Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel

Jimbaran
Oleh :
Irvan Yunus 1504105066
I Nyoman Widi Arisudana 1504105071
I Gede Yoga Pratama 1504105072
Eka Pawitra Suta 1504105076
Naufal Firdaus Sandy Kusuma 1504105081
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
JIMBARAN
2017
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA Manajemen Konstruksi
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas Asung Kertha
Waranugraha-Nya makalah tentang “ Manajemen Konstruksi Pada Proyek
Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran ” ini dapat diselesaikan tepat pada
waktunya.
Adapun makalah ini merupakan syarat wajib bagi Mahasiswa Fakultas

Teknik Program Studi Teknik Sipil yang mengikuti mata kuliah Manajemen
Konstruksi. Dalam penyusunan makalah ini penulis banyak mendapat bimbingan
dan informasi yang sangat berharga dari dosen, oleh karena itu dalam
kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada:
“ Ir. I Wayan Yansen, MT “
Selaku dosen pengampu mata kuliah Manajemen Konstruksi
Penulis menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu,
penulis sangat mengharapkan saran maupun kritik yang sifatnya membangun dari
pembaca, sebagai bahan pertimbangan dan penyempurnaan makalah ini di
masa mendatang.
Jimbaran, 2 Oktober 2017
Penulis
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran i

FAKULTAS TEKNIK
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ............................................................................................. i
DAFTAR ISI ........................................................................................................... ii
DAFTAR GAMBAR DAN TABEL....................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ......................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah .................................................................................... 1
1.3 Tujuan ....................................................................................................... 2
1.4 Manfaat ..................................................................................................... 2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA............................................................................. 4
2.1 Umum ....................................................................................................... 4
2.2 Proses Realisasi Proyek ............................................................................ 5
2.2.1. Adanya Kebutuhan ( Need ) .............................................................. 6
2.2.2. Tahap Study Kelayakan ( Feasibility Study ) ................................... 6
2.2.3. Tahap Penjelasan ( Briefing ) ............................................................ 7
2.2.4. Tahap Perancangan (Design) ............................................................ 7
2.2.5. Tahap Pengadaan/ Pelelangan (Procurement/ Tender) ..................... 8
2.2.6. Tahap Pelaksanaan (Construction) .................................................... 8
2.2.7. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance and

Start Up) .......................................................................................................... 9
2.3 Admistrasi Proyek .................................................................................... 9
1. Administrasi Keuangan......................................................................... 9
2. Administrasi di Bidang Logistik ........................................................... 9
3. Administrasi Kepegawaian ................................................................. 10
2.4 Manajemen Pengendalian Proyek .......................................................... 10
2.4.1. Penetapan Tugas.............................................................................. 11
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran ii

FAKULTAS TEKNIK
2.4.2. Perencanaan..................................................................................... 11
2.4.3. Pengorganisasian ............................................................................. 12
2.4.4. Pengisian Staf .................................................................................. 12
2.4.5. Pengarahan ...................................................................................... 12
2.4.6. Pengawasan ..................................................................................... 13
2.4.7. Pengendalian ................................................................................... 13
2.4.8. Koordinasi ....................................................................................... 14
2.5 Organisasi ............................................................................................... 14
2.5.1. Tipe-Tipe Organisasi ....................................................................... 15
2.5.2. Organisasi Proyek ........................................................................... 20
2.5.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab Masing - Masing Personil ...... 22
2.6 Pengelolaan Proyek ................................................................................ 28
2.6.1. Pemilik/ Owner ............................................................................... 28
2.6.2. Perencana ........................................................................................ 29
2.6.3. Pengawas ......................................................................................... 30
2.6.4. Kontraktor/Pelakana ........................................................................ 30
2.7 Pedoman Pelaksanaan Proyek Bangunan Gedung ................................. 32
2.7.1. Kontrak ............................................................................................ 32
2.7.2. Gambar Kerja .................................................................................. 36
2.7.3. RKS (Rencana Kerja dan Syarat) .................................................... 37
2.7.4. RAB (Rencana Anggaran Biaya) .................................................... 38
2.7.5. Rencana Kerja dan Rencana Lapangan Rencana Kerja .................. 39
2.7.6. Rencana Lapangan .......................................................................... 40
BAB III PEMBAHASAN ..................................................................................... 41
3.1 Umum ..................................................................................................... 41
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran iii

FAKULTAS TEKNIK
3.1.1 Identitas Proyek ............................................................................... 42
3.1.2 Struktur Organisasi ......................................................................... 43
3.1.3 Lokasi Proyek ................................................................................. 44
3.2 Proses Pelelangan ................................................................................... 47
3.3 Tahap Pengerjaan ................................................................................... 48
3.4 Kendala ................................................................................................... 49
BAB IV PENUTUP .............................................................................................. 51
4.1 Kesimpulan ............................................................................................. 51
4.2 Saran ....................................................................................................... 51
LAMPIRAN .......................................................................................................... 53
DAFTAR PUSTAKA ............................................ Error! Bookmark not defined.
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran iv

FAKULTAS TEKNIK
DAFTAR GAMBAR DAN TABEL
Gambar 2.1 Bentuk Struktur Organisasi Garis ..................................................... 15

Gambar 2.2 Bentuk Struktur Organisasi Garis dan Staff ...................................... 16
Gambar 2.3 Bentuk Struktur Organisasi Fungsional ............................................ 17
Gambar 2.4 Bentuk Organisasi Panitia ................................................................. 18
Gambar 2.5 Bentuk Organisasi Matrik ................................................................. 19
Gambar 2.7 Hubungan Kerja Proyek .................................................................... 29
Gambar 2.8 Hubungan Badan-Badan Pengelola Proyek ...................................... 30
Gambar 2. 9 Proses dan Tata Cara Pembuatan RAB ............................................ 39
d
Gambar 3. 1 Struktur Organisasi ........................................................................... 43

Gambar 3. 2 Lokasi Proyek ................................................................................... 44
Gambar 3. 3 Beberapa Fasilitas pada @HOM Condotel Jimbaran ...................... 47
Gambar 3. 4 Pengerjaan Konstruksi...................................................................... 49
Tabel 3. 1 Uraian Pekerjaan .................................................................................. 48
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran v

FAKULTAS TEKNIK
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Manajemen adalah aktivitas yang meliputi perencanaan,

pengorganisasian, pelaksanaan dan kepemimpinan, serta pengawasan terhadap
pengelolaan sumber daya yang dimiliki suatu organisasi untuk mencapai tujuan
yang telah ditetapkan. Proyek merupakan Suatu kegiatan sementara yang
dilakukan atau yang berlangsung dalam waktu terbatas dengan alokasi sumber
daya tertentu dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk (deliverable) yang
kriterianya telah digariskan dengan jelas.
Semakin maju peradaban manusia, semakin cangih dan kompleks

proyek yang dikerjakan dengan melibatkan pengguna sumberdaya dalam
bentuk tenaga manusia, material dan dana yang jumlahnya bertambah besar.
Diiringi pula dengan semakin ketat kompetisi penyelenggaraan proyek untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat sehingga dibutuhkan cara pengelolaan,
metoda serta teknik yang paling baik sehingga pengunaan sumber daya benar-
benar efektif dan efisien sehingga dibutuhkan manajemen proyek. Dengan kata
lain manajemen proyek tumbuh karena dorongan mencari pendekatan
penggelolaan yang sesuai dengan tuntutan dan sifat kegiatan proyek, suatu
kegiatan yang dinamis dan berbeda dengan kegiatan operasional rutin.
Manajemen Proyek berbeda dengan manajemen klaisik yang berhasil
menggelola kegiatan operasional. Hal ini karena beberapa prilaku proyek yang
penuh dinamika dan adanya perubahan cepat.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan penjelasan – penjelasan diatas, didapatkan rumusan

masalah dalam Makalah ini adalah :
Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran 1

FAKULTAS TEKNIK
1. Bagaimana gambaran umum tentang proyek pembangunan di

@HOM Condotel Jimbaran ?
2. Bagaimana manajemen konstruksi yang di terapkan
pada proyek pembangunan di @HOM Condotel
Jimbaran ?
3. Apa saja kendala - kendala pada saat pengerjaan proyek
pembangunan di @HOM Condotel Jimbaran ?
1.3 Tujuan
Adapun tujuan yang ingin dicapai dari penyusunan Makalah ini

adalah :
1. Untuk mengetahui serta memahami tentang gambaran

umum tentang proyek pembangunan di @HOM Condotel
Jimbaran.
2. Untuk mengetahui s e r t a memahami tentang
manajemen konstruksi yang di terapkan pada proyek
pembangunan di @HOM Condotel Jimbaran.
3. Untuk mengetahui serta memahami tentang kendala -
kendala pada saat pengerjaan proyek pembangunan di
@HOM Condotel Jimbaran
1.4 Manfaat
Adapun manfaat yang didapat dari penyusunan Makalah ini adalah:
1. Untuk Mahasiswa
a. Menambah informasi serta pengetahuan tentang
manajemen proyek.
b. Meningkatkan kemampuan mahasiswa dalam menganalisis
situasi dan kondisi dalam keadaan tertentu.
2. Untuk Dosen
a. Membantu penilaian terhadap kemampuan mahasiswa
dalam membuat makalah.

FAKULTAS TEKNIK
b. Menambah wawasan tentang proyek pembangunan

@HOM Condotel Jimbaran.
3. Untuk Masyarakat
a. Mendapatkan pengetahuan baru tentang proyek
pembangunan.

FAKULTAS TEKNIK
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Umum
Proyek adalah aktivitas sementara dari personil, material, serta
sarana untuk menjadikan/mewujudkan sasaran-sasaran (goals) proyek
dalam kurun waktu tertentu yang kemudian berakhir. Pengertian proyek
pada umumnya mengacu pada rangkaian aktivitas yang mempunyai dimensi
waktu, mutu, dan biaya untuk mewujudkan suatu gagasan. Perkembangan
sebuah proyek dimulai dari timbulnya gagasan atau ide dasar hingga
menjadi kenyataan secara fisik di lapangan. Dalam usaha merealisasikan
suatu proyek sangat diperlukan suatu pemikiran yang matang. Mulai dari
penjajakan terhadap kemungkinan realisasi proyek, kelayakan proyek,
perencanaan, pelaksanaan hingga pada pengoperasian serta pemeliharaan
proyek tersebut.
Dalam melaksanakan suatu proyek, salah satu faktor yang berperan

penting adalah pengelolaan proyek yaitu bagaimana menciptakan
administrasi dan susunan organisasi yang baik. Dengan prosedur
administrasi dan susunan organisasi yang baik akan tercapai hasil
pembangunan suatu proyek seperti yang diharapkan, sehingga proyek besar
maupun proyek kecil harus menerapkan sistem tersebut agar sesuai dengan
yang diharapkan. Faktor-faktor organisasi dan administrasi memegang
peranan yang sangat penting karena:
1. Apabila susunan organisasinya tidak baik, akan

mengakibatkan keterlambatan dan bahkan bisa menyebabkan tidak
terselesaikannya suatu proyek yang sedang dilaksanakan.
2. Apabila sistem administrasinya yang tidak baik, akan

menimbulkan beberapa kendala, baik itu mengenai persoalan-persoalan
intern perusahaan maupun hubungan dengan instansi/perusahaan lain.

FAKULTAS TEKNIK
Dengan organisasi yang sehat akan tercapainya perencanaan proyek

yang efektif dan efisien. Serta dengan administrasi yang baik dan teratur
maka akan dapat ditetapkan segala peraturan-peraturan dan ketetapan-
ketetapan yang harus dipatuhi misalnya keuangan, kepegawaian dan
sebagainya.
Organisasi merupakan wadah atau bentuk kerjasama beberapa pihak

yang terlibat dalam bentuk struktur organisasi. Struktur ini akan
menggambarkan hubungan formal, tetapi tidak melukiskan hubungan
informal yang umumnya timbul bila ada interaksi sosial. Untuk mencapai
tujuan proyek yang telah ditetapkan bersama, maka akan diadakan
pembagian kerja dimana masing-masing orang mempunyai tugas dan
wewenang serta kedudukan yang saling berkaitan. Untuk menjamin
terlaksananya realisasi proyek dengan baik, kelengkapan administrasi
pihak-pihak terkait juga merupakan hal mutlak yang harus disiapkan.
Berdasarkan pendapat para ahli di bidang manajemen, terdapat hubungan
yang sangat erat antara oerganisasi dan administrasi. Di bawah ini
dijelaskan uraian definisi secara singkat tentang administrasi dan organisasi.
2.2 Proses Realisasi Proyek

Proyek merupakan suatu rangkaian kegiatan yang memiliki dimensi
biaya, mutu, dan waktu dalam mewujudkan gagasan atau ide seseorang
sehingga menjadi kenyataan atau terlihat secara fisik di lapangan (dari
belum ada menjadi ada). Sebuah proyek dapat terealisasi dengan baik,
diperlukan suatu perencanaan yang matang dan proses realisasi pada
umumnya merupakan urutan kegiatan yang sistematis dengan tujuan agar
proyek yang dibangun dapat berdaya guna semaksimal mungkin
Umumnya realisasi suatu proyek melalui proses-proses kegiatan

seperti adanya kebutuhan (need), pemikiran kemungkinan
keterlaksanaannya (feasibility study), keputusan untuk membangun dan
pembuatan penjelasan (penjabaran) yang lebih rinci tentang rumusan

FAKULTAS TEKNIK
kebutuhan tersebut (briefing), penuangan dalam bentuk rancangan awal

(preliminary design), pembuatan rancangan yang lebih rinci dan pasti
(design development dan detail design), persiapan administrasi untuk
pelaksanaan pembangunan dengan memilih calon pelaksana (procurement),
kemudian pelaksanaan pembangunan pada lokasi yang telah disediakan
(construction), serta pemeliharaan dan persiapan penggunaan bangunan
tersebut (maintenance, start-up, dan implementation).
2.2.1. Adanya Kebutuhan ( Need )

Adanya suatu proyek disebabkan karena adanya keinginan
akan suatu kebutuhan (need) dari manusia itu sendiri. Sehingga
untuk mengungkapkannya ke bentuk nyata diperlukanlah suatu
bentuk media sehingga keinginan dapat terwujud.
Pada proyek pembangunan Garden View Hotel, pihak

pemilik mempunyai keinginan untuk membangun hotel karena
tingkat hunian yang berkunjung di daerah Kuta, khususnya Legian
mengalami peningkatan. Sehingga, para wisatawan mempunyai
pilihan menginap yang lebih baik untuk wilayah Legian, Kuta,
Badung – Bali.
2.2.2. Tahap Study Kelayakan ( Feasibility Study )

Tahap ini bertujuan meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek
konstruksi yang diusulkannya layak untuk dilaksanakan, baik dari
aspek perencanaan dan perancangan, aspek ekonomi (biaya dan
sumber pendanaan) maupun aspek lingkungannya. Kegiatan yang
dilaksanakan pada tahap studi kelayakan ini adalah:
 Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi

biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
 Meramalkan manfaat yang diperoleh jika proyek tersebut
dilaksanakan, baik manfaat langsung (non ekonomis) maupun
manfaat tidak langsung (fungsi sosial).

FAKULTAS TEKNIK
 Menyusun analisa kelayakan proyek, baik ekonomis maupun

finansial.
 Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila
proyek tersebut dilaksanakan.
2.2.3. Tahap Penjelasan ( Briefing )

Tujuan dari tahap ini adalah untuk memungkinkan pemilik
proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang diijinkan,
sehingga konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan
keinginan pemilik proyek dan membuat taksiran biaya yang
diperlukan. Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah:
 Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan

tenaga ahli.
 Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi dan
lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, persyaratan
mutu.
 Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, taksiran
biaya dan implikasinya, serta rencana pelaksanaan.
 Mempersiapkan sketsa dengan skala tertentu sehingga dapat
menggambarkan denah dan batas-batas proyek.
2.2.4. Tahap Perancangan (Design)
Kegiatan yang dilaksanakan pada tahap ini adalah

mengembangkan ikhtisar proyek menjadi pengembangan akhir,
memeriksa secara teknis, meminta persetujuan akhir, ikhtisar dari
pemilik proyek, mempersiapkan rancangan skema termasuk taksiran
biaya rancangan terinci, gambar kerja, spesifikasi kerja, jadwal,
daftar kuantitas dan tafsiran biaya akhir. Perencanaan suatu proyek
dilakukan oleh konsultan perencana yangmempunyai keahlian
dalam merencanakan pekerjaan konstruksi.
Perencanaan suatu proyek terdiri dari dua tahapan :

FAKULTAS TEKNIK
1. Perencanaan awal/perencanaan pendahuluan, tahap ini

dikerjakan setelah proyek tersebut dikatakan layak,
yaitu telah dilakukan pekerjaan pengukuran/pemetaan
dan penyelidikan tanah seperti sondir dan boring atau
penyelidikan sederhana, perencanaan awal dapat
berupa gambar shematic design.
2. Perencanaan akhir atau perencanaan yang definitif,
merupakan perencanaan awal yang dikembangkan dan
direncanakan secara mendetail yang meliputi program
kerja, penetapan macam dan tipe konstruksi, time
schedule dan kontrak.
2.2.5. Tahap Pengadaan/ Pelelangan (Procurement/ Tender)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor

sebagai pelaksana yang akan melaksanakan konstruksi di lapangan.
Kegiatan-kegiatan yang mungkin dilakukan dalam tahap ini adalah
:
 Proses Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan

kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentu lainnya
dari penyedia barang/ jasa sebelum memasukkan penawaran.
 Dokumen kontrak merupakan metoda penyampaian dokumen
penawaran berdasarkan jenis barang/ jasa yang akan diadakan
dan metoda penyampaian dokumen penawaran tersebut harus
dicantumkan dalam dokumen lelang.
2.2.6. Tahap Pelaksanaan (Construction)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk mewujudkan bangunan

yang dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang dalam
batasan biaya dan waktu yang sudah disepakati serta dengan mutu
yang disyaratkan.

FAKULTAS TEKNIK
2.2.7. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance

and Start Up)
Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan

yang telah selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua
fasilitas bekerja dengan sebagaimana mestinya. Kegiatan ini dimulai
sejak proyek teralisasi dan berfungsi, serta berlangsung terus hingga
batas umur proyek.
2.3 Admistrasi Proyek

Administrasi merupakan pencatatan mengenai segala aktivitas yang
berkaitan dengan suatu proyek. Administrasi dan organisasi mempunyai
hubungan yang erat dan saling berkaitan. Organisasi merupakan alat atau
wadah dari administrasi dalam rangka mencapai tujuan tertentu.
Administrasi yang baik dan teratur, akan dapat menetapkan segala

peraturan-peraturan dan ketetapan-ketetapan yang harus dipatuhi, misalnya
dalam bidang keuangan, kepegawaian, dan sebagainya. Peraturan dan
ketetapan tersebut mempunyai tujuan dan sasaran sesuai dengan bidangnya
masing-masing, yaitu :
1. Administrasi Keuangan
Bertujuan untuk menjamin keberhasilan terlaksananya

program pembangunan dengan sempurna, serta menyusun dan
mengawasi pemasukan dan pengeluaran keuangan.
2. Administrasi di Bidang Logistik
Bertujuan untuk mengawasi jumlah, waktu, dan kebutuhan

keluar masuknya barang dan perlengkapan yang digunakan untuk
menyelesaikan proyek tersebut.

FAKULTAS TEKNIK
3. Administrasi Kepegawaian
Bertujuan supaya tercapai penempatan personil yang mantap

sesuai dengan keahlian serta mewujudkan struktur kepegawaian
yang mantap, efektif, dan tetap.
Dari uraian di atas, dalam penyusunan administrasi yang baik
maka harus ada hal-hal sebagai berikut:
1. Kelompok manusia
2. Kerjasama dalam kelompok
3. Kerja tim/usaha/proses
4. Bimbingan/kepemimpinan/pengawasan
5. Tujuan
Dalam proyek kontstuksi, pemilik (owner), konsultan, dan
kontraktor memiliki administrasi untuk mendukung setip pekerjaan
masing-masing. Dengan didukung oleh administrasi yang baik,
maka proyek yang dikerjakan akan berjalan dengan baik dan sesui
dengan apa yang diharapkan.
2.4 Manajemen Pengendalian Proyek

Pengelolaan suatu proyek akan berhasil apabila semua fungsi
manajemen berjalan secara efektif. Ini dapat dicapai dengan jalan
menyediakan sumber daya yang dibutuhkan untuk menjalankan setiap fungsi
tersebut dan menyediakan kondisi yang tepat sehingga memungkinkan orang-
orang untuk melaksanakan tugasnya masing-masing.
Adapun fungsi dasar manajemen untuk setiap proyek konstruksi
dikelompokkan menjadi tiga kelompok kegiatan, yaitu:
a. Kegiatan Perencanaan
a. Penetapan tujuan (goal setting)
b. Perencanaan (planning)
c. Pengorganisasian (organizing)
b. Kegiatan Pelaksanaan

FAKULTAS TEKNIK
a. Pengisian staf (staffing)

b. Pengarahan (directing)
c. Kegiatan Pengendalian
a. Pengawasan (supervising)
b. Pengendalian (controlling)
c. Koordinasi (coordinating)
2.4.1. Penetapan Tugas
Tahap awal yang harus ditentukan adalah penetapan tujuan

yang akan dicapai. Dalam menetapkan tujuan, yang harus diingat
adalah :
a. Tujuan yang ditetapkan harus realistis atau memungkinkan
untuk dicapai.
b. Tujuan yang ditetapkan harus spesifik atau memiliki kejelasan
mengenai apa yang ingin dicapai.
c. Tujuan yang ditetapkan harus terukur atau tujuan itu memiliki
ukuran keberhasilan.
d. Tujuan yang ditetapkan terbatas waktu atau mempunyai durasi
pencapaian.
2.4.2. Perencanaan
Perencanaan mencakup penentuan berbagai cara yang

memungkinkan kemudian menentukan salah satu cara yang tepat
dengan mempertimbangkan semua kendala yang mungkin
ditimbulkan.
Perkiraan jenis dan jumlah sumber daya yang dibutuhkan
dalam suatu proyek konstruksi menjadi sangat penting untuk
mencapai keberhasilan proyek tersebut. Kontribusi sumber daya
dalam perencanaan adalah memungkinkan perumusan dari suatu
rencana atau beberapa rencana yang akan memberi gambaran secara
menyeluruh metode yang digunakan untuk mencapai tujuan.

FAKULTAS TEKNIK
Perencanaan dapat didefinisikan sebagai peramalan masa yang

akan datang dan perumusan kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan
untuk mencapai tujuan yang akan ditetapkan berdasarkan peramalan
tersebut. Bentuk perencanaan dapat berupa perencanaan prosedur,
perencanaan metoda kerja, perencanaan standar pengukuran hasil,
perencanaan anggaran biaya, perencanaan pemrograman.
2.4.3. Pengorganisasian
Pengorganisasian bertujuan melakukan pengaturan dan

pengelompokan kegiatan proyek konstruksi agar kinerja yang
dihasilkan sesuai dengan harapan. Pengelompokan kegiatan dapat
dilakukan dengan menyusun jenis kegiatan dari yang besar hingga
yang kecil. Penyusunan ini disebut Work Breakdown Structure
(WBS). Penyusunan tersebut kemudian dilanjutkan dengan
menetapkan pihak yang nantinya bertanggung jawab terhadap
pelaksanaan pekerjaan tersebut. Proses ini disebut dengan
Organization Breakdown Structure (OBS).
2.4.4. Pengisian Staf
Tahap ini merupakan tahap awal dalam perencanaan personel

yang akan ditunjuk pengelola pelaksanaan proyek. Kesuksesan
proyek juga ditentukan oleh kecermatan dan ketepatan dalam
memosisikan seseorang sesuai keahliannya.
Definisi pengisian staf adalah pengerahan, penmpatan,
pelatihan, pengembangan tenaga kerja dengan tujuan menghasilkan
kondisi tepat personel (right people), tepat posisi (right postion), dan
tepat waktu (right time).
2.4.5. Pengarahan
Jika penempatan staf telah dilakukan dengan tepat, maka tim

tersebut harus mendapat penjelasan tentang lingkup pekerjaan dan

FAKULTAS TEKNIK
paparan waktu untuk memulai dan menyelesaikan pekerjaan

tersebut.
Tahap pengarahan didefinisikan sebagai kegiatan mobilisasi
sumber daya yang ada agar dapat bergerak sebagai kesatuan sesuai
rencana. Termasuk didalamnya adalah memberikan motivasi dan
melaksanakan koordinasi terhadap seluruh staf.
2.4.6. Pengawasan
Pengawasan adalah interaksi langsung antara individu-

individu dalam organisasi untuk mencapai kinerja dalam tujuan
organisasi. Proses ini berlangsung secara menerus untuk
mendapatkan keyakinan bahwa pelaksanaan kegiatan berjalan
sesuai dengan prosedur.
Dalam kenyataanya, kegiatan ini dilakukan oleh pelaksana dan
pemilik. Pengawasan yang dilakukan oleh pelaksana bertujuan
untuk mendapatkan hasil yang telah ditetapkan oleh pemilik proyek.
Sedangkan pengawasan yang dilakukan oleh pemilik bertujuan
untuk memperoleh keyakinan bahwa apa yang akan diterimanya
sesuai dengan apa yang telah direncanakan. Parameter hasil
pelaksanaan kegiatan dituangkan dalam spesifikasi.
2.4.7. Pengendalian
Pengendalian adalah proses penetapan atas apa yang telah

dicapai, evaluasi kinerja dan langkah perbaikan bila diperlukan.
Proses ini dapat dilakukan jika telah ada kegiatan perencanaan
sebelumnya karena secara esensi pengendalian adalah
membandingkan apa yang seharusnya terjadi dengan apa yang telah
terjadi.
Instrumen pengendalian yang biasa digunakan dalam proyek
konstruksi adalah diagram batang dan kurva “S”. pembuatan kurva
“S” dilakukan pada tahap awal sebelum proyek dimulai dengan
menerapkan asumsi-asumsi sehingga dihasilkan rencana kegiatan

FAKULTAS TEKNIK
yang rasional. Instrumen ini nantinya digunakan pedoman atas apa

yang seharusnya terjadi dalam proyek konstruksi.
Pemantauan kegiatan yang telah terjadi di lapangan
seharusnya dilakukan dari waktu ke waktu dan selanjutnya
dilakukan pembandingan antara apa yang seharusnya terjadi dengan
apa yang telah terjadi. Jika realisasi prestasi kegiatan melebihi
prestasi rencana maka dikatakan proyek tersebut dalam keadaan
lebih cepat (up-schedule). Namun, jika sebaliknya maka proyek
dikatakan dalam keadaan terlambat (behind schedule). Harapan
pengelola proyek tentunya proyek selesai lebih cepat.
2.4.8. Koordinasi
Semua permasalahan dalam proyek harus diselesaikan

bersama antara pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi
sehingga diperlukan agenda acara yang mempertemukan semua
unsur. Kegiatan ini disebut langkah koordinasi.
Koordinasi dilakukan setiap periode tertentu, umumnya
dilakukan satu minggu sekali. Namun, tidak menutup kemungkinan
dilakukan lebih sering karena situasi dan kondisi tertentu.
Koordinasi dapat dilakukan internal maupun eksternal. Koordinasi
internal dilakukan untuk evaluasi diri terhadap kinerja yang telah
dilakukan, sedangkan koordinasi eksternal dilakukan untuk proses
evaluasi yang melibatkan pihak-pihak dalam proyek (pemilik,
konsultandan kontraktor). Koordinasi dilakukan untuk
menyelesaikan masalah-masalah yang timbul saat berjalannya
proyek. Hal ini menjadi sangat penting karena kelancaran kegiatan
sangat tergantung dari pemilik proyek, terutama dalam pengambilan
keputusan yang bersifat mendesak.
2.5 Organisasi
Pengertian bentuk organisasi yang paling sederhana adalah bersatunya

kegiatan-kegiatan dari dua individu atau lebih dibawah satu koordinasi.

FAKULTAS TEKNIK
Sedangkan pengertian organisasi proyek adalah organisasi yang bersangkutan

untuk tugas khusus pengelolaan proyek, misal organisasi fungsional dan
organisasi proyek matriks.
Untuk mengoptimalkan proses mengorganisir proyek maka dilakukan
diferensiasi pekerjaan, yang terdiri dari langkah-langkah sebagai berikut :
a. Melakukan identifikasi dan klasifikasi pekerjaan.
b. Mengelompokkan pekerjaan.
c. Menyiapkan pihak yang akan menangani pekerjaan.
d. Mengetahui wewenang dan tanggumg jawab, serta melakukan
pekerjaan.
e. Menyusun mekanisme koordinasi.
2.5.1. Tipe-Tipe Organisasi
Berdasarkan proses pengembangan organisasi, ada beberapa

bentuk struktur organisasi yang umumnya dipilih, yaitu:
1. Organisasi Garis (Line Organization)
Pimpinan Umum
Manajer Proyek
Manajer Perencana Layanan Pendukung Manajer Konstruksi
Gambar 2.1 Bentuk Struktur Organisasi Garis
(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek

Konstruksi. Yogyakarta: Penerbit ANDI)
Karakteristik :
1. Bentuk organisasi yang paling sederhana.

FAKULTAS TEKNIK
2. Jumlah karyawan sedikit, karena pemilik merupakan pimpinan

tertinggi.
3. Pemberi wewenang dan tanggung jawab bergerak vertikal dari
atas ke bawah.
Keunggulan :
a. Bentuk organisasi sederhana, mudah dipahami, dan dilaksanakan.
b. Pembagian tugas, tanggung jawab, dan wewenang cukup jelas.
c. Pengambilan keputusan dapat dilakukan secara cepat karena
komunikasi mudah.
Kekurangan :
a. Bentuk organisasi tidak fleksibel.
b. Kemungkinan pimpinan bertindak otokratis cukup besar.
c. Ketergantungan pada seseorang cukup besar, jika salah satu
hilang akan terjadi kekacauan.
2. Organisasi Garis dan Staf (Line and Staff Organization)
OWNER
DIVISI MANAJER PROYEK DIVISI

PERENCANAAN KONSTRUKSI
MANAJER LAYANAN MANAJER

PERENCANA PENDUKUNG KONSTRUKSI
Gambar 2.2 Bentuk Struktur Organisasi Garis dan Staff

Keunggulan :

FAKULTAS TEKNIK
1. Pembagian tugasnya jelas (antara orang yang menjalankan tugas

pokok dan pemberi saran).
2. Pengambilan keputusan lebih matang.
3. Spesialisasi keahlian dapat dikembangkan.
4. Adanya staf ahli memungkinkan pencapaian mutu pekerjaan
lebih baik.
Kekurangan :
- Saran dari staf mungkin sulit dilaksanakan, karena kurangnya
tanggung jawab pekerjaan.
- Jika pejabat garis mengabaikan gagasan dari staf, maka gagasan
menjadi tidak berguna.
- Bagi pelaksana operasional, perbedaan antara perintah dengan
saran tidak selalu jelas.
3. Organisasi Fungsional (Functional Organization)
OWNER
MANAJER
PROYEK
DIVISI DIVISI
PERENCANAAN KONSTRUKSI
Gambar 2.3 Bentuk Struktur Organisasi Fungsional

Keunggulan :
a. Adanya spesialisasi menyebabkan tugas dilaksanakan dengan
baik.
b. Koordinasi antara orang-orang dalam satu fungsi mudah
dijalankan.

FAKULTAS TEKNIK
Kekurangan :
- Ditinjau dari karyawan, banyaknya atasan akan membingungkan.
- Terjadi saling mementingkan fungsi masing-masing yang
menyebabkan koordinasi menyeluruh sulit dijalankan.
- Mutasi pekerjaan sulit dilaksanakan karena telah terspesialisasi
4. Organisasi panitia (Commitee Organization)
Ketua
Wakil Ketua
SEKRETARIS BENDAHARA
SIE A SIE C
SIE B
Gambar 2.4 Bentuk Organisasi Panitia

Karakteristik :
i. Pelaksanaan tugas atau kegiatan memiliki jangka waktu yang
terbatas, volume kegiatan tertentu.
ii. Tanggung jawab dan kepemimpinan dilaksanakan secara
bersama.
iii. Semua anggota dan pimpinan memiliki tanggung jawab,
wewenang dan hak yang sama.
iv. Anggota kelompok dipisahkan menurut bidang tugas kegiatan
tertentu dan dilaksanakan dalam bentuk satuan tugas.
Keunggulan :

FAKULTAS TEKNIK
2.1 Keputusan dapat diambil secara tepat.

2.2 Pembinaan kerjasama antar anggota mudah dilaksanakan.
Kekurangan :
- Kemampuan anggota kurang dapat berkembang.
- Sulit menentukan penanggung jawab apabila terjadi hambatan.
- Jalur perintah seringkali membingungkan.
5. Organisasi Proyek Matrik (OPM)
Pimpinan Umum
Kepala Kepala Kepala

Proyek A Proyek B Proyek C
Staf Staf Staf

Perencanaan Perencanaan Perencanaan
Staf Staf Staf

Pelaksanaan Pelaksanaan Pelaksanaan
Gambar 2.5 Bentuk Organisasi Matrik

Bentuk organisasi matrik terbagi dalam beberapa bentuk

organisasi yaitu organisasi matrik lemah (weak matrix), organisasi
matrik seimbang (balance matrix), organisasi matrik kuat (strong
matrix) dan organisasi matrik proyek.
Keunggulan organisasi matrik secara umum antara lain :

FAKULTAS TEKNIK
o Dengan adanya penanggung jawab tunggal, maka kepentingan

proyek dapat dijaga, dipelihara, dan dikerjakan terus – menerus
secara berkesinambungan.
o Memungkinkan tanggapan atas persoalan yang timbul dengan
cepat.
o Memungkinkan pemakaian bersama terhadap tenaga ahli atau
sumber daya lain secara efisien. (Imam Suharto, Manajemen
Proyek , 2001)
Kelemahan organisasi proyek matrik antara lain :

a. Keputusan mengenai pelaksanaan pekerjaan dan keperluan
personil berada di departemen lain.
b. Adanya sifat ketergantungan antara proyek dan organisasi lain
pendukung proyek.
2.5.2. Organisasi Proyek
Pihak – pihak yang terlibat dalam proyek pembangunan

Proyek, yaitu:
a. Pemberi Tugas (Owner)

Adapun hak dan kewajiban pemberi tugas (owner) adalah sebagai
berikut:
 Mempunyai hak tertinggi dalam penentuan kebijaksanaan

serta pengambilan keputusan mengenai pembangunan.
 Mengambil keputusan terakhir dalam penentuan segala
sesuatu yang terkait dengan pembangunan proyek.
 Menerima atau menolak usul-usul/ saran pada tahap
perencanaan, anggaran biaya pelaksanaan dan lain-lain yang
ada hubungannya dengan proses pembangunan proyek.
 Mengambil keputusan terakhir tentang pemilihan kontraktor,
penyalur bahan, konsultan perencana, serta konsultan-
konsultan ahli yang telah ada.

FAKULTAS TEKNIK
 Menandatangani semua surat perintah kerja (SPK) dengan

kontraktor, serta mengesahkan dokumen pembayaran kepada
kontraktor.
 Merumuskan dan menyampaikan keinginan, kebutuhan dan
sasaran yang hendak dicapai.
 Menyediakan dana dan sarana yang diperlukan, sesuai
dengan jumlah dan jadwal yang telah disepakati.
 Menunjuk atau membentuk sebuah tim atau wakil yang
diberi wewenang penuh untuk membuat keputusan yang sah
dan mengikat.
 Mengambil ketetapan, pengarahan dan keputusan secepatnya
untuk menjamin kelancaran pekerjaan.
b. Tim Pengelola Proyek
Tim pengelola proyek merupakan penyelenggara kegiatan yang
bertanggung jawab kepada pemberi tugas atau owner . Tim
pengelola proyek terdiri dari :
a. Pemimpin Proyek, memimpin penyelenggaraan proyek dan

bertanggung jawab kepada pemberi tugas/ owner.
b. Kasir, membantu pemimpin proyek dalam melaksanakan
pengelolaan keuangan proyek dan bertanggung jawab
kepada pemimpin proyek.
c. Pengelola Administrasi Proyek, membantu pemimpin proyek
dalam melaksanakan administrasi proyek dan bertanggung
jawab kepada pemimpin proyek.
d. Pengelola Teknis Proyek, merupakan tenaga bantuan yang
membantu pemimpin proyek mengelola kegiatan teknis
selama penyelenggaraan proyek baik tahap perencanaan
maupun pelaksanaan.
c. Perencana
Perencana merupakan suatu badan hukum maupun perorangan
yang menerima pekerjaan dari owner dalam bidang perencanaan.

FAKULTAS TEKNIK
d. Pengawas
Pengawas merupakan badan hukum atau perorangan yang
diangkat atau ditunjukan oleh pelelang yang bertugas setiap
harinya mengawasi pelaksanaan pekerjaan.
e. Pelaksana
Pelaksana adalah perusahaan perorangan maupun badan hukum
yang menerima pekerjaan dari owner untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi.
2.5.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab Masing - Masing Personil
a. Regional Directur/Branch Manager (Kepala Cabang)

Kepala Cabang adalah orang yang bertanggung jawab penuh
terhadap perusahaan dan pelaksanaan proyek pada suatu
daerah yang ditangani oleh perusahaan cabang tersebut.
b. Project Manager (Manager Proyek)
Manager Proyek adalah orang yang diberi wewenang dan
tanggung jawab oleh kontraktor untuk memimpin, mengatur
dan mengawasi serta membuat keputusan yang terbaik dalam
pelaksanaan proyek secara keseluruhan. Manager proyek
adalah pemegang kekuasaan tertinggi pada organisasi di
lapangan, adapun tugas-tugasnya adalah:
a. Menguasai detail kontrak dan spesifikasi teknis kontrak;
b. Menyusun Rencana Mutu Proyek termasuk jadwal serta
metode kerja bersama-sama dengan Site Manager pada
awal proyek;
c. Menyusun Rencana Anggaran Pelaksana (RAP)
berdasarkan RAP awal dari Estimate Manager dan
mempresentasikan pada Direksi hingga diperoleh
persetujuan;
d. Mengidentifikasikan dan menyelesaikan masalah yang
timbul selama proses kegiatan konstruksi di proyek.

FAKULTAS TEKNIK
c. Site Manager (Manager Lapangan)

Tugas-tugas dari manager lapangan yang dalam melaksanakan
tugasnya selalu bertanggung jawab kepada manager proyek
untuk membantu kelancaran pekerjaan di lapangan adalah:
1) Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan metode
konstruksi untuk memenuhi persyaratan mutu, waktu
dan biaya yang telah disepakati;
2) Memberikan pengarahan dan pembinaan staf yang ada di
bawahnya;
3) Membuat keputusan dalam batasan yang telah digariskan
oleh manager proyek;
4) Mengarahkan, mengkoordinasi dan mengawasi tenaga
kerja agar efisien terhadap pemakaian tenaga, alat dan
material serta target kemajuan proyek agar tercapai
sesuai dengan time schedule yang telah ditetapkan;
5) Memeriksa bobot pekerjaan setiap akhir bulan dan jika
terjadi kemunduran dari time schedule maka site
manager memutuskan untuk melaksanakan pekerjaan
lembur;
6) Mempelajari kemungkinan-kemungkinan perubahan
metode konstruksi yang menguntungkan;
7) Memeriksa laporan pemakaian alat dan membuat surat
permohonan pemindahan alat dan bahan bila diperlukan;
8) Dalam melaksanakan tugasnya bertanggung jawab atas
segala sesuatu yang bersangkutan dengan masalah teknis
atau pengelola proyek;
9) Bertanggung jawab atas surat masuk dan surat keluar
dari proyek tersebut;
10) Menjamin :
a. Tersedianya tenaga kerja, material dan alat yang
memadai.

FAKULTAS TEKNIK
b. Tersedianya gambar kerja untuk dilaksanakan oleh

mandor / subkontraktor.
c. Tersedianya dana pembayaran upah / opname
Mandor.
d. Keuangan/Bendahara
a. Membuat laporan keuangan proyek meliputi laporan
saldo kas bank dan saldo hutang proyek;
b. Melakukan verifikasi mengenai bukti-bukti pelaksanaan
pekerjaan yang akan dibayar;
c. Mempelajari dan mengevaluasi kontrak pekerjaan;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager
e. Engineering Manager
Tugas Engineering Manager yaitu:
a. Sebagai koordinator dari staff engineering
b. Mengawasi pekerjaan yang dikerjakan oleh Bar Bending
Scheduler (BBS), Drafter dan Quantity Surveyor (QS);
c. Bersama dengan Coordinator NSC melakukan
koordinasi terhadap pekerjaan struktur, arsitektur dengan
pekerjaan instalasi MEP;
d. Bertanggung jawab kepada Project Manager.
f. Coordinator NSC
Tugas Coordinator NSC
o Melakukan pengawasan terhadap pekerjaan instalasi
MEP
o Bersama dengan Engineering Manager melakukan
koordinasi terhadap pekerjaan struktur, arsitektur
dengan pekerjaan instalasi MEP;
o Bertanggung jawab kepada Project Manager.
g. Engineering MEP
Tugas Engineering MEP yaitu:
 Menjalankan pelaksanaan dari rencana instalasi MEP;

FAKULTAS TEKNIK
 Bersama dengan NSC (subcontractor MEP)

menjalankan rencana pelaksanaan instalasi MEP;
 Bertanggung jawab kepada Project Manager.
h. Construction Manager
Tugas Construction Manager yaitu:
- Sebagai pengawas pekerjaan dari pihak kontraktor
pelaksana;
- Mengawasi pelaksanaan pekerjaan struktur dan arsitektur;
- Melakukan pemeriksaan terhadap hasil pekerjaan dari
Supervisor sebelum dilakukan pemeriksaan oleh pihak
Owner;
- Bertanggung jawab kepada Project Manager.
i. Safety Manager
Tugas Safety Manager yaitu:
 Bertanggung jawab terhadap keselamatan staff dan
pekerja di lingkungan proyek;
 Menjalankan program keselamatan kerja K3;
 Memastikan setiap pekerja dan staff memakai pakaian
keselamatan kerja;
 Bertanggung jawab kepada Project Manager.
j. Cad Drafter
Tugas pelaksana Cad Drafter yaitu:
a. Memeriksa Gambar agar sesuai dengan Bill Of Quantity;
b. Mempelajari gambar terutama gambar detail;
c. Menyiapkan perubahan – perubahan pada gambar
rencana yang diakibatkan oleh lingkungan namun tetap
berdasarkan gambar dari konsultan perencana sebagai
persetujuan;
d. Melakukan pengecekan gambar
k. Bar Bending Scheduler
Tugas Bar Bending Scheduler:

FAKULTAS TEKNIK
1. Melakukan perhitungan dan mengontrol kebutuhan

pembesian, seperti : pembengkokan besi, pemotongan
besi;
2. Mengontrol kebutuhan besi di lapangan agar tidak terjadi
penyimpangan dengan anggaran;
3. Memeriksa hasil pengelolaan besi dari pembengkokan,
pemotongan besi danmembuat laporan penolahan besi
tersebut;
4. Bertanggung jawab kepada Engineering Manager.
l. Supervisor
 Menjalankan tugas lapangan sesuai dengan schedule
mingguan/bulanan yang dibuat site manager;
 Mengkoordinasikan seluruh pekerjaan ke setiap
pelaksana lapangan dan surveyor;
 Membuat laporan pekerjaan di lapangan sesuai dengan
format yang telah disepakati;
 Menjamin terlaksananya pekerjaan sesuai dengan
persyaratan mutu dan waktu yang telah ditentukan;
 Bertanggung jawab kepada Site Manager.
m. Surveyor
 Membuat rencana dan mengusulkan kepada Site
Manager mengenai kebutuhan alat-alat ukur (Theodolit,
Auto level, dan Aksesorisnya) sesuai dengan besarnya
areal dan schedule master kerja;
 Memastikan pengadaan alat-alat ukur yang telah
disetujui Site Manager perihal jumlah, jenis, dan
kelayakan pakai;
 Memastikan bahwa hasil survei di lapangan sesuai
dengan persyaratan teknis yang ditentukan;

FAKULTAS TEKNIK
 Melaporkan dan berkomunikasi langsung dengan Site

Manager, bila terjadi ketidak sesuaikan gambar dengan
keadaan di lapangan.
n. Mekanik
 Mengatur dan mengontrol semua peralatan yang
mendukung pelaksanaan pekerjaan;
 Mengkoordinasikan dengan Site Manager dan
Supervisor untuk penggunaan peralatan di lapangan;
 Memastikan semua peralatan yang digunakan untuk
mendukung pelaksanaan di lapangan siap pakai.
o. Logistik
Tugas logistik antara lain:
a. Bertanggung jawab kepada Project Manager;
b. Bertanggung jawab terhadap pengadaan jumlah dan
mutu material yang diperlukan dalam pelaksanaan
proyek tepat pada waktunya;
c. Menjaga keamanan material dan alat-alat yang disimpan
di dalam gudang penyimpanan;
d. Mengurus dan bertanggung jawab terhadap semua surat
- surat transaksi peralatan maupun material sebagai arsip;
e. Membuat laporan keuangan, absensi pegawai dan tenaga
kerja;
f. Mengawasi pengadaan, pemakaian dan penempatan
material di gudang;
g. Mengadakan pengecekan atas kebenaran barang yang
datang dari rekanan harus sesuai dengan yang diminta;
h. Menerima dan mengeluarkan barang.

FAKULTAS TEKNIK
2.6 Pengelolaan Proyek
2.6.1. Pemilik/ Owner
Pemilik atau pemberi tugas merupakan pihak yang

mempunyai gagasan untuk membangun. Pemilik merupakan
perseorangan atau badan yang memberi tugas kepada ahli
(konsultan), membayar honor serta mengganti semua ongkos ahli.
Pemilik merupakan perseorangan atau badan swasta/ pemerintah
yang memberi tugas kepada pemborong atau kontraktor untuk
melaksanakan suatu pekerjaan, apabila pelaksanaan sudah cukup
layak dan tidak timbul keberatan, maka pemberi tugas menerima
pekerjaan dan menyetujuinya dan membayar biaya dari pekerjaan
tersebut.
Jenis-jenis dari pemberi tugas antara lain :
a. Perseorangan atau individu.
b. Wakil suatu perusahaan atau organisasi
swasta.
c. Wakil suatu dinas atau jawatan, biasanya pada proyek
pemerintah disebut pengelola proyek.
Hubungan kerja antara pemberi tugas, konsultan dan kontraktor
dapat digambarkan sebagai berikut :

FAKULTAS TEKNIK
Pemberi Tugas/ Pemilik
Tim Pengelola
Kontraktor Konsultan
Proyek
Gambar 2.6 Hubungan Kerja Proyek

(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta:
Penerbit ANDI)
2.6.2. Perencana
Perencana disini adalah badan atau instansi yang telah

berbadan hukum yang bertugas untuk merencanakan bangunan
sesuai dengan keinginan dari pemberi tugas (owner/pemilik).
Pada proyek ini selaku perencana adalah Arteri 88. Tugas

dan kewajiban dari konsultan perencana antara lain :
1. Membuat gambar rencana.

2. Mengumpulkan data-data keperluan perencanaan.
3. Membuat perhitungan struktur.
4. Memberikan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal yang berkaitan
dengan perencanaan.
5. Memberikan pertimbangan kepada pemimpin proyek dalam hal pengabilan
keputusan tentang hal-hal yang berkaitan dengan perencanaan.

FAKULTAS TEKNIK
1. Bertanggung jawab atas hasil perencanaan kepada pimpinan proyek.
2.6.3. Pengawas
Pengawas merupakan kegiatan yang dilakukan untuk menjamin

pelaksanaan suatu pekerjaan agar sesuai dengan rencana yang
ditetapkan. Pada proyek ini pengawan dilakukan langsung oleh PT.
Kertha Jaya Utama.
2.6.4. Kontraktor/Pelakana
Kontraktor atau Pelaksana atau Jasa Pemborongan merupakan

salah satu bentuk badan hukum pengadaan barang / jasa menurut
Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2000
tentang Pedoman Pelaksanaan Barang / Jasa Instansi Pemerintah.
Dalam mengelola proyek ini hubungan antara badan – badan
pengelola proyek sangat memegang peranan yang sangat penting.
Tanpa adanya hubungan yang baik dan harmonis di dalam
pelaksanaan proyek itu sendiri niscaya kelancaran proyek yang
sedang dilaksanakan akan terganggu dan tidak sesuai dengan yang
diharapkan. Maka dari itu, untuk kelancaran proyek ini dibuat
struktur organisasi proyek sebagai berikut :
Gambar 2.7 Hubungan Badan-Badan Pengelola Proyek

FAKULTAS TEKNIK
(Sumber: Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta:

Penerbit ANDI)
Keterangan :
: Hubungan Intruksi
: Hubungan Koordinasi
: Hubungan Konsultasi
Penjabaran dari ketiga hubungan kerja tersebut dapat dilihat

pada pelaksanaan dilapangan sebagai berikut :
a. Hubungan Intruksi
a. Pemilik proyek kepada konsultan pengawas untuk
melaksanakan pengawasan.
b. Pemilik proyek kepada kontraktor pelaksana untuk
melaksanakan pekerjaan.
c. Konsultan pengawas kepada kontraktor pelaksana untuk
d. Pemilik proyek kepada konsultan perencana untuk
b. Hubungan Konsultasi
 Hubungan antara konsultan dan pemilik proyek bersama
kontraktor dapat mengadakan konsultasi mengenai masalah
yang timbul dalam proyek.
 Konsultan pengawas bersama kontraktor dapat mengadakan
konsultasi mengenai teknis pelaksanaan pekerjaan.
c. Hubungan Koordinasi
Dalam hubungan ketiga unsur yang terlibat yaitu pemilik
proyek, konsultan dan kontraktor, mengadakan koordinasi yang
baik dan terarah. Hubungan ini sangat penting bagi setiap unsur
yang terlibat dalam proyek, karena tanpa adanya koordinasi

FAKULTAS TEKNIK
yang mantap dari badan – badan proyek, maka tujuan yang ingin
dicapai tidak akan mungkin tercapai.
2.7 Pedoman Pelaksanaan Proyek Bangunan Gedung
2.7.1. Kontrak
a. Lump Sump Contract

Adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh kontraktor
dimana kontraktor setuju melaksanakan pekerjaan yang
diperintahkan atau diisyaratkan dengan pembayaran
sejumlah uang tetap yaitu sebesar harga borongan. Harga
borongan sama dengan harga penawaran kontraktor yang
menang dalam pelelangan atau harga penawaran waktu
negosiasi dengan penawar tunggal. Kontraktor wajib
melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar dan
spesifikasi, dengan jumlah rupiah yang ditawarkan, tanpa
memperhitungkan tambahan biaya akibat adanya hambatan
atau kesulitan-kesulitan yang mungkin terjadi waktu
pelaksanaan, dengan tetap mejaga kualitas atau mutu
bangunan yang dihasilkan.
Keuntungan kontrak Lump Sump :

- Memberikan jaminan kepada pemilik jumlah harga
tetap pekerjaan yang nantinya akan dikerjakan.
- Kontraktor secara langsung dan jelas mengetahui
pekerjaan nantinya akan dikerjakan.
Kerugian kontrak Lump Sump :

- Terjadinya kesulitan apabila pemilik atau konsultan
menghendaki perubahan desain.

FAKULTAS TEKNIK
- Terjadi kesulitan apabila pemilik atau konsultan

meminta tambahan pekerjaan selama pelaksanaan
proyek.
b. Unit Price Contract
Kontrak ini pada umumnya mempunyai kesamaan
dengan kontrak Lump Sump, hanya saja yang tetap pada
sistem ini adalah harga satuannya. Jumlah yang ditenderkan
adalah sesuai dengan Unit Price yaitu jumlah masing-masing
volume pekerjaan yang diberi harga satuan dalam daftar
kuantitas pekerjaan. Daftar kuantitas pekerjaan dan dokumen
tender lainnya diberikan kepada penawar dengan harapan
agar penawar mengetahui lebih banyak pekerjaan yang harus
dikerjakan. Volume ini adalah pasti karena dihitung dan
diukur setepat-tepatnya dari gambar. Dalam pelaksanaan
pekerjaan, angka-angka kuantitas pekerjaan di lapangan yang
nyata dilakukan oleh kontraktor bagi setiap pekerjaan.
Kontraktor akan dibayar menurut perhitungan yang tepat
berdasarkan angka-angka yang telah diperhitungkan.
Keuntungan dari kontrak Unit Price :
a. Membatasi harga yang harus dibayar (harga satuan atau

unit price pada waktu penawaran adalah tetap). Jika
ketentuan pekerjaan yang dikerjakan ternyata sama
seperti pada gambar maka pemilik akan membayar
tepat dengan harga penawaran.
b. Menghasilkan pembayaran kepada kontraktor sesuai
dengan kuantitas pekerjaan yang dikerjakan.
c. Memberikan kebebasan untuk mengubah bagian
pekerjaan pada waktu pelaksanaan, akan tetapi masih
ada dasar-dasar pembayaran yang jujur antara pemilik
dan kontraktor karena harga satuan pasti dan tetap.

FAKULTAS TEKNIK
d. Semua harga penawaran dari kontraktor adalah benar-

benar berpedoman pada dasar yang sama, sehingga
penawaran-penawaran itu apabila dibandingkan akan
berdekatan satu dengan yang lainnya.
e. Daftar kuantitas itu sendiri akan memberikan pada
setiap penawar gambaran yang cukup jelas tentang
kuantitas, jenis dan uraian dari pekerjaan yang akan
dilaksanakan.
Kerugian dari kontrak Unit Price :
 Untuk pekerjaan-pekerjaan besar dan sulit ditentukan

secara pasti biaya yang harus disediakan oleh pemilik.
 Perlu ditempatkan tenaga-tenaga yang terampil
terutama yang berkaitan dengan pelaksanaan di
lapangan untuk menghindari perbedaan perhitungan
volume pekerjaan antara kontraktor dengan pemilik
atau pengawas, umumnya dalam ini konsultan
manajemen konstruksi.
c. Cost Plus Contract
Dalam kontrak ini kontraktor dibayar atas biaya dasar

bahan-bahan, upah pekerjaan, dan biaya perawatan yang
dipergunakan ditambah (plus) biaya pengawasan dan
keuntungan kontraktor. Bentuk kontrak ini sulit untuk
diawasi karena membutuhkan pengecekan yang hati-hati
setiap hari terhadap pemakaian bahan-bahan, pekerja, dan
peralatan untuk penentuan besar biaya.
Pada proyek pembangunan Garden View Hotel ini,
jenis tender yang digunakan berupa penunjukan langsung.
Dimana pemilik proyek (owner) selain bergerak di bidang
property juga memiliki kontraktor yang langsung ditunjuk
untuk mengerjakan proyek itu sendiri. Dengan sistem
kontrak yang tertera pada kontrak kerja berupa Lump-Sump

FAKULTAS TEKNIK
Fixed Price yaitu pekerjaan yang dilakukan memerlukan

gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat
dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang
sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.
Sehingga pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan
konstruksi akan minimum.
d. Unit Price Contract

Kontrak ini pada umumnya mempunyai kesamaan
dengan kontrak Lump Sump, hanya saja yang tetap pada
sistem ini adalah harga satuannya. Jumlah yang ditenderkan
adalah sesuai dengan Unit Price yaitu jumlah masing-masing
volume pekerjaan yang diberi harga satuan dalam daftar
kuantitas pekerjaan. Daftar kuantitas pekerjaan dan dokumen
tender lainnya diberikan kepada penawar dengan harapan
agar penawar mengetahui lebih banyak pekerjaan yang harus
dikerjakan. Volume ini adalah pasti karena dihitung dan
diukur setepat-tepatnya dari gambar. Dalam pelaksanaan
pekerjaan, angka-angka kuantitas pekerjaan di lapangan yang
nyata dilakukan oleh kontraktor bagi setiap pekerjaan.
Kontraktor akan dibayar menurut perhitungan yang tepat
berdasarkan angka-angka yang telah diperhitungkan.
Keuntungan dari kontrak Unit Price :
 Membatasi harga yang harus dibayar (harga satuan atau

unit price pada waktu penawaran adalah tetap). Jika
ketentuan pekerjaan yang dikerjakan ternyata sama
seperti pada gambar maka pemilik akan membayar
tepat dengan harga penawaran.
 Menghasilkan pembayaran kepada kontraktor sesuai
dengan kuantitas pekerjaan yang dikerjakan.

FAKULTAS TEKNIK
 Memberikan kebebasan untuk mengubah bagian

pekerjaan pada waktu pelaksanaan, akan tetapi masih
ada dasar-dasar pembayaran yang jujur antara pemilik
dan kontraktor karena harga satuan pasti dan tetap.
 Semua harga penawaran dari kontraktor adalah benar-
benar berpedoman pada dasar yang sama, sehingga
penawaran-penawaran itu apabila dibandingkan akan
berdekatan satu dengan yang lainnya.
 Daftar kuantitas itu sendiri akan memberikan pada
setiap penawar gambaran yang cukup jelas tentang
kuantitas, jenis dan uraian dari pekerjaan yang akan
dilaksanakan.
Kerugian dari kontrak Unit Price :
 Untuk pekerjaan-pekerjaan besar dan sulit ditentukan

secara pasti biaya yang harus disediakan oleh pemilik.
 Perlu ditempatkan tenaga-tenaga yang terampil
terutama yang berkaitan dengan pelaksanaan di
lapangan untuk menghindari perbedaan perhitungan
volume pekerjaan antara kontraktor dengan pemilik
atau pengawas, umumnya dalam ini konsultan
manajemen konstruksi.
2.7.2. Gambar Kerja
Gambar kerja merupakan penjelas proyek secara visual yang

akan didirikan. Gambar kerja memperlihatkan ruang lingkup dan
bentuk pekerjaan yang harus dibuat. Gambar kerja harus dibuat
secara jelas, lengkap, relevan dengan proyek dan mudah dibaca oleh
para pelaksana lapangan, serta menghasilkan interpretasi yang sama.
Jumlah dan tipe gambar bervariasi antara proyek yang satu

dengan proyek lainnya, bergantung kepada tipe kontrak yang

FAKULTAS TEKNIK
dipergunakan. Ada beberapa jenis gambar dalam pekerjaan

konstruksi, yaitu:
1. Gambar Pra-rencana (preliminary drawing)
Gambar ini dibuat untuk memberikan konsep dasar dari ide
atau gagasan yang akan dilaksanakan. Gambar ini diperlukan
bila pekerjaan yang dilelangkan menggunakan sistem design
and build contract dan negotiated contract.
2. Gambar Informasi (information drawings)

Gambar dibuat agar para peserta lelang dapat menghitung
dan mengajukan penawaran.
3. Gambar Kerja (shop drawing/ detail work drawing)

Merupakan gambar pelaksanaan yang memberikan
penjelasan visual sehingga gambar harus teliti, jelas, akurat
dan eksplisit karena dibaca oleh pekerja-pekerja lapangan
ditingkat pelaksana.
4. Gambar Jadi (as build drawings)

Merupakan gambar yang benar-benar sesuai dengan keadaan
yang sebenarnya yang telah dibangun di lapangan dan
sebagai gambar akhir dari semua perubahan dan perbaikan
pada gambar kerja.
2.7.3. RKS (Rencana Kerja dan Syarat)
Rencana Kerja dan Syarat merupakan uraian dari penjabaran

tugas (job description) untuk pemborong mengenai ketentuan
peraturan, pelaksanaan, material sampai hal yang sekecil-kecilnya.
Dalam RKS tersebut memuat:
a. Kondisi umum (general condition)
Memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku umum untuk
semua macam proyek konstruksi. Di Indonesia dikenal A. V.
atau S. U. (syarat-syarat umum).

FAKULTAS TEKNIK
b. Kondisi khusus (special condition)

Memuat persyaratan-persyaratan yang berlaku khusus untuk
proyek tersebut, seperti pemilik proyek, perencana, waktu
pelelangan dan sebagainya.
c. Spesifikasi teknis (technical specification)
Memuat merk produk yang digunakan, mutu yang dihasilkan
dan cara pengerjaannya.
Sedangkan menurut peraturan pemerintah pada Keppres 29
tahun 1984, Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) pekerjaan
sekurang-kurangnya memuat:
a. Syarat umum
Keterangan mengenai pemberi tugas, perencana, direksi,
syarat-syarat peserta pelelangan, serta bentuk surat
penawaran dan cara penyampaiannya.
b. Syarat administrasif
Jangka waktu pelaksanaan, tanggal penyerahan pekerjaan,
syarat-syarat pembayaran, denda atas keterlambatan,
besarnya jaminan pelelangan, dan besarnya jaminan
pelaksanaan.
c. Syarat teknis
Jenis dan uraian pekerjaan yang harus dilaksanakan, jenis
dan mutu bahan, gambar detail, gambar konstruksi dan
sebagainya.
2.7.4. RAB (Rencana Anggaran Biaya)
Rencana Anggaran Biaya adalah merencanakan suatu

perkiraan/perhitungan (anggaran) besarnya pengeluaran (biaya) dari
setiap jenis pekerjaan sesuai dengan gambar kerja dan
persyaratannya (spesifikasi teknis dan administrasi) dari suatu
bangunan yang akan dilaksanakan.

FAKULTAS TEKNIK
Tujuan dari RAB adalah sebagai estimasi rincian biaya yang

dapat diajukan suatu perusahan dalam penawaran pada suatu
pelaksanaan pelelangan.
RKS Harga Satuan Upah/Bahan
Perhitungan Volume Kegiatan Perhitungan Satuan Tiap Jenis Pekerjaan
Perhitungan RAB
Gambar 2. 8 Proses dan Tata Cara Pembuatan RAB
(Sumber: ( Ervianto,Wulfram I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi.

Yogyakarta: Penerbit ANDI)
2.7.5. Rencana Kerja dan Rencana Lapangan Rencana Kerja
Sebelum pelaksanaan kegiatan proyek konstruksi dimulai,

biasanya didahului dengan penyusunan rencana kerja waktu
kegiatan yang disesuaikan dengan metoda konstruksi yang
digunakan. Pihak pengelola proyek melakukan pendataan lokasi
proyek guna mendapat informasi untuk keperluan penyusunan
rencana kerja.
Pertimbangan penyusunan rencana kerja :
1) Keadaan lapangan lokasi proyek,
2) Kemampuan tenaga kerja,
3) Pengadaan material konstruksi,
4) Pengadaan alat pembangunan,
5) Gambar kerja,
6) Kontinuitas pelaksanaan pekerjaan.
Manfaat penyusunan rencana kerja :

FAKULTAS TEKNIK
1) Alat koordinasi bagi pimpinan

2) Sebagai pedoman kerja para pelaksana
3) Sebagai penilaian kemajuan pekerjaan
4) Sebagai evaluasi pekerjaan
2.7.6. Rencana Lapangan
Rencana lapangan adalah suatu rencana peletakan bangunan-

bangunan pembantu yang bersifat temporal yang diperlukan sebagai
sarana pendukung untuk pelaksanaan pekerjaan. Tujuan dari
pembuatan rencana lapangan adalah mengatur letak bangunan-
bangunan pembantu sedemikian rupa sehinnga pelaksanaan
pekerjaan dapat berjala efisien, lancar, aman, dan sesuai rencana
kerja yang disusun.
Kompleksitas dari pelaksanaan pembangunan menuntut
pengelola konstruksi untuk memperhitungkan dengan cermat segala
sesuatu yang akan dihadapi di lapangan. Pada umumnya, penyiapan
lokasi lapangan adalah sebagai berikut :
1) Penyelidikan lapangan,
2) Pertimbangan tata letak,
3) Keamanan lokasi proyek,
4) Penerangan lokasi proyek,
5) Kantor proyek,
6) Penyimpanan material,
7) Jenis dan komponen material yang akan disimpan,
8) Kebutuhan ruang penyimpanan,
9) Alokasi ruang dalam tata letak lokasi proyek,
10) Setting out.

FAKULTAS TEKNIK
BAB III
PEMBAHASAN
3.1 Umum
Pelaksanaan proyek merupakan tahap lanjutan dari proses
perencanaan suatu proyek. Kemudian dilakukan persiapan-persiapan untuk
merealisasikan ide dari pemilik proyek yang telah dituangkan dalam gambar
rencana yang sudah disiapkan di lapangan.
PT. Tribangun Jaya Mandiri sebagai salah satu perusahaan yang

bergerak dalam bidang pengembangan property di daerah potensial
wisatawan yaitu Bali. Salah satu property sedang dalam tahap pembangun
adalah Condominium Hotel bintang 2+ (Hotel Budget) yang ada di Pulau
Dewata Bali. Dengan mengedepankan concept "Budget Hotel" yang
memiliki luas bangunan sekitar 2300 m2 serta memiliki 121 unit kamar,
@Hom Jimbaran Condotel bisa menjadi alternatif investasi jangka panjang
yang akan dikelola oleh @Hom (Horison Group), operator hotel dengan
standar dan pelayanan internasional yang telah berpengalaman di bawah
bendera PT. Metropolitan Golden Management ( HORISON GROUP ).
Condotel ini berada di lokasi strategis hanya berjarak 5 menit dari

Bandara International Ngurah Rai Bali. Condotel ini juga dekat dengan
Uluwatu, Nusa Dua, Tanjung Benoa, Pantai Kuta dan Seminyak serta pusat
hiburan Bali lainnya. Persisnya hotel ini berlokasi di Jl. By Pass Ngurah Rai
no. 50, Jimbaran - Bali.
Pada masa awal pembangunan, proyek ini dijalankan oleh PT. Agya
Wira Utama. Akan tetapi proyek tersebut berhenti karena adanya kesalah
pahaman antara pihak pemilik proyek dengan pihak kontraktor, oleh karena
itu pihak pemilik proyek mengantisipasinya dengan sistem menunjuk
langsung

FAKULTAS TEKNIK
3.1.1 Identitas Proyek

a. Nama Proyek : @HOM Condotel Jimbaran
b. Pemilik : PT. Tribangun Jaya Mandiri
c. Lokasi : Jalan By Pass Ngurah Rai, Lingkungan

c. Pengenderan, Kel. kedonganan, kec. Kuta
Selatan, Kab. Badung, Bali
d. Manajemen Konstruksi : PT. Tribangun Jaya Mandiri
e. Konsultan Struktur : Siriana Structure Design
f. Konsultan Arsitek : Jimmy Patty Architect
g. Konsultan ME : PT. Cometindo Mitra Inti
h. Kontraktor : PT. Adena Langit Perkasa

FAKULTAS TEKNIK
3.1.2 Struktur Organisasi

Berikut ini struktur organisasi PT. Tribangun Jaya Mandiri dalam proyek konstruksi pembangunan @HOM Condotel
Jimbaran.
Pemilik
Pemilik
Richard R. Taufik
Sukardi Hidayat
PM Konsultan PM Kontraktor
Sumardi Indah
CM Adm. Teknik
Usran Dita Putu Dewa Nana

Meinder Donny Suranto Suprapto Joy Jilhanda Irwan
Aengkum Noviaryati Indra Heriyana
SPV. ARS SPV. MEP Admin Keuangan Site Engineer Surveyor Pelaksana Pelaksana Log. & Umum Administrasi
Yanita Ni Made Dwi

Mega Astiti Haris darsono Aditya P.
Sutapa Aryanti
QS CAD Drafter CAD Drafter Gudang Mekanik K3
Gambar 3. 1 Struktur Organisasi
( Sumber : Edaran Struktur Organisasi PT. Tribangun Jaya Mandiri )

FAKULTAS TEKNIK
3.1.3 Lokasi Proyek

Condotel ini berlokasi di Jl. By Pass Ngurah Rai no. 50,
Jimbaran – Bali.
Gambar 3. 2 Lokasi Proyek
( Sumber : Handbook @HOM Condotel Jimbaran )
Proyek @HOM Condotel Jimbaran terletak di atas seluas +/- 2.300 m2 di

jalan Raya By Pass Ngurah Rai, Kelurahan Kedonganan, Kecamatan Kuta Selatan.
Adapun detail teknis dari proyek adalah sebagai berikut :
A. Perhitungan Luas Bangunan

1. Luas Bangunan : 7.733 m2
2. Jumlah Blok Bangunan :1
3. Jumlah Lantai : 7 lantai
4. Luas Lahan : 2.300 m2
5. Luas Lantai Terdiri Dari
 Lantai Basement : 671.278 m2
 Lantai Ground Floor : 1.445,5 m2
 Lantai Satu : 1254,59 m2
 Lantai Dua : 1.267 m2
 Lantai Tiga : 1230,11 m2\
 Lantai Empat : 1227,98 m2\
 Lantai Lima : 1.108,06 m2

FAKULTAS TEKNIK
 Lantai Sky Lounge : 814,1 m2
 Rooftop : 344,2 m2
B. Fasilitas Pendukung Proyek

1. Power Listrik PLN : 555 KVA
2. Kapasitas STP : 20 m3
3. Ground Water Tank : RWT 41 m3, CWT 26 m3
4. Roof Tank : 20 m3
5. Backup Genset : 350 KVA
6. Lift : 2 Lift Penumpang, 1 Lift Barang
7. Kolam Renang :1
8. Kapasitas Parkir : Bus, Mobil, Motor
9. Pemadam Kebakaran : - Hidrant
- Sprinkel
- Apar
- Detektor Kebakaran
10. Fasilitas Gedung
 Lantai Basement
R. Satpam, R. Tempat Sampah ( Wet & Dry ), R. Peciving
& Purchasing, Gudang Cold & Dry, R. Loker Pria & Wanita,
Toilet Pria & Wanita, Ruang Laundry & House Keeping, EDR
& R. Meeting, Office & Office Lobby, GWT, R. Pompa, Parkir,
Loading Doc, Genset, LVMDP, Panel, Janitor Engineering
Office & Workshop, Gudang LPG, R. Kontrol STP, R.
Monitor..
 Lantai Dasar
Lougage & Office, Main Lobby, Ruko ( 2 Unit ), Toilet,
RBS, Kamar ( 25 Unit ).
 Lantai Satu

FAKULTAS TEKNIK
Ruko ( 2 Unit ), Kitchen, Café & Resto, RBS, Toilet, Kamar

( 25 Unit ).
 Lantai Dua
Ruko ( 2 Unit ), R. Rapat 1,2,3, R. Preparation, Bisnis Center
Room, Mushola, Toilet, RBS, Kamar ( 25 Unit ).
 Lantai Tiga
Ruko ( 2 Unit ), RBS, Toilet, Gudang, R. Rapat 4,5,6,
Preparation, Audio Room, Kamar Deluxe 19 Unit, Kamar Suite
4 Unit.
 Lantai Empat
RBS, Toilet, R. ME Kolam Renang, Kamar Deluxe 19 Unit,
Kamar Suite 4 Unit.
 Lantai Lima
RBS, Kolam Renang, Café, Toilet R. Bilas
11. Fasilitas Keamanan : - Sistem MATV
- Fire Alarm
- CCTV
- Sound System
- Sistem Data
12. Fasilitas Luar Gedung : Resto

FAKULTAS TEKNIK
Gambar 3. 3 Beberapa Fasilitas pada @HOM Condotel Jimbaran
3.2 Proses Pelelangan

Pada tanggal 1 Juni 2015, pemilik dari @HOM Condotel Jimbaran
yaitu PT. Tribangun Jaya Mandiri mengumumkan dalam sebuah website
untuk melakukan pelalangan secara terbuka. Pada awalnya, proyek ini
dimenangkan oleh PT. Agya Wira Utama sebagai kontraktor yang bertugas
untuk merealisasikan proyek ini. Akan tetapi pada masa proses
pembangunan, pihak pemilik yang merangkap juga sebagai konsultan
proyek tersebut memutuskan kerja sama dengan kontraktor karena
kecurigaan atas pekerjaan yang tidak berjalan sesuai yang diharapkan. Pada
saat itu, pihak pemilik sudah mencari pengganti dari kontraktor pertama
yaitu PT. Adena Langit Perkasa sebagai kontraktor kedua. Pihak pemilik
melakukan pemilihan langsung terhadap PT. Adena Langit Perkasa tersebut
ketika proyek masih dalam tahap 36% dari total tahap pengerjaan yang
harus dilakukan.

FAKULTAS TEKNIK
3.3 Tahap Pengerjaan

Untuk mendapatkan informasi mengenai kemajuan atau kemunduran
proyek, dapat dilihat melalui hubungan antara waktu dan persentase
pelaksanaan pekerjaan yang sudah diselesaikan. Berdasarkan hasil
pengamatan di lapangan dan kemajuan proyek ini pada bulan agustus
2017 adalah sebagai berikut.
Tabel 3. 1 Uraian Pekerjaan
No. Uraian Pekerjaan Bobot Agustus

1 Pekerjaan Basement 26,33 1,024
2 Pekerjaan Lantai Ground 13,33 0,256
3 Pekerjaan Lantai 1 13,65 0,116
7 Pekerjaan Sky Lounge dan Pool 2,49 0,077
8 Pekerjaan Rooftop 5,58 0,126
9 Pekerjaan Outdoor dan Landscape 1,06 -
2,44
Progress per bulan 66,11
Hingga bulan agustus 2017 dapat dilihat bahwa total pekerjaan yang
telah diselesaikan telah mencapai 66%. Namun, hal ini masih jauh
ketinggalan dari jadwal yang telah dibuat sebelumnya.. Kemunduran ini
dapat terjadi karena kendala-kendala yang terjadi selama proses
pembangunan condotel tersebut. Kendala-kendala tersbut harus diatasi jika
proyek ingin mengejar waktu penyelesaian yaitu pada bulan desember
2017
Hingga saat ini pihak konsultan telah memperkirakan bahwa proyek

tersebut mengalami deviasi jadwal kegiatan hampir mencapai 30%. Oleh
karena, untuk mengejar ketinggalan proyek tersebut pihak konsultan telah
memberikan teguran berupa catatan-catatan dalam bentuk memo kepada
pihak kontraktor. Sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati bersama
dalam kontrak, pihak kontraktor dapat diberikan sanksi-sanksi karena
keterlambatan perkembangan kerja pada proyek tersebut. Sanksi-sanksi ini
dapat diberikan jika kejadian-kejadian yang terjadi telah didukung dengan

FAKULTAS TEKNIK
surat-surat yang berhubungan atau dengan memo dari pihak konsultan

tersebut.
Gambar 3. 4 Pengerjaan Konstruksi
3.4 Kendala
Fungsi Manajemen Konstruksi dalam suatu proyek adalah menjaga
agar proyek itu berjalan dengan lancar, apabila ada pengerjaan yang tidak
sesuai dengan time schedule, komtraktor akan diingatkan. Kendala yang
biasa dihadapi adalah keterlambatan suatu pengerjaan, tidak sesuai
pengerjaan dan hal itu dikarenakan masalah keuangan.
Dikarenakan kontrak yang berlaku di proyek @HOM Condotel

Jimbaran adalah kontrak “turnkey” dimana owner membayar 10% diawal
dan 90% akan dibayar apabila proyek selesai, maka kontrakror yang
mengambil proyek tersebut akan membutuhkan modal yang banyak.
Apabila pada saat awal pengerjaan ada modal tetapi pada saat pengerjaan
berjalan terjadi masalah pada bagian keuangan proyek, itulah yang
menyebabkan suatu pengerjaan tidak sesuai time schedule.
Kendala lainya adalah berupa keterlambatan dari pengadaan

material. Material-material pada pembangunan proyek @HOM Condotel ini

FAKULTAS TEKNIK
didatangkan bukan hanya dari daerah-daerah dibali saja, namun dari

beberapa daerah di Jawa. Contohnya seperti baja yang digunakan dalam
pembangunan. Beberapa baja yang digunakan di proyek @HOM Condotel
Jimbaran didatangkan langsung dari surabaya, sehingga waktu yang
diperlukan pada saat proses pengantaran barang berat tersebut dapat
mencapai seminggu dari hari pemesanan.
Kendala berikutnya adalah pada masalah desain bangunan.

Peraturan pemerintah bali tentang ketinggian batas bangunan menjadi
sebuah kendala tersendiri dalam mendesain bangunan condotel ini.
Perancang bangunan harus memperhitungkan supaya dengan ketinggian
yang dibatasi yaitu sekitar 15 meter dari elevasi 0, bangunan tetap dapat
beroperasi dengan optimal tetapi tidak mengganggu kenyamanan dari
pengguna hotel tersebut.

FAKULTAS TEKNIK
BAB IV
PENUTUP
4.1 Kesimpulan
1. PT. Tribangun Jaya Mandiri adalah salah satu perusahaan yang bergerak
dalam bidang property dan sedang membangun sebuah Condominium Hotel
bintang 2+ (Hotel Budget).
2. Proyek @HOM Condotel Jimbaran terletak di atas seluas +/- 2.300 m2 di
jalan Raya By Pass Ngurah Rai, Kelurahan Kedonganan, Kecamatan Kuta
Selatan.
3. Bangunan @HOM Condotel jimbaran merupakan bangunan dengan total 7
lantai yang terdiri atas lantai basement, lantai ground floor, lantai satu, lantai
dua, lantai tiga, lantai empat, lantai lima, lantai sky Lounge dan lantai roof
top.
4. Nilai kontrak dari proyek @HOM Condotel Jimbaran adalah sebesar Rp.
5. kontrak yang berlaku di proyek @HOM Condotel Jimbaran adalah kontrak
“turnkey” dimana owner membayar 10% diawal dan 90% akan dibayar
apabila proyek selesai
6. Hingga bulan agustus 2017 dapat dilihat bahwa total pekerjaan yang telah
diselesaikan telah mencapai 66%
4.2 Saran
Beberapa hal yang dapat disarankan, yaitu :
1. Dalam perencanaan proyek harus direncanakan sebaik mungkin, baik dalam
hal perencanaan waktu dan pelaksanaan, material dan tenaga kerja, agar
tidak terjadi masalah keterlambatan saat eksekusi di lapangan. Sebaiknya
pihak manajemen konstruksi (MK) lebih tegas lagi dalam menindaklanjuti
keterlambatan dari pihak kontraktor, contohnya dengan memberikan
penalty untuk setiap keterlambatan pekerjaan, agar nantinya kontraktor

FAKULTAS TEKNIK
tidak terkesan santai meskipun proyek tersebut sudah jauh mundur dari
rencana awal.
2. Antara konsultan perencana dan kontraktor harus ada hubungan konsultasi
sehingga bila terjadi perubahan gambar kerja dapat ditindak lanjuti secepat
mungkin agar tidak mengalami kemunduran pelaksanaan proyek.
3. Pengawasan sebaiknya dilakukan secara terus-menerus sehingga kesalahan
yang bersifat teknis dan non teknis dapat diminimalkan dan diketahui
secepat mungkin.

FAKULTAS TEKNIK
LAMPIRAN

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK

FAKULTAS TEKNIK
DAFTAR PUSTAKA
Ervianto, W. (2002). Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta: ANDI.
Natan, I., Nugroho, P., & Sutjipto, R. (1985). Manajemen Proyek Konstruksi 1.
Surabaya: Kartika Yudha.
O'Brien, J., & Zilly, R. (1971). Contractor's Management Handbook. Chicago: Mc.
Grawn Hill.
Sarwono, A. (2004). Project Construction Hotel. Jakarta: PT. Ervan Prima Abadi.
Simatupang, R. (2015). Master Construction @HOM Condotel. Jakarta: Horizon.
Susilo, A. (2015). Handbook @HOM Condotel Jimbaran. Jakarta: Horizon.

Manajemen Konstruksi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Manajemen Konstruksi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Manajemen Konstruksi

Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel

I Nyoman Widi Arisudana 1504105071

I Gede Yoga Pratama 1504105072

Eka Pawitra Suta 1504105076

Naufal Firdaus Sandy Kusuma 1504105081

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS UDAYANA Manajemen Konstruksi

Adapun makalah ini merupakan syarat wajib bagi Mahasiswa Fakultas

“ Ir. I Wayan Yansen, MT “

Selaku dosen pengampu mata kuliah Manajemen Konstruksi

Jimbaran, 2 Oktober 2017

Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran i

UNIVERSITAS UDAYANA Manajemen Konstruksi

DAFTAR ISI ........................................................................................................... ii

DAFTAR GAMBAR DAN TABEL....................................................................... v

BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ......................................................................................... 1

1.2 Rumusan Masalah .................................................................................... 1

1.3 Tujuan ....................................................................................................... 2

1.4 Manfaat ..................................................................................................... 2

BAB II TINJAUAN PUSTAKA............................................................................. 4

2.1 Umum ....................................................................................................... 4

2.2 Proses Realisasi Proyek ............................................................................ 5

2.2.1. Adanya Kebutuhan ( Need ) .............................................................. 6

2.2.2. Tahap Study Kelayakan ( Feasibility Study ) ................................... 6

2.2.3. Tahap Penjelasan ( Briefing ) ............................................................ 7

2.2.4. Tahap Perancangan (Design) ............................................................ 7

2.2.5. Tahap Pengadaan/ Pelelangan (Procurement/ Tender) ..................... 8

2.2.6. Tahap Pelaksanaan (Construction) .................................................... 8

2.2.7. Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance and

2.3 Admistrasi Proyek .................................................................................... 9

2. Administrasi di Bidang Logistik ........................................................... 9

3. Administrasi Kepegawaian ................................................................. 10

2.4 Manajemen Pengendalian Proyek .......................................................... 10

2.4.1. Penetapan Tugas.............................................................................. 11

Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran ii

UNIVERSITAS UDAYANA Manajemen Konstruksi

2.4.3. Pengorganisasian ............................................................................. 12

2.4.4. Pengisian Staf .................................................................................. 12

2.4.5. Pengarahan ...................................................................................... 12

2.4.6. Pengawasan ..................................................................................... 13

2.4.7. Pengendalian ................................................................................... 13

2.4.8. Koordinasi ....................................................................................... 14

2.5 Organisasi ............................................................................................... 14

2.5.1. Tipe-Tipe Organisasi ....................................................................... 15

2.5.2. Organisasi Proyek ........................................................................... 20

2.6 Pengelolaan Proyek ................................................................................ 28

2.6.1. Pemilik/ Owner ............................................................................... 28

2.6.2. Perencana ........................................................................................ 29

2.6.3. Pengawas ......................................................................................... 30

2.6.4. Kontraktor/Pelakana ........................................................................ 30

2.7 Pedoman Pelaksanaan Proyek Bangunan Gedung ................................. 32

2.7.1. Kontrak ............................................................................................ 32

2.7.2. Gambar Kerja .................................................................................. 36

2.7.3. RKS (Rencana Kerja dan Syarat) .................................................... 37

2.7.4. RAB (Rencana Anggaran Biaya) .................................................... 38

2.7.5. Rencana Kerja dan Rencana Lapangan Rencana Kerja .................. 39

2.7.6. Rencana Lapangan .......................................................................... 40

BAB III PEMBAHASAN ..................................................................................... 41

3.1 Umum ..................................................................................................... 41

Manajemen Konstruksi Pada Proyek Pembangunan @HOM Condotel Jimbaran iii

UNIVERSITAS UDAYANA Manajemen Konstruksi