TUGAS 3 HUKUM AGRARIA

Nama : Fathur Husain Otta Dhaulagiri

NIM : 044723188

Soal

Dalam jual beli tanah sering terjadi sengketa yang disebabkan oleh berbagai faktor
diantaranya adannya surat tanah palsu, luas tanah tidak sesuai dengan luas yang tertera dalam
sertifikat tanah dan lain-lain.

Sumber: https://ekonomi.bisnis.com/read/20190502/47/917774/ini-dia-5-hal-yang-perlu-dilakukan-
dalam-jual-beli-tanah

Dari kasus diatas maka penting untuk mengetahui prosedur jual beli tanah yang sesuai
dengan peraturan perundang-undangan. Mengapa proses jual beli tanah harus dibuktikan dengan
akta jual beli yang dibuat dan dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT? Bagaimana
implikasi hukum apabila proses jual beli tanah tidak dilakukan di depan PPAT?

Jawab

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang berwenang dibidang pertanahan.
Dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
disebutkan bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-
akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun. Implikasi dari pasal tersebut adalah akta-akta yang dibuat oleh PPAT sebagai
akta otentik adalah jika ada permasalahan atau sengketa dalam akta tersebut, maka pengadilan
tidak perlu memeriksa kebenaran dari akta tersebut ataupun tanggal ditandatanganinya serta
keabsahan tanda tangan pihak-pihak yang terdapat dalam akta tersebut selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya dan akta otentik merupakan salah satu alat bukti terkuat dan terpenuh,
dalam membuktikan perbuatan hukum. Tugas pokok dan kewenangan PPAT terdapat pada pasal 2
PP Nomor 26 Tahun 2014, yaitu:
a. PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat
akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu;
b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:
a) jual beli;
b) tukar-menukar;
c) hibah;
d) pemasukan dalam perusahaan (inbreng);
e) pembagian harta bersama;
f) pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g) pemberian Hak Tanggungan;
h) pemberian kuasa membeban kan Hak Tanggungan.
 Dalam rangka melaksanakan tugas pembuatan akta otentik atas perbuatan hukum yang
menjadi bagian dari kegiatan pendaftaran tanah, kewajiban yang harus dipenuhi PPAT adalah PPAT
wajib melakukan pengecekan atau pemeriksaan keabsahan sertifikat tanah dan catatan lain pada
kantor Badan Pertanahan Nasional setempat dan menjelaskan maksud dan tujuannya,
kewenangan PPAT berkaitan dengan akta peralihan hak, akta pembebanan hak tanggungan dan
akta surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT), dalam pembuatan akta tersebut tidak
diperbolehkan memuat kata-kata " sesuai atau menurut keterangan para pihak" kecuali didukung
oleh data formil. PPAT juga berwenang menolak pembuatan akta yang tidak didasari dengan data
formil.
Selain itu, dalam hal jual beli tanah, PPAT mempunyai kewenangan untuk melaksanakan
sebagian dari kegiatan pendaftaran tanah dengan tugas pembuatan akta (otentik) sebagai bukti
telah dilakukan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun yang dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang
diakibatkan oleh perbuatan hukum itu di daerah kerjanya yang ditentukan oleh pemerintah.
Akta jual beli yang dibuat oleh PPAT ditandatangani oleh para pihak yang membuktikan telah
terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai harganya, telah
memenuhi syarat tunai dan menunjukan secara nyata atau riil perbuatan hukum yang
bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan
perbuatan pemindahan hukum selama lamanya dan pembayaran harganya. Karena perbuatan
hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemidahan hak, maka akta tersebut
menunjukan bahwa pembeli sebagai penerima hak yang baru
Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa pejabat yang berwenang dalam pembuatan
akta adalah PPAT dan akta-akta yang dikeluarkan oleh PPAT adalah akta otentik. Yang dimaksud
dengan otentik adalah pengadilan tidak perlu memeriksa kebenaran dari akta tersebut ataupun
tanggal ditandatanganinya serta keabsahan tanda tangan pihak-pihak yang terdapat dalam akta
tersebut selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya jika terjadi masalah atau sengketa dan akta jual
beli yang dibuat atau dikeluarkan oleh PPAT menjadi alat bukti yang terkuat dan terpenuh dalam
membuktikan perbuatan hukum karena akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan
perbuatan pemindahan hukum selama lamanya dan pembayaran harganya.

2. Jual beli tanah yang tidak disertai dengan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT tidak dapat dialihkan
dan didaftarkan haknya di kantor pertanahan. Setiap peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang
akan didaftarkan di kantor pertanahan harus dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat oleh
PPAT hal ini sesuai dengan pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2014 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah yaitu “PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran
tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu”. Jadi,
pihak yang mengalihkan dan mendaftarkan tanah tersebut tidak dapat membuktikan jual beli
tanah yang akan didaftarkan itu dengan akta yang dibuat oleh PPAT, maka kantor pertanahan akan
menolak peralihan dan pendaftaran tanah sehingga pihak yang mengalihkan hak tersebut tidak
mendapatkan sertifikat tanah atas namanya.

Referensi:

1. Jurnal Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Ppat) Dalam Proses Jual Beli Tanah;
2. Munfarid H, dkk. (2012). Implikasi Yuridis Jual Beli Tanah Yang Tidak Dilakukan Di Hadapan Ppat
Terhadap Proses Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah.