Semester Genap 2022/2023

PRANATA PEMBANGUNAN
Kuliah10 | 17 Mei 2023 | Pranata Konstelasi dan Hubungan Antar Lembaga
di Bidang Jasa Konstruksi II

Program Studi Magister Arsitektur

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Universitas Trisakti
2022/2023
DIAGRAM HUBUNGAN ANTAR STAKEHOLDER
DI DALAM PRANATA PEMBANGUNAN
Teknik
Metode
PEMBANGUNAN
Tahapan

PERATURAN KARYA
KONFLIK BANGUNAN ARSITEKTUR
DAN
TATARUANG
AKTOR / PELAKU
(STAKEHOLDER)
 Pemilik
 Konsultan
 Pelaksana

PRANATA
PEMBANGUNAN

2
DIAGRAM HUBUNGAN ANTARA PEMILIK PROYEK - KONSULTAN – KONTRAKTOR PELAKSANA

PEMILIK
PROYEK
(OWNER)

al

Ko
ktu

nt
ra

ra
nt

kt
Ko

u
al
Koordinasi KONTRAKTOR
KONSULTAN PELAKSANA
(CONSULTANT) (Supervisi) (CONTRACTOR)

• KONTRAKTUAL : Merupakan hubungan professional yang didasarkan atas kesepakatan-kesepakatan yang

dituangkan di dalam suatu kontrak tertulis yang menuntut, adanya keahlian profesi dan
kompetensi masing-masing pihak sesuai bidang keahliannya.
• KOORDINASI : Merupakan sasaran untuk mewujudkan keinginan pemilik proyek/pengguna jasa, yang secara
teknis dapat diukur melalui ke-mangkus-an dan ke-sangkil-an kualitas yang dihasilkan.
Koordinasi ini bisa berwujud pengawasan berkelanjutan dan pengawasan berkelanjutan dan pengawasan
berkala.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 3
 PEMILIK PROYEK :
- Disebut juga, yakin Pihak yang memberikan pekerjaan dan menggunakan jasa konsultan dan kontraktor pelaksana.
- Di dalam hubungan kontraktual swasta pada pihak ini (pemilik proyek – konsultan – kontraktor) tidak diatur secara
spesifik, lebih tergantung pada kontrak-kontrak yang dibuat berdasarkan ketentuan dan kepentingan yang disepakati
Bersama oleh para Pihak yang terlibat.
- Di dalam hubungan kontraktual Swasta pemerintah, dimana pemerintah sebagai pemberi tugas, maka aturan dan
ketentuan penugasan semuanya diatur berdasarkan peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 12 tahun 2021
tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.
Tanpa memperhatikan apakah proyek swasta maupun Pemerintah, maka pemberi tugas/pemilik proyek baik perseorangan,
badan hukum maupun instansi pemerintah yang merealisasikan sebuah proyek, memiliki tugas dan kewajiban sebagai
berikut :
a. Mengendalikan proyek secara keseluruhan;
b. Mengadakan kontrak dengan konsultan dan kontraktor pelaksana yang memuat tugas dan kewajiban para Pihak sesuai
prosedur;
c. Menunjuk konsultan dan kontraktor pelaksana pemenang tendem sebagai pelaksana proyek;
d. Menyediakan dana untuk pelaksanaan proyek;
e. Menandatangani surat perjanjian pekerjaan dengan konsultan dan kontraktor pelaksana beserta SPK-nya;
f. Menetapkan pekerjaan tambah-kurang;
g. Mengeluarkan semua instruksi dan menyerahkan semua dokumen pembayaran kepada konsultan dan kontraktor
pelaksana; dan
h. Menerima hasil pekerjaan dari konsultan dan kontraktor pelaksana.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 4
 KONSULTAN
Di dalam penyelenggaraan bangunan gedung ada 3 macam konsultan yang terlibat yakni : Konsultan Perencana, Konsultan

Pengawas, dan Konsultan Manajemen Konstruksi.

1. KONSULTAN PERENCANA
Yang disebut konsultan perencana di bidang Jasa Konstruksi adalah perorangan/badan hukum yang melaksanakan tugas
konsultansi dalam bidang perencanaan bangunan dan lingkungan beserta kelengkapannya.
Adapun lingkup tugas dan kewajiban konsultan perencana adalah :
a. Membuat konsep pemikiran awal rencananya (Schematic Design);
b. Membuat pra-rancangan (Basic Design), termasuk didalamnya pekerjaan data lapangan, menyusun usulan kerja, dan
pengurusan izin-izin yang diperlukan;
c. Membuat gambar pengembangan rancangan (Development Design), dan detail rancangan (Detail Engineering Design =
DED), rencana kerja dan Syarat-Syarat Teknis (RKS);
d. Membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan Bill of Quantity (BoQ);
e. Mengikuti proses aanwijzing (penjelasan teknik pekerjaan);
f. Mengikuti proses pelelangan pekerjaan (tender);
g. Melakukan pengawasan berkala guna memastikan adanya kesesuaian gambar pelaksana (shop drawing) dengan
pelaksanaan di lapangan.
Menurut UU No. 2/2017 tentang jasa Konstruksi, Konsultan Konstruksi adalah pihak perseorangan/badan hukum yang
memberikan layanan keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi : pengkajian, perencanaan, perancangan,
pengawasan, dan manjemen penyelenggaraan konstruksi suatu bangunan.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 5
2. KONSULTAN PENGAWAS
Yang dimaksud Konsultan Pengawas adalah perseorangan/badan hukum yang mewakili pihak pemilik proyek/pemberi tugas/
pengguna jasa dalam segala sesuatu yang berhubungan dengan pengawasan dan pemanduan antara kesesuaian gambar-gambar
pelaksanaan (shop drawing), syarat-syarat teknis pekerjaan dengan pelaksanaan proyek di lapangan.

Tenaga Ahli yang ada di dalam perusahaan konsultan pengawas, bertugas sesuai keahlian dan kompetensinya untuk mengawasi
segenap kegiatan konstruksi diawali dari :
a. Persiapan pelaksanaan pekerjaan pembangunan konstruksi;
b. Penggunaan material/bahan bangunan terkait jenis dan
c. Pemilihan mutu material/bahan bangunan yang akan di gunakan;
d. Mengawasi terus-menerus selama pekerjaan pembangunan konstruksi berlangsung dari awal hingga akhir;
e. Mengikuti dan mengawasi commissioning test hingga selesai;
f. Serah terima proyek pada tahap pekerjaan;
g. Revisi dan perbaikan finishing proyek apabila ada;
h. Serah terima proyek tahap kedua.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 6
3. KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI
Selain pekerjaan pengawasan sebagaimana dilakukan oleh Konsultan Pengawas, Konsultan Managemen Konstruksi bekerja lebih
awal dibanding Konsultan Perencana maupun Konsultan Pengawas, karena memulai bekerja dengan melaksanakan pengendalian
pada tahap persiapan, tahap perencanaan dan tahap pelaksanaan konstruksi baik pada tingkatan pekerjaan maupun pada
tingkatan operasional, dan pengendalian tersebut meliputi : pengendalian waktu, pengendalian biaya, pencapaian sasaran fisik,
dan tertib administrasi.

Dengan demikian tahapan tugas dan kewajiban Konsultan Manajemen Konstruksi dapat dibagi menjadi :
a. Tahap Persiapan : Membantu pemilik proyek menyusun jadwal menyeluruh pelaksanaan proyek;
b. Tahap Perencanaan : Melakukan review terhadap rancangan yang dibuat oleh Konsultan Perencana;
c. Tahap Pelaksanaan : Melakukan pengawasan terus-menerus selama pekerjaan konstruksi berlangsung dari
awal hingga akhir;
d. Tahap Akhir Pelaksana : Mengikuti dan Mengawasi commissioning test, serah terima tahap pertama, revisi dan
perbaikan finishing proyek bila ada, dan serah terima tahap kedua.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 7
Layanan Jasa Konsultan Manajemen Konstruksi ini diselengggarakan untuk pekerjaan dengan spesifikasi :
- Bangunan gedung bertingkat > 4 lantai;
- Bangunan dengan luas lantai total > 5.000 m2;
- Bangunan gedung fungsi khusus (BGFK);
- Bangunan gedung yang melibatkan lebih dari satu konsultan perencana, dan lebih dari satu konstruksi pelaksana;
- Bangunan gedung yang pelaksanaan pembangunannya lebih dari satu tahun anggaran (proyek tahun jamak = multy years project).
Adapun untuk proyek-proyek bangunan gedung milik Pemerintah, masih ada satu lagi konsultan yang terlibat, yakni :
Value Engineering Consultant, dimana konsultan ini dilibatkan apabila nilai proyek > Rp. 50.000.000.000,-.
Tugas konsultan ini adalah melakukan tinjau ulang terhadap rancangan yang telah selesai dibuat terhadap pelaksanaan proyek yang
memungkinkan untuk melakukan penghematan biaya.
Dengan metode Value Engineering dapat dilakukan pendekatan yang sistematis, rapi, dan terorganisir dalam menganalisis nilai (value)
dari inti permasalahan terhadap fungsi; atau kegunaannya, namun tetap konsisten terhadap kebutuhan akan tampilan bangunan
(façade), kualitas, dan pemeliharaan bangunan.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 8
 KONTRAKTOR PELAKSANA
Pekerjaan pelaksanaan konstruksi bangunan gedung adalah kegiatan pelaksanaan pembangunan yang di dalamnya tercakup
pekerjaan bidang arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, serta tata lingkungan (ASMET) beserta kelengkapannya masing – masing
untuk mewujudkan bangunan atau bentuk fisik lainnya.

Pelaksana untuk pekerjaan konstruksi ini dapat berupa perorangan maupun Badan Usaha (Badan Hukum PT, Usaha dagang CV).
Pelaksana inilah yang acap dikenal dengan istilah Kontraktor atau Pemborong. Kontraktor pelaksana wajib memiliki kompetensi
untuk mampu mewujudkan hasil pekerjaan perencanaan menjadi sebuah bangunan karya arsitektur yang baik. Dalam
pekerjaannya Kontraktor Pelaksana terikat dalam perjanjian kontrak dengan Pemberi Tugas.

Atas dasar perjanjian kontrak tersebut, Kontraktor Pelaksana mempunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut :
a. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan yang telah ditetapkan didalam kontrak;
b. Melaksanakan shop drawing (gambar kerja pelaksanaan) sebelum pekerjaan pelaksanaan dimulai;
c. Melaksanakan pembuatan dokumen pekerjaan yang telah dilaksanakan untuk diserahkan kepada Pemberi Tugas;
d. Melaksanakan pembuatan laporan kemajuan proyek;
e. mengasuransikan pekerjaan pelaksanaan dari kegagalan bangunan;
f. Mengasuransikan para pekerjanya dari resiko kecelakaan kerja;
g. Perbaikan atas kekurangan pekerjaan akibat dari kelalaian pada pelaksanaan;
h. Penyerahan hasil pekerjaan setelah proyek selesai.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 9
 MODEL KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

 Kontrak Biasa
- Kontrak Biasa adalah bentuk kontrak kontraktual
PEMILIK
yang lingkup pekerjaannya terdiri KONSULTAN PROYEK
PERENCANA (OWNER)
dari merancang, mengawasi, dan
membangun
- KAK disusun oleh Pemilik mengawasi kontraktual
Proyek/Pemberi Tugas berkala

- Masing-masing para pihak yang

melaksanakan
terlibat langsung memiliki kontrak KONTRAKTOR
kontraktual
dengan Pemilik Proyek PROYEK PELAKSANA
- Kontrak semacam ini memberikan
kesempatan pada masing-masing
pihak untuk bekerja dengan memiliki
otoritas/wewenang sendiri-sendiri
dan hanya bertanggung jawab
kepada Pemilik Proyek semata KONSULTAN
PENGAWAS/
- Bentuk kontrak semacam telah lazim mengawasi MK
dilakukan, baik untuk proyek-proyek
kecil, menengah, dan besar
Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 10
 MODEL KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

 Kontrak Rancang – Bangun ( Design & Built Contract )

PEMILIK
- Kontrak Rancang Bangun adalah bentuk kontrak yang PROYEK
(OWNER)
lingkup pekerjaannya terdiri dari merancang dan
al
membangun; k tu
ntra
ko
- KAK disusun oleh pemilik proyek/pemberi tugas; kontraktual

- Kontraktor pelaksana memiliki tugas untuk melakukan

KONSULTAN
pekerjaan perancangan dan pelaksanaan dapat PENGAWAS /
KONTRAKTOR
menunjuk konsultan perencananya sendiri; PELAKSANA
MK

- Kontrak semacam ini dapat memperkecil resiko

n kontraktual
kesalahan dalam perhitungan harga karena kontraktor ka
mengawasi a na
s
pelaksana terlibat langsung dalam proses lak
me
perancangannya;
mengawasi KONSULTAN
- Kementrian PUPR dan Pemprov DKI Jakarta telah PROYEK PERENCANA
berkala
melaksanakan pola Kontrak Rancang – Bangun ini
sejak lama.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 11
 JENIS KONTRAK KERJA KONSTRUKSI
JENIS KONTRAK URAIAN
Lumpsum - Digunakan dalam hal ruang lingkup, waktu pelaksanaan, dan produk/keluaran
(Harga Pasti & Tetap) dapat didefinisikan dengan jelas.
- Digunakan pada pekerjaan : konstruksi sederhana, terintegrasi (design & build).
Harga Satuan - Digunakan dalam hal ruang lingkup, waktu pelaksanaan, kuantitas/volume tidak
(Unit Price) dapat ditetapkan secara tepat, yang disebabkan oleh sifat/karakteristik, kesulitan
& resiko pekerjaan.
Gabungan Lumpsum - Digunakan dalam hal terdapat bagian pekerjaan yang dikontrakan dengan
&Unit Price lumpsum dan harga satuan, misal : pekerjaan substructure (pondasi) dan upper
structure (bangunan atas).
Turn Key Project - Digunakan dalam hal kontrak atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas
(Terima Jadi) waktu tertentu yang dibangun sekaligus dengan jumlah harga pasti dan tetap
hingga seluruh pekerjaan selesai. Dilaksanakan pada proyek-proyek pekerjaan
konstruksi terintegrasi, misal : Engineering Procurement Construction (EPC),
pembangunan PLTU/PLTA/PLTD, pabrik.

Kontrak Payung - Digunakan dalam pekerjaan yang akan dilaksanakan secara berulang dengan
spesifikasi pasti, namun volume dan waktu pembangunan belum tentu
ditentukan (delivery).
Kontrak payung digunakan pada : pengadaan obat-obatan tertentu di RS, jasa
boga, jasa travel agent, atau pengadaan material.

Kontrak Biaya + Imbalan - Digunakan dalam kontrak hal kontraktormendapatkan penggantian untuk biaya
(Cost & Fee) yang telah diizinkan/ditentukan, ditambah imbalan dengan persentase terhadap
biaya atau imbalan tetap.

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 12
 POLA KERJA SAMA KONSTRUKSI

1. Pola Kerja Sama : 4. 3 syarat kerjasama antara BUMN –

 BOT : Build – Own – Transfer Swasta adalah :
 BOT : Build – Operate – Transfer - Win – Win Solution
 BTO : Build – Transfer – Opearte - Pihak swasta harus memiliki
 BOO : Build – Own – Operate pengalaman lebih dibanding BUMN
 BOOT : Build – Own – Operate – - Kerjasama harus mendorong ekspor
Transfer dan harus bisa menekan import
 BDO : Build – Develop – Operate
5. Untuk kerjsaama BUMN selain tersebut
2. Kerja Sama bisa dilakukan oleh : butir 1 diatas, adalagi tambahan, berupa
 Swasta – Swasta kerjasama :
 BUMN – Swasta  KSP : Kerja Sama Pemanfaatan
 BUMN – BUMN  KSO : Kerja Sama Operasi

3. Untuk kerjasama antara BUMN – Swasta

diatur oleh Permen BUMN No. PER-07
Tahun 2021

Prodi Magister Arsitektur FTSP Universitas Trisakti | Semester Genap 2022/2023 | Mata Kuliah Pranata Pembangunan 13
Terima Kasih

14