MAKALAH

ASPEK HUKUM DALAM PEMBANGUNAN

Disusun oleh:
Delvi Pebrina (12313155)

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS GUNADARMA
2016
KATA PENGANTAR

Puji dan syukur atas kehadirat Allah SWT atas rahmat dan petunjukNya sehingga
penulis dapat menyelesaikan tugas makalah ini dengan tepat waktu dengan judul Makalah
Aspek Hukum Dalam Pembangunan
Dalam makalah ini menyajikan materi mengenai bentuk-bentuk konstruksi, teknik dan
strategi dalam negosiasi kontrak konstruksi dan cara menghindari klaim.
Penulis mengucapkan terima kasih untuk Bapak Didiek Pramono, ST., MT. selaku
dosen mata kuliah Aspek Hukum Dalam Pembangunan yang memberi inspirasi dan motivasi
dalam mengerjakan makalah ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada seluruh
teman-teman Teknik Sipil angkatan 2013A yang membantu dalam menemukan ide dan
inspirasi.
Penulis menyadari bahwa masih banyak kekurangan dan keterbatasan dalam
penyajian makalah ini. Apabila ada kata-kata yang kurang berkenan, penulis mohon maaf.
Semoga makalah ini dapat menjadi sumber informasi dan inspirasi bagi pembaca.

Depok, 30 Agustus 2016

Penulis

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR .....................................................................................................

ii

DAFTAR ISI ...................................................................................................................

iii

BAB 1 PENDAHULUAN
1.1.LATAR BELAKANG .........................................................................................
1.2.RUMUSAN MASALAH .....................................................................................
1.3.TUJUAN ..............................................................................................................

1
1
1

BAB 2 PEMBAHASAN
2.1

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI .............................................

2.1.1 Bentuk-Bentuk Kontrak Konstruksi Dari Segi Perhitungan Biaya, Jasa,
Cara Pembayaran, dan Pembagian Tugas ...................................................

3
3

2.1.2 Pengertian Yang Sudah Terlanjur Keliru Sehingga Berakhir Dengan

2.2

2.3

Sengketa ......................................................................................................

2.1.3 Cara Menghindari Terjadinya Perselisihan .................................................

2.1.4 Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Dan Dihindari Serta KendalaKendala Lain ...............................................................................................

TEKNIK DAN STRATEGI NEGOSIASI KONTRAK KONSTRUKSI ............

2.2.1 Kiat-Kiat Dan Teknik Dalam Perundingan .................................................

2.2.2 Hal-Hal yang Harus Dihindari dalam Perundingan ....................................

KLAIM KONSTRUKSI, TEKNIK ATAU KIAT MEMANFAATKAN PELUANG

KLAIM & PENYELESAIAN SENGKETA KONSTRUKSI .............................

10

2.3.1 Klaim Konstruksi ........................................................................................

10

2.3.2 Peluang Teknik Dan Kiat Memanfaatkan Klaim ........................................

10

2.3.2 Penyelesaian Terhadap Sengketa ................................................................

12

BAB 3 PENUTUP
3.1

KESIMPULAN ....................................................................................................

15

3.2

SARAN ................................................................................................................

15

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................................

3

BAB I
PENDAHULUAN
4

1.1 LATAR BELAKANG

Suatu kontrak pada dasarnya adalah suatu dokumen tertulis yang memuat keinginan
para pihak untuk mencapai tujuan komersialnya, dan bagaimana pihaknya di untungkan,
dilindungi atau dibatasi tanggung jawabnya dalam mencapai tujuan tersebut. Melalui kontrak,
terciptalah perikatan atau hubungan hukum yang menimbulkan hak dan kewajiban pada
masing-masing pihak yang membuat kontrak. Dimana, para pihak terikat untuk mematuhi
kontrak yang telah mereka buat tersebut. Dalam hal ini fungsi kontrak sama dengan undang
undang. Tetapi hanya berlaku khusus terhadap para pembuatnya saja.
Hal ini diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata dinyatakan bahwa : Semua
persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya. Sepanjang tidak bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum, hal ini
disebut dengan Asas kebebasan berkontrak.
Ketidak seimbangan antara terbatasnya pekerjaan konstruksi dan banyaknya penyedia
jasa mengakibatkan posisi tawar penyedia jasa sangat lemah. Adanya kekhawatiran tidak
mendapatkan pekerjaan yang ditenderkan pengguna jasa menyebabkan penyedia jasa
menerima kontrak konstruksi tanpa memperhatikan hal-hal yang sensitif seperti ketersediaan
dana, isi kontrak, kelancaran pembiayaan sehingga terkadang menimbulkan klaim di akhir.
Pada makalah ini akan dibahas mengenai berbagai jenis kontrak, trik bernegosiasi yang tepat
dan cara menghindari klaim di akhir kontrak.
1.2 RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan masalah dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimanakah bentuk-bentuk kontrak konstruksi ?
2. Bagaimanakah teknik dan strategi negosiasi kontrak konstruksi?
3. Bagaimanakah cara menghindari klaim di akhir kontrak ?
1.3 TUJUAN
Adapun tujuan dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Mengetahui bentuk-bentuk kontrak konstruksi.
2. Mengetahui teknik dan strategi negosiasi kontrak konstruksi.
3. Mengetahui cara menghindari klaim di akhir kontrak.

BAB II
PEMBAHASAN

2.1 BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

2.1.1 Bentuk-Bentuk Kontrak Konstruksi dari Segi Perhitungan Biaya, Jasa, Cara
Pembayaran, dan Pembagian Tugas
Kontrak konstruksi merupakan dokumen yang mempunyai kekuatan hukum yang
memuat persetujuan bersama secara sukarela antara pihak kesatu dan pihak kedua. Pihak
kesatu berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan material untuk membangun proyek
bagi pihak kedua, pihak kedua berjanji untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan
untuk jasa dan material yang telah digunakan. Bentuk-bentuk kontruksi dibedakan dari
berbagai sudut pandang/aspek termasuk beberapa permasalahan yang timbul akibat
kesalahpahaman terhadap bentuk-bentuk kontrak tersebut. Aspek tersebut adalah sebagai
berikut:
a. Aspek perhitungan biaya

Memuat beberapa jenis kontrak konstruksi yang berdasarkan cara menghitunga biaya
pekerjaan atau harga borongan, diantaranya:
1. Fixed Lump Sum Price
Beberapa pengertian Fixed Lump Sum Price adalah sebagai berikut:
-

Jumlah harga pasti dan tetap dimana volume pekerjaan tercantum dalam kontrak

tidak boleh diukur ulang.

Pada PP. No.29/2000 Pasal 21 ayat 1, Fixed Lump Sum Price adalah suatu jumlah
harga pasti dan tetap, semua resiko ditanggung penyedia jasa sepanjang gambar dan

spesifikasi tidak berubah.

Menurut Gilbreath, Fixed Lump Sum Price adalah harga tetap selama tidak ada
perintah perubahan. Resiko bagi Pengguna Jasa kecil, namun bagi Penyedia Jasa

besar.
Menurut Stokes, Fixed Lump Sum Price adalah jumlah pasti yang harus dibayar
Pengguna Jasa. Resiko pada Penyedia Jasa.

Berdasarkan beberapa pengertian, maka terdapat empat batasan yaitu:

-

Yang pasti dan tak berubah adalah jumlah harga kecuali ada perintah perubahan.
Volume pekerjaan dalam kontrak tidak bolehdiukur ulang.
Nilai kontrak berubah bila ada perintah perubahan (kerja tambah, kurang, perubahan

spek).
- Resiko salah hitung volume ada pada Penyedia Jasa.
2. Unit Price
Beberapa pengertian Unit Price/Harga Satuan adalah sebagai berikut:
- Volume pekerjaan dalam kontrak baru merupakan perkiraan (bukan volume pasti).
- Volume pekerjaan yang sesungguhnya dilaksanakan, akan diukur ulang bersama.
- Pada PP. No.29/2000 Pasal 21 ayat 2, Unit Price/Harga Satuan adalah penyelesaian
pekerjaan berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap dengan volume pekerjaan
berdasarkan
-

hasil

pengukuran

bersama

atas

pekerjaan

yang

benar-benar

dilaksanakan.
Menurut Gilbreath, Unit Price/Harga Satuan adalah harga satuan dikali volume
yang sesungguhnya dilaksanakan.

Tidak ada resiko kelebihan membayar bagi

Pengguna Jasa, tapi juga tidak ada windfall profit bagi Penyedia Jasa. Perlu
-

pengawasan seksama.
Menurut Stokes, Unit Price/Harga Satuan adalah pekerjaan dibayar sesuai yang
dikerjakan. Tidak ada resiko kelebihan membayar.

Berdasarkan beberapa pengertian, maka terdapat empat batasan yaitu:

-

Tidak ada resiko kelebihan membayar (Pengguna Jasa).

Tidak adakeuntungan mendadak (Penyedia Jasa).
Banyak pekerjaan pengukuran ulang sehingga bisa terjadi kolusi.
Lebih sering digunakan fixed lump sum.
7

Kemungkinan gabungan antara keduanya.

b. Aspek Perhitungan Jasa

Terdapat beberapa jenis kontrak konstruksi berdasarkan aspek perhitungan biaya adalah:
1. Biaya tanpa jasa
Beberapa pengertian biaya tanpa jasa adalah sebagai berikut:
- Yang dibayar hanya biaya, tanpa ada imbalan jasa. Biasanya untuk pekerjaan sosial
-

(tempat ibadah, panti asuhan) dimana masih bisa dapat laba dari efisiensi.
Menurut Gilbreath, biaya tanpa jasa adalah Reimburseable, No Fee.

2. Biaya tambah jasa (Cost Plus Fee)

Beberapa pengertian biaya tambah jasa adalah sebagai berikut:
- Yang dibayarkan selain biaya juga imbalan jasa dimana presentase jasa biasanya
10% atas biaya (tidak ada batasan biaya) dan tidak ada rangsangan efisiensi. Cost
-

Plus Fee sangat merugikan Pengguna Jasa.

Menurut Gilbreath, biaya tambah jasa adalah semakin tinggi jasa maka semakin

tinggi jasa.
3. Biaya ditambah jasa pasti (Cost Plus Fixed Fee)
Beberapa pengertian biaya ditambah jasa pasti adalah sebagai berikut:
- Hampir sama dengan Cost Plus Fee, hanya feenya sudah pasti dan tetap dimana
sedikit lebih baik dari Cost Plus Fee, tapi tetap tak ada kepastian mengenai biaya.
Penyedia Jasa tidak memiliki rangsangan untuk menaikkan biaya, karena kenaikan
-

biaya tidak menambah jasa (fee).

Menurut Gilbreath, biaya ditambah jasa pasti adalah penyedia jasa tidak punya
rangsangan untuk menaikkan biaya.

c. Aspek Cara Pembayaran

Terdapat beberapa jenis kontrak konstruksi berdasarkan aspek cara pembayaran adalah:
1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Beberapa pengertian cara pembayaran bulanan adalah sebagai berikut:
-

Pembayaran yang dilakukan berdasarkan prestasi yang diukur pada akhir bulan.

Kelemahannya adalah sekecil apapun prestasi harus dibayar.

- Cara pembayaran bulanan ini diatur dalam PP. No 29/2000 pasal 20 ayat 3 huruf c.
2. Cara pembayaran atas prestasi (Stage Payment)
Beberapa pengertian cara pembayaran atas prestasi adalah sebagai berikut:
8

Pembayaran atas dasar presentase kemajuan fisik yang telah dicapai dimana
biasanya dengan memperhitungkan uang muka dan uang jaminan atas cacat namun
masih tetap belum sepenuhnya aman karena kemungkinan prestasi bahan yang
banyak. Cara pembayaran atas prestasi ini diatur dalam PP. No 29/2000 pasal 20

ayat 5 huruf c.
- Menurut Gilbreath, Stage Payment is progress billing and payment.
3. Pra pendanaan penuh dari penyedia jasa (Contractors Full Pre Financed)
Contractors Full Pre Financed adalah pekerjaan didanai penuh terlebih dulu oleh
penyedia jasa sampai selesai dimana setelah pekerjaan selesai dan diterima baik oleh
pengguna jasa baru mendapatkan pembayaran dari pengguna jasa.
d. Aspek Pembagian Tugas
Terdapat beberapa jenis kontrak konstruksi berdasarkan aspek pembagian tugas adalah
sebagai berikut:
1. Kontrak biasa/Konvensional
Pengguna jasa menugaskan penyedia jasa untuk melaksanakan salah satu aspek
pembangunan saja yaitu perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan penyedia
jasa berbeda.
2. Kontrak spesialis
Pekerjaan-pekerjaan spesialis diberikan kepada beberapa penyedia jasa berbeda dimana
fungsi perencaan dapat dilakukan sendiri atau diberikan ke pihak lain.
3. Kontrak rancang bangun/Turnkey
Pekerjaan perencanaan/design dan pelaksanaan diborongkan kepada satu penyedia jasa
dimana penyedia jasa mendapatkan imbalan jasa perencanaan dan biaya pelaksanaan.
4. Kontrak EPC
Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan pekerjaan yang telah diselesaikan dimana
bentuk kontrak ini banyak dipakai di Indonesia dalam dunia perminyakan dan gas bumi
(PERTAMINA).
5. Kontrak BOT/BLT
Pola kerjasama antara pemilik lahan dan investor yang punya modal/dana.
6. Kontrak swakelola
Bentuk kontrak ini sesungguhnya bukan kontrak karena pekerjaan dilakukan sendiri
dan dibayar sendiri.
2.1.2

Pengertian Yang Sudah Terlanjur Keliru Sehingga Berakhir Dengan Sengketa

Salah pengertian yang menyatakan bahwa dalam kontrak fixed lump sum adalah nilai

kontrak tidak boleh berubah padahal seharusnya bila diperintahkan perubahan maka nilai
kontrak juga berubah. Setelah pekerjaan selesai, diperintahkan untuk diukur ulang, ternyata

volume pekerjaan hasil pengukuran ulang lebih kecil daripada volume kontrak maka selisih
nilai dikembalikan.
2.1.3

Cara Menghindari Terjadinya Perselisihan

Cara menghindari terjadinya perselisihan adalah dianjurkan bahwa di dalam kontrak

seharusnya diberikan definisi kata atau istilah yang memiliki arti khusus agar tidak terjadi
kesalahpahaman yang dapat menimbulkan perselisihan atau sengketa setelah kontrak
ditandatangani.
2.1.4

Hal-Hal Yang Perlu Diperhatikan Dan Dihindari Serta Kendala-Kendala Lain

Menurut advokat David M.L. Tobing dari Adams & Co. suatu perjanjian dikatakan

cacat apabila tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu:

SYARAT SAHNYA PERJANJIAN

1. Kesepakatan para pihak dalam perjanjian
2. Kecakapan para pihak dalam perjanjian
3. Suatu hal tertentu
4. Sebab yang halal

Syarat SUBJEKTIF
Syarat OBJEKTIF

Sehingga apabila suatu perjanjian itu tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian
tersebut dapat dimintakan pembatalannya. Sedangkan apabila suatu perjanjian tidak
memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut dinyatakan batal demi hukum.
2.2

TEKNIK DAN STRATEGI NEGOSIASI KONTRAK KONSTRUKSI

Negosiasi atau perundingan merupakan proses untuk menghasilkan kesepakatan atau

perjanjian diantara kedua pihak yang bermasalah. Negosiasi memerlukan trik atau strategi
karena pada dasarnya semua orang tidak mau kalah, tidak mau dipaksa ataupun ditindas.
Oleh sebab itu, pilihan yang terbaik adalah bagaimana negosiasi dapat tercapai untuk
menguntungkan kedua belah pihak. Seni dan keterampilan dalam negosiasi perlu sangat
diperhatikan untuk tercapainya suatu hasil perundingan untuk jangka panjang dan diharapkan
tidak mudah untuk diubah dalam waktu singkat. Namun, sebelum dilakukannya perundingan
perlu adanya pertukaran informasi yang akan dibahas.
2.2.1 Kiat dan Teknik untuk Memenangkan Perundingan
10

Dalam melakukan negosiasi, kita perlu memilih strategi yang tepat, sehingga
mendapatkan hasil yang kita inginkan. Strategi negosiasi ini harus di tentukan sebelum proses
negosiasi dilakukan. Menurut Arbono (2005), ada beberapa macam strategi negosiasi yang
kita pilih, diantaranya adalah sebagai berikut:
a. Win-Win
Strategi ini dipilih bila pihak-pihak yang berselisih menginginkan penyelesaian masalah
yang diambil pada akhirnya menguntungkan kedua belah pihak. Strategi ini juga dikenal
sebagai integrative negotiation.
b. Win-Lose
Strategi ini dipilih karena pihak-pihak yang berselisih ingin mendapatkan hasil yang
sebesar-besarnya dari penyelesaian masalah yang diambil, dengan strategi ini pihak-pihak
yang berselisih saling berkompetisi untuk mendapatkan hasil yang mereka inginkan.
c. Lose-Lose
Strategi ini dipilih biasanya sebagai dampak kegagalan dari pemilihan strategi yang tepat
dalam bernegosiasi. Akibatnya, pihak-pihak yang berselisih pada akhirnya tidak mendapatkan
sama sekali hasil yang diharapkan.
d. Lose-Win
Strategi ini dipilih bila salah satu pihak sengaja mengalah untuk mendapatkan manfaat
dengan kekalahan mereka.
Dalam proses negosiasi, pihak-pihak yang berselisih seringkali menggunakan berbagai
kiat dan teknik untuk memperoleh hasil yang diinginkan. Arbono (2005) menyarankan
beberapa kiat dan teknik, sebagai berikut:
1. Membuat Agenda.
Kiat ini harus digunakan karena dapat memberikan waktu kepada pihak-pihak yang
berselisih setiap masalah yang ada secara berurutan dan mendorong mereka untuk mencapai
kesepakatan atas keseluruhan paket perundingan.
2. Bluffing
Kiat

klasik yang sering

digunakan para negosiator,

bertujuan

mengelabui

lawan

berundingnya berundingnya dengan membuat distorsi kenyataan yang ada dan membangun
suatu gambaran yang tidak benar.
3. Membuat Tenggat waktu (Deadline)

11

Kiat ini digunakan bila salah satu pihak yang berunding ingin mempercepat penyelesaian
proses perundingan dengan cara memberikan tenggat waktu pada lawannya untuk segera
mengambil keputusan.
4. Good Guy Bad Guy
Kiat ini digunakan denga cara menciptakan tokoh jahat dan baik pada salah satu pihak
yang berunding. Tokoh jahat ini berfungsi untuk menekan pihak lawan sehingga pandangan
pandangannya selalu ditentang oleh pihak lawannya, sedangkan tokoh baik ini yang akan
menjadi pihak yang dihormati oleh pihak lawannya karena kebaikannya, sehingga pendapat
pendapat yang dikemukakan untuk menetralisir pendapat tokoh jahat yang akan dapat
diterima oleh lawan berundingnya.
5. The Art of Concecion
Kiat ini diterapkan dengan cara selalu meminta konsesi dari lawan berunding atas setiap
permintaan pihak lawan berunding yang akan dipenuhi.
6. Intimidasi
Kiat ini dilakukan bila salah satu pihak membuat ancaman kepada lawan berundingnya
agar menerima penawaran yang ada dan menekankan konsekuensi yang akan diterima bila
tawaran ditolak.
2.2.2 Hal-Hal yang Harus Dihindari dalam Perundingan
Dalam proses negosiasi/perundingan tidak semua akan berjalan dengan baik atau
berhasil yang dissebabkan oleh beberapa faktor, seperti terbawa emosi untuk merubah
pendapat orang lain yang disebabkan oleh kemungkinan menemukan jalan bentuk atau
kemungkinan terlibat konflik dan debat kusir dengan pihak lawan secara emosional. Oleh
sebab itu, hindarilah negosiasi yang bersifat emosional karena hal tersebut tidak akan
mendapatkan hasil sesuai yang kita harapkan dan selalu ingat tujuan utama melakukan
negosiasi adalah untuk mencapai suatu kesepakatan bukan untuk memenangkan pertempuran.
Pada saat proses negosiasi berlangsung kita harus pandai untuk dapat meyakinkan
pihak lain. Menurut Dali Cornegie (1994) terdapat beberapa cara untuk meyakinkan orang
lain, diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Jangan bertengkar
2. Hormati pendapat pihak lawan, jangan sekali-kali mengatakan kepada pihak lawan bahwa
itu salah.
3. Jika pihak kita yang salah, maka cepatlah mengatakannya dengan terus terang.
4. Mulailah dengan cara yang ramah tamah.
5. Jelaskan gagasan kita dengan cara sedemikian rupa, sehinga orang bisa melihatnya.
12

6. Bersikap empatik terhadap gagasan dan pendapat pihak lawan.

7. jika gagasan dan pendapat pihak lawan tidak tidak sesuai dengan pemikiran kita, maka
tantanglah pihak lawan itu dengan argumen yang kuat.
Hal lain yang harus dihindari adalah sistim tunjuk hidung kepada pihak lawan untuk
menunjukkan kesalahannya, gunakanlah kalimat yang baik, jangan menujuk nama dan orang
perorang. Hal lainnya yang harus diperhatikan adalah cara berbicara, hindari ucapan yang
akan menyinggung perasaan dan harga diri pihak lawan. Kita harus pandai bertutur kata yang
sopan sehingga membuahkan hasil yang baik dari proses negosiasi tersebut.
2.3

KLAIM KONSTRUKSI, TEKNIK ATAU KIAT MEMANFAATKAN PELUANG

KLAIM & PENYELESAIAN SENGKETA KONSTRUKSI

2.3.1 Klaim Konstruksi

Klaim konstruksi dapat terjadi antar para pihak yang berkontrak. Tegasnya klaim
mungkin saja datang dari pihak penyedia jasa kepada pengguna jasa atau sebaliknya. Jadi
tidak benar bila klaim hanya datang dari pihak pengguna jasa atau sebaliknya hanya
pengguna jasa yang boleh mengajukan klaim.
Arti klaim sesungguhnya adalah permintaan atau permohonan mengenai biaya, waktu
dan atau kompensasi pelaksanaan diluar ketentuan tercantum dalam kontrak konstruksi. Jadi
adalah suatu kekeliruan/ salah pengertian yang menganggap klaim adalah suatu tuntutan.
Memang benar klaim adakalanya klaim dengan suatu tuntutan baik melalui suatu badan
peradilan atau lembaga arbitrase apabila permintaan tersebut tidak dikabulkan atau tidak
dilayani.
Pengajuan klaim dapat dilakukan dengan berbagai cara dan yang paling sederhana
berupa permintaan lisan sampai dengan permintaan yang disusun secara tertulis lengkap
dengan data pendukungnya. Para pihak didalam suatu kontrak konstruksi lebih menyukai
pemecahan secara damai tanpa melalui badan peradilan. Mereka menginginkan terdapat
keputusan yang cepat, karena penyelesaian melalui pengadilan disamping memakan waktu
dan biaya, permasalahannya semakin terbuka untuk umum.

2.3.2 Peluang Teknik Dan Kiat Memanfaatkan Klaim

Didunia Barat dimana industri jasa konstruksi sudah sangat maju, persaingan dalam
efisiensi untuk memenangkan tender sudah sedemikian ketatnya, sehingga orang mulai
mencari peluang lain dalam bersaing untuk memenangkan tender atau memperoleh
pekerjaan.
13

Peluang yang dimaksud adalah kejelian atau kepiawaian dalam melihat dan
memanfaatkan klaim, kemudian kecerdikan dan kemahiran dalam menyusun dan menyajikan
klaim tersebut sehingga dapat diterima dan disetujui, karena klaim adalah suatu hal yang
sangat wajar terjadi. Tidak semua orang atau perusahaan dapat memanfaatkan klaim ini,
karena perlu menguasai teknik dan kiat tertentu. Untuk mencapai hal tersebut perlu dipelajari
lebih lanjut.
Pemanfaatan peluang klaim bukanlah suatu manipulasi, tipu muslihat atau hasil dari
suatu kolusi antara pengguna jasa dan penyedia jasa. Baik penyedia jasa maupun pengguna
jasa sama-sama memiliki peluang klaim. Peluang ini baru dapat dimanfaatkan jika
administrasi proyek konstruksi dikelola dengan baik, tertib dan akurat.
a.

Peluang Klaim

Adapun beberapa contoh peluang klaim dalam konstruksi:

1. Daya dukung tanah
Segera setelah penyedia jasa yang bertekad mencari peluang klaim menebus dokumen
tender proyek pembangunan sebuah superblock, dia segera membentuk tim khusus untuk
mempelajari dokumen tersebut dari segala segi (teknik, hukum, manajemen, keuangan, dsb).
Oleh karena pekerjaan cukup kompleks dan menggunakan teknologi tinggi, dia menyewa
konsultan hukum yang bukan saja terkenal reputasinya dalam bidang hukum, tapi juga sangat
profesional dan berpengalaman dibidang teknik.
Setelah dokumen kontrak diteliti ternyata jumlah tiang pancang beton yang akan
dipancang berjumlah 800 buah dengan panjang masing-masing 15.00 m. Penyedia jasa
tersebut mengetahui bahwa panjang tiang pancang yang direncanakan tersebut, kurang
panjang karena dia sudah tahu persis, tanah keras didaerah tersebut terdapat pada kedalaman
yang cukup dalam karena dia sudah berpengalaman bekerja didaerah tersebut dan telah
melakukan penyelidikan tanah. Setelah dilakukan beberapa kali pemancangan percobaan
(test pile) dibeberapa titik yang berbeda ternyata tiang pancang belum mencapai lapisan tanah
keras (kalendering tidak tercapai).
Apabila hal ini diteruskan maka dapat di pastikan bangunan superblock tersebut akan
mengalami penurunan (settlement). Oleh karena itu pemancangan distop dan mohon izin
kepada pengguna jasa untuk melakukan penyelidikan tanah ulang. Hasil penyelidikan tanah
menunjukkan bahwa lapisan tanah keras berada pada kedalaman 18.00 m dan
merekomendasikan tiang pancang yang panjangnya 5,00 m lebih panjang dari tiang pancang
yang direncanakan semula.

14

Berdasarkan hasil penyelidikan tanah ulang ini, pengguna jasa menyetujui pekerjaan
tambah untuk tambahan panjang tiang pancang beton dari semula 15.00 m menjadi 20.00 m
dan biaya tambahan untuk upah pemancangan dari semula 15.00 m menjadi 20.000 m.
Namun demikian penyedia jasa mengajukan klaim berupa :
a)

Demobilisasi alat pancang lama (kapasitasnya tidak cukup untuk memancang

tiang pancang 20 m)

b)

Remobilisasi alat pancang baru (kapasitas lebih besar)

c)

Ganti rugi sewa alat pancang lama

d)

Tambahan sewa alat pancang baru

e)

Ganti rugi peralatan lain yang idle menunggu penyelidikan tanah ulang

f)

Biaya overhead lapangan

2. Perubahan bahan
Peluang klaim dapat pula muncul dari perubahan spesifikasi bahan. Andaikan penyedia
jasa mempunyai sisa bahan misalnya granit yang sesungguhnya harganya lebih tinggi dari
marmer yang sesuai spesifikasi teknis harus dipasang. Dia lalu mengusulkan kepada
pengguna jasa mengganti bahan tersebut dengan granit tanpa minta kenaikan harga.
Rasanya tidak sulit dipahami bahwa penawaran ini akan diterima pengguna jasa karena
akan mendapatkan bahan yang lebih baik mutunya tanpa harus menambah biaya. Bagi
penyedia jasa hal ini juga menguntungkan karena pertama tak perlu lagi membeli barang
baru. Selain itu barang (granit) tersebut barang kali nilai sisanya sudah sama dengan harga
marmer atau bahkan lebih murah.
b.

Kiat Memanfaatkan Klaim

Berikut merupakan kiat-kiat bagi Penyedia Jasa apabila peluang klaim tidak ada:
a) Pertama, berusaha menghitung biaya seefisien mungkin di antaranya dengan
menggunakan metode kerja yang tepat dan penggunaan bahan sehemat mungkin
tanpa mengorbankan mutu.
b) Kedua, melaksanakan apa yang biasa dikenal dengan istilah bussines intelligence.
Dia pelajari dengan saksama para pesaing dalam tender, kebiasaan dan perilaku
Pengguna Jasa termasuk bonafiditas pendanaannya.
c) Ketiga, bila dia yakin peluang klaim hampir tak ada, para pesaing kebanyakan
sama bonafide dan jelinya dengan dia sendiri, maka harga penawran dia tinggikan
agar tidak menang. Kalau toh dia menang, risiko kerugian telah diantisipasinya.
d) Keempat, apabila dokumen tender mengizinkan usulan lain (perubahan spesifikasi
tanpa mengurangi manfaat fasilitas yang diencanakan) dia akan mengusulkan 2
15

penawaran: yang pertama sesuai spek, yang kedua versi dia sendiri (dengan harga
lebih rendah) namun dia sangat menguasai dan berpengalaman.
2.3.3 Penyelesaian Terhadap Sengketa
Berdasarkan literatur maka kecenderungan sengketa jasa konstruksi diakibatkan oleh 3
(tiga) hal yaitu:
1. Sengketa precontractual yaitu sengketa yang terjadi sebelum adanya kesepakatan
kontraktual, dan dalam tahap proses tawar menawar.
2. Sengketa contractual yaitu sengketa yang terjadi pada saat berlangsungnya pekerjaan
pelaksanaan konstruksi.
3. Sengketa pascacontractual yaitu sengketa yang terjadi setelah bangunan beroperasi atau
dimanfaatkan selama 10 (sepuluh) tahun.
Undang-undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi juncto Undang-undang
Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa juncto
Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi serta
peraturan lain, mengisyaratkan bahwa penyelesaian sengketa jasa konstruksi dilakukan
melaluo jalur di luar peradilan. Dalam hal kasus sengketa yang bersifat kontraktual atau
sengketa dimasa pelaksanaan pekerjaan sedang berlangsung, maka penyelesaian sengketa
tersebut dapat melalui jalur-jalur yaitu:
1. Jalur Konsultasi
Konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat personal antara satu piha tertentu,
yang disebut dengan klien dengan pihak lain yaitu konsultan. Pihak konsultan ini
memberikan pendapat kepada klien untuk memenuhi kebutuhan klien tersebut. Dalam jasa
konstruksi, konsultan berperan penting dalam penyelesaian masalah-masalah teknis lapangan,
apalagi konsultan tersebut konsultan perencana dan atau konsultan pengawas proyek.
Pendapat mereka sangat dominan untuk menentukan kelancaran proyek.
2. Jalur negosiasi
Pada dasarnya negosiasi adalah upaya untuk mencari perdamaian di antara para pihak
yang bersengketa sesuai Pasal 6 ayat (2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang
arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa. Selanjutnya dalam Pasal 1851 sampai dengan
Pasal 1864 Bab Kedelapan belas Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata tentang
Perdamaian, terlihat bahwa kesepakatan yang dicapai kedua belah pihak yang bersengketa,
harus dituangkan secara tertulis dan mengikat semua pihak. Perbedaan yang ada dari kedua
aturan tersebut adalah bahwa kesepakatan tertulis tersebut ada yang cukup ditandatangani
16

para pihak dengan tambahan saksi yang disepakati kedua belah pihak. Sedangkan yang satu
lagi, kesepakatan yang telah diambil harus didaftarkan ke Pengadilan Negeri. Negosisi
merupakan salah satu lembaga alternatif penyelesaian sengketa yang dilaksanakan di luar
pengadilan, sedangkan perdamaian dapat dilakukan sebelum proses sidang pengadilan atu
sesudah proses sidang berlangsung, baik diluar maupun di dalam sidang pengadilan (Pasal
130 HR).
3. Jalur Mediasi
Dari beberapa pengertian yang ada, maka pengertian mediasi adalah pihak ketiga (baik
perorangan atau lembaga independen),tidak memihak dan bersifat netral, yang bertugas
memediasi kepentingan dan diangkat serta disetujui para pihak yang bersengketa. Sebagai
pihak luar, mediator tidak memiliki kewenangan memaksa, tetapi bertemu dan
mempertemukan para pihak yang bersengketa guna mencari masukan pokok perkara.
Berdasarkan masukan tersebut, mediator dapat menentukan kekurangan atau kelebihan suatu
perkara, kemudian disusun dalam proposal yang kemudian dibicarakan kepada para pihak
secara langsung. Peran mediasi ini cukup penting karena harus dapat menciptakan situsi dan
kondisi yang kondusif sehingga para pihak yang bersengketa dapat berkompromi dan
menghasilkan penyelesaian yang saling menguntungkan di antara para pihak yang
bersengketa. Mediasi juga merupakan salah satu alternatif penyelesaian sengketa.
4. Jalur konsiliasi
Konsiliasi menurut sumber lain, dapat disebut sebagai perdamaian atau langkah awal
perdamaian sebelum sidang pengadilan (ligitasi) dilaksanakan, dan ketentuan perdamaian
yang diatu dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Juga merupakan bentuk alternatif
penyelesaian sengketa diluar pengadilan, dengan mengecualikan untuk hal-hal atau sengketa
yang telah memperoleh suatu putusan hakin yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
5. Jalur pendapat hukum oleh lembaga arbitrase
Arbitrase adalah bentuk kelembagaan, tidak bertugas untuk menyelesaikan perbedaan
atau perselisihan atau sengketa yang terjadi antara para pihak dalam perjanjian pokok, akan
tetapi juga dapat memberikan konsultasi dalam bentuk opini atau pendapat hukum atas
permintaan para pihak dalam perjanjia. Pendapat hukum lembaga arbitrase bersifat mengikat,
dan setiap pelanggaran terhadap pendapat hukum yang diberikan tersebut berati pelanggaran
terhadap perjanjian (breach of contraact-wanprestasi). Sifat dari pendapat hukum lembaga
arbitrase ini termasuk dalam pengertian atau bentuk putusan lembaga arbitrase.

17

BAB III
PENUTUP
3.1

KESIMPULAN
Adapun yang menjadi kesimpulan dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Terdapat banyak jenis kontrak konstruksi dimana dalam penggunaannya atau
memilihnya diperlukan ketelitian berdasarkan tujuan kontrak konstruksi dalam suatu
proyek konstruksi untuk memdapatkan hasil yang maksimal.
2. Dalam hal bernegosiasi tentu perlu adanya trik dan teknik yang baik, namun hal
yang perlu diperhatikan dalam bernegosiasi adalah menghindari terjadinya
perselisihan dengan cara mencantumkan definisi kata atau istilah yang memiliki arti
khusus agar tidak menimbulkan perselisihan atau sengketa setelah kontrak
ditandatangani.
3. Peluang klaim kebanyakan terjadi karena kelalaian. Peluang klaim tidak selalu dapat
memanfaatkannya namun bagaimana klaim tersebut dapat dimanfaatkan perlu
pembelajaran yang baik agar klaim tersebut dapat berguna oleh para pihak.
penyelesaian sengketa jasa konstruksi dapat dilakukan melalui jalur konsultasi,
negosiasi, mediasi, konsiliasi, pendapat hukum oleh lembaga arbitrase, atau
gabungan kelima jalur tersebut sesuai tingkat kebutuhan.

3.2

SARAN
Adapun yang menjadi saran dalam makalah ini adalah sebagai berikut:
1. Memahami administrasi kontrak dan pengadministrasian kontrak tersebut.
2. Memahami kontrak secara keseluruhan, termasuk aspek hukum yang terkandung di
dalam kontrak.
3. Memenuhi kewajibannya sesuai kontrak agar tidak terjadi klaim. Meminta bantuan
lembaga hukum dalam pengesahan isi dokumen kontrak tersebut.
4. Pengguna jasa harus waspada terhadap peserta tender yang terkenal pandai mencari
peluang klaim (Claim Artist). Pengguna jasa harus benar-benar siap dengan data
proyek, dan pengguna jasa harus hati-hati terhadap usulan altrnatif, jangan terpesona
18

dengan harga yang murah pada waktu pembangunan tapi biaya perawatan seterusnya
akan menjadi sangat mahal dan terkait pada perusahaan tersebut.

DAFTAR PUSTAKA

Drs. Agus Guntur PM, MM., Strategi Negosiasi, [online] diakses tanggal 30 Agustus 2016.
Ir. H. Nazarkhan Yasin, Bentuk-Bentuk Kontrak Konstruksi (Ringkasan), [online] diakses
tanggal 30 Agustus 2016.
Ir. H. Nazarkhan Yasin, Klaim Konstruksi Pengenalan, Teknik Dan Kiat Memanfaatkan
Peluang Klaim (Ringkasan), [online] diakses tanggal 30 Agustus 2016.
Poerdyatmono, Bambang,Alternatif Penyelesaian Sengketa Jasa Konstruksi, Jurnal Teknik
Sipil, volume 8, no.1,78-90, Pamekasan, 2007

19

20