Proses Analisis Pasar Pusat Perbelanjaan (Retail)

Sekarang ini banyak developer (pengembang) yang membangun pusat perbelanjaan ataupun retail.
Kondisi demikian semakin membuat persaingan antara pusat perbelanjaan di Indonesia khususnya di
kota-kota besar semakin ketat serta butuh berbagai macam strategi perencanaan yang lebih matang
serta kongkrit.. agar dapat menghidupkan pusat perbelanjaan yang terbangun.
Dalam perencanaan suatu pusat perbelanjaan atau retail tidak terlepas dari studi mengenai pasar
(market). Studi mengenai pasar tersebut biasa dikenal dengan analisis pasar. Analisis ini bisanya
dilakukan untuk semua pembangunan produk properti komersil. Namun pada tulisan ini hanya terfokus
pada bagaimana analisis pasar dilakukan pada properti komersial khususnya reatail ataupun pusat
perbelanjaan. Analisis ini sebetulnya juga adalah merupakan faktor kunci dari produk pusat
perbelanjaan atau retail jadi analisis ini memang sangat perlu dilakukan dalam tahapan perencanaan
pengembangan produk.
Kadang kala pernah kita jumpai retail atau pusat perbelanjaan yang sepi pengunjung, ada juga yang
ramai oleh pengunjung. Kemungkinana besar kegagalan yang terjadi adalah karena kurang tepatnya
analisis pasar yang dilakukan di daerah tempat produk properti tersebut berdiri. Sehingga dalam tulisan
ini mencoba untuk mengurai bagaimana pentahapan analisis pasar yang biasa dilakukan dalam
perencanaan pembangunan suatu pusat perbelanjaan.
Beberapa Tipe Pusat Perbelanjaan Umum
Sebetulnya ada beberapa tipe pusat perbelanjaan, tipe-tipe tersebut dibedakan berdasarkan luasan,
jarak tempuh hingga jumlah anchor tenant yang ada, beberapa tipe pusat perbelabjaan yang ada yaitu :

Dari uraian tipe-tipe tersebu kiranya para pengembang dapat mentukan skup pelayanan (catchment
area) dalam suatu perencanaan pembangunan produk pusat perbelanjaan. Dari sini pula pengembang

dapat secara jelas membuat konsep pusat perbelanjaan yang bagaimana dengan luasan area yang
dimiliki. Dengan begitu nantinya kejelasan konsep pusat perbelanjaan akan semakin terang.
Dari segi Grade pusat perbelanjaan, biasanya ditentukan dari beberapa hal, yaitu :
a. Ditentukan oleh kualitas bangunan, luas bangunan, kualitas barang, kualitas penyewa, lokasi, harga
sewa / jual
b. Pengelompokkan didasarkan pada harga sewa / jual (sudah mencerminkan faktor lainnya)Grade A+,
A, B, C
Pusat Perbelanjaan pun memiliki sistem pemasaran yang berbeda-beda, yaitu :
a. Disewakan (Biasanya mall)
b. Dijual / strata title (biasanya bentuk pusat perbelanjaan ITC)
Bagaimana Tahapan Analisis Pasar Pada Pusat Perbelanjaan
Dalam perencanaan pembangunan pusat perbelanjaan haruslah juga melakukan analisa terhadap pasar
(market) agar target pasarnya dapat tepat serta dapat menentukan segi konsep pusat perbelanjaan yang
akan terbangun nantinya. Dalam melakukan analisis pasar untuk pengembangan pusat perbelanjaan ada
beberapa tahapan analisis yang harus menjadi perhatian, yaitu :
1. Analisis Tapak :
Analisis pertama yang dilakukan adalah Menilai kelayakan dari tapak untuk pembangunan pusat
perbelanjaan analisis ini melihat dari beberapa aspek, antara lain ; dari segi lokasi, aksesibilitas,
lingkungan sekitar, rencana kota, SWOT untuk mengetahui rencana
2. Kondisi Demografi dan Ekonomi :
Mengetahui daya dukung penduduk dan ekonomi untuk pengembangan pusat perbelanjaan untuk
kondisi Demografi yang di analisis meliputi jumlah penduduk dan tren pertumbuhannya, pendapatan
atau pengeluaran perkapita
Kondisi ekonomi yang di analisis meliputi pertumbuhan ekonomi atau PDRB, sektor ekonomi yang
tumbuh yang mendukung pengembangan pusat perbelanjaan, kesimpulan terhadap pusat perbelanjaan
yang direncanakan serta ancaman atau potensi yang ada.
3. Analisa Makro : Overview Pasar Pusat Perbelanjaan
Analisis ini mencoba melihat dari skala makro pasar pusat perbelanjaan yang tersebar di area yang dekat

lokasi pembangunan pusat perbelanjaan baru. Dalam analisis ini melihat beberapa poin yaitu :
a. Pasokan
- Pasokan eksisting meliputi pertumbuhan pasokan, sebaran berdasarkan lokasi, daerah pusat
perbelanjaan utama
- Pasokan yang akan datang meliputi tahun selesai, lokasi, progres konstruksi, karakteristik proyek baru,
rencana pembangunan.
b. Permintaan
- Permintaan eksisting meliputi pertumbuhan permintaan dan latar belakangnya, kinerja pusat
perbelanjaan secara umum / tingkat hunian, karaktersitik permintaan/datangnya permintaan
- Permintaan yang akan datang meliputi proyeksi pertumbuhan permintaan secara umum, tingkat
penyerapan proyek baru dan penyebabnya, tren tingkat hunian (Bisa digunakan analisis kuantitatif)
c. Trend harga
Hal ini meliputi pertumbuhan harga secara historis, penyebab pertumbuhan harga, perbedaan harga
berdasarkan lantai dan jenis toko (Bisa digunakan analisis kuantitatif)
d. Periode kontrak sewa dan cara pembayaran
Hal ini dengan membandingkan sistim periode kontrak serta mekanisme pembayaran sewa dari
beberapa pusat perbelanjaan dalam skup area yang berdekatan.
e. Prospek
Yaitu dengan memberikan penilaian prospek pasar pusat perbelanjaan dengan mempertimbangkan
kondisi demografi, ekonomi, pasar, dan faktor lainnya yang berpengaruh.
4. Analisis Mikro (Pusat Perbelanjaan yang Direncanakan)
Dalam tahapan analisis ini adalah melakukan analisisi yang agaka lebih mendetail dari pusat
perbelanjaan yang direncanakan. Dalam analisis ini terkait dalam beberpa poin
a. Target Pasar : analisis lingkungan yang menjadi target pasar
- Karakteristik penduduk di sekitar lokasi (segmentasi)
- Karakteristik potensi permintaan di sekitar lokasi (perumahan, perkantoran, perdagangan, wisata)
b. Analisa Daerah Cakupan, ditentukan berdasarkan jarak tempuh maksimum dari lokasi pengunjung ke
rencana proyek dengan mempertimbangkan kondisi lalu lintas dan aksesibilitas

c. Analisis Jumlah konsumen yang akan dicakup termasuk proyeksinya, menghitung jumlah konsumen /
penduduk yang termasuk dalam daerah cakupan, target pasar.
d. Analisis jumlah konsumen yang menjadi target pasar, menghitung jumlah konsumen yang menjadi
target pasar (kelompok menengah bawah/menengah atas/ atas) dari rencana proyek.
e. Kompetisi / Pasokan : pesaing dari rencana proyek
- Didasarkan pada grade, target pasar, karakteristik pusat perbelanjaan, jarak (fisik dan waktu) dari
rencana proyek
- Data pesaing : nama pusat perbelanjaan, tahun selesai, lokasi, pengembang, ukuran, trget pasar,
anchor tenant, specialty tenant, penilaian tingkat kompetisi terhadap rencana proyek
f. Analisis Jumlah konsumen yang akan berbelanja di rencana
proyek, dilakukan melalui market share (perbandingan daya saing rencana proyek) atau Huff probability.
g. Analisis pengeluaran keluarga perbulan, untuk mengetahui besarnya pengeluaran keluarga untuk
berbagai keperluan (Susenas BPS)
h. Analisis pengeluaran keluarga perbulan yang dibelanjakan di pusat perbelanjaan, menghitung
persentase belanja di pusat perbelanjaan terhadap total pengeluaran (susenas BPS dan hasil market
survey).
i. Jumlah uang yang akan dicakup di rencana proyek (total omzet).
j. Analisis harga sewa rencana proyek, bisa pakai analisis posisi / korelasi dilanjutkan grafik, atau regresi
berganda,Harga=f (ketinggian lantai, jenis toko, luas toko).
k. Perkiraan kebutuhan ruang pusat perbelanjaan (Net Leaseble Area):
Total pendapatan sewa = Luas x Harga sewa
Total pendapatan sewa = % dari total omzet
Dari pemaparan cara analisis pasar pada pusat perbelanjaan (retail) tentunya banyak tahapan yang
harus dilakukan. Tahapan-tahapan tersebut harus di perhatikan guna mendapatkan pangsa pasar yang
tepat serta dapat menentukan arahan pasar retail tyersebut untuk kedepannya. Sehingga keberadaan
retail tersebut dapat berkelanjutan serta resiko kegagalan pasar dapat berkurang.