Jakarta, 2020

Hukum Pembiayaan Konsumer

BNI Syariah
Divisi Hukum
Unit Legal Financing Product and Policy

PT. Bank BNI Syariah This presentation has been prepared specifically for BNI Syariah. The content of this presentation may not be used, duplicated, or
Corporate Secretary and Communication Division transmitted in any form without the written consent from BNI Syariah. All rights reserved.
(font >> Univers 55 roman) (font >> univers 55 roman)
ASPEK LEGAL
PEMBIAYAAN
 LEGALITAS CALON
NASABAH

NASABAH

PERORANGAN

ORANG PERUSAHAAN
PERORANGAN DAGANG
 LEGALITAS CALON
NASABAH
 Identifikasi Calon Nasabah sebagai Subyek Hukum

Perorangan

KTP*
Status
Usaha/Pekerjaan

*Undang-undang Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2013 Tentang Perubahan

atas Undang-undang Nomor 23 Tahun 2006 Tentang Administrasi Kependudukan
 LEGALITAS CALON
NASABAH

Kartu Identitas
CAKAP BW: 21 thn atau sdh kawin
UU Notaris : 18 thn atau sdh kawin

Kawin/tidak?  Akta Nikah, KK

Adakah Perjanjian Pisah Harta?
STATUS
Tidak Ada Perjanjian Pisah Harta
 Persetujuan isteri/suami
ASPEK LEGAL
STRUKTUR
PEMBIAYAAN
 PERMOHONAN
PEMBIAYAAN

Setiap pemberian fasilitas pembiayaan harus didasarkan atas permohonan

secara tertulis dari calon Nasabah.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 42/POJK.03/2017 tentang
Kewajiban Penyusunan dan Pelaksanaan Kebijakan Perkreditan atau
Pembiayaan Bank bagi Bank Umum)

Risiko :
–Pemberian pembiayaan tanpa didahului permohonan akan menimbulkan
prasangka adanya pembiayaan fiktif/rekayasa & keterlibatan pejabat Bank
dalam pemberian pembiayaan tersebut.

.
 SURAT KEPUTUSAN
PEMBIAYAAN

Setiap persetujuan bank atas hal-hal yang berkaitan dengan pemberian

fasilitas pembiayaan kepada calon Nasabah atau Nasabah, baik berupa
penyaluran fasilitas pembiayaan baru maupun perubahan syarat-syarat
penyaluran pembiayaan atas fasilitas pembiayaan yang telah ada, harus
diberitahukan secara tertulis kepada calon Nasabah atau Nasabah yang
dituangkan dalam Surat Keputusan Pembiayaan (SKP).

SKP, secara garis besar mencantumkan syarat-syarat pembiayaan yang

harus dipenuhi calon Nasabah atau Nasabah. Syarat-syarat pembiayaan
selengkapnya dituangkan dalam Akad Pembiayaan (AP) atau Persetujuan
Perubahan Akad Pembiayaan (PPAP).
 SURAT KEPUTUSAN
PEMBIAYAAN

Kalimat penutup dalam SKP memuat keterangan:

• SKP merupakan pemberitahuan adanya fasilitas pembiayaan
ataupun adanya perubahan syarat-syarat pembiayaan.
• SKP bersifat tidak mengikat.
• Batas waktu bagi calon Nasabah atau Nasabah untuk
menyelesaikan administrasi pembiayaan dan menandatangani
AP/PPAP.
 SURAT KEPUTUSAN PEMBIAYAAN

Persetujuan Adanya Dituangkan

Bank atas pemberitahuan dalam Surat
Penyaluran secara tertulis Keputusan
Pembiayaan kepada Nasabah Pembiayaan
(SKP)

SKP adalah pemberitahuan atas

persyaratan pembiayaan kepada calon
SKP berisikan atas
nasabah dan tidak mempunyai kekuatan
syarat – syarat
hukum yang mengikat bank dengan calon
pembiayaan yang
nasabah/nasabah sebelum syarat-syarat
harus dipenuhi
selengkapnya dituangkan dalam
Nasabah
akad/addendum yang ditandatangani para
pihak.
 ISI SURAT KEPUTUSAN
PEMBIAYAAN

SKP secara garis besar memuat:

1.Jenis pembiayaan 6. Biaya administrasi
2.Maksimum Pembiayaan 7. Agunan dan pengikatan
3.Keperluan 8. Asuransi
4.Jangka waktu 9. Persyaratan Realisasi
5.Bentuk dan sifat pembiayaan 10. Persyaratan lain-lain: akad,
negative covenant, affirmative
covenant
AKAD PEMBIAYAAN
 SYARAT SAH PERJANJIAN

Sepakat

Dapat Dibatalkan
(Voidable)
Cakap
Syarat Sahnya
Perjanjian
[1320 KUHPer]
Hal tertentu
Batal Demi Hukum
(Null & Void)
Causa Halal
 PERJANJIAN / AKAD

NOTARIIL

Suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang

ditetapkan oleh Undang-Undang, dibuat
AKAD/
oleh atau dihadapan notaris (pejabat
PERJANJIAN
umum) yang berwenang untuk itu dimana
akta itu dibuatnya.

DI BAWAH
TANGAN

Akta yang ditandatangani oleh para

pihak tanpa melibatkan pejabat
umum.
 PERJANJIAN / AKAD
Waarmerken:
Pembubuhan pernyataan sahnya tanggal pada Akta di bawah tangan oleh Notaris
Waarmerken:
atau pegawai lain yang ditunjuk oleh Undang-undang.
Pembubuhan pernyataan sahnya tanggal pada Akta di bawah tangan oleh Notaris
atau pegawai lain yang ditunjuk oleh Undang-undang.
Legalisasi:
Pengesahan tanggal dan tanda tangan atas suatu akta di bawah tangan oleh Notaris
Legalisasi:
atau Pegawai yang ditunjuk oleh Undang-undang.
Pengesahan tanggal dan tanda tangan atas suatu akta di bawah tangan oleh Notaris
Covernote
atau Pegawai: yang ditunjuk oleh Undang-undang.
Surat keterangan yang diberikan oleh Notaris kepada Bank yang berisi keterangan
bahwa pada tanggal tertentu telah dilaksanakan penandatangan Akta Perjanjian
Pembiayaan dan Akta Pemberian Jaminan antara Debitor dan Bank, serta keterangan
lainnya.
Kekuatan Hukum Covernote :
Covernote tidak memiliki kekuatan hukum sehingga tidak memiliki kekuatan
pembuktian yang sempurna.
 MATERI PERJANJIAN/AKAD

JUDUL

KOMPARIS
I

PERJANJIAN/
AKAD PREMISSE

ISI

PENUTUP
 Berasal dari kata “Comparution”, berarti Para
Pihak.

Komparisi, terdiri dari:

KOMPARISI • Identitas (nama, alamat, bukti diri)
• Kapasitas pihak dalam Perjanjian:
- Untuk diri sendiri, atau
- Mewakili Perusahaan
Jika mewakili Perusahaan, harus sesuai AD
AKAD PEMBIAYAAN MEMUAT:

 BAGIAN ISI:
- Obyek dari Akad (Murabahah, Mudharabah, Musyarakah, Ijarah)
- Syarat Realisasi Pembiayaan
- Jangka Waktu
- Pelunasan / Pengembalian Pembiayaan
- Ganti rugi
- Agunan Pembiayaan
- Asuransi terhadap agunan
- Biaya-biaya
- Kuasa Bank atas Rekening Penerima Pembiayaan.
- Hak Bank untuk mengakhiri Pembiayaan
- Penyelesaian sengketa
 BAGIAN PENUTUP
 PERPANJANGAN VS PEMBARUAN
PERPANJANGAN PEMBARUAN

• Perpanjangan timbul akibat • Pembaruan Akad

diperpanjangnya jangka • Pembiayaan
. akibat
waktu pembiayaan dibuatnya Akad Pembiayaan
baru yang menggantikan
• Perpanjangan Akad Pembiayaan lama.
mengakibatkan perubahan
pasal jangka waktu • Bertujuan untuk efisiensi
pembiayaan monitoring dokumentasi
 DEFINISI
DEFINISIAKAD PEMBIAYAAN
AKAD PEMBIAYAAN
 Murabahah adalah jual beli barang sebesar harga pokok barang ditambah dengan
margin keuntungan yang disepakati.

 Musyarakah adalah penanaman dana dari para pemilik dana/modal untuk

mencampurkan dana/modal mereka pada suatu usaha tertentu, dengan pembagian
keuntungan berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya, sedangkan kerugian
ditanggung semua pemilik dana/modal berdasarkan bagian dana/modal masing-masing.

 Mudharabah adalah penanaman dana dari pemilik dana (shahibul maal) kepada
pengelola dana (mudharib) untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan
menggunakan metode bagi untung (profit sharing) atau metode bagi pendapatan (net
revenue sharing) antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah yang telah disepakati
sebelumnya.

 Ijarah adalah sewa menyewa atas suatu barang dan/atau jasa antara pemilik obyek
sewa termasuk kepemilikan hak pakai atas obyek sewa dengan penyewa untuk
mendapatkan imbalan atas obyek sewa yang disewakan.
 SKEMA MURABAHAH
1. Surat Keputusan Pembiayaan
2. Kuasa untuk membeli barang
kepada nasabah
1 2

4 NASABAH
Akad Murabahah

SUPPLIER/
5 DEALER 3
Pembayaran Pembelian Barang (Bai’)

6
Pengiriman Barang
 SKEMA MURABAHAH
(PENGALIHAN UTANG)

1 Langkah-langkah

1. Nasabah mendapatkan kredit di

Bank Konvensional untuk pembelian
asset
Bank Nasabah
Konvensional
2. Nasabah kemudian mengajukan
(LKK) Pembiayaan Pengalihan Utang atas
Aset Asset kepada Bank Syariah
3. Bank Syariah membeli sebagian asset
4 5 2
nasabah dng seizin Bank
Konvensional senilai sisa cicilan
nasabah
4. Bank Syariah mejual bagian asset
yang menjadi milik Bank Syariah
tersebut kepada nasabah secara
3
murabahah , dengan Pembayaran
Cicilan.
Aset
(Berdasarkan atas Fatwa DSN 31/DSN-
Bank MUI/VI/2002: Pengalihan Hutang )
Syariah
(LKS)
 SKEMA IJARAH MULTIJASA

4
Pembayaran Sewa (ujrah)

1
Nasabah
Akad Ijarah Multijasa

2 Penyerahan Manfaat Menikmati Manfaat 3

Obyek Sewa
1. Membeli jasa untuk pernikahan ke
Wedding Organizer.
2. Membeli jasa perawatan inap di
rumah sakit
3. Keperluan jasa lain selama tidak
bertentangan dengan Peraturan
Pemerintah, Undang-Undang yang
berlaku serta prinsip syariah
 ASPEK HUKUM PERJANJIAN
KERJASAMA DENGAN DEVELOPER

 Hal hal yang harus diperhatikan :

1. Developer merupakan perusahaan berbadan usaha.

2. Jangka waktu legalitas perizinan Developer belum daluwarsa.
3. Kepemilikan / Status lahan pembangunan perumahan.
4. Sertifikat lahan yang akan dikerjasamakan tidak sedang dijaminkan ke Bank lain.
5. Menyertakan klausula Buyback pada perjanjian kerjasama dengan developer.
6. Developer atau pengurus tidak memiliki pembiayaan yang bermasalah baik di Bank BNI
Syariah maupun di Bank lain.
7. Developer memiliki pengalaman dibidang jasa pengembangan perumahan minimal 1
tahun.
PERIZINAN INTI YANG HARUS DIMILIKI DEVELOPER
1. Keterangan Rencana Umum Tata Ruang (RUTR)
Keterangan ini dikeluarkan oleh Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah
(Bappeda).
2. Izin pemanfaatan lahan atau izin pengeringan lahan
diberlakukan jika ada pengembang yang memakai lahan sawah untuk dikonversi
menjadi perumahan. Izin ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.
3. Izin prinsip
Izin ini dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat.
4. Izin lokasi
Izin ini diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan
Nasional.
5. Izin dari Badan Lingkungan Hidup atau Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
(Amdal)
Izin dari BLH merupakan pengganti Amdal. Jika lokasi yang digunakan cakupannya kecil,
cukup mengurus izin Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup dan Upaya Pengelolaan
Lingkungan Hidup (UPL-UKL)..
Bila satu area kawasan lebih dari 200 hektar harus (mengurus) Amdal

6. Izin dampak lalu lintas

Izin ini dikeluarkan oleh Menteri Perhubungan. Jika perumahan mau dihubungkan dengan
jalan arteri, pengembang harus memiliki izin ini..

7. Pengesahan site plan

Hasil perencanaan lahan (site plan) berfungsi untuk mengetahui pengaturan ruang yang
akan digunakan saat perumahan dibangun. Izin ini diterbitkan oleh dinas pemerintah daerah
setempat di bawah Kementerian PU-Pera.
 STATUS TANAH LOKASI
PEMBANGUNAN PERUMAHAN

1. Status Atas Tanah yang sesuai :

• Tanah memiliki SHM atau SHGB atas nama developer atau pemilik tanah
perorangan dan dapat dilakukan pemecahan serta dilakukan balik nama.
• Tanah dengan status SHGB yang masih berlaku
• Tanah dengan status SHBG yang akan jatuh tempo sebelum pembiayaan, wajib
diperpanjang minimal 2 tahun.
2. Jika Pemilik tanah adalah pihak selain developer :
• Pemilik Tanah dan Developer wajib memiliki PKS notariil
• Pemilik Tanah menandatangani APHT
• Pemilik Tanah adalah pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang SHM
3. PKS antara Pemilik tanah dengan developer minimal memuat :
• Mekanisme pengalihan kepemilikan tanah
• Penyerahan dan pengikatan asset sebagai agunan pembiayaan Bank
• Pengaturan alokasi hasil penjualan rumah
• Jika kolektibilitas pembiayaan developer menurun maka hasil penjualan properti
diutamakan seluruhnya untuk menutupi pembiayaan Bank.
 LEGALITAS AGUNAN

Agunan harus dicek, untuk diperoleh keyakinan bahwa

Agunan tidak dalam sengketa.
STATUS AGUNAN
Risiko :
Apabila tidak dilakukan, Bank tidak dapat
mengetahui secara pasti status jaminan tsb.

Harus dilakukan Plotting untuk memastikan lokasi

Agunan
LETAK/KONDISI
AGUNAN
Risiko :
Apabila tdk dilakukan, Bank tidak dapat
mengetahui secara pasti kondisi agunan tsb.
 LEGALITAS USAHA

Dokumen Perizinan sedapat mungkin dilakukan

verifikasi kebenarannya kepada instansi penerbit.
PERIZINAN Risiko :
Apabila tdk dilakukan, ada kemungkinan dokumen
dipalsukan.

Harus dilakukan OTS untuk memastikan

LETAK/LOKASI kebenaran, kelayakan usaha yang akan
USAHA dibiayai.
Risiko :
Apabila tdk dilakukan, ada kemungkinan usaha
debitur tidak layak, fiktif.
This presentation has been prepared specifically for BNI Syariah. The content of this presentation may not be used,
duplicated, or transmitted in any form without the written consent from BNI Syariah. All rights reserved.