1

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan hidayah dan rahmat-Nya
sehingga

penyusun

dapat

menyelesaikan

makalah

mata

kuliah

Sistem

Informasi

Perencanaan yang berjudul Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai

Makanan Cepat Saji Di Mulyosari dengan baik dan tepat pada waktunya.
Makalah ini tidak akan terlesaikan dengan adanya bantuan dari berbagai pihak.
Untuk itu dalam kesempatan ini penulis menyampaikan terima kasih kepada :
1. Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.Rer.Reg., Surya Hadi Kusuma, ST. MT. dan Ajeng
Nugrahaning Dewanti, ST. M.Sc. selaku dosen mata kuliah Analisis Lokasi dan
Keruangan yang telah memberikan bimbingan dlaam penyelesaian makalah ini.
2. Teman-teman

mahasiswa

PWK

2012

yang

telah

membantu

kelancaran

penyelesaian makalah ini.

3. Serta semua pihak yang telah membantu dalam kelancaran penyelesaian laporan
ini yang tidak bisa disebutkan satu per satu.
Makalah ini penulis harapkan dapat memberikan berbagai informasi dan data yang
bermanfaat bagi perkembangan wilayah dan kota khususnya yang berhubungan dengan
mata kuliah Sistem Informasi Perencanaan.

Surabaya, 28 desember 2014

Penyusun

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR................................................................................................................................... 3
DAFTAR ISI............................................................................................................................................... 4
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................................................... 6
DAFTAR TABEL ........................................................................................................................................ 6
BAB I ........................................................................................................................................................ 7
PENDAHULUAN ....................................................................................................................................... 7
1.1 Latar Belakang............................................................................................................................... 7
1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................................................... 8
1.3 Sistematika Penulisan ................................................................................................................... 8
BAB II ..................................................................................................................................................... 10
TINJAUAN PUSTAKA .............................................................................................................................. 10
2.1 Retail ........................................................................................................................................... 10
2.1.1 Pengertian Retail .................................................................................................................. 10
2.1.2 Pengertian Waralaba ........................................................................................................... 11
2.2 Teori-Teori Terkait Pemilihan Lokasi Retail Waralaba ................................................................ 11
2.3 Sintesa Teori Pemilihan Lokasi Retail Waralaba ......................................................................... 14
2.4 Alat Analisis ................................................................................................................................. 16
2.4.1 Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti) ............................................................................ 16
2.4.2Confirmatory Factor Analysis (CFA) ...................................................................................... 16
BAB III .................................................................................................................................................... 17
GAMBARAN UMUM .............................................................................................................................. 17
3.1 Profil Restaurant Cepat Saji Mc.Donald .......................................................................................... 17
3.1.1.1 Persebaran Restaurant Mc Donald di Surabaya ............................................................... 17
BAB IV.................................................................................................................................................... 20
ANALISIS ................................................................................................................................................ 20
4.1 Metode Analisis Data .................................................................................................................. 20
4.1.1 Alur Berpikir ......................................................................................................................... 20
4.1.2 Metode Pengumpulan Data ................................................................................................. 21
4.1.3 Jenis, Alat dan Tujuan Analisis ............................................................................................. 21
4.1.4 Profil Responden .................................................................................................................. 22
4.2 Analisis Lokasi ............................................................................................................................. 22
4.2.1 Analisis Gravity ..................................................................................................................... 22
4.2.2 Pohon Hirarki ....................................................................................................................... 23
4.2.2 Confirmatory Factor Analysis (CFA) ..................................................................................... 24

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

4.3 Analisis Pemilihan Pasar.............................................................................................................. 26

4.3.1 Tingkat Perekonomian ......................................................................................................... 26
4.3.2 Tingkat Persaingan ............................................................................................................... 27
4.4 Analisis Kesesuaian Teori ............................................................................................................ 28
BAB V..................................................................................................................................................... 31
PENUTUP ............................................................................................................................................... 31
5.1 Kesimpulan.................................................................................................................................. 31
5.2 Lesson Learned ........................................................................................................................... 32
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................................................................. 33
LAMPIRAN ............................................................................................................................................. 34

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

DAFTAR GAMBAR
Gambar
Gambar
Gambar
Gambar
Gambar
Gambar

1 Jalur Distribusi Barang...................................................................................10

2. Gambar Persebaran McDonald's di Surabaya ..................................................18
3. Gambar Denah McDonald's Mulyosari ............................................................19
4. Gambar Pohon Hirarki ..................................................................................23
5. Gambar Peta Persebaran Perumahan .............................................................37
6. Gambar Peta Persaingan ..............................................................................38

DAFTAR TABEL
Tabel 1. Tabel Sintesa Teori Pemilihan Loakasi ...............................................................14
Tabel 2. Tabel Variabel Penelitian ..................................................................................15
Tabel 3. Tabel Persebaran McDonald's di Kota Surabaya .................................................17
Tabel 4. Tabel Jenis Penelitian ......................................................................................21
Tabel 5. Tabel Hasil Kuisioner .......................................................................................25
Tabel 6. Tabel Pembobotan Hasil Output SPSS ...............................................................26
Tabel 7. Tabel Analisis Kesesuaian Teori ........................................................................28
Tabel 8. Tabel Kesimpulan Variabel ...............................................................................31

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan dan perkembangan perekonomian dalam era globalisasi dewasa ini
sangat sulit ditebak. Ini disebabkan oleh terjadinya perubahan di dunia baik di bidang
ekonomi, sosial dan budaya. Hal ini juga tentunya akan mempengaruhi perkembangan
struktur perekonomian secara global. Di samping itu dengan semakin berkembangnya
perekonomian mengakibatkan timbulnya perusahaan-perusahaan baru, yang pada
akhirnya meningkatkan persaingan antar perusahaan sehingga menjadi tantangantantangan bagi perusahaan untuk memenangkan persaingan dalam meningkatkan
penjualan. Terlihat juga perusahaan-perusahaan yang memilih makanan siap saji yang
masuk ke Indonesia.
Pendekatan bisnis melalui sistem waralaba (franchise) merupakan salah satu strategi
alternatif bagi perusahaan untuk mengembangkan ekonomi dan usaha di masa
mendatang. Melalui proses kemitraan waralaba yang saling menguntungkan antara
perusahaan (selaku penerima waralaba franchising) dengan pemberi waralaba, akan
dapat memajukan suatu bisnis.
Saat ini semakin banyak dijumpai restoran cepat saji yang bersifat waralaba lokal
maupun asing. Di Indonesia salah satu restoran cepat saji yang berkembang di
Indonesia adalah Mc Donald yang merupakan market dari bisnis waralaba makanan
cepat saji yang ada di Indonesia dengan produk andalan daging ayam goring, karena
Indonesia merupakan suatu negara dengan konsumsi daging ayam jauh lebih tinggi
daripada daging jenis lain. Bisnis waralaba yang bergerak dalam bidang makanan cepat
saji dengan menu andalan ayam goreng saat ini cukup banyak berkembang.
Pertumbuhan usaha waralaba (franchise) kini semakin berkembang di Indonesia
salah satunya yaitu di Surabaya. Keberadaan waralaba semakin marak beberapa tahun
terakhir ini tidak mungkin untuk dihindari lagi. Waralaba merupakan strategi bisnis yang
efektif

untuk mengembangkan jaringan bisnis dengan tidak menghilangkan karakter

perusahaan yang sudah menjadi ciri khas waralaba yang bersangkutan.

Perkembangan Kota Surabaya sebagai salah satu pusat perdagangan dan bisnis
menimbulkan banyak perubahan. Perubahan yang paling jelas terlihat adalah timbulnya
persaingan bisnis yang semakin tajam. Hal ini ditandai dengan berdirinya usaha-usaha
baru yang bergerak dibidang penyediaan pangan. Selain timbulnya persaingan bisnis
yang

tinggi,

pola

pikir

dan

perilaku

masyarakat

juga

mengalami

kemajuan.

Perkembangan pola pikir tersebut, misalnya masyarakat lebih tertarik untuk memilih

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

tempat makan yang menyediakan layanan cepat saji (fast food) karena masyarakat
cenderung disibukkan dengan berbagai aktivitas yang padat. Perusahaan cepat saji ini
selalu berkembang pesat setiap tahunnya dengan jumlah pelanggan yang semakin
banyak.
Memilih lokasi dalam melakukan kegiatan tersebut merupakan salah satu elemen
yang penting, dimana dalam memilih lokasi kita dapat mengetahui apa saja strategi
yang harus dilakukan dan rencana apa saja yang harus dibuat. Hal ini sangat penting,
karena lokasi akan mempengaruhi bukan saja komponen internal perusahaan, tetapi
juga komponen eksternal serta variable-variabel penentu lain seperti biaya dan mata
uang. Begitu juga dengan perencanaan tata-letak yang tepat akan bermanfaat bagi
efisiensi dan kelancaran aktivitas dari perusahaan tersebut, sehingga beban atau biaya
aliran material yang tidak diperlukan bisa dihilangkan atau diminimalkan. Oleh karena
itu, pada tugas makalah kelompok ini akan membahas tentang memilih lokasi dan letak
yang tepat. Dalam memilih lokasi pasti muncul banyak pertimbangan, karena kita tidak
bisa sembangan dalam memilih suatu lokasi dan letak yang tepat. Pemilihan lokasi usaha
juga harus berpatokan pada perkembangan pembangunan suatu daerah yang seing kali
menimbulkan dampak baik positif maupun negatif yang dapat mempengaruhi kinerja
dan perkembangan usaha.Penentuan lokasi yang tepat akan memberikan keuntungan
maksimum dan efisiensi baik bagi pedagan maupun konsumen.
1.2 Rumusan Masalah
Tujuan dari penulisan makalah ini dengan judul Faktor yang Mempengaruhi
Penentuan Lokasi Gerai Fast Food di Mulyosari Surabaya adalah sebagai berikut:
1. Mengetahui teori teori penentuan lokasi retail dan menarik sintesa dari
pendapat pakar tersebut.
2. Mengetahui keterkaitan antara teori teori penentuan lokasi retail dengan
kondisi retail yang menjadi studi kasus.
3. Mengetahui faktor yang berpengaruh dalam penentuan lokasi retail berdasarkan
hasil analisis dan prefrensi responden.
4. Mengetahui fakta empiri dari keseluruhan proses analisis penentuan faktor Lokasi
Gerai Fast Food (KFC dan Mc. Donald) Mulyosari Surabaya.
1.3 Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembaca dalam memahami paparan dalam makalah, maka
penulisan makalah ini terbagi menjadi beberapa bab. Pembagian bab tersebut adalah
sebagai berikut:

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

BAB I merupakan Pendahuluan yang berisi latar belakang, tujuan penulisan

makalah, serta sistematika penulisan.
BAB II merupakan Tinjauan Pustaka yang berisi pengertian kawasan retail, teoriteori terkait dengan pemilihan lokasi retail, serta sintesa atau matriks teori pemilihan
lokasi retail.
BAB II merupakan Gambaran Umum yang berisi profil retail Gerai Fast Food (KFC
dan Mc. Donald) Mulyosri Surabaya dan gambaran lokasi mengenai Gerai Fast Food (KFC
dan Mc. Donald) Mulyosari Surabaya.
BAB IV merupakan Analisis yang berisi analisis pemilihan lokasi, analisis titik henti,
analisis faktor, dan analisis kesesuaian teori.
BAB V merupakan Penutup yang berisi kesimpulan dan lesson learned dari
pembahasan yang terdapat pada bab bab sebelumnya.

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Retail
2.1.1 Pengertian Retail
Retail merupakan semua usaha bisnis yang mengarahkan secara langsung
kemampuan pemasarannya untuk memuaskan konsumen akhir berdasarkan organisasi
penjualan barang dan jasa sebagai inti dari distribusi (Gilbert, 2003). Dalam jalur distribusi
barang, retail berada id antara pedagang besar dengan konsumen akhir. Adapun jalur
distribusi barang dapat dilihat pada gambar berikut ini

Gambar 1 Jalur Distribusi Barang

Sumber : Ibid, 2006

Retail dapat diklasifikasikan dalam banyak cara salah satunya berdasarkan aktivitas
penjualan barang. Penggolongan tersebut adalah retail kecil dan retail besar. Retail kecil
mayoritas dimiliki oleh indivisu, sedangkan retail besar mayoritas dimiliki oleh organisasi
besar seperti departemen store, supermarket, warehouse, maupun catalog store. Selain itu,
tipe retail dapat dilihat berdasarkan konsep took (Pintel dan Diamond, 1971) :

a. Central Business Districts (CBD)

CBD biasanya terdiri dari berbagai tempat perbelanjaan yang tidak direncanakan di
sekitar titik-titik geografis yang dapat dicapai oleh semua transportasi umum. Pada
umumnya CBD terletak di pusat kota dan di mana kota tersebut berasala secara
historis.

b. Secondary Business District (SBD)

SBD adalah sebuah kawasan perbelanjaan yang lebih kecil dibandingkan CBD dan
berpusat di sekitar satu departement store di persimpangan jalan utama.

c. Neighborhood Business District (NBD)

NBD adalah sebuah kawasan perbelanjaan yang berkembang untuk memuaskan
kebutuhan perbelanjaan yang conveniece-oriented dari suatu lingkungan, umunya
terdiri dari beberapa toko kecil (dengan retailer utama adalah supermarket), dan
NBD terletak di arteri utama dari kawasan permukiman

d. Shopping Center
Shopping

Center

atau

mall

adalah

sebuah

kawasan

perbelanjaan

yang

dikelola, direncanakan, dan memiliki fasilitas parkir

e. Anchor Stores

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

10

Anchor stores adalah toko-toko di pusat perbelanjaan yang mendominasi dan

diharapkan untuk menarik konsumen ke pusat perbelanjaan.

f. Free-Standing Retailer
Free-Standing Retailer pada umumnya terletak di sepanjang arteri lalu lintas utama
dan tidak memiliki pengecer yang berdekatan untuk berbagi lalu lintas.
2.1.2 Pengertian Waralaba
Waralaba/franchising adalah perjanjian pembelian hak untuk menjual produk dan
jasa dari pemilik usaha. Pemilik usaha disebut sebagai franchisor atau seller, sedangkan
pembeli franchising disebut dengan franchisee. Dalam perjanjian waralaba, franchisor akan
memberikan bantuan dalam memproduksi, operasional, manajemen dan bahkan masalah
keuangan. Biasanya franchisor akan membantu franchisee mulai dari tahap awal usaha
seperti pemilihan lokasi, mendesian toko, peralatan cara memproduksi, standarisasi bahan,

recruiting dan training pegawai. Secara ringkas pengertian lain waralaba adalah hubungan
bisnis antara pemilik merk, produk dan sistem operasional dengan pihak kedua berupa
pemberian izin pemakaian merk, produk, sistem operasional dalam jangka waktu tertentu
(Maaruf, 2005).
Menurut artikel yang ditulis oleh Tri Raharjo (2009), terdapat beberapa definisi

franchise atau waralaba, yaitu :

International

Franchise

Association

(IFA)

mendefinisikan

franchise

sebagai

hubungan kontraktual antara franchisor dengan franchise.

Campbell Blak menjelaskan franchise sebagai sebuah lisensi merk dari pemilik yang
mengijinkan orang lain untuk menjual produk atau service atas nama merk
tersebut.

Davis J. Kauffman member definisi franchising sebagai sebuah sistem pemasaran

dan distribusi yang dijalankan oleh institusi bisnis kecil yang digaransi dengan
membayar sejumlah fee.
Dengan demikian dapat ditarik kesimpulan bahwa bisnis waralaba adalah hubungan

kontraktual antara franchisor dengan franchisee dimana franchisormenawarkan dan wajib

memelihara kepentingan yang terus menerus pada usaha waralaba seperti bidang
pengetahuan dan pelatihan. Waralaba beroperasi di bawah merk atau nama dagang yang
sama, format dan prosedur dimiliki atau dikendalikan oleh franchisor dimana franchisee
telah melakukan investasi di dalamnya dengan sumber dananya sendiri.
2.2 Teori-Teori Terkait Pemilihan Lokasi Retail Waralaba
Teori-teori yang terkait dengan pemilihan lokasi retail waralaba antara lain adalah :

Basu Swastha dan Irawan (1997)

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

11

Bagi seorang retailer untuk menentukan lokasi yang tepat bagi tokonya perlu
memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :
-

Luas daerah perdagangan

Dapat dicapai dengan mudah

Potensi pertumbuhannya

Lokasi toko-toko saingan

Sedangkan faktor-faktor yang mempengaruhi potensi penjualan dari lokasi toko baru
adalah:

Dapat dicapai dengan mudah

Populasi penduduk

Pesaing

Batas-batas daerah perdagangan

Jones dan Simmons (1993)

Beberapa faktor kunci dalam pemilihan lokasi bagi retai adalah :
-

Ukuran tanah yang digunakan, dengan indikator sebagai berikut :

a. Rata-rata lalu lintas harian dari rute dengan akses langsung terhadap lokasi
retail
b. Jarak terhadap pemberhentian transportasi terdekat
c. Banyaknya tenaga kerja dalam 10 menit jalan dari lokasi

Sosio ekonomi dan demografi, dengan indikator sebagai berikut :

a. Jumlah dari rumah tangga
b. Rata-rata pendapatan
c. Penentuan rumah tangga yang memiliki anak
d. Presentase pekerja profesional

Persaingan, dengan indikator sebagai berikut :

a. Jumlah pesaing utama dari radius 1 km
b. Jumlah pesaing sekunder dalam radius 2 km

Sin (1982)
Faktor-faktor yang mempengaruhi lokasi kegiatan perdagangan adalah :
-

Spatial atau geografis, yang berkaitan dengan karakteristik seperti ruang, jarak,
aksesibilitas, ukuran, bentuk, aglomerasi, serta posisi relatif lokasi dalam
keseluruhan.

Faktor-faktor lainnya yaitu ekonomi, politik, budaya, sehingga saling berpengaruh

antara faktor spasial dan aspasial. Selain itu, perlu pula memperhatikan faktor
konsumen dalam penetuan lokasi retail.

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

12

Robinson (1974)
Terdapat 6 kriteria yang dilihat dalam ilmu yang berpengaruh dalam dalam pemilihan
lokasi retail adalah :

Bahan mentah

Sumber daya tenaga (power resource)

Suplai tenaga kerja

Suplai air

Pemasaran

Fasilitas transportasi

Diana (2003)
Faktor-faktor penentu berkembangnya lokasi perdagangan meliputi :
1. Jumlah penduduk pendukung
Setiap jenis fasilitas perdagangan eceran mempunyai jumlah ambang batas
penduduk atau pasar yang menjadi persyaratan dapat berkembangnya kegiatan.
Jumlah penduduk pendukung dapat diketahui dari luas daerah pelayanan tetapi
luas daerah layanan tidak dapat
bergantung pada faktor fisik

ditentukan

sendiri

karena faktor ini

yang mempengaruhi daya tarik suatu fasilitas

perdagangan.
2. Aksesibilitas
Aksesibilitas berkaitan dengan kemudahan pencapaian suatu lokasi melalui
kendaraan umum dan pribadi serta pedestrian. Untuk fasilitas perdagangan
kemudahan pencapaian lokasi, kelancaran lalu lintas dan kelengkapan fasilitas
parkir merupakan syarat

penentuan lokasi dan kesuksesan kegaiatan

perdagangan.
3. Keterkaitan spasial
Pada kegiatan perdagangan yang bersifat generative, analisa ambang batas
penduduk dan pasar
perdagangan

yang

menjadi

halyang

penting

sedangkan

pada

lokasi

bersifat suscipient, analisa kaitan spasial dari kegiatan

merupakan hal yang penting.

4. Jarak
Kecenderungan pembeli untuk berbelanja pada pusat yang dominan, namun
menyukai tempat yang dekat maka faktor jarak merupakan pertimbangan
penting untuk melihat kemungkinan perkembangan suatu lokasi terutama pusat
perdagangan sekunder yang menunjukkan trade off antara besarnya daya tarik
pusat dan jarak antara pusat.

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

13

5. Kelengkapan fasilitas perdagangan

Kelengkapan fasilitas perdagangan menjadi faktor penentu pemilihan lokasi
berbelanja konsumen. Konsumen berbelanja barang-barang tahan lama yang
tidak dibeli secara tidak teratur seperti pakaian, alat-alat elektronik pada
tempat

perdagangan

yang

memiliki banyak pilihan barang yang dapat

diperbandingkan. Oleh karena itu pembeli cenderung untuk berbelanja barangbarang tahan lama pada pusat perdagangan yang lebih lengkap, tetapi untuk
kebutuhan standar sehari-hari seperti bahan makanan, para konsumen
cenderung masih mempertimbangkan jarak yang dekat kalau terdapat fasilitas
yang memadai.
2.3 Sintesa Teori Pemilihan Lokasi Retail Waralaba
Berdasarkan dari beberapa variabel dalam teori lokasi retail sebagaimana
disebutkan di atas berikut adalah variabel yang akan digunakan dalam analisa faktor
terhadap faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan pemilihan lokasi retail modern di
Kota Surabaya :
Tabel 1. Tabel Sintesa Teori Pemilihan Loakasi

No

Tokoh

Variabel
Pembentuk

Sub Variabel

1.

Sin
(1982), Aksesibilitas
Basu
Swastha dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993), Diana
(2003)

Posisi relatif lokasi,

jarak
terhadap
pemberhentian
transportasi
terdekat,
kemudahan
pencapaian lokasi,
kelancaran
lalu
lintas, dan jarak
antara
pusat
kegiatan

2.

Basu
Demografi
Swastha dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993),
Diana (2003)

Potensi
pertumbuhan,
populasi penduduk,
penentuan rumah
tangga
yang
memiliki anak, ratarata
pendapatan
dan
jumlah
peduduk
pendukung

Variabel
yang
Digunakan
Posisi relatif
lokasi,
kemudahan
mencapai
lokasi,
dan
jarak antara
pusat
kegiatan

Definisi
Operasional

Posisi relatif lokasi

pada suatu daerah,
kemudahan
mencapai
lokasi
dari
berbagai
tujuan yang ada
pada suatu daerah,
dan jarak antara
pusat
kegiatan
yang
lain
yang
dapat
mempengaruhi
keberlangsungan
lokasi.
Populasi
Populasi penduduk
penduduk,
yang
merupakan
rata-rata
konsumen,
ratapendapatan,
rata
pendapatan
dan
jumlah yang
penduduk
mempengaruhi
pendukung
kebutuhan
masyarakat dalam 14
mengkonsumsi,
dan
penduduk
pendukung
yang
mengkonsumsi dari

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

3.

Basu
Persaingan
Swastha dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993)

4.

Robinson
Fasilitas
(1974), Diana Penunjang
(2003), dan
Sin (1982)

luar daerah sekitar

Lokasi
tokotoko Lokasi
toko Lokasi
toko-toko
lokasi
pesaing, pesaing, jenis pesaing
dengan
jumlah
pesaing dan
tingkat barang jualan yang
utama dari radius 1 persaingan
sama, dan tingkat
km, dan jumlah
persaingan
antar
pesaing
sekunder
pusat kegiatan
dalam radius 2 km,
dan
jenis
dan
tingkat persaingan
Fasilitas
transportasi,
kelengkapan fasilitas
perdagangan,
dan
bentuk bangunan

Fasilitas
transportasi,
kelengkapan
fasilitas
perdagangan

Fasilitas
transportasi yang
menunjang
aksesibilitas,
dan
kelengkapan
fasilitas
perdagangan yang
mempermudah
kegiatan yang ada.

Sumber: Hasil Analisis, 2014

Berdasarkan tabel sintesa teori di atas terdapat 4 variabel pembentuk yakni,

demografi psikografis, aksesibilitas, dan persaingan yang menghasilkan variabel. Akan tetapi
tidak semua variabel yang digunakan. Variabel disesuaikan dengan kebutuhan penelitian
makalah ini yaitu faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi gerai makanan cepat saji di
Mulyosari dilihat dari preferensi masyarakay. Oleh karena itu variabel yang cenderung ada
disisi pemilik McD dan KFC tidak dipertimbangkan. Setelah variabel yang terpilih
dikelompokkan kembali dan digunakan dalam pembentukan pola pikir.
Tabel 2. Tabel Variabel Penelitian

No.

Aspek

Variabel

1.

Aksesibilitas

Posisi relatif lokasi

Kemudahan mencapai lokasi
Jarak antara pusat kegiatan

2.

Demografi

Populasi penduduk
Rata-rata pendapatan
Jumlah penduduk pendukung

3.

Persaingan

Lokasi pesaing
Jenis dan tingkat persaingan
Kelengkapan fasilitas dibandingkan pesaing

Sumber : Hasil Analisis, 2014

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

15

2.4 Alat Analisis

Alat analisis yang digunakan untuk mengetahui faktor-faktor yang berpengaruh
terhadap penentual lokasi retail dengan spesifikasi bisnis waralaba ini adalah analisis gravity
model dengan menggunakan teori titik henti dan Confirmatory Factor Analysis (CFA).
2.4.1 Analisis Gravity Model (Teori Titik Henti)
Gravity model digunakan secara luas dalam teknik menentukan lokasi retail. Metode
ini berasal dari William J. Reillys yang disebut dengan Hukum Gravity Ritel. Pada intinya,
metode ini merupakan metode yang digunakan untuk mengevaluasi tingkah laku manusia
yang mengukur bahwa setiap individu kemungkinan akan tertarik menuju ritel bergantung
pada jarak tempuh, jarak tempuh ke took alternative, dan keunggulan masing-masing
lokasi. Hukum Reillys secara sederhana dapat diibaratkan sebagai batasan area
perdagangan, dengan cara menentukan titik yang berbeda dari dua kota atau dua wilayah,
maka masing-masing luasan area perdagangan dapat ditentukan.
Teori Titik Henti
Teori titik henti merupakan modifikasi dari teori gravitasi W. J. Reilly. Teori ini
dapat digunakan untuk memberikan gambaran mengenai pola interaksi antara dua
wilayah dan dapat memperkirakan penempatan lokasi suatu industry atau pusat
pelayanan. Teori ini dapat digunakan jika memenuhi beberapa syarat yaitu :
1. Keadaan ekonomi penduduk relatif sama
2. Topografi wilayah datar
3. Sarana prasraana transportasi memadai
4. Daya beli masyarakat sama
Teori titik henti yang dilakukan menggunakan data jarak jalan antara dua lokasi retail
sehingga tidak menggunakan garis khayal sebagai jarak.
2.4.2Confirmatory Factor Analysis (CFA)
CFA menurut Joreskog dan Sorborn (1993) digunakan untuk menguji unidimensional,
validitas dan reliabilitas model pengukuran konstruk yang tidak dapat diukur langsung.
Model pengukuran atau disebut juga model deskriptif (Ferdinant, 2002), measurement
theory (Hair, dkk, 2006), atau confirmatory factor model (Long, 1983) yang menunjukkan
operasionalisasi variabel penelitian menjadi indikator-indikator terukur yang dirumuskan
dalam bentuk persamaan dan atau diagram jalur tertentu (dalam Kusnendi, 2008:98)
Tujuan CFA adalah untuk mengkonfirmasikan atau menguji model, yaitu model
pengukuran yang perumusannya berasal dari teori. Sehingga, CFA bisa dikatakan memiliki
dua focus kajian yaitu : (1) apakah indikator-indikator yang dikonsepsikan secara
unidimensional, tepat, dan konsisten; (2) indikator-indikator apa yang dominan membentuk
konstruk yang diteliti.

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

16

BAB III
GAMBARAN UMUM
3.1 Profil Restaurant Cepat Saji Mc.Donald
Mc donalds pertama kali didirikan pada tahun 1937 oleh Richard & Maurice di
Pasadena. Pertama kalinya restoran Mc donalds masih memakai konsep Drive In, konsep ini
terkenal pada saat itu. Restoran ini menerapkan sistem waralaba dimana sudah memiliki
perjanjian-perjanjian yang mendetail dan didistribusikan penjualannya secara langsung, jadi
setiap toko memiliki produk yang dijual sama. Selain itu Mc donaldss juga menerapkan
prosedur operasi standar (Standart Observation Checklist) yang dimana semuanya makanan
yang dijual harus memiliki standar yang sama. Mc donalds juga membuka Hamburger
University pada tahun 1961 digunakan untuk pelatihan orang yang akan menjadi waralaba
Mc donalds.
Mc donalds di Indonesia pertama kali tahun 1991. Indonesia adalah negara yang ke
70 yang memakai waralaba Mc donalds. Pemiliki Mc donalds di Indonesia adalah H.
Bambang N. Rahcmadi Msc MBA. Pemiliki Mc donalds mengikuti training selama 1 tahun
dan restoran Mc donalds pertama kali didirikan di Sarinah Jakarta. Perkembangan yang
sangat cepat. Saat ini Mc donalds memiliki 109 restoran di seluruh Indonesia.
3.1.1.1 Persebaran Restaurant Mc Donald di Surabaya
Di Kota Surabaya, persebaran restaurant cepat saji Mc Donald tidak sebanyak gerai
KFC yang ada di Kota Surabaya. Dari segi jumlah terdapat kurang lebih 10 gerai Mc Donald
yang tersebar di Surabaya barat, Timur, Pusat dan Selatan. Berikut merupakaan tabel
persebaran Restaurant Mc Donald di Kota Surabaya.
Tabel 3. Tabel Persebaran McDonald's di Kota Surabaya

No
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's
McDonald's

Nama Toko
Raya Darmo
Basuki Rachmat
Raya Margorejo
Tunjungan Plaza 1
Graha Famili
Pasar Atom
Mulyosari
Galaxy Mall
Mayjend Sungkono
Jembatan Merah Plaza
Plaza Surabaya
Rungkut

Sumber: Surabaya.info 2014

Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.
Jl.

Lokasi
Raya Darmo no. 43
Basuki Rachmat no. 27-29
Raya Margorejo no. 97-99
Basuki Rahmat no. 8-12
Darmo Boulevard
Bunguran no. 45
Raya Mulyosari
Dharmahusada Indah Timur no. 37
Mayjend Sungkono no. 153
Jayangrono no. 2
Pemuda
Raya Rungkut Madya 57-59

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

17

Gambar 2. Gambar Persebaran McDonald's di Surabaya

Sumber: Google Earth, 2014

3.2 Gambaran Lokasi Mc Donald Mulyosari

Lokasi gerai restaurant siap saji Mc Donald yang ada di Mulyosari berlokasi di JL
Raya Mulyosari No 121 Kecamatan Mulyorejo. Mc Donald Mulyosari ini terletak di sekitar
permukiman Central Park Regency. Selain itu dan Mc Donald Mulyosari terletak di tepi jalan
Kolektor primer (4berdasarkan surabaya.go.id) dan terletak di dekat aktifitas perdagangan
dan jasa di sektarnya. Selain itu lokasi Mc Donald Mulyosari juga letaknya tidak terlalu jauh
dari Kampus Institut Teknologi Sepuluh Nopembber. Daari segi radius, Mc Donald Mulyosari
memiliki jarak 4,86 km dari Mc. Donald lainya yang berdekatan yaitu Mc Donald Manyar
kertoarjo. Berikut peta lokasi Mc. Donald Mulyosari.

18

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

Gambar 3. Gambar Denah McDonald's Mulyosari

Sumber: Google Earth, 2014

19

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

BAB IV
ANALISIS
4.1 Metode Analisis Data
Metode analisis data yang digunakan dalam penulisan makalah persepsi masyarakat
terkait dengan penentuan lokasi gerai makanan cepat saji McDonalds Mulyosari serta
kaitannya dengan teori-teori penentuan lokasi yaitu menggunakan metode analisis deskriptif
kualitatif yang meliputi beberapa sub pokok bahasan seperti alur berfikir, metode
pengumpulan data, dan profil responden.
4.1.1 Alur Berpikir
Alur berpikir merupakan alat atau metode penggambaran proses penelitian terhadap
suatu objek penelitian tertentu. Alur berpikir dapat berbentuk bagan yang menjelaskan
keterkaitan proses dari awal hingga akhir yakni tujuan akhir dari penulisan penelitian. Bagan
kerangka berpikir memudahkan identifikasi analisis yang diperlukan dalam penulisan
penelitian selain itu menjaga alur penulisan supaya tetap terfokus dan tidak melebar ke hal
lain diluar fokus penelitian. Untuk alur berpikir yang digunakan dalam penulisan makalah
persepsi masyarakat terkait dengan penentuan lokasi gerai makanan cepat saji Mc Donalds
Mulyosari di Kota Surabaya serta kaitannya dengan teori lokasi dapat dilihat pada bagan
atau diagram dibawah ini:
Latar Belakang Penulisan

Perkembangan Sektor Perdagangan

dan Jasa Retail / Waralaba

Pemilihan Lokasi Sektor Perdagangan

dan Jasa Retail / Waralaba
Pemilihan Studi Kasus
Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji
McDonalds Mulyosari

Input

Proses

Teori Lokasi Kawasan Retail /

Perdagangan

Persepsi Konsumen terhadap

Lokasi

Analisis Titik Henti

Analisis Kesesuaian Teori Lokadi dengan Kondisi
Faktual Dilihat dari Perspektif Konsumen

Output

Teridentifikasi Faktor Paling Berpengaruh

Terhadap Pemilihan Lokasi McDonalds Mulyosari

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

20

Melalui diagram alur berpikir diatas dapat diketahui bahwa pada dasarnya penulisan
makalah persepsi masyarakat selaku konsumen kaitannya dengan penentuan lokasi gerai
cepat saji Mc Donalds di Jl. Mulyosari serta kaitannya denga teori lokasi adalah
membandingkan antara teori-teori lokasi kawasan perdagangan/ ritel dengan kondisi faktual
yang dapat diamati dari studi kasus yang dipilih. Kondisi faktual ini dijelakan melalui
orientasi wilayah studi kasus dan pendapat konsumen melalui kuisioner. Hasil analisis inilah
yang nantinya dapat diketahui faktor penentuan lokasi yang paling berpengaruh pada lokasi
studi yakni gerai makanan cepat saji Mc Donalds di Jl. Mulyosari.
4.1.2 Metode Pengumpulan Data
Dalam proses analisis data yang digunakan dalam penulisan makalah, hal terpenting
adalah proses memperoleh data-data yang dibutuhkan untuk pembahasan dalam penulisan
suatu penelitian atau pengamatan. Metode pengumpulan data yang digunakan dalam
menganalisis penentuan lokasi gerai makanan cepat saji Mc Donalds di Jl. Mulyosari adalah
sebagai berikut

Survei Primer
Survei primer atau survei lapangan adalah pengamatan langsung di lokasi
studi yakni di lokasi sekitar gerai makanan cepat saji McDonalds di Jl. Mulyosari.
Data-data yang dapat diambil melalui metode pengambilan data terkait dengan
penulisan makalah persepsi konsumen terhadap pemilian lokasi gerai makanan
cepat saji ini meliputi kondisi eksisting lokasi (orientasi lokasi) dan persepsi
konsumen McDOnalds yang ditunjukkan dengan data kuisioner.

Survei Literatur
Metode survei literatur dalam penulisan makalah penentuan lokasi gerai
makanan cepat saji ini digunakan untuk mencari data terkait teori-teori penentuan
lokasi ritel yang digunakan sebagai bahan pembanding dengan kondisi faktual gerai
makanan cepat saji McDonalds di Jl Mulyosari.

4.1.3 Jenis, Alat dan Tujuan Analisis

Untuk proses analisis penulisan makalah penentuan lokasi gerai makanan cepat saji
McDonalds Mulyosari, jenis, alat dan tujuan analisis yang digunakan dapat dilihat pada tabel
di bawah ini.
Tabel 4. Tabel Jenis Penelitian

Tujuan Analisis
Jenis Analisis
Mengetahui efektifitas lokasi Kuantitatif
antar gerai makanan cepat saji di
Surabaya terutama yang berada
di sekitar lokasi McDonalds
Surabaya

Alat Analisis
Analisis Titik Henti

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

21

Mengetahui persepsi masyarakat Kualitatif

selaku
konsumen
terkait
penentuan lokasi McDonalds
Mulyosari

Analisis Faktor

Mengetahui kesesuaian
Kualitatif
penentuan lokasi gerai makanan
cepat
saji
antara
kondisi
eksisting dengan teori penentuan
lokasi retail.

Gabungan Analisis

Mengetahui pemilihan pasar Deksriptif

McDonalds Mulyosari
Sumber: Hasil Analisis, 2014

Survei Lapangan

4.1.4 Profil Responden

Mengingat penelitian terkait penentuan lokasi ini dilihat dari persepsi masyarakat
selaku konsumen, oleh karena itu responden yang dimintai pendapat terkait penentuan
lokasi gerai makanan cepat saji ini adalah masyarakat sekitar lokasi McDonalds Mulyosari
serta konsumen yang datang ke McDonalds Mulyosari. Karakteristik responden yang diambil
adalah yang memiliki usia antara 18-30 tahun dengan segala jenis profesi, untuk jumlah
responden penulis mengambil sebanyak 20 responden untuk dimintai pendapatnya.
4.2 Analisis Lokasi
4.2.1 Analisis Gravity
Setelah mengetahui interaksi antara McDonalds dengan sumber McDonalds terdekat
maka dilakukanlah perhitungan titik henti. Perhitungan titik henti tersebut dilakukan dengan
tujuan untuk mengetahui apakah penentuan lokasi gerai McDonalds sudah tepat. Adapun
rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:

Dimana:
D
: Jarak dihitung dari kecamatan yang kecil jumlah penduduknya
d A.B : Jarak gerai makanan cepat saji A dengan gerai makanan cepat saji

PA

: Penduduk kelurahan di mana gerai makanan cepat saji A terletak

PB

: Penduduk kelurahan di mana gerai makanan cepat saji B terletak

Sehingga apabila dilakukan perhitungan analisis titik henti adalah sebagai berikut

Titik henti McDonalds Mulyosari ke arah McDonalds Manyar Kertoarjo

DAB

= 4,2 / 1 + (13170 / 17147)

= 4,2 / 1 + 0,88
= 4,2 / 1,88

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

22

= 2,23

Titik henti McDonalds Mulyosari ke arah McDonalds Delta Plaza

DBA = 8 / 1 + (13170 / 10015)
= 8 / 1 + 1,15
= 8 / 2,15
= 3,72
Berdasarkan hasil analisis titik henti, diketahui bahwa lokasi McDonalds Mulyosari

kurang tepat jika dilihat dari perspektif McD yang ada di sekitarnya yakni McDonalds
Manyar Kertoarjo dan McDonalds Plaza Surabaya. Dari hasil analisis titik henti, lokasi Mc
Donalds Mulyosari yang tepat ialah dengan jarak 2,23 kilometer dari KFC Manyar Kertoarjo
atau 3,72 kilomenter dari McDonalds Delta Plaza. Namun kondisi eksisting saat ini adalah
jarak McDonalds Mulyosari adalah sejauh 4,2 kilometer dari McDonald Manyar Kertoarjo
dan 8 kilometer dari McDonalds Delta Plaza.

McDonalds Manyar
Kertoarjo 2,23 km

McDonalds Mulyosari

McDonalds Mulyosari
3,72 km

4.2.2 Pohon Hirarki

23
Gambar 4. Gambar Pohon Hirarki

Sumber: Hasil Analisis, 2014

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

Sasaran dalam struktur hirarki tersebut adalah penentuan lokasi gerai makanan cepat
saji (McD). Adapun kriteria yang ada adalah Aksesibilitas, Demografi dan Pesaing. Ketiga hal
tersebut dapat mempengaruhi dalam memilih lokasi yang sesuai untuk. Berikut ini adalah
penjelasan dari ketiga kriteria tersebut:

Akesibilitas
Aksesibilitas dapat mempengaruhi pemilihan lokasi dengan melihat dari
posisi relatif lokasi, kemudahan mencapai lokasi dan jarak antar pusat kegiatan.
Dimana ketiga faktor ini saling berkaitan dan menentukan penentuan lokasi gerai
makanan cepat saji terkait (McD).

Demografi
Demografi dapat mempengaruhi pemilihan lokasi dengan melihat dari
populasi penduduk, rata-rata pendapatan penduduk dan jumlah penduduk
pendukung. Dimana ketiga faktor ini saling berkaitan dan menentukan penentuan
lokasi gerai makanan cepat saji terkait (McD).

Pesaing
Pesaing dapat mempengaruhi pemilihan lokasi dengan melihat dari lokasi
pesaing, jenis dan tingkat persaingan dan kelengkapan fasilitas dibandingkan pesaing.
Dimana ketiga faktor ini saling berkaitan dan menentukan penentuan lokasi gerai
makanan cepat saji terkait (McD).

4.2.2 Confirmatory Factor Analysis (CFA)

Sektor retail merupakan sektor perdagangan dan jasa dimana konsumen atau pembeli
adalah faktor utama dalam keberlangsungan bada usaha mereka. Sehingga sebisa mungkin
penempatan lokasi retai juga mendekati pusat-pusat berkumpulnya para calon pembeli dari
badan usaha retail mereka. Pada studi kasus gerai makanan cepat saji McDonalds di
kawasan Mulyosari, badan usaha retail ini juga berupaya mendapatkan konsumen sebanyakbanyaknya demi mendapatkan keuntungan dari semua penjualan produk mereka. Untuk
itulah perlu dilakukan sebuah penelitian dimana apakah keberadaan lokasi gerai makanan
cepat saji McDonalds di lokasinya sekarang telah mempengaruhi masyarakat sekitar atau
konsumen untuk membeli produk pada gerai makanan cepat saji tersebut. Perspektif
masyarakat atau konsumen ini nantinya juga dapat menjadi pertimbangan terhadap efektif
atau tidaknya lokasi dari gerai makanan cepat saji McDonalds Mulyosari.
Untuk mengetahui faktor-faktor penentuan lokasi gerai makanan cepat saji McDonalds
dalam konteks keefektifan dari perspektif masyarakat/konsumen, dalam penulisan makalah
ini menggunakan Skala Likert yang digunakan untuk mengukur sikap, pendapat, dan
persepsi seseorang atau kelompok tentang pemilihan lokasi gerai makanan cepat saji
McDonalds yang dalam hal ini adalah masyarakat sekitar dan konsumen McDonalds

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

24

Mulyosari. Setiap jawaban dihubungkan dengan bentuk pernyataan atau dukungan sikap
yang diungkapkan dengan berisi lima tingkat jawaban yang menggambarkan apakah faktor
faktor penentuan lokasi retail telah mempengaruhi penentuan lokasi retail gerai makanan
cepat saji McDonalds Mulyosari dari perspektif konsumen sebagai salah satu Stakeholder
kunci. Untuk tingkatan jawaban dalam analisis dengan skala likert ini meliputi,
1. Sangat Berpengaruh = 5
2. Pengaruh = 4
3. Ragu-ragu = 3
4. Tidak Pengaruh = 2
5. Sangat Tidak Pengaruh = 1
Untuk faktor-faktor yang ditanyakan pada konsumen adalah faktor-faktor penentuan
lokasi yang telah dijelaskan pada hierarki sebelumnya yang telah disintesa dari teori-teori
lokasi kawasan retail yang diambil dari berbagai sumber. Selanjutnya untuk hasil kuisioner
yang dibagikan kepada 20 responden yang meliputi warga sekitar dan konsumen McDonalds
Mulyosari dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
Tabel 5. Tabel Hasil Kuisioner

No
1
2
3

Nama

Aksesibilitas
X1
X2
X3
5
4
4
5
4
4
4
5
5

Bachrun Ashar
Muh. Abdullah
Junjungan
Kristianto
4
Nur Fitriana
5
5
Aisha Sakina
5
6
Okky Putri R.
5
7
Yandihar
4
Hidayat
8
Riri Yoanda
5
9
Maria Febriana 5
10 Feri Adi
5
11 Aulia Pamayo
5
12 Febriyanti
5
Agus Ariyani
13 Ayu Tarviana
5
14 Atina Ilma
5
15 Ahmad Soddiq 4
16 Any Riaya
5
17 Alex Tang
2
18 Mega Ana
5
19 Abi Bana
3
20 Ikhfan Dimas
3
Sumber: Survei Primer, 2014

X4
4
4
3

Demografi
X5
X6
5
3
4
4
3
4

X7
4
5
4

Pesaing
X8
X9
3
4
3
4
3
4

5
4
3
4

5
5
4
5

4
4
3
4

5
4
3
5

4
3
4
3

4
5
4
5

5
5
4
3

5
4
4
4

5
4
3
4
4

4
5
4
4
4

5
3
4
3
4

3
5
3
4
4

5
3
4
3
5

5
4
5
5
4

5
4
3
4
5

5
5
4
5
5

5
4
4
5
4
5
3
3

4
4
4
5
4
5
2
4

3
4
3
3
3
4
3
4

4
5
4
5
3
4
4
5

4
3
4
3
4
4
3
4

4
5
5
3
5
3
4
5

3
5
4
2
4
5
4
3

5
5
4
4
5
4
5
4

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

25

Data-data di atas inilah yang nantinya diolah untuk mengetahui faktor-faktor apakah
yang mempengaruhi penentuan lokasi gerai makanan cepat saji McDonalds Mulyosari dilihat
dari perspektif masyarakat atau konsumen selaku stakeholder sektor Retail atau
perdagangan. Hasil inilah yang dapat mengukur faktor apakah yang menurut masyarakat
menunjukan ketepatan dalam pemilihan lokasi gerai makanan cepat saji McDonalds yang
dilakukan oleh pengelola. Proses analisis data dilakukan dengan analisis faktor dengan
bantuan perangkat lunak SPSS (Lampiran) yang hasil penilaiannya dapat dilihat pada tabel
dibawah ini:
Tabel 6. Tabel Pembobotan Hasil Output SPSS

No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Variabel

Simbol
X1
X2
X3
Y1
Y2
Y3
Z1
Z2
Z3

Posisi relatif lokasi

Kemudahan mencapai lokasi
Jarak antara pusat kegiatan
Populasi penduduk
Rata-rata pendapatan
Jumlah penduduk pendukung
Lokasi pesaing
Jenis dan tingkat persaingan
Kelengkapan fasilitas
dibandingkan pesaing

Bobot
0,752
0,606
0,595
0,500
0,500
0,649
0,585
0,652

Sumber: Hasil Analisis, 2014

Dari data diatas dapat diketahui bahwa seluruh faktor memiliki nilai Anti-Image

diatas 0,5 kecuali variabel Populasi Penduduk yang tereliminasi dari proses pengolahan data
melalui SPSS. Dari hasil analisis menunjukkan bahwa faktor relatif lokasi (X1) paling
berpengaruh dalam penentuan lokasi gerai makanan cepat saji (McD) di Mulyosari dilihat
dari nilai sebesar 0,752. Dilanjutkan dengan

faktor kelengkapan fasilitas

dibandingkan pesaing (Z3) dengan nilai sebesar 0,652. Sedangkan faktor yang
berpengaruh paling rendah terdapat pada aspek demografi yang dimana untuk
faktor rata-rata pendapatan dan faktor jumlah penduduk pendukung memiliki
nilai terndah sebesar 0,500.
4.3 Analisis Pemilihan Pasar
4.3.1 Tingkat Perekonomian
Hal yang dapat dilihat

dari

tingkat

perekonomian

masyarakat,

terutama

perekonomian yang langsung berpengaruh terhadap berdirinya Mc Donald Mulyorejo.

Pengaruhnya dapat dilihat dari sekilas sekitar lokasi studi, dimana Mc Donald berdiri
disekitar perumahan untuk keluarga menengah keatas. Selain itu dapat dilihat dari
konsumtor Mc Donald yang ada dalam Mc Donald Mulyorejo, didominasi oleh mahasiswa
yang dimana lokasi dari Mc Donald Mulyosari ini dekat dengan fasilitas pendidikan

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

26

Universitas Airlangga Kampus C dan juga Institut Teknologi Sepuluh Nopember Kampus
Sukolilo.
4.3.2 Tingkat Persaingan
Menurut teori Hotelling suatu pusat perdagangan akan mencoba masuk ke wilayah
pusat perdaganagn lain yang sudah ada sebelumnya. Pemilihan lokasi ini diindikasi sebagai
wilayah pangsa pasar yang potensial dimana ditunjukkan dengan berdirinya beberapa pusat
perdangangan di wilayah tertentu. Di jalan Mulyorejo, terdapat restoran cepat saji yang
lainnya (KFC).

27

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

4.4 Analisis Kesesuaian Teori

Tabel 7. Tabel Analisis Kesesuaian Teori

No

Tokoh

Sin (1982),
Basu Swastha
dan Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993), Diana
(2003)

Faktor
Pemiliha
n Lokasi
Retail

Sub Faktor Pemilihan

Lokasi Retail

Aksesibilitas

Posisi relatif lokasi, jarak

terhadap pemberhentian
transportasi terdekat,
kemudahanpencapaian
lokasi, kelancaranlalulintas,
dan jarak antara pusat
kegiatan

Nilai hasil
perhitung
an analisis
faktor

Kondisi
Lapangan

McDonalds Mulyosari terletak

pada tepi jalan arteri
sekunder tepatnya pada Jl.
Raya Mulyosari. Hal ini
membuat akses menuju
lokasi tersebut realtif mudah,
sehingga dapat dikatakan
bahwa rute lokasi McDonalds
Mulyosari memiliki akses
lagsung terhadap lalu lintas
harian. Kondisi tersebut juga
didukung oleh adanya
permukiman dan fasilitas
pendidikan yakni ITS yang
terletak sekitar lokasi yang
menyebabkan Jl. Raya
Mulyosari dilewati civitas
akademika setiap harinya.

Analisis Kesesuaian

Kondisi ini didukung dengan

adanya hasil responden yang
berpendapat bahwa posisi
yang strategis atau relative
lokasi merupakan sub variabel
paling penting dari variabel
aksesibilitas. Selain itu, bobot
dari masing-masing sub
variabel dalam variabel
aksesibilitas merupakan bobot
tertinggi jika dibandingkan
dengan bobot variabel lainnya
yakni demografi dan fasilitas
penunjang. Sehingga,
berdasarkan hasil analisis
kesesuaian, variabel
aksesibilitas merupakan
variabel yang paling
mempengaruhi penentuan
lokasi McDonalds Mulyosari

28

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

Basu Swastha
dan Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993), Diana
(2003)

Basu Swastha
dan Irawan
(1997), Jones
dan Simmons

Demografi

Persaingan

Potensi pertumbuhan,
populasi penduduk,
penentuan rumah tangga
yang memiliki anak, ratarata pendapatan dan jumlah
peduduk pendukung

Lokasi tokotoko pesaing,

jumlah pesaing utama dari
radius 1 km, dan jumlah
pesaing sekunder dalam

Kemudahan mencapai lokasi.

McDonalds Mulyosari berada
pada lokasi dengan
penggunaan lahan didominasi
permukiman. Hal ini
dibuktikan dengan
keberadaan beberapa
permukiman yang terletak di
sekitar McDonalds Mulyosari.
Dengan adanya permukiman
di sekitar lokasi, maka jumlah
penduduk sekitar yang
masuk dalam cakupan
pelayanan retail tersebut
cukup besar. Hal tersebut lah
yang kemudian
mempengaruhi penentuan
lokasi gerai makanan cepat
saji McDonalds Mulyosari.

Lokasi McDonalds Mulyosari

yang terletak pada kawasan
dengan dominasi penggunaan
lahan permukiman tidak
menjamin variabel demografi
menjadi faktor yang
mempengaruhi penentuan
lokasi McDonalds Mulyosari.
Hal tersebut dapat dilihat dari
hasil analisa faktor yang telah
dilakukan, bahwa variabel
demografi memiliki bobot
paling rendah di antara dua
variabel lainnya. Sehingga,
diketahui bahwa variabel
demografi tidak mempengaruhi
penentuan lokasi Mc Donalds
Mulyosari

Sekitar Permuhan menegah

keatas, tingkat penghasilan
penduduk tinggi
McDonalds Mulyosari terletak
tepat berhadapan dengan
gerai makanan cepat saji
lainnya yaitu KFC dengan

Berdasarkan hasil responden

dan hasil analisa faktor yang 29
telah dilakukan, diketahui
bahwa variabel persaingan

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

(1993)

Sumber: Hasil Analisis, 2014

radius 2 km, dan jenis dan

tingkat persaingan

jarak 20 m. Dengan jarak

yang sangat dekat, KFC
menjadi saingan utama bagi
McDonalds Mulyosari. Kondisi
tersebut turut dipengaruhi
oleh jenis penjualan dan
fasilitas yang ditawarkan
keduanya yang pada
kenyataannya ialah sama.

Adanya KFC yang berada

dalam satu komplek Ruko
Central Park

merupakan variabel kedua

setelah aksesibilitas yang turut
mempengaruhi dalam
penentuan lokasi McDonalds
Mulyosari. Bobot dari variabel
persaingan yakni sebesar
0,652 dan merupakan bobot
kedua terbesar. Hal tersebut
dikarenakan banyaknya
responden yang berpendapat
bahwa variabel persaingan
perlu diperhatikan dalam
penentuan lokasi gerai
makanan cepat saji khususnya
McDonalds Mulyosari,
sehingga dapat diketahui
bahwa variabel persaingan
juga mempengaruhi
penentuan lokasi McDonalds
Mulyosari

30

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

BAB V
PENUTUP
5.1 Kesimpulan
Kesimpulan yang didapat dari hasil pembahasan sebelumnya adalah sebagai berikut:

Terdapat banyak teori teori penentuan lokasi retail waralaba yang dikemukakan
oleh para ahli atau para pakar yaitu, Basu Swastha dan Irwan (1997), Jones dan
Simmon (1993), Sin (1982), Robinson (1984), Diana (2003). Dimana dari pendapat
para pakar yang ada dapat disintesakan dengan melihat tabel berikut.
Tabel 8. Tabel Kesimpulan Variabel
No
Tokoh
Variabel
Pembentuk
1.
Sin
(1982), Aksesibilitas
Basu Swastha
dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993), Diana
(2003)

Posisi relatif lokasi, jarak

terhadap
pemberhentian
transportasi
terdekat,
kemudahan pencapaian lokasi,
kelancaran lalu lintas, dan
jarak antara pusat kegiatan

2.

Basu Swastha Demografi

dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993), Diana
(2003)

Potensi
pertumbuhan,
populasi penduduk, penentuan
rumah tangga yang memiliki
anak, rata-rata pendapatan
dan
jumlah
peduduk
pendukung

3.

Basu Swastha Persaingan

dan
Irawan
(1997), Jones
dan Simmons
(1993)

Lokasi
tokotoko
lokasi
pesaing, jumlah pesaing utama
dari radius 1 km, dan jumlah
pesaing sekunder dalam radius
2 km, dan jenis dan tingkat
persaingan

Robinson
Fasilitas Penunjang
(1974), Diana
(2003),
dan
Sin (1982)
Sumber: Hasil Analisis, 2014

Fasilitas
transportasi,
kelengkapan
fasilitas
perdagangan, dan
bentuk bangunan

4.

Sub Variabel

Faktor yang paling berpengaruh dalam penentuan lokasi retail waralaba berdasarkan
hasil analisis dan preferensi responden adalah faktor relative lokasi. Kemudian diikuti
oleh faktor kelengkapan fasilitas disbanding pesaing sedangkan faktor yang
berpengaruh paling rendah terdpat pada aspek demografi yang dimana untuk faktor
rata rata pendapatan dan faktor jumlah penduduk pendukung tidak terlalu
berpengaruh terhadap penentuan lokasi gerai makanan cepat saji tersebut.

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

31

5.2 Lesson Learned

Dari hasil penelitian yang telah dilakukan, maka lesson learned yang didapat dari
penelitian faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi gerai makanan cepat saji di
Mulyosari, Surabaya adalah:

Dari hasil penelitian yang telah dilakukan maka dapat diketahui bahwa faktor yang
paling mempengaruhi adalah faktor relative lokasi. Dengan aksesibilitas yang bagus
maka secaratidak langsung jumlah pengunjung yang masuk dalam cakupan
pelayanan retail waralaba gerai makanan cepat saji tersebut besar. Sehingga dapat
dikatakan bahwa faktor relative lokasi sangat mempengaruhi dalam penentuan lokasi
retail waralaba.

Di dalam teori terdapat faktor faktor yang berpengaruh dalam penentuan lokasi
gerai makanan cepat saji, namun setelah dilakukan peneletian ternyata ada faktor
yang tidak terlalu berpengaruh dalam pemilihan lokasi retail waralaba ini. Kondisi
tersebut menunjukkan bahwa teori yang dicetuskan oleh para pakar tersebut bersifat
adaptable atau dengan kata lain tergantung dari kondisi eksisting suatu lokasi retail
waralaba.

Setelah dilakukan analisis lokasi dengan menggunakan model gravity maka dapat
diketahui perhitungan titik henti diantara gerai makanan cepat saji yang terdapat di
mulyosari dengan gerai makanan cepat saji yang terdapat di delta plaza dan manyar
kertoajo. dengan menggunakan analisis lokasi model gravity ini dapat diketahui
berapa titik henti yang seharusnya dan juga berapa titik henti untuk kondisi
eksistingnya.

32

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

DAFTAR PUSTAKA
Healey, Michael.J &. Ilbery,Brian W, 1996, Location & Change, London, Oxford University
Press. Jones, Ken and Simmons, Jim, 1993, Location, Location, Location,

Analyzing The Retail

Klimert, Stephen. A, 2004, Building Type Basic for Retail and Mixed Use Facilities, New
Jersey, USA, John Wiley and Son Inc.
Davidson, William R et.al,1988, Retailing Management, New Jersey USA, John Wiley and
Sons. Inc. Daldjoeni, 1992, Geografi Baru
Utoyo, B. 2009. Geografi: Membuka Cakrawala Dunia untuk Kelas XII Sekolah Menengah
Atas/Madrasah Aliyah Program Ilmu Pengetahuan Sosial. Pusat Perbukuan, Departemen
Pendidikan Nasional, p. 2002.

33

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

LAMPIRAN
a. Aspek Aksesibilitas
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
Adequacy.
Bartlett's Test of
Sphericity

.628

Approx. Chi-Square

9.522

df

Sig.

.023

Dari tabel KMO aksesibilitas diatas, dapat dilihat bahwa nilai KMO > 0,5 dan nilai Sig < 0,05
maka penelitian dapat dilanjutkan.
Anti-image Matrices
x1
Anti-image
Covariance

Anti-image
Correlation

x2

x3

x1

.840

-.118

-.176

x2

-.118

.667

-.329

x3

-.176

-.329

.644

x1

.752a

-.157

-.239

x2

-.157

.606a

-.502

x3

-.239

-.502

.595a

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Dari tabel anti image diatas, dilihat nilai MSA setiap variabel diatas 0,5 hal tersebut
berarti ketiga variabel (lokasi yang strategis, kemudahan pencapaian lokasi, dan jarak pada
pusat kegiatan) yang ada dalam faktor aksesibilitas berpengaruh terhadap penentuan lokasi.
Namun dilihat dari nilai MSA yang paling besar adalah variabel X1 atau variabel lokasi yang
strategis.
b. Aspek Demografi
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
Adequacy.
Bartlett's Test of
Sphericity

Approx. Chi-Square
df
Sig.

.367
10.728
3
.013

Dari tabel KMO diatas, nilai KMO dan nilai Sig sama sama tidak memenuhi persyaratan
(KMO > 0,5 dan Sig<0,05) maka perlu diadakan running ulang yaitu dengan melihat
tabel anti image.
Anti-image Matrices

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

34

y3
Anti-image
Covariance

Anti-image
Correlation

y2

y1

y3

.540

.356

-.307

y2

.356

.609

-.245

y1

-.307

-.245

.766

y3

.408a

.621

-.477

y2

.621

.376a

-.358

y1

-.477

-.358

.266a

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Dari tabel anti-image diatas, dapat dilhat baha ketiga nilai MSA dari ketiga variabel
berada dibawah 0,5, maka pada running selanjutnya variabel dengan nilai MSA terkecil
harus dihilangkan. Dilihat dari tabel diatas yaitu variabel Y1 memiliki nilai terendah.
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
Adequacy.
Bartlett's Test of
Sphericity

.500

Approx. Chi-Square

6.276

df

Sig.

.012

Dari tabel KMO pada running kedua, dapat dilihat bahwa nilai KMO berada pada nilai minim
yaitu 0,5 dan Sig<0,05, maka penelitian dapat dilanjutkan.
Anti-image Matrices
y3

y2

Anti-image
Covariance

y3

.699

.384

y2

.384

.699

Anti-image
Correlation

y3

.500a

.549

y2

.549

.500a

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Dari tabel anti-image diatas dapat dilihat nilai MSA dari kedua variabel yaitu 0,5. Hal
tersebut berarti kedua variabel (Rata rata pendapatan dan jumlah penduduk pendukung)
sama kuat mempengaruhi penentuan lokasi restoran cepat saji.
c. Aspek Persaingan
KMO and Bartlett's Test
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
Adequacy.
Bartlett's Test of
Sphericity

Approx. Chi-Square
df

.621
9.222
3

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

35

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling
Adequacy.
Bartlett's Test of
Sphericity

.621

Approx. Chi-Square

9.222

df

Sig.

.026

Dari tabel KMO untuk aspek persaingan diatas, dapat dilihat bahwa nilai KMO>0,5
dan nilai Sig<0,02 maka penelitian dapat dilanjutkan.
Anti-image Matrices
z1
Anti-image
Covariance

Anti-image
Correlation

z2

z3

z1

.760

-.285

-.062

z2

-.285

.640

-.282

z3

-.062

-.282

.764

z1

.649a

-.409

-.081

z2

-.409

.585a

-.404

z3

-.081

-.404

.652a

a. Measures of Sampling Adequacy(MSA)

Dari tabel anti image diatas dapat dilihat nilai MSA pada ketiga variabel, lebih besar
dari 0,5. Hal tersebut berarti bahwa ketiga variabel berpengaruh pada penentuan lokasi
restauran cepat saji. Nilai tertinggi yang terdapat pada variabel Z3 (fasilitas pesaing) paling
mempengaruhi untuk faktor persaingan.

36

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

Peta

37
Gambar 5. Gambar Peta Persebaran Perumahan

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA

38
Gambar 6. Gambar Peta Persaingan

Faktor Yang Mempengaruhi Penentuan Lokasi Gerai Makanan Cepat Saji Di Mulyosari | SURABAYA