I

PENGERTIAN DAN TUJUAN ADMINISTRASI KONTRAK

SERTA RUANG LINGKUPNYA
Oleh : Ir.Nasri Sebayang

1.1 . PENGERTIAN ADMINISTRASI KONTRAK

Yang dimaksud dengan Administrasi Kontrak adalah segala cara dan usaha usaha yang
dilakukan oleh seseorang atau Badan/Institusi secara legal untuk dapat mengelola pelaksanaan
Kontrak secara baik dan adil ( fair )sehingga tujuan diadakannya Kontrak tersebut dapat tercapai
dengan baik dan memenuhi keinginan serta kepuasan pihak-pihak yang melaksanakan Kontrak .
Didalam dunia Konstruksi telah dikenal secara luas tujuan Manajemen Proyek yang pada
dasarnya merupakan usaha-usaha yang sistematis dan terprogram dari suatu sistem untuk dapat
menyelesaikan Proyek dalam waktu yang telah ditetapkan ( progress control ) dengan biaya yang
wajar dan dalam anggaran yang direncanakan ( cost control ) serta kwalitas/mutu yang telah
ditentukan ( quality control ) dan tingkat kecelakaan kerja yang minimal ( safety control ) .
Administrasi Kontrak , dapat juga disebut Manajemen Kontrak berada didalam dan sebagai subsistem dari kegiatan dan Manajemen Proyek .
1.2 . TUJUAN ADMINISTRASI KONTRAK DAN RUANG LINGKUPNYA

Menjaga kepentingan Pemberi Tugas / Pemilik Pekerjaan ( Employer ) dan Pelaksana

Tugas ( Kontraktor ) sesuai Kontrak .
Mencegah perselisihan ( dispute ) dan klaim .

Penanganan Administrasi Kontrak sebaiknya tidak dilakukan oleh Perencana Proyek ( Designer)
karena keputusan yang diambil tidak akan obyektif .
1.3 . PERAN ADMINISTRASI KONTRAK .

Berada disisi Employer , namun independen dan tidak memihak .

Perantara ( Link ) dari Designer , Supervisor , Employer dan Kontraktor .

1.4 . RUANG LINGKUP KEGIATAN ADMINISTRASI KONTRAK

Menyiapkan serta menetapkan Organisasi Proyek , garis kewenangan dan alur

komunikasi untuk pelaksanaan rencana Proyek secara keseluruhan ( overall - plan ) ,
Mengkoordinasikan rapat-rapat antara Employer , Designer , Supervisor , dan
Kontraktor ,
1

Melakukan review desain dan spesifikasi

Cost management analysis ,
Value Engineering ,
Mengevaluasi schedulling dan programming
Membantu proses pengadaan Kontrak
Administrasi keuangan ,
Mempersiapkan sistem pengendalian dengan Komputer yang diperlukan ( PMIS ,
PMAS ) ,
Mengkoordinasikan , mencatat , membuat dan mendistribusikan Berita Acara Rapat /
Minutes Of Meeting ( MOM ) ,
Tanggung jawab administrasi dan manajerial Proyek .

Bila diperhatikan maka ruang lingkup Administrasi Kontrak adalah sedemikian luasnya namun
prinsip utama yang perlu diperhatikan dari seluruh lingkup pekerjaan adalah keterlibatan yang
intensif seorang pelaksana atau satu institusi Administrasi Kontrak dalam hampir seluruh aspek
pelaksanaan Konstruksi , kecuali hal-hal yang menyangkut Engineering murni ( misalnya
pengujian laboratorium , supervisi teknis lapangan , kegiatan design , dll. ) .
Didalam pelaksanaan tugasnya maka kerja sama yang erat dengan Designer , Kontraktor ,
Supervisor dan Employer merupakan hal yang mutlak .
Dalam Proyek-Proyek yang telah ataupun sedang dilaksanakan oleh PLN , kegiatan ini dilakukan
oleh Dinas dan Bagian Pengendalian pada setiap strata Organisasi baik secara sendiri sendiri
ataupun dibantu oleh Konsultan Supervisi .

II
PENGERTIAN KONTRAK DAN PRINSIP PRINSIP
YANG MELINGKUPINYA
2.1 . PENGERTIAN KONTRAK
Unsur unsur yang terlibat didalam pelaksanaan Proyek untuk mencapai tujuan
Manajemen Proyek adalah Employer sebagai pemberi dan pemilik pekerjaan , Kontraktor
sebagai pelaksana pekerjaan , serta Konsultan ( baik sebagai Perencana Teknis konstruksi atau
Konsultan Supervisi / Engineer ) .
Pada kondisi tertentu Employer dapat juga bertindak selaku perencana sekaligus sebagai
pelaksana pekerjaan Konstruksi dilapangan ( swakelola ) ataupun mengawasi langsung
pekerjaan yang dilakukan oleh Kontraktor .
Bagaimanapun bentuk manajemen yang diterapkan pada pelaksanaan Proyek - kecuali dengan
cara swakelola - maka hubungan antara Employer dan Kontraktor harus bersifat legal, dalam hal
ini diikat oleh suatu perjanjian atau lazim disebut Kontrak .
Kontrak , merupakan perjanjian dan hubungan yang bersifat legal antara Pemilik /
Pemberi Tugas ( Employer ) dengan Pelaksana Tugas ( Kontraktor ) sebagai acuan dan
penuntun setiap aspek teknis ( lingkup / volume , kwalitas dan waktu ) maupun aspek
komersial ( biaya , pendanaan , cara pembayaran ) dan tatacara administrasi Pekerjaan
yang mengatur hak , kewajiban , serta risiko masing-masing pihak .
Berdasarkan kesepakatan yang berlaku secara Internasional dikenal satu konvensi yang
dinamakan pact sun servanda yang bersepakat bahwa pengikatan suatu perjanjian dalam
bentuk Kontrak dilakukan dengan maksud dan tujuan yang baik ( good faith ) diantara pihak
pihak yang mengikat perjanjian tersebut .
Kontrak dapat bersifat lisan maupun tulisan .
Secara anatomis Kontrak merupakan kesatuan dari surat perjanjian , syarat administrasi , Syarat
umum , syarat khusus , syarat teknis , gambar-gambar , volume pekerjaan maupun informasi
lainnya yang bersifat mengikat satu sama lain .
Hal ini berarti bahwa bahwa Kontrak merupakan alat utama ( tool) yang dipakai untuk mencapai
tujuan manajemen Proyek .
Secara ideal dengan adanya Kontrak tertulis , diharapkan seluruh pelaksanaan Proyek
dapat berjalan dengan lancar tanpa ada perbedaan pendapat baik dari segi administrasi ,
komersial maupun teknis pelaksanaan pekerjaan .
Namun perbedaan pendapat selalu timbul karena perbedaan kepentingan maupun perbedaan cara
pencapaian tujuan .

Dalam suatu Kontrak yang melibatkan sumberdaya ( manusia , material , mesin ) dan waktu
yang cukup besar , perbedaan pendapat maupun perbedaan kepentingan akan lebih tajam dan
menimbulkan permasalahan yang lebih besar .
Dalam industri Konstruksi permasalahan tersebut akan lebih intensif mengingat pada industri ini
setiap saat terjadi perubahan ( progress ) sebagai fungsi dari biaya dan waktu .
Tidak jarang perselisihan / perbedaan pendapat berakhir dipengadilan sedangkan sementara itu
Proyek tidak selesai .
Umumnya kemungkinan perbedaan pendapat dengan tidak disadari secara bervariasi telah
tercantum didalam Kontrak . Jauh sebelum manusia , material dan peralatan tiba dilapangan
kemungkinan adanya sumber-sumber perbedaan pendapat telah ditanda-tangani kedua belah
pihak ( Employer dan Kontraktor ) .
Pada tahap perencanaan misalnya , ini terjadi apabila syarat-syarat , rencana dan spesifikasi
tidak komplit , tidak akurat , tidak teliti , cacad atau penyajian data pada dokumen tender
yang kurang baik , perlindungan yang berlebihan , atau peng-alokasian risiko yang tidak
adil .
Pada periode pelaksanaan konstruksi , klaim ataupun perbedaan pendapat lebih sering terjadi
apabila Employer dan Kontraktor tidak memahami dan tidak menguasai secara menyeluruh
aspek Kontraktual pekerjaan yang sedang berjalan .
2.2 . BASIS KONTRAK

Undang Undang / sistem hukum yang berlaku ( Common-Law / Anglo-saxon Law ,

Civil-Law , Islamic-Law ) .
Tipe Kontrak ( Lump-sum , Unit-price , Cost-plus , Turn-key ) .
Syarat-syarat Kontrak ( FIDIC , ICE , ASCE , AV . 41 , KEPPRESS , dll ) .

2.3 . VALIDITAS KONTRAK

Suatu Kontrak akan berfungsi dengan baik serta diakui secara legal oleh pengadilan apabila
memenuhi persyaratan-persyaratan validitas sebagai berikut
A. Certainty . Suatu Kontrak memenuhi persyaratan valid apabila syarat-syarat
perjanjian yang tercantum didalamnya jelas , pasti , mempunyai arti yang bersifat
praktis dan langsung dapat dilaksanakan . Contoh : material yang digunakan
adalah yang berkwalitas baik merupakan syarat yang tidak jelas karena
pengertiannya sangat banyak dan subjektif . Contoh lain : .persetujuan akan
diberikan dalam waktu yang wajar juga merupakan penulisan syarat yang tidak
jelas , dapat menimbulkan berbagai interpretasi .

B. Consideration . Pada awalnya Kontrak dikembangkan untuk memenuhi kebutuhan

dunia usaha , dan hal ini direfleksikan oleh keuntungan timbal balik antara pemberi
jasa dan penerima jasa . Untuk itu didalam Kontrak harus jelas ditetapkan jasa atau
pelayanan apa yang harus diberikan dan keuntungan apa yang dapat diterima ..apabila
hal ini tidak jelas maka berarti Kontrak tidak valid . Contoh : pembayaran uang muka
dari Employer harus di balas dengan penerbitan garansi dalam bentuk dan persyaratan
yang disetujui Employer oleh Kontraktor .
C. Capacity . Pihak-pihak yang melaksanakan Kontrak ( penandatangan Kontrak ) harus
merupakan orang/pihak yang memang secara legal mempunyai kapasitas untuk itu
.Contoh : Seseorang yang berusia 17 tahun secara legal belum dapat menandatangani
suatu Kontrak karena belum dianggap dewasa dan masih dalam perlindungan orang
lain . Contoh lain penandatanganan Kontrak oleh seseorang yang tidak memiliki
Kuasa dari pemilik perusahaan .
D. Defects . Persyaratan didalam Kontrak yang bertentangan dengan Hukum / Undang
Undang , kesalahan perhitungan , pasal-pasal yang saling bertentangan , kesalahan
penulisan / ketidak telitian , ketidak lengkapan , dll . merupakan cacad yang membuat
tidak validnya satu Kontrak .
Pada pelaksanaan Administrasi Kontrak sehari-hari masih banyak ditemui hal-hal yang tidak
mengikuti kaidah-kaidah tersebut diatas sehingga pada pelaksanaannya seringkali menimbulkan
frustasi pada kedua belah pihak .
Apabila perselisihan antara kedua pihak penandatangan Kontrak ini sampai dipengadilan
sedangkan Kontrak tidak valid maka berdasarkan pengalaman , pihak Employer ( yang
merencanakan Kontrak ) selalu berada pada pihak yang kalah .
Satu terminologi prinsip legal adalah Term of Contra preferentem : Used in connection with
the construction of written documents to the effect that an ambiguous provision is
construed most strongly against the person who selected the language .
2.4 . PROSEDUR KONTRAK
Prosedur terjadinya Kontrak secara umum adalah sebagai berikut :
Tahap I : Desain / Perencanaan
Pada tahap ini Pemilik melakukan perencanaan dan perumusan pencapaian tujuan yang
dilakukan secara engineering / keahlian baik dari segi teknis , komersial maupun
administratif. Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk menjadi Kontrak dipersiapkan
pada tahapan ini .
Kemungkinan terjadinya kesalahan ataupun sumber perbedaan pendapat dikemudian hari
sudah terjadi pada tahap ini dengan intensitas kesalahan tergantung kepada kwalitas
perencana , ketelitian , pengalaman , dll .

Tahap II : Tender / pelelangan

Pada tahap ini dilakukan kegiatan mengumumkan Pekerjaan yang akan dilaksanakan ,
dan mengundang Rekanan-Rekanan yang berminat untuk melaksanakan pekerjaan . Pada
tahap ini dokumen tender diteliti / dipelajari secara rinci oleh pihak lain ( rekanan ) .
Rekanan mengajukan penawaran yang meliputi harga , aspek teknis / cara pelaksanaan ,
waktu pelaksanaan dan jaminan kwalitas .
Prosedure dan tatacara / kriteria evaluasi dipersiapkan untuk menilai secara obyektif
penawaran yang diajukan .
Tender diperlukan agar Pemilik dapat memilih Pelaksana Pekerjaan yang menawarkan
harga dan usulan teknis paling menguntungkan . Pada tahap ini pemilik mengevaluasi
penawaran yang masuk , dan mencari balance / unballance bid , lowest evaluated
cost bid dan menentukan prospective bidder . Kekeliruan didalam menentukan
pemenang tender akan mengakibatkan permasalahan yang tidak habis-habisnya selama
pelaksanaan .
Tahap III : Negosiasi .
Pada tahap ini yaitu sebelum Kontrak ditandatangani maka prospective bidder /
pemenang tender diundang untuk negosiasi . Negosiasi diperlukan untuk lebih
memperjelas dan menyempurnakan penawaran Rekanan serta keinginan Pemilik ,
menghindarkan / mengurangi / memperbaiki persyaratan Kontrak yang berkemungkinan
menimbulkan perbedaan pendapat , dan setelah itu baru dilakukan penandatanganan
Kontrak , tentunya setelah seluruh aspek legalitas terpenuhi .
Tahap IV : Amandemen Kontrak .
Tahap ini merupakan tahap pelaksanaan . Apabila terdapat kesepakatan untuk merubah isi
/kesepakatan Kontrak semula dengan maksud untuk kelancaran pelaksanaan maka
dilakukan amandemen . Masalah yang selalu menjadi perhatian adalah untuk amandemen
pekerjaan tambah kurang dan perpanjangan waktu yaitu apakah hal yang perlu
diamandemen tersebut bukan merupakan tanggung jawab Kontraktor yang tercantum
didalam Kontrak semula .
Tahap V : Penyelesaian Perbedaan ( settlement of disputes )
Apabila terdapat perselisihan dalam bentuk klaim yang tidak terselesaikan selama masa
pelaksanaan maka penyelesaian dapat ditempuh dengan cara :
Negosiasi / amicable settlement atau
Arbitrase atau
Penyelesaian Pengadilan ( litigation )
Tahap VI : Penutupan Kontrak
Secara Kontraktual Kontrak ditutup dengan diterbitkannya Berita Acara Penyelesaian
yang meliputi juga pembayaran akhir ( final payment ) yang disertai pernyataan bahwa
seluruh permasalahan kontraktual telah selesai dan tidak akan ada lagi tuntutan
dikemudian hari dalam kontex Kontrak yang bersangkutan .
Pada prakteknya walaupun Kontrak sudah ditutup kadangkala masih saja ada kewajiban
dari pihak Kontraktor yang berbasis kepada bonafiditas , misalnya garansi akan suatu
peralatan tertentu yang masih panjang masa berlakunya .

2.5 . ASPEK PELAKSANAAN KONTRAK

Aspek aspek yang selalu dihadapi dalam pelaksanaan Kontrak adalah sebagai berikut :

Interpretation / penafsiran . Permasalahan selalu timbul dalam menafsirkan

pasal pasal atau ketentuan yang ada . Hal ini disebabkan antara lain oleh
perbedaan pengalaman , perbedaan pengertian atas tipe Kontrak , Kontrak
tidak dibaca secara menyeluruh , tetapi sepotong-sepotong , masalah bahasa ,
kepatutan ( reasonableness ) , dan kebiasaan .
-

Perbedaan pengalaman antara Employer dan Kontraktor dalam

pelaksanaan pekerjaan yang sejenis dapat menimbulkan perbedaan
penafsiran kondisi phisik antara data / informasi yang tercantum dalam
Kontrak dengan kenyataan dilapangan .
Perbedaan pengertian antara tipe Kontrak Lump-sum dan Unit-price selalu
mengakibatkan pertentangan didalam pelaksanaannya . Pertentangan akan
mulai setelah volume pekerjaan dihitung dan perubahan desain timbul .
Perbedaan pengertian timbul tidak saja antara Employer dengan
Kontraktor tetapi seringkali antara Employer dengan Auditor (pemeriksa).
Isi Kontrak yang dibaca dan ditafsirkan secara partial ( sepotongsepotong ) cenderung mengaburkan hakekat Kontrak secara keseluruhan .
Penafsiran secara partial umumnya dilakukan bila dirasakan
menguntungkan masing masing pihak .
Perbedaan pengertian atas bahasa dan kalimat yang dipergunakan
merupakan salah satu sumber utama pertentangan . Bahasa Kontrak yang
mengandung banyak makna sangat tidak menguntungkan . Penafsiran isi
Kontrak ( yang ditulis dalam bahasa Inggris ) akan berbeda antara orang
Inggris dan orang Indonesia sebagai akibat perbedaan perilaku
kebudayaan .
Kepatutan ( reasonableness ) dan niat baik merupakan asas dasar yang
harus dianut oleh pengelola Kontrak ( pact sun servanda ) .

Defect / spesifikasi yang cacat . Pasal-pasal Kontrak dan Spesifikasi ditulis

oleh Employer ( dengan bantuan Konsultan ) . Hal ini berarti bahwa kesalahan
atas isi Kontrak sepenuhnya merupakan tanggung jawab Employer ( term of
contra proferentem ) .

Clarification , duty to clarified . Kewajiban untuk menjernihkan ( klarifikasi )

isi Kontrak secara prinsip terletak pada Kontraktor , dan harus sudah dimulai
sejak proses tender .
Kontraktor selaku pihak yang akan melaksanakan dan dianggap paling
menguasai metode pelaksanaan wajib memberitahu Employer akan perbedaan
ataupun kekurangan kekurangan yang ada baik sebelum maupun setelah
tender . Kesempatan untuk klarifikasi telah diberikan pada waktu penjelasan
pelelangan ( anwyzing ) .

Namun berdasarkan pengalaman hal ini tidak dimanfaatkan dengan sebaikbaiknya , mungkin karena tidak cukup waktu , ataupun perhatian dalam
menghadapi pelelangan hanya ditujukan pada taktik untuk mendapatkan
pekerjaan .

Duty to inform . Kewajiban memberi informasi secara prinsip terletak pada

Kontraktor dan Employer .
Kewajiban memberi informasi mengenai kemungkinan permasalahan yang
akan dihadapi harus disampaikan oleh masing-masing pihak untuk dapat
mencegah atau menghindarkan kemungkinan yang tidak dikehendaki .
Apabila Kontraktor mengetahui atau patut mengetahui bahwa keadaan
lapangan memberikan indikasi rencana pelaksanaan Proyek akan gagal maka
ia berkewajiban memberitahu kepada Employer .
Sebaliknya Employer berkewajiban memberikan seluruh infoemasi yang
relevan agar pelaksanaan Proyek berjalan lancar .

Duty to proceed . Kontraktor harus dan wajib melaksanakan pekerjaan.

Kontraktor harus berhati-hati dan benar-benar mempertimbangkan aspek legal
sebelum memutuskan penghentian ataupun memperlambat ( slow down )
pekerjaan .
Situasi yang mungkin bagi Kontraktor untuk memberhentikan atau
memperlambat pekerjaan adalah bila pada saat pelaksanaan dijumpai
permasalahan dan Employer tidak memberikan arah yang jelas ataupun tujuan
yang akan dicapai .

Inspection and duty to inspect . Kewajiban memeriksa terletak baik pada

Employer maupun Kontraktor . Pemeriksaan yang berlebihan dan tidak pada
waktunya serta tidak konsisten dapat menimbulkan perubahan suasana kerja /
environment yang selanjutnya akan mengganggu pelaksanaan pekerjaan
secara keseluruhan .
Walaupun demikian Kontraktor tidak dapat bersandar hanya pada
pemeriksaan pekerjaan oleh Employer dan merasa lepas tanggung jawabnya
atas permasalahan yang timbul kemudian .
Kontraktor berkewajiban melakukan pemeriksaan atas pelaksanaan yang
dilakukan olehnya sendiri .

2.6 . IMPLEMENTASI KONTRAK

Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya Kontrak merupakan hubungan legal . Namun dalam
pelaksanaan sehari hari penerapan Kontrak dalam industri konstruksi dapat berupa :

Legal . Setiap tindakan dan permasalahan yang diambil berdasarkan

ketentuan ketentuan dalam Kontrak .

Binding . Tindakan-tindakan maupun keputusan yang diambil bersifat

mengikat walaupun belum tentu legal . Misalnya kesepakatan yang diambil
dilapangan antara pelaksana dalam bentuk BA rapat , dlsb.
Berita acara rapat akan bersifat legal apabila Kontrak diamandemen dan
dinyatakan bahwa BA tersebut merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
Kontrak .

Morally Justified . Sering terjadi bahwa berdasarkan fakta yang ada tindakan
Employer telah menimbulkan kerugian finansil kepada Kontraktor .
Namun secara legal kerugian tersebut tidak dapat dikompensasikan secara
langsung atau diberikan ganti rugi .
Misalnya keterlambatan pembayaran dilakukan kepada Kontraktor padahal
didalam Kontrak diberikan ketentuan ataupun indikasi batas waktu
pembayaran . Sementara itu Undang-Undang jelas melarang pembayaran
bunga uang ( cost of money ) sebagai akibat keterlambatan pembayaran .
Secara legal tidak merupakan hak Kontraktor tetapi secara moral perlu
difikirkan .
Pengalaman menunjukkan bahwa penerapan Kontrak yang demikian kaku
akan mengakibatkan frustrasi dan kekecewaan dikedua belah pihak namun
sebaliknya penerapan yang demikian longgar akan mengaburkan arah dan
pengendalian Proyek .

III

TYPE KONTRAK
3.1 . PENGERTIAN
Pada dunia industri konstruksi dikenal beberapa tipe Kontrak , antara lain , Lump-sum ( fixedprice ), Unit-price , Cost Plus ( plus fee , percentage fee , dll ) , Guaranteed Maximum
Price , Turn key , dll .
Pemilihan tipe kontrak yang akan dipakai sangat tergantung kepada variabel-variabel :

Ketersediaan informasi untuk perencanaan maupun pengawasan .

Proses tender yang dihadapi .
Tingkat usaha pengawasan yang diperlukan .
Risiko yang dihadapi .
Organisasi dan SDM yang tersedia .

Lump-sum / fixed-price / hard money / harga tunai . Secara sederhana pengertian tipe Kontrak
ini adalah bahwa Kontraktor akan menyelesaikan pekerjaan sesuai gambar dan spesifikasi
dengan imbalan sejumlah uang yang telah disepakati sejak awal bagaimanapun sulitnya masalah
yang dihadapi selama pelaksanaan . Sepanjang tidak ada perubahan desain yang diinstruksikan
oleh Employer , maka harga awal Kontrak tetap mengikat .
Seringkali pada saat tender Pemilik pekerjaan mencantumkan daftar volume pekerjaan ( B/Q ).
Namun volume ini merupakan volume taksiran dan tidak dapat diambil sebagai volume yang
benar karena hanya berfungsi untuk memudahkan dan menyeragamkan evaluasi tender saja .
Peserta tender harus menghitung sendiri volume yang sebenarnya dari gambar tender yang
diberikan . Perbedaan volume yang dihitung dengan volume B/Q pada saat pengajuan penawaran
harus sudah diperhitungkan dalam harga satuan .
Selanjutnya didalam pelaksanaan Proyek , perbedaan antara volume kenyataan dengan B/Q
tidak dapat diperhitungkan sebagai pekerjaan tambah / kurang .
Item pekerjaan yang tidak tercantum dalam B/Q maupun tidak ada dalam gambar namun secara
prinsip dibutuhkan untuk berfungsinya Proyek harus dikerjakan oleh Kontraktor tanpa biaya
tambah .
Unit Price . Untuk Kontrak tipe ini , maka pekerjaan akan dibayar sesuai volume kenyataan
pelaksanaan dengan harga satuan sesuai Kontrak .
Volume pekerjaan didalam Kontrak hanya merupakan volume perkiraan yang dapat bertambah
atau berkurang sesuai kondisi lapangan .
Harga satuan untuk item pekerjaan yang sama sudah pasti ( fixed ) dan tidak dapat berubah
selama masa Kontrak ( sacrosanct ) .
Cost plus / Kontrak biaya tambah . Pelaksanaan pekerjaan dibayar kepada Kontraktor
berdasarkan kepada biaya aktual yang terjadi ditambah sejumlah uang untuk overhead dan
keuntungan atau persentase yang disepakati sejak awal .
Di Indonesia , Kontrak tipe ini tidak diijinkan ( Proyek Pemerintah ) .

10

Turn Key . Kontrak tipe ini disebut juga design build contract . Berdasarkan tipe ini maka
Pemilik memilih Kontraktor selaku single / prime Contractor / Kontraktor tunggal . Lingkup
pekerjaan meliputi Perencanaan , Pelaksanaan , Pengujian , dan Garansi yang selanjutnya
setelah selesai seluruh pekerjaan diserahkan kepada Pemilik .
Pada pelaksanaan pekerjaan , Kontraktor utama dapat men subkontrakkan pekerjaan pekerjaan
tertentu sesuai lingkup Pekerjaannya , namun tanggung jawab berada padanya .
Cara pembayaran pada umumnya dapat bersifat lump-sum ataupun cost-plus .
3.2

DASAR-DASAR PEMILIHAN
KEKURANGANNYA

KONTRAK

KELEBIHAN

DAN

Lump-sum / fixed price :

-

TIPE

tipe ini dipilih apabila perencanaan / desain konstruksi dan informasi yang
diperlukan untuk itu lengkap dan tepat ( lingkup serta volume pekerjaan
dapat ditentukan dengan akurat ) .
risiko disisi Employer kecil dan anggaran lebih terkendali .
pengawasan pekerjaan mudah , informasi yang diperlukan untuk
pengawasan sedikit dan usaha yang dibutuhkan untuk pengawasan
minimum .
rumit dalam menyelesaikan masalah kontraktual yang berhubungan
dengan perubahan desain .
proses tender dan evaluasinya lebih mudah dan nilai Kontrak lebih
kompetitif .
risikio disisi Kontraktor cukup besar namun untuk Kontraktor yang
berpengalaman dalam pekerjaan serupa kemungkinan untuk menghasilkan
keuntungan juga besar .

Unit - price :
-

tipe ini dipilih apabila kondisi lapangan / pekerjaan dan informasi untuk
perencanaan tidak memungkinkan untuk menetapkan desain ataupun
menghitung volume pekerjaan secara akurat .
risiko disisi Employer dan estimasi anggaran harus selalu dievaluasi .
pengawasan pekerjaan lebih sulit , informasi yang diperlukan untuk
pengawasan lebih banyak dan membutuhkan usaha yang lebih banyak
untuk pengawasan pekerjaan ( khususnya pengawasan volume pekerjaan ).
penyelesaian kontraktual yang berhubungan dengan perubahan desain
lebih mudah .
proses tender dan evaluasinya lebih sulit untuk mendapatkan penawaran
yang kompetitif dan reasonable .
risiko disisi Kontraktor kecil sepanjang harga satuan yang ditawarkan
wajar namun keuntungan yang mungkin dihasilkan sudah tertentu .

11

Cost plus ( fee , fixed fee , percentage fee ) :

-

tipe ini dipilih apabila perencanaan / desain ataupun informasi untuk itu
sangat sedikit / terbatas dan tidak mungkin menetapkan lingkup maupun
volume pekerjaan yang lebih rinci .
risiko disisi Employer sangat tinggi , dan anggaran tidak dapat diramalkan.
pengawasan pekerjaan sangat sulit , informasi yang dibutuhkan untuk
pengawasan pekerjaan sangat banyak dan membutuhkan usaha
pengawasan yang maksimum dan ketat .
penyelesaian Kontraktual untuk perubahan-perubahan mudah .
tidak perlu tender .( Biasanya berbasis negosiasi langsung ) .
risiko disisi Kontraktor sangat kecil .
biasa digunakan oleh Kontraktor untuk dasar / metode pengajuan klaim
pada Kontrak tipe lump-sum dan unit-price dan biasa juga digunakan
untuk Kontrak pekerjaan yang bersifat R & D untuk kemajuan teknologi .

Turn key :
-

tipe ini dipilih khusus apabila Employer tidak memiliki informasi /

perencanaan apapun kecuali hasil / output pekerjaan / performance
specification yang diinginkan (TOR) . Namun memerlukan jaminan /
garansi pekerjaan yang tinggi.
risiko disisi Employer dari segi biaya rendah namun dari segi kwalitas
tinggi .
jadwal penyelesaian pekerjaan dapat dipersingkat .
tingkat pengawasan dan usaha usaha yang dibutuhkan untuk pengawasan
volume rendah namun untuk kwalitas diperlukan lebih banyak .
proses tender lebih mudah namun nilai kontrak tidak kompetitif karena
hanya diikuti peserta dengan kompetisi yang terbatas .
risiko disisi Kontraktor dari segi kwalitas dan performance tinggi .

12

IV
RISIKO KONTRAK DALAM MASA PELAKSANAAN
DAN PENGALOKASIANNYA
Industri Konstruksi menghadapi sangat banyak risiko .
Dalam masa pelaksanaan pekerjaan , akan banyak kemungkinan kemungkinan risiko yang
selalu membayang-bayangi Kontrak pekerjaan tersebut baik risiko terhadap Kontraktor maupun
terhadap Employer .
Sebagaimana diketahui pada dasarnya Kontrak dapat juga diartikan sebagai formulasi
pengalokasian risiko antara Pemberi Tugas ( termasuk Perencana ) / Employer dengan Pelaksana
Tugas / Kontraktor yang telah disepakati sejak awal penandatanganan Kontrak .
Pihak Employer menghadapi risiko pekerjaan tidak selesai pada waktunya , tidak sesuai
anggaran / melampaui , dan kwalitas yang kurang baik , disamping risiko terhadap protes dari
kelompok-kelompok pencinta lingkungan yang populer belakangan ini .
Sementara itu Kontraktor menghadapi risiko seperti cuaca buruk , inflasi , problem perburuhan
seperti mogok , demonstrasi , kelangkaan material , kecelakaan dan kondisi site yang tidak
terduga yang berakibat pada kerugian ataupun pailitnya perusahaan .
Untuk itu tentulah Kontraktor berusaha agar ketentuan-ketentuan didalam Kontrak dapat
mengamankan kepentingan mereka .
Agar risiko itu berimbang dan tidak menjadi perselisihan dikemudian hari umumnya didalam
Kontrak dicantumkan ketentuan khusus yang mengatur yang biasa disebut special risk dan
Employers risk .
Risiko risiko yang secara umum dihadapi adalah sebagai berikut :
Risiko Politik . yaitu risiko Politik baik bersifat Nasional maupun Internasional , antara lain
perang , revolusi , nasionalisasi , huru-hara , pengusiran tenaga kerja asing , dll. Risiko seperti ini
diluar tanggung jawab Kontraktor .
Risiko Ekonomi . Yaitu risiko yang dihadapi seperti fluktuasi kurs , inflasi , pengawasan valuta
asing , Equity ownership , kegagalan sub-kontraktor , ketersediaan institusi asuransi , penjamin
dan Bank , ketidak tersediaan basic infrastructure , ketidak tersediaan SDM , kebobrokan
birokrasi pemerintah , peraturan perpajakan yang tidak konsisten dan tidak jelas , dll.
Risiko ini umumnya berada ditangan Kontraktor kecuali ditentukan lain dalam kontrak .
Force Mayeur / Act of god . Antara lain gempa bumi , tsunami , badai , dll.

13

Risiko seperti ini tidak menjadi tanggung jawab Kontraktor kecuali untuk keadaan cuaca / iklim
yang ditentukan lain dalam Kontrak .
Risiko Fisik / Teknis . Antara lain keadaan fisik lapangan yang jelek ( adverse physical
condition ) , keterlambatan penyediaan lahan kerja , pemeliharaan peralatan yang tidak baik ,
kwalitas material yang kurang , kesalahan desain , dll.
Risiko seperti ini dapat berupa tanggung jawab Kontraktor tapi dapat juga Employer .
Current trends . Pada negara-negara yang secara ekonomi dan politik sudah berkembang dan
maju dapat membuat ketentuan-ketentuan yang merugikan bagi Kontraktor ( walaupun dimata
negara-negara tersebut sudah fair ) dengan catatan kalau Kontraktor tidak dapat menerimanya
dipersilahkan untuk mundur ( take it or leave it ) .
Lain-lain . Misalnya bahaya radiasi radio aktif , kontaminasi kimia , ledakan nuklir , tekanan
gelombang akibat pesawat yang terbang dengan kecepatan supersonic , kerusakan akibat kesalah
pengoperasian oleh Employer , dll .
Risiko ini umumnya berada ditangan Employer .
Apabila pengalokasian risiko ini didalam Kontrak dapat ditetapkan dengan wajar , fair , dan jelas
maka pelaksanaan Kontrak tersebut diharapkan akan lebih baik .

Daftar bacaan Bab I sd IV :

ENGINEERING LAW and the I.C.E. Contract . Fourth Edition .
Max .W . Abrahamson , Applied Science Publishers .
INTERNATIONAL CONSTRUCTION CLAIMS . Avoiding & Resolving
Disputes.
Irvin . E . Richter , Mc Graw Hill Publ.Company .
CONSTRUCTION PROJECT ADMINISTRATION , second edition .
Edward E. Fisk . Willey .
RESOLVING CONSTRUCTION CLAIMS .
Crown Eagle Comunication .
THE INTERNATIONAL CIVIL ENGINEERING CONTRACT . Supplement
I . N . Duncan Wallace . SWEET & MAXWELL .
CONSTRUCTION MANAGEMENT AND ORGANIZATION HAND BOOK
Bonnie J .B . & Joseph P . Frein . VAN NOSTRAND REINHOLD Co .
CONTROL AND MANAGEMENT OF CAPITAL PROJECTS .
John W . Haackney . JOHN WILEY & SONS , INC .
AVOIDING & RESOLVING CONSTRUCTION CLAIMS .
Barry B . Bramble , Michael F . Donofrio , John B . Stetson IV.
THE MANAGING OF THE CONTRACT .
Gordon Edwards .

14

V
FIDIC
Apa itu F I D I C ..?
Secara harfiah F I D I C merupakan singkatan dari Federation Internationale Des Ingenieurs
Conseils atau Federasi Konsultan Engineer Internasional ; merupakan suatu Institusi /
Perkumpulan Konsultan yang bersifat Internasional dan berkedudukan di Paris .
Institusi ini menerbitkan - sebagai salah satu dari banyak produknya - persyaratan umum
Kontrak baik untuk pekerjaan Sipil , pekerjaan Metal maupun pekerjaan Elektromekanikal .
Syarat umum Kontrak ( General Condition of Contract / GCC ) diterbitkan dan secara berkala
diperbaharui berdasarkan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi dibidang Konstruksi
maupun pengalaman pengalaman yang pernah dilakukan diseluruh dunia untuk dapat
digunakan sebagai standar Kontrak . Sampai saat ini secara Internasional versi FIDIC dianggap
sebagai GCC yang paling lengkap dan fair sehingga Institusi Pendanaan Internasional ( IBRD ,
ADB , OECF , dll ) mensyaratkan penggunaan GCC versi FIDIC untuk Proyek-Proyek
pembangunan yang menggunakan dana bantuan mereka .
Pembangunan Pusat Pembangkit khususnya Pembangunan PLTA baik yang telah maupun yang
saat ini sedang dalam pelaksanaan oleh PLN dengan sistem procurement ICB seluruhnya
menggunakan GCC versi FIDIC .
Pertanyaan yang sering timbul adalah apakah penggunaan GCC versi FIDIC menguntungkan
PLN ? .
Memberikan jawaban yang komprehensif dan memuaskan atas pertanyaan ini sangat sulit karena
belum ada pembanding untuk pelaksanaan pembangunan PLTA yang menggunakan GCC lain
ataupun yang dilaksanakan secara Turn-key maupun secara Lump-sum Contract !
Kontrak Proyek Pekerjaan Sipil yang menggunakan GCC FIDIC disebut juga Remeasurement
Contract yang berarti pembayaran pekerjaan dilakukan berdasarkan volume pekerjaan yang
dilaksanakan secara aktual dilapangan . Risiko biaya / ekonomi ( eskalasi ) maupun waktu yang
dihadapi Kontraktor dalam pelaksanaan pekerjaan sepanjang risiko tersebut secara Legal dan
Kontraktual dapat dibuktikan diluar kendali Kontraktor menjadi tanggung jawab Pemilik /
Pemberi Tugas .
Sebagaiman dimaklumi Pekerjaan Sipil untuk proyek PLTA memiliki karakteristik dan risiko
yang khusus yaitu sangat tergantung kepada kondisi geologi , topografi dan klimatologi lokasi
Proyek , macam pekerjaan yang banyak dan berbeda , perubahan desain yang sering timbul ,
waktu pelaksanaan yang panjang dll .
Singkat kata Pembangunan PLTA memiliki unknown dan risiko teknis serta ekonomis yang
tinggi .
Unknown maupun risiko dapat dikurangi dengan survey dan investigasi yang memadai pada
tahap studi dan desain namun tetap tidak merupakan jaminan bahwa unknown dan risiko hilang
sama sekali ( khususnya untuk pekerjaan bawah tanah ) .
15

Pada proses Tender , kepada Kontraktor diberikan lingkup pekerjaan , estimasi volume pekerjaan
, gambar dan Spesifikasi serta data karakteristik lokasi Proyek ( site ) antara lain data geologi ,
topografi , klimatologi , dan sebelum pengajuan penawaran diberikan kesempatan untuk
memeriksa lapangan pekerjaan .
Peserta Tender akan mengajukan penawaran ( menghitung harga satuan pekerjaan ) didasarkan
kepada informasi yang diberikan ( Tender Dokumen ) dan informasi yang mereka dapatkan
dilapangan , dan tidak perlu memasukkan faktor risiko baik teknis maupun ekonomis yang tidak
dapat di prediksi kedalam penawarannya karena mereka yakin risiko diluar data yang diberikan
pada dokumen Tender akan dijamin oleh Pemberi Tugas / Employer . Dengan demikian harga
penawaran peserta Tender akan rendah dan bersaing .
Hal yang sama akan berbeda misalnya apabila Tender pekerjaan dilakukan untuk Kontrak tipe
Lump-sum . Penawaran Peserta Tender akan didasarkan kepada data yang ada pada Dokumen
Tender namun faktor risiko teknis maupun ekonomis - akan diperhitungkan didalam penawaran
karena risiko merupakan tanggung jawab Kontraktor sepenuhnya .
Kontraktor yang berpengalaman akan memperhitungkan faktor risiko ini yang bersifat untunguntungan dengan demikian harga penawaran akan tinggi , sedangkan Kontraktor yang kurang
berpengalaman atau berorientasi mendapatkan pekerjaan saja akan kurang memperhitungkannya
namun ada kemungkinan pekerjaan tidak berjalan lancar atau malah macet dapat terjadi karena
harga penawarannya terlalu rendah .
Dengan demikian baik Kontraktor ataupun Pemberi tugas akan sama-sama dirugikan .
Berdasarkan karakteristik pekerjaan dan tipe Kontrak yang ada maka penggunaan GCC versi
FIDIC dianggap lebih baik karena risiko yang ada akan dialokasikan secara lebih berimbang dan
realistis , adil dan tidak ada pihak yang dirugikan dengan demikian pelaksanaan Proyek PLTA
akan lancar dan dapat berjalan sesuai rencana .
Yang perlu diperhatikan adalah Project Cost Estimate - dalam kaitannya dengan kelaikan
ekonomis Proyek - harus dihitung dengan cermat .
Permasalahan yang perlu mendapat perhatian pada Kontrak dengan GCC versi FIDIC yang
dilaksanakan di PLN sebelum menjawab pertanyaan diatas tadi adalah apakah SDM PLN pada
setiap strata yang terlibat dalam pelaksanaan Proyek sudah mengerti / memahami dan menguasai
filosofi dan aspek-aspek kontraktual yang terkandung didalamnya dalam kaitannya secara teknis
dengan pekerjaan Sipil - dalam hal ini PLTA - yang dilaksanakan ?!
Dalam kaitan tersebut berikut ini akan didiskusikan aspek-aspek Kontraktual GCC FIDIC yang
penting dan akan selalu dihadapi .
Pada dasarnya Condition of Contract terdiri dari 2 bagian yang saling mengkait sebagai berikut :
General Condition ( part I )
Berisikan ketentuan-ketentuan ( clause ) standard yang mengatur tatacara , prosedur ,
pengaturan risiko ( risk allocation ) hak dan kewajiban masing-masing pihak .
Particular condition / application ( part II )
Merupakan ketentuan-ketentuan khusus yang diperlukan , disesuaikan dengan kondisi Proyek
setempat / setiap Kontrak .

16

Part I dan Part II secara bersama-sama merupakan syarat-syarat yang mengatur hak dan
kewajiban masing-masing pihak .

17