LAPORAN

STUDI KELAYAKAN
BISNIS CAFFE DALAM KOMPLEKS RUKO
JL. PIET A. TALLO, OESAPA, KLP. LIMA, KOTA KUPANG.

OLEH
KELOMPOK
MERYANA A. LINOME 1906090001
JOHANES I. PADA SOA 19060900
HERYANTO 19060900
GEBY SERAN 16060900

1|Page
 KATA PENGANTAR

2|Page
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR.................................................................................................................................2
DAFTAR ISI...............................................................................................................................................3
BAB I..........................................................................................................................................................5
PENDAHULUAN.......................................................................................................................................5
1.1 LATAR BELAKANG..................................................................................................................5
1.2 RUMUSAN MASALAH.............................................................................................................5
1.3 TUJUAN.....................................................................................................................................5
BAB II.........................................................................................................................................................6
KAJIAN LOKASI STUDI...........................................................................................................................6
2.1 DATA UMUM BANGUNAN......................................................................................................6
2.2 ANALISIS KAJIAN LOKASI.....................................................................................................7
2.3 IDENTIFIKASI DAN PERHITUNGAN....................................................................................7
BAB III......................................................................................................................................................10
KAJIAN PUSTAKA.................................................................................................................................10
4.1 STUDI KELAYAKAN PROYEK.............................................................................................10
4.2 ASPEK PASAR.......................................................................................................................10
4.3 ASPEK TEKNIS......................................................................................................................10
4.4 ASPEK MANAJEMEN............................................................................................................11
4.5 ASPEK HUKUM......................................................................................................................11
4.6 ASPEK FINANSIAL................................................................................................................11
BAB IV......................................................................................................................................................13
KAJIAN PROYEK...................................................................................................................................13
4.1 ASPEK PASAR.......................................................................................................................13
4.2 ASPEK TEKNIS......................................................................................................................13
4.3 ASPEK MANAJEMEN............................................................................................................14
BAB V.......................................................................................................................................................15
ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL...................................................................................................15
5.1. ALIRAN KAS................................................................................................................................15
5.2. MARR.......................................................................................................................................15
5.3. NET PR\ESENT VALUE (NPV)............................................................................................16
5.4. PAY BACK PERIOD (PBP)....................................................................................................16

3|Page
 5.5. INTERNAL RATE IF RETURN (IRR)...................................................................................16
5.6. BENEFIT COST RATIO (BCR).............................................................................................16
BAB VI......................................................................................................................................................17
KEISMPULAN DAN SARAN.................................................................................................................17
LAMPIRAN-LAMPIRAN.........................................................................................................................18

4|Page
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Dalam kegiatan usaha perdagangan, tidak lepas dari kebutuhan akan

tempat usaha untuk mengembangkan usaha yang diperdagangkan.
Namun, tidak semua pelaku usaha memiliki tempat usaha. Salah satu
alternatif yang dapat menyelesaikan masalah kurangnya tempat usaha
adalah dengan menyewa tempat usaha seperti ruko.
Menurut Wicaksono (2007) Rumah Toko atau lebih sering disebut
sebagai ruko adalah sebutan bagi bangunan-bangunan di Indonesia
yang umumnya dibuat bertingkat antara dua hingga lima lantai, dimana
fungsinya lebih dari satu, yaitu fungsi hunian dan komersial. Lantai
bawahnya digunakan sebagai tempat usaha atau kantor, sedangkan
lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal.
Pemanfaatan ruko sebagai tempat usaha dinilai dapat mengingkatkan
pendapatan pada pelaku usaha, karena biasanya ruko dibangun di lokasi
strategis dan dijadikan rujukan bagi masyarakat sekitar untuk mencari
barang atau jasa yang dibutuhkan.
Salah satu contoh pemanfaatan bangunan ruko adalah sebagai bisnis
Caffe. Caffe adalah tempat untuk makan dan minum sajian cepat saji dan
menyuguhkan suasana santai atau tidak resmi.
Menurut Sugiarto, 1996 Caffe adalah suatu usaha di bidang makanan
yang dikelola secara komersial yang menawarkan pada para tamu
makanan atau makanan kecil dengan pelayanan dalam suasana tidak
formal tanpa diikuti suatu aturan atau pelayanan yang baku
(sebagaimana sebuah exclusive dinning room), jenis-jenis makanan atau
harganya lebih murah karena biasanya beroperasi selama 24 jam,
dengan demikian dapat dipastikan sebuah Caffe akan tetap buka ketika
restoran-restooran lainnya sudah tutup.
1.2 RUMUSAN MASALAH
- Bagaimana kelayakan proyek caffe ditinjau dari berbagai aspek?
- Bagaimana perencanaan keuangan dari proyek caffe dan
kelayakannya dari segi finansial?
- Bagaiamana kelayakan proyek caffe dari segi finansial?

5|Page
 1.3 TUJUAN
- Mengetahui aspek-aspek dalam melakukan studi kelayakan
- Mengetahui kelayakan proyek caffe dari berbagai aspek

6|Page
 BAB II

KAJIAN LOKASI STUDI

2.1 DATA UMUM BANGUNAN

Studi kelayakan yang akan dilakukan pada objek bisnis caffe yang akan
dilakukan pada sebuah kompleks ruko memiliki data umum bangunan
sebagai berikut:
Fungsi Bangunan : Cafe
Sumber Dana : Swasta
Status Bangunan : Belum Berdiri
Koefisien Lantai Bangunan : 3.0
Pemilik : Swasta
Luas Bangunan : 387 m2 per unit
: Total luasan
Luas Lokasi : 7.333 m2

7|Page
 2.2 ANALISIS KAJIAN LOKASI

Gambar 1 Lokasi

Objek bisnis caffe dalam kompleks ruko yang berlokasi di jl. Piet a. Tallo,
oesapa, klp. Lima, kota kupang. Berabatasan di area utara dengan
Lokasi memiliki kontur yang reatif darat dengan jenis tanah berbatu.
Lokasi berada dekat dengan jalan kolektor dan jalan arteri sehingga
akesibitas menuju lokasi menjadi mudah.
Potensi yang dimiliki lokasi adalah berdekatan dengan tempat hiburan
X2

2.3 IDENTIFIKASI DAN PERHITUNGAN

1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.3.1. BIAYA AWAL
Biaya Sewa Bangunan

KETERANGAN JUMLAH HARGA/UNIT TOTAL

HARGA
RUKO 1 UNIT Rp. 70.000.000 Rp. 70.000.000
GRAND TOTAL Rp 70.000.000

8|Page
 Biaya Peralatan

KETERANGAN UNIT HARGA/UNIT TOTAL HARGA

PASANG Rp. 3.000.000
INTERNET
PASANG LISTRIK 1 Rp. 1.218.000 Rp. 1.218.000
PERLENGKAPAN Rp 1.500.000
KASIR
PERLENGKAPAN Rp. 2.600.000
DAPUR
CCTV
SET 10 Rp 500.000 Rp. 5.000.000
MEJA+KURSI
KAYU
SOFA 1 Rp. 2.500.000 Rp. 2.500.000
KULKAS 1 Rp. 1.500.000 Rp. 1.500.000
LAIN-LAIN Rp. 5.000.000
GRAND TOTAL Rp. 20.818.000

Total
KETERANGAN JUMLAH HARGA/UNIT TOTAL
HARGA
SEWA 1 UNIT Rp. 70.000.000 Rp. 70.000.000
BANGUNAN
BIAYA Rp. 20.818.000
PERALATAN
GRAND TOTAL Rp 90.818.000

2.3.2. BIAYA OPERASIONAL

Biaya Bahan Baku
Biaya bahan baku mencakup biaya pembelian bahan makanan
dan ketersediaan air bersih.
KETERANGAN JUMLAH HARGA/UNIT TOTAL
HARGA
BAHAN Rp. 3.000.000
MAKANAN
GRAND TOTAL Rp 3.000.000

Biaya Perlengkapan
Biaya perlengkapan pada proyek caffe ini menckup
perlengkaoan toilet dan perlengkapan pembersih.
KETERANGAN JUMLAH HARGA/UNIT TOTAL

9|Page
 HARGA
ALAT Rp. 500.000
PEMBERSIH
GRAND TOTAL Rp 500.000

Biaya Listrik
Biaya listrik digunakan untuk operasional perlatan seperti
kulkas, lampu, dan lain sebagainya

KETERANGAN JUMLAH HARGA/UNIT TOTAL

HARGA
LISTRIK Rp. 20.400.000
GRAND TOTAL Rp. 20.400.000

Perhitungan Gaji Pegawai

KETERANGAN JUMLAH GAJI PER TOTAL GAJI GAJI PER
BULAN PER BULAN TAHUN
JURU MASAK 2 Rp. 750.000 Rp. 1.500.000 Rp. 18.000.000
PRAMUSAJI 2 Rp. 750.000 Rp. 1.500.000 Rp. 18.000.000
KASIR/ 1 Rp. 900.000 Rp.900.000 Rp. 10.800.000
PENGAWAS
GRAND TOTAL Rp 46.800.000

Total
KETERANGAN JUMLAH HARGA TOTAL HARGA
BIAYA BAHAN Rp. 3.000.000
BAKU
BIAYA Rp. 500.000
PERLENGKAPAN
BIAYA LISTRIK Rp. 20.400.000
GAJI PEGAWAI Rp. 46.800.000
GRAND TOTAL Rp. 70.700.000

2.3.3. BIAYA PEMELIHARAAN

Biaya penggantian peralatan (10 tahun sekali) penggantian cat
Gedung, dll.
KETERANGAN JUMLAH HARGA TOTAL HARGA
BIAYA PERAWATAN GEDUNG Rp. 3.075.000
BIAYA PENGGANTIAN Rp 1.322.900
PERALATAN
BIAYA PEMELIHARAAN Rp. 28.150.000
BARANG PENUNJANG

10 | P a g e
 GRAND TOTAL Rp 32.547.900

2.3.4. PERHITUNGAN PENDAPATAN

Pendapatan kotor per hari Rp 1.000.000
Pendapatan kotor per bulan rp. 30.000.000
Pendapatan kotor per tahun Rp 360.000.000
2.3.5. NILAI SISA

2.1

11 | P a g e
 BAB III

KAJIAN PUSTAKA
4.1 STUDI KELAYAKAN PROYEK
Menurut Utama, 2019 Studi kelayakan proyek adalah sebuah penelitian
tentang layak atau tidaknya suatu investasi dijalankan. Menurut Mardi,
2003 Studi Kelayakan merupakan kegiatan menganalisa, mengkaji dan
meneliti berbagai asek, untuk memberi gambaran layak tidaknya suatu
gagasan usaha/proyek, ditinjau dari manfaat ekonomi, finansial,
lingkungan, maupun sosial yang dilakukan.
Pada umumnya kelayakan investasi sebuah badan usaha berorientasi
pada laba juga memberikan keuntungan secara finansial/profit,
sementara kelayakan investasi proyek pemerintah tidak berorientasi
pada laba, juga memberi keuntungan secara ekonomi/benefit.
Pada umumnya cakupan studi kelayakan meliputi:
- Kebutuhan
- Teknis
- Ekonomi
- Finansial
- Lingkungan dan sosial
4.2 ASPEK PASAR
Pengertian pasar secara umum adalah tempat pertemuan antara penjual
dan pembeli. Dapat dikatakan pasar merupakan tempat saling
bertemunya kekuatan permintaan dan penawaran untuk membentuk
suatu harga.
Stanton mengemukakan bahwa pasar merupakan kumpulan orang-
orang yang mempunyai keinginan untuk puas, uang untuk belanja, dan
kemauan untuk membelanjakan. Hal ini menyimpulkan tiga faktor utama
yang menunjang terjadinya pasar yakni orang dengan segala
kainginannya, daya beli, serta tingkah laku dalam pembeliannya.
Aspek pasar dalam studi kelayakan dapat ditinjau melalui segi
permintaan masyarakat, segi penawaran dan harga, segi pemasaran,
segi penjualan, dan segi persaingan
4.3 ASPEK TEKNIS
Aspek Teknis mencakup hal-hal yang berkaitan dengan teknis sebuah
proyek baik dalam bidang jasa maupun barang

12 | P a g e
 Dalam studi kelayakan yang akan dibuat ini akan membahas aspek
teknis dari segi kebutuhan lahan, furniture, dan elektronik, segi
kebutuhan bahan dan ju

4.4 ASPEK MANAJEMEN

Manajemen Operasional adalah suatu fungsi atau kegiatan manajemen
yang meliputi perencanaan, organisasi staffing, koordinasi, pengarahan
dan pengawasan terhadap operasi perusahaan. Operasi yang dimaksud
adalah sebuah dalam perusahaan untuk mengubah masukan menjadi
keluaran, sehingga keluarannya akan lebih bermanfaat dari pada
masukannya. Keluaran tersebut dapat berupa barang dan/atau jasa.
Tugas manajemen dalam perusahaan adalah untuk mendukung
manajeen dalam rangka pengambilan keputusan.
Dalam studi kelayakan bisnis caffe yang dilakukan akan meninjau aspek
manajemen melalui segi perencanaan/planning dan segi struktur
organisasi/organizing.
4.5 ASPEK HUKUM
Menurut Santoso, 2008 Aspek hukum merupakan aspek yang
membahas bentuk badan usaha yang akan dilakukan.
4.6 ASPEK FINANSIAL
Aspek finansial memperkirakan kelayakan suatu proyek dari segi
keuangan. Dalam aspek finansial membahas mengenai arus kas yang
keluar dan masuk dan kemudian dianalisis dengan kriteria kelayakan
usaha yakni:
1. Net Present Value (NPV)
Merupaka selisih antara kas keluar dan kas masuk. Sebuah proyek
dikatakan layak jika memiliki nilai NPV positif.
NPV dapat dihitung berdasarkan
n n
(C) t ( Co ) t
NPV =∑ −∑ t
t=0 ( 1+i ) t t =0 (1+ i)

Dimana,
(C)t = arus kas masuk pada tahun ke-t
Co)t = arus kas keluar pada tahun ke-t
N = umur unit usaha hasil investasi
I =arus pengembalian
T= waktu

2. Pay Back Period (PBP)

Merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan
modal suatu investasi, yang dihitung dari arus kas bersih.
13 | P a g e
 Bila arus kas tiap tahun sama maka :
Cf
PBP=
A
Dimana,
Cf = Biaya pertama
A arus kas bersih per tahun

3. Internal Rate of Return (IRR)

Merupaka indikator tingkat efisiensi sebuah investasi. Sebuah proyek
dikatakan layak apabila nilai IRR lebih besar daripada bunga
pinjaman.

4. Benefit Cost Ratio (BCR)

Perbandingan antara keuntungan dan pengeluaran. Sebiah proyek
dikatakan layak apabila nilai BCR > 1. Pada proyek sector swasta
benefit umumnya berupa pendapatan dikurangi biaya di luar biaya
pertama (misal : biaya operasional)
R−( C ) op
BCR=
Cf

14 | P a g e
 BAB IV

KAJIAN PROYEK
4.1 ASPEK PASAR
4.1. 1 SEGI PERMINTAAN
Ditinjau dari segi permintaan, bisnis caffe di area jl. Piet A.
Tallo, Oesapa, Kelapa Lima Kupang cukup menguntungkan
dilihat dari padatnya aktivitas di sepanjang jalan yang cukup
ramai, namun belum terdapat temmpat yang menyediakan
makanan dalam versi yang lebih mura akan tetapi memiliki
suasana tempat yang cukup modern. Hal ini dapat memicu
meningkatnya permintaan bisning sejenis ini di pasar..
4.1. 2 SEGI PERSAINGAN
Pendirian caffe di aera kompleks ruko memiliki beberapa
macam saingan pada pelaksanaaannya. Karean apda area
site sudah terdapar beberapa bangunan dengan fungsi
serupa seperti bangunan the X2 yang memiliki penaaran
lebih berupa:
- Menjangkau dalam segi keluarga
- Memiliki tempat hiburan terpisarh dari tempat makan
4.1. 3 SEGI PENAWARAN DAN HARGA
Dalam pemasaran, yang ditawarkan dalam bisnis caffe
adalah penyediaan makanan dan minuan yang siap saji dan
langsung dikonsumsi dengan harga yang relatif terjangkau.
Penawaran yang dapat diberikan caffe ini adalah menu yang
beragam, dan interior yang menarik untuk dijadikan spot foto
dengan harga yang relative terjangkau juga suasana makan
yang satai.
4.2 ASPEK TEKNIS
4.2.1. KEBUTUHAN LAHAN, FURNITURE DAN ELEKTRONIK
Dari segi lahan, lokasi caffe sudah berada pada lokasi yang
strategis, dekat dengan pusat kota, pada area dengan
aktivitas cukup padat juga pesaing yang tidak begitu banyak.
Lahan tempat café akan didirakan termasuk jenis lahan yang
cukup srategis.
Dari segi furniture untuk menunjang kenyamanan café
dilakukanlah penyadaan set kursi dan meja, sofa, toilet, Wi-
Fi, CCTV, dan AC
4.2.2. KEBUTUHAN BAHAN
Kebutuhan bahan berkisar pada kebutuhan bahan makanan
demi keberlangsungan bisnis caffe yang akan dikakukan.
Pengadaan air minu atau air yang dibutuhkan kurang lebih

15 | P a g e
 3000 Liter. Seain itu diperlukan pengadaan seperti kompor
dan lainnya.
4.3 ASPEK MANAJEMEN
4.3.
4.3.1. PERENCANAAN
Perencanaan anggaran yang diperlukan antara lain baya
sewa Gedung, biaya perawatan Gedung, biaya furniture
dan upah pekerja.
4.3.2. STRUKTUR ORGANISASI
Tahapan-tahapan untuk mendesain bagian-bagian dlaam
usaha pendirian caffe, seperti berikut:

JURU MASAK

PRAMUSAJI

PEMILIK KASIR/PENGAWAS

JURU MASAK

PRAMUSAJI

16 | P a g e
 BAB V

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL

1.
2.
3.
4.
5.
5.1. ALIRAN KAS
- OUT FLOW
TAHUN RINCIAN
KE- Biaya Biaya Biaya Biaya Pergantian Pemelihara Total
Gedung (Rp) peralatan (Rp) Operasiona pemelihar Peralatan( an Barang (Rp)
l (Rp) aan Rp) Penunjang
Gedung Liannnya
(Rp) (Rp)
0 70.000.000 20.818.000 - - - - 90.818.000
1 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
2 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
3 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
4 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
5 70.000.000 70.700.000 - 1.322.900 22.500.000 142,022,900
6 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
7 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
8 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
9 70.000.000 - 70.700.000 - 1.322.900 - 142,022,900
10 70.000.000 - 70.700.000 3.075.000 1.322.900 28.150.000 173,247,900

- INFLOW
(CAFÉ BUKA SETIAP HARI)
TAHUN Pendapatan (Rp)
KE-
1 360.000.000
2 360.000.000
3 360.000.000
4 360.000.000
5 360.000.000
6 360.000.000
7 360.000.000
8 360.000.000
9 360.000.000
10 360.000.000

17 | P a g e
5.2. MARR
BANK INDONESIA I : 4.75%
NOVEMBER 2016 f: 3.58%

MARR = {(1 + 0.0475) X (1 + 0.0385)} – 1 = 0.085

5.3. NET PR\ESENT VALUE (NPV)
Karena nilai NPV positif maka bisnis caffe dikategorikan layak
Arus Kas
Tahun Inflow Outflow Faktor Diskon Present Value
Bersih
0 360.000.000 90,818,000 269,182,000 1
(269,182,000.00)
1 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.925925926
201,830,648.15
2 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.85733882
186,880,229.77
3 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.793832241
173,037,249.78
4 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.735029853
160,219,675.73
5 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.680583197
148,351,551.60
6 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.630169627
137,362,547.78
7 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.583490395
127,187,544.24
8 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.540268885
117,766,244.66
9 360.000.000 142,022,900 217,977,100 0.500248967
109,042,819.13
10 360.000.000 173,247,900 186,752,100 0.463193488
86,502,356.61
1,178,998,867.44

5.4. PAY BACK PERIOD (PBP)

kumulatif arus kas
Tahun Arus Kas Bersih
bersih
1 269,182,000 269,182,000
2 217,977,100 487,159,100
3 217,977,100 705,136,200

18 | P a g e
 4 217,977,100 217,977,100
5 217,977,100 435,954,200
6 217,977,100 653,931,300
7 217,977,100 217,977,100
8 217,977,100 435,954,200
9 217,977,100 653,931,300
10 186,752,100 622,706,300
PBP = 2 tahun
5.5. INTERNAL RATE IF RETURN (IRR)
Berdasarkan hasil perhitungan IRR dengan aplikasi Excel, didapat nilai IRR
sebesar 67%. Dikarenakan 97%>8.5% maka bisnis café dikatakan layak.
5.6. BENEFIT COST RATIO (BCR)
Berdasarkan hasil perhitungan BCR dengan aplikasi Excel, didapat nilai BCR
sebesar 15.75. Dikarenakan 15.75>1 maka bisnis café dikatakan layak.

19 | P a g e
 BAB VI

KEISMPULAN DAN SARAN

Setelah melakukan studi kelayakan bisnis dari berbagai aspek, dapat disipulkan bahwa
usaha café di kompleks ruko jl. Piet A. Tallo, Kelapa Lima, Kupang dikatakan layak.
Sebagai saran, ketika penerapan usahanya diharapkan memaksimalkan fasilitas yang
ada di dalam café sehingga semakin menarik pengunjung mengingat banyak pesaing
dalam bisnis caffe.

20 | P a g e
 LAMPIRAN-LAMPIRAN

21 | P a g e