Estimasi Biaya Konstruksi

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Gedung merupakan kebutuhan penunjang manusia yang harus terpenuhi.
Kebutuhan akan pembangunan pada saat ini terus meningkat seiring dengan
perkembangan ekonomi dan kemajuan teknologi. Kemajuan teknologi khususnya
teknologi bangunan dan sistim pengelolaan (manajemen) pada pembiayaan dapat
menjadikan pembiayaan suatu bangunan menjadi lebih murah. Namun bila dalam
pengelolaan pembiayaan pembuatan suatu bangunan tidak ditangani secara hati-hati
maka akan terjadi pembengkakan biaya yang seharusnya dapat kita cegah apabila kita
mengelolanya dengan baik sehingga kita dapat menentukan kisaran harga (perkiraan
harga) yang dapat menjadi acuan kita dalam membuat suatu bangunan .
Untuk menghindari atau mengurangi resiko pembengkakan biaya yang tak
terkontrol, maka kita perlu mengetahui parameter utama yang sangat mempengaruhi
dalam hal pembuatan bengunan. Parameter itu antara lain yakni luas bangunan, tipe
bangunan, lokasi proyek, material yang digunakan, hingga uraian pekerjaan yang
telah dirinci secara jelas yang dimulai dari tahap awal hingga tahap akhir dimana
bangunan tersebut siap digunakan.

1.2 Maksud dan Tujuan

Estimasi Biaya Konstruksi merupakan bagian dari Kurikulum Fakultas Teknik
Jurusan Teknik Sipil Universitas Teuku Umar. Tujuan dari rancangan ini adalah
untuk mempermudah dalam melakukan suatu kegiatan/ proyek, seperti memberikan
dasar untuk mengestimasi, mengalokasikan sumber daya, menyusun jadwal,
mengalokasikan biaya serta organisasi yang terlibat di dalam kegiatan/ proyek
tersebut, sehingga dapat menjaga konsistensi dalam pengendalian pelaporan proyek.

1
Estimasi Biaya Konstruksi

1.3 Lokasi Tinjauan

Lokasi bangunan rumah yang berada di Aceh Timur
Luas bangunan/luas tanah
Luas bangunan/luas tanah pada perencanaan ini diambil Bangunan Rumah
Tinggal Dua Lantai dengan luas 314 m².
1.3.1. Bentuk/tipe bangunan
Pada perencanaan ini diambil Bangunan Rumah Tinggal dengan bangunan 2
(dua) lantai, yang mempunyai fasilitas 6 kamar tidur ,1 ruang keluarga , dan 6 kamar
toilet .
1.3.2. Bahan-bahan yang dipakai
Proyek bangunan gedung ini terbuat dari pas Batu kali / gunung, pas dinding
bata , konstruksi kayu dan konstruksi beton bertulang.
1.4 Susunan Laporan
Untuk lebih mudah dipahami dan dimengerti maka, dalam penyusunan
perencanaan ini mempunyai tahap-tahap atau urutan, dimana dalam penyelesaian
penyusunan perencanaan ini pada tahap awal adalah pembuatan Metode Pelaksanaan.
Metode Pelaksanaan meliputi uraian pekerjaan yang akan dilakukan dan harga dari
uraian pekerjaan, yaitu dengan menggunakan bagan CBS (Work Breakdown
Structure), CBS (Cost Breakdown Structure) dan OBS (Organisation Breakdown
Structure). Bagian akhir penyusunan laporan ini yaitu pembahasan hasil, dimana hasil
perhitungan biaya dikelompokkan berdasarkan jenis pekerjaan yang dilakukan yang
dapat susun dalam suatu bagan, sehingga dapat memudahkan untuk mengontrol dana
yang dikeluarkan.

2
Estimasi Biaya Konstruksi

BAB II
RENCANA KERJA DAN SYARAT – SYARAT

2.1 Uraian Pekerjaan

Skope pekerjaan kegiatan Proyek ini meliputi :
1. Pekerjaan Persiapan.
2. Pemasangan Bouwplank.
3. Penggalian/Penimbunan.
4. Pekerjaan Pondasi.
5. Pekerjaan Beton Bertulang.
6. Pekerjaan Batu Kosong.
7. Pekerjaan Batu Gunung
8. Pekerjaan Dinding.
9. Pekerjaan Plesteran.
10. Pekerjaan Atap.
11. Pekerjaan Plafond (Langit-Langit).
12. Pekerjaan Pelapis Lantai dan Dinding.
13. Pekerjaan Kusen, Daun Pintu dan Jendela.
14. Pekerjaan Kaca.
15. Pekerjaan Kunci dan Alat Penggantung.
16. Pekerjaan Sanitair / Plumbing.
17. Pekerjaan Pengecatan.
18. Pekerjaan Elektrikal.
19. Penutup.

3
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.1. Pekerjaan Persiapan

Untuk keperluan persiapan dan perlengkapan guna pelaksanaan pekerjaan,
Kontraktor berkewajiban :

1. Pembersihan Lahan
Pembersihan lahan dilakukan pada areal pekerjaan dari segala kotoran/sampah
dan akar-akar kayu.
2. Pagar Sementara
Apabila diperlukan untuk pengamanan Kontraktor harus membuat pagar
sementara pada daerah kerja dan semua tanah yang ditempati untuk
melaksanakan kewajibannya sesuai dengan syarat-syarat kontrak atas biaya dari
kontrak sendiri. Apabila pagar sementara perlu didirikan sepanjang jalan umum,
jalan kereta api, harus merupakan tipe yang diminta dan disetujui oleh
Pemerintah Setempat.
3. Sarana Air Kerja Dan Penerangan
3.1 Untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan selama proyek berlangsung,
Kontraktor harus memperhitungkan biaya penyediaan air bersih tidak
mengandung lumpur guna keperluan air kerja, air minum untuk pekerja dan
air kamar mandi/WC.
3.2 Air yang dimaksud adalah air bersih, baik yang berasal dari PAM atau sumber
air, serta pengadaan dan pemasangan pipa distribusi air tersebut bagi
keperluan pelaksanaan pekerjaan dan untuk keperluan Direksi Keet, Kantor
Kontaktor, Kamar mandi/WC atau tempat-tempat lain yang dianggap perlu.
3.3 Kontraktor juga harus menyediakan Sumber Tenaga Listrik untuk keperluan
pelaksanaan pekerjaan, kebutuhan Direksi Keet/gudang dan penerangan
Proyek pada malam hari sebagai keamanan selama proyek berlangsung selama
24 jam penuh dalam sehari.
3.4 Pengadaan penerangan dapat diperoleh dari sambungan PLN atau dengan
Generator Set dan semua perizinan untuk pekerjaan tersebut menjadi

4
Estimasi Biaya Konstruksi

tanggungan jawab Kontraktor. Pengadaan fasilitas penerangan tersebut

termasuk pengadaan dan pemasangan instalasi dan armatur, stop kontak serta
sakelar/panel.

4. Gudang Dan Rumah Jaga

4.1 Gudang dan Rumah jaga dibuat ditempat sekitar bangunan yang akan
dikerjakan, dan lengkap dengan peralatannya letak ditentukan oleh Direksi
Pekerjaan.
4.2 Bahan-bahan utama atau bahan-bahan tambahan yang seharusnya mendapat
perlindungan, harus disimpan didalam gudang yang cukup menjamin
perlindungan.
4.3 Ruang Rapat Lapangan.
Pembuatan Ruang rapat lapangan dibuat di lokasi proyek untuk melaksanakan
rapat-rapat bersama dan lain-lain.
5. Papan Nama Proyek
5.1 Kontraktor wajib membuat Papan Nama Proyek yang ditempatkan di
lokasi-lokasi tertentu menurut petunjuk Direksi selambat-lambatnya 30
(tiga puluh) hari setelah terbitnya Surat Keputusan Pemenang Pelelangan.
5.2 Papan Nama tersebut harus dibuat dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Ukuran papan (120 x 90) cm harus dibuat dari papan kayu kelas II dan
dilapisi dengan BWG 28 atau yang sejenis.
b. Tiang penyangga dan penyokong dibuat dari kayu kelas I ukuran (5x7)
cm².
c. Pemasangan papan nama sedemikian rupa sehingga tepi bawah
terletak setinggi 2 m dari tanah. Bagian tanah tiang penyangga dan
penyokong ditanam, di dalam lubang yang kemudian dicor dengan
beton tumbuk campuran 1 : 3 : 5 (dalam volume) sedalam 40 cm di
dalam tanah dan 10 cm di atas tanah.

5
Estimasi Biaya Konstruksi

d. Pengecatan papan nama tersebut harus dilakukan dengan cat meni

sekali, cat dasar sekali dan cat penutup sekali. Dipapan nama ditulis
sebagai berikut atau sesuai dengan petunjuk Direksi :
JUDUL KEGIATAN PROYEK
- Nama Kegiatan
- Nama Pekerjaan
- Nomor Kontrak
- Volume
- Besar Nilai Kontrak.
- Nama Kontraktor.
- Nama Konsultan pengawas
- Tanggal permulaan dan akhir pelaksanaan pekerjaan
- Nama (Badan) Sumber Dana.
Kontraktor wajib memelihara dan merawat papan nama dan menjaga agar tetap
dalam keadaan baik sampai dengan penyerahan pekerjaan yang terakhir kalinya kepada
Direksi Pekerjaan.
6. Pengukuran
a. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan ini meliputi semua pekerjaan pengukuran batas/ garis dan elevasi
persiapan lahan dan pekerjaan pengukuran lainnya yang ditentukan dalam
gambar kerja dan/atau yang ditentukan pengawas lapangan dan termasuk
penyediaan team ukur yang berpengalaman dan peralatan pengukuran
lengkap dan akurat yang memenuhi ketentuan spesifikasi ini.
b. Prosedur Umum
1. Data Standar Pengukuran
Standar pengukuran berdasarkan polygon tertutup tiga titik koordinat dan
patok akan disediakan pemilik proyek dan akan menjadai patokan
pengukuran yang dilakukan kontraktor.

6
Estimasi Biaya Konstruksi

Bila kontraktor berkeberatan atas penentuan system koodinat tersebut,

maka dalam 1 (satu) minggu setelah penentuan, kontraktor dapat
mengajukan keberatan secara tertulis beserta data pendukung untuk
kemudian akan di pertimbangan oleh pengawas lapangan.
2. Persyaratan pengukuran
Kontraktor harus melaksanakan perhitungan pengukuran dan
pemeriksaan untuk mendapatkan kokasi yang tepat sesuai gambar kerja
dan harus disetujui pengawas lapangan.

2.1.2 Pemasangan Bowplank

1. Lingkup pekerjaan
Meliputi seluruh keliling bangunan.
2. Persyaratan bahan
Bahan dari kayu yang cukup kuat, dengan ukuran untuk patok 5/7 cm
dan untuk papan 2/5 m.
Pedoman pelaksanaan
 Papan diketam halus dan lurus pada sisi atasnya
 Harus benar-benar water pas (timbang air) dan sudut-
sudutnya harus siku
 Bouwplank harus terpasang kuat.
 Ukuran harus dinyatakan dalam satuan meter dan pada titik ukuran
diberi tanda paku dan garis dengan cat warna merah agar mudah
terlihat sewaktu diperlukan.
Setelah bouwplank terpasang harus diminta persetujuan tertulis Direksi, agar pekerjaan
selanjutnya dapat segera dilaksanakan.

7
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.3 Penggalian dan Penimbunan

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan Tanah terdiri dari:
 Galian tanah untuk pekerjaan substruktur (pondasi).
 Timbunan kembali galian tanah pondasi.
 Timbunan tanah dan pasir bawah lantai.
 Perataan tanah sekeliling bangunan.
2. Persyaratan bahan
Untuk timbunan bekas galian pondasi, digunakan tanah bekas galian pondasi.
Untuk timbunan bawah lantai digunakan tanah urug dan pasir urug kualitas baik.
Tanah timbunan dan pasir urug harus bersih dari kotoran-kotoran dan akar-akar kayu,
serta sampah lainnya.
3. Pelaksanaan Penggalian
3.1 Kontraktor dapat memulai penggalian setelah mendapat persetujuan dari
Konsultan Pengawas/Direksi Pekerjaan.
3.2 Sebelum penggalian dimulai, Kontraktor wajib mengajukan usulan
penggalian yang akan ditempuh minimal menyebutkan :
a. Urutan-urutan pekerjaan penggalian.
b. Metode atau schema penggalian.
c. Peralatan yang digunakan.
d. Jadwal waktu pelaksanaan.
e. Pembuangan galian.
f. Dan lain-lain yang berhubungan dengan pekerjaan galian.
3.3 Kontraktor harus membuat saluran penampung air, didasar galian yang
meliputi areal galian. Air yang terkumpul harus dapat dipompa keluar ke
tempat yang aman agar galian tetap kering, oleh karenanya Kontraktor
wajib mempersiapkan pompa lengkap dengan perlengkapannya untuk
keperluan penyedotan air tersebut.

8
Estimasi Biaya Konstruksi

3.4 Kontraktor wajib membuat jalan penghubung untuk naik/turun bagi

kegunaan inspeksi.
3.5 Kontraktor wajib memperhatikan keselamatan para pekerja, kelalaian dalam
hal ini sepenuhnya menjadi tanggung jawab Kontraktor.
3.6 Penyangga/Penahan Tanah
3.6.1 Stabilitas dari permukaan selama galian semata-mata adalah
tanggung jaawab dari Kontraktor yang harus memperbaiki semua
kelongsoran-kelongsoran. Kontraktor harus membuat penyangga-
penyangga/penahan tanah yang diperlukan selama pekerjaan dan
galian tambahan atau urugan bila diperlukan.
3.6.2 Apabila diperlukan penggalian tegak harus dibuatkan konstruksi
turap yang cukup kuat untuk menahan tekanan tanah di belakang
galian. Konstruksi-konstruksi turap tersebut harus direncanakan dan
dihitung oleh Kontraktor dan disetujui oleh Konsultan Pengawas.
Selama pelaksanaan tanah di belakang galian tidak boleh longsor.
Semua biaya turap dan perkuatannya sudah termasuk beban biaya
bangunan dalm kontrak.
3.6.3 Kontraktor diharuskan untuk melaksanakan dan merawat semua
tebing dan galian yang termasuk dalam kontrak, memperbaiki
longsoran-longsoran tanah selama masa Kontrak dan masa
perawatan.
3.6.4 Bila ternyata penggalian melebihi kedalaman yang telah ditentukan
dalam gambar, maka Kontraktor harus mengisi kelebihan tersebut
dengan bahan pondasi yang sesuai dengan spesifikasi pondasi.

9
Estimasi Biaya Konstruksi

4. Penimbunan
4.1 Penimbunan Kembali
4.1.1 Semua penimbunan kembali di bawah atau sekitar bangunan harus
sesuai dengan gambar rencana. Material untuk penimbunan harus
memenuhi spesifikasi ini.
4.1.2 Bila tidak dicantumkan di dalam gambar-gambar detail, maka
sebelum pemasangan pondasi beton, dasar galian harus ditimbun
dengan pasir urug 5 cm (setelah disirami, diratakan, dan
dipadatkan), kemudian dipasang lantai kerja dengan tebal 5 cm
dengan adukan 1 Pc : 3 Ps : 5 Kr dan dan untuk di bawah lantai juga
harus di urug pasir setebal 5 cm kemudian dipasang lantai Rabat
beton dengan adulkan 1 Pc : 3 Ps : 5 Kr
4.1.3 Bila tidak dicantumkan di dalam gambar-gambar detail, maka
sebelum pemasangan sloof beton, di bawah sloof beton dipasang
lantai kerja dengan tebal 5 cm dengan adukan 1 Pc : 3 Ps : 5 Kr
4.2. Seluruh bagian site yang direncanakan untuk perletakan bangunan harus
ditimbun sampai ketinggian yang ditentukan, tanah timbunan harus cukup
baik, bebas dari sisa-sisa (rumput, akar-akar dan lainnya).
4.3 Penimbunan harus dilakukan lapis-berlapis setebal maksimal 30 cm
hamparan setiap lapisan.
4.4 Pengurugan Tanah/Pemadatan Tanah
4.4.1 Semua daerah yang akan diurug harus dibersihkan dari semua semak-
semak, akar-akar pohon, sampah puing-puing bangunan dan lain-lain
sampah, sebelum pengurugan tanah dimulai.
4.4.2 Bila tanah galian ternyata tidak baik atau kurang dari jumlah yang
dibutuhkan maka Kontraktor harus mendatangkan tanah urug yang
baik dan cukup jumlahnya serta mendapatkan persetujuan dari
Konsultan Pengawas.

10
Estimasi Biaya Konstruksi

4.4.3 Pengurugan dengan tanah timbun di bawah lantai dilakukan lapis

demi lapis hingga ketebalan yang ditentukan di bawah lantai,
ditumbuk hingga padat. Lapisan–lapisan urugan ini dibuat maksimal
5 cm.
4.4.4 Pengurugan kembali dari pondasi harus dilaksanakan dengan
memadatkan tanah urug dalam lapisan-lapisan setebal maksimum 15
cm. Pengurugan ini tidak boleh dilaksanakan sebelum diperiksa dan
disetujui oleh Konsultan Pengawas.

2.1.4 Pekerjaan Pondasi

1. Lingkup pekerjaan
Meliputi seluruh pengerjaan lantai kerja, pondasi pasangan batu gunung dan beton
bertulang, seperti yang tercantum dalam gambar dan dijelaskan dalam gambar detail.
2. Persyaratan bahan
Seluruh bahan yang digunakan untuk pondasi harus memenuhi persyaratan yang
diuraikan dalam pasal beton/beton bertulang.
3. Pedoman pelaksanaan
a. Sebelum pondasi dipasang terlebih dahulu diadakan pengukuran-pengukuran
untuk as-as pondasi sesuai dengan gambar konstruksi yang diminta
persetujuan Direksi tentang kesempurnaan galian.
b. Pemborong wajib melaporkan kepada Direksi bila ada perbedaan gambar
konstruksi dengan gambar arsitektur atau bila ada hal-hal yang kurang jelas.
c. Dibawah dasar pondasi pasangan batu gunung didasari dengan pasangan batu
kosong (Aanstamping) setebal 20 cm dan pasir urug setebal 10 cm.
d. Pondasi Tapak dibuat dari pasangan beton bertulang dengan adukan 1 Pc : 2
Ps : 3 Kr.

11
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.5 Pekerjaan Beton Bertulang

1. Pekerjaan beton bertulang
a. Kualitas yang dipakai untuk pekerjaan ini adalah :
Selama pelaksanaan harus ada pengujian slump, minimal 5 Cm dan maksimal 12
Cm. Cara pengujian slump adalah sebagai berikut : Contoh beton diambil tepat
sebelum dituangkan ke dalam cetakan beton (bekisting). Cetakan beton
dibawahkan dan ditempatkan di atas kayu yang rata atau pelat beton. Cetakan diisi
sampai kurang lebih sepertiganya. Kemudian adukan tersebut diitusuk-tusuk 25
kali dengan besi 15 mm panjang 30 Cm dengan ujung yanng bulat (seperti
peluru). Pengisian dilakukan dengan cara serupa untuk dua lapisan berikutnya.
Setiap lapisan ditusuk-tusuk 25 kali dan setiap tusukan harus yang dibawahnya
setelah atasnya diratakan, segera cetakan diangkat perlahan-lahan dana diukur
penurunannya (nilai slumpnya).
Jumlah semen minimal 375 Kg per m3 beton. Khusus pada atap, luifel, konsol,
kamar mandi dan WC, talang beton, dan lantai.
Pengujian kubus percobaan harus dilakukan di laboratorium yang sesuai dan
disetujui Direksi/Konsultan Pengawas atas biaya Pemborong.
Perawatan kubus percobaan tersebut adalah dalam pasir basah tapi tidak tergenang
air, selama 7 (tujuh) hari dan selanjutnya dalam udara terbuka.
Jika dianggap perlu, maka digunakan juga pembuatan kubus percobaan untuk
umur 7, 14, 21, 28 hari dengan ketentuan bahwa hasilnya tidak boleh kurang dari
prosentase kekuatan yang diminta pada 28 hari, untuk lebih jelasnya lihat tabel
4.1.4 PBI-1971. Angka kekuatan yang diminta, maka harus dilakukan pengujian
beton setempat dengan cara-cara seperti yang ditentukan dalam PBI-1971.
Pengadukan beton dalam mixer tidak boleh kurang dari 75 detik terhitung setelah
seluruh adukan masuk ke dalam mixer.
Penyampaian beton (adukan) dari mixer ketempat pengecoran harus dilakukan
dengan cara yang tidak berakibat terjadinya pemisahan komponen-komponen
beton.

12
Estimasi Biaya Konstruksi

Harus digunakan vibrator untuk pemadatan beton.

Minimal 2 (dua) hari sebelum pengecoran dilakukan Pemborong harus
memberitahukan kepada Direksi/Konsultan Pengawas dan pengecoran baru dapat
dilakukan setelah mendapat izin tertulis dari Direksi/Konsultan Pengawas.
Sebelum memberikan persetujuan pengecoran Direksi/Konsultan Pengawas wajib
memeriksa pembesian yag terpasang pada daerah yang akan di cor.
Diluar uraian diatas untuk pekerjaan yang memerlukan penggunaan beton bukan
sebagai struktur utama (misalnya : beton rabat) dapat dipakai campuran adukan 1
PC : 3 Psr : 5 Kr yang dicetak dan dicor berdasar ketentuan PUBB (NI.3-1957)
dan PBI (NI.2-1971).
2. Siar-siar Konstruksi dan Pembongkaran Acuan/Bekisting
Penempatan siar-siar pelaksanaan, sepanjang tidak ditentukan lain dalam Gambar
Kerja, harus mengikuti pasal 6.5 PBI-1971. Siar-siar tersebut permukaannya harus
dikasarkan dan harus dibasahi lebih dahulu dengan air semen tepat sebelum
pengecoran lanjutan dimulai. Letak siar-siar tersebut harus mendapatkan
persetujuan tertulis dari Direksi/Konsultan Pengawas. Apabila pengecoran terhenti
lebih dari 1 jam maka pengecoran berikutnya untuk daerah yang terhenti
pengecorannya baru dapat dilakukan kembali dalam waktu 24 jam kemudian
dengan memperhatikan syarat-syarat tersebut di atas.
Pembongkaran Acuan/Bekisting sepanjang tidak ditentukan lain dalam Gambar
Kerja harus mengikuti pasal 5.8 PBI-1971. Pembongkaran Acuan/Bekisting baru
dilakukan apabila bagian konstruksi dengan sistem acuan/bekisting yang masih
ada telah mencapai kekuatan yang cukup untuk memikul berat sendiri dan beban-
beban pelaksanaan yang bekerja padanya. Kekuatan ini harus ditunjukkan dengan
pemeriksaan benda uji laboratorium dan dengan perhitungan-perhitungan yang
harus disetujui oleh Direksi/Konsultan Pengawas. Pembongkaran baru dapat
dilaksanakan apabila telah mendapatkan persetujuan tertulis dari
Direksi/Konsultan Pengawas.

13
Estimasi Biaya Konstruksi

Pada bagian-bagian konstruksi dimana akan bekerja beban-beban yang lebih besar
dari beton rencana atau terjadi keadaan yang lebih membahayakan dari yang
diperhitungkan, acuan/bekisting dari bagian konstruksi tersebut tidak dapat
dibongkar selama keadaan tersebut terus berlangsung.
Acuan/Bekisting balok dapat dibongkar setelah dari semua kolom-kolom
penunjangnya telah dibongkar cetakannya dan dari penglihatan ternyata baik hasil
pengecorannya.
3. Pekerjaan Besi
Besi beton yang digunakan harus memenuhi kriteria mutu, besi dengan ukuran <
Ø 14 mm digunakan U 24 dan besi dengan ukuran ≥ Ø 14 mm digunakan U 32.
Bending Schedule dan Pergantian Besi
Pemborong harus mengusahakan supaya besi yang dipasang adalah sesuai
dengan apa yang tertera pada Gambar Kerja. Sebelum dilakukan pemotongan
besi beton, maka Pemborong harus membuat “Bending Schedule” (rencana
pembengkokan tulangan) untuk diajukan dan dimintakan persetujuan dari
Direksi/Konsultan Pengawas
Dalam hal dimana berdasarka pengalaman pemborongan atau pendapatnya
terdapat kekeliruan atau kekurangan atau perlu penyempurnaan pembesian yag
ada, maka :
 Pemborong dapat menambahkan ekstra besi dengan tidak mengurangi
pembesian yag tertera dalam Gambar Kerja. Secepatnya hal ini
diberitahukan pada perencanaan konstruksi untuk informasi.
 Jika hal tersebut diatas akan dimintakan oleh Pemborong sebagai pekerjaan
lebih, maka penambahan tersebut hanya dapat dilakukan setelah ada
persetujuan tertulis dari perencanaan kostruksi.
 Jika diusulkan perubahan dari jalan/arah pembesian maka perubahan
tersebut hanya dapat dilakukan degan persetujuan tertulis dari perencanaan
konstruksi.

14
Estimasi Biaya Konstruksi

Jika pemborong tidak berhasil mendapatkan diameter besi yanng sesuai dengan
yang ditetapkan dalam Gambar Kerja, maka dapat dilakukan penukaran
diameter besi dengan diameter yang terdekat dengan catatan harus ada
persetujuan tertulis dari Direksi/ Konsultan Pengawas.
Jumlah besi persatuan panjang atau jumlah besi ditempat tersebut tidak boleh
kurang dari yang tertera dalam Gambar Kerja (dalam hal ini yang dimaksudkan
adalah jumlah luas).
Pergantian tersebut boleh mengakibatkan keruwetan pembesian ditempat
tersebut atau didaerah overlapping yang dapat menyulitkan pembetonan atau
penyampaian pengetar.
Toleransi besi
Diameter, ukuran sisi
(jarak antara dua diameter Variasi dalam berat
Toleransi
permukaan yang Yang diperbolehkan
berlawanan)

Dibawah 10 mm ± 7% ± 0,4 mm

10 mm sampai 16 mm (tapi ± 5% ± 0,4 mm

tidak termasuk diameter 16
mm)
± 4% ± 0,3 mm
16 mm sampai 28 mm (tapi
tidak termasuk diameter 28
mm)

15
Estimasi Biaya Konstruksi

4. Perawatan Beton
Beton harus dilindungi dari pengaruh panas, hingga tidak terjadi penguapan
cepat. Persiapan perlindungan atas kemunngkinan datangnya hujan, harus
diperhatikan. Beton harus dibasahi terus menerus paling sedikit selama 10 hari
setelah pengecoran untuk mencegah pengeringan bidang beton. Pembasahan
terus menerus ini dilakukan antara lain dengan menutupinya dengan karung-
karung basah. Pada pelat-pelat atap pembasahan terus menerus dilakukan dengan
merendam atau (menggenanginya) dengan air.
Khusus untuk pelat lantai yag akan diberi lapisan waterproofing pembasahan
terus menerus juga berfungsi untuk memastikan bahwa pelat beton tidak
mengalami kebocoran. Apabila terjadi kebocoran maka pelat tersebut harus
diperbaiki oleh Pemborong sampai disetujui oleh Direksi/Kosultan Pengawas.
Pada hari-hari pertama sesudah selesai pengecoran, proses pengerasan tidak
boleh diganggu.
Tidak diperkenankan unntuk mempergunakan lantai yang belum cukup
mengeras sebagai tempat penimbunan bahan-bahan atau sebagai jalan unnntuk
mengangkut bahan-bahan berat. Minimal 1 (satu) minggu setelah pengecoran
selesai, baru dapat dibebani untuk pekerjaan selanjutnya dengan syarat
Acuan/Bekisting lantai yanng dibebani tersebut tidak dibongkar dan untuk
memulai pekerjaan tersebut harus dengan persetujuan tertulis oleh
Direksi/Konsultan Pengawas.
Perawatan degan uap bertekanan tinggi, uap bertekanan udara luar, pemanasan
atau proses-proses lain untuk mempersingkat waktu pengerasan dapat dipakai
setelah mendapatkan persetujuan dari Direksi/Konsultan Pengawas.

16
Estimasi Biaya Konstruksi

5. Tanggung Jawab Pemborongan

Pemborong bertanggung jawab penuh atas kualitas konstruksi sesuai dengan
ketentuan-ketentuan di atas dan sesuai dengan gambar Kerja yang diberikan.
Kehadiran Direksi/Konsultan Pengawas selaku wakil pemberi tugas atau
Kosultan Perencana yang sejauh mungkin melihat/mengawasi/menegur atau
memberi nasehat tidaklah mengurangi tanggung jawab.
6. Perbaikan Permukaan Beton
Pada proyek ini permukaan beton yang dihasilkan bukan merupakan hasil akhir
yang tidak tidak mengalami finishing arsitektur sehingga akan ada pekerjaan
plesteran baik untuk balok, kolom dan pelat lantai. Tapi apabila terjadi ketidak-
sempurnaan dalam pengecoran sehingga terjadi keropos dan lain-lain maka harus
dilakukan hal-hal seperti langkah berikut ini.
Penambahan pada daerah yang tidak sempurna, keropos dengan campuran
adukan semen (cement mortar) setelah pembukaan Acuan/Bekisting, hanya
boleh dilakukan setelah mendapatkan persetujuan tertulis dan sepengetahuan
Direksi/Konsultan Pengawas.
Jika ketidak-sempurnaan itu tidak dapat diperbaiki untuk menghasilkan
permukaan yang diharapkan dan diterima Direksi/Konsultan Pengawas, maka
harus dibongkar dan diganti dengan pembetonan kembali atas biaya Pemborong.
Ketidak-sempurnaan yang dimaksud adalah susunan yang tidak teratur,
pecah/retak, ada gelembung udara, keropos berlubang, tonjolan dan yang lainnya
yag tidak sesuai dengan bentuk yang diharapkan/diinginkan.
7. Bagian-bagian Yang Tertanam Dalam Beton
Pasangan angkur dan lain-lain yang akan menjadi satu dengan beton bertulang.
Dipergunakan juga tempat untuk klos-klos untuk kosen atau instalasi.

17
Estimasi Biaya Konstruksi

8. Bahan
a. Semen
 Digunakan Portland Cement jenis I (Tipe I) menurut NI-8 tahun 1975 dan
memenuhi S-400 menurut Standart Cement Portland yang digariskan oleh
Asosiasi Semen Indonesia (NI-8 tahun 1972). Merek yang dipilih tidak
dapat ditukar-tukar dalam pelaksanaan terkecuali mendapat persetujuan
dari Direksi. Pertimbangan Direksi hanya dapat diberikan dalam keadaan :
- Tiada stok dipasaran dari merk semen yang telah digunakan.
- Kontraktor memberikan data-data teknis bahwa mutu semen pengganti
setaraf dengan mutu semen yang telah dipakai.
 Semen yang mengeras sebagian maupun seluruhnya dalam satu zak semen
tidak diperkenankan pemakaiannya sebagai bahan campuran.
 Penyimpanan harus sedemikian rupa sehingga terhindar dari tempat lembab
agar semen tidak cepat mengeras. Tempat penyimpanan semen harus
ditinggikan 30 cm dan tumpukan paling tinggi 2 m. Setiap semen baru
yang masuk harus dipisahkan dari semen yang telah ada agar pemakaian
semen dapat dilakuka menurut urutan pengiriman.
b. Agregat
Semua agregat yang akan dipakai harus bersih, keras dan awet, serta memiliki
karakteristik seperti yang disyaratkan dibawah ini. Agregat dapat berasal dari
galian, sungai atau sumber-sumber lainnya, harus diperiksa dalam pengujian
material di lab beton. Penentuan jumlah agregat dalam beton (kg/m³)
berdasarkan pada kadar air bebas dan berat jenis relative dari kombinasi agregat,
dimana ini berkaitan dengan ukuran maksimum agregat dan ruang
workabilitasnya.
- Agregat halus
Agregat halus dapat terdiri dari pasir alam, pasir giling atau campuran
keduanya yang memenuhi syarat-syarat yang tercantum pada ayat 3.2. SII.

18
Estimasi Biaya Konstruksi

0052-80. Agregat halus yang dipakai harus memiliki butir-butir tajam, keras,
bersih dan tidak mengandung lumpur serta bahan-bahan organis.
Ukuran dari agregat harus memenuhi ketentuan berikut :
Sisa di atas ayakan 4 MM harus minimum 2 % berat,
Sisa diatas ayakan 2 MM harus minimun 10 % berat
Sisa diatas ayakan 0,25 MM harus 80 % - 90 % berat
- Agregat kasar
Agregat kasar harus merupakan batu koral atau split yang keras, padat, awet,
dan bebas dari lumpur, tanah liat, pasir halus atau bahan organis, serta harus
memenuhi ketentuan yang tercantum pada ayat 3.2. SII.0052-80, Butir-
butirnya harus kasar, bersih dan tidak berpori dengan jumlah butir-butir
pipih tidak lebih dari 20%. Agregat kasar yang dipakai harus bersih dan
tidak mengandung zat-zat aktif alkali.
Ukuran dari agregat kasar yang dipakai harus memenuhi ketentuan berikut :
 Sisa ayakan 31, 5 MM harus 0 % berat
 Sisa ayakan 4 MM harus 90% - 98 % berat
 Selisih antara sisa-sisa kumulatif di atas dua ayakan berurutan adalah 10%.
c. Air
Air yang digunakan harus air tawar, tidak mengandung minyak, asam alkali,
garam, bahan-bahan organis atau bahan-bahan lain yang dapat merusak beton
atau baja tulangan. Dalam hal ini sebaiknya dipakai air bersih yang dapat
diminum.
d. Besi Beton
Besi beton yag digunakan adalah baja lunak dengan mutu U-24 (tegangan leleh
karakteristik minimum 24 Kg/cm² untuk ukuran < Ø14 mm dan baja sedang
dengan mutu U-32 (tegangan leleh karakteristik minimum 32 Kg/cm²) untuk
ukuran ≥ Ø14 mm. Daya lekat baja tulangan harus dijaga dari kotoran, lemak,
minyak, karat lepas dan bahan lainnya. Besi beton harus disimpan dengan tidak

19
Estimasi Biaya Konstruksi

menyentuh tanah dan tidak boleh disimpan diudara terbuka dalam jangka waktu
panjang. Membengkok dan meluruskan tulangan harus dilakukan dalam
keadaan batang dingin. Tulangan harus dipotong dan dibengkokkan sesuai
gambar dan harus diminta persetujuan Direksi terlebih dahulu. Jika pemborong
tidak berhasil memperoleh diameter besi sesuai dengan yang ditetapkan dalam
gambar, maka dapat dilakukan penukaran dengan diameter terdekat dengan
catatan :
 Harus ada persetujuan Direksi.
Jumlah besi persatuan panjang atau jumlah besi ditempat tersebut tidak
boleh kurang dari yang tertera dalam gambar (dalam hal ini dimaksud
adalah jumlah luas). Biaya tambahan yang diakibatkan penukaran diameter
besi menjadi tanggung jawab pemborong.
9. Cetakan dan acuan
Bahan yang digunakan untuk cetakan dan acuan harus bermutu baik sehingga
hasil akhir konstruksi mempunyai bentuk, ukuran batas-batas yang sesuai dengan
yang ditunjuk oleh gambar rencana dan uraian pekerjaan. Pembuatan cetakan dan
acuan harus mememenuhi ketentuan-ketentuan didalam pasaal 5.1 PBI-1971.
10. Mutu Beton
Kekuatan ultimate tekanan beton silinder 150 mmx300 mm umur 28 hari, kecuali
ditentukan lain, harus seperti berikut :
Semua pelat, balok, pile-cap dan dinding basement : K-250
Semua kolom dan dinding beton : K-250
Pondasi tiang bor : K-250
Untuk semua beton non struktual seperti lantai kerja dan sebagainya : beton klas-
Bo
Untuk dak Beton perlu dilapisi dengan lapisan pencegah bocor ( Water Profing ).

20
Estimasi Biaya Konstruksi

11. Adukan Beton

Pengangkutan adukan beton dari tempat pengadukan ketempat pengecoran harus
dilakukan dengan cara yang disetujui oleh Direksi, yaitu :
 Tidak berakibat pemisahan dan kehilangan bahan-bahan.
 Tidak terjadi perbedaan waktu pengikatan yang menyolok antara beton yag
sudah dicor dan yang akan dicor, dan nilai slump untuk berbagai pekerjaan
beton harus memenuhi tabel 4.4.1 PBI 1971.
12. Pengecoran
Pegecoran beton hanya dapat dilaksanakan atas persetujuan tertulis Direksi.
Selama pengecoran berlangsung pekerja dilarang berdiri dan berjalan-jalan diatas
penulangan. Untuk dapat sampai ketempat-tempat yang sulit dicapai harus
digunakan papan-papan berkaki yag tidak membebani tulangan. Kaki-kaki
tersebut harus sudah dapat dicabut pada saat beton dicor. Apabila pengecoran
harus dihentikan, maka tempat penghentiannya harus disetujui oleh Direksi.
Untuk melanjutkan pekerjaan yang diputus tersebut, bagian permukaan yang
mengeras harus dibersihkan dan dibuat kasar kemudian diberi additive yang
memperlambat proses pengerasan. Kecuali pada pengecoraan kolom, adukan
tidak boleh dicurahkan dari ketinggian yang lebih tinggi dari 1,5 m.
13. Hal-hal Lain (Miscellaneous Items)
Isi lubang-lubang dan bukaan-bukaan yang tertinggal di beton bekas jalan kerja
sewaktu pembetonan. Jika dianggap perlu dibuat bantalan beton untuk pondasi
alat-alat mekanik dan elektronik yang ukuran, rencana dan tempatnya berdasarkan
Gambar Kerja mekanikal dan elektrikal. Digunakan mutu beton seperti yang
ditentukan dan dengan penghalusan permukaannya.

21
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.6 Pasangan Batu Kosong

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan ini terdiri dari pekerjaan susunan batu kosong (baik tanpa siar) mulai dari
menyiapkan bahan pemasangan menurut spesifikasi ini dan spesifikasi pekerjaan
lainnya yang ada hubungannya dengan pekerjaan ini, dimana bentuk, ukuran dan
tempat menurut gambar rencana atau petunjuk Direksi.
2. Bahan
Bahan untuk susunan batu ini dapat dipakai batu yang ada disekitarnya atau dari
sumber material dimana bentuknya mendekati bulat.
Batu harus segar (bersih), keras, awet dan padat serta tahan terhadap pengaruh
cuaca dan air. Material untuk pelindung sloof , bahu jalan akhir dan timbunan dan
sebagainya, dibutuhkan batu dengan beratnya berkisar dari minimum 10 kg sampai
maksimum 70 kg dan tidak kurang dari 50% batu itu beratnya lebih dari 30 kg.
Batu untuk dasar dan pelindung pondasi batu kali/gunung berkisar minimum 20 kg
sampai maksimum 100 kg dan tidak kurang 60% batu tersebut mempunyai berat
lebih dari 40 kg.
Potongan-potongan keras yang terdiri dari patahan beton dan bongkaran jembatan,
kepala gorong-gororng dan konstruksi lainnya dapat dipakai sebagai bahan
pengganti asal disetujui oleh Direksi.
3. Pelaksanaan
a). Galian
Dasar untuk susunan batu digali sedalam yang dibutuhkan dan menurut bentuk
yang diminta.
b). Penempatan
Susunan batu yang ditempatkan di bawah permukaan air harus didistribusikan
sedemikian rupa sehingga tebal minimum dan susunan bahan tersebut tidak
kurang dari tebal yang diminta atau yang disyaratkan.
Batu yang ditempatkan di atas permukaan air disusun dengan tangan disusun
dengan saling menutup dan hubungannya dibuat sedemikian rupa sehingga

22
Estimasi Biaya Konstruksi

cukup kompak dan saling memegang. Batu-batu pada bagian akhir disusun
tegak lurus dengan sloof.
Batu ditempatkan sedemikian rupa tegak lurus dengan pada sloof dengan
pengakhiran yang baik. Pasangan batu kosong harus dipadatkan dengan baik
sebagaimana disyaratkan dan permukaan akhir yang rapi dan kuat.
Tebal pasangan batu kosong minimum 10 cm, diukur secara tegak lurus pada
sloof.

2.1.7 Pasangan Batu Gunung

1. Uraian
Pekerjaan yang termasuk pekerjaan pasangan batu gunung yaitu pondasi konstruksi
ringan, dinding penahan tanah dan pada tempat-tempat yang ditentukan pada
gambar rencana atau atas perintah yang tertulis dari Direksi. Pemasangan batu
kali/gunung harus mengikuti spesifikasi ini dan spesifikasi lainnya yang melibatkan
pekerjaan ini dan harus sesuai dengan bentuk, ketinggian dan bentuk yang
ditentukan dalam gambar rencana atau persetujuan Direksi/Pengawas.
2. Material
a). Batu
Batu harus keras, bersih dan semacam batu yang tahan lama dan disetujui oleh
Direksi atau Batu yang rapuh atau batu endapan tidak diperkenankan
dipergunakan.
Jika tidak ditentukan ukurannya di dalam gambar rencana, batu harus
mempunyai ketebalan tidak kurang dari 15 cm, lebar tidak kurang dari 1 1/2 kali
tebalnya dan panjangnya tidak kurang dari 1 1/2 kali lebarnya. Setiap batu harus
baik bentuknya dan bebas dari penyusutan dan berkurangnya kekuatan batu.
b). Adukan semen
Adukan semen yang digunakan yaitu 1 Pc : 4 P

23
Estimasi Biaya Konstruksi

3. Pelaksanaan
a). Pemilihan dan penempatan
Jika batu gunung dipasang baik untuk pondasi, dinding penahan tanah dan lain
sebagainya harus mendapat persetujuan dari Direksi/Pengawas sebelum
pasangan batu dipasang.
Semua batu harus bersih sama sekali dan dibasahi segera sebelum disusun dan
dasarnya harus bersih dan juga dibasahi sebelum adukan semen diletakkan.
Batu diletakkan dengan bagian lebar menyentuh dasar dan lapisan adukan, dan
ruang diantaranya diisi dengan adukan bagian yang diletakkan dari batu harus
disusun paralel dengan muka dinding dimana batu disusun.
b). Dasar dan hubungannya
Permukaan dasar dari batu dilapisi dengan adukan semen setebal 2 sampai 5
cm. Siar datar pada batu dasar tidak boleh lebih dari 5 (lima) batu terus
menerus. Sedangkan antara satu sama lainnya tidak boleh bersinggungan tetapi
harus dilapisi dengan adukan setebal 2 cm sampai 5 cm sedangkan siar tidak
boleh dari 2 (dua) batu.
Batu dapat membuat sudut dengan garis vertikal dari 0º sampai 45º tidak boleh
ada pertemuan dengan 4 (empat) sudut batu sekaligus.
c). Penyelesaian
Siar kedua sisi tegak diharuskan menurut gambar rencana atau petunjuk
Direksi. Penyelesaian sebelah atas dibuat agak bulat pada tengahnya untuk
menghindari adanya genangan air.
d). Lubang Rembesan
Seluruh dinding dan abutmen harus dilengkapi dengan lobang rembesan lebih
kurang menurut petunjuk Direksi. Lobang rembesan ditempatkan di sebelah
bawah, dimana pengaliran keluar dapat bebas dan lancar. Jaraknya tidak lebih
2 cm dari as ke as lubang.

24
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.8 Pekerjaan Dinding

1. Lingkup Pekerjaan
Pemasangan dinding bata merah setebal 1/2 bata dilakukan untuk seluruh pembatas
ruangan, dan dinding penahanan tanah emperan keliling bangunan, seperti tertera
dalam gambar dan dijelaskan dalam gambar detail.
2. Dinding Bata
2.1 Persyaratan Bahan
a. Bata, bentuk standar batu bata adalah prisma empat persegi panjang,
bersudut siku-siku dan tajam, permukaannya rata dan tidak
menampakkan adanya retak-retak yang merugikan. Batu bata dengan
daya serap air lebih dari 20 % berat sendiri setelah pembenaman dalam
air selama 24 jam tidak dapat dipakai. Ukuran batu bata nominal yang
digunakan adalah 23 x 11 x 5 cm denagn toleransi ± 5 mm.
Pembongkaran batu bata dari kenderaan pada saat pemasukan barang
harus dilakukan dengan tangan dan ditumpuk dengan rapi di tempat
yang telah ditentukan oleh Konsultan Pengawas
b. Pasir, Harus terdiri dari butir-butir yang tajam dan keras, butir-butir
harus bersifat kekal, artinya tidak pecah atau hancur oleh pengaruh
cuaca, seperti terik matahari dan hujan. Kadar lumpur tidak boleh
melebihi 5 % berat.
c. Semen dan Air, untuk persyaratan kedua bahan tersebut, mengikuti
persyaratan yang telah digariskan pada pasal beton bertulang.
2.2 Persyaratan Adukan
Adukan pasangan harus dibuat secara hati-hati, diaduk didalam bak kayu
yang memenuhi syarat, mencampur semen dengan pasir harus dalam
keadaan kering yang kemudian diberi air sampai didapat campuran yang
plastis. Adukan yang telah mengering akibat tidak habis digunakan
sebelumnya, tidak boleh dicampur lagi dengan adukan yang baru.

25
Estimasi Biaya Konstruksi

2.3 Pedoman Pelaksanaan

a. Pekerjaan dinding mempunyai dua macam pasangan, yaitu:
 Pasangan kedap air ( 1 Pc : 2 Ps), Semua pasangan bata dimulai
diatas sloof antara 35 cm sampai setinggi 65 cm (sesuai gambar),
diatas lantai dan sampai setinggi 150 cm dari permukaan lantai
setempat untuk sekeliling dinding ruang-ruang basah (toilet, kamar
mandi dan WC).
 Pasangan dinding penahanan tanah emperan keliling bangunan.
 Pasangan adukan 1 Pc : 4 Ps berada diatas pasangan kedap air
tersebut.
b. Pengukuran (Uit-zet) harus dilakukan oleh Kontraktor secara teliti dan
sesuai gambar, dengan syarat. Semua pasangan dinding harus rata
(horizontal), dan pengukuran harus dilakukan dengan benang.
Pengukuran pasangan benang antara satu kali menaikkan benang tidak
boleh melebihi 30 cm, dari pasangan bata yang telah selesai.
c. Lapisan bata yang satu dengan lapisan bata diatasnya harus berbeda
setengah panjang bata. Bata setengah tidak dibenarkan digunakan
ditengah pasangan bata, kecuali pasangan pada sudut.
d. Pengakhiran sambungan pada satu hari kerja harus dibuat bertangga
menurun dan tidak tegak bergigi untuk menghindari retak dikemudian
hari. Pada tempat tertentu sesuai gambar diberi kolom-kolom praktis
yang ukurannya disesuaikan dengan tebal dinding.
e. Lubang untuk alat-alat listrik dan pipa yang ditanam didalam dinding,
harus dibuat pahatan secukupnya pada pasangan bata (sebelum
diplester). Pahatan tersebut setelah dipasang pipa/plat, harus ditutup
dengan adukan plesteran yang dilaksanakan secara sempurna,
dikerjakan bersama-sama dengan plesteran seluruh bidang tembok.

26
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.9 Pekerjaan Plasteran

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan plesteran dilakukan pada seluruh pasangan bata, beton bertulang, dan
dinding penahanan tanah emperan keliling bangunan.
2. Persyaratan Bahan
Bahan-bahan pasir, semen dan air mengikuti persyaratan yang telah digariskan
dalam pasal beton bertulang.
3. Pedoman Pelaksanaan
a. Sebelum plesteran dilakukan, maka :
 Dinding dibersihkan dari semua kotoran
 Dinding dibasahi dengan air
 Semua siar permukaan dinding batu bata dikorek sedalam 0,5 cm.
 Permukaan beton yang akan diplester dibuat kasar agar bahan plesteran
dapat merekat dengan baik.
b. Adukan plesteran pasangan bata kedap air dipakai campuran 1 Pc :2 Ps ,
sedangkan plesteran bata lainnya dipergunakan campuran 1 Pc : 4 Ps.
c. Ketebalan plesteran pada semua bidang permukaan harus sama tebalnya dan
tidak diperbolehkan plesteran yang terlalu tipis dan terlalu tebal.
d. Ketebalan yang diperbolehkan berkisar antara 1,00 cm sampai 1,50 cm. Untuk
mencapai tebal plesteran yang rata sebaiknya diadakan pemeriksaan secara
silang dengan menggunakan mistar kayu panjang yang digerakkan secara
horizontal dan vertikal. Bilamana terdapat bidang plesteran yang berombak
harus diusahakan memperbaikinya secara keseluruhan. Bidang-bidang yang
yang harus diperbaiki hendaknya dibongkar secara teratur (dibuat bongkaran
berbentuk segi empat) dan plesteran baru harus rata dengan sekitarnya.
Semua bidang plesteran harus dipelihara kelembabannya selama seminggu sejak
permulaan plesterannya.

27
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.10 Pekerjaan Atap

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan atap terdiri pekerjaan rangka atap baja ringan untuk semua rangka atap
dan penutup atap genteng metal untuk semua penutup atap.
Pekerjaan atap ini meliputi penyediaan dan pendayagunaan semua tenaga kerja,
bahan-bahan, peralatan dan perlengkapan dan hal lainnya sehingga pekerjaan ini
didapat hasil yang baik.
2. Pekerjaan Rangka Atap Kayu
2.1 Persyaratan Bahan
Rangka atap kayu yang digunakan adalah rangka kayu kelas I yang
berukuran gording 8/12, kaki kuda-kuda 6812,m balok diagonal 8/12,
hangker 8/12, dan balok bint 2 x 4/12
2.2 Pelaksanaan
Pelaksanaan rangka atap kayu dilakukan oleh tenaga ahli atau disetujui oleh
Direksi/Konsultan Pengawas.
3. Pekerjaan Penutup Atap
3.1 Bahan yang digunakan
Untuk atap digunakan seng genteng metal dan bumbungan memakai jenis
yang sama dengan atap yang digunakan, kesemua mutunya harus standar
(SII).
3.2 Pedoman Pelaksanaan
a. Pemasangan atap dipakukan langsung pada gording dengan
menggunakan paku ulir (paku khusus untuk atap).
b. Tiap sambungan diberi tindisan sesuai dengan spesifikasi pabrik.
c. Alur seng harus dipasang merata (tidak bolak balik), sehingga hasil
akhir pasangan akan rapi.
d. Bubungan ditutup dengan seng bubungan. Tindisan antara satu
lembaran bubungan dengan lembaran bubungan lainnya harus sesuai
dengan persyaratan pabrik minimal 10 cm.

28
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.11 Pekerjaan Plafond (Langit-Langit)

1. Lingkup Pekerjaan
Meliputi penyediaan bahan langit-langit, peralatan dan konstruksi penggantungnya,
penyiapan tempat serta pemasangan plafondnya, sesuai RKS dan gambar kerja.
2. Persyaratan Bahan
a. Bahan yang digunakan adalah asbes tebal 10 mm, ukuran 1000 mm x 1000 mm.
b. Rangka Plafond menggunakan rangka kayu.
c. Untuk pemasangan rangka plafond kayu menggunakan jenis kayu klas II.
d. Kompon untuk bahan plafond digunakan untuk pada sistem sambungan tertutup
(flush joint system), untuk perekat profil gypsum pada board, untuk penutup
kepala sekrup atau paku.
3. Persyaratan Pelaksanaan
3.1 Persiapan dan Pemasangan
Tempat penggantungan rangka plafond (biasanya terdiri dari plat beton,
balok, atau struktur lainnya) harus dapat mendukung beban minimum 38
kg/m2. Urutan pemasangan pada umumnya adalah :
 Buat garis (marking line) ketinggina plafond pada sekeliling dinding.
 Gantung furing-channel sebagai main runner pada setiap jarak interval 1200
mm.
Dengan penggantung (yang berupa C joint, rod hanger, nut dan L-bracket)
dengan titik gantung yang berjarak interval 1200 mm pada setiap batang
main-runner.
 Atur ketinggina main –runner pada level yang dikehendaki dengan
patokan garis marking dan membentuk bidang datar yang sempurna.
 Kemudian pasang furing-channel sebagai cross-runner di bawah main-
runner dengan menggunakan joiner pada jarak interval 481 mm untuk
tebal 4,5 mm.

29
Estimasi Biaya Konstruksi

 Pasang sekrup board pada setiap jarak maksimum 200 mm sepanjang

cross-runner, dengan ketentuan minimum 12 mm dari tepi panel dan
minimum 50 mm dari sudut panel. Mulailah menyekrup/memaku dari
tengah panel lalu kemudian berurut ke tepi.
 Terakhir lakukan proses penutup sambungan (flush-joint) dengan prosedur
seperti dijelaskan berikut.
3.2 Penutup Sambungan
Pastikan terdapat nat berjarak 4 mm pada setiap pertemuan panel board.
 Tempelkan Self Adhesive Joint Tape Board di atas nat sedemikian rupa
setelah sebelumnya nat dibersihkan dari debu dengan kuas bersih.
 Dengan kapi-1 aplikasikan Kompon board sebagai kompon pengisi nat
sekaligus menutup Joint Tape setipis mungkin Namur pastikan menembus
Joint Tape dan mengisi nat di belakangnya. Sekaligus pula tutup kepala
sekrup dengan Kompon Board sebagai tahap 1.
 Setelah kompon pengisi mengering dengan rapi 2 aplikasikan Kompon
board sebagai kompon penutup (kompon tahap 2) selebar 35 cm di atas
kompon tahap 1 setipis dan serapi mungkin. Sekaligus pula tutup kepala
sekrup dengan kompon board sebagai tahap 2.
 Setelah kompon penutup kering, amplas seluruh permukaan yang
berkompon dengan amplas ukuran sedang dan menggunakan alat bantu.
 Agar pekerjaan penutup sambungan mendapatkan hasil yang maksimal
gunakan alat bantu yang sesuai untuk pekerjaan ini.

30
Estimasi Biaya Konstruksi

3.3 Pemotongan
Cara pemotongan board adalah gurat dengan alat penggurat bermata tungsen
carbide atau cutter kemudian patahkan lalu haluskan bekas potong dengan
amplas.
Cara lain juga dapat menggunakan gergaji tangan. Untuk mendapatkan hasil
potong yang rapih gunakan gergaji mesin putaran rendah dengan mata
pemotong jenis circular diamond tip blade.
3.4 Pembuatan Lubang
Gunakan jangka penggurat untuk membuat guratan melingkar di permukaan
board, lalu gurat silang di tengah lingkaran kemudian pukul tengah lingkaran
dengan martil. Haluskan tepi lubang dengan amplas.
Untuk lubang persegi, gurat sekeliling garis lubang kemudian pukul dengan
martil bagian tengah sampai berlubang lalu gergaji diagonal dari lubang ke
arah empat sudut. Lalu patahkan keempat segmen kemudia haluskan bekas
potongan dengan amplas.

2.1.12 Pekerjaan Pelapis Lantai dan Dinding

1. Pekerjaan Pelapis Lantai
1.1 Lingkup Pekerjaan
Bagian ini mencangkup semua pekerjaan penutup lantai dalam bangunan
dan teras-teras termasuk plin dan tangga, seperti yang tercantum dalam
gambar dan RKS, meliputi penyedian bahan, tenaga dan peralatan untuk
pekerjaan ini.
Pengiriman ubin kelokasi proyek harus terbungkus dalam kemasan pabrik
yang belum dibuka dan dilindungi dengan lebel/merk dagang yang utuh
dan jelas.
Kontraktor wajib menyediakan cadangan sebanyak 2,5 % dari keseluruhan
bahan terpasang untuk diserahkan kepada pemilik proyek.

31
Estimasi Biaya Konstruksi

1.2 Bahan
a. Ubin keramik yang dipakai ukuran 30 x 30 cm type cutting, 20 x 25
cm, 20 x 20 cm, semua bahan buatan dalam negeri ( produk asia Tile
atau Roman).
Corak dan warna ubin keramik akan ditetapkan kemudian oleh owner
dan konsultan perencana.
b. Sebelum ubin keramik dan granit tile dibawa ketempat pekerjaan,
kontraktor harus menyerahkan contoh dan catalog/persyaratan teknis
operatif dari pabrik pembuat kepada pengawas untuk memperoleh
persetujuan. Semua keramik dan granit tile yang akan di pakai harus
berada dalam kotak aslinya. Ubin-ubin kramik yang dapat dipasang
harus mulus dan bebas cacat.
1.3 Dasar lantai
Dilapis pasir pasangan setebal 5 Cm.
1.4 Pemeriksaan
Sebelum lantai dipasang, kontraktor harus memeriksa semua pasangan
pipa-pipa, saluran saluran dan lain sebagainya yang harus sudah terpasang
dengan baik sebelum pemasangan lantai dimulai.
1.5 Adukan
Untuk lantai beton tumbuk 1 Pc : 3 Ps : 6 Kr.
1.6 Pemasangan
a. Pemasangan Ubin keramik
Pemasangan keramik lantai sebaiknya pada tahap akhir, untuk
mengindari kerusakan akibat pekerjaan yang belum selesai.
Permukaan lantai yang akan di pasang keramik haurs bersih, cukup
kering dan rata air. Tentukan tulangan dengan mempertimbangkan tata
letak ruangan/tangga/lantai yang ada. Pemasangan keramik lantai di
mulai dari tulangan ini. Sebelum dipasang, keramik lantai agar
direndam dalam air terlebih dahulu. Setiap jalur pemasangan

32
Estimasi Biaya Konstruksi

sebaiknya ditarik benang rata air. Adukan semen untuk pemasangan

keramik harus putih, baik permukaan dasar maupun dibadan belakang
keramik lantai yang terpasang. Perbandingan adukan dan ketebalan
rata – rata yang di anjurkan adalah semen : pasir = 1 : 6, dengan
ketebalan rata – rata 2 - 4cm. Lebar nat yang dianjurkan untuk lantai
adalah 4 – 5 mm kecuali untuk keramik type cutting dan grant tile,
dengan campuran pengisi nat ( grout) bahan khusus AM 50. bagi area
yang luas dianjurakan untuk diberi expansion joint. Bersihkan segera
bekas adukan dari permukaan keramik dapat digunakan bahan
pembersihan yang ada dipasar dengan kadar asam tidak lebih dari 5 %,
setelah itu segera bersihkan dengan air bersih. Karena sifat alamiah
dari produk keramik, yang disebkan proses pembakaran pada
temperature tinggi, dapat terjadi perbedaan warna dan ukuran, untuk
ini periksa dan pastikan keramik lantai yang akan di pasang
mempunyai seri dan golongan ukuran yang sama.
b. Pemasangan
Pekerjaan ini harus dilakukan dengan serapi – rapinya oleh tukang
yang benar – benar ahli dan berpengalaman sesuai dengan petunjuk
pabrik bahan yang bersangkutan.
2. Pekerjaan Pelapis Dinding
2.1 Lingkup Pekerjaan
Pemasangan pelapis dinding keramik dilakukan pada semua dinding kamar
mandi
2.2 Bahan yang digunakan harus sudah dapat persetujuan dari Direksi Lapangan
setelah diseleksi mengenai kualitas bahan, warna, tekstur, dan bahan tidak
boleh retak maupun retak.
2.3 Bahan
Bahan yang digunakan yaitu keramik ukuran 20 x 20 cm dan sebagai pengikat
spesi dengan campuran 1 Pc : 3 Ps.

33
Estimasi Biaya Konstruksi

2.4 Pelaksanaan
a. Persiapan
 Sebelum memulai pekerjaan, Kontraktor diwajibkan membuat shop
drawing mengenai pola keramik.
 Bahan keramik sebelum dipasang harus direndam dalam air bersih
(tidak mengandung asam alkali) sampai jenuh.
 Keramik yang akan dipasang harus dalam keadaan baik, tidak retak,
cacat ataupun bernoda.
 Pemotongan unit-unit keramik harus menggunakan alat pemotong
keramik khusus sesuai persyaratan pabrik.
b. Pemasangan Dinding Keramik
 Adukan pasangan/pengikat dengan Produk dari AM yaitu AM 40 untuk
area dalam ditambah bahan perekat seperti yang dipersyaratkan.
 Hasil pemasangan dinding keramik harus merupakan bidang
permukaan yang benar-benar rata dan tidak bergelombang
 Pemasangan keramik untuk dinding ini harus memperhatikan
perletakan features sanitair yang ada seperti diperlihatkan dalam
gambar.
 Pola, arah, dan awal pemasangan dinding keramik harus sesuai gambar
detail atau sesuai petunjuk Pengawas.
 Jarak antara unit-unit pemasangan keramik satu samal lain (siar-siar),
harus sama lebarnya, maksimum 5 mm yang berbentuk garis-gais
sejajar dan lurus yang sama lebarnya sama dalamnya untuk siar-siar
yang berpotongan harus berbentuk sudut siku yang saling berpotongan
tegak lurus sesamanya
 Siar-siar diisi dengan bahan pengisi dengan warna yang hampir sama
dengan warna keramik.

34
Estimasi Biaya Konstruksi

 Keramik yang sudah terpasang harus dibersihkan dari segala macam

noda pada permukaan keramik hingga betul-betul bersih.
 Dinding dengan pengakhiran keramik, minimum 3 mm dan maksimum
6 mm.
c. Perlindungan dan Pemeliharaan
Keramik yang terpasang harus dihindarkan dari sentuhan/beban lain
selama 1 x 24 jam dan dilindungi dari kemungkinan cacat akibat dari
pekerjaan lain.

2.1.13 Pekerjaan Kusen, Daun Pintu dan Jendela

1. Lingkup Pekerjaan
Meliputi penyediaan secara lengkap tenaga, alat-alat dan bahan, serta pembuatan
dan pemasangan komponen terdiri dari :
Kosen, daun pintu, jendela atau sesuai gambar.
2. Persyaratan Bahan
1. Bahan produksi Kayu dengan kualitas baik kelas I.
2. Bentuk profil sesuai shop drawing yang disetujui Pemberi Kerja/Pengawas.
Tebal Profil Sesuai Gambar.
Warna profil adalah : warna coklat. Profil yang dipakai dengan ukuran yang
disesuaikan dengan gambar kerja.
Persyaratan bahan yang dipergunakan harus memenuhi uraian dan syarat-syarat
dari pekerjaan aluminium serta memenuhi ketentuan-ketentuan dari pabrik yang
bersangkutan.
Konstruksi kosen aluminium yang dikerjakan seperti yang ditunjukkan dalam detail
gambar termasuk bentuk dan ukurannya. Seluruh bahan aluminium berwarna harus
datang di site dengan dilengkapi bahan pelindung/pembungkus dan baru diperke-
nankan dibuka sesudah mendapat persetujuan Pemilik Proyek/Pengawas.

35
Estimasi Biaya Konstruksi

Ketahanan terhadap air dan angin untuk setiap type harus disertai hasil test, mini-
mum 100 kg/m.
Ketahanan terhadap udara tidak kurang dari 15 m/hr dan terhadap tekanan air 15
kg/m” yang harus disertai hasil test.
Bahan yang akan diproses pabrikasi harus diseleksi terlebih dahulu sesuai dengan
bentuk toleransi ukuran, ketebalan, kesikuan, kelengkungan, dan pewarnaan yang
dipersyaratkan. Untuk keseragaman warna diisyaratkan, sebelum proses pabrikasi
warna profil-profil harus diseleksi secermat mungkin. Kemudian pada waktu
pabrikasi unit-unit, jendela, pintu partisi dan lain-lain, profil harus diseleksi lagi
warnanya sehingga dalam tiap unit didapatkan warna yang sama. Pekerjaan mesin
potong, mesin punch, drill, sedemikian sehingga diperoleh hasil yang telah
dirangkai untuk jendela bukaan dinding dan pintu mempunyai toleransi ukuran
sebagai berikut :
 Untuk tinggi dan lebar : 1 mm
 Untuk diagonal : 2 mm
Accessories
Sekrup dari stainless steel galvanized kepala tertanam, weather strip dan vinyl,
pengikat alat penggantung yang dihubungkan dengan aluminium harus ditutup
caulking dan sealand. Angkur-angkur untuk rangka /kosen aluminium terbuat dari
steel plate tebal 2-3 mm, dengan lapisan zink tidak kurang dari 13 mikron sehingga
dapat bergeser.
Bahan Finishing
Treatment untuk permukaan jendela dan pintu yang bersentuhan dengan bahan
alkaline seperti beton adukan atau plester dan bahan lainnya harus diberi lapisan
finish dari laguer yang jernih atau anti corrusive treatment dengan insulating
varnish seperti asphaltir varnish atau bahan insulation lainnya.

36
Estimasi Biaya Konstruksi

3. Syarat-syarat Pelaksanaan
Sebelum memulai pelaksanaan kontraktor diwajibkan meneliti gambar-gambar dan
kondisi lapangan (ukuran) dan peil lubang dan membuat contoh jadi untuk semua
detail sambungan dan profil aluminium yang berhubungan dengan system
konstruksi bahan lain. Prioritaskan proses pabrikasi harus siap sebelum pekerjaan
dimulai, dengan mebuat lengkap dahulu shop drawing dengan petunjuk Pemberi
Kerja/Pengawas meliputi gambar denah, lokasi, merk, kualitas, bentuk dan uku-
ran. Semua frame/kosen baik untuk dinding, jendela dan pintu dikerjakan secara
pabrikasi dengan teliti seperti dengan ukuran dan kondisi lapangan agar hasilnya
dapat dipertanggungjawabkan.
Pemotongan . Disarankan untuk dikerjakan pada tempat yang aman dengan hati-
hati tanpa menyebabkan kerusakan pada permukaannya.
Akhir bagian kosen harus disambung dengan kuat dan teliti dengan paku, rivel, stap
dan harus cocok. Penyambungan harus rapi untuk memperoleh kualitas dan bentuk
yang sesuai dengan gambar. Angkur-angkur untuk rangka/kosen terbuat dari steel
plate setebal 2-3 mm dan ditempatkan pada interval 600 mm.
Pemasangann harus dipasang tidak terlihat dari luar dengan sekrup anti
karat/stainless steel, sedemikian rupa sehingga hair line dari setiap sambungan
harus kedap air dan memenuhi syarat kekuatan terhadap air sebesar 1.000 kg/cm”.
Celah antara kaca dan sistem kosen..
Diisyaratkan bahwa kosen aluminium dilengkapi oleh kemungkinan-kemungkinan
sebagai berikut :
 Dapat dijadikan kosen untuk dinding maupun kaca mati.
 Sesuai digunakan untuk berbagai bentuk jendela seperti : jendela geser, jendela
gulung dan lain-lain.
 Dapat menggunakan engsel yang bervariasi, untuk perencanaan ini, pada
pekerjaan pintu menggunakan engsel type Floor Hings ( Engsel Tanam ).
 Material kosen 600mm/1300 mm

37
Estimasi Biaya Konstruksi

Sistem kosen dapat menampung pintu kaca Frame less maupun pintu kayu double
teakwood. Mempunyai accessories yang mampu mendukung kemungkinan diatas.
Untuk fitting hard ware dan reinforoing material yang mana kosen aluminium akan
kontak dengan bes, tembaga atau lainnya maka permukaan metal yang bersangku-
tan harus diberi lapisan chromium untuk menghindari kontak korosi.
Toleransi pemasangan kosen kayu disatu sisi dinding adalah 10 – 25 mm yang ke-
mudian diisi dengan beton ringan/grout, atau dengan teknik tertentu yang mengacu
pada gambar kerja.
Untuk memperoleh kekedapan terhadap kebocoran udara terutama ruang yang
dikondisikan hendaknya ditempatkan mohair dan jika perlu dapat digunakan syn-
thetic rubber atau bahan dari synthetic resin. Penggunaan ini pada swing door dan
double door.
Sekeliling tepi kosen yang terlihat berbatasan dengan dinding agar diberi sealent su-
paya kedap air dan suara.

2.1.14 Pekerjaan Kaca

1. Lingkup Pekerjaan
Menyediakan tenaga kerja, bahan-bahan, peralatan dan alat Bantu lainnya untuk
melaksankan pekerjaan seperti dinyatakan dalam gambar dengan hasil yang baik
dan rapi.
Pekerjaan ini meliputi :
Pemasangan seluruh kaca-kaca bagian dinding, pintu, jendela dll.
Pemasangan peralatan karet, silicon dan lain sebagainya (bila ada pekerjaan
alluminium).
Pengadaan/Pemasangan kaca cermin pada toilet dll, lengkap dengan sekerup dan
bingkai.

38
Estimasi Biaya Konstruksi

2. Persyaratan Bahan
Sistem kaca yang digunakan adalah proyek ini adalah system “Float” yaitu
mengembangkan cairan kaca diatas cairan logam (Float Process).
Jenis kaca yang digunakan untuk ruang kerja adalah kaca bening product ex
Asahimas atau yang setara dengannya, sedangkan untuk kamar mandi
menggunakan kaca buram tebal 5 mm.
Bahan-bahan kaca pada daun jendela yang akan digunakan kaca bening dengan
ketebalan 5 mm, kontraktor terlebih dahulu harus mengajukan contoh-contoh kaca
yang akan digunakan untuk mendapat persetujuan Pemberi Kerja.
3. Persyaratan Pekerjaan
 Semua pekerjaan dilaksankan dengan mengikuti pertunjuk gambar, uraian dan
syarat pekerjaan petunjuk Pemberi Tugas.
 Pekerjaan ini memerlukan keahlian dan ketelitian.
 Semua bahan yang telah terpasang harus dilindungi dari kerusakan dan benturan,
dan diberi tanda untuk mudah diketahui.
 Pemotongan kaca harus rapi dan lurus, diharuskan menggunakan alat-alat
pemotong kaca khusus.
 Bahan kaca yang digunakan adalah produksi dalam Asahimas atau yang setara
dengannya.
4. Pemasangan Kaca
Pemasangan kaca ini dilaksankan pada semua pekerjaan pemasangan kaca yang
disebutkan dalam gambar seperti jendela, pintu. Ukuran, tebal, warna dan jenis
kaca yang dipasang sesuai petunjuk gambar, uraian dan syarat-syarat tertulis,
petunjuk Pemberi Kerja/Pengawas.

39
Estimasi Biaya Konstruksi

5. Shop Drawing dan Contoh

Kontraktor wajib membuat shop drawing (gambar detail pelaksanaan) berdasarkan
pada gambar dokumen kontrak dan telah disesuaikan dengan keadaan lapangan.
Kontraktor wajib membuat shop drawing untuk detail-detail khusus yang belum
tercakup lengkap dalam gambar kerja/dokumen kontrak.
Dalam shop drawing harus jelas dicantumkan semua data yang diperlukan
termasuk keterangan produk, cara pemasangan atau persyaratan khusus yang belum
tercakup secara lengkap didalam gambar kerja/dokumen kontrak sesuai dengan
spesifikasi pabrik.
Gambar shop drawing sebelum dilaksanakan harus mendapat persetujuan terlebih
dahulu dari Pemberi Tugas.
Kontraktor wajib mengajukan contoh dari semua bahan.

2.1.15 Pekerjaan Kunci dan Alat Penggantung

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan pengunci dan penggantung dipasang pada semua daun pintu dan jendela,
selanjutnya pada jendela dipasang grendel dan hak angin.
2. Persyaratan Bahan
Bila tidak disebutkan dalam gambar, engsel-engsel dari Stainlees ukuran 4" dan
3" kualitas baik. Kunci pintu dipasang 2 (dua) slaag (dua kali putar) yang
berkualitas baik. Grendel dan hak angin berkualitas baik.
3. Pedoman Pelaksanaan
a. Engsel pintu dipasang 2 (dua) dan 3 ( tiga ) buah menurut tipe pintu di setiap
lembaran daun pintu. Engsel jendela dipasang 2 (dua) buah pada setiap daun
jendela. Pemasangan dilakukan dengan mur khusus untuk alumunium dan
dilakukan dengan alat khusus untuk kusen alumunium
b. Untuk alat-alat tersebut diatas sebelum dipasang, Kontraktor wajib
memperlihatkan contoh terlebih dahulu untuk dimintakan persetujuan Direksi
atau Pemberi Tugas.

40
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.16 Pekerjaan Sanitasi Air/Plumbing

1. Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan instalasi air bersih dan air kotor meliputi pemasangan seluruh jaringan
instalasi didalam bangunan, penyambungan yang bersumber dari bangunan yang
telah ada, penyediaan bahan-bahan kelengkapan, pipa-pipa PVC dan sebagainya
sehingga instalasi berfungsi dengan baik.
2. Bahan
Pipa-pipa PVC yang digunakan Type AW dari beberapa ukuran, antara lain
diameter, 3/4” dan 3”.
Pipa diameter 3/4” digunakan untuk instalasi air bersih serta ukuran 3” untuk
instalasi air kotor (Buangan KM/WC) dan limbah.
Sebagai alat sambung digunakan sock drat, elbow dan T yang sesuai dengan
spesifikasi dan ukuran bahan yang direkatkan dengan mengunakan lem PVC.
Kran air yang digunakan harus poliakitact atau yang setara dari steinlessteel.
Kloset jongkok menggunakan bahan keramik dengan Merek TOTO atau yang
setara.
3. Pedoman Pelaksanaan
Pelaksanaan secara umum mengacu kepada gambar detail dan persyaratan yang
standar, atau ditentukan lain sesuai keadaan dilapangan.

41
Estimasi Biaya Konstruksi

2.1.17 Pekerjaan Pengecatan

1. Lingkup Pekerjaan
a. Cat kayu untuk bidang-bidang kayu listplank yang nampak
b. Cat tembok untuk dinding yang diplester, bidang-bidang beton dan plafond

2. Bahan
Bahan-bahan yang digunakan harus berkualitas baik, seperti :
a. Cat kayu Cap Kuda Terbang atau setara
b. Cat tembok Vinilex atau setara..
3. Pedoman Pelaksanaan
a. Pekerjaan meni, berwarna sama, pengecatan minimal 2 (dua) kali.
b. Pekerjaan cat kayu harus dilakukan lapis demi lapis dengan memperhatikan
waktu pengeringan jenis bahan yang digunakan. Urutan pekerjaan sebagai
berikut:
 2 (dua) kali pengerjaan meni kayu.
 1 (satu) kali lapis pengisi dengan plamur kayu
 Penghalusan dengan amplas
 Finishing dengan cat kayu sampai rata minimal 2 (dua) kali
c. Pengecatan dinding harus dilakukan menurut proses sebagai berikut :
 Penggosokan dinding dengan batu gosok sampai rata dan halus, setelah itu
dilap dengan kain basah hingga bersih.
 Melapis dinding dengan plamur tembok, dipoles sampai rata.
 Setelah betul-betul kering digosok dengan amplas halus dan dilap dengan
kain kering yang bersih.
 Pengecatan dengan cat tembok emulsi sampai rata, minimal 3 (tiga) kali.
 Pekerjaan cat tembok harus menghasilkan warna merata sama dan tidak
terdapat belang-belang atau noda-noda mengelupas.
Pengecatan plafond harus dilakukan menurut proses berikut:

42
Estimasi Biaya Konstruksi

 Membersihkan bidang plafond yang akan dicat, lalu mendempul bagian

bagian sambungan dan sudut plafond.
 Mengecat plafond 3 (tiga) kali, sehingga menghasilkan bidang pengecatan
yang merata sama dan tidak terdapat belang-belang atau noda mengelupas.
d. Warna yang digunakan
Apabila tidak ditentukan lain oleh Pemberi Tugas maka digunakan warna
sebagai berikut :
 Dinding dalam/luar digunakan warna peach dari merk Vinilex atau setara.
Plafond gypsum warna putih.
 Listplank papan digunakan cat kilat warna coklat kayu cap Kuda Terbang
atau yang setara.

2.1.18 Pekerjaan Elektrikal

1. Pekerjaan Instalasi listrik
1.1 Lingkup Pekerjaan
Pekerjaan instalasi listrik meliputi pemasangan seluruh jaringan instalasi
didalam bangunan, penyambungan arus yang bersumber dari bangunan yang
telah ada, peenyediaan bola lampu, kabel-kabel, pipa-pipa PVC sesuai
gambar kerja dan sebagainya sehingga listrik menyala.
1.2 Bahan-bahan yang digunakan
a. Kabel NYA dengan kualitas Golden life atau yang setara.
b. Pipa kabel dari PVC HIC khusus untuk instalasi listrik diameter 3/4".
c. Steker stop kontak dan saklar dari bahan ebonit kualitas baik.
d. Bola lampu pijar, TL dan armaturnya adalah produksi Nasional merk
Philips, Toshiba, Tungsram atau yang sekualitas.
e. Box Sekering (MCB) sesuai dengan gambar.

43
Estimasi Biaya Konstruksi

1.3 Pedoman Pelaksanaan

a. Pemasangan instalasi listrik dan tata letak titik lampu/stop kontak serta
jenis armatur lampu yang dipakai harus dikerjakan sesuai dengan
gambar instalasi listrik. Sedangkan sistem pemasangan pipa-pipa listrik
pada dinding maupun beton harus ditanam (sistem inbouw) dan
penarikan kabel (jaringan kabel) diatas plafond diikat dengan isolator
khusus dengan jarak 1,00 atau 1,20 m, atau jaringan kabel diatas plafon
tersebut dimasukkan dalam pipa PVC. Khusus untuk instalasi stop
kontak harus dilengkapi kabel arde (pentanahan) sesuai dengan peraturan
yang berlaku (mencapai dan terendam air tanah).
b. Pemasangan instalasi listrik berikut penggunaan bahan/komponen-
komponennya harus disesuaikan dengan sistem tegangan lokal 220 Volt.
c. Untuk pekerjaan instalasi listrik, atas persetujuan direksi, pemborong
boleh menunjuk pihak ketiga (instalatur) yang telah memiliki izin usaha
instalasi listrik atau izin sebagai instalatur yang masih berlaku dari
Perum Listrik Negara (PLN) Pemborong tetap bertanggung jawab penuh
atas pekerjaan ini sampai listrik tersebut menyala (siap digunakan),
termasuk biaya pengujian dengan pihak P.L.N.
d. Pengujian instalasi listrik harus dilakukan kontraktor pada beban
penuh selama 1 x 24 jam secara terus menerus. Semua biaya yang
timbul akibat pengujian ini menjadi tanggung jawab kontraktor.
e. Dalam hal dilokasi pekerjaan belum ada jaringan listrik, kontraktor tetap
harus melaksanakan pemasangan instalasi listrik dan lampu-lampunya
sesuai gambar instalasi yang beersangkutan dan bertanggung jawab
sampai dengan tingkat pengujian dari P.L.N.

44
Estimasi Biaya Konstruksi

BAB III
PERHITUNGAN VOLUME PEKERJAAN

3.1 Perhitungan Volume Pekerjaan

Dalam menghitung ( estimasi ) biaya suatu bangunan, volume pekerjaan

haruslah dihitung dengan teliti karena volume pekerjaan mempunyai pengaruh yang
besar terhadap perkiraan harga yang didapat. Volume suatu pekerjaan adalah
Perhitungan jumlah banyaknya suatu pekerjaan dalam satu satuan atau sering juga
disebut dengan kubikasi pekerjaan. Volume suatu pekerjaan bukanlah volume yang
sesungguhnya, melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan.
Pekerjaan perhitungan volume dilakukan mulai tahap persiapan yakni
pembersihan , pemasangan bowlplank , pekerjaan tanah , pekerjaan batu , beton
bertulang sampai pekerjaaan akhir seperti pengecatan atau perlengkapan lainnya.
Setiap jenis pekerjaan yang dihitungn, mempunyai kaitan dengan pekerjaan yang lain
sehingga perhitungan volume pekerjaan ini haruslah seteliti mungkin.
Perhitungan volume haruslah mengikuti gambar bestek yang telah dibuat oleh
perencana sehingga kita akan mendapatkan data volume pekerjaan yang akan kita
pergunakan dalam mengestimasi biaya yang diperlukan. Perhitungan volume
pekerjaan yang detail dapat mengurangi resiko pembengkakan biaya dimana
perhitungan volume dapat kita kaitkan dengan bahan material yang akan kita gunakan
sehingga pembiayaan dapat menjadi se-efiien dan sekecil mungkin.

Perhitungan volume pekerjaan dengan menggunakan bentuk Back Up Data,

dapat dilihat pada lampiran.

45
Estimasi Biaya Konstruksi

BAB IV
PENJADWALAN & SUMBER DAYA

4.1 Analisa Harga Satuan

Harga Satuan Pekerjaan merupakan jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja
berdasarkan perhitungan analisis. Perhitungan ini berguna untuk menghitung jumlah
biaya masing – masing pekerjaan secara rinci. Perhitungan analisis dilakukan setelah
semua daftar harga bahan dan upah pekerja dikumpulkan dan dibuat dalam satu
daftar yang disebut dengan Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah.
Harga satuan bahan dan upah tenaga kerja berbeda – beda di setiap daerah.
Jadi, dalam menghitung dan menyusun anggara biaya suatu proyek Sangat
tergantung pada lokasi dimana pekerjaan proyek konstruksi dilaksanakan.
Untuk perhitungan analisis, biasanya digunakan perhitungan analisa yang
dikeluarkan oleh Stándar Nasional Indonesia (SNI), Analisa Soedrajat (lebih
mengutamakan penggunaan alat berat/mobilisasi), dan analisa BOW (Burgerlijke
Openbare Werken), biasa dipakai pada proyek – proyek dengan peralatan
konvensional dengan sistem pekerjaan padat karya. Pada proyek pembangunan rumah
tinggal ini digunakan analisa SNI dan BOW,
Dalam menyusun Anggaran Biaya untuk proyek pembangunan rumah tinggal
kali ini, digunakan daftar bahan dan upah yang dikeluarkan oleh Bupati Aceh Barat
T.A 2014.Untuk harga bahan yang tidak tercantum dalam ketentuan tersebut, dapat
ditaksir dengan tetap berpedoman pada harga terdahulu.

46
Estimasi Biaya Konstruksi

4.2 Perhitungan Biaya Proyek

Anggaran Biaya suatu proyek konstruksi adalah menghitung banyaknya biaya
yang diperlukan untuk bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan analisis, serta biaya
- biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan pekerjaan suatu proyek.
Secara umum Estimate Real of Cost adalah jumlah dari masing – masing hasil
perkalian volume dengan harga satuan pekerjaan yang bersangkutan.
Dapat dirumuskan sebagai berikut :
RAB = ∑ (VOLUME X HARGA SATUAN PEKERJAAN)
Semua daftar analisis harga satuan pekerjaan diisi dan dijumlahkan, selanjutnya harga
satuan pekerjaan dikalikan dengan setiap volume pekerjaan sehingga didapatkan
jumlah harga biaya bangunan.
Apabila semua harga satuan pekerjaan sudah dikalikan dengan volume, dan
telah didapat total harga untuk masing – masing pekerjaan, selanjutnya dimasukkan
ke dalam tabel Rekapitulasi, yang merupakan total harga bangunan murni.
Total harga tersebut biasanya akan ditambahkan dengan biaya Ppn sebesar
10% dari total harga bangunan.

4.3 Pembahasan Hasil

Presentase Bobot Pekerjaan merupakan besarnya persen pekerjaan selesai,
yang dibandingkan dengan pekerjaan selesai seluruhnya.
Pekerjaan siap seluruhnya dinilai 100 %. Sebagaimana diketahui dalam
Rencana Anggaran Biaya terdahulu, biaya/harga murni bangunan, sebelum
ditambahkan dengan Pajak Pertambahan Nilai (Ppn) sebesar 10 % dari harga
bangunan, adalah sebesar Rp. 288.041.885,20 ,-.
Perhitungan Persentase Bobot Pekerjaan dapat dilakukan dengan rumus
berikut :
Volume x Biaya Satuan
x 100 %
PBP = Biaya Bangunan
Perhitungan Persentase Bobot Pekerjaan dilakukan sesuai dengan urutan pekerjaan
yang telah di –breakdown – kan pada perhitungan Volume.

47
Estimasi Biaya Konstruksi

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1. Kesimpulan

Dari hasil penyusunan langkah kerja pada pembangunan Gedung Kantor

Dewan Guru ini dapat disimpulkan bahwa besarnya biaya yang dibutuhkan untuk
pembangunan Gedung tersebut adalah sebesar Rp. ,- ( Dua Miliar delapan ratus
delapan puluh empat juta sembilan ratus tujuh belas rubu rupih)

Untuk menyelesaikan Proyek Tersebut di perlukan waktu kurang lebih adalah

waktu 370 hari.

5.2 Saran
Dari hasil penyusunan langkah kerja pada pembangunan Gedung Sekolah ini,
dapat di disampaikan beberapa saran diantaranya :
a. Diharapkan kepada setiap estimator agar dapat menggunakan perhitungan
dengan tepat dan teliti dan pembuatan jadwal pelaksanaan, sehingga dapat
dihasilkan biaya yang tepat sasaran dan tepat waktu. Hal ini guna
menghindari pembengkakan dana akibat hitungan yang tidak tepat serta
waktu yang bertambah.
b. Biaya yang diperoleh sangan tergantung pada analisa yang digunakan,
maka sebaiknya digunakan analisa yang tepat sehingga estimasi harga
yang diperoleh bernilai ekonomis.

48
Estimasi Biaya Konstruksi

DAFTAR PUSTAKA

Anonim, 2013, Pedoman Rancangan Estimasi Biaya Konstruksi, Pembanguna Ruko

type 100 (UTU, Alue Peunyareng)
Anonim, Persyaratan Umum Bahan Bangunan Indonesia (Jakarta: Departemen
Pekerjaan Umum, 1982) http://www.geogle.co.id/
Anonim, Peraturan Pembebanan Indonesia untuk Gedung (Jakarta: Departemen
Pekerjaan Umum, 1987) http://www.geogle.co.id/
Anonim, Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia NI – 5 (PKKI) (Jakarta: Departemen
Pekerjaan Umum, 1961)
Anonim, Badan Standarisasi Nasional , http://www.geogle.co.id/
UNSRI, 2002)

49