UNIVERSITAS

BOSOWA
MANAJEMEN
PROPERTY

Alternatif 3
Kelurahan Manggala

Kecamatan Manggala
Kota Makassar

Perencanaan Wilayah dan Kota

Fakultas Teknik
Universitas Bosowa
Tahun 2021
 MANAJEMEN PROPERTY
Dosen Pengampu:

Ir. H. Syamsuddin Margolang, M.Si.

Muh. Idris Taking, S.T., MSP.

KELOMPOK 1 [Kelas B]:

ANDI AKBAR 4519042080
INDAH SUCI UTAMI 4519042081
NURUL FAHIRA 4519042082
NADASARI 4519042084
VERDILLA 4519042085
I WAYAN VINCENT 4519042089

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS BOSOWA MAKASSAR
2021
 KELURAHAN MANGGALA

KATA PENGANTAR

Puji syukur kehadirat Allah SWT, karena berkat dan rahmat-Nya, sehingga Site
Selection (SS) tentang “uji pra kelayakan rencana pembangunan perumahan di Kecamatan
Manggala” serta Site Plan-nya dapat diselesaikan.
Site Selection (SS) tentang Uji Pra Kelayakan Rencana Pembangunan Perumahan di
Kecamatan Manggala, Kota Makassar merupakan acuan dasar yang menguraikan tentang
proses pengumpulan data melalui survei lapangan serta tahap analisis, dimana nantinya
dijadikan pedoman dalam merumuskan tahapan rencana selanjutnya.
Demikianlah Site Selection ini kami susun dan dijadikan acuan dalam Uji Pra
Kelayakan Rencana Pembangunan Perumahan di masa yang akan datang.

Makassar, Oktober 2021

Penulis

Manajemen Property - i
 KELURAHAN MANGGALA

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ......................................................................................................i

DAFTAR ISI .................................................................................................................. ii

DAFTAR TABEL ......................................................................................................... iii

DAFTAR GAMBAR ...................................................................................................... iv

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................... v

BAB I PENDAHULUAN ................................................................................................ 1

A. Tujuan dan Tugas .............................................................................................. 1

B. Program Perumahan Sangat Sederhana ............................................ 1

C. Pelaksanaan Site Selection ................................................................................. 1

BAB II GAMBARAN UMUM WILAYAH ................................................................... 2

A. Aspek Fisik Dasar Kota Makassar ..................................................................... 2

B. Aspek Fisik Dasar Kecamatan .......................................................................... 5

BAB III POTENSI LOKASI PERUMAHAN ................................................................ 8

A. Aspek Fisik Dasar Lokasi Survey ...................................................................... 8

B. Alternatif Pemilihan Lokasi ............................................................................. 10

BAB IV RENCANA KELAYAKAN LOKASI ............................................................ 16

A. Perhitungan Jumlah Unit Rumah ..................................................................... 16

B. Perhitungan Biaya Produksi ............................................................................ 17

BAB V PENUTUP.......................................................................................................... 21

A. Kesimpulan ..................................................................................................... 21

LAMPIRAN .................................................................................................................. 22

Manajemen Property - ii
 KELURAHAN MANGGALA

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1. Letak dan Status di Kecamatan Manggala ................................................... 5

Tabel 2.2. Luas dan Ketinggian di Kecamatan Manggala ............................................. 6

Tabel 2.3. Curah Hujan dan Hari Hujan di Kecamatan Manggala .............................. 6

Tabel 3.1. Hasil Identifikasi Kriteria Lokasi Perumahan ............................................ 13

Tabel 4.1. Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 1 .............................................. 17

Tabel 4.2. Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 2 .............................................. 17

Tabel 4.3. Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 3 ............................................... 18

Tabel 4.4. Tabel Hasil Analisis Biaya Konstruksi Bangunan per Tipe Rumah .......... 18

Tabel 4.5. Tabel Hasil Analisis Total Biaya Infrastruktur per Unit Rumah .............. 18

Tabel 4.6. Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Alternatif 1 ....... 19

Tabel 4.7. Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Alternatif 2 ........ 20

Tabel 4.8. Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Alternatif 3 ........ 20

Manajemen Property - iii

 KELURAHAN MANGGALA

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1. Peta Administrasi Kota Makassar ............................................................ 4

Gambar 2.2. Peta Administrasi Kecamatan Manggala ................................................. 7

Gambar 3.1. Citra dan Dokumentasi Alternatif 1 ....................................................... 11

Gambar 3.2. Citra dan Dokumentasi Alternatif 2 ....................................................... 12

Gambar 3.3. Citra dan Dokumentasi Alternatif 3 ....................................................... 12

Gambar 3.4. Peta Citra Kecamatan Manggala ............................................................ 14

Gambar 3.5. Peta Orientasi Kawasan .......................................................................... 15

Gambar 5.1. KeyPlan Alternatif 3 (Kelurahan Manggala) .......................................... 21

Manajemen Property - iv
 KELURAHAN MANGGALA

DAFTAR LAMPIRAN

Tipe – Tipe Rumah ....................................................................................................... 22

SITE PLAN Alternatif 3 ................................................................................................ 23

Manajemen Property - v
 KELURAHAN MANGGALA

BAB 1
PENDAHULUAN

A. Tugas Dan Tujuan

Pada Hari Senin, tanggal 27 Desember 2021, telah dilaksanakan Site Selection (SS)
di Kecamatan Manggala, Kota Makassar. Berdasarkan pembagian kelompok tugas
mata kuliah Manajemen Property, mahasiswa yang melaksanakan adalah:

1. ANDI AKBAR 4519042080

2. INDAH SUCI UTAMI 4519042081
3. NURUL FAHIRA 4519042082
4. NADASARI 4519042084
5. VERDILLA 4519042085
6. I WAYAN VINCENT 4519042089
Site Selection ini dilaksanakan dalam rangka pembebasan tanah untuk pembangunan
perumahan/permukiman dan melihat kondisi lahan tersebut dan berbagai asspek
teknis sehingga dapat ditentukan biaya atau tidaknya untuk pembangunan perumahan
dimaksud
B. Program Perumahan Saangat Sederhana
Rencanana pembangunan perumahan/permukiman sangat sederhana sebagai
pelaksanaan program khususnya dalam menangkap peluang-peluangyang ada pada
Daerah/ Kota diatas lahan seluas ± 4 Ha untuk alternative 1 (satu), alternative II (dua)
seluas ± 3 Ha, dan alternative III (tiga) seluass ± 3 Ha

C. Pelaksanaan Site Selection (SS)

Dalam pelaksanaan SS di Kecamatan Manggala, Kota Makassar ini digunakan
metode peninjauan langsung ke lokasi lahan perencanaan untuk mendapatkan data
teknis fisik lahan perancanaan, potensi-potensi yang ada kaitannya dengan
kebutuhan pembangunan perumahan / permukiman yang akan direncanakan sarana
dan prasarana lingkungan sebagai penunjang lokasi. Dan juga menggunakan tabel
matriks untuk dilakukan perbandingan (comparison) di tiap alternative yang ada.

Manajemen Property - 1
 KELURAHAN MANGGALA

BAB II
GAMBARAN UMUM WILAYAH

A. Aspek Fisik Dasar Kota Makassar

1. Letak Geografis dan Administrasi
Kota Makassar yang berada dalam titik koordinat 119°24’17’38" BT dan
5°8’6’19" LS, terletak di Pantai Barat Pulau Sulawesi. Kota Makassar juga
merupakan ibukota Provinsi Sulawesi Selatan . Luas wilayah Kota Makassar
175,77 km2. Adapun ketinggian Kota Maakassar bervariasi anatara 0 -25 meter
dari permukaan laut.
Batas-batas Wilayah administrasi Kota Makassar:
 Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Maros
 Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Maros
 Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Gowa
 Sebelah Barat berbatasan dengan Selat Makassar

2. Curah Hujan
Kota Makassar termasuk wilayah yang beriklim tropis yang panas dan lembab
(beriklim tropika basah). Berdasarkan data yang diperoleh dari badan
Meteorologi dab Geofisika Paaotere rata-rata curah hujan untuk wilayah
Makassar tahun 2019 adalah 278,9 mm dan 245,4 mm dengan jumlah hari hujan
242 dan 149. Suhu udara berkisar antara 26,3°C hingga 33,3 °C. Berdasarkan
data curah hujan yang diambil dari Maritim Paotere di Kota Makassar, terlihat
bahwa curah hujan Makassar masih tergolong menengah. Tercatat curah hujan di
Kota Makassar mencapai kisaran 245 mm pada bulan maret 2019. Namun, curah
hujan pada bulan desember 2019 mencapai lebih dari 260 mm.

3. Topografi
Secara topografi Kota Maakassar dicirikan dengan keadaan dan kondisi sebagai
berikut: tanah relatif datar, bergelombang, dan berbukit serta berada pada
ketinggian 0 – 25 meter diatas permmukaan laut (dpl) dengan tingkat kemiringan
lereng (elevassi) 0-15%. Sementara itu, dilihat dari klasifikasi kelerengannya,
sebagian besar berada pada ketinggian 0-55.

Manajemen Property - 2
 KELURAHAN MANGGALA

4. Hidrologi
Kota Makassar adalah kota yang letak dan posisinya berada dekat dengan pantai,
membentang sepanjang koridor barat dan Utara, yang biasa juga dikenal sebagai
kota dengan ciri “waterfront city”. Didalamnya mengalir beberapa sungai yang
kesemuanya bermuara ke dalam kota (Sungai Tallo, Jeneberang,Pampang).
Sebagai kota yang sebagian besar wilayahnya membentang dengan dataran
rendah, dimulai dari tepi pantai sebelah Barat dan melebar ke arah Timur sejauh
kurang lebih 20 kilometer dan menunjang dari arah Selatan ke arah Utara
merupakan koridor-koridor utama kota dalam pengembangan Permukiman di
Makassar.

Manajemen Property - 3
 KELURAHAN MANGGALA

Wilayah Perencanaan
Manajemen Property -
4
 KELURAHAN MANGGALA

B. Aspek Fisik Dasar Kecamatan Manggala

Mengacu pada Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 4 Tahun 2015 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar Tahun 2015-2034 bahwa Kecamatan
Manggala dengan fungsi sebagai pusat kegiatan perumahan kepadatan sedang, dan
pusat kegiatan perumahan kepadatan tinggi, serta kegiatan industri. Dalam hal ini
pemilihan lokasi perumahan sudah sesuai dengan peraturan tata ruang yang berlaku
di Kota Makassar.

1. Letak dan Status Kelurahan

Adapun letak dan status kelurahan di Keccamatan Manggala dapat kita lihat pada
tabel 3.1:

Tabel 2.1
Letak dan Status Kelurahan Di Kecamatan Manggala akhir tahun 2018

Letak Kelurahan Status Daerah

No. Kelurahan
Pantai Bukan Pantai Kota Pedesaan
1 Borong - V V -
2 Bangkala - V V -
3 Tamangapa - V V -
4 Manggala - V V -
5 Antang - V V -
6 Batua - V V -
7 Bitowo - V V -
8 Biring Romang - V V -
Kecamatan - 8 8 0
Sumber: BPS Kecamatan Manggala Tahun 2019

2. Luas dan Ketinggian

Kecamatan Maanggala merupakan salah satu dari 14 kecamatan di Kota
Makassar dengan luas wilayah 24,14 km2 atau sekitar 13.17% dari luas wilayah
Kota Makassar yang terbagi kedalam 8 wilayah Kelurahan. Kelurahan
Tamangapa memiliki wilayah terluas yaitu7,62 km2, terluas kedua adalah
kelurahan Manggala dengan luas 4,44 km2. Sedangkan yang paling kecil luas
wilayahnya adalah Kelurahan Biring Romang dengan luas 0,88 km2. Ketinggian
di kecamatan Manggala yang memiliki wilayah tertinggi adalah di Kelurahan
Manggala dan yang paling rendah terdapat di Kelurahan Borong dan Tamangapa.
Adapun Luas dan Ketinggian di Kecamatan Manggalah sebagai berikut:

Manajemen Property - 5
 KELURAHAN MANGGALA

Tabel 2.2
Luas dan Ketinggian di Kecamatan Manggala Tahun 2018

Ketinggian dari Permukaan Laut

Luas
No. Kelurahan (mdpl)
(km2)
<500 500-700 >700
1 Borong 1,92 V - -
2 Bangkala 3,42 - V -
3 Tamangapa 7,62 V - -
4 Manggala 4,44 - - V
5 Antang 2,63 - V -
6 Batua 1,92 - V -
7 Bitowo 1,31 - V -
8 Biring Romang 0,88 - V -
Kecamatan 24,14 2 5 1
Sumber: Data BPS Kecamatan Manggala Tahun 2019

3. Curah Hujan dan Hari Hujan

Kecamatan Manggala merupakan wilayah yng beriklimtropis panas ddan lembab
(beriklim tropika basah). Berdasarkan data yang diperoleh di BPS Kecamatan
Maanggala rata-rata curah 229 mm dengan jumlah hari hujan 173. Untuk lebih
jelasnya, sebagaimana pada tabel 3.4 berikut:

Tabel 2.3
Curah Hujan dan Hari Hujan di Kecamatan Manggala tahun 2019

No. Bulan Curah Hujan (mm) Haru Hujan (hari)

1 Januari 384 16
2 Februari 724 22
3 Maret 221 19
4 April 119 18
5 Mei 44 10
6 Juni 47 13
7 Juli 13 8
8 Agustus 0 1
9 September 79 10
10 Oktober 425 21
11 November 149 18
12 Desember 545 27
Sumber: Data BPS Kecamatan Manggala Tahun 2019

Manajemen Property - 6
 KELURAHAN MANGGALA
Manajemen Property -
7

Gambar 2.2. Peta Administrasi Kecamatan Manggala

 KELURAHAN MANGGALA

BAB III
POTENSI LAHAN LOKASI
PERUMAHAN

A. Aspek Fisik Dasar Lokasi Survei

a. Gambaran Umum Kelurahan Antang
1. Letak Geografis dan Administrasi
Kelurahan Antang merupakan salah satu dari kelurahan yang berada di
Kecamatan Antang. Luas wilayah Kelurahan Antang adalah 2,63 km2..
2. Topografi dan Kemiringan Lereng
Keadaan geografi Kelurahan Antang merupakan daerah berstatus kota dan
bukan merupakan daerah pantai. Kelurahan Antang mempunyai dataran
sedang dengan ketinggian rata-rata 500-700 meter dari permukaan laut.
Sementara itu dilihat dari klasifikasi kemiringan kelerengannya, menunjukan
bahwa kemiringan 0-8%.
3. Hidrologi dan Sumber Air
Secara hidrologi, Kelurahan Antang memiliki permukaan wilayah yang cukup
sedang dari permukaan laut. Keadaan hidrologi wilayah Kelurahan Antang
dibedakan menurut jenisnya adalah air permukaan (sungai dan rawa) dan air
dibawah permukaan (air tanah). Air dibawah permukaan yang merupakan air
tanah merupakan sumber air bersih untuk kehidupan masyarakat sehari-hari
yang berasal dari PDAM dan sumur yang di bor maupun digalih oleh
masyarakat dalam memunuhi kebutuhannya.
4. Keadaan Struktur Tanah
Adapun jenis-jenis tanah yang ada di wilayah Kelurahan Antang yang terdiri
dari tanah inseptisol : Jenis tanah inseptisol merupakan tanah yang tergolong
sebagai tanah mudah dengan tingkat perkembangan lemah yang dicirikan oleh
horison penciri kamblik. Tanah ini terbentuk dari berbagai macam bahan
induk, yaitu aluvium (fluviatil dan marin), batu pasir, batu liat, dan batu
gamping.

Manajemen Property - 8
 KELURAHAN MANGGALA

b. Gambaran Umum Kelurahan Borong

1. Letak Geografis dan Administrasi
Kelurahan Borong merupakan salah satu dari kelurahan yang berada di
Kecamatan Antang. Luas wilayah Kelurahan Borong adalah 1,92 km2..
2. Topografi dan Kemiringan Lereng
Keadaan geografi Kelurahan Borong merupakan daerah berstatus kota dan
bukan merupakan daerah pantai. Kelurahan Borong mempunyai topografi
dataran rendah dengan ketinggian rata-rata <500 meter dari permukaan laut.
Sementara itu dilihat dari klasifikasi kelerengannya, menujukkan bahwa
kemiringan 0-8%.
3. Hidrologi dan Sumber Air
Secara hidrologi, Kelurahan Borong memiliki permukaan wilayah yang cukup
sedang dari permukaan laut. Keadaan hidrologi wilayah Kelurahan Borong
dibedakan menurut jenisnya adalah air permukaan (sungai dan rawa) dan air
dibawah permukaan (air tanah). Air dibawah permukaan yang merupakan air
tanah merupakan sumber air bersih untuk kehidupan masyarakat sehari-hari
yang berasal dari PDAM dan sumur yang di bor maupun digalih oleh
masyarakat dalam memunuhi kebutuhannya.
4. Keadaan Struktur Tanah
Adapun jenis-jenis tanah yang ada di wilayah KelurahanBorong yang terdiri
dari tanah inseptisol : Jenis tanah inseptisol merupakan tanah yang tergolong
sebagai tanah mudah dengan tingkat perkembangan lemah yang dicirikan oleh
horison penciri kamblik. Tanah ini terbentuk dari berbagai macam bahan
induk, yaitu aluvium (fluviatil dan marin), batu pasir, batu liat, dan batu
gamping.

c. Gambaran Umum Kelurahan Manggala

1. Letak Geografis dan Administrasi
Kelurahan Manggala merupakan salah satu dari 8 kelurahan yang berada di
kecamatan Manggala. Luas wilayah kelurahan Manggala adalah 4,44 km2.
2. Topografi dan Kemiringan Lereng
Keadaan geografi Kelurahan Manggala merupakan daerah berstatus kota dan
bukan merupakan daerah pantai. Kelurahan Manggala mempunyai topografi
dataran tinggi dengan ketinggian rata-rata >700 meter dari permukaan laut.

Manajemen Property - 9
 KELURAHAN MANGGALA

Sementara itu dilihat dari klasifikasi kelerengannya, menujukkan bahwa

kemiringan 0-8%.
3. Hidrologi dan Sumber Daya Air
Secara hidrologis, kelurahan Manggala memiliki permukaan wilayah yang
cukup tinggi dari permukaan laut. Keadaan hidrologi wilayah kelurahan
Manggala dibedakan menurut jenisnya adalah air permukaan (sungai dan
rawa)dan air dibawah permukaan (air tanah). Air dibawah permukaan yang
merupakan air tanah merupakan sumber air bersih untuk kehidupan
masyarakat sehari-hari yang berasal dari PDAM dan sumur yang di bor
maupun digalih oleh masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya.
4. Keadaan Struktur Tanah
Adapun jenis-jenis tanah yang ada di wilayah Kelurahan Manggala yang
terdiri dari tanah inseptisol : Jenis tanah inseptisol merupakan tanah yang
tergolong sebagai tanah mudah dengan tingkat perkembangan lemah yang
dicirikan oleh horison penciri kamblik. Tanah ini terbentuk dari berbagai
macam bahan induk, yaitu aluvium (fluviatil dan marin), batu pasir, batu liat,
dan batu gamping.

B. Alternatif Pemilihan Lokasi

Dalam pelaksanaan Site Selection (SS) telah dilakukan survei di 3(tiga) lokasi yaitu:

1. Alternatif I adalah lokasi pada Jl. Antang Raya yang terletak di Kelurahan Antang
, Kecamatan Manggala
2. Altenatif II adalah lokasi pada Jl. Borong Indah yang terletak Kelurahan Borong,
Kecamatan Manggala
3. Alternatif III adalah lokasi pada Jl. Nipa-Nipa terletak di Kelurahan
Manggala,Kecamatan Manggala

Dari 3 (tiga) alternatif lokasi tersebut pemilihan lokasi dilakukan menggunakan tabel
matriks dengan melihat indikator indikator yang akan menjadi potensi tiap alternatif

1. Alternatif I
a. Kelurahan : Kelurahan Antang
b. Letak : Lokasi pada Jl. Antang Raya yang terletak di Kelurahan
Antang, Kecamatan Manggala
c. Kondisi fisik lahan yang tersedia yaitu ± 4 Ha,

Manajemen Property - 10
 KELURAHAN MANGGALA

d. Ketinggian dari permukaan laut : 500 – 700 mdpl

e. Kondisi eksisting alternatif 1 yaitu berupa tegalan. Tata guna lahan sesuai
peruntukannya dalam RTRW sebagai kawasan permukiman
f. Tersedianya jaringan listrik dan jaringan air bersih
g. Harga lahan disekitar relatif murah dibandingkan dengan alternatif lain
dengan harga tanah Rp. 1.200.000/m2.

Gambar 3.1. Citra dan Dokumentasi Alternatif 1

2. Alternatif II
a. Kelurahan : Kelurahan Borong
b. Letak : Lokasi pada Jl. Borong Indah yang terletak di Kelurahan
Borong, Kecamatan Manggala
c. Kondisi fisik luas lahan yang tersedia ± 3.16 Ha. Diperuntukkan sebagai
kawasan permukiman berdasarkan RTRW Kota Makassar
d. Ketinggian dari permukaan laut: <500 mdpl
e. Tersedianya jaringan listrik dan jaringan air bersih
f. Harga lahan disekitar lokasi tergolong mahal dibandingkan alternatif lain
dengan harga tanah Rp. 1.800.000,00/m2

Manajemen Property - 11
 KELURAHAN MANGGALA

,
Gambar 3.2. Citra dan Dokumentasi Alternatif 2

3. Alternatif III

Gambar 3.3. Citra dan Dokumentasi Alternatif 3

a. Kelurahan : Kelurahan Manggala

b. Letak : Lokasi terletak di Jl. Nipa Nipa, Kelurahan Manggala
c. Kondisi fisik lahan, luas lahan yang tersedia ±3,75 Ha.
d. Ketinggian dari permukaan laut: >700 mdpl
e. Prasarana lingkungan untuk sisi utara dan selatan kelulrahan manggala cukup
berpotensi dalam aksebilitas karena bersinggungan dengan kabupaten Maros
dan Kabupaten Gowa, dimana akses jalan yang cukup strategis
f. Harga lahan sdisekitar lokasi relatif meningkat dengan harga tanah Rp.
1.475.000.00/m2

Manajemen Property - 12
 KELURAHAN MANGGALA

Tabel 3.1
Hasil Identifikasi Kriteria Lokasi Perumahan
Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3
No INDIKATOR
(4.00 Ha) (3.16 Ha) (3.41 Ha)
1 Kondisi Eksisting Lahan Kosong Rawa Lahan kosong/vegetasi
2 Bebas Banjir Ya Ya Ya
3 Aksebilitas Tinggi Tinggi Tinggi
8 km (mks), 6 km
4 Jarak ke Pusat Kota 4.8 - 5.6 km 3,4 - 3.6 km
(gowa), 8 km (maros)
5 Kemiringan Lereng <30% <30% <30%
PDAM/Sumur PDAM/ Sumur
6 Jaringan Air Bersih PDAM/Sumur Bor
Bor Bor
7 Jaringan Listrik Tersedia Tersedia Tersedia
8 Harga Tanah Rp. 1.200.000/m2 Rp 1.800.000/m2 Rp. 1.000.000/m2
TOTAL KELAYAKAN 6 6 7
Sumber: Hasil Survey, 2021

Manajemen Property - 13
 KELURAHAN MANGGALA
Manajemen Property -
14

Gambar 3.4. Peta Citra Kecamatan Manggala

 KELURAHAN MANGGALA

Ke Athirah School: 4 km
Ke Bugis Waterpark: 2,5 km Ke Bugis Waterpark: 4 km
Ke Athirah School: 2.1 km (Maros): 3 km
(Gowa) : 6km

Ke RS. Grestelina: 3.3 Km

Ke Mall Panakukkang: 3 km
Manajemen Property -
15

Gambar 3.5. Peta Orientasi Kawasan

 KELURAHAN MANGGALA

BAB IV
RENCANA KELAYAKAN PROYEK

A. Perhitungan Jumlah Unit Rumah

Jumlah unit rumah yang dapat dibangun dalam lahan dengan luas 1 Ha sebanyak 60
unit rumah (60 unit/Ha) dan menggunakan perbandingan 1 : 3 : 6 untuk menentukan
tipe rumah. Sehingga dapat diketahui sebagai berikut:
1. Alternatif 1 (Kelurahan Antang)
Luas lahan 4.00 Ha dikali 60 unit rumah
Total unit rumah untuk alternatif 1 adalah 240 unit rumah.
 Tipe 36/72 ( 240 × 60%) = 144 unit rumah
 Tipe 42/84 ( 240 × 30%) = 72 unit rumah
 Tipe 54/120 ( 240 × 10%) = 24 unit rumah

2. Alternatif 2 (Kelurahan Borong)

Luas lahan 3.16 Ha dikali 60 unit rumah
Total unit rumah untuk alternatif 2 adalah 190 unit rumah.
 Tipe 36/72 ( 190 × 60%) = 114 unit rumah
 Tipe 42/84 ( 190 × 30%) = 57 unit rumah
 Tipe 54/120 ( 190 × 10%) = 19 unit rumah

3. Alternatif 3 (Kelurahan Manggala)

Luas lahan 3.75 Ha dikali 60 unit rumah
Total unit rumah untuk alternatif 3 adalah 225 unit rumah.
 Tipe 36/72 ( 193 × 60%) = 128 unit rumah
 Tipe 42/84 ( 193 × 30%) = 75 unit rumah
 Tipe 54/120 ( 193 × 10%) = 22 unit rumah

Manajemen Property - 16
 KELURAHAN MANGGALA

B. Perhitungan Biaya Produksi

Dalam rencana biaya produksi dilakukan perhitungan perlokasi yang merupakan total
dari biaya tanah, biaya konstruksi dan biaya infrastruktur

1. Biaya Tanah
Biaya tanah yakni ukuran rumah dikalikan dengan harga tanah perlokasi yang telah
ditimbun dengan menggunakan metode cut and fill (alternatif 2) (Luas lahan ×
Kedalaman timbunan × Koefisien), harga tanah timbunan diasumsikan Rp
100.000,00/m3. Sedangkan untuk alternatif 1 dan alternatif 3 metode pematangan
tanah yang dilakukan menggunakan metode Lane Clearing yang diasumsikan Rp
25.000,00-/m3
Sehingga didapatkan perhitungan sebagai berikut:

a) Alternatif 1 (Kelurahan Antang)

Luas lahan 40.000 m2
Tabel 4.1.
Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 1

Modal Tanah Metode Land Clearing

Harga Tanah Rp 1.200.000,00-/m2
Land
Rp 25.000,00-/m2
Clearing
Modal tanah Rp 1.225.000,00-/m2
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

b) Alternatif 2 (Kelurahan Borong)

Luas lahan 31.600 m2
Tabel 4.2.
Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 2

Biaya Tanah Metode Cut & Fill

Kedalaman (m) 1,5
Koefisien 1,2
Tanah yang
56.880 m3
dibutuhkan
Modal tanah timbunan Rp 5.688.000.000,00
Modal tanah Rp 1.980.000,00-/m2
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

Manajemen Property - 17
 KELURAHAN MANGGALA

c) Alternatif 3 (Kelurahan Manggala)

Luas lahan 34.100 m2
Tabel 4.3.
Tabel Hasil Pematangan Tanah Alternatif 3

Modal Tanah Metode Land Clearing

Harga Tanah Rp 1.475.000,00-/m2
Land
Rp 25.000,00-/m2
Clearing
Modal tanah Rp 1.500.000,00-/m2
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

2. Biaya Konstruksi Bangunan

Biaya konstruksi bangunan adalah biaya untuk membangun struktur bangunan
rumah, diasumsikan dengan Rp 3.000.000,00-/m2 untuk tipe 36/72, Rp
3.500.000,00-/m2 untuk tipe 42/84, dan Rp 4.000.000,00-/m2 untuk tipe 54/120.
Sehingga didapatkan perhitungan sebagai berikut:

Tabel 4.4.
Tabel Hasil Analisis Biaya Konstruksi Bangunan per Tipe Rumah

Tipe Rumah Biaya Konstruksi Bangunan Total Biaya

36/72 Rp3.000.000/m2 Rp 108.000.000,00/unit
42/84 Rp3.500.000/m2 Rp 147.000.000,00/unit
54/120 Rp4.000.000/m2 Rp 216.000.000,00/unit
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

3. Biaya Infrastruktur
Biaya infrastruktur merupakan biaya untuk membangun infrastruktur di tiap
alternatif yang diasumsikan sebagai berikut:

Tabel 4.5.
Tabel Hasil Analisis Total Biaya Infrastruktur per Unit Rumah

Modal Infrastruktur
Jaringan Listrik Rp 5.000.000 /unit
Sambungan Listrik Rp 5.000.000 /unit
Jaringan Air Rp 5.000.000 /unit
Sambungan Air Rp 5.000.000 /unit
Infrastruktur Rp 30.000.000 /unit
Sertifikat Rp 5.000.000 /unit
TOTAL BIAYA Rp 55.000.000/unit
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

Manajemen Property - 18
 KELURAHAN MANGGALA

C. Perhitungan Harga Jual Rumah

Harga jual rumah merupakan “biaya tanah + biaya konstruksi bangunan + biaya
infrastruktur + profi. Profit untuk tipe 36/72 sebesar 20%, untuk tipe 42/84 sebesar 25%,
dan untuk tipe 54/120 sebesar 30%. Sehingga didapatkan perhitungan sebagai berikut:

1. Alternatif 1 (Kelurahan Antang)

Berdasarkan hasil analisis estimasi total harga jual rumah di lokasi alternatif 1
(Kelurahan Antang) bahwa untuk rumah tipe 36/72 dengan profit 20%
menghasilkan angka Rp 301.440.000/unit. Untuk rumah tipe 42/84 dengan profit
25% dijual dengan angka Rp 381.125.000/unit. Sedangkan untuk tipe rumah yang
paling besar yaitu tipe 54/120 dengan profit hingga 30%, menghasilkan harga jual
rumah senilai Rp 543.400.000/unit. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel
berikut:

Tabel 4.6.
Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Lokasi Alternatif 1

Biaya Konstruksi Harga Tanah

Biaya Total Biaya
Tipe Harga Infrastruktur Produksi
Jumlah Harga Tanah Jumlah
Rumah Konstruksi
Rp Rp Rp
36/72 Rp 1.225.000,00 Rp 88.200.000,00 Rp 251.200.000,00
3.000.000,00 108.000.000,00 55.000.000,00
Rp Rp Rp
42/84 Rp 1.225.000,00 Rp102.900.000,00 Rp 304.900.000,00
3.500.000,00 147.000.000,00 55.000.000,00
Rp Rp Rp
54/120 Rp 1.225.000,00 Rp147.000.000,00 Rp 418.000.000,00
4.000.000,00 216.000.000,00 55.000.000,00
Tipe Harga pokok Total Harga
Biaya Produksi Profit Jumlah Unit
Rumah jual/unit Penjualan
Rp Rp
36/72 Rp 251.200.000,00 Rp301.440.000,00 144 Unit
50.240.000,00 43.407.360.000,00
Rp Rp
42/84 Rp 304.900.000,00 Rp381.125.000,00 72 Unit
76.225.000,00 27.441.000.000,00
Rp 418.000.000,00 Rp Rp
54/120 Rp543.400.000,00 24 Unit
125.400.000,00 13.041.600.000,00
Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

2. Alternatif 2 (Kelurahan Borong)

Berdasarkan hasil analisis estimasi total harga jual rumah di lokasi alternatif 2
(Kelurahan Borong) bahwa untuk rumah tipe 36/72 dengan profit 20%
menghasilkan angka Rp 366.672.000/unit. Untuk rumah tipe 42/84 dengan profit
25% dijual dengan angka Rp 460.400.000/unit. Dan tipe 54/120 dengan profit

Manajemen Property - 19
 KELURAHAN MANGGALA

hingga 30%, menghasilkan harga jual rumah senilai Rp 661.180.000/unit. Untuk

lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 4.7.
Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Lokasi Alternatif 2

Biaya Konstruksi Harga Tanah

Biaya
Total Biaya Produksi
Harga Infrastruktur
Tipe Rumah Jumlah Harga Tanah Jumlah
Konstruksi

36/72 Rp 3.000.000,00 Rp 108.000.000,00 Rp 1.980.000,00 Rp 142.560.000,00 Rp55.000.000,00 Rp 305.560.000,00

42/84 Rp 3.500.000,00 Rp 147.000.000,00 Rp 1.980.000,00 Rp166.320.000,00 Rp55.000.000,00 Rp 368.320.000,00

54/120 Rp 4.000.000,00 Rp 216.000.000,00 Rp 1.980.000,00 Rp237.600.000,00 Rp 55.000.000,00 Rp 508.600.000,00

Harga pokok Total Harga

Tipe Rumah Biaya Produksi Profit Jumlah Unit
jual/unit Penjualan
36/72 Rp 305.560.000,00 Rp 61.112.000,00 Rp 366.672.000,00 114 Unit Rp 41.800.608.000,00

42/84 Rp 368.320.000,00 Rp 92.080.000,00 Rp 460.400.000,00 57 Unit Rp 26.242.800.000,00

Rp 508.600.000,00
54/120 Rp 152.580.000 Rp 661.180.000,00 19 Unit Rp 12.562.420.000,00

Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

3. Alternatif 3 (Kelurahan Manggala)

Berdasarkan hasil analisis estimasi total harga jual rumah di lokasi alternatif 3
(Kelurahan Manggala) bahwa untuk rumah tipe 36/72 dengan profit 20%
menghasilkan angka Rp 325.200.000/unit. Untuk rumah tipe 42/84 dengan profit
25% dijual dengan angka Rp 410.000.000/unit. Dan tipe 54/120 dengan profit
hingga 30%, menghasilkan harga jual rumah senilai Rp 586.300.000/unit. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut:

Manajemen Property - 20
 KELURAHAN MANGGALA

Tabel 4.8.
Tabel Hasil Analisis Estimasi Total Harga Jual Rumah Lokasi Alternatif 3

Biaya Konstruksi Harga Tanah

Biaya
Total Biaya Produksi
Harga Infrastruktur
Tipe Rumah Jumlah Harga Tanah Jumlah
Konstruksi
36/72 Rp 3.000.000,00 Rp 108.000.000,00 Rp 1.500.000,00 Rp 108.000.000,00 Rp55.000.000,00 Rp 271.000.000,00

42/84 Rp 3.500.000,00 Rp 147.000.000,00 Rp 1.500.000,00 Rp 126.000.000,00 Rp55.000.000,00 Rp 328.000.000,00

54/120 Rp 4.000.000,00 Rp 216.000.000,00 Rp 1.500.000,00 Rp 180.000.000,00 Rp55.000.000,00 Rp 451.000.000,00

Harga pokok
Tipe Rumah Biaya Produksi Profit Jumlah Unit Total Harga Penjualan
jual/unit
36/72 Rp 271.000.000,00 Rp 54.200.000,00 Rp 325.200.000,00 128 Unit Rp 41.625.600.000,00

42/84 Rp 328.000.000,00 Rp 82.000.000,00 Rp 410.000.000,00 75 Unit Rp 30.750.000.000,00

54/120 Rp 451.000.000,00 Rp135.300.000,00 Rp 586.300.000,00 22 Unit Rp 22.898.600.000,00

Sumber: Hasil Analisis Kelompok, 2021

Manajemen Property - 21
 KELURAHAN MANGGALA

BAB V
PENUTUP

A. Kesimpulan
Lokasi Kelurahan Manggala (Alternatif 3) dipilih setelah melakukan perbandingan
tabel matriks, dengan total kelayakan yaitu 7 dari keseluruhan indikator. Aksesibilitas
yang cukup tinggi serta jarak ke pusat kota merupakan potensi dan menambah nilai
kelayakan dari lokasi perencanaan perumahan, serta kelurahan manggala cukup
berpotensi dalam aksesibilitas karena bersinggungan dengan Kabupaten Maros dan
Kabupaten Gowa.

Gambar 5.1. KeyPlan Alternatif 3 (Kelurahan Manggala)

Manajemen Property - 22
 KELURAHAN MANGGALA

LAMPIRAN

1. Tipe – Tipe Rumah

Denah Rumah Tipe 36/72 Denah Rumah Tipe 42/84 Denah Rumah Tipe 54/120
Manajemen Property -
23
 KELURAHAN MANGGALA

2. Site Plan Alternatif 3 (Kelurahan Manggala)

M
a
n
a
j
e
m
e
n

P
r
o
p
e
r
t
y

24
31
 KELURAHAN MANGGALA

M
a
n
a
j
e
m
e
n

P
r
o
p
e
r
t
y

25
31
MANAJEMEN
PROPERTY