UNIVERSITAS UDAYANA

FAKULTAS TEKNIK

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

MATA KULIAH : DASAR-DASAR PERANCANGAN KOTA

JUDUL TUGAS : REVIEW KONDISI TATA BANGUNAN PADA KORIDOR
JL. BULUH INDAH

DOSEN:

I Ketut Mudra, ST., MT.

Kadek Agus Surya Dharma., ST., MT.
Ir. I Ketut Muliawan Salain, MT.
Ir. Anak Agung Gde Djaja Bharuna S., MT.
Ni Luh Putu Eka Pebriyanti, ST., MSc.
Gede Windu Laskara, ST., MT.
Ni Made Mitha Mahastuti, ST., MT.

Disusun Oleh:

Ida Bagus Agung Mahadewa (1805521068)

Diah Dwika Fristi Paramita (1805521102)
Putu Intan Santika Murti (1805521110)

TAHUN 2020

1
 KATA PENGANTAR

Puja dan puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa
karena berkat rahmat dan karunia-Nya penulis mampu untuk menyelesaikan
pembuatan makalah yang berjudul “REVIEW KONDISI TATA BANGUNAN
PADA KORIDOR JL. BULUH INDAH” sebagai salah satu penunjang nilai mata
kuliah Dasar-Dasar Perancangan Kota.
Kami menyadari, bahwa tidak ada hal yang sempurna dimuka bumi ini
kecuali Tuhan Yang Maha Esa. Begitu pula makalah ini, masih jauh dari
kesempurnaan dan masih banyak terdapat kesalahan serta kekurangan di
dalamnya. Oleh karena itu, kami sangat mengharapkan kritik dan saran yang
sifatnya membangun sehingga dapat menjadi makalah yang lebih baik lagi.
Apabila terdapat kesalahan pada makalah ini penulis mohon maaf yang
sebesar-besarnya. Semoga makalah ini dapat bermanfaat bagi para pembaca dan
dapat mengembangkan etos kerja yang tinggi terutama dibidang arsitektur. Akhir
kata, kami ucapkan terima kasih.

Penulis,

Denpasar, 10 November 2020

2
 DAFTAR ISI

COVER.................................................................................................................i
KATA PENGANTAR......................................................................................... ii
DAFTAR ISI........................................................................................................iii
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................... iv
BAB I PENDAHULUAN................................................................................. 1
1.1. Latar Belakang........................................................................... 1
1.2. Tujuan dan sasaran.....................................................................1
1.3. Identifikasi masalah....................................................................1
1.4. Lingkup dan Batasan..................................................................2
1.5. Metode penelitian .......................................................................2
1.6. Sistematika laporan ....................................................................3
BAB II TINJAUAN............................................................................................ 5
2.1. Tinjauan Objek Studi................................................................. 5
2.1.1. Tinjauan Fisik................................................................ 5
2.1.2. Tinjauan Non-Fisik....................................................... 10
2.2. Teori Kota.................................................................................... 11
2.3. Teori Tata Bangunan.................................................................. 19
2.4. Produk Tata Ruang yang Mengatur Obyek ............................ 25

3
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1 Peta Pulau Bali................................................................................5

Gambar 2. Peta Koridor Jl. Buluh Indah.......................................................6
Gambar 3. Batas utara koridor Jalan Buluh Indah......................................7
Gambar 4. Batas selatan koridor Jalan Buluh Indah...................................7
Gambar 5. Vegetasi pada koridor Jalan Buluh Indah..................................8
Gambar 6. Kontur pada koridor Jalan Buluh Indah...................................9

4
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam merancang suatu bangunan kita perlu mempertimbangkan
berbagai aspek yang terkait dengan pembangunan baik dari segi
lingkungan, ekonomi, dan lain sebagainya. Pengolahan lahan dengan baik
dan sesuai dengan daerah bangunan itu didirikan juga merupakan salah
satu aspek yang perlu diperhatikan
Begitu pula dalam merancang suatu kota perlu dilakukan
beberapa pertimbangan-pertimbangan terkait berbagai aspek yang
bersangkutan seperti tata guna lahan, tata bangunan, dan lain sebagainya.
Tata bangunan akan dilihat dari tempat daerah kota tersebut , baik
asal – usul tradisi dan budaya , zona daerah, serta fungsi dari bangunan
tersebut. Tata bangunan dirancang agar daerah tersebut dapat terlihat
harmonis dan selaras.
Pada daerah yang dikaji dalam makalah ini yakni koridor jalan
pada jalan Buluh Indah dimana sepanjang jalan raya dipenuhi dengan
pertokoan , bangunan pada jalan Buluh Indah ini dominan difungsikan
sebagai daerah perdagangan (komersial), maka dari itu diperlukan
penataan bangunan pada suatu daerah , hal ini bertujuan untuk
mengembangkan , melestarikan bangunan dan lingkungan / kawasan
sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan pengendalian bangunan
gedung secara optimal.

1.2 Rumusan Masalah

1.2.1 Bagaimana kondisi fisik dan non-fisik kawasan koridor Jl. Buluh
Indah secara makro?
1.2.2 Bagaimanakah tata bangunan yang ada di kawasan koridor Jl. Buluh
Indah ?

1
 1.2.3 Bagaimana potensi dan masalah tata bangunan yang terjadi di
kawasan koridor Jl. Buluh Indah?
1.2.4 Bagaimana keterkaitan tata bangunan sebagai salah satu elemen
perancangan kota?

1.3 Tujuan dan Sasaran

1.3.1 Untuk mengetahui kondisi makro secara fisik dan aspek non fisik
Kawasan Koridor Jalan Buluh IndahDenpasar
1.3.2 Untuk mengetahui kondisi mikro elemen tata bangunan di Kawasan
Koridor Jalan Buluh Indah-Denpasar.
1.3.3 Untuk mengetahui permasalahan, potensi dan solusi secara fisik dan
non fisik elemen tata guna lahan di Kawasan Koridor Jalan Buluh
Indah-Denpasar

1.4 Lingkup dan Batasan

1.4.1 Batasan Lokasi
Batasan lokasi yang ditinjau adalah seputaran kawasan koridor Jl.
Buluh Indah dengan batasan koridor: dari simpang empat Jl. Buluh
Indah - Jl. Gatot Subroto Barat s/d simpang empat Jl. Buluh Indah -
Jl. Gunung Agung.
1.4.2 Lingkup Pembahasan Materi
Lingkup pembahasan materi adalah review mengenai tata bangunan
di kawasan koridor Jl. Buluh Indah

1.5 Metode Penelitian

Untuk mendapatkan data yang diperlukan dalam penelitian, penulis
menggunakan beberapa metode sebagai berikut:
1. Pengumpulan Data
a. Metode Observasi
Observasi dilakukan dengan menganalisa terhadap sistem serta
aspek-aspek lain yang dapat mempengaruhi terhadap jalannya sistem

2
 baik dari sisi lingkungan maupun dari sisi pengguna sistem itu
sendiri.
b. Metode Studi Pustaka
Pengumpulan informasi yang dibutuhkan dilakukan dengan
mencari referensi-referensi yang berhubungan dengan penelitian
yang dilakukan, referensi dapat diperoleh dari buku-buku atau
internet.
c. Wawancara
Proses untuk mendapatkan informasi yang digunakan untuk
tujuan penelitian dan dilakukan dengan cara bertanya jawab antara
pewawancara dengan responden atau narasumber dengan
menggunakan suatu daftar yang dinamakan panduan wawancara.

2. Sumber Data
Sumber-sumber data yang dibutuhkan dalam hubungannya
dengan pengumpulan data dikelompokkan menjadi:

a. Sumber Data Primer, diperoleh dari observasi langsung ke lokasi

objek penelitian. Dalam hal ini adalah lokasi Jalan Buluh Indah.
b. Sumber Data Sekunder, diperoleh dari buku-buku literatur, jurnal
ilmiah, thesis, internet dan sebagainya, yang memuat
informasi-informasi yang diperlukan dalam penyusunan laporan
penelitian.

1.6 Sistematika Laporan

Untuk memudahkan dalam penulisan laporan penelitian, penulis membuat
sistematika dalam 4 bab, yaitu:

Bab I Pendahuluan
Berisi tentang latar belakang, tujuan dan sasaran,
identifikasi masalah, lingkup dan batasan, metode penelitian,
serta sistematika laporan.
Bab II Tinjauan

3
 Berisi tentang landasan teori yang akan mendukung
pembahasan laporan penelitian tentang bentuk dan massa
bangunan.
Bab III Kajian/Analisis/Review
Berisi tentang pembahasan teori secara umum yang
dijelaskan secara lengkap dari hasil observasi maupun studi
pustaka tentang bentuk dan massa bangunan.
Bab IV Penutup
Berisi tentang kesimpulan hasil laporan penelitian
dalam rangka menjawab tujuan dan sasaran penelitian yang
diajukan, serta saran-kesan yang penulis berikan untuk lebih
memaksimalkan bentuk dan massa bangunan pada laporan
penelitian.
Daftar Pustaka
Berisi tentang buku-buku literatur, jurnal ilmiah, thesis, internet dan
sebagainya, yang terkait dengan laporan penelitian ini.

4
 BAB II
TINJAUAN

2.1. Tinjauan Objek Studi

2.1.1. Tinjauan Fisik
1. BATAS-BATAS
Aspek fisik yang dimaksud disini adalah bentuk tampilan
bangunan yang dilihat keberadaanya dengan mata dan mempunyai
wujud dan bentuk tertentu. Kondisi fisik ini dapat berupa letak
geografis, dan sumber-sumber daya alam.

Gambar 1. Peta Pulau Bali

Sumber: http://tarubali.baliprov.go.id

Pulau Bali adalah bagian dari Kepulauan Sunda Kecil

sepanjang 153 km dan selebar 112 km sekitar 3,2 km dari Pulau
Jawa. Secara geografis, Bali terletak di 8°25′23″ Lintang Selatan
dan 115°14′55″ Bujur Timur yang membuatnya beriklim tropis
seperti bagian Indonesia yang lain. Luas wilayah Provinsi Bali
adalah 5.636,66 km2. Secara administratif Provinsi Bali terbagi
atas 8 kabupaten, 1 kotamadya, 55 kecamatan, dan 701
desa/kelurahan. Adapun batas-batas nya antara lain:
Utara : Laut Bali
Timur : Selat Lombok, NTB
Selatan : Samudera Hindia
Barat : Selat Bali

5
 Gambar 2. Peta Koridor Jl. Buluh Indah
Sumber: https://www.google.com/maps/

Ibukota Bali sendiri adalah Denpasar. Kota Denpasar

memiliki luas wilayah 127,78 km2 (2,27 persen) dari luas wilayah
Provinsi Bali. Secara administrasi Kota Denpasar terdiri dari 4
wilayah kecamatan terbagi menjadi 27 desa dan 16 kelurahan.
Salah satunya Kecamatan Denpasar Utara dengan luas 3.112,00
Ha. Salah satu kawasan perdagangan dan jasa pada wilayah
Denpasar Utara adalah Jl. Buluh Indah yang dijadikan sebagai

6
objek observasi dari tugas ini. Adapun batas-batas koridor jalan
buluh indah antara lain:
A. Batas Utara
Batas Utara site merupakan simpang 4 yang mengarah
menuju:
- Jl. Gatot Subroto Barat (ke barat)
- Jl Cargo Permai (ke utara)
- Jl Gatot Subroto Tengah (ke timur)

Gambar 3. Batas utara koridor Jalan Buluh Indah

Sumber: https://www.google.com/maps/

B. Batas Selatan
Batas Utara site merupakan simpang 4 yang mengarah
menuju:
- Jl. Mahendraratta (ke selatan)
- Jl. Gunung Agung (ke timur dan barat)

Gambar 4. Batas selatan koridor Jalan Buluh Indah

Sumber: Diah Paramita (2020)

7
2. DIMENSI JALAN
Lebar jalan atau jumlah lajur yang diperlukan untuk
melewatkan arus lalu-lintas tertentu untuk mengakomodasi
kebutuhan mobilitas transportasi bagi masyarakat. Lebar
jalan Koridor Jalan Jl. Buluh Indah di Kota Denpasar-Bali
kurang lebih 16m, dengan jumlah jalur lalu lintas sebanyak 2
jalur yang bisa diakses oleh kendaraan roda 4, kendaraan
roda 2, dan pejalan kaki (sudah dilengkapi dengan jalur
pedestrian).

3. VEGETASI

Koridor Jl. Buluh Indah ditanami beberapa pohon Kersen

biasa dijadikan tanaman peneduh tepi jalan. Tanaman ini
tumbuh liar di tepi jalan, lahan kosong, kebun, jalan sempit,
tepian sungai bahkan di antara celah rekahan tembok pagar.
Beberapa permasalahan yang terjadi pada jalur penanaman
antara lain jumlah vegetasi yang kurang dalam kawasan
tersebut sebagai peneduh dan jalur tanaman ditutupi
perkerasan (plesteran).

Gambar 5. Vegetasi pada koridor Jalan Buluh Indah

Sumber: https://www.google.com/maps/

8
4. KEBISINGAN

Pada Jalan Buluh Indah, tingkat kebisingan berada di area

perdagangan dan jasa. Menurut Peraturan menteri kesehatan
No. 718 tahun 1987 dalam Sam F (2012) tentang kebisingan
pada kesehatan, Zona C antara lain zona untuk kegiatan
perkantoran, perdagangan, pasar dengan kebisingan sekitar
50-60 dB.

5. KONTUR

Secara umum kondisi topografi pada lokasi existing

cenderung datar dan lurus. Hal ini merupakan kendala karena
mampu menimbulkan kesan monoton yang mana akan
memicu kebosanan bagi pengguna jalan. jalan. Menurut
McClusky dan Subadyo (2003) dalam Bararatin dan Hayati
(2016), kemonotonan pada jalan dapat diminimalisir dengan
penanaman tanaman dengan komposisi yang beragam.
Sehingga pada perencanaan tata hijau jalan tersebut di
gunakan tanaman jenis pohon, perdu, dan semak.

Gambar 6. Kontur pada koridor Jalan Buluh Indah

Sumber: Diah Paramita (2020)

9
2.1.1. Tinjauan Non-Fisik
Aspek non fisik yang dimaksud adalah yang terkait didalam
tradisi, adat istiadat, maupun aktivitas dari masyarakat yang erat
dengan budaya setempat. Berdasarkan hasil observasi, masyarakat
di sepanjang Jalan Buluh Indah melakukan aktivitas perdagangan
dan jasa. Hal tersebut dapat dilihat dari keberadaan
bangunan-bangunan yang bergerak dalam bidang perdagangan dan
jasa. Data bangunan-bangunan tersebut yang kami dapatkan antara
lain :

10
2.2. Tinjauan Teori Kota Secara Umum
2.2.1. Definisi Kota
Dalam pengertian kota, ada banyak hal yang dapat menjadi
arti dari sebuah kata kota. Menurut Bintarto, kota adalah suatu
system jaringan kehidupan manusia yang ditandai dengan
kepadatan penduduk yang memiliki tingkat strata social ekonomi
yang heterogen dan kehidupan materialistis.
Adapun yang mengatakan bahwa kota adalah kelompok
penduduk yang bertempat tinggal bersama-sama dalam suatu
wilayah menurut peraturan-peraturan yang telah ditentukan. Kota
adalah suatu wilayah yang didalamnya memiliki aksesbilitas
seperti pusat pemukiman penduduk, pusat kegiatan ekonomi, pusat
kegiatan politik, pusat hiburan, dan pusat kegiatan social budaya.
Kota merupakan kawasan pemukiman yang secara fisik
ditujukan oleh kumpulan rumah yang mendominasi tata ruangnya
dan memiliki berbagai fasilitas untuk mendukung kehidupan
warganya secara mandiri. Kota juga merupakan sebuah area urban
yang berbeda dari desa atau kampong berdasarkan ukurannya,
kepadatan penduduk, kepentingan, kegiatan, atau status hukum.
Adapun cirri-ciri kehidupan kota sebagai berikut:
● Kehidupan social dimana adanya jarak social dan
kurangnya toleransi social antar warga,
● Adanya perbedaan tingkat penghasilan,
● Adanya perbedaan pekerjaan dan pendidikan,
● Memiliki sifat individual.

Selain ciri-ciri kehidupan, kota juga memiliki cirri-ciri fisik

yang dimana kota memiliki tempat-tempat untuk perdagangan,
tempat pendidikan, tempat industry, tempat wisata, dan tempat
pemukiman masyarakat.
Kota ditinjau dari jumlah penduduk, jika ditinjau dari
jumlah penduduknya banyak Negara yang mendefenisikan suatu

11
wilayah sebagai kota berdasarkan jumlah penduduk yang ada.
Kondisi setempat dengan latar belakang social, ekonomi, dan
cultural telah memungkinkan fungsi-fungsi kekotaan.
Kota juga dapat diartikan sebagai bentang budayayang
ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alami dengan
gejala-gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dengan corak
kehidupan yang beragam.

PENGARUH EKONOMI
Salah satu fungsi kota sebagai tempat melangsungkan
kehidupan manusia adalah fungsi ekonomi. Menurut Williams dan
Brunn (1993), ekonomi memainkan peran yang besar dalam
perkembangan kota. Banyak para profesi dibidang kajian
perkotaan telah membicarakan konsep ekonomi. Konsep ini adalah
pendekatan paling sederhana untuk mengamati sumber potensial
yang mempengaruhi pertumbuhan kota.
Fungsi dasar ekonomi adalah kegiatan-kegiatan yang
dilakukan dalam penyediaan kebutuhan hidup masyarakat dan
kegiatan ekonomi diluar batas kawasanny. Fungsi dasar
merupakan faktor kunci untuk memacu pertumbuhan penduduk,
pekerjaan, dan pendapatan masyarakat. Dari kegiatan ekonomi
dasar digunakan untuk kegiatan ekonominondasar seperti
hasil-hasil pabrik semen dan baja digunakan untuk pembangunan
gedung dan rumah. Hasil olahan pertanian, perkebunan, dan
perikanan dari pabrik makanan dan minuman dielaborasi
direstoran-restoran dan warung.
Anthony D. King (1990) mengemukakan teori ekonomi
lainnya yang menekankan kepada tenaga kerja dan keterkaitannya
pada pertumbuhan dan perubahan kota. Menurut pendapatnya
keadaan pasar dunia mempunyai pengaruh yang sangat berarti
terhadap kota. Dalam hipotesanya tentang pengaruh kekuatan
kebijakan ekonomi adalah sebagai pendekatan sejarah, dimana

12
masalahnya adalah berdasarkan pada perubahan kota didalam
hubungannya dengan pengelompokan tenaga kerja melalui proses
yang logis.
Beberapa pendapat mengenai pembentukan struktur fisik
kota timbul dari beberapa pendidik bidang perkotaan berdasarkan
hubungan antara kegiatan masyarakat dengan waktu
perkembangan ekonomi. Sejumlah akademisi dalam studi
perkotaan memperdebatkan bahwa investasi pada bangunan dalam
kota adalah berkaitan dengan siklus kegiatan ekonomi. Kota
memproduksi dan mereproduksi kembali unsur-unsur fisik dalam
berbagai cara. Pertumbuhan kota tergantung pada fluktuasi
ekonomi khusunya siklus dan investasi.
Dari kondisi ekonomi dapat dilihat dengan pembangunan
fisik di kawasan perkotaan. Masa resesi meninggalkan
rangka-rangka gedung yang belum selesai yang kemudian akan
dilanjutkan kembali setelah kondisi ekonomi membaik.
Peran siklus pembangunan dalam perwujudan struktur fisik
kota adalah penting setiap siklus pembangunan memiliki ciri
pertumbuhan dalam komposisi tata guna tanah dan keadaan
budaya dari masyarakat. Seperti yang dikemukakan oleh Golledge
dan Stimson (1997), fluktuasi pertumbuhan ekonomi berkaitan
dengan penemuan teknologi. Keduanya menyatakan pertumbuhan
teknologi telah mempengaruhi sifat-sifat dasar produksi, distribusi,
dan organisasi kegiatan ekonomi di kota. Pada masa krisis
ekonomi kegiatan industri dibidang kontruksi, seperti
pembangunan gedung perkotaan /perkantoran, properti serta
pembelanjaan menurun. Keadaan ini memperlambat pengisian
ruang kota, penggunaan tanah serta perubahan bentuk kawasan
kota. Sebaliknya dimasa ekonomi baik terjadi pelonjakan kegiatan
pembangunan properti yang memberi dampak peningkatan
pengisian ruang-ruang kota.

13
PENGARUH SOSIAL
Didalam kota, terdapat berbagai suku bangsa, keahlian,
jenis pekerjaan, dan tingkatan pendapatan. Sifat-sifat dan
karateristik sosial memberi pengaruh pandangan mereka terhadap
lingkungan hidupnya. Kota merupakan suatu mimbar pertemuan
bagi interaksi yang kompleks antar perorangan dan antar
masyarakat untuk berbagai tujuan yang berbeda, termasuk tempat
tinggal, pekerjaan, dan tujuan. Status sosial ekonomi seperti
kesukuan, umur, tingkat pendapatan menentukan dimana
kelompok masyarakat bertempat tinggal dan bekerja, juga jenis
kebudayaan dan kegiatan hiburan dimana mereka terlibat.
Dijelaskan oleh Henri Lefebure bahwa setiap masyarakat
membentuk suatu ruang yang jelas mempertemukan persyaratan
yang berkaitan bagi produksi ekonomi dan produksi sosialdari
suatu kota. Adapun Dolores Hayden (1995) mengatakan
bahwaproduksi ekonomi dan produksi sosial keduanya
membentuk ruang kota secara bersamaan. Keduanya saling
berkaitan secara serentak melalui kegiatan manusia didalam
menyediakan kebutuhannya.
Kehidupan masyarakat yang beragam yang diwujudkan
dalam kegiatan politik, ekonomi, khususnya hubungan sosial dan
budaya diantara anggota kelompok serta antara suatu kelompok
dengan kelompok masyarakat lainnya. Hubungan kedua aspek
kehidupantersebut membutuhkan ruang pergerakan yang
senantiasa berkembang dari waktu kewaktu sehingga
mempengaruhi kondisi kota yang dihuninya.
Persamaan dan perbedaan daripada ruang-ruang sosial
yang diciptakan berdasarkan aspek kehidupan masyarakat
membentuk suatu kota yang beraneka ragam. Dengan demikian,
kota merupakan hasil dari kumpulan ruang-ruang sosial yang
dibentuk oleh pola kehidupan masyarakat yang beraneka ragam
yang senantiasa berkembang dan dicirikan oleh suatu karateristik

14
 sumber alam yang tersedia. Keadaan sosial dan budaya yang
melekat pada kehidupan masyarakat akan membentuk struktur
suatu kota.
Sejalan dengan perkembangan waktu, suatu kota akan
merubah akibat pergerakan masyarakat yang hadir pada kota
tersebut dan membawa kebudayaan sosial dimana massyarakat itu
berasal. Berawal dari produksi dan reproduksi ruang ekonomi dan
sosial dalam suatu desa kemudian berkembang menjadi kota kecil.
Kota melalui perjalanan waktu pada akhirnya menjadi suatu kota
besar. Dan kota besar berkembang mengikuti peradabanyang
dianut oleh masyarakatnya menjadi kota kotemporer yang
dipenuhi dengan pemukiman penduduk, jalan raya, pertokoan,
kawasan industri, taman dan ruang-ruang publik lainnya.

2.2.2. Ciri-Ciri Kota

1. Ciri Fisik Kota
● Memiliki alun – alun.
● Memiliki daerah terbuka yang digunakan sebagai
paru – paru kota (open space).
● Memiliki gedung – gedung pemerintahan.
● Memiliki gedung – gedung perkantoran dan
hiburan.
● Memiliki sarana olahraga.
● Memiliki lahan parkir kendaraan.
● Memiliki kompleks perumahan penduduk terdiri
atas permukiman kumuh (slums area), permukiman
masyarakat dengan ekonomi lemah, permukiman
masyarakat dengan ekonomi sedang, serta
permukiman masyarakat elite.
2. Ciri Masyarakat Kota

15
 ● Memiliki segregasi keruangan. Segregasi
merupakan pemisahan yang bisa menimbulkan
kelompok ataupun kompleks tertentu.
● Hubungan sosial yang bersifat gesselschaft. Ini
berarti hubungan sosial antar anggota masyarakat
sangat terbatas pada bidang bidang tertentu tidak
didasarkan pada sifat kekeluargaan ataupun gotong
royong. Namun, lebih didasarkan pada hubungan
fungsional.
● Norma keagamaan tidak terlalu ketat, dimana
masyarakat kota kurang dalam memperhatikan
masalah norma agama.
● Penduduk memiliki sikap individualis serta bersifat
egois.
● Kebanyakan penduduk kota memiliki
kecenderungan memikirkan diri sendiri tanpa
mempedulikan anggota masyarakat lain. Sikap
tersebut terjadi karena adanya persaingan dalam
memenuhi kebutuhan hidup sehari – hari antar
sesama masyarakat sangat tinggi.
● Heterogenitas sosial, dimana masyarakat yang
tinggal di perkotaan sangat beragam.
● Masyarakat kota memiliki pandangan hidup lebih
rasional jika dibanding masyarakat desa. Hal
tersebut dikarenakan masyarakat kota lebih terbuka
terhadap budaya baru. Perkembangan ilmu
pengetahuan dan teknologi di kota juga lebih cepat
diterima masyarakat.

2.2.3. Fungsi Kota

1. Sebagai Pusat Pemerintah

16
 Kota sebagai pusat pemerintahan ini berarti kota
memiliki berbagai pusat pengaturan atau pengendalian
pemerintahan tingkat pusat, provinsi maupun kabupaten
atau kota.
Maka dari itu kota yang digunakan sebagai pusat
pemerintahan dikenal sebagai ibukota negara, ibukota
provinsi dan ibukota kabupaten atau kota.
2. Sebagai Pusat Pendidikan
Perkembangan sekolah di kota –kota besar ini
umumnya terjadi lantaran terbatasnya kalangan yang bisa
mengenyam pendidikan.
Di jaman penjajahan Belanda dan Jepang, hanya
kalangan tertentu, contohnya bangsawan, yang bisa
menikmati pendidikan di sekolah.
Namun, hal ini kemudian berubah ketika Indonesia
telah merdeka. Kemerdekaan Indonesia turut mengubah
pola pendidikan di Indonesia, sehingga pendidikan dapat
terus berkembang hingga sekarang ini.
3. Sebagai Pusat Informasi
Pembangunan adalah hal yang terus berlangsung
secara berkesinambungan. Untuk bisa mewujudkan
pembangunan ini, baik yang dilaksanakan di daerah
perkotaan maupun pedesaan, kita membutuhkan informasi
yang cepat dan akurat.
Keberadaan masyarakat Indonesia yang
kebanyakan tinggal di pedesaan mengharuskan pemerintah
untuk bisa membangun wilayah pedesaan.
Dengan adanya sumber informasi yang cepat dan
akurat, maka pembangunan di wilayah pedesaan ini dapat
berlangsung dengan lebih baik.

17
 Informasi yang masuk ke wilayah pedesaan juga
harus cukup bervariasi, dan kebanyakan berasal dari
wilayah perkotaan.
Dengan begitu, masyarakat desa bisa mendapatkan
pengaruh dari bentuk –bentuk kemajuan yang telah lebih
dulu berkembang di wilayah perkotaan.
Berbagai informasi yang berasal dari wilayah
perkotaan menuju ke pedesaan ini bisa dilakukan lewat
berbagai media.
Beberapa media yang bisa digunakan sebagai
sarana informasi ini misalnya majalah, koran, radio,
televisi, koran, dan internet.

2.2.4. Klasifikasi Kota

● Kota Kecil merupakan salah satu jenis kota yang memiliki
jumlah penduduk 20.000 hingga 50.000 jiwa.
● Kota Sedang yakni suatu kota yang memiliki jumlah
penduduk 50.000 hingga 100.000 jiwa.
● Kota Besar ialah sebuah kota yang memiliki jumlah
penduduk 100.000 hingga 1.000.000 jiwa.
● Kota Metropolitan yaitu suatu kota yang memiliki jumlah
penduduk 1.000.000 hingga 5.000.000 jiwa.
● Kota Megapolitan adalah berbagai kota yang memiliki
jumlah penduduk lebih dari 5.000.000 jiwa.

2.2.5. Potensi Kota

● Potensi Sosial yakni suatu fasilitas yang mampu
menciptakan ketenangan hidup warga kota. Sebagai
contoh, rumah sakit, tempat ibadah, yayasan sosial maupun
organisasi sosial.

18
 ● Potensi Budaya yaitu dengan adanya sarana kesenian
maupun pendidikan yang dapat memberi gairah hidup bagi
warga kota.
● Potensi Politik ialah adanya beberapa aparatur kota yang
dapat menjalankan tugasnya dengan baik dalam melayani
masyarakat, lembaga politik maupun partai politik.
● Potensi Ekonomi merupakan adanya berbagai fasilitas
yang mampu memenuhi kebutuhan hidup bagi warga kota,
contohnya pasar, pusat perbelanjaan, bank, kawasan
industri maupun sarana transportasi.

2.3. Tinjauan Teori Tata Bangunan

2.3.1 Pengertian Tata Bangunan
Tata Bentuk dan massa bangunan (building form and massing)
membahas mengenai bagaimana bentuk dan massa-massa bangunan
yang berada ada suatu kawasan dapat membentuk sebuah kota serta
bagaimana hubungan antar-massa (banyak bangunan) yang terdapat
dalam kawasan tersebut. Pada penataan suatu kota, bentuk dan
hubungan antar-massa seperti ketinggian bangunan, jarak
antar-bangunan, bentuk bangunan, fasad bangunan, dan sebagainya
harus diperhatikan sehingga ruang yang terbentuk menjadi teratur,
mempunyai garis langit-horizon (skyline) yang dinamis serta
menghindari adanya lost space (ruang tidak terpakai).

2.3.1 Aspek dalam Tata Bangunan

Ada tiga aspek yang digunakan dalam mengendalikan Tata
bangunan dalam perancangan kota :
a. Aspek bentuk massa bangunan, meliputi ; sosok bangunan,
tinggi, kepadatan, jarak bebas (KDB, KLB, GSB), langgam dll,
yang menentukan ciri dalam perwujudan wajah kota serta
mendefinisikan ruang-ruang terbuka kota

19
b. Aspek non teknis yang harus diperhatikan sebagai dampak,
seperti aspek sosial, budaya, ekonomi, psikologi dlsbnya.
c. Aspek lingkungan seperti; orientasi, aliran udara, sinar matahari,
bayangan (faktor yang berkaitan dengan iklim), warna, tekstur
dlsbnya.

Perancangan/penataan bangunan dalam arsitektur kota pada

dasarnya bertujuan untuk menciptakan visual comfort dan
pshycology comfort. Untuk itu bangunan harus dapat memberikan
informasi yang tepat kepada pengamat baik berupa vista, skala atau
jarak pandang bagi pengamat. Aspek-aspek tersebut dapat dibentuk
dari:
a. Ketinggian Bangunan
Ketinggian bangunan berkaitan dengan jarak pandang manusia,
baik yang berada dalam bangunan maupun yang berada pada
jalur pejalan kaki (luar bangunan). Ketinggian bangunan pada
suatu kawasan membentuk sebuah garis horizon (skyline).
Skyline dalam skala kawasan mempunyai makna; sebagai
simbol kawasan, sebagai indeks sosial, sebagai alat orientasi,
sebagai perangkat estetis, sebagai perangkat ritual. Ketinggian
bangunan di tiap fungsi ruang perkotaan akan berbeda,
tergantung dari tata guna lahan. Sebagai contoh, bangunan di
sekitar bandara akan memiliki ketinggian lebih rendah dibanding
bangunan di kawasan perkantoran dan perekonomian.
Rencana penataan ketinggian bangunan ditetapkan dengan
mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut, yaitu :
• Intensitas pemanfaatan lahan,
• Sudut pandang manusia,
• Skala ruang kota (urban space),
• Daya dukung lahan, dan
• Kondisi topografi.

20
b. Kepejalan Bangunan
Pengertian dari kepejalan adalah penampilan gedung dalam
konteks kota. Kepejalan suatu gedung ditentukan oleh
perbandingan tinggi-luas- lebar-panjang, olahan massa (desain
bentuk), dan variasi penggunaan material. Dengan luas dan
tinggi yang sama, suatu massa tunggal yang menerus akan lebih
terasa bulky daripada massa yang sama tetapi diolah dengan
penambahan atau pengurangan (additive substractive) koefisien
dasar banguan juga mempengaruhi bentuk akhir penampilan,
karena dengan coverage yang penuh dan pemanfaatan
keseluruhannya dapat juga menampilkan kepadatan/kepejalan
bangunan.

c. Garis Sempadan (Streetline Setback)

Penataan sempadan bangunan pada kawasan perkotaan
dijabarkan ke dalam ketentuan-ketentuan sebagai berikut, yaitu :
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Sebagai sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan
terhadap tepi jalan yang diukur dari batas terluar riool/got
sampai batas muka bangunan, yang berfungsi sebagai
pembatas ruang.
2. Garis Sempadan Samping/Belakang Bangunan
(GSpB/GSbB)
Sebagai sempadan yang membatasi jarak terdekat bangunan
terhadap garis batas samping atau belakang kavling, yang
dihitung dari garis batas kavling terhadap batas terluar
samping/belakang bangunan. Sempadan ini berfungsi sebagai
ruang, untuk pertimbangan faktor keselamatan antar
bangunan.
3. Garis Muka Bangunan (GMB)
Sebagai sempadan yang menjadi garis batas maksimum tepi
dinding muka bangunan bagian luar yang berhadapan dengan

21
 jalan. Sempadan ini bersifat komplementer dengan garis
sempadan bangunan, dibuat untuk menciptakan efek ruang
tertentu pada suatu lingkungan. Dengan adanya GMB,
sempadan tidak selalu harus garis menerus yang sejajar jalan,
tetapi dapat pula berupa garis lengkung sesuai dengan efek
ruang yang akan diciptakan.

d. Koefisien Dasar Bangunan (Buiding Coverage/ BC)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) merupakan angka prosentase
yang didasarkan pada perbandingan antara seluruh luas lantai
dasar bangunan dengan luas lahan/tanah perpetakan/daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. KDB
dipergunakan untuk membatasi luas lahan yang tertutup
perkerasan, sebagai upaya melestarikan ekosistem, sehingga
dalam suatu lingkungan sisa tanah sebagai ruang terbuka (open
space) masih mampu menyerap/mengalirkan air hujan ke dalam
tanah.
e. Koefisien Lantai Bangunan (Floor Area Ratio/FAR)
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka perbandingan
antara jumlah seluruh luas lantai seluruh bangunan terhadap luas
tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai
dengan rencana kota. KLB ditetapkan sesuai dengan rencana
intensitas pemanfaatan lahan dari suatu lingkungan berdasarkan
rencana kota yang ada, yang sekaligus dapat membatasi
ketinggian bangunan.
f. Tata Letak Bangunan
1. Komposisi Massa Bangunan
Pengaturan komposisi massa bangunan pada kawasan perkotaan
akan mempengaruhi perwujudan kualitas visual kotanya, maka
penataanya sering mengacu pada upaya-upaya sebagai berikut,
yaitu :

22
 – Mempertimbangkan kondisi geografi, lingkungan, visual, dan
fungsi bangunan.
– Terintegrasi dengan konsep pemanfaatan lahan dan ruang,
aksesibilitas, GSB, KDB, KLB, ketinggian bangunan, orientasi,
dan bangunan.
– Tetap berpedoman pada aturan/panduan kota yang ada.
– Menghindari dominasi massa bangunan terhadap lingkungan
sekitar dengan memperhatikan skala dan proporsi manusia
(human scale and human proportion).

2. Orientasi Bangunan
Penataan orientasi bangunan perkotaan di samping didasarkan
atas kondisi fisik dan non fisik kawasan, juga
mempertimbangkan kondisi-kondisi, sebagai berikut :
– Mempertimbangkan kondisi fisik kawasan/kota setempat yang
mencakup : arah sirkulasi matahari, (timur-barat), jarak antar
bangunan, klimatologi, dan aksesibilitas.
– Mempertimbangkan kondisi non fisik kota, mencakup :
ideologi, nilai-nilai sosial budaya, aksentuasi, dan makna ruang
yang diciptakan.

g. Langgam
Langgam atau gaya dapat diartikan sebagai suatu kumpulan
karakteristik bangunan dimana struktur, kesatuan dan ekspresi
digabungkan di dalam satu periode atau wilayah tertentu. Peran
dari langgam ini dalam skala urban jika direncanakan dengan
baik dapat menjadi guide line yang dapat menyatukan
fragmen-fragmen dan bentuk bangunan di kota.
h. Skala
Skala adalah proporsi tertentu yang digunakan untuk
menetapkan pengukuran bangunan dan dimensi-dimensi dengan
memandang besaran dari unsur bangunan atau ruang terhadap

23
 bentuk-bentuk lain. Rasa akan skala dan perubahan-perubahan
dalam ketinggian ruang atau bangunan dapat memainkan
peranan dalam menciptakan kontras visual yang dapat
membangkitkan daya hidup dan kedinamisan. Skala terbagi
menjadi dua bagian antara lain:

Skala umum : merupakan unsur-unsur bangunan terhadap bentuk

lain di dalam lingkupnya.
Skala manusia : digunakan sebagai acuan atau pedoman dalam
menyeimbangkan kawasan perancangan.
i. Material
Peran material berkenaan dengan komposisi visual dalam
perancangan. Komposisi yang dimaksud diwujudkan oleh
hubungan antar elemen visual.
j. Warna
Warna merupakan suatu fenomena yang diakibatkan dari
pencahayaan dan persepsi visual yang berguna untuk
menjelaskan persepsi individu dalam corak intesitas dan nada.
Dengan adanya warna (kepadatan warna, kejernihan warna),
dapat memperluas kemungkinan ragam komposisi yang
dihasilkan.
k. Tekstur
Tekstur adalah kualitas yang dapat dilihat dan dirabah yang ada
pada permukaan dalam ukuran, proporsi, bentuk pada bagian
benda. Tekstur juga berfungsi untuk menentukkan sampai
dimana permukaan melakukan pemantulan atau penyerapan
cahaya yang datang. Dalam sebuah komposisi yang lebih besar
(skala urban) sesuatu yang dilihat dari jarak tertentu maka
elemen yang lebih besar dapat menimbulkan efek-efek tekstur.

24
2.4. Tinjauan Produk Tata Ruang yang Mengatur Objek

Objek adalah salah satu koridor jalan yang terletak pada

jalan Buluh Indah, Gatot Subroto Barat, Denpasar. Pada koridor
jalan ini tata bangunan dominan digunakan sebagai fungsi
komersial yakni bangunan – bangunan yang berfungsi sebagai
tempat perdagangan.

Produk tata ruang yang mengatur objek yakni

undang – undang no 28 tahun 2002 tentang bangunan gedung
dan peraturan daerah provinsi Bali dan peraturan daerah nomor
5 tahun 2005 tentang persyaratan arsitektur bangunan gedung,
pendirian bangunan di Kota Denpasar perlu ditata secara serasi,
selaras, dan seimbang dengan lingkungan.

25
 BAB III
KAJIAN/ANALISIS/REVIEW

3.1 Potensi Tata Bangunan pada Koridor Jl. Buluh Indah

3.1.1 Kawasan
Koridor jalan buluh indah ini merupakan daerah atau
kawasan perdagangan dan jasa. Terlihat dari banyaknya ruko-ruko
dan toko-toko perdagangan yang berada di sekitar pinggir jalan
buluh indah tersebut.

Gambar 3.1.1.1. Kawasan perdagangan & jasa di jalan buluh indah

Sumber Gambar: https://earth.google.com/web/

3.1.2 Peraturan Zonasi Wilayah

Menurut Peraturan Daerah Kota Denpasar Nomor 27 Tahun
2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Denpasar Tahun
2011 - 2031, zonasi wilayah di jalan buluh indah ditetapkan
sebagai wilayah perdagangan dan jasa dengan fasilitas serta sarana
dan prasarana yang mendukung aktivitas yang terdapat di wilayah
tersebut.

3.1.3 Sarana dan Prasarana

Sarana dan Prasarana umum yang ada serta mendukung
aktivitas yang terdapat di koridor jalan buluh indah adalah jalan

26
 umum atau utama sebagai akses sirkulasi kendaraan civitas, trotoar
sebagai akses sirkulasi untuk pejalan kaki, lampu jalan yang dapat
membantu pencahayaan pada malam hari di koridor jalan, dan ruko
dan toko sebagai tempat perdagangan dan jasa.

3.1.4 Cakupan dan Luas Area

Gambar 3.1.4.1. Luas area di koridor jalan buluh indah

Sumber Gambar: https://earth.google.com/web/

Luas area koridor jalan buluh indah ini memiliki luas

255.432 m2 atau sekitar 26 hektar. Luas area kawasan perencanaan
ini sesuai Lampiran Permen PU no. 06/PRT/M/2007, ditetapkan
bahwa kawasan perencanaan mencakup suatu lingkungan/kawasan
dengan luas antara 5 ha. sampai dengan 60 ha, dengan ketentuan
sebagai berikut:
a. Kota metropolitan, dengan luasan minimal 5 ha
b. Kota besar/sedang dengan luasan 15 – 60 ha
c. Kota kecil/desa dengan luasan 30 – 60 ha.
Penetapan tersebut diselaraskan dengan berbagai faktor,
diantaranya:
● Kawasan (letak geografis dan topografinya)

27
 ● Tingkat kesulitan yang ditemui
● Tingkat keunikan dan kekhasan kawasan
● Tingkat kebutuhan penanganan
● Tingkat kesepakatan yang dicapai dalam proses pelaksanaan
kegiatan penyusunan dokumen RTBL
Penyelarasan tersebut diatas dapat mengakibatkan luasan
kawasan perencanaan lebih bervariasi, lebih sempit atau lebih luas
dari ketentuan.

3.1.5 Sifat dan Kegiatan Kawasan

Sifat maupun kegiatan dan fungsi kawasan yang terdapat di
koridor jalan buluh indah ini berupa fungsi tunggal, yaitu suatu
kawasan yang didominasi oleh suatu kegiatan yang dominon.
Koridor jalan buluh indah termasuk kawasan fungsi usaha, ialah
kawasan dengan dominasi kegiatan komersial dan usaha berskala
kecil dan menengah. Kawasan ini dapat berupa sentra kerajinan
rakyat, industri kecil atau perdagangan dan jasa, dengan intensitas
bangunan rendah sampai menengah dan ketinggian bangunan
bertingkat rendah sampai sedang.

Gambar 3.1.5.1. Sifat dan kegiatan kawasan di koridor jalan buluh

indah
Sumber Gambar: https://earth.google.com/web/

28
 3.1.6 Konsep Penataan
Konsep penataan pada koridor jalan buluh indah ini
menggunakan konsep penataan pembangunan sisipan atau infill
development. Pembangunan sisipan atau infill development
merupakan upaya membangun suatu atau kelompok bangunan
sisipan pada lingkungan/kawasan terbangun untuk
memperbaiki/memperkuat citra lingkungan/kawasan tersebut.

3.2 Masalah Tata Bangunan pada Koridor Jl. Buluh Indah

Kawasan sepanjang koridor Jl. Buluh Indah ini merupakan zona
perdagangan dan jasa. Dikategorikan sebagai zona perdagangan karena
pada mulai dari batas utara (simpang 4 Jl. Gatot Subroto-Jl. Cargo Permai)
hingga batas selatan (simpang 4 Jl. Mahendradatta- Jl. Gunung Agung)
didominasi oleh deretan ruko, kios permanen, semi permanen dan non
permanen.
Di zona ini, terdapat beberapa ruko yang baru didirikan sekitar
tahun 1990-2000an . Ruko-ruko tersebut pada umumnya berlantai 2 dan 3
dengan garis sempadan bangunan sekitar ±7-9 m. Bila berdasarkan standar
Peraturan Walikota Denpasar Nomor 14 Tahun 2014 Tentang “Peraturan
Zonasi Kecamatan Kota Denpasar Utara” yaitu garis sempadan bangunan
adalah ½ kali ruang milik jalan + 2 meter telajakan, sempadan samping
dan belakang minimal 3 meter. Jika dilihat dalam lokasi di jalan buluh
indah, perhitungan sempadan jalan : 1 /2 x 15 = 7,5 m. Jadi, sempadan
bangunannya seharusnya : 7,5 + 1,5 = 9 m. Dengan hal ini berarti
sempadan beberapa bangunan yang ada di sepanjang jalan Buluh Indah
belum semua memenuhi standar peraturan daerah. Seperti contohnya dapat
dilihat beberapa bangunan yang ada pada gambar berikut ini:

29
 Gambar 3.1. Pengukuran Sempadan pada Salah Satu Bangunan d iJalan.
Buluh Indah
Sumber: https://earth.google.com/ (diakses 16/12/2020)

Keterangan:
: sempadan bangunan

Dari bangunan-bangunan ruko yang ada di koridor Jl. Buluh Indah,

terdapat beberapa bangunan yang memiliki sempadan bangunan yang
kurang sesuai, salah satunya adalah yang tertera pada Gambar 3.1. Terlihat
bahwa sempadan depan bangunan tersebut adalah 6,5 m berarti sempadan
bangunan belum memenuhi peraturan. Selain itu, beberapa bangunan ruko
juga masih memiliki sempadan antar bangunan/sempadan samping yang
kurang dari standar peraturan yaitu 3m.

30
 Gambar 3.2. Beberapa Contoh Sempadan Samping yang Belum
Memenuhi Standar Peraturan
Sumber: https://earth.google.com/ (diakses 16/12/2020)

Kawasan ini didominasi oleh zona perdagangan, baik berupa ruko, kios
semi permanen dan non permanen. Di sepanjang jalan ini terdiri dari
kurang lebih 18 blok ruko tersebut total unit ruko yang ada adalah kurang
lebih 68. Ketinggian lantai yang dimiliki antara 2 – 3 lantai. KDB tertinggi
bangunan di koridor Jalan ini adalah 73%. KDB terendah adalah 28%.
Posisi bangunan terhadap jalan pun tidak seluruhnya lurus mengikuti pola
jalan, namun terdapat sekiranya 13 unit ruko yang berposisi miring
terhadap jalan dan selebihnya yang berposisi lurus.

31
 Gambar 3.3. KDB tertinggi di koridor Jl. Buluh Indah
Sumber: https://earth.google.com/ (diakses 16/12/2020)

Gambar 3.4. KDB terendah di koridor Jl. Buluh Indah

Sumber: https://earth.google.com/ (diakses 16/12/2020)

KDB terendah adalah 28% terdapat pada bangunan dengan fungsi sebagai
bengkel mobil. Hasil tersebut didapatkan dari perhitungan sebagai berikut:
❏ (Luasan bangunan/luasan lahan) x 100
(1102 m2 / 4000 m2) x 100 = 28%

Sementara KDB tertinggi bangunan di koridor jalan ini adalah 73% yang
terdapat pada bangunan dengan fungsi sebagai toko bahan bangunan.
Hasil tersebut didapatkan dari perhitungan sebagai berikut:
❏ (Luasan bangunan/luasan lahan) x 100
(730 m2 / 1000 m2) x 100 = 73%

32
 BAB IV
PENUTUP

4.1 Kesimpulan
Perkembangan tata bangunan secara umum pada Jl. Buluh
Indah Denpasar memiliki banyak pusat pertumbuhan, pada bidang
komersial / perdagangan. Jl Buluh Indah yang merupakan
kawasan perdagangan, hal ini menyebabkan perkembangan
kawasan ini berkembang cukup pesat.
Pertumbuhan dan pengaruh pembangunan
bangunan-bangunan komersial pada kawasan Jl Buluh Indah
sendiri dalam pengamatan penulis pola penataan bangunan
menggunakan pola penataan sisipan, faktor-faktor pendorong
berkembangnya kawasan ini yakni, kawasan berada di jalur
strategis yakni pada koridor Jl Buluh Indah yang juga merupakan
jalur jalan utama.

4.2 Saran
Kawasan Jl Buluh Indah merupakan daerah kawasan
bangunan dengan fungsi komersial , dimana hal ini dapat
meningkatkan produktifitas kegiatan pada daerah tersebut,
sebaiknya dapat lebih dikembangkan lagi seperti jalur sirkulasi
yang dibuat lebih baik lagi.

33