PEMILIHAN LOKASI BERMUKIM SESUAI TINGKAT KETERJANGKAUAN

MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH KAWASAN SEMPADAN SUNGAI DAN REL

(STUDI KASUS: KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG)
Bimar Jalu Arditama, I Nyoman Suluh Wijaya, Wulan Dwi Purnamasari
Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Brawijaya
Jalan Mayjen Haryono 167 Malang 65145 -Telp (0341)567886
Email: bimar.arditama@gmail.com

ABSTRAK

Kasus defisit penyediaan rumah sebagian besar terjadi karena rendahnya daya jangkau masyarakat terhadap
pengadaan/ pembelian rumah. Sedangkan rendahnya daya jangkau masyarakat diakibatkan karena rata- rata
penghasilan yang sangat rendah, khususnya dialami oleh kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi tingkat keterjangkauan MBR yang ada di kawasan sempadan
sungai dan kawasan sempadan rel kereta api Kecamatan Klojen Kota Malang menggunakan perhitungan residual
income, repayment affordability, dan income affordability. Tujuan selanjutnya adalah mengidentifikasi lahan
potensial untuk bermukim bagi MBR dilihat dari rencana pola ruang perumahan dan tingkat keterjangkauan
MBR. Metode analisis yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan analisis crosstab, analisis
keterjangkauan perumahan, AHP, analisis Indek Sentralitas Marshall, analisis overlay dan analisis skoring. Hasil
penelitian menunjukkan bahwa tingkat keterjangkauan MBR didominasi dengan kategori tidak mampu untuk
keterjangkauan cicilan dan sangat terjangkau untuk keterjangkauan pendapatan. BWP Malang Tenggara
merupakan tujuan yang paling tepat untuk dijadikan pemilihan lokasi bermukim bagi MBR, karena memiliki
ketersediaan lahan yang sangat potensial paling luas. Sehingga MBR yang masuk dalam kategori mampu mencicil
20 tahun dan 15 tahun untuk keterjangkauan cicilan dan sangat terjangkau untuk keterjangkauan pendapatan
yang mampu untuk membeli rumah di lahan yang sangat potensial untuk bermukim bagi MBR.

Kata Kunci: MBR, keterjangkauan-perumahan, lahan-potensial, pemilihan-lokasi-bermukim.

ABSTRACT

Cases of deficit housing provision is largely due to the low reach of the community for housing procurement/
purchase. However, along with the rapid development of Malang City, especially in the center, Klojen Subdistrict,
has caused land prices to get higher and out of control, so that it cannot be reached by all groups of people. This
study to identify the level of affordability of MBR in river border area and the railroad border area of Klojen
Subdistrict Malang City using residual income, repayment affordability, and income affordability. The next
purpose is to identify potential land for MBR seen from the plan for housing space patterns and affordability level
of the MBR. Analytical method used in this study uses crosstab analysis, housing affordability analysis, Analytical
Hierarchy Process, Marshall centrality index analysis, overlay analysis and scoring analysis. The results showed
that the level of affordability of the MBR was dominated by the category of being unable to repayment and very
affordable for income affordability. BWP Southeast Malang is the most appropriate destination to be used as the
choice of housing location for MBR, because it has the most extensive potential land available. So that the MBR
which is included in the category is able to pay in installments of 20 years and 15 years for repayment affordability
and is very affordable for income affordability that can afford to buy a house on land that has the potential to
settle for MBR.

Keywords: Low-income-communities, housing-affordability, potential-land, settled-site-selection.

jangkau masyarakat terhadap pengadaan/

PENDAHULUAN
Perumahan merupakan kebutuhan dasar
dari setiap orang sebagai tempat perlindungan
dari beberapa macam gangguan sehingga
membuat pemukim di dalamnya aman,
berprivasi, dan nyaman. Kasus defisit penyediaan
rumah sebagian besar karena rendahnya daya
pembelian rumah (UN Habitat dalam Gameswari,
2015). Rendahnya daya jangkau masyarakat juga
diakibatkan karena rata- rata penghasilan yang
sangat rendah. Terdapat 3 masalah pemerintah
dalam pengembangan rumah bagi MBR yaitu
masalah keterbatasan lahan, regulasi daerah dan
pembiayaan.

Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020 89
PEMILIHAN LOKASI BERMUKIM SESUAI TINGKAT KETERJANGKAUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH KAWASAN SEMPADAN
SUNGAI DAN REL (STUDI KASUS: KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG)

Kota Malang merupakan salah satu kota sempadan rel kereta api di Kecamatan Klojen
besar di Indonesia yang tingkat pertumbuhan berdasarkan RDTR BWP Malang Tengah Tahun
penduduk dan perkembangan kotanya sangat 2016 - 2036. Diantaranya, 6 Kelurahan yang
pesat. Perkembangan Kota Malang berada di kawasan sempadan sungai dan 3
membutuhkan ruang dan lahan bagi laju Kelurahan yang berada di kawasan sempadan rel.
pertumbuhan penduduk dan urbanisasi yang Berikut merupakan peta wilayah studi penelitian
terjadi. Hal tersebut menimbulkan permasalahan di Kecamatan Klojen, Kota Malang pada Gambar
dan dampak terhadap pelaksanaan penataan 1.
ruang dan kebijakan pembangunan permukiman
dan perumahan, salah satunya adalah
peningkatan harga lahan kota dan pasar
perumahan yang tinggi sehingga standar
minimum tidak bisa dijangkau oleh semua
kelompok masyarakat (Panduan Ringkas untuk
Membuat Kebijakan Perumahan untuk MBR,
2009).
Kecamatan Klojen merupakan pusat Kota
Malang dengan perkembangannya yang pesat
dan memiliki kepadatan penduduk paling tinggi
daripada kecamatan lainnya. Dari penduduk
tersebut masih terdapat MBR dengan jumlah
3.498 rumah tangga (Data terpadu PBDT, 2016).
Berdasarkan RP3KP (Rencana Pembangunan dan
Pengembangan Perumahan dan Kawasan
Permukiman Kota Malang), Kecamatan Klojen
memiliki squatter (permukiman liar) yaitu
permukiman sekitar bantaran sungai dan
permukiman di sekitar rel kereta api dengan
jumlah terbanyak daripada kecamatan lainnya
dengan luas 180,8 hektar pada tahun 2015.
Keterjangkauan perumahan merupakan
hubungan antara pengeluaran perumahan dan Gambar 1. Peta Ruang Lingkup Wilayah Studi
pendapatan rumah tangga dan penentuan Kecamatan Klojen, Kota Malang
standar dari pendapatan tersebut untuk Berdasarkan RDTR BWP Malang Tengah
perumahan. Standar tersebut ditentukan dari sisa Tahun 2016 – 2036, garis sempadan sekurang-
pendapatan (residual income) yang dapat kurangnya 15 (lima belas) meter dihitung dari tepi
dikeluarkan untuk biaya rumah, tingkat dimana sungai. Berdasarkan Peraturan Daerah Kota
suatu rumah tangga dapat membayar untuk Malang Nomor 1 Tahun 2012 tentang Bangunan
rumah dan masih dapat memenuhi kebutuhan Gedung terdapat pembahasan terkait garis
lainnya (Whitehead dalam Pratiwi, 2010). sempadan jalur rel kereta api yang terdapat di
Tujuan penelitian ini adalah untuk pasal 27 ayat 4 menyatakan bahwa jalan kereta
mengidentifikasi tingkat keterjangkauan api lurus, lebar sempadan untuk tanaman adalah
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di lebih dari 11 (sebelas) meter dan bangunan lebih
kawasan sempadan sungai dan sempadan rel dari 20 (dua puluh) meter.
kereta api Kecamatan Klojen Kota Malang dan
mengidentifikasi ketersediaan lokasi potensial Penentuan sampel
untuk bermukim di Kota Malang bagi MBR dilihat Perwakilan sampel rumah tangga yang
dari rencana pola ruang perumahan dan tingkat didapatkan dari perhitungan dengan
keterjangkauan MBR. menggunakan rumus metode Slovin yaitu
sebanyak 261 rumah tangga. Teknik pengambilan
METODE PENELITIAN sampel dalam penelitian ini menggunakan
Terdapat 25 RW dalam 8 Kelurahan yang Nonprobability Sampling, karena jenis sampel
memiliki permukiman sempadan sungai dan yang dipilih tidak dilakukan secara acak namun
pada beberapa rumah tangga yang mendekati

90 Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020

sempadan sungai dan rel kereta api dalam lingkup
RW tersebut. Metode yang digunakan dalam
pemilihan sampel adalah Quota Sampling.
Metode analisis
Analisis Crosstab
Prosedur tabulasi silang digunakan untuk
menghitung banyaknya jumlah kasus yang
mempunyai kombinasi nilai- nilai yang berbeda
dari dua variabel dan menghitung harga- harga
statistik beserta ujinya. Dalam penelitian ini,
analisis crosstab digunakan dengan tujuan untuk 3. Income
mengetahui hubungan antar variabel Pendapatan
karakteristik sosial dan karakteristik ekonomi
dengan penghasilan dan pengeluaran rumah
tangga. Selain itu juga digunakan untuk
mengetahui hubungan antara tingkat penghasilan rumah tangga. Harga jual rumah
keterjangkauan masyarakat berpenghasilan
rendah dengan karakteristik sosial ekonomi dan
pengeluaran atau pendapatan dalam suatu
rumah tangga.
Analisis Keterjangkauan Perumahan
1. Residual Income/ Keterjangkauan Sisa
Pendapatan
Indeks keterjangkauan yang didasari oleh
konsepsi keterjangkauan sisa peghasilan (IK-
SP) menunjukkan nilai sisa penghasilan rumah
tangga (SP) yang didapat setelah penghasilan
rumah tangga (PK) dikurangi dengan
pengeluaran perumahan (PR) dan keterjangkauan
pengeluaran non-perumahan (PNR). Adapun
rumus perhitungan IK-SP sebagai berikut:
𝐼𝐾 − 𝑆𝑃 = 𝑃𝐾 − 𝑃𝑅 − 𝑃𝑁𝑅
IK-SP : Keterjangkauan sisa penghasilan
PK : Pendapatan keluarga
PR : Pengeluaran perumahan
PNR : Pengeluaran Non Perumahan
2. Repayment Affordability/ Keterjangkauan
Cicilan
Konsep keterjangkauan cicilan (repayment
affordability) beranggapan bahwa tingkat
keterjangkauan dipengaruhi oleh kemampuan
sebuah rumah tangga untuk memikul beban
pembayaran angsuran atau cicilan
perumahan. Berdasarkan data hasil survei
sekunder terkait kepemilikan rumah subsidi
untuk masyarakat berpenghasilan rendah
yang dilakukan pada Bank Tabungan Negara
(BTN) Kota Malang yang bekerja sama dengan
Dinas Perumahan dan Permukiman Kota
Malang, harga rumah subsidi tapak dengan
tipe 36 yang dikhususkan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah Kota Malang adalah
Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020
Bimar Jalu Arditama, I Nyoman Suluh Wijaya, Wulan Dwi Purnamasari
Rp. 123.000.000 dengan bunga sebesar 5%
dan waktu cicilan selama 10 hingga 20 tahun.
Berikut ini merupakan hasil dari perhitungan
bunga majemuk yang didapat dari nilai cicilan
dari setiap tenor dari Bank BTN:
Tabel 1. Besar Angsuran dari Bank BTN
Tingkat suku bunga 5% per tahun dengan jangka waktu
pengembalian 10-20 tahun
Lama
10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun
angsuran
Kemampuan
mencicil
1.327.560 987.508 822.487
Affordability/ Keterjangkauan
Tingkat keterjangkauan berdasarkan
pendapatan ditinjau dari hasil rasio antara
tingkat harga jual rumah terhadap tingkat
merupakan harga jual yang sudah ditetapkan
oleh BTN sebesar 123.000.000 yang
diasumsikan besaran cicilan setiap bulan
selama 20 tahun adalah 512.500.
𝐻𝐽
𝐼𝐾 − 𝐾𝑃 =
𝑃𝐾
IK-KP : Keterjangkauan penghasilan
HJ : Harga Jual rumah
PK : Penghasilan rumah tangga
Setelah mendapatkan hasil dari perhitungan
keterjangkauan pendapatan MBR, maka
langkah selanjutnya adalah mengelompokkan
hasil perhitungan kedalam 4 tingkatan
MBR berdasarkan
penghasilannya.
Tabel 2. Kriteria Keterjangkauan Pendapatan
Nilai IK - KP Keterjangkauan
Lebih dari 5 Sangat tidak terjangkau
4,1 – 5,0 Tidak terjangkau
3,1 – 4,0 Cukup terjangkau
≤3 Sangat terjangkau
AHP (Analytical Hierarchy Process)
Penentuan bobot dari masing- masing
kriteria terkait pemilihan lokasi bermukim bagi
MBR diproses dengan menggunakan metode
Analytical Hierarchy Process (AHP). Penggunaan
metode AHP ini digunakan untuk memperoleh
penilaian atau presepsi dari setiap ahli atau
stakeholder untuk menentukan bobot dari
masing-masing kriteria yang dibutuhkan.
Penggunaan metode ini dilakukan dengan
membagikan kuisioner kepada tiga ahli, yaitu dari
pihak akademisi Jurusan Perencanaan Wilayah
dan Kota Fakultas Teknik Universitas Brawijaya
yang bernama Bapak Deni Agus Setyono ST.,
M.Eng., Dinas Sosial Kota Malang yang bernama
Bu Marissa yang merupakan Kepala Bagian
91
PEMILIHAN LOKASI BERMUKIM SESUAI TINGKAT KETERJANGKAUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH KAWASAN SEMPADAN
SUNGAI DAN REL (STUDI KASUS: KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG)
Umum, dan Dinas Perumahan dan Permukiman
Kota Malang yang bernama Drs. Mochamad Jusuf
yang merupakan Kasie Perumahan dan
Permukiman.
Analisis Indeks Sentralitas Marshall
Analisis Indeks Sentralitas Marshall
digunakan dalam penelitian ini berfungsi untuk
mengetahui bobot setiap fasilitas yang ada per-
Kecamatan di Kota Malang. Indeks sentralitas
digunakan untuk melihat kemampuan pelayanan
suatu pusat ditinjau dari jumlah total bobot
masing- masing jenis fasilitas dikalikan jumlah
fasilitas tersebut. Prinsip pembobotan suatu
fasilitas dilakukan dengan cara membagi nilai
sentralitas gabungan (100) dengan jumlah
fasilitas yang terdapat di seluruh pusat
pelayanan, jadi semakin besar jumlah suatu
fasilitas maka bobotnya akan semakin kecil,
demikian pula sebaliknya (Rondinelli dalam
Fatmawati, 2018). Pusat- pusat pelayanan
tersebut selanjutnya dikelompokkan secara
interval berdasarkan nila sentralitas. Penentuan
besaran jumlah beberapa fasilitas yang tersebar
di seluruh kecamatan di Kota Malang
berdasarkan data Kota Malang Dalam Angka
Tahun 2018.
Rumus untuk menentukan nilai sentralitas
bobot dapat dihitung dari persamaan berikut:
C =t/T
C = Bobot dari atribut suatu fasilitas
t = Nilai sentralitas gabungan
T = Jumlah total atribut fasilitas
Analisis Overlay
Overlay yang dilakukan dalam penelitian ini
dilakukan untuk menentukan lokasi lahan
potensial untuk bermukim bagi MBR di Kota
Malang. Overlay dilakukan pada lahan yang diplot
sebagai rencana perumahan berdasarkan RDTR
masing- masing BWP Kota Malang tahun 2016
sampai 2036 dengan lahan terbangun
berdasarkan citra Kota Malang tahun 2019.
Selain untuk menentukan lahan tidak
terbangun untuk MBR, teknik analisis overlay juga
digunakan untuk menentukan lokasi lahan yang
optimal bagi MBR berdasarkan tujuh kriteria yang
sudah ditetapkan melalui analisis skoring.
Ketujuh peta yang merupakan kriteria pemilihan
lokasi bermukim bagi MBR di Kota Malang, akan
digabung menjadi satu peta yaitu peta lokasi
lahan optimal bagi MBR di Kota Malang.
92 Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020
Analisis Skoring
1. Sesuai dengan Tata Ruang
Lahan akan dicari pada kawasan yang
diperuntukan perumahan sesuai dengan RDTR
masing- masing BWP di Kota Malang. Dalam hal
ini yang perlu diperhatikan adalah status dari
RDTR yang sudah diperdakan di Kota Malang dan
sudah ditetapkan berlaku mulai tahun 2016
sampai 2036.
2. Harga Tanah Murah
Harga tanah murah adalah jika mampu
dijangkau oleh Masyarakat Berpenghasilan
Rendah. Dalam memperoleh data harga tanah di
Kota Malang, yang diperlukan adalah data NJOP
Tahun 2003 (Nilai Jual Objek Pajak) seluruh Kota
Malang yang diperoleh dari Badan Pelayanan
Pajak Daerah (BP2D). Karena pada dasarnya
besarnya nilai NJOP sebagai dasar penarikan
pajak yang seharusnya mencerminkan nilai pasar
(Wijaya, 2015). Penginputan data NJOP dilakukan
untuk lahan potensial perumahan yang memiliki
luas antara 0,5 hektar sampai 5 hektar.
3. Dekat dengan Tempat Kerja
Persebaran lokasi kerja MBR didapatkan
dari survei primer yang mewajibkan responden
untuk mengisi nama tempat kerja dan alamat
tempat kerja. Setelah terkumpul beberapa nama
dan alamat tempat kerja, langkah selanjutnya
adalah dengan memetakan data tersebut agar
diketahui persebarannya setiap kecamatan di
wilayah Kota Malang.
4. Bebas Bencana Alam
Pengukuran kerentanan suatu wilayah
dengan bencana alam maka, lokasi potensial
permukiman akan di-overlay dengan peta rawan
bencana sesuai RDTR Kota Malang.
5. Dekat dengan Jalan Umum
Kedekatan dengan jalan umum ini adalah
lahan permukiman yang berada atau dilewati
oleh jalan minimal dengan hierarki jalan lokal
dengan jarak 400 meter sesuai dengan SNI 03-
1733-2004 Tentang Perencanaan Lingkungan
Perumahan di Perkotaan, yang menyatakan
bahwa jarak ideal jangkauan pejalan kaki adalah
400 meter.
6. Terjangkau oleh Transportasi
Kriteria terjangkau oleh transporasi
maksudnya adalah jika lahan yang akan dijadikan
tempat permukiman dilewati oleh jalur trayek
terdekat angkutan kota di Kota Malang dengan
jarak 400 meter dan terjangkau oleh terminal
sejauh 1 km sesuai SNI 03-1733-2004 Tentang
 Bimar Jalu Arditama, I Nyoman Suluh Wijaya, Wulan Dwi Purnamasari

Perencanaan Lingkungan Perumahan di didominasi oleh jenis kelompok 2 dengan rentang

Perkotaan. pendapatan antara Rp 1.000.000,- sampai Rp
7. Keberagaman Fasilitas 1.700.000,-. Terdapat hal yang berbeda, yaitu
Penentuan keberagaman fasilitas dalam secara komposisi dalam diagram prosentase
suatu wilayah dalam kriteria ini ditentukan perbandingan MBR yang masuk dalam kelompok
dengan cara analisis indeks sentralitas Marshall, 2 lebih kecil namun untuk kelompok 1 lebih besar
dengan batasan untuk masing- masing pada MBR yang tinggal di sempadan rel kereta
kecamatan di Kota Malang. api.
2. Jumlah Anggota Keluarga MBR yang Bekerja
HASIL DAN PEMBAHASAN Paling banyak anggota keluarga yang
Gambaran Sosial MBR Kecamatan Klojen bekerja adalah suami saja dengan jumlah
prosentase 73 % atau sejumlah 192 orang.
1. Jumlah Anggota Keluarga dalam KK MBR Perbandingan secara prosentase antara MBR
Kecamatan Klojen Kota Malang yang tinggal di sempadan sungai dan sempadan
Sebagian besar MBR di Kecamatan Klojen rel kereta api juga sama, yaitu didominasi oleh
memiliki jumlah anggota keluarga mulai dari 1 suami yang bekerja.
sampai 3 orang dalam satu keluarga, dengan
prosentase sebanyak 63% atau sejumlah 163 Affordability MBR dalam Membeli Rumah
keluarga MBR. Perbandingan secara prosentase 1. Residual Income/ Keterjangkauan Sisa
antara MBR yang tinggal di sempadan sungai dan Penghasilan
sempadan rel kereta api juga sama, yaitu
Setelah rata- rata nilai sisa penghasilan
didominasi oleh jumlah anggota keluarga
dibagi berdasarkan sempadan sungai dan
dibawah 3 orang.
sempadan rel kereta api masing- masing RW, bisa
2. Pendidikan Terakhir MBR Kecamatan Klojen
diketahui jika yang memiliki rata- rata sisa
Kota Malang
penghasilan tertinggi berada di RW 5 Kelurahan
Mayoritas sebesar 65 % atau sejumlah 165
Penanggungan dengan nilai sisa penghasilan Rp
kepala keluarga MBR di Kecamatan Klojen
422.188,- per bulan. Sedangkan untuk MBR yang
memiliki jenjang pendidikan terakhir SD.
memiliki rata- rata sisa penghasilan terendah
Perbandingan secara prosentase antara MBR
berada di RW 6 Kelurahan Kidul Dalem dengan
yang tinggal di sempadan sungai dan sempadan
nilai sisa penghasilan Rp203.571,- per bulan. Jika
rel kereta api juga sama, yaitu didominasi oleh
dihitung secara keseluruhan, MBR yang tinggal di
jenjang pendidikan SD. Terdapat hal yang
sempadan rel kereta api memiliki nilai rata- rata
berbeda, yaitu untuk yang memiliki jenjang S1
sisa penghasilan Rp 301.408.- per bulan yang
hanya terdapat pada MBR yang tinggal di
lebih tinggi daripada MBR yang tinggal di
sempadan sungai.
sempadan sungai dengan nilai rata- rata sisa
3. Pekerjaan Kepala Rumah Tangga MBR
penghasilan Rp 295.897,- per bulan.
Jenis pekerjaan yang paling banyak adalah
buruh dengan prosentase sebanyak 45 % atau 2. Repayment Affordabiity/ Keterjangkauan
118 orang. Perbandingan secara prosentase Cicilan
antara MBR yang tinggal di sempadan sungai dan Mayoritas MBR di Kecamatan Klojen jika di
sempadan rel kereta api juga sama, yaitu hitung menggunakan keterjangkauan cicilan
didominasi oleh jenis pekerjaan sebagai buruh. tergolong tidak mampu atau secara prosentase
Terdapat hal yang berbeda, yaitu untuk yang sebanyak 97% yaitu 253 keluarga MBR.
memiliki jenis pekerjaan pegawai negeri hanya Sedangkan untuk MBR yang tergolong mampu
terdapat pada MBR yang tinggal di sempadan mencicil rumah selama 20 tahun secara
sungai. prosentase sebanyak 2% yaitu 5 keluarga MBR.
Dan untuk MBR yang tergolong mampu mencicil
Gambaran Ekonomi MBR Kecamatan Klojen
rumah selama 15 tahun secara prosentase
1. Pendapatan MBR sebanyak 1% yaitu 3 keluarga MBR. Tingkat
Mayoritas pendapatan MBR yang termasuk keterjangkauan cicilan untuk MBR yang tinggal di
dalam kelompok 2 sebanyak 56 % atau sebanyak sempadan sungai lebih baik daripada MBR di
145 orang. Perbandingan secara prosentase sempadan rel kereta api, karena masih terdapat
antara MBR yang tinggal di sempadan sungai dan MBR yang mampu untuk mencicil selama 20
sempadan rel kereta api juga sama, yaitu

Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020 93
PEMILIHAN LOKASI BERMUKIM SESUAI TINGKAT KETERJANGKAUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH KAWASAN SEMPADAN
SUNGAI DAN REL (STUDI KASUS: KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG)

tahun dan 15 tahun, meskipun jumlahnya sangat

sedikit.
3. Income Affordability/ Keterjangkauan
Pendapatan
Mayoritas MBR di Kecamatan Klojen jika di
hitung menggunakan keterjangkauan
pendapatan tergolong sangat terjangkau atau
secara prosentase sebanyak 71% yaitu 186
keluarga MBR. Dari perbandingan ini, dapat
disimpulkan jika secara prosentase tingkat
keterjangkauan pendapatan MBR di sempadan
sungai dan sempadan rel kereta api memiliki
proporsi yang hampir sama.
Sebaran Lahan Potensial untuk Perumahan di
Kota Malang
Lokasi lahan potensial untuk perumahan
diperoleh dari hasil analisis overlay menggunakan
ArcGis yang menggabungkan dua layer, antara
SHP rencana penggunaan lahan perumahan
dengan peta citra Kota Malang tahun 2019. Lahan
yang belum terbangun adalah yang dijadikan
sebagai lahan potensial untuk perumahan di Kota
Malang. Lahan yang belum terbangun paling luas Gambar 2. Peta Persebaran Lahan Potensial
berada di BWP Malang Tenggara dengan luasan untuk Bermukim Bagi MBR
1.372,33 hektar. Lokasi Bermukim yang Sesuai dengan Tingkat
Lokasi Bermukim yang Potensial bagi MBR Keterjangkauan MBR di Sempadan Sungai dan
dengan Metode Skoring dan Pembobotan Rel Kecamatan Klojen Kota Malang
Klasifikasi lahan yang potensial bagi MBR Dalam menentukan kemampuan MBR
untuk bermukim dibagi menjadi tiga kelas yaitu setiap kelas keterjangkauan untuk membeli
tidak potensial, cukup potensial dan sangat rumah, maka dilakukan perhitungan dengan
potensial. mengkalikan rata- rata IK-SP dengan besaran
Tabel 3. Lahan Potensial bagi MBR untuk tenor selama 20 tahun (240 bulan).
Bermukim Tabel 4. Kemampuan MBR untuk Membeli
Klasifikasi Luas
Rumah Berdasarkan Tingkat Keterjangkauan
Klasifikasi Lahan Prosentase Selama 20 Tahun
Skor (Hektar)
1,1724 –
Tidak Potensial 4,67 0,15 % Beli Rumah
1,70207 Jumlah Rata Rata IK-
Tenor 20
1,70207 – MBR SP
Cukup Potensial 1.604,88 51,10 % Tahun
2,23174
Keterjangkauan
2,23174 –
Sangat Potensial 1.531,04 48,75 % Cicilan
2,76141
Tidak Terjangkau 253 291.998 70.077.154
Total 3.140,59 100 %
Mampu Cicil 20
5 872.000 209.280.000
Tahun
Lahan yang sangat potensial bagi MBR Mampu Cicil 15
untuk bermukim di Kota Malang adalah seluas 3 1.045.000 250.800.000
Tahun
1.531,04 hektar, atau sebanyak 48,75 % dari Keterjangkauan
Pendapatan
keseluruhan lahan potensial yang tersedia. Sangat Tidak
21 39.286 9.428.571
Sedangkan untuk lahan yang cukup potensial bagi Terjangkau
MBR untuk bermukim di Kota Malang adalah Tidak Terjangkau 16 118.615 28.467.692
Cukup Terjangkau 38 150.875 36.210.000
seluas 1.604,88 hektar, atau sebanyak 51,10 % Sangat
186 394.842 94.762.174
dari keseluruhan lahan potensial yang tersedia. Terjangkau
Sedangkan lahan yang tidak potensial untuk Estimasi harga rumah tapak subsidi untuk
dijadikan lokasi bermukim bagi MBR adalah MBR dengan tipe rumah 36/60 adalah Rp
seluas 4,67 hektar. 123.000.000,-. Asumsi biaya pembangunan

94 Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020
 Bimar Jalu Arditama, I Nyoman Suluh Wijaya, Wulan Dwi Purnamasari

rumah (bangunan saja, termasuk ongkos tukang 2. Lokasi Bermukim bagi MBR dengan Tingkat
dan bahan) berdasarkan wawancara kepada Keterjangkauan Cicilan Mampu 15 Tahun
developer yang bekerja sama dengan BTN dalam Keseluruhan lahan berada di BWP Malang
penyediaan rumah bersubsidi adalah sebesar Rp Timur Laut seluas 2,17 hektar yang terdapat di
85.000.000,- untuk rumah tapak tipe 36 dengan 1 daerah Jl. Batu Amaril.
lantai di area Kota Malang. Sehingga dapat
diketahui besarnya biaya yang dibutuhkan untuk
membangun rumah berdasarkan harga lahan.
Melalui pengklasifikasian tersebut dapat
disimpulkan jika yang mampu untuk membeli
rumah tapak dengan tipe 36 di lokasi sangat
potensial untuk bermukim bagi MBR adalah yang
tingkat keterjangkauannya secara cicilan mampu
20 tahun dan mampu 15 tahun. Sedangkan untuk
keterjangkauan pendapatan, adalah MBR yang
termasuk dalam tingkat keterjangkauan sangat
terjangkau.
1. Lokasi Bermukim bagi MBR dengan Tingkat
Keterjangkauan Cicilan Mampu 20 Tahun
Lokasi dengan harga lahan dibawah Rp
1.862.000,- per m2 yang termasuk dalam kategori
lokasi yang sangat potensial bagi MBR untuk
bermukim adalah 1.527,67 hektar. Sebagian
besar persebaran lokasi bermukim MBR yang
sesuai dengan tingkat keterjangkauan cicilan
mampu 20 tahun berada di daerah Malang
Tenggara dengan luas 599,55 hektar atau secara
prosentase sebesar 39,25 %.
Gambar 4. Peta Persebaran Lahan Bermukim
Bagi MBR dengan Tingkat Keterjangkauan Cicilan
Mampu 15 Tahun
3. Lokasi Bermukim bagi MBR dengan Tingkat
Keterjangkauan Pendapatan Sangat
Terjangkau
Jika dihitung rata- rata sisa penghasilan (IK-
SP) dari sebanyak 186 MBR adalah sebesar Rp
394.842,-. Maka jika dikumpulkan selama 20
tahun, biaya yang terkumpul untuk bisa dijadikan
sebagai pembiayaan rumah adalah Rp
94.762.174,-. Dari jumlah biaya tersebut, apabila
dibuat untuk membeli rumah tapak dengan tipe
36 satu lantai seharga Rp 85.000.000,- maka
besaran harga lahan yang ada di Kota Malang
yang paling maksimal dengan nilai Rp 160.000,-
per m2. Dari keseluruhan lahan tersebut,
persebarannya berada di BWP Malang Tenggara,
Malang Barat, Malang Timur dan Malang Timur
Laut dengan luas sebesar 51,68 hektar. Sebagian
besar persebaran lokasi bermukim MBR yang
sesuai dengan tingkat keterjangkauan
pendapatan sangat terjangkau berada di daerah
Gambar 3. Peta Persebaran Lahan Bermukim Malang Barat dengan luas 28,57 hektar atau
Bagi MBR dengan Tingkat Keterjangkauan Cicilan secara prosentase sebesar 55,28 %. Sedangkan
Mampu 20 Tahun untuk daerah yang paling sedikit persebarannya

Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020 95
PEMILIHAN LOKASI BERMUKIM SESUAI TINGKAT KETERJANGKAUAN MASYARAKAT BERPENGHASILAN RENDAH KAWASAN SEMPADAN
SUNGAI DAN REL (STUDI KASUS: KECAMATAN KLOJEN KOTA MALANG)
berada di BWP Malang Timur Laut dengan luas
0,98 hektar atau secara prosentase sebesar 1,90
%.
Gambar 5. Peta Persebaran Lahan Bermukim
Bagi MBR dengan Tingkat Keterjangkauan
Pendapatan Sangat Terjangkau
KESIMPULAN
Kesimpulan dalam penelitian ini
menunjukkan bahwa berdasarkan hasil
perhitungan tingkat keterjangkauan cicilan,
didominasi oleh kategori tidak mampu sebanyak
97% atau sebanyak 253 keluarga MBR dan jika
berdasarkan perhitungan tingkat keterjangkauan
pendapatan, didominasi oleh kategori sangat
terjangkau sebanyak 71% atau sebanyak 186
kelurga MBR. Jika menggunakan keterjangkauan
cicilan, pengklasifikasian terjadi pada MBR yang
memiliki sisa penghasilan diatas Rp 822.487, yang
sesuai untuk mengukur tingkat keterjangkauan
MBR dengan sisa penghasilan yang tinggi.
Sedangkan untuk keterjangkauan pendapatan,
pengklasifikasian terjadi pada MBR yang memiliki
sisa penghasilan dibawah Rp 170.668.
Berdasarkan hasil analisis skoring terkait
pemilihan lokasi bermukim yang potensial bagi
MBR, BWP Malang Tenggara memiliki jenis
klasifikasi lahan yang sangat potensial untuk
bermukim bagi MBR di Kota Malang dengan
luasan sebesar 599,55 hektar.
96 Planning for Urban Region and Environment Volume 9, Nomor 2, April 2020
Persebaran lokasi bermukim MBR yang
sesuai dengan tingkat keterjangkauan cicilan
mampu 20 tahun, sebagian besar terdapat di
BWP Malang Tenggara dengan luas lahan 599,55
hektar. Untuk persebaran lokasi bermukim MBR
yang sesuai dengan tingkat keterjangkauan
cicilan mampu 15 tahun, seluruhnya terdapat di
BWP Malang Timur Laut dengan luas lahan 2,17
hektar. Sedangkan untuk persebaran lokasi
bermukim MBR yang sesuai dengan tingkat
keterjangkauan pendapatan sangat terjangkau,
sebagian besar terdapat di BWP Malang Barat
dengan luas lahan 28,57 hektar.
DAFTAR PUSTAKA
Fatmawati, Nadia Maulida. 2018. Analisis
Pertumbuhan Pusat Fasilitas Pelayanan
Wilayah di Kabupaten Klaten Tahun 2005 –
2015. Skripsi, Program Studi Geografi,
Universitas Muhammadiyah Surakarta,
Surakarta.
Gameswari, Sri Indah. 2015. Pemenuhan
Kebutuhan Perumahan Pekerja Industri di
Kecamatan Cikande Kabupaten Serang.
Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota B
SAPPK 4 (1): 189 – 199.
Pemerintah Kota Malang. 2012. Penyusunan
Naskah Akademis dan Rancangan
Peratuan Daerah tentang Rencana
Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Kawasan Permukiman di
Kota Malang. Malang. Pemerintah Kota
Malang.
Peraturan Daerah Kota Malang Nomor 1 Tahun
2012 Tentang Bangunan Gedung.
Pratiwi, Destri Ayu. 2010. Identifikasi Tingkat
Keterjangkauan Masyarakat
Berpenghasilan Rendah Terhadap
Kepemilikan Rumah Sederhana Sehat di
Kota Bandung. Skripsi, Program Studi
Perencanaan Wilayah dan Kota, ITB,
Bandung.
SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara
Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan.
Wijaya, Arwan Putra., Amelia, Novita., Subiyanto,
Sawitri. 2015. Pemetaan Zona Nilai Tanah
untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) Menggunakan Sistem Informasi
Geografis di Kecamatan Pedurungan, Kota
Semarang. Jurnal Geodesi Undip. 4 (1): 160
– 171.