A. Dasar Hukum - Hak guna usaha d.

Orang pribadi atau Badan karena Konversi hak atau

Peraturan Daerah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Bea Adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai perbuatan hukum lainnya tanpa adanya perubahan
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan langsung oleh Negara dalam jangka waktu paling lama 25 nama
tahun dan dapat diperpanjang oleh pemegang hak untuk e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
B. Pengertian paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian,
f. Orang Pribadi atau badan yang digunakan untuk
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan perikanan atau peternakan untuk tanah yang luasnya
kepentingan ibadah
paling sedikit 5 hektar.
(BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah
dan bangunan - Hak guna bangunan 5. Subjek Pajak adalah orang pribadi atau Badan yang
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- memperoleh hak atas tanah dan bangunan
2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,dengan
perbuatan atau peristiwa hukum yang 6. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau Badan yang
jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan memperoleh hak atas tanah dan bangunan
diperpanjang oleh pemegang hak untuk paling lama 20
bangunan oleh orang pribadi atau Badan. tahun. D. Dasar pengenaan, Tarif dan Cara Perhitungan
3. Hak atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas - Hak pakai
tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan 1. Dasar Pengenaan dan Tarif Pajak
Adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil
diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam undang- a. Dasar Pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau
undang pertanahan dan bangunan. Objek Pajak (NPOP)
tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan b. NPOP berupa:
C. Obyek, Subyek dan Wajib Pajak pemberiannya oleh pejabat yang berwenang - Harga transaksi : untuk kegiatan jual beli
1. Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik - Harga yang tercantum dalam risalah lelang :
bangunan oleh orang pribadi atau badan tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau
untuk penunjukkan pembeli dalam lelang
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang
2. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, meliputi: - Nilai pasar : untuk jenis perolehan hak
tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan
a. Pemindahan hak, karena: perundang-undangan. lainnya
- Jual beli - Penunjukan pembeli dlm lelang c. Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari
- Pelaksanaan putusan hakim - Hak milik atas satuan rumah susun
- Tukar menukar Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang digunakan
- Penggabungan usaha Adalah hak milik atas satuan yang bersifat perorangan
- Hibah
dan terpisah, yang meliputi juga hak atas bagian dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya
- Hibah wasiat - Peleburan usaha
- Pemekaran usaha bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang perolehan, maka dasar pengenaan adalah NJOP
- Waris
- Hadiah semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak
- Pemasukan dlm perseroan/ d. Tarif BPHTB adalah sebesar 5%
terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan
badan hukum lainnya
- Pemisahan hak yang e. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
- Hak pengelolaan
mengakibatkan peralihan (NPOPTKP) adalah sebesar Rp. 60.000.000
Adalah hak menguasai dari Negara atas tanah yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan (enam puluh juta rupiah), kecuali untuk waris
b. Pemberian hak baru, karena: dan hibah wasiat yg diterima org pribadi dlm
kepada pemegang haknya untuk merencanakan
- Kelanjutan pelepasan hak hubungan sedarah dalam garis keturunan satu
peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah
- Diluar pelepasan hak untuk keperluan pelaksaaan tugasnya, menyerahkan derajat keatas atau kebawah dengan pemberi
bagian-bagian kepada pihak ketiga dan kerjasama hibah (termasuk suami/istri), NPOPTKPnya Rp.
3. Hak atas tanah yang dimaksud, adalah:
dengan pihak ketiga 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah)
- Hak milik
Adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang 4. Dikecualikan dari objek BPHTB adalah: f. Jika pemindahan hak terdiri dari beberapa
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat a. Perwakilan diplomatik dan konsulat transaksi namun berasal dari pemilik yang sama
bahwa semua hak atas tanah berfungsi sosial, artinya b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan (1 pemilik kepada 1 penerima hak), maka
kalau kepentingan umum menghendaki hak milik atas NPOPTKP berlaku satu kali dan dikenakan
dan kepentingan umum
tanah dapat dicabut dengan memberi ganti rugi yang kepada perolehan hak yang pertama atau yang
c. Badan atau perwakilan lembaga internasional
layak dan menurut cara yang diatur oleh undang-undang.
tertentu yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan nilainya paling besar dalam jangka waktu satu
tahun.
 g. Selain itu, dapat dilakukan pengurangan BPHTB,
yang besarnya sebagai berikut:
- Maksimum 25% dari pajak yang terutang,
untuk:
WP yang memperoleh hak baru melalui program
pemerintah/Pemda dan tidak mempunyai
kemampuan.
- Maksimum 50% dari pajak yang terutang,
untuk:
 Tanah dan bangunan untuk kepentingan sosial
dan pendidikan non profit misal, panti asuhan,
panti jompo rumah sakit untuk pelayanan sosial;
 Hak baru setelah hak pengelolaan dan telah
dikuasai oleh dari 20 tahun yang dinyatakan
dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan
Pemerintah Daerah setempat
 Perolehan hibah dari garis keturunan satu
derajat ke atas dan satu derajat ke bawah
 Perolehan melalui pembelian dari ganti rugi oleh
pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah
NJOP
 Perolehan hak sebagai pengganti atas
pembebasan untuk kepentingan umum
 BUMD yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau bangunan dari Pemda
 PerolehaN Hak atas Tanah dan Bangunan yang
tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan
bencana alam.
- Maksimum 75% dari pajak yang terutang,
untuk:
Wajib Pajak merupakan veteran, PNS, TNI, POLRI,
Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI/POLRI dan
jandanya yang memperoleh hak rumah dinas
pemerintah dan menghuni rumah dinas tersebut.
- Maksimum100% dari pajak yang terutang,
untuk:
KORPRI dalam rangka pengadaan perumahan bagi
anggota KORPRI
2. Cara Perhitungan
Cara Perhitungan : (NJOP-NPOPTKP)x tarif pajak
Tarif Pajak : 5%
Contoh Perhitungan BPHTB
Seorang ayah menghibahkan sebidang tanah seluas
1.500m2 kepada anaknya. Harga pasaran tanah di
daerah lokasi tanah tersebut adalah Rp. 82.000 per
m2. Maka BPHTB yang harus dibayar adalah:
- NPOP : 1.500m2 x Rp. 82.000 = Rp. 123.000.000
- NPOPTKP : = Rp. 60.000.000 –
- NPOPKP : = Rp. 63.000.000
- BPHTB : 5% x 63.000.000 = Rp. 3.150.000
- Pengurangan : 50% (krn segaris) = Rp. 1.575.000 –
- BPHTB yang harus dibayar = Rp. 1.575.000
Seorang pengusaha melakukan 2 transaksi jual beli
tanah dari penjual yang sama dengan transaksi:
a. Transaksi 1 dengan nilai Rp. 280.000.000,00
b. Transaksi 2 dengan nilai Rp. 500.000.000,00
BPHTB yang harus dibayar adalah:
- BPHTB Transaksi 2 (sbg transaksi yg tertinggi):
(Rp.500.000.000-Rp.60.000)x5% = Rp. 22.000.000
- BPHTB Transaksi 1 (tanpa NPOPTKP):
Rp. 280.000.000 x 5% = Rp. 14.000.000
Jumlah BPHTBnya = Rp. 22.000.000 + Rp 14.000.000
= Rp. 36.000.000
E. Saat terutang BPHTB
[
Saat terutangnya BPHTB ditetapkan, yakni:
1. Waris:
Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke kantor pertanahan
2. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan
hakim:
Sejak tanggal putusan pengadilan mempunyai
kekuatan hukum tetap
3. Penunjukan pembeli dalam lelang:
Sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang.
4. Perolehan hak lainnya:
Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta
F. Pembayaran BPHTB
1. WP membayar BPHTB dengan menggunakan SSPD
BPHTB
2. Pembayaran dapat dilakukan di BJB dan BRI
3. Loket Pembayaran atau Bank setelah menerima
pembayaran dari WP melakukan validasi
pembayaran SSPD BPHTB dalam bentuk
pembubuhan tandatangan stempel bank.
4. Jika BPHTB terutang bernilai NIHIL, maka formulir
SSPD BPHTB cukup ditandatangani oleh WP dan
PPAT/Kepala KPKLN/Kepala Kantor Pertanahan
tanpa validasi dari bank
G. Ketentuan-ketentuan Lain
1. PPAT /notaris hanya dapat menandatangani akta
pemindahan Hak atas Tanah dan Bangunan setelah
WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
2. Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang
negara hanya dapat menandatangani risalah lelang
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan setelah
WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
3. Kepala Kantor bidang pertanahan hanya dapat
melakukan pendaftaran Hak atas Tanah dan atau
pendaftaran peralihan Hak atas Tanah dan
Bangunan setelah WP menyerahkan bukti
pembayaran pajak.
4. PPAT/notaris, kepala kantor yang membidangi
pelayanan lelang Negara yang menyalahi
ketentuan diatas, dikenakan sanksi administratif
berupa denda Rp.7.500.000 (tujuh juta lima ratus
ribu rupiah) untuk setiap pelanggaran.
5. Sebagai Pelaporan PPAT/Pejabat Lelang serta
sanksinya
6. Bukti pembayaran dimaksud adalah berupa SSPD
BPHTB yang telah divalidasi oleh:
a. Bank tempat pembayaran
b. Dinas
H. Validasi BPHTB oleh DIPENDA Kab. Bogor
1. DIPENDA wajib meneliti setiap pembayaran BPHTB
oleh Wajib Pajak. Yang selanjutnya divalidasi setelah
penelitian selesai.
2. Dokumen pendukung yang harus disampaikan oleh
WP kepada DIPENDA untuk mendapatkan validasi
adalah:
a. Formulir permohonan penelitian SSPD BPHTB
b. Fotokopi identitas WP
c. Surat kuasa dari WP dan fotocopy identitas
penerima kuasa WP (bila dikuasakan)
d. Fotocopy NPWPD bagi wajib pajak badan
e. SSPD BPHTB dan bukti setor BPHTB yang telah
divalidasi oleh Bank.
 f. Akta peralihan hak atau dokumen legal
perolehan hak lainnya/ surat pernyataan
kesepakatan peralihan hak.
g. Dokumen lain yang diperlukan.
3. Berkas permohonan disampaikan kepada petugas
penerimaan berkas di Gedung Pelayanan PBB dan
BPHTB DIPENDA kab Bogor, untuk diperiksa
kelengkapannya.
4. Berkas yang sudah lengkap kemudian diteliti oleh
Seksi Verifikasi BPHTB, yang mencakup:
Pajak
a. Mencocokan NOP yg tercantum dalam SSPD
BPHTB dengan NOP yg tercantum dalam SPPT
dan STTS PBB
b. Mencocokan besarnya NJOP bumi dan/atau
Daerah
BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
bangunan per M2 yg dicantumkan dalam SSPPD (BPHTB)
dengan NOP bumi dan/atau bangunan per M2
pada basis data PBB
c. Meneliti kebenaran perhitungan BPHTB yang
meliput komponen NPOP, NPOPTKP, tarif,
pengenaan atas objek tertentu, besarnya BPHTB
terutang, dan BPHTB yang harus dibayar
d. Meneliti kebenaran perhitungan BPHTB yang
telah dibayar, termasuk besarnya pengurangan
yang dihitung sendiri.
5. Lamanya penelitian adalah 3 hari kerja smpai dengan
7 hari kerja jika perlu dilakukan verifikasi lapangan.
6. Berkas yang sudah diteliti dan sudah sesuai dengan
ketentuan selanjutnya di validasi oleh pejabat
berwenang.
PEMERINTAH KABUPATEN BOGOR
7. WP selanjutnya dapat mengambil berkas yang sudah DINAS PENDAPATAN DAERAH
divalidasi pada loket pengambilan berkas. Jl. Jalan Raya Tegar Beriman– Cibinong
Telp (021) 87912442, Fax (021) 87906550
Atau dapat dilihat pada bagan dibawah: Http : www.dispenda.bogorkab.go.id
Email : disipenda.bogorkab@yahoo.co.id