AKUNTANSI SEWA

“Pengertian Sewa”

Sewa adalah perjanjian antara lessee (penyewa)

dengan lessor (pemberi sewa) dimana lessee diberikan
hak oleh lessor untuk menggunakan aset milik lessor
pada periode ya ng telah disepakati. Atas diperolehnya
hak tersebut, lessee diharuskan m elakukan
pembayaran kepada lessor.
Istilah s ewa pada pem bah san ini dulunya
dikenal sebagai sewa guna usaha.
A w a l s e w a adalah tanggal y an g lebih awal
antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-
pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan
pokok sewa.

A w a l m a s a s e w a adalah tanggal saat lessee

mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan.
 Klasifikasi Sewa

1 . S ewa O peras i (operating 2. Sewa Pembiayaan (finance

lease) lease)
S ewa pem biay aan (finance
Sewa operas i (operating
leas e) atau C apital leas e
lease) Tran saks s ewa
Tran saks sewa
dikelompokkan
i ke
i
dikelompokkan dalam sewa
s ewa operas i dalam
pembiayaan jika transaksi
perjanjian transaksi
jika
sewa tersebut mengalihkan
ada pen g alihan dalam
m anfaat dan risiko
m anfaat dan risiko
tidak
kepemilikan
kepem ilikan
secara signifikan dari pihak
signifikan dari pihak slessor
ecara
lessor kepada pihak lessee.
kepada pihak lessee.
Klasifikasi sebagai Sewa Pembiayaan atau
Sewa Operasi didasarkan pada substansi
transaksi dan bukan pada bentuk
kontraknya
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -

Pengakuan ➢ Pada sewa pembiayaan, lessee mengakui aset dan liabilitas di

Awal dan awal m a s a sewa sebesar nilai terndah antara nilai wajar aset
Peng ukuran sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

➢ N ilai kini dari s ewa m inimum dihitung

pem bayaran menggunakan implisit. Jika les s ee
tingkat
mengetahui
bunga
atau tidak praktis menghitung
tidak bunga implisit, maka
digunakan tingkat bunga inkremental.

➢ B iaya lan g s un g awal yan g dikeluarkan les s ee dalam

s ewa pembiayaan ditambah kedalam jumlah ya n g diakui
sebagai aset.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -

Pengukuran
Setelah
➢ Lessee harus bag ian beban bung a (beban
Pengakuan Awal memisahkan
keuan g an) dan pelunas an pokok atas pembayaran s ewa
minimum pada setiap periode.
➢ Lessee akan menyusutkan aset tersebut seperti halnya
penyusutan pada aset tetap ya n g diatur dalam PSAK 1 6
(Revisi 2011). Periode penyusutan tergantung dari kriteria
sewa pembiayaan ma na ya ng terpenuhi pada perjanjian
sewa.
➢ Jika perjanjian sewa terdapat nilai residu ya ng dijamin,
maka beban penyusutan atas aset sewaan ya n g diakui
lessee, setelah memperhitungkan nilai residu ya n g dijamin
tersebut. Sedangkan jika nilai residu tidak dijamin, maka
beban penyusutan atas aset sewaan ya ng diakui lessee
tidak memperhitungkan nilai residu ya n g dijamin tersebut.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Pembiayaan -

Laporan Posisi Keuangan

Penyajian dan
➢ Jika aset se(Nwearaancat)ersebut digunakan untuk
Pen g ungkapan disajikan sebagai
kegiatan bagian dari aset
operasi dapattetap, yaitu disajikan sebesar nilai
perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan pada bagian aset
tidak lancar.
➢ Liabilitas sewaan disajikan terpisah menurut jatuh temponya. Bagian
liabilitas y a ng akan jatuh tempo kurang dari 1 tahun sejak tanggal
pelaporan disajikan sebagai liabilitas lancar dan sisanya disajikan
sebagai liabilitas tidak lancar (jangka Panjang).

Laporan Laba Rugi

Pada sewa pembiayaan, lessee mengakui beban penyusutan dan beban

bunga dalam Laporan Laba Rugi, kecuali jika beban tersebut dimasukkan
dalam tercatat aset lainnya.
C o n t o h 20.2 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e t a n p a Nilai
Residu
Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa se bu a h mesin
selama 4 tahun d e n g a n PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal se wa sebesa r R p
150.000.000, tanpa nilai residu. PT Lessee mulai m e n g g u n a k a n mesin tersebut pa da
tanggal 2 Januari 2015. Pada akhir m a s a sewa, mesin dikembalikan ke PT Lessor yaitu
tanggal 3 1 D e s e m be r 2018. PT Lessor menetapkan pemba yar an se wa dilakukan secara
tahunan tiap awal periode mulai 2 Januari 2 0 1 5 sebesar R p 41.933.455. PT Lessee
m e m b a y a r biaya l a n g s u n g awal sebesa r Rp 10.000.000 diluar pemba ya ra n sewa. Tingkat
b u n g a implisit y a n g ditetapkan PT Lessor sebesar 8 % (diketahui oleh PT Lessee)
se da n gk a n tingkat b u n g a inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 1 0 % . Umu r
ekonomis mesi n diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan y a n g digunakan kedua
perusaha an adalah garis lurus.
Diminta :
1. Tentukan jenis se wa pa da kontrak diatas. Jelaskan ala sa nnya !
2. Buatlah jurnal y a n g dibutuhkan mulai dari awal se wa hi n gg a pemba yar an sewa ke-2 !
 C o n t o h 20.2 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e t a n p a
Nilai R e s i d u
Jawaban Langkah pertama y a ng harus dilakukan adalah melakukan analisis atas jenis sewa,
yaitu sebagai berikut :

1. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset kepada lessee pada
akhir m a s a sewa. Kriteria ini tidak terpenuhi karena aset dikembalikan kepada PT
Lessor pada akhir m a s a sewa.

2. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga ya ng cukup rendah dibandingkan
nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa
dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan. Kriteria ini juga tidak terpenuhi karena
tidak ada opsi untuk membeli aset y a ng ditawarkan kepada PT Lessee dalam
perjanjian sewa.

3. M a s a sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak
dialihkan. Kriteria ini terpenuhi karena m a s a sewa (4 tahun) meliputi sebagian umur
ekonomis aset sewaan (5 tahun).

4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial
mendekati nilai wajar aset sewaan. Kriteria ini terpenuhi dengan perhitungan sebagai
berikut :
C o n t o h 20.2 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e t a n p a
Nilai R e s i d u
Pembayaran sewa minimum Rp41.933.445
Faktor nilai kini anuitas due of I (n=4, i=8%)* Rp35.770.969 X
Jawaban Nilai kini pembayaran sewa minimum** Rp150.000.000
Nilai wajar aset Rp150.000.000

5. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee ya ng dapat menggunakannya

tanpa perlu modifikasi secara material. Kriteria ini tidak
terpenuhi karena tidak terdapat informasi terkait.

Berdasarkan analisis diatas, dapat disimpulkan bahwa jenis sewa adalah sewa
pembiayaan, sehingga PT Lessee mengakui aset dan liabilitas terkait diawal m a s a
sewa dengan jurnal sebagai berikut:

02 Januari 2015
Aset Sewa Pembiayaan Rp 160.000.000
Liabilitas Sewa Pembiayaan Rp 150.000.000
Kas Rp 10.000.000
C o n t o h 20.2 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e t a n p a
Nilai R e s i d u
Perlu diperhatikan bahwa pengakuan aset dilakukan pada awal m a s a
s ewa yaitu tan g g al 2 Januari 2 0 1 5 . S edan g kan tan g g al 1
Jawaban
Januari 2 0
adalah 15
awal s ewa. Untuk m em udahkan pencatatan s elanjutnya,
sebaiknya menggunakan tabel amortisasi seperti pada tabel 20.1.

Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee--Tanpa Nilai Residu

Penerimaan Pendapatan Pengurangan Piutang
Tanggal
Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa
02/01/2015 - - - 150.000.000
02/01/2015 41.933.445 41.933.445 108.066.555
02/01/2016 41.933.445 8.645.324 33.288.121 74.778.434
02/01/2017 41.933.445 5.982.275 35.951.170 38.827.264
02/01/2018 41.933.445 3.106.181 38.827.264 0
C o n t o h 20.2 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e t a n p a
Nilai R e s i d u
02 Januari 2015
Liabilitas Sewa Pembiayaan 41.933.445
Jurnalnya Kas 41.933.445

31 Desember 2015
Beban Penyusutan 40.000.000
Akumulasi Penyusutan 40.000.000

31 Desember 2015
Beban Penyusutan 8.645.324
Utang Bunga 8.645.324

02 Januari 2016
Aset Sewa Pembiayaan 33.288.121
Utang Bunga 8.645.324
Kas 41.933.445

31 Desember 2018
Akumulasi Penyusutan 160.000.000
Aset Sewa Pembiayaan 160.000.000
C o n t o h 20.3 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e d e n g a n

PNadilaatianRgegasli1duJanuari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa

sebuah PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa sebesar Rp
150.000.000, dengan nilai residu Rp 30.000.000. PT Lessee mulai
menggunakan mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015. Pada akhir m a s a
sewa, mesin dikembalikan ke PT Lessor yaitu tan g g al 3 1 D es em ber
2 0 1 8 . PT olehLes
(diketahui PTs or m enetapkan
Lessee) sedangkanpem bayaran
tingkat s ewa dilakukan
bunga inkremental bagi PT secara
Lessee
tahunan
adalah stiapebesawal
ar 1 0periode
% . Um mulai 2 Januari
ur ekonom is m2es
0 1in5 sebesar
dies tim asRp 3 5 .7
ikan 5 6tahun.
8 .97 8 . M etode
Tin g kat
penyusutan y abung a im plis it
ng digunakan yan gperusahaan
kedua ditetapkanadalah
PT Leslurus.
garis s or s ebes ar 8 %
Diminta :
1. Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya !
2. B uatlah jurnal y an g dibutuhkan m ulai dari awal s ewa hingg a
pem bayaran sewa ke-2 !
C o n t o h 20.3 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e d e n g a n
NilBaeirdRaesasrkidanuanalisis jenis sewa, s a m a dengan ilustrasi sebelumnya (tanpa nilai residu), yaitu
kriteria m a s a sewa terpenuhi sehingga sewa dikategorikan sebagai sewa pembiayaan. Sedangkan
untuk nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum, perhitungannya berbeda jika ada nilai
residu.
Jika Nilai Residu dijamin oleh PT Lessee, maka nilai Jika Nilai Residu tidak dijamin oleh PT Lessee, maka
kini dari jumlah pembayaran sewa minimum adalah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum
sebagai berikut : adalah sebagai berikut :

Pembayaran Sewa Rp 35.768.978 Pembayaran Sewa Rp 35.768.978

Faktor nilai kini anuitas due of I (n = 4. i = 8%) 3,5770969 x Faktor nilai kini anuitas due of I (n = 4. i = 8%) 3,5770969 x

Nilai kini pembayaran sewa** Rp 127.949.104

Nilai kini pembayaran sewa** Rp 127.949.104
Nilai residu yang dijamin 0
Nilai residu yang dijamin Rp 30.000.000
Faktor nilai kini ( n = 4. i = 8%)* 0, 7350298 x
Faktor nilai kini ( n = 4. i = 8%)* 0, 7350298 x
Nilai kini residu yang dijamin** 0
Nilai kini residu yang dijamin** Rp 22. 050.896
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 127.949.104
Jumlah nilai kini pembayaran sewa minimum Rp 150.000.000

Nilai wajar aset Rp 150.000.000

Nilai wajar aset Rp 150.000.000 *Dibulatkan

C o n t o h 20.3 S e w a P e m b i a y a a n b a g i L e s s e e d e n g a n
Nilai R e s i d u
Nilai Residu Dijamin Nilai Residu Tidak Dijamin

Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee—Nilai Residu Dijamin Tabel 20.1 Tabel Amortisasi bagi Lessee—Nilai Residu Tidak Dijamin

Penerimaan Penerimaan
Tanggal Pendapatan Pengurangan Piutang Tanggal Pendapatan Pengurangan Piutang

Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa Sewa Bunga(8%) Pokok Piutang Sewa

02/01/2015 150.000.000 02/01/2015 127.949.104

02/01/2015 35.768.978 - 35.768.978 114.231.022 02/01/2015 35.768.978 - 35.768.978 92.180.126

02/01/2016 35.768.978 9.138.482 26.630.497 87.600.525 02/01/2016 35.768.978 7.374.410 28.394.568 63.785.558

02/01/2017 35.768.978 7.008.042 28.760.936 58.839.589 02/01/2017 35.768.978 5.102.845 30.666.134 58.839.589

02/01/2018 35.768.978 4.707.167 31.061.811 27.777.778 02/01/2018 35.768.978 2.649.554 33.119.424 0

31/12/2018 30.000.000 2.222.222 27.777.778 0 31/12/2018 - - - -

 Tabel 20.4 Perbandingan Jurnal bagi Lessee antara Nilai Residu Dijamin dan Tidak Dijamin
Tanggal Jurnal Nilai Residu Dijamin Nilai Residu Tidak Dijamin
02/01/2015 Aset Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104
Liabilitas Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104

Liabilitas Sewa Pembiayaan 35.768.978 35.768.978

Kas 35.768.978 35.768.978

31/12/2015 Beban Penyusutan 30.000.00* 31.987.276**

Akumulasi Penyusutan 30.000.000 31.987.276

Beban Bunga 9.138.482 7.374.410

Utang Bunga 9.138.482 7.374.410

Liabilitas Sewaan 26.630.497 28.394.568

Utang Bunga 9.138.482 7.374.410
Kas 35.768.978 35.768.978

31/12/2018
Liabilitas Sewa Pembiayaan 27.777.778
Beban Bunga 2.222.222
Akumulasi Penyusutan 120.000.000 127.949.104
Aset Sewa Pembiayaan 150.000.000 127.949.104

*( Rp 150.000.000 – Rp 30.000.000)/4
** 127.949.104,42/4
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Operasi -

➢ Perlakuan akuntansi untuk sewa operasi sangat sederhana karena

les s ee hanya perlu m en gakui beban atas pem bay aran
Pengakuan s ewa
den g an das ar g aris luru s s elam a m as a s ewa kecuali
Awal dan terdapat dasar sistematis lain ya ng dapat lebih mencerminkan
Peng ukuran pola manfaat
dari waktu aset y a n g dinikmati pengguna
➢ Nilai beban sewa diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa
y a n g dilakukan oleh lessee

Laporan Laba Rugi

Penyajian dan
Pada sewa operasi, lessee mengakui beban sewa dalam Laporan
Peng ung kapan Laba Rugi, kecuali jika beban tersebut dimasukkan dalam jumlah
tercatat aset lainnya.
Contoh S e w a Operasi

Pada awal tahun 2 0 1 5 PT Lessee menyewa g edung selama 4

tahun kepada PT Lessor dengan membayar sewa Rp 10.000.000
per bulan. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi. PT Lessor
membebaskan PT lessee atas pembayaran sewa selama 6 bulan
pertama, sehingga PT Lessee mengakui dan membayar beban
sewa pada tahun 2 0 1 5 sebesar Rp 60.000.000 sekalipun gedung
telah digunakan selama 1 tahun.
Berapa beban sewa ya ng harus diakui PT Lessee pada tahun
2015 ?
Contoh S e w a Operasi

Jawaban Jumlah pembayaran sewa keseluruhan (Rp 10.000.000 x 42 bulan ) Rp 420.000.000

Periode sewa sesuai perjanjian 48 bulan

Beban sewa per bulan ( RP 420.000.000/48 bulan ) Rp 8.750.000

Beban sewa/tahun berdasarkan ISAK 23 (Rp 8.750.000 x 12 bulan ) Rp 105.000.000

Berdasarkan perhitungan diatas, beban sewa tahun 2 0 1 5 menjadi lebih

tinggi (Rp 60.000.000 dikoreksi menjadi Rp 105.000.000), nam un pada
tahun-tahun selanjutnya menjadi lebih rendah (Rp 120.000 .000 menjadi
Rp 105.000.000)
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pembiayaan -

Pengakuan ➢ D alam s ewa pem biayaan, pada awal m as a s ewa

Awal dan les s or
mengakui piutang sewa sebesar nilai investasi bersih, yaitu
Peng ukuran inves tas i kotor yang didiskontokan den g an
tingkat implisit. bunga
➢ Nilai kini investasi kotor (investasi bersih) dihitung menggunakan
tingkat bunga implisit.
➢ Jika aset y a ng disewakan memiliki nilai residu, maka
diperhitungkan dalam nilai investasi kotor terlepas apakah nilai
residu dijamin atau tidak.
➢ B iaya lan g s u ng awal yan g dikeluarkan les s or s ewa
dalam
pembiayaan ditambahkan ke dalam nilai investasi bersih.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pembiayaan -

Pengukuran
Lessor harus memisahkan antara bagian pendapatan sewa (bunga) dan
Setelah Pengakuan
Awal pelunasan pokok atas pembayaran sewa minimum pada setiap periode.

Laporan Posisi Keuangan

(Neraca)
➢ Piutang tersebut harus
disajikan dalam kem ung kinan penurunan nilai s eperti y ang diatur dalam
dianalis is terhadap
kelompok piutang
PSAK 5 5 (Revisi 2011) Instrumen Keuangan-pengakuan dan pengukuran.
Penyajian dan pembiayaan dan
➢ Piutang pembiayaan disajikan terpisah menurut jatuh temponya. Bagian piutang
y ang akan jatuh tempo kurang dari 1 tahun sejak tanggal pelaporan disajikan
Peng ung kapan sebagai aset lancar dan sisanya disajikan sebagai aset tidak lancar.

Laporan Laba Rugi

➢ Lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi , kecuali jika
beban tersebut dimasukkan dalam jumlah tercatat asset lainnya.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessee
- Sewa Operasi -
➢ S a m a halnya dengan lessee,perlakuan akuntansi untuk sewa operasi bagi lessor
jug a s ederhana karena les s or hany a perlu m e ng akui pendapatan
pembayaran sewa y an g diterima.
atau
Pengakuan ➢ Nilai pendapatan s ewa diukur berdasarkan jum lah pem b ayaran s ewa
Awal dan yang diterima dari lessee.
Peng ukuran ➢ Biaya langsung awal y a ng dikeluarkan lessor dalam sewa operasi diakui
sebagai asset sewaan dan dibebankan selama m a s a sewa dengan dasar
y ang s am a
dengan pendapatan sewa.
Laporan Posisi Keuangan
(Neraca)
Lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi dengan dasar garis
lurus selama m a s a sewa,kecualai terdapat dasar sistematis lain y an g lebih
mencerminkan pola waktu atas manfaat penggunaan asset sewaan y ang menurun.
Penyajian dan
Laporan Laba Rugi
Peng ung kapan
Pada sewa operasi, lessor mengakui pendapatan sewa dalam Laporan Laba Rugi.
Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis
lurus selama m a s a sewa,kecuali terdapat dasar sistematis lain y ang lebih
mencerminkan pola waktu atas manfaat penggunaan aset sewaan y ang menurun.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pabrikan atau Dealer -

Pengakuan ➢ Dalam sewa pembiayaan ketika lessor adalah pabrikan atau dealer, pada
Awal dan awal m a s a sewa lessor mengakui piutang sewa sebesar nilai investasi
Peng ukuran bersih, seperti piutang halnya sewa pembiayaan pada umunya.
➢ Lessor pabrikan atau dealer juga mengakui pendapatan penjualan pada
awal s ewa s ebes ar nilai wajar aset atau s ebes ar nilai kini
dar pembayaran sewa minimum, mana y ang lebih rendah.
➢ Nilai kini dari pembayaran sewa minimum dihitung pada tingkat bunga
pasar.
➢ Jika as et y ang dis ewakan m emiliki nilai res idu, m aka
diperhitung kan dalam nilai inves tas i kotor terlepa s apakah
nilai res idu dijamin atau
tidak.
➢ Biaya langsung awal y ang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer
sehubungan dengan negosisasi dan pengaturan sewa diakui sebagai
beban ketika laba penjualan diakui.
 Akuntansi Sewa Bagi Lessor
- Sewa Pabrikan atau Dealer -

Peng ukuran Pengukuran setelah pengakuan awal untuk sewa pembiayaan bagi lessor
Setelah pabrikan atau dealer s a m a dengan sewa pembiayaan pada umumnya,
Pengakuan yaitu lessor harus memisahkan antara bagian pendapatan sewa (bunga)
Awal dan pelunasan pokok atas pembayaran sewa minimum pada setiap
periode.

Penyajian dan pengungkapan pada sewa pembiayaan bagi lessor pabrikan

Penyajian dan
atau dealer s a m a dengan dan sewa pembiayaan biasa, seperti pada
Peng ung kapan pembahasan sebelumnya.