ANALISA PEMBIAYAAN

BANK SYARIAH

DECE KURNIADI
‫سانِي يَ ْفقَ ُهوا قَ ْو ِلي‬ ْ ‫س ْر ِلي أَ ْم ِري َو‬
ُ ‫احلُ ْل‬
َ ‫ع ْق َدةً ِم ْن ِل‬ َ ‫ب ا ْش َر ْح ِلي‬
ّ ِ َ‫ص ْد ِري َوي‬ ِ ّ ‫َر‬
Wahai Tuhanku, lapangkanlah bagiku dadaku, dan
mudahkanlah bagiku urusanku, dan lancarkanlah lidahku
supaya mereka faham ucapanku.

(Surah Taha Ayat 25-28)

OBJECTIVES
 Memahami Akad-akad Pembiayaan di Bank Syariah

 Memperkuat pemahaman tentang financing analysis pada

Pembiayaan Syariah khususnya Analisa Kualitatif dan Kuantitatif

 Membekali peserta dengan best-practice tools untuk menilai

assess risks pada pembiayaan, membuat struktur pembiayaan
dan covenant
 01 Overview Pembiayaan di
Bank Syariah
Agenda

02 Analisa
Kualitatif

03 Analisa
Kuantitatif

04 Struktur Pembiayaan &

Covenant Theory
PEMBIAYAAN
Pembiayaan = Kredit ?
 Pembiayaan ≠ Kredit…!!!

Orang-orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang
kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah
disebabkan mereka berkata (berpendapat) sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal
Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba
(Al Baqarah : 275)
 PROFIT BANK SYARIAH

Jual Beli

Sewa Transaksi
Menyewa Bagi Hasil

PROFIT
Fatwa DSN
 AKAD DALAM MUAMALAH

AKAD TABARRU AKAD TIJARAH

Natural Certainty Natural Uncertainty

Qardh Contract Contract

Teori Pertukaran Teori Percampuran

1. Murabahah
Musyarakah
2. Salam, 3. Istisna
Mudharabah
4. Ijarah dan
Muzara’ah
5. Ijarah MuntahiyahBit
Musaqah
Tamlik
 Murabahah
adalah akad jual beli
barang dengan
menyatakan harga
perolehan dan
keuntungan (margin)
yang disepakati oleh
penjual dan pembeli
DEFINISI
MURABAHAH
Penyediaan dana atau tagihan
yang dapat dipersamakan
dengan itu untuk transaksi jual
beli barang sebesar harga pokok
ditambah Margin berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan
antara Bank dengan nasabah
yang mewajibkan nasabah untuk
melunasi hutang/ kewajibannya
RUKUN DAN SYARAT MURABAHAH

RUKUN SYARAT
PARA PIHAK Cakap Hukum, Berwenang,
• Penjual (Bank)
• Pembeli (Nasabah) Tidak Ada Paksaan

OBJEK Halal, Jelas

Barang yang diperjual
(Kualitas dan Kuantitas)
belikan berikut harga

IJAB-QABUL Jelas Hak Dan Kewajiban

• Jangka waktu
• Syarat dan ketentuan
pembiayaan
MURABAHAH
 MURABAHAH
• Fatwa DSN No. 04 Tentang BANK
Menyerahkan barang
Murabahah 5 dan tanda serah terima SYARIAH
• Fatwa DSN No. 111 Tentang
Akad Jual Beli Murabahah 4 Akad Murabahah
Mengisi formulir
1 pemesanan barang &
Janji beli

2
Beli
barang &
3
Bayar
Pengiriman
barang dan
serah terima
fisik barang

SUPPLIER
 TRANSAKSI BAGI HASIL

MUSYARAKAH & MUDHARABAH

 Mudharabah/Musyarakah

>> HASIL YANG DIBAGIKAN <<

Keterangan (Rp.)

Pendapatan (Revenue) 120.000.000

Harga Pokok Penjualan (-) -100.000.000
Laba Kotor (Gross Profit) 20.000.000

Biaya-biaya (-) -10.000.000

Laba Bersih (Net Profit) 10.000.000

Bagi hasil harus disepakati berdasarkan :

laba kotor atau laba bersih
 Mudharabah/Musyarakah
>> Dasar Bagi Hasil <<
Laporan pendapatan/bagi hasil WAJIB

Laporan sesuai akad (laba kotor/laba bersih)

 PROSES PEMBAYARAN BAGI HASIL
Pembayaran Bagi Hasil
Laporan Nasabah atas atas Laporan Deklarasi
Pendapatan dari Obyek Bagi Hasil yang dibuat
Bagi Hasil yang nasabah
disepakati di Akad

Tabel Bagi Hasil

pada Akad
Realisasi
Bagi Hasil
Deklarasi
Bagi Hasil
Proyeksi Bagi
Hasil Catatan :
Pembayaran Bagi hasil yang bukan berasal dari Obyek
bagi hasil yang disepakati, dapat menyebabkan
terjadinya pelanggaran prinsip syariah dan
penurunan kolektibilitas nasabah
 Musyarakah
Fatwa DSN Nomor 08/DSN-MUI/IV/2000.

Akad kerjasama antara dua pihak

atau lebih untuk suatu usaha
tertentu, dimana masing-masing
pihak memberikan kontribusi
dana (modal) dengan ketentuan
bahwa keuntungan dan risiko
akan ditanggung bersama sesuai
dengan kesepakatan
 Musyarakah
Kerjasama
usaha Penyertaan (Sharing)
Dana < 100% : > 0%

Bagi hasil sesuai rasio

(nisbah) yang disepakati

Kerugian ditanggung
Modal dikembalikan di proporsional
akhir kerjasama atau (jika bukan kelalaian
sesuai kesepakatan pengelola usaha)
SKEMA MUSYARAKAH
Bank dan nasabah menanggung kerugian secara proporsional menurut modal
masing-masing.
Dalam hal nasabah melakukan kelalaian, kecurangan, dan/atau kesalahan yang
disengaja yang mengakibatkan kerugian usaha, maka:
a. Bank tidak bertanggungjawab atas kerugian yang ditimbulkan; dan
b. nasabah wajib mengembalikan sisa pembiayaan yang diberikan Bank dan
bagi hasil yang telah menjadi hak Bank namun belum dibayarkan.
Pengembalian pembiayaan dapat dilakukan dengan dua cara,
yaitu:
a. secara berkala sesuai dengan proyeksi arus kas masuk (cash
inflow) usaha nasabah; atau
b. sekaligus pada akhir pembiayaan (untuk pembiayaan
dengan jangka waktu sampai dengan 1 (satu) tahun.
 MUSYARAKAH MUTANAQISHAH ATAS
ASET DALAM PRAKTEK PERBANKAN

PIHAK KETIGA
(NASABAH)
HISHSHAH 20%

BANK HISHSHAH 20%

4. Hishshah 2. Aset
PENDAPATAN HISHSHAH 20%
Bank dijual disewakan
SEWA (ijarah)
HISHSHAH 20%
NASABAH
HISHSHAH 20%
3. Pendapatan sewa
dibagihasilkan
1. Bank & nasabah bersama membeli aset
Mudharabah
• Adalah suatu akad kerja sama
kemitraan antara penyedia dana usaha
(disebut shahibul maal / rabulmal)
dengan Pengelolaan dana /
manajemen usaha (disebut sebagai
mudharib) untuk memperoleh hasil
usaha dengan pembagian hasil usaha
sesuai porsi (nisbah) yang disepakati
bersama pada awal.
DEFINISI PEMBIAYAAN MUDHARABAH

• Penyediaan dana untuk kerja sama

usaha antara dua pihak dimana
pemilik dana menyediakan seluruh
dana, sedangkan pengelola dana
bertindak selaku pengelola, dan
keuntungan dibagi di antara
mereka sesuai dengan nisbah
yang disepakati.
 MUDHARABAH
Kerjasama Penyertaan
usaha (Sharing) Dana
100% : 0%

Bagi hasil sesuai rasio

(nisbah) yang
disepakati

Kerugian ditanggung
Modal pemilik modal
dikembalikan di (jika bukan kelalaian
akhir kerjasama pengelola usaha)
 IJARAH MUNTAHIYAH BIT TAMLIK
(IMBT)
Adalah akad sewa menyewa antara pemilik
objek sewa dan penyewa untuk mendapatkan
imbalan atas objek sewa yang disewakannya
dengan opsi perpindahan hak milik objek sewa
pada saat tertentu sesuai dengan akad sewa.
 Rukun dan Syarat
Ijarah Muntahiyya Bit Tamlik

PIHAK
PARA RUKUN SYARAT
• Pemilik Objek Sewa /Pihak yang
CAKAP HUKUM, BERWENANG,
menyewakan (Bank)
TIDAK ADA PAKSAAN
• Penyewa (Nasabah)

Sesuatu yang dapat dialihkan HALAL DAN SALING

OBJEK

OBJEK pemanfaatannya dan dapat dialihkan MEMAHAMI HAK DAN

kepemilikannya berikut harga KEWAJIBAN

- Pembayaran sewa JELAS DAN SALING

- Jangka waktu MEMAHAMI HAK DAN
QABUL

- Hak dan kewajiban )Pemanfaatan dan KEWAJIBAN

IJAB-

pemeliharaan )
- Syarat dan ketentuan pembiayaan

CATATAN:
- Rukun dan syarat ijarah berlaku pada saat akad Ijarah dan
- Rukun dan syarat hibah berlaku pada saat akad hibah ( jika hibah) atau rukun dan syarat
jual-
beli berlaku pada saat akad jual-beli ( jika jual-beli )
TAHAPAN PELAKSANAAN

IMBT
 01 Overview Pembiayaan di
Bank Syariah
Agenda

02 Analisa
Kualitatif

03 Analisa
Kuantitatif

04 Struktur Pembiayaan &

Covenant Theory
 PRINSIP-PRINSIP PEMBIAYAAN BANK SYARIAH /LKS

Kesetaraan
Nasabah = Mitra ;
Nasabah ≠ Debitur
Keadilan
Transaksi Bagi hasil :
Keuntungan  sesuai kesepakatan Universal
Kerugian  proporsional Berlaku untuk semua dengan
Utang-Piutang : syarat tidak melanggar syariah
Yang mampu tidak boleh menunda pembayaran
utang dan yang tidak mampu diberikan
keringanan PRINSIP

Kemanfaatan
Mendatangkan maslahat
Transparansi menghindari mudharat
Saling Memahami Hak dan Kewajiban
If Islamic Financial Institution
do not comply with Shariah
rules and principles, their
transactions must be
cancelled and income
generated from them shall
be considered as illegitimate
 PRINSIP KEHATI-HATIAN

Pembiayaan yang harus dihindari  Tidak memenuhi Prinsip Syariah

• Mengandung Gharar
• Mengandung Maysir
• Mengandung Riba
• Mengandung Dzalim
• Mengandung Risywah
• Mengandung Objek Haram
 Tidak sah dan tidak lengkap
akadnya
• Rukun & Syaratnya tdk terpenuhi
• Terjadi Ta’alluq  Dua akad yg slg
dikaitkan dimana akad yg satu
bergantung pd akad yg lain
• Terjadi Two In One  Satu
transaksi dgn dua akad sekaligus
 Tujuan spekulasi
 SIKAP YANG SALAH
DALAM PEMBERIAN PEMBIAYAAN

 Ceroboh dalam analisa baik indvidual ataupun

organisasi, misalnya terlalu cenderung untuk mencapai
target dan mengabaikan prinsip kehati-hatian

 Sikap over confidence, terlalu percaya atau terbawa

sukses masa lalu sebagai dasar pengambilan keputusan
tanpa melihat kondisi sekarang secara obyektif
SIKAP YANG SALAH
DALAM PEMBERIAN PEMBIAYAAN
(lanjutan)

o Komunikasi yang terputus misalnya tidak

dilakukannya kofirmasi terhadap data
pembiayaan
o Nasabah tidak mempuyai perencanaan
o Banyaknya kompetitor
o Karena belas kasihan
o Karena tekanan orang terkenal
o Karena masih hubungan famili
 The most common mistakes in analyzing Financing

• All the good points are emphasized (but not the

weak points)
• Management is always “dependable and
respectable”
• Elevator analysis
• Only looking back, not forward
• Name lending, and lending because everyone else
does
• Getting “on the customer’s side”
 Opportunity Assessment

Decision Prospecting
Identify Opportunities
Preliminary Analysis
Strategy Preliminary Assessment
Identifying Financing Cause
Payment Source Analysis

Industry & Business Risk Analysis

Financial Statement Analysis
Cash Flow Analysis & Projections
Financing Packaging

Summary and Recommendation

Financing Structuring & Negotiation

Financing Management

Financing Monitoring
Preliminary Assessment
Step 1 – Assess the Oppurtunity

 Does the Prospect match the institution’s profile ? Review the prospect’s strategic objective and
financial structure
Identify the potential Financing terms
 Amount
 Purpose
 Repayment source
 Term
 Is the potential Financing legal and within your bank’s policy?
Are the purpose, repayment source, and term logically related?

Step 2 – Learn about the business

 Determine:
 Type of business and product
 Legal Structure
 Age of business
 Banking Relationship
 Market served and experience
 Management Structure and experience

Step 3 – Continue Analysis?

Yes No
 Gather 3 years financial statements Reject Financing opportunity and inform costumer
 Gather other information, such as:
 Ageings
 Inventory breakdowns
 Projections
 Credit ratings
Tahapan Analisa Pembiayaan :

Identifikasi maksud dan Ketahui sumber pengembalian

tujuan penggunaan pembiayaan tersebut secara
pembiayaan dari nasabah pasti.

Lakukan penilaian kelayakan

pembiayaan tersebut dan Buatlah suatu keputusan
tuangkan dalam proposal layak/tidak
pembiayaan

Lakukan monitoring untuk

Lakukan dokumentasi dan
memastikan pembayaran
administrasi
kembali
Tahapan Analisa Pembiayaan - lanjutan

Tahapan Analisa Konsumer Produktif

1 Identifikasi Maksud & Tujuan Bukan untuk usaha Modal Kerja
Penggunaan Investasi
2 Sumber Pengembalian Umumnya Fixed Hasil Usaha (umumnya
Income non fixed income)

3 Metode Penilaian Kelayakan Sederhana : Kompleks :

•Cash Ratio •Metode Quick & Dirty
•Disposible Approach •Sustainable Growth
Rate Model
•Cash Flow Analysis

4 Dokumentasi & Administrasi Lebih mudah Lebih Kompleks

5 Monitoring seksama seksama

 Dasar Kebutuhan Pembiayaan
Apakah kebutuhan pembiayaan berkaitan dengan
Siklus Operasional atau Siklus Investasi Modal?

Kas Siklus
Kas
Operasi

Menagih Kas Pembelian

dari Bahan
Pelanggan Mentah

Pembelian
Siklus
Peralatan
Operasi
(Equipment)

Produksi
Menjual
Barang / Jasa
Produk Siklus
untuk dijual
Operasi
 Dasar Kebutuhan Pembiayaan

Ringkasan…
KEBUTUHAN PEMBIAYAAN

Pertumbuhan penjualan Pembelian Aktiva Tetap

 Jangka Pendek  Penggantian Aktiva
 Jangka Panjang  Ekspansi

Perlambatan pada Investment, Unexpected

siklus operasional Expenditure

Restrukturisasi Unprofitable
Hutang Operations (Loss)
 ANALISA PEMBIAYAAN

ANALISA
PEMBIAYAAN

HISTORICAL FUTURE

KUALITATIF KUANTITATIF KEBUTUHAN PENGEMBALIAN

KONVERSI
SUBYEK HORIZONTAL MODAL KERJA
AKTIVA

PERORANGAN PERTUMBUHAN TETAP CASH FLOW

BADAN HUKUM CASH FLOW INSIDENTAL QUICK & DERTY

KEUNTUNGA/
LAINNYA VERTIKAL INVESTASI
LABA

USAHA LIKUIDITAS MANDIRI kONSERVATIF

PERDAGANGAN SOLVABILITAS PENDUKUNG PROGRESSIVE

PROYEK/
RENTABILITAS KONSUMTIF PENDAPATAN
KONTRAK

JASA MURNI AKTIF INCOME

INDUSTRI PENDUKUNG PASSIVE INCOME

 KUALITATIF

ANALISA
PEMBIAYAAN

KUANTITATIF
 Analisa kualitatif adalah :

Kegiatan menganalisis data-data non keuangan berupa

kondisi nasabah usaha/proyek yang dibiayai dan aspek
makro maupun mikro lainnya yang berkaitan dengan
nasabah.

Metode yang dipergunakan melalui wawancara yang

mendalam, atau mencari sumber informasi lain yang
berhubungan.
 Analisa kuantitatif

Adalah analisis data-data keuangan nasabah yang

berhubungan dengan kemampuan keuangan
terhadap pembiayaan yang diberikan.

Metode yang dipergunakan adalah membandingkan

antar pos dalam laporan keuangan dalam periode
tertentu.
 Analisis Kualitatif

 Adalah analisis terhadap seluruh aspek usaha

selain aspek Keuangan dan aspek Agunan.
 Mencakup:
1) Tinjauan industry (industry outlook) secara
makro dan
2) Analisis detil bisnis yang dijalankan oleh
nasabah (how they run the business towards
the industry).
Analisa Kualitatif
Industri Risk

Business
Risk
1) Industry Risk Analysis
1. Apa arti pentingnya bagi Bank ?
2. Mengenali dan memahami risiko-2 dalam sebuah jenis
industri:
 pengaruhnya di masa yang akan datang
 pelemahan kemampuan membayar
3. Mengetahui Key Success Factors
 evaluasi kemampuan dan kompetensi manajemen
perusahaan, strateginya.
4. Sebagai patokan dalam memahami kondisi keuangan
perusahaan
Analisis Risiko Industri
Types of Industry
Product Services
Capital
Manufactures
Intensive

Labour
Wholesalers
Intensive

Retailers
 INDUSTRY RISK ANALYSIS
1. Analisis risiko industri merupakan LANGKAH PERTAMA dalam menilai
kemampuan pembayaran kembali nasabah (REPAYMENT ability)
2. Anda perlu memahami sebuah industri SEBELUM:
i. Menganalisis kewajaran/kecerdikan BUSINESS STRATEGY dari debitur utk
memenangkan persaingan usaha.
ii. Kewajaran kinerja keuangan dan Cash Flow dari debitur
iii. Tinjauan atas kinerja debitur di masa mendatang

1. Ketahuilah industri dari usaha nasabah :

Manufacturing? Wholesalers? Retailers? Service industry? Capital-intensive service
industry? Labor-intensive service industry?
2. Ketahuilah karakteristik industri dari usaha nasabah
untuk mengetahui derajat risiko pada industri ybs.
 INDUSTRY RISK ANALYSIS
1. Fokuslah pada industri yang menjadi target market, hindari industri yang termasuk
didalam watch list.

No. SEKTOR INDUSTRI UNGGULAN

1 AGRIBISNIS
2 TELEKOMUNIKASI
3 MAKANAN DAN MINUMAN
4 MINYAK ,GAS DAN PERTAMBANGAN
5 INDUSTRI KIMIA
6 KONSTRUKSI
7 KELISTRIKAN
8 PERDAGANGAN BESAR DAN ECERAN

www.bni.co.id/sektor industri
 Penjelasan

Dari kedelapan sektor dominan tersebut, sektor agribisnis merupakan sektor yang dominan
walaupun tingkat pertumbuhannya mengalami penurunan. Namun demikian di dalamnya
terdapat industri makanan-minuman dan tembakau yang menyumbang 50% dari total GDP.

Selain itu sektor perdagangan besar dan eceran dinilai sebagai pasar yang baru muncul dan
tumbuh dengan cepat. Jasa perbankan yang semakin canggih dirasa akan sangat dibutuhkan
seperti : trade finance, remittance, treasury dan cash management.

Agribisnis juga mempunyai prosentase Non performing Loan (NPL) yang stabil dan
permintaan pasar yang relatif jelas dan pasti kecuali terjadi kondisi gagal panen.

Sektor komunikasi yang customer-nya tetap, tingkat permintaan dan pendapatannya relatif
stabil. Pemain utama pada sektor pertambangan biasanya perusahaan besar yang kokoh
secara finansial dan pada sektor kelistrikan yang dimiliki pemerintah selalu mendapatkan
perlakuan lebih dari pemerintah.
 INDUSTRY RISK ANALYSIS
2. Pahami karakteristik dari RISIKO yang utama dan SUCCESS factors dari suatu industri
 Periksa KETERGANTUNGAN industri pada pergerakan harga pasar dari komoditas
(misalnya harga minyak mentah) dan juga nilai tukar.
Risiko akan lebih besar jika si debitur sangat tergantung pada harga pasar dan jika
tidak melakukan hedging atau NATURALLY HEDGE.
• HEDGING sebaiknya paling tidak meng COVER jangka waktu pinjaman
• CROSS SELL opportunity : tawarkan hedging instrument
 Waspada terhadap siklus dari suatu industri :
Periksa apakah industrinya sedang dalam puncak atau dasar suatu siklus (BOOM or
BUST !)
Berikan pembiayaan dengan jangka waktu lebih pendek atau lakukan review yang
lebih sering untuk industri yang bersifat cyclical (misal: teknologi informasi)!!!
Sangatlah penting untuk mengetahui trend masa depan pada sebuah industri yang
dapat mempengaruhi bisnis debitur.
 Kinerja sektoral terdampak negatif wabah covid-19
• Pariwisata •Manufaktur (tekstil, kimia,
 Hotel
High impact  Restoran
plastik)
(Omzet turun >30%) •Bahan bangunan, alat berat
 Transportasi •Properti & konstruksi
 Agen perjalanan •Farmasi

•Peternakan, perikanan
•Multifinance •Distribusi/retailer non-essential
Medium impact •Otomotif goods
(Omzet turun 10 - 30%) •Pusat perbelanjaan •Komoditas (perkebunan,
tambang, logam, mineral)

•Kemasan
•E-commerce •Makanan pokok
Low impact •Pembangkit •Distribusi/retailer essential goods
(Omzet turun <10%) listrik •Cigarette/Tobacco
•Alat kesehatan •IT/Communication
Sumber : Presntasi David Sumual, BCA
DAMPAK JANGKA PENDEK
Transmisi Pandemik COVID-19
Pada Sektor Jasa Keuangan
 INDUSTRY RISK ANALYSIS

 Lakukan Analisis PERSAINGAN pasar:

TENTUKAN [Kekuatan Pesaing] VS [SUCCESS factor dari debitur]
Periksa apakah industri ybs dipengaruh oleh persaingan global?

Industry Rivalry
(Porter)
 Industry Risk Analysis

Pertanyaan-pertanyaan Penting:
 Dampak yang akan terjadi atas setiap jenis
risiko industry terhadap kinerja perusahaan ?
 Apakah pihak manajemen mampu
meminimalisir risiko-2 tersebut ?
 Strategi apa yang paling efektif untuk
memitigasi risiko tersebut ?
 Seberapa cepat dampaknya terhadap
perusahaan ?
BUSINESS RISK ANALYSIS
why important to bankers?

Jika kita melakukan Industry risk analysis adalah untuk mengetahui the rules of the
game, maka dengan Business risk analysis kita dapat memahami strategy to use to
win the game, cakupannya antara lain :

o Identifikasi key issues dalam bisnis

→ effect on financial stability & repayment
o Mengevaluasi kesiapan manajemen dalam menggapai sukses
o Membantu menganalisa financial statement & menjelaskan trends
→ “what’s behind the numbers?”
o Membuat proyeksi keuangan
 BUSINESS ASSESMENT

Beberapa faktor penting yang harus dipertimbangkan dalam

melakukan analisa bisnis :

1. Berapa lama bisnis tersebut sudah berjalan?

2. Apakah bisnis tersebut berjalan baik ?
3. Siapa yang menjalankan bisnis tersebut (profesional atau
pemilik) ?
Business Model
Contoh BMC
Contoh BMC
 BUSINESS ASSESMENT
Beberapa faktor penting yang harus dipertimbangkan dalam melakukan analisis bisnis:
1. Tipe Bisnis
Jangan beri pembiayaan ke: bisnis yang bersifat spekulatif.
Bisnis yang anda tidak pahami transaksinya.
2. Berapa lama berkecimpung dalam bisnis tersebut?
Jangan beri pembiayaan ke: bisnis baru (kurang dari 3 tahun atau perusahaan dimana
pemiliknya tidak mempunyai pengalaman di bisnis tersebut.
3. Dukungan group usaha.
Jangan beri pembiayaan ke perusahaan yang group nya memiliki hubungan buruk dengan
bank.
4. Siapa pemilik usaha tersebut.
Politisi / pengacara ?  Waspadai dalam pemberian pembiayaan

5. Track record dari pemiliki usaha, manajemen atau perusahaan itu sendiri.
Berita negatif ?  Hindari utk beri pembiayaan.
6. Lakukan Analisis BUSINESS STRATEGY dari debitur dalam memenangkan
persaingan pasar

 Identifikasi fase dari PRODUCT CYCLE – dan tentukan apakah akan

muncul perubahan fase.
JANGAN memberikan pembiayaan pada saat nasabah berada di fase
menurun (declined phase) KECUALI anda yakin bahwa strategi bisnis
nasabah dapat membuat product cycle-nya ke arah fase pertumbuhan
(growth phase).
 Perhatikan FAKTOR EKSTERNAL:
PERIKSA adakah perubahan pada aspek Legal, peraturan, proteksi, tarif,
pajak yang BERDAMPAK pada industri si debitur?
WASPADA terhadap dampak buruk dari perubahan-perubahan semacam
itu
Product Life Cycle
 MANAGEMENT ASSESSMENT
1. Kompetensi
Apakah debitur memiliki cukup kapabilitas & pengalaman menjalankan bisnis tersebut? jangan
memberi pembiayaan ke
• Perusahaan baru.
• Orang dengan pengalaman < 3 tahun.
• Industri canggih (pesawat, helicopter)
bagaimana anda melakukan analisis sebuah industri jika anda tidak mempunyai
pengetahuan tentang hal itu.

2. Perencanaan
Bagaimana debitur mengorganisasi dan memprioritaskan kegiatan usahanya?
jangan memberi pembiayaan ke
• Orang / perusahaan yang tidak tahu bagaimana cara mereka akan membayar kembali
hutangnya.
• Orang / perusahaan yang mempunyai banyak alasan untuk menandatangani perjanjian
kredit.

3. Komunikasi
Bagaimana cara debitur membangun rasa percaya, empati dan saling pengertian dalam
organisasinya dan ke pihak eksternal?
jangan memberi pembiayaan ke
• Orang / perusahaan yg tidak dapat memberi jawaban jelas terhadap pertanyaan kita.
 MEMILIH AKAD PEMBIAYAAN SYARIAH

1. Memahami karakteristik kebutuhan nasabah

a. Obyek
b. Kegunaan :
 Modal kerja
 Investasi
2. Memahami kemampuan membayar nasabah :
a. Sifat pendapatan nasabah
b. Sifat arus kas nasabah
3. Memahami karakteristik sumber dana bank
 Akad-akad Tijarah

Akad Tijarah
(dilihat dari karakteristik
keuntungan)

Natural Uncertainty Contract Natural Certainty Contract

(NUC) (NCC)

 Tingkat pendapatan tidak pasti baik
jumlah (amount) maupun waktunya
(timing).
 Pihak-pihak yang bertransaksi saling
mencampurkan asetnya (baik real
assets maupun financial assets)
menjadi satu kesatuan, dan kemudian
menanggung resiko bersama-sama
untuk mendapatkan keuntungan.
 Tingkat pendapatan pasti baik jumlah
(amount) maupun waktunya (timing).
 fixed and predetermined”
 Pihak-pihak yang bertransaksi saling
menukarkan asetnya (baik real assets
maupun financial assets)

TEORI PERTUKARAN

TEORI PERCAMPURAN
 Business Process Business Recovery

COGS
CL
CA

Sales
OPEX

LTD SGA

FA E Profit

COGS= Cost of Good Sold

CA= Current Asset
FA=Fixed Asset OPEX= Operating
CL= Current Liability Experise
LTD= Long Term Debit SGA= Sales, General, Equity Increase
E= Equity Admin
 Murabahah

Murabahah tidak tepat diterapkan untuk skema

pembiayaan modal kerja permanen (permanent
working capital) dimana lazim pembiayaannya
bersifat evergreen yang selalu di roll over, karena
Murabahah merupakan kontrak jangka pendek
dengan sekali akad (one short deal).
 01 Overview Pembiayaan di
Bank Syariah
Agenda

02 Analisa
Kualitatif

03 Analisa
Kuantitatif

04 Struktur Pembiayaan &

Covenant Theory
FINANCIAL STATEMENT ANALYSIS

- why important to bankers?

 Assess financial condition & performance

→historical trend; w/ competitors
→other benchmarks? – bank standards

 Evaluate financial strength & ability to repay

 Understand decision & quality of management

BALANCE SHEET
 Persamaan akutansi
AKTIVA = KEWAJIBAN + EKUITAS PEMILIK

NERACA
AKTIVA
• Kemungkinan manfaat ekonomi di
masa yang akan datang yang diperoleh
atau dikendalikan oleh entitas tertentu
sebagai hasil dari transaksi atau
kejadian dimasa lalu
KEWAJIBAN
• Kemungkinan pengorbanan manfaat
ekonomi di masa depan yang timbul dari
kewajiban sekarang dari suatu entitas
untuk mengalihkan aktiva atau
menyediakan jasa kepada entitas lain
pada masa yang akan datang sebagai
hasil dari transaksi atau kejadian dimasa
lalu

EKUITAS
• Sisa kepemilikan atas aktiva dari suatu
entitas setelah dikurangi kewajibannya.
Dalam sebuah perusahaan modal
mencerminkan bagian kepemilkan
 Neraca PT. Amanah

AKTIVA PASIVA/KEWAJIBAN
AKTIVA LANCAR KEWAJIBAN LANCAR
 Kas  Hutang Bank
 Surat Berharga  Hutang Dagang
 Piutang Dagang  Biaya yang msh hrs dibayar
 Persediaan  Hutang antar perusahaan
 Aktiva lancar lain-lain  Hutang Dividen
 Biaya DIbayar Dimuka  Pendapatan yang ditangguhkan

AKTIVA TETAP Kewajiban Jangka Panjang

 Aktiva Tetap Netto  Hutang Jangka Panjang Disubordinasi
 Penyertaan/Piutang antar perush  Hutang Leasing
 Aktiva Tidak Berwujud/Goodwill
 Saham Referensi
 Penyertaan
 Aktiva tetap dan akumulasi penyusutan MODAL
 Aktiva lainnya  Modal Surplus
 Cadangan Modal
 Laba Ditahan
INCOME STATEMENT
 LABA RUGI

• Laporan laba rugi terdiri dari empat variable utama

yaitu :

a. penerimaan dari kegiatan operasional (operating

revenues)
b. harga pokok penjualan (cost of good sold)
c. biaya operational (operating expenses)
d. penerimaan dan pengeluaraan lain-lain (non operating
revenue and expenses).
B/S & I/S RELATIONSHIP
 FINANCIAL ASSESSMENT
Lakukan! Lakukan hal-hal ini saat Assessment terhadap Laporan Keuangan
1. Dapatkan laporan keuangan min. 3 tahun historical (FY 2017,2018, 2019)
(untuk pembiayaan diatas Rp. 25 M, FS WAJIB audited)

2. Periksa deviasi (perbedaan) antara laporan inhouse vs audited, deviasi itu

tidak boleh berbeda secara ekstrem.
Inhouse: penjualan IDR 100 milyar vs audited report: IDR 30 milyar ; ini
adalah overstated, kenapa selisih IDR 70 milyar ??

3. Periksa reputasi auditor (KAP), informasi negatif apapun mengenai auditor

harus disebutkan.
Arthur Andersen (Enron Case)

4. Opini Auditor seharusnya unqualified (wajar tanpa pengeculian);

hal ini berarti: auditor berpandangan perusahaan tersebut telah mematuhi
ketentuan akuntansi secara wajar dan bahwa laporan keuangan tersebut
merupakan representasi yg tepat/akurat atas kondisi keuangan perusahaan
 FINANCIAL ASSESSMENT

Jangan! Jangan Lakukan hal-hal ini saat Assessment terhadap laporan Keuangan
1. Memanipulasi laporan keuangan dengan merubah angka-angka untuk kepentingan
anda sendiri.

2. Mengusulkan pembiayaan dengan opini auditor Adverse (Tidak Wajar) dan

Disclaimer (Tidak Memberikan Pendapat)

• Adverse berarti auditor meyakini bahwa laporan keuangan perusahaan

tersebut mengandung banyak kesalahan yg material dan tidak sesuai dengan
Standar Akuntansi Indonesia.

• Disclaimer berarti auditor tidak dapat menyimpulkan dan menolak untuk

memberikan pendapat atas laporan keuangan. Laporan semacam ini
dikeluarkan apabila auditor saat melakukan audit atas sebuah perusahaan
tidak dapat menyelesaikan tugasnya disebabkan oleh berbagai alasan
Evaluasi Kinerja
Keuangan Perusahaan

• Menggunakan data laporan keuangan untuk mengevaluasi kondisi kinerja

keuangan perusahaan

Analisis
Analisis Rasio
Komparatif

Rasio likuiditas, rasio

Analisis Vertikal
solvabilitas rasio profitabilitas

Analisis Horizontal
Analisis Komparatif

Analisis Vertikal
• Mengevaluasi satu item pada neraca dibandingkan
total aset pada tahun tertentu
• Mengevaluasi satu item pada laporan laba rugi
dengan total pendapatan atau penjualan pada
tahun tertentu
• Melihat relative pentingnya suatu item atau akun
pada laporan keuangan
Analisis Horizontal
 Analisis Vertikal
 Memperbandingkan akun (atau sub akun) terhadap total
akunnya pada periode yang sama
 Jika dilakukan repetitif sepanjang waktu, dapat digunakan untuk
mengkaji konsistensi beberapa kebijakan pengelolaan
keuangan, seperti: tingkat likuiditas, efektifitas strategi
penetapan harga, dan efisiensi operasi perusahaan
 Disebut juga analisis proporsi atau analisis ukuran perusahaan
(firm-size analysis), karena lazimnya masing-masing akun
dibobot dengan nilai totalnya, misalkan:
o Akun aktiva dibobot dengan total aset
o Akun passiva dibobot dengan total hutang, dana syirkah, dan ekuitas
o Akun pada laporan laba rugi dibobot dengan penjualan (total
pendapatan bersih)
Dari analisa Vertikal akan dapat dievaluasi :

 Distribusi masing-masing pos aktiva terhadap totalnya.

 Investasi dalam suatu aktiva apakah terdapat kekurangan (under) atau kelebihan
(over) investasi apabila dibandingkan dengan perusahaan sejenis.

 Sumber dana yang menjadi sumber pokok pembelanjaan.

 Sampai sejauh mana perusahaan akan mampu menarik dana dari pihak luar.

 Berapa persentase penjualan yang diserap oleh tiap-tiap pos biaya dan berapa
persen sisanya yang tersedia untuk keuntungan.
 Analisis Komparatif

Analisis Vertikal

Analisis Horizontal

• Melihat perkembangan satu akun pada neraca atau laba rugi

antar tahun
 pertumbuhan (positif atau negatif)
• Mengevaluasi apakah pertumbuhan pada satu akun
selaras dengan pertumbuhan pada akun yang lain
Analisis Horizontal
Memperbandingkan akun sama untuk periode berbeda
untuk melihat pertumbuhan suatu akun sepanjang waktu
Disebut juga analisis pola/tren

Berguna untuk melihat pertumbuhan perusahaan terkait:

o Kapasitas usaha (aset tetap)
o Tingkat penjualan/pendapatan
o Lini bisnis,
o dan sebagainya
Dasar-dasar proses analisa horizontal adalah:

 Menentukan tahun dasar.

 Menghitung kenaikan atau penurunan tiap-tiap pos dalam jumlah rupiah dari
laporan keuangan yang dibandingkan dengan jumlah rupiah dalam tahun dasar.

 Menghitung kenaikan atau penurunan tiap-tiap pos dalam presentasi dengan

jalan membagi kenaikan atau penurunan dalam jumlah rupiah untuk tiap pos
dengan jumlah rupiah pos yang sama dalam tahun dasar.

 Menghitung rasio, dengan jalan membagi jumlah rupiah tiap pos dari laporan
keuangan yang dibandingkan dengan jumlah rupiah pos yang sama dalam tahun
dasar.

 Mengevaluasi perubahan-perubahan yang terjadi.

 Memberikan interpretasi.
 Analisis Rasio Keuangan

 Merupakan rasio dari beberapa akun pada laporan

keuangan yang sama atau lintas laporan keuangan
 Mengukur kinerja perusahaan terkait:
o Komposisi Sumber Dana (hutang)  Leverage
o Kemampuan Likuiditas (membayar kewajiban yang jatuh tempo)
• Rasio likuiditas jangka pendek (likuiditas)
• Rasio solvabilitas jangka panjang
o Kemampuan perusahaan menghasilkan safety margin
• Rasio profitabilitas
o Kemampuan dalam mengelola aset perusahaan secara efektif
dan efisien
• Rasio perputaran aset
What do bankers learn from the financial
statements?
Intinya:
 Apakah calon nasabah telah mempunyai terlalu banyak hutang
?
 Apakah calon nasabah punya cukup likuiditas ? (cash as they
need it) ?
 Bagaimana pencapaian perusahaan (is the company
successful)?
 Bagaimana cara calon nasabah mengelola bisnis dan assetnya
?
 What do bankers learn
from the financial statements?

Do they already have too much debt?

Laporan Posisi Keuangan

A P

Has to be
Liabilities paid back
(debt etc.) sometime
Assets
Never has to
Equity be paid back
 FINANCIAL ASSESSMENT

Aspek Analisis Analisis menunjukkan apa ? Mengapa penting ?

Struktur Apakah nasabah lebih mengandalkan modal Debitur sebaiknya tidak terlalu
permodalan dan sendiri ataukah hutang? bergantung pada hutang dan harus
risiko finansial mampu memenuhi kewajiban
pembayaran maargin dari labanya.
Hutang berlebihan dapat
mempailitkan perusahaan jika
labanya merosot tajam

Jangan mengusulkan debitur yang

equity-nya negatif
 Leverage
• RATIO HUTANG terdiri dari dua yaitu
(a) total hutang dibagi dengan total aktiva (debt ratio) dan
(b) total hutang dibagi modal (debt equity ratio/DER).
• Penggunaan hutang yang efisien adalah penggunaan dengan biaya rendah untuk
memaksimalkan laba.

• Ukuran umum untuk menganalisis PIUTANG adalah ratio collection period atau
periode penerimaan tagihan. Jadi semakin cepat penerimaan tagihan maka
perusahaan akan makin likuid (baik).

• Ratio Collection Period adalah piutang dibagi rata-rata penjualan perhari, dimana
rata-rata penjualan perhari adalah total penjualan pertahun dibagi 360 hari.
 Asumsi Posisi Keuangan dari 2 Perusahaan :

Company A Company B

Debt 20 Debt 70
Total 100 Total 100
Assets Equity 80 Assets Equity 30

Perusahaan mana yang lebih aman untuk dibiayai ?

 Debt levels
Pertanyaan penting tentang tingkat hutang:
 Berapa besar hutang perusahaan dibandingkan modal ?
total liabilities
total equity

 Seberapa besar kemungkinan adanya “penurunan” (shrink) nilai

asset
- perlu melihat kategori asset

 Apakah perusahaan mampu membayar hutang dari cashflownya

sendiri ?
- cash earning / repayments (including interest)
 Bandingkan !
Company A Company B

Cash 20 Debt 40 Inventory 20 Debt 40

Receivable 35 Machinery 60
Inventory 45 Land 20

Total assets 100 Total assets 100

Equity 60 Equity 60

Perusahaan mana yang akan dipilih utk dibiayai ?

 Financial Assessment
Tidak ada angka yang “ideal” atau maksimum mengenai tingkat leverage, namun leverage
yang tinggi menunjukkan risiko finansial yang tinggi.

Contoh:
PT ABC adalah sebuah perusahaan dengan ekuitas sebesar IDR 100 milyar dan pembiayaan
sebesar IDR 100 milyar. Dia memohon pembiayaan ke Bank sebesar IDR 50 milyar.

Analisis
Rasio leverage PT ABC saat ini adalah 100% (100 / 100 x 100%)
Pinjaman baru akan meningkatkan leverage menjadi 150% (150 / 100 X 100%)
Kendatipun leverage meningkat tajam Bank mungkin menilai hal ini masih dalam batasan
yang bisa diterima.

Jika Tidak, Bank akan menolak proposal ini berdasarkan alasan risiko finansial
They tell us about the amount of cash
the company has (or will have) to meet
its short-term obligations.
 Liquidity

 Seberapa banyak coming in versus seberapa banyak going

out?
- Current Asset / Current liabilities (current ratio)

 Jika penjualan mengalami problem, bagaimana kondisi

coming in versus going out?
- Current Asset minus inventory / Current liabilities (quick
ratio)

 How much “net cash or near cash”

- Current assets minus Current liabilities (net current assets)
 CURRENT RATIO

• CURRENT RATIO (CR)

adalah total current
asset (CA) dibagi total
current liabilities
(CL)=
CR = CA/CL
Current ratio digunakan untuk
mengetahui seberapa jauh
perusahaan dapat melunasi
hutang jangka pendeknya.
Semakin besar ratio ini akan
semakin lancar pembayaran
hutang jangka pendeknya.
 Quick Ratio

• QUICK RATIO (QR) adalah total quick asset (TQA) dibagi dengan total current
liabilities (CL), dimana total quick asset adalah total current asset dikurangi
inventory (persediaan).

QR = TQA/CL
Perhitungan quick ratio ini lebih akurat dibanding dengan current ratio, karena
sudah dikurangi dengan persediaan. Sebaiknya quick ratio ini tidak kurang dari
100%, apabila kurang maka perusahaan akan tidak dapat menutup kewajiban
lancarnya dengan segera, karena harta lancarnya lebih sedikit.

• Ada dua hal yang dapat dianalisis terhadap saldo working capital, yaitu BAGI PENGUSAHA
semakin kecil saldo working capital semakin baik karena dana telah digunakan secara efektif,
sementara bagi investor/KREDITOR semakin besar saldonya semakin baik, karena perusahaan
akan semakin lancar memenuhi kewajibannya.
 NET WORKING CAPITAL

• Merupakan selisih antara

aktiva lancar diatas hutang
lancar, atau merupakan
sebagian dari aktiva lancar
yang benarbenar dapat
digunakan untuk
membiayai operasi
perusahaan tanpa
menunggu likuiditas

• NET WORKING CAPITAL

adalah perbedaan total
current asset (CA) dan total
current liabilities (CL)

 NWC= (CA –
CL).
 Liquidity
Bandingkan Posisi Keuangan 2 Perusahaan berikut :
Company A Company B

Current assets: Current Assets

Cash 60 Cash 5
Receivable 175 Receivable 46
Inventory 145 Inventory 246
Total 380 Total 297
Current liabilities: Current Liabilities
Payables 70 Payable 190
ST debt_due 30 ST debt_due 110
Total 100 Total 300
What’s the right amount of liquidity?
It depends:
 Seberapa mudah persediaan dapat terjual?
 Seberapa mudah piutang dapat tertagih?
 Seberapa banyak cash yang ada di bank?
 Apakah surat berharga yang dipunyai perusahaan liquid ?
 Apakah asset lainnya mudah dijual?
Etc.
 FINANCIAL ASSESSMENT
Aspek Analisis Apa yang dapat ditunjukkan
oleh analisis ini?
Likuiditas  Apakah nasabah
mempunyai likuiditas
operasional yang cukup?
 Apakah nasabah
mempunyai modal kerja
yang cukup untuk
menopang likuiditas?
Penggunaan Bagaimana nasabah
Cash menghasilkan dan
membelanjakan kas?
Mengapa penting?
Sebuah perusahaan harus mampu menghasilkan arus kas
operasi yang cukup utk memenuhi kewajiban operasional
jangka pendek.
Liquidity is crucial to survival
Jangan over financing pada kebutuhan modal kerja
(working capital).
Selalu periksa apakah bank lain juga memberikan fasilitas
working capital?
Nasabah harus mempunya cukup arus kas operasional
untuk membayar pembiayaan yang jatuh tempo,
membiayai capital expenditure, pajak dan dividen.
Arus kas yang tidak mencukupi akan mengakibatkan
ketergantungan pada pembiayaan atau likuiditas yang
buruk.
Jangan menerima proyeksi cashflow dimana saldo kas
tidak cukup utk menutupi kewajiban yang jatuh tempo.
 FINANCIAL ASSESSMENT
Likuiditas

Contoh:
PT ABC memerlukan modal kerja (working capital) sebesar IDR 30 milyar. Asumsi tidak
ada kenaikan volume penjualan dan harga. Ybs punya fasilitas working capital pd BMI
IDR 20 milyar dan BSM IDR 10 milyar. Ybs memohon tambahan pembiayaan working
capital IDR 10 milyar.

Analisis
WC Needs vs. WC Facility = 30 vs. Existing 30
Tambahan 10  apakah Over Financing ???

Periksa alasan mengapa ybs perlu tambahan working capital, side streaming
(pengunaan pinjaman untuk tujuan yang berbeda) perlu Anda hindari/cegah.
Pertanyaan penting (working capital) :
• Apakah siklus kas ybs sesuai dengan industri atau lebih lama?
• Siapakah counter party-nya dalam hal piutang dan hutang dagang? Apakah ybs
mengkonsentrasikan piutang & hutang kpd 1 atau 2 pihak saja?
• Berapa kontribusi dari affiliate-party terhadap piutang dan hutang tersebut?
Some warning about liquidity ratios
 Most companies that go bust actually show pretty good
current ratios (a year before)
 Cash is what was there at balance sheet date
 If receivables can’t be collected, or inventory can’t be sold,
they aren’t liquid assets
 Sometimes long-term debt becomes short-term
 Again, we need to look behind the numbers!
 FINANCIAL ASSESSMENT

Dapatkah nasabah membayar hutangnya dari cashflow-nya ?

Aspek Analisis Analisis menunjukkan apa ? Mengapa penting ?

Profitabilitas  Seberapa profitable usaha dari calon Debitur harus dapat menghasilkan
nasabah (menguntungkan)? profit dalam jangka panjang supaya
 Bagaimana nasabah menghasilkan laba? bisa bertahan hidup.
Profit margin sebaiknya memadai

Jangan mengusulkan perusahaan

yang merugi 3 tahun tanpa
penjelasan yg lengkap

Profitability ratios give us a temperature check on the “health” of the business.

 PROFITABILITY RATIO
Sales - COGS
• GROSS PROFIT MARGIN = ----------------------
Sales
Profit after tax
• NET PROFIT MARGIN = --------------------
Sales
• Makin besar gross profit margin artinya aktifitas perusahaan makin
menguntungkan.

operating expenses
• OPERATING EXPENSES RATIO = ---------------------------
sales
• Operating expenses dihitung dari COGS ditambah biaya penjualan dan biaya
administratif (selling administrative expenses).
 Bandingkan !
2017 2018 2019
Sales 100 175 285
HPP 50 100 175
Gross Profit 50 75 110

Apakah laporan Laba Rugi singkat di atas, menunjukkan

perusahaan yang akan dibiayai mengalami trend baik/
meningkat ?

What’s behind the number ??

Performance
Bandingkan 2 Perusahaan berikut :
2009 2010 2011 2012
Company A:
Sales growth: 46% 4% -7% -3%
Gross profit (% of sales): 22% 15% 12% 11%
Net profit (% of sales): 6% 2% 1% -3%
Company B:
Sales growth: 10% 8% 12% 11%
Gross profit (% of sales): 20% 21% 19% 20%
Net profit (% of sales): 5% 4% 6% 5%

Which company makes you more confident?

 ACTIVITY Ratios

Berapa lama waktu yang dibutuhkan

perusahaan untuk:
 Turn inventory into sales?
 Turn sales into cash?
 Pay its suppliers?
 ACTIVITY RATIO
PIUTANG
• DAYS RECEIVABLE (DR) = ----------------------- X 360 HARI
SALES

PERSEDIAAN
• DAYS INVENTORY (DI) = ----------------------- X 360 HARI
COGS/HPP

HUTANG DAGANG
• DAYS PAYABLE (DP) = ----------------------------- X 360 HARI
COGS/HPP

• CASH TO CASH PERIOD = DR + DI - DP

 Days Inventory

Apa pendapat anda tentang kondisi ini ?

2001 2002 2003 2004
Days Inventory: 31 32 30 58

Rising:
 inefficient inventory management; non-salable/ obsolete?
 conscious/planned invty build-up (price increase, shortages)?
 increase operations/ expansion?
Days Inventory
Apa pendapat anda tentang kondisi ini ?
2001 2002 2003 2004
Days Inventory: 31 32 30 58
16

Rising:
-inefficient invty mgmt; non-salable/
obsolete?
-conscious/planned invty build-up
(price incr, shortages)?
-incr operations/ expansion?
Falling:
-efficient mgmt; salable?
-reduce carrying costs?
-difficulties in sourcing?
-slowdown in operations?
Days Receivable
Apa pendapat anda tentang kondisi ini ?
2001 2002 2003 2004
Days Receivable: 36 32 34 65

Rising:
• collection problems?
• bad debts?
• extend longer terms to buyers (competition; over-supply)?
• financing to buyers?
 Days Receivable

Apa pendapat anda tentang kondisi ini ?

2001 2002 2003 2004
Days Receivable: 36 32 34 65
15
Rising:
Falling:
-collection problems?
-efficient collection?
-bad debts?
-good customer profile?
-extend longer terms to buyers
-shortening credit terms (strong product
(competition; over-supply)? demand; under-supply)
-financing buyers? -shift from borrowings to internal funds?
 Days Payable
Apa pendapat anda tentang kondisi ini?
2001 2002 2003 2004
Days Payables: 25 30 28 60

Rising:

• better terms from suppliers (competition)?

• inability to pay = cashflow problems?
• good credit standing w/ suppliers?
• shift from borrowings to supplier credit?
 Days Payable

What could be the reasons for this?

2001 2002 2003 2004
Days Payables: 25 30 28 60
10
Rising: Falling:
-better terms from suppliers (competition)? -shortening credit term from
suppliers (poor credit standing)?
-inability to pay = cashflow problems?
-pre-payment discounts?
-good credit standing w/ suppliers?
-shift from supplier credit to bank
-shift from borrowings to supplier credit? borrowings?
 Activity ratios

They tell us something about how

effectively the operating cycle is
being managed, and how hard the
assets are working for the company.

They need to be looked at as trends

over time, and compared to others
in the same business.
Cash Convertion Cycle
 Look at the days in the cycle
2001 2002 2003
Days inventory 65 72 85
Days receivables 28 33 36
Less: days payables 22 20 17

Days in the cycle 71 85 104

What does this trend mean for the

way the company is financed?
 Recap: Ratio analysis
 Ratios don’t tell us the answers. They just tell us what
questions to ask.
 Ratios should be measured over several years, so we can see
the trends.
 Ratios are more useful if we can compare them to similar
companies in the same industry.
 Remember: balance sheets show the picture at just one day in
the year.
 ANALISA MENGGUNAKAN RASIO-RASIO

Rasio Yang Kegunaan Cara Mengukur

Digunakan
Rasio Mengukur kemampuan perusahaan 1. Current Ratio
Likuiditas memenuhi kewajiban jangka pendek 2. Cash Ratio
3. Quick Ratio
4. Net Working Capital Ratio
Rasio Mengukur kemampuan perusahaan 1. Total Debt To Equity Ratio
Solvabilitas memenuhi kewajiban jangka panjang 2. Debt Ratio

Rasio Mengetahui kemampuan perusahaan 1. Gross Profit Margin

2. Net Profit Margin
Profitabilitas dalam menghasilkan laba selama periode 3. Return On Invesment
tertentu & memberikan gambaran tingkat
4. Return On Equity
efektifitas manajemen melaksanakan 5. Return On Net Asset
kegiatan operasinya. 6. Operating (Expenses) Ratio

Rasio Mengukur seberapa efektif perusahaan 1. Total Asset Turn Over

dalam memanfaatkan semua sumber daya 2. Receivable Turnover
Aktivitas 3. Collection Period
yang ada padanya.
4. Inventory Turnover
LAPORAN KEUANGAN PERUSAHAAN YG LAYAK DIBIAYAI

rasio likuiditas yang

baik/makin membaik Perusahaan makin mampu memenuhi kewajibn
trendnya jangka pendeknya

rasio solvabilitas yang Perusahaan makin mampu memenuhi kewajiban

baik/makin membaik jangka panjangnya
trendnya

rasio profitabilitas yang

baik/makin membaik Perusahaan memiliki tingkat keuntungan yang
trendnya membaik.

rasio aktivitas yang Perusahaan memiliki kemampuan memutar siklus

baik/makin membaik konversi aktivanya yang makin cepat
trendnya
LAPORAN KEUANGAN PERUSAHAAN YG LAYAK DIBIAYAI-
(lanjutan)

Jika terjadi penambahan modal setiap tahunnya

yang minimal diperoleh dari laba tahun berjalan.

Jika setiap tahun perusahaan selalu

meningvestasikan dananya pada aktiva tetap yang
produktif dengan teknologi terkini.

Jika pengelolaan sumber-sumber kasnya

dilakukan dengan baik
 Pembuatan Spreadsheet untuk mempermudah
Analisa Kuantitatif
Maksud dan Tujuan Pembuatan Spread Sheet
The Purposes of Spreading
 Penyesuaian Komponen B/S & P/L kedalam format Bank
 Standarisasi B/S dan I/S perusahaan ke dalam standard Bank
 Mempermudah analisa laporan keuangan karena sudah sesuai dengan
format dan standard Bank
 Mempermudah analisa baik secara horizontal maupun secara vertikal

1
4
Contoh format Spread Sheet ~ B/S
Contoh Format Spread Sheet ~ B/S
Contoh Format Spread Sheet ~ P/L
 Dasar Kebutuhan Pembiayaan

Ringkasan…
KEBUTUHAN PEMBIAYAAN

Pertumbuhan penjualan Pembelian Aktiva Tetap

 Jangka Pendek  Penggantian Aktiva
 Jangka Panjang  Ekspansi

Perlambatan pada Investment, Unexpected

siklus operasional Expenditure

Restrukturisasi Unprofitable
Hutang Operations (Loss)
Siklus Operasi
 Dasar Kebutuhan Pembiayaan

Dampak
Pertumbuhan Jangka
Musiman
Panjang
Penjualan …

 Pertumbuhan penjualan (non  Cenderung berulang dari tahun

musiman cenderung mengarah
pada kebutuhan dana jangka
panjang untuk:
• Menambah persediaan
• Menambah piutang
 Kebutuhan ini sebagian terpenuhi
dari peningkatan hutang dagang
 Intinya, semakin penjualan
meningkat , kebutuhan modal
kerja nasabah juga semakin
meningkat
ke tahun
 Harus diselesaikan pada setiap
tahunnya (con: dalam 3 bulan).
Walaupun fasilitas yang
disediakan berdasarkan atas On
Going Basis
 Kegagalan pada penyelesaian
dapat mengindikasikan adanya
masalah

Sales
Dasar Kebutuhan Pembiayaan

Perlambatan Siklus Operasional …

Kas

Menagih Pembelian
Kas dari Bahan
Pelanggan Mentah

Supplier dibayar
Produksi lebih cepat
Menjual Barang /
Produk Jasa untuk
dijual Lebih lama dalam Lebih lama
penagihan dalam penjualan
piutang persediaan
Asset Conversion Cycle
Perbedaan Waktu Arus Kas Cash to cash cycle
Net Trade cycle
Financing Gap

Pembelian Menjual Penagihan

Barang Barang Pembayaran

Periode Penyimpanan Periode Penagihan

Membayar Supplier

Periode Pembayaran

Perbedaan Waktu Arus

Payment Period Kas
 Pembiayaan Modal Kerja

Pembiayaan Modal Kerja, merupakan fasilitas

Pembiayaan yang diberikan kepada Nasabah yang
digunakan untuk membiayai kebutuhan Modal Kerja
dan aktiva lancar yang habis dalam satu siklus usaha.
Kas

Menagih Pembelian
Kas dari Bahan
Pelanggan Mentah

Produksi
Menjual Barang /
Produk Jasa untuk
dijual
 Definisi Modal Kerja
• Modal kerja dibedakan menjadi dua macam, yakni
modal kerja kotor (gross working capital) dan modal
kerja bersih (net working capital)

• Modal kerja kotor = aset lancar

• Modal kerja bersih = aset lancar – liabilitas lancar
• Modal Kerja Operasi Bersih = aset lancar – liabilitas lancar
yg tidak dikenakan bunga
Modal Kerja Permanen

AMOUNT

Permanent current
DOLLAR

assets

TIM
E
Modal Kerja Sementara (Temporary)

Temporary current
assets
AMOUNT

Permanent current
DOLLAR

assets

TIM
E
 Faktor yang mempengaruhi Kebutuhan Modal Kerja
Faktor Penjelasan
Kebutuhan untuk Beberapa usaha perlu untuk menyimpan persediaan dalam jumlah signifikan untuk meme
menyimpan nuhi kebutuhan pelanggan, misalnya retailer dan distributor.
persediaan

Waktu yang Produk yang dapat dibuat dan dijual dalam waktu singkat mmerlukan persediaan dalam
dibutuhkan untuk jumlah yang lebih sedikit dibandingkan yang memerlukan waktu produksi panjang.
Produksi

Lean production Usaha yang berhasil menerapkan teknik produksi yang “Lean” dapat mengurangi jumlah
persediaan yang harus disimpan.

Jangka Waktu Kredit Dalam kegiatan usaha tertentu preiode kredit yang diberikan kepada nasabah cukup
Pelanggan panjang sehingga kebutuhan modal kerja menjadi tinggi.

Efektivitas Bagian Kredit yang dikelola dengan buruk akan mengijinkan pelanggan memperoleh kredit
Pengendalian Kredit dalam jumlah besar dan menunda pembnayaran cukup lama, ini akan memicu kebutuhan
modal kerja menjadi tinggi.
Jangka Waktu Kredit Semakin panjang jangka waktu pelunasan kredit yang diberikan pemasok, semakin baik
Pemasok dampaknya terhadap arus kas dan modal kerja.
24
 Komponen Analisis Modal Kerja

Account Receivable (AR) / Piutang Dagang :

• Ada sebagai akibat dari sistem penjualan dilakukan secara kredit Sangat
tergantung pada kebijakan penjualan
• Semakin besar A/R semakin tinggi resiko Bad Debt (diperlukan
delinquency tracking)
• Bandingkan dengan rata-rata A/R di bidang usaha yang sama dan
karakteristik usahanya

Piutang dagang dipengaruhi oleh :

• Kondisi pasar / persaingan
• Kondisi customer
• Kualitas produk / barang yang dijual
• Penguasaan pasar
 Komponen Analisis Modal Kerja
Inventory / Persediaan sangat tergantung pada :
• Pola usaha (trading / manufaktur) dan ketersediaan pasar
• Fluktuasi harga & sensitivitas terhadap perubahan lingkungan
• Nilai persediaan dan bagaimana penyimpanannya
• Jenis barang ( durable vs non durable, fast / slow moving, barang jadi / ½ jadi)

Tips seputar Inventory

• Bidang usaha Manufaktur / industri memiliki kecenderungan INV DOH yang lebih
panjang daripada bidang usaha Perdagangan
• Untuk Inventory degan harga berfluktuasi ada kecenderungan INV DOH memanjang
(contoh : usaha yang terkait dengan plastik / besi)
• Untuk Inventory yang mudah rusak / busuk, INV DOH pasti pendek, tetapi inventory
yang tidak mudah rusak belum tentu memiliki INV DOH yang panjang tergantung
pada siklus industri, Demand dan Supply
 Komponen Analisis Modal Kerja

Account Payable (AP)/ Hutang Dagang

• Ada sebagai akibat dari sistem pembelian secara PEMBIAYAAN
• A / P merupakan salah satu alternatif financing
• Panjang pendeknya A / P DOH tidak dapat digunakan sebagai tolak ukur,
kecuali disertai data mengenai posisi tawar dan kondisi usaha sejenis

Hutang Dagang dipengaruhi oleh :

• Tingkat kepercayaan dari supplier
• Supply vs demand
• Kondisi ekonomi
 METODE QUICK & DIRTY APPROACH

• Cara menganalisis kebutuhan modal kerja yang secara cepat

dapat dilakukan untuk menetapkan plafond pembiayaan dari
satu nasabah adalah dengan menggunakan konsep asset
working capital turnover period yaitu perputaran
modal kerja dimulai dari saat kas diinvestasikan
dalam komponen modal kerja seperti persediaan,
piutang sampai menjadi kas kembali.

• Metode Quick And Dirty Ini Adalah Metode Penghitungan Kebutuhan Modal Kerja Suatu Perusahaan Yang
Mendasarkan Pada Laporan Keuangan Yang Lalu. Pertumbuhan Yang Disampaikan Nasabah Tidak Dianalisa
Terlebih Dulu, Akan Tetapi Langsung Dipakai Dasar Menentukan Plafond Pembiayaan.
 STUDY KASUS

PT Insan Muda mendatangani bank syariah Anda.

Manajemen perusahaan menyerakan Laporan Keuangan perusahaan

kepada Anda.

Berdasarkan laporan keuangan tersebut, tentukan BERAPA

KEBUTUHAN PEMBIAYAAN perusahaan tersebut?
 Laporan Keuangan PT Insan Muda
Keterangan Uraian Nominal
Tahun 2011 (Rp.000,-)
Neraca Kas dan bank 4.262.180
Surat berharga 613
Piutang usaha 12.024.588
Persediaan 1.286.562
Uang muka biaya 8.737.424
Biaya dibayar di muka 3.472.497
Aktiva lancer 30.396.251
Aktiva tetap 13.640.292
Penyertaan 4.604.304
Aktiva lain2 13.999.849
Total Aktiva 62.640.696
 Laporan Keuangan PT Insan Muda
Neraca Utang Dagang 2.660.821

Utang Lancar lain 7.811.821

Utang Bank jatuh tempo 1 thn 7.700.168

Utang Lancar 18.172.271

Utang Jangka Panjang 23.640.519

Modal 17.157.552

Laba Tahun Berjalan 3.670.354

Total Pasiva 62.640.696

 Laporan Keuangan PT Insan Muda
Laba Rugi Penjualan 54.748.743

Harga pokok penjualan 42.686.254

Biaya umum & administrasi 3.663.096

Laba operasi 8.399.393

Biaya2 lain 5.977.254

Pendapatan lain2 1.248.215

Laba sebelum pajak 3.670.354

 JAWABAN
• Days Receivable (DR) = Piutang/Penjualan x 360 hari
= 12.024.588/54.748.743 x 360
= 79 hari

• Days Inventories (DI) = Persediaan/HPP x 360 hari

= 1.286.562/42.686.254 x 360
= 11 hari

• Days Payable (DP) = Hutang dagang/HPP x 360 hari

= 2.660.821/42.686.254 x 360
= 22 hari

• Cash to cash period = DR + DI – DP = 79 + 11 – 22 hari

= 67 hari
JAWABAN
• Proyeksi penjualan dengan pertumbuhan 30% adalah
= Rp. 54.748.743,- x 130%
= Rp. 71.173.365,-

• Kebutuhan pembiayaan dalam tahun 2002 dapat dihitung sebagai berikut:

= 67/360 x Rp. 71.173.365,-
= Rp. 13.246.154,-

• Sementara modal kerja yang sudah ada yaitu Net Working Capital (aktiva lancar –
utang lancar) adalah:
= Rp. 30.396.251 – Rp. 18.172.271
= Rp. 12.223.980,-

• Sehingga pembiayaan yang layak diberikan kepada nasabah adalah:

= Rp. 13.246.154 – Rp. 12.223.980
= Rp.1.022.174,-
METODE PENILAIAN KELAYAKAN INVESTASI

 PAY BACK PERIOD

 NET PRESENT VALUE (NPV)
 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
KOMPONEN ANALISA KELAYAKAN INVESTASI

 Capital outlays adalah seluruh dana yang ditanam dalam usatu usaha/proyek.
Sumber capital outlays suatu proyek dapat terbagi menjadi self financing & debt
financing.

 Umur proyek adalah suatu jangka waktu yarng harus ditetapkan tentang lamanya
proyek akan berjalan. Yang biasanya dijadikan patokan adalah umur ekonomis
mesin utama dan umur proyek harus ditetapkan untuk keperluan analisis

 Pola cashflow yaitu bentuk cashflow yang dapat berupa investasi sekaligus atau
dilakukan secara bertahap dalam beberapa tahun.
METODE PAYBACK PERIOD

Periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali

pengeluaran investasi dengan menggunakan “proceed”
atau “net cash inflow”

Apabila payback period dari investasi yang diusulkan lebih

pendek dari umur proyek, maka rencana investasi tersebut
dapat dikatakan viable (layak)
Payback Period

Payback Period (periode pengembalian)

• Periode “Payback” menunjukkan berapa lama (dalam beberapa tahun)

suatu investasi akan bisa kembali. Periode “Payback” menunjukkan
perbandingan antara “initial investment” dengan aliran kas tahunan,
dengan rumus umu sebagai berikut :

• Payback Period = __Nilai Investasi___

Proceed
• Apabila periode payback kurang dari suatu periode yang telah ditentukan
proyek tersebut diterima, apabila tidak proyek tersebut ditolak.

• Jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui

penerimaan – penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut
juga untuk mengukur kecepatan kembalinya dana investasi.
Payback Period
Kebaikan dan Kelemahan Payback Method
Kebaikan Payback Method

1. Digunakan untuk mengetahui jangka waktu yang diperlukan

untuk pengembalian investasi dengan resiko yang besar dan sulit.

2. Dapat digunakan untuk menilai dua proyek investasi yang

mempunyai rate of return dan resiko yang sama, sehingga dapat
dipilih investasi yang jangka waktu pengembaliannya cepat.

3. Cukup sederhana untuk memilih usul-usul investasi.

Payback Period
Kebaikan dan Kelemahan Payback Method
Kelemahan Payback Period

1. Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang.

2. Tidak memperhitungkan nilai sisa dari investasi.

3. Tidak memperhatikan arus kas setelah periode

pengembalian tercapai.
Payback Period

Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun jumlahnya

berbeda

a-b
Payback Period = n +_____ x 1 tahun
c-b

n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
 Analisa Kredit Investasi Payback Period
Payback Period

Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun

jumlahnya sama

Payback Period = Investasi awal X 1 tahun

Arus kas

Indikator Payback Period

1. Periode pengembalian lebih cepat : layak

2. Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
3. Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode
pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
Payback Period
Contoh kasus arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan umur ekonomis
5 tahun, Syarat periode pengembalian 2 tahun, dengan tingkat bunga 12%
per tahun, dan arus kas pertahun adalah :

 Tahun 1 RP. 300 juta

 Tahun 2 Rp. 250 juta
 Tahun 3 Rp. 200 juta
 Tahun 4 Rp. 150 juta Tahun Arus kas Arus kas kumulatif
 Tahun 5 Rp. 100 juta 1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000
Payback Period
Periode Pengembalian

a-b
= n + _____ x 1 tahun
c–b

Rp 600jt - Rp 550jt
= 2+ _______________ x 1 tahun
Rp 750jt - Rp 550jt

= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan oleh perusahaan

maka usulan proyek investasi ini ditolak
 Contoh lain : Payback Period
Jangka waktu yang diperlukan untuk membayar
kembali biaya investasi yang telah dikeluarkan

(dalam ribuan Rp)

Deskripsi Th 1 Th 2 Th 3
Biaya Investasi 20.000
Biaya Operasional 5.000 5.000 5.000
Total Biaya 25.000 5.000 5.000
Pendapatan 10.000 17.000 11.500
Keuntungan Bersih (15.000) 12.000 6.500
Keuntungan Bersih (kumulatif) (15.000) ( 3.000) 3.500
Proyek mampu membayar kembali investasi karena
keuntungan bersih (kumulatif) pada tahun ke-3 telah
mencapai nilai (positif) 3.500.
Dengan demikian waktu pelunasan investasi tercapai
pada tahun ke-3. Tepatnya, jangka waktu pelunasan
adalah:
2 + {6.500 – 3.500} / {6.500} = 2.45 th
~ 2 th + 5.5 bln
Analisa Net Present Value (NPV)
• Present Value (PV)
• Nilai sekarang dari penerimaan (uang) yang akan didapat pada
tahun mendatang
• Net Present Value (NPV)
• Selisih antara penerimaan dan pengeluaran per thn
• Discount Rate
• Bilangan yang dipergunakan untuk mendiscount penerimaan
yang akan didapat pada tahun mendatang menjadi nilai
sekarang.
• Discount rate dapat dilihat dari tabel discount rate yang telah
ditentukan oleh tingkat suku bunga (i) dan tahun (t)
 (dalam juta Rp)
No Deskripsi Th.0 Th.1 Th.2 Th.3 Th.4 Th.5

A Benefit
1 Penghematan biaya 50 50 20 30 40
perawatan
2 Penjualan Informasi 25 25 30 30
Total Benefit 50 75 45 60 70
B Cost
1 Investasi Awal (membeli 95
komputer baru)

2 Biaya Operasional 30 30 30 30 30
Total Cost 95 30 30 30 30 30
Net Benefit (95) 20 45 15 30 40
Discount Rate 15% 1.00 0.870 0.756 0.658 0.572 0.497
NPV pd Disc. Rate 15% (95) 17.4 34.02 9.87 17.16 19.88

NPV = (17.4+34.02+9.87+17.16+19.88 ) – 95 = 8.33 > 0

NPV > 0 Feasible
• NPV dapat dihitung dengan menggunakan rumus :

(Bt-Ct) _
NPV =  Ko
Bt = benefit th ke-t (1+i)t
Ct = cost th ke-t
i = interest rate yang ditentukan
t = tahun
Ko= investasi awal tahun ke-0 (sebelum proyek dimulai)
Kriteria:
NPV>0 Feasible
NPV=0 Indifferent
NPV<0 Unfeasible
NET PRESENT VALUE
 Net Present Value adalah jumlah present value net cash inflow dikurangi dengan Net
Present Value capital outlays
 Untuk mem-NPV-kan proceeds dan Capital outlays digunakan tingkat bunga (discount
rate) dari MARR (Minimum Acceptable Rate of Return).
 NPV adalah metode lain untuk evaluasi proyek dengan memperhitungkan nilai waktu dari
uang.
 Perhitungan
Jumlah present value proceeds = XXXX
Jumlah present value Capital Outlays = YYYY -
Net Present Value ZZZZ
 Kesimpulan :
- NPV Positif, artinya proyek dapat dijalankan
- NPV Negatif, artinya proyek tidak layak untuk dijalankan
- NPV Nol, artinya proyek dapat dijalankan
 NET PRESENT VALUE
CONTOH PERHITUNGAN

PT. XYZ melakukan investasi sebesar Rp.2.750.000,-

Umur Proyek selama 3 tahun
Net Cash Flow selama 3 tahun tersebut sebesar
Tahun I Rp.1.000.000
Tahun II Rp.1.250.000
Tahun III Rp.1.500.000
Asumsi interest rate yang berlaku = 15%
PV tahun I = 1.000.000 x 0.8696 = Rp. 869.565,-
PV tahun II = 1.250.000 x 0.7561 = Rp. 945.180,-
PV Tahun III = 1.500.000 x 0.6575 = Rp. 986.274,-
Rp.2.801.019,-
PV Outlays Rp.2.750.000,-
Rp. 51.019,-
Definisi
• IRR berasal dari bahasa Inggris Internal Rate of Return disingkat IRR yang
merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi
dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari
pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain (bunga
deposito bank, reksadana dan lain-lain).

IRR (Internal Rate of Return) merupakan tingkat pengembalian internal yaitu

kemampuan suatu proyek menghasilkan return (satuannya %). IRR ini merupakan
tingkat discount rate yang membuat NPV proyek = 0
INTERNAL RATE OF RETURN

 IRR adalah interest rate yang menyebabkan present value proceeds = present value
capital outlays adalah nol

 Investasi ini akan menghasilkan :

 Pendapatan sebesar prosentase IRR atas jumlah modal/investasi tertanam dalam
tahun yang bersangkutan
 Terbentuknya dana sebesar jumlah investasi.

 Jika IRR > MARR artinya proyek dapat dijalankan

Jika IRR = MARR artinya proyek dapat dijalankan
Jika IRR < MARR artinya proyek tidak layak dijalankan.
Internal Rate of Return (IRR)
• IRR merupakan tingkat diskonto yang menyamakan PV
cashflow masuk dan cashflow keluar = NPV = 0
• IRR indikator tingkat suku bunga maksimum (%) yang bisa
diterima.
 INTERNAL RATE OF RETURN
CONTOH PERHITUNGAN IRR

PT. XYZ melakukan investasi sebesar Rp 2.750.000,-

Umur Proyek selama 3 tahun
Net Cash Flow selama 3 tahun tersebut sebesar
Tahun I Rp.1.000.000
Tahun II Rp.1.250.000
Tahun III Rp.1.500.000
Asumsi interest rate yang berlaku = 15%
PV tahun I = 1.000.000 x 0.8696 = Rp. 869.565,-
PV tahun II = 1.250.000 x 0.7561 = Rp. 945.180,-
PV Tahun III = 1.500.000 x 0.6575 = Rp. 986.274,-
Rp.2.801.019,-
PV Outlays Rp.2.750.000,-
Rp. 51.019,-
INTERNAL RATE OF RETURN

PERHITUNGAN IRR
IRR = i1 + PsV (i2-i1)
PsV – NV

Keterangan :
i1 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif
i2 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV Negatif
PsV = Positif Value
NV = Negatif Value
INTERNAL RATE OF RETURN

PERHITUNGAN IRR (LANJUTAN)

Asumsi interest rate yang berlaku = 17%

PV tahun I = 1.000.000 x 0.8547 = Rp. 854.701,-
PV tahun II = 1.250.000 x 0.7305 = Rp. 913.142,-
PV Tahun III = 1.500.000 x 0.6244 = Rp. 936.556,-
Rp.2.704.399,-
PV Outlays Rp.2.750.000,-
Net (Rp. 45.601,-)

=15% + Rp.51.091,- (17%-15%) = 16.06%

Rp.51.091,- (- Rp.45.601,-)
Contoh Soal IRR
• Suatu investasi pembelian mesin baru senilai Rp. 100 juta, akan
menghasilkan kas bersih selama 5 tahun ke depan sebesar Rp.
35 juta / tahun. Bila tingkat keuntungan minimal yang
diharapkan adalah 20 %, berapa nilai IRR dan apakah investasi
mesin tersebut layak dibiayai ?

A B C D E F
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
1
2 (100.000.000) 35.000.000 35.000.000 35.000.000 35.000.000 35.000.000
3
4 IRR 22%
5 =IRR(A2:F2)
Kesimpulan

Dari Hasil Perhitungan, dihasilkan IRR = 22 %. Artinya,

investasi tersebut dapat disetujui karena nilai IRR > 20
%, yaitu lebih tinggi dari equivalent rate yang
diharapkan bank
IRR harus dibandingkan dengan margin bank.
Jika IRR > margin bank maka proyek diterima.

MINIMUM ACCEPTABLE RATE OF RETURN (MARR) ADALAH TINGKAT

PENGEMBALIAN MINIMUM YANG DIHARAPKAN OLEH INVESTOR. JIKA DIBANK
DIKENAL SEBAGAI LENDING RATE.
Cash Flow Analysis

CASH (NOT PROFIT)

REPAYS LOANS/FINANCING
CASH FLOW
A bank recovers its financing:
 First way – cash flow from operations
 Second way – forced cash sale of biz
assets
 Third way – forced cash sale of
personal assets of owners

Cash flow analysis is about understanding the

company’s cash inflows and outflows.
It provides the primary basis for
credit evaluation by banks.
Cash Flow Analysis
- why important to bankers?

Mengidentifikasi source of cash & needs for cash

Mengevaluasi apakah historical cash flow (internal cash)
cukup memadai
→ financial strength & debt-servicing
Menentukan financial & non-financial risks
→ impact on need to borrow & ability to repay
Melakukan proyeksi untuk menilai repayment & risks
→ for financing structuring
 Cash Flow
CASH Flowing
IN
(cash sales,
collection of
receivables)
CASH Flowing OUT
( purchases,wages,
CASH in the business expenses, capex,
interest, loan
repayment,
dividends, etc)
Cash Flows
Divided into 3 activities:
 Operating : Captures all activities relating to
operating cycle

 Investing : non-trading assets and long-term

investments

 Financing : external financings

 CASH FLOW PROJECTION
(Proyeksi Arus Kas)

DEFINISI :
ALAT (TOOL) UNTUK MENGGAMBARKAN ALIRAN
UANG KAS, BAIK UANG KAS MASUK MAUPUN UANG
KAS KELUAR SEBUAH PERUSAHAAN
 CASH FLOW PROJECTION
(Proyeksi Arus Kas)
KEGUNAAN :
1. Menentukan jumlah kebutuhan dana, baik kebutuhan jangka pendek
(kebutuhan musiman) maupun kebutuhan jangka panjang (kebutuhan
investasi) suatu perusahaan
2. Menentukan jenis pembiayaan
3. Menentukan jangka waktu pembiayaan
4. Mengetahui kemampuan perusahaan untuk melakukan pembayaran
kewajiban angsuran ke bank (repayment capasity)
5. Mengetahui tingkat kelayakan suatu proyek yang akan dibiayai
6. Mengetahui tingkat likuiditas perusahaan
 PRINSIP PENYUSUNAN ARUS KAS
CASH BASIS :
1. Pendapatan diakui pada saat uang tunai diterima, bukan pada saat
penjualan dilakukan
2. Biaya-biaya diakui pada saat uang tunai dikeluarkan, bukan pada
saat biaya timbul

TIDAK MEMPERHITUNGKAN BIAYA-BIAYA NON KAS,

MISALNYA DEPRESIASI DAN AMORTISASI
 FORMAT CASH FLOW PROJECTION
1. SALDO AWAL (BEGINNING CASH BALANCE)
2. KAS MASUK (CASH INFLOW)
- Kas Masuk Operasi
- Kas Masuk Non Operasi
3. TOTAL KAS TERSEDIA (TOTAL CASH AVAILABLE)
4. KAS KELUAR (CASH OUTFLOW)
- Kas Keluar Operasi
- Kas Keluar Non Operasi
5. SURPLUS (DEFISIT)
6. SALDO KAS MINIMUM (MINIMUM CASH BALANCE
7. KEBUTUHAN DANA TAMBAHAN (ADDITIONAL FINANCIAL NEEDS)
8. SALDO KAS AKHIR (ENDING CASH BALANCE
9. OUTSTANDING LOAN
 Financial Assessment
ASUMSI PROYEKSI
• Asumsi haruslah merujuk kepada informasi historikal
• Proyeksi harus dibuat berdasarkan atas asumsi yang masuk akal
Pembiayaan investasi
• Tenor harus lebih pendek daripada kontrak yang mendasarinya.
• Hindari over-investasi, Jumlah total investasi harus diverifikasi oleh pihak
independen atau data benchmark.
• Harus mempunyai kontribusi modal yg cukup, jangan membiayai s/d 100%
dari total biaya investasi.
• Selalu menyelaraskan (fine-tune) skenario pembayaran pembiayaan, hati-
hati: balloon/bullet payment lebih mengandung risiko daripada cicilan yang
reguler/stabil.
Contoh:
PT FGH adalah perusahaan pelayaran (maskapai perkapalan) mendapatkan 5 tahun
kontrak dari perusahaan batubara untuk mengirimkan batubara ke PLN dengan ongkos
angkut (freight) yang stabil. Ybs memohon Bank utk membiayai pembelian kapal dalam
rangka menjalankan kontrak.
Analisis
• Periksa kondisi kapal, harus cocok dengan persyaratan dalam kontrak.
• Lakukan Taksasi/penilaian terhadap kapal untuk menghindari over-financing
• Arus kas adalah relatif stabil (ongkos angkut/freight yg sama sepanjang periode
kontrak), sehingga cicilan seharusnya stabil.
• Tenor harus di bawah 5 tahun.
 01 Overview Pembiayaan di
Bank Syariah
Agenda

02 Analisa
Kualitatif

03 Analisa
Kuantitatif

04 Struktur Pembiayaan &

Covenant Theory
 PRINSIP
Pembiayaan harus didesain (Struktur
Pembiayaan) sedemikian rupa sehingga
penggunaan dana dan sumber
pengembaliaannya dapat dikontrol oleh Bank
dengan sebaik-baiknya dan sesuai dengan
“nature of transaction”
STRUKTUR PEMBIAYAAN

1. Nama/Tujuan Fasilitas
2. Jenis fasilitas
3. Jumlah
4. Tenor penggunaan
5. Jangka waktu fasilitas
6. Pricing
7. Syarat Pencairan
8. Jaminan
9. Condition Precedence
10.Covenants
 Nama / Tujuan Fasilitas

1) Sebutkan jenis Akad yang akan mendasarinya dan

pastikan telah mengacu kepada Fatwa DSN dan
Opini DPS yang terkait.
2) Sebutkan tujuan pembiayaan secara jelas dan
spesifik.
Jenis Fasilitas
• Revolving
• Non Revolving
• Gabungan Revolving dan Non Revolving

Jumlah

Sebutkan selalu dalam denominasi RUPIAH,

walaupun transaksi dalam mata uang asing.
 Tenor Penggunaan
Sebagai acuan adalah “nature of transaction”
bisnis yang dibiayai.
Pertimbangkan tenor realisasi vs kontrak (bila
pembiayaan transactional basis).
Jangan sampai menjadi “boomerang” terhadap
kualitas pembiayaan.
Jangka Waktu Pembiayaan
 Jangka waktu fasilitas
o Adalah jangka waktu maksimal pelunasan
pembiayaan

 Availability period:
o Sangat kritikal dalam utilisasi dengan
nasabah
o Sangat kritikal dalam kasus cyclical
businesses
 Jangka waktu pembiayaan dapat diperpendek, namun tidak
dapat diperpanjang tanpa persetujuan Komite Pembiayaan
sesuai limit
 Pricing

• Biaya Administrasi
• Biaya cetak
• Margin keuntungan
• Nisbah
• Denda
• Muqasah
 Condition
Precedence
• Hal-hal yang harus dipenuhi sebelum fasilitas
dapat dibukukan

• Contoh:
– Pembukaan rekening penampung
– Hasil checking BI
– Dokumen legal
– Surat Permohonan
Syarat Pencairan
• Dokumen transaksi sebagai dasar pencairan
pembiayaan

• Contoh:
– Foto copy kontrak
– Standing Instruction
– Hasil penilaian pihak independen
– Invoice
– Cash Collateral
Jaminan
• Pastikan bahwa bentuk dan jenis jaminan dapat
diikat secara proper.
• Hindari jaminan atas nama pihak ke-3 (bukan
pengurus nasabah).
• Hindari sawah, bangunan sekolah, rumah sakit
dan fasilitas umum sebagai jaminan
• Pastikan penilaian dilakukan secara independen
 Covenants
Bank officer’s say:

We’ll finance you, if you

promise you’ll do (or not do) the
following …
 Covenants
 Ada 2 macam kovenan:
- Affirmative covenants
- Negative covenants
 Kovenan dapat menjadi guidance dan early warning
 Kovenan harus sesuai dan meliputi risiko yang teridentifikasi
sejak proses persetujuan pembiayaan dimulai
 Kovenan harus didefinisikan secara clear, jelas dan reasonable
 Kovenan hanya dipersyaratkan jika memang benar-benar
relevan dan sebagai aktifitas yang akan dimonitor selama
pembiayaan berlangsung
 Scope of Covenant
Objectives:
 Mempertahankan kualitas asset
 Maintain cash flow
 Control growth
 Maintain net worth
 Ketersediaan informasi yang jelas dan memadai (full disclosure of
information)
 Menjaga kualitas manajemen (pengurus perusahaan)
 Memastikan keberadaan customers secara terus menerus dan
berkesinambungan
 Covenants
Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk mengontrol dan
mempertahankan atau memonitor the value of fixed assets?
Maintain insurance (bank as loss payee) dengan mencantumkan
banker clause
Melarang nasabah untuk mengalihkan/menggadaikan/
memindahtangankan asset –nya/ perusahaannya
 Menjaga agar asset selalu dalam kondisi yang baik
 Hak bank untuk melakukan inspeksi
Pembatasan perusahaan/nasabah untuk menjual fixed asset-nya
 Covenants
Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk mencegah cash
keluar dari perusahaan?

Limit on capital expenditure

Limit on lease payments
Prohibition on investments
Prohibition on mergers and acquisitions
Limit on dividends
Limit on executive salaries
Prohibition of loans from the company
 Covenants

Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk memastikan

continued management quality?

Prohibition of change of management or ownership

 Key man life insurance
 Prohibition of change of business activity
 Covenants
Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk memastikan
bank mendapatkan informasi yang memadai?

 Penyediaan laporan keuangan dalam XX hari

 Maintenance of existing accounting procedures
Hak untuk melihat dan menginspeksi financial records
 Inventory agings, A/R agings, etc
 Notification re litigation or other significant events
 Covenants
Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk memastikan
bahwa perusahaan tidak menjadi dangerously leveraged?

Limit on additional financing

Negative pledge
Maximum leverage

(janji pembatasan) dalam hukum perusahaan berarti janji sebuah perusahaan untuk tidak melakukan penjaminan ulang yang hanya akan menguntungkan
kreditor lain.
 Covenants

Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk memastikan

nasabah maintain acceptable liquidity?

 Menentukan jumlah minimum rupiah dari working capital

 Menentukan minimum current and quick ratios
 Menentukan maximum INVDOH (DI) and ARDOH (DR)
Memenuhi berbagai kewajiban tepat waktu (misalnya
mengambil, pembayaran pemasok)
 Covenants

Kovenan apa yang harus dipersyaratkan untuk memonitor

pencapaian perusahaan dibandingkan dengan proyeksinya ?

 Menentukan Minimum sales/assets

 Menentukan Minimum net profit/assets
 Menentukan Minimum interest cover
 Menentukan Minimum debt service cover
 What’s the right level?
Standar harus dapat mengidentifikasi kemungkinan adanya
problems dalam operasional sebelum terjadinya payment problem
 Level should be based on your projections/sensitivity analysis
→ set your covenants at or above your comfort level, and
reasonably close to the most likely performance
Kovenan harus dapat menjadi acuan bagi bank dan dapat menjadi
early warning system saat ada peristiwa yang sudah keluar dari
kondisi aman suatu operasional usaha
Bank mau membiayai nasabah karena bank mengharapkan
performance nasabah sesuai dengan kriteria dan harapan bank.
Persyaratan Selama Masa Pembiayaan
Persyaratan Positif
1. Nasabah wajib mengaktifkan mutasi keuangannya dan mengendapkan dana di rekening minimal sebesar 1
(satu) kali angsuran selama masa pembiayaan.
2. Nasabah wajib mencadangkan biaya modal kerja untuk satu kali putaran setiap siklus usaha atau per bulannya
di rekening giro escrow Bank/LKS dan hanya dapat digunakan untuk kepentingan tersebut
3. Nasabah wajib membayar kewajiban angsuran sesuai jadwal yang telah ditetapkan. Apabila terjadi
keterlambatan pembayaran angsuran maka akan dikenakan denda sebesar Rp. 100.000,- (seratus ribu) per
hari keterlambatan. Hasil denda tersebut akan disetorkan ke rekening Baitul Maal sebagai Dana Sosial.
Pembebanan denda tersebut dimulai sejak jatuh tempo angsuran sampai dengan kewajiban angsuran
dibayarkan.
4. Jaminan wajib diikat sempurna serta di cover asuransi dengan Banker’s Clause Bank/LKS dengan nilai
pertanggungan sesuai hasil penilaian jaminan Bak/LKS.
5. Semua jaminan wajib dilakukan penilaian (taksasi) setiap tahunnya oleh penilai independen yang ditunjuk oleh
Bank/LKS, dimana biaya taksasi tersebut menjadi beban Nasabah.
6. Nasabah wajib menyerahkan laporan keuangan tahunan audited dan laporan keuangan semesteran in house
kepada Bank/LKS.
7. Nasabah wajib mematuhi semua ketentuan yang berlaku di Bank/LKS, termasuk seluruh persyaratan fasilitas
pembiayaan ini.
Persyaratan Negatif
1. Selama masa pembiayaan Nasabah tidak diperkenankan untuk melunasi hutang kepada para
pemegang saham.
2. Nasabah tidak diperkenankan mengajukan dan atau menerima fasilitas pembiayaan dari lembaga
keuangan lain tanpa ijin tertulis dari Bank/LKS.
3. Nasabah tidak diperkenankan melakukan pengalihan hak terhadap aset yang dijaminkan, baik
secara gadai maupun cara lainnya, kepada pihak lain tanpa ijin tertulis dari Bank/LKS.
4. Nasabah tidak diperkenankan melakukan investasi dan atau usaha baru yang berpotensi
mengganggu kewajiban angsuran pembiayaan setiap bulannya.
5. Nasabah tidak diperkenankan memberikan imbalan atau hadiah dalam bentuk apapun yang bersifat
pribadi kepada karyawan dan/atau pejabat kami.

Persyaratan lainnya
1. Fasilitas pembiayaan ini hanya digunakan untuk pembiayaan modal kerja…...
2. Sumber pengembalian pembiayaan kepada Bank/LKS berasal dari seluruh pendapatan usaha atau
pendapatan lainnya dari Nasabah.
3. Nasabah memberikan kuasa kepada Bank/LKS untuk mendebet rekening Nasabah atas sejumlah
kewajiban sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan;
4. Segala perjanjian dan pengikatan dilakukan oleh Notaris yang ditunjuk oleh Bank/LKS.
 َ ‫ أ َ ْش َه ُد أ َ ْن الَ ِإلَ ٰـهَ ِإالَّ أ َ ْن‬،‫س ْب َحان ََك اللَّ ُه َّم َو ِب َح ْم ِد َك‬
،‫ت‬ ُ
‫ب ِإلَي َْك‬ُ ‫ َوأَت ُ ْو‬،‫أ َ ْست َ ْغ ِف ُر َك‬
Artinya :
“Maha Suci Engkau, ya Allah Tuhanku, dan aku
memuji syukur kepada-Mu. Aku bersaksi bahwa tiada
Tuhan selain Engkau. Ampunilah dosa-dosaku dan
aku bertaubat kepada-Mu.” (HR. Tirmidzi).
THANK YOU
Jayalah Islam Selalu