Hukum Agraria

HUKUM AGRARIA
OLEH: PUJI WULANDARI K
HAK-HAK AGRARIA
HAK-HAK AGRARIA BERDASARKAN UUPA
1. Hak atas tanah
Yaitu hak yang memberi wewenang untuk
menggunakan
atau
mengusahakan
tanah tertentu
2. Hak Guna air
3. Hak Pemeliharaan dan penangkapan air
4. Hak Guna Ruang Angkasa
Jenis-jenis hak atas tanah menurut

Pasal 16 ayat (1) UUPA:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
HAK
HAK
HAK
HAK
HAK
HAK
HAK
MILIK
GUNA USAHA
GUNA BANGUNAN
PAKAI
SEWA
MEMBUKA TANAH
MEMUNGUT HASIL
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak
tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan

Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang disebutkan dalam
Pasal 53 UUPA ;
Hak gadai
Hak usaha bagi hasil
Hak menumpang
Hak sewa tanah pertanian
HAK MILIK
adalah hak turun temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas

tanah (pasal 20 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA

adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara

(pasal 28 ayat 1 UUPA)
HAK GUNA BANGUNAN

adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah
yang
bukan
miliknya
sendiri,dengan jangka waktu paling lama
30 tahun (pasal 35 ayat 1 UUPA)
HAK PAKAI
adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh

Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya
atau dalam perjanjian dengan pemiliknya
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan
jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal
41 ayat 1 UUPA)
HAK SEWA
adalah hak yang dipunyai seseorang
atau suatu badan hukum mempunyai

hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan tanah milik orang lain
untuk keperluan bangunan, dengan
membayar kepada pemiliknya sejumlah
uang sebagai sewa (pasal 44 ayat 1
UUPA)
HAK HAK AGRARIA

ILMIAH MENCAKUP;
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
SECARA
Hak atas tanah ; hak atas tanah bersifat tetap meliputi; hak
milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
sewa untuk bangunan, hak untuk pengelolaan (HAk
pengelolan diatur dalam PMA No 9/1965 Ttg Pelaksanaan
konversi hak penggunaan atas tanah Negara dan ketentuanketentuan kebijakan selanjutnya. Sedangkan hak atas tanah
yang bersifat sementara. Yaitu hak gadai, hak guna usaha
bagi hasil, hak menumpang, hak sewa tanah pertanian.
Hak tanggungan
Hak bangsa
Hak menguasai Negara
Hak kuasa pertambangan
Hak Guna air
Hak Guna Ruang Angkasa
Hak Mengusahakan hutan
MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH

(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ),
dikelompokkan menjadi 3:
1. hak atas tanah yang bersifat tetap

2. hak atas tanah yang akan ditetapkan
dengan undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara
HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT

TETAP
yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap
ada selama UUPA masih berlaku atau

belum dicabut dengan undang-undang
yang baru.
Macam-macam hak atas tanah adalah hak
milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak membuka tanah, dan hak
memungut hasil.
HAK ATAS TANAH YANG AKAN

DITETAPKAN DENGAN UNDANGUNDANG
yaitu hak atas tanah yang akan lahir

kemudian,yang akan ditetapkan dengan
undang-undang

SEMENTARA
yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,
dalam waktu yang singkat akan dihapuskan

dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan,
mengandung sifat feodal, dan bertentangan
dengan jiwa UUPA.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.
Dari segi asal tanahnya, hak atas

tanah dibedakan menjadi 2
kelompok, yaitu :
1. Hak atas tanah yang bersifat primer
2. Hak atas tanah yang bersifat sekunder
Hak atas tanah yang bersifat

primer
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari
tanah Negara. Macam-macam hak atas
tanah ini adalah hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan atas tanah
Negara, hak pakai atas tanah Negara.
Hak atas tanah yang bersifat

sekunder
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah
pihak lain
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai
atas tanah hak pengelolaan, hak pakai atas
tanah hak milik, hak sewa untuk bangunan, hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.
HAK MILIK
Ketentuan mengenai hak milik disebutkan
dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA.
Secara khusus diatur dalam Pasal 20

sampai dengan Pasal 27 UUPA.
PENGERTIAN HAK MILIK

(PASAL 20 AYAT 1 UUPA)
HAK MILIK adalah hak turun temurun,
terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah dengan mengingat
ketentuan dalam pasal 6
Turun-temurun artinya hak milik atas

tanah dapat berlangsung terus selama
pemiliknya masih hidup dan pemiliknya
meninggal dunia, maka hak miliknya dapat
dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik
Terkuat, artinya hak milik atas tanah
lebih kuat bila dibandingkan dengan hak

atas tanah yang lain, tidak mempunyai
batas
waktu
tertentu,
mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain,
dan tidak mudah hapus
Terpenuh, artinya hak milik atas tanah

memberi wewenang kepada pemiliknya
paling luas bila dibandingkan dengan hak
atas tanah yang lain, dapat menjadi induk
bagi hak atas tanah yang lain, tidak
berinduk pada hak atas tanah yang lain,
dan penggunaan tanah lebih luas bila
dibandingkan dengan hak atas tanah yang
lain.
Subyek HAK MILIK

1. Perseorangan
2. Badan-badan hukum
PERSEORANGAN
Hanya warga Negara Indonesia yang
dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat
(1) UUPA)
BADAN-BADAN HUKUM
Pemerintah
menetapkan badan-badan
hukum yang dapat mempunyai hak milik
dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2)
UUPA)
TERJADINYA HAK MILIK

Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22
UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi
menurut hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah yang terjadi

menurut hukum adat
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan
pembukaan tanah (pembukaan hutan)
atau terjadi karena timbulnya lidah tanah
(Aanslibing)
Hak milik atas tanah terjadi karena

Hak milik atas tanah yang terjadi disini
berasal dari tanah Negara. Hak milik atas

tanah ini terjadi kerena permohonan
pemberian hak milik atas tanah oleh
pemohon dengan memenuhi prosedur dan
persyaratan yang telah ditentukan oleh
BPN
Hak milik atas tanah terjadi kerena

ketentuan undang-undang
Hak milik atas tanah ini terjadi karena
undang-undanglah yang menciptakannya
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1,
Pasal II, dan pasal III dan pasal VII
ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi
UUPA.
HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27

UUPA)
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh
3.
4.
5.
pemiliknya
karena ditelantarkan
karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.
HAK GUNA USAHA

Ketentuan mengenai Hak guna usaha
disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b
UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal
28 sampai dengan pasal 34 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA USAHA

(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)
HAK GUNA USAHA adalah hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara, dalam jangka
waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996
menambah guna perusahaan perkebunan
Luas Hak guna Usaha

Adalah perseorangan luas minimal 5
hektar dan luas maksimal 25 hektar
Badan hukum luas minimal 5 hektar dan
luas maksimal ditetapkan oleh kepala

Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat
2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)
Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30

UUPA jo. Pasal 2 PP No. 40 tahun
1996, adalah:
1. warga Negara Indonesia
2. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia (badan hukum Indonesia)
ASAL TANAH HAK GUNA USAHA

Adalah tanah Negara
Terjadinya hak Guna Usaha dengan

JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA

MENURUT PASAL 29 UUPA
Pertama kali paling lama 35 tahun dan
dapat diperpanjang paling lama 25 tahun
MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996

Pertama kali paling lama 35 tahun
diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui
25 tahun
Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal

12 ayat 1 PP No. 40 tahun 1996,pemegang
hak Guna Usaha berkewajiban untuk :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Membayar uang pemasukan kepada Negara

Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya
Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai
dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan
oleh instansi teknisi
Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas
tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya
alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup
sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku
Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai
penggunan hak Guna Usaha
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna
Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada
kepala kantor pertanahan
HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA

Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun
1996
Pemegang hak guna usaha berhak
menguasai dan mempergunakan tanah
yang diberikan dengan hak guna usaha
untuk melaksanakan usaha dibidang
pertanian, perkebunan, perikanan, dan
atau peternakan
HAPUSNYA HAK
(PASAL 34 UUPA)
GUNA
USAHA
a. jangka waktunya berakhir

b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
c.
d.
e.
f.
g.
karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
dicabut untuk kepentingan umum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 30 ayat 2
Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor

penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat
tanahnya menjadi tanah Negara adalah:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan

pemberian atau perpanjangannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban
pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah
ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
hak guna usahanya dicabut
tanahnya ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak guna usaha.
Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur

konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi
pemegang Hak guna usaha :
1.
2.
3.
4.
apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang

atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar
bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah
bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas
waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan
untuk
melangsungkan
atau
memulihkan
pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak
diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih
lanjut dengan keputusan presiden
pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak
guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak
guna usaha
jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang
ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha
HAK GUNA BANGUNAN

Ketentuan mengenai hak Guna bangunan
disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c
UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal
35 sampai dengan Pasal 40 UUPA
PENGERTIAN HAK GUNA

BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
Hak guna bangunan yaitu hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan

atas tanah yang bukan miliknya sendiri,
dengan jangka waktu paling lama 30
tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama 20 tahun
ASAL TANAH HAK GUNA

BANGUNAN
Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan
terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara atau tanah milik orang lain
Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

tanah yang dapat diberikan dengan hak guna
bangunan adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.
Subjek hak Guna Bangunan Pasal

36 UUPA jo Pasal 21 PP No. 40
tahun 1996 :
2. Badan hukum yang didirikan menurut
TERJADINYA HAK GUNA

BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH
NEGARA
HAK PENGELOLAAN
HAK MILIK
HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini terjadi dengan
keputusan pemberian hak yang diterbitkan

oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan
pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN
No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya
HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai
dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala
BPN No.9 tahun 1999

TANAH HAK PENGELOLAAN
keputusan pemberian hak usul pemegang

hak pengelolaan yang diterbitkan oleh
BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria
/ kepala BPN No.3 tahun 1999 dan
prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam
Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun
1999

TANAH HAK MILIK
pemberian oleh pemegang hak milik
dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
JANGKA WAKTU HAK GUNA

BANGUNAN
Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No.
40 tahun 1996.

TANAH NEGARA
Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat

diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

TANAH HAK PENGELOLAAN
Hak guna bangunan ini berjangka waktu
untuk pertama kali 30 tahun dapat

diperpanjanguntuk jangka waktu paling
lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

TANAH HAK MILIK
Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling
lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka

waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik
tanah dengan pemegang hak guna bangunan
dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna
bangunan yang baru dengan akta yang dibuat
PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor
pertanahan kabupaten /kota setempat
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA

BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31
PP NO.40 TAHUN 1996)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara

pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan
perjanjian pemberiannya
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada
kepala kantor pertanahan
membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak
guna bangunan tersebut
HAK PEMEGANG HAK GUNA

BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah
selama waktu tertentu

2. mendirikan dan mempunyai bangunan
untuk keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak
lain
4. membebani dengan hak tanggungan
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN

(PASAL 40 UUPA)
a. jangka waktunya berakhir
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
c.
d.
e.
f.
g.
kerena suatu syarat tidak dipenuhi

dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 36 ayat 2
FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB
HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN
ADALAH:
a. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam
b.
c.
d.
e.
f.
g.
keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam

perjanjian pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang
hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum
jangka waktunya berakhir,
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
hak guna bangunannya dicabut
ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan
Tidak dipenuhi, karena:

1. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak
2.
3.
dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak

guna bangunan
tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak guna bangunan antara pemegang hak guna
bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan tanah hak pengelolaan
putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum
tetap
AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA

BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun
1996)
hapusnya hak guna bangunan atas tanah
Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah

Negara
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah
KONSEKUENSI PEMEGANG HAK GUNA BANGUNAN ATAS

HAPUSNYA HAK GUNA BANGUNAN (PASAL 37 DAN 38 PP
NO 40 TAHUN 1996
1.
2.
3.
4.
5.
apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunanbangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan
tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya
dalam waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan
apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan, maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan
diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut
dengan keputusan presiden
pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan
jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas
tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya
pemegang hak guna bangunan
apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah
hak milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib
menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati
dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak
guna bangunan atas tanah hak milik
HAK PAKAI
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam
Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara
khusus diatur dalam pasal 41 sampai
dengan pasal 43 UUPA.
PENGERTIAN HAK PAKAI

Hak pakai menurut pasal 41 ayat 1 UUPA adalah hak
untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban
yangditentukan
dalam
keputusan
pemberiannya
oleh
pejabat
yang
berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
perjanjian pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA
SUBYEK HAK PAKAI

(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut
Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun

1996, yaitu:
2. badan hukum yang didrikan menurut hukum
3.
4.
5.
6.
7.
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

Departemen,
lembaga
pemerintah
Non
Departemen dan pemerintah daerah
Badan-badan keagaman dan social
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang mempunyai
Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional
ASAL TANAH HAK PAKAI

Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan
bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan
dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah
hak pengelolaan atau tanah hak milik.
TERJADINYA HAK PAKAI
1.Hak
pakai atas tanah

Negara
2.Hak pakai atas tanah hak
pengelolaan
3.Hak pakai atas tanah hak
milik
Hak pakai atas tanah Negara

Hak pakai ini diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Badan Pertanahan
Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan
pemberian
hak
pakai
didaftarkan
kepada
kepala
Kantor
pertanahan Kabupaten/kota setempat
untuk dicatat dalam buku tanah dan
diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti
Hak pakai atas tanah hak

pengelolaan
Hak pakai ini diberikan dengan keputusan
pemberian
hak
pakai
oleh
BPN
berdasarkan usul pemegang hak pakai.
Hak pakai ini terjadi sejak keputusan
pemberian hak pakai didaftarkan kepada
kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota
setempat untuk dicatat dalam buku tanah
dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda
bukti
Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai ini terjadi dengan pemberian
tanah oleh pemilik tanah dengan akta

yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib
didaftarkan
ke
kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota
setempat
untuk
dicatatkan dalam buku tanah.
JANGKA WAKTU HAK PAKAI

Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan
secara tegas berapa lama jangka waktu

hak pakai. Pasal ini hanya menentukan
bahwa hak pakai dapat diberikan selama
jangka waktu tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu

hak pakai diatur dalam pasal 45 sampai
pasal 49:
1. Hak pakai atas tanah Negara

2. Hak pakai atas tanah pengelolan
3. Hak pakai atas tanah hak milik
Hak pakai atas tanah Negara

Hak pakai ini berjangka waktu untuk
pertama kali paling lama 25 tahun, dapat

lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
Hak pakai atas tanah pengelolaan

Hak pakai ini berjangka waktu untuk
pertama kali paling lama 25 tahun, dapat

lama 20 dan dapat diperbaharui untuk
Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai ini diberikan untuk jangka
waktu paling lama 25 tahun dan tidak

dapat diperpanjang lagi.
KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI
(Berdasarkan Pasal 50 dan pasal 51

PP no 40 tahun 1996 )
1.
2.
3.
4.
5.
6.
membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara

pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya,
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada
Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak
pakai tersebut hapus
menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan kabupaten/kota setempat
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai
HAK PEMEGANG HAK PAKAI

(Berdasarkan pasal 52 PP No.40 tahun
1996)
1. menguasai dan mempergunakan tanah selama

2.
3.
4.
waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau

usahanya
memindahkan hak pakai kepada pihak lain
membebaninya dengan hak tanggungan
menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan
tertentu
HAPUSNYA HAK PAKAI

(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)
1. berakhirnya
2.
3.
4.
5.
jangka waktu sebagaimana

ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangan
atau
dalam
perjanjian
pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktu berakhir
hak pakainya dicabut
ditelantarkan
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak

pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka
waktu berakhir, karena:
a. tidak
b.
c.
dipenuhinya
kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
tidak dipenuhinya syarat-syarat
atau
kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian pemberian hak pakai antara
pemegang hak pakai dengan pemilik tanah
atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan
putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap
Konsekuensi hapusnya pemegang hak

pakai menurut pasal 57 PP No. 40
tahun 1996
1. apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak
2.
3.
diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang

hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda
benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya
kepada Negara dalam keadaan kosong selambat
lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak
pakai
dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai
diberikan ganti rugi
jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan
dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak pakai
HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat
1 huruf e UUPA, secara khusus diatur
dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA
PENGERTIAN HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA
Seseorang atau suatu badan hukum
mempunyai hak sewa atas tanah, apabila

ia berhak mempergunakan tanah milik
orang lain untuk keperluan bangunan
dengan membayar kepada pemiliknya
sejumlah uang sebagai sewa.
Objek hak sewa untuk bangunan

Hak atas tanah yang dapat disewakan
kepada pihak lain adalah hak milik dan

objek yang disewakan oleh pemilik tanah
kepada pihak lain(pemegang hak sewa
bangunan) adalah tanah bukan bangunan
PEMEGANG HAK SEWA BANGUNAN

(Menurut pasal 45 UUPA)
1. warga negara Indonesia
2. orang asing yang berkedudukan di
Indonesia
3. badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan bekedudukan di
4. badan hukum asing yang mempunyai
JANGKA WAKTU HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
UUPA tidak mengatur secara tegas jangka
waktu hak sewa untuk bangunan, jangka

waktu diserahkan kepada kesepakatan
antara pemilik tanah dengan pemegang
hak sewa untuk bangunan
HAPUSNYA HAK SEWA UNTUK

BANGUNAN
1. jangka waktunya berakhir
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
3.
4.
5.
dikarenakan pemegang hak sewa untuk

bangunan tidak memenuhi syarat sebagai
pemegang hak sewa untuk bangunan
dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk
bangunan sebelum jangka waktunya berakhir
hak milik atas tanah dicabut untuk
kepentingan umum
tanahnya musnah

SEMENTARA
1. HAK GADAI (GADAI TANAH)
2. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN
BAGI HASIL)
3. HAK MENUMPANG
4. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
HAK GADAI (GADAI TANAH)

MENURUT BOEDI HARSONO
HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan
antara seseorang dengan tanah kepunyaan

orang lain,yang telah menerima uang gadai
daripadanya. Selama uang gadai belum
dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh
pemegang gadai. Selama itu hasil tanah
seluruhnya
menjadi
pemegang
gadai.
Pengembalian uang gadai atau lazim disebut
penebusan tergantung kepada kemauan atau
kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.
PARA PIHAK DALAM HAK

GADAI(GADAI TANAH)
1. pemilik tanah pertanian disebut pemberi
gadai
2. pihak yang menyerahkan uang kepada
pemberi
gadai
adalah
penerima(pemegang) gadai
PERBEDAAN HAK GADAI

TANAH)DENGAN
GADAI
HUKUM PERDATA
(GADAI
DALAM
Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum

yang berupa perjanjian penggarapan tanah
pertanian oleh orang yang memberikan uang
gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata
terdapat dua perbuatan hukum yang berupa
perjanjian pinjam meminjam uang sebagai
perjanjian pokok
dan penyerahan benda
bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian
ikutan.
JANGKA WAKTU HAK GADAI

(GADAI TANAH)
1. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya
tidak ditentukan
2. hak gadai (gadai tanah) yang lamanya
ditentukan
hak
gadai (gadai tanah) yang

lamanya tidak ditentukan
Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak
ditentukan lamanya, maka pemilik tanah

pertanian
tidak
boleh
melakukan
penebusan sewaktu-waktu
hak
gadai (gadai tanah)

lamanya ditentukan
yang
Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik
tanah baru dapat menebus tanahnya

kalau jangka waktu yang diperjanjikan
dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.
CIRI-CIRI HAK GADAI (GADAI

TANAH)
MENURUT HUKUM ADAT:
a. hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa
b. pemegang gadai selalu berhak untuk
mengulanggadaikan tanahnya
c. pemegang gadai tidak boleh menuntut
supaya tanahnya segera ditebus
d. tanah yang digadaikan tidak bisa secara
otomatis menjadi milik pemegang gadai
bila tidak ditebus
Menurut Boedi Harsono sifat dan

ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada

suatu waktu akan hapus
hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya
pemegang gadai
Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah
yang lain
hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya
dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan
gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan
hubungan gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga
(memindahkan gadai atau doorverpanden)
hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas
tanahnya dialihkan kepada pihak lain
selama
hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas
persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah
(mendalami gadai)
sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan
hapus
HAPUSNYA HAK GADAI (GADAI

TANAH)
1. telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah
2.
3.
4.
5.
(pemberi gadai)
hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau
lebih
adanya putusan pengadilan yang menyatakan
bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah
atas tanah yang digadaikan karena pemilik
tanah tidak dapat menebus dalamjangka
waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak
dalam gadai tanah
tanahnya dicabut untuk kepentingan umum
tanahnya musnah
HAK USAHA BAGI HASIL

(PERJANJIAN BAGI HASIL)
PENGERTIAN
Pasal 53 UUPA
tidak memberikan
pengertian apa yang dimaksud hak usaha
bagi hasil.
Menurut boedi harsono

Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau
badan hukum (yang disebut penggarap) untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas
tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut
pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan
dibagi antara kedua belah pihak menurut
imbangan yang telah disepakati
Perjanjian bagi Hasil Tunduk Pada Hukum

Adat
Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil

(perjanjian bagi hasil)
Menurut uu no 2 tahun 1960
Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara
tertulis di muka Kepala desa, disaksikan

oleh minimal dua orang saksi, dan
disahkan oleh camat setempat serta
diumumkan dalam kerapatan desa yang
bersangkutan
Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi

Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)
Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun

1960
a. Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan
penggarap dilakukan atas dasar yang adil;
b. Dengan menegaskan hak-hak dan kewajibankewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin
pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;
c. Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a
dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan
bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan
berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan
dan mengusahakan tanahnya.
Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Usaha

Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)
Menurut Boedi Harsono
a. Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas
b. Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada
c.
d.
e.
f.
pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya

Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya
hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak
lain
Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap
meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik
tanahnya meninggal dunia
Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan
khusus (diKantor Kepala desa)
Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada
waktunya akan dihapus
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil

Menurut Hukum Adat
Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya
berlaku satu (1)tahun dan dapat

diperpanjang, akan tetapi perpanjangan
jangka
waktunya
tergantung
pada
kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi
penggarap tidak ada jaminan untuk dapat
menggarap dalam waktu yang layak
Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil

Menurut UU no 2 tahun 1960
a. Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk
b.
c.
d.
tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk

tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun
Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik
atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain
Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi
hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan
kewajiban yang sama
Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya
jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila
jika ada persetujuan kedua belah pihak yang
bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala
desa
Hak dan kewajiban pemilik tanah

Hak pemilik tanah
Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan
atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak

dan berhak menuntut pemutusan hubungan
bagi hasil jika ternyata kepentingannya
dirugikan penggarap
Kewajiban pemilik tanah
Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap
dan membayar pajak atas tanah yang garapan
yang bersangkutan
Hak dan kewajiban penggarap

tanah
Hak penggarap tanah
Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk
mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima

bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah
pihak
Kewajiban penggarap
Mengusahakan
tanah
tersebut
dengan
baik,
menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak
pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi
tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah
garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik
setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil
HAPUSNYA HAK USAHA BAGI

HASIL
2. atas persetujuan kedua belah pihak ,
perjanjian bagi hasil diakhiri

3. pemilik tanahnya meninggal dunia
4. adanya pelanggaran oleh penggarap
terhadap larangan dalam perjanjian bagi
hasil
5. tanahnya musnah
HAK MENUMPANG
PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud hak menumpang
Menurut Boedi harsono

Hak menumpang adalah
hak yang
memberi wewenang kepada seseorang
untuk mendirikan dan menempati rumah
diatas tanah pekarangan milik orang lain.
CARA TERJADINYA
Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar
kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang
lain yang belum mempunyai rumah sebagai
tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak
ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat
desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian
hukum dan perlindungan hukum bagi kedua
belah pihak.
SIFAT DAN CIRI-CIRI HAK

MENUMPANG
1. tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena
2.
3.
4.
5.
6.
sewaktu-waktu dapat dihentikan

hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu
dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia
memerlukan tanah tersebut
pemegang hak menumpang tidak wajib membayar
sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah
tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan
bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh
ahli warisnya
tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan
ahli warisnya
HAPUSNYA HAK MENUMPANG

1. pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri
2.
3.
4.
hubungan hukum antara pemegang hak

menumpang dengan tanah yang bersangkutan
hak milik atas tanah yang bersangkutan
pemegang hak menumpang melepaskan
secara sukarela hak menumpang
tanah musnah
HAK SEWA TANAH PERTANIAN

PENGERTIAN
UUPA tidak memberikan pengertian apa
yang dimaksud dengan hak sewa tanah

pertanian.
Hak sewa tanah pertanian adalah suatu

perbuatan
hukum
dalam
bentuk
penyerahan penguasaan tanah pertanian
oleh pemilik tanah kepada pihak lain
(penyewa)dalamjangka waktu tertentu
dan sejumlah uang sebagai sewa yang
ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua
belah pihak.
CARA TERJADINYA
Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi
dalam bentuk perjanjian

yang tidak
tertulis atau tertulis yang memuat unsureunsur para pihak , objek, uang sewa,
jangka waktu hak dan kewajiban bagi
pemilik tanah pertanian dan penyewa.
HAPUS HAK SEWA TANAH

2. hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa
3.
4.
5.
6.
persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu

diperkenankan oleh pemilik tanah
hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh
penyewa
hak atas tanah dilepaskan secara
oleh
penyewa
hak atas tanah tersebut dicabut untuk
kepentingan umum
tanahnya musnah
PENDAFTARAN TANAH
Pendaftaran Hak atas Tanah diatur:
PP
No. 24 Tahun
pendaftaran tanah
1997
tentang
PENGERTIAN PENDAFTARAN
TANAH
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus

menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian
serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta hakhak tertentu yang membebaninya.
TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan
2.
3.
hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang

tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang
terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan
mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenal bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang
sudah terdaftar;
untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Penyelenggara Pendaftaran tanah

Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh
Badan Pertanahan Nasional
Pendaftaran tanah dilaksanakan

melalui 2(dua)system:
1. Pendaftaran tanah sistematik
2. Pendaftaran tanah secara sporadik
Pendaftaran Tanah Sistematik

Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali yang dilakukan secara

serentak yang meliputi semua obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan
Pendaftaran
tanah secara sistematik

diselenggarakan atas prakasa pemerintah
berdasarkan suatu rencana kerja jangka
panjang dan tahunan serta dilaksanakan
diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh
Menteri Negara Agraria/Kepala BPN
Pendaftaran Tanah Sporadik

Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali
beberapa obyek
wilayah atau
desa/kelurahan
massal
mengenai satu atau

pendaftaran tanah dalam
bagian wilayah suatu
secara individual atau
Pendaftaran
tanah
secara
sporadik
dilaksanakan atas permintaan pihak yang
berkepentingan, yaitu pihak yang berhak
atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan
oleh Kepala kantor Pertanahan dengan

dibantu oleh PPAT dan pejabat lain yang
ditugaskan untuk melaksanakan kegiatankegiatan tertentu
Dalam hal pendaftaran tanah sistematis
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
Panitia Ajudikasi
Penunjukan
panitia ajudikasi untuk

membantu
tugas
Kepala
Kantor
Pertanahan dalam Pendaftaran Tanah
sistemetis dimaksudkan agar tugas-tugas
rutin para Kepala Kantor tidak terganggu,
mengingat kegiatan Pendaftaran Tanah
secara sistematis pada umumnya bersifat
massal dan besar-besaran
Panitia Ajudikasi dibentuk oleh Menteri

atau Pejabat yang ditunjuk, terdiri atas:
Seorang ketua merangkap anggota yang dijabat
oleh seorang pegawai Badan Pertanahan

Nasional
Beberapa anggota yaitu seorang pegawai BPN
yang mempunyai kemampuan pengetahuan
dibidang pendaftaran tanah, seorang pegawai
BPN yang mempunyai kemampuan pengetahuan
dibidang
hak-hak
atas
tanah,
Kepala
desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau
seorang
pamong
Desa/Kelurahan
yang
ditunjuknya. Panitian ini dibantu oleh satuan
tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas
pengumpulan data yuridis dan satuan tugas
administrasi
Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah
dengan seorang anggota yang sangat diperlukan

dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai
bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan
yang bersangkutan, seperti Tetua Adat yang
mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidangbidang tanah setempat, khususnya didaerah
yang hukum adatnya masih kuat.
OBYEK PENDAFTARAN TANAH

1. bidang-bidang
2.
3.
4.
5.
6.
tanah yang dipunyai

dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
tanah hak pengelolaan;
tanah wakaf
hak milik atas satuan rumah susun
hak tanggungan
tanah Negara
Wilayah Tata Usaha Pendaftaran

Tanah
Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah
adalah desa atau kelurahan yang merupakan

satuan wilayah Pemerintah Desa/Kelurahan
sebagaimana diatur dalam UU No. 5 tahun 1979,
tentang pemerintah desa
Satuan wilayah tata usaha Pendaftaran Tanah
Hak Guna Usaha, Hak pengelolaan, hak
tanggungan dan Tanah negara, serta obyek Hak
tanggungan
dapat
meliputi
beberapa
desa/kelurahan
ASAS PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran
dilaksanakan
asas sederhana, aman,
muktakhir dan terbuka
berdasarkan
terjangkau,
Azas sederhana
Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan
pokok maupun prosedur pendaftaran
tanah dengan mudah dapat dipahami oleh
pihak-pihak
yang
berkepentingan,
terutama para pemegang hak
Azas aman
Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa
pendaftaran tanah perlu diselenggarakan

dengan teliti dan cermat, sehingga
hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai dengan tujuannya
Azas terjangkau
Dimaksudkan
agar pihak-pihak yang

memerlukannya,
terutama
golongan
ekonomi
lemah,
dapat
terjangkau
pemberian pelayanan pendaftaran tanah
Azas Mutakhir
Dimaksudkan kelengkapan yang memadai
dalam
pelaksanaan
dan
berkesinambungan pemeliharaan data
pendaftaran tanah
Data yang tersedia harus menunjukkan
keadaan yang mutakhir, sehingga perlu
diikuti
kewajiban
mendaftar
dan
pencatatan perubahan-perubahan yang
terjadi
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya
data pendaftaran tanah secara terus

menerus dan berkesinambungan sehingga
data yang tersimpan di Kantor pertanahan
selalu up to date, sesuai dengan
kenyataan dilapangan
Dengan demikian masyarakat dapat
memperoleh keterangan mengenai data
yang benar setiap saat (azas keterbukaan)
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan
hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah

yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas
tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi
informasi data yang berkaitan dengan aspek
fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang
sudah terdaftar, terbuka untuk umum
Dalam mencapai tujuan tertib administrasi
pertanahan, maka setiap bidang atas satuan
rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan
dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun wajib didaftarkan
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang

dilakukan pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur meliputi 6 hal,
yaitu:
Pengumpulan
Pengolahan
Pembukuan
Penyajian, serta
Pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk
peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan

satuan-satuan rumah susun
Termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak
milik atas satuan rumah susun serta hak-hak yang
membebani
Sebelum PP no 24 tahun 1997 diterbitkan, lingkup

kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP No.10
tahun 1961 sebagaimana pasal 19 ayat 2,
meliputi;
Pengukuran, pemetaan dan pembukuan
tanah
Pendaftaran dan peralihan hak atas tanah
Pemberian surat tanda bukti hak atau
sertifikat
Pelaksanaan pendaftaran tanah menurut
PP No.24 tahun 1997 meliputi kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali
(dahulu disebut opzet) dan pemeliharaan
data pendaftaran, atau dahulu dikenal
sebagai bijhouding
Pendaftaran tanah untuk pertama kali
adalah
kegiatan
pendaftaran
yang
dilakukan terhadap obyek pendaftaran
tanah yang belum didaftar berdasarkan PP
10/1961 dan PP 24/1997
Pemeliharaan data pendaftaran tanah
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah,
daftar nama, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat dengan perubahan-perubahan
yang terjadi kemudian.
Data fisik adalah keterangan mengenai letak,
batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah

susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian
bangunan diatasnya
Data yuridis adalah keterangan mengenai status
hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun
yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak
lain serta beban-beban lain yang membebani
PENDAFTARAN TANAH UNTUK

PERTAMA KALI
Pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara

sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik(pasal
13)
Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada
suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah
yang ditetapkan oleh Menteri
Apabila suatu kelurahan/desa belum ditetapkan sebagai
wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka
pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sporadik, yang dilakukan atas permintaan
pihak yang berkepentingan
Kegiatan pendaftaran tanah

pertama kali, meliputi;
a)
b)
c)
d)
e)
Pengumpulan dan pengolahan data fisik

Pembuktian hak dan pembukuannya
Penerbitan sertifikat
Penyajian data fisik dan data yuridis
Penyimpanan
daftar
umum
dan
dokumen
A. Pengumpulan dan Pengolahan

Data fisik
Data fisik adalah keterangan mengenai
letak, batas, dan luas bidang tanah dan

satuan rumah susun yang didaftar,
termasuk keterangan mengenai adanya
bangunan di atasnya.
Dalam
rangka
pengumpulan
dan
pengolahan data fisik, dilakukan kegiatan
pengukuran dan pemetaan
Kegiatan Pengukuran dan

Pemetaan, meliputi:
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan batas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidangbidang tanah dan pembuatan
pendaftaran
d. Pembuatan daftar tanah
e. Pembuatan surat ukur
peta
B.Pembuktian Hak dan

Pembukuannya
Ketentuan
yang berkaitan
kegiatan ini meliputi:
1. Pembuktian hak baru
2. Pembuktian hak lama dan
3. Pembukuan hak
dengan
Pembuktian Hak baru
a.
b.
c.
d.
e.
Untuk keperluan pendaftaran hak,

Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:
Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang
memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang
berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah
negara atau hak pengelolaan
Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh
pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan
apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah
hak milik
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak
pengelolaan oleh pejabat yang berwenang
Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf
Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan Akta
pemisahan
Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian
hak tanggungan
Pembuktian hak lama

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas
tanah yang berasal konversi hak-hak lama,
dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai
adanya hak tersebut, berupa bukti-bukti tertulis,
keterangan saksi dan/atau pernyataan yang
bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh
Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah
secara sistematik atau oleh Kepala Kantor
Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
sporadik, dianggap cukup mendaftar hak,
pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya
Pembukuan hak
Pembukuan hak dilakukan berdasarkan
alat bukti dan berita acara pengesahan
C.Penerbitan Sertifikat Tanah

Menurut PP No.10 tahun 1961, yang disebut
sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat

ukur yang dijahit menjadi satu bersama-sama
dengan suatu kertas sampul yang bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria
Sertifikat tanah terdiri dari:
Salinan buku tanah
Salinan surat ukur
Kertas sampul
Menurut PP No.24 tahun 1997

Sertifikat tanah adalah surat tanda bukti
hak sebagaimana dimaksud dalam pasal

19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas
tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,
hak milik atas satuan dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan
Sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan

pemegang hak yang bersangkutan sesuai
dengan data fisik dan data yuridis yang telah
didaftar dalam buku tanah.
Sertifikat tanah hanya boleh diserahkan kepada

pihak yang namanya tercantum dalam buku
tanah, sebagai pemegang hak, atau kepada
pihak yang diberikan kuasa oleh pemegang hak.
Data fisik dan data yuridis yang termuat

dalam sertifikat sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur dan buku tanah hak
yang bersangkutan, maka sertifikat tanah
merupakan surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat
Apabila suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat
secara sah atas nama orang atau badan hukum yang

memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan
secara nyata menguasai tanah tersebut, maka pihak lain
yang merasa mempunyai hak atas tanah tersebut tidak
dapat lagi menuntut haknya apabila dalam waktu 5
tahun sejak diterbitkannya sertifikat tersebut tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada
pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan
sertifikat tersebut
D. Penyajian data fisik dan data

yuridis
Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, Kantor Pertanahan
menyelenggarakan Tata Usaha Pendaftaran Tanah dalam Daftar Umum.

Daftar Umum terdiri dari:
Peta pendaftara, yaitu peta yang menggambarkan bidang atau bidangbidang tanah untuk keperluan pembukuan
Daftar tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas
bidang tanah dengan suatu sistem penomoran
Surat ukur, yaitu dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah
dalam bentuk peta dan uraian
Buku tanah, yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis
dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah haknya
Daftar nama, yaitu dokumen dalam bentu daftar yang memuat keterangan
mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak, hak atas tanah, atau hak
pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun
oleh orang perseorangan atau badan hukum
E. Penyimpanan Daftar Umum dan

Dokumen
Dokumen-dokumen yang merupakan alat
pembuktian
(warkah),
diberi
tanda
pengenal dan disimpan di Kantor
Pertanahan yang bersangkutan atau
ditempat lain yang ditetapkan oleh
Menteri sebagai bagian yang terpisah dari
Daftar Umum
Peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku
tanah, daftar nama dan dokumen-dokumen

tersebut harus tetap berada di Kantor
Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan
oleh Menteri.
Untuk mencegah hilangnya dokumen dimaksud
maka apabila ada instansi yang menganggap
perlu untuk memeriksanya, pemeriksaan wajib
dilakukan di Kantor Pertanahan
PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
tanah meliputi :
Pendaftaran peralihan dan pembebanan
hak
Pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila
terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek

pendaftaran tanah yang telah di daftarkan
Perubahan data fisik dimaksud adalah pemisahan,
pemecahan atau penggabungan bidang-bidang tanah
yang sudah didaftar
Perubahan data yuridis terjadi apabila ada pemindahan
hak atas tanah dan atau pembebanan hak atas tanah
yang sudah didaftar
Perubahan yang terjadi oleh pemegang hak atas tanah
wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
PERALIHAN HAK ATAS TANAH

1.
2.
3.
4.
JUAL BELI
HIBAH
PEWARISAN
WAKAF
JUAL BELI
1. Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat
2. Jual Beli Tanah menurut UUPA
Jual Beli Tanah menurut Hukum

Adat
Jual beli tanah adalah suatu perbuatan
pemindahan hak atas tanah yang bersifat
terang dan tunai
Terang berarti perbuatan pemindahan hak
tersebut harus dilakukan dihadapan

kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan hak
dan pembayaran harganya dilakukan
secara serentak
Bentuk-bentuk pemindahan
menurut sistem Hukum adat
hak
milik
1. Yang mengakibatkan pemindahan hak

milik untuk selama-lamanya;
Jual Lepas
Jual Lepas
Jual Lepas merupakan proses pemindahan
hak atas tanah yang bersifat terang dan

tunai, dimana semua ikatan antara bekas
penjual dengan tanahnya menjadi lepas
sama sekali
Jual Lepas
Panjer
Fungsi Panjer
1. Pembicaraan yang mengandung janji
saja
tidak
mengakibatkan
suatu
kewajiban
2. Tanpa panjer, orang tidak merasa terikat
3. Perjanjian pokok (jual beli) belum
terlaksana hanya dengan pemberian
panjer
2. Yang mengakibatkan pemindahan hak

milik yang bersifat sementara
a. Jual Gadai
b. Jual Tahunan
a. Jual Gadai
Jual Gadai merupakan suatu perbuatan
pemindahan hak secara sementara atas

tanah kepada pihak lain yang dilakukan
secara terang dan tunai sedemikian rupa,
sehingga
pihak
yang
melakukan
pemindahan
hak
mempunyai
hak
menebus kembali tanah tersebut
Si Pembeli gadai (penerima gadai) berhak;
1. Menikmati manfaat yang melekat pada

hak milik
2. Mengopergadaikan atau menggadaikan
kembali di bawah harga tersebut kepada
orang lain jika sangat membutuhkan
uang
3. Mengadakan perjanjian bagi hasil
Transaksi ini biasanya disertai

dengan perjanjian tambahan
Kalau tidak ditebus dalam masa yang
dijanjikan, maka tanah menjadi milik yang

membeli gadai
Tanah tidak boleh ditebus sebelum satu,
dua atau beberapa tahun dalam tangan
pembeli gadai
b. Jual Tahunan
Jual tahunan merupakan suatu perilaku
hukum yang berisikan penyerahan hak

atas sebidang tanah tertentu kepada
subjek hukum lain dengan penerima
sejumlah uang tertentu dengan ketentuan
bahwa sesudah jangka waktu tertentu
maka tanah tersebut akan kembali dengan
sendirinya tanpa melalui perilaku hukum
tertentu
Kewenangan si pembeli tahunan

Mengolah tanah, menanami dan memetik
hasilnya, dan berbuat dengan tanah itu
seakan-akan miliknya sendiri dalam jangka
waktu yang diperjanjikan
Jual Beli tanah Menurut UUPA
1.
2.
3.
Sifatnya
Tunai
Terang
Riil
1. Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual

2.
3.
dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh

pembeli dan seketika itu juga hak sudah
beralih
Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti
dengan perbuatan nyata, misalnya telah
diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya
dihadapan kepala desa
Terang, dilakukan dihadapan kepala desa
untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak
melanggar ketentuan hukum yang berlaku
PP 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak

dihadapan PPAT
Syarat jual beli tanah ada 2

1. Syarat materiil
2. Syarat Formil
1. Syarat Materril
a. Pembeli berhak membeli tanah yang
bersangkutan
b. Penjual berhak menjual tanah yang
bersangkutan
c. Tanah hak yang bersangkutan boleh
diperjual belikan dan tidak dalam
sengketa
2. Syarat Formal
Setelah syarat materriil dipenuhi maka
PPAT akan membuat akta jual beli (Pasal

37 PP No 24/1997)
Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka

disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan
surat-surat yang diperlukan kepada PPAT,
1. Jika tanahnya bersertifikat, sertifikat tanahnya

2.
yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya

pendaftarannya
Jika tanahnya belum bersertifikat, surat
keterangan bahwa tanah tersebut belum
bersertifikat, surat-surat tanah yang ada
memerlukan penguatan oleh kepala Desa dan
Camat, dilengkapi dengan surat yang
membuktikan identitas penjual dan pembelinya
yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya
setelah selesai dilakukan jual beli
PengHibahan Tanah
Hibah
tanah merupakan pemberian

seseorang kepada orang lain dengan tidak
ada pengganti apa pun dan dilakukan
secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi
dari pihak penerima pemberian, dan
pemberian itu dilangsungkan pada saat si
pemberi masih hidup
Sebelumnya lahirnya PP No24/1997

Bagi mereka yang tunduk pada
KUHperdata, surat hibah wasiat harus

dibuat dalam bentuk tertulis dari Notaris.
Bagi yang tunduk pada Hukum Adat dapat
membuatnya di bawah tangan, tetapi
proses di kantor pertanahan harus dibuat
dengan akta PPAT
Setelah lahirnya PP No.24 Tahun 1997,

setiap pemberian hibah tanah
dilakukan dengan akta PPAT
harus
D. Pewarisan Tanah
Perolehan hak milik atas tanah yang
terjadi karena pewarisan dari pemilik
kepada ahli waris (Pasal 26 UUPA)
Peralihan hak karena pewarisan telah mendapat penegasan pada Bab

V, Paragraf 3 tentang peralihan Hak Karena Pewarisan sebagaimana
tersebut dalam Pasal 42 Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun
1997,yakni:
1. Untuk peralihan hak karena pewarisan mengenai
2.
bidang tanah hak yang sudah terdaftar, wajib

diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah
sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan , sertifikat
yang bersangkutan, surat kematian orang yang
namanya di catat sebagai pemegang haknya dengan
surat tanda bukti sebagai ahli waris.
Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum
didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen surat
keterangan Kepala Desa/kelurahan yang menyatakan
yang bersangkutan menguasai tanah, dan surat
keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah
tersebut belum bersertifikat ddari kantor pertanahan,
atau surat ket. Kepala Desa/Lurah jika lokasi tanahnya
jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari
pemegang hak yang bersangkutan.
3. Jika
penerima waris terdiri dari satu orang,

pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada
orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai
ahli waris
4. Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu
peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan
akta pembagian waris yang memuat keterangan
bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima
warisan tertentu, pendaftaran hak milik atas tanah
dilakukan
kepada
penerima
warisan
yang
bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai
ahli waris dan akta pembagian warisan
5. Warisan berupa hak atas tanah yang menurut

akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu
didaftarkan belum ada akta pembagian
warisnya, didaftar peralihan haknya kepada
para penerima waris yang berhak sebagai hak
bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian
waris
E. Pewakafan tanah
Wakaf tanah hak milik merupakan suatu
perbuatan hukum seseorang atau badan

hukum yang memisahkan sebagian dari
harta kekayaannya yang berupa tanah hak
milik dan melembagakannya untuk
selama-lamanya
untuk
kepentingan
peribadatan atau kepentingan umum
lainnya sesuai dengan ajaran agama Islam
Ruang Lingkup pengaturan

perwakafan tanah,meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Tanah yang diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik

Perwakafan tanah harus diperuntukkan untuk masyarakat banyak
Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu
yang kekal dan abadi
Tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau
kepentingan umum
Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan
mauqufbih-nya dan selanjutnya statusnya menjadi milik
masyarakat
Wakif tidak bisa menarik kembali terhadap tanah yang telah
diwakafkan
Ikrar harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar
Wakaf untuk mendapatkan akta autentik untuk digunakan
pendaftaran tanah kepada Kepala BPN
Kekuatan Hukum atas tanah yang

di wakafkan,maka:
1. Akta Ikrar wakaf oleh Kepala KUA
2. Dihadiri 2 orang saksi
3. Surat-surat pemilikan tanah, surat
keterangan
kepala
desa,
surat
keterangan pendaftaran tanah
4. Pendaftaran wakaf tanah milik ke kantor
pertanahan
Kabupaten/kota
untuk
memperoleh sertifikat
A. Pendaftaran Peralihan Hak

1. Pemindahan hak
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui jual beli, tukar

menukar,
hibah,
pemasukan
dalam
perusahaan
dan
perbuatan
hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang.
Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para

pihak oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau
kuasanya dan disaksikan oleh sekurangkurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat untuk bertindak sebagai dalam
perbuatan hukum itu
PPAT menolak membuat akta, jika:

Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau
sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor
pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan (a) surat
bukti hak atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dan (b) surat keterangan yang
menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari kantor
Pertanahan atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan
kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh
Kepala Desa/Kelurahan
Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk
bertindak demikian
Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
(pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa)
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak
Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau
instansi berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundangperundangan yang berlaku
Obyek
perbuatan
hukum
yang
bersangkutan sedang dalam sengketa
mengenai data fisik dan data yuridis
Tidak dipenuhinya syarat lain atau
dilangggar larangan yang dientukan dalam
peraturan
perundang-undangan
yang
bersangkutan
Akta PPAT merupakan dasar yang kuat
untuk pendaftaran pemindahan dan

pembebanan hak atas tanah, maka PPAT
bertanggung jawab untuk memeriksa
syarat-syarat untuk sahnya perbuatan
hukum, dengan mencocokkan data yang
terdapat dalam sertifikat dengan daftardaftar yang ada dikantor Pertanahan
Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT
ditandatangani,
maka
PPAT
yang
bersangkutan wajib menyampaikan akta
yang
dibuatnya
beserta
dokumendokumen yang bersangkutan kepada
Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan
secara tertulis kepada para pihak yang
bersangkutan
Kewajiban
PPAT
hanya
sebatas
menyampaikan akta dengan berkasberkasnya kepada Kantor Pertanahan .
Pendaftaran kegiatan selanjutnya serta
penerimaan sertifikatnya menjadi urusan
pihak yang berkepentingan sendiri
2. Pemindahan hak dengan lelang

Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan
lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan

kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat
lelang.
Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum
yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang
wajib meminta keterangan yang paling muktahir
mengenai tanah atau satuan rumah susun yang
akan dilelang dari Kantor Pertanahan.
Permintaan
keterangan dimaksud diajukan

selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu
bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang,
baik dalam rangka lelang eksekusi maupun
lelang non eksekusi
Keterangan dimaksud akan diberikan oleh
Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari
kerja setelah diterimanya permintaan informasi
tersebut
Keterangan mengenai obyek lelang harus

tetap diterbitkan meskipun tanah atau
satuan rumah susun yang menjadi obyek
lelang tersebut sedang dalam sengketa
atau dalam status sitaan, karena
keterangan ini sangat penting bagi
Pejabat
Lelang
untuk
memperoleh
keyakinan tentang obyek lelang
Kepala Kantor Lelang menolak

melaksanakan lelang, apabila:
Mengenai tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun apabila (a) kepadanya tidak diserahkan sertifikat asli hak yang
bersangkutan, kecuali dalam hal lelang eksekusi yang dapat tetap
dilaksanakan walaupun sertifikat hak tersebut tidak diperoleh oleh pejabat
lelang dari pemegang haknya, (b) sertifikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan
Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya disampaikan (a)
surat bukti hak atau surat keterangan kepala desa/kelurahan yang
menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut,
dan (b) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahn, atau untuk tanah
yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari
pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan
Ada perintah Pengadilan Negeri untuk tidak melaksanakan lelang
berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh

melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai
syarat yang harus disampaikan kepada Kepala
kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:
Kutipan risalah lelang yang bersangkutan
(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau
hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang

bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal
sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli
lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala
kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya
sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang
bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat
yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum
terdaftar
Bukti identitas pembeli lelang
Bukti pelunasan harga pembelian
3. Peralihan hak karena Pewarisan

Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena
hukum pada saat pemegang hak yang

bersangkutan meninggal dunia
Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan
wajib didaftar dalam rangka memberikan
perlindungan hukum kepada para ahli waris dan
demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah
serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang
bersangkutan
Ketentuan pendaftaran Peralihan

hak karena waris
Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang
diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat

tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang
hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris
Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib
diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2)
surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai
dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3)
surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari
yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil
diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang
tanah dimaksud belum bersertifikat
Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka
pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang

tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli
waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu
orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada
seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam
surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian
waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada
yang bersangkutan
Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang
menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama
antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar
belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya
didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak
bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris dan atau akta pembagian waris tersebut
Yang dimaksud dengan surat tanda bukti
sebagai ahli waris dapat berupa akta

keterangan hak mewaris, surat penetapan
ahli waris atau surat keterangan waris
4. Peralihan hak karena penggabungan

atau peleburan Perseroan atau
koperasi
Peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah karena penggabungan atau peleburan perseroan

atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur
dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan
terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau
koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau
peleburan tersebut disahkan oleh pejabat yang
berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
Pendaftaran peralihan haknya, cukup diajukan dengan
bukti akta yang membuktikan terjadinya penggabungan
atau peleburan tersebut
Peralihan hak atas tanah atau hak milik
atas satuan rumah karena penggabungan

atau peleburan perseroan atau koperasi
yang didahului dengan likuidasi perseroan
atau koperasi yang bergabung atau
melebur didaftar berdasarkan pemindahan
hak
dalam
rangka
likuidasi
yang
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang
5. Penolakan pendaftaran peralihan hak

(Pasal 45 PP. No 24 tahun 1997 menggariskan bahwa
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan
pendaftaran peralihan hak, jika terdapat salah satu
keadaan, yaitu:)
Sertifikat dan surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah
tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada kantor

pertanahan
Perbuatan hukum, yang (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau
kutupan risalah lelang, kecuali dalam keadaan tertentu
Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap
Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundangan-undangan yang bersangkutan
Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan
Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan Akta PPAT batal atau
dibatalkan oleh Putusan Pengadilan yang telah memperoleh hukum
tetap
Perbuatan hukum yang dibatalakan oleh para pihak sebelum
didaftarkan oleh kantor Pertanahan
Penolakan Kepala Kantor Pertanahan

dilakukan
secara
tertulis
dengan
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu
Surat penolakan disampaikan kepada yang
berkepentingan
disertai
dengan
pengembalian berkas permohonannya
dengan salinan kepada PPAT atau kepala
kantor lelang
B. Pembebanan Hak
Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas
tanah atau hak milik atas satuan rumah susun,

pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik
dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau
satuan Rumah susun yang ditentukan dengan
peraturan perundang-undangan, dapat didaftar
jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku
C. Pendaftaran Perubahan Data

pendaftaran lainnya
Meliputi 7 kegiatan, yaitu:
1. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2. Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang
3.
4.
5.
6.
7.
tanah
Pembagian hak bersama
Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun
Peralihan dan hapusnya hak tanggungan
Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan pengadilan atau penetapan pengadilan
Perubahan nama
1. Perpanjangan jangka waktu hak

atas tanah
Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak
atas tanah dilakukan dengan mencatat pada

Buku
tanah
dan
sertifikat
hak
yang
bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat
yang
berwenang
yang
memberikan
perpanjangan
jangka
waktu
hak
yang
bersangkutan
Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak
mengakibatkan hak tersebut hapus atau
terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu
dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru
2. Pemecahan, pemisahan dan

penggabungan bidang tanah
Pemecahan
Atas permintaan
pemegang
hak
yang
bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah
didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi
beberapa
bagian
yang
masing-masing
merupakan satuan bidang baru dengan status
hukum yang sama dengan bidang tanah semula
Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku
tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat
ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya
Jika hak atas tanah yang bersangkutan
yang dibebani hak tanggungan dan atau

beban-beban
lain
yang
terdaftar,
pemecahan baru boleh dilaksanakan
setelah diperoleh persetujuan tertulis dari
pemegang hak tanggungan atau pihakpihak lian yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
Pemecahan bidang tanah ini harus sesuai
dengan Rencana Tata ruang yang berlaku

dan tidak boleh mengakibatkan tidak
terlaksananya
ketentuan
peraturan
perundang-undangan
yang
berlaku,
misalnya ketentuan landreform yang
menyangkut batas minimal pertanian
Pemisahan
Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dari satu bidang tanah yang

sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian
atau beberapa bagian, yang selanjutnya
merupakan satuan bidang baru dengan
status hukum yang sama dengan bidang
tanah semula
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan
surat ukur, buku tanah dan sertifikat

sebagai satuan bidang tanah baru,
sedangkan pada peta pendaftaran, daftar
tanah, surat ukur, buku tanah dan
sertifikat bidang tanah semula dibubuhkan
catatan mengenai adanya pemisahan
tersebut
Perbedaan pengertian pemisahan

dan pemecahan
Pemecahan (dahulu dikenal dengan istilah
pemisahan/pemecahan
sempurna),
semua
bagian dari bidang tanah semula tidak lagi
mempunyai identitas lama, sedangkan
Pemisahan
(dahulu
pemisahan/pemecahan
sebagian), masih ada sebagian dari bidang
tanah semula yang tidak berubah identitasnya,
kecuali luas dan batas-batasnya
Penggabungan bidang tanah

Atas permintaan pemegang hak yang
bersangkutan dua buah bidang tanah atau

lebih yang sudah didaftar dan letak
berbatasan yang kesemuanya atas nama
pemilik yang sam, dapat digabung
menjadi satu satuan bidang baru jika
semuanya dipunyai dengan jenis hak yang
sama dan bersisa jangka waktu yang
sama
Untuk satuan bidang tanah baru dibuatkan surat
ukur, buku tanah dan sertifikat baru dengan

menghapus surat ukur, buku tanah dan sertifikat
masing-masing
Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan
dan beban-beban lain yang terdaftar, maka
penggabungan bidang tanah baru boleh
dilaksanakan setelah diperoleh persetujuan
tertulis dari pemegang hak tanggungan atau
pihak-pihak lain yang berwenang menyetujui
penghapusan beban yang bersangkutan
3. Pembagian hak bersama

Pembagian hak bersama atas tanah atau
hak milik atas satuan rumah susun

menjadi
hak-hak
masing-masing
pemegang hak bersama di daftar
berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang
membuktikan
kesepakatan
antara
pemegang
hak
bersama
mengenai
pembagian hak bersama tersebut
Suatu hak bersama, baik yang diperoleh sebagai warisan
maupun sebab lain, pada suatu saat perlu dibagi

sehingga menjadi hak individu
Kesepakatan antara pemegang hak bersama perlu
dituangkan dalam akta PPAT yang akan menjadi dasar
dalam pendaftarannya
Pembagian tersebut tidak harus semua pemegang hak
bersama memperoleh bagian, karena dalam pembagian
harta waris seringkali menjadi pemegang hak individu
hanya sebagian dari keseluruhan penerima warisan,
asalkan hal tersebut telah disepakati oleh seluruh
penerima warisan sebagai pemegang hak bersama
4. Hapusnya hak atas tanah dan hak

milik atas satuan rumah susun
Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak

pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan
membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat
Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan,
berdasarkan:
1. Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor
Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi
masa berlakunya;
2. Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang
mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan
atau dicabut;
3. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan
telah dilepaskan oleh pemegang haknya
Apabila
sertifikat tanah dimaksud tidak

diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
hal tersebut dicatat pada Buku Tanah dan Surat
Ukur yang bersangkutan
Untuk mencegah perbuatan hukum mengenai
tanah yang sudah tidak ada haknya tersebut,
maka hapusnya hak yang sertifikatnya tidak
diserahkan tersebut dapat diumumkan oleh
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
5. Peralihan dan hapusnya hak

tanggungan
Pendaftaran peralihan Hak tanggungan
dilakukan dengan mencatatnya pada Buku

tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang
bersangkutan dan pada Buku tanah serta
sertifikat hak yang dibebani berdasarkan
surat tanda bukti beralihnya piutang yang
dijamin
karena
cessie,
subrogasi,
pewarisan atau penggabungan serta
peleburan perseroan
Apabila tanah yang dibebani hak tanggungan
1.
2.
tersebut telah dilelang untuk pelunasan

piutang, maka pendaftaran hapusnya hak
tanggungan(roya) dapat dilakukan dengan
melengkapi persyaratan:
Surat pernyataan kreditur yang melepas Hak
tanggungan atas hak yang dilelang
Kutipan risalah lelang
6. Perubahan data pendaftaran tanah
berdasarkan putusan pengadilan atau

penetapan pengadilan
Panitera pengadilan wajib memberitahukan
kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi

Putusan Pengadilan yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua
Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya
perubahan pada data mengenai bidang tanah
yang sudah didaftar atas satuan rumah susun
untuk dicatat pada Buku Tanah yang
bersangkutan dan sedapat mungkin pada
sertifikat dan daftar-daftar lainnya
Pencatatan dilakukan atas permintaan pihak yang
berkepantingan berdasarkan salinan resmi putusan

Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap atau salinan penetapan Ketua Pengadilan yang
bersangkutan yang diserahkan olehnya kepada Kepala
kantor Pertanahan
Pencatatan hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan
dan hak milik atas satuan rumah susun berdasarkan
putusan pengadilan dilakukan setelah diperoleh surat
keputusan mengenai hapusnya hak (tanda bukti
hak/sertifikat) tersebut dari menteri atau pejabat yang
ditunjuk
7. Perubahan Nama
Pendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah sebagai akibat pemegang hak yang
ganti
nama
dilakukan
dengan,
mencatatnya di dalam buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah atau hak milik
atas
satuan
rumah
susun
yang
bersangkutan berdasarkan bukti mengenai
ganti nama pemegang hak tersebut sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
D.Penerbitan sertifikat Pengganti

Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan
sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang

rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak
digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh
bekas pemegang hak kepada pembeli lelang
dalam suatu lelang eksekusi
Dengan adanya sertifikat pengganti, maka
sertifikat lama dimusnahkan
Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku
tanah yang bersangkutan
Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat
diajukan oleh pihak yang namanya tercantum

sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang
bersangkutan atau pihak lain yang merupakan
penerima hak berdasarkan akta PPAT atau
Kutipan Risalah Lelang
Dalam hal pemegang hak atau penerima hak
sudah meninggal dunia, maka permohonan
sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli
warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
sebagai ahli warisnya
Ketentuan-ketentuan
yang
berkaitan dengan permohonan
pengganti sertifikat adalah :
Permohonan pengganti sertifikat yang
hilang disertai pernyataan dibawah

sumpah dari yang bersangkutan di
hadapan Kepala kantor Pertanahn atau
Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya
sertifikat hak yang bersangkutan
Penerbitan
sertifikat pengganti didahului dengan

pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar
harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu
30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada
keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian
Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap
tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan.
Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka
Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan
sertifikat
pengganti.
Mengenai
dilakukannya
pengumuman
dan
penerbitan
serta
penolakan
penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan
dibuatkan berita acara
Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas
satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada

pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas
surat keterangan dari kepala kantor lelang yang
bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat
diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang
lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah
diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak
berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya pemohon
Pengadaan Tanah
Untuk kepentingan Umum
1.
2.
3.
4.
5.
6.
UUD 1945 Pasal 4 ayat 1

UU No 5 tahun 1960
UU No.51 Prp tahun 1960
UU No 20 tahun 1961 tentang pencabutan hak
atas tanah dan Benda-benda yang ada
diatasnya
UU No.24 tahun 1992 tentang penataan Ruang
Perpres No.36 tahun 2005 Jo.Perpres No.65
tahun 2006
PENGERTIAN
Pengadaan Tanah (pasal 1 Perpres
65 tahun 2006)
Pengadaan tanah, adalah setiap kegiatan
untuk mendapatkan tanah dengan cara

memberikan ganti rugi kepada yang
melepaskan atau menyerahkan tanah,
bangunan, tanaman, dan benda-benda
yang berkaitan dengan tanah
Latar Belakang
1. Meningkatnya
2.
pembangunan
untuk
kepentingan umum yang memerlukan tanah
sehingga pengadaannya perlu dilakukan
secara tepat dan transparan dengan tetap
memperhatikan
prinsip
penghormatan
terhadap hak-hak yang sah atas tanah.
Pengadaan
tanah
untuk
kepentingan
pembangunan yang diatur dalam Kepres No.55
tahun 1993 sudah tidak sesuai lagi sebagai
landasan
hukum
dalam
melaksanakan
pembangunan untuk kepentingan umum
Cara Pengadaan Tanah

Pengadaan tanah bagi kegiatan untuk
kepentingan umum oleh pemerintah

dilaksanakan dengan cara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah.
Pengadaan
tanah
selain
untuk
kepentingan umum oleh pemerintah
dilaksanakan dengan cara jual beli, tukar
menukar atau cara lain yang di sepakati
Melakukan Pencabutan hak atas tanah

untuk kepentingan umum harus dipenuhi
adanya beberapa persyaratan :
1. Pencabutan hak hanya dapat dilakukan bilamana
2.
3.
kepentingan umum harus tegas menjadi dasar dalam

pencabutan hak ini. Termasuk dalam pengertian
kepentingan umum ini adalah kepentingan bangsa,
negara, kepentingan bersama dari rakyat, serta
kepentingan pembangunan.
Pencabutan hak hanya dapat dilakukan oleh pihak
yang berwenang
Pencabutan hak atas tanah harus disertai dengan ganti
kerugian yang layak. Pemilik tanah berhak atas
pembayaran sejumlah ganti kerugian yang layak
berdasarkan atas harga yang pantas.
Pengadaan tanah dilakukan dengan

cara:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Atau cara lain yang disepakati dengan
sukarela
oleh
pihak-pihak
yang
bersangkutan
Pembangunan untuk kepentingan umum

yang
dilaksanakan
pemerintah
atau
pemerintah daerah, meliputi:
1. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (diatas tanah,
2.
3.
4.
5.
6.
7.
diruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah),

saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air
dan sanitasi
Waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan
pengairan
Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api dan
terminal
Fasilitas
keselamatan
umum,
seperti tanggul
penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain
bencana
Tempat pembuangan sampah
Cagar alam dan cagar budaya
Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik
Panitia Pengadaan Tanah

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di
wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan

bantuan
panitia
pengadaan
tanah
kabupaten/kota
yang
dibentuk
oleh
bupati/walikota
Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah
Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur
Pengadaan Tanah yang terletak didua wilayah
Kabupate/Kota atau lebih dilakukan dengan
bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang
dibentuk Gubernur
Pengadaan tanah yang terletak di dua
wilayah provinsi atau lebih, dilakukan

dengan bantuan panitia pengadaan tanah
yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri
yang terdiri atas unsur pemerintah dan
unsur Pemerintahan Daerah terkait
Panitia pengadaan tanah, bertugas:

1.
2.
3.
4.
5.
Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah. Bangunan,

tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah
yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
Mengadakan penelitian mengenai sstatus hukum tanah haknya
akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang
mendukungnya
Menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan
dilepaskan atau diganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas
atau diserahkan
Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat
yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak
atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah
Mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah
dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang
memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau
besarnya ganti rugi
6. Menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti
7.
8.
rugi kepada para pemegang hak atas tanah,

bangunan, tanaman dan benda-benda lain
yang ada diatas tanah
Membuat berita acara pelepasan atau
penyerahan hak atas tanah
Mengadministrasikan dan mendokumentasikan
semua
berkas
pengadaan
tanah
dan
menyerahkan kepada pihak yang berkompeten
Musyawarah
Pengadaan tanah bagi pelaksaan melalui
musyawarah dalam rangka memperoleh:
1. Pelaksanaan
pembangunan
untuk
kepentingan umum dilokasi tersebut
2. Bentuk dan besarnya ganti rugi
Tata cara Musyawarah

1. Dilakukan secara langsung antara pemegang
2.
3.
4.
hak, instansi yang memerlukan tanah dan

panitia
Dalam hal jumlah pemegang hak tidak
memungkinkan terselenggaranya musyawarah
secara efektif, dilakukan melalui perwakilan
atau melalui kuasanya
Penunjukan kuasa dilakukan secara tertulis,
bermaterai diketahui kepala desa atau pejabat
yang berwenang
Musyawah dipimpin oleh Ketua Panitia
Pengadaan tanah
Jangka waktu dan Hasil

Musyawarah
1. Dalam hal kegiatan tidak dialihkan atau dipindahkan
2.
3.
secara teknis tata ruang ketempat lain atau lokasi lain,

maka musyawarah dilakukan selama 120 hari kalender
sejak tanggal undangan pertama
Apabila tidak tercapai kesepakatan panitia menetapkan
besar ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang
wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang
bersangkutan
Apabila
terjadi
sengketa
kepemilikan
setelah
penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan ganti
rugi uang kepada PN
Apabila tercapai kesepakatan antara pemegang
hak atas tanah, instansi pemerintah yang

memerlukan tanah, maka panitia menerbitkan
Keputusan berupa bentuk dan besarnya ganti
rugi sesuai kesepakatan
Penggantian kerugian terhadap bidang tanah
yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan
dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau
bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat
Bentuk ganti rugi berupa:

1.
2.
3.
4.
Uang
Tanah pengganti
Pemukiman kembali
Gabungan dari dua atau lebih bentuk
ganti rugi sebagaimana dimaksud huruf
a,b, dan c
5. Bentuk lain yang disetujui oleh pihakpihak yang bersangkutam
Dasar perhitungan besar ganti rugi

didasarkan atas:
a. NJOP atau nilai nyata/sebenarnya dengan
b.
c.
memperhatikan
NJOP
tahun
berjalan
berdasarkan penilaian lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk panitia
Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh
perangkat daerah yang bertanggung jawab
dibidang banguna
Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat
daerah yang bertanggung jawab di bidang
pertanian
Ganti Rugi diserahkan pada:

1. Pemegang hak atas tanah
2. Nadzir bagi tanah wakaf
3. Apabila tanah dimiliki beberapa orang secara
bersama , sedangkan satu atau beberapa

orang tidak dapat diketemukan, maka ganti
rugi yang menjadi haknya dititipkan di PN yang
wilayah hukumnya meliputi tanah tersebut
Keberatan atas Ganti Rugi

Pemegang hak yang tidak menerima keputusan
panitia, dapat mengajukan keberatan kepada

Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri
sesuai
kewenangan disertai dengan alasan keberatan
Pejabat tersebut mengupayakan penyelesaian
dengan mempertimbangkan pendapat keinginan
pemegang hak atas kuasanya
Setelah
mendengarkan
dan
mempelajari
pendapat dan keinginan serta pertimbangan
panitia, pejabat dapat mengeluarkan keputusan
mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia
Apabila
upaya
yang
dilakukan
Bupati/walikota/Gubernur/Mendagri tetap tidak terima
pemegang hak sedang lokasi tidak dapat dipindahkan maka
diusulkan untuk dilakukan pencabutan hak menurut UU
No.20 tahun 1961
Usul disampaikan pada Kepala BPN dengan tembusan
kepada Menteri dan instansi yang memerlukan tanah
dan menteri hukum dan hak asasi manusia
Setelah menerima usul penyelesaian kepala BPN
berkonsultasi dengan Menteri dan HAM
Permintaan pencabutan hak disampaikan kepada
Presiden oleh Kepala BPN yang ditanda tangani oleh
menteri instansi yang memerlukan tanah dan menteri
hukum dan HAM
Apabila keputusan Presiden tentang ganti rugi tidak
diterima oleh pemegang hak, maka dapat dimintakan
banding pada Pengadilan Tinggi
Tanah yang digarap tanpa ijin yang berhak atau
kuasanya
Penyelesaiannya dilakukan berdasarkan UU No 51
tahun 1960 tentang larangan Pemakaian tanah tanpa
ijin yang berhak atau kuasanya
Pengadaan tanah skala kecil
Pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang

memerlukan tanah yang luasnya tidak lebih dari 1 hektar dapat
dilakukan langsung oleh instansi pemerintah yang memlukan
tanah dengan pemegang hak dengan cara:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Cara lain yang disepakati
Pengertian Landreform
Dalam arti sempit Landreform
Merupakan serangkaian tindakan dalam
rangka Agrarian Reform Indonesia
Landreform
meliputi
perombakan
mengenai pemilikan dan penguasaan
tanah serta hubungan-hubungan hukum
yang bersangkutan dengan penguasaan
tanah
Tujuan Landreform
a.
b.
c.
d.
e.
Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber

penghidupan rakyat tani yang berupa tanah
Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi
lagi tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat)
pemerasan
Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi
setiap warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita,
yang berfungsi sosial.
Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan
pemilikan dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan
tak terbatas, dengan menyelenggarakan batas maksimum dan
batas minimum untuk tiap keluarga
Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong
dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai
kesejahteraan yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem
perkreditan yang khusus ditujukan kepada golongan tani
Program landreform
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah

Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut absentee
atau guntai
Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang
selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena
larangan absentee, tanah-tanah bekas swapraja dan tanahtanah negara
Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah
pertanian yang digadaikan
Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai
larangan
untuk
melakukan
perbuatan-perbuatan
yang
mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian
menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil

Hukum Agraria

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Hukum Agraria

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

HUKUM AGRARIA

OLEH: PUJI WULANDARI K

Jenis-jenis hak atas tanah menurut

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak

tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas

HAK GUNA USAHA

yang dikuasai langsung oleh Negara

HAK GUNA BANGUNAN

memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh

atau suatu badan hukum mempunyai

HAK HAK AGRARIA

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH

1. hak atas tanah yang bersifat tetap

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT

ada selama UUPA masih berlaku atau

HAK ATAS TANAH YANG AKAN

yaitu hak atas tanah yang akan lahir

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT

dalam waktu yang singkat akan dihapuskan

Dari segi asal tanahnya, hak atas

Hak atas tanah yang bersifat

Hak atas tanah yang bersifat

Secara khusus diatur dalam Pasal 20

PENGERTIAN HAK MILIK

Turun-temurun artinya hak milik atas

Terkuat, artinya hak milik atas tanah

lebih kuat bila dibandingkan dengan hak

Terpenuh, artinya hak milik atas tanah

Subyek HAK MILIK

TERJADINYA HAK MILIK

Hak milik atas tanah yang terjadi

Hak milik atas tanah terjadi karena

berasal dari tanah Negara. Hak milik atas

Hak milik atas tanah terjadi kerena

HAPUSNYA HAK MILIK (PASAL 27

HAK GUNA USAHA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA

mengusahakan tanah yang dikuasai

Luas Hak guna Usaha

Badan hukum luas minimal 5 hektar dan

luas maksimal ditetapkan oleh kepala

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30

ASAL TANAH HAK GUNA USAHA

Terjadinya hak Guna Usaha dengan

JANGKA WAKTU HAK GUNA USAHA

MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996

Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal

Membayar uang pemasukan kepada Negara

HAK PEMEGANG HAK GUNA USAHA

a. jangka waktunya berakhir

karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur

apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang

HAK GUNA BANGUNAN

PENGERTIAN HAK GUNA

mendirikan dan mempunyai bangunan

ASAL TANAH HAK GUNA

terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh

Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan

Subjek hak Guna Bangunan Pasal

TERJADINYA HAK GUNA