2035 sehingga kontribusi industri dalam Produk Domestik Bruto (PDB)
mencapai 30% (tiga puluh persen);
2. meningkatnya penguasaan pasar dalam dan luar negeri dengan mengurangi ketergantungan
terhadap impor bahan baku, bahan penolong, dan barang modal, serta meningkatkan ekspor
produk industri;
3. tercapainya percepatan penyebaran dan pemerataan industri ke seluruh wilayah Indonesia;
4. meningkatnya kontribusi industri kecil terhadap pertumbuhan industri nasional;
5. meningkatnya pengembangan inovasi dan penguasaan teknologi;
6. meningkatnya penyerapan tenaga kerja yang kompeten di sektor industri; dan
7. menguatnya struktur industri dengan tumbuhnya industri hulu dan industri antara yang
berbasis sumber daya alam.
Sasaran pembangunan sektor industri yang dicapai pada tahun 2015 sampai dengan tahun 2035
seperti terlihat pada tabel berikut.
Tabel 3.7 Sasaran Pembangunan Industri Tahun 2015 s.d. 2035 (persen)
Indikator Pembangunan Industri Satuan 2015 2020 2025 2035
Pertumbuhan sektor industri nonmigas % 6,8 8,5 9,1 10,5
Kontribusi industri nonmigas terhadp PDB % 21,2 24,9 27,4 30,0
Kontrubusi ekspor produk industri terhadap total ekspor % 67,3 69,8 73,5 78,4

Analisa Pasar | 3 - 13
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Indikator Pembangunan Industri Satuan 2015 2020 2025 2035


Jumlah tenaga kerja di sektor industry Juta orang 15,5 18,5 21,7 29,2
Presentase tenaga kerja di sektor industri terhadap total pekerja % 14,1 15,7 17,6 22,0
Rasio impor bahan baku sektor industri terhadap PDB sektor industri
% 43,1 26,9 23,0 20,0
nonmigas
Nilai Investasi sektor industry RP triliun 270 618 1.000 4.150
Presentase nilai tambah sektor industri yang diciptakan di luar Pulau Jawa % 27,7 29,9 33,9 40,0
Sumber: Kementrian Perindustrian, 2017

Sasaran kuantitatif diatas ditentukan berdasarkan asumsi yang didukung oleh komitmen pemerintah
untuk tercapainya kondisi sebagai berikut:
1. stabilitas politik dan ekonomi yang mendukung peningkatan pertumbuhan ekonomi nasional
antara 6% (enam persen) sampai dengan 9% (sembilan persen) per tahun;
2. perkembangan ekonomi global yang dapat mendukung pertumbuhan ekspor nasional
khususnya produk industri;
3. iklim investasi dan pembiayaanyang mendorong peningkatan investasi di sektor industri;
4. ketersediaan infrastruktur yangdapat mendukung peningkatan produksi dan kelancaran
distribusi;
5. kualitas dan kompetensi SDM industri berkembang dan mendukung peningkatan
penggunaan teknologi dan inovasi di sektor industri;
6. kebijakan terkait sumber daya alam yang mendukung pelaksanaan program hilirisasi industri
secara optimal; dan
7. koordinasi antarkementerian/lembaga dan peran aktif pemerintah daerah dalam
pembangunan industri.
b. Penahapan Capaian Pengembangan Industri
Penahapan capaian pembangunan industri prioritas dilakukan untuk jangka menengah dan jangka
panjang. Sejalan dengan Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN), tahapan dan arah
rencana pembangunan industri nasional diuraikan sebagai berikut:
1. Tahap I (2015-2019)
Arah rencana pembangunan industri nasional pada tahap ini dimaksudkan untuk
meningkatkan nilai tambah sumber daya alam pada industri hulu berbasis agro, mineral dan
migas, yang diikuti dengan pembangunan industri pendukung dan andalan secara selektif
melalui penyiapan SDM yang ahli dan kompeten di bidang industri, serta meningkatkan
penguasaan teknologi.
2. Tahap II (2020-2024)
Arah rencana pembangunan industri nasional pada tahap ini dimaksudkan untuk mencapai
keunggulan kompetitif dan berwawasan lingkungan melalui penguatan struktur industri dan
penguasaan teknologi, serta didukung oleh SDM yang berkualitas.
3. Tahap III (2025-2035)
Arah rencana pembangunan industri nasional pada tahap ini dimaksudkan untuk menjadikan
Indonesia sebagai Negara Industri Tangguh yang bercirikan struktur industri nasional yang
kuat dan dalam, berdaya saing tinggi di tingkat global, serta berbasis inovasi dan teknologi.
3.4.3 Bangun Industri Nasional

Analisa Pasar | 3 - 14
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Sektor industri menjadi penggerak utama pembangunan ekonomi nasional, karena telah mampu
memberikan kontribusi signifikan dalam peningkatan nilai tambah, lapangan kerja dan devisa, serta
mampu memberikan kontribusi yang besar dalam pembentukan daya saing nasional. Rencana Induk
Pembangunan Industri Nasional (RIPIN) 2015 – 2035 ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah No.
14 tahun 2015 dan disusun sebagai pelaksanaan amanat Undang-Undang No. 3 tahun 2014 tentang
Perindustrian, serta menjadi pedoman bagi pemerintah dan pelaku industri dalam perencanaan dan
pembangunan industri. Di dalam RIPIN telah ditentukan 10 industri prioritas yang dikelompokkan
kedalam industri andalan, industri pendukung, dan industri hulu sebagai berikut :
• Industri Andalan
- Industri Pangan
- Industri Farmasi, Kosmetik, dan Alat Kesehatan
- Industri Tekstil, Kulit, Alas Kaki dan Aneka
- Industri Alat Transportasi
- Industri Elektronika dan Telematika / ICT
- Industri Pembangkit Energi
• Industri Pendukung
- Industri Barang Modal, Komponen, Bahan Penolong dan Jasa Industri
• Industri Hulu
- Industri Hulu Agro
- Industri Logam Dasar dan Bahan Galian Bukan Logam
- Industri Kimia Dasar Berbasis Migas dan Batubara
Bangun industri nasional berisikan industri andalan masa depan, industri pendukung, dan industri
hulu, dimana ketiga kelompok industri tersebut memerlukan modal dasar berupa sumber daya alam,
sumber daya manusia, serta teknologi, inovasi dan kreativitas. Pembangunan industri di masa depan
tersebut juga memerlukan prasyarat berupa ketersediaan infrastruktur dan pembiayaan yang
memadai, serta didukung oleh kebijakan dan regulasi yang efektif. Adapun bagan Bangun Industri
Nasional bisa dilihat seperti berikut.
Gambar 3.1 Bangun Industri Nasional

Analisa Pasar | 3 - 15
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Sumber: Kementrian Perindustrian, 2017

3.4.4 Realisasi Investasi Industri 2017


Pemerintah mencatat, sepanjang tahun lalu atau hingga 14 Desember 2017, komitmen investasi
baru yang masuk ke Indonesia mencapai USD42,6 miliar dengan sejumlah 1.054 proyek. Capaian ini
mengalami kenaikan sebesar 23,7 persen dibanding tahun 2016. Sektor perindustrian memberikan
kontribusi tertinggi terhadap realisasi investasi di sektor ini mencapai USD21,6 miliar dengan 256
proyek. Sementara itu, sektor pariwisata menyumbang sebesar USD17 miliar dengan 159 proyek,
pekerjaan umum dan perumahan rakyat (PUPR) USD1,2 miliar dengan 98 proyek. Selanjutnya, sektor
energi dan sumber daya mineral (ESDM) USD1,18 miliar dengan 32 proyek, perdagangan USD0,92
miliar dengan 427 proyek, dan pertanian USD0,27 miliar dengan 22 proyek, serta sektor lainnya
sebesar USD0,43 miliar dengan 60 proyek.
Tabel 3.8 Nilai Investasi Berdasarkan Sektor di Indonesia Tahun 2017
Nilai Investasi
No Sektor Proyek
(Miliar USD)
1 Industri 256 21,6
2 Pariwisata 159 17
3 Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) 98 1,2
4 Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM) 32 1,18
5 Perdagangan 427 0,92
6 Pertanian 22 0,27
7 Sektor Lainnya 60 0,43
Sumber: Kementrian Perindustrian, 2017

Menteri Perindustrian menargetkan, pada tahun 2018, nilai investasi yang bisa ditarik dari 13
kawasan industri akan mencapai Rp250,7 triliun. “Pemerintah telah memberikan kemudahan
berinvestasi di dalam kawasan industri, antara lain melalui pemberian insentif fiskal dan nonfiskal
serta pembentukan satgas untuk penyediaan gas, listrik, air, SDM, lahan, tata ruang, dan lain-lain.

Analisa Pasar | 3 - 16
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Proyeksi investasi di industri secara keseluruhan sektor manufaktur pada tahun ini sebanyak Rp352
triliun. Dengan adanya investasi di sektor industri, tercipta lapangan kerja baru dan multiplier
effect seperti peningkatan nilai tambah dan penerimaan devisa dari ekspor. Oleh karenanya, industri
menjadi penunjang utama dari target pertumbuhan ekonomi.

3.5 KEBIJAKAN PENATAAN RUANG KABUPATEN BATANG TENTANG


INDUSTRI
3.5.1 Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang
Strategi penataan ruang wilayah Kabupaten Batang yang disusun dalam rangka mencapai tujuan
penataan ruang wilayah Kabupaten Batang yang berkaitan dengan sektor industri, meliputi:

1. Strategi pengembangan sistem jaringan prasarana sumberdaya air untuk kepentingan irigasi, air
minum, industri, perikanan dan pariwisata dengan tetap memperhatikan pelestarian dan
keseimbangan ekosistem, meliputi:
a. menetapkan dan mengendalikan pemanfaatan kawasan resapan air;
b. menetapkan dan mengendalikan kawasan lindung sempadan sungai dan sekitar mata air
untuk menjaga kelestarian sumberdaya air.
c. meningkatkan penghijauan kawasan;
d. mengembangkan sistem resapan air hujan di setiap bangunan.
e. mengkonservasikan kawasan resapan air dan pengendalian kegiatan budidaya yang
berpotensi merusak fungsi resapan air;
f. menetapkan fungsi kawasan perairan sesuai dengan daya dukung dan daya tampung
lingkungannya;
g. membatasi dan mengendalikan sumber pencemaran yang mengakibatkan terjadinya
kerusakan dan penurunan klasifikasi perairan.
h. mengkonservasikan kawasan resapan air dan mengendalikan kegiatan budidaya yang
berpotensi merusak fungsi resapan air;
i. membatasi eksploitasi sumberdaya air untuk kepentingan komersiil;
j. mengembangkan sistem jaringan prasarana sumber daya air untuk menunjang kegiatan
sektor-sektor yang terkait dengan pemanfaatan sumber daya air.
2. Strategi pengembangan prasarana pengolah limbah untuk pengendalian dan pengelolaan limbah
industri dan rumah tangga, meliputi:
a. mensyaratkan bagi industri besar dan menengah untuk mengelola limbah yang dihasilkan
secara swadaya;
b. mengadakan pengendalian, pengawasan dan penertiban terhadap proses pengolahan
limbah industri besar dan menengah;
c. mengembangkan instalasi pengolah limbah industri kecil dan industri rumah tangga secara
komunal di beberapa lokasi sesuai dengan kebutuhan;
d. mengembangkan sistem pengolahan limbah rumah tangga kawasan perkotaan secara
komunal dan terpadu oleh pihak ketiga (off site);
e. mengembangkan beberapa instalasi pengolah limbah rumah tangga di beberapa kawasan
perkotaan padat penduduk;
f. mengembangkan instalasi pengolah limbah tinja yang digunakan untuk pelayanan wilayah.

Analisa Pasar | 3 - 17
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

3. Strategi pengembangan kawasan budidaya untuk perwujudan dan pemanfaatan kawasan


peruntukan industri, meliputi:
a. menetapkan deliniasi kawasan peruntukan industri sesuai dengan kriteria teknis dan daya
dukung lingkungannya;
b. membatasi kegiatan industri besar dan menengah di luar kawasan peruntukan industri yang
ditetapkan;
c. memberikan insentif terhadap kegiatan industri yang berada di kawasan peruntukan industri
sesuai dengan peraturan.

3.5.2 Rencana Pola Ruang


Rencana pola ruang Kabupaten Batang terdiri dari kawasan lindung dan kawasan budidaya. Kawasan
lindung meliputi: kawasan hutan lindung; kawasan yang memberikan perlindungan terhadap
kawasan bawahannya; kawasan perlindungan setempat; kawasan suaka alam, pelestarian alam dan
cagar budaya; kawasan rawan bencana alam; kawasan lindung geologi; kawasan lindung lainnya.
Sedangkan kawasan budidaya meliputi: kawasan peruntukan hutan produksi; kawasan hutan rakyat;
kawasan peruntukan pertanian; kawasan peruntukan perikanan; kawasan peruntukan
pertambangan; kawasan peruntukan industri; kawasan peruntukan pariwisata; kawasan peruntukan
permukiman; kawasan peruntukan pertahanan dan keamanan.

Pola ruang Kabupaten Batang yang terkait dalam studi ini adalah kawasan peruntukan industri.
Kawasan peruntukan industri (Pasal 37), meliputi:

a. Kawasan peruntukan industri besar, meliputi :


• Kawasan Peruntukan Industri Ujung Negoro di Kecamatan Kandeman dan Kecamatan Tulis
dengan luas kurang lebih 450 (empat ratus lima puluh) hektar;
• Kawasan Peruntukan Industri Celong di Kecamatan Banyuputih dan Kecamatan Gringsing,
dengan luas kurang lebih 523 (lima ratus dua puluh tiga) hektar.
b. Kawasan peruntukan industri menengah ditetapkan di Kecamatan Banyuputih, Kecamatan
Gringsing, Kecamatan Subah, Kecamatan Tulis, dan Kecamatan Kandeman dengan luas kurang
lebih 120 (seratus dua puluh) hektar.
c. Kawasan peruntukan industri kecil dan rumah tangga menyebar di seluruh kecamatan.

3.6 GAMBARAN PERKEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI


3.6.1 Perkembangan Kawasan Industri
Salah satu ciri yang menonjol dari perkembangan industri di Indonesia adalah semakin terbuka dan
semakin berorientasi ekspornya dalam sektor manufaktur. Pembangunan industri dan aktivitas
bisnis Indonesia selama lebih dari tiga dasawarsa terakhir cenderung bias ke pulau Jawa dan
sumatra. Karena industri manufaktur Indonesia cenderung terkonsentrasi secara spasial di jawa
sejak tahun 1970-an. Pulau jawa menyumbang sekitar 78-82% tenaga kerja yang bekerja disektor
industri Indonesia dari tahun 1976-2001. Pulau Sumatra menyerap 12% kesempatan kerja disektor
indistri. Kalimantan dan pulau-pulau lainnya di kawasan timur Indonesia memainkan peran yan
relatif minoritas dalam sektor industri manufaktur.
Pengelompokan industri dan orientasi ekspor secara spasial telah terjadi dalam tingkat yang
fantastis di pulau Jawa dan Sumatra di bandingkan pulau lain di Indonesia. Ketekaitan antara

Analisa Pasar | 3 - 18
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

kawasan industri, pelabuhan, dan penduduk dengan kecenderungan lokasi industri manufaktur
berorientasi ekspor. menemukan bahwa koefisien korelasi antara industri manufaktur berorientasi
ekspor dan luas kawasan industri menunjukan angka terbesar, kemudian diikuti oleh pelabuhan dan
penduduk. industri yang berada di kawasan industri kebanyakan merupakan industri berorientasi
ekspor. Dalam pengembangannya, industri hanya berkembang di kawasan yang padat penduduk
seperti Jawa dan Sumatra. Yang jadi pertanyaan besar apakah pulau-pulau lain di indonesia selain
tidak akan berkontribusi banyak dalam hal pengembangan industri.
Indonesia terkenal dengan sebutan negara maritim dimana secara geografis daerah yang berbasis
maritim memiliki luas lautan lebih dominan dari pada pulau daratannya. Contohnya Provinsi Maluku
Utara, Maluku, Sulawesi Utara, Sulawesi Selatan, Nusa Tenggara Timur, Nusa Tenggara Barat,
Kepulauan Riau dan Bangka Belitung. Pada hakikatnya aktivitas ekonomi adalah arus kausalitas dari
tiga hal yakni Produksi, Distribusi dan Konsumsi. Dari sinilah seharusnya pembangunan ekonomi
nasional dalam hal pengembangan industri dapat di mulai, di tata, di regulasi dan distimulasi hingga
akhirnya membawa pada kemajuan negeri. Meningkatkan daya saing pada ranah ekonomi
hakikatnya adalah menguatkan tiga arus ekonomi tersebut. Yang terpenting di perhatikan adalah
dengan posisi, kemampuan, peluang dan tatangan dunia dewasa ini apakah yang dapat di upayakan
demi menjapai kemandirian dan keunggulan daya saing Indonesia. Dengan memperhatikan letak
geografi pengembangan industri tersebut, maka sebenarnya tidak ada masalah untuk mendirikan
suatu industri di kawasan atau di pulau mana pun, yang apaling penting dari pengembangan industri
ini adalah tersedianya bahan baku atau sumber daya yang akan di olah oleh masing-masing produksi.
Para pengembang industri dalam pengembangannya memperhatikan aspek geografi dengan
memperhatikan lingkungan sekitar dan sumber daya yang dapat diolah maka akan terjadi
pemerataan industrialisasi di seluruh Indonesia. Tidak hanya Jawa dan Sumatra yang mengumbang
besar dalam sektor industri namun pulau-pulau lain pun harus memeratakan kontribusinya dalam
menyumbang industrialisasi, salah satu cara untuk pemerataan industrialisasi adalah dengan
mendorong pengembangan industri didaerah yang masih belum optimal untuk dijadikan daerah
pengembang industri dengan memanfaatkan sumber daya alam yang tersedia. Kementerian
Perindustrian Republik Indonesia telah menetapkan pengembangan kawasan industri di seluruh
wilayah Republik Indonesia di wilayah koridor Jawa, Sumatera, Kalimantan, Sulawesi, Papua dan
Maluku. Pendekatan pengembangan industri yang dilakukan oleh pemerintah adalah kombinasi 2
(dua) pendekatan yaitu pengembangan sektoral melalui pengembangan klaster industri dari hulu ke
hilir dan pendekatan regional yang berlandaskan keunggulan komparatif yang dimiliki oleh daerah.
Berdasarkan data dari Kementerian Perindustrian RI, arah pengembangan kawasan industri di Pulau
Jawa adalah diarahkan pada industri-industri berbasis teknologi tinggi. Kawasan industri yang saat ini
menampung perusahaan yang beraneka ragam diarahkan untuk fokus pada pengembangan jenis
industri tertentu.
• Kawasan industri di Jawa Barat : fokus pada industri permesinan dan teknologi tinggi.
• Kawasan industri di Banten : fokus pada industri kimia dan besi baja

• Kawasan industri di Jawa Timur : fokus pada pengembangan industri petrokimia dan
industri penunjang migas.
• Kawasan industri di Jawa Tengah : fokus pada pengembangan industri padat karya seperti
tekstil dan sepatu.

Analisa Pasar | 3 - 19
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Gambar 3.2 Pengembangan Kawasan Industri di Koridor Ekonomi Jawa

Tabel 3.9 Persebaran Kawasan Industri di Indonesia


Luas
No Nama Kawasan Lokasi Lahan Pengelola
(ha)
1
Kawasan Industri Wiraraja Batam, Kepulauan Riau 78 PT. Wiraraja Indonesia
2 Kabupaten Bintan, PT. Bintan Inti Industrial
Bintan Inti Industrial Estate 4000
Kepulauan Riau Estate
3 Kota Batam, Kepulauan PT. Batamindo Investment
Batamindo Industrial Park 320
Riau Cakrawala
4 Kota Batam, Kepulauan PT. Nusantara Properta
Panbil Industrial Estae 103
Riau Panbil
5 Kota Batam, Kepulauan
Bintang Industrial Park II 70 PT. Bintang Propertindo
Riau
6 Kota Batam, Kepulauan
Latrade Industrial Park 60 PT. Latrade Batam Indonesia
Riau
7 Kota Batam, Kepulauan
Puri Industrial Park 2000 24 PT. Teluk Pantaran Indah
Riau
8 Kota Batam, Kepulauan
Tunas Industrial Estate 63,89 PT. Tritunas Bangun Perkasa
Riau
9 Kota Batam, Kepulauan
Union Industrial Park 24,5 PT. Union Batam Abadi
Riau
10 Kabil Integrated Industrial Kota Batam, Kepulauan
450 PT. Kabil Indonusa Estate
Park Riau
11 West Point Batam Industrial Kota Batam, Kepulauan
240 PT. Batam Sentralindo
Park Riau
12 Kota Batam, Kepulauan
Executive Industrial Park I 21 PT. Bumi Abadi Tegar Sakti
Riau
13 Kota Batam, Kepulauan
Executive Industrial Park II 30,9 PT. Bumi Abadi Tegar Sakti
Riau
14 Kota Batam, Kepulauan
Sarana Industrial Point 12 PT. Pertama Sarana Unggulan
Riau
15 Kawasan Industri Sekupang Kota Batam, Kepulauan
31 PT. Sekupang Makmur Abadi
Makmur Abadi Riau

Analisa Pasar | 3 - 20
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Luas
No Nama Kawasan Lokasi Lahan Pengelola
(ha)
16 Kota Batam, Kepulauan
Cammo Industrial Park 152 PT. Aaman Properti
Riau
17 Kota Batam, Kepulauan
Citra Buana Industrial Park I 10 PT. Citra Buana Prakarsa
Riau
18 Kota Batam, Kepulauan PT. Citra Buana Batam
Citra Buana Industrial Park II 10
Riau Industri
19 Kota Batam, Kepulauan
Citra Buana Industrial Park III 20 PT. Citra Buana Prakarsa
Riau
20 Kota Batam, Kepulauan
Hijrah Industrial Park 7 PT. Hijrah Karya Mandiri
Riau
21 Kota Batam, Kepulauan
Indah Industrial Park 16 -
Riau
22 Kota Batam, Kepulauan
Kara Industrial Park 13 PT. Kara Primanusa
Riau
23 Kawasan Industri Malindo Kota Batam, Kepulauan
23 PT. Malindo Cipta Perkasa
Cipta Perkasa Riau
24 Kota Batam, Kepulauan
Mega Cipta Industrial Park 5 PT. Mega Cipta Adi Persada
Riau
25 Kota Batam, Kepulauan PT. Sigma United
Taiwan International Park 54
Riau International
26 Jakarta Industrial Estate Kota Administrasi Jakarta PT. Jakarta Industrial Estate
433
Pulogadung Timur, DKI Jakarta Pulogadung
27 Kota Administrasi Jakarta PT. Kawasan Berikat
Kawasan Berikat Nusantara 598
Utara, DKI Jakarta Nusantara
28 Kawasan Industri Terpadu Kabupaten Bekasi, Jawa
205 PT. Kawasan Industri Terpadu
Indonesia China Barat
29 Bekasi International Industrial Kabupaten Bekasi, Jawa
200 PT. Hyundai Inti Development
Estate Barat
30 Greenland International Kabupaten Bekasi, Jawa
1.430 PT. Pembangunan Delta Mas
Industrial Center (GIIC) Barat
31 Kawasan Industri Lippo Kabupaten Bekasi, Jawa
1000 PT. Lippo Cikarang Tbk
Cikarang Barat
32 Cibinong Center Industrial Kabupaten Bogor, Jawa PT. Cibinong Center Industrial
9668
Estate Barat Estate
33 Kabupaten Bogor, Jawa
Kawasan Industri Sentul 120 PT. Bogorindo Cemerlang
Barat
34 Kabupaten Karawang, Jawa PT. Indotaisei Indah
Kawasan Industri Indotaisei 700
Barat Development
35 Kawasan Industri Kujang Kabupaten Karawang, Jawa PT. Kawasan Industri Kujang
140
Cikampek Barat Cikampek
36 Kawasan Industri Kabupaten Karawang, Jawa
438,9 PT. Mitra Karawang Jaya
Mitrakarawang Barat
37 Karawang International Kabupaten Karawang, Jawa PT. Maligi Permata Industrial
43232
Industrial City Barat Estate
38 Kabupaten Karawang, Jawa
Suryacipta City of Industry 1400 PT. Suryacipta Swadaya
Barat
39 Mandalapratama Permai Kabupaten Karawang, Jawa
3052 PT. Mandalapratama Permai
Industrial Estate Barat
40 Kabupaten Karawang, Jawa
Podomoro Industrial Park 21669 PT. Alam Makmur Indah
Barat

Analisa Pasar | 3 - 21
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Luas
No Nama Kawasan Lokasi Lahan Pengelola
(ha)
41 Kawasan Industri Artha Kabupaten Karawang, Jawa
3625 PT. Bumi Anugerah Makmur
Industrial Hill Barat
42 Kawasan Industri GT Tech Kabupaten Karawang, Jawa
404 PT. Bintang Puspita Dwikarya
park Barat
43 Kabupaten Karawang, Jawa PT. CFLD Karawang New
Karawang New Industry City 205
Barat Industry City Development
44 Kota Bukit Indah Industrial Kabupaten Purwakarta,
1323 PT. Besland Pertiwi
City Jawa Barat
45 Kabupaten Purwakarta,
Kawasan Industri Lion 100 PT. Singa Purwakarta Jaya
Jawa Barat
46 Kabupaten Sumedang, Jawa
Kawasan Industri Rancaekek 200 PT. Dwipapuri Abadi
Barat
47 MM2100 Industrial Town PT. Bekasi Fajar Industrial
Kota Bekasi, Jawa Barat 1500
BFIE Estate
48
Kawasan Industri Jababeka Kota Bekasi, Jawa Barat 5600 PT. Jababeka Infrastruktur
49 PT. East Jakarta Industrial
East Jakarta Industrial Park Kota Bekasi, Jawa Barat 320
park
50
Kawasan Industri Gobel Kota Bekasi, Jawa Barat 54 PT. Gobel Dharma Nusantara
51 Kawasan Industri Marunda
Kota Bekasi, Jawa Barat 540 PT. Tegar Primajaya
Center
52 Kabupaten Cilacap, Jawa
Kawasan Industri Cilacap 143 PT. Kawasan Industri Cilacap
Tengah
53 Jawa Tengah Land Industrial Kabupaten Demak, Jawa PT. Jawa Tengah Lahan
282,15
Park Sayung Tengah Andalan
54 Kabupaten Kendal, Jawa
Kawasan Industrial Kendal 1000 PT. Kawasan Industri Kendal
Tengah
55 Tanjung Emas Export Kabupaten Semarang,
2715 PT. Lamicitra Nusantara Tbk
Processing Zone Jawa Tengah
56 Kabupaten Semarang,
BSB Industrial Park 112 PT. Karyadeka Alam Lestari
Jawa Tengah
57 Kabupaten Semarang,
Candi Industrial Estate 750 PT. Indo Permata Usahatama
Jawa Tengah
58 Kawasan Industri Kota Semarang, Jawa PT. Kawasan Industri
250
Wijayakusuma Tengah Wijayakusuma (Persero)
59 Kota Semarang, Jawa
Kawasan Industri Terboyo 400,65 PT. Merdeka Wirastama
Tengah
60 Kawasan Industri Piyungan Kabupaten Bantul,
335 PT. Yogyakarta Isti Parama
Creative Economy Park Yogyakarta
61 Kabupaten Gresik, Jawa
Kawasan Industri Gresik 140 PT. Kawasan Industri Gresik
Timur
62 Kabupaten Gresik, Jawa
Maspion Industrial Estate 437,25 PT. Maspion Industrial Estate
Timur
63 Java Integrated Industrial and Kabupaten Gresik, Jawa PT. Berkah Kawasan Manyar
3000
Port Estate Timur Sejahtera
64 Kabupaten Mojokerto,
Ngoro Industrial park 225 PT. Intiland Sejahtera
Jawa Timur
65 Pasuruan Industrial Estate Kabupaten Pasuruan, Jawa PT. Surabaya Industrial Estate
500
Rembang Timur Rungkut (PT. SIER)

Analisa Pasar | 3 - 22
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Luas
No Nama Kawasan Lokasi Lahan Pengelola
(ha)
66 Sidoarjo Industrial Estate Kabupaten Sidoarjo, Jawa
87 PT. Surabaya Industrial Estate
Berbek Timur
67 Kabupaten Sidoarjo, Jawa
Kawasan Industri Safe N Lock 197 PT. Makmur Berkah Ananda
Timur
68 Kabupaten Sidoarjo, Jawa
Kawasan Industri SiRIE 105 PT. Bhumi Kencana Sejahtera
Timur
69 Kabupaten Tuban, Jawa
Kawasan Industri Tuban 227,52 PT. Kawasan Industri Gresik
Timur
70 Surabaya Industrial Estate PT. Surabaya Industrial Estate
Kota Surabaya, Jawa Timur 245
Rungkut Rungkut (PT. SIER)
71 Kawasan Industri Nikomas
Kabupaten Serang, Banten 200 PT. Nikomas Gemilang
Gemilang
72 Modern Cikande Industrial
Kabupaten Serang, Banten 3175 PT. Modern Industrial Estate
Estate
73 Kawasan Industri Terpadu
Kabupaten Serang, Banten 662 PT. Mustika Lodan
MGM Cikande
74 Kawasan Industri Terpadu
Kabupaten Serang, Banten 846 PT. Multimas Nabati Asahan
WILMAR
75 Kabupaten Tangerang,
Millenium Industrial Estate 1800 PT. Bumi Citra Permai
Banten
76 Kabupaten Tangerang,
Kawasan Industri Pasar Kemis 73,54 PT. Putera Daya Perkasa
Banten
77 Kawasan Industri & Kabupaten Tangerang, PT. Mitratangerang
250
Pergudangan Cikupamas Banten Bhumimas
78 Kawasan Industri Purati Kabupaten Tangerang,
70 PT. Purati Kencana Alam
Kencana Alam Banten
79 Kabupaten Tangerang, PT. Jabar Utama Wood
Griya Idola Industrial Park 100
Banten Industry
80 Kawasan Industri Sumber Kabupaten Tangerang,
100 PT. Irama Gemilang Lestari
Rezeki Banten
81 Krakatau Industrial Estate PT. Krakatau Industrial Estate
Kota Cilegon, Banten 705
Cilegon Cilegon
Kawasan Industri dan
82 Kota Tangerang Selatan,
Pergudangan Taman Tekno 195 PT. Bumi Serpong Damai
Banten
BSD
83 Kabupaten Deli Serdang,
Medanstar Industrial Estate 105 PT. Tamoratama Prakarsa
Sumatera Utara
84 Kabupaten Deli Serdang, PT. Kawasan Industri Medan
Kawasan Industri Medan 960
Sumatera Utara (Persero)
85 Kabupaten Simalungun,
Kawasan Industri Sei Mangkei 1933,8 PT. Perkebunan Nusantara III
Sumatera Utara
86 Kabupaten Ketapang,
Kawasan Industri Ketapang 1000 PT. Ketapang Bangun Sarana
Kalimantan Barat
87 Kabupaten Kutai
Kaltim Industrial Estate 214 PT. Kaltim Industrial Estate
Kertanegara
88 Kota Balikpapan,
Kawasan Industri Kariangau 300 Perusda Melati Bhakti Satya
Kalimantan Timur
89 Kabupaten Morowali, PT. Indonesia Morowali
Kawasan Industri Morowali 2000
Sulawesi Tengah Industrial Park
90
Kawasan Industri Palu Kota Palu, Sulawesi Tengah 1500 PT. Bangun Palu Sulteng

Analisa Pasar | 3 - 23
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Luas
No Nama Kawasan Lokasi Lahan Pengelola
(ha)
91 Kabupaten Bantaeng,
Kawasan Industri Bantaeng 450 PD Baji Minasa
Sulawesi Selatan
92 Kota Makassar, Sulawesi
Kawasan Industri Makassar 330 PT.KIMA
Selatan
93 PT. Virtue Dragon Nickel
Kawasan Industri Konawe Konawe, Sulawesi Tenggara 1670
Industrial Park
94 Kota Padang, Sumatera
Padang Industrial Park 214,31 PT. Padang Industrial park
Barat
95
Kawasan Industri Dumai Kota Dumai, Riau 1785 PT. Kawasan Industrial Dumai
96 PT. Kawasan Industri
Kawasan Industrial Lampung Kota Bandar Lampung 126
Lampung
97 Kabupaten Belitung,
Kawasan Industri Suge 1414 BUMD Kabupaten Belitung
Kepulauan Bangka Belitung
Sumber: Kementrian Perindustrian, 2019

Perkembangan kawasan industri yang sangat pesat seleama beberapa tahun ke belakang berdampak
pada tingginya permintaan lahan untuk kawasan industri khususnya di Jawa. Guna menanggapi
permintaan tersebut, pihak pemerintah telah merintis pengembangan kawasan-kawasan industri
baru, selain bertujuan untuk menyediakan lahan siap bangun, pengembangan kawasan industri juga
dimaksudkan untuk mengarahkan lokasi industri agar lebih tersebar merata. Sejauh ini, industri
umumnya berlokasi di sepanjang jalan raya dan kerap menggunakan lahan pertanian yang subur. Hal
ini terjadi akibat pengaturan penggunaan lahan yang ada masih lemah, sehingga pengelolaan
penggunaan lahan yang berlandaskan pada rencana industri tidak efektif. Berdasarkan data dari
Kementerian Perindustrian, jumlah kawasan industri di Indonesia hingga saat ini berjumlah 97
kawasan industri yang tersebar di wilayah sumatera hingga sulawesi, dan Provinsi Jawa Barat
menjadi wilayah yang paling banyak kawasan industrinya.
Sementara itu untuk rencana kawasan industri yang akan di bangun di beberapa wilayah untuk
menunjang perkembangan industri kedepannya adalah sebagai berikut:
Tabel 3.10 Rencana Kawasan Industri di Indonesia

Nama Kawasan Luas Provinsi Kabupaten


Kawasan Industri Kuala Tanjung 2000 Sumatera Utara Serdang Bedagai
Kawasan Industri Bangka 765 Bangka Belitung Bangka Barat
Kawasan Industri Tanjung Buton 1000 Riau Buton
Kawasan Industri Tanggamus 2000 Lampung Tanggamus
Kawasan Terpadu Kaliwungu Kendal 796 Jawa Tengah Kendal
Kawasan Industri Ampel 282 Jawa Tengah Boyolali
Kawasan Industri Kulon Progo 2646 Yogyakarta Kulon Progo
Kawasan Industri Jombang 812 Jawa Timur Jombang
Kawasan Industri Lamongan 950 Lamongan
Kawasan Industri Majalengka 877 Jawa Barat Majalengka
Kawasan Industri Cilamaya 3100 Jawa Barat Karawang
Kawasan Industri Batulicin 530 Kalimantan Timur Batulicin
Kawasan Industri Bitung 610 Sulawesi Utara Bitung

Analisa Pasar | 3 - 24
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Nama Kawasan Luas Provinsi Kabupaten


FeNi Industrial Estate 300 Maluku Utara Buli
Kawasan Industri Tangguh 2152 Papua Barat Papua
Kawasan Industri Gowa 842 Sulawesi Selatan Gowa
Sumber: Kementrian Perindustrian, 2019

3.6.2 Perkembangan Industri Jawa Tengah


Pembangunan di sektor industri merupakan prioritas utama pembangunan ekonomi tanpa
mengabaikan pembangunan di sektor lain. Sektor industri dibedakan menjadi industri besar dan
sedang serta industri kecil dan rumah tangga. Dimana definisi yang digunakan BPS untuk industri
besar adalah perusahaan yang mempunyai tenaga kerja 100 orang atau lebih, industri sedang adalah
perusahaan dengan tenaga kerja 20 orang sampai dengan 99 orang, industri kecil dan rumah tangga
adalah perusahaan dengan tenaga kerja 5 orang sampai dengan 19 orang dan industri rumah tangga
adalah perusahaan dengan tenaga kerja 1 orang sampai dengan 4 orang.
Perusahaan industri besar dan sedang di Jawa Tengah pada tahun 2015 tercatat sebanyak 4.378 unit
perusahaan dengan 946, 31 ribu orang tenaga kerja. Pada tahun 946,31 ribu orang tenaga kerja dan
pada tahun yang sama nilai output industri besar dan sedang mencapai 354,74 triliyun rupiah,
dimana nilai tambah bruto pada tahun 2014 sebesar 166,64 triliyun rupiah.
Tabel 3.11 Jumlah Perusahaan dan Tenaga Kerja Menurut Klasifikasi Industri di Provinsi Jawa
Tengah Tahun 2015 - 2016

2015 2016
Klasifikasi Industri
Perusahaan Tenaga Kerja Perusahaan Tenaga Kerja
Makanan 1.062 90.567 1.062 90.567
Minuman 52 8.099 59 7.793
Pengolahan Tembakau 351 162.048 235 103.698
Tekstil 628 147.179 542 157.236
Pakaian Jadi 583 193.405 761 243.637
Kulit, Barang dari Kulit dan Alas Kaki 35 4.699 33 4.983
Kayu, Barang dari Kayu dan Gabus (Tidak Termasuk
Furnitur) dan 224 70.925 324 80.399
Barang Anyaman Bambu, Rotan dan Sejenisnya
Kertas dan Barang dari Kertas 50 15.214 94 14.190
Percetakan dan Reproduksi Media Rekaman 110 10.263 203 20.546
Produk dari Batu Bara dan Pengilangan Minyak 8 993 11 4.287
Bahan Kimia dan Barang dari Bahan Kimia 91 13.450 145 13.485
Farmasi Produk Obat Kimia dan Obat Tradisional 54 18.225 72 23.518
Karet, Barang dari Karet dan Plastik 202 50.008 262 62.837
Barang Galian Bukan Logam 147 12.024 210 15.509
Logam Dasar 27 7.322 44 7.952
Barang Logam, Bukan Mesin dan Peralatannya 78 4.854 136 7.213
Komputer, Barang Elektronik dan Optik 15 6.092 17 6.578
Peralatan Listrik 8 1.544 20 7.529
Mesin dan Perlengkapan 44 6.256 53 4.159
Kendaraan Bermotor, Trailer dan Semi Trailer 29 11.809 32 13.287
Alat Angkutan Lainnya 22 1.960 22 2.618

Analisa Pasar | 3 - 25
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

2015 2016
Klasifikasi Industri
Perusahaan Tenaga Kerja Perusahaan Tenaga Kerja
Furnitur 385 48.719 598 56.699
Pengolahan Lainnya 155 54.337 255 65.105
Jasa Reparasi dan Pemasangan Mesin dan Peralatan 22 1.711 35 2.799
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2019

Sementara itu persebaran industri berdasarkan wilayah kabupaten/kota yang ada di Jawa Tengah
dengan tenaga kerja, investasi, upah, nilai produksi, input output dan nilai tambah adalah sebagai
berikut:
Tabel 3.12 Persebaran Kawasan Industri di Jawa Tengah
Luas Lahan
Nama Kawasan Lokasi Pengelola
(ha)
Kabupaten Cilacap, Jawa
Kawasan Industri Cilacap 143 PT. Kawasan Industri Cilacap
Tengah
Jawa Tengah Land Industrial Kabupaten Demak, Jawa PT. Jawa Tengah Lahan
282,15
Park Sayung Tengah Andalan
Kabupaten Kendal, Jawa
Kawasan Industrial Kendal 1000 PT. Kawasan Industri Kendal
Tengah
Tanjung Emas Export Processing Kabupaten Semarang, Jawa
2715 PT. Lamicitra Nusantara Tbk
Zone Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa
BSB Industrial Park 112 PT. Karyadeka Alam Lestari
Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa
Candi Industrial Estate 750 PT. Indo Permata Usahatama
Tengah
PT. Kawasan Industri
Kawasan Industri Wijayakusuma Kota Semarang, Jawa Tengah 250
Wijayakusuma (Persero)
Kawasan Industri Terboyo Kota Semarang, Jawa Tengah 400,65 PT. Merdeka Wirastama
Sumber: Kementrian Perindustrian, 2019

Tabel 3.13 Jumlah Perusahaan, Tenaga Kerja, Investasi, Upah, Nilai Produksi, Input Output, dan
Nilai Tambah Menurut Kabupaten/Kota di Jawa Tengah Tahun 2015 - 2016
Tenaga Upah Upah
Kabupaten/Kota Perusahaan Perusahaan Tenaga Kerja
Kerja (Rp.000) (Rp.000)
Kabupaten
Cilacap 25 6.717 279.611.577 41 13.232 612.485.524
Banyumas 102 6.494 114.618.327 125 10.550 292.869.302
Purbalingga 96 48.932 890.612.404 190 57.891 1.976.923.837
Banjarnegara 21 4.892 102.933.556 44 6.772 218.717.335
Kebumen 203 8.378 92.222.160 198 8.809 191.097.933
Purworejo 14 3.509 61.099.157 31 6.532 167.765.448
Wonosobo 134 9.656 138.261.914 91 5.832 128.773.625
Magelang 75 15.782 349.396.872 122 16.820 503.218.035
Boyolali 100 39.116 796.814.425 115 42.252 1.499.192.632
Klaten 291 26.021 542.201.781 257 32.599 983.255.977
Sukoharjo 153 57.181 1.192.320.196 278 70.349 2.057.438.347
Wonogiri 16 2.180 51.408.675 25 10.741 438.260.783
Karanganyar 149 49.997 1.114.472.818 218 66.000 2.019.168.763
Sragen 69 24.477 429.073.497 86 21.386 699.045.370

Analisa Pasar | 3 - 26
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tenaga Upah Upah


Kabupaten/Kota Perusahaan Perusahaan Tenaga Kerja
Kerja (Rp.000) (Rp.000)
Grobongan 30 3.120 70.211.444 31 3.757 131.380.245
Blora 30 2.815 52.104.242 31 3.128 96.678.445
Rembang 63 5.994 83.912.986 92 7.603 177.271.134
Pati 231 29.401 610.970.917 277 28.677 812.739.318
Kudus 186 151.433 2.365.920.321 235 101.508 3.220.454.371
Jepara 266 33.738 734.501.262 430 37.590 991.162.593
Demak 95 29.610 827.492.022 119 37.953 1.285.321.534
Semarang 153 105.479 2.793.829.895 196 114.150 4.190.223.067
Temanggung 61 19.244 413.927.235 68 19.041 585.148.883
Kendal 63 24.201 630.049.991 75 25.422 872.510.696
Batang 88 16.801 351.280.539 103 18.045 575.149.330
Pekalongan 324 24.925 480.949.448 296 25.846 666.183.440
Pemalang 116 6.376 107.988.009 110 8.940 211.637.928
Tegal 95 15.422 298.805.794 173 18.804 532.259.473
Brebes 103 8.561 136.715.783 72 7.240 156.268.588
Kota
Magelang 26 2.688 71.774.668 26 2.701 59.062.262
Surakarta 148 15.650 272.346.638 141 14.658 447.534.185
Salatiga 38 10.709 244.823.787 42 10.492 341.954.130
Semarang 475 116.982 3.760.760.346 647 142.373 5.501.889.742
Pekalongan 180 10.704 165.894.827 144 11.145 271.978.043
Tegal 159 9.125 177.752.806 96 7.786 172.807.357
Jawa Tengah 4.378 946.310 20.807.060.319 5.225 1.016.624 33.087.827.694
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2019

3.6.3 Ekspor dan Impor


Volume ekspor Jawa Tengah tahun 2017 mencapai 3,37 juta ton dengan nilai FOB 5,99 miliar US$.
Volume dan nilai ekspor ini meningkat dibandingkan tahun 2016 yang sebsar 3,33 juta ton dan 5,38
miliar US$ atau terjadi peningkatan volume ekspor sebesar 1,20 persen, sedangkan peningkatan nilai
FOB sebesar 11 persen. Volume ekspor menurut jenis komoditas terbesar pada komoditas industri
kayu, gabus dan jerami (1,00 juta ton), sedangkan nilai FOB terbesar pada komoditas benang dan
industri tekstil (2,53 miliar US$).
Tabel 3.14 Volume dan Nilai Ekspor Menurut Jenis Komoditi di Provinsi Jawa Tengah Tahun
2016 - 2017
Volume Ekspor Nilai FOB
Jenis Komoditi (ton) (juta US$)
2016 2017 2016 2017
Peternakan 27.153,05 25.881,10 83,06 155,87
Pertanian dan Kehutanan 244.626,69 256.841,30 211,60 225,81
Pertambangan dan Penggalian 682.191,86 533.937,88 21,64 17,86
Industri Makanan dan Minuman 114.517,43 83.850,46 181,13 141,60
Benang dan Industri Tekstil 442.134,23 452.752,61 2.336,98 2.534,94
Industri Kayu, Gabus dan Jerami 995.247,31 1.006.018,72 955,51 969,54
Industri Kertas 25.391,84 42.289,29 56,54 73,61
Kulit dan Industri Kulit 1.468,73 2.329,87 29,68 47,62
Industri Kimia, Plastik dan Karet 136.269,97 151.136,33 264,10 299,48

Analisa Pasar | 3 - 27
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Volume Ekspor Nilai FOB


Jenis Komoditi
(ton) (juta US$)
BBM 394.467,51 554.924,91 113,47 223,93
Perlengkapan Pribadi 4.104,77 12.819,85 51,15 186,52
Industri Mineral dan Batuan 46.743,59 39.281.10 55,28 44,49
Industri Logam 12.132,68 11.171,37 31,75 30,68
Industri Mesin, Listrik dan Elektronik 23.022,14 23.546,99 306,48 361,51
Kendaraan dan Spare part 508,62 1.249,57 1,72 1,93
Industri Lainnya 188.875,04 177.785,11 689,11 675,97
Barang yang Masuk Dalam
Impor Barang Tertentu
Total 3.338.855,47 3.375.816,46 5.389,20 5.991,37
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2018

Sedangkan volume ekspor menurut negara tujuan terbesar ke negara Tiongkok (584,68 ribu ton),
sedangkan nilai FOB terbesar ke negeara United States (1,31 miliar US$).
Tabel 3.15 Volume dan Nilai Ekspor Menurut Negara Tujuan di Provinsi Jawa Tengah Tahun
2016 - 2017
Volume Ekspor Nilai FOB
Negara Tujuan (ton) (juta US$)
2016 2017 2016 2017
Amerika Serikat 213.085,12 214.468,28 1.334,69 1.533,94
Jepang 172.983,35 168.388,70 628,51 712,11
Tiongkok 590.551,21 544.996,62 579,95 577,02
Jerman 54.328,38 61.936,22 215,03 249,28
Korea Selatan 143.802,47 143.431,22 210,59 199,50
Malaysia 366.984,18 316.216,09 179,66 193,65
Singapura 98.154,01 322.432,53 80,25 157,10
Inggris 37.757,22 41.353,42 134,77 148,39
India 53.316,65 87.748,93 92,36 147,10
Belanda 47.128,70 61.937,65 123,90 143,77
Taiwan 90.541 114.816,73 117,32 132,40
Brazil 52.353,94 57.998,98 114,75 124,81
Australia 566.667,34 338.088,18 141,00 124,73
Belgia 30.385,17 30.760,15 119,51 117,87
Turki 56.237,32 53.791,75 120,23 114,40
Thailand 21.521,11 34.680,57 61,84 112,58
Mesir 42.181,05 40.834,80 95,62 91,92
Lainnya 700.876,54 741.935,63 1.039,22 1110,78
Jumlah 3.338.855,47 3.375.816,46 5.389,20 5.991,37
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2018

Sementara itu untuk impor Jawa Tengah tahun 2017 mencapai 15,10 juta ton meningkat 0,25 persen
dibandingkan dengan volume impor tahun 2016 yang sebesar 15,06 juta ton. Hal tersebut nilai CIF
tahun 2017 meningkat sebesar 10,65 miliar US$ pada tahun 2017 dari 8,88 miliar US$ pada tahun
2016. Volume dan nilai impor menurut jenis komoditas terbesar pada komoditas BBM (10,122 juta
ton) dengan nilai CIF sebesar 4,18 miliar US$.
Tabel 3.16 Volume dan Nilai Impor Menurut Jenis Komoditi di Provinsi Jawa Tengah Tahun

Analisa Pasar | 3 - 28
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

2016 - 2017
Volume Impor Nilai CIF
Jenis Komoditi (ton) (juta US$)
2016 2017 2016 2017
Peternakan 57.227,35 68.737,14 111,96 137,27
Pertanian dan Kehutanan 1.300.592,82 1.589.121,57 449,71 567,12
Pertambangan dan Penggalian 178.255,47 249.822,37 33,25 32,46
Industri Makanan dan Minuman 387.287,53 682.189,60 391,40 505,84
Benang dan Industri Tekstil 524.043,01 596.854,25 1.458,15 1.788,20
Industri Kayu, Gabus dan Jerami 69.620,64 83.521,94 47,83 56,53
Industri Kertas 122.136,74 172.844,75 125,59 155,46
Kulit dan Industri Kulit 18.561,06 19.160,46 30,29 48,55
Industri Kimia, Plastik
485.587,25 552.588,90 637,38 771,37
dan Karet
BBM 10.808.517,99 10.122.276,95 3.653,80 4.187,66
Perlengkapan Pribadi 20.718,59 15.901,31 29,20 43,01
Industri Mineral dan Batuan 206.117,90 228.738,21 74,03 82,74
Industri Logam 403.045,88 329.098,15 278,19 364,63
Industri Mesin, Listrik
299.811,23 247.083,32 1.226,50 1.466,28
dan Elektronik
Kendaraan dan Spare part 109.850,63 83.486,05 121,61 268,55
Industri Lainnya 76.006,24 63.195,97 142,13 182,32
Barang yang Masuk Dalam
5,03 4,97 0,01 0,28
Impor Barang Tertentu
Total 15.067.385,35 15.104.625,90 8.811,05 10.658,25
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2018

Sementara itu volume dan nilai impor menurut negara asal terbesar dari negara Saudi Arabia (4,16
juta ton) dengan nilai CIF sebesar 1,70miliar US$.
Tabel 3.17 Volume dan Nilai Impor Menurut Negara Tujuan di Provinsi Jawa Tengah Tahun
2016 - 2017
Volume Impor Nilai CIF
Negara Tujuan (ton) (juta US$)
2016 2017 2016 2017
Tiongkok 1.407.496,61 1.393.976,70 2.248,27 2.701,43
Saudi Arabia 4.830.815,91 4.164.314,53 1.594,58 1.701,37
Malaysia 909.910,42 1.603.645,52 437,13 785,56
Amerika Serikat 635.095,63 843.751,69 400,19 684,32
Singapura 923.368,27 749.661,70 471,25 492,42
Nigeria 1.762.375,57 1.263.400,52 558,96 470,55
Australia 445.834,90 868.650,54 220,74 360,90
Angola 544.124,95 915.809,43 184,05 348,87
Hongkong 34.539,83 36.015,64 247,66 262,77
Korea Selatan 318.509,44 126.950,96 277,05 257,92
Aljazair 631.812,31 550.649,46 225,06 256,59
Taiwan 89.319,46 53.659,85 242,17 245,11
Jepang 72.502,91 57.911,99 201,96 242,27
Thailand 148.622,55 186.394,38 134,56 174,03

Analisa Pasar | 3 - 29
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Volume Impor Nilai CIF


Negara Tujuan
(ton) (juta US$)
Lainnya 2.313.056,60 2.289.833,00 1.367,43 1.674,14
Jumlah 15.067.385,35 15.104.625,90 8.811,05 10.658,25
Sumber : BPS Jawa Tengah, 2018

3.7 GAMBARAN PROPERTI DI SEKITAR LOKASI


3.7.1 Kinerja Kawasan Industri di Sekitar Lokasi
• Pasokan Kavling Kawasan Industri
Pasokan kawasan industri di sekitar lokasi sudah cukup banyak, salah satu pasokan kawasan industri
baru yang berada sangat dekat dengan lokasi tapak adalah Kawasan Industri Kendal dengan jumlah
luas kawasan mencapai ± 1.000 Ha. Berdasarkan hasil survei yang telah dilakukan, terdapat
beberapa pasokan kawasan industri yang ada di sekitar lokasi tapak yaitu:
Tabel 3.18 Persebaran Kawasan Industri di Sekitar Lokasi
Luas Lahan
Nama Kawasan Lokasi Pengelola
(ha)
Jawa Tengah Land Industrial Kabupaten Demak, Jawa PT. Jawa Tengah Lahan
282,15
Park Sayung Tengah Andalan
Kabupaten Kendal, Jawa
Kawasan Industrial Kendal 1000 PT. Kawasan Industri Kendal
Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa
BSB Industrial Park 112 PT. Karyadeka Alam Lestari
Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa
Candi Industrial Estate 750 PT. Indo Permata Usahatama
Tengah
PT. Kawasan Industri
Kawasan Industri Wijayakusuma Kota Semarang, Jawa Tengah 250
Wijayakusuma (Persero)
Kawasan Industri Terboyo Kota Semarang, Jawa Tengah 400,65 PT. Merdeka Wirastama
Sumber : Hasil Survei, 2019

Untuk persebaran kawasan industri di Sekitar Lokasi dapat dilihat pada gambar di bawah ini:
Gambar 3.3 Persebaran Kawasan Industri di Sekitar Lokasi

Analisa Pasar | 3 - 30
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Jatengland Industrial Park


Kawasan Industri Kendal Sayung
Kawasan Industri Terboyo
Kawasan Industri Wijayakusuma Tanjung Emas Export Processing Zone
Kawasan Industri Candi

BSB Industrial Park

Sumber : Hasil Survei, 2019

Selain itu industri – industri yang ada di sekitar lokasi tapak dan perusahaan yang ada di kawasan
industri di sekitar lokasi tapak adalah sebagai berikut:
Grafik 3.10 Persebaran Industri – Industri di Sekitar Lokasi Tapak

Sumber : DPMPTSP Provinsi Jawa Tengah, 2019

Analisa Pasar | 3 - 31
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 3.19 Perusahaan-Perusahaan di Kawasan Industri

Kawasan Industri Nama Perusahaan Asal Negara Sektor

PT. City Life Music RR Tiongkok Industri Lainnya


PT. Fukuryo Indonesia Gabungan Negara Industri Tekstil
Kawasan Industri Bukit Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
PT. GS Battery Jepang
Semarang Baru Elektronik
Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
PT. Senzo Fab Singapura
Elektronik
PT. Chatindo Karya Utama Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Ges Fashion Indo Singapura Industri Tekstil
PT. Kawasan Industri
Singapura Jasa Lainnya
Kendal
PT. Kawasan Industri
Kawasan Industri Kendal Singapura Perumahan, Kawasan Industri, Perkantoran
Kendal
PT. Longrun Carrageenan
RR Tiongkok Industri Makanan
Indonesia
PT. Smart Ecoland Lestari Gabungan Negara Perumahan, Kawasan Industri, Perkantoran
PT. Apparel One Indonesia Gabungan Negara Industri Tekstil
PT. Fashion Product
Gabungan Negara Industri Tekstil
Indonesia
Industri Kertas, Barang dari kertas dan
PT. Hanla Carton Korea Selatan
Percetakan
PT. Hanla Washing Korea Selatan Perumahan, Kawasan Industri, Perkantoran
PT. Kingda Marine
Gabungan Negara Industri Tekstil
Technical Indonesia
PT. Lucky Textile
Gabungan Negara Industri Tekstil
Semarang
PT. Mas Silueta Gabungan Negara Industri Tekstil
Kawasan Industri PT. NSP Food Life Italia Hotel dan Restoran
Wijayakusuma PT. Pacific Furniture Philipina Industri Kayu
PT. Pinnacle Hand
Gabungan Negara Industri Karet, Barang dari Karet dan Plastik
Protection
PT. Promanufacture Industri Instrumen Kedokteran, Presisi, Optik
Amerika Serikat
Indonesia dan Jam
PT. PRYM Intimates
Hongkong, RRT Industri Tekstil
Indonesia
PT. Stevenson Property Amerika Serikat Perumahan, Kawasan Industri, Perkantoran
PT. Sungin Tex Belgia Industri Tekstil
Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
PT. Laju Sinergi Metalindo Indonesia
Elektronik
PT. Kemasan Cipta Prima Indonesia Industri Karet, Barang dari Karet dan Plastik
PT. Anggun Sasmita Taiwan Perumahan, Kawasan Industri, Perkantoran
PT. Chandra Orindo
Korea Selatan Industri Lainnya
Sejahtera Art-Design
PT. Eurasia Woodwork Austria Industri Kayu
Kawasan Industri Candi PT. Euro-Design Denmark Industri Lainnya
PT. Global Contact
Korea Selatan Industri Lainnya
Makmur
PT. Helmut Zepf Indonesia Jerman Industri Lainnya
PT. Indo Agriculture Global Lebanon Industri Makanan

Analisa Pasar | 3 - 32
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Kawasan Industri Nama Perusahaan Asal Negara Sektor

PT. Indo Agriculture


Lebanon Industri Kimia Dasar, Barang Kimia dan Farmasi
International
PT. Intech Anugrah Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
RR Tiongkok
Indonesia Elektronik
PT. Inti Prima Kencana RR Tiongkok Perdagangan dan Reparasi
PT. Pionara Production
Gabungan Negara Industri Kimia Dasar, Barang Kimia dan Farmasi
International
PT. Sariinti Industri Pangan
Turki Industri Makanan
Flour Mills
PT. The Workshop
Gabungan Negara Industri Lainnya
Indonesia
Industri Kertas, Barang dari kertas dan
PT. Aman Indah Makmur Indonesia
Percetakan
PT. Havindo Pakan Optima Indonesia Industri Makanan
PT. Sinar Group
Indonesia Industri Karet, Barang dari Karet dan Plastik
Indocemerlang
PT. Marimas Putera
Indonesia Industri Makanan
Kencana
PT. Setia Indo Putra Indonesia Industri Kayu
PT. Megaprint Citra Industri Kertas, Barang dari kertas dan
Indonesia
Mandiri Percetakan
PT. Karya Mandiri Steel Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Arindo Garmentama Indonesia Industri Tekstil
CV. Apromas Sejahtera
Indonesia Industri Makanan
Mandiri
UD. Laris Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
CV. Karya Manis Vigufood Indonesia Industri Makanan
CV. Herba Liem Putra Indonesia Industri Makanan
PT. Hisheng Luggage
RR Tiongkok Industri Kulit, Barang dari Kulit, dan Sepatu
Accessory
PT. Cahaya Segar Perkasa Malaysia Industri Makanan
PT. Ebako Nusantara Singapura Industri Lainnya
PT. Eude Indonesia Swedia Industri Alat Angkutan dan Transportasi Lainnya
PT. Evenstar Jaya
Hongkong, RRT Perdagangan dan Reparasi
Indonesia
PT. Golden Hui Indonesia Taiwan Industri Kayu
PT. Indobul Mitra
Bulgaria Industri Karet, Barang dari Karet dan Plastik
Sejahtera
PT. Multi Bina Pura
Panama Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
Kawasan Industri International
Terboyo PT. Sumber Makmur Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
RR Tiongkok
Aneka Tehnik Elektronik
PT. Batraja Makmur Industri Logam Dasar, Barang Logam, Mesin dan
Indonesia
Wiretama Elektronik
PT. Kharisma Jaya
Indonesia Industri Kayu
Gemilang
PT. Taman Delta Indonesia Indonesia Industri Makanan
PT. Cahaya Murni Central
Indonesia Industri Lainnya
Java
PT. Kharisma Jaya
Indonesia Industri Kayu
Gemilang

Analisa Pasar | 3 - 33
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Kawasan Industri Nama Perusahaan Asal Negara Sektor

PT. Roda Makmur Sentosa Indonesia Industri Alat Angkutan dan Transportasi Lainnya
PT. Roda Pasifik Mandiri Indonesia Industri Alat Angkutan dan Transportasi Lainnya
PT. Roda Makmur Sentosa Indonesia Industri Alat Angkutan dan Transportasi Lainnya
UD. Samudera Jaya Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Evercoss Technology Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Sedap Makmur Jaya Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Menamco Indonesia Industri Karet, Barang dari Karet dan Plastik
PT. Gorga Aksara Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
PT. Shandi Global Tehnik Indonesia Transportasi, Gudang dan Telekomunikasi
Sumber : DPMPTSP Provinsi Jawa Tengah, 2019

• Permintaan Kavling Kawasan Industri


Tingkat permintaan akan lahan-lahan kavling di kawasan industri dapat digambarkan melalui tingkat
penjualan masing-masing kavling industri yang ada pada kawasan industri di sekitar lokasi.
Berdasarkan survei yang telah dilakukan, tingkat permintaan akan kavling kawasan industri
dipengaruhi akan lokasi dan aksesbilitas, fasilitas penunjang dan UMK dari kawasan industri
tersebut. Tingkat permintaan terhadap kavling kawasan industri di sekitar lokasi tapak dapat dilihat
pada tabel berikut:
Tabel 3.20 Tingkat Permintaan Kawasan Industri di Sekitar Lokasi

Nama Kawasan Lokasi Luas Lahan (ha) Persentase Penjualan

Kawasan Industrial Kendal Kabupaten Kendal, Jawa Tengah 1000 18%


BSB Industrial Park Kabupaten Semarang, Jawa Tengah 112 45%
Candi Industrial Estate Kabupaten Semarang, Jawa Tengah 750 80%
Kawasan Industri Wijayakusuma Kota Semarang, Jawa Tengah 250 60%
Kawasan Industri Terboyo Kota Semarang, Jawa Tengah 400,65 75%
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Harga Jual Kavling Kawasan Industri


Harga jual kavling kawasan industri cukup beragam, karena pada dasarnya kavling yang akan dijual
memiliki perbedasaan mulai dari konsep kawasan industri, lokasi dan aksesbilitas, fasilitas
penunjang, luas kawasan industri. Rata-rata harga jual kavling kawasan industri berkisar
Rp.1.100.000 – Rp.2.500.000,- per m2. Harga jual kavling kawasan industri di sekitar lokasi tapak
dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 3.21 Harga Jual Kavling Kawasan Industri

Nama Kawasan Lokasi Pengelola Harga Jual/m2

Kabupaten Demak, Jawa 1.100.000


Jawa Tengah Land Industrial Park Sayung PT. Jawa Tengah Lahan Andalan
Tengah
Kabupaten Kendal, Jawa 1.500.000
Kawasan Industrial Kendal PT. Kawasan Industri Kendal
Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa 2.500.000
BSB Industrial Park PT. Karyadeka Alam Lestari
Tengah
Kabupaten Semarang, Jawa 1.700.000
Candi Industrial Estate PT. Indo Permata Usahatama
Tengah
Kota Semarang, Jawa PT. Kawasan Industri Wijayakusuma 1.600.000
Kawasan Industri Wijayakusuma
Tengah (Persero)

Analisa Pasar | 3 - 34
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Nama Kawasan Lokasi Pengelola Harga Jual/m2

Kota Semarang, Jawa 1.600.000


Kawasan Industri Terboyo PT. Merdeka Wirastama
Tengah
Sumber : Hasil Survei, 2019

3.7.2 Kinerja Pasar Pergudangan di Sekitar Lokasi


• Pasokan Pergudangan di Sekitar Lokasi
Pasokan pergudangan di Sekitar lokasi tersebar tidak hanya di dalam Kawasan Industri tetapi juga
berada di luar Kawasan Industri, bahkan saat ini terdapat beberada kompleks pergudangan sendiri
(werehouse complex). Salah satunya yang saat ini tersedia dan sedang dikembangkan adalah Grand
Dhika Commercial Estate milik PT Adhi Persada Properti yang terletak di Kecamatan Tugu Kota
Semarang, lokasi tersebut berada di dekat Kawasan Industri Wijayakusuma, Kawasan Industri
Kendal.

Tabel 3.22 Pasokan Gudang

Nama Lokasi Ukuran


Dhika Grand Commerce Jalan Jendral Urip Sumoharjo KM 12,8 216
Kendal Industrial Park Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 300
Gudang Jalan Raya Mangkang Jalan Raya Mangkang 500
Kawasan Industri Candi Jalan Gatot Subroto 720
Golden Land Cluster Jl Arteri Yos Sudarso, Semarang Utara 184
Ruko Diamond Jl Arteri Yos Sudarso, Semarang Utara 360
Werehouse Semarang Barat Jl Ariloka 300
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk pasokan pergudangan yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai berikut:
Tabel 3.23 Pasokan Gudang di Kabupaten Batang

Nama Lokasi Ukuran


Gudang Jl Slamet Riyadi Jl Slamet Riyadi 3775
Gudang Jl Pantura Pekalongan Batang Jl Slamet Riyadi 5000
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Permintaan Pergudangan di Sekitar Lokasi


Pergudangan di sekitar lokasi tapak memiliki tingkat keterisian yang baik, secara umum gudang di
yang berada di sekitar lokasi didominasi dengan skema sewa. Pergudangan di sekitar lokasi memiliki
pasokan dan tingkat keterisian yang baik terutama untuk pergudangan dengan ukuran kecil hingga
menengah. Hal ini juga disebabkan untuk kebutuhan gudang dengan ukuran yang besar, banyak
perusahaan cenderung membangunnya sendiri dibandingkan menyewa ataupun membeli gudang
jadi sehingga untuk pergudangan. Pasar untuk pergudangan di sekitar lokasi menunjukkan ukuran
potensiaal untuk dipasarkan berada pada ukuran kecil hingga menengah atau pada rentang 200 –
300 m2. Adapun tingkat okupansi dari pergudangan di sekitar lokasi tapak adalah sebagai berikut:

Analisa Pasar | 3 - 35
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 3.24 Permintaan Gudang

Nama Lokasi Okupansi


Dhika Grand Commerce Jalan JendralUripSumoharjo KM 12,8 25%
Kendal Industrial Park Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 40%
Gudang Jalan Raya Mangkang Jalan Raya Mangkang 90%
Kawasan Industri Candi Jalan Gatot Subroto 50%
Golden Land Cluster Jl ArteriYosSudarso, Semarang Utara 50%
Ruko Diamond Jl ArteriYosSudarso, Semarang Utara 40%
Werehouse Semarang Barat Jl Ariloka 50%
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk Okupansi gudang sewa yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai berikut:
Tabel 3.25 Permintaan Gudang di Kabupaten Batang

Nama Lokasi Ukuran Okupansi

Gudang Jl Slamet Riyadi Jl Slamet Riyadi 3775 0%


Gudang Jl Pantura Pekalongan Batang Jl Slamet Riyadi 5000 0%
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Harga Sewa Pergudangan di Sekitar Lokasi


Gudang sewa di sekitar lokasi cenderung lebih banyak ditawarkan dalam ukuran kecil hingga
menengah. Harga rata-rata yang di tawarkan untuk sewa gudang di sekitar lokasi bervariasi dalam
rentang Rp25.000 – Rp53.000 per meter persegi. Perincian harga sewa gudang di sekitar lokasi dapat
dilihat pada tabel berikut:
Tabel 3.26 Harga Sewa Gudang

Nama Ukuran Harga /m2


Dhika Grand Commerce 216 53.000
Kendal Industrial Park 300 49.000
Gudang Jalan Raya Mangkang 500 25.000
Kawasan Industri Candi 720 35.000
Golden Land Cluster 184 46.000
Ruko Diamond 360 46.000
Werehouse Semarang Barat 300 48.000
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk harga sewa gudang per m2 yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai
berikut:
Tabel 3.27 Harga Sewa Gudang di Kabupaten Batang

Nama Ukuran Harga /m2


Gudang Jl Slamet Riyadi 3775 17.100
Gudang Jl Pantura Pekalongan Batang 5000 16.700

Analisa Pasar | 3 - 36
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

3.7.3 Kinerja Pasar Ruko Sewa di Sekitar Lokasi


• Pasokan Ruko di Sekitar Lokasi
Pasokan Ruko di Sekitar lokasi tersebar tidak hanya di dalam Kawasan Industri tetapi juga berada di
luar Kawasan Industri, namun beberapa kawasan industri sudah mempunyai properti ruko untuk di
sewakan yang berada dalam kawasan industri tersebut yakni Kawasan Industri Kendal dan Kawasan
Industri BSB, hal ini dilakukan untuk menarik minat perusahaan akan kawasan industri tersebut.

Tabel 3.28 Pasokan Ruko Sewa

Nama Lokasi LT LB
Dhika Grand Commerce Jalan Jendral Urip Sumoharjo KM 12,8 62 115
Kendal Industrial Park Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 60 117
Ruko Kawasan Industri BSB Jalan Raya Semarang Boja 107 214
Gatsu Plaza Gatot Subroto, Semarang Barat - 144
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk pasokan ruko sewa yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai berikut:
Tabel 3.29 Pasokan Ruko Sewa di Kabupaten Batang

Nama Lokasi LT LB
Ruko Batang 1 Jl. Rahmad Bakti Nganjir Kelurahan Karang Anyar Batang 126 240
Ruko Kajen Alun-alun Kajen 648 397
Dupan Square Jl. Dr. Sutomo 75 150
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Permintaan Ruko Sewa di Sekitar Lokasi


Properti komersial seperti ruko di sekitar rapak umumnya digunakan untuk layanan jasa, toko,
kantor dan restoran. Permintaan ruko sendiri tergolong baik. Selain digunakan sendiri, sebagian
pemilik ruko juga menerapkan sistem sewa kepada pihak lain. Berikut adalah pemintaan terhadap
ruko di sekitar lokasi:

Tabel 3.30 Permintaan Gudang

Nama Lokasi LT LB Okupansi


Dhika Grand Commerce Jalan Jendral Urip Sumoharjo KM 12,8 62 115 52%
Kendal Industrial Park Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 60 117 25%
Kendal Industrial Park 2 Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 60 117 25%
Ruko Kawasan Industri BSB Jalan Raya Semarang Boja 107 214 50%
Gatsu Plaza Gatot Subroto, Semarang Barat - 144 50%
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk okupansi ruko sewa yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai berikut:
Tabel 3.31 Permintaan Gudang

Nama Lokasi LT LB Okupansi


Ruko Batang 1 Jl. Rahmad Bakti Nganjir Kelurahan Karang Anyar Batang 126 240 75%
Ruko Kajen Alun-alun Kajen 648 397 33%

Analisa Pasar | 3 - 37
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Nama Lokasi LT LB Okupansi


Dupan Square Jl. Dr. Sutomo 75 150 45%
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Harga Ruko Sewa di Sekitar Lokasi


Harga sewa ruko di sekitar lokasi tapak berkisar antara Rp25.000 – Rp45.000 per m2 per bulan
dengan luasan berkisar 100 – 200 per meter persegi. Berikut adalah harga sewa ruko pembanding di
sekirar lokasi tapak per meter per segi perbulan:
Tabel 3.32 Harga Sewa Ruko

Nama Lokasi LT LB Harga /m2


Dhika Grand Commerce Jalan Jendral Urip Sumoharjo KM 12,8 62 115 46.113
Kendal Industrial Park 1 Jalan Raya Arteri KM 19 Brangsong, KIK 60 117 25.900
Ruko Kawasan Industri BSB Jalan Raya Semarang Boja 107 214 35.047
Gatsu Plaza Gatot Subroto, Semarang Barat - 144 28.935
Sumber : Hasil Survei, 2019

Sementara itu untuk harga sewa ruko per m2 yang ada di Kabupaten Batang adalah sebagai berikut:
Tabel 3.33 Harga Sewa Ruko

Nama Lokasi LT LB Harga /m2


Ruko Batang 1 Jl. Rahmad Bakti Nganjir Kelurahan Karang Anyar Batang 126 240 10.417
Ruko Kajen Alun-alun Kajen 648 397 16.793
Dupan Square Jl. Dr. Sutomo 75 150 33.333
Sumber : Hasil Survei, 2019

3.7.4 Kinerja Pasar Kantor Sewa di Sekitar Lokasi


• Pasokan Kantor di Sekitar Lokasi
Pasokan kantor sewa di sekitar lokasi tapak tidak banyak di karenakan kantor sewa hanya berada
pada Kota Semarang, Pasokan kantor sewa banyak tersebar di Kota Semarang dikarenakan
kebutuhan akan ruang kantor dan juga Kota Semarang yang merupakan pusat dari Provinsi Jawa
Tengah.

Tabel 3.34 Pasokan Kantor Sewa

Perkantoran Alamat Grade Luas (m2) Luas Tanah Luas Bangunan


Menara Suara Merdeka Jl. Pandanaran No. 30 Semarang A 1.149 2.997 19.675
Jl. Gajahmada No. 135,
Wisma HSBC B 90
Pekunden Semarang Tengah
Kantor Pandanaran Jl. Pandanaran Semarang C 791 791 1.000
Kantor Pandanaran 2 Jl. Pandanaran Semarang C 959 959 637
Metro Plaza Jl. MT Haryono No. 970 C 50 -
Sumber : Hasil Survei, 2019

Analisa Pasar | 3 - 38
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

• Permintaan Kantor Sewa di Sekitar Lokasi


Permintaan kantor sewa untuk di sekitar lokasi tapak belum begitu banyak dikarenakan lokasi tapak
yang diperuntukkan untuk kawasan Industri, namun terdapat beberapa pasokan kantor sewa di Kota
Semarang. Berikut adalah pemintaan terhadap kantor sewa di sekitar lokasi atau di Kota Semarang:

Tabel 3.35 Permintaan Kantor Sewa

Perkantoran Alamat Grade Occupancy


Menara Suara Merdeka Jl. Pandanaran No. 30 Semarang A 88%
Wisma HSBC Jl. Gajahmada No. 135, Pekunden Semarang Tengah B 80%
Kantor Pandanaran Jl. Pandanaran Semarang C 0%
Kantor Pandanaran 2 Jl. Pandanaran Semarang C 0%
Metro Plaza Jl. MT Haryono No. 970 C 50%
Sumber : Hasil Survei, 2019

• Harga Kantor Sewa di Sekitar Lokasi


Harga sewa kantor di Kota Semarang berkisar antara Rp100.000 – Rp250.000 per m2 per bulan.
Berikut adalah harga sewa ruko pembanding di sekirar lokasi tapak per meter per segi perbulan:
Tabel 3.36 Harga Kantor Sewa
Harga Sewa
Perkantoran Alamat Grade
(m2 per bulan)
Menara Suara Merdeka Jl. Pandanaran No. 30 Semarang A 250.000
Wisma HSBC Jl. Gajahmada No. 135, Pekunden Semarang Tengah B 125.000
Kantor Pandanaran Jl. Pandanaran Semarang C 116.667
Kantor Pandanaran 2 Jl. Pandanaran Semarang C 143.904
Metro Plaza Jl. MT Haryono No. 970 C 100.000
Sumber : Hasil Survei, 2019

oOo

Analisa Pasar | 3 - 39
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

ANALISA TEKNIS

4
4.1 LOKASI DAN REGULASI
4.1.1 Kondisi Wilayah Kabupaten Batang
Kabupaten Batang terletak antara 60 51’ 46” dan 70 11’ 47” Lintang Selatan dan antara 1090 40’ 19”
dan 1100 03’ 06” Bujur Timur. Letak Kabupaten Batang berada pada pesisir pantai utara Pulau Jawa.
Kabupaten Batang membentang dari wilayah pantai hingga dataran tinggi mendekati wilayah
Dieng. Secara administratif Kecamatan Tulis terdiri dari 17 (tujuh belas) desa dengan letak kantor
kecamatan berada di Desa Kaliboyo. Berdasarkan data luas wilayah Kecamatan Tulis mempunyai
luas 4.508,78 Hektar atau 45,09 Kilometer persegi. Jarak dari utara ke selatan + 10 Km dan jarak
dari barat ke timur 9 Km. Dari hasil laporan desa diperoleh data mengenai luas lahan keadaan
tahun 2017 untuk Kecamatan Tulis seluruhnya seluas 4.508,78 ha yang terdiri dari lahan sawah
1.334,12 ha dan lahan kering 3.174,66 ha.
Gambar 4.1 Peta Kabupaten Batang

Lokasi Aset

Sumber : Google

Aspek Teknis| 4 - 1
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4.1.2 Lokasi Aset


Lokasi pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang milik PT Kawasan Industri Wijayakusuma
terletak di Kecamatan Tulis, yang melingkupi beberapa wilayah administasi Desa yaitu Desa
Kenconorejo, sebagian Desa Ponowareng di bagian barat, dan sebagian kecil dari Desa Simbangjati
di bagian utara. Pengembangan Kawasan Industri Tulis Kabupaten Batang memiliki luas 300 hektar.
Gambar 4.2 Lokasi Aset Kawasan Industri Tulis

Pusat Kabupateng Batang Pelabuhan Batang PLTU Batang

Sumber : Hasil Survey, 2019

4.1.3 Bentuk, Kondisi Eksisting dan Batas-Batas Tapak


Tapak berbentuk tidak beraturan dengan topografi yang didominasi dengan kelerengan 2-15% dan
sebagian kecil area memiliki kelerengan 15-25% dibagian tengah kawasan. Kemiringan lahan
termasuk dalam kategori Kemiringan Kelas I (2-8%) dan II (8-15%). Berdasarkan hasil pengamatan
saat survey, bentuk tapak adalah persegi tidak beraturan. Saat ini, tapak masih masih didominasi
oleh penggunaan lahan berupa perkebunan, tegalan dan sedikit sawah lahan basah di bagian utara.
Berikut adalah peta deliniasi Kawasan Industri Tulis.

Aspek Teknis| 4 - 2
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Gambar 4.3 Bentuk dan Batas Batas Tapak

Sementara batas-batas pada lokasi tapak adalah sebagai berikut:


Batas Utara : Jalan Tol Semarang-Batang
Batas Timur : Perkebunan
Batas Selatan : Perkebunan dan Permukiman
Batas Barat : Perkebunan dan Permukiman
Gambar 4.4 Kondisi Eksisting Aset

Aspek Teknis| 4 - 3
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4.1.4 Aksesibilitas
Lokasi tapak dapat di akses melalui Jalan Pantura/ Jakarta - Surabaya yang merupakan Jalan
Nasional yang menghubungkan Provinsi-Provinsi di Pulau Jawa. Selain itu lokasi tapak sebelah utara
juga berbatsan dengan Jalan Tol Trans Jawa (Semarang – Batang), namun tidak memiliki akses
langsung dengan pintu masuk atau keluar tol. Pintu masuk dan keluar tol terdekat berada di
Kecamatan Kandeman, yaitu Gerbang Tol Kandeman. Berdasarkan hal tersebut, lokasi aset memiliki
akses jalan yang cukup baik, dengan kondisi jalan eksisting menuju lokasi yang juga cukup baik dan
telah mengalami perkerasan dengan lebar badan jalan ± 4 meter. Berikut adalah peta yang
mengambarkan aksesibilitas ke lokasi tapak.
Gambar 4.5 Aksesibilitas ke Lokasi tapak

Dari Pekalongan
Jalur Tol Semarang - Batang

Dari Semarang

Jalur Jakarta-Surabaya

Sumber: Hasil Survei, 2019

Aspek Teknis| 4 - 4
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 4.1 Aksesibilitas Menuju Lokasi Aset

Dari Jarak & Waktu tempuh Rute Menuju Lokasi


Melalui Jl. Yos Sudarso Utara dan Jl. Sultan Agung
Pelabuhan Batang 15 km, 25 menit ke Jl. Pantura, lalu berbelok ke Jl. Desa
Kenconorejo.
Melalui Jalan Tol Semarang – Batang, kemudian
Pelabuhan Tanjung Mas 90 km, 1 jam 20 menit keluar melalui Gerbang Tol Kandeman menuju Jl.
Pantura, lalu berbelok ke Jl. Desa Kenconorejo.
Melalui Jalan Tol Semarang – Batang, kemudian
Bandara Ahmad Yani 80 km, 1 jam 5 menit keluar melalui Gerbang Tol Kandeman menuju Jl.
Pantura, lalu berbelok ke Jl. Desa Kenconorejo.
Melalui Jalan Tol Semarang – Batang, kemudian
Kota Semarang 92 km, 1 jam 15 menit keluar melalui Gerbang Tol Kandeman menuju Jl.
Pantura, lalu berbelok ke Jl. Desa Kenconorejo.
Melalui Jl. Slamet Riyadi atau Jl. Pantura, lalu
Kota Pekalongan 20 km, 30 menit
berbelok ke Jl. Desa Kenconorejo.
Sumber : Hasil Survey, 2019

4.1.5 Kebijakan dan Peraturan Daerah


Sesuai dengan Perda Kabupaten Batang Nomor 07 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Batang Tahun 2011-2031, disebutkan dalam Pasal 43 mengenai Kawasan
Peruntukan Industri. Dimana Kawasan Peruntukan Industri Besar di Kabupaten Batang meliputi
Kawasan Peruntukan Industri Ujung Negoro di Kecamatan Kandeman dan Kecamatan Tulis dengan
luas kurang lebih 450 hektar dan Kawasan Peruntukan Industri Menengah di Kecamatan
Banyuputih, Gringsing, Subah, Tulis dan Kandeman dengan luas kurang lebih 120 hektar. Berikut
adalah isi dari Perda Kabupaten Batang.
Gambar 4.6 Perda Kabupaten Batang Nomor 07 Tahun 2011

Sumber: Kemenhumkan, 2011

Aspek Teknis| 4 - 5
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4.1.6 Analisa Situasi dan Fasilitas Pendukung di Sekitar Lokasi Tapak


Penggunaan lahan di sekitar lokasi tapak masih didominasi oleh permukiman warga, lahan
perkebunan, tegalan, lahan pertanian, serta perdagangan dan jasa yang terdapat di sepanjang jalur
pantura. Saat ini, fasilitas dan infrastruktur juga sudah tersedia di Kabupaten Batang mulai dari
keberadaan Tol Trans Jawa (Semarang – Batang) dengan gerbang tol keluar yang berada di
Kecamatan Kandeman, Jalur Arteri Jakarta – Surabaya (Jalur Pantura) yang berada dekat dari lokasi,
serta keberadaan Pelabuhan Kabupaten Batang. Kabupaten Batang juga dilintasi oleh Jalur Kereta
Api Jakarta – Surabaya dengan Stasiun terdekat berada di Kecamatan Batang. Selain itu, tidak jauh
dari lokasi juga terdapat PLTU Batang tepatnya berada di Ujungnegoro, Kecamatan Kandeman.

4.1.7 Moda Transportasi


a. Jalan dan Jalan Tol
Jaringan jalan yang dimaksud dalam hal ini meliputi jaringan jalan tol; jaringan jalan nasional;
jaringan jalan provinsi; dan jaringan jalan kabupaten. Seperti yang telah dipaparkan sebelumnya
bahwa saat ini lokasi aset dapat ditempuh melalui jaringan jalan nasional berupa Jalan Jakarta –
Surabaya. Lokasi aset dengan jalan nasional tersebut dihubungkan melalui Jalan Desa dengan
kondisi jalan yang baik. Sementara bagian utara lokasi aset juga berbatasan langsung dengan Jalan
Tol Trans Jawa (Batang – Semarang) yang juga menghubungkan Kabupaten Batang dengan
Kabupaten dan Kota lain disekitarnya.
Sementara berikut adalah rencana jalan dan eksisting jalan di Kabupaten Batang.
1. Rencana Jalan tol di Kabupaten Batang ruas Batang – Semarang, meliputi : Kecamatan
Batang (Desa Pasekaran, Cempokokuning), Kecamatan Kandeman (Desa Lawangaji,
Tegalsari, Tragung, Kandeman, Juragan, Bakalan, Ujungnegoro, Wonokerso, Karanggeneng),
Kecamatan Tulis (Desa Ponowareng, Kenconorejo, Kedungsegog), Kecamatan Subah (Desa
Sengon, Gondang, Kuripan, Kemiri Barat), Kecamatan Banyuputih (Desa Kedawung),
Kecamatan Gringsing (Desa Ketanggan, Sawangan, Plelen, Lebo, Kutosari, Gringsing,
Mentosari). Dan Rencana Jalan tol di Kabupaten Batang ruas Pemalang - Batang, meliputi :
Kecamatan Warungasem (Desa Banjiran, Desa Masin, Desa Cepagan, Desa Kalibeluk, Desa
Sawahjoho, Desa Candiareng), Kecamatan Batang (Desa Rowobelang, Desa Pasekaran)
2. Rencana jaringan jalan nasional berupa jalan arteri primer yang dikembangkan, meliputi
ruas jalan Jakarta – Surabaya dan melewati wilayah Kabupaten Batang dari Kecamatan
Batang, Kecamatan Kandeman, Kecamatan Tulis, Kecamatan Subah, Kecamatan Banyuputih
hingga Kecamatan Gringsing.
3. Rencana jaringan jalan provinsi berupa jalan kolektor primer, meliputi: ruas Jalan Batang –
Warungasem (Karanganyar – Sijono – Warungasem).
4. Rencana jalan kabupaten meliputi ruas jalan perbatasan antar Kota Pekalongan,
Wonosobo, Kendal.

Aspek Teknis| 4 - 6
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Gambar 4.6 Rencana Pembangunan Jalan Arteri dan Jalan Tol Pulau Jawa

b. Bandara Udara
Bandara Udara terdekat menuju lokasi aset atau Kabupaten Batang terdapat di Kota Semarang
yaitu Bandara International Achmad Yani. Bandara Udara Achmad Yani resmi menjadi bandara
interasional pada tahun 2004 dengan penerbangan perdana Garuda Indonesia ke Singapura.
Bandara tersebut berjarak kurang lebih 80 km dengan waktu tempuh 60 menit. Berikut adalah
gambaran jarak antara lokasi aset dengan bandara terdekat, yaitu Bandara International Achmad
Yani.

c. Pelabuhan
Pelabuhan yang berada paling dekat dengan lokasi aset adalah Pelabuhan Batang. Pada tanggal 6
Februari 2019, Pelabuhan Batang telah ditetapkan sebagai Pelabuhan Curah oleh Pemkab Bersama
dengan Kementerian Perhubungan RI. Pelabuhan Curah di Kabupaten Batang ini masuk kategori
Kelas III, kering dan basah. Dalam sebulan, pelabuhan dapat menyandarkan 10 kapal untuk
bongkar-muat dengan kapasitas kapal 2,7 fit atau 3 ribu GT. Letak pelabuhan tersebut berada di
pesisir utara Kabupaten Batang, tepatnya di Kelurahan Karangasem, Kecamatan Batang.
Sementara pelabuhan lain yang berada cukup dekat dengan lokasi aset adalah Pelabuhan Tanjung
Emas yang terletak di Kota Semarang dengan jarak kurang lebih 90 km. Pelabuhan ini dikelola oleh
PT Pelabuhan Indonesia III (Persero), sehak tahun 1985. Pelabuhan Tanjung Emas merupakan
pelabuhan internasional yang melayani pelayanan kapal, barang dan terminal dengan luas lahan
500 ha dan perairan 400 ha. Selain itu, pada tahun 2020 diperkirakan Pelabuhan International
Kendal akan siap beroperasi. Berikut adalah gambaran jarak antara lokasi aset dengan pelabuhan,
yaitu Pelabuhan Batang.

d. Kereta Api
Kabupaten Batang juga dilewati oleh jalur kereta api Jakarta – Surabaya. Stasiun terdekat yang
beroperasi terhadap lokasi tapak adalah Stasiun Batang (BTG). Stasiun Batang merupakan stasiun
kereta api kelas II yang terletak di Desa Sambong, Kecamatan Batang, Kabupaten Batang dan
termasuk dalam Daerah Operasi IV Semarang. Meskipun stasiun ini berada tak jauh dari pantai,
stasiun ini agak sepi karena mayoritas penumpang dari sini lebih suka naik kereta dari Stasiun

Aspek Teknis| 4 - 7
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Pekalongan yang lebih besar. Cukup dekat dari lokasi tapak juga terdapat stasiun Ujungnegoro,
namum stasiun tersebut tidak beroperasi atau tidak aktif. Berikut adalah layanan kereta api yang
terdapat di Stasiun Batang.

• Menoreh, tujuan Jakarta dan tujuan Semarang (Ekonomi AC Plus)


• Kaligung, tujuan Tegal (KA 405A) – Brebes (KA 401B) dan tujuan Semarang (KA 404A dan
408B) (Lokal Ekonomi Plus)
Berdasarkan kebijakan penataan ruang wilayah Kabupaten Batang, terdapat pengembangan sistem
prasarana transportasi kereta api yang melewati Kabupaten tersebut. Pengembangan tersebut
meliputi pengembangan kereta api regional jalur Pekalongan – Semarang; pengembangan jalan
kereta api dua jalur (double track) Pekalongan – Semarang; pengembangan stasiun kereta api yang
ada di wilayah Daerah, yaitu Stasiun Batang, Kuripan, Celong dan Plabuhan.
Gambar 4.7 Moda Transportasi pada Lokasi tapak

Sumber: Hasil Survei Konsultan, 2019

4.1.8 Sumber Air


Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke setiap kaveling industri, yang
kapasitasnya dapat memenuhi permintaan seluruh kavling industri. Sumber air dapat berasal dari
Perusahaan Air Minum (PAM) dan/atau dari system yang diusahakan sendiri oleh Perusahaan
Kawasan Industri dengan mengutamakan sumber air permukaan sesuai dengan ketentuan dan
persyaratan teknis yang berlaku. Pemakaian air bersih pada suatu industri bergantung pada sifat
dasar bisnis, kuantitas, dan jenis–jenis dari pabrik industri dan pergudangan yang akan
dikembangkan dalam kawasan tersebut. Sistem distribusi air bersih harus direncanakan untuk
memenuhi semua permintaan akan air bersih pada tiap kapling industri. Standar kebutuhan air
bersih dalam kawasan industri adalah 0,55-0,75 liter/detik/hektar. Jika diambil nilai standar
tertinggi maka kebutuhan air bersih untuk kawasan industri seluas 300 hektar adalah 225
liter/detik.
Sumber air permukaan yang berada dekat dengan lokasi tapak adalah Sungai Kaliboyo. Sungai
tersebut dijadikan sumber air baku untuk SPAMReg (Sistem Penyediaan Air Minum Regional)
Petanglong antara tiga Kabupaten/Kota yang terdiri dari Kabupaten Pekalongan, Kabupaten Batang
dan Kota Pekalongan. Berdasarkan hal tersebut, Sungai Kaliboyo dapat dijadikan sumber air untuk
memenuhi kebutuhan air pada kawasan industri yang akan dikembangkan. Sungai Kaliboyo

Aspek Teknis| 4 - 8
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

memiliki jarak ± 270 meter dari lokasi tapak dengan debit rata-rata harian 55,58 liter/detik. Namun
Sungai Kaliboyo belum dapat mencukupi kebutuhan harian kawasan industri sebesar 225
liter/detik, maka terdapat alternatif sumber air permukaan lain. Sebagai alternatif sumber air
permukaan yang dapat digunakan adalah Kali Sambong yang berjarak kurang lebih 7 km.

4.1.9 Sumber Listrik


Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik sesuai dengan ketentuan PLN, yang
sumber tenaga listriknya dapat berasal dari PLN dan/atau dari sumber pembangkit tenaga listrik
yang diusahakan sendiri oleh Perusahaan Kawasan I ndustri dan atau Perusahaan Industri di dalam
Kawasan Industri. Penempatan sumber pembangkit tenaga listrik sendiri harus aman dan tidak
menimbulkan gangguan lingkungan.
Standar kebutuhan jaringan listrik untuk kawasan industri adalah 0,15 - 0,2 MVA/Ha. Jika diambil
nilai standar tertinggi maka kebutuhan jaringan listrik untuk kawasan industri seluas 300 Ha adalah
60 MVA. Untuk memenuhi kebutuhan listrik tersebut, kawasan industri tapak dapat menggunakan
PLTU Batang 2 x 1.000 MW sebagai sumber listrik. PLTU Batang diperkirakan akan selesai pada
tahun 2020.

4.1.9 Kesimpulan Analisa Lokasi dan Fasilitas Infrastruktur di Sekitar Lokasi Tapak
Dari aspek lokasi, aset berada pada lokasi yang cukup memenuhi untuk dikembangkan sebagai
kawasan industri. Berdasarkan Permenperind Nomor 40 Tahun 2016 disebutkan bahwa untuk
mengembangkan kawasan industri minimal diperlukan lahan seluas 50 hektar, sehingga dapat
dikatakan bahwa aset memenuhi aspek tersebut. Aspek lain seperti topografi dam ketersediaan
sumber air baku juga dapat terpenuhi. Namun lokasi aset berada cukup dekat dengan permukiman,
yaitu hanya berjarak kurang dari 100 meter sedangkan batas minimal jarak ke permukiman adalah
2 km. Hal ini berarti dilihat dari jarak ke permukimannya tidak sesuai dengan kriteria peraturan
yang berlaku sehingga perlu dilakukan kajian tentang batas deliniasi kawasan industri. Kondisi ini
diperlukan terkait dengan pertimbangan dampak polutan dan limbah yang dapat membahayakan
bagi kesehatan masyarakat sekitar. Berikut adalah kesimpulan analisa lokasi aset terkait dengan
pengembangan kawasan industri.
Tabel 4.2 Analisa Lokasi
Peraturan
No Karakteristik Kondisi Aset
(Permenperind No. 40/2016)
1. Jarak ke pusat kota Minimal 10 km Kabupaten Batang berjarak ± 14 km
2. Jarak ke permukiman Minimal 2 km Kurang dari 2 km
3. Jaringan jalan Jalan Arteri Jalan Pantura Jakarta – Surabaya
Jalan Tol Trans Jawa
4. Fasilitas dan prasarana
Listrik PLN/Powerplant Terdapat PLTU Batang 2x1.000 MW di
Kecamatan Kandeman (Operasi Th. 2020)
Telekomunikasi Telkom Tersedia
Pelabuhan laut Pelabuhan utama atau lainnya Pelabuhan Batang dan Tanjung Emas
5. Topografi Lahan Maksimal 15% Rata-rata topografi di 2 – 15% dan

Aspek Teknis| 4 - 9
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Peraturan
No Karakteristik Kondisi Aset
(Permenperind No. 40/2016)
sebagian kecil di kemiringan 15-25%
6. Ketersediaan Sumber Sungai, danau, waduk atau Tersedia sumber air permukaan (Sungai
Air Baku laut Kaliboyo) berjarak < 1 km
7. Kondisi Lahan
Daya Dukung Lahan Ծ : 0,7 – 1 kg/cm2 Belum ada penelitian
Kesuburan Lahan Bukan lah an pertanian Terdapat sebagian kecil lahan pertanian
Ketersediaan Lahan Minimal 50 hektar Luas lahan : 300ha
8. Kebutuhan
Air Bersih 0,55-0,75 liter/detik/ha 225 liter/detik
Listrik 0,15-0,2 MVA/ha 60 MVA
Telekomunikasi 20-40 SST/ha 12.000 SST
Tenaga Kerja 90-110 tk/ha 33.000 tk
Kebutuhan Hunian 1,5 tk/unit hunian 15.840 unit

4.2 ANALISA S.W.O.T


Pada studi ini untuk mengetahui strategi, perlu diidentifikasi faktor internal maupun eksternal,
melalui analisis S.W.O.T. Faktor internal terdiri dari keunggulan (Strength) yang harus dioptimalkan
dan kekurangan (Weakness) yang sedapat mungkin diminimalisir dalam pengembangan nantinya.
Sedangkan faktor eksternal berupa peluang (Opportunity) yang dapat diambil dan kemungkinan
ancaman (Threat) yang harus dihindari. Analisis S.W.O.T. dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 4.3 Analisa S.W.O.T.

STRENGTHS WEAKNESSES
• Topografi pada lokasi aset yang relatif datar
sehingga tidak memerlukan banyak perlakuan
dalam pengembangan kawasan industri.
• Site berada cukup jauh dari pelabuhan, bandara
• Aset berada pada kawasan bebas banjir.
dan stasiun.
• Aset berada pada kawasan yang diperuntukan
• Jarak terhadap permukiman cukup dekat yaitu
sebagai kawasan industri besar-menengah di
kurang dari 2 km.
Kabupaten Batang.
• Luas aset sudah memenuhi syarat untuk
pengembangan kawasan industri.
OPPORTUNITIES THREATS
• Keberadaan kompetitor pendahulu dan beberapa
kawasan industri baru yang akan direalisasikan.
• Belum adanya kawasan industri lain di
• Jika ingin melakukan perluasan, sulitnya
Kabupaten Batang.
pembebasan lahan bila melewati desa atau
• Berada dekat dengan PLTU Batang.
perkampungan setempat.
• Berada cukup dekat dengan beberapa sungai
• Meskipun berada dengan dengan jalan nasional,
dan/ atau kali
namun aset tidak memiliki akses langsung
• Aset berdekatan dengan jalan nasional (Jalan
dengan jalan tersebut.
Jakarta – Surabaya) dan Jalan Tol Semarang –
• Meskipun berbatasan langsung dengan Jalan Tol
Batang.
Semarang – Batang, namun berada cukup jauh
dari gerbang tol tersebut.

Aspek Teknis| 4 - 10
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4.3 KONSEP PENGEMBANGAN PRODUK


Berdasarkan analisa lokasi, regulasi dan pasar kawasan industri, lokasi tapak yang menjadi obyek
studi memiliki luas 300 Ha yang terletak di Kecamatan Tulis, tepatnya di Desa Kenconorejo, Desa
Ponowareng, dan Desa Simbangjati, akan dikembangkan menjadi kawasan industri dengan konsep
Eco Industrial Park. Eco Industrial Park adalah suatu konsep yang menginteraksikan antara system
ekologis dan industri, dalam upaya mengurangi dampak-dampak lingkungan karena aktivitas
industri yang berorientasi pada masa depan untuk menghasilkan suatu gagasan system industri
yang lebih efisien dan berkelanjutan secara alami.
Eco-Industrial Park (EIP) merupakan sekumpulan industri (penghasil produk/jasa) yang berlokasi
pada suatu tempat dimana para pelaku-pelaku didalamnya secara bersama-sama mencoba
meningkatkan performansi lingkungan, ekonomi dan sosialnya dengan melibatkan masyarakat
disekitarnya untuk lebih mengefisiensikan pemanfaatan sumberdaya (informasi, material, energi,
infrastruktur, air dan habitat alam). Sedangkan pendekatan-pendekatan yang dilakukan akan
diarahkan pada disain hijau (green design) infrastruktur, perencanaan, dan penerapan konsep
produk bersih, pencegahan pencemaran, efisiensi energi dan hubungan antar perusahaan-
perusahaan (inter-company partnering).
Dalam perkembangannya, konsep ini diharapkan akan membawa dampak positif bagi masyarakat,
wilayah itu sendiri, lingkungan, kecamatan hingga kabupaten. Jika konsep ini berhasil dan
berkembang maka diharapkan kawasan industri mampu menjadi salah satu generator
pertumbuhan ekonomi dan perkembangan kawasan bagi Kabupaten Batang, karena peran dan
pengaruhnya dalam memberikan distribusi yang cukup besar dalam pendapatan daerah,
membantu pemerintah daerah dalam menambah lapangan kerja baru, serta meningkatkan nilai
kawasan dan investasi dibidang industri.
Pengembangan kawasan industri yang dilakukan harus sesuai dengan peraturan zoning kawasan
industri, dimana luas lahan yang dapat dijual (sealable) maksimum 70% dan sisanya 30%
diperuntukkan untuk jalan dan sarana penunjang lainnya serta ruang terbuka hijau. Berikut adalah
peraturan zoning kavling kawasan industri.
Tabel 4.4 Peraturan Zoning Kavling Kawasan Industri
Luas lahan dapat dijual Jalan dan sarana Ruang terbuka
(maksimum 70%) penunjang lainnya hijau
Luas kawasan Kapling
Kapling industri Kapling komersial
industri Perumahan (%)
(Ha) (%) (%) (%)
>20 – 50 *) 65 – 70 Maks. 10 Maks. 10 Sesuai kebutuhan Min. 10
>50 – 100 60 – 70 Maks. 12,5 Maks. 15 Sesuai kebutuhan Min. 10
>100 – 200 50 – 70 Maks.15 Maks. 20 Sesuai kebutuhan Min. 10
>200 – 500 45 – 70 Maks. 17.5 10 – 25 Sesuai kebutuhan Min. 10
>500 40 – 70 Maks. 20 10 – 30 Sesuai kebutuhan Min. 10
Sumber: Permenperin No. 40/M-IND/PER/6/2016
*keterangan:
*) areal >20-50 ha untuk menampung kemungkinan aktivitas industri eksisting yang memohon status kawasan industri

Aspek Teknis| 4 - 11
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Sementara berikut adalah luas alokasi penggunaan lahan di lokasi perencanaan Kawasan Industri
Tulis di Kabupaten Batang.
Tabel 4.5 Alokasi Peruntukan Lahan di Kawasan Industri Tulis

Keterangan Komposisi Luas


Total Lahan 3.000.000 m²
Komposisi Lahan
Lahan Non-Efektif 13,55% 406.453 m²
Lahan Efektif 86,45% 2.593.547 m²
100,00% 3.000.000 m²
Lahan Non-Efektif
Penghijauan 73,81% 300.000 m²
Jalan & Infrastruktur 26,19% 106.453 m²
Subtotal 100,00% 406.453 m²
Lahan Efektif
Kavling Industri 79,99% 2.074.600 m²
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 18,51% 480.000 m²
Ruko (2Lt) 180/150 0,72% 18.600 m²
Perkantoran (3Lt) 720/400 0,49% 12.800 m²
Poliklinik (2lT) 180/150 0,01% 180 m²
Masjid 0,01% 300 m²
Kantor Pengelola 0,03% 900 m²
WTP 0,09% 2.400 m²
WWTP 0,15% 3.767 m²
Subtotal 100,00% 2.593.547 m²
Sumber: Dokumen PT Kawasan Industri Wijayakusuma, 2019 (diolah)

Komposisi lahan pada Kawasan Industri terbagi menjadi lahan efektif 86,45% (industri dan fasilitas)
dan lahan non-efektif 13,55% (RTH, jalan dan infrastruktur). Dari lahan efektif sebesar 259,3 Ha,
diarahkan seluas 207,4 Ha (79,99%) untuk kavling industri, 48 Ha (18,51%) untuk Bangunan Pabrik
Siap Pakai dan sisanya terbagi menjadi fasilitas-fasilitas penunjang. Alokasi kaveling industri
didalamnya termasuk alokasi khusus untuk industri kecil dan menengah.

Tabel 4.6 Rencana Pengembangan Kawasan Industri Tulis

Deskripsi Area (m²) Jumlah (unit) Kavling (m²) Bangunan (m²)


Kavling Jual 2.047.000 2.047.000
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 480.000 480.000 480.000
Ruko (2Lt) 180/150 18.600 124 18.600 22.320
Perkantoran (3Lt) 720/400 12.800 32 12.800 23.040
WTP 2.400 2.400 2.400
WWTP 3.767 3.767 3.767
Sumber: Dokumen PT Kawasan Industri Wijayakusuma, 2019 (diolah)

Aspek Teknis| 4 - 12
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Gambar 4.11 Masterplan Kawasan Industri Tulis Kabupaten Batang

Gambar 4.12 Overlay Masterplan Kawasan Industri Tulis Kabupaten Batang

Aspek Teknis| 4 - 13
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

4.4 NILAI INVESTASI


Biaya investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang sebesar
Rp2.680.370.694.000,- termasuk nilai lahan atau Rp1.987.456.535.000,- diluar nilai lahan. Berikut
ringkasan biaya investasi pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang :

Tabel 4.7 Biaya Investasi


Deskripsi Total (Rp.000)
Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan
Perijinan 6.630.758
Pengukuran dan Laboratorium 2.486.534
DED & Konsultan 2.486.534
11.603.826
Pematangan Lahan dan Infrastruktur
Pematangan Lahan (Cut and Fill) 122.292.374
Pengukuran 1.500.000
Pengurusan sertifikat tanah 9.946.136
Penghijauan 33.153.788
Pagar keliling 18.234.583
Jaringan jalan & Jembatan
- Jalan Utama, Lebar=2X7m 24.638.790
- Jalan Lingkungan, Lebar=2X4m 72.494.072
- Gorong-gorong x 100m 91.947
- Gorong-gorong x 80m 422.379
Prasarana dan sarana sampah (padat) - Pembangunan TPS 790.165
Bangunan Talud : Pas. Batu kali 6.276.498
Saluran buangan air hujan (drainase)
- MD 1.00 m 2.111.896
- MD 0.80 m 7.249.407
299.202.035
Bangunan Dan Mesin
Air Bersih
Pengeboran Sumur Abt 6.288.946
Pembangunan Reservoar 17.118.524
Pemb. Jaringan Air Bersih 1.117.220
WWTP
Pemb. WWTP 9.135.583
Pembangunan Jar. Limbah cair 1.710.475
Bangunan Lainnya
Pemb. Masjid 2.315.250
Kantor Pengelola 8.204.667
Poliklinik (2lT) 180/150 1.103.375
Bangunan IPAL 12.285.502
Bangunan Tandon 12.285.502
Bangunan Tugu Jalan 210.000
Gerbang Pintu Masuk Kawasan 1.050.000
Mesin Dan Peralatan
Kendaraan Operasional
A. Mobil Operasional 981.694
B. Mobil Pick Up 495.491
C. Motor 88.620
Peralatan Kantor Dan Mebelair 957.905
Bangunan Pabrik Siap Pakai (Bpsp)
Luas Bpsp=20% X(80% X 2.280.000 M2) 1.752.443.784

Aspek Teknis| 4 - 14
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Deskripsi Total (Rp.000)


Ruko 135.973.629
Perkantoran (3Lt) 720/400 140.359.875
2.104.126.042
Total diluar Tanah 2.414.931.902
Total 3.326.661.059

4.5 KINERJA PENGEMBANGAN PRODUK


4.5.1 Kinerja Produk Kavling Industri
Untuk menentukan harga jual kavling industri yang mungkin dikembangkan pada tapak ini,
dilakukan analisa posisi pasar (market positioning analysis) berdasarkan kondisi pasar yang ada.
Skor diberikan pada masing-masing kavling industri pembanding untuk beberapa faktor yang
diasumsikan mempengaruhi harga jual. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan
harga jual kavling industri antara lain adalah:
Tabel 4.8 Indikator Positioning Harga Jual Kavling Industri

Skor Lokasi Aksesibilitas Fasilitas UMR


Terletak di jalan utama, berada
5 Sangat Mudah Sangat Lengkap Lebih dari 2.500.000
pada kawasan industri
Terletak di jalan sekunder,
4 Mudah Lengkap 2.300.000 – 2500.000
berada pada kawasan industri
Terletak di jalan utama, tidak
3 Cukup Mudah Cukup Lengkap 2.150.000 – 2.300.000
berada pada kawasan industri
Terletak di jalan sekunder, tidak
2 Kurang Mudah Kurang Lengkap 2.000.000 – 2.150.000
berada pada kawasan industri
1 Jauh dari kawasan indsutri Sulit Tidak Lengkap Kurang dari 2.000.000

Data pembanding untuk harga jual kavling industri menggunakan pembanding kavling jual yang
berada pada kawasan industri di sekitar lokasi tapak ataupun di kota lain di sekitar lokasi tapak. Hal
ini dilakukan agar karakteristik pembanding yang di analisa memiliki kesamaan dari segi konsep
pengembangan atau apple to apple dengan produk yang akan dikembangkan. Adapun penentuan
harga jual kavling industri dilakukan sebagai berikut:
Tabel 4.9 Analisa Positioning Harga Jual Kavling Industri
Lokasi dan Luas Fasilitas Total
UMK Harga
Kavling Industri Aksesibilitas Kawasan Penunjang Skor
Jual/m2
26% 30% 23% 21% 100%
Kawasan Industri Kendal 4 5 5 2 4,1 1.500.000
Kawasan Industri Wijayakusuma 5 3 3 4 3,7 1.600.000
Kawasan Industri Candi 5 4 3 4 4,0 1.692.790
Kawasan Industri BSB 5 5 5 4 4,8 2.500.000
Jatengland Industrial Park 3 2 3 3 2,7 1.090.909
Kawasan Industri Terboyo 3 3 2 4 3,0 1.590.909
Kawasan Industri Bawen 4 3 2 2 2,8 1.363.636
Subjek Properti 2 2 5 1 2,5 1.100.000
Sumber: Hasil Analisis Konsultan, 2019

Aspek Teknis| 4 - 15
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Grafik 4.1 Analisa Tren Harga Jual Kavling Industri

Sumber: Hasil Analisis Konsultan, 2019

Berdasarkan analisis di atas, dapat dilihat bahwa harga jual kavling industri yang akan di bangun
adalah sebesar Rp1.100.000,-/m2. Pembanding tapak berada cukup jauh dari lokasi tapak,
mengingat bahwa di sekitar lokasi tapak tidak terdapat pembanding kawasan industri sehingga
pembanding sebagian besar berada di Kota Semarang. Tingkat penjualan pembanding properti
kavling industri memiliki penjualan yang cukup baik, hal ini tentunya dipengaruhi oleh berbagai
faktor salah satunya adalah lokasi dan pengembangan kawasan. Rata-rata penjualan kavling
industri pembanding berkisar dari 50.000 m2 hingga 200.000 m2 per tahunnya di masing-masing
kawasan industri. Berdasarkan data tersebut, maka penjualan produk pengembangan di asumsikan
sebesar 60.000 m2 sampai dengan 200.000 m2 per tahun.
Tabel 4.10 Tingkat Penjualan Kavling
Th - 3 4 5 6 7 8 8 10 11 12 13 14 15 16 17
Penjualan 3% 5% 7% 9% 10% 10% 10% 9% 8% 7% 5% 5% 5% 4% 3%
Sumber : Hasil Analisa Konsultan, 2019

4.5.1 Kinerja Produk Pergudangan Sewa/ BPSP (Bangunan Pabrik Siap Pakai)
Untuk menentukan harga sewa Gudang/ BPSP yang mungkin dikembangkan pada tapak ini,
dilakukan analisa posisi pasar (market positioning analysis) berdasarkan kondisi pasar yang ada.
Skor diberikan pada masing-masing harga sewa gudang pembanding untuk beberapa faktor yang
diasumsikan mempengaruhi harga sewa gudang. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi
penentuan harga sewa gudang antara lain adalah:

Aspek Teknis| 4 - 16
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Tabel 4.11 Indikator Positioning Harga Sewa Gudang/ BPSP

Skor Luas Lokasi Aksesibilitas Kondisi Bangunan


Terletak di jalan utama, dekat kawasan
5 lebih dari 1.000 m Sangat Mudah Sangat Baik
industri
Terletak di jalan sekunder, dekat
4 500 - 1000 Mudah Baik
kawasan industri
Terletak di jalan utama, jauh dari
3 200 - 500 Cukup Mudah Cukup Baik
kawasan industri
Terletak di jalan sekunder, dekat
2 100 - 200 Kurang Mudah Kurang Baik
kawasan industri
1 Kurang dari 100 Jauh dari kawasan indsutri Sulit Buruk
Sumber : Hasil Analisa, 2019

Data pembanding untuk harga sewa gudang menggunakan pembanding gudang yang memiliki
karakteristik pengembangan yang sama dengan produk Gudang/ BPSP (Bangunan Pabrik Siap
Pakai) yang akan dikembangkan. Sehingga analisa harga positioning yang dilakukan dikaji secara
apple to apple. Adapun penentuan harga sewa gudang dilakukan sebagai berikut:
Tabel 4.12 Analisa Positioning Harga Sewa Gudang/ BPSP
Kondisi Total
Gudang Fasilitass Lokasi Aksesibilitas Harga
Bangunan Skor
28% 33% 5% 4% 100%
Dhika Grand Commerce 5 5 5 5 5,00 53.000
Kendal Industrial Park 5 5 5 5 5,00 49.000
Gudang Jalan Raya Mangkang 1 3 4 2 2,14 25.000
Kawasan Industri Candi 4 4 5 4 4,05 35.000
Golden Land Cluster 3 4 5 5 4,11 46.000
Ruko Diamond 3 4 4 5 4,06 46.000
Werehouse Semarang Barat 3 4 3 4 3,67 48.000
Objek Properti 3 2 2 4 2,97 35.000
Sumber : Hasil Analisis Konsultan, 2019

Grafik 4.2 Analisa Tren Harga Sewa Gudang/ BPSP

Sumber : Hasil Analisis Konsultan, 2019

Aspek Teknis| 4 - 17
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Berdasarkan analisis di atas, dapat dilihat bahwa harga sewa gudang yang akan di bangun adalah
sebesar Rp.35.000,-/m2 untuk sewa per bulannya. Adapun tingkat okupansi terhadap gudang yang
akan dikembangkan di lokasi tapak adalah sebagai berikut:
Tabel 4.13 Tingkat Okupansi Sewa Gudang/ BPSP
Th - 5 Th - 6 Th - 7 Th - 8 Th - 9 Th -10 Th – 11 Th – 12 dst
Tingkat Okupansi 10% 17% 25% 35% 46% 52% 56% 60%
Sumber : Hasil Analisa Konsultan, 2019

4.5.1 Kinerja Produk Ruko Sewa


Untuk menentukan harga sewa ruko yang mungkin dikembangkan pada tapak ini, dilakukan analisa
posisi pasar (market positioning analysis) berdasarkan kondisi pasar yang ada. Skor diberikan pada
masing-masing harga sewa ruko pembanding untuk beberapa faktor yang diasumsikan
mempengaruhi harga sewa ruko. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan harga sewa
ruko antara lain adalah:
Tabel 4.14 Indikator Positioning Harga Sewa Ruko
Desain &
Skor Lokasi & Tapak Aksesibilitas Kondisi Tenant Mix
Bangunan
5 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan, pusat
5 Sangat Mudah Sangat Baik Sangat Lengkap
perbelanjaan, pusat permukiman
4 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan, pusat
4 Mudah Baik Lengkap
perbelanjaan, pusat permukiman
3 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan, pusat
3 Cukup Mudah Cukup Baik Cukup Lengkap
perbelanjaan, pusat permukiman
2 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan, pusat
2 Kurang Mudah Kurang Baik Kurang Lengkap
perbelanjaan, pusat permukiman
1 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan, pusat
1 Sulit Buruk Tidak Lengkap
perbelanjaan, pusat permukiman
Sumber : Hasil Analisis Konsultan, 2019

Data pembanding untuk harga jual sewa ruko menggunakan pembanding ruko yang berada pada
kawasan industri di sekitar lokasi tapak ataupun di kota lain di sekitar lokasi tapak. Hal ini dilakukan
agar karakteristik pembanding yang di analisa memiliki kesamaan dari segi konsep pengembangan
atau apple to apple dengan produk yang akan dikembangkan. Adapun penentuan harga sewa ruko
dilakukan sebagai berikut:
Tabel 4.15 Analisa Positioning Harga Sewa Ruko
Lokasi & Desain &Kondisi Tenant Total
Aksesibilitas Harga Sewa
Ruko Tapak Bangunan Mix Skor
Rata-rata (Rp)
26% 28% 24% 22% 100%
Dhika Grand Commerce 5 5 5 5 5,00 46.113
Kendal Industrial Park 4 4 4 4 4,00 25.900
Ruko BSB 5 4 4 5 4,48 35.047
Gatsu Plaza 4 4 3 3 3,54 28.935
Subject Property 3 2 4 2 2,74 20.000
Sumber : Hasil Analisis Konsultan, 2019

Aspek Teknis| 4 - 18
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Grafik 4.3 Analisa Posisi Harga Sewa Ruko

Sumber : Hasil Analisa, 2019

Berdasarkan analisis di atas, dapat dilihat bahwa harga sewa ruko yang akan di bangun adalah
sebesar Rp20.000,-/m2 untuk sewa per bulannya. Adapun tingkat okupansi terhadap ruko sewa
yang akan dikembangkan di lokasi tapak adalah sebagai berikut:
Tabel 4.16 Tingkat Okupansi Ruko Sewa

Th - 5 Th - 6 Th - 7 Th - 8 Th - 9 Th -10 Th – 11 Th – 12 dst
Tingkat Okupansi 12% 16% 24% 32% 40% 48% 56% 60%
Sumber : Hasil Analisa, 2019

4.5.3 Kinerja Produk Perkantoran Sewa


Kantor yang akan dikembangkan pada lokasi tapak akan dipasarkan melalui skema sewa. Untuk
menentukan harga sewa yang sesuai dan mungkin diterapkan dalam pengembangan gedung
perkantoran pada tapak, dapat dilakukan dengan menggunakan analisa posisi pasar (market
positioning analysis). Skor diberikan pada masing-masing gedung perkantoran pembanding untuk
beberapa faktor yang diasumsikan mempengaruhi harga sewa. Dalam hal ini, harga sewa yang
dijadikan sebagai pembanding adalah harga sewa per meter persegi. Adapun faktor-faktor yang
diperkirakan mempengaruhi penentuan harga sewa antara lain adalah:
Tabel 4.17 Kriteria Analisa Positioning Produk
Skor Lokasi & Tapak Aksesibilitas Tenant Mix Grade
5 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan,
5 Sangat Mudah Sangat Lengkap Premium
pusat perbelanjaan, pusat permukiman
4 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan,
4 Mudah Lengkap A
pusat perbelanjaan, pusat permukiman
3 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan,
3 Cukup Mudah Cukup Lengkap B
pusat perbelanjaan, pusat permukiman
2 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan,
2 Kurang Mudah Kurang Lengkap C
pusat perbelanjaan, pusat permukiman
1 dari pusat perkantoran, pusat pendidikan,
1 Sulit Tidak Lengkap Rukan
pusat perbelanjaan, pusat permukiman
Sumber : Hasil Analisa, 2019

Aspek Teknis| 4 - 19
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

Adapun posisi harga sewa untuk gedung kantor pada lokasi tapak yang disarankan berdasarkan
analisa adalah sebagai berikut:
Tabel 4.18 Analisa Posisi Harga Sewa Kantor
Lokasi & Total Harga Jual
Aksesibilitas Fasilitas Grade
Kantor Tapak Skor Rata-rata
16,4% 20,2% 31,5% 31,9% 100,0% (Rp/ m²)
Menara Suara Merdeka 5 5 4 4 4,37 250.000
Wisma HSBC 5 4 3 3 3,53 125.000
Kantor Pandanaran 5 5 2 2 3,10 116.667
Kantor Pandanaran 2 5 5 2 2 3,10 143.904
Metro Plaza 4 3 1 2 2,22 100.000
OBJEK PROPERTI 2 2 3 3 2,63 110.000
Sumber: Hasil Survei, 2019

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, harga sewa kantor yang disarankan pada lokasi tapak
adalah Rp110.000,-/m2 yang telah disesuaikan dengan harga pasar gedung kantor pembanding.
Berdasarkan tren harga perkantoran di sekitar lokasi tapak, harga tersebut masih tergolong wajar
sesuai dengan karakteristik lokasi pada tapak. Berdasarkan angka tersebut, perbandingan tren
harga kantor dengan beberapa pembanding lain di lokasi sekitar dapat dilihat pada grafik berikut:
Grafik 4.4 Analisa Tren Penentuan Harga Sewa Kantor

Sumber : Hasil Analisa, 2019

Sementara tingkat okupansi gedung kantor yang akan dikembangkan diasumsikan sebagai berikut.
Tabel 4.19 Tingkat Okupansi Kantor Sewa
Th - 5 Th - 6 Th - 7 Th - 8 Th - 9 Th -10 Th – 11 Th – 12 dst
Tingkat Okupansi 16% 25% 31% 41% 47% 53% 63% 63%
Sumber: Hasil Analisis Konsultan, 2019

Aspek Teknis| 4 - 20
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

oOo

Aspek Teknis| 4 - 21
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

ANALISA
KEUANGAN
5
Analisa keuangan merupakan analisis terhadap proyeksi keuangan sebagai bahan pertimbangan
dalam rangka realisasi proyek. Produk properti yang akan dikembangkan pada Kawasan Industri Tulis
Batang yang terletak di Kabupaten Batang, Jawa Tengah berupa Kavling Jual, Bangunan Pabrik Siap
Pakai (BPSP), Ruko dan Perkantoran. Selain itu, beberapa fasilitas yang terdapat pada Kawasan
Industri Tulis Batang berupa Pengelolaan Air Bersih, Pengelolaan Air Limbah, Masjid dan Kantor
Pengelola. Berikut asumsi-asumsi yang digunakan untuk melihat kelayakan proyek yang akan
dilakukan oleh PT Kawasan Industri Wijayakusuma.

5.1. ASUMSI UMUM


Asumsi umum yang digunakan dalam Analisa Keuangan Studi Kelayakan Pembangunan Kawasan
Industri Tulis Batang dapat diuraikan sebagai berikut.
a. Bulan Operasional per tahun : 12 Bulan
b. Hari Operasional per tahun : 360 Hari
c. Pertumbuhan Harga / Biaya per tahun : 5%

5.2. BIAYA INVESTASI


Biaya investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang sebesar
Rp3.326.661.059.000,- termasuk nilai lahan atau Rp1.222.535.016.000,- diluar Bangunan dan Mesin.
Berikut ringkasan biaya investasi pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang :

Tabel 5.1. Biaya Investasi


Total
Deskripsi
(Rp000)

Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Pematangan Lahan & Infrastruktur 299.202.035
Bangunan dan Mesin 2.104.126.042
Total Bangunan dan Mesin 1.222.535.016
Total Investasi 3.326.661.059

Analisa Keuangan | 5 - 1
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.3. SUMBER PENDANAAN


Pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang rencananya akan didanai dengan modal sendiri dan
pinjaman bank berupa KI (Kredit Investasi) serta penerimaan kas penjualan kavling industri selama
masa pembangunan. Besar porsi pinjaman KI diasumsikan sebesar 70% dari RAB Investasi yang dapat
dibiayai. Berikut rekap asumsi pendanaan yang akan dilakukan PT Kawasan Industri Wijayakusuma.

Tabel 5.2. Sumber Pendanaan Investasi


Total
Deskripsi %
(Rp000)
Masuk Pembiayaan
Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 299.202.035
1.222.535.016
Tidak Masuk Pembiayaan
Bangunan Dan Mesin 2.104.126.042

Sumber Pembiayaan
Modal 29% 351.925.646
Pinjaman 70% 855.774.512
Pre-Sales 1% 14.834.859
100% 1.222.535.016
Rekap Pendanaan
Modal 21% 711.757.391
Pinjaman 26% 855.774.512
Pre-Sales 53% 1.759.129.156
100% 3.326.661.059

5.4. ASUMSI KEUANGAN


5.4.1. Asumsi Properti Jual
a. Pendapatan Properti Jual
Kavling industri untuk dijual seluas 2.074.600 m². Harga jual Kavling diasumsikan sebesar
Rp1.100.000,-/m². Harga jual yang digunakan merupakan harga diluar pajak, baik PPN, PPhTB
maupun BPHTB. Penjualan lot kavling diasumsikan selama 15 tahun dimulai tahun 2021. Adapun
asumsi tingkat penjualan kavling diuraikan sebagai berikut.

Tabel 5.3. Asumsi Tingkat Penjualan Kavling

Deskripsi Th 1-2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14 Th 15 Th 16 Th 17
Kavling - 3% 5% 6% 7% 9% 10% 10% 10% 9% 8% 7% 5% 5% 3% 3%

Skema penerimaan kas atas pendapatan yang diproyeksikan berupa 100% installment dengan uang
muka 20% dan sisanya diangsur selama 12x pembayaran (1 tahun).

Analisa Keuangan | 5 - 2
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

b. Biaya – biaya Properti Jual


1) Harga Pokok Penjualan (HPP)
HPP merupakan biaya-biaya yang keluar untuk dapat menghasilkan lot kavling dalam meter persegi.
HPP diperhitungkan dari biaya investasi terhadap luasan kavling industri untuk dijual. Setelah
dilakukan analisa, diketahui HPP Kavling sebesar Rp471.376,-/m².

2) Biaya Usaha
Biaya usaha yang diperlukan untuk penjualan lot kavling adalah berupa Biaya Administrasi & Umum
diasumsikan sebesar 1,5% dari pendapatan, Biaya Pemasaran diasumsikan sebesar 2% dari
pendapatan, Biaya Komisi diasumsikan sebesar 2,5% dari pendapatan dan Biaya PPhTB ditetapkan
sebesar 2,5% dari pendapatan.

5.4.2. Asumsi Properti Sewa

a. Pendapatan
Pendapatan Properti Sewa terdiri dari Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP), Ruko dan Perkantoran.
Sewa properti tersebut diperhitungkan dari Luas leaseable area. Asumsi Tarif dan Tingkat
penyerapan properti sewa yang dimaksud diasumsikan sebagai berikut.

Tabel 5.4. Asumsi Tarif Properti Sewa

Deskripsi Leaseable Tarif (Rp/bulan)


BPSP 364.800 m² 35.000 /m²
Ruko (2Lt) 180/150 124 unit 3.600.000 /unit
Perkantoran (3Lt) 720/400 32 unit 79.200.000 /unit
Service Charge 200 /m²/bulan
BPSP 364.800 m²
Kavling Industri 2.074.600 m²

Tabel 5.5. Asumsi Tingkat Penyerapan Properti Sewa

Deskripsi Th1-Th4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12
BPSP 0% 10% 17% 25% 35% 46% 52% 56% 60%
Ruko (2Lt) 0% 12% 16% 24% 32% 40% 48% 56% 60%
Perkantoran (3Lt) 0% 16% 25% 31% 41% 47% 53% 63% 63%

Tabel 5.6. Asumsi Tingkat Penyerapan Service Charge

Deskripsi Th 1 - Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11
BPSP - 50.000 80.000 120.000 170.000 220.000 250.000 270.000
Kavling Industri - 62.238 165.968 311.190 497.904 705.364 912.824 1.120.284
Total Area - 112.238 245.968 431.190 667.904 925.364 1.162.824 1.390.284

Deskripsi Th 12 Th 13 Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 - Th25
BPSP 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000
Kavling Industri 1.306.998 1.472.966 1.618.188 1.721.918 1.825.648 1.929.378 2.012.362 2.074.600
Total Area 1.596.998 1.762.966 1.908.188 2.011.918 2.115.648 2.219.378 2.302.362 2.364.600

Analisa Keuangan | 5 - 3
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

b. Biaya Properti Sewa

1) Biaya Operasional
Biaya-biaya langsung yang diasumsikan untuk keperluan pengelolaan kawasan industri diperoleh
dari pendapatan service charge. Biaya yang dimaksud berupa Kebersihan & Keamanan lingkungan
diasumsikan 20% dari Pendapatan service charge, Maintenance Infrastruktur & Landscape
diasumsikan 60% dari Pendapatan service charge dan PPh Final ditetapkan 10% dari Pendapatan
service charge.

2) Biaya Usaha
Biaya usaha yang diperlukan berupa Biaya Administrasi dan Umum diasumsikan 1,5% dari
pendapatan sewa area, Biaya Gaji pegawai pada awal operasional diasumsikan Rp7.380.554.00,-
/tahun, Biaya Pemasaran diasumsikan sebesar 2% dari pendapatan sewa area, biaya asuransi yang
diasumsikan sebesar 0,22% dari biaya konstruksi dan Biaya PPh Final ditetapkan sebesar 10% dari
pendapatan sewa area. Rincian Biaya Gaji Pegawai didasarkan pada informasi PT Kawasan Industri
Wijayakusuma tahun 2019 yang dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 5.7. Rincian Biaya Gaji Pegawai


Gaji & Tunjangan
Deskripsi Jumlah (orang)
(Rp/bulan)
Div.Head 10 14.500.000
Dept.Head 12 8.500.000
Supervisor 1 6.400.000
Pelaksana 21 5.200.000
Capeg 3 5.200.000
Karyawan Kontrak 13 3.300.000
Tenaga Harian 7 2.700.000
Outsourching 20 3.300.000
Total 87

3) Biaya Penyusutan
Biaya penyusutan aset berupa Depresiasi dan Amortisasi yang didasarkan atas peraturan perpajakan
menyangkut penyusutan aktiva tetap, yaitu dengan menggunakan metode penyusutan garis lurus
(straight line) dengan perincian sebagai berikut.

Tabel 5.8. Asumsi Biaya Penyusutan


Umur Ekonomis
Deskripsi Rate
(tahun)
Pekerjaan Persiapan 5 20,0%
Pematangan Lahan dan Pembangunan Infrastruktur 10 10,0%
Bangunan 30 3,3%
Mesin Dan Peralatan 10 10.0%

Analisa Keuangan | 5 - 4
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.4.3. Asumsi Air Bersih dan Air Limbah

a. Pendapatan Air Bersih dan Air Limbah


Pendapatan Air Bersih dan Air Limbah diperhitungkan berdasarkan volume kebutuhan dan tarifnya.
Tarif Air Bersih diasumsikan sebesar Rp6.000/m³, sedangkan tarif Air Limbah diasumsikan sebesar
Rp10.000/m³. Volume Air Bersih didasarkan pada akumulasi area kavling terjual yang disesuaikan
dengan kebutuhannya, yaitu dengan rasio 7.500 m³/Ha. Sementara perhitungan volume air limbah
didasarkan pada kebutuhan air bersihnya, yaitu dengan rasio 80% dari volume air bersih.
Dengan asumsi penjualan lot kavling dimulai pada tahun 2 dan pembangunan setiap lot kavling
selama 2 tahun, maka pendapatan air bersih dan air limbah dimulai pada tahun 5. Asumsi Tingkat
penyerapan Air Bersih dan Air Limbah yang dimaksud diasumsikan sebagai berikut.

Tabel 5.9. Asumsi Tingkat Penyerapan Air Bersih dan Air Limbah

Deskripsi Asumsi Th 1 - 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9
Kavling terjual m² 62.238 165.968 311.190 497.904 705.364
Rasio air bersih 7.500 m²/Ha 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Volume Air Bersih m³ - 46.679 124.476 233.393 373.428 529.023
Rasio air limbah Dari air bersih 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
Volume Air Limbah m³ - 37.343 99.581 186.714 298.742 423.219

Deskripsi Asumsi Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14
Kavling terjual m² 912.824 1.120.284 1.306.998 1.472.966 1.618.188
Rasio air bersih 7.500 m²/Ha 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Volume Air Bersih m³ 684.618 840.213 980.249 1.104.725 1.213.641
Rasio air limbah Dari air bersih 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
Volume Air Limbah m³ 547.695 672.171 784.199 883.780 970.913

Deskripsi Asumsi Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 dst


Kavling terjual m² 1.721.918 1.825.648 1.929.378 2.012.362 2.074.600
Rasio air bersih 7.500 m²/Ha 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Volume Air Bersih m³ 1.291.439 1.369.236 1.447.034 1.509.272 1.555.950
Rasio air limbah Dari air bersih 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
Volume Air Limbah m³ 1.033.151 1.095.389 1.157.627 1.207.417 1.244.760

b. Biaya Air Bersih dan Air Limbah


1) Biaya Operasional
Biaya-biaya langsung yang diasumsikan untuk operasional Air Bersih dan Air Limbah berupa biaya
listrik, SDM dan Bahan Kimia. Biaya Operasional Air Bersih diasumsikan sebesar 60% dari
pendapatan air bersih, sedangkan Biaya Operasional Air Limbah diasumsikan sebesar 75% dari
pendapatan air limbah.

2) Biaya Usaha
Biaya usaha yang diperlukan berupa Biaya Administrasi dan Umum diasumsikan 1,5% dari
pendapatan Air Bersih dan Air Limbah, biaya maintenance diasumsikan 3% dari biaya investasi, biaya

Analisa Keuangan | 5 - 5
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

asuransi yang diasumsikan sebesar 0,22% dari biaya konstruksi dan Biaya PPh Final ditetapkan
sebesar 5% dari pendapatan sewa area.

3) Biaya Penyusutan
Biaya penyusutan aset yang didasarkan atas peraturan perpajakan menyangkut penyusutan aktiva
tetap dengan menggunakan metode penyusutan garis lurus (straight line). Umur ekonomis dari
investasi jaringan air bersih dan limbah diasumsikan selama 10 tahun, yaitu 10% dari nilai
investasinya.

5.4.4. Asumsi Lainnya


Asumsi lainnya yang digunakan dalam melihat kinerja Kawasan Industri Tulis Batang berupa biaya
bunga sebesar 11% dan Biaya Pajak Badan sebesar 25% dari laba sebelum pajak.

Analisa Keuangan | 5 - 6
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.5. PROYEKSI KEUANGAN


5.5.1. Proyeksi Laba Rugi

a) Laba Rugi Properti Jual (Non Recurring)

Berdasarkan asumsi-asumsi keuangan di atas, berikut ringkasan laba rugi Properti Jual (Non Recurring) Kawasan Industri Tulis Batang.
Tabel 5.10. Proyeksi Laba Rugi Proyek Non Recurring (dalam ribuan rupiah)
Deskripsi Jumlah 18 th Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818 364.403.955
Total Pendapatan 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818 364.403.955
Biaya Operasi
HPP 977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606 93.513.223
977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606 93.513.223
Gross Profit 2.930.695.381 - - 21.121.753 66.400.505 109.971.807 160.845.487 209.616.694 241.188.333 261.832.212 270.890.732
Gross Margin 75% 62% 64% 66% 68% 69% 71% 73% 74%

Biaya Usaha
Penjualan Kavling 332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132 30.309.046
332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132 30.309.046
EBITDA 2.598.463.408 - - 15.137.686 55.155.878 93.082.818 137.666.359 181.970.737 211.578.444 230.419.080 240.581.686
EBITDA Margin 66% 45% 53% 56% 58% 60% 62% 64% 66%

Penyusutan - - - - - - - - - - -
EBIT 2.598.463.408 - - 15.137.686 55.155.878 93.082.818 137.666.359 181.970.737 211.578.444 230.419.080 240.581.686

Biaya Bunga 664.970.592 7.712.389 20.595.471 34.370.079 49.085.519 64.801.439 71.723.177 73.182.374 74.714.531 72.362.873 62.881.958
EBT 1.933.492.816 (7.712.389) (20.595.471) (19.232.393) 6.070.358 28.281.380 65.943.182 108.788.363 136.863.912 158.056.207 177.699.728

Pajak Badan 1.061.122.991 - - - - 2.137.551 11.744.636 23.703.990 34.264.091 44.171.435 52.648.174


Net Loss/Profit 872.369.826 (7.712.389) (20.595.471) (19.232.393) 6.070.358 26.143.829 54.198.545 85.084.373 102.599.821 113.884.772 125.051.554
NPM 22% -57% 6% 16% 23% 28% 30% 32% 34%

Analisa Keuangan | 5 - 7
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

b) Laba Rugi Properti Sewa (Recurring)

Berdasarkan asumsi-asumsi keuangan di atas, berikut ringkasan laba rugi Properti Sewa (Recurring) Kawasan Industri Tulis Batang.
Tabel 5.11. Proyeksi Laba Rugi Proyek Recurring (dalam ribuan rupiah)
Deskripsi Jumlah 25 th Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10
Pendapatan
BPSP 4.803.313.438 - - - - 25.525.631 42.883.061 67.540.820 100.466.970 136.516.883 162.889.463
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 - - - - 787.648 1.102.707 1.736.764 2.431.470 3.191.304 4.021.043
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 - - - - 5.776.086 9.703.824 12.736.269 17.385.007 21.062.605 25.064.500
Service Charge 294.251.181 - - - - 491.134 1.130.128 2.080.209 3.383.309 4.921.864 6.494.119
Pend. Air Bersih 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405
Pend. Air Limbah 421.799.872 - - - - 453.904 1.270.932 2.502.147 4.203.607 6.252.865 8.496.540
Total Pendapatan 6.722.361.320 - - - - 33.374.831 57.043.850 88.472.819 131.023.068 176.635.169 213.338.069
Biaya Operasi
Service Charge 264.826.063 - - - - 442.020 1.017.115 1.872.188 3.044.978 4.429.677 5.844.707
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 - - - - 544.685 1.525.118 3.002.576 5.044.328 7.503.438 10.195.848
770.985.909 - - - - 986.705 2.542.233 4.874.765 8.089.306 11.933.115 16.040.555
Gross Profit 5.951.375.411 - - - - 32.388.126 54.501.617 83.598.055 122.933.761 164.702.054 197.297.514
Gross Margin 89% 97% 96% 94% 94% 93% 92%

Biaya Usaha
Operasional Sewa 1.112.208.634 - - - - 12.707.176 16.362.803 21.001.326 27.026.360 33.402.117 38.514.017
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 - - - - 1.064.126 1.337.089 1.515.139 2.359.521 2.616.411 2.896.606
1.198.292.404 - - - - 13.771.302 17.699.892 22.516.465 29.385.881 36.018.529 41.410.623
EBITDA 4.753.083.007 - - - - 18.616.824 36.801.725 61.081.590 93.547.880 128.683.525 155.886.891
EBITDA Margin 71% 56% 65% 69% 71% 73% 73%

Penyusutan 1.283.442.428 - - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125


EBIT 3.469.640.580 - - - - - 1.382.769 10.727.781 28.051.220 53.165.481 80.927.327 101.300.767

Biaya Bunga 166.337.806 1.929.201 5.151.815 8.597.438 12.278.404 16.209.633 17.941.058 18.306.066 18.689.325 18.101.073 15.729.488
EBT 3.303.302.774 (1.929.201) (5.151.815) (8.597.438) (12.278.404) (17.592.401) - 7.213.277 9.745.154 34.476.156 62.826.253 85.571.279

Pajak Badan 831.297.318 - - - (1.517.590) (4.398.100) (1.803.319) 2.436.289 8.619.039 15.706.563 21.392.820
Net Loss/Profit 2.472.005.455 (1.929.201) (5.151.815) (8.597.438) (10.760.814) (13.194.301) - 5.409.958 7.308.866 25.857.117 47.119.690 64.178.459
NPM 37% -40% -9% 8% 20% 27% 30%

Analisa Keuangan | 5 - 8
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

c) Laba Rugi Konsolidasi


Berdasarkan asumsi-asumsi keuangan di atas, berikut ringkasan laba rugi konsolidasi Kawasan Industri Tulis Batang.
Tabel 5.12. Proyeksi Laba Rugi Proyek Recurring (dalam ribuan rupiah)
Deskripsi Jumlah (25 th) Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818 364.403.955
BPSP 4.803.313.438 - - - - 25.525.631 42.883.061 67.540.820 100.466.970 136.516.883 162.889.463
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 - - - - 787.648 1.102.707 1.736.764 2.431.470 3.191.304 4.021.043
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 - - - - 5.776.086 9.703.824 12.736.269 17.385.007 21.062.605 25.064.500
Service Charge 294.251.181 - - - - 491.134 1.130.128 2.080.209 3.383.309 4.921.864 6.494.119
Pend. Air Bersih 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405
Pend. Air Limbah 421.799.872 - - - - 453.904 1.270.932 2.502.147 4.203.607 6.252.865 8.496.540
Total Pendapatan 10.630.972.762 - - 33.956.901 104.294.752 200.799.206 294.900.227 390.380.342 470.003.007 536.258.986 577.742.024
Biaya Operasi
Penjualan 977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606 93.513.223
Service Charge 264.826.063 - - - - 442.020 1.017.115 1.872.188 3.044.978 4.429.677 5.844.707
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 - - - - 544.685 1.525.118 3.002.576 5.044.328 7.503.438 10.195.848
1.748.901.970 - - 12.835.148 37.894.247 58.439.274 79.553.123 97.165.593 105.880.912 109.724.721 109.553.778
Gross Profit 8.882.070.792 - - 21.121.753 66.400.505 142.359.932 215.347.104 293.214.749 364.122.095 426.534.265 468.188.246
Gross Margin 84% 62% 64% 71% 73% 75% 77% 80% 81%
Biaya Usaha
Penjualan 332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132 30.309.046
Operasional Sewa 1.112.208.634 - - - - 12.707.176 16.362.803 21.001.326 27.026.360 33.402.117 38.514.017
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 - - - - 1.064.126 1.337.089 1.515.139 2.359.521 2.616.411 2.896.606
1.530.524.377 - - 5.984.067 11.244.627 30.660.290 40.879.020 50.162.422 58.995.771 67.431.661 71.719.668
EBITDA 7.351.546.416 - - 15.137.686 55.155.878 111.699.643 174.468.084 243.052.327 305.126.324 359.102.604 396.468.577
EBITDA Margin 69% 45% 53% 56% 59% 62% 65% 67% 69%

Penyusutan 1.283.442.428 - - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125


EBIT 6.068.103.988 - - 15.137.686 55.155.878 91.700.050 148.394.140 210.021.957 264.743.924 311.346.406 341.882.453

Biaya Bunga 831.308.398 9.641.590 25.747.285 42.967.517 61.363.923 81.011.072 89.664.235 91.488.440 93.403.856 90.463.946 78.611.446
EBT 5.236.795.590 (9.641.590) (25.747.285) (27.829.831) (6.208.046) 10.688.978 58.729.905 118.533.517 171.340.069 220.882.460 263.271.006

Pajak Badan 1.326.555.586 - - - - 2.672.245 14.682.476 29.633.379 42.835.017 55.220.615 65.817.752


Net Loss/Profit 3.910.240.004 (9.641.590) (25.747.285) (27.829.831) (6.208.046) 8.016.734 44.047.429 88.900.138 128.505.051 165.661.845 197.453.255
NPM 37% -82% -6% 4% 15% 23% 27% 31% 34%

Analisa Keuangan | 5 - 9
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.5.2. Proyeksi Arus Kas


Berdasarkan proyeksi arus kas konsolidasi Kawasan Industri Tulis Batang dengan asumsi-asumsi keuangan di atas, diketahui pada tahun 1 hingga tahun 3
dibutuhkan pinjaman dari pemegang saham dengan total sebesar Rp51 milyar. Proyeksi arus kas menunjukkan total modal yang dibutuhkan sekitar Rp711,8
milyar untuk mendanai invetasi 6 tahun, pinjaman bank Rp855,8 milyar selama 8 tahun dan hasil dari pre-sales lot kavling industri dapat mendanai invetasi
mulai tahun 5 hingga seterusnya. Berikut ringkasan arus kas proyek Kawasan Industri Tulis Batang.

Tabel 5.13. Ringkasan Proyeksi Arus Kas Proyek (dalam ribuan rupiah)

Keterangan Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10
Kegiatan Operasi
Pendapatan 10.630.972.762 - - 33.956.901 104.294.752 200.799.206 294.900.227 390.380.342 470.003.007 536.258.986 577.742.024
Biaya Operasi (770.985.909) - - - - (986.705) (2.542.233) (4.874.765) (8.089.306) (11.933.115) (16.040.555)
Biaya Usaha (1.530.524.377) - - (5.984.067) (11.244.627) (30.660.290) (40.879.020) (50.162.422) (58.995.771) (67.431.661) (71.719.668)
Biaya Bunga (831.308.398) (9.641.590) (25.747.285) (42.967.517) (61.363.923) (81.011.072) (89.664.235) (91.488.440) (93.403.856) (90.463.946) (78.611.446)
Pajak Badan (1.326.555.586) - - - - (2.672.245) (14.682.476) (29.633.379) (42.835.017) (55.220.615) (65.817.752)
6.171.598.493 (9.641.590) (25.747.285) (14.994.683) 31.686.202 85.468.895 147.132.262 214.221.336 266.679.057 311.209.649 345.552.603
Kegiatan Investasi
Tanah (911.729.156) (165.000.000) (173.250.000) (181.912.500) (191.008.125) (200.558.531) - - - - -
Pekerjaan Persiapan (11.603.826) (2.100.000) (2.205.000) (2.315.250) (2.431.013) (2.552.563) - - - - -
Pematangan & Infrastruktur (299.202.035) (33.244.728) (39.001.964) (44.921.063) (51.334.566) (58.277.117) (22.973.068) (24.121.722) (25.327.808) - -
Bangunan (2.101.602.332) (17.297.368) (54.680.234) (107.997.138) (122.316.574) (149.780.176) (168.440.380) (194.213.111) (205.357.252) (219.441.014) (204.897.798)
Mesin Dan Peralatan (2.523.710) (440.000) (157.500) - (231.525) (777.924) - - - (590.982) -
(3.326.661.059) (218.082.096) (269.294.698) (337.145.951) (367.321.802) (411.946.311) (191.413.448) (218.334.832) (230.685.060) (220.031.996) (204.897.798)
Kegiatan Pendanaan
Kas Masuk
Modal 711.757.391 77.840.787 119.174.823 176.741.782 165.000.000 144.000.000 29.000.000
Pinjaman Shareholder 51.000.000 10.000.000 26.000.000 15.000.000 - - - - - - -
Pinjaman Bank 855.774.512 140.241.310 150.119.875 160.404.169 171.341.592 182.971.748 16.081.148 16.885.205 17.729.465 - -
Kas Keluar
Pelunasan Bank (855.774.512) (89.000.000) (139.000.000)
Pelunasan Shareholder (51.000.000)
711.757.391 228.082.096 295.294.698 352.145.951 336.341.592 326.971.748 45.081.148 16.885.205 17.729.465 (89.000.000) (139.000.000)

Arus Kas Bersih 3.556.694.826 358.410 252.715 5.317 705.992 494.332 799.962 12.771.708 53.723.463 2.177.653 1.654.805
Akumulasi Arus Kas 358.410 611.124 616.441 1.322.433 1.816.765 2.616.727 15.388.436 69.111.898 71.289.551 72.944.356

Analisa Keuangan | 5 - 10
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.5.3. Proyeksi Penarikan dan Pelunasan Bank


Berdasarkan kemampuan proyeksi arus kas konsolidasi Kawasan Industri Tulis Batang dengan asumsi-asumsi keuangan di atas, diketahui penarikan
pinjaman dilakukan selama 8 tahun dan pelunasan pinjaman selama 6 tahun dengan grace peiod 8 tahun. Berikut Proyeksi Penarikan dan Pelunasan
Pinjaman Bank Kawasan Industri Tulis Batang.

Tabel 5.14. Proyeksi Penarikan dan Pelunasan Pinjaman (dalam jutaan rupiah)
Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14
Penarikan Pinjaman
Quartal 1 35.060 37.530 40.101 42.835 45.743 4.020 4.221 4.432 - - - - - -
Quartal 2 35.060 37.530 40.101 42.835 45.743 4.020 4.221 4.432 - - - - - -
Quartal 3 35.060 37.530 40.101 42.835 45.743 4.020 4.221 4.432 - - - - - -
Quartal 4 35.060 37.530 40.101 42.835 45.743 4.020 4.221 4.432 - - - - - -
855.775 140.241 150.120 160.404 171.342 182.972 16.081 16.885 17.729 - - - - - -
Saldo Pinjaman Pokok
Quartal 1 35.060 177.771 330.462 493.601 667.850 809.099 825.381 842.477 855.775 766.775 627.775 536.775 391.775 196.775
Quartal 2 70.121 215.301 370.563 536.436 713.593 813.119 829.602 846.910 833.525 732.025 605.025 500.525 343.025 147.581
Quartal 3 105.181 252.831 410.664 579.272 759.336 817.140 833.824 851.342 811.275 697.275 582.275 464.275 294.275 98.387
Quartal 4 140.241 290.361 450.765 622.107 805.079 821.160 838.045 855.775 789.025 662.525 559.525 428.025 245.525 49.194

Pelunasan Pinjaman Pokok


Quartal 1 - - - - - - - - 22.250 34.750 22.750 36.250 48.750 49.194
Quartal 2 - - - - - - - - 22.250 34.750 22.750 36.250 48.750 49.194
Quartal 3 - - - - - - - - 22.250 34.750 22.750 36.250 48.750 49.194
Quartal 4 - - - - - - - - 22.250 34.750 22.750 36.250 48.750 49.194
855.775 - - - - - - - - 89.000 139.000 91.000 145.000 195.000 196.775
Bunga
Quartal 1 964 4.889 9.088 13.574 18.366 22.250 22.698 23.168 23.534 21.086 17.264 14.761 10.774 5.411
Quartal 2 1.928 5.921 10.190 14.752 19.624 22.361 22.814 23.290 22.922 20.131 16.638 13.764 9.433 4.058
Quartal 3 2.892 6.953 11.293 15.930 20.882 22.471 22.930 23.412 22.310 19.175 16.013 12.768 8.093 2.706
Quartal 4 3.857 7.985 12.396 17.108 22.140 22.582 23.046 23.534 21.698 18.219 15.387 11.771 6.752 1.353
831.308 9.642 25.747 42.968 61.364 81.011 89.664 91.488 93.404 90.464 78.611 65.301 53.064 35.051 13.528

Analisa Keuangan | 5 - 11
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.6. ANALISA KELAYAKAN PROYEK


Indikator kelayakan suatu proyek dapat dilihat dengan menggunakan berbagai metode, diantaranya
dengan NPV, IRR, Payback Period dan Loan Tenor. Analisis dimaksud dipergunakan untuk
mengetahui tingkat kelayakan proyek dan mengetahui seberapa besar proyek tersebut mampu
menciptakan tingkat pengembalian yang wajar bagi penyedia dana. Dari analisis yang dilakukan
menunjukkan hasil sebagai berikut :

Tabel 5.15. Analisa Kelayakan Proyek


Discount Rate 11,00%
Net Present Value (NPV) Rp123.286.485.000,-
Internal Rate of Return (IRR) 11,77%
Payback Period 14,8
Loan Tenor (include grace Period) 14,0

5.6.1 Net Present Value (NPV)


Net Present Value (NPV) adalah selisih antara serangkaian penerimaan di masa yang akan datang
setelah dinilai saat ini (memakai discount factor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan
pada saat ini. Dalam perhitungan NPV ini, diasumsikan atau diperhitungkan setiap transaksi yang
terjadi akan dinilai pada akhir tahun.
Berdasarkan perhitungan dan analisa yang dilakukan menunjukkan bahwa Net Present Value (NPV)
positif sebesar Rp123.286.485.000,- pada tingkat diskonto (discount rate) yang diasumsikan sebesar
11%. Nilai NPV > 0 menunjukkan bahwa proyek tersebut layak untuk direalisasikan.

5.6.2 Internal Rate Return (IRR)


Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat itu Net Present
Value adalah 0 (nol). Suatu Investasi dapat dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan
apabila nilai IRR lebih besar dari Cost of Capital yang ditentukan.
Analisa Internal Rate of Return (IRR) pada proyek ini menunjukkan bahwa nilai perhitungan adalah
11,77%. Hasil tersebut menunjukkan bahwa IRR yang diperoleh lebih besar dibandingkan dengan
tingkat diskonto (discount rate) yang ditetapkan, yaitu sebesar 11% sehingga proyek tersebut layak
untuk direalisasikan.

5.6.3 Payback Period Project


Analisa Payback Period Project merupakan penentuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk
menutup initial investment dari suatu proyek dengan menggunakan arus kas yang dihasilkan dari
proyek tersebut. Berdasarkan perhitungan dan analisa yang diperoleh, perusahaan akan mampu
mengembalikan seluruh investasinya sesudah berjalan 14,8 tahun.

5.6.4 Loan Tenor


Analisa Loan Tenor merupakan penentuan jangka waktu yang dibutuhkan untuk menutup pinjaman
bank dari suatu proyek dengan menggunakan arus kas yang dihasilkan dari proyek tersebut.
Berdasarkan perhitungan dan analisa yang diperoleh, perusahaan akan mampu mengembalikan
pinjaman Bank sesudah berjalan 14 tahun termasuk grace period 8 tahun.

Analisa Keuangan | 5 - 12
STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN KAWASAN INDUSTRI TULIS BATANG, PT KAWASAN INDUSTRI WIJAYAKUSUMA | PROVALINDO CONSULTING

5.7. RINGKASAN ANALISA KEUANGAN


Ringkasan analisa keuangan dengan pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang yang terletak di
Kabupaten Batang, Jawa Tengah adalah sebagai berikut.
a) Biaya investasi dalam rangka pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang sebesar
Rp3.326.661.059.000,- termasuk nilai lahan atau Rp1.222.535.016.000,- diluar Bangunan
dan Mesin.
b) Pinjaman Bank untuk mendanai proyek pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang
diasumsikan sebesar Rp855.774.512.000,-.
c) Hasil analisa kelayakan proyek menunjukkan bahwa IRR sebesar 11,77%, NPV positif sebesar
Rp123.286.485.000,- pada discount rate 11%, Payback Period selama 14,8 tahun dan Loan
Tenor Bank selama 14 tahun termasuk grace period 8 tahun, sehingga dapat disimpulkan
bahwa pembangunan Kawasan Industri Tulis Batang layak untuk direalisasikan.

oOo

Analisa Keuangan | 5 - 13
Lampiran 1
Ringkasan Analisa Keuangan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Data Properti
Deskripsi % Luas
Luas Tanah 3.000.000 m²
Tanah Kavling (Jual) 69% 2.074.600 m²
Tanah Pengembangan Komersil 17% 518.947 m²
Tanah Tidak Dikembangkan 14% 406.453 m²

Investasi (Rp000)
Deskripsi Total
Tanah 911.729.156
Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 299.202.035
Bangunan Dan Mesin 2.104.126.042
Total Investasi Bangunan dan Mesin 1.222.535.016
Total Investasi termasuk Tanah 2.134.264.173

Pendanaan Investasi (Rp000)


Deskripsi % Total
Modal 21% 711.757.391
Pinjaman 26% 855.774.512
Pre-Sales 53% 1.759.129.156 17% of revenue
100% 3.326.661.059

Analisa Kelayakan
Discount Rate 11,00%
Net Present Value 123.286.485
Internal Rate Return 11,77%
Payback Period 14,8
Loan Tenor (include grace period) 14,0

Analisa Sensitivitas
Nilai Tanah (Rp/m²) NPV (DR : 11,0%) IRR Payback Period
275.000 123.286.485 11,77% 14,8
250.000 195.664.826 12,26% 14,5
225.000 267.020.808 12,80% 14,3
200.000 338.376.791 13,38% 14,0
175.000 409.732.774 14,01% 13,7
150.000 481.088.756 14,72% 13,4
125.000 552.444.739 15,51% 13,1
Lampiran 2
Rencana Pengembangan Properti
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
Komposisi Lahan
Total Lahan 3.000.000 m² Lahan Non-Efektif
Penghijauan 10,00% 300.000
Komposisi Lahan Jalan & Infrastruktur 3,55% 106.453
Lahan Non-Efektif 13,55% 406.453 m² Subtotal 13,55% 406.453
Lahan Efektif 86,45% 2.593.547 m² Lahan Efektif
100,00% 3.000.000 m² Kavling Industri 69,15% 2.074.600
Lahan Non-Efektif Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 16,00% 480.000
Penghijauan 73,81% 300.000 m² Ruko (2Lt) 180/150 0,62% 18.600
Jalan & Infrastruktur 26,19% 106.453 m² Perkantoran (3Lt) 720/400 0,43% 12.800
Subtotal 100,00% 406.453 m² Hunian 0,00% -
Lahan Efektif Poliklinik (2lT) 180/150 0,01% 180
Kavling Industri 79,99% 2.074.600 m² Masjid 0,01% 300
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 18,51% 480.000 m² Kantor Pengelola 0,03% 900
Ruko (2Lt) 180/150 0,72% 18.600 m² WTP 0,08% 2.400
Perkantoran (3Lt) 720/400 0,49% 12.800 m² WWTP 0,13% 3.767
Hunian 0,00% - m² Subtotal 86,45% 2.593.547
Poliklinik (2lT) 180/150 0,01% 180 m² Grand Total 100,00% 3.000.000
Masjid 0,01% 300 m²
Kantor Pengelola 0,03% 900 m²
WTP 0,09% 2.400 m²
WWTP 0,15% 3.767 m²
Subtotal 100,00% 2.593.547 m²

Rencana Pengembangan
Deskripsi Area (m²) Jumlah (unit) Kavling (m²) Bangunan (m²)
Kavling Jual 2.074.600 2.074.600
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 480.000 480.000 480.000
Ruko (2Lt) 180/150 18.600 124 18.600 22.320
Perkantoran (3Lt) 720/400 12.800 32 12.800 23.040
WTP 2.400 2.400 2.400
WWTP 3.767 3.767 3.767
Lampiran 3
Rencana Anggaran Biaya dan Jadwal Pembangunan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Ekskalasi : 5%
Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

Tanah 911.729.156 165.000.000 173.250.000 181.912.500 191.008.125 200.558.531 - - - - - - - -

Pekerjaan Persiapan
Perijinan 6.630.758 1.200.000 1.260.000 1.323.000 1.389.150 1.458.608 - - - - - - - -
Pengukuran dan Laboratorium 2.486.534 450.000 472.500 496.125 520.931 546.978 - - - - - - - -
DED & Konsultan 2.486.534 450.000 472.500 496.125 520.931 546.978 - - - - - - - -
11.603.826 2.100.000 2.205.000 2.315.250 2.431.013 2.552.563 - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur
Pematangan Lahan (Cut and Fill) 122.292.374 - 5.670.000 9.922.500 14.586.075 19.691.201 22.973.068 24.121.722 25.327.808 - - - - -
Pengukuran 1.500.000 1.500.000 - - - - - - - - - - - -
Pengurusan sertifikat tanah 9.946.136 1.800.000 1.890.000 1.984.500 2.083.725 2.187.911 - - - - - - - -
Penghijauan 33.153.788 6.000.000 6.300.000 6.615.000 6.945.750 7.293.038 - - - - - - - -
Pagar keliling 18.234.583 3.300.000 3.465.000 3.638.250 3.820.163 4.011.171 - - - - - - - -
Jaringan jalan & Jembatan
- Jalan Utama, Lebar=2X7m 24.638.790 4.459.000 4.681.950 4.916.048 5.161.850 5.419.942 - - - - - - - -
- Jalan Lingkungan, Lebar=2X4m 72.494.072 13.119.600 13.775.580 14.464.359 15.187.577 15.946.956 - - - - - - - -
- Gorong-gorong x 100m 91.947 16.640 17.472 18.346 19.263 20.226 - - - - - - - -
- Gorong-gorong x 80m 422.379 76.440 80.262 84.275 88.489 92.913 - - - - - - - -
Prasarana dan sarana sampah (padat) - Pembangunan TPS 790.165 143.000 150.150 157.658 165.540 173.817 - - - - - - - -
Bangunan Talud : Pas. Batu kali 6.276.498 1.135.888 1.192.682 1.252.317 1.314.932 1.380.679 - - - - - - - -
Saluran buangan air hujan (drainase)
- MD 1.00 m 2.111.896 382.200 401.310 421.376 442.444 464.566 - - - - - - - -
- MD 0.80 m 7.249.407 1.311.960 1.377.558 1.446.436 1.518.758 1.594.696 - - - - - - - -
299.202.035 33.244.728 39.001.964 44.921.063 51.334.566 58.277.117 22.973.068 24.121.722 25.327.808 - - - - -
Bangunan Dan Mesin
Air Bersih
Pengeboran Sumur Abt 6.288.946 500.000 525.000 551.250 578.813 607.753 638.141 670.048 703.550 738.728 775.664 - - -
Pembangunan Reservoar 17.118.524 - 3.675.000 - 4.051.688 - 4.466.985 - 4.924.851 - - - - -
Pemb. Jaringan Air Bersih 1.117.220 - 31.579 132.632 174.079 182.783 191.922 201.518 202.707 - - - - -
Air Limbah
Pemb. WWTP 9.135.583 - 3.733.333 - - 5.402.250 - - - - - - - -
Pembangunan Jar. Limbah cair 1.710.475 - 48.348 203.060 266.517 279.842 293.835 308.526 310.347 - - - - -
Bangunan Lainnya
Pemb. Masjid 2.315.250 - - 2.315.250 - - - - - - - - - -
Kantor Pengelola 8.204.667 - - - - 8.204.667 - - - - - - - -
Poliklinik (2lT) 180/150 1.103.375 350.000 367.500 385.875 - - - - - - - - - -
Bangunan IPAL 12.285.502 - 5.250.000 - - - - - 7.035.502 - - - - -
Bangunan Tandon 12.285.502 - 5.250.000 - - - - - 7.035.502 - - - - -
Bangunan Tugu Jalan 210.000 - 210.000 - - - - - - - - - - -
Gerbang Pintu Masuk Kawasan 1.050.000 - 1.050.000 - - - - - - - - - - -
Mesin Dan Peralatan
Kendaraan Operasional
A. Mobil Operasional 981.694 200.000 - - - 486.203 - - - 295.491 - - - -
B. Mobil Pick Up 495.491 200.000 - - - - - - - 295.491 - - - -
C. Motor 88.620 40.000 - - - 48.620 - - - - - - - -
Peralatan Kantor Dan Mebelair 957.905 - 157.500 - 231.525 243.101 - - - - - 325.779 - -
Bangunan Pabrik Siap Pakai (Bpsp)
Luas Bpsp=20% X(80% X 2.280.000 M2) 1.752.443.784 16.447.368 34.539.474 54.399.671 64.735.609 79.967.516 104.957.365 132.246.280 185.144.792 218.702.286 204.122.134 267.910.300 225.044.652 164.226.335
Ruko 135.973.629 - - 24.607.800 25.838.190 27.130.100 28.486.604 29.910.935 - - - - - -
Perkantoran (3Lt) 720/400 140.359.875 - - 25.401.600 26.671.680 28.005.264 29.405.527 30.875.804 - - - - - -
2.104.126.042 17.737.368 54.837.734 107.997.138 122.548.099 150.558.100 168.440.380 194.213.111 205.357.252 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335

Total diluar Tanah 2.414.931.902 53.082.096 96.044.698 155.233.451 176.313.677 211.387.779 191.413.448 218.334.832 230.685.060 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335
Total 3.326.661.059 218.082.096 269.294.698 337.145.951 367.321.802 411.946.311 191.413.448 218.334.832 230.685.060 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335
Lampiran 4
Rencana Anggaran Biaya dan Jadwal Pembangunan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi % Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
Masuk Pembiayaan
Tanah 911.729.156 165.000.000 173.250.000 181.912.500 191.008.125 200.558.531 - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan 11.603.826 2.100.000 2.205.000 2.315.250 2.431.013 2.552.563 - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 299.202.035 33.244.728 39.001.964 44.921.063 51.334.566 58.277.117 22.973.068 24.121.722 25.327.808 - - - - -
1.222.535.016 200.344.728 214.456.964 229.148.813 244.773.703 261.388.211 22.973.068 24.121.722 25.327.808 - - - - -
Tidak Masuk Pembiayaan
Bangunan Dan Mesin 2.104.126.042 17.737.368 54.837.734 107.997.138 122.548.099 150.558.100 168.440.380 194.213.111 205.357.252 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335

Sumber Pembiayaan
Modal 29% 351.925.646 60.103.418 64.337.089 68.744.644 73.432.111 78.416.463 6.891.920 - - - - - - -
Pinjaman 70% 855.774.512 140.241.310 150.119.875 160.404.169 171.341.592 182.971.748 16.081.148 16.885.205 17.729.465 - - - - -
Pre-Sales 1% 14.834.859 - - - - - - 7.236.516 7.598.342 - - - - -
100% 1.222.535.016 200.344.728 214.456.964 229.148.813 244.773.703 261.388.211 22.973.068 24.121.722 25.327.808 - - - - -
Rekap Pendanaan
Modal 21% 711.757.391 77.840.787 119.174.823 176.741.782 165.000.000 144.000.000 29.000.000 - - - - - - -
Pinjaman 26% 855.774.512 140.241.310 150.119.875 160.404.169 171.341.592 182.971.748 16.081.148 16.885.205 17.729.465 - - - - -
Pre-Sales 53% 1.759.129.156 - - - 30.980.210 84.974.563 146.332.300 201.449.627 212.955.594 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335
100% 3.326.661.059 218.082.096 269.294.698 337.145.951 367.321.802 411.946.311 191.413.448 218.334.832 230.685.060 220.031.996 204.897.798 268.236.079 225.044.652 164.226.335
Lampiran 5
Proyeksi Penarikan dan Pelunasan Bank
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14
Penarikan Pinjaman
Quartal 1 35.060.327 37.529.969 40.101.042 42.835.398 45.742.937 4.020.287 4.221.301 4.432.366 - - - - - -
Quartal 2 35.060.327 37.529.969 40.101.042 42.835.398 45.742.937 4.020.287 4.221.301 4.432.366 - - - - - -
Quartal 3 35.060.327 37.529.969 40.101.042 42.835.398 45.742.937 4.020.287 4.221.301 4.432.366 - - - - - -
Quartal 4 35.060.327 37.529.969 40.101.042 42.835.398 45.742.937 4.020.287 4.221.301 4.432.366 - - - - - -
855.774.512 140.241.310 150.119.875 160.404.169 171.341.592 182.971.748 16.081.148 16.885.205 17.729.465 - - - - - -
Saldo Pinjaman Pokok
Quartal 1 35.060.327 177.771.278 330.462.227 493.600.752 667.849.883 809.098.980 825.381.142 842.477.413 855.774.512 766.774.512 627.774.512 536.774.512 391.774.512 196.774.512
Quartal 2 70.120.655 215.301.247 370.563.269 536.436.150 713.592.820 813.119.267 829.602.444 846.909.779 833.524.512 732.024.512 605.024.512 500.524.512 343.024.512 147.580.884
Quartal 3 105.180.982 252.831.216 410.664.311 579.271.548 759.335.757 817.139.554 833.823.745 851.342.145 811.274.512 697.274.512 582.274.512 464.274.512 294.274.512 98.387.256
Quartal 4 140.241.310 290.361.185 450.765.354 622.106.946 805.078.693 821.159.841 838.045.046 855.774.512 789.024.512 662.524.512 559.524.512 428.024.512 245.524.512 49.193.628

Pelunasan Pinjaman Pokok


Quartal 1 - - - - - - - - 22.250.000 34.750.000 22.750.000 36.250.000 48.750.000 49.193.628
Quartal 2 - - - - - - - - 22.250.000 34.750.000 22.750.000 36.250.000 48.750.000 49.193.628
Quartal 3 - - - - - - - - 22.250.000 34.750.000 22.750.000 36.250.000 48.750.000 49.193.628
Quartal 4 - - - - - - - - 22.250.000 34.750.000 22.750.000 36.250.000 48.750.000 49.193.628
855.774.512 - - - - - - - - 89.000.000 139.000.000 91.000.000 145.000.000 195.000.000 196.774.512
Bunga
Quartal 1 964.159 4.888.710 9.087.711 13.574.021 18.365.872 22.250.222 22.697.981 23.168.129 23.533.799 21.086.299 17.263.799 14.761.299 10.773.799 5.411.299
Quartal 2 1.928.318 5.920.784 10.190.490 14.751.994 19.623.803 22.360.780 22.814.067 23.290.019 22.921.924 20.130.674 16.638.174 13.764.424 9.433.174 4.058.474
Quartal 3 2.892.477 6.952.858 11.293.269 15.929.968 20.881.733 22.471.338 22.930.153 23.411.909 22.310.049 19.175.049 16.012.549 12.767.549 8.092.549 2.705.650
Quartal 4 3.856.636 7.984.933 12.396.047 17.107.941 22.139.664 22.581.896 23.046.239 23.533.799 21.698.174 18.219.424 15.386.924 11.770.674 6.751.924 1.352.825
831.308.398 9.641.590 25.747.285 42.967.517 61.363.923 81.011.072 89.664.235 91.488.440 93.403.856 90.463.946 78.611.446 65.301.446 53.063.946 35.051.446 13.528.248
Lampiran 6
Depresiasi & Amortisasi
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi % Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

Harga Perolehan
Tanah 33.015.110 67.680.975 104.080.133 142.299.250 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan 420.192 861.394 1.324.656 1.811.081 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 6.651.990 14.455.954 23.444.281 33.715.895 45.376.655 49.973.372 54.799.925 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806
Bangunan 17.297.368 71.977.602 179.974.740 302.291.314 452.071.490 620.511.870 814.724.980 1.020.082.233 1.239.523.246 1.444.421.044 1.712.331.345 1.937.375.997 2.101.602.332
Mesin Dan Peralatan 440.000 597.500 597.500 829.025 1.606.949 1.606.949 1.606.949 1.606.949 2.197.931 2.197.931 2.523.710 2.523.710 2.523.710
57.824.660 155.573.426 309.421.310 480.946.565 683.806.243 856.843.340 1.055.883.004 1.266.308.137 1.486.340.133 1.691.237.931 1.959.474.010 2.184.518.663 2.348.744.998
0 0 0 0 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Depresiasi dan Amortisasi
Tanah 0,0% - - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan 10,0% - - - - 232.183 232.183 232.183 232.183 232.183 232.183 232.183 232.183 232.183
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 10,0% - - - - 4.537.665 4.997.337 5.479.993 5.986.781 5.986.781 5.986.781 5.986.781 5.986.781 5.986.781
Bangunan 3,3% - - - - 15.069.050 20.683.729 27.157.499 34.002.741 41.317.442 48.147.368 57.077.711 64.579.200 70.053.411
Mesin Dan Peralatan 10,0% - - - - 160.695 160.695 160.695 160.695 219.793 219.793 252.371 252.371 252.371
- - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125 63.549.046 71.050.534 76.524.745

Akumulasi Depresiasi dan Amortisasi


Tanah - - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan - - - - 232.183 464.366 696.548 928.731 1.160.914 1.393.097 1.625.279 1.857.462 2.089.645
Pematangan Lahan dan Infrastruktur - - - - 4.537.665 9.535.003 15.014.995 21.001.776 26.988.556 32.975.337 38.962.118 44.948.898 50.935.679
Bangunan - - - - 15.069.050 35.752.779 62.910.278 96.913.019 138.230.461 186.377.829 243.455.540 308.034.740 378.088.151
Mesin Dan Peralatan - - - - 160.695 321.390 482.085 642.780 862.573 1.082.366 1.334.737 1.587.108 1.839.479
- - - - 19.999.593 46.073.537 79.103.906 119.486.306 167.242.504 221.828.628 285.377.674 356.428.208 432.952.954

Nilai Buku Aset


Tanah 33.015.110 67.680.975 104.080.133 142.299.250 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan 420.192 861.394 1.324.656 1.811.081 2.089.645 1.857.462 1.625.279 1.393.097 1.160.914 928.731 696.548 464.366 232.183
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 6.651.990 14.455.954 23.444.281 33.715.895 40.838.989 40.438.369 39.784.930 38.866.030 32.879.250 26.892.469 20.905.688 14.918.908 8.932.127
Bangunan 17.297.368 71.977.602 179.974.740 302.291.314 437.002.440 584.759.091 751.814.702 923.169.213 1.101.292.786 1.258.043.215 1.468.875.804 1.629.341.257 1.723.514.181
Mesin Dan Peralatan 440.000 597.500 597.500 829.025 1.446.254 1.285.559 1.124.864 964.169 1.335.358 1.115.565 1.188.973 936.602 684.231
57.824.660 155.573.426 309.421.310 480.946.565 663.806.650 810.769.803 976.779.098 1.146.821.832 1.319.097.630 1.469.409.303 1.674.096.336 1.828.090.454 1.915.792.044
Lampiran 6
Depresiasi & Amortisasi
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi % Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25

Harga Perolehan
Tanah 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806
Bangunan 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332
Mesin Dan Peralatan 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710
2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998 2.348.744.998
12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Depresiasi dan Amortisasi
Tanah 0,0% - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan 10,0% 232.183 - - - - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 10,0% 5.986.781 2.945.347 - - - - - - - - - -
Bangunan 3,3% 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411
Mesin Dan Peralatan 10,0% 252.371 252.371 179.489 - - - - - - - - -
76.524.745 73.251.129 70.232.900 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411

Akumulasi Depresiasi dan Amortisasi


Tanah - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 56.922.459 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806
Bangunan 448.141.562 518.194.973 588.248.384 658.301.795 728.355.207 798.408.618 868.462.029 938.515.440 1.008.568.851 1.078.622.262 1.148.675.673 1.218.729.084
Mesin Dan Peralatan 2.091.850 2.344.221 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710
509.477.699 582.728.828 652.961.728 723.015.139 793.068.550 863.121.961 933.175.373 1.003.228.784 1.073.282.195 1.143.335.606 1.213.389.017 1.283.442.428

Nilai Buku Aset


Tanah 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan - - - - - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 2.945.347 - - - - - - - - - - -
Bangunan 1.653.460.770 1.583.407.359 1.513.353.948 1.443.300.537 1.373.247.125 1.303.193.714 1.233.140.303 1.163.086.892 1.093.033.481 1.022.980.070 952.926.659 882.873.248
Mesin Dan Peralatan 431.860 179.489 - - - - - - - - - -
1.839.267.298 1.766.016.170 1.695.783.269 1.625.729.858 1.555.676.447 1.485.623.036 1.415.569.625 1.345.516.214 1.275.462.803 1.205.409.392 1.135.355.981 1.065.302.570
Lampiran 7
Perhitungan HPP
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Konfigurasi Perhitungan HPP Tanah


Deskripsi Tanah Bangunan Deskripsi Jumlah
Kavling Jual 2.074.600 - Tanah 911.729.156
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 480.000 480.000 Pekerjaan Persiapan 11.603.826
Landed House - - Pematangan Lahan dan Infrastruktur 299.202.035
Low Rise Building - - 1.222.535.016
Ruko (2Lt) 180/150 18.600 22.320 Satuan Biaya Tanah 471,376
Perkantoran (3Lt) 720/400 12.800 23.040
WTP 2.400 2.400
WWTP 3.767 3.767
Masjid 300 300
Kantor Pengelola 900 900
Poliklinik (2lT) 180/150 180 150
2.593.547 532.877

Perhitungan HPP per m²


HPP per m²
Deskripsi Tanah Bangunan Jumlah HPP
Tanah Bangunan
Kavling Jual 977.916.061 977.916.061 471
Bangunan Pabrik Siap Pakai (BPSP) 226.260.290 1.752.443.784 1.978.704.074 4.122
Ruko (2Lt) 180/150 8.767.586 135.973.629 144.741.215 6.485
Perkantoran (3Lt) 720/400 6.033.608 140.359.875 146.393.482 6.354
WTP 1.131.301 36.810.192 37.941.494 15.809
WWTP 1.775.672 23.131.560 24.907.232 6.612
Masjid 141.413 2.315.250 2.456.663 8.189
Kantor Pengelola 424.238 11.988.377 12.412.615 13.792
Poliklinik (2lT) 180/150 84.848 1.103.375 1.188.223 7.921
Total 1.222.535.016 2.104.126.042 3.326.661.059

HPP Jual dan Sewa


Deskripsi % Tanah % Bangunan Jumlah HPP
Properti Jual 80% 977.916.061 0% - 977.916.061
Properti Sewa 20% 244.618.956 100% 2.104.126.042 2.348.744.998
Total 100% 1.222.535.016 100% 2.104.126.042 3.326.661.059
Lampiran 8
Asumsi Keuangan Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Deskripsi Asumsi Satuan Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20

Jumlah Hari Kerja/Tahun hari 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Jumlah Bulan Kerja/Tahun bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pertumbuhan Biaya % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Jumlah Penjualan
Kavling 2.074.600 % 3,0% 5,0% 7,0% 9,0% 10,0% 10,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 5,0% 5,0% 5,0% 4,0% 3,0%
Harga Jual
Kavling Rp/m² 1.100.000

BIAYA USAHA
Biaya Adm dan Umum dari penjualan % 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%
Biaya Pemasaran dari penjualan % 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Biaya Komisi dari penjualan % 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Biaya PPh TB dari penjualan % 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 1 Th 2 Th 3 Th 4
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%
Kavling Terjual 2.074.600 - - - - - - - - 15.560 15.560 15.560 15.560 25.933 25.933 25.933 25.933
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 1.100 1.100 1.133 1.133 1.167 1.167 1.202 1.202 1.238 1.238 1.275 1.275 1.313 1.313 1.353 1.353
Total Pendapatan 3.908.611.442 - - - - - - - - 19.263.594 19.263.594 19.841.502 19.841.502 34.061.245 34.061.245 35.083.083 35.083.083
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 - - - - - - - - 19.263.594 19.263.594 19.841.502 19.841.502 34.061.245 34.061.245 35.083.083 35.083.083
Uang Muka 10% 390.861.144 - - - - - - - - 1.926.359 1.926.359 1.984.150 1.984.150 3.406.125 3.406.125 3.508.308 3.508.308
Angsuran 1 879.437.574 - - - - - - - - 4.334.309 4.334.309 4.464.338 4.464.338 7.663.780 7.663.780 7.893.694
Angsuran 2 879.437.574 - - - - - - - - - 4.334.309 4.334.309 4.464.338 4.464.338 7.663.780 7.663.780
Angsuran 3 879.437.574 - - - - - - - - - - 4.334.309 4.334.309 4.464.338 4.464.338 7.663.780
Angsuran 4 879.437.574 - - - - - - - - - - - 4.334.309 4.334.309 4.464.338 4.464.338
Penerimaan Kas 3.908.611.442 - - - - - - - - 1.926.359 6.260.668 10.652.768 15.117.106 21.003.418 24.332.889 27.764.545 31.193.900

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 1 Th 2 Th 3 Th 4
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%
Kavling Terjual 2.074.600 - - - - - - - - 15.560 15.560 15.560 15.560 25.933 25.933 25.933 25.933
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 - - - - - - - - 7.334.370 7.334.370 7.334.370 7.334.370 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951
Penjualan Installment 100% 977.916.061 - - - - - - - - 7.334.370 7.334.370 7.334.370 7.334.370 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951
Uang Muka 10% 97.791.606 - - - - - - - - 733.437 733.437 733.437 733.437 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395
Angsuran 1 220.031.114 - - - - - - - - 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 2.750.389 2.750.389 2.750.389
Angsuran 2 220.031.114 - - - - - - - - - 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 2.750.389 2.750.389
Angsuran 3 220.031.114 - - - - - - - - - - 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 2.750.389
Angsuran 4 220.031.114 - - - - - - - - - - - 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233
Pengeluaran HPP 977.916.061 - - - - - - - - 733.437 2.383.670 4.033.904 5.684.137 7.823.328 8.923.484 10.023.640 11.123.795
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 5 Th 6 Th 7
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Kavling Terjual 2.074.600 36.306 36.306 36.306 36.306 46.679 46.679 46.679 46.679 51.865 51.865 51.865 51.865
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 1.393 1.393 1.435 1.435 1.478 1.478 1.523 1.523 1.568 1.568 1.615 1.615
Total Pendapatan 3.908.611.442 50.589.805 50.589.805 52.107.500 52.107.500 69.005.217 69.005.217 71.075.374 71.075.374 81.341.817 81.341.817 83.782.071 83.782.071
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 50.589.805 50.589.805 52.107.500 52.107.500 69.005.217 69.005.217 71.075.374 71.075.374 81.341.817 81.341.817 83.782.071 83.782.071
Uang Muka 10% 390.861.144 5.058.981 5.058.981 5.210.750 5.210.750 6.900.522 6.900.522 7.107.537 7.107.537 8.134.182 8.134.182 8.378.207 8.378.207
Angsuran 1 879.437.574 7.893.694 11.382.706 11.382.706 11.724.187 11.724.187 15.526.174 15.526.174 15.991.959 15.991.959 18.301.909 18.301.909 18.850.966
Angsuran 2 879.437.574 7.893.694 7.893.694 11.382.706 11.382.706 11.724.187 11.724.187 15.526.174 15.526.174 15.991.959 15.991.959 18.301.909 18.301.909
Angsuran 3 879.437.574 7.663.780 7.893.694 7.893.694 11.382.706 11.382.706 11.724.187 11.724.187 15.526.174 15.526.174 15.991.959 15.991.959 18.301.909
Angsuran 4 879.437.574 7.663.780 7.663.780 7.893.694 7.893.694 11.382.706 11.382.706 11.724.187 11.724.187 15.526.174 15.526.174 15.991.959 15.991.959
Penerimaan Kas 3.908.611.442 36.173.928 39.892.854 43.763.550 47.594.043 53.114.309 57.257.777 61.608.260 65.876.032 71.170.448 73.946.182 76.965.943 79.824.950

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 5 Th 6 Th 7
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5%
Kavling Terjual 2.074.600 36.306 36.306 36.306 36.306 46.679 46.679 46.679 46.679 51.865 51.865 51.865 51.865
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 17.113.531 17.113.531 17.113.531 17.113.531 22.003.111 22.003.111 22.003.111 22.003.111 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902
Penjualan Installment 100% 977.916.061 17.113.531 17.113.531 17.113.531 17.113.531 22.003.111 22.003.111 22.003.111 22.003.111 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902
Uang Muka 10% 97.791.606 1.711.353 1.711.353 1.711.353 1.711.353 2.200.311 2.200.311 2.200.311 2.200.311 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790
Angsuran 1 220.031.114 2.750.389 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.950.700 5.500.778 5.500.778 5.500.778
Angsuran 2 220.031.114 2.750.389 2.750.389 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.950.700 5.500.778 5.500.778
Angsuran 3 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.950.700 5.500.778
Angsuran 4 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.950.700
Pengeluaran HPP 977.916.061 12.712.909 13.813.064 14.913.220 16.013.375 17.602.489 18.702.645 19.802.800 20.902.956 22.247.590 22.797.668 23.347.746 23.897.824
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 8 Th 9 Th 10
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3%
Kavling Terjual 2.074.600 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 46.679 46.679 46.679 46.679
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 1.664 1.664 1.714 1.714 1.765 1.765 1.818 1.818 1.873 1.873 1.929 1.929
Total Pendapatan 3.908.611.442 86.295.533 86.295.533 88.884.399 88.884.399 91.550.931 91.550.931 94.297.459 94.297.459 87.413.745 87.413.745 90.036.157 90.036.157
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 86.295.533 86.295.533 88.884.399 88.884.399 91.550.931 91.550.931 94.297.459 94.297.459 87.413.745 87.413.745 90.036.157 90.036.157
Uang Muka 10% 390.861.144 8.629.553 8.629.553 8.888.440 8.888.440 9.155.093 9.155.093 9.429.746 9.429.746 8.741.374 8.741.374 9.003.616 9.003.616
Angsuran 1 879.437.574 18.850.966 19.416.495 19.416.495 19.998.990 19.998.990 20.598.960 20.598.960 21.216.928 21.216.928 19.668.093 19.668.093 20.258.135
Angsuran 2 879.437.574 18.850.966 18.850.966 19.416.495 19.416.495 19.998.990 19.998.990 20.598.960 20.598.960 21.216.928 21.216.928 19.668.093 19.668.093
Angsuran 3 879.437.574 18.301.909 18.850.966 18.850.966 19.416.495 19.416.495 19.998.990 19.998.990 20.598.960 20.598.960 21.216.928 21.216.928 19.668.093
Angsuran 4 879.437.574 18.301.909 18.301.909 18.850.966 18.850.966 19.416.495 19.416.495 19.998.990 19.998.990 20.598.960 20.598.960 21.216.928 21.216.928
Penerimaan Kas 3.908.611.442 82.935.303 84.049.889 85.423.362 86.571.386 87.986.063 89.168.527 90.625.645 91.843.583 92.373.150 91.442.283 90.773.657 89.814.864

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 8 Th 9 Th 10
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,5% 2,3% 2,3% 2,3% 2,3%
Kavling Terjual 2.074.600 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 51.865 46.679 46.679 46.679 46.679
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 22.003.111 22.003.111 22.003.111 22.003.111
Penjualan Installment 100% 977.916.061 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 22.003.111 22.003.111 22.003.111 22.003.111
Uang Muka 10% 97.791.606 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.444.790 2.200.311 2.200.311 2.200.311 2.200.311
Angsuran 1 220.031.114 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 4.950.700 4.950.700 4.950.700
Angsuran 2 220.031.114 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 4.950.700 4.950.700
Angsuran 3 220.031.114 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 4.950.700
Angsuran 4 220.031.114 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778 5.500.778
Pengeluaran HPP 977.916.061 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.447.902 24.203.423 23.653.345 23.103.267 22.553.189
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 11 Th 12 Th 13
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%
Kavling Terjual 2.074.600 41.492 41.492 41.492 41.492 36.306 36.306 36.306 36.306 25.933 25.933 25.933 25.933
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 1.987 1.987 2.046 2.046 2.108 2.108 2.171 2.171 2.236 2.236 2.303 2.303
Total Pendapatan 3.908.611.442 82.433.104 82.433.104 84.906.097 84.906.097 76.521.620 76.521.620 78.817.268 78.817.268 57.986.990 57.986.990 59.726.600 59.726.600
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 82.433.104 82.433.104 84.906.097 84.906.097 76.521.620 76.521.620 78.817.268 78.817.268 57.986.990 57.986.990 59.726.600 59.726.600
Uang Muka 10% 390.861.144 8.243.310 8.243.310 8.490.610 8.490.610 7.652.162 7.652.162 7.881.727 7.881.727 5.798.699 5.798.699 5.972.660 5.972.660
Angsuran 1 879.437.574 20.258.135 18.547.448 18.547.448 19.103.872 19.103.872 17.217.364 17.217.364 17.733.885 17.733.885 13.047.073 13.047.073 13.438.485
Angsuran 2 879.437.574 20.258.135 20.258.135 18.547.448 18.547.448 19.103.872 19.103.872 17.217.364 17.217.364 17.733.885 17.733.885 13.047.073 13.047.073
Angsuran 3 879.437.574 19.668.093 20.258.135 20.258.135 18.547.448 18.547.448 19.103.872 19.103.872 17.217.364 17.217.364 17.733.885 17.733.885 13.047.073
Angsuran 4 879.437.574 19.668.093 19.668.093 20.258.135 20.258.135 18.547.448 18.547.448 19.103.872 19.103.872 17.217.364 17.217.364 17.733.885 17.733.885
Penerimaan Kas 3.908.611.442 88.095.766 86.975.122 86.101.777 84.947.513 82.954.802 81.624.718 80.524.199 79.154.213 75.701.199 71.530.907 67.534.576 63.239.176

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 11 Th 12 Th 13
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 1,8% 1,8% 1,8% 1,8% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3%
Kavling Terjual 2.074.600 41.492 41.492 41.492 41.492 36.306 36.306 36.306 36.306 25.933 25.933 25.933 25.933
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 19.558.321 19.558.321 19.558.321 19.558.321 17.113.531 17.113.531 17.113.531 17.113.531 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951
Penjualan Installment 100% 977.916.061 19.558.321 19.558.321 19.558.321 19.558.321 17.113.531 17.113.531 17.113.531 17.113.531 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951
Uang Muka 10% 97.791.606 1.955.832 1.955.832 1.955.832 1.955.832 1.711.353 1.711.353 1.711.353 1.711.353 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395
Angsuran 1 220.031.114 4.950.700 4.400.622 4.400.622 4.400.622 4.400.622 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 2.750.389 2.750.389 2.750.389
Angsuran 2 220.031.114 4.950.700 4.950.700 4.400.622 4.400.622 4.400.622 4.400.622 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 2.750.389 2.750.389
Angsuran 3 220.031.114 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.400.622 4.400.622 4.400.622 4.400.622 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544 2.750.389
Angsuran 4 220.031.114 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.950.700 4.400.622 4.400.622 4.400.622 4.400.622 3.850.544 3.850.544 3.850.544 3.850.544
Pengeluaran HPP 977.916.061 21.758.632 21.208.555 20.658.477 20.108.399 19.313.842 18.763.764 18.213.687 17.663.609 16.624.573 15.524.417 14.424.262 13.324.106
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 14 Th 15 Th 16
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Kavling Terjual 2.074.600 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 20.746 20.746 20.746 20.746
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 2.372 2.372 2.443 2.443 2.517 2.517 2.592 2.592 2.670 2.670 2.750 2.750
Total Pendapatan 3.908.611.442 61.518.398 61.518.398 63.363.950 63.363.950 65.264.868 65.264.868 67.222.814 67.222.814 55.391.599 55.391.599 57.053.347 57.053.347
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 61.518.398 61.518.398 63.363.950 63.363.950 65.264.868 65.264.868 67.222.814 67.222.814 55.391.599 55.391.599 57.053.347 57.053.347
Uang Muka 10% 390.861.144 6.151.840 6.151.840 6.336.395 6.336.395 6.526.487 6.526.487 6.722.281 6.722.281 5.539.160 5.539.160 5.705.335 5.705.335
Angsuran 1 879.437.574 13.438.485 13.841.640 13.841.640 14.256.889 14.256.889 14.684.595 14.684.595 15.125.133 15.125.133 12.463.110 12.463.110 12.837.003
Angsuran 2 879.437.574 13.438.485 13.438.485 13.841.640 13.841.640 14.256.889 14.256.889 14.684.595 14.684.595 15.125.133 15.125.133 12.463.110 12.463.110
Angsuran 3 879.437.574 13.047.073 13.438.485 13.438.485 13.841.640 13.841.640 14.256.889 14.256.889 14.684.595 14.684.595 15.125.133 15.125.133 12.463.110
Angsuran 4 879.437.574 13.047.073 13.047.073 13.438.485 13.438.485 13.841.640 13.841.640 14.256.889 14.256.889 14.684.595 14.684.595 15.125.133 15.125.133
Penerimaan Kas 3.908.611.442 59.122.955 59.917.522 60.896.644 61.715.048 62.723.543 63.566.499 64.605.250 65.473.494 65.158.617 62.937.132 60.881.821 58.593.691

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 14 Th 15 Th 16
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,3% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Kavling Terjual 2.074.600 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 25.933 20.746 20.746 20.746 20.746
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 9.779.161 9.779.161 9.779.161 9.779.161
Penjualan Installment 100% 977.916.061 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 9.779.161 9.779.161 9.779.161 9.779.161
Uang Muka 10% 97.791.606 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395 1.222.395 977.916 977.916 977.916 977.916
Angsuran 1 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.200.311 2.200.311 2.200.311
Angsuran 2 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.200.311 2.200.311
Angsuran 3 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.200.311
Angsuran 4 220.031.114 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389 2.750.389
Pengeluaran HPP 977.916.061 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 12.223.951 11.979.472 11.429.394 10.879.316 10.329.238
Lampiran 9
Proyeksi Penjualan Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 17 Th 18
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Kavling Terjual 2.074.600 15.560 15.560 15.560 15.560 - - - -
Pertumbuhan Harga Jual 3% 3% 3% 3%
Harga Jual 2.833 2.833 2.918 2.918 3.005 3.005 3.095 3.095
Total Pendapatan 3.908.611.442 44.073.711 44.073.711 45.395.922 45.395.922 - - - -
Penjualan Installment 100% 3.908.611.442 44.073.711 44.073.711 45.395.922 45.395.922 - - - -
Uang Muka 10% 390.861.144 4.407.371 4.407.371 4.539.592 4.539.592 - - - -
Angsuran 1 879.437.574 12.837.003 9.916.585 9.916.585 10.214.082 10.214.082 - - -
Angsuran 2 879.437.574 12.837.003 12.837.003 9.916.585 9.916.585 10.214.082 10.214.082 - -
Angsuran 3 879.437.574 12.463.110 12.837.003 12.837.003 9.916.585 9.916.585 10.214.082 10.214.082 -
Angsuran 4 879.437.574 12.463.110 12.463.110 12.837.003 12.837.003 9.916.585 9.916.585 10.214.082 10.214.082
Penerimaan Kas 3.908.611.442 55.007.597 52.461.072 50.046.768 47.423.848 40.261.335 30.344.750 20.428.165 10.214.082

Proyeksi HPP Kavling


Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Th 17 Th 18
Uraian Total
Trw1 Trw2 Trw3 Trw4 Trw1 Trw2 Trw3 Trw4
Volume Penjualan
Tingkat Penjualan 100,0% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Kavling Terjual 2.074.600 15.560 15.560 15.560 15.560 - - - -
Harga Pokok Penjualan 471 471 471 471 471 471 471 471
Total HPP 977.916.061 7.334.370 7.334.370 7.334.370 7.334.370 - - - -
Penjualan Installment 100% 977.916.061 7.334.370 7.334.370 7.334.370 7.334.370 - - - -
Uang Muka 10% 97.791.606 733.437 733.437 733.437 733.437 - - - -
Angsuran 1 220.031.114 2.200.311 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 - - -
Angsuran 2 220.031.114 2.200.311 2.200.311 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 - -
Angsuran 3 220.031.114 2.200.311 2.200.311 2.200.311 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233 -
Angsuran 4 220.031.114 2.200.311 2.200.311 2.200.311 2.200.311 1.650.233 1.650.233 1.650.233 1.650.233
Pengeluaran HPP 977.916.061 9.534.682 8.984.604 8.434.526 7.884.448 6.600.933 4.950.700 3.300.467 1.650.233
Lampiran 10
Proyeksi Laba Rugi Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9

Pendapatan 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818


HPP 977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606
Gross of Profit 2.930.695.381 - - 21.121.753 66.400.505 109.971.807 160.845.487 209.616.694 241.188.333 261.832.212
Gross Margin 75% 62% 64% 66% 68% 69% 71% 73%
Biaya-biaya
Biaya Adm dan Umum 58.629.172 - - 509.354 1.564.421 2.511.366 3.567.846 4.528.613 5.084.699 5.394.357
Biaya Pemasaran 78.172.229 - - 1.564.204 2.765.773 4.107.892 5.603.224 6.604.956 7.007.197 7.433.936
Biaya Komisi 97.715.286 - - 1.955.255 3.457.216 5.134.865 7.004.030 8.256.194 8.758.997 9.292.420
Biaya PPh TB 97.715.286 - - 1.955.255 3.457.216 5.134.865 7.004.030 8.256.194 8.758.997 9.292.420
332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132

Net Profit 2.598.463.408 - - 15.137.686 55.155.878 93.082.818 137.666.359 181.970.737 211.578.444 230.419.080
Net Margin 66% 45% 53% 56% 58% 60% 62% 64%
Lampiran 10
Proyeksi Laba Rugi Kavling
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18

Pendapatan 3.908.611.442 364.403.955 346.120.178 324.257.933 278.005.858 241.652.169 256.368.787 247.571.260 204.939.285 101.248.332
HPP 977.916.061 93.513.223 83.734.063 73.954.902 59.897.359 48.895.803 48.895.803 44.617.420 34.838.260 16.502.334
Gross of Profit 2.930.695.381 270.890.732 262.386.116 250.303.031 218.108.499 192.756.366 207.472.984 202.953.840 170.101.025 84.745.998
Gross Margin 75% 74% 76% 77% 78% 80% 81% 82% 83% 84%
Biaya-biaya
Biaya Adm dan Umum 58.629.172 5.466.059 5.191.803 4.863.869 4.170.088 3.624.783 3.845.532 3.713.569 3.074.089 1.518.725
Biaya Pemasaran 78.172.229 7.097.996 6.693.568 6.213.556 4.708.544 4.995.294 5.299.507 4.497.798 3.578.785 -
Biaya Komisi 97.715.286 8.872.495 8.366.960 7.766.944 5.885.680 6.244.117 6.624.384 5.622.247 4.473.482 -
Biaya PPh TB 97.715.286 8.872.495 8.366.960 7.766.944 5.885.680 6.244.117 6.624.384 5.622.247 4.473.482 -
332.231.973 30.309.046 28.619.291 26.611.313 20.649.991 21.108.311 22.393.807 19.455.861 15.599.838 1.518.725

Net Profit 2.598.463.408 240.581.686 233.766.825 223.691.717 197.458.509 171.648.055 185.079.176 183.497.979 154.501.187 83.227.273
Net Margin 66% 66% 68% 69% 71% 71% 72% 74% 75% 82%
Lampiran 11
Asumsi Keuangan BPSP, Ruko dan Perkantoran
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Deskripsi Asumsi Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

Jumlah Hari Kerja/Tahun hari 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Jumlah Bulan Kerja/Tahun bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pertumbuhan Tarif / Biaya % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Leaseable Area/Unit
BPSP m² 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
Ruko (2Lt) 180/150 unit 31 62 93 124 124 124 124 124 124 124 124 124
Perkantoran (3Lt) 720/400 unit 8 16 24 32 32 32 32 32 32 32 32 32
Tarif Sewa
BPSP /m² /bulan 35.000 36.750 38.588 40.517 42.543 44.670 46.903 49.249 51.711 54.296 57.011 59.862 62.855
Ruko (2Lt) 180/150 /unit/bulan 3.600.000 3.780.000 3.969.000 4.167.450 4.375.823 4.594.614 4.824.344 5.065.562 5.318.840 5.584.782 5.864.021 6.157.222 6.465.083
Perkantoran (3Lt) 720/400 /unit/bulan 79.200.000 83.160.000 87.318.000 91.683.900 96.268.095 101.081.500 106.135.575 111.442.353 117.014.471 122.865.195 129.008.454 135.458.877 142.231.821
Service Charge
BPSP m² - - - - 50.000 80.000 120.000 170.000 220.000 250.000 270.000 290.000 290.000
Lahan Tersewa m² - - - - 62.238 165.968 311.190 497.904 705.364 912.824 1.120.284 1.306.998 1.472.966
Total Area Service Charge m² - - - - 112.238 245.968 431.190 667.904 925.364 1.162.824 1.390.284 1.596.998 1.762.966
Taif Service Charge /m² /bulan 300 315 331 347 365 383 402 422 443 465 489 513 539
Occupancy
BPSP 0% 0% 0% 0% 10% 17% 25% 35% 46% 52% 56% 60% 60%
Ruko (2Lt) 180/150 0% 0% 0% 0% 12% 16% 24% 32% 40% 48% 56% 60% 60%
Perkantoran (3Lt) 720/400 0% 0% 0% 0% 16% 25% 31% 41% 47% 53% 63% 63% 63%

BIAYA OPERASIONAL
Kebersihan & keamanan dari service charge 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
Maintenance Infrastruktur & Landscape dari service charge 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
PPh Final dari service charge 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

BIAYA USAHA
Biaya Adm dan Umum dari pendapatan sewa area 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%
Biaya Gaji Rp/bulan 506.000.000 531.300.000 557.865.000 585.758.250 615.046.163 645.798.471 678.088.394 711.992.814 747.592.455 784.972.077 824.220.681 865.431.715 908.703.301
Jumlah orang 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87
Div.Head orang 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Dept.Head orang 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Supervisor orang 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Pelaksana orang 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21
Capeg orang 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Karyawan Kontrak orang 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13
Tenaga Harian orang 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
Outsourching orang 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Gaji
Div.Head Rp/bulan 14.500.000 15.225.000 15.986.250 16.785.563 17.624.841 18.506.083 19.431.387 20.402.956 21.423.104 22.494.259 23.618.972 24.799.921 26.039.917
Dept.Head Rp/bulan 8.500.000 8.925.000 9.371.250 9.839.813 10.331.803 10.848.393 11.390.813 11.960.354 12.558.371 13.186.290 13.845.604 14.537.885 15.264.779
Supervisor Rp/bulan 6.400.000 6.720.000 7.056.000 7.408.800 7.779.240 8.168.202 8.576.612 9.005.443 9.455.715 9.928.501 10.424.926 10.946.172 11.493.480
Pelaksana Rp/bulan 5.200.000 5.460.000 5.733.000 6.019.650 6.320.633 6.636.664 6.968.497 7.316.922 7.682.768 8.066.907 8.470.252 8.893.765 9.338.453
Capeg Rp/bulan 5.200.000 5.460.000 5.733.000 6.019.650 6.320.633 6.636.664 6.968.497 7.316.922 7.682.768 8.066.907 8.470.252 8.893.765 9.338.453
Karyawan Kontrak Rp/bulan 3.300.000 3.465.000 3.638.250 3.820.163 4.011.171 4.211.729 4.422.316 4.643.431 4.875.603 5.119.383 5.375.352 5.644.120 5.926.326
Tenaga Harian Rp/bulan 2.700.000 2.835.000 2.976.750 3.125.588 3.281.867 3.445.960 3.618.258 3.799.171 3.989.130 4.188.586 4.398.015 4.617.916 4.848.812
Outsourching Rp/bulan 3.300.000 3.465.000 3.638.250 3.820.163 4.011.171 4.211.729 4.422.316 4.643.431 4.875.603 5.119.383 5.375.352 5.644.120 5.926.326
Biaya Pemasaran dari pendapatan sewa area 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Biaya Asuransi dari nilai bangunan 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22%
PPh Final dari pendapatan sewa area 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

Penyusutan
Pekerjaan Persiapan tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Pematangan Lahan dan Infrastruktur tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Bangunan tahun 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Mesin Dan Peralatan tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Lampiran 11
Asumsi Keuangan BPSP, Ruko dan Perkantoran
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Deskripsi Asumsi Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25

Jumlah Hari Kerja/Tahun hari 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Jumlah Bulan Kerja/Tahun bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pertumbuhan Tarif / Biaya % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Leaseable Area/Unit
BPSP m² 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
Ruko (2Lt) 180/150 unit 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124
Perkantoran (3Lt) 720/400 unit 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32
Tarif Sewa
BPSP /m² /bulan 65.998 69.298 72.762 76.401 80.221 84.232 88.443 92.865 97.509 102.384 107.503 112.878
Ruko (2Lt) 180/150 /unit/bulan 6.788.337 7.127.754 7.484.141 7.858.349 8.251.266 8.663.829 9.097.021 9.551.872 10.029.465 10.530.939 11.057.486 11.610.360
Perkantoran (3Lt) 720/400 /unit/bulan 149.343.412 156.810.583 164.651.112 172.883.667 181.527.851 190.604.243 200.134.455 210.141.178 220.648.237 231.680.649 243.264.681 255.427.916
Service Charge
BPSP m² 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000 290.000
Lahan Tersewa m² 1.618.188 1.721.918 1.825.648 1.929.378 2.012.362 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600
Total Area Service Charge m² 1.908.188 2.011.918 2.115.648 2.219.378 2.302.362 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600
Taif Service Charge /m² /bulan 566 594 624 655 688 722 758 796 836 878 921 968
Occupancy
BPSP 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Ruko (2Lt) 180/150 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Perkantoran (3Lt) 720/400 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63%

BIAYA OPERASIONAL
Kebersihan & keamanan dari service charge 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
Maintenance Infrastruktur & Landscape dari service charge 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
PPh Final dari service charge 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

BIAYA USAHA
Biaya Adm dan Umum dari pendapatan sewa area 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% 1,5%
Biaya Gaji Rp/bulan 954.138.466 1.001.845.389 1.051.937.659 1.104.534.542 1.159.761.269 1.217.749.332 1.278.636.799 1.342.568.639 1.409.697.071 1.480.181.924 1.554.191.020 1.631.900.572
Jumlah orang 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87
Div.Head orang 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Dept.Head orang 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Supervisor orang 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Pelaksana orang 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21
Capeg orang 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Karyawan Kontrak orang 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13
Tenaga Harian orang 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7
Outsourching orang 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Gaji
Div.Head Rp/bulan 27.341.913 28.709.008 30.144.459 31.651.682 33.234.266 34.895.979 36.640.778 38.472.817 40.396.458 42.416.280 44.537.094 46.763.949
Dept.Head Rp/bulan 16.028.018 16.829.419 17.670.890 18.554.434 19.482.156 20.456.263 21.479.077 22.553.030 23.680.682 24.864.716 26.107.952 27.413.350
Supervisor Rp/bulan 12.068.155 12.671.562 13.305.140 13.970.397 14.668.917 15.402.363 16.172.481 16.981.105 17.830.161 18.721.669 19.657.752 20.640.640
Pelaksana Rp/bulan 9.805.376 10.295.644 10.810.427 11.350.948 11.918.495 12.514.420 13.140.141 13.797.148 14.487.005 15.211.356 15.971.924 16.770.520
Capeg Rp/bulan 9.805.376 10.295.644 10.810.427 11.350.948 11.918.495 12.514.420 13.140.141 13.797.148 14.487.005 15.211.356 15.971.924 16.770.520
Karyawan Kontrak Rp/bulan 6.222.642 6.533.774 6.860.463 7.203.486 7.563.660 7.941.843 8.338.936 8.755.882 9.193.677 9.653.360 10.136.028 10.642.830
Tenaga Harian Rp/bulan 5.091.253 5.345.815 5.613.106 5.893.761 6.188.449 6.497.872 6.822.766 7.163.904 7.522.099 7.898.204 8.293.114 8.707.770
Outsourching Rp/bulan 6.222.642 6.533.774 6.860.463 7.203.486 7.563.660 7.941.843 8.338.936 8.755.882 9.193.677 9.653.360 10.136.028 10.642.830
Biaya Pemasaran dari pendapatan sewa area 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
Biaya Asuransi dari nilai bangunan 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22%
PPh Final dari pendapatan sewa area 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

Penyusutan
Pekerjaan Persiapan tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Pematangan Lahan dan Infrastruktur tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Bangunan tahun 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30
Mesin Dan Peralatan tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Lampiran 12
Proyeksi Laba Rugi BPSP, Ruko dan Perkantoran
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

PENDAPATAN
BPSP
Bulan - - - - 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Area - 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
Occupancy 0% 0% 0% 0% 10% 17% 25% 35% 46% 52% 56% 60% 60%
Tarif Sewa 35 37 39 41 43 45 47 49 52 54 57 60 63
Pend. Sewa BPSP 4.803.313.438 - - - - 25.525.631 42.883.061 67.540.820 100.466.970 136.516.883 162.889.463 184.716.651 208.319.334 218.735.301
Ruko (2Lt) 180/150
Bulan - - - - 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Jumlah Unit - 31 62 93 124 124 124 124 124 124 124 124 124
Occupancy 0% 0% 0% 0% 12% 16% 24% 32% 40% 48% 56% 60% 60%
Tarif Sewa 3.600 3.780 3.969 4.167 4.376 4.595 4.824 5.066 5.319 5.585 5.864 6.157 6.465
Pend. Sewa Ruko 126.802.522 - - - - 787.648 1.102.707 1.736.764 2.431.470 3.191.304 4.021.043 4.925.777 5.541.500 5.818.574
Perkantoran (3Lt) 720/400
Bulan - - - - 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Jumlah Unit - 8 16 24 32 32 32 32 32 32 32 32 32
Occupancy 0% 0% 0% 0% 16% 25% 31% 41% 47% 53% 63% 63% 63%
Tarif Sewa 79.200 83.160 87.318 91.684 96.268 101.081 106.136 111.442 117.014 122.865 129.008 135.459 142.232
Pend. Sewa Perkantoran 759.844.403 - - - - 5.776.086 9.703.824 12.736.269 17.385.007 21.062.605 25.064.500 30.962.029 32.510.131 34.135.637
Service Charge
Bulan - - - - 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Area terpakai - - - - 112.238 245.968 431.190 667.904 925.364 1.162.824 1.390.284 1.596.998 1.762.966
Tarif Sewa 0,3 0,3 0,3 0,3 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,5 0,5 0,5 0,5
Pend. Service Charge 294.251.181 - - - - 491.134 1.130.128 2.080.209 3.383.309 4.921.864 6.494.119 8.152.656 9.833.073 11.397.723
TOTAL PENDAPATAN 5.984.211.545 - - - - 32.580.499 54.819.720 84.094.063 123.666.756 165.692.655 198.469.124 228.757.113 256.204.036 270.087.235

BIAYA OPERASIONAL
Kebersihan & keamanan 58.850.236 - - - - 98.227 226.026 416.042 676.662 984.373 1.298.824 1.630.531 1.966.615 2.279.545
Maintenance equipment / engineering 176.550.709 - - - - 294.680 678.077 1.248.126 2.029.986 2.953.118 3.896.472 4.891.593 5.899.844 6.838.634
Management Fee & PPh Final 29.425.118 - - - - 49.113 113.013 208.021 338.331 492.186 649.412 815.266 983.307 1.139.772
264.826.063 - - - - 442.020 1.017.115 1.872.188 3.044.978 4.429.677 5.844.707 7.337.390 8.849.765 10.257.951

LABA KOTOR 5.719.385.482 - - - - 32.138.478 53.802.605 82.221.874 120.621.778 161.262.978 192.624.417 221.419.723 247.354.271 259.829.284

BIAYA USAHA
Biaya Adm dan Umum 85.349.405 - - - - 481.340 805.344 1.230.208 1.804.252 2.411.562 2.879.625 3.309.067 3.695.564 3.880.343
Biaya Gaji 263.627.865 - - - - 7.380.554 7.749.582 8.137.061 8.543.914 8.971.109 9.419.665 9.890.648 10.385.181 10.904.440
Biaya Pemasaran 113.799.207 - - - - 641.787 1.073.792 1.640.277 2.405.669 3.215.416 3.839.500 4.412.089 4.927.419 5.173.790
Biaya Asuransi 80.436.120 - - - - 994.557 1.365.126 1.792.395 2.244.181 2.726.951 3.177.726 3.767.129 4.262.227 4.623.525
PPh Final 568.996.036 - - - - 3.208.937 5.368.959 8.201.385 12.028.345 16.077.079 19.197.501 22.060.446 24.637.096 25.868.951
Depresiasi dan Amortisasi 1.283.442.428 - - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125 63.549.046 71.050.534 76.524.745
2.395.651.062 - - - - 32.706.768 42.436.746 54.031.695 67.408.759 81.158.315 93.100.142 106.988.425 118.958.022 126.975.794

Nett Profit / Loss 3.323.734.421 - - - - (568.290) 11.365.858 28.190.179 53.213.018 80.104.662 99.524.276 114.431.298 128.396.249 132.853.490
56% -2% 21% 34% 43% 48% 50% 50% 50% 49%
Lampiran 12
Proyeksi Laba Rugi BPSP, Ruko dan Perkantoran
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25

PENDAPATAN
BPSP
Bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Area 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000
Occupancy 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Tarif Sewa 66 69 73 76 80 84 88 93 98 102 108 113
Pend. Sewa BPSP 4.803.313.438 229.672.066 241.155.669 253.213.452 265.874.125 279.167.831 293.126.223 307.782.534 323.171.660 339.330.244 356.296.756 374.111.593 392.817.173
Ruko (2Lt) 180/150
Bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Jumlah Unit 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124 124
Occupancy 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Tarif Sewa 6.788 7.128 7.484 7.858 8.251 8.664 9.097 9.552 10.029 10.531 11.057 11.610
Pend. Sewa Ruko 126.802.522 6.109.503 6.414.978 6.735.727 7.072.514 7.426.139 7.797.446 8.187.319 8.596.685 9.026.519 9.477.845 9.951.737 10.449.324
Perkantoran (3Lt) 720/400
Bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Jumlah Unit 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32
Occupancy 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63% 63%
Tarif Sewa 149.343 156.811 164.651 172.884 181.528 190.604 200.134 210.141 220.648 231.681 243.265 255.428
Pend. Sewa Perkantoran 759.844.403 35.842.419 37.634.540 39.516.267 41.492.080 43.566.684 45.745.018 48.032.269 50.433.883 52.955.577 55.603.356 58.383.524 61.302.700
Service Charge
Bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Area terpakai 1.908.188 2.011.918 2.115.648 2.219.378 2.302.362 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600 2.364.600
Tarif Sewa 0,6 0,6 0,6 0,7 0,7 0,7 0,8 0,8 0,8 0,9 0,9 1,0
Pend. Service Charge 294.251.181 12.953.426 14.340.459 15.833.812 17.440.649 18.997.405 20.486.495 21.510.820 22.586.361 23.715.679 24.901.463 26.146.536 27.453.863
TOTAL PENDAPATAN 5.984.211.545 284.577.413 299.545.646 315.299.259 331.879.368 349.158.060 367.155.182 385.512.941 404.788.588 425.028.018 446.279.419 468.593.390 492.023.059

BIAYA OPERASIONAL
Kebersihan & keamanan 58.850.236 2.590.685 2.868.092 3.166.762 3.488.130 3.799.481 4.097.299 4.302.164 4.517.272 4.743.136 4.980.293 5.229.307 5.490.773
Maintenance equipment / engineering 176.550.709 7.772.055 8.604.275 9.500.287 10.464.390 11.398.443 12.291.897 12.906.492 13.551.816 14.229.407 14.940.878 15.687.921 16.472.318
Management Fee & PPh Final 29.425.118 1.295.343 1.434.046 1.583.381 1.744.065 1.899.741 2.048.649 2.151.082 2.258.636 2.371.568 2.490.146 2.614.654 2.745.386
264.826.063 11.658.083 12.906.413 14.250.431 15.696.584 17.097.665 18.437.845 19.359.738 20.327.725 21.344.111 22.411.316 23.531.882 24.708.476

LABA KOTOR 5.719.385.482 272.919.330 286.639.233 301.048.828 316.182.784 332.060.395 348.717.337 366.153.204 384.460.864 403.683.907 423.868.102 445.061.508 467.314.583

BIAYA USAHA
Biaya Adm dan Umum 85.349.405 4.074.360 4.278.078 4.491.982 4.716.581 4.952.410 5.200.030 5.460.032 5.733.033 6.019.685 6.320.669 6.636.703 6.968.538
Biaya Gaji 263.627.865 11.449.662 12.022.145 12.623.252 13.254.415 13.917.135 14.612.992 15.343.642 16.110.824 16.916.365 17.762.183 18.650.292 19.582.807
Biaya Pemasaran 113.799.207 5.432.480 5.704.104 5.989.309 6.288.774 6.603.213 6.933.374 7.280.042 7.644.045 8.026.247 8.427.559 8.848.937 9.291.384
Biaya Asuransi 80.436.120 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525 4.623.525
PPh Final 568.996.036 27.162.399 28.520.519 29.946.545 31.443.872 33.016.065 34.666.869 36.400.212 38.220.223 40.131.234 42.137.796 44.244.685 46.456.920
Depresiasi dan Amortisasi 1.283.442.428 76.524.745 73.251.129 70.232.900 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411
2.395.651.062 129.267.171 128.399.499 127.907.513 130.380.578 133.165.760 136.090.201 139.160.864 142.385.061 145.770.467 149.325.143 153.057.554 156.976.585

Nett Profit / Loss 3.323.734.421 143.652.160 158.239.734 173.141.315 185.802.206 198.894.635 212.627.136 226.992.339 242.075.803 257.913.440 274.542.959 292.003.954 310.337.998
56% 50% 53% 55% 56% 57% 58% 59% 60% 61% 62% 62% 63%
Lampiran 13
Asumsi Pengolahan Air Bersih dan Air Limbah
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Deskripsi Asumsi Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

Jumlah Hari Kerja/Tahun hari 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Jumlah Bulan Kerja/Tahun bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pertumbuhan Tarif / Biaya % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Air Bersih
Kavling terjual m² - - 62.238 165.968 311.190 497.904 705.364 912.824 1.120.284 1.306.998 1.472.966
Rasio 7.500 m³/Ha 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Volume Air Bersih m³ - - - - 46.679 124.476 233.393 373.428 529.023 684.618 840.213 980.249 1.104.725
Tarif Air Bersih Rp/m³ 6.000 6.300 6.615 6.946 7.293 7.658 8.041 8.443 8.865 9.308 9.773 10.262 10.775
Air Limbah
Volume Air Bersih m³ - - - - 46.679 124.476 233.393 373.428 529.023 684.618 840.213 980.249 1.104.725
Rasio 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
Volume Air Limbah m³ - - - - 37.343 99.581 186.714 298.742 423.219 547.695 672.171 784.199 883.780
Tarif Air Limbah Rp/m³ 10.000 10.500 11.025 11.576 12.155 12.763 13.401 14.071 14.775 15.513 16.289 17.103 17.959

BIAYA OPERASIONAL
Air Bersih dari pend.air bersih 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Air Limbah dari pend.air limbah 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%

BIAYA USAHA
Biaya Adminstrasi & Umum dari pendapatan 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Biaya Maintenance
Investasi Rp/000 500.000 19.013.260 19.900.202 24.971.297 31.443.926 37.034.809 38.214.901 58.427.361 59.166.088 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752
Biaya dari invetasi 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
Biaya Asuransi dari invetasi 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22%
PPh Final dari pendapatan 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

BIAYA PENYUSUTAN tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10


Lampiran 13
Asumsi Pengolahan Air Bersih dan Air Limbah
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang

Deskripsi Asumsi Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25

Jumlah Hari Kerja/Tahun hari 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365
Jumlah Bulan Kerja/Tahun bulan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Pertumbuhan Tarif / Biaya % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

PENDAPATAN
Air Bersih
Kavling terjual m² 1.618.188 1.721.918 1.825.648 1.929.378 2.012.362 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600 2.074.600
Rasio 7.500 m³/Ha 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75 0,75
Volume Air Bersih m³ 1.213.641 1.291.439 1.369.236 1.447.034 1.509.272 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950
Tarif Air Bersih Rp/m³ 11.314 11.880 12.474 13.097 13.752 14.440 15.162 15.920 16.716 17.552 18.429 19.351
Air Limbah
Volume Air Bersih m³ 1.213.641 1.291.439 1.369.236 1.447.034 1.509.272 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950
Rasio 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8
Volume Air Limbah m³ 970.913 1.033.151 1.095.389 1.157.627 1.207.417 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760
Tarif Air Limbah Rp/m³ 18.856 19.799 20.789 21.829 22.920 24.066 25.270 26.533 27.860 29.253 30.715 32.251

BIAYA OPERASIONAL
Air Bersih dari pend.air bersih 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60% 60%
Air Limbah dari pend.air limbah 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%

BIAYA USAHA
Biaya Adminstrasi & Umum dari pendapatan 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50% 1,50%
Biaya Maintenance
Investasi Rp/000 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752 59.941.752
Biaya dari invetasi 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
Biaya Asuransi dari invetasi 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22% 0,22%
PPh Final dari pendapatan 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

BIAYA PENYUSUTAN tahun 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10


Lampiran 14
Proyeksi Laba Rugi Air Bersih dan Air Limbah
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13

PENDAPATAN
Air Bersih
Volume Air Bersih - - - - 46.679 124.476 233.393 373.428 529.023 684.618 840.213 980.249 1.104.725
Tarif Air Bersih 6,0 6,3 6,6 6,9 7,3 7,7 8,0 8,4 8,9 9,3 9,8 10,3 10,8
Pend. Air Bersih 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405 8.211.713 10.059.348 11.903.562
Air Limbah
Volume Air Limbah - - - - 37.343 99.581 186.714 298.742 423.219 547.695 672.171 784.199 883.780
Tarif Air Limbah 10,0 10,5 11,0 11,6 12,2 12,8 13,4 14,1 14,8 15,5 16,3 17,1 18,0
Pend. Air Limbah 421.799.872 - - - - 453.904 1.270.932 2.502.147 4.203.607 6.252.865 8.496.540 10.948.950 13.412.464 15.871.416
TOTAL PENDAPATAN 738.149.775 - - - - 794.332 2.224.130 4.378.757 7.356.312 10.942.513 14.868.945 19.160.663 23.471.812 27.774.977

BIAYA OPERASIONAL
Air Bersih 189.809.942 - - - - 204.257 571.919 1.125.966 1.891.623 2.813.789 3.823.443 4.927.028 6.035.609 7.142.137
Air Limbah 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405 8.211.713 10.059.348 11.903.562
506.159.846 - - - - 544.685 1.525.118 3.002.576 5.044.328 7.503.438 10.195.848 13.138.740 16.094.957 19.045.699

LABA KOTOR 231.989.929 - - - - 249.647 699.012 1.376.181 2.311.984 3.439.076 4.673.097 6.021.923 7.376.855 8.729.279

BIAYA USAHA
Biaya Adminstrasi & Umum 11.072.247 - - - - 11.915 33.362 65.681 110.345 164.138 223.034 287.410 352.077 416.625
Biaya Maintenance 35.500.654 - - - - 943.318 1.111.044 1.146.447 1.752.821 1.774.983 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253
Biaya Asuransi 2.603.381 - - - - 69.177 81.477 84.073 128.540 130.165 131.872 131.872 131.872 131.872
PPh Final 36.907.489 - - - - 39.717 111.207 218.938 367.816 547.126 743.447 958.033 1.173.591 1.388.749
Depresiasi dan Amortisasi 59.941.752 - - - - 3.144.393 3.703.481 3.821.490 5.842.736 5.916.609 5.994.175 5.994.175 5.994.175 5.994.175
146.025.523 - - - - 4.208.519 5.040.570 5.336.629 8.202.257 8.533.020 8.890.781 9.169.743 9.449.967 9.729.673

Nett Profit / Loss 85.964.407 - - - - (3.958.871) (4.341.558) (3.960.448) (5.890.274) (5.093.945) (4.217.684) (3.147.820) (2.073.112) (1.000.395)
12% -498% -195% -90% -80% -47% -28% -16% -9% -4%
Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25

1.213.641 1.291.439 1.369.236 1.447.034 1.509.272 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950 1.555.950
11,3 11,9 12,5 13,1 13,8 14,4 15,2 15,9 16,7 17,6 18,4 19,4
13.731.010 15.341.763 17.079.264 18.952.160 20.755.672 22.467.481 23.590.855 24.770.397 26.008.917 27.309.363 28.674.831 30.108.573

970.913 1.033.151 1.095.389 1.157.627 1.207.417 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760 1.244.760
18,9 19,8 20,8 21,8 22,9 24,1 25,3 26,5 27,9 29,3 30,7 32,3
18.308.013 20.455.684 22.772.352 25.269.547 27.674.230 29.956.641 31.454.473 33.027.196 34.678.556 36.412.484 38.233.108 40.144.764
32.039.023 35.797.447 39.851.616 44.221.708 48.429.902 52.424.121 55.045.327 57.797.594 60.687.473 63.721.847 66.907.939 70.253.336

8.238.606 9.205.058 10.247.558 11.371.296 12.453.403 13.480.488 14.154.513 14.862.238 15.605.350 16.385.618 17.204.899 18.065.144
13.731.010 15.341.763 17.079.264 18.952.160 20.755.672 22.467.481 23.590.855 24.770.397 26.008.917 27.309.363 28.674.831 30.108.573
21.969.616 24.546.821 27.326.822 30.323.457 33.209.076 35.947.969 37.745.367 39.632.636 41.614.267 43.694.981 45.879.730 48.173.716

10.069.407 11.250.626 12.524.794 13.898.251 15.220.826 16.476.152 17.299.960 18.164.958 19.073.206 20.026.866 21.028.210 22.079.620

480.585 536.962 597.774 663.326 726.449 786.362 825.680 866.964 910.312 955.828 1.003.619 1.053.800
1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253 1.798.253
131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872 131.872
1.601.951 1.789.872 1.992.581 2.211.085 2.421.495 2.621.206 2.752.266 2.889.880 3.034.374 3.186.092 3.345.397 3.512.667
5.994.175 5.994.175 1.547.993 - - - - - - - - -
10.006.836 10.251.134 6.068.472 4.804.535 5.078.068 5.337.692 5.508.071 5.686.968 5.874.810 6.072.044 6.279.140 6.496.591

62.571 999.492 6.456.322 9.093.716 10.142.758 11.138.460 11.791.889 12.477.990 13.198.396 13.954.822 14.749.069 15.583.029
0% 3% 16% 21% 21% 21% 21% 22% 22% 22% 22% 22%
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan (NonRecuring)
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818
Total Pendapatan 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818
Biaya Operasi
HPP 977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606
977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606
Gross Profit 2.930.695.381 - - 21.121.753 66.400.505 109.971.807 160.845.487 209.616.694 241.188.333 261.832.212
Gross Margin 75% 62% 64% 66% 68% 69% 71% 73%

Biaya Usaha
Penjualan Kavling 332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132
332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132
EBITDA 2.598.463.408 - - 15.137.686 55.155.878 93.082.818 137.666.359 181.970.737 211.578.444 230.419.080
EBITDA Margin 66% 45% 53% 56% 58% 60% 62% 64%

Penyusutan - - - - - - - - - -
EBIT 2.598.463.408 - - 15.137.686 55.155.878 93.082.818 137.666.359 181.970.737 211.578.444 230.419.080

Biaya Bunga 664.970.592 7.712.389 20.595.471 34.370.079 49.085.519 64.801.439 71.723.177 73.182.374 74.714.531 72.362.873
EBT 1.933.492.816 (7.712.389) (20.595.471) (19.232.393) 6.070.358 28.281.380 65.943.182 108.788.363 136.863.912 158.056.207

Pajak Badan 495.258.267 - - - 1.517.590 7.070.345 16.485.795 27.197.091 34.215.978 39.514.052


Net Loss/Profit 1.438.234.549 (7.712.389) (20.595.471) (19.232.393) 4.552.769 21.211.035 49.457.386 81.591.272 102.647.934 118.542.155
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan (NonRecuring)
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 10 Th 11 Th 12 Th 13 Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 364.403.955 346.120.178 324.257.933 278.005.858 241.652.169 256.368.787 247.571.260 204.939.285 101.248.332
Total Pendapatan 3.908.611.442 364.403.955 346.120.178 324.257.933 278.005.858 241.652.169 256.368.787 247.571.260 204.939.285 101.248.332
Biaya Operasi
HPP 977.916.061 93.513.223 83.734.063 73.954.902 59.897.359 48.895.803 48.895.803 44.617.420 34.838.260 16.502.334
977.916.061 93.513.223 83.734.063 73.954.902 59.897.359 48.895.803 48.895.803 44.617.420 34.838.260 16.502.334
Gross Profit 2.930.695.381 270.890.732 262.386.116 250.303.031 218.108.499 192.756.366 207.472.984 202.953.840 170.101.025 84.745.998
Gross Margin 75% 74% 76% 77% 78% 80% 81% 82% 83% 84%

Biaya Usaha
Penjualan Kavling 332.231.973 30.309.046 28.619.291 26.611.313 20.649.991 21.108.311 22.393.807 19.455.861 15.599.838 1.518.725
332.231.973 30.309.046 28.619.291 26.611.313 20.649.991 21.108.311 22.393.807 19.455.861 15.599.838 1.518.725
EBITDA 2.598.463.408 240.581.686 233.766.825 223.691.717 197.458.509 171.648.055 185.079.176 183.497.979 154.501.187 83.227.273
EBITDA Margin 66% 66% 68% 69% 71% 71% 72% 74% 75% 82%

Penyusutan - - - - - - - - - -
EBIT 2.598.463.408 240.581.686 233.766.825 223.691.717 197.458.509 171.648.055 185.079.176 183.497.979 154.501.187 83.227.273

Biaya Bunga 664.970.592 62.881.958 52.235.177 42.446.298 28.037.947 10.821.359 (0) - - -


EBT 1.933.492.816 177.699.728 181.531.648 181.245.419 169.420.562 160.826.696 185.079.176 183.497.979 154.501.187 83.227.273

Pajak Badan 495.258.267 44.424.932 45.382.912 45.311.355 42.355.140 40.206.674 46.269.794 45.874.495 38.625.297 20.806.818
Net Loss/Profit 1.438.234.549 133.274.796 136.148.736 135.934.065 127.065.421 120.620.022 138.809.382 137.623.484 115.875.890 62.420.455
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
Pendapatan
BPSP 4.803.313.438 - - - - 25.525.631 42.883.061 67.540.820 100.466.970 136.516.883 162.889.463 184.716.651 208.319.334 218.735.301
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 - - - - 787.648 1.102.707 1.736.764 2.431.470 3.191.304 4.021.043 4.925.777 5.541.500 5.818.574
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 - - - - 5.776.086 9.703.824 12.736.269 17.385.007 21.062.605 25.064.500 30.962.029 32.510.131 34.135.637
Service Charge 294.251.181 - - - - 491.134 1.130.128 2.080.209 3.383.309 4.921.864 6.494.119 8.152.656 9.833.073 11.397.723
Pend. Air Bersih 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405 8.211.713 10.059.348 11.903.562
Pend. Air Limbah 421.799.872 - - - - 453.904 1.270.932 2.502.147 4.203.607 6.252.865 8.496.540 10.948.950 13.412.464 15.871.416
Total Pendapatan 6.722.361.320 - - - - 33.374.831 57.043.850 88.472.819 131.023.068 176.635.169 213.338.069 247.917.775 279.675.848 297.862.213
Biaya Operasi
Service Charge 264.826.063 - - - - 442.020 1.017.115 1.872.188 3.044.978 4.429.677 5.844.707 7.337.390 8.849.765 10.257.951
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 - - - - 544.685 1.525.118 3.002.576 5.044.328 7.503.438 10.195.848 13.138.740 16.094.957 19.045.699
770.985.909 - - - - 986.705 2.542.233 4.874.765 8.089.306 11.933.115 16.040.555 20.476.130 24.944.722 29.303.650
Gross Profit 5.951.375.411 - - - - 32.388.126 54.501.617 83.598.055 122.933.761 164.702.054 197.297.514 227.441.645 254.731.126 268.558.563
Gross Margin 89% 97% 96% 94% 94% 93% 92% 92% 91% 90%

Biaya Usaha
Operasional Sewa 1.112.208.634 - - - - 12.707.176 16.362.803 21.001.326 27.026.360 33.402.117 38.514.017 43.439.379 47.907.488 50.451.049
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 - - - - 1.064.126 1.337.089 1.515.139 2.359.521 2.616.411 2.896.606 3.175.568 3.455.792 3.735.498
1.198.292.404 - - - - 13.771.302 17.699.892 22.516.465 29.385.881 36.018.529 41.410.623 46.614.946 51.363.280 54.186.547
EBITDA 4.753.083.007 - - - - 18.616.824 36.801.725 61.081.590 93.547.880 128.683.525 155.886.891 180.826.699 203.367.846 214.372.016
EBITDA Margin 71% 56% 65% 69% 71% 73% 73% 73% 73% 72%

Penyusutan 1.283.442.428 - - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125 63.549.046 71.050.534 76.524.745
EBIT 3.469.640.580 - - - - - 1.382.769 10.727.781 28.051.220 53.165.481 80.927.327 101.300.767 117.277.653 132.317.312 137.847.271

Biaya Bunga 166.337.806 1.929.201 5.151.815 8.597.438 12.278.404 16.209.633 17.941.058 18.306.066 18.689.325 18.101.073 15.729.488 13.066.269 10.617.649 7.013.499
EBT 3.303.302.774 (1.929.201) (5.151.815) (8.597.438) (12.278.404) (17.592.401) - 7.213.277 9.745.154 34.476.156 62.826.253 85.571.279 104.211.384 121.699.663 130.833.772

Pajak Badan 831.297.318 - - - (1.517.590) (4.398.100) (1.803.319) 2.436.289 8.619.039 15.706.563 21.392.820 26.052.846 30.424.916 32.708.443
Net Loss/Profit 2.472.005.455 (1.929.201) (5.151.815) (8.597.438) (10.760.814) (13.194.301) - 5.409.958 7.308.866 25.857.117 47.119.690 64.178.459 78.158.538 91.274.748 98.125.329
NPM 37% -40% -9% 8% 20% 27% 30% 32% 33% 33%
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25
Pendapatan
BPSP 4.803.313.438 229.672.066 241.155.669 253.213.452 265.874.125 279.167.831 293.126.223 307.782.534 323.171.660 339.330.244 356.296.756 374.111.593 392.817.173
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 6.109.503 6.414.978 6.735.727 7.072.514 7.426.139 7.797.446 8.187.319 8.596.685 9.026.519 9.477.845 9.951.737 10.449.324
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 35.842.419 37.634.540 39.516.267 41.492.080 43.566.684 45.745.018 48.032.269 50.433.883 52.955.577 55.603.356 58.383.524 61.302.700
Service Charge 294.251.181 12.953.426 14.340.459 15.833.812 17.440.649 18.997.405 20.486.495 21.510.820 22.586.361 23.715.679 24.901.463 26.146.536 27.453.863
Pend. Air Bersih 316.349.904 13.731.010 15.341.763 17.079.264 18.952.160 20.755.672 22.467.481 23.590.855 24.770.397 26.008.917 27.309.363 28.674.831 30.108.573
Pend. Air Limbah 421.799.872 18.308.013 20.455.684 22.772.352 25.269.547 27.674.230 29.956.641 31.454.473 33.027.196 34.678.556 36.412.484 38.233.108 40.144.764
Total Pendapatan 6.722.361.320 316.616.436 335.343.093 355.150.874 376.101.076 397.587.962 419.579.303 440.558.269 462.586.182 485.715.491 510.001.266 535.501.329 562.276.396
Biaya Operasi
Service Charge 264.826.063 11.658.083 12.906.413 14.250.431 15.696.584 17.097.665 18.437.845 19.359.738 20.327.725 21.344.111 22.411.316 23.531.882 24.708.476
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 21.969.616 24.546.821 27.326.822 30.323.457 33.209.076 35.947.969 37.745.367 39.632.636 41.614.267 43.694.981 45.879.730 48.173.716
770.985.909 33.627.699 37.453.234 41.577.253 46.020.041 50.306.741 54.385.814 57.105.105 59.960.360 62.958.378 66.106.297 69.411.612 72.882.193
Gross Profit 5.951.375.411 282.988.738 297.889.859 313.573.621 330.081.035 347.281.222 365.193.489 383.453.164 402.625.822 422.757.113 443.894.969 466.089.717 489.394.203
Gross Margin 89% 89% 89% 88% 88% 87% 87% 87% 87% 87% 87% 87% 87%

Biaya Usaha
Operasional Sewa 1.112.208.634 52.742.425 55.148.370 57.674.612 60.327.167 63.112.349 66.036.790 69.107.453 72.331.650 75.717.056 79.271.732 83.004.143 86.923.174
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 4.012.661 4.256.958 4.520.479 4.804.535 5.078.068 5.337.692 5.508.071 5.686.968 5.874.810 6.072.044 6.279.140 6.496.591
1.198.292.404 56.755.086 59.405.329 62.195.092 65.131.702 68.190.417 71.374.482 74.615.524 78.018.618 81.591.866 85.343.777 89.283.283 93.419.765
EBITDA 4.753.083.007 226.233.652 238.484.531 251.378.529 264.949.333 279.090.805 293.819.007 308.837.640 324.607.204 341.165.247 358.551.192 376.806.434 395.974.438
EBITDA Margin 71% 71% 71% 71% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%

Penyusutan 1.283.442.428 76.524.745 73.251.129 70.232.900 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411
EBIT 3.469.640.580 149.708.906 165.233.402 181.145.629 194.895.921 209.037.394 223.765.596 238.784.229 254.553.793 271.111.836 288.497.781 306.753.023 325.921.027

Biaya Bunga 166.337.806 2.706.888 (0) - - - - - - - - - -


EBT 3.303.302.774 147.002.018 165.233.402 181.145.629 194.895.921 209.037.394 223.765.596 238.784.229 254.553.793 271.111.836 288.497.781 306.753.023 325.921.027

Pajak Badan 831.297.318 36.750.504 41.308.350 45.286.407 48.723.980 52.259.348 55.941.399 59.696.057 63.638.448 67.777.959 72.124.445 76.688.256 81.480.257
Net Loss/Profit 2.472.005.455 110.251.513 123.925.051 135.859.222 146.171.941 156.778.045 167.824.197 179.088.172 190.915.345 203.333.877 216.373.336 230.064.767 244.440.770
NPM 37% 35% 37% 38% 39% 39% 40% 41% 41% 42% 42% 43% 43%
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 - - 33.956.901 104.294.752 167.424.375 237.856.377 301.907.522 338.979.939 359.623.818 364.403.955 346.120.178 324.257.933 278.005.858
BPSP 4.803.313.438 - - - - 25.525.631 42.883.061 67.540.820 100.466.970 136.516.883 162.889.463 184.716.651 208.319.334 218.735.301
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 - - - - 787.648 1.102.707 1.736.764 2.431.470 3.191.304 4.021.043 4.925.777 5.541.500 5.818.574
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 - - - - 5.776.086 9.703.824 12.736.269 17.385.007 21.062.605 25.064.500 30.962.029 32.510.131 34.135.637
Service Charge 294.251.181 - - - - 491.134 1.130.128 2.080.209 3.383.309 4.921.864 6.494.119 8.152.656 9.833.073 11.397.723
Pend. Air Bersih 316.349.904 - - - - 340.428 953.199 1.876.610 3.152.705 4.689.649 6.372.405 8.211.713 10.059.348 11.903.562
Pend. Air Limbah 421.799.872 - - - - 453.904 1.270.932 2.502.147 4.203.607 6.252.865 8.496.540 10.948.950 13.412.464 15.871.416
Total Pendapatan 10.630.972.762 - - 33.956.901 104.294.752 200.799.206 294.900.227 390.380.342 470.003.007 536.258.986 577.742.024 594.037.954 603.933.781 575.868.071
Biaya Operasi
Penjualan 977.916.061 - - 12.835.148 37.894.247 57.452.569 77.010.890 92.290.828 97.791.606 97.791.606 93.513.223 83.734.063 73.954.902 59.897.359
Service Charge 264.826.063 - - - - 442.020 1.017.115 1.872.188 3.044.978 4.429.677 5.844.707 7.337.390 8.849.765 10.257.951
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 - - - - 544.685 1.525.118 3.002.576 5.044.328 7.503.438 10.195.848 13.138.740 16.094.957 19.045.699
1.748.901.970 - - 12.835.148 37.894.247 58.439.274 79.553.123 97.165.593 105.880.912 109.724.721 109.553.778 104.210.193 98.899.624 89.201.009
Gross Profit 8.882.070.792 - - 21.121.753 66.400.505 142.359.932 215.347.104 293.214.749 364.122.095 426.534.265 468.188.246 489.827.761 505.034.157 486.667.062
Gross Margin 84% 62% 64% 71% 73% 75% 77% 80% 81% 82% 84% 85%

Biaya Usaha
Penjualan 332.231.973 - - 5.984.067 11.244.627 16.888.988 23.179.128 27.645.957 29.609.890 31.413.132 30.309.046 28.619.291 26.611.313 20.649.991
Operasional Sewa 1.112.208.634 - - - - 12.707.176 16.362.803 21.001.326 27.026.360 33.402.117 38.514.017 43.439.379 47.907.488 50.451.049
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 - - - - 1.064.126 1.337.089 1.515.139 2.359.521 2.616.411 2.896.606 3.175.568 3.455.792 3.735.498
1.530.524.377 - - 5.984.067 11.244.627 30.660.290 40.879.020 50.162.422 58.995.771 67.431.661 71.719.668 75.234.237 77.974.593 74.836.537
EBITDA 7.351.546.416 - - 15.137.686 55.155.878 111.699.643 174.468.084 243.052.327 305.126.324 359.102.604 396.468.577 414.593.524 427.059.563 411.830.525
EBITDA Margin 69% 45% 53% 56% 59% 62% 65% 67% 69% 70% 71% 72%

Penyusutan 1.283.442.428 - - - - 19.999.593 26.073.944 33.030.370 40.382.399 47.756.198 54.586.125 63.549.046 71.050.534 76.524.745
EBIT 6.068.103.988 - - 15.137.686 55.155.878 91.700.050 148.394.140 210.021.957 264.743.924 311.346.406 341.882.453 351.044.478 356.009.029 335.305.780

Biaya Bunga 831.308.398 9.641.590 25.747.285 42.967.517 61.363.923 81.011.072 89.664.235 91.488.440 93.403.856 90.463.946 78.611.446 65.301.446 53.063.946 35.051.446
EBT 5.236.795.590 (9.641.590) (25.747.285) (27.829.831) (6.208.046) 10.688.978 58.729.905 118.533.517 171.340.069 220.882.460 263.271.006 285.743.032 302.945.083 300.254.333

Pajak Badan 1.326.555.586 - - - - 2.672.245 14.682.476 29.633.379 42.835.017 55.220.615 65.817.752 71.435.758 75.736.271 75.063.583
Net Loss/Profit 3.910.240.004 (9.641.590) (25.747.285) (27.829.831) (6.208.046) 8.016.734 44.047.429 88.900.138 128.505.051 165.661.845 197.453.255 214.307.274 227.208.812 225.190.750
NPM 37% -82% -6% 4% 15% 23% 27% 31% 34% 36% 38% 39%
Lampiran 15
Proyeksi Laba Rugi Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Jumlah Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25
Pendapatan
Penjualan Kavling 3.908.611.442 241.652.169 256.368.787 247.571.260 204.939.285 101.248.332 - - - - - - -
BPSP 4.803.313.438 229.672.066 241.155.669 253.213.452 265.874.125 279.167.831 293.126.223 307.782.534 323.171.660 339.330.244 356.296.756 374.111.593 392.817.173
Ruko (2Lt) 180/150 126.802.522 6.109.503 6.414.978 6.735.727 7.072.514 7.426.139 7.797.446 8.187.319 8.596.685 9.026.519 9.477.845 9.951.737 10.449.324
Perkantoran (3Lt) 720/400 759.844.403 35.842.419 37.634.540 39.516.267 41.492.080 43.566.684 45.745.018 48.032.269 50.433.883 52.955.577 55.603.356 58.383.524 61.302.700
Service Charge 294.251.181 12.953.426 14.340.459 15.833.812 17.440.649 18.997.405 20.486.495 21.510.820 22.586.361 23.715.679 24.901.463 26.146.536 27.453.863
Pend. Air Bersih 316.349.904 13.731.010 15.341.763 17.079.264 18.952.160 20.755.672 22.467.481 23.590.855 24.770.397 26.008.917 27.309.363 28.674.831 30.108.573
Pend. Air Limbah 421.799.872 18.308.013 20.455.684 22.772.352 25.269.547 27.674.230 29.956.641 31.454.473 33.027.196 34.678.556 36.412.484 38.233.108 40.144.764
Total Pendapatan 10.630.972.762 558.268.606 591.711.880 602.722.135 581.040.360 498.836.294 419.579.303 440.558.269 462.586.182 485.715.491 510.001.266 535.501.329 562.276.396
Biaya Operasi
Penjualan 977.916.061 48.895.803 48.895.803 44.617.420 34.838.260 16.502.334 - - - - - - -
Service Charge 264.826.063 11.658.083 12.906.413 14.250.431 15.696.584 17.097.665 18.437.845 19.359.738 20.327.725 21.344.111 22.411.316 23.531.882 24.708.476
Air Bersih dan Air Limbah 506.159.846 21.969.616 24.546.821 27.326.822 30.323.457 33.209.076 35.947.969 37.745.367 39.632.636 41.614.267 43.694.981 45.879.730 48.173.716
1.748.901.970 82.523.502 86.349.037 86.194.673 80.858.301 66.809.074 54.385.814 57.105.105 59.960.360 62.958.378 66.106.297 69.411.612 72.882.193
Gross Profit 8.882.070.792 475.745.104 505.362.843 516.527.461 500.182.059 432.027.220 365.193.489 383.453.164 402.625.822 422.757.113 443.894.969 466.089.717 489.394.203
Gross Margin 84% 85% 85% 86% 86% 87% 87% 87% 87% 87% 87% 87% 87%

Biaya Usaha
Penjualan 332.231.973 21.108.311 22.393.807 19.455.861 15.599.838 1.518.725 - - - - - - -
Operasional Sewa 1.112.208.634 52.742.425 55.148.370 57.674.612 60.327.167 63.112.349 66.036.790 69.107.453 72.331.650 75.717.056 79.271.732 83.004.143 86.923.174
Air Bersih dan Air Limbah 86.083.770 4.012.661 4.256.958 4.520.479 4.804.535 5.078.068 5.337.692 5.508.071 5.686.968 5.874.810 6.072.044 6.279.140 6.496.591
1.530.524.377 77.863.397 81.799.136 81.650.953 80.731.540 69.709.142 71.374.482 74.615.524 78.018.618 81.591.866 85.343.777 89.283.283 93.419.765
EBITDA 7.351.546.416 397.881.707 423.563.707 434.876.508 419.450.520 362.318.078 293.819.007 308.837.640 324.607.204 341.165.247 358.551.192 376.806.434 395.974.438
EBITDA Margin 69% 71% 72% 72% 72% 73% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%

Penyusutan 1.283.442.428 76.524.745 73.251.129 70.232.900 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411 70.053.411
EBIT 6.068.103.988 321.356.961 350.312.578 364.643.608 349.397.109 292.264.667 223.765.596 238.784.229 254.553.793 271.111.836 288.497.781 306.753.023 325.921.027

Biaya Bunga 831.308.398 13.528.248 - 0 - - - - - - - - - -


EBT 5.236.795.590 307.828.714 350.312.578 364.643.608 349.397.109 292.264.667 223.765.596 238.784.229 254.553.793 271.111.836 288.497.781 306.753.023 325.921.027

Pajak Badan 1.326.555.586 76.957.178 87.578.145 91.160.902 87.349.277 73.066.167 55.941.399 59.696.057 63.638.448 67.777.959 72.124.445 76.688.256 81.480.257
Net Loss/Profit 3.910.240.004 230.871.535 262.734.434 273.482.706 262.047.831 219.198.500 167.824.197 179.088.172 190.915.345 203.333.877 216.373.336 230.064.767 244.440.770
NPM 37% 41% 44% 45% 45% 44% 40% 41% 41% 42% 42% 43% 43%
Lampiran 16
Proyeksi Arus Kas Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Keterangan Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
Kegiatan Operasi
Pendapatan 10.630.972.762 - - 33.956.901 104.294.752 200.799.206 294.900.227 390.380.342 470.003.007 536.258.986 577.742.024 594.037.954 603.933.781 575.868.071
Biaya Operasi (770.985.909) - - - - (986.705) (2.542.233) (4.874.765) (8.089.306) (11.933.115) (16.040.555) (20.476.130) (24.944.722) (29.303.650)
Biaya Usaha (1.530.524.377) - - (5.984.067) (11.244.627) (30.660.290) (40.879.020) (50.162.422) (58.995.771) (67.431.661) (71.719.668) (75.234.237) (77.974.593) (74.836.537)
Biaya Bunga (831.308.398) (9.641.590) (25.747.285) (42.967.517) (61.363.923) (81.011.072) (89.664.235) (91.488.440) (93.403.856) (90.463.946) (78.611.446) (65.301.446) (53.063.946) (35.051.446)
Pajak Badan (1.326.555.586) - - - - (2.672.245) (14.682.476) (29.633.379) (42.835.017) (55.220.615) (65.817.752) (71.435.758) (75.736.271) (75.063.583)
Arus Kas dari Keg. Operasi 6.171.598.493 (9.641.590) (25.747.285) (14.994.683) 31.686.202 85.468.895 147.132.262 214.221.336 266.679.057 311.209.649 345.552.603 361.590.382 372.214.249 361.612.854

Kegiatan Investasi
Tanah (911.729.156) (165.000.000) (173.250.000) (181.912.500) (191.008.125) (200.558.531) - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan (11.603.826) (2.100.000) (2.205.000) (2.315.250) (2.431.013) (2.552.563) - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur (299.202.035) (33.244.728) (39.001.964) (44.921.063) (51.334.566) (58.277.117) (22.973.068) (24.121.722) (25.327.808) - - - - -
Bangunan (2.101.602.332) (17.297.368) (54.680.234) (107.997.138) (122.316.574) (149.780.176) (168.440.380) (194.213.111) (205.357.252) (219.441.014) (204.897.798) (267.910.300) (225.044.652) (164.226.335)
Mesin Dan Peralatan (2.523.710) (440.000) (157.500) - (231.525) (777.924) - - - (590.982) - (325.779) - -
Arus Kas dari Keg. Investasi (3.326.661.059) (218.082.096) (269.294.698) (337.145.951) (367.321.802) (411.946.311) (191.413.448) (218.334.832) (230.685.060) (220.031.996) (204.897.798) (268.236.079) (225.044.652) (164.226.335)

Kegiatan Pendanaan
Kas Masuk
Modal 711.757.391 77.840.787 119.174.823 176.741.782 165.000.000 144.000.000 29.000.000
Pinjaman Shareholder 51.000.000 10.000.000 26.000.000 15.000.000 - - - - - - -
Pinjaman Bank 855.774.512 140.241.310 150.119.875 160.404.169 171.341.592 182.971.748 16.081.148 16.885.205 17.729.465 - - - - -
Kas Keluar
Pelunasan Pinjaman Bank (855.774.512) (89.000.000) (139.000.000) (91.000.000) (145.000.000) (195.000.000)
Pelunasan Pinjaman Shareholder (51.000.000)
Arus Kas dari Keg. Pendanaan 711.757.391 228.082.096 295.294.698 352.145.951 336.341.592 326.971.748 45.081.148 16.885.205 17.729.465 (89.000.000) (139.000.000) (91.000.000) (145.000.000) (195.000.000)

Arus Kas Bersih 3.556.694.826 358.410 252.715 5.317 705.992 494.332 799.962 12.771.708 53.723.463 2.177.653 1.654.805 2.354.303 2.169.596 2.386.519
Akumulasi Arus Kas 358.410 611.124 616.441 1.322.433 1.816.765 2.616.727 15.388.436 69.111.898 71.289.551 72.944.356 75.298.659 77.468.255 79.854.774
Lampiran 16
Proyeksi Arus Kas Kawasan
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Keterangan Total Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25
Kegiatan Operasi
Pendapatan 10.630.972.762 558.268.606 591.711.880 602.722.135 581.040.360 498.836.294 419.579.303 440.558.269 462.586.182 485.715.491 510.001.266 535.501.329 562.276.396
Biaya Operasi (770.985.909) (33.627.699) (37.453.234) (41.577.253) (46.020.041) (50.306.741) (54.385.814) (57.105.105) (59.960.360) (62.958.378) (66.106.297) (69.411.612) (72.882.193)
Biaya Usaha (1.530.524.377) (77.863.397) (81.799.136) (81.650.953) (80.731.540) (69.709.142) (71.374.482) (74.615.524) (78.018.618) (81.591.866) (85.343.777) (89.283.283) (93.419.765)
Biaya Bunga (831.308.398) (13.528.248) 0 - - - - - - - - - -
Pajak Badan (1.326.555.586) (76.957.178) (87.578.145) (91.160.902) (87.349.277) (73.066.167) (55.941.399) (59.696.057) (63.638.448) (67.777.959) (72.124.445) (76.688.256) (81.480.257)
Arus Kas dari Keg. Operasi 6.171.598.493 356.292.084 384.881.365 388.333.026 366.939.502 305.754.245 237.877.608 249.141.583 260.968.756 273.387.288 286.426.747 300.118.178 314.494.181

Kegiatan Investasi
Tanah (911.729.156) - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan (11.603.826) - - - - - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur (299.202.035) - - - - - - - - - - - -
Bangunan (2.101.602.332) - - - - - - - - - - - -
Mesin Dan Peralatan (2.523.710) - - - - - - - - - - - -
Arus Kas dari Keg. Investasi (3.326.661.059) - - - - - - - - - - - -

Kegiatan Pendanaan
Kas Masuk
Modal 711.757.391
Pinjaman Shareholder 51.000.000
Pinjaman Bank 855.774.512
Kas Keluar
Pelunasan Pinjaman Bank (855.774.512) (196.774.512) - - - - - - - - - - -
Pelunasan Pinjaman Shareholder (51.000.000) (51.000.000) - - - - - - - - - -
Arus Kas dari Keg. Pendanaan 711.757.391 (196.774.512) (51.000.000) - - - - - - - - - -

Arus Kas Bersih 3.556.694.826 159.517.572 333.881.365 388.333.026 366.939.502 305.754.245 237.877.608 249.141.583 260.968.756 273.387.288 286.426.747 300.118.178 314.494.181
Akumulasi Arus Kas 239.372.346 573.253.712 961.586.738 1.328.526.240 1.634.280.485 1.872.158.093 2.121.299.676 2.382.268.432 2.655.655.720 2.942.082.466 3.242.200.645 3.556.694.826
Lampiran 17
Proyeksi Posisi Proyek
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 358.410 611.124 616.441 1.322.433 1.816.765 2.616.727 15.388.436 69.111.898 71.289.551 72.944.356 75.298.659 77.468.255 79.854.774
Persediaan 160.257.436 331.803.369 502.266.287 660.168.587 811.802.651 753.168.112 680.172.452 602.640.772 504.849.166 411.335.943 327.601.880 253.646.978 193.749.620
160.615.846 332.414.493 502.882.728 661.491.020 813.619.416 755.784.839 695.560.887 671.752.671 576.138.718 484.280.299 402.900.539 331.115.233 273.604.394

Aset Tetap
Tanah 33.015.110 67.680.975 104.080.133 142.299.250 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan 420.192 861.394 1.324.656 1.811.081 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 6.651.990 14.455.954 23.444.281 33.715.895 45.376.655 49.973.372 54.799.925 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806
Bangunan 17.297.368 71.977.602 179.974.740 302.291.314 452.071.490 620.511.870 814.724.980 1.020.082.233 1.239.523.246 1.444.421.044 1.712.331.345 1.937.375.997 2.101.602.332
Mesin Dan Peralatan 440.000 597.500 597.500 829.025 1.606.949 1.606.949 1.606.949 1.606.949 2.197.931 2.197.931 2.523.710 2.523.710 2.523.710
Akumulasi Penyusutan - - - - (19.999.593) (46.073.537) (79.103.906) (119.486.306) (167.242.504) (221.828.628) (285.377.674) (356.428.208) (432.952.954)
57.824.660 155.573.426 309.421.310 480.946.565 663.806.650 810.769.803 976.779.098 1.146.821.832 1.319.097.630 1.469.409.303 1.674.096.336 1.828.090.454 1.915.792.044

TOTAL ASSET 218.440.506 487.987.919 812.304.038 1.142.437.585 1.477.426.066 1.566.554.642 1.672.339.985 1.818.574.502 1.895.236.347 1.953.689.602 2.076.996.876 2.159.205.688 2.189.396.438

KEWAJIBAN DAN EKUITAS


Kewajiban
Jangka Pendek
Hutang Bank - - - - - - - 89.000.000 139.000.000 91.000.000 145.000.000 195.000.000 196.774.512
Hutang Pemegang Saham - - - - - - - - - - - - -
Jangka Panjang
Hutang Bank 140.241.310 290.361.185 450.765.354 622.106.946 805.078.693 821.159.841 838.045.046 766.774.512 627.774.512 536.774.512 391.774.512 196.774.512 -
Hutang Pemegang Saham 10.000.000 36.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000 51.000.000
150.241.310 326.361.185 501.765.354 673.106.946 856.078.693 872.159.841 889.045.046 906.774.512 817.774.512 678.774.512 587.774.512 442.774.512 247.774.512

Ekuitas
Equity 77.840.787 197.015.610 373.757.391 538.757.391 682.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391
Saldo Laba (9.641.590) (35.388.876) (63.218.707) (69.426.752) (61.410.019) (17.362.590) 71.537.548 200.042.599 365.704.444 563.157.699 777.464.973 1.004.673.785 1.229.864.535
68.199.197 161.626.734 310.538.685 469.330.639 621.347.373 694.394.801 783.294.939 911.799.991 1.077.461.836 1.274.915.090 1.489.222.364 1.716.431.176 1.941.621.926

TOTAL KEWAJIBAN + EKUITAS 218.440.506 487.987.919 812.304.038 1.142.437.585 1.477.426.066 1.566.554.642 1.672.339.985 1.818.574.502 1.895.236.347 1.953.689.602 2.076.996.876 2.159.205.688 2.189.396.438
Lampiran 17
Proyeksi Posisi Proyek
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Deskripsi Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25
ASET
Aset Lancar
Kas dan Setara Kas 239.372.346 573.253.712 961.586.738 1.328.526.240 1.634.280.485 1.872.158.093 2.121.299.676 2.382.268.432 2.655.655.720 2.942.082.466 3.242.200.645 3.556.694.826
Persediaan 144.853.817 95.958.013 51.340.593 16.502.334 (0) - 0 - 0 - 0 (0) (0) (0) (0)
384.226.163 669.211.725 1.012.927.331 1.345.028.574 1.634.280.485 1.872.158.093 2.121.299.676 2.382.268.432 2.655.655.720 2.942.082.466 3.242.200.645 3.556.694.826

Aset Tetap
Tanah 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322 182.429.322
Pekerjaan Persiapan 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828 2.321.828
Pematangan Lahan dan Infrastruktur 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806 59.867.806
Bangunan 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332 2.101.602.332
Mesin Dan Peralatan 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710 2.523.710
Akumulasi Penyusutan (509.477.699) (582.728.828) (652.961.728) (723.015.139) (793.068.550) (863.121.961) (933.175.373) (1.003.228.784) (1.073.282.195) (1.143.335.606) (1.213.389.017) (1.283.442.428)
1.839.267.298 1.766.016.170 1.695.783.269 1.625.729.858 1.555.676.447 1.485.623.036 1.415.569.625 1.345.516.214 1.275.462.803 1.205.409.392 1.135.355.981 1.065.302.570

TOTAL ASSET 2.223.493.461 2.435.227.895 2.708.710.601 2.970.758.432 3.189.956.932 3.357.781.129 3.536.869.301 3.727.784.646 3.931.118.523 4.147.491.858 4.377.556.626 4.621.997.396

KEWAJIBAN DAN EKUITAS


Kewajiban
Jangka Pendek
Hutang Bank - - - - - - - - - - - -
Hutang Pemegang Saham 51.000.000 - - - - - - - - - - -
Jangka Panjang
Hutang Bank - - - - - - - - - - - -
Hutang Pemegang Saham - - - - - - - - - - - -
51.000.000 - - - - - - - - - - -

Ekuitas
Equity 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391 711.757.391
Saldo Laba 1.460.736.070 1.723.470.503 1.996.953.209 2.259.001.041 2.478.199.541 2.646.023.738 2.825.111.909 3.016.027.254 3.219.361.131 3.435.734.467 3.665.799.234 3.910.240.004
2.172.493.461 2.435.227.895 2.708.710.601 2.970.758.432 3.189.956.932 3.357.781.129 3.536.869.301 3.727.784.646 3.931.118.523 4.147.491.858 4.377.556.626 4.621.997.396

TOTAL KEWAJIBAN + EKUITAS 2.223.493.461 2.435.227.895 2.708.710.601 2.970.758.432 3.189.956.932 3.357.781.129 3.536.869.301 3.727.784.646 3.931.118.523 4.147.491.858 4.377.556.626 4.621.997.396
Lampiran 18
Analisa Kelayakan Proyek
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Keterangan Total Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5 Th 6 Th 7 Th 8 Th 9 Th 10 Th 11 Th 12 Th 13
Kegiatan Operasi
Pendapatan 10.630.972.762 - - 33.956.901 104.294.752 200.799.206 294.900.227 390.380.342 470.003.007 536.258.986 577.742.024 594.037.954 603.933.781 575.868.071
Biaya Operasi (770.985.909) - - - - (986.705) (2.542.233) (4.874.765) (8.089.306) (11.933.115) (16.040.555) (20.476.130) (24.944.722) (29.303.650)
Biaya Usaha (1.530.524.377) - - (5.984.067) (11.244.627) (30.660.290) (40.879.020) (50.162.422) (58.995.771) (67.431.661) (71.719.668) (75.234.237) (77.974.593) (74.836.537)
Biaya Bunga (623.481.298) (7.231.193) (19.310.464) (32.225.638) (46.022.943) (60.758.304) (67.248.176) (68.616.330) (70.052.892) (67.847.960) (58.958.585) (48.976.085) (39.797.960) (26.288.585)
Pajak Badan (1.326.555.586) - - - - (2.672.245) (14.682.476) (29.633.379) (42.835.017) (55.220.615) (65.817.752) (71.435.758) (75.736.271) (75.063.583)
Arus Kas dari Keg. Operasi 6.379.425.593 (7.231.193) (19.310.464) (4.252.804) 47.027.183 105.721.663 169.548.321 237.093.446 290.030.021 333.825.636 365.205.464 377.915.744 385.480.235 370.375.716

Kegiatan Investasi
Tanah (911.729.156) (165.000.000) (173.250.000) (181.912.500) (191.008.125) (200.558.531) - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan (11.603.826) (2.100.000) (2.205.000) (2.315.250) (2.431.013) (2.552.563) - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur (299.202.035) (33.244.728) (39.001.964) (44.921.063) (51.334.566) (58.277.117) (22.973.068) (24.121.722) (25.327.808) - - - - -
Bangunan (2.101.602.332) (17.297.368) (54.680.234) (107.997.138) (122.316.574) (149.780.176) (168.440.380) (194.213.111) (205.357.252) (219.441.014) (204.897.798) (267.910.300) (225.044.652) (164.226.335)
Mesin Dan Peralatan (2.523.710) (440.000) (157.500) - (231.525) (777.924) - - - (590.982) - (325.779) - -
Arus Kas dari Keg. Investasi (3.326.661.059) (218.082.096) (269.294.698) (337.145.951) (367.321.802) (411.946.311) (191.413.448) (218.334.832) (230.685.060) (220.031.996) (204.897.798) (268.236.079) (225.044.652) (164.226.335)

Terminal Value 5.503.648.173

Arus Kas Bersih 8.556.412.707 (225.313.289) (288.605.162) (341.398.754) (320.294.620) (306.224.648) (21.865.127) 18.758.613 59.344.961 113.793.640 160.307.667 109.679.664 160.435.583 206.149.381
Akumulasi Arus Kas (225.313.289) (513.918.451) (855.317.205) (1.175.611.825) (1.481.836.473) (1.503.701.600) (1.484.942.986) (1.425.598.025) (1.311.804.386) (1.151.496.719) (1.041.817.055) (881.381.472) (675.232.091)
-0,8 -1,5 -2,7 -3,8 -67,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Discount Rate 11,00%


Net Present Value 123.286.485
Internal Rate Return 11,77%
Payback Period 14,8
Loan Tenor (include grace period) 14,0
Lampiran 18
Analisa Kelayakan Proyek
Studi Kelayakan Kawasan Industri Tulis Batang, Jawa Tengah
PT. Kawasan Industri Semarang
(dalam ribuan rupiah)

Keterangan Total Th 14 Th 15 Th 16 Th 17 Th 18 Th 19 Th 20 Th 21 Th 22 Th 23 Th 24 Th 25
Kegiatan Operasi
Pendapatan 10.630.972.762 558.268.606 591.711.880 602.722.135 581.040.360 498.836.294 419.579.303 440.558.269 462.586.182 485.715.491 510.001.266 535.501.329 562.276.396
Biaya Operasi (770.985.909) (33.627.699) (37.453.234) (41.577.253) (46.020.041) (50.306.741) (54.385.814) (57.105.105) (59.960.360) (62.958.378) (66.106.297) (69.411.612) (72.882.193)
Biaya Usaha (1.530.524.377) (77.863.397) (81.799.136) (81.650.953) (80.731.540) (69.709.142) (71.374.482) (74.615.524) (78.018.618) (81.591.866) (85.343.777) (89.283.283) (93.419.765)
Biaya Bunga (623.481.298) (10.146.186) 0 - - - - - - - - - -
Pajak Badan (1.326.555.586) (76.957.178) (87.578.145) (91.160.902) (87.349.277) (73.066.167) (55.941.399) (59.696.057) (63.638.448) (67.777.959) (72.124.445) (76.688.256) (81.480.257)
Arus Kas dari Keg. Operasi 6.379.425.593 359.674.146 384.881.365 388.333.026 366.939.502 305.754.245 237.877.608 249.141.583 260.968.756 273.387.288 286.426.747 300.118.178 314.494.181

Kegiatan Investasi
Tanah (911.729.156) - - - - - - - - - - - -
Pekerjaan Persiapan (11.603.826) - - - - - - - - - - - -
Pematangan Lahan dan Infrastruktur (299.202.035) - - - - - - - - - - - -
Bangunan (2.101.602.332) - - - - - - - - - - - -
Mesin Dan Peralatan (2.523.710) - - - - - - - - - - - -
Arus Kas dari Keg. Investasi (3.326.661.059) - - - - - - - - - - - -

Terminal Value 5.503.648.173 5.503.648.173

Arus Kas Bersih 8.556.412.707 359.674.146 384.881.365 388.333.026 366.939.502 305.754.245 237.877.608 249.141.583 260.968.756 273.387.288 286.426.747 300.118.178 5.818.142.355
Akumulasi Arus Kas (315.557.946) 69.323.420 457.656.446 824.595.948 1.130.350.193 1.368.227.801 1.617.369.384 1.878.338.140 2.151.725.428 2.438.152.174 2.738.270.353 8.556.412.707
0,8 -0,2 -1,2 -2,7 -4,8

Discount Rate 11,00%


Net Present Value 123.286.485
Internal Rate Return 11,77%
Payback Period 14,8
Loan Tenor (include grace period) 14,0