MAKALAH

MANAJEMEN STRATEGIK
ANALISIS PERUSAHAAN
PT PEMBANGUNAN JAYA ANCOL

Disusun oleh:
YUDHI APRIANTO
030993621

UNIVERSITAS TERBUKA
2018
 DAFTAR ISI

Halaman
DAFTAR ISI ii
BAB I PENDAHULUAN 1
A. Latar Belakang 1
B. Ruang Lingkup 1
C. Maksud dan Tujuan Pembuatan Makalah 1
BAB II PEMBAHASAN 2
A. Profil PT Pembangunan Jaya Ancol 2
B. Penjelasan Matriks TOWS 3
C. Penjelasan Matriks SWOT -4K 4
D. Penjelasan Matriks MP3 5
BAB III ANALISIS PT PEMBANGUNAN JAYA ANCOL 7
A. Analisis Matriks TOWS 7
B. Analisis Matriks SWOT -4K 9
C. Analisis MP3 10
BAB IV PENUTUP 12
DAFTAR PUSTAKA 13

Daftar Tabel/Bagan/Gambar:
Tabel 1 : Matriks TOWS
Tabel 2 : Matriks TOWS pada PT Pembangunan Jaya Ancol
Tabel 3 : Nilai Tertimbang variabel dan indikator
Tabel 4 : Selisih Nilai Tertimbang
Bagan 1 : Matriks SWOT -4K
Gambar 1 : Matriks MP3
Gambar 2 : Posisi PT Pembangunan Jaya Ancol dalam Matriks SWOT
-4K

ii
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk. adalah perusahaan yang bergerak di usaha

properti & pengembangan kawasan wisata terpadu yang mempunyai visi untuk
menjadi Perusahaan properti dan pengembang kawasan wisata terpadu,terbesar
dan terbaik di Asia Tenggara yang memiliki jaringan terluas.

Dalam rangka mewujudkan visi tersebut, PT Pembangunan Jaya Ancol perlu

melakukan beberapa analisis secara mendalam terkait beberapa faktor yang
mempengaruhi perusahaan baik itu faktor eksternal maupun faktor internal.

Terdapat beberapa analisis yang biasa digunakan yaitu analisis TOWS, SWOT-
4K dan MP3.

B. Ruang Lingkup

Dalam makalah ini, dibatasi ruang lingkupnya hanya pada analisis TOWS,
SWOT-4K dan MP3 pada PT Pembangunan Jaya Ancol, Tbk.

C. Maksud dan Tujuan Pembuatan Makalah

1. Menyelesaikan tugas 2 mata kuliah manajemen strategik Universitas Terbuka.

2. Mengungkapkan analisis TOWS, SWOT -4k dan MP3 pada pada PT
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk.

1
 BAB II

PEMBAHASAN

A. Profil PT Pembangunan Jaya Ancol

PT Pembangunan Jaya Ancol merupakan perusahaan yang memiliki bidang

usaha Pembangunan (Real Estate) dan Jasa Konsultasi Bidang Perencanaan dan
Pembangunan serta di Bidang Usaha Kawasan Pariwisata (Rekreasi), Perhotelan
dan Sarana Olah Raga.

PT Pembangunan Jaya Ancol memiliki visi menjadi Perusahaan properti dan

pengembang kawasan wisata terpadu,terbesar dan terbaik di Asia Tenggara yang
memiliki jaringan terluas. PT Pembangunan Jaya Ancol memiliki misi sebagai
komunitas pembaharuan kehidupan masyarakat yang menjadi kebanggaan bangsa.
Senantiasa menciptakan lingkungan kehidupan sosial lebih baik melalui sajian
hiburan berkualitas yang berunsur seni, budaya dan pengetahuan dalam rangka
mewujudkan komunitas pembaharuan kehidupan masyarakat yang menjadi
kebanggan bangsa.

Dalam sejarahnya, pendirian Perseroan seiring dengan pembangunan Ancol

Taman Impian sebagai sebuah destinasi wisata terpadu dan terbesar di Indonesia.
Potensi Ancol sebagai sebuah destinasi wisata telah lama menarik perhatian
Pemerintah, termasuk Gubernur Hindia Belanda Adriaan Valckenier pada awal abad
ke-17. Namun untuk sekian lama, potensi itu seolah kembali terabaikan saat Perang
Kemerdekaan terjadi. Inisiatif pun akhirnya datang dari Presiden Republik Indonesia
yang pertama, Ir. Soekarno.

Beliau pada akhir Desember 1965 memerintahkan sekaligus menunjuk

Gubernur DKI Jakarta dr. H. Soemarno Sosroatmodjo sebagai Pelaksana
Pembangunan dan Pengembangan Daerah Ancol untuk mengeksplorasi kembali
daya tarik Ancol sebagai destinasi wisata. Kemudian, pada tahun 1966, proyek
tersebut dilanjutkan oleh Gubernur Ali Sadikin yang atas persetujuan Pemerintah
DKI Jakarta memutuskan untuk menyerahkan Proyek Ancol kepada PT
Pembangunan Jaya.

2
 Bertindak sebagai Badan Pelaksana Pembangunan (BPP) Proyek Ancol, PT
Pembangunan Jaya membuat persiapan yang menyeluruh, mulai dari konsep
pengembangan, strategi, master plan hingga pembangunan lainnya yang meliputi
rencana pemasaran. Berdasarkan perencanaan yang matang, proyek pembangunan
Ancol pun mulai dilaksanakan secara bertahap sejalan dengan peningkatan
perekonomian nasional dan daya beli masyarakat hingga pada akhirnya Ancol
berkembang menjadi sebuah destinasi wisata terpadu, terbesar dan terlengkap.

Kemudian, secara organisasi, mulai terjadi pembenahan di tubuh BPP Proyek

Ancol, yaitu berubah menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol dengan komposisi
kepemilikan saham 20% (dua puluh persen) dimiliki oleh PT Pembangunan Jaya
sedangkan 80% (delapan puluh persen) sisanya dimiliki oleh Pemda DKI Jakarta.
Perubahan itu disahkan melalui Akta Perubahan No. 33 tanggal 10 Juli 1992.
Dengan badan hukum yang lebih kuat, PT Pembangunan Jaya Ancol semakin
percaya diri untuk meraih peluang-peluang bisnis serta untuk melakukan penawaran
umum saham perdana kepada publik (Initial Public Offering/IPO) pada tanggal 2 Juli
2004 melalui pencatatan saham di Bursa Efek Indonesia (BEI).

Pelepasan saham ke publik ini sekaligus mengubah status PT Pembangunan

Jaya Ancol menjadi perusahaan terbuka dengan komposisi kepemilikan saham
menunjukkan 72% (tujuh puluh dua persen) dimiliki oleh Pemda DKI Jakarta,18%
(delapan belas persen) dimiliki oleh PT Pembangunan Jaya dan sisanya 10%
(sepuluh persen) dimiliki oleh masyarakat. Pelaksanaan IPO ini tidak hanya
memperkuat struktur permodalan Perseroan namun juga membangkitkan semangat
baru bagi penciptaan organisasi yang transparan dan akuntabel guna
merealisasikan pertumbuhan bisnis yang berkelanjutan.

B. Penjelasan Matriks TOWS

Matriks TOWS-K adalah matriks 8 sel yang diperkenalkan oleh Weihrich pada
tahun 1982. Empat sel berisi inventori variabel internal dan eksternal, sedangkan
empat sel lain merupakan pilihan strategi yang tersedia sebagai implikasi dari
berbagai kemungkinan kombinasi antar sel dari empat sel inventori keunggulan dan
kelemahan perusahaan dengan peluang dan ancaman bisnis. Sel 1 dan 2 berturut-
turut berisi daftar kekuatan dan kelemahan perusahaan, sedangkan sel 3 dan 4

3
berisi peluang dan ancaman bisnis. Sel 5 berisi pilihan strategi yang terbentuk oleh
sel S dan 0, sel 6 berisi pilihan strategi yang terbentuk oleh sel W dan 0. Sel 7
adalah sel yang berisi pilihan strategi yang terbentuk oleh sel S dan T, sedangkan
sel 8 adalah sel yang berisi pilihan strategi yang terbentuk oleh sel W dan T.

Tabel 1. Matriks TOWS

Lingkungan Kekuatan Kelemahan

internal Perusahaan Perusahaan
Lingkungan eksternal (S) (W)

Peluang Bisnis Strategi S-O Strategi W-O

(O) Maksi-maksi Mini-Maksi

Ancaman Strategi S-T Strategi W – T

Bisnis (T) Maksi – Mini Mini - Mini

C. Penjelasan Matriks SWOT -4K

Matriks SWOT Empat Kuadran (SWOT-4K) pada dasarnya menggunakan

prinsip-prinsip serupa dengan matriks TOWS Klasik (TOWS-K). Pada mulanya
matriks SWOT-4K juga dimulai dengan membuat daftar tentang kekuatan,
kelemahan, peluang, dan ancaman bisnis yang dihadapi oleh satu perusahaan
tertentu. Barulah kemudian pada tahapan berikutnya diikuiti dengan usaha
merumuskan implikasi strategi yang harus dipilih oleh manajemen berdasar posisi
perusahaan dalam salah satu dari empat kuadran yang ada. Hanya saja, matriks
SWOT-4K sedikit lebih kuantitatif disbanding matriks TOWS-K.

Matriks SWOT-4K, sesuai dengan namanya, memiliki empat kuadran yang

terbentuk oleh satu sumbu horisontal yang mencerminkan variabel lingkungan
internal perusahaan dan satu sumbu vertikal yang mencerminkan lingkungan
eksternal Separoh sumbu horisontal bernilai positip merupakan simbol kekuatan
perusahaan, sedangkan separoh yang lain merupakan sumbu bernilai negatif yang
merupakan representasi kelemahan perusahaan. Separoh sumbu vertikal bernilai
positip merupakan representasi peluang bisnis, sedangkan separoh lainnya bernilai
negatif merupakan simbol ancaman bisnis.

4
 Kuadran I terbentuk oleh potongan sumbu horisontal positip (kekuatan
perusahaan) dan potongan sumbu vertikal positip (peluang bisnis). Kuadran II
terbentuk oleh potongan sumbu vertikal positip (peluang bisnis) dan potongan
sumbu horisontal negatif (kelemahan perusahaan). Kuadran III terbentuk oleh
potongan sumbu horisontal negatif (kelemahan perusahaan) dan potongan sumbu
vertikal negatif (ancaman bisnis). Kuadran IV terbentuk oleh potongan sumbu
vertikal negatif (ancaman bisnis) dan potongan horisontal positip (kekuatan
perusahaan).

Bagan 1. Matriks SWOT -4K

D. Matriks MP3 (Pertumbuhan Pangsa Pasar)

Esensi matriks ini terletak pada usahanya mengetahui posisi pasar perusahaan
berdasarkan keragaman usaha (portofolio bisnis) yang dimiliki. Menurut Henderson
MP3 (Matriks Pertumbuhan Pangsa Pasar) didesain untuk alat bantu untuk
membangun perusahaan sehat dan tumbuh berkelanjutan. Yang dimaksud sehat
ialah perusahaan yang memiliki portofolio bisnis atau produk yang berada dalam
pasar dengan tingkat pertumbuhan yang berbeda serta memiliki pangsa pasar
dengan tingkat penguasaan yang juga berbeda-berbeda. Dimana bisnis ynag
melakukan pertumbuhan memerlukan masukan kas atau investasi untuk keperluan
kemudahan dalam pertumbuhannya. MPPP tidak melihat perusahaan sebagai satu
kesatuan yang utuh, tetapi berusaha terlebih dahulu melakukan disagregasi menjadi
berbagai unit usaha strategik. Dengan demikian posisi pasar yang tergambar

5
disusun sesuai dengan karakteristik pasar yang melekat pada masing-masing unit
usaha strategik.
Dalam operasionalnya, MPPP memiliki dua sumbu dan terdiri dari empat sel.
Kedua sumbu tersebut adalah sumbu vertikal dan sumbu horizontal. Sumbu vertikal
menggambarkan tingkat pertumbuhan pasar (market growth rate) yang merupakan
proksi daya tarik industri. Sedangkan sumbu horizontal menggambarkan besarnya
pangsa pasar relatif (relative market share) yang dimiliki oleh masing-masing unit
usaha strategis. Pangsa pasar relatif dianggap proksi kekuatan perusahaan.

Gambar 1. Matriks MP3

6
 BAB III

ANALISIS PT PEMBANGUNAN JAYA ANCOL

A. Analisis Matriks TOWS

Dalam analisis ini kita harus menguraikan kekuatan, kelemahan, peluang dan
ancaman bisnis pada PT Perusahaan Jaya Ancol. Uraian tersebut adalah sebagai
berikut:
1. Kekuatan
1) Lokasinya strategis.
2) Banyaknya properti dan wahana didalamnya.
3) Tempatnya menarik dan bagus untuk rekreasi.
4) Ada akses stasiun kereta api atau kereta wisata Ancol dari Bogor,
Depok, Bekasi, Serpong dan Tangerang menuju Ancol.
2. Kelemahan
1) Harga tiket yang hanya bisa dijangkau oleh kalangan menengah keatas.
2) Lemah dalam pengembangan emotional branding yang akan terus –
menerus membuat orang rindu datang kesana.
3) Tingkat keamanan dan kebersihan yang rendah di Ancol, sehingga
kurang mendukung kampanye Pariwisata.
3. Peluang bisnis
1) Mengembangkan Ancol ke beberapa daerah seperti Bali, Yogyakarta
dan Kalimantan Timur.
2) Masih terdapat lahan kosong di sekitar Ancol sekitar 200 ha untuk
mengembangkan Ancol atau menambah properti dan fasilitas di
dalamnya.
3) Ada investor luar negeri yang terlibat.
4. Ancaman Bisnis
1) Adanya tempat rekreasi lain di Asia Tenggara yang menjadi tujuan
wisata seperti : Genting Island, Malaysia dan Sentosa Island serta
Singapura.
2) Banyaknya tempat rekreasi diluar Jakarta seperti di Bali, Yogyakarta,
Bandung dan lain-lain yang menjadi tujuan wisata.

7
 3) Pasar jakarta yang mulai jenuh.
4) Jakarta masih belum menjadi tujuan utama wisata.

Tabel 2. Matrik TOWS pada PT Pembangunan Jaya Ancol

Kekuatan Perusahaan Kelemahan Perusahaan

1. Lokasi Strategis 1. Harga tiket

Internal
2. Banyak properti dan 2. Pengembangan emotional
wahana branding
Eksternal
3. Tempatnya menarik 3. Tingkat keamanan dan kebersihan

4. Akses stasiun kereta

Peluang bisnis Strategi S – O Strategi W – O

1. Pengembangan ke daerah 1. Membangun wahana baru 1. Membuat adanya program tiket

lain di lahan yang kosong. promo

2. Lahan kosong masih luas 2. Bekerja sama dengan 2. Bekerja sama dengan investor luar
investor luar negeri untuk negeri untuk meningkatkan sarana
3. Investor luar negeri
mangembangkan ancol ke dan prasarana terkait kemanan dan
daerah lain dan kebersihan dan perekrutan personil
meningkatkan lagi akses yang mengerti pengembangan
transportasi di ancol. emotional branding

Ancaman Bisnis Strategi S – T Strategi W – T

1. Banyak tempat rekreasi 1. Meningkatkan promosi 1. Bekerja sama dengan tempat

sejenis wisata lain dalam hal promosi ancol
2. Meningkatkan konsep
disana
2. Banyak tempat rekreasi lain wahana yang unik dan
menarik 2. Bekerja sama dengan tempat
3. Pasar Jakarta mulai jenuh
wisata lain dengan mengadakan
3. Pengembangan pasar ke
4. Jakarta belum menjadi
program tiket bersama dengan
luar jakarta
tujuan utama wisata
adanya potongan hsrga

8
B. Analisis Matriks SWOT -4K
Dalam analisis ini, kita akan menyusun nilai tertimbang dari masing-masing
indikator dan variable yang ada.

Tabel 3. Nilai Tertimbang variabel dan indikator

Kategori Variabel dan Indikator Bobot Nilai Nilai Tertimbang

Kekuatan Perusahaan
Lokasi Strategis 0,30 4 1,20
Banyak properti dan wahana 0,30 4 1,20
Tempatnya menarik 0,30 4 1,20
Akses stasiun kereta 0,10 3 0,30
Total 3,90

Kelemahan Perusahaan
Harga tiket 0,40 4 1,60
Pengembangan emotional branding 0,30 2 0,60
Tingkat keamanan dan kebersihan 0,30 3 0,90
Total 3,10

Peluang Bisnis
Pengembangan ke daerah lain 0,30 3 0,90
Lahan kosong masih luas 0,35 5 1,65
Investor luar negeri 0,35 4 1,40
Total 3,95

Ancaman Bisnis
Banyak rekreasi sejenis 0,25 3 0,75
Banyak rekreasi di daerah lain 0,25 4 1,00
Pasar Jakarta mulai jenuh 0,30 4 1,20
Jakarta belum menjadi tujuan utama wisata 0,20 4 0,80
Total 3,75

Tabel 4. Selisih Nilai Tertimbang

Nilai Tertimbang Kekuatan Perusahaan 3,90

Nilai Tertimbang Kelemahan Perusahaan 3,10
Selisih Positif 0,70

Nilai Tertimbang Peluang Bisnis 3,95

Nilai Tertimbang Ancaman Bisnis 3,75
Selisih Positif 0,20

Akibatnya posisi PT Pembangunan Jaya Ancol terletak pada kuadran I, karena

kedua selisih nilai tertimbang adalah positif, yakni 0,70 dan 0,20. Manajemen PT
Pembangunan Jaya Ancol sebaiknya mengimplementasikan strategi pertumbuhan.

9
 Gambar 2. Posisi PT Pembangunan Jaya Ancol dalam Matriks SWOT -4K

C. Analisis Matriks MP3

Diketahui pendapatan PT Pembangunan Jaya Ancol Tahun 2014 sebesar
Rp1.178.000.000.000,00 dan Tahun 2013 sebesar Rp1.084.000.000.000,00.
Diketahui pendapatan rata-rata perusahaan pesaing sebesar
Rp1.000.000.000.000,00.

- Tingkat Pertumbuhan Pasar Tahun 2014

= (1.178.000.000.000,00 – 1.084.000.000.000,00) / 1.084.000.000.000,00 * 100%

= 94.000.000.000,00 / 1.084.000.000.000,00 * 100%

= 8,67%

- Pangsa Pasar Relatif Tahun 2014

= 1.178.000.000.000,00 / 1.000.000.000.000,00 * 100%

= 117,80%

Berdasarkan perhitungan diatas, maka posisi PT Pembangunan Jaya Ancol

berada pada Tingkat Pertumbuhan Pasar dan Pangsa Pasar Relatif yang tinggi
dengan simbol * (bintang). Implikasi bisnisnya yaitu PT Pembangunan Jaya Ancol
dapat ditafsirkan sebagai unit usaha yang memiliki peluang bisnis yang besar karena
beroperasi pada pasar yang sedang tumbuh. Disaat yang sama, unit usaha tersebut
10
juga telah mampu menguasai pangsa pasar yang cukup tinggi. Akibatnya, unit
usaha ini mampu menghasilkan sejumlah kas masuk yang besar, akan tetapi disaat
yang sama unit usaha ini juga masih memerlukan kas keluar yang besar.

11
 BAB IV

PENUTUP

Berdasarkan ketiga analisis yang dilakukan yaitu analisis TOWS, analisis SWOT
-4K dan analisis MP3 terhadap PT Pembangunan Jaya Ancol, posisi perusahaan
tersebut berada dalam kondisi yang cukup baik. Apabila perusahaan mampu
menjalankan strategi sesuai hasil analisis tersebut, maka perusahaan akan semakin
baik untuk mengembangkan sayap usahanya.

12
 DAFTAR PUSTAKA

Suwarsono. (2018). MANAJEMEN STRATEGIK Edisi 2. Tangerang Selatan:

Universitas Terbuka.

Viany, Rinny. (2013). “CONTOH STUDI KASUS DALAM MANAJEMEN

STRATEGIK”. http://rinnyviany.blogspot.com/2013/12/contoh-studi-kasus-dalam-
manajemen_3.html, diakses pada 11 November 2018 pukul 09.00 WIB.

Pefindo. (2013). “Laporan Utama Equity Valuation”.

www.emiten.net/pengetahuan/riset/32.html, diakses pada 11 November 2018
pukul 08.00 WIB.

PT Pembangunan Jaya Ancol. (2018). “Profil”. “Visi dan Misi”.

https://www.ancol.com/. Diakses pada 11 November 2018 pukul 10.00 WIB.

13