Konsep Dasar RDTR Dan PZ PDF

Konsep Dasar
Rencana Detail Tata Ruang

dan Peraturan Zonasi
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2019
Modul 1 Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Konsep Dasar RDTR dan Peraturan Zonasi
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang
kegiatan diklat agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-
materi yang diberikan.
Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua
pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.
Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala
kerendahan hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi
perbaikan penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2019
Kepala Pusat Pengembangan Sumber
Daya Manusia,
Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

NIP. 19690916 199303 1 001
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 I

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ....................................................................................................................... I

DAFTAR ISI .................................................................................................................................. II
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................................................... V
DAFTAR TABEL .......................................................................................................................... VII
BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................................ 1
A. LATAR BELAKANG................................................................................................................... 2
B. DESKRIPSI SINGKAT ................................................................................................................ 4
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ........................................................................................................ 5
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ............................................................................... 6
BAB II PENGENALAN DAN PENTINGNYA RDTR DAN PZ .............................................................. 7
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ .................................................................... 7

1. Pengertian RDTR............................................................................................................. 7
2. Pengertian PZ ................................................................................................................. 8
B. DASAR HUKUM PENYUSUNAN RDTR DAN PZ........................................................................ 14
1. Dasar Hukum ................................................................................................................ 14
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional ................................................................................................ 14
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan. 15
C. RUANG LINGKUP RDTR ......................................................................................................... 16
1. Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi dalam Rencana Tata Ruang ............................. 16
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi ................................ 18
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi ................. 19
4. Masa Berlaku RDTR ...................................................................................................... 22
5. Muatan RDTR ............................................................................................................... 22
D. RUANG LINGKUP PERATURAN ZONASI.................................................................................. 23
1. Latar Belakang .............................................................................................................. 23
2. Fungsi Pengaturan Zonasi ............................................................................................. 24
3. Tujuan Utama Peraturan Zonasi.................................................................................... 25
4. Manfaat Peraturan Zonasi ............................................................................................ 26
5. Muatan Peraturan Zonasi ............................................................................................. 26
6. Tahapan Proses Penyusunan Peraturan Zonasi ............................................................. 27
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA .................... 29
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 II

1. Latar Belakang .............................................................................................................. 29

2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang .......................................................... 30
RANGKUMAN............................................................................................................................ 32
EVALUASI MATERI POKOK 1....................................................................................................... 32
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT .......................................................................................... 32
BAB III KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI DALAM
SISTEM PENATAAN RUANG ...................................................................................................... 34
A. SISTEM PENATAAN RUANG .................................................................................................. 34

B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI .................... 37
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI...... 50
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR DAN PERATURAN ZONASI ....................................................... 51
E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA DAN PERATURAN ZONASI 53
BAB IV IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM PELAKSANAAN RDTR DAN PZ ................................. 59
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI ......... 59
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) .................................................................... 59
Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR: ................................................... 66
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) .......................... 67
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR: .............................................. 68
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 69
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:................................. 70
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) ............... 70
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR: ........................... 72
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN
PERATURAN ZONASI............................................................................................................. 72
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) .......................................... 73
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:........................ 74
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
..................................................................................................................................... 74
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 76
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT).............. 76
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:... 77
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) ...................................................................................................................... 78
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 79
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA
RUANG DAN PERATURAN ZONASI ........................................................................................ 79
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 III

1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) .................... 80

Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: .. 80
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) .......................................................................................................... 81
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR: ........................................................................................................................... 81
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL ) .................................................................................................................... 81
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR: ............................................................................................................. 82
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ............................................................................................... 82
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR: ............................................................................................................. 83
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI.............. 84
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 IV

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Kedudukan RDTR Dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang Dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional.............................................................................................. 15
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana Dan Wilayah Perencanaannya ............................ 16
Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci Dan Peraturan Zonasi Dalam Sistem Penataan Ruang ....... 18
Gambar 4 Kriteria Penyusunan RDTR Dan Peraturan Zonasi ...................................................... 19
Gambar 5 Contoh RDTR Kecamatan X ....................................................................................... 20
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota ............................................................................ 20
Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan ............................................................................. 21
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan ............................................................... 21
Gambar 9 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan Yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan ... 22
Gambar 10 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi .......................................... 28
Gambar 11 Keterkaitan Peraturan Zonasi Dengan Rencana Umum Dan Rencana Rinci Tata Ruang
................................................................................................................................ 30
Gambar 12 Definisi Tata Ruang ................................................................................................. 35
Gambar 13 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang ............................................................ 35
Gambar 14 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Tata Ruang ............................................ 38
Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang Berdasarkan Sifat Muatannya Dari Aspek
Ekonomi Sampai Aspek Fisik .................................................................................... 39
Gambar 16 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Pembangunan Dan Rencana Tata Ruang 40
Gambar 17 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi
Ruang Untuk RTRW Dan RDTR ................................................................................. 40
Gambar 18 Peta Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi Ruang Dalam RTRW............... 41
Gambar 19 Peta Penunjukan Alamat Dari Masing-Masing Fungsi Ruang Dalam RDTR................ 41
Gambar 20 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan (Dading Sugandhi, 2012) ....................................... 42
Gambar 21 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan Lingkungan (Dading Sugandhi, 2012) .................... 43
Gambar 22 Definisi Blok Yang Dibatasi Jalan Kolektor Sekunder (Dading Sugandhi, 2012). ........ 44
Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR Dengan RTRW Kota......................................................... 47
Gambar 24 Konsistensi Vertikal RDTR Dengan RTRW Kabupaten ............................................... 48
Gambar 25 Kriteria Penyusunan RDTR Dan Peraturan Zonasi .................................................... 54
Gambar 26 Contoh RDTR Kecamatan X ..................................................................................... 55
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 V

Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota .......................................................................... 56

Gambar 28 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan ........................................................................... 56
Gambar 29 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan ............................................................. 57
Gambar 30 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan Yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan . 57
Gambar 31 Ilustrasi Pembagian BWP Ke Dalam Sub BWP .......................................................... 58
Gambar 32 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota Dengan RDTR ................................ 60
Gambar 33 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten Dengan RDTR....................... 61
Gambar 34 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten Dengan RDTR ............................. 61
Gambar 35 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah Yang Dapat Diakses Secara Online
................................................................................................................................ 84
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VI

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Penyusunan RDTR dan PZ ............................................................................................. 11

Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah .................................................. 37
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Peraturan Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap
Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas). ....................................................... 44
Tabel 4 Contoh Zoning Text RDTR sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan
Aktivitas dan Intensitas)................................................................................................ 45
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR).............................................................................. 45
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota dengan RDTR .................. 48
Tabel 7 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR ........ 49
Tabel 8 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR ....................................... 51
Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) .................................................................... 62
Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) ........................ 67
Tabel 11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) ........................................ 69
Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) ............. 71
Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) ......................................... 73
Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
.................................................................................................................................. 75
Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............ 77
Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) .................................................................................................................... 78
Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) .................. 80
Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) ....................................................................................................... 81
Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL) .................................................................................................................. 82
Tabel 20 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ............................................................................................ 83
Tabel 21 Permasalahan Dalam Tahap Persiapan ........................................................................ 84
Tabel 22 Permasalahan Dalam Tahap Pengumpulan Data ......................................................... 87
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VII

Tabel 23 Permasalahan Dalam Tahap Analisis Data ................................................................... 96

Tabel 24 Permasalahan Dalam Tahap Perumusan Konsep RDTR dan PZ ................................... 100
Tabel 25 Permasalahan Dalam Tahap Legislasi RDTR dan PZ .................................................... 101
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VIII

BAB I
PENDAHULUAN
Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

cepat dan berbeda-beda arah pengembangannya. Untuk itu perlu diarahkan
supaya merata dan menyeluruh di kawasan perkotaan dan kawasan sekitarnya.
untuk dapat mewujudkan ruang yang aman, nyaman dan berkelanjutan, hal
tersebut dapat diwujudkan dengan rencana tata ruang yang baik.
Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kota harus menetapkan
bagian dari wilayah Kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah
yang akan disusun RDTR tersebut dapat merupakan bagian wilayah kota/sub
wilayah kota dan/atau kawasan strategis kota.
Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

kawasan fungsional, bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri
perkotaan, kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan dan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan
perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.Dalam upaya
pemanfaatan dan pengendalian, muatan RTRW Kota perlu dirinci dan termuat
dalam RDTR pada wilayah Kota. Oleh karena itu, perlu disusun RDTR yang
muatan materinya lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar
dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar
penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada RDTR-nya ditentukan sebagai
zona yang penanganannya diprioritaskan. RDTR yang disusun lengkap dengan
peraturan zonasi yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Sesuai dengan Pasal 59 ayat (4) PP No, 15 tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, yang menyatakan bahwa RDTR harus
sudah di tetapkan paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan sejak penetapan
rencana tata ruang wilayah kota. Artinya Perda tentang RDTR dapat ditetapkan
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1

jika RTRW nya sudah di tetapkan. Kota yang sudah memiliki Perda RTRW-nya
diamanatkan untuk segera menyusun dan menetapkan Perda RDTRnya dimana
RDTR merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata bangunan dan
lingkungan.
Modul Konsep Dasar RDTR dan Peraturan Zonasi/PZ dapat memberi

pemahaman bagi aparatur bidang penataan ruang di pusat maupun daerah
dalam rangka melakukan pemanfaatan ruang melalui penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi.
A. LATAR BELAKANG
Sejarah Peraturan Zonasi

 Peraturan Zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun
1916 dengan tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):
1. Menentukan standart minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin
gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan
2. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai
 Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk
beberapa hal sebagai berikut (Barnet,1982:61):
1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona
2. Menerapkan pemunduran bangunan diatas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar udara mencapai
bagian dalam bangunan
3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi
kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya
 Peraturan zoning diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun
1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang
sampai sekarang masih berdiri di broaway 120
 Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan
ditandatangani oleh walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi
“blueprint” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.
 Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum
perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act,

yang pada waktu itu diterima hampit tanpa perubahan oleh semua negara
bagian
 Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu
set zoning regulation yang memenuhi keinginan lokal masing-masing
Indonesia dikaruniai kekayaan sumber daya alam di semua sektor yang
semuanya nomor satu dunia. Terlebih lagi, Indonesia merupakan kepulauan
terluas di dunia yang memiliki posisi paling strategis di seluruh dunia. Dari
segi sumber daya manusia (SDM), jumlah penduduk Indonesia menempati
urutan ke-4 sedunia.
Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

keuntungan posisi, dan jumlah penduduk yang semuanya nomor satu dunia
tersebut belum dapat kita konversi menjadi negara yang paling maju
sedunia.
Era teknologi digital menciptakan pasar di dunia maya dimana penjual dan
pembeli bisa bertransaksi dimana saja dan kapan saja. Hal ini menciptakan
“pintu kemana saja” dan ruang kreativitas yang tiada batas. Satu hal yang
tidak boleh dilupakan adalah penguatan komoditas itu sendiri di dunia nyata
yang bersifat world champion.
Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang. Kinerja pelaksanaan penataan ruang
mencerminkan kinerja aktivitas pembangunan di lapangan.
Tantangan Indonesia selama ini meliputi:
1. Ketimpangan antar wilayah Indonesia yang semakin tinggi
2. Masalah klasik perdesaan: deforestasi, alih fungsi lahan pertanian
produktif, penurunan kualitas lingkungan, dan penemuan komoditas yang
bersifat local champion
3. Masalah klasik perkotaan: urbanisasi, kemacetan, kumuh, banjir, dan
hilirisasi komoditas yang bersifat world champion.

Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

khususnya dari bidang penataan ruang adalah “menata dan mewujudkan
sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan
teknologi digital menjadikan Indonesia sebagai pasar dunia maya yang
paling sibuk dan negara paling maju sedunia.”
B. DESKRIPSI SINGKAT
Dalam modul tentang konsep dasar RDTR dan Peraturan Zonasi, peserta perlu
pengenalan mengenai apa yang dimaksud dengan Definisi RDTR dan
Peraturan Zonasi, dasar-dasar dalam penyusunan RDTR dan Peraturan
Zonasi.
Dalam menyusun RDTR diperlukan data dan informasi serta metode yang
berbeda dengan penyusunan peraturan zonasi. Tingkat kerincian pada RTRW
berbeda dengan RDTR, seperti kawasan lindung pada RTRW dikenal sebagai
zona lindung pada RDTR, kawasan budi daya menjadi zona budi daya.
Selain peraturan zonasi, dikenal pula peta zonasi (zoning map) serta aturan
dasar (zoning text) yang merupakan lampiran dari peraturan zonasi.
Sehingga dapat dipahami sebagai berikut:
 Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan peraturan zonasi sebagai
salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang
 Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan
perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota
Peraturan Zonasi (PZ) merupakan salah satu alat untuk pengendalian
pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang. Saat ini dengan
dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN Nomor 16
Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, penyusunan RDTR harus bersamaan
dengan penyusunan Peraturan Zonasi, serta diintegrasikan dengan Kajian
Lingkungan Hidup Strategis (KLHS). Rencana Tata Ruang Wilayah yang

wilayah perencanaannya mencakup kabupaten/kota dibuat pada peta skala

kecil sehingga belum cukup untuk dipakai sebagai alat untuk menerbitkan
Izin Mendirikan Bangunan yang diminta oleh pelaku pembangunan, untuk itu
perlu disusun RDTR yang dibuat pada peta skala besar (1: 5.000). Dalam
peta skala besar tersebut, nampak informasi tentang apa yang ada atau
direncanakan di dalam persil dan persil sekitarnya. Peraturan zonasi
memberi kejelasan secara eksplisit mengenai ketentuan kegiatan
pemanfaatan ruang yang diijinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan
tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau sub
zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberi kejelasan tentang variansi
kegiatan yang terjadi saat ini atau masa yang akan datang dalam zona yang
telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya. Bagaimana penanganan
terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang telah ada hingga saat ini
tetapi tidak sesuai dengan yang direncanakan, atau keinginan pelaku
pembangunan untuk melakukan kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruangnya merupakan contoh kasus yang perlu
disikapi oleh pemberi ijin.
Dengan menggali persoalan-persoalan di setiap tahapan penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi berikut alternatif solusi yang bisa dilakukan,
diharapkan mampu meminimalisir potensi permasalahan yang akan terjadi
saat implementasi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi.
C. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

konsep dasar dan urgensi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi,
menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang, serta
mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR dan
Peraturan Zonasi. Indikator keberhasilan dari pembelajaran ini adalah
peserta memiliki kemampuan untuk:
a. Menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi yang
meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup

penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi, serta keterkaitan RDTR

dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya;
b. Menjelaskan urgensi penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi;
c. Menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi dalam sistem penataan ruang yang mencakup fungsi, manfaat,
kriteria, dan lingkup perencanaan dalam penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi; dan
d. Mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR dan
Peraturan Zonasi.
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
1) Pengenalan dan pentingnya Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi (konsep)
a. Definisi RDTR dan peraturan zonasi
b. Dasar hukum penyusunan RDTR dan peraturan zonasi
c. Ruang Lingkup RDTR
d. Ruang Lingkup peraturan zonasi
e. Keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya
2) Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi
dalam Sistem Penataan Ruang
a. Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi
b. Kriteria dan Lingkup Perencanaan RDTR Kabupaten/ Kota dan
Peraturan Zonasi
3) Identifikasi Persoalan Dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi
a. Permasalahan dalam tahap persiapan
b. Permasalahan dalam Pengumpulan Data
c. Permalasahan dalam Analisis Data
d. Permasalahan dalam Perumusan Konsep RDTR dan Muatan PZ
e. Permasalahan dalam proses legislasi RDTR dan PZ

BAB II
PENGENALAN DAN
PENTINGNYA RDTR DAN PZ
INDIKATOR KEBERHASILAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi yang meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup
penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi, serta keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-
undangan lainnya. Peserta juga diharapkan mampu menjelaskan urgensi penyusunan RDTR dan
Peraturan Zonasi.
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ

1. Pengertian RDTR
Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No. 16/2018, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
adalah rencana yang digambarkan secara terperinci tentang tata ruang
kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota.
RDTR berperan sebagai penjabaran dari RTRW Kabupaten/Kota yang
menjadi rujukan bagi penyusunan rencana teknis sektor dan pelaksanaan
pengendalian pemanfaatan ruang.
RDTR disusun dengan ketelitian skala 1:5.000. Penetapan skala 1:5000
sebagai skala peta RDTR merupakan keputusan yang dibuat setelah melalui
beberapa pertimbangan.
Pertama, pemilihan skala dikembalikan pada tujuan utama RDTR, yaitu
memberikan arahan pemanfaatan ruang terperinci pada sebuah kawasan.
Para pakar sepakat bahwa RDTR selayaknya mengatur blok/kapling sebagai
bentuk pendetailan terhadap kawasan yang direncanakan pada Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW). Secara umum blok akan tampak nyata pada
peta skala 1:5.000.
Kedua, pada skala lebih kecil, tidak semua ukuran blok dapat terlihat secara
jelas. Sebaliknya pada skala lebih besar, akan ada unsur permukaan bumi
lain yang akan tergambar pada peta. Seharusnya untuk unsur-unsur lain

tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR dan PZ ditujukan untuk
mengatur kapling, maka skala peta 1:5.000 dianggap cukup.
2. Pengertian PZ
PZ disusun untuk setiap zona peruntukan yang ditetapkan dalam rencana

rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Dalam sistem regulatory,
seluruh kawasan perkotaan terbagi habis ke dalam zona peruntukan ruang.
Pada setiap zona peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang
mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari RDTR Peraturan zonasi yang berfungsi sebagai:
a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang
b. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang
c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif
d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan
e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan
penetapan lokasi investasi
3. Penyusun RDTR dan PZ

RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota berdasarkan RTRW, sehingga setiap kabupaten/kota harus
memiliki produk hukum RDTR yang disusun dan ditetapkan dengan
peraturan daerah kabupaten/kota. Dalam hal penyusunan RDTR
Kabupaten/Kota, jajaran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota yang memiliki
kewenangan untuk menyusun RDTR. Sementara untuk RDTR Kawasan
tertentu seperti Kawasan khusus dan Kawasan ekonomi khusus,
kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di bawah Pemerintah
Pusat.
Tim penyusun RDTR dan PZ kabupaten/kota beranggotakan:
a. Pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Tim
Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kabupaten/Kota;

b. Tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota yang
bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan wilayah
minimal 10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan anggota
profesional pada bidang keahlian yang paling kurang terdiri atas:
 arsitek (rancang kota);
 pertanahan;
 geografi/geodesi;
 geologi/kebencanaan;
 teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);
 teknik lingkungan; dan
 hukum.
Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai dengan
kebutuhan perencanaan RDTR.
4. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR dan PZ

Penyusunan RDTR dilakukan bersamaan dengan penyusunan PZ.
Penyusunan RDTR dan PZ harus terintegrasi dengan proses penyusunan
Kajian Lingkungan Hidup Strategis dengan mengacu pada peraturan
perundang-undangan (Permen ATR/KBPN Nomor 16/2018). Berdasarkan
PP 15/2010, RDTR harus ditetapkan paling lama 36 (tiga puluh enam) bulan
sejak penetapan RTRW Wilayah/Kabupaten.
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali
setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1
(satu) kali dalam 5 (lima) tahun apabila terjadi perubahan lingkungan
strategis berupa bencana alam skala besar dan perubahan batas wilayah
daerah (Permen ATR/KBPN Nomor 16/2018).
5. Urgensi Penyusunan RDTR dan PZ

Kebutuhan akan RDTR dan PZ bagi para pemangku kepentingan di daerah
merupakan hal yang mendesak, mengingat RDTR dan PZ sangat diperlukan
sebagai acuan operasional bagi pemberian izin pemanfaatan ruang. Saat ini,
masih banyak perizinan pemanfaatan ruang di daerah yang telah diterbitkan

namun hanya mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota, mengingat masih

minimnya jumlah daerah yang telah memiliki RDTR dan PZ. Padahal, RTRW
pada dasarnya belum cukup operasional untuk dijadikan sebagai dasar
pemberian izin pemanfaatan ruang, sehingga diperlukan RDTR dan PZ yang
memiliki kedalaman muatan, aturan, dan peta yang lebih spesifik.
Peran RDTR dan PZ sebagai acuan dalam pemberian izin usaha menjadi
sangat krusial saat ini karena adanya kebijakan OSS (Online Single
Submission), yaitu perizinan berusaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS
untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau
bupati/walikota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang
terintegrasi. Investor yang akan mendirikan usaha di suatu daerah harus
memperhatikan kesesuaian pemanfaatan ruang berdasarkan RDTR saat
mengajukan izin lokasi. Apabila daerah tersebut belum memiliki RDTR, maka
sistem tidak bisa memproses izin tersebut secara online sehingga proses
perizinan akan memakan waktu lama atau juga berpotensi tidak dapat
dilanjutkan.
Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR dan PZ diperlukan guna
meminimalisir risiko bencana alam di suatu daerah. Di dalam RDTR dan PZ,
ketentuan mengenai persyaratan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang sudah diatur untuk setiap blok/zona peruntukkan.
Sebagai contoh, apabila izin mendirikan bangunan diajukan pada blok/zona
rawan bencana, maka seharusnya izin mendirikan bangunan tersebut tidak
dapat diterbitkan apabila pada saat memproses pengajuan izin tersebut
benar-benar mengacu pada RDTR dan PZ.
6. Proses Penyusunan RDTR dan PZ

Penyusunan RDTR dan PZ terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:
1) Tahap persiapan;
2) Tahap pengumpulan data dan informasi;
3) Tahap pengolahan dan analisis data;
4) Tahap perumusan konsep RDTR dan muatan PZ; dan
5) Tahap penyusunan dan pembahasan Raperda tentang RDTR dan PZ

Tata cara penyusunan RDTR dan PZ ditampilkan pada tabel berikut:

Tabel 1 Penyusunan RDTR dan PZ
Tahap persiapan diawali dengan pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ

yang terdiri dari pemerintah daerah kabupaten/kota dan tim ahli. Kemudian
dilanjutkan dengan pelaksanaan kajian awal data sekunder, yang mencakup
peninjauan kembali terhadap rencana tata ruang (RTRW, RDTR, RTBL),
rencana pembangunan (RPJPD, RPJMD), dan ketentuan sektoral terkait
pemanfaatan ruang. Tahap persiapan berikutnya adalah penetapan delineasi
awal Bagian Wilayah Perencanaan (BWP). Persiapan teknis pelaksanaan
dilakukan dengan penyimpulan data awal, penyiapan metodologi pendekatan
pelaksanaan pekerjaan, serta penyiapan desain survey. Pemberitaan
kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dan PZ, tim ahli
yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang diperlukan,
dilakukan melalui media cetak, media elektronik, maupun kegiatan
kebudayaan.
Tahap pengumpulan data dan informasi terdiri dari pengumpulan data dan
informasi untuk RDTR dan pengumpulan data dan informasi tambahan untuk
penyusunan PZ. Data dan informasi tersebut dibedakan menjadi data primer

dan data sekunder berdasarkan sumber datanya. Hasil kegiatan

pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi Buku Fakta dan
Analisis.
Tahap pengolahan dan analisis data mencakup 2 (dua) kegiatan besar yaitu
pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR serta analisis dan
perumusan ketentuan teknis PZ. Keluaran dari pengolahan data meliputi:
1) Potensi dan masalah pengembangan di BWP;
2) Peluang dan tantangan pengembangan;
3) Tema pengembangan BWP;
4) Kecenderungan perkembangan;
5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;
6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya
tampung; dan
7) Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.
Keluaran dari analisis dan perumusan ketentuan teknis PZ meliputi:
1) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
2) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub zona;
3) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal
peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar
perumusan ketentuan ITBX;
5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan
pengaturan yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik
pengaturan zonasi);
6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang;
8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,
pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Hasil dari tahap di atas didokumentasikan di dalam Buku Fakta dan Analisis
dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi.

Pada tahap perumusan konsep RDTR dan Muatan PZ, konsep RDTR
disusun berdasarkan RTRW, pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang
penataan ruang, serta RPJP dan RPJM Kabupaten/Kota. Penyusunan
alternatif konsep RDTR ini berdasarkan prinsip optimasi pemanfaatan ruang
kawasan perkotaan (ruang darat, ruang laut, ruang udara termasuk ruang di
dalam bumi) dan mempertimbangkan rekomendasi perbaikan hasil
pelaksanaan KLHS. Kegiatan penyusunan konsep RDTR melibatkan
masyarakat secara aktif dan bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog
dilakukan antara lain melalui konsultasi publik, workshop, FGD, seminar, dan
bentuk komunikasi dua arah lainnya. Konsultasi publik minimal dilakukan 1
(satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan perguruan
tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.
Tahap penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ terdiri
atas:
a. penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;
b. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses
penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan
c. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan
pemerintah kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat.
Rekomendasi perbaikan hasil pelaksanaan KLHS harus tetap
dipertimbangkan dalam muatan raperda tentang RDTR dan PZ dalam
setiap pembahasannya.
Hasil pelaksanaan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR
dan PZ meliputi naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ, naskah
raperda tentang RDTR dan PZ, serta berita acara pembahasan terutama
berita acara dengan kabupaten/kota yang berbatasan. Kegiatan penyusunan
dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ melibatkan masyarakat
dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap
naskah raperda RDTR dan PZ melalui media cetak maupun media
elektronik, kelompok kerja, atau diskusi/temu warga. Konsultasi publik dalam
penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ ini dilakukan

minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan

perguruan tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.
Secara keseluruhan, penyusunan RDTR dan PZ dilaksanakan paling lama
12 (dua belas) bulan.
B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR dan PZ
1. Dasar Hukum
 Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW
Kabupaten/Kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota
yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah yang akan disusun
RDTR tsb merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis
kabupaten/kota.
 Rencana Rinci Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun sebagai perangkat
operasional rencana umum tata ruang.
 Proses dan prosedur penyusunan dan penetapan raperda RDTR ini
sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No.16 Tahun 2018 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota
 Kebutuhan Rencana Detail Tata Ruang yang merupakan bagian dari
wilayah kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten, harus
ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kotanya
 Rencana Detail Tata Ruang di tetapkan paling lama 36 (tiga puluh
enam) bulan sejak penetapan Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota (PP no.15/2010 pasal 59)
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika disandingkan

dengan RTR lainnya di dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem

Perencanaan Pembangunan Nasional. Sistem Perencanaan Pembangunan

Nasional terdiri dari Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) dan
Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM). Dimana setiap rencana ini
terdapat jenjang lingkup masing-masing. Sistem Perencanaan Tata Ruang di sisi
lain, sesuai dengan UU 26/2007, terdiri atas Rencana Umum Tata Ruang
(RUTR) dan Rencana Rinci Tata Ruang (RRTR). RDTR termasuk ke dalam
kategori RRTR. RDTR sendiri terdiri atas 2 (dua) yaitu RDTR Kabupaten (RTR
Kawasan Strategis Kabupaten) dan RDTR Kota (RTR Kawasan Strategis Kota).
Masing-masing RDTR ini merupakan alat operasionalisasi RTRW Kabupaten
dan RTRW Kota. Dari sisi rencana pembangunan, 2 (dua) RUTR ini bersinergi
dengan RPJP Kabupaten/Kota.
Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Wilayah Perencanaan
Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan.
Dikarenakan RTRW Kabupaten/Kota belum dapat operasional dan belum
dapat menjadi dasar perijinan, maka disusun RDTR. Rencana rinci

kabupaten/kota ini juga dapat dirinci lagi menjadi RTBL (Rencana Tata
Bangunan dan Lingkungan). Setiap jenis rencana ini memiliki lingkup
masing-masing. RTRW Kabupaten/Kota memiliki lingkup wilayah
kabupaten/kota, RDTR berlingkup BWP, sedangkan RTBL memiliki
lingkup sub-BWP.
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya
C. RUANG LINGKUP RDTR
1. Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi dalam Rencana Tata

Ruang
Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata

Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan peraturan zonasi sebagai
salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang. Sesuai
ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW
kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota
yang perlu disusun RDTR-nya. RDTR selanjutnya akan menjadi dasar
penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota

yang akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang
ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan, disebut
dengan Bagian Wilayah Perencanaan (BWP). Selanjutnya bagian dari
BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas beberapa blok
disebut dengan Sub BWP. Kawasan strategis kabupaten/kota dapat
disusun RDTR apabila merupakan:
1. Kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi
kawasan perkotaan; dan
2. Memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang
ditetapkan dalam pedoman ini
RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

lebih detail untuk pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota,
termasuk peraturan zonasi didalamnya yang berisikan zoning map dan
zoning text.
RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang
memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawan fungsional
agar tercipta harmonisasi antara kegiatan utama dan penunjang dalam
kawasan fungsional tersebut.
RDTR dan PZ merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dalam

suatu BWP yang ditetapkan dengan peraturan daerah kab/kota
UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

penyelenggaraan penataan ruang terdiri dari pengaturan, pembinaan,
pelaksanaan dan pengawasan. RDTR merupakan produk dari kegiatan
perencanaan tata ruang, tepatnya sebagai hasil dari penyusunan
rencana rinci tata ruang. Kedudukan RDTR dalam sistem penataan
ruang ditunjukkan oleh diagram di bawah ini.

Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi
RDTR dan PZ Kabupaten/Kota disusun apabila :
1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya
Wilayah perencanaan RDTR mencakup:

a. Wilayah Administratif
b. Kawasan fungsional, sepertibagian wilayah kota/subwilayah kota;
c. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. Kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan;
e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan
dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
RDTR disusun untuk setiap wilayah perencanaan, sedangkan PZ

disusun untuk seluruh wilayah kota/kawasan perkotaan

Apabila suatu daerah telah memiliki RTRW dengan kedalaman muatan

seperti RDTR (spesifik pada beberapa BWP tertentu), maka
dimungkinkan menurut PP 15 Tahun 2010 bagi daerah tersebut untuk
menyusun PZ saja. Namun, ketentuan mengenai tata cara penyusunan,
muatan, hingga tahap legislasi untuk RTRW yang memiliki kedalaman
RDTR masih belum diatur lebih lanjut dalam peraturan perundang-
undangan.
Gambar 4 Kriteria Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan

Peraturan Zonasi
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.

Gambar 5 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti
kawasan ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.

Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan.

Lingkup wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara
lingkup wilayah perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan
lingkup wilayah perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh
wilayah perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat
dari sudut kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan
jasa).
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong

pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis
ini adalah kawasan pusat permukiman baru.
Gambar 9 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan
Wilayah perencanaan RDTR tersebut disebut sebagai Bagian Wilayah

Perencanaan (BWP) dalam materi teknis rencana. Setiap BWP terdiri
atas Sub BWP yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:
o Morfologi BWP;
o Keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan
o Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP dengan
memperhatikan rencana struktur ruang dalam RTRW
4. Masa Berlaku RDTR
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat
dilakukan lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika:
o Terjadi perubahan lingkungan strategis berupa bencana alam skala
besar
o Adanya perubahan batas wilayah daerah
5. Muatan RDTR
Penyusunan RDTR saat ini berpedoman pada Peraturan Menteri

Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16

Tahun 2018. Dalam pedoman tersebut disebutkan bahwa muatan

RDTR terdiri atas:
a. Tujuan penataan BWP;

b. Rencana struktur ruang;
c. Rencana pola ruang;
d. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya; dan
e. Ketentuan pemanfaatan ruang
D. RUANG LINGKUP PERATURAN ZONASI
1. Latar Belakang
Penyusunan peraturan zonasi dilatarbelakangi oleh kondisi Rencana
Umum Tata Ruang (RTRW skala 1:1.000.000; RTRWP skala
1:250.000; RTRW Kabupaten skala 1:100.000; RTRW Kota skala
1:10.000) yang dianggap belum operasional sehingga sulit dijadikan
rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pemanfaatan ruang.
Begitu pula dengan Rencana Rinci Tata Ruang pada skala nasioanal,
provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) yang masih kurang operasional
sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak disertai dengan
aturan yang lengkap. Peraturan zonasi (Zoning Regulation) yang
merupakan perangkat pengendalian pembangunan pada skala blok
dan lazim yang digunakan di negara maju yang menganut regulatory
system sangat potensial untuk melengkapi rencana rinci tata ruang
(terutama RDTR Kota) agar lebih operasional untuk rujukan
pengendalian pembangunan. Hal ini sejalan pula dengan UU No.
26/2007 dan PP No.15/2010 yang mengamanatkan penyusunan
Peraturan Zonasi.
Beberapa terminologi dasar mengenai peraturan zonasi beserta
definisinya dijelaskan sebagai berikut:
 Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):
Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih
lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan
pembangunan. Peraturan zonasi mencakup gabungan definisi,

standar, pernyataan, kebijakan, dan prosedur untuk memandu

aparat daerah dan pemilik lahan dalam pengembangan dan
pertumbuhan kota. Prinsip dasar Peraturan Zonasi adalah:
• Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang
bervariasi
• Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan,
intensitas, massa bangunan)
 Zoning:
Pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona dan menetapkan
pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum
yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).
Dibeberapa negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah:
land development code, zoning code, zoning ordinance, zoning
resolution, zoning by-law, urban code, panning act, dll
 Zona:
Kawasan atau area yang memiiki fungsi dan karakteristik lingkungan
(dan aturan) yang spesifik
Pengertian Peraturan Zonasi menurut UU No 26 Tahun 2007 adalah
sebagai berikut:
 Penjelasan pasal 36 ayat 1:
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan
ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona
peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang
2. Fungsi Pengaturan Zonasi

UU 26/2007 mengatakan bahwa fungsi peraturan zonasi ada 3, yaitu
sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang dan sebagai pelengkap dari rencana
rinci tata ruang kabupaten/kota.
1) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang

 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan

peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif,
serta pengenaan sanksi (pasal 35)
2) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1)
 Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang
telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
 Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur
dalam rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat
1)
3) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota Menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata
ruang
3. Tujuan Utama Peraturan Zonasi

Tujuan utama peraturan zonasi antara lain:
1) Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilakasnakan dapat
mencapai standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare)
2) Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak
mengganggu penghuni atau pemanfataan ruang yang telah ada.
3) Memelihara nilai properti
4) Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya
5) Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona
Undang-Undang Perencanaan Ontario, Kanada menyebutkan tujuan

peraturan zonasi adalah”..mengurangi kemacetan lau-lintas; menjamin
keselamatan dari kebakaran; kepanikan; dan bahaya lain; mendorong
kesehatan dan kesejateraan umum; menyediakan cahaya dan udara
yang cukup; mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi

penduduk berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih,

saluran buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik lainnya”.
Barnett (1982) menyatakan bahwa pada awalnya Peraturan Zonasi
ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut:
a) Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
b) Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara
mencapai bagian dalam bangunan.
c) Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota
menjadi kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.
4. Manfaat Peraturan Zonasi

Manfaat peraturan zonasi berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018
adalah:
a) Menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang
ditetapkan;
b) Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan
penggunaan lahan yang tidak sesui dengan karakteristik zona; dan
c) Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Kelebihan dari peraturan zonasi adalah Certain (pasti), predictable,

legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada
yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga
banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan
Zonasi menjadi penting).
5. Muatan Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi (PZ) merupakan ketentuan yang mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya, dan
disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya
dalam rencana detail tata ruang.

Muatan peraturan zonasi meliputi:

a) Aturan dasar; dan/atau
b) Teknik pengaturan zonasi.
Aturan dasar yang menjadi materi wajib dalam muatan peraturan
zonasi mencakup:
a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c) Ketentuan tata bangunan;
d) Ketentuan prasarana dan sarana minimal;
e) Ketentuan khusus;
f) Standar teknis; dan
g) Ketentuan pelaksanaan.
Teknik pengaturan zonasi yang menjadi materi pilihan dalam muatan
peraturan zonasi merupakan aturan yang disediakan untuk mengatasi
kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota.
Teknik pengaturan zonasi dapat memberikan fleksibilitas dalam
penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan
penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan
pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu,
sehingga sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai
secara lebih efektif.
Beberapa teknik pengaturan zonasi yang umum digunakan antara lain:
a) Transfer Development Right
b) Bonus Zoning
c) Conditional Uses
6. Tahapan Proses Penyusunan Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi mempunyai beberapa tahapan dalam
penyusunannya. Tahap pertama dan kedua adalah penyusunan
klasifikasi zonasi dan penyusunan daftar kegiatan. Dua tahap itu
dilakukan untuk mendapatkan daftar zona dan kegiatan yang akan

diatur ketentuannya dalam tahap keempat, yaitu penyusunan aturan

teknis zonasi. Sebelum menyusun aturan teknis zonasi, terlebih dahulu
dilakukan penetapan blok peruntukan. Sebagai pelengkap, dilakukan
penyusunan standar, peta zonasi, aturan pelaksanaan dan teknik
pengaturan zonasi.
Gambar 10 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
 Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik makan dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan
berkelanjutan
 RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang
yang merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata
bangunan dan lingkungan
 Sesuai dengan peraturan Pasal 59 PP Nomor 15 tahun 2010 tentang
pennyelenggaraan penataan ruang, setiap RTRW Kab/Kota harus
menetapkan bagian dari wilayah Kab/Kota yang perlu disusun RDTR-
nya
 RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan
pertimbangan:

a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang

yang terperinci
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN LAINNYA
1. Latar Belakang
Proses penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi sangat berkaitan erat

dengan berbagai peraturan sektor, sebagai salah satu contoh adalah UU No
38 tahun 2004 tentang Jalan, yang mengarahkan agar kegiatan
pemanfaatan ruang sesuai dengan fungsi jalan sehingga kegiatan mendapat
cukup fasilitas dan jalan tetap berfungsi tanpa ada gangguan dari
pemanfaatan ruang di tepi jalan.
Dalam pola ruang yang diterjemahkan sebagai kawasan lindung dan budi
daya, diatur dengan berbagai peruntukan seperti peruntukan permukiman,
pertanian dan lain-lain. Di sisi lain dikenal pula dalam RTR kawasan rawan
bencana. Kawasan rawan bencana ini tidak dimaksudkan sebagai
peruntukan kawasan untuk rawan bencana, tetapi harus diartikan sebagai
kawasan analisis. Dengan demikian, dalam pengaturan pada RDTR dan
peraturan zonasi perlu analisis yang mendalam sehingga kegiatan dibatasi
dan diatur sesuai sifat kerawanan kawasan tersebut.

Gambar 11 Keterkaitan Peraturan Zonasi dengan Rencana Umum dan Rencana Rinci Tata Ruang
2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang
 UU No. 26/2007 Penataan Ruang

 UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria
 UU No. 28/2002 Bangunan Gedung
 UU No. 25/2004 tentang SPPN
 UU No. 38/2004 Jalan
 UU No. 23/2007 Perkeretaapian
 UU No No. 27/2007 Pengelolaan WP3K
 UU No. 32/2009 tentang PPLH
 UU No. 21/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Berkelanjutan
 UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
 UU No. 8/2011 Pengelolaan Sampah
 UU No. 20/2011 Rumah Susun
 UU No. 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
 UU No. 6/2014 Desa
 UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo 9/2015 Pemerintahan Daerah

 PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah

 PP No. 15/2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang
 PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat
 PP No. 8/2013 Ketelitian Peta RTR
Pedoman Penyusunan RTR
 Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH
 Permen PU No. 15/PRT/M/2012 tentang Pedoman Penyusunan Tata
Ruang KSN
 Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 19 Tahun 2016 tentang
Penetapan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan pada Wilayah yang
Belum Terbentuk Rencana Tata Ruang Wilayah
 Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 37 Tahun 2016 Pedoman
Penyusunan Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi dan
Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kabupaten
Penyidik Pegawai Negeri Sipil Penataan Ruang
 Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 8 Tahun 2017 Pedoman
Pemberian Persetujuan Substansi dalam rangka penetapan perda RTRW
Prov/Kab/Kota
 Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 6 Tahun 2017 tentang Tata
Cara Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang Wilayah
Pedoman Pemantauan dan Evaluasi Pemanfaatan Ruang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
Pedoman Audit Tata Ruang
Pedoman Penyusunan RTR Wilayah Provinsi, Kabupaten, dan Kota
Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kabupaten/Kota

RANGKUMAN
 Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan berkelanjutan
 RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang

yang merupakan dasar izin pendirian bangunan dan dasar tata bangunan
dan lingkungan
 Sesuai dengan peraturan Ps. 59 PP no.15 tahun 2010 tentang

pennyelenggaraan penataan ruang, setiap RTRW Kab/Kota harus
menetapkan bagian dari wilayah Kab/Kota yang perlu disusun RDTR-nya
 RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan

pertimbangan:
a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang yang

terperinci
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat
EVALUASI MATERI POKOK 1
 Para Peserta mampu memberikan penjelasan singkat mengenai pengertian

RDTR dan PZ
 Para Peserta memahami bawasannya kenapa RDTR dan PZ di butuhkan
dalam pengendalian pemanfaatan ruang
 Dalam sistem perencanaan pembangunan para peserta dapat menjelaskan
bagaimana kedudukan dan peran RDTR
 Apa yang menjadi ketentuan dalam dasar Penyusunan RDTR (masa
berlaku-muatan)
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT

Peraturan Zonasi (PZ) merupakan salah satu alat untuk mengendalikan

pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang. Saat ini dasar
hukum penyusunan RDTR masih mengacu pada Peraturan Menteri ATR/KBPN
Nomor 16 Than 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi Kab/Kota.
Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah disusun perlu di didetailkan dalam
bentuk RDTR yang mencakup penggunaan peta skala besar (1:5.000)sehingga
dapat digunakan sebagai alat untuk menerbitkan Izin Mendirikan Bangunan dan
nampak informasi tentang apa yang ada atau direncanakan di dalam persil dan
persil sekitarnya.
Peraturan zonasi memberi kejelasan secara eksplisit mengatur ketentuan
kegiatan pemanfaatan raung yang diijinkan, itensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau
sub zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberikan kejelasan tentang
variasi kegiatan yang terjadi saat ini atau yang akan datang dalam zona yang
telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya.
a. Bagaimana penanganan terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang
yang ada saat ini
b. Bagaimana Kebijakan pembangunan dalam perencanaan pemanfaatan
ruang

BAB III
KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN
PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM PENATAAN RUANG
Indikator Keberhasilan:
Peserta mampu menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup
perencanaan dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
A. SISTEM PENATAAN RUANG

Definisi Tata Ruang
Frase ‘Tata Ruang’ terdiri atas kata ‘Tata’ dan ‘Ruang.’ ‘Tata’ adalah subjek
penataan ruang, sedangkan ‘Ruang’ adalah objek penataan ruang.
Tata adalah society, sedangkan ruang adalah territory.
‘Tata’ meliputi:
a. Masyarakat;
b. Akademisi;
c. Pebisnis/investor;
d. Komunitas;
e. Kelembagaan; dan
f. Sistem/aplikasi.
‘Ruang’ meliputi:
a. Kawasan/zona lindung;
b. Kawasan/zona budidaya;
c. Jaringan prasarana; dan
d. Pusat kegiatan.
Kawasan/zona lindung dan kawasan/zona budidaya selanjutnya disebut
‘Pola Ruang.’Jaringan Prasarana dan Pusat Kegiatan, selanjutnya disebut
‘Struktur Ruang’. Mengacu pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
tentang Penataan Ruang, Tata Ruang adalah Wujud Struktur Ruang dan
Pola Ruang, dan Hasil Perencanaan Tata Ruang disebut Rencana Tata
Ruang.

Gambar 12 Definisi Tata Ruang
Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan,

pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang, sebagaimana
diilustrasikan pada Gambar 13 berikut.
Gambar 13 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang
Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang (REN),
pemanfaatan ruang (FAT), dan pengendalian pemanfaatan ruang (DAL) → 3
(Tiga) Komponen.

Penata Ruang Daerah, meliputi lingkup produk penataan ruang daerah

(PROD), sumber daya manusia (SDM), Perangkat Daerah, Kelembagaan
(KEL), dan Sistem Tatalaksana & Sistem Aplikasi (SIS) → 4 (Empat)
Komponen.
Evaluasi Kinerja Penataan Ruang Daerah, meliputi Evaluasi PROD, SDM,
KEL, dan SIS terhadap proses REN, FAT, dan DAL → 3 x 4 = 12 (Dua Belas)
Komponen, sebagaimana ditunjukkan pada Tabel A.1 Dua Belas Komponen
Kinerja Penataan Ruang Daerah
Dapat disimpulkan bahwa Sistem Penataan Ruang berbasis kinerja aparatur

terdiri atas objek penataan ruang dan pengawal/pembina penataan ruang.
Objek Penataan Ruang meliputi:

1. Produk Perencanaan Tata Ruang
2. Produk Pemanfaatan Ruang
3. Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Pembina Penataan Ruang meliputi:

1. Sumber daya manusia (SDM) aparatur pembina penataan ruang
2. Kelembagaan Penataan Ruang
3. Sistem Aplikasi Tatalaksana Penataan Ruang
Ketiga komponen pembina penataan ruang tersebut mengawal penataan
ruang yang meliputi proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.

Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah
PELAKSANA PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN PENATAAN RUANG SDM
(KEL) (SIS)
RUANG (PROD)
PERENCANAAN (REN) 1_PROD_REN 4_SDM_REN 7_KEL_REN 10_SIS_REN
PEMANFAATAN
2_PROD_FAT 5_SDM_FAT 8_KEL_FAT 11_SIS_FAT
(FAT)
PENGENDALIAN
3_PROD_DAL 6_SDM_DAL 9_KEL_DAL 12_SIS_DAL
(DAL)
B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) bersifat hierarkis-komplementer. Pada
saat penyusunan, RTRW harus mengacu ketentuan yang sudah di atur oleh
RTRW yang berhierarki di atasnya. Pada saat implementasi (pemanfaatan
ruang) berdasarkan RTRW, ketentuan yang spesifik pada masing-masing
RTRW saling mengisi pada RTRW yang berhierarki di bawahnya atau di
atasnya.

Gambar 14 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Tata Ruang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), dibuat pada skala

1:1000.000 dan ditetapkan melalui peraturan pemerintah. Pada skala
tersebut RTRWN hanya berkonsentrasi pada pengaturan sosial-politik
pertahanan dan keamanan nasional, dan arah ekonomi nasional.
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP), dibuat pada skala
1:250.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRWP berkonsentrasi pada pengaturan kehutanan, geologi tata lingkungan,
dan pertanian, serta arah ekonomi provinsi.
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWKab), dibuat pada skala
1:50.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRWKab berkonsentrasi pada pengaturan transportasi, kelembagaan,
penataagunan lahan, serta arah ekonomi kabupaten.
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWKot), dibuat pada skala 1:25.000
dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RTRWKot
berkonsentrasi pada pengaturan penataagunan lahan, mulai masuk ranah
urban design, dan arah ekonomi kota.
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) dibuat pada skala
1:5.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RDTR

berkonsentrasi pada pengaturan urban design, penataan blok dan fungsinya,

serta peraturan zonasi.
Demikian sehingga tinggi-rendahnya hierarki rencana tata ruang berbanding
lurus dengan aspek ekonomi-fisik sebagaiaman ditunjukkan pada Gambar
Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat
muatannya dari Aspek Ekonomi sampai Aspek Fisik.
Gambar 15 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek Ekonomi
sampai Aspek Fisik
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) adalah salah satu
jenis rencana rinci tata ruang kabupaten/kota yang diperlukan dalam rangka
operasionalisasi rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota.

Gambar 16 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Pembangunan dan Rencana Tata Ruang
Struktur legal drafting setiap produk hukum rencana tata ruang,

dikelompokkan ke dalam 3 (tiga) bagian besar:
1. Definisi setiap fungsi ruang (Ketentuan Umum);
2. Penunjukan alamat dari masing-masing fungsi ruang (penunjukkan alamat
dan luasan); dan
3. Aturan main dari setiap fungsi ruang (ketentuan aktivitas dan intensitas).
Gambar 17 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang
untuk RTRW dan RDTR

Peta Representasi Legal Drafting

Penunjukkan Alamat Masing-Masing
Fungsi Ruang
Gambar 18 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW
Gambar 19 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR
Blok fisik adalah bagian terkecil dari kawasan perencanaan yang memiliki batas
fisik yang jelas. Secara praktis, blok fisik dapat diartikan sebagai suatu bagian
kawasan yang dikelilingi oleh jalan dan/atau sungai/saluran. Untuk suatu
kawasan perencanaan yang belum terbangun, blok fisik dapat diartikan sebagai
suatu bagian kawasan yang dikelilingi oleh rencana jalan dan/atau rencana
sungai/saluran.
Peruntukan ruang di dalam RDTR disebut sebagai zona. Contoh: Zona
Perumahan; Zona Perdagangan dan Jasa, zona industri dst. Peruntukan ruang
dapat ditetapkan lebih rinci menjadi sub-zona. Contoh : Zona Perumahan dirinci
menjadi Perumahan Kepadatan Sangat Tinggi, Perumahan Kepadatan Tinggi,
Perumahan Kepadatan Sedang, Perumahan Kepadatan Rendah dan
Perumahan Kepadatan Sangat Rendah. Peruntukan ruang sub zona dapat
ditetapkan lebih rinci lagi sub-sub zona.
Peruntukan ruang pada setiap blok fisik tidak harus selalu homogen. Pada suatu
blok fisik bisa terdapat lebih dari satu zona atau sub-zona peruntukan. Jika pada

suatu blok fisik terdapat dua atau lebih zona atau sub zona peruntukan ruang,
maka blok fisik tersebut dapat dibagi menjadi sub blok fisik mengikuti zona atau
sub zona peruntukannya.
Pembagian blok & sub blok sangat bergantung pada bagaimana
mendefinisikannya. Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan perencanaan
yang dibatasi jalan, maka semua bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
apapun dan berapa pun ukuran luasnya akan menjadi blok sebagaimana
diilustrasikan pada gambar 20.
Gambar 20 Definisi Blok yang dibatasi jalan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
lingkungan, maka blok 3, 4, 5 dan 6 yang merupakan blok “kecil” yang
dipisahkan oleh gang, akan menadi satu kesatuan blok sebagaimana
diilustrasikan pada gambar 20.
Penggabungan dua atau beberapa blok “kecil” menjadi satu blok sebaiknya
harus memperhatikan pola penggunaan lahan yang ada pada masing-masing
blok “kecil”. Blok “kecil” yang dapat digabung menjadi satu kesatuan blok baru
adalah yang memiliki homogenitas penggunaan lahan.

Blok “kecil” yang penggunaan lahannya tidak homogen sebaiknya tidak

digabungkan karena pada ahirnya blok “kecil” ini akan menjadi sub blok
tersendiri.
Gambar 21 Definisi Blok yang dibatasi jalan lingkungan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan kolektor
sekunder, maka akan lahir super blok yang berisikan blok dan sub blok,
sebagaimana diilustrasikan pada gambar.
Penetapan superblok sebaiknya harus memperhatikan keterkaitan fungsi antar
blok di dalam setiap super blok.
Penetapan superblok sifatnya futuristik sehingga harus diiringi dengan program
penyamaan fungsi antar blok, revitalisasi lingkungan atau bahkan redevelopment

Gambar 22 Definisi Blok yang dibatasi jalan kolektor sekunder (Dading Sugandhi, 2012).
Aturan Main dari setiap warna-warni fungsi ruang dalam rencana pola ruang
diatur dalam Ketentuan Umum Peraturan Zonasi (KUPZ) pada RTRW
Kabupaten dan Peraturan Zonasi pada RDTR. KUPZ atau PZ ini adalah norma
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Peraturan Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi
Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas).

Tabel 4 Contoh Zoning Text RDTR sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas
dan Intensitas).
KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN PADA SUBZONA WISATA

PEMANDANGAN TERBAIK KOTA (W-1)
(1) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan pada subzona wisata pemandangan terbaik
kota (W-1) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan wisata pemandangan
laut, pulau-pulau kecil dan bentang alam khas Labuan Bajo dalam satu kesatuan pandang,
dan mempunyai manfaat penting bagi kelestarian keindahan kota Labuan Bajo, meliputi:
a. Ketentuan kegiatan:
1) Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan (I) berupa kegiatan: ruang pelataran
pandang, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur pejalan kaki,
dan sempadan/penyangga;
2) Pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T) untuk kegiatan: Parkir kendaraan
taman parkir ramah lingkungan, dan plasa RTNH;
3) Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan (X) berupa semua kegiatan yang tidak
disebutkan di dalam pasal 54 ayat (2) diatas.
b. Intensitas pemanfaatan kegiatan:
1) maksimum KDB 10%: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman RTNH,
eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur
pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;
2) maksimum KLB 0,1: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman RTNH,
eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur
pejalan kaki, dan sempadan/penyangga.
Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana

Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) disajikan pada Tabel 5.
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR)
MUATAN RTRW MUATAN

NO
KABUPATEN/KOTA RDTR DAN PERATURAN ZONASI
1 Tujuan Penataan Ruang
Kebijakan Penataan Ruang Tujuan Penataan Ruang
Strategi Penataan Ruang
2 Rencana Struktur Ruang Rencana Jaringan Prasarana
3 Rencana Pola Ruang Rencana Pola Ruang
Penetapan Sub BWP yang
4 Penetapan Kawasan Strategis
diprioritaskan Penangannnya
5 Arahan Pemanfaatan Ruang Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6 Ketentuan Pengendalian
Pemanfaatan Ruang: Peraturan Zonasi
a. Ketetentuan Umum

MUATAN RTRW MUATAN

NO
KABUPATEN/KOTA RDTR DAN PERATURAN ZONASI
Peraturan Zonasi
b. Ketentuan Perizinan
c. Ketentuan Insentif dan
Disinsentif
d. Arahan Sanksi
Hal yang menjadi perhatian utama pada saat penentuan delineasi RDTR
adalah bagaimana menjaga konsistensi vertikal dengan RTRW, yakni RTR
yang berhierarki tepat di atas RDTR. Konsistensi vertikal sekurang-kurangnya
dijaga untuk Rencana Pola Ruang dan Rencana Struktur Ruang.
Pendetailan RDTR dari RTRW Kota biasanya tidak memerlukan proses
delineasi lagi karena RTRW Kota sudah membagi habis seluruh wilayahnya
ke dalam bagian wilayah kota (BWK) yang harus disusun semua RDTRnya.
Disamping itu, RTRW Kota dibuat pada skala 1:25.000 dimana blok-blok
besar sudah tergambar. RDTR hanya mendetailkan blok-blok besar tersebut
dengan mengisinya berupa blok-blok yang lebih kecil dan pendetailan warna-
warni fungsi yang cenderung sama dengan RTRW kotanya (sebagaimana
tersaji pada Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota).
Disamping itu klasifikasi kawasan pola ruang RTRW kota hampir sama persis
dengan klasifikasi zona pola ruang RDTR (sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota
dengan RDTR) sehingga proses konsistensi vertikal ini wajib hukumnya untuk
dijaga bagi RDTR yang merupakan bagian wilayah kota administratif yang
RTRW Kotanya sudah ditetapkan sebagai perda.

Gambar 23 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota
Pendetailan RDTR dari RTRW Kabupaten adalah pekerjaan yang sulit, karena
mememrlukan proses delineasi kawasan perkotaan, selanjutnya membagi ke
daam bagian wilayah perkotaan (BWP) yang akan diRDTRkan. Hal ini harus
dilakukan karena RTRW kabupaten disusun pada skala 1:50.000 sedangkan
RDTR pada skala 1:5.000. Disamping itu klasifikasi kawasan pola ruang
RTRW kabupaten hampir sangat jauh berbeda dengan klasifikasi zona pola
ruang RDTR. Sebagaimana dijelaskan pada Tabel 5 Perbandingan Muatan
Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR), yang
memperlihatkan bahwa BWP yang diRDTRkan harus berada di dalam
Kawasan Peruntukan Permukiman pada RTRW Kabupaten.

Gambar 24 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota dengan RDTR
NO RTRW Kota RDTR BWP

I Rencana Pola Ruang
1 Kawasan Lindung Zona Lindung RDTR
a Hutan lindung Zona hutan lindung
Kawasan yang memberikan perlindungan Zona yang memberikan perlindungan terhadap zona di
b
terhadap kawasan bawahannya bawahnya.
c Kawasan perlindungan setempat Zona perlindungan setempat
d Ruang terbuka hijau kota Zona RTH Kota
e Kawasan suaka alam dan cagar budaya Zona suaka alam dan cagar budaya
f Kawasan rawan bencana alam Zona rawan bencana alam
g Kawasan lindung lainnya Zona lindung lainnya
2 Kawasan Budidaya Zona Budidaya RDTR
a kawasan perumahan Zona perumahan
perumahan dengan kepadatan tinggi Perumahan dengan kepadatan sangat tinggi (R-1)
Perumahan dengan kepadatan tinggi (R-2)
perumahan dengan kepadatan sedang Perumahan dengan kepadatan sedang (R-3)
perumahan dengan kepadatan rendah Perumahan dengan kepadatan rendah (R-4)
Perumahan dengan kepadatan sangat rendah (R-5)
Zona Perumahan dan Perdagangan dan Jasa (C-1)
Zona Perumahan dan Perkantoran (C-2)
b kawasan perdagangan dan jasa Zona perdagangan dan jasa
pusat perbelanjaan Tunggal (K-1)
toko modern Kopel (K-2)
pasar tradisional Deret (K-3)
c kawasan perkantoran Zona perkantoran
perkantoran pemerintahan perkantoran pemerintahan (KT-1)

NO RTRW Kota RDTR BWP

perkantoran swasta perkantoran swasta (KT-2)
Zona Perumahan dan Perkantoran (C-2)
d kawasan industri Zona industri
- Industri kimia dasar (I-1)
- Industri mesin dan logam dasar (I-2)
industri rumah tangga/kecil Industri kecil (I-3)
industri ringan Aneka industri (I-4)
e kawasan pariwisata
pariwisata budaya
Zona pariwisata (PL-3)
pariwisata alam
pariwisata buatan
f kawasan ruang terbuka non hijau -
g kawasan ruang evakuasi bencana -
kawasan peruntukan ruang bagi kegiatan -
h
sektor informal
i kawasan peruntukan lainnya
pertanian Zona pertanian (PL-1)
pertambangan Zona pertambangan (PL-2)
pelayanan umum: Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU)
pendidikan Zona pendidikan (SPU-1)
Zona transportasi (SPU-2)
kesehatan Zona kesehatan (SPU-3)
Zona Olahraga (SPU-4)
peribadatan Zona sosial budaya (SPU-5)
Zona peribadatan (SPU-6)
keamanan dan keselamatan Zona pertahanan dan keamanan (KH-1)
militer
- TPA (KH-2)
- IPAL (KH-3)
Tabel 7 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan RDTR
NO POLA RUANG RTRW KABUPATEN POLA RUANG RDTR BWP

1 Kawasan Lindung Zona Lindung RDTR
a kawasan hutan lindung Zona hutan lindung

b kawasan yang memberikan perlindungan Zona yang memberikan perlindungan terhadap
terhadap kawasan bawahannya zona di bawahnya.
Zona perlindungan setempat
c kawasan perlindungan setempat
Zona Ruang Terbuka Hijau Perkotaan
d kawasan suaka alam, pelestarian alam dan
Zona suaka alam dan cagar budaya
cagar budaya
e kawasan rawan bencana alam Zona rawan bencana alam
f kawasan lindung geologi -
g kawasan lindung lainnya Zona lindung lainnya
2 Kawasan Budidaya Zona Budidaya RDTR

NO POLA RUANG RTRW KABUPATEN POLA RUANG RDTR BWP

a kawasan peruntukan hutan produksi
b kawasan hutan rakyat
c kawasan peruntukan pertanian
d kawasan peruntukan perikanan Zona Peruntukan Lainnya
e kawasan peruntukan pertambangan
f kawasan peruntukan pariwisata
g kawasan peruntukan lainnya
h kawasan peruntukan industri Zona Industri
Zona Perumahan
Zona Perdagangan dan Jasa
2 Zona Perkantoran
Kawasan Permukiman
Zona Sarana Pelayanan Umum
Zona Khusus
Zona Campuran
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI
Penataan Ruang berbasis peraturan zonasi adalah melakukan penyusunan
RDTR, melakukan pemanfaatan ruang berbasis RDTR, dan melakukan
pengendalian pemanfaatan ruang berbasis RDTR yang dikawal oleh sumber
daya manusia penata ruang daerah, kelembagaan penata ruang daerah, dan
sistem aplikasi dan tatalaksana penataan ruang daerah.
Evaluasi kinerja penataan ruang daerah berbasis RDTR, meliputi 12 (dua
belas) komponen cek sebagaimana dijelaskan pada Tabel 8 Dua Belas
Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR.

Tabel 8 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR
PELAKSANA PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN PENATAAN RUANG SDM
(KEL) (SIS)
RUANG (PROD)
10_SIS_REN
1_PROD_REN:
Sistem
Rencana Detail 4_SDM_REN: 7_KEL_REN
Perencanaan
PERENCANAAN (REN) Tata Ruang dan Tim Penyusun BKPRD sebagai
RDTR secara
Peraturan Zonasi RDTR Pembahas RDTR
Teknokratis dan
(RDTR)
Partisipatif.
5_SDM_FAT:
 Kompetensi
2_PROD_FAT Konsolidasi
11_SIS_FAT
 Konsolidasi Lahan berbasis 8_KEL_FAT:
Sistem
Lahan RDTR BKPRD sebagai
PEMANFAATAN Pemantauan
 Pelaksanaan  Kompetensi Penyelenggara
(FAT) Pemanfaatan
Program Pemantauan Konsolidasi Lahan
Ruang Berbasis
Pemanfaatan Pelaksanaan Berbasis RDTR dan
RDTR
Ruang Program
Berdasarkan
RDTR
3_PROD_DAL
 Pemberian izin
bebasis RDTR
 Pemberian
Insentif dan
Disinsentif
12_PROD_DAL
berbasis RDTR
Sistem
 Audit Tata 6_SDM_DAL
PENGENDALIAN 9_KEL_DAL Pengendalian
Ruang Kompetensi
(DAL) Kelembagaan PPNS Pemanfaatan
 Pemrosesan (PPNS)
Ruang Berbasis
pelanggaran RDTR
tata ruang oleh
Penyidik
Pegawai
Negeri Sipil
(PPNS)
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR DAN PERATURAN ZONASI

1. Fungsi RDTR dan Peraturan Zonasi
Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2018,
fungsi RDTR adalah:
1) sebagai dasar penerbitan perizinan pemanfaatan ruang (Pasal 3).
2) sebagai acuan bagi Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam
menyusun keterangan rencana Kabupaten/Kota sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan (Pasal 15).
UU 26/2007 menjabarkan 3 (tiga) fungsi peraturan zonasi yaitu sebagai

perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman pengendalian

pemanfaatan ruang, dan sebagai pelengkap dari rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota.
4) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang.
 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan
peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta
pengenaan sanksi (pasal 35)
5) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 2).
 Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang
telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
 Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat 1)
6) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota, menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.
2. Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi

Manfaat peraturan RDTR dan peraturan zonasi adalah:
a) Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai
b) Meningkatkan pelayanan terhadap fasiitas yang bersifat publik
c) Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat
d) Mendorong pengembangan ekonomi
e) Meningkatkan investasi melalui kemudahan perizinan pemanfaatan
ruang
Kelebihan dari peraturan zonasi adalah Certain (pasti), predictable,
legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada
yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci.

E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA

DAN PERATURAN ZONASI
1. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi
RDTR dan PZ Kabupaten/Kota disusun apabila :
3) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
4) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya
Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2018,

penyusunan RDTR dilakukan bersamaan dengan penyusunan PZ.
Penyusunan RDTR dan PZ harus terintegrasi dengan proses
penyusunan Kajian Lingkungan Hidup Strategis (KLHS) dengan
mengacu pada peraturan perundang-undangan. RDTR disusun untuk
setiap wilayah perencanaan, sedangkan PZ disusun untuk seluruh
wilayah kota/kawasan perkotaan.
Apabila suatu daerah telah memiliki RTRW dengan kedalaman muatan

seperti RDTR (spesifik pada beberapa BWP tertentu), maka
dimungkinkan menurut PP 15 Tahun 2010 bagi daerah tersebut untuk
menyusun PZ saja. Namun, ketentuan mengenai tata cara penyusunan,
muatan, hingga tahap legislasi untuk RTRW yang memiliki kedalaman
RDTR masih belum diatur lebih lanjut dalam peraturan perundang-
undangan.

Gambar 25 Kriteria Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota dan

Peraturan Zonasi
Berikut dijelaskan beberapa jenis wilayah yang termasuk dalam wilayah
perencanaan pada RDTR berdasarkan UU 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang:
a) Kawasan
Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau
budi daya.
b) Kawasan Budi Daya
Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi
utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber
daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
c) Kawasan Perkotaan
Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan
utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai
tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan
jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
d) Kawasan Strategis Kabupaten/Kota
Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan
ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting

dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya,

dan/atau lingkungan.
e) Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat
tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam.
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat
direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa
wilayah administrasi seperti kecamatan.
Gambar 26 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.

Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti
kawasan ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.
Gambar 28 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan.

Lingkup wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara
lingkup wilayah perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan
lingkup wilayah perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh
wilayah perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat
dari sudut kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan
jasa).

Gambar 29 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah
perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong
pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis
ini adalah kawasan pusat permukiman baru.
Gambar 30 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang direncanakan

melalui RDTR berdasarkan Peraturan Menteri No. 16 Tahun 2018
tentang :
a) Bagian Wilayah Perencanaan (BWP)
Bagian Wilayah Perencanaan (BWP) adalah Bagian dari
kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang

akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang

ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan.
b) Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub BWP)
Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub BWP) adalah bagian dari
BWP yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas beberapa
blok.
Gambar 31 Ilustrasi Pembagian BWP ke dalam Sub BWP

BAB IV
IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM
PELAKSANAAN RDTR DAN PZ
Indikator Keberhasilan:
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta dapat:
Mengidentifikasi Potensi Permasalahan Dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi, khususnya potensi permasalahan dalam tiap tahapan penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN

PERATURAN ZONASI
Persoalan dalam penyusunan RDTR, meliputi:
1) Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
3) Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR
(SIS_REN).
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)

Persoalan dalam Produk RDTR diantaranya meliputi:
1) Pengolahan peta 1:5.000
2) Konsistensi vertikal dari RTRW kabupaten
3) Survey penggunaan lahan dan kajian dampak
4) Basis data perizinan
5) Perencanaan pada kawasan yang sudah terbangun
6) Perencanaan pada kawasan yang belum terbangun
7) data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral
8) Standar dan kriteria penataan ruang
9) standar sektoral
10) RDTR belum terintegrasi dengan Pertanahan

11) Wajah kota-kota di Indonesia tidak berkarakter, semrawut,

pemandangan terbaik kota (ke arah pantai) dipenuhi dengan ruko.
Persoalan-persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan

terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).
Gambar 32 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR

Gambar 33 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR
Gambar 34 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR

Tabel 9 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)
REKOMENDASI
PROD_REN KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
Pengolahan peta • pengolahan citra satelit • Percepatan teknik akuisisi,
1:5.000 resolusi tinggi menjadi pengolahan, dan
peta dasar diwajibkan penambahan SDM di bidang
untuk melalui proses perpetaan di daerah dan tim
pengolahan, asistensi peta di Pusat.
diantaranya survey
Ground Control Points
(GCP) dan Independent
Check Points (ICP)
serta pengolahan
orthorektifikasi
• perlu diasistensikan ke
Badan Informasi
Geospasial (BIG)
meliputi lima langkah
pemeriksaan:
 sumber data dan
manajemen/folderisa
si data
 peta dasar
 peta tematik
 peta rencana
 layouting
Konsistensi • Menjaga konsistensi • Di dalam dokumen fakta dan
vertikal dari vertikal RDTR dengan analisa agar dibuat konsep
RTRW pola ruang dan struktur rencana kawasan perkotaan
kabupaten ruang RTRW berskala 1:25.000 sebagai
Kabupaten adalah “bridging”, menuju bagian
kewajiban yang harus wilayah perkotaan yang
dipenuhi. akan diRDTRkan.
• Permasalahannya • Konsep RTR Kawasan
adalah RTRW perkotaan ini memiliki
Kabupaten memiliki struktur pusat kegiatan dan
klasifikasi berbeda dan klasifikasi pola ruang sesuai
skala yang jauh dengan Pedoman
berbeda dengan RDTR Penyusunan RTRW Kota.
Survey • Survey toponimi adalah • Survey Toponimi digabung
penggunaan mendata objek-objek pelaksanaannya dengan
lahan dan kajian baik alam maupun survey penggunaan lahan
dampak bangunan yang terlihat dan kajian dampak sekunder
pada citra satelit akibat diberlakukannya

REKOMENDASI
KEBIJAKAN
resolusi tinggi untuk rencana zona.
keperluan pembuatan • Survey gabungan ini
peta dasar 1:5.000. menitikberatkan pada
• Survey penggunaan penggunaan lahan, bukan
lahan adalah melihat pada toponimi.
penggunaan/fungsi dari
bangunan atau lahan
dalam rangka
pembuatan peta
rencana pola ruang.
• Kedua survey di atas
memiliki tujuan yang
berbeda.
• Basis data • Perizinan yang telah Saatnya mengoleksi data
perizinan diberikan sering tidak spasial perizinan
dikoleksi, dan
dimutakhirkan. Begitu
pula dengan data
spasial perizinan sering
tidak dikelola dengan
baik.
• Basis data perizinan
diperlukan untuk
menetapkan jenis
aktivitas yan
diperbolehkan pada
suatu zona dalam
rangka penyusunan
peraturan zonasi.
Perencanaan penyusunan rencana pola • Konsolidasi lahan dan
pada kawasan ruang akan dihadapkan mekanisme insentif-
yang sudah pada dua pilihan : disinsentif berdasarkan
terbangun • Membuat perubahan RDTR agar dilakukan dalam
peruntukan ke arah rangka implementasi RDTR.
yang lebih baik.
Misalnya, sub-zona
perumahan kepadatan
sangat tinggi yang
kumuh akan dirubah
menjadi subzona
perumahan kepadatan
tinggi dengan
mengubah perumahan

REKOMENDASI
KEBIJAKAN
kumuh yang padat
menjadi rumah susun
yang lebih besar daya
tampungnya, lebih
sehat, lebih rapi dan
lebih tertib. Persoalan
yang muncul,
pemerintah daerah tidak
memiliki dana yang
cukup untuk
memberikan hunian
pengganti dan biaya
ganti rugi sesuai
dengan PP 15 tahun
2010 pasal 168
• Tidak membuat
perubahan peruntukan
tapi hanya
meningkatkan kualitas
lingkungan melalui
peningkatan kualitas
jaringan prasarana
pelayanan dan sarana
lingkungan
• Perencanaan • Sesuai dengan UU 26 • BPN melakukan freeze
pada kawasan tahun 2007, rencana tanah-tanah yang
yang belum pola ruang harus direncanakan untuk
terbangun disusun untuk seluruh kepentingan umum melalui
kawasan perencanaan, mekanisme land banking.
termasuk bagian
kawasan yang belum
terbangun. Bila pada
bagian kawasan yan
belum terbangun tidak
ada rencana
peruntukannya, maka
s/d 20 tahun ke depan
kawasan tersebut tidak
diperkenankan untuk
dibangun.
• Persoalannya tanah
pada kawasan yang
belum terbangun masih
milik perorangan bukan

REKOMENDASI
KEBIJAKAN
milik pemerintah
daerah. Penyusunan
rencana pola ruang s/d
kedalaman blok akan
dapat menimbulkan
gejolak sosial dan juga
spekulasi harga tanah.
• data spasial • Sulitnya mendapatkan • Saatnya semua walidata
utilitas/jaringa data spasial yang ditunjuk berdasarkan
n prasarana utilitas/jaringan Kebijakan Satu Peta
sektoral prasarana sektoral merencanakan,
dengan berbagai alasan membangun, dan
memutakhirkan semua data
berbasis spasial dan
melakukan sharing data.
• Standar dan • kurangnya muatan • Ditjen Tata Ruang
kriteria standar dan kriteria menyusun standar dan
penataan pada pedoman- kriteria penataan ruang.
ruang pedoman penyusunan • Standar-standar air bersih,
• standar RTR. air minum, kawasan/zona,
sektoral • Banyak standar-standar dan lain-lain saatnya
sektoral yang belum dimutakhirkan.
dilakukan pemutakhiran
• RDTR belum • Dit. Binda-DJTR • Tim penyusun RDTR harus
terintegrasi menginisiasi Integrasi menjadikan data
dengan Tata Ruang dengan persil/bidang tanah yang
Pertanahan Pertanahan dikeluarkan BPN sebagai
entitas spasial terkecil dalam
peraturan zonasi.
• Wajah kota- • Minimnya kuantitas dan • Penentuan dan Desain Zona
kota di kualita Peraturan kepala Preservasi Visual di
Indonesia daerah tentang perkotaan untuk rencana
tidak Rencana Tata Landmark Kota dan Taman
berkarakter, Bangunan dan Kota kelas Dunia sebagai
semrawut, Lingkungan (RTBL) masukan untuk RDTR.
pemandangan • Minimnya kuantitas dan
terbaik kota kualitas Perda tentang
(ke arah Bangunan Gedung
pantai)
dipenuhi
dengan ruko.

Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:

 Percepatan teknik akuisisi, pengolahan, dan penambahan SDM di bidang
perpetaan di daerah dan tim asistensi peta di Pusat.
 Di dalam dokumen fakta dan analisa agar dibuat konsep rencana
kawasan perkotaan berskala 1:25.000 sebagai “bridging”, menuju bagian
wilayah perkotaan yang akan diRDTRkan.
Konsep RTR Kawasan perkotaan ini memiliki struktur pusat kegiatan dan
klasifikasi pola ruang sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTRW Kota.
 Survey Toponimi digabung pelaksanaannya dengan survey penggunaan
lahan dan kajian dampak sekunder akibat diberlakukannya rencana zona.
Survey gabungan ini menitikberatkan pada penggunaan lahan, bukan
pada toponimi.
 Saatnya mengoleksi data spasial perizinan
 Konsolidasi lahan dan mekanisme insentif-disinsentif berdasarkan RDTR
agar dilakukan dalam rangka implementasi RDTR.
 BPN melakukan freeze tanah-tanah yang direncanakan untuk
kepentingan umum berbasis RDTR melalui mekanisme land banking,
khususnya pada kawasan yang belum terbangun.
 Saatnya semua walidata yang ditunjuk berdasarkan Kebijakan Satu Peta
merencanakan, membangun, dan memutakhirkan semua data berbasis
spasial dan melakukan sharing data.
 Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang.
 Standar-standar air bersih, air minum, kawasan/zona, dan lain-lain
saatnya dimutakhirkan.
 Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang
dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam peraturan zonasi.
Blok peruntukan harus digambar di atas peta bidang tanah, sehingga
pewarnaan fungsi jatuh pada batas – batas yang akurat dan agar tercipta
pemanfaatan ruang yang optimal. Ketika bidang tanah bersertifikat hak
milik ditetapkan sebagai ruang terbuka hijau, maka pemanfaatan
ruangnya harus mengalokasikan program pembebasan tanah.

 Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk

rencana Landmark Kota dan Taman Kota kelas Dunia sebagai masukan
untuk RDTR.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR

(SDM_REN)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR diantaranya
meliputi:
1) SDM Planologi/PWK sangat minim dan sering tidak pada tempatnya
2) Beragamnya kualitas SDM Bidang Penatan Ruang
3) Mutasi sangat tinggi
4) Jarang menemukan konsultan yang spesialisasinya khusus penyusunan
RDTR
5) Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata dan
pengaturannya dalam RTR.
Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR
(SDM_REN).
Tabel 10 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• SDM • Kebijakan • Permendagri Standar Kualifikasi

Planologi/PWK Penempatan Penata Ruang Daerah,
sangat minim pegawai di daerah diantaranya batas minimal lima
dan sering belum mengikuti tahun bertahan di SKPD
tidak pada kualifikasi. penataan ruang, standar
tempatnya pendidikan, dan standar
• Beragamnya kompetensi
kualitas SDM
Bidang • Kurangnya • DJTR melakukan Pemetaan
Penatan kontinuitas Kompetensi, Penyusunan
Ruang Pemetaan Standar Kompetensi penata

KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Mutasi sangat Kompetensi, ruang daerah

tinggi Penyusunan
• Jarang Standar
menemukan Kompetensi, dan
konsultan yang evaluasi
spesialisasinya kompetensi
khusus penataan ruang.
penyusunan
RDTR • Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
• Pemerintah Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
daerah kurang Bangsitas belum Berbasis Standar Kompetensi
memperhatikan mengikuti yang Terukur yang digunakan
potensi Roadmap sebagai bahan Diklat, Bimtek,
pariwisata dan Pembinaan Bantek, dan Bangsitas
pengaturannya Penataan Ruang
yang Terukur. • DJTR melakukan Diklat, Bimtek,
dalam RTR Bantek, Bangsitas, dan
Sertifikasi tenaga ahli
berdasarkan Roadmap
Pembinaan dan melakukan
Evaluasi Kompetensi.
• Penetapan Kawasan
Strategis Pariwisata • Pemerintah daerah harus
Nasional dan menjadikan pariwisata sebagai
gencarnya promosi aset utama Indonesia dan
destinasi pariwisata kebanggaan Layer Satu daerah
Wonderful Indonesia sebelum eksploitasi sumber
oleh Pemerintah daya alam. Penataan Ruang di
Pusat namun tidak level makro dan mikro agar
dibarengi dengan ditujukan untuk meningkatkan
penataan kota dan nilai jual pariwisata di mata dunia
daerah wisata yang
serius oleh pemda.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR:

 Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi penyusunan rencana tata ruang daerah.

 Direktorat Jenderal Tata Ruang (DJTR) melakukan Pemetaan

Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata ruang daerah
 DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat,
Bimtek, Bantek, dan Bangsitas Penyusunan Rencana Tata Ruang
Daerah.
 DJTR memberikan pendikan dan latihan (Diklat), bimbingan teknis
(Bimtek), bantuan teknis (Bantek), pengembangan kapasitas (Bangsitas),
dan Sertifikasi tenaga ahli berdasarkan Roadmap Pembinaan dan
melakukan Evaluasi Kompetensi Penyusunan Rencana Tata Ruang
Daerah.
Pemerintah daerah harus menjadikan pariwisata sebagai aset utama
Indonesia dan kebanggaan Layer Satu daerah sebelum eksploitasi sumber
daya alam. Penataan Ruang di level makro dan mikro agar ditujukan untuk
meningkatkan nilai jual pariwisata di mata dunia.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)

Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR diantaranya meliputi:
1) Ikatan Ahli Perencana (IAP) masih sebatas bekerja sebagai konsultan
penyusun RTR dengan tingkat kompetensi yang bervariasi.
2) Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang
lingkungan hidup, jarang yang bergerak di penataan ruang.
3) Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.

terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel
11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
Tabel 11 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)
KEBIJAKAN REKOMENDASI
KEL_REN
EKSISTING KEBIJAKAN
• BKPRD • BKPRD sudah -

KEL_REN
EKSISTING KEBIJAKAN
• Kelompok melaksanakan tugas
akademisi rutin evaluasi RDTR
• Lembaga dalam rangka
penelitian persetujuan substansi.
• Ikatan Ahli Perencana • DJTR membuat standar
(IAP) masih sebatas kompetensi perencana
bekerja sebagai dan melakukan sertifikasi
konsultan penyusun • DJTR bekerjasama
RTR dengan tingkat dengan IAP membuat
kompetensi yang kesepakatan roadmap
bervariasi. penelitian dan
pengembangan.
• Lembaga Penelitian • Kemenristek Dikti
masih didominasi yang mengkoordinasikan semua
bergerak di bidang lembaga penelitian di
lingkungan hidup, Pusat dan daerah dibantu
jarang yang bergerak Kemendagri
di penataan ruang.
• Lembaga Penelitian
tersebar tanpa
koordinasi.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:

 DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan sertifikasi
 DJTR bekerjasama dengan IAP membuat kesepakatan roadmap
penelitian dan pengembangan.
 Kemenristek Dikti mengkoordinasikan semua lembaga penelitian di Pusat
dan daerah dibantu Kemendagri.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

(SIS_REN)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR
diantaranya meliputi:

1) Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum bersifat

spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, yaitu PDRB, dan
Populasi
2) Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).
3) Belum ada Integrasi Agraria dan tata Ruang di Level Sistem.

Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun
RDTR (SIS_REN).
Tabel 12 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN)
SIS_REN
EKSISTING KEBIJAKAN
• Beberapa variabel • Pemodelan • Spasialkan Populasi dan
penyusunan rencana Dinamika Spasial PDRB yang masih
tata ruang masih yang pernah beralamatkan administrasi
belum bersifat dikembangkan ke unit piksel berukuran
spasial, biasanya Bappenas dan BIG 1Km2 membentuk Data
masih beralamatkan tidak sepenuhnya Grid.
administrasi, yaitu operasional karena
PDRB, dan Populasi tidak semua data • Buat Pemodelan Dinamika
bersifat spasial dalam penyusunan RTR.
• Belum ada Sistem seperti Populasi
Aplikasi Penyusun dan PDRB.
RDTR yang fully
spatial (GIS).

SIS_REN
EKSISTING KEBIJAKAN
• Belum ada Integrasi Sistem Informasi Tata
Agraria dan tata Ruang Berbasis Bidang
Ruang di Level Tanah yang memiliki data
Sistem. atribut peruntukan ruang
dan peraturan zonasi bisa
dimanfaatkan untuk
penyusunan RTRW,
pemberian sertipikat,
updating, dasar
penentuan Pajak Bumi
dan Bangunan, Sensus
Penduduk, dll.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR:

 Spasialkan Populasi dan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) yang
masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km 2
membentuk Data Grid.
 Buat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.
 Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki data
atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa dimanfaatkan untuk
penyusunan RTRW, pemberian sertipikat, updating, dasar penentuan
Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dan beragam efisiensi
keperluan lainnya.
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI
Persoalan Pemanfaatan Ruang berbasis RDTR, meliputi:
1) Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_FAT).
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_FAT).

4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SIS_FAT).
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)

Persoalan Produk Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR diantaranya meliputi:
1) Standar Pemanfaatan Ruang belum ada.
2) Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi Infrastruktur Jangka
Menengah (RPI2JM) belum ditetapkan.
3) Sinkronisasi Program melalui RPI2JM belum dilakukan di tingkat
kab/kota sebagai bahan musrenbang.
4) Rencana Konsolidasi Lahan (khususnya untuk menata kawasan yang
sudah padat/terbangun), belum dilakukan di tingkat kabupaten/kota.
Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).
Tabel 13 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)
KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Standar • Terlalu banyak • DJTR menyusun standar
Pemanfaatan laporan pemanfaatan ruang
Ruang belum ada penyelenggaraan
pemerintah daerah • DJTR menyusun Pedoman
yang harus dibuat RPI2JM
• Pedoman RPI2JM pemda (LPPD,
belum ada LKPJ, LPPD,
• Satukan semua laporan kinerja
SAKIP, LAKIP)
tersebut menjadi satu
Dokumen Teknis RPI2JM.
• Sinkronisasi
Program melalui
RPI2JM belum • Terlalu banyak • Satukan semua dokumen
dilakukan di dokumen evaluasi evaluasi kinerja menjadi audit
tingkat kab/kota kinerja yang dibuat penataan ruang
sebagai bahan Pusat (EKPPD,
musrenbang EKPOD, EDOB)

KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
Rencana • Konsolidasi Lahan • Kemen ATR/BPN menyusun
Konsolidasi Lahan baru dilakukan pedoman dan melakukan pilot
(khususnya untuk dalam rangka project Konsolidasi Lahan
menata kawasan pembebasan jalan Berbasis RDTR.
yang sudah di kota-kota besar.
padat/terbangun),
belum dilakukan di
tingkat kab/kota
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:

 DJTR menyusun standar-standar terkait pemanfaatan ruang, yang
menjembatani standar-standar sektoral dan standar perwujudan ruang di
lapangan.
 DJTR menyusun Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi
Infrastruktur Jangka Menengah (RPI2JM).
 Satukan semua laporan kinerja tersebut menjadi satu Dokumen Teknis
RPI2JM.
 Satukan semua dokumen evaluasi kinerja daerah menjadi audit penataan
ruang.
 Kemen ATR/BPN menyusun pedoman Konsolidasi Lahan Berbasis RDTR
dan melakukan pilot project Konsolidasi Lahan Berbasis RDTR.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SDM_FAT)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR diantaranya meliputi:
1) SDM ekonomi pembangunan, rumpun arsitek, dan pertanahan masih
minim dan sering salah tempat
3) keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum
menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri


Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SDM_FAT).
Tabel 14 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
SDM_FAT
EKSISTING KEBIJAKAN
• SDM ekonomi • Kebijakan • Permendagri Standar
pembangunan, Penempatan pegawai Kualifikasi Penata Ruang
rumpun arsitek, di daerah belum Daerah, diantaranya batas
dan pertanahan mengikuti kualifikasi minimal lima tahun bertahan
masih minim dan di SKPD penataan ruang,
sering salah standar pendidikan, dan
tempat standar kompetensi.
• Mutasi sangat
tinggi • Kurangnya
kontinuitas Pemetaan
• DJTR melakukan Pemetaan
Kompetensi,
Kompetensi, Penyusunan
Penyusunan Standar
Standar Kompetensi penata
Kompetensi, dan
ruang daerah.
evaluasi kompetensi
penataan ruang.
• Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
Bangsitas belum Berbasis Standar
mengikuti Roadmap Kompetensi yang Terukur
Pembinaan Penataan yang digunakan sebagai
Ruang yang Terukur. bahan Diklat, Bimtek,
Bantek, dan Bangsitas.
• DJTR melakukan Diklat,
Bimtek, Bantek, dan
Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan
melakukan Evaluasi
Kompetensi.
keuntungan Public-Private Sistem Public – Private –
kekayaan komoditas, Partnership (P3) belum People – Partnership (P4)
posisi, dan jumlah mampu meningkatkan dengan membentuk PT.
penduduk belum taraf hidup masyarakat
menjadikan Indonesia setempat. Bersama, pemberian
tuan rumah di negeri Sertipikasi Hak Guna Usaha

SDM_FAT
EKSISTING KEBIJAKAN
sendiri untuk masyarakat ulayat, dan
pembagian keuntungan di
perdesaaan guna
pengembangan komoditas
Local dan World Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:
 Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi pemanfaatan ruang daerah.
 DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar
Kompetensi pengawal pemanfaatan ruang daerah.
 DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan Diklat,
Bimtek, Bantek, dan Bangsitas pemanfaatan ruang daerah
 DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi Pemanfaatan
Ruang Daerah.
 Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan membentuk
PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha untuk masyarakat
ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan guna pengembangan
komoditas Local dan World Champion.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_FAT)
Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
1) Kelembagaan sinkronisasi Program penataan ruang
2) Kelembagaan Konsolidasi Lahan

3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum

menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri.

Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (KEL_FAT)
Tabel 15 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT)
REKOMENDASI
KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Kelembagaan • BKPRD belum bergerak • Pemda menyusun SOP
sinkronisasi pada evaluasi dokumen BKPRD evaluasi
Program RPI2JM dan penerapannya dokumen RPI2JM dan
penataan ruang di tingkat musrenbagda penerapannya di tingkat
musrenbagda
• Kelembagaan • BKPRD belum bergerak • Pemda menyusun SOP
Konsolidasi pada Konsolidasi Lahan Konsolidasi Lahan
Lahan berdasarkan RTR. berdasarkan RTR.
• keuntungan Public-Private Partnership Sistem Public – Private –
kekayaan (P3) belum mampu People – Partnership (P4)
komoditas, meningkatkan taraf hidup dengan membentuk PT.
posisi, dan masyarakat setempat.
jumlah Bersama, pemberian
penduduk Sertipikasi Hak Guna
belum Usaha untuk masyarakat
menjadikan ulayat, dan pembagian
Indonesia tuan keuntungan di perdesaaan
rumah di negeri
sendiri. guna pengembangan
komoditas Local dan World
Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
 Pemda menyusun SOP BKPRD evaluasi dokumen RPI2JM dan
penerapannya di tingkat musrenbagda

 Pemda menyusun SOP Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.

 Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan membentuk
PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha untuk masyarakat
ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan guna pengembangan
komoditas Local dan World Champion.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR diantaranya meliputi:
1) Sistem Pemantauan Implementasi RTR berdasarkan Dokumen teknis

RPI2JM belum ada.
2) Sistem Land Readjustment/Konsolidasi Lahan belum ada.

Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT).
Tabel 16 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT)
SIS_FAT
EKSISTING KEBIJAKAN
• Sistem Pemantauan • DJTR sedang • Pemda mengisi Sistem
Implementasi RTR mengembangkan pemantauan pemanfaatan
berdasarkan Sitem pemantauan ruang daerah
Dokumen teknis pemanfaatan ruang (SIFATARUDA) sebagai
RPI2JM belum ada. nasional bagian dari SIFATARUNAS.

SIS_FAT
EKSISTING KEBIJAKAN
• Sistem Land (SIFATARUNAS) • DJTR mengembangkan
Readjustment/Konsol Aplikasi Land
idasi Lahan belum Readjustment/Konsolidasi
ada. Lahan dari Data Pemodelan
Dinamika Spasial yang
Terintegrasi dengan Bidang
Tanah.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
 Pemda mengisi Sistem pemantauan pemanfaatan ruang daerah
(SIFATARUDA) sebagai bagian dari SIFATARUNAS.
 DJTR mengembangkan Aplikasi Land Readjustment/Konsolidasi Lahan
dari Data Pemodelan Dinamika Spasial yang Terintegrasi dengan Bidang
Tanah.
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN
ZONASI
Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR diantaranya
meliputi
1) Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (KEL_DAL).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).

1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL)
Persoalan Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
1) Absennya RDTR, membuat RTRW masih jadi acuan perizinan

2) Mekanisme Perizinan berbasis Penataan Ruang masih minim
3) Belum ada perangkat hukum Insentif dan Disinsentif

Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
Tabel 17 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL)
PROD_DAL
EKSISTING KEBIJAKAN
• Absennya RDTR • Jumlah Pembinaan dan • Bappenas tetapkan
PZ, membuat Persetujuan Substansi Percepatan Penyusunan
RTRW masih jadi DJTR Reguler belum RDTR PZ sebagai agenda
acuan perizinan maksimal karena bukan prioritas nasional 2018-
prioritas. 2020
• Mekanisme • Kebijakan PTSP masih • DJTR menyusun standar

Perizinan memerlukan perizinan, insentif
berbasis rekomendasi dari disinsentif dan arahan
Penataan Ruang BKPRD sanksi untuk PTSP dan
masih minim Penertiban.
• Belum ada • Sanksi penataan ruang
perangkat hukum belum ditegakkan
Insentif dan
Disinsentif
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
 Bappenas tetapkan Percepatan Penyusunan RDTR PZ sebagai agenda
prioritas nasional 2018-2020

 DJTR menyusun standar perizinan, insentif disinsentif dan arahan sanksi

untuk PTSP dan Penertiban.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR diantaranya meliputi:
1) Jumlah dan distribusi PPNS

Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
Tabel 18 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SDM_DAL)
SDM_DAL
EKSISTING KEBIJAKAN
• Jumlah dan • Diklat dan • Perbanyak Diklat dan
distribusi PPNS Pengangkatan PPNS Pengangkatan PPNS
• Mutasi sangat masih terbatas
tinggi
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:
Perbanyak Diklat dan Pengangkatan PPNS.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL )
Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR diantaranya meliputi:

1) Kelembagaan pemberi insentif dan disinsentif

2) Kelembagaan PPNS Penataan Ruang di daerah

Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (KEL_DAL).
Tabel 19 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL)
KEL_DAL
EKSISTING KEBIJAKAN
• Kelembagaan • Masih jarang perda yang • DJTR menyusun standar
pemberi insentif mengatur khusus khusus insentif, disinsentif,
dan disinsentif insentif, disinsentif, dan dan arahan sanksi.
arahan sanksi.
• Pemda menyusun perda
yang mengatur khusus
insentif, disinsentif, dan
arahan sanksi.
• Kelembagaan • PPNS terikat • DJTR membentuk
PPNS Penataan tanggungjawab struktural kelembagaan PPNS ditarik
Ruang di daerah ke SKPD masing-masing ke Pusat.
sehingga efektivitas
penyidikan terbatas.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
 DJTR menyusun standar khusus insentif, disinsentif, dan arahan sanksi.
 Pemda menyusun perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif, dan
arahan sanksi.
 DJTR membentuk kelembagaan Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS)
ditarik ke Pusat.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL)

Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR, yaitu belum adanya Sistem RDTR
online untuk dan Pengaduan On Line dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(PTSP).
Persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan terdapat

alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel 20
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).
Tabel 20 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SIS_DAL)
SIS_DAL
EKSISTING KEBIJAKAN
• Sistem RDTR PZ - • DJTR dan Pemda

online untuk menyusun Sistem RDTR
PTSP dan PZ online untuk PTSP dan
Pengaduan On Pengaduan On Line yang
Line belum ada diakses melalui
Smartphone dimana saja
dan kapan saja.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
DJTR dan Pemda menyusun Sistem RDTR PZ online untuk Pelayanan
Terpadu Satu Pintu (PTSP) dan Pengaduan On Line yang diakses melalui
Smartphone dimana saja dan kapan saja, sebagaimana diilustrasikan pada
gambar.

Gambar 35 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses secara Online
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR DAN

PERATURAN ZONASI
Di dalam tahapan persiapan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi tidak terlepas dari permasalahan-permasalahan yang menjadi
penghambat. Berikut permasalahan yang sering terjadi dalam persiapan
penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi berdasarkan
pentahapannya:
Tabel 21 Permasalahan Dalam Tahap Persiapan
Tahapan Persiapan Rekomendasi

No. Permasalahan
Penyusunan RDTR dan PZ Kebijakan
1. Pembentukan tim penyusun
RDTR dan PZ kabupaten/kota
a Pemerintah daerah a) Tim Koordinasi a) Agar disusun
kabupaten/kota, Penataan Ruang Permendagri
khususnya dalam lingkup Daerah (TKPRD) Standar Kualifikasi
Tim Koordinasi Penataan belum efektif. Penata Ruang
Ruang Daerah (TKPRD) b) Kapasitas SDM yang Daerah, yang
Kabupaten/Kota terlibat (leading mengatur
sector) belum ketentuan batas
kompeten dalam minimal lima tahun
penataan ruang. bertahan di SKPD


No. Permasalahan
penataan ruang,
ketentuan standar
pendidikan, dan
ketentuan standar
kompetensi
pemanfaatan ruang
daerah.
b tim ahli yang diketuai oleh a) Tim ahli professional a) Kemenristek Dikti
profesional perencana perencanan wilayah mengkoordinasikan
wilayah dan kota yang dan kota belum semua lembaga
memiliki sertifikat dan penelitian di Pusat
bersertifikat, memiliki
pengalaman di dan daerah dibantu
pengalaman di bidang bidang perencanaan oleh Kemendagri
perencanaan wilayah wilayah < 10 tahun. b) DJTR membuat
minimal 10 tahun dan b) Lembaga Penelitian standar kompetensi
pernah menyusun RDTR, masih didominasi perencana dan
dengan anggota yang bergerak di melakukan
profesional pada bidang bidang lingkungan sertifikasi
hidup, dan hukum c) DJTR menyusun
keahlian yang paling
jarang yang bergerak Roadmap
kurang terdiri atas: di penataan ruang. Pembinaan
a) arsitek (rancang kota); c) Lembaga Penelitian Penataan Ruang
b) pertanahan; tersebar tanpa Berbasis Standar
c) geografi/geodesi; koordinasi. Kompetensi yang
d) geologi/kebencanaan; Terukur yang
e) teknik sipil digunakan sebagai
bahan Diklat,
(infrastruktur/prasarana/
Bimtek, Bantek,
transportasi); dan Bangsitas
f) teknik lingkungan; dan pemanfaatan ruang
g) hukum. daerah
2. kajian awal data sekunder a) Perda RTRW a) Perlu terobosan

(mencakup peninjauan kabupaten/kota regulasi dan
kembali terhadap RTRW, masih dalam proses kelembagaan
RDTR, RTBL, RPJPD dan peninjauan kembali; terkait peninjauan
RPJMND serta ketentuan b) Sinkronisasi kembali sehingga
sektoral terkait pemanfaatan dokumen tata ruang tidak ditemui
ruang) belum bersinergi hambatan karena
dengan baik proses peninjauan
sehingga kembali RTRW
mengakibatkan b) Diskusi insentif
tumpang tindih dengan kepala
secara spasial dan daerah mengenai


No. Permasalahan
non spasial; visi yang tertuang
c) Dokumen di dalam RPJMD
pembangunan sehingga dapat
(RPJMD, RPJPD) diterjemahkan ke
belum terakomodir di dalam RTRW
dalam dokumen tata
ruang
d) Di beberapa daerah,
dokumen
pembangunan
terkadang sulit
didapatkan secara
lengkap
3. Penetapan delineasi awal a) Penentuan delineasi Penetapan delineasi
BWP BWP dalam RDTR dilakukan di dalam
kabupaten/kota forum lintas sektor dan
memiliki mempertimbangkan
permasalahan aspek lingkungan,
pertimbangan teknis, ekonomis dan
antara lain: politis, geostrategic.
ketidaksesuaian
delineasi BWP dalam
RTRW
kabupaten/kota
dengan RDTR
kabupaten/kota.
4. Persiapan teknis pelaksanaan
a penyimpulan data awal; Dilakukan normatif dan Inovasi
relatif sesuai
kemampuan penyusun
b penyiapan metodologi Sering disiapkan Penentuan metode
pendekatan pelaksanaan menyerupai pendekatan pelaksanaan yang
pekerjaan; pelaksanaan yang disesuaikan dengan
dilakukan di wilayah karakteristik wilayah
perencanaan lain yang
berbeda karakteristik
c penyiapan rencana kerja Ketidaksesuaian target Penetapan target
rinci; dan yang tercantum dalam dalam rencana kerja
rencana kerja dengan perlu dipikirkan secara
realisasi pekerjaan terukur dan
disesuaikan dengan
kemampuan sehingga
realisasi dapat
tercapai sesuai
dengan target


No. Permasalahan
d penyiapan perangkat Penentuan sampel Perlu menentukan
survei (checklist data yang dalam pengumpulan sasaran narasumber
dibutuhkan, panduan data (wawancara, sehingga data primer
wawancara, kuesioner, observasi) kurang tepat yang didapatkan valid
panduan observasi, sasaran. dan berkualitas
dokumentasi, dan lain-
lain), serta mobilisasi
peralatan dan personil
yang dibutuhkan.
5. Pemberitaan kepada publik Sosialisasi terkait Sosialisasi perlu

perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dan dijadwalkan secara
penyusunan RDTR dan PZ, PZ kepada masyarakat bertahap dan
tim ahli yang terlibat, tahapan belum optimal dilakukan secara
penyusunan, dan penjelasan berkala sesuai dengan
lain yang diperlukan tahapan penyusunan
RDTR dan PZ
Tabel 22 Permasalahan Dalam Tahap Pengumpulan Data
Rekomendasi
No. Tahapan Pengumpulan Data Permasalahan
Kebijakan
1. Data dan Informasi untuk RDTR
a data primer, terdiri atas:
1) aspirasi masyarakat, a) Penyebaran angket Dilakukan terobosan

termasuk pelaku usaha dan wawancara teknologi sehingga
dan komunitas adat orang perorang aspirasi kelompok
terkadang masih
serta informasi terkait tidak tepat sasaran, masyarakat dapat
potensi dan masalah sehingga data yang diidentifikasi secara
penataan ruang yang di dapat kurang meluas dan secara
didapat melalui metode: berkualitas cepat, misalnya
penyebaran angket, b) Masyarakat belum melalui aplikasi
memprioritaskan
forum diskusi publik, tata ruang teknologi informasi.
wawancara orang per sehingga aspirasi
orang, kotak aduan, masyarakat terkait
dan lainnya; tata ruang belum
optimal
2) kondisi dan jenis guna Konflik-konflik Perlu menyusun
lahan/bangunan, pemanfaatan ruang pendekatan secara
intensitas ruang, serta menjadi hal yang intensif dengan
konflik-konflik

Rekomendasi
Kebijakan
pemanfaatan ruang cukup sensitif masyarakat dan
(jika ada), maupun dibeberapa golongan pemangku
infrastruktur perkotaan baik masyarakat kepentingan agar
yang didapat melalui maupun pemerintah lebih mudah
metode observasi pusat dan daerah. mendapatkan data
lapangan; dan infromasi yang
3) kondisi fisik dan sosial dibutuhkan
ekonomi BWP secara
langsung melalui
kunjungan ke semua
bagian dari wilayah
kabupaten/kota.
b data sekunder, terdiri atas
1) Peta dengan ketelitian a) Proses perolehan Percepatan teknik

minimal 1:5.000 terdiri data spasial peta akuisisi, pengolahan,
atas: dengan ketelitian dan penambahan
1:5000
a) peta dasar rupa bumi SDM di bidang
membutuhkan
skala minimal waktu yang cukup perpetaan di daerah
1:5.000; lama; dan tim asistensi peta
b) peta geomorfologi, b) BIG sebagai di Pusat.
peta geologi, peta walidata untuk peta
topografi, serta peta dasar dan tematik
kemampuan tanah; belum sepenuhnya
bergerak secara
(1)
optimal
2) peta penatagunaan a) Sinergitas tata Intergrasi tata ruang
tanah, meliputi: ruang dengan dengan pertanahan
pertanahan dalam dalam hal penyediaan
a) peta penguasaan hal pemenuhan
kebutuhan data data dan informasi
tanah/pemilikan
tanah/gambaran spasial dan terkait pertanahan
umum penguasaan informasi terkait
tanah, atau pertanahan belum
b) peta penggunaan terjalin dengan baik
dan/atau b) Data pertanahan
pemanfaatan tanah; masih bersifat
rahasia sehingga
sulit untuk
diperoleh
3) peta satuan wilayah Ketersediaan dan Kerjasama dengan
sungai (SWS) dan kelengkapan di wali wali data
daerah aliran sungai data
(DAS);

Rekomendasi
Kebijakan
4) peta klimatologis (curah Ketersediaan dan Kerjasama dengan
hujan, hidro-geologi, kelengkapan di wali wali data
angin, dan temperatur); data
5) peta kawasan risiko Skala peta antara Perlu penyesuaian

bencana di level kota; kawasan risiko terkait skala peta
dan bencana di level kota risiko bencana
masih makro belum dengan skala peta
sesuai dengan peta didalam RDTR
yang dibutuhkan kabupaten/kota.
dalam proses
penyusunan RDTR
kabupaten/kota
dengan skala lebih
detail
6) apabila masih terdapat a) Pemerintah daerah Pemerintah daerah

pada wilayah tersebut, kurang harus menjadikan
peta tematik sektoral memperhatikan pariwisata sebagai
tertentu seperti: potensi pariwisata
sehingga data aset utama Indonesia
a) peta kawasan obyek terkait potensi dan kebanggaan
vital nasional dan pariwisata sulit Layer Satu daerah
kepentingan diperoleh sebelum eksploitasi
pertahanan dan b) Integrasi antara sumber daya alam.
keamanan dari data peta dengan
instansi terkait; RTRW/RDTR
kabupaten/kota
b) peta lokasi kawasan
belum terwujud,
industri maupun misalnya peta
kluster industri kecil kawasan hutan
dari kementerian dengan peta
perindustrian; penggunaan lahan
c) peta sebaran lahan di dalam
gambut (peatland), RTRW/RDTR
kabupaten/kota
dari instansi terkait;
belum sesuai,
d) peta kawasan hutan sehingga
dari instansi terkait menyulitkan
baik di pusat maupun penyusun dalam
daerah; mengolah data
e) peta kawasan sekunder
c) Beberapa data peta
pertanian dari
spasial belum
instansi terkait baik di tersedia di setiap
pusat maupun kabupaten/kota
daerah. karena

Rekomendasi
Kebijakan
f) peta kelautan keterbatasan
sebagai informasi anggaran, SDM
dasar terkait dan peralatan
dalam penyediaan
kedalaman laut
data.
(batimetri), jenis
pantai, informasi
dasar lainnya terkait
navigasi dan
administrasi di
wilayah laut khusus
untuk kawasan
perkotaan yang
berada di wilayah
pesisir pantai;
g) peta pemanfaatan
sumber daya pesisir,
laut, dan pulau-pulau
kecil lainnya yang
menjadi bagian dari
wilayah kota tersebut
dari instansi terkait,
seperti properti di
atas/bawah laut,
instalasi kabel/gas,
perikanan, dll;
h) peta destinasi
pariwisata dari
instansi terkait baik di
pusat maupun
daerah;
i) peta lokasi bangunan
bersejarah dan
bernilai pusaka
budaya, dari instansi
terkait; dan/atau
j) peta kawasan
terpapar dampak
perubahan iklim dari
BMKG atau instansi
terkait.
c Data dan informasi terdiri
atas :

Rekomendasi
Kebijakan
1) data wilayah a) Peta batas wilayah Mengoptimalkan hasil
administrasi; administrasi masih Kebijakan Satu Peta
terlalu banyak versi
antara daerah satu
dengan daerah
lainnya
b) Batas administrasi
terkadang masih
menjadi
perdebatan antar
daerah yang
berbatasan secara
langsung, sehingga
data yang diperoleh
tidak valid
2) data dan informasi Data dan informasi -
tentang kebijakan RTRW
antara lain RTRW kabupaten/kota sulit
Kabupaten/Kota, RPJP didapatkan karena
Kabupaten/Kota dan masih dalam proses
RPJM Kabupaten/Kota; peninjauan kembali
3) data fisiografis; Ketersediaan dan Kerjasama dengan

kelengkapan di wali wali data
data
4) data kondisi fisik tanah; Ketersediaan dan Kerjasama dengan

kelengkapan di wali wali data
data
5) data dan informasi Data penggunaan Pemerintah daerah

penggunaan lahan lahan eksisting jarang perlu melaukan
eksisting dan intensitas diperbarui updating penggunaan
pemanfaatan bangunan lahan secara berkala
eksisting berdasarkan
klasifikasi umum;
6) data penatagunaan a) data-data Integrasi tata ruang
tanah, meliputi: pertanahan masih dengan pertanahan
a) data penguasaan sulit didapatkan terkait pemenuhan
karena bersifat
tanah/pemilikan data-data pertanahan
rahasia
tanah/gambaran b) website pertanahan
umum penguasaan didaerah masih
tanah, menggunakan
b) data penggunaan sistem terpusat
dan/atau dengan pemerintah

Rekomendasi
Kebijakan
pemanfaatan tanah; pusat sehingga
data tidak dapat
diakses oleh
semua orang
7) data peruntukan ruang Data RTRW/RDTR Data bidang
(yang dapat diperoleh kawasan yang pertanahan bisa
dari RTRW, RDTR bersebelahan dengan menjadi alternative
kawasan yang BWP di selain kemampuan
bersebelahan, dan lain- kabupaten/kota belum foto udara merekam
lain); tentu sudah tersedia peruntukan ruang
8) data dan informasi izin a) Basis data Perlu melalukan

pemanfaatan ruang perizinan penyimpanan dan
eksisting, baik dari diperlukan untuk pemutakhiran data
menetapkan jenis
sektor kehutanan, spasial terkait
aktivitas yan
kelautan, pertanahan, diperbolehkan pada perizinan.
pertambangan, dll, suatu zona dalam
terutama yang berskala rangka penyusunan
besar; peraturan zonasi.
b) Data perizinan
seringkali tidak
dikoleksi dan
dimutakhirkan
begitupula dengan
data spasial
perizinan sering
tidak dikelola
dengan baik.
9) data kependudukan dan a) Data sosial budaya Perlu pengolahan
sosial budaya; masih berupa data data tabular menjadi
tabular belum spasial untuk data
spasial
b) Data sosial budaya sosial budaya
belum timeseries
dan validitas data
terkadang belum
sesuai dengan
kondisi lapangan
10) data ketersediaan Sulitnya mendapatkan Saatnya semua
prasarana dan sarana; data spasial walidata yang ditunjuk
utilitas/jaringan berdasarkan
prasarana sektoral Kebijakan Satu Peta
dengan berbagai merencanakan,
alasan membangun, dan
memutakhirkan

Rekomendasi
Kebijakan
semua data berbasis
spasial dan
melakukan sharing
data
11) data dan informasi Kurangnya Dorongan kepada

tentang peluang ketersediaan data daerah agar
ekonomi. potensi wilayah menyusun dokumen
potensi ekonomi
daerah
12) data kemampuan Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik

keuangan utama, padahal kepada data ini
pembangunan daerah; memberikan
gambaran mengenai
kemampuan daerah
dalam hal
mewujudkan rencana
struktur maupun pola
ruang
13) data dan informasi Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik
tentang kelembagaan utama, padahal kepada data ini
pembangunan daerah; memberikan
gambaran mengenai
potensi daerah dalam
hal mewujudkan
rencana struktur
maupun pola ruang
dan juga aspek
pemanfaatan ruang
14) data terkait kawasan a) Versi data antar a) Perlu penajaman

dan bangunan (kualitas, instansi berbeda- pedoman terkait
intensitas blok eksisting, beda; penyusunan RTBL.
tata bangunan); b) Minimnya kuantitas
dan kualitas
Peraturan kepala
daerah tentang
Rencana Tata
Bangunan dan
Lingkungan
(RTBL);
c) Minimnya kuantitas

Rekomendasi
Kebijakan
dan kualitas Perda
tentang Bangunan
Gedung.
15) RDTR dan PZ kawasan Data yang dibutuhkan -
yang bersebelahan belum tentu tersedia
dengan kawasan disebabkan oleh
perencanaan (jika ada); daerah tersebut
dan belum atau sedang
dalam proses
penyusunan RDTR
dan PZ
16) data dan informasi a) Tidak semua Kerjasama dengan

terkait kondisi geologi daerah memiliki wali data
kawasan termasuk data terkait dengan
pemanfaatan ruang di pemanfaatan ruang
dalam bumi
dalam bumi (jika ada). b) Peraturan terkait
pemanfaatan ruang
dalam bumi belum
ada
d Data dan informasi untuk
penyusunan PZ terdiri dari
data dan informasi yang
digunakan untuk menyusun
RDTR dan ditambahkan
dengan data dan informasi
sebagai berikut:
1) KUPZ yang termuat Dijadikan arahan, Perlu inovasi dan
dalam peraturan daerah meskipun kualitas pengembangan dari
tentang RTRW pengaturan masih penyusun
kabupaten/kota; bersifat umum
2) peta rencana struktur - -

ruang dan rencana pola
ruang dalam RDTR;
3) kriteria performa a) Adanya tumpang

zona/subzona yang tindih antara BWP
termuat pada tabel dengan kondisi
eksisting
kriteria b) Transparansi data
pengklasifikasian status lahan sulit
zona/subzona dalam diakses

Rekomendasi
Kebijakan
RDTR;
4) data dan informasi, a) Kajian dampak

meliputi: kegiatan terhadap
(a) jenis penggunaan zona belum
dijadikan acuan
lahan yang ada
dalam penyusunan
pada daerah yang rencana
bersangkutan; b) Data time series
(b) jenis kegiatan yang digunakan
pemanfaatan ruang; untuk melakukan
(c) jenis dan intensitas proyeksi daya
kegiatan yang ada dukung dan daya
tampung baiknya
pada daerah yang dengan jangka
bersangkutan; waktu minimal 10
(d) identifikasi masalah tahun, sedangkan
dari masing-masing kondisi real data
kegiatan serta time series rata-
kondisi fisik (tinggi rata 5 tahunan.
c) Belum adanya
bangunan dan
penyesuaian
lingkungannya); Permen 20 tahun
(e) kajian dampak 2011 menjadi
kegiatan terhadap Permen nomor 16
zona yang tahun 2018.
bersangkutan;
(f) daya dukung dan
daya tampung yang
merupakan hasil
dari analisis fisik
dan lingkungan
dalam penyusunan
RDTR;
(g) standar teknis dan
administratif yang
dapat dimanfaatkan
dari peraturan
perundang-
undangan nasional
maupun daerah;
(h) peraturan
perundang-
undangan
pemanfaatan lahan
dan bangunan,

Rekomendasi
Kebijakan
serta prasarana di
daerah terkait;
(i) perizinan dan
komitmen
pembangunan; dan
(j) peraturan
perundang-
undangan yang
terkait dengan
penggunaan lahan
yang ada di
kabupaten/kota
yang akan disusun
peraturan
zonasinya.
Tabel 23 Permasalahan Dalam Tahap Analisis Data
Tahapan Analisis Data

Rekomendasi
No. Penyusunan RDTR dan Permasalahan
Kebijakan
PZ
1. Pengolahan dan analisis
data untuk penyusunan
RDTR meliputi:
a analisis struktur internal Dilakukan hanya Peningkatan analisis
BWP mengidentifikasi jaringan penyusun dan
yang ada, tidak semua supervisi
penyusun melakukan
analisis beban struktur
ruang dan kecenderungan
arah pergerakan
b analisis sistem a) Analisis penggunaan a) Daerah perlu
penggunaan lahan lahan masih dilakukan membuat
(land use); berdasarkan asaz Pemodelan
permintaan Dinamika dalam
(kepentingan) sehingga penyusunan RTR.
membutuhkan proses b) Sistem Informasi
yang cukup lama Tata Ruang
b) Analisis penggunaan Berbasis Bidang
lahan masih bersifat Tanah yang
eksisting, belum memiliki data atribut
diproyeksikan untuk peruntukan ruang
masa yang akan datang dan peraturan
c) Masih banyaknya daerah zonasi bisa


Rekomendasi
Kebijakan
PZ
yang melakukan dimanfaatkan untuk
pemutihan pada saat penyusunan
melakukan analisis RTRW, pemberian
penggunaan lahan; sertipikat, updating,
d) Perbedaan skala antara dasar penentuan
penggunaan lahan yang Pajak Bumi dan
terdapat didalam RTRW Bangunan, Sensus
kabupaten/kota dengan Penduduk, dll.
RDTR kabupaten/kota
sehingga membutuhkan
waktu yang cukup lama
untuk melakukan
penyelarasan.
e) Belum ada Sistem
Aplikasi Penyusun RDTR
yang fully spatial (GIS).
c analisis kependudukan a) Beberapa variabel Spasialkan Populasi
dan peran BWP dalam penyusunan rencana tata dan PDRB yang masih
wilayah yang lebih luas; ruang masih belum beralamatkan
bersifat spasial, biasanya administrasi ke unit
masih beralamatkan piksel berukuran
administrasi, termasuk 1Km2 membentuk
Populasi Data Grid.
b) Pemodelan Dinamika
Spasial yang pernah
dikembangkan Bappenas
dan BIG tidak
sepenuhnya operasional
karena tidak semua data
bersifat spasial seperti
Populasi
d analisis sumber daya a) Tidak membuat Perlu updating
alam dan fisik atau perubahan peruntukan peraturan terkait
lingkungan BWP; tapi hanya meningkatkan pedoman analisis
kualitas lingkungan sumber daya alam
melalui peningkatan dan fisik atau
kualitas jaringan lingkungan yang telah
prasarana pelayanan dan disesuaikan dengan
sarana lingkungan; Permen 16 tahun
b) Peraturan terkait analisis 2018
sumber daya alam dan
fisik atau lingkungan
masih menggunakan
Permen PU Nomor 20
Tahun 2007, belum
disesuaikan dengan
peraturan Permen 16
Tahun 2018
e analisis sosial budaya; Aspek kearifan lokal sering Pemerintah pusat


Rekomendasi
Kebijakan
PZ
terabaikan dalam perlu memberikan
penyusunan RDTR karena pedoman sebagai
tidak semua perencana acuan dalam
mampu melakukan analisis menganalisis aspek
terkait sosial dan budaya; sosial dan budaya
f analisis kependudukan; a) Metode analisis Perlu penyesuaian
kependudukan yang data dari tabular
digunakan ditiap daerah menjadi spasial
berbeda-beda tergantung terutama untuk data
dengan kondisi wilayah kependudukan
b) Analisis kependudukan
masih berbentuk tabular
saja
g analisis ekonomi dan Analisis sektor unggulan Analisis sektor
sektor unggulan; masih sangat sederhana unggulan perlu
hanya dengan melihat memperhatikan
PDRB (pendapatan) proyeksi dimasa
mendatang, terukur
dan sesuai dengan
sumber daya yang
menjadi produk
unggulan di BWP
tersebut.
h analisis transportasi Aplikasi untuk menganalisis Penyediaan aplikasi
(pergerakan); pergerakan transportasi untuk menganalisis
belum tersedia, sehingga transportasi
analisis masih dilakukan
secara manual
i analisis sumber daya Kurangnya terobosan -
buatan; terkait sumber daya buatan
j analisis kondisi kondisi lingkungan binaan -
lingkungan binaan; di perkotaan belum menjadi
perhatian
k analisis kelembagaan; Peraturan masih banyak Harmonisasi peraturan
dan yang tumpang tindih agar tidak terjadi
tumpang tindih
l analisis pembiayaan Adanya ketimpangan
pembangunan wilayah dibeberapa daerah
sehingga untuk
menganalisis biaya
pembangunan cukup sulit
2. Analisis untuk penyusunan
PZ meliputi:
a analisis karakteristik a) Rancang kota masih a) Penentuan dan
peruntukan, zona dan belum dilakukan di Desain Zona
zona berdasarkan semua daerah Preservasi Visual di
kondisi yang b) Analisis penyusunan perkotaan untuk
diharapkan peraturan zonasi masih rencana Landmark
(berdasarkan nilai belum dilakukan secara Kota dan Taman


Rekomendasi
Kebijakan
PZ
sejarah, lokasi, hati-hati, sehingga Kota kelas Dunia
kerentanan dan risiko menimbulkan dampak sebagai masukan
bencana, persepsi yang merugikan untuk RDTR;
maupun preferensi masyarakat b) Ditjen Tata Ruang
pemangku c) Banyak standar-standar menyusun standar
kepentingan); sektoral yang belum dan kriteria
b analisis jenis dan dilakukan pemutakhiran penataan ruang;
karakteristik kegiatan sebagai acuan dalam c) Tim penyusun
yang saat ini penyusunan peraturan RDTR harus
berkembang dan zonasi menjadikan data
mungkin akan d) kurangnya muatan persil/bidang tanah
berkembang di masa standar dan kriteria pada yang dikeluarkan
mendatang; pedoman-pedoman BPN sebagai
c analisis kesesuaian penyusunan RTR; entitas spasial
kegiatan terhadap e) Persoalan tanah pada terkecil dalam
peruntukan/zona/sub kawasan yang belum peraturan zonasi.
zona (karakteristik terbangun masih milik
kegiatan, fasilitas perorangan bukan milik
penunjang dll); pemerintah daerah.
d analisis dampak Penyusunan rencana
kegiatan terhadap jenis pola ruang s/d
peruntukan/zona/sub kedalaman blok akan
zona; dapat menimbulkan
e analisis pertumbuhan gejolak sosial dan juga
dan pertambahan spekulasi harga tanah.
penduduk pada suatu
zona;
f analisis gap antara
kualitas
peruntukan/zona/sub
zona yang diharapkan
dengan kondisi yang
terjadi di lapangan
(peruntukan saat ini,
perizinan yang sudah
dikeluarkan; status
guna lahan, konflik
pemanfaatan ruang);
g analisis karakteristik
spesifik lokasi (obyek
strategis
nasional/provinsi, ruang
dalam bumi);
h analisis ketentuan,
standar setiap sektor
terkait; dan
i analisis kewenangan
dalam perencanaan,
pemanfaatan ruang dan


Rekomendasi
Kebijakan
PZ
pengendalian
pemanfaatan ruang.
Tabel 24 Permasalahan Dalam Tahap Perumusan Konsep RDTR dan PZ
Tahapan Perumusan Konsep Rekomendasi

No. Permasalahan
RDTR dan PZ Kebijakan
1 Perumusan Konsep RDTR Unsur politis dalam Perlu dibakukan
perumusan konsep berdasar tujuan yang
RDTR masih ingin dicapai dengan
mendominasi meningkatkan unsur
science dan penguatan
pertimbangan potensi,
daya dukung dan daya
tamping wilayah
2 Perumusan Muatan PZ Perumusan muatan Orientasi tujuan dan
a penentuan deliniasi blok PZ belum mengikuti optimalisasi ruang,
peruntukan standar penyusunan penigkatan kapasitas
sehingga belum perencana, pelibatan
seragam analisis mengenai
b perumusan aturan dasar, Kualitas produk indikator pencapaian
yang memuat RDTR tiap daerah target.
1) ketentuan kegiatan belum maksimal
dan penggunaan lahan dalam perumusan Pelibatan masyarakat
2) ketentuan intensitas aturan dasar sebagai penghuni dan
pemanfaatan ruang pengguna pengaturan
3) ketentuan tata tersebut.
bangunan
4) ketentuan prasarana Pertimbagan
minimal pengaturan mengenai
5) ketentuan khusus kenaikan nilai tanah.
6) standar teknis
7) ketentuan pelaksanaan
meliputi:
a) ketentuan variansi
pemanfaatan
ruang;
b) ketentuan insentif
dan disinsentif; dan
c) ketentuan
penggunaan lahan
yang tidak sesuai
(non-conforming
situation) dengan

peraturan zonasi;
Tabel 25 Permasalahan Dalam Tahap Legislasi RDTR dan PZ
Tahapan Legislasi Rekomendasi

No. Permasalahan
RDTR dan PZ Kebijakan
1. Penyusunan dan a) Proses legalisasi yang Perlu terobosan proses
pembahasan raperda melibatkan unsur pembahasan, baik
tentang RDTR dan PZ, legislatif, menyebabkan untuk mencapai
terdiri atas: proses legalisasi perda efisiensi waktu,
a penyusunan naskah RDTR dan PZ berkurangnya waktu
akademik raperda membutuhkan waktu tatap muka,
tentang RDTR dan PZ yang cukup lama; transparansi dan
b penyusunan raperda b) Unsur kepentingan substansi
tentang RDTR dan PZ (politis) masih pembahasan. Bisa
yang merupakan mendominasi dalam dilakukan salah
proses penuangan proses legalisasi perda satunya dengan
materi teknis RDTR RDTR dan PZ; memanfaatkan
dan PZ ke dalam c) Penentuan raperda teknologi informasi.
pasal-pasal dengan yang akan disahkan Selain itu, perlu juga
mengikuti kaidah masih dengan metode terobosan
penyusunan peraturan kesepakatan antar kelembagaan dengan
perundang-undangan stakeholder di DPRD menginisiai
c pembahasan raperda belum berdasarkan pemahaman
tentang RDTR dan PZ prioritas kepentingan mendalam bagi
yang melibatkan bagi masyarakat anggota dewan dan
pemerintah masyarakat umum
kabupaten/kota yang mengenai pentingnya
berbatasan dan ditetapkannya RTR
masyarakat. menjadi produk hukum,
Rekomendasi
perbaikan hasil
pelaksanaan KLHS
harus tetap
dipertimbangkan dalam
muatan raperda
tentang RDTR dan PZ
dalam setiap
pembahasannya

Konsep Dasar RDTR Dan PZ PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Konsep Dasar RDTR Dan PZ PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Konsep Dasar

Rencana Detail Tata Ruang

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 I

KATA PENGANTAR ....................................................................................................................... I

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................................ 1

BAB II PENGENALAN DAN PENTINGNYA RDTR DAN PZ .............................................................. 7

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ .................................................................... 7

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 II

1. Latar Belakang .............................................................................................................. 29

A. SISTEM PENATAAN RUANG .................................................................................................. 34

BAB IV IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM PELAKSANAAN RDTR DAN PZ ................................. 59

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 III

1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) .................... 80

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 IV

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 V

Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota .......................................................................... 56

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VI

Tabel 1 Penyusunan RDTR dan PZ ............................................................................................. 11

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VII

Tabel 23 Permasalahan Dalam Tahap Analisis Data ................................................................... 96

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 VIII

Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

Sesuai dengan Pasal 59 ayat (4) PP No, 15 tahun 2010 tentang

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1

Modul Konsep Dasar RDTR dan Peraturan Zonasi/PZ dapat memberi

Sejarah Peraturan Zonasi

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 2

Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 3

Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 4

wilayah perencanaannya mencakup kabupaten/kota dibuat pada peta skala

Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 5

penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi, serta keterkaitan RDTR

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Pengenalan dan pentingnya Rencana Detail Tata Ruang dan

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 6

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PZ

Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 7

PZ disusun untuk setiap zona peruntukan yang ditetapkan dalam rencana

3. Penyusun RDTR dan PZ

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 8

4. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR dan PZ

5. Urgensi Penyusunan RDTR dan PZ

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 9

namun hanya mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota, mengingat masih

6. Proses Penyusunan RDTR dan PZ

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 10

Tata cara penyusunan RDTR dan PZ ditampilkan pada tabel berikut:

Tahap persiapan diawali dengan pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 11

dan data sekunder berdasarkan sumber datanya. Hasil kegiatan

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 12

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 13

minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan

B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR dan PZ